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ANLISIS DEL VALOR DE

LOS CULTIVOS

NDICE

1. BASES A CONSIDERAR EN LAS VALORIZACIONES


2. CLASES DE VALORES MS FRECUENTES EN VALUACION DE
PREDIOS RSTICOS
3. VALUACIN DE PREDIOS RSTICOS
4. VALORIZACION DE ERIAZOS
5. VALORIZACIN DE CULTIVOS TRANSITORIOS
6. VALORIZACIN DE CULTIVOS PERMANENTES
7. VALORACIN DE EDIFICACIONES EN PREDIOS RSTICOS
8. VALUACIN TOTAL COMERCIAL DEL PREDIO
9. NORMATIVA PARA PREDIOS RUSTICOS EN EL PERU

10.

BIBLIOGRAFIA

INTRODUCCIN

Se entiende por tasacin o valuacin al procedimiento mediante el cual el


perito valuador realiza inspeccin ocular del bien, lo estudia, analiza y
dictamina sus cualidades y caractersticas en determinada fecha, para
establecer la estimacin del valor razonable y justo del bien de acuerdo a las
normas del presente reglamento
Este reglamento alcanza a los bienes que pueden ser objeto de medida y cuyo
valor puede determinarse aplicando mtodos directos (comparacin, costo),
indirectos (renta, valor actual, rentabilidad inmobiliaria) u otros debidamente
sustentados.
Para los efectos de este reglamento se considera predio rstico a los terrenos
ubicados en zona rural dedicados a uso agrcola, pecuario, forestal y de
proteccin y a los eriazos susceptibles de destinarse a dichos usos que no
hayan sido habilitados como urbanos ni estn comprendidos dentro de los
lmites de expansin urbana.
Forman parte del predio rstico, la tierra, el agua y su ecosistema, as como las
construcciones e instalaciones fijas y permanentes que existan en l. Los
terrenos rsticos ubicados en zona de expansin urbana e islas rsticas, se
valuarn conforme a lo establecido en el captulo J del presente ttulo.

I.

BASES A CONSIDERAR EN LAS VALORIZACIONES

II.

Las Regiones Naturales del Per


El Mapa Ecolgico del Per
El Sistema de Clasificacin de Tierras por Capacidad de Uso Mayor
El Reglamento Nacional de Tasaciones del Per
CLASES DE VALORES MS FRECUENTES EN VALUACION DE
PREDIOS RSTICOS

Valor
Valor
Valor
Valor
Valor
Valor
Valor

Normal de Mercado Valor Comercial


Reglamentario
de Realizacin
Afectivo
de Remate
segn rentabilidad agrcola y/o ganadera
de Servidumbres y Usufructos

III.
VALUACIN DE PREDIOS RSTICOS
Pasos a seguir en valuacin de terrenos rsticos:

IV.

Inspeccin ocular de campo


Determinacin de la Regin geogrfica del Per correspondiente Zona de
Vida
Categoras de suelos
Estudio de mercado
Toma de vistas fotogrficas
VALORIZACION DE ERIAZOS

El Reglamento Nacional de Tasaciones del Per establece que la valuacin de


eriazos se halla multiplicando el valor bsico eriazo (VBE) por el rea materia
de valuacin y que ste valor bsico, para los eriazos no ribereos al mar, se
alcanza aplicando la siguiente expresin:
VBE = 1/10 VR x d x U x T x V x E
VBE = Valor bsico eriazo
VR = Valor comercial de terreno de primera categora
d = Distancia al rea con valor oficial urbano
U = Uso
T = Topografa y naturaleza del terreno
V = Vas que sirve a la zona en que se ubica el terreno

E = Factor de correccin ecolgica


En eriazo ribereo al mar (D es la distancia a la lnea de alta marea)
VBER = 1/10 VR x U x T x V x D x E
V.
VALORIZACIN DE CULTIVOS TRANSITORIOS
Tipo de Cultivo
Estado de perodo vegetativo
Cultivo ndice en la zona o localidad
Rendimiento/Ha
Previo en chacra
Valor Bruto de Produccin
Costo de Produccin
Rentabilidad
FICHA TCNICA DE CULTIVO DE ALGODN DE TANGUIS

VI.

VALORIZACIN DE CULTIVOS PERMANENTES

Tipo y edad de las plantacin


Distanciamiento entre plantas y entre lneas
Nmero de plantas por hectrea
Estado de conservacin
Rentabilidad de plantacin modelo en la zona o localidad
Depreciacin
Valor por hectrea de la plantacin y valor por planta
segn aos restantes de vida til


COSTOS DE PRODUCCIN POR HECTAREA (Esprrago Instalacin)

VII.

VALORACIN DE EDIFICACIONES EN PREDIOS RSTICOS

VIII.

Caractersticas constructivas, rea afectada y reas techada


Edad de la o las Edificaciones
Depreciaciones
Aplicacin de Valores Unitarios depreciados por edad y estado de
conservacin

VALUACIN TOTAL COMERCIAL DEL PREDIO


VTC = Valor del terreno (VT) + Valor de plantaciones transitorias y/o
permanentes (VP) + valor edificaciones (VE)

Ttulo III:
Valuacin de Predios Rsticos y otros Bienes Agropecuarios
Reglamento Nacional de Tasaciones del Per
TTULO III VALUACIN DE PREDIOS RUSTICOS Y OTROS BIENES
AGROPECUARIOS.
CAPTULO A ALCANCES Y FINES
ARTCULO III.A.01
Para los efectos de este reglamento se considera predio rstico a los terrenos
ubicados en zona rural dedicados a uso agrcola, pecuario, forestal y de
proteccin y a los eriazos susceptibles de destinarse a dichos usos que no
hayan sido habilitados como urbanos ni estn comprendidos dentro de los
lmites de expansin urbana. Forman parte del predio rstico, la tierra, el agua
y su ecosistema, as como las construcciones e instalaciones fijas y
permanentes que existan en l.
Los terrenos rsticos ubicados en zona de expansin urbana e islas rsticas, se
valuarn conforme a lo establecido en el captulo J del presente ttulo.
ARTCULO III.A.02

Se considera terrenos eriazos aquellos que se encuentran sin cultivar por falta
o exceso de agua y los terrenos improductivos y terrenos ribereos al mar los
ubicados a lo largo del litoral de la Repblica, en la franja de 1 Km. medido a
partir de la lnea de la ms alta marea. En ambos casos se entiende que estos
terrenos estarn situados fuera del rea urbana y que no se encuentran
comprendidos en las zonas de expansin urbana sealados en los planes
urbanos, o en los estudios urbansticos debidamente aprobados por autoridad
competente. Se debe exceptuar de esta clasificacin a los terrenos de
forestacin y las lomas con pastos naturales dedicados a la ganadera.
ARTCULO III.A.03
Construcciones e instalaciones fijas y permanentes son las edificaciones en
general, tales como viviendas, depsitos, cobertizos, talleres, construcciones
para beneficio de productos, plantas industriales, hospitales, campos
recreativos, vas, infraestructura de riego, etc.
ARTCULO III.A.04
Se considera plantacin permanente al conjunto de vegetales establecidos en
un predio rstico que son susceptibles de explotacin econmica por ms de
dos campaas agrcolas y que pertenezca a cualquiera de las categoras
siguientes:
a. Frutales.
b. Otras especies cuya produccin se mantenga durante ms de dos aos, sin
necesidad de efectuar nueva siembra.
No se considera plantacin permanente cuando las especies antes citadas se
encuentren aisladamente, pues en este caso su valuacin ser individual.
ARTCULO III.A.05
Son plantaciones anuales aquellas cuyo perodo vegetativo normal es igual o
menor de un ao.
ARTCULO III.A.06
Los terrenos rsticos por su capacidad de uso mayor se dividen en cinco
grandes clases:
1.0
2.0
3.0
4.0
5.0

Tierras
Tierras
Tierras
Tierras
Tierras

aptas para cultivo en limpio. (Clase A)


aptas para cultivo permanente (Clase C)
aptas para pastos (Clase P)
aptas para produccin forestal (Clase F)
de proteccin (Clase X)

Tierras aptas para cultivo en limpio (Clase A)

Estas tierras renen condiciones agrolgicas que permiten la remocin


peridica y continuada del suelo para el sembro de plantas herbceas y semi
arbustivas de corto perodo vegetativo, bajo tcnicas econmicamente
accesibles a los agricultores del lugar y sin deterioro de la capacidad
productiva del suelo, ni alteracin del rgimen hidrolgico de la cuenca.
Por su alta calidad agrolgica podrn dedicarse a otros fines (cultivos
permanentes, pastoreo, produccin forestal y proteccin) cuando en esta forma
se obtenga un rendimiento econmico superior al que se obtendra de su
utilizacin confines de cultivo en limpio, o cuando el inters del Estado as lo
requiera.
1.1 Segn el sistema de abastecimiento de agua, se clasifican en
cuatro tipos:
a. con riego por gravedad y agua superficial.
b. con riego proveniente de bombeo de agua superficial.
c. con riego proveniente de bombeo de agua subterrnea.
d. Con agua de lluvia (secano).
1.2 Segn sus niveles de altitud, los tipos sern:
a. Hasta 2 000 m.s.n.m.
b. De 2 001 a 3 000 m.s.n.m.
c. De 3 001 a 4 000 m.s.n.m.
d. Ms de 4 000 m.s.n.m
1.3 En la Selva segn la distancia al ro o carretera que se utiliza como va de
transporte predominante, las tierras aptas para cultivos en limpio comprenden
los siguientes tipos:

a. Hasta 1 Km. distancia del ro o carretera.


b. Ubicadas de 1 a 2 Kms. de distancia del ro o carretera.
c. Ubicadas de 2 a 3 Kms. de distancia del ro o carretera.
d. Ubicadas a ms de 3 Kms, de distancia del ro o carretera.
1.4 En todo caso, la tierra aptas para cultivo en limpio se subclasifican en las
siguientes categoras:

a. Primera categora.Son aquellas de mejor calidad agrolgica, gran capacidad productiva, buenas
condiciones fsicas y climticas por temperatura muy favorables para la
produccin de cultivos en limpio en forma permanente y econmicamente
rentable.

De relieve topogrfico plano y suave, confirindole una gran capacidad de


labranza, constituyendo las tierras ms mecanizables del pas. Las pendientes
estn generalmente por debajo del 2%, lo que facilita el establecimiento de
una infraestructura de riego. Edficamente, son suelos de caractersticas fsicas
muy favorables en cuanto a profundidad efectiva, textura adecuada y buen
sistema de drenaje.
La reaccin de estos suelos (ph) vara entre neutra a ligeramente cida o
ligeramente alcalina, condicin ptima para el aprovechamiento de la mayor
parte de los nutrientes vegetales.
b. Segunda categora.Son aquellas con algunas limitaciones vinculadas al factor topogrfico o clima
que restringen su capacidad productiva, requieren moderadas prcticas de
conservacin y de manejo de suelos para evitar su deterioro o para mejorarlo.
Las limitaciones de las tierras de segunda categora pueden incluir efectos
simples o combinados de:

Suelos con profundidades inferiores a la capa arable.


Pendiente ligeramente inclinada por debajo del 4%
Susceptibilidad moderada a la erosin.
Factores desfavorables que afectan la estructura del suelo.
Ligera salinidad o sodio, fcil de corregir.
Reaccin o pH entre neutro a ligeramente alcalino.
Exigencias en el riego
Limitaciones de clima

Tercera categora.Son aquellas con severas limitaciones climticas y de riego por inundacin que
reducen la eleccin de cultivos y/o requieren prcticas especiales de
conservacin, las tierras de sta categora tienen mayores restricciones que las
de segunda y cuando se les usa para cultivo en limpio, las prcticas o
tratamientos agrcolas y de conservacin de suelos son por lo general ms
difciles de aplicar y mantener para asegurar una produccin econmica y
continuada.
Pueden usarse para cultivos en general, pastos cultivados y produccin
forestal. Las restricciones suelen originarse por pendientes moderadamente
inclinadas mayor de 4% susceptibilidad a la erosin, drenaje excesivo, poca
profundidad y moderada salinidad.

Cuarta categora.-

Son aquellas que tienen severas limitaciones que restringen la eleccin de


cultivos y/o requieren un cuidadoso manejo.
Las restricciones en el uso de los suelos son mayores que las de la tercera
categora y la adaptacin de plantas es menor. Cuando estos suelos se cultivan
es necesario un manejo muy cuidadoso y prcticas agrcolas y de conservacin
ms difciles de aplicar y mantener. Los suelos pueden usarse en cultivos en
limpio, cultivos permanentes y produccin forestal.
Tierras aptas para cultivo permanente (Clase C)
Son aquellas cuyas condiciones agrolgicas no son adecuadas a la remocin
peridica, y continuada del suelo, pero que permiten la implantacin de
cultivos perennes, sean herbceos, arbustivos o arbreas, frutales
principalmente, as como forrajes; bajo tcnicas econmicamente accesibles a
los agricultores del lugar, sin deterioro de la capacidad productiva del suelo ni
alteracin del rgimen hidrolgico de la cuenca. Estas tierras podrn dedicarse
afines de pastoreo, produccin forestal y proteccin, cuando en esta forma se
obtenga un rendimiento econmicamente superior al que se obtendra de su
utilizacin con fines de cultivo permanente o cuando el inters del Estado lo
requiera. Presentan limitaciones tanto de orden edfico como topogrfico que
imposibilitan la fijacin de cultivos en limpio, pero que aceptan la fijacin de un
cuadro diversificado de cultivos tropicales perennes. Estn distribuidas en las
regiones de costa, sierra y principalmente en la selva, pudiendo en algunos
lugares no existir ciertas categoras.
Para estas tierras se han considerado tambin los mismos tipos de altitudes
sealadas, en las tierras aptas para cultivo en limpio, en la sierra.
Asimismo, segn la distancia del ro y/o carretera que sirve de va de
transporte a las tierras, se utilizaran los mismos tipos sealados para las tierras
aptas para cultivo en limpio en selva.
Las tierras aptas para cultivo permanente se subclasifican en dos categoras la
5ta. Y 6ta. Categoras del cuadro de valores arancelarios y su definicin
resumida es la siguiente:
Quinta categora:
Son aquellas que presentan limitaciones ms severas que las tierras de la
cuarta categora, son pedregosas, con presencia de fragmentos gruesos de
grava y piedras y/o afloramiento rocoso en cantidad suficiente para impedir
cultivos transitorios pero permiten la siembra de cultivos perennes.
El cuadro climtico puede caracterizarse por temperaturas bajas, amplias
oscilaciones trmicas (heladas) y fuertes vientos.

Sexta categora
Son aquellos que presentan limitaciones severas en la calidad agrolgica que
los convierten en inapropiados para llevar a cabo cultivos de carcter intensivo
en forma normal.
Dichas limitaciones de orden climtico, edfico o topogrfico, pueden estar
vinculados estrechamente a pendientes empinadas, susceptibilidad a la

erosin, suelos superficiales, baja fertilidad, salinidad o alcalinidad, drenaje


imperfecto, clima, temperatura y otras caractersticas desfavorables.
Tierras aptas para pastos (Clase P).
Son aquellas que no renen las condiciones agrolgicas mnimas requeridas
para cultivo en limpio o permanente, sin embargo permiten su uso continuado
o temporal para el pastoreo, bajo tcnicas econmicamente accesibles a los
agricultores del lugar, sin deterioro de la capacidad productiva del recurso, ni
alteracin del rgimen hidrolgico de la cuenca. Estas tierras podrn dedicarse
para los fines de produccin forestal o proteccin, cuando en esta forma se
obtenga un rendimiento econmico superior al que se obtendra de su
utilizacin con fines de pastoreo o cuando el inters del Estado lo requiera;
estn distribuidas en las regiones de costa, sierra y selva. En la sierra, las
tierras aptas para pastoreo constituyen las tierras de pastos naturales y
pueden distinguirse los mismos tipos de altitud establecidos para los cultivos
en limpio:
a. Hasta 2 000 m.s.n.m.
b. Desde 2 001 a 3 000 m.s.n.m.
c. Desde 3 001 a 4 000 m.s.n.m.
d. A ms de 4 000 m.s.n.m.
Tierras para produccin forestal (Clase F)
No renen las condiciones agrolgicas requeridas para su cultivo o pastoreo,
pero permiten su uso para la produccin de maderas y otros productos
forestales, siempre que sean manejadas en forma tcnica para no causar
deterioro en la capacidad productiva del recurso ni alterar el rgimen
hidrolgico de la cuenca ni su ecologa. Estas tierras podrn dedicarse a
proteccin cuando el inters del Estado lo requiera.
Tierras de proteccin (Clase X)
Son aquellas que no renen las condiciones agrolgicas mnimas requeridas
para cultivo, pastoreo o produccin forestal. Se incluyen dentro de este grupo:
picos, nevados, pantanos, playas, cauces de ros y otras tierras que, aunque
presentan vegetacin natural boscosa, arbustiva o herbcea, su uso no es
econmico y deben ser manejadas con fines de proteccin de cuencas
hidrogrficas, vida silvestre, valores escnicos, cientficos, recreativos y otros
que impliquen beneficio colectivo o de inters social. Aqu se incluyen las
unidades de conservacin (Los parques nacionales, reservas nacionales,
santuarios nacionales, santuario histrico), y reservas de biosfera.

TTULO III

CAPTULO B
MEMORIA DESCRIPTIVA
ARTCULO III.B.07

En la Memoria Descriptiva se desarrollarn los siguientes conceptos:


Nombre del predio.
Nombre del propietario o posesionario.
Nombre de la persona natural o jurdica que solicita la valuacin
Objeto de la valuacin y metodologa empleada.
Ubicacin (valle, regin, zona, distrito, provincia, departamento).
Fecha a la cual est referida la valuacin del predio.
Linderos.
Permetro - mensura de los lados que lo conforman.
rea total.
Naturaleza y clasificacin de las tierras y sus reas respectivas.
Produccin dominante en la regin agrcola.
Plantaciones.
Recursos de agua y derechos de riego.
Elementos de trabajo, mano de obra y otros.
Factores ecolgicos (clima, vientos, flora y fauna, etc).
Forma de explotacin.
Beneficio e industrializacin de los productos.
Construcciones y reas que ocupan: edificios, instalaciones para el
beneficio de productos industriales, obras de bienestar social, servicios
generales, etc.
Mejoras y obras complementarias.
Maquinarias, equipos, herramientas y enseres.
Semillas y otros productos en almacn.
Animales: ganados, aves, peces, etc.
Servidumbres.
Gravmenes.
Riesgos que amenazan el predio o sus capitales, o pueden perjudicarlo
en el futuro.
Depreciacin.
Rendimiento y produccin bruta.
Gastos de explotacin y administracin.
Datos complementarios.
Ttulos de propiedad y planos de predio.
Inscripcin en los registros de la propiedad del inmueble.

ARTCULO III.B.08
En la descripcin de los linderos deber sealarse:
a. La lnea perimtrica que constituye los linderos con los vecinos colindantes.

b. La referencia o accidentes geogrficos permanentes como mar, ros, lagos,


esteros, salientes de carcter permanente, bordes, etc.
c. En caso que los linderos estn constituidos o relacionados a cerros es preciso
definir especficamente los puntos de referencia de manera que se establezca
con claridad cul es la parte de los cerros que quedan dentro de la propiedad y
la toponimia del lugar.
ARTCULO III.B.09
El rea total es la indicada en los ttulos de propiedad o planos existentes, o de
no haber stos la que arroje la mensura hecha por el perito cuando se le
encomiende tal operacin. Es expresada en hectreas y metros cuadrados,
segn corresponda.
ARTCULO III.B.10
La naturaleza y la clasificacin de las tierras se determina de acuerdo con las
reglas de la tcnica agronmica, consignando las reas de cada clase de
terreno y su condicin de cultivado o explotado en su forma natural, cultivable
o incultivable. Clasificadas stas en categoras, se aplicar el arancel de
terrenos rsticos. El suelo o casco de un predio rstico se vala
independientemente de la vegetacin y/o construccin que sustenta, salvo el
caso de pasturas naturales.
ARTCULO III.B.11
Produccin dominante en la regin es aquella que ocupa la mayor rea,
prevaleciendo por su importancia econmica sobre las otras producciones de la
zona.
ARTCULO III.B.12
En plantaciones se indica los diversos cultivos que existen, as como los prados
y bosques explotables.
ARTCULO III.B.13
En recursos de agua y derechos de riego se consigna si el predio se abastece
con agua superficial, de subsuelo y/o lluvia, indicando las dotaciones o
rendimientos y si son suficientes para las necesidades del predio. En caso de
existir riego tecnificado debern detallarse sus caractersticas. El derecho de
agua es la dotacin o cuota de agua que le corresponde a un predio de un
cauce comn, segn la legislacin vigente.
ARTCULO III.B.14
En elementos de trabajo, mano de obra y otros; se especificar si la cantidad y
calidad de la mano de obra disponible, las mquinas, equipos, instalaciones, y
herramientas, animales de trabajo y dems elementos suficientes para la
explotacin.
ARTCULO III.B.15
En factores ecolgicos se debe tener en consideracin: clima, paisaje y
contaminacin ambiental.

ARTCULO III.B.16
En la forma de explotacin del predio se indicar si sta es efectuada en todo
en parte; y si es conducida en forma directa por el propietario, sistema
cooperativo, por trabajo comunitario, otras formas.
ARTCULO III.B.17
Debe indicarse si los productos obtenidos son expendidos tal como se les
cosecha; si hay un beneficio previo o si se les somete a un proceso de
preparacin para los mercados su exportacin, o se los industrializa en el
fundo mismo. Cuando se obtiene subproductos, se especificar si se les
consume en el mismo predio o son vendidos en su estado natural o
industrializados.
ARTCULO III.B.18
Las construcciones sern descritas indicando sus caractersticas constructivas
estructurales, materiales empleados, estado de conservacin, antigedad, y las
reas que ocupan.
ARTCULO III.B.19
Las instalaciones fijas y permanentes, as como las obras complementarias
tales como los caminos, cercos, corrales, eras, embarcaderos, puentes, muros
y andenes de contencin, defensas marginales, tomas, partidores, canales,
diques, etc., sern descritas y metradas aunque no estn dentro de los linderos
del predio, pero que le sirvan y hayan sido ejecutados con capital propio en su
integridad o en parte, como contribucin a determinada asociacin o
comunidad en beneficio colectivo.
ARTCULO III.B.20
Se consideran las servidumbres y derechos, existentes descritos y
consignados en ttulos, as como las establecidos posteriormente a stos, que
afectan el predio en su clasificacin de dominante o sirviente. (ver ttulo II
captulo B artculo II.B.17).
ARTCULO III.B.21
En gravmenes se consignar aquellos a que est afecto el predio y sus
condiciones de constitucin, debidamente inscritos.
ARTCULO III.B.22
En riesgos se har notar, de existir, los de erosin del suelo, inundaciones,
deslizamientos o prdidas de vas de comunicacin, plagas y epidemias; y toda
causa que amenace al predio y sus componentes, o pueda perjudicarlo en el
futuro.
ARTCULO III.B.23
En los ttulos de propiedad del predio se debe estudiar e indicar, de ser posible,
el origen de la propiedad, el propietario o los propietarios actuales, su
condicin de propiedad individual, colectiva, testamentaria, estatal o
comunidad campesina. Cuando estn inscritos en los registros se consignar la
fecha, el tomo, el folio y fojas de la inscripcin; o la ficha registral, segn sea el
caso.

Los planos que conforman el expediente contendrn el nombre del profesional


que lo firm, escala, orientacin geogrfica y la fecha. El perito dar su opinin
sobre el grado de exactitud del levantamiento; de ser necesario se har un
nuevo plano, total o parcial del predio y/o sus construcciones; siendo elemento
de juicio la hoja catastral oficial referida al predio.

TTULO III
CAPTULO C
VALUACIN DE TERRENOS RSTICOS
ARTCULO III.C.24
La valuacin considerar, segn el caso: a. Terrenos rsticos b. Terrenos eriazos
c. Terrenos eriazos ribereos al mar d. Construcciones e instalaciones fijas e.
Maquinaria y equipo f. Cultivos y productos de origen vegetal y/o animal en
almacn g. Ganado, aves, peces y otros animales h. Factores ecolgicos
ARTCULO III.C.25
En las valuaciones reglamentarias o comerciales de terrenos rsticos deber
hacerse una clasificacin de los mismos, teniendo en cuenta los criterios
sealados en el artculo anterior, debiendo determinarse las reas que
corresponda a cada categora de tierras. El valor de las tierras aptas para
cultivo en limpio que se abastecen con agua de lluvia (secano) ser igual al 50
% del valor de las tierras que figuran en los listados de valores oficiales de
terrenos rsticos vigentes y/o del mercado inmobiliario de estas tierras en la
zona, segn sea el caso de valuacin reglamentaria o comercial. Si en el
terreno a valuar existieran reas de diversas categoras se calcularn las reas
parciales, multiplicando cada una de estas por su correspondiente valor oficial
o de mercado vigente; obtenindose el valor total por la sumatoria de aquellas.
ARTCULO III.C.26
El valor rstico de las tierras de primera categora (V R) aptas para cultivo en
limpio con riego por gravedad y agua superficial se obtiene de los valores
oficiales de terrenos rsticos del distrito en que se ubica el terreno materia
devaluacin o producto del estudio del mercado inmobiliario de la zona en
estudio, segn corresponda a una valuacin reglamentaria o comercial.
ARTCULO III.C.27
En el caso de valuaciones con el propsito de expropiacin se aplicar lo
dispuesto en las normas legales vigentes sobre la materia
TTULO III
CAPTULO D VALUACIN DE TERRENOS ERIAZOS
ARTCULO III.D.28

La valuacin de terrenos eriazos y eriazos ribereos al mar, se obtiene


multiplicando el valor bsico eriazo (VBE) por el rea (A), materia de
valuacin.
ARTCULO III.D.29
El valor bsico eriazo se determina aplicando la siguiente expresin:
VBE = 1/10 VR x d x U x T x V x E
El valor bsico de terrenos eriazos ribereos al mar se determina por la
expresin siguiente:
VBER = 1/10 VR x U x T x V x D x E
En donde:
VBE = Valor bsico eriazo
VBER = Valor bsico eriazo ribereo
VR = Valor unitario oficial de terreno rstico o valor unitario de terreno del
mercado, segn se trate de valuacin reglamentaria o valuacin comercial, de
las tierras de primera categora. d = Distancia al rea con valor unitario oficial
urbano
U = Uso
T = Topografa y naturaleza del terreno
V = Vas que sirven a la zona en que se ubica el terreno
D = Distancia a la lnea de ms alta marea
E = Factor de correccin ecolgica
ARTCULO III.D.30 La expresin numrica de los factores d, U, T, V, D, y E
sern los consignados en las tablas N 05 hasta la N 08-A.
La valuacin comercial en ambos casos se establece en funcin de la ley de
oferta y la demanda. El perito teniendo en cuenta la zona, progreso y dinmica
de desarrollo y uso de sta, aplicar de ser el caso, los factores consignados en
las tablas N 05, 06, 07, 08 y 08-A.
TABLA N 05

Si
se

presentan en forma simultnea problemas de topografa y naturaleza del


terreno, el factor T se determina multiplicando los factores correspondientes.
ARTCULO III.D.31
Para los efectos de este reglamento, las vas clasificadas segn el servicio que
comprende la tabla N 06 se definen en la forma siguiente:
Carreteras duales
Tiene calzadas separadas, para dos o ms carriles de trnsito, cada una
diseada para velocidades mayores de 80 Km./h. y pavimentadas con asfalto o
concreto.
Carreteras de primera clase

Tiene un ancho mnimo de 8,40 m. con pavimento de asfalto, diseada para


velocidades mayores de 80 Km./h. forman parte del sistema nacional y su
pendiente mxima es de 6%.
Carreteras de segunda clase Tiene un ancho entre 3,50 m y 8,00 m. son
afirmadas, y su diseo es para velocidades entre 60 a 80 Km/h., forman parte
del sistema departamental y su pendiente mxima es de 8%.
Carreteras de tercera clase
Ancho promedio entre 3,50m y 5,00m., son afirmadas, forman parte del
sistema vecinal y su pendiente mxima es de 10%.
Trochas carrozables
Sin afirmado, ancho promedio de 3,00 m. que permiten el trnsito espordico
de vehculos. En caso que dos o ms vas influyen sobre el terreno, deber
adoptarse el factor de mayor valor.

El Perito deber tener en cuenta para la clasificacin de carreteras: su


jurisdiccin y el servicio, segn la normatividad vigente.

ARTCULO III.D.32
El factor distancia (D) con respecto a la lnea de ms alta marea se aplica de
acuerdo a la Tabla N 07.

IX.

BIBLIOGRAFIA

http://www.vivienda.gob.pe/dnc/archivos/difusion/eventos/2011/hu
ancayo/VALUACI%C3%93N%20DE%20TERRENOS%20RUSTICOS
%20Y%20CULTIVOS.pdf

Valuacin de terrenos rsticos y cultivos


Fajardo

Reglamento Nacional de Tasaciones del Per

Ing. Vctor L. Guzmn