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MERCADO IMOBILIRIO

MS
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Informativo Bimestral

DESENVOLVIMENTO IMOBILIRIO

Edio n 14 - Junho/2015
www.msproperties.com.br

Editorial
O primeiro trimestre de 2015 demonstrou que a tendncia de acomodao no mercado imobilirio
est se confirmando ao longo do ano. Entretanto, o processo de ajuste est surtindo efeito mais doloroso
tendo em vista a difcil conjuntura macroeconmica do pas, com a alta na inflao puxada pelo aumento
dos custos de energia eltrica e combustvel alm de valorizao do dlar, e aumento nas taxas de juros. Ao
que tudo aponta, 2015 dever ser o primeiro ano com queda real dos preos dos imveis no Brasil.
Para os investidores, o cenrio no bom, e para o comprador, depende. Uma das estratgias do
Governo Federal em seu ajuste fiscal a retrao do crdito imobilirio em funo do risco de
inadimplncia atrelado ao aumento no desemprego e na queda do poder de compra. Alm disso, a
elevao dos juros e a diminuio da fatia que pode ser financiada por parte da Caixa Econmica Federal
diminuiu significativamente o volume de financiamentos.
Para as construtoras a estratgia continua sendo de desovar seus estoques, realizando feires e
praticando descontos que podem chegar at 30% do valor do imvel. Porm, com o aperto do crdito e
sem perspectiva de valorizao dos imveis, os compradores no encontram cenrio favorvel para a
aquisio de imveis. Este perodo de ajustes no mercado imobilirio para equilibrar a oferta de produtos,
depende, no somente de seus estoques, como, sobretudo, da recuperao da economia do pas.
Na 14 edio do boletim informativo MS.Properties, brao da empresa de consultoria M.Stortti,
especializado em solues e resultados para o mercado imobilirio, so apontadas as variaes nos preos
do metro quadrado atravs do ndice FipeZap para as principais cidades brasileiras. O informativo aborda o
Home Equity como alternativa de crdito e a comparao com outras modalidades. So apresentados os
preos do metro quadrado nas principais cidades do Rio Grande do Sul e a taxa de vacncia no mercado de
imveis comerciais em So Paulo. Por fim, abordado o potencial que as cidades de interior possuem em
meio crise no mercado imobilirio.

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Retrao no preo do metro quadrado no Brasil


Desde o incio do ano de 2015, o preo do
metro quadrado no Brasil subiu apenas 1,25%. A
variao est abaixo do rendimento da poupana no
perodo, que foi de 2,36% e da variao de preos ao
consumidor (IPCA) que mede a inflao que
aumentou 5,14% de janeiro a maio.
O preo mdio do metro quadrado nas
cidades pesquisadas que compem o ndice FipeZap
apresentou queda real de 3,70% em igual perodo,
conforme publicao da Exame. De acordo com a
publicao, no acumulado do ano, as 20 cidades do
ndice registraram variaes inferiores inflao.
Niteri, Braslia e Curitiba tiveram queda nos preos
nos primeiros cinco meses do ano.

Preo mdio do
metro quadrado
(R$)

Variao
mensal
maio/15

Rio de Janeiro

10.642

-0,11%

So Paulo

8.585

0,17%

Braslia

7.947

-0,04%

Niteri

7.710

-0,22%

Mdia Nacional

7.599

0,16%

Florianpolis

6.047

1,76%

Recife

6.021

0,10%

Belo Horizonte

5.912

0,13%

So Caetano do Sul

5.691

0,09%

Fortaleza

5.667

0,69%

Porto Alegre

5.379

0,70%

Campinas

5.243

-0,65%

Vitria

5.222

0,80%

Curitiba

5.162

0,38%

Santo Andr

4.982

0,47%

Santos

4.887

0,59%

So Bernardo do Campo

4.704

-0,05%

Salvador

4.628

0,17%

Vila Velha

4.288

0,37%

Goinia

4.161

0,15%

Contagem

3.541

0,72%

Regio

Fonte: Elaborao M.Stortti a partir de Exame

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Cresce o Home Equity no Brasil


O home equity modalidade de
crdito com imvel como garantia,
cresce at 90% ao ano entre as
instituies financeiras por taxas de
juros atrativas. Especialistas da rea
afirmam que a modalidade ir crescer
mais que o crdito imobilirio em 2015,
der acordo com o Valor Econmico.
Neste negcio, h dois perfis de
tomadores. Empresrios adquirem
para investir em seus negcios e o segundo perfil de indivduos que buscam o home equity como forma de quitar
altas dvidas.
O home equity um financiamento que funciona como um emprstimo pessoal e o recurso liberado pode
ser utilizado para qualquer finalidade. O diferencial desta modalidade est no recebimento do imvel, livre de
obrigaes e quitado como garantia do tomador do recurso. As instituies podem oferecer crdito de at 60% do
valor do imvel em prazos de at dez anos para pagar, de acordo com a normas do Banco Central.
Esta linha de crdito costuma ser mais barata em comparao com outras linhas de crdito, justamente por
ter um imvel atrelado ao contrato como garantia do pagamento, na forma de alienao fiduciria.
A carteira total de home equity no Brasil se situa em torno de R$ 15 bilhes, segundo estimativa da
Associao Brasileira de Corretores de Emprstimos e Financiamento Imobilirio (Abracefi). No ano passado, o
Conselho Monetrio Nacional (CMN) liberou o uso de 3% dos recursos da caderneta de poupana para utilizao
em emprstimos de home equity, entretanto, no momento atual a captao da poupana est fraca com a
diminuio da renda e aumento do desemprego.
Modalidades
Home equity (%)
Consignado (%)
Emprstimo pessoal-bancos (%)
Emprstimo pessoal-financeira (%)

Ms
1,60
3,60
3,94
7,52

Ano
21,00
36,00
59,00
138,71

Fonte: M.Stortti a partir de O Valor Econmico com base em


Anefac e Banco Central

Esta linha tem sido muito utilizada por


empresrios que desejam alavancar o negcio existente,
entretanto, tambm muito procurada por indivduos
que necessitam quitar altas dvidas. Para este perfil, o
risco elevado, uma vez que os mesmos oferecem,
muitas vezes, a prpria residncia como garantia, sem
planejamento de longo prazo, ou assumindo um risco de
longo prazo no mensurado, como perda do emprego,
fatalidades ou problemas de sade. importante, no
obstante, estar atento s taxas de juros que variam para
cada instituio.

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Freio nos lanamentos em Porto Alegre


Com o objetivo de reduzir seus estoques, as construtoras revisaram seus planos e lanaram menos. Com a
reduo de mais de 30% em relao ao volume de lanamentos de 2013, o volume de oferta na capital gacha
sofreu reduo de 20%. A reduo no volume de ofertas um aspecto favorvel para o mercado imobilirio da
cidade.
O preo mdio do metro quadrado para imveis novos em Porto Alegre em 2014, de acordo com o Guia
Imveis da Exame foi de R$ 5.402,00, o que representou uma alta de 2,5%. J para os imveis usados, o preo mdio
registrado foi de R$ 5.040,00 o metro quadrado
J no interior do estado do RS, Gramado, na serra gacha, o metro quadrado o mais caro das cidades
pesquisadas para o Guia, que levantou informaes de 100 cidades brasileiras. O preo do metro quadrado em
2014 registrado na cidade de Gramado para imveis usados foi de R$ 6.648,00 seguido por Porto Alegre e Passo
Fundo (R$ 3.686,00).
Para os imveis novos, Canoas fica atrs de Porto Alegre, sendo a segunda cidade com o metro quadrado
mais caro (R$ 3.901,00) e Caxias do Sul em terceiro com o custo do metro quadrado em R$ 3.815,00.

Aumento da taxa de vacncia para imveis comerciais


Com a desacelerao da economia brasileira, a taxa de vacncia por imveis comerciais tem aumentado. Em
So Paulo, o setor de grandes torres corporativas registra taxa de vacncia de 24% no primeiro trimestre do ano,
ante a taxa de vacncia registrada de 20% no fechamento do ano de 2014, de acordo com estudos da Cushman &
Wakefield. O mercado de escritrios ainda est recebendo projetos iniciados em 2010 e, para este mercado, o ciclo
longo.
Lojas e grandes lojas tambm sentem os reflexos da economia do pas, dado que os varejistas esto afetados
pelos efeitos da crise. O segmento automotivo, por exemplo, que vem enfrentando grandes dificuldades, corrobora
para o aumento da taxa de vacncia de grandes lojas. Outros perfis de varejo tm buscado alternativas de locao
mais atrativas. Desta forma, com a grande oferta de imveis, possvel conseguir descontos de 10 a 15% no
mercado de locao comercial.

Interior como oportunidade


Em meio s dificuldades da economia brasileira e o momento de ajustes no mercado imobilirio, as
construtoras buscam alternativas fora das capitais. Muitas construtoras esto migrando seus investimentos para o
interior. O interior apresenta algumas caractersticas que representam reduo de custos e ganhos de
oportunidades com custos menores de terreno e construo e legislao mais acessvel.
Cidades do interior com carter industrial, que receberam novas empresas nos ltimos anos, e possuem
melhor nvel de renda aproximam o padro de consumo ao das capitais. Todavia, esses mercados exigem cuidado
para novos lanamentos. O comprador est mais seletivo de modo que as estratgias de produtos e preos devem
ser ajustados ao perfil e a capacidade de pagamento e valores de mercado praticados.
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Indicadores Econmicos
Taxa SELIC
mar/15

1,0195

Anual
Real
12,75

abr/15

0,9924

12,77

3,92

11,54

12,65

mai/15

1,0624

13,25

5,02

11,73

13,15

Ms

Mensalizada

Acumulada
Ano
2,90

Acumulada
12 meses
11,40

Anual
Oficial
12,15

Fonte: FGV - Fundao Getlio Vargas

ndices de Preos
INDICADORES DE PREOS
IGP-M
Ms
Variao %
N ndice
Ms
Ano
12 meses
abr/12 480,229
0,85
1,47
3,65
mai/12 485,140
1,02
2,51
4,26
jun/12 488,342
0,66
3,19
5,14
jul/12 494,891
1,34
4,57
6,67
ago/12 501,957
1,43
6,07
7,72
set/12 506,804
0,97
7,09
8,07
out/12 506,926
0,02
7,12
7,52
nov/12 506,795
-0,03
7,09
6,96
dez/12 510,252
0,68
7,82
7,82
jan/13 511,977
0,34
0,34
7,91
fev/13 513,467
0,29
0,63
8,29
mar/13 514,526
0,21
0,84
8,06
abr/13 515,276
0,15
0,98
7,30
mai/13 515,299
0,00
0,99
6,22
jun/13 519,153
0,75
1,74
6,31
jul/13 520,508
0,26
2,01
5,18
ago/13 521,270
0,15
2,16
3,85
set/13 529,085
1,50
3,69
4,40
out/13 533,621
0,86
4,58
5,27
nov/13 535,168
0,29
4,88
5,60
dez/13 538,370
0,60
5,51
5,51
jan/14 540,959
0,48
0,48
5,66
fev/14 543,038
0,38
0,87
5,76
mar/14 552,087
1,67
2,55
7,30
abr/14 556,420
0,78
3,35
7,98
mai/14 555,679
-0,13
3,21
7,84
jun/14 551,554
-0,74
2,45
6,25
jul/14 548,202
-0,61
1,83
5,32
ago/14 546,745
-0,27
1,56
4,89
set/14 547,839
0,20
1,76
3,54
out/14 549,396
0,28
2,05
2,96
nov/14 554,77
0,98
3,05
3,66
dez/14 558,213
0,62
3,69
3,69
jan/15 562,482
0,76
0,76
3,98
fev/15 564,004
0,27
1,04
3,86
mar/15 569,536
0,98
2,03
3,16
abr/15 576,175
1,17
3,22
3,55
Fonte: IBGE, Sinduscon, FGV

N ndice
499,548
506,020
512,628
516,963
518,616
519,681
520,940
522,136
523,624
525,651
529,879
531,339
535,777
542,402
553,007
557,040
558,777
561,203
563,034
564,558
565,786
569,745
572,254
573,505
577,322
585,207
592,510
597,251
598,387
599,333
600,549
602,360
603,895
608,131
611,188
613,374
617,360

INCC-M
Variao %
N ndice
Ms
Ano
12 meses
0,83
2,30
7,94
893,606
1,3
3,63
7,16
896,823
1,31
4,98
7,03
897,540
0,85
5,87
7,31
901,400
0,32
6,21
7,48 905,0956
0,21
6,43
7,55 910,2546
0,24
6,68
7,59 915,6251
0,23
6,93
7,3
921,1189
0,29
7,23
7,23 928,3957
0,39
0,39
6,94
936,380
0,80
1,19
7,35 941,9982
0,28
1,47
7,25 946,4256
0,84
2,32
7,25 951,6309
1,24
3,59
7,19
955,152
1,96
5,61
7,88 957,6354
0,73
6,38
7,75 957,9227
0,31
6,71
7,74 960,2217
0,43
7,18
7,99 963,5824
0,33
7,53
8,08 969,0749
0,27
7,82
8,12 974,3079
0,22
8,05
8,05 983,2715
0,70
0,70
8,39
988,680
0,44
1,14
8,00 995,5014
0,22
1,36
7,94 1004,660
0,67
2,04
7,75 1011,3912
1,37
3,43
7,89 1016,044
1,25
4,72
7,14 1020,108
0,80
5,56
7,22 1020,210
0,19
5,76
7,09 1022,760
0,16
5,93
6,79 1028,590
0,20
6,14
6,66 1032,910
0,30
6,46
6,7
1038,178
0,25
6,74
6,74 1046,276
0,70
0,70
6,74 1059,250
0,50
1,21
6,80 1072,172
0,36
1,57
6,95 1086,325
0,65
2,23
6,94 1094,038

IPCA
Variao %
Ms
Ano
12 meses
0,64
1,87
5,10
0,36
2,24
4,99
0,08
2,32
4,92
0,43
2,76
5,20
0,41
3,18
5,24
0,57
3,77
5,28
0,59
4,38
5,45
0,60
5,01
5,53
0,79
5,84
5,84
0,86
0,86
6,15
0,60
1,47
6,31
0,47
1,94
6,59
0,55
2,50
6,49
0,37
2,88
6,50
0,26
3,15
6,70
0,03
3,18
6,27
0,24
3,43
6,09
0,35
3,79
5,86
0,57
4,38
5,84
0,54
4,95
5,77
0,92
5,91
5,91
0,55
0,55
5,59
0,69
1,24
5,68
0,92
2,18
6,15
0,67
2,86
6,28
0,46
3,33
6,38
0,40
3,75
6,52
0,01
3,76
6,50
0,25
4,02
6,51
0,57
4,61
6,75
0,42
5,05
6,58
0,51
5,58
6,56
0,78
6,41
6,41
1,24
1,24
7,14
1,22
2,48
7,70
1,32
3,83
8,13
0,71
4,57
8,17

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Glossrio de Termos
ndice de Preos ao Consumidor (IPC): ndice referncia
A seguir so apresentadas as definies dos para avaliao do poder de compra do consumidor. O
termos utilizados nesta publicao.
ndice de Preos ao Consumidor (IPC) mede a variao de
preos de um conjunto fixo de bens e servios
Mercado imobilirio
componentes de despesas habituais de famlias com nvel
de renda situado entre 1 e 33 salrios mnimos mensais.
ndice FipeZap: O ndice FipeZap de Preos de Imveis
Anunciados um indicador de abrangncia nacional que ndice Nacional da Construo Civil (INCC): ndice que
acompanha os preos de venda e locao de imveis no representa as mudanas nos preos da construo civil
Brasil. O ndice calculado com base nos anncios devido variao da inflao. Inclui tanto a variao nos
publicados na pgina Zap Imveis.
preos dos materiais como a variao no custo de mo de
obra. O INCC emitido mensalmente pela Fundao
Taxa de vacncia: Relao entre o volume de imveis Getlio Vargas (FGV).
disponveis e o volume total existente.
Taxa Selic: Taxa de juros fixada pelo Comit de Poltica
Home Equity: Modalidade de crdito com imvel como Monetria (COPOM) do Banco Central do Brasil que
garantia.
remunera os investidores no negcio de compra e venda de
ttulos pblicos. Ela obtida mediante clculo da taxa
mdia ponderada dos juros praticados pelas instituies
Indicadores econmicos
financeiras.
Produto interno bruto (PIB): Representa a soma em valores
monetrios de todos os bens e servios finais produzidos
em uma determinada regio, durante um perodo
determinado, considerando apensas bens e servios finais,
excluindo da conta todos os bens de consumo
intermedirio. Possui o objetivo de mensurar a atividade
econmica de uma regio.
ndice Geral de Preos (IGP): ndice calculado pela
Fundao Getlio Vargas desde os anos 40. O IGP
composto pelo ndice de Preos por Atacado (IPA), que
participa com 60%, pelo ndice de Preos ao Consumidor
(IPC) da cidade do Rio de Janeiro, com a participao de
30%, e do ndice Nacional de Custo da Construo Civil
(INCC), com o peso de 10%.

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