ESTUDO DE CASO

CONFECO DE UM CONTRATO PRELIMINAR DE VENDA E COMPRA DE BEM IMVEL

Urubaldo Sempriano da Silva e sua esposa Carmilinda Arruda da Silva resolvem vender o bem
imvel que possuem a Carmelengo Cacoete Farias e sua esposa Aristidia Maria Farias. Para
concretizao do negcio jurdico aprazado resolvem contratar seu escritrio de assessoria e consultoria
jurdica para elaborao do competente documento a ser firmado pelas partes. Excelentes alunos que
foram do curso de Ps-graduao, os(as) senhores(as), integrantes do escritrio, aprenderam que para a
realizao de um excelente negcio jurdico no caso, a confeco do Contrato de Compra e Venda
definitivo -, mister se faz necessria a confeco, inicialmente, de um Contrato Preliminar para que se
planeje tudo o que dever ser acordado para a realizao da referida transao.
Compulsando os documentos solicitados a seus clientes e, baseado em conversa com os mesmos,
obtm-se os seguintes dados:
__________________________________________
- o bem, localizado no municpio de Campo Grande, Estado do Mato Grosso do Sul, trata-se da fazenda
denominada LINDA MANH DE MAIO com rea de 650 hectares;
- a mesma possui as seguintes confrontaes: de frente para a rodovia Ferno Paes Dias, entre os Km 15
e 17, lindeira pelo lado leste com a Fazenda RETIRO SAGRADO, de propriedade de Antonio Vianna e
Izadora Permente Vianna, e, pelo lado oeste com a chcara ONZE IRMOS, de propriedade de ltimo
dos Reis e Laudelina Pereira dos Reis, com fundos para a Indubrasil;
- sua matrcula nos rgo competentes possui o n 145.232-09;
- o imvel possui as seguintes edificaes, benfeitorias e melhoramentos:
- Casa sede com 145 m2 de construo til;
- rea de lazer com infra-estrutura bsica, quiosque, mesas e cadeiras de madeira;
- Galpo medindo 25 m X 48 m;
- 15 Km de cercas de arame farpado de 1 qualidade;
- 260 hectares de pastagem formada em sua maioria com braquiaro;
- 300 hectares de terras preparadas para agricultura;
- 89 hectares de terra nua;
- Mangueiro tridimensional com porteira automatizada;
- Gerador semi-eltrico 110/220 volts;
- 01 tanque de criao de peixe, estradas, energia eltrica etc.
- sob o imvel no existe nenhuma pendncia ou nus;
- o preo da venda de: R$45.500.000,00 (quarenta e cinco milhes e quinhentos mil reais) que poder
ser pago da seguinte forma e condies:
- 15 % do preo total, ou seja, R$ 6.825.000,00 (seis milhes e oitocentos e vinte e cinco mil
reais) no ato de assinatura do presente instrumento, consideradas como arras confirmatrias,
atravs do cheque n....................... do Banco ........, agncia............ (ou por transferncia
bancria para a conta corrente do promissrio comprador n................do Banco .............,
agncia......);
- 50 % do preo total, ou seja, R$ 22.750,00 (vinte e dois milhes e setecentos e cinquenta mil
reais) da a 30 (trinta) dias, ou seja, no dia....../......../.........;
- Os restantes 35 % do preo total, a 60 (sessenta) dias contados do pagamento das arras
confirmatrias, pagos em arrobas de boi conforme o preo vigente na data aprazada.
- A compra e venda poder ser pactuada com clusula do direito de arrependimento, entretanto, o
ensejador do distrato dever pagar parte inocente uma multa prevista em clusula contratual;
- a evico de direitos porventura existentes dever ser suportada por quem a lei presume;
- os vendedores devero especificar quando ser a imisso na posse por parte dos compradores e em que
condies se dar a passagem da escritura definitiva.
- a multa moratria ser de dez cento (10%) sobre o valor corrigido monetariamente pelo INPC/IBGE da
parcela vencida alm de juros da mora de um por cento (1%) ao ms, ficando facultado aos
COMPROMITENTES-VENDEDORES
considerar
o
contrato
rescindido,
de
pleno
direito,
independentemente de qualquer notificao, e pleitear a imediata restituio do imvel compromissado;
- dever ser previsto o distrato no caso de violao das obrigaes contratuais, por parte dos
compradores, ensejando a resciso do contrato, sem prejuzo da multa convencionada, alm do

inadimplemento em relao ao pagamento de qualquer parcela do preo avenado, nos seguintes casos,
dentre outros:
- se cederem, emprestarem, lotearem, arrendarem, transferirem ou prometerem transferir a
terceiros, venderem ou prometerem vender ou por qualquer forma alienar o imvel objeto deste
contrato;
- se constituirem hipoteca ou outro nus real sobre o imvel ora compromissado sem o
expresso consentimento;
- se houver a eventual supervenincia de insolvncia civil, recuperao judicial ou extrajudicial,
falncia ou de qualquer ao ou execuo contra os compradores ou, ainda, a decretao de
qualquer medida judicial que lhes impea ou restrinja a livre disponibilidade de bens dominiais
ou a ocorrncia de qualquer situao que onere o imvel ora compromissado no todo ou em
parte;
- em caso de realizao de desmatamento irregular;
- cometimento de infrao de qualquer clusula deste contrato;
- no manter o imvel em condies de produtividade ou em situao normal de uso, dando
causa a que possa ser desapropriado por improdutividade ou disfuno social ou no
manterem as benfeitorias, construes e melhoramentos em perfeito estado de conservao,
segurana, habitabilidade, funcionalidade ou, ainda, realizar, sem expresso consentimento
obras de demolio, at a confeco da escritura definitiva;
- na hiptese de diminuio ou deteriorao das benfeitorias, edificaes ou melhoramentos
existentes, estas no forem restabelecidas ou substitudas no prazo de sessenta (60) dias, a
contar do fato.
- no caso de resciso por inadimplemento contratual por parte dos compradores, ficam estes obrigados a
ressarcir as perdas e danos que ficam pr-avaliadas em R$ 1.000,00 (mil reais) por dia de privao da
posse do imvel, calculado o nmero de dias desde a data de assinatura deste contrato at a data da
efetiva restituio do imvel.
- na hiptese de resciso provocada por inadimplemento dos compradores os vendedores restituiro a
parcela do preo recebida, depois de deduzidas a multa contratual e as perdas e danos, incidindo
atualizao monetria pelo INPC/FGV e juros da mora de um por cento (1%) ao ms, contados estes
desde a data da declarao de resciso at a data do efetivo pagamento, sobre o saldo a restituir.
- o descumprimento de qualquer clusula do presente contrato sujeitar a parte inadimplente multa de
quinze por cento (15 %) do valor do contrato.
- se o descumprimento se der por culpa nica e exclusiva dos compradores, perdero os mesmos as arras
confirmatrias dadas como pagamento inicial da presente avena.
- no exerccio da posse os compradores se obrigam adotar as medidas necessrias no sentido de manter
em seu perfeito estado de conservao e uso as benfeitorias, edificaes e melhoramentos descritos na
clusula primeira; sendo que, as benfeitorias que vierem a executar, se incorporaro definitivamente ao
imvel, sejam elas necessrias, teis ou volupturias, sem direito indenizao ou reteno em caso de
resciso deste contrato.
- os vendedores no possuem dbito trabalhista ou previdencirio nenhum relativo ao imvel ora
negociado ou atividade econmica nele exercida;
- no haver transferncia de nenhum empregado para os compradores;
- dever ser previsto qualquer direito de regresso em caso de cobrana por afronta lei;
- outros dados julgados teis.
__________________________________________
Dados dos vendedores: Urubaldo Sempriano da Silva, brasileiro, bancrio, portador do CPF n
232.434.565-09 e do Registro de Identidade n 234.567-90, SSP/MS e sua esposa Carmilinda Arruda da
Silva, brasileira, do Lar, portadora do CPF n 322.534.969-10 e do Registro de Identidade n 123.579-80,
SSP/MS, casados no regime da comunho universal de bens, residentes e domiciliados na rua do
Limoeiro, 423, Bairro das Oliveiras, em Campo Grande, Estado do Mato Grosso do Sul
Dados dos compradores: Carmelengo Cacoete Farias, brasileiro, pecuarista, portador do CPF n
121.332.554-56 e do Registro de Identidade n 098.123.645-67, SSP/MS e sua esposa Aristidia Maria
Farias, brasileira, do Lar, portadora do CPF n 993.822.534-99 e do Registro de Identidade n 020.877.65970, SSP/MS, casados no regime da comunho parcial de bens, residentes e domiciliados na rua das
gaivotas, 324, Bairro do Rio Aberto, em Campo Grande, Estado do Mato Grosso do Sul
OBS.: os dados faltantes podero ser completados livremente.