MERCADO IMOBILIÁRIO

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DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO

Edição nº 14 - Junho/2015
www.msproperties.com.br

Editorial
O primeiro trimestre de 2015 demonstrou que a tendência de acomodação no mercado imobiliário
está se confirmando ao longo do ano. Entretanto, o processo de ajuste está surtindo efeito mais doloroso
tendo em vista a difícil conjuntura macroeconômica do país, com a alta na inflação puxada pelo aumento
dos custos de energia elétrica e combustível além de valorização do dólar, e aumento nas taxas de juros. Ao
que tudo aponta, 2015 deverá ser o primeiro ano com queda real dos preços dos imóveis no Brasil.
Para os investidores, o cenário não é bom, e para o comprador, depende. Uma das estratégias do
Governo Federal em seu ajuste fiscal é a retração do crédito imobiliário em função do risco de
inadimplência atrelado ao aumento no desemprego e na queda do poder de compra. Além disso, a
elevação dos juros e a diminuição da fatia que pode ser financiada por parte da Caixa Econômica Federal
diminuiu significativamente o volume de financiamentos.
Para as construtoras a estratégia continua sendo de desovar seus estoques, realizando feirões e
praticando descontos que podem chegar até 30% do valor do imóvel. Porém, com o aperto do crédito e
sem perspectiva de valorização dos imóveis, os compradores não encontram cenário favorável para a
aquisição de imóveis. Este período de ajustes no mercado imobiliário para equilibrar a oferta de produtos,
depende, não somente de seus estoques, como, sobretudo, da recuperação da economia do país.
Na 14º edição do boletim informativo MS.Properties, braço da empresa de consultoria M.Stortti,
especializado em soluções e resultados para o mercado imobiliário, são apontadas as variações nos preços
do metro quadrado através do Índice FipeZap para as principais cidades brasileiras. O informativo aborda o
Home Equity como alternativa de crédito e a comparação com outras modalidades. São apresentados os
preços do metro quadrado nas principais cidades do Rio Grande do Sul e a taxa de vacância no mercado de
imóveis comerciais em São Paulo. Por fim, é abordado o potencial que as cidades de interior possuem em
meio à crise no mercado imobiliário.

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Retração no preço do metro quadrado no Brasil
Desde o início do ano de 2015, o preço do
metro quadrado no Brasil subiu apenas 1,25%. A
variação está abaixo do rendimento da poupança no
período, que foi de 2,36% e da variação de preços ao
consumidor (IPCA) que mede a inflação que
aumentou 5,14% de janeiro a maio.
O preço médio do metro quadrado nas
cidades pesquisadas que compõem o índice FipeZap
apresentou queda real de 3,70% em igual período,
conforme publicação da Exame. De acordo com a
publicação, no acumulado do ano, as 20 cidades do
índice registraram variações inferiores à inflação.
Niterói, Brasília e Curitiba tiveram queda nos preços
nos primeiros cinco meses do ano.

Preço médio do
metro quadrado
(R$)

Variação
mensal
maio/15

Rio de Janeiro

10.642

-0,11%

São Paulo

8.585

0,17%

Brasília

7.947

-0,04%

Niterói

7.710

-0,22%

Média Nacional

7.599

0,16%

Florianópolis

6.047

1,76%

Recife

6.021

0,10%

Belo Horizonte

5.912

0,13%

São Caetano do Sul

5.691

0,09%

Fortaleza

5.667

0,69%

Porto Alegre

5.379

0,70%

Campinas

5.243

-0,65%

Vitória

5.222

0,80%

Curitiba

5.162

0,38%

Santo André

4.982

0,47%

Santos

4.887

0,59%

São Bernardo do Campo

4.704

-0,05%

Salvador

4.628

0,17%

Vila Velha

4.288

0,37%

Goiânia

4.161

0,15%

Contagem

3.541

0,72%

Região

Fonte: Elaboração M.Stortti a partir de Exame

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Cresce o Home Equity no Brasil
O home equity – modalidade de
crédito com imóvel como garantia,
cresce até 90% ao ano entre as
instituições financeiras por taxas de
juros atrativas. Especialistas da área
afirmam que a modalidade irá crescer
mais que o crédito imobiliário em 2015,
der acordo com o Valor Econômico.
Neste negócio, há dois perfis de
tomadores. Empresários adquirem
para investir em seus negócios e o segundo perfil é de indivíduos que buscam o home equity como forma de quitar
altas dívidas.
O home equity é um financiamento que funciona como um empréstimo pessoal e o recurso liberado pode
ser utilizado para qualquer finalidade. O diferencial desta modalidade está no recebimento do imóvel, livre de
obrigações e quitado como garantia do tomador do recurso. As instituições podem oferecer crédito de até 60% do
valor do imóvel em prazos de até dez anos para pagar, de acordo com a normas do Banco Central.
Esta linha de crédito costuma ser mais barata em comparação com outras linhas de crédito, justamente por
ter um imóvel atrelado ao contrato como garantia do pagamento, na forma de alienação fiduciária.
A carteira total de home equity no Brasil se situa em torno de R$ 15 bilhões, segundo estimativa da
Associação Brasileira de Corretores de Empréstimos e Financiamento Imobiliário (Abracefi). No ano passado, o
Conselho Monetário Nacional (CMN) liberou o uso de 3% dos recursos da caderneta de poupança para utilização
em empréstimos de home equity, entretanto, no momento atual a captação da poupança está fraca com a
diminuição da renda e aumento do desemprego.
Modalidades
Home equity (%)
Consignado (%)
Empréstimo pessoal-bancos (%)
Empréstimo pessoal-financeira (%)

Mês
1,60
3,60
3,94
7,52

Ano
21,00
36,00
59,00
138,71

Fonte: M.Stortti a partir de O Valor Econômico com base em
Anefac e Banco Central

Esta linha tem sido muito utilizada por
empresários que desejam alavancar o negócio existente,
entretanto, é também muito procurada por indivíduos
que necessitam quitar altas dívidas. Para este perfil, o
risco é elevado, uma vez que os mesmos oferecem,
muitas vezes, a própria residência como garantia, sem
planejamento de longo prazo, ou assumindo um risco de
longo prazo não mensurado, como perda do emprego,
fatalidades ou problemas de saúde. É importante, não
obstante, estar atento às taxas de juros que variam para
cada instituição.

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Freio nos lançamentos em Porto Alegre
Com o objetivo de reduzir seus estoques, as construtoras revisaram seus planos e lançaram menos. Com a
redução de mais de 30% em relação ao volume de lançamentos de 2013, o volume de oferta na capital gaúcha
sofreu redução de 20%. A redução no volume de ofertas é um aspecto favorável para o mercado imobiliário da
cidade.
O preço médio do metro quadrado para imóveis novos em Porto Alegre em 2014, de acordo com o Guia
Imóveis da Exame foi de R$ 5.402,00, o que representou uma alta de 2,5%. Já para os imóveis usados, o preço médio
registrado foi de R$ 5.040,00 o metro quadrado
Já no interior do estado do RS, Gramado, na serra gaúcha, o metro quadrado é o mais caro das cidades
pesquisadas para o Guia, que levantou informações de 100 cidades brasileiras. O preço do metro quadrado em
2014 registrado na cidade de Gramado para imóveis usados foi de R$ 6.648,00 seguido por Porto Alegre e Passo
Fundo (R$ 3.686,00).
Para os imóveis novos, Canoas fica atrás de Porto Alegre, sendo a segunda cidade com o metro quadrado
mais caro (R$ 3.901,00) e Caxias do Sul em terceiro com o custo do metro quadrado em R$ 3.815,00.

Aumento da taxa de vacância para imóveis comerciais
Com a desaceleração da economia brasileira, a taxa de vacância por imóveis comerciais tem aumentado. Em
São Paulo, o setor de grandes torres corporativas registra taxa de vacância de 24% no primeiro trimestre do ano,
ante a taxa de vacância registrada de 20% no fechamento do ano de 2014, de acordo com estudos da Cushman &
Wakefield. O mercado de escritórios ainda está recebendo projetos iniciados em 2010 e, para este mercado, o ciclo
é longo.
Lojas e grandes lojas também sentem os reflexos da economia do país, dado que os varejistas estão afetados
pelos efeitos da crise. O segmento automotivo, por exemplo, que vem enfrentando grandes dificuldades, corrobora
para o aumento da taxa de vacância de grandes lojas. Outros perfis de varejo têm buscado alternativas de locação
mais atrativas. Desta forma, com a grande oferta de imóveis, é possível conseguir descontos de 10 a 15% no
mercado de locação comercial.

Interior como oportunidade
Em meio às dificuldades da economia brasileira e o momento de ajustes no mercado imobiliário, as
construtoras buscam alternativas fora das capitais. Muitas construtoras estão migrando seus investimentos para o
interior. O interior apresenta algumas características que representam redução de custos e ganhos de
oportunidades com custos menores de terreno e construção e legislação mais acessível.
Cidades do interior com caráter industrial, que receberam novas empresas nos últimos anos, e possuem
melhor nível de renda aproximam o padrão de consumo ao das capitais. Todavia, esses mercados exigem cuidado
para novos lançamentos. O comprador está mais seletivo de modo que as estratégias de produtos e preços devem
ser ajustados ao perfil e a capacidade de pagamento e valores de mercado praticados.
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Indicadores Econômicos
Taxa SELIC
mar/15

1,0195

Anual
Real
12,75

abr/15

0,9924

12,77

3,92

11,54

12,65

mai/15

1,0624

13,25

5,02

11,73

13,15

Mês

Mensalizada

Acumulada
Ano
2,90

Acumulada
12 meses
11,40

Anual
Oficial
12,15

Fonte: FGV - Fundação Getúlio Vargas

Índices de Preços
INDICADORES DE PREÇOS
IGP-M
Mês
Variação %
Nº índice
Mês
Ano
12 meses
abr/12 480,229
0,85
1,47
3,65
mai/12 485,140
1,02
2,51
4,26
jun/12 488,342
0,66
3,19
5,14
jul/12 494,891
1,34
4,57
6,67
ago/12 501,957
1,43
6,07
7,72
set/12 506,804
0,97
7,09
8,07
out/12 506,926
0,02
7,12
7,52
nov/12 506,795
-0,03
7,09
6,96
dez/12 510,252
0,68
7,82
7,82
jan/13 511,977
0,34
0,34
7,91
fev/13 513,467
0,29
0,63
8,29
mar/13 514,526
0,21
0,84
8,06
abr/13 515,276
0,15
0,98
7,30
mai/13 515,299
0,00
0,99
6,22
jun/13 519,153
0,75
1,74
6,31
jul/13 520,508
0,26
2,01
5,18
ago/13 521,270
0,15
2,16
3,85
set/13 529,085
1,50
3,69
4,40
out/13 533,621
0,86
4,58
5,27
nov/13 535,168
0,29
4,88
5,60
dez/13 538,370
0,60
5,51
5,51
jan/14 540,959
0,48
0,48
5,66
fev/14 543,038
0,38
0,87
5,76
mar/14 552,087
1,67
2,55
7,30
abr/14 556,420
0,78
3,35
7,98
mai/14 555,679
-0,13
3,21
7,84
jun/14 551,554
-0,74
2,45
6,25
jul/14 548,202
-0,61
1,83
5,32
ago/14 546,745
-0,27
1,56
4,89
set/14 547,839
0,20
1,76
3,54
out/14 549,396
0,28
2,05
2,96
nov/14 554,77
0,98
3,05
3,66
dez/14 558,213
0,62
3,69
3,69
jan/15 562,482
0,76
0,76
3,98
fev/15 564,004
0,27
1,04
3,86
mar/15 569,536
0,98
2,03
3,16
abr/15 576,175
1,17
3,22
3,55
Fonte: IBGE, Sinduscon, FGV

Nº índice
499,548
506,020
512,628
516,963
518,616
519,681
520,940
522,136
523,624
525,651
529,879
531,339
535,777
542,402
553,007
557,040
558,777
561,203
563,034
564,558
565,786
569,745
572,254
573,505
577,322
585,207
592,510
597,251
598,387
599,333
600,549
602,360
603,895
608,131
611,188
613,374
617,360

INCC-M
Variação %
Nº índice
Mês
Ano
12 meses
0,83
2,30
7,94
893,606
1,3
3,63
7,16
896,823
1,31
4,98
7,03
897,540
0,85
5,87
7,31
901,400
0,32
6,21
7,48 905,0956
0,21
6,43
7,55 910,2546
0,24
6,68
7,59 915,6251
0,23
6,93
7,3
921,1189
0,29
7,23
7,23 928,3957
0,39
0,39
6,94
936,380
0,80
1,19
7,35 941,9982
0,28
1,47
7,25 946,4256
0,84
2,32
7,25 951,6309
1,24
3,59
7,19
955,152
1,96
5,61
7,88 957,6354
0,73
6,38
7,75 957,9227
0,31
6,71
7,74 960,2217
0,43
7,18
7,99 963,5824
0,33
7,53
8,08 969,0749
0,27
7,82
8,12 974,3079
0,22
8,05
8,05 983,2715
0,70
0,70
8,39
988,680
0,44
1,14
8,00 995,5014
0,22
1,36
7,94 1004,660
0,67
2,04
7,75 1011,3912
1,37
3,43
7,89 1016,044
1,25
4,72
7,14 1020,108
0,80
5,56
7,22 1020,210
0,19
5,76
7,09 1022,760
0,16
5,93
6,79 1028,590
0,20
6,14
6,66 1032,910
0,30
6,46
6,7
1038,178
0,25
6,74
6,74 1046,276
0,70
0,70
6,74 1059,250
0,50
1,21
6,80 1072,172
0,36
1,57
6,95 1086,325
0,65
2,23
6,94 1094,038

IPCA
Variação %
Mês
Ano
12 meses
0,64
1,87
5,10
0,36
2,24
4,99
0,08
2,32
4,92
0,43
2,76
5,20
0,41
3,18
5,24
0,57
3,77
5,28
0,59
4,38
5,45
0,60
5,01
5,53
0,79
5,84
5,84
0,86
0,86
6,15
0,60
1,47
6,31
0,47
1,94
6,59
0,55
2,50
6,49
0,37
2,88
6,50
0,26
3,15
6,70
0,03
3,18
6,27
0,24
3,43
6,09
0,35
3,79
5,86
0,57
4,38
5,84
0,54
4,95
5,77
0,92
5,91
5,91
0,55
0,55
5,59
0,69
1,24
5,68
0,92
2,18
6,15
0,67
2,86
6,28
0,46
3,33
6,38
0,40
3,75
6,52
0,01
3,76
6,50
0,25
4,02
6,51
0,57
4,61
6,75
0,42
5,05
6,58
0,51
5,58
6,56
0,78
6,41
6,41
1,24
1,24
7,14
1,22
2,48
7,70
1,32
3,83
8,13
0,71
4,57
8,17

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Glossário de Termos
Índice de Preços ao Consumidor (IPC): Índice referência
A seguir são apresentadas as definições dos para avaliação do poder de compra do consumidor. O
termos utilizados nesta publicação.
Índice de Preços ao Consumidor (IPC) mede a variação de
preços de um conjunto fixo de bens e serviços
Mercado imobiliário
componentes de despesas habituais de famílias com nível
de renda situado entre 1 e 33 salários mínimos mensais.
Índice FipeZap: O Índice FipeZap de Preços de Imóveis
Anunciados é um indicador de abrangência nacional que Índice Nacional da Construção Civil (INCC): Índice que
acompanha os preços de venda e locação de imóveis no representa as mudanças nos preços da construção civil
Brasil. O índice é calculado com base nos anúncios devido à variação da inflação. Inclui tanto a variação nos
publicados na página Zap Imóveis.
preços dos materiais como a variação no custo de mão de
obra. O INCC é emitido mensalmente pela Fundação
Taxa de vacância: Relação entre o volume de imóveis Getúlio Vargas (FGV).
disponíveis e o volume total existente.
Taxa Selic: Taxa de juros fixada pelo Comitê de Política
Home Equity: Modalidade de crédito com imóvel como Monetária (COPOM) do Banco Central do Brasil que
garantia.
remunera os investidores no negócio de compra e venda de
títulos públicos. Ela é obtida mediante cálculo da taxa
média ponderada dos juros praticados pelas instituições
Indicadores econômicos
financeiras.
Produto interno bruto (PIB): Representa a soma em valores
monetários de todos os bens e serviços finais produzidos
em uma determinada região, durante um período
determinado, considerando apensas bens e serviços finais,
excluindo da conta todos os bens de consumo
intermediário. Possui o objetivo de mensurar a atividade
econômica de uma região.
Índice Geral de Preços (IGP): Índice calculado pela
Fundação Getúlio Vargas desde os anos 40. O IGP é
composto pelo Índice de Preços por Atacado (IPA), que
participa com 60%, pelo Índice de Preços ao Consumidor
(IPC) da cidade do Rio de Janeiro, com a participação de
30%, e do Índice Nacional de Custo da Construção Civil
(INCC), com o peso de 10%.

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