Captulo Primero

EL BLOQUEO REGISTRAL LA RESERVA

DE

PRIORIDAD

REGISTRAL

1. ANTECEDENTES
El bloqueo registral alude a aquello que en
la doctrina se conoce como la reserva de
prioridad. Con su estudio se trata de
determinar si es posible anticipar la fecha de
prioridad que deriva del asiento de presentacin
del ttulo, de tal modo que pueda ser una fecha
anterior incluso a la del propio ttulo. En el
derecho hipotecario espaol, donde no existe, se
ha discutido la conveniencia o no de incluirla
en una eventual reforma
En Espaa, 1952, Santiago Pelayo Hore
propuso la reserva de prioridad a travs de la
expedicin de una certificacin registral. Sostena que en ellas podra hallarse un principio
de solucin para hacer compatible la prioridad
con la serenidad y sosiego de la contratacin,
Derecho Inmobiliario Registral o
Hipotecario, Tomo II, Editorial Civitas S.A., Madrid,
1993, pg. 661.

276. Garca Garca, Jos Manuel.

274

EDILBERTO CABRERA YDME

aparezcan los ttulos y cargas y, adems, se

hiciese constar que se expeda, a los solos
efectos de la celebracin de un contrato
determinado a favor de un individuo tambin
determinado. Y con ello, abrir un cierto plazo
(planteaba diez das) durante el cual la prioridad
estuviese reservada exclusivamente al contrato
anunciado. La expedicin de la certificacin se
hara constar
en el Registro por nota
277
marginal'.
No obstante, en Argentina esta propuesta ya
haba sido puesta en prctica en varias leyes
provinciales de registro sin sustentarlo, claro
est, 278
en la angustiosa prioridad de Pelayo
Hore.
Posteriormente, el Decreto Ley 6582
(de 1958), para el caso de los automotores, y la
Ley 17801 (de 1968), para los actos y
contratos inmobiliarios, regularon la reserva de
prioridad.
El Art. 16 del D. Ley 6582 estableci: El
Registro otorgar al titular del dominio o a la
autoridad judicial que lo solicite, un certificado
sobre las constancias de su inscripcin y dems
anotaciones que existan, el que tendr una
validez de quince das a partir de la fecha de su
extensin y de cuyo libramiento se dejar nota
en la ficha correspondiente. Este certificado
deber ser requerido al titular del dominio, en
las transferencias del automotor o en las
constituciones de gravmenes sobre el mismo,
por los interesados en dichas operaciones.
277.Vase Garca Garca, Jos Manuel. Ob. cit., pg. 661.
278.Vase Moisset de Espans, Luis. Publicidad Registrai,
Advocatus, 2." edicin, Crdoba, 1997, pg. 26.
279. Moisset de Espans, Luis. Ob. cit., pgs. 79, 81.

EL Procedimiento Registral en el Per

275

el Art. 24 que fija los plazos de vigencia de

dichos certificados en 15, 25 y 30 das, segn
donde tenga su domicilio el'funcionario pblico
que debe autorizar el acto y la parte final del
Art. 25 que determina los efectos del
certificado. La expedicin del certificado va
establecer reserva de prioridad durante todo el
plazo de validez, por va de una mecnica
registral a la que denominamos el bloqueo, que
es el nombre tcnico que sirve para caracterizar
los efectos que produce la certificacin, al
garantizar la inmutabilidad de la situacin
registral.
As, pues, el Art. 23 de la Ley 17801
establece: Ningn escribano o funcionario
pblico podr autorizar documentos de
transmisin, constitucin, modificacin o cesin
de derechos reales sobre inmuebles, sin tener a
la vista el ttulo inscrito en el Registro, as
como certificacin expedida a tal efecto por
dicha oficina en la que se consigne el estado
jurdico de los bienes y de las personas segn
las constancias registradas. Los documentos que
se otorguen debern consignar el nmero, fecha
y constancias que resulten de la certificacin.
El Art. 24 de la referida Ley, por su parte
seala: El plazo de validez de la certificacin,
que comenzar a contarse desde la cero hora del
da de su expedicin, ser de quince, veinticinco
o treinta das segn se trate, respectivamente, de
documentos autorizados por escribanos o
funcionarios pblicos con domicilio legal en la
ciudad asiento del registro, en el interior de la
provincia o territorio, o fuera del mbito de la
provincia, territorio o Capital Federal.... El Art.
25 de la misma Ley agrega: Expedida una

276

EDILBERTO CABRERA YDME

de algn modo
se aproxima a la idea de
280
Villares Pico
sobre la prioridad de los
documentos privados.
En el Per el bloqueo registral fue
establecido por el D. Ley 18278 (1970).
Posteriormente, el D. Ley 20198 (1973) lo
modific y ampli en favor de las entidades
financieras del sector pblico (CO- FIDE,
entidades bancarias y financieras) para el
Registro de Minera. El D. Ley 22550 (1979),
extendi sus alcances a los contratos de compraventa garantizada (de lotes) en proceso de
habilitacin urbana. La Ley 23534 (1982)
ampli tambin a favor de las empresas
administradoras de fondos colectivos autorizados
por CONASEV El D. Leg. 770 (1993) extendi
sus alcances a las empresas del sistema
financiero en general. La Ley 26481 (1995)
modific y precis algunos aspectos del bloqueo
registral. Y la Ley 26702 (1996) tambin la ha
regulado a favor de las entidades del sistema
financiero y de seguros.
2. EL PRINCIPIO DE PRIORIDAD REGISTRAL
El bloqueo registral o reserva de preferencia
tiene estrecha relacin con el principio de
prioridad (o preferencia) registral porque, como
veremos seguidamente, se desarrolla dentro de
sus alcances.
La prioridad registral es aquel principio
280.Vase Villares Pico, Manuel. El documento privado en el
Registro de la Propiedad. En La Calificacin Registral,
Tomo I, edicin a cargo de Francisco Javier Gmez
Glligo, Colegio de Registradores de la Propiedad y
Editorial
Civitas
281. Mercantiles
Garca Garca, de
Jos Espaa,
Manuel, Ob.
cit., pg.
552. S.A., Madrid,

EL Procedimiento Registrai en el Per

277

simultneamente a dos titulares. Por tanto, si

aparecen varias pretensiones de ostentar la
titularidad dominical de un mismo bien se
produce un supuesto de conflicto, que ha
podido ser denominado acertadamente como
incompatibilidad sustancial o exclusin absoluta,
en el sentido de que no pueden recaer ambos
dominios a la vez sobre el mismo bien. Por
ello, el ordenamiento jurdico ha de dar una
solucin a este conflicto, haciendo prevalecer
uno de los derechos sobre el otro. Esa solucin,
en los sistemas modernos, se ofrece a travs del
principio de prioridad, o sea la prioridad en la
publicidad registral (...) La solucin consiste en
la exclusin absoluta por parte del dominio que
accede al Registro 262
respecto al que no ha
accedido al mismo....
A esta manifestacin de la preferencia
registral,
que
resuelve
el
caso
de
incompatibilidad sustancial o absoluta de
titularidades se denomina preferencia excluyente.
Se manifiesta en el caso de la doble venta (o
doble usufructo sobre la totalidad del bien)
donde se preferir (inscribir) al ttulo que
hubiera sido presentado al Registro en primer
lugar (sin que importe la fecha de su
otorgamiento). Y se rechazar (no se inscribir)
aqul ttulo que hubiera sido presentado al
Registro en segundo lugar.
Veamos el asunto en el siguiente ejemplo.
Primus vende un mismo inmueble a dos
personas distintas: a Secundus y Tertius. En este
caso, si Tertius adquiri el bien de buena fe y,
282. . Garca Garca, Jos Manuel. Ob. cit.,
pg. 565.
283.
Vase el Art. 2016 y 2017 del

278

EDILBERTO CABRERA YDME

La superioridad de rango se configura en el

caso de aquellos derechos reales en los que la
concurrencia de los mismos sobre un idntico
bien, plantea un problema de incompatibilidad
relativa. No es una incompatibilidad que impida
que los derechos reales puedan recaer sobre el
mismo bien, a diferencia del supuesto anterior,
sino que la incompatibilidad se plantea en
cuanto a la imposibilidad de tener esos varios
derechos el mismo puesto o rango en el orden de
preferencia, pero pudiendo coexistir todos ellos
en situacin de subordinacin, segn 284
el orden
de jerarqua de la prioridad registral....
El desenvolvimiento de la superioridad de
rango se puede apreciar en el caso de las
garantas reales. A diferencia del derecho de
propiedad, las garantas reales sobre un mismo
inmueble, no son incompatibles. Pueden
coexistir simultneamente. No se excluyen entre
s. Pero, a los fines de la persecucin,
preferencia y venta judicial del bien hipotecado,
tendr preferencia la hipoteca inscrita en primer
lugar 285
en el Registro, salvo cuando se ceda su
rango.
As, por ejemplo, la constitucin de doble
hipoteca (a Secundus, por un lado, y a Tertius)
sobre de un mismo inmueble (de propiedad de
Primus),
no
genera
un
efecto
de
incompatibilidad sustancial (o exclusin
absoluta"), sino de simple superioridad de rango
que, desde luego, no es poca cosa. Significa que
ambas hipotecas son inscribibles en el Registro;
pero si el ttulo de Tertius fue primero en ser
284. Garca Garca, Jos Manuel. Ob. cit., pgs.
565,
566. el Art. 1097,1112 y 2016 del
285.Vase
C.C.

EL Procedimiento Registral en el Per

279

Es verdad que entre el momento en que se

presenta el ttulo al Registro, y el instante en
que materialmente se efecta la inscripcin,
suele mediar un lapso temporal ms o menos
lato. Esto es irrelevante, por cuanto, como ya se
ha dicho, para la determinacin del momento a
partir del cual se obtiene la preferencia
registral, nicamente importa el primero: el
instante de la presentacin del ttulo al
Registro. Por esta razn, el Art. 44, inciso 9,
del R.I. ordena que toda inscripcin, entre otros
datos, adems de los requisitos especiales que
para cada clase determina este Reglamento,
contendr: El da y hora en que el ttulo se
present en la Oficina....
En el supuesto que se hubieran presentado
al
Registro
dos
ttulos
recprocamente
incompatibles, y el presentado en segundo lugar
se hubiera inscrito antes que el presentado en
primer lugar, tal circunstancia no enervara el
derecho preferente del ttulo presentado en
primer lugar al Registro, pues, los efectos de
la inscripcin se retrotraen a la fecha y hora del
asiento de presentacin respectivo. Por lo que
la inscripcin del primer ttulo, una vez
subsanada las observaciones, generar efectos
preferentes y oponibles (Resolucin 051- 99ORLC/TR).
3. EL BLOQUEO REGISTRAL: TPICA
RESERVA DE PREFERENCIA
El bloqueo registral es un asiento temporal
y eventual por cuya virtud, enervndose la
eficacia de la fe pblica, se reserva una preferencia registral a travs de un efecto cierre de
partida registral, a favor de un acto o contrato

280

EDILBERTO CABRERA YDME

Por regla general, toda inscripcin

se
286
efecta en mrito a instrumento pblico. 287 Este
documento viene a constituir el ttulo.
En
materia de documentos notariales, por ejemplo,
es preciso que se aporte al Registro una
escritura pblica (ttulo). La preferencia registral
se obtendr y surtir todos sus efectos a partir
del instante en que dicha escritura pblica sea
presentada al Registro (por el libro diario).
No obstante, el bloqueo registral confiere la
posibilidad de obtener y beneficiarse de la
preferencia registral sin que sea necesaria la
existencia de la escritura pblica. Como
apreciaremos posteriormente, es suficiente un
aviso del Notario (o Fedatario) adjuntando la
copia del documento (privado: minuta) firmado
por los contratantes, y, desde luego, presentarlos
al Registro. Los efectos de la inscripcin del
acto o contrato a que se refiere el aviso notarial
(minuta en ese instante, escritura pblica en el
futuro), se retrotraer a la fecha y hora del
asiento de presentacin de aquel aviso.
Examinado el asunto en esta forma, se
puede advertir que el bloqueo registral viene a
constituir una autntica reserva de preferencia.
El ttulo (escritura pblica) an no existe, slo
se tiene la minuta (instrumento firmado por los
contratantes). Se alcanza al Registro un aviso
adjuntando la minuta. De este modo se guarda o
anticipa preferencia registral para la futura y
correspondiente escritura pblica, la misma que
ser aportada al Registro con posterioridad. De

286. Vase el Art. 2010 del C.C., Art. 122 del

y Art.
4 del
R.I.R.I.
R.G.R.E,
287. Vase
el Art.
5 del
288. G ARCA G ARCA , Jos M ANUEL . Ob. cit., pg. 661.

EL PROCEDIMIENTO REGISTRAI, EN

EL

PER

281

llega la minuta a la Notara, se facciona y

suscribe la escritura pblica respectiva y se
presenta este documento al Registro, puede
transcurrir un cierto plazo. El bloqueo registral,
al conferir reserva de preferencia al futuro
ttulo, impide que ese plazo (cuya remocin no
depende de los contratantes) sirva para burlar o
hacer ineficaz al acto o contrato a que se
refiera, sin que sea necesario que el ttulo se
encuentre formalizado (elevado a escritura
pblica).
El D. Ley 18278 sustenta el bloqueo
registral en la necesidad de perfeccionar en lo
posible nuestro Sistema Registral, a fin de
aligerar la contratacin sin desmedro de la
seguridad contractual. El bloqueo asegura la
inscripcin de los actos o contratos permitiendo
su ejecucin sin necesidad de comprobar
previamente el hecho fsico de la inscripcin.
Con el bloqueo registral, el asunto de la
reserva de preferencia, entre nosotros, ha sido
resuelto de manera positiva para el caso de los
derechos 289 reales derivados de actos o
contratos. No obstante, debemos destacar que
el bloqueo tambin constituye un medio de
publicidad registral del acto o contrato a que se
refiera la minuta respectiva (documento firmado
por los contratantes).
4. LA ANOTACIN PREVENTIVA Y LA
CARACTERSTICAS DEL RLOQUEO
REGISTRAL
289.En el Sistema Registral Peruano tambin se ha previsto
la reserva de preferencia de nombre, denominacin o
razn social.

282

EDILBERTO CABRERA YDME

den ser inscritos (...), o para asegurar el puesto

registral a aquellos ttulos que, por adolecer de
algn defecto susceptible de ser corregido o
subsanado, no pueden, de momento,
ser objeto
290
de registracin definitiva....
La anotacin preventiva es en esencia una
inscripcin registral de carcter temporal que
tiene como propsito asegurar y cautelar en los
Registros Pblicos el cumplimiento de los fallos
judiciales o la eficacia de cualquier derecho real
que no puede ser inscrito en forma definitiva.
Al mismo tiempo, cumple la funcin de enervar
la eficacia de la fe pblica registral de los
titulares de situaciones jurdicas inscritas con
posterioridad, publicitando la existencia de
situaciones jurdicas an no consolidadas,
reservando durante su vigencia, la prioridad del
ttulo, ya que los efectos de la inscripcin se
retrotraen a la fecha de la anotacin preventiva,
de conformidad con el Art. 86 y 87 del R.I.
(Resolucin 097-96-O RLC/TR).
El
bloqueo
registral
constituye
una
anotacin preventiva. El Art. 3 del D. Ley
18278 indica: (...) En el trmino de 24 horas
oficiar
al
Registro
Pblico
pertinente
adjuntando copia del instrumento firmado por
los contratantes, el que registrar en el Libro
Diario y por su mrito, el registrador extender
290. Manzano Solano, Antonio. Derecho Registral Inmobiliario
para Iniciacin y Uso de Universitarios, Volumen II,
Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles
de Espaa Centro de Estudios Regstrales - J. San Jos
1994,
291. S.A.,
LacruzMadrid,
Beiidejo,
Jospg.
Luis793.
y Sancho Rebullida, Francisco.
Elementos de Derecho Civil - Derecho Inmobiliario
Registral, Tomo III bis, Jos Mara Bosch Editor S.A.,
Barcelona, 1984, pgs. 215 y ss.

EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL EN

EL

PER

283

a) Tramitoriedad.
La inscripcin es un asiento de duracin
indefinida en el Registro, pudiendo ser inclusive
perpetua. La anotacin preventiva, por el
contrario, es un asiento transitorio, temporal no
siendo posible que sea perenne en el Registro,
cualquiera sea el derecho a que se refiera.
Precisamente, el Art. 92 del R.I. dispone que
las anotaciones preventivas de los ttulos cuya
inscripcin no puede hacerse por no estar
inscrito el derecho de donde emane la
transmisin o el gravamen, as como de los
ttulos cuya inscripcin no pueda hacerse
porque adolecen de defecto subsanable, caducan
a los sesenta das de la fecha del asiento de
presentacin
correspondiente
pudiendo
prorrogarse este plazo hasta ciento ochenta das,
por justa causa y en virtud de resolucin
judicial.
De igual forma, el bloqueo registral no est
diseado como un asiento de duracin
permanente en el Registro. Por el contrario, segn su propia naturaleza, constituye un asiento
(anotacin preventiva) efmero o temporal cuya
vigencia y eficacia es de 60 das. Vencido tal
plazo, caduca automticamente extinguindose
todos sus efectos.
b) Pendencia.
292
La Cruz y Sancho
apuntan que la
inscripcin ha sido reservada, en principio, para
los derechos reales debidamente documentados
292. Lacruz

Berdejo, Jos Luis y Sancho Rebullida, Francisco. Ob. cit., pg.

216.

284

EDILBERTO CABRERA YDME

el Registro (futuros adquirentes, acreedores) de

la posible inexactitud, originaria o sobrevenida,
de los asientos principales, o de la afeccin de
la finca a determinadas responsabilidades.
El R.I. ha previsto las anotaciones
preventivas para los embargos preventivos
y
293
definitivos as como las demandas
que, a
juicio del Juez, se refieran a actos inscribibles;
tambin para los ttulos cuya inscripcin no
puede hacerse por no estar inscrito el derecho
de donde emane la transmisin o el gravamen;
asimismo, para los ttulos cuya inscripcin no
pueda hacerse porque adolecen de defecto
subsanable y los ttulos que, en cualquier otro
caso, deben anotarse conforme a las leyes.
En cuanto al bloqueo registral, la parte
considerativa del D. Ley 18278 expresa que su
fundamento radica en la necesidad de aligerar
la contratacin sin desmedro de la seguridad
contractual. El bloqueo de las partidas
regstrales asegura la inscripcin de los actos o
contratos, permitiendo su ejecucin sin
necesidad de comprobar previamente el hecho
fsico de la inscripcin.
Por tal razn, podemos afirmar que el
bloqueo registral tiene como propsito asegurar
la inscripcin de un acto o contrato. Este acto o
contrato existe (minuta), pero no con las
formalidades (escritura pblica) necesarias para
incorporarse en el Registro. De modo que, en la
medida que an no existe el documento idneo
(escritura pblica), se puede decir que se trata
293. En el vigente Cdigo Procesal Civil, genricamente se
les denominan medidas cautelares.

EL PROCEDIMIENTO REGISTRAI, EN

EL

PER

285

habr desaparecido y, desde el punto de vista

funcional, se la tendr como inexistente. En
esto consiste su instrumentalidad. Por eso se ha
dicho que: Es verdad que, por efecto del
tracto sucesivo, todos los asientos del Registro,
menos el primero, estn concatenados con otros,
pero slo las anotaciones comunican su
sustancia a otro asiento, quedando ellas como
aniquiladas:
como
si
nunca
hubieran
294
existido.
Sin embargo, de lo expuesto no puede
concluirse que la anotacin preventiva carezca
propsito alguno. La anotacin preventiva no
slo constituye un mecanismo para enervar la fe
pblica registral (eficacia negativa), sino
tambin permite anticipar (reservar) una
prioridad registral para una futura inscripcin
definitiva (posterior asiento). El Art. 88 del
R.I., en tal perspectiva, seala que cuando la
anotacin preventiva de un derecho se convierte
en inscripcin del mismo, surte sta sus efectos
desde la fecha la anotacin.
Por su parte, el bloqueo registral tampoco
constituye un fin en s mismo. Su propsito es
reservar preferencia registral para una futura
inscripcin. En tal perspectiva, el bloqueo
registral es de carcter instrumental porque
sirve a los propsitos de la futura inscripcin
del acto o contrato en virtud del cual se
constituye, ampla o modifica algn derecho
real.
294. Lagriz B ERDEJO , J OS L UIS y S ANCHO R EBULLIDA , F RANCISCO . Ob.
cit., pg. 217.

286

EDILBERTO CABRERA YDME

tacin preventiva es slo una 295

interrogacin
(Cul ser el futuro del asiento?).
En la misma forma, el bloqueo registral no
decide, en definitiva, la situacin jurdica de la
partida registral correspondiente. Simplemente
apertura un plazo de cierre registral. Dentro de
este perodo se puede o no configurar una
nueva y concluyente situacin jurdica de la
partida registral (con la inscripcin del acto o
contrato para el cuai se ha reservado la
preferencia).
Dicho de otro modo, el acto o contrato para
el que se ha reservado la prioridad registral,
finalmente puede o no inscribirse en el Registro.
De inscribirse, se habr cumplido el fin
perseguido, pues para los fines y efectos
regstrales, la fecha y hora de presentacin del
ttulo ser la fecha y hora de presentacin del
bloqueo registral. De lo contrario, al
vencimiento del plazo de cierre (sesenta das) el
bloqueo registral (y sus efectos regstrales),
simplemente
habr
caducado
en
forma
automtica.

e) Eficacia negativa.
Las anotaciones preventivas tambin influyen
en el mbito de la eficacia de la fe pblica
registral por cuanto tienden a enervar la eficacia de la fe pblica registral que en otro caso
295. Manzano Solano, Antonio. Ob. cit., pg. 794.
296. Diez-Picazo, Luis y Gulln, Antonio. Sistema ele Derecho
Civil, Volumen III, 5." edicin, 4. reimpresin,
Editorial Tecnos S.A., Madrid, 1995, pg. 348.

EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL EN

EL

PER

287

De igual forma, el bloqueo registral genera

una eficacia registral negativa: se puede oponer
a terceros, destruye la buena fe pblica registral
que podra beneficiar al tercero que adquiera un
derecho inscrito o impide que el mismo alegue
la buena fe en su favor. En suma, el derecho
anotado preventivamente perjudica al tercero. A
la inversa, el derecho no-anotado no lo
perjudica.
El bloqueo registral requiere un acto o
contrato preexistente. Se debe tener muy en
cuenta este hecho, pues no es el caso reservar
preferencia registral para un acto o contrato
inexistente. El Art. 3 del D. Ley 18278 seala
la necesidad de adjuntar copia del instrumento
firmado por los contratantes (la minuta). Y
slo se puede cumplir con tal exigencia, si tal
documento (que contiene un acto o contrato)
existe. Con tal aparejo, adems del oficio del
Notario, se elaborar el asiento registral
(anotacin) en la partida correspondiente
hacindose constar, de este modo, el bloqueo
registral.
El bloqueo registral, asegura una preferencia
registral para un ttulo que de momento no
existe, al menos no con las formalidades
idneas para su inscripcin en el Registro. Pero,
adems, enerva la eficacia de la fe pblica
registral toda vez que confiere publicidad al
acto o contrato a que se refiere el documento
adjuntado (minuta).

i) Gaera efecto cierre.

Durante el plazo de vigencia del bloqueo
registral (sesenta das), no es posible inscribir
ningn acto o contrato por los cuales se consti-

288

EDILBERTO CABRERA YDME

5. BENEFICIARIOS DEL BLOQUEO

REGISTRAL
Se beneficia con el bloqueo registral tocia
persona natural o persona jurdica que lo
requiera, por actos y contratos que celebre en
virtud de los cuales se constituyan, amplen o
modifiquen derechos reales en favor de los
mismos.
Inicialmente el bloqueo registral estaba
reservado en favor de determinadas entidades
(BCR, Banca de fomento, Mutuales, Cooperativas, COFIDE, entidades del Sistema
Financiero,
empresas
Administradoras
de
Fondos Colectivos). La Ley 26481 ha venido a
ampliar
la
cobertura,
estableciendo
genricamente que cualquier persona natural o
jurdica pueda favorecerse con el bloqueo. De
modo que no existe restriccin alguna en la
titularidad del mismo.
Como ya hemos sealado, cualquier persona
natural o jurdica puede gozar de los privilegios
que confiere el bloqueo registral. Sin embargo,
no debe perderse de vista que el bloqueo
registral debe ser solicitado al Registro por el
Notario (o Fedatario), quien en tal sentido
vendra a ser el titular del bloqueo. En todo
caso, quienes pretendan favorecerse con el
bloqueo registral, debern pedir al Notario o
Fedatario que lo gestione ante el Registro.
6. ACTOS Y CONTRATOS MATERIA DE
BLOQUEO
El bloqueo tiene lugar respecto de actos y
contratos en virtud del cual se constituyan,
amplen o modifiquen derechos reales. Con-

DWs O '

GonujJrS

ffc)C7oJ'

tral los derechos reales contenidos en el Cdigo

Civil y otras Leyes (Art. 881, C.C.).
7. PROCEDIMIENTO
El procedimiento del bloqueo registral
podramos sistematizarlo del siguiente modo:

a) Presentacin de la minuta al Notario.

Las personas que hubieran celebrado un acto
o contrato en cuyo favor se pretenda constituir
el bloqueo registral, deben presentar el
documento que lo contiene (la minuta) al
Notario o Fedatario.
b) Solicitud del Notario al Registro peticionando el
bloqueo registral.
El Notario (o Fedatario) receptor, en el
trmino de 24 horas, debe cursar oficio al
Registro acompaando copia del instrumento
firmado por los otorgantes. Esto lo har previa
verificacin de las partidas regstrales. Siendo
que no se encuentra en su oficio, en realidad el
Notario no tiene la posibilidad de inspeccionar
las partidas regstrales. A lo sumo revisar las
reproducciones de las mismas. Ser el
Registrador quien, en el acto de la calificacin
registral, las examine.
En el Registro, la solicitud del Notario
(previo pago de la tasa registral) ser ingresada
por el Libro Diario extendindose el respectivo
asiento de presentacin.
c) Calificacin registral.
La solicitud de bloqueo registral, como

288

EDILBERTO CABRERA YDME

5. BENEFICIARIOS DEL BLOQUEO

REGISTRAL
Se beneficia con el bloqueo registral toda
persona natural o persona jurdica que lo
requiera, por actos y contratos que celebre en
virtud de los cuales se constituyan, amplen o
modifiquen derechos reales en favor de los
mismos.
Inicialmente el bloqueo registral estaba
reservado en favor de determinadas entidades
(BCR, Banca de fomento, Mutuales, Cooperativas, COFIDE, entidades del Sistema
Financiero,
empresas
Administradoras
de
Fondos Colectivos). La Ley 26481 ha venido a
ampliar
la
cobertura,
estableciendo
genricamente que cualquier persona natural o
jurdica pueda favorecerse con el bloqueo. De
modo que no existe restriccin alguna en la
titularidad del mismo.
Como ya hemos sealado, cualquier persona
natural o jurdica puede gozar de los privilegios
que confiere el bloqueo registral. Sin embargo,
no debe perderse de vista que el bloqueo
registral debe ser solicitado al Registro por el
Notario (o Fedatario), quien en tal sentido
vendra a ser el titular del bloqueo. En todo
caso, quienes pretendan favorecerse con el
bloqueo registral, debern pedir al Notario o
Fedatario que lo gestione ante el Registro.
6. ACTOS Y CONTRATOS MATERIA DE
BLOQUEO
El bloqueo tiene lugar respecto de actos y
contratos en virtud del cual se constituyan,
amplen o modifiquen derechos reales. Con-

Lvhs ,

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'

EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL EN

&>{.
PER

289

tral los derechos reales contenidos en el Cdigo

Civil y otras Leyes (Art. 881, C.C.).
EL

7. PROCEDIMIENTO
El procedimiento del bloqueo registral
podramos sistematizarlo del siguiente modo:

a) Presentacin de la minuta al Notario.

Las personas que hubieran celebrado un acto
o contrato en cuyo favor se pretenda constituir
el bloqueo registral, deben presentar el
documento que lo contiene (la minuta) al
Notario o Fedatario.
b) Solicitud del Notario al Registro peticionando el
bloqueo registral.
El Notario (o Fedatario) receptor, en el
trmino de 24 horas, debe cursar oficio al
Registro acompaando copia del instrumento
firmado por los otorgantes. Esto lo har previa
verificacin de las partidas regstrales. Siendo
que no se encuentra en su oficio, en realidad el
Notario no tiene la posibilidad de inspeccionar
las partidas regstrales. A lo sumo revisar las
reproducciones de las mismas. Ser el
Registrador quien, en el acto de la calificacin
registral, las examine.
En el Registro, la solicitud del Notario
(previo pago de la tasa registral) ser ingresada
por el Libro Diario extendindose el respectivo
asiento de presentacin.
c) Calificacin registral.
La solicitud de bloqueo registral, como
cualquier
ttulo
(salvo
los
documentos

290

EDILBERTO CABRERA YDME

d) Anotacin preventiva del bloqueo registral.

De ser favorable la calificacin registral, se
extender
la
correspondiente
anotacin
preventiva en la partida registral respectiva.
Ahora bien, la forma como opera el bloqueo
registral en nuestro sistema, conforme lo
adelantamos, 297
se aproxima a la propuesta de
Villares Pico
sobre la prioridad registral de
los documentos privados.
Planteaba el mismo, que el documento
privado (entre nosotros, la minuta) bien podra
servir para que acte la prioridad en el Registro
de la Propiedad mediante el asiento de
presentacin o la anotacin preventiva. No se
trata de dar entrada en el Registro a la
bastarda en las adquisiciones contenidas en
documentos privados, sino de utilizar al
documento privado solamente en cuanto sirva
de enlace entre el perodo informativo del
Registro, entre la generacin del contrato y el
momento en que ingrese la escritura pblica del
mismo acto o contrato en el Registro, al objeto
de que, si se quiere, siga la prioridad registral,
sin solucin de continuidad, a dicha fase
informativa. Y pueda conseguirse que la
prioridad y la fe pblica acten simultnea o
inmediatamente, sin que en esta funcin de
enlace el documento privado merme en nada la
autenticidad que exige el principio de legalidad,
ya que el sello de la verdad se reflejar
enseguida en la escritura pblica, y podr as
297.Villares Pico, Manil. El Documento Privado en el
Registro de la Propiedad. En la Revista Crtica de
Derecho Inmobiliario, Nro. 312, edicin mayo - 1954,
pgs. 414, 415.

El. PROCEDIMIENTO REGISTRAL EN

EL

PER

291

8. PLAZO DE VIGENCIA DEL BLOQUEO

El trmino del bloqueo registral es de
sesenta das. Se contabiliza a partir del ingreso
del aviso del Notario al Registro. Este trmino
(precisado en el Art. 2 del D. Ley 18278,
modificado por el D.L. 20198 y por la Ley
26401), debe ser computado en das hbiles y
no en das calendario, pues el bloqueo registral
constituye una forma de anotacin preventiva
caracterizada
por
su
temporalidad.
Considerando, adems, que el procedimiento
registral constituye un procedimiento especial
que se rige por sus propias leyes y reglamentos
y supletoriamente por las normas de
procedimientos administrativos, el mismo que
rige sus plazos por das hbiles (Resolucin
344-97-ORLC/TR, 273-98-ORLC/TR, OOl-99ORLCAR).
9. EFECTOS
Durante la vigencia del bloqueo, el
Registrador no podr inscribir ningn acto o
contrato relacionado con el inmueble objeto de
la anotacin preventiva (bloqueo registral),
celebrado por terceros y pollos que constituyan,
amplen o modifiquen derechos reales, salvo que
ya se haya inscrito el acto o contrato anotado
preventivamente y a que se refera el bloqueo
registral. Se trata de una prohibicin dirigida al
Registrador, bajo riesgo de incurrir en
responsabilidad penal por delito contra la fe
pblica, sin perjuicio de la indemnizacin civil
que corresponda. Lo propio, el Notario y
quienes resulten responsables tambin pueden
incurrir en responsabilidad penal.
Un tema interesante es el referido a la

292

EDILBERTO CABRERA YDME

cho real alguno determinado por el Cdigo

Civil, dicha medida cautelar no se encontraba
comprendida en los supuestos de prohibicin
previstos en la acotada norma legal.
Cambiando de criterio, por Resolucin OO 686-ONARP-JY la Junta de Vigilancia tambin
consider procedente la inscripcin de un
embargo encontrndose vigente un bloqueo
registral, agregando que, en todo caso, el
embargo y remate judicial, en ninguna
circunstancia pueden perjudicar los derechos
que eventualmente tuvieran la persona o
institucin a favor de la cual se anot el
bloqueo.
Al respecto, sentando posicin, el Tribunal
Registral de la ORLC ha precisado que no
comparte los fundamentos que motivaron la expedicin del Acuerdo C)25-85-ONARP-JV y la
Resolucin 006-86- ONARP-JV Dice que la
interpretacin literal que en ellas se efecta, no
tiene en consideracin la finalidad de proteccin
de la seguridad jurdica subyacente en el
Rloqueo Registral: garantizar al contratante que
se ampara en sus beneficios, adems de la
reserva de prioridad, la imposibilidad de ser
perjudicado por actos posteriores practicados
durante su vigencia. Agrega que, inclusive, la
literalidad del artculo 4 del D. Ley 18278 no
permite afirmar que el embargo se encuentre
excluido de los alcances de su prohibicin,
puesto que si bien el embargo no es un derecho
real, su anotacin en el Registro s puede
implicar una modificacin al derecho del titular
afectado con el mismo, cuyo gravamen
asumirn tambin los sucesivos adquirentes.
Asimismo, seala que si bien en sentido

EL Procedimiento Registral en el Per

293

a) Caducidad al vencimiento del plazo

El bloqueo registral caduca automticamente
al trmino o vencimiento de los sesenta das, o
lo que es lo mismo, vencido el plazo el
bloqueo pierde su eficacia, se extinguen sus
efectos. Cualquier acto o contrato diferente que
rena los requisitos correspondientes, podr
inscx-ibirse. Para que opere esta caducidad no
es necesaria solicitud de parte interesada, no es
necesario extender ningn asiento registral ni
resolucin judicial, as como tampoco trmite
alguno.
h) Caducidad antes del vencimiento del plazo
Sin embargo, el bloqueo registral tambin
puede caducar antes del vencimiento del plazo,
esto es, antes de los sesenta das. Esto puede
tener lugar en los siguientes casos:
- Si se inscribe el acto o contrato materia
del bloqueo. Durante el plazo de vigencia
de la reserva de preferencia (sesenta das),
no puede inscribirse algn acto o contrato
referido a la misma partida registral. Slo
se inscribir el acto o contrato a que se
refiere el bloqueo registral.
Pero si antes del vencimiento de tal plazo
se hubiera inscrito el acto o contrato a que
se refera el bloqueo, habiendo cumplido
su finalidad, cualquier acto o contrato
distinto podr inscribirse en la misma
partida registral, en este caso siempre que
la calificacin registral correspondiente sea
favorable.
- Si lo solicita el contratante o contratantes
en cuyo favor se estableci el bloqueo,
tambin cabe la posibilidad que las