Introduccin: Si bien el patrimonio es

la prenda comn de los acreedores,

esta garanta colectiva por si sola es
insuficiente para asegurar el cobro de
un crdito.
Para evitar el riesgo de que el deudor
se quede insolvente y no pueda
cumplir con sus acreedores, el legislador ha ideado garantas que pueden ser
de dos clases: personales o reales.
Garantas Personales El deudor suma otro deudor a la par del
originario o en subsidio. Fianza, Aval. Existe peligro, porque el aval o el
fiador puede caer en insolvencia tambin.
Garantas Reales Una o varias cosas de propiedad del deudor quedan
afectadas en forma especial para asegurar el cumplimiento de la
obligacin asi garantizada. Las cosas son gravadas con derechos reales
a favor del acreedor.

DEFINICIN LEGAL:
Art. 3.108. La hipoteca es el derecho real constituido en seguridad de un
crdito en dinero, sobre los bienes inmuebles, que continan en poder del
deudor.
NATURALEZA JURDICA:
La hipoteca es un derecho real sobre cosa ajena accesorio en funcin de
garanta.
Es un Derecho Real: Cierta parte de la doctrina ha intentado
negar el carcter de derecho real, ya que al no ejercerse la
posesin, no habra entre el acreedor hipotecario y el inmueble
una relacin directa e inmediata como la que caracteriza a todo
derecho real.
Es un derecho real porque:
- Esta enumerado en el art. 2503
- El cdigo lo legisla como derecho real en el ttulo XIV del
libro II.
- El ejercicio de la accin hipotecaria coloca al acreedor en
relacin inmediata con la cosa, para hacerla vender y
cobrarse con su produccin.

 Sobre cosa ajena: No existe hipoteca del propietario como en el

derecho alemn. Pg. 570 Arean.
Accesorio en funcin de garanta: No tiene existencia
autnoma, porque depende de un derecho creditorio al que le
procura seguridad. La accesoriedad est reconocida en el art.
3108 y art. 524. La existencia de la hipoteca y su suerte estn
ligadas a la del derecho creditorio al que accede (transmisin art.
1458, extincin art. 31871)
CARACTERES DE LA HIPOTECA.
SON CARACTERES ESENCIALES DE LA HIPOTECA:
1. CONVENCIONALIDAD.
Art. 3115. No hay otra hipoteca que la convencional constituda por el
deudor de una obligacin en la forma prescripta en este ttulo.
La hipoteca reconoce como nica fuente la convencin o contrato y a
diferencia de la prenda o anticresis, debe ser expresa. No se adopta en
el Cdigo Civil las hipotecas legales o tcitas, ni las judiciales. El criterio
de Vlez Sarsfield al suprimir estas hipotecas es realmente acertado,
porque creaban una gran inseguridad, ya que gravaban todos los bienes
presentes y futuros; el monto era indeterminado y, adems, eran ocultas
ya que ni siquiera estaban sujetas a la formalidad de la inscripcin.
La hipoteca judicial consista en asegurar el acreedor el cumplimiento de
una sentencia favorable, ponindolo en posesin de bienes del deudor.
2. ESPECIALIDAD:
a. En cuanto al crdito.
La especialidad en cuanto al crdito se traduce no slo en la
expresin de su monto en una suma de dinero cierta y determinada,
o el valor estimativo en su caso, sino que adems, ser necesaria su
correcta individualizacin a travs de la enunciacin de los
elementos: sujeto, objeto y causa.
b. En cuanto al objeto.
Deben estar determinados los inmuebles sobre los que recae la
hipoteca. Art.3132 () La escritura hipotecaria debe designar
separada e individualmente la naturaleza del inmueble. Siempre es
preciso la designacin separa e individual del inmueble a gravar. Se
debe precisar la naturaleza. Quedan excludas las hipotecas
generales.
3. PUBLICIDAD.
1 Art. 3187.- La hipoteca se acaba por la extincin total de la obligacin
principal sucedida por alguno de los modos designados para la extincin de las
obligaciones.
2

La inscripcin en el Registro de la Propiedad e Inmueble es constitutiva y

no declarativa. El ejercicio del ius persequendi y del ius preferendi queda
supeditados a la inscripcin. El privilegio que la ley acuerda al acreedor
hipotecario nicamente puede hacerse valer si la hipoteca esta
registrada.
Una hipoteca no inscripta no es oponible a terceros Excepto para el
escribano o algn interviniente en el acto de constitucin (Art. 3135).
Si el acreedor hipotecario entra en conflicto con otros acreedores, ni
siquiera puede invocar el privilegio si no esta registrada.
ES CARACTER NATURAL DE LA HIPOTECA:
INDIVISIBILIDAD:
Art. 3112 La hipoteca es indivisible; cada una de las cosas hipotecadas a una
deuda, y cada parte de ellas estn obligadas al pago de toda la deuda y de
cada parte de ella
La indivisibilidad consiste en que el gravamen se extiende a todo el inmueble y
cada parte del mismo, garantizando de ese modo el pago de todo el crdito y
cada parte de l. Este carcter de la hipoteca es independiente de la
divisibilidad o indivisibilidad del crdito (Art. 693)
En materia hipotecaria, el acreedor no esta obligado a cancelar la hipoteca
mientras no haya sido totalmente satisfecho su crdito. El pago hecho por un
codeudor o el efectuado a un coacreedor, en proporcin a sus respectivas
partes en la deuda o en el crdito, deja subsistente la hipoteca por el todo; es
decir que el inmueble sigue gravado en su totalidad y asi podr ser ejecutado
como si no se hubiere hecho o recibido pago alguno.
Tiene que quedar claro que quien pag su parte queda desobligado, su deuda
queda extinguida en la medida en que ha sido pagad, pero ello no autoriza al
deudor que cumpli con el pago para demandar al acreedor una cancelacin
parcial de la hipoteca. Si este acreedor luego se ve obligado a promover la
ejecucin, nicamente cobrar la parte del crdito que permanece impaga,
pero para ello podr solicitar la subasta del inmueble integro, al continuar
gravndolo la hipoteca por el todo.
La indivisibilidad es un carcter natural, por lo tanto puede ser dejado sin
efecto.

OBJETO DE LA HIPOTECA.
OBJETOS INCLUIDOS La hipoteca siempre debe recaer sobre inmuebles.
Segn el art. 3110 se extiende a:
3

a. Todos los accesorios mientras estn unidos al principal: inmuebles por

accesin fsica2. Tambin estn incluidos los frutos naturales e
industriales hasta tanto no hayan sido separados y cobrado
consiguientemente existencia autnoma.
b. Todas las mejoras sobrevinientes al inmueble naturales (producto de
un acrecentamiento del terreno por aluvin o avulsin), accidentales
o artificiales (construcciones levantas en el inmueble sea por el
propietario o por el tercero).
c. Las construcciones hechas sobre un terreno vacio.
d. Las ventajas que resulten de la extincin de cargas o servidumbres
que deba el inmueble.
e. Los alquileres o rentas debidos por los arrendamientos. (Solamente
los debidos, porque si fueron percibidos por el propietario, a l le
pertenecen) El acreedor hipotecario nicamente puede hacer efectiva
la percepcin de los arriendos obteniendo la traba de un embargo
sobre los mismos.3
f. El importe de la indemnizacin concedida o debida por los
aseguradores del inmueble. (subrogacin)
g. El importe de la indemnizacin por la expropiacin del inmueble.

2 Segn Arean, algunos autores (que no nombra) y fallos jurisprudenciales

( que no menciona) tambin se incluye la accesin moral.
3 Si hubiera mediado pago por adelantado de los alquileres, se presume que no
han sido de buena fe en relacion al acreedor hipotecario, si fue hecho sin estar
ello convenido en el contrato Art. 1575 inc4 El pago es inoponible al acreedor.
4

Derechos Reales de Goce o Disfrute sobre cosa

ajena.
Introduccin. Los derechos reales sobre cosa ajena pueden calificarse con
relacin a su contenido en derechos de goce o disfrute, y derechos de garanta.
En los derechos de goce o disfrute, su titular obtiene directamente de la cosa
una utilidad mayor o menor, pero sin alcanzar nunca a la disposicin material
ni al uso y goce con posibilidad de alterar la sustancia o cambiar el destino de
la cosa.
Introduccin conceptual.
a. Objeto de los derechos. El usufructo y el uso pueden recaer sobre
muebles o inmuebles. Las servidumbres solo pueden tener por objeto un
inmueble. En el usufructo, uso y habitacin el inmuebles uno. El
usufructuario, el usuario y el habitador ejercen sus derechos sin
depender de la titularidad por ellos de otros inmuebles.
b. Contenido de los derechos.
1. Amplitud. El contenido del usufructo es amplio, ya que permite usar y
gozar de la cosa con la sola limitacin de no alterar su sustancia. El
del uso y la habitacin es ms restringido, por cuanto su uso y goce
se circunscribe a las necesidades del usuraio o habitados y sus
respectivas familias.
2. Naturaleza. El usufructo, el uso y la habitacin son derechos reales
que se ejercen por la posesin. Las servidumbres no reconocen como
substratco el poder de hecho de la posesin.
3. Duracin. El usufructo, el uso y la habitacin son tpicamente
temporales y el mximo de su duracin es la vida del titular. Las
servidumbres reales pueden ser perpetuas.

USUFRUCTO.
Art. 2.807. El usufructo es el derecho real de usar y gozar de una cosa, cuya
propiedad pertenece a otro, con tal que no se altere su substancia.
Los caracteres del usufructo son los siguientes:
a. Es un derecho real sobre cosa ajena. Su constitucin convierte al
dominio en imperfecto, y al dueo en nudo propietario, y como tal, en
integrante del sujeto pasivo universal frente al usufructuario.
b. De uso y goce: El contenido del usufructo es amplio4. Confiere al titular
del derecho:
Ius utendi.
Ius fruendi.
Ius abutendi (al nudo propietario).
c. No se puede alterar la substancia. La substancia es el conjunto de
cualidades que hacen que las cosas tengan una cierta forma y un cierto
nombre. No alterar la substancia significa no modificar la materialidad
de la cosa, ni cambiar su destino. El usufructuario no puede realizar
ningn acto disposicin material como seria, por ejemplo, demoler
construcciones, ni dar a la cosa otro destino.
d. Es temporal. El plazo mximo de duracin es la vida del titular.
e. Es intransmisible. No se transmite a los herederos, pues siempre se
extingue con la muerte. Tampoco puede transferirse por actos entre
vivos, aun cuando es posible ceder su ejercicio.
Clases de usufructo.
Art. 2808.- Hay dos especies de usufructo: usufructo perfecto, y usufructo
imperfecto o cuasi-usufructo. El usufructo perfecto es el de las cosas que el
usufructuario puede gozar sin cambiar la substancia de ellas, aunque puedan
deteriorarse por el tiempo o por el uso que se haga. El cuasi-usufructo es el de
las cosas que seran intiles al usufructuario si no las consumiese, o cambiase
su substancia, como los granos, el dinero, etctera.
El USUFRUCTO PERFECTO es el verdadero usufructo que responde al
concepto y caracteres anteriormente mencionados. El art. 2810 dice que El
usufructo perfecto no da al usufructuario la propiedad de las cosas sujetas a
este usufructo, y debe conservarlas para devolverlas al propietario, acabado el
usufructo. El usufructo perfecto recae sobre cosas no fungibles o no
consumibles.
El CUASIUSUFRUCTO
cuasiusufructuario

tiene

por

objeto

esa

clase

de

cosas

que

4 Al extremo que es el derecho que sigue al dominio en orden decreciente de

contenido.
6

el