El Aviso Preventivo Electrónico

EL AVISO PREVENTIVO ELECTRÓNICO

Javier Ignacio Camargo Nassar1.

A. Introducción

El aviso preventivo regulado por el artículo 2909 del Código Civil del Estado de
Chihuahua, permite a quienes realizan actos jurídicos en los que se adquiere, trasmite,
modifica o extingue la propiedad o posesión de bienes raíces, o aquellos en los que se
hace constar un crédito que tenga preferencia desde que sea registrado, conservar la
prelación que le corresponde de acuerdo a la fecha de inscripción del aviso preventivo que
remite el Notario Público una vez que autoriza preventivamente la escritura que contiene
el acto jurídico de que se trate. En los términos del citado artículo, si dentro de los 60 días
hábiles siguientes a la fecha en que se hubiere hecho la anotación preventiva se presenta
el testimonio respectivo, su inscripción surtirá efectos contra terceros desde la fecha de la
anotación preventiva y si el testimonio se presenta después, su registro sólo surtirá
efectos desde la fecha de la presentación.

Es importante considerar que esta disposición establece que los efectos jurídicos
del aviso preventivo se generan a partir de la fecha de la anotación que el Registrador
debe hacer en forma inmediata al margen de la inscripción de que se trata. Así, los efectos
del aviso preventivo no se retrotraen a la fecha de su presentación, sino al momento en
que se asienta la anotación preventiva al margen de la inscripción, que si bien, como lo
indica la Ley, debe inmediata, si por cualquier circunstancia no se hiciera así, tal aviso
producirá efectos jurídicos frente a terceros hasta su inscripción. Si bien el artículo 2908
del Código Civil establece que el registro de un documento produce efectos desde el día y
hora en que se hubiera presentado en la oficina registradora, este principio no es aplicable
tratándose de los avisos preventivos.

El principio establecido en el artículo 2908 citado es congruente con el contenido del

artículo 276-bis del Código Administrativo del Estado que establece, entre otras
obligaciones de los titulares del Registro Público de la Propiedad, la de verificar la

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Notario Público Número Tres del Distrito Judicial Bravos, Estado de Chihuahua.

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inscripción de los documentos por riguroso orden de presentación de las boletas de pago,
de donde resulta que la presentación de los documentos para su inscripción en el Registro
Público de la Propiedad establece implícitamente una prelación para el registro de los
actos jurídicos, pues el primero en ser presentado, debe ser el primero en inscribirse. De
esto resulta que cuando el Notario Público pretende autorizar una escritura que contiene
un acto jurídico que afecta un bien inmueble, el hecho de revisar la inscripción
correspondiente en los libros del Registro Público de la Propiedad o de obtener un
certificado de libertad de gravámenes no es suficiente para establecer con certeza que el
inmueble no ha sido gravado o enajenado, pues cabe la posibilidad de que se haya
presentado para su inscripción un documento que imponga un gravamen o limitación de
dominio sobre el inmueble y que se encuentre en proceso se inscripción, o bien que el
documento sea presentado inmediatamente después de haber hecho tal revisión. Esta
situación atenta en contra de la seguridad jurídica que aparentemente el Notario brinda a
los interesados sobre el acto jurídico autorizado bajo se fe. De esta manera la única forma
de lograr plena seguridad para el acto jurídico que pretende autorizar el Notario, es
verificar que no existe ningún documento en proceso de inscripción en la Oficina del
Registro Público de la Propiedad, lo cual en la práctica cotidiana resulta imposible, pues
aún cuando el Notario cumpla con lo dispuesto con el artículo 2909 y remita
oportunamente el aviso preventivo, la prelación queda sujeta a que se haga la inscripción
de tal aviso y dependerá de que no exista un documento pendiente de inscripción que
previamente se hubiera presentado. No debemos pasar por alto que en algunas ocasiones
la inscripción del aviso preventivo no se hace en forma inmediata y que en algunos casos
se devuelve sin inscribir por causas que no son realmente trascendentes para la validez
del acto jurídico a que se refieren.

De lo expuesto resulta que mientras la eficacia del aviso preventivo dependa de su

inscripción en el Registro Público de la Propiedad, tal aviso preventivo no representa un
medio eficaz para lograr la certeza jurídica y la prelación que se pretende obtener con su
presentación por lo que no cumple con el objetivo para el que fue creado y por lo tanto es
necesario establecer un instrumento que realmente proporcione a los interesados certeza
en los actos jurídicos que realizan. Este objetivo puede obtenerse a través del aviso
preventivo presentado en forma electrónica, siempre que su inscripción se haga en forma
directa e inmediata en el sistema informático que opera en el Registro Público de la
Propiedad.

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Aún quedará pendiente determinar la prelación que corresponde a un documento

presentado para su registro, frente a un aviso preventivo ingresado e inscrito con
posterioridad a la presentación de tal documento, procurando interpretar en forma
armónica el contenido de los artículos 2909 y 2908 del Código Civil del Estado.

B. Marco Jurídico
Código Civil del Estado de Chihuahua
Artículo 2893.- El Registro será público y podrá operar con un programa
informático. Los usuarios podrán presentar en forma física o por medios
electrónicos, los documentos que pretenden inscribir, acompañados, en su
caso, de las formas precodificadas necesarias para la inscripción, en los
términos que señale la ley respectiva. … La Dirección emitirá los lineamientos
necesarios e implementará el proceso de certificación y validación de firmas
electrónicas autorizadas, salvaguardando la confidencialidad de los datos.
Por firma electrónica se entenderá aquella que se utilice como forma de autentificar
los actos y procedimientos administrativos efectuados mediante el uso de medios
electrónicos o contenidos en archivos electrónicos y consistente en un conjunto de
datos únicos encriptados, asociados a un mensaje digital, que permita garantizar la
identidad del firmante y la integridad del mensaje; un documento expedido por un
medio electrónico signado por el Funcionario Público autorizado para ello, quien
tendrá la facultad para signar por medios electrónicos y autentificará los datos
contenidos en el acta. …

Artículo 2908.- El registro producirá sus efectos desde el día y la hora en que el
documento se hubiese presentado en la oficina registradora, salvo lo dispuesto en el
artículo siguiente.

Artículo 2909.- Una vez que se firme una escritura en que se adquiera, trasmita,
modifique o extinga la propiedad o posesión de bienes raíces o en la que se haga
constar un crédito que tenga preferencia desde que sea registrado, el Notario que la
autorice dará al Registro un aviso en el que conste la finca de que se trate, la
indicación de que se ha trasmitido o modificado su dominio o se ha constituido,
trasmitido, modificado o extinguido el derecho real sobre ella los nombres de los
interesados en la operación la fecha de la escritura y la de su firma y la indicación
del número, folio, libro y sección en que estuviere inscrita la propiedad en el
Registro. El Registrador con el aviso del Notario y sin cobro de derecho alguno, hará
inmediatamente una anotación preventiva al margen de la inscripción de propiedad.
Si dentro de los 60 días hábiles siguientes a la fecha en que se hubiere hecho la
anotación preventiva se presentare el testimonio respectivo, su inscripción surtirá
efectos contra terceros desde la fecha de la anotación preventiva, la cual se citará en
el registro definitivo. Si el testimonio se presenta después, su registro sólo surtirá
efectos desde la fecha de la presentación. …

Código Administrativo del Estado de Chihuahua

Artículo 276-bis.- Son obligaciones de los Registradores:
I.- Revisar los documentos presentados para su registro y el pago de las
contribuciones.
II.- Verificar la inscripción de los documentos por riguroso orden de presentación de
las boletas de pago.
…

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C. El aviso preventivo electrónico

El artículo 2909 del Código Civil del Estado dispone que una vez que se firme una
escritura en que se adquiera, trasmita, modifique o extinga la propiedad o posesión de
bienes raíces o en la que se haga constar un crédito que tenga preferencia desde que sea
registrado, el Notario que la autorice dará al Registro un aviso en el que conste la finca de
que se trate, la indicación de que se ha trasmitido o modificado su dominio o se ha
constituido, trasmitido, modificado o extinguido el derecho real sobre ella, los nombres de
los interesados en la operación, la fecha de la escritura y la de su firma y la indicación del
número, folio, libro y sección en que estuviere inscrita la propiedad en el Registro. Por su
parte, el artículo 2893 establece la posibilidad de presentar los documentos que se
pretenden inscribir en forma física o por medios electrónicos, agregando que en este
último caso, el documento debe ser acompañado de las formas precodificadas necesarias
para la inscripción. Estas dos disposiciones establecen el marco legal que permite la
presentación del aviso preventivo y la posibilidad de hacerlo en forma electrónica, de
donde resulta que no es necesario realizar ninguna modificación legislativa para
implementar este procedimiento, y ahora solamente nos referimos a los aspectos técnicos
relacionados con este proceso.

La presentación por medios electrónicos de los documentos que se pretenden

inscribir, se refiere a la posibilidad de que tales documentos sean enviados por medios
electrónicos (Internet) en forma de mensaje de datos2, que en este caso se debe hacer a
través de la utilización de una forma precodificada que debe elaborarse para este efecto.
Esta forma precodificada se refiere simplemente a un documento electrónico que contiene
los campos necesario para asentar la información a que se refiere el artículo 2909 del
Código Civil, como la indicación de que se ha trasmitido o modificado el dominio sobre un
bien inmueble o se ha constituido, trasmitido, modificado o extinguido un derecho real, los
nombres de los interesados en la operación, la fecha de la escritura y la de su firma y la
indicación del número, folio, libro y sección en que estuviere inscrita la propiedad en el
Registro, y en general toda la información que se incluye en el aviso preventivo, como el
nombre del notario, número y fecha de la escritura, etcétera. Esta forma precodificada
debe ser elaborada por la Dirección del Registro Público de la Propiedad y quedará a

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El mensaje de datos se define como la información generada, enviada, recibida o archivada por medios
electrónicos, ópticos o de cualquier otra tecnología.

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disposición de los Notarios en la página que actualmente esta Dependencia utiliza para la
prestación de sus servicios.

Tan pronto como el Notario autorice una operación de las que se refiere el artículo
2909 antes citado, deberá llenar la FORMA PRECODIFICADA DE AVISO PREVENTIVO
y enviarla a una dirección electrónica del Registro Público de la Propiedad. Para cumplir
con lo dispuesto por el quinto párrafo del artículo 2893 antes citado, debe firmar el envío
mediante el uso de una firma electrónica avanzada. La firma electrónica avanzada es
aquella que reúne los siguientes requisitos:

1. Que los datos de creación de la firma, en el contexto en que son utilizados,

corresponden exclusivamente al firmante; (son únicos)
2. Que los datos de creación de la firma estaban, en el momento de la firma, bajo el
control exclusivo del firmante; (solamente él los conoce)
3. Que sea posible detectar cualquier alteración de la firma electrónica hecha
después del momento de la firma, y
4. Respecto a la integridad de la información de un mensaje de datos, es posible
detectar cualquier alteración de ésta hecha después del momento de la firma.

En el caso concreto que nos ocupa, es conveniente, aunque no indispensable,

utilizar una firma digital. La firma digital se considera como una especie de la firma
electrónica. Una firma digital es un conjunto de datos asociados a un mensaje de datos
(un correo electrónico) que permite asegurar la identidad del firmante y la integridad del
mensaje de datos. Es aquella firma electrónica que utiliza una técnica basada en el uso
de una clave privada y una clave pública relacionadas matemáticamente, de tal manera
que una no puede operar sin la otra. La firma digital es el instrumento que permite
garantizar la identidad del firmante y la integridad del mensaje de datos a que se refiere
el artículo 2893 del Código Civil.

La función de la firma digital es la de asegurar:

1. Que el mensaje de datos fue enviado y firmado con la clave privada del
titular de la firma digital.
2. La integridad del mensaje de datos; y,
3. Que el titular de la firma digital no pueda repudiar o desconocer un
mensaje de datos que ha sido firmado digitalmente usando su clave privada.

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Es necesario utilizar este tipo de firma electrónica con el fin de establecer con
certeza que el aviso preventivo fue enviado efectivamente por el Notario que autorizó la
escritura de donde se deriva y que el contenido del documento electrónico que recibe el
Registro Público de la Propiedad es precisamente la información enviada por el Notario.
Estas dos cualidades se conocen como autenticidad e integridad de los mensajes de
datos; la primera garantiza que el mensaje de datos fue enviado por quien es titular de la
clave utilizada para enviar el documento y la segunda que el contenido del documento
electrónico se ha mantenido íntegro desde el momento en que fue enviado, es decir, que
no ha sido alterado. De esta forma, quien recibe el aviso preventivo puede confiar que
efectivamente el mismo proviene del Notario Público que lo remite y que el contenido del
documento es exactamente el que le fue enviado. Por una parte, el Notario no puede
desconocer que el mensaje fue enviado por él, pues se utilizó una clave que solamente
él conoce, y por la otra, no puede un tercero enviar un aviso preventivo en su nombre,
pues no tiene la clave de acceso (clave privada) que corresponde a esa firma electrónica
avanzada o certificado digital.

Este procedimiento de llave pública y privada puede parecer complicado, pero no lo

es. Se trata de un sistema que opera mediante un programa informático que permite que
el usuario de una computadora elabore y firme un documento, lo encripte (convertir un
texto legible o plano en un texto ilegible) y lo envíe en forma rápida y eficaz al
destinatario, quien a su vez, lo recibe, lo desencripta (volver legible un texto encriptado)
y lo conserva o archiva utilizando también un programa informático. Todo este
procedimiento técnico se realiza sin que el usuario perciba su complejidad.

Cuando se obtiene un certificado digital se generan dos claves o llaves relacionadas

entre si, de manera que una reacciona única y exclusivamente frente a la otra, así que
cuando el emisor envía un documento “firmado” o “cerrado” con su clave privada3, este
documento solamente puede ser “abierto” aplicando la clave pública que corresponde a
ese certificado digital. Si al documento que aparentemente proviene del titular de un
certificado digital se le aplica la llave pública que corresponde a ese certificado y no se
tiene acceso al documento, significa entonces que el documento no fue enviado por el

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La clave o llave recibe el nombre de “privada” porque es conocida únicamente por el titular del
certificado digital. En cambio la clave o llave “pública” es conocida por cualquier persona, inclusive la entidad
certificadora que expide el certificado digital publica en su página la clave pública que corresponde a los
certificados digitales.

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titular del certificado digital. Es como pretender abrir un candado con una llave que no le
corresponde. En este procedimiento se utiliza también una función denominada hash o
resumen, que permite detectar si el contenido del documento ha sido alterado.

El costo de este certificado no es considerable tomando en cuenta la utilidad que

brinda al usuario. Se puede obtener un certificado con valor legal a un costo de $
2,000.00 moneda nacional por año o bien la misma Dirección del Registro Público de la
Propiedad y del Notariado puede poner a disposición de los Notarios la utilización de un
sistema de firma electrónica que cumpla con los requisitos que garantice la identidad del
remitente y la integridad del contenido del aviso preventivo.

Finalmente, para que el procedimiento que nos ocupa sea eficaz, es necesario
establecer un mecanismo técnico que permita que este documento electrónico que
podría denominarse “FORMA PRECODIFICADA DE AVISO PREVENTIVO” enviada en
forma electrónica se inscriba en forma inmediata en el sistema informático con que
cuenta el Registro Público de la Propiedad, para que este aviso preventivo surta efectos
inmediatos frente a terceros, en los términos del artículo 2909 del Código Civil. Este
aviso preventivo debe aparecer en forma inmediata en el sistema informático que permite
la consulta de las inscripciones por medios remotos, para que por una parte, que el aviso
preventivo surta efectos inmediatos frente a terceros, y por otra, los mismos Notarios que
tiene acceso a este medio de información conozcan de la existencia de esa operación y
eviten realizar algún otro acto jurídico sobre el inmueble objeto del aviso preventivo.

Adicionalmente, el titular del Registro Público de la Propiedad, deberá remitir al

Notario en forma electrónica un acuse de recibo del aviso preventivo, en el que se
indique la fecha y hora de inscripción del documento y los datos de registro del mismo,
autorizado con su firma electrónica, en ejercicio de las facultades que le confiere el
párrafo quinto del artículo 2893 del Código Civil a que nos hemos referido.

Con este procedimiento electrónico podremos lograr verdaderamente que el aviso

preventivo opere como un instrumento eficaz para la seguridad jurídica de los actos
autorizados por el Notario e inclusive será posible presentar en forma inmediata esta
clase de avisos preventivos respecto de una escritura que contenga un acto jurídico que
se refiera a inmuebles ubicados en distritos distintos de la residencia del Notario que la
autoriza.

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D. Conclusiones

1. El aviso preventivo que regula el artículo 2909 del Código Civil surte efectos
frente a terceros a partir de su inscripción, independientemente de la fecha en
que haya sido presentado por el Notario Público.

2. Consecuentemente, no es un instrumento eficaz para proporcionar certeza sobre

la situación registral de los bienes inmuebles inscritos en el Registro Público de la
Propiedad y seguridad jurídica a los actos autorizados por el Notario Público.

3. Los artículos 2893 y 2909 del Código Civil establecen las bases legales que
permiten el envío de documentos en forma electrónica para su inscripción en el
Registro Público de la Propiedad, incluyendo el Aviso Preventivo.

4. El aviso preventivo enviado por medios electrónicos será un instrumento eficaz

para proporcionar seguridad jurídica a los actos autorizados por el Notario
Público, siempre que se establezca un procedimiento que permita su inscripción
inmediata en el sistema informático con que opera el Registro Público de la
Propiedad.

5. Para el envió de la información que debe contener el aviso preventivo, en los

términos del artículo 2909 del Código Civil, la Dirección del Registro Público de la
Propiedad y del Notariado deberá elaborar y poner a disposición de los Notarios
una forma precodificada.

6. La firma electrónica avanzada es el instrumento que permite garantizar la

identidad del firmante y la integridad del mensaje de datos que establece como
requisitos el artículo 2893 del Código Civil.

Atentamente.

Javier Ignacio Camargo Nassar.