From the SelectedWorks of Rmulo Martn

Morales Hervias

May 2015

La Fe Pblica Registral como proteccin intil

frente a los contratos invlidos e ineficaces

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JURISPRUDENCIA
REGISTRAL

LA FE PBLICA REGISTRAL COMO PROTECCIN

INTIL FRENTE A LOS CONTRATOS
INVLIDOS E INEFICACES
Rmulo MORALES HERVIAS*
TEMA RELEVANTE

I. PROPSITO

El propsito de este ensayo es determinar si es

posible que coexistan en un mismo texto normativo la proteccin de los terceros adquirentes a
ttulo oneroso y de buena fe con la proteccin de
la Fe Pblica Registral. En el contexto de la adquisicin derivativa, la buena fe es un requisito para
la adquisicin a non domino. La exigencia de la
buena fe resulta del principio general de derecho,
segn el cual, ninguno puede eliminar un derecho
real de otro si conoce su existencia [Sottomayor,
2010, p. 86]. Dicho principio general de buena fe1

no se aplica al artculo 2014 del Cdigo Civil (en

adelante, CC) donde la buena fe tiene un significado completamente diferente. Es incongruente
alcanzar una interpretacin sistemtica, por un
lado, entre una normativa basada en la proteccin
del inters del tercer adquirente a ttulo oneroso
y de buena fe; junto con la proteccin del inters
del trfico en que haya seguridad y rapidez en la
adquisicin de bienes inmuebles; y, por otro lado,
una normativa fundamentada en la proteccin del
inters del propietario. La razn de esta inalcanzable interpretacin es porque ambos intereses

Abogado por la Universidad de Lima. Magster por la Universidad di Roma Tor Vergata. Diplomado en Derecho Romano; y en
Derecho de los Consumidores y de la Responsabilidad Civil por la Universidad di Roma La Sapienza. Doctor por la Pontificia
Universidad Catlica del Per (PUCP). Profesor de Derecho Civil en la PUCP, en la Universidad Nacional Mayor de San Marcos
y en la Universidad de San Martn de Porres.
La buena fe como elemento constitutivo y fundamento de la adquisicin derivativa es diversa de la buena fe objetiva que exige
deberes de lealtad y de sinceridad, en relacin a la otra [Sottomayor, 2010, p. 102].y que actualmente, en el derecho europeo, la
buena fe pas a asumir, ms all de una funcin integrativa, correctiva y de regulacin de los contratos, la funcin de control del
contenido de los contratos, de juicio de validez de los contratos o clusulas singulares, de tutela de la autodeterminacin y de confianza del adherente, y de garanta del equilibrio de las prestaciones, estando as fundamentada en la idea de equilibrio contractual, as como en la idea de altruismo [Sottomayor, 2010, pp. 102-103]. El artculo 1362 del Cdigo Civil peruano solo regula la
buena fe objetiva.

DILOGO CON LA JURISPRUDENCIA N 200

INFORME JURISPRUDENCIAL

En este artculo, el autor, luego de analizar la fe pblica registral, concluye que esta no
puede coexistir con disposiciones normativas de la proteccin de los terceros adquirentes
a ttulo oneroso y de buena fe, por lo que considera que la modificacin del artculo 2014
por obra y gracia de la Ley N 30313 seguramente es y ser aplaudida por los delincuentes de las mafias inmobiliarias porque el mensaje es claro: las falsificaciones de firmas y
las suplantaciones de identidades se descubrirn en los Registros Pblicos.

267

J URISPRUDENCIA REGISTRAL

Comentario
relevante del autor
No compartimos la aseveracin
de que todo se explica a travs
de la invocacin de la seguridad
del trfico jurdico como nico
criterio para defender la verdad
oficial de los Registros Pblicos. Aqu cabe preguntarse si
la Fe Pblica Registral es indiferente al trfico jurdico desleal y deshonesto.

son incompatibles. As, el fundamento de la tutela establecida para

el adquirente a non domino est claramente en el inters general a la
seguridad en la circulacin jurdica,
que impone preservar la confianza
del adquirente a quien siempre se
le requiere la buena fe (Muccioli,
p. 102). El inters del propietario
puede ser protegido si el inters del
adquirente a non domino est desvinculado de la tica: Creemos que
la exigencia de la buena fe representa un vnculo entre el derecho y
la moral, criterio valorativo, y no
meramente un criterio pragmtico
de resolucin de conflictos. Reconocemos que la verdadera ratio de esta
regulacin legal es la proteccin
de la seguridad del trfico jurdico.
Pero el legislador no quiere llevar la
proteccin de este valor muy lejos,
sino apenas hasta donde no se transforme en una compensacin para
aquellos que asumen comportamientos desleales en el trfico jurdico. La ley no quiere proteger todo
el trfico jurdico, como un valor en
s mismo, sino apenas el trfico jurdico leal y honesto [Sottomayor,
2010, p. 913].
Hay muchas razones de defensa de
la Fe Pblica Registral en el Per.
Dicha defensa se ha convertido en

268

un dogmatismo irrevisable. Se arguyen muchos argumentos de distinto

tipo, pero todos ellos coinciden en
la defensa de la inmutabilidad del
Registro Pblico que no es apariencia, es verdad oficial, es publicidad oficial [Pau Pedrn, 2001,
p. 190]. No compartimos dicha aseveracin que todo se explica a travs
de la invocacin de la seguridad del
trfico jurdico como nico criterio
para defender la verdad oficial de los
Registros Pblicos. Aqu cabe preguntarse si la Fe Pblica Registral es
indiferente al trfico jurdico desleal
y deshonesto.
II. INTERPRETACIN TEXTUAL O
LITERAL DEL ARTCULO 2014
DEL CDIGO CIVIL

Durante dcadas en el Per se aplica

el artculo 2014 del CC como si las
adquisiciones por parte de terceros
adquirentes a ttulo oneroso han sido
inmunes a las patologas de las transferencias anteriores. Dicha disposicin normativa indica una proteccin
a los terceros adquirentes siempre
y cuando se cumplan los siguientes
requisitos: a) Ser un tercero adquirente de derechos reales; b) Ser un
adquirente de buena fe (desconocimiento de la inexactitud registral);
c) Ser un adquirente a ttulo oneroso;
d) Ser un adquirente de derechos de
persona que en el registro aparezca
con facultades para transmitirlos;
y e) La inscripcin del derecho del
adquirente.
La mayora por no decir casi la totalidad de la jurisprudencia y doctrina
nacionales interpreta textualmente tal
disposicin normativa a fin de proteger absolutamente al tercer adquirente a ttulo oneroso y de buena fe
cuando ostensiblemente las adquisiciones anteriores inscritas son nulas
o ineficaces en sentido estricto. La
inscripcin no garantiza las valideces o las eficacias de dichas ventas ya

que muchos de esos terceros adquirentes actan de mala fe aunque se

amparen en la Fe Pblica Registral.
Esta conducta de mala fe comporta
el conocimiento de las patologas de
los contratos anteriores. El significado de la buena fe Fe Pblica
Registral es el desconocimiento
de la inexactitud registral a diferencia de la buena fe la cual consiste en la ignorancia del vicio en el
contrato y se aplica sobre el plano
sustancial [Gazzoni, 1998, p. 38.
En el mismo sentido: Triola, 2004,
pp. 14-15]. La proteccin del tercero
adquirente de buena fe y a ttulo oneroso constituye el fundamento tico
de la inscripcin la cual confiere
seguridad al trfico jurdico [Ferri y
Zanelli, 1995, pp. 50-51]. El hecho
de pensar que la buena fe debe buscarse solo en el Registro Pblico
es desconocer los valores jurdicos
que fundamentan las adquisiciones a
ttulo oneroso de los terceros.
Por el contrario, la interpretacin
del artculo 2014 del CC excluye los
intereses regulados y valorados de
los aparentes transferentes suplantados en sus identidades o cuyas firmas fueron falsificadas. Lo anterior
cobra relevancia cuando la buena
fe del tercero no solo sirve como
fundamento para privar el derecho
del verdadero propietario. ste tambin tiene buena fe y va a ser privado de un bien que puede constituir su principal fuente de riqueza
o de su habitacin [Sottomayor,
2010, pp. 912-913]. As, la proteccin de la seguridad del trfico jurdico y la circulacin de los bienes
solo est fundamentada ticamente
en la adquisicin a non domino de
aquel que confa en la apariencia de
la titularidad del transferente, y no
de aquel que conoce la divergencia
entre la realidad material y la realidad registral [Sottomayor, 2010,
p. 913]. La proteccin del trfico

INFORME JURISPRUDENCIAL

En qu consiste
El significado de la buena fe Fe
Pblica Registral es el desconocimiento de la inexactitud registral a diferencia de la buena fe,
la cual consiste en la ignorancia
del vicio en el contrato y se aplica
sobre el plano sustancial

jurdico se justifica cuando el trfico

es leal y honesto. Este valor jurdico
no es tomado en cuenta en nuestro
medio que idolatra la seguridad del
trfico jurdico sin tomar en cuenta el
verdadero sentido de la buena fe del
adquirente. Ello se vuelve ms grave
cuando los terceros adquirentes son
ostensiblemente estafadores. De
ah que el intrprete de la norma no
puede desconocer esa realidad material la cual es ms amplia que la realidad registral. El propietario suplantado en su identidad o cuya firma fue
falsificada tambin tiene buena fe y
ella debe valorarse respecto de los
otros intereses. Seguidamente analizaremos que la Fe Pblica Registral est muy distante del concepto
de buena fe con sentido tico.
III. FE PBLICA REGISTRAL
COMO PROTECCIN INTIL:
LA LEY N 30313 CORROBORA
SU INUTILIDAD

Existe una antinomia evidente entre

la proteccin de los terceros adquirentes a non domino (ejemplos:

artculos 194 [terceros perjudicados

a quien de buena fe y a ttulo oneroso]; 197 [derechos adquiridos a
ttulo oneroso por los terceros subadquirientes de buena fe]; 865 [derechos de los terceros adquirentes de
buena fe y a ttulo oneroso]; 948
[quien de buena fe y como propietario recibe de otro la posesin de
una cosa mueble] y cuarto prrafo
del artculo 1372 [derechos adquiridos de buena fe] del CC) frente a los
terceros adquirentes a ttulo oneroso
con Fe Pblica Registral (segundo

prrafo del artculo 665 [buena fe del

adquirente]; y artculo 2014 [tercero
que de buena fe adquiere a ttulo oneroso] del CC)2. Aqu hay un conflicto
no solo de disposiciones normativas
sino de valores jurdicos.
Un ejemplo puede ilustrar lo dicho.
Ntese que en la regulacin de la
simulacin y la proteccin de los terceros adquirentes se basa en la buena
fe definida en concreto como el desconocimiento de la simulacin de la
anterior transferencia.

Artculo 1415 del Cdigo Civil

italiano de 1942. Efectos de la
simulacin respecto a terceros

Artculo 243 del Cdigo Civil portugus

de 1966. Inoponibilidad de la simulacin a los terceros de buena fe

La simulacin no puede oponerse, ni por las partes contratantes,

ni por sus causahabientes ni por
los acreedores del enajenante
simulado, a los terceros que
de buena fe hubieren adquirido
derechos del titular aparente,
sin perjuicio de los efectos de
la inscripcin de la demanda de
simulacin

1. La nulidad proveniente de la simulacin no puede ser pedida por el

simulador contra el tercero de buena fe.
2. La buena fe consiste en la ignorancia
de la simulacin al tiempo en que fueron
constituidos los respectivos derechos.

Artculo 194 del Cdigo Civil

peruano de 1984
La simulacin no puede ser
opuesta por las partes ni por
los terceros perjudicados a
quien de buena fe y a ttulo
oneroso haya adquirido
derechos de titular aparente.

3. Se considera siempre de mala fe al

tercero que adquiri el derecho posteriormente a la inscripcin de la accin
de simulacin, cuando este se ejercit.

La ley italiana protege al tercero

por el solo hecho de haber ignorado la simulacin [Orestano. 2012,
p. 451]. La razn de ser de la proteccin a los terceros es el principio de la confianza: La adquisicin del tercero es la adquisicin
a non domino, determinado por la
ley a fin de tutelar las confianzas
sin culpa y por ello la certeza en la
circulacin de los derechos [Orestano. 2012, p. 446]. Prevalece la situacin aparente respecto de aquella real,

a condicin que los terceros hayan

confiado sobre la apariencia creada
por el contrato simulado de buena
fe, y en la ignorancia de lesionar
el derecho ajeno [Ricciuto, 1999,
p. 1423]. Otras doctrinas resaltan el
principio de la apariencia: Es fcil
explicar por qu el tercero protegido prevalezca sobre las partes del
acuerdo simulatorio: estas son, por
definicin, menos merecedoras de
tutela, en cuanto artfices de la apariencia que ha engaado al tercero.

Se suele invocar en doctrina nacional que la concurrencia de acreedores sobre bienes inmuebles (art. 1135 del CC) y la concurrencia de arrendatarios (art. 1670 del CC) son casos semejantes a los terceros adquirentes de Fe Pblica Registral. Dichas disposiciones normativas no regulan ni
son semejantes a la regulacin de la Fe Pblica Registral. En la concurrencia de acreedores se otorga la proteccin preferente de la pretensin de
dar al acreedor que cumpla ciertos requisitos y adicionalmente que actu de buena fe. Dicha buena fe no es la Fe Pblica Registral. Asimismo, la
proteccin del arrendatario si inscribi el contrato de arrendamiento (art. 1670 del CC) se justifica porque en caso de enajenacin del bien arrendado, el adquirente deber respetar el contrato (numeral 1 del art. 1708 del CC). Y la buena fe del arrendatario es opuesta a la Fe Pblica Registral.

DILOGO CON LA JURISPRUDENCIA N 200

269

J URISPRUDENCIA REGISTRAL

Su primaca sobre los acreedores del

enajenante simulado se explica con
una ratio de tutela de la seguridad de
las adquisiciones para el buen funcionamiento de la circulacin jurdico-econmica: en nombre de esta,
quien ha participado dinmicamente
en un acto de circulacin es preferido a quien haya concebido una
mera confianza esttica sobre la consistencia de un patrimonio (segn la
misma graduacin de intereses que
funda el art. 1153) [Roppo, 2009,
p. 651]. En el mismo sentido: La
regla responde, en efecto, al principio de la apariencia, que no se debe
entender como equivalencia entre
apariencia y realidad, sino, ms bien,
en el sentido de que quien da lugar a
una situacin negocial aparente no
puede hacer valer la situacin real
frente a terceros de buena fe [Bianca,
2007, p. 724]. Una doctrina italiana
pone en resalto el significado de la
buena fe del tercer adquirente: La
buena fe es relevante, es la buena fe
en sentido subjetivo, es decir la ignorancia de lesionar un derecho ajeno.
Quien adquiere del titular simulado
podr alegar su buena fe si ignora
que su adquisicin lesiona el derecho
del titular efectivo [Bianca, 2007,
p. 725].

asume una dimensin tica [Menezes Cordeiro, 2014, p. 98].

Por otro lado, el legislador portugus

excluyendo la regulacin general
de la nulidad, imposibilita que un
sujeto invoque la nulidad (la simulacin o la venta de bienes ajenos) contra otro que primero confo. Se procura responder a dos problemas: por
un lado, salvaguardar los terceros
de buena fe y, consecuentemente, el
propio comercio jurdico, y, por otro
lado, impedir que los sujetos delincuentes usen los mecanismos disponibles por el sistema con el simple
propsito de procurar su beneficio
personal [Menezes Cordeiro, 2014,
p. 97]. El concepto de buena fe

En Alemania, el 892 se apoya en

la apariencia creada por el Registro
[Westermann; Westermann; Gursky
y Eickmann, 2007, p. 1065]: Para
que se produzca la adquisicin se
exige que en el Registro no conste
ningn asiento de contradiccin
(Widerspruch), que ponga en duda la
apariencia jurdica registral que sirve
de base a la buena fe [Westermann;
Westermann; Gursky y Eickmann,
2007, p. 1072]. El 892 tiene por
finalidad la proteccin del trfico;
se trata de que haya una libre circulacin de bienes que acabar favoreciendo los intereses econmicos

270

Las fuentes italianas y portuguesas son imprescindibles para comprender la disposicin normativa
peruana. As podemos entender que
no basta la aplicacin del principio
de la apariencia sino tambin del
principio de la confianza: La proteccin de la apariencia es una condicin necesaria para el dinamismo

Cdigo Civil alemn de 1896

892.- Fe pblica del registro

inmobiliario
(1) El contenido del registro
inmobiliario se considera exacto
en favor de aquellos que adquieren, mediante negocio jurdico,
un derecho sobre una finca o un
derecho sobre tal derecho, a no
ser que se extienda un asiento de
contradiccin contra la exactitud
o la inexactitud sea conocida
por el adquirente. Si el titular se
encuentra limitado en el poder
de disposicin sobre un derecho
inscrito en el registro inmobiliario
en beneficio de una determinada
persona, la limitacin solo es
eficaz frente al adquirente si
resulta del registro inmobiliario o
si es conocida por el adquirente.

en la transferencia de los derechos y

para que los interesados puedan crear
confianza legtima en las expectativas, que resulta de la percepcin
legtima de una determinada situacin [Sottomayor, 2010, p. 99].
Ahora bien, cmo debemos entender a la Fe Pblica Registral? Pensamos que ella debe ser entendida en
su sentido original y no en sentidos
diversos que la desnaturalizan.

Ley espaola de 30 de
diciembre de 1944 segn Texto
Refundido segn Decreto de 8
de febrero de 1946
Artculo 34.- El tercero que de
buena fe adquiera a ttulo oneroso algn derecho de persona
que en el Registro aparezca con
facultades para transmitirlo, ser
mantenido en su adquisicin, una
vez que haya inscrito su derecho,
aunque despus se anule o resuelva el del otorgante por virtud
de causas que no consten en el
mismo Registro.
La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se
pruebe que conoca la inexactitud
del Registro. Los adquirentes a
ttulo gratuito no gozarn de ms
proteccin registral que la que tuviere su causante o transmitente.

Cdigo Civil peruano de 1984

Artculo 2014.- El tercero que de

buena fe adquiere a ttulo oneroso
algn derecho de persona que en
el registro aparece con facultades
para otorgarlo, mantiene su adquisicin una vez inscrito su derecho,
aunque despus se anule, rescinda
o resuelva el del otorgante por
virtud de causas que no consten
en los registros pblicos.
La buena fe del tercero se presume
mientras no se pruebe que conoca
la inexactitud del registro.

generales [Westermann; Westermann; Gursky y Eickmann, 2007,

p. 1079]. Dicha buena fe que es
la Fe Pblica Registral no se aplica
en algunos casos concretos en Alemania: (i) Cuando el adquirente,
ante las dudas ms que razonables
sobre la exactitud del Registro, cierra conscientemente los ojos a la realidad, para poder seguir diciendo
que l es de buena fe. En tal caso se
puede entender que hay un comportamiento contrario a las buenas costumbres, que le obliga a indemnizar
el dao causado ( 896). Basta a tal
efecto el llamado dolo eventual del

INFORME JURISPRUDENCIAL

Comentario
relevante del autor
La interpretacin del artculo 2014
del CC excluye los intereses regulados y valorados de los aparentes
transferentes suplantados en sus
identidades o cuyas firmas fueron falsificadas. Lo anterior cobra
relevancia cuando la buena fe del
tercero no solo sirve como fundamento para privar el derecho del
verdadero propietario. ste tambin tiene buena fe y va a ser privado de un bien que puede constituir su principal fuente de riqueza
o de su habitacin.

adquirente; y la alegacin de dicho

pargrafo del BGB por el propietario excluir la adquisicin de dicho
tercero [Westermann; Westermann;
Gursky y Eickmann, 2007, p. 1076];
y (ii) La apariencia registral no protege frente a la falta de capacidad del
enajenante ni frente a la nulidad del
negocio dispositivo pues el Registro no publica nada sobre tales extremos [Westermann; Westermann;
Gursky y Eickmann, 2007, p. 1071].
Un caso de falsificacin de firmas
tiene una solucin en Alemania: N
falsifica la documentacin personal
de E, propietario, y de este modo
consigue que como consecuencia
de su declaracin la propiedad sea
transmitida a X; X transmite la propiedad a G [Westermann; Westermann; Gursky y Eickmann, 2007, p.
1063]: X no adquiere basndose en
la confianza que le ofrece el Registro, sino en la falsa documentacin
que le presenta N. No obstante E
no quedar totalmente desprotegido:
El hecho de que no se tenga en
cuenta el hecho de que al propietario no le es en absoluto imputable la
prdida de la apariencia registral se
basa en que esta contar en todo caso

con una pretensin de resarcimiento

frente al Estado [Westermann; Westermann; Gursky y Eickmann, 2007,
p. 1064]. Asimismo, en caso de falta
de capacidad de obrar del disponente
no se transmite la propiedad, por ms
que pueda verse protegido el tercer
adquirente [Westermann; Westermann; Gursky y Eickmann, 2007, p.
1071]. Estas reflexiones son importantes. En Alemania, la falsificacin
de firmas no deja desprotegido al
propietario.
Entonces, para que funcione el principio de la Fe Pblica Registral se
requiere de un sistema constitutivo, integrado por un principio de
abstraccin, como el alemn (Einigung, Auflassung, Eintragung), lo
que corresponde a una organizacin del registro, basada en el principio de legalidad, en que la legalidad de los ttulos es controlada por
jueces/funcionarios de la administracin judicial [Sottomayor, 2010,
p. 253]: En el sistema alemn, el
principio de la fe pblica, debido a
la mayor confianza generada por el
registro, en virtud de ser constitutivo, tiene mayor alcance en la proteccin de los terceros. El concepto
de la buena fe consiste en el desconocimiento de la inexactitud registral,
estando protegido el tercero adquirente que ignora con culpa. La adquisicin a non domino es inmediata,
sin que sea necesario el transcurso de
un periodo de tiempo [Sottomayor,
2010, p. 251]. Ello no sucede ni en
Espaa ni en Per.
En Espaa, el significado de la Fe
Pblica Registral se ha desnaturalizado. Una doctrina espaola se refiere
a un significado de buena fe alejado
de la disposicin normativa alemana la cual es el desconocimiento
de causales de invalidez o de ineficacia en sentido estricto: La buena
fe es la ignorancia de las causas de

DILOGO CON LA JURISPRUDENCIA N 200

Comentario
relevante del autor
La proteccin del trfico jurdico
se justifica cuando el trfico es
leal y honesto. Este valor jurdico
no es tomado en cuenta en nuestro medio que idolatra la seguridad del trfico jurdico sin tomar
en cuenta el verdadero sentido de
la buena fe del adquirente. Ello
se vuelve ms grave cuando los
terceros adquirentes son ostensiblemente estafadores.

nulidad o resolucin del derecho del

transmitente; el tercero no ha adquirido conocimiento de ellas por la va
registral no figuran en los libros ni
por va extrarregistral [Pau Pedrn,
2001, p. 209]. Otra doctrina espaola
seala que la buena fe adems es un
deber de conducta del tercer adquirente: El derecho vigente impone,
en un aspecto, cierta obligacin de
diligencia que antes no exista, pues
en l, para demostrar la mala fe de
un adquirente basta probar que conoci la posesin de hecho de la finca,
a ttulo de dueo, por persona distinta de su transmitente, o que tuvo
medios racionales y motivos suficientes para conocerla [Lacruz,
2011, pp. 267-268]. De ah que la
ignorancia del tercero, base de su
buena fe, versa, no tanto sobre la
inexactitud del Registro, como sobre
la falta de titularidad del transmitente (pinsese en las inscripciones
de inmatriculacin). Es decir, se desconoce el hecho de haber transmitido
el autor anteriormente a otro sujeto,
o no haber sido nunca titular, o existir causas de nulidad, resolucin, rescisin, etc., de su derecho, o ser falso
su ttulo de adquisicin, o la inscripcin, etc. El conocimiento de ser el
Registro inexacto no es causa de
mala fe si se cree en la titularidad del

271

J URISPRUDENCIA REGISTRAL

transmitente [Lacruz, 2011, p. 269].

As, se ha consolidado en doctrina
espaola que la buena fe es un deber
de diligencia: La buena fe supone
diligencia, y la buena fe hipotecaria
no deja de ser buena fe; pero la instauracin del Registro de la Propiedad como instrumento publicador de
las situaciones inmobiliarias, la posibilidad de todo derecho de acceder
a l libremente, y la calificacin, en
algo tienen que aliviar los deberes de
comprobacin a cargo de quien por
supuesto, honradamente se propone
adquirir con plena seguridad [Gordillo Caas, 2010, p. 158]. Dichas
posiciones doctrinarias son inaceptables porque no cabe inferir de una
disposicin normativa basada en la
Fe Pblica Registral un deber de
conducta. En efecto, la inscripcin
del ttulo del adquirente no exige un
comportamiento de deber diligencia
del tercero adquirente. Al contrario,
la Fe Pblica Registral contiene una
situacin del adquirente alejada de
una situacin de deber: El principio
de fe pblica registral exige que sea
celebrado un negocio jurdico (o si se
realiza un acto de ejecucin judicial)
y que el adquirente confe, de buena
fe, en la exactitud e integridad del
registro, excluyendo la buena fe, si
el adquirente tiene un conocimiento
positivo de inexactitud registral o se
inscriba en el registro un asiento de
contradiccin [Sottomayor, 2010,
p. 616].
Una doctrina nacional ha indicado
que la buena fe se refiere al desconocimiento honesto del tercero respecto a una realidad jurdica discordante a lo que dice el Registro
[Gonzales Barrn, 2008, p. 236]:
La buena fe implica, por su propio
nombre y connotacin, un determinado estado subjetivo que tiene un
contenido tico valioso. Se trata de
una creencia honesta y racional, y no
a ciegas [Gonzales Barrn, 2008,

272

Crtica del autor

Esta doctrina nacional siguiendo
a la doctrina espaola descrita
sigue el mismo razonamiento de
creer que la disposicin normativa de la Fe Pblica Registral es
la fuente del deber de diligencia
del tercero adquirente. No podemos compartir dicha posicin. La
Fe Pblica Registral no es fuente
de un deber de diligencia del tercero adquirente.

pp. 239-240]. Aqu es pertinente afirmar que la Fe Pblica Registral est

separada de la tica. Esta doctrina
nacional siguiendo a la doctrina
espaola descrita sigue el mismo
razonamiento de creer que la disposicin normativa de la Fe Pblica Registral es la fuente del deber de diligencia del tercero adquirente. As dicha
doctrina describe cmo funciona la
buena fe-diligencia: la exigencia de
probar que el tercero conoce efectivamente la realidad, hara superflua
la clusula de buena fe, pues la convierte en una prueba diablica. Por
ello, bastar acreditar que el tercero
realiz una adquisicin injustificada,
indefendible, absurda e irracional de
acuerdo con los cnones de diligencia, sin necesidad de la prueba imposible del dolo [Gonzales Barrn,
2008, p. 240]. No podemos compartir
dicha posicin. La Fe Pblica Registral no es fuente de un deber de diligencia del tercero adquirente.
Asimismo, esta misma doctrina
nacional considera que la Fe Pblica
Registral predomina frente a la nulidad: Entre proteger al propietario
primigenio (afectado por la nulidad)
o por tutelar al tercer sub-adquirente
(basado en la confianza del registro) nuestro legislador con pleno

conocimiento de causa opt por

la segunda postura, tal y como se
deduce del artculo 2014 del CC, de
la exposicin de motivos del propio
Cdigo y de los importantes precedentes del derecho alemn y espaol,
as como de la doctrina y la jurisprudencia construida sobre el tema
[Gonzales Barrn, 2008, Nota a pie
de 338 de la p. 224]. Dichas aseveraciones no son ciertas. Las doctrinas y jurisprudencias nacionales han
sido seguidoras del derecho espaol
y mucho menos del derecho alemn.
Por otro lado, esta doctrina nacional afirma algo que es inaceptable
para quien usa la comparacin jurdica: La doctrina italiana y portuguesa CARECE DE INTERS para
nuestra normativa en el punto de la
fe pblica, ya que en esos pases NO
EXISTE DICHO PRINCIPIO; por
tal razn, esa doctrina no puede adecuarse al sistema jurdico peruano,
que por el contrario S CONTEMPLA LA FE PBLICA [Gonzales
Barrn, 2008, Nota a pie de 338 de
las pp. 224-225]. Es pertinente sealar que el derecho comparado es la
comparacin cientfica de los sistemas jurdicos dirigida a estudiar las
semejanzas y las diferencias entre
varios sistemas jurdicos tomando
tambin en consideracin las diversas implicaciones prcticas y sociales [Mattei y Monateri, 1997, p. 13].
Es cierto que ni en Italia ni en Portugal existe una disposicin normativa de la Fe Pblica Registral pero
ello no excluye dos razones fundamentales: (i) Las leyes, las doctrinas y las jurisprudencias de dichos
pases s regulan, s estudian y s
aplican casos de adquisicin a non
domino que sern tiles como fuente
de conocimiento para comprobar si
la Fe Pblica Registral como modalidad de adquisicin a non domino
puede coexistir con dichos casos.
Ello cobra relevancia cuando la

INFORME JURISPRUDENCIAL

Crtica del autor

Por otro lado, esta doctrina nacional afirma algo que es inaceptable para quien usa la comparacin jurdica: La doctrina italiana
y portuguesa carece de inters para nuestra normativa en
el punto de la fe pblica, ya que
en esos pases no existe dicho
principio; por tal razn, esa doctrina no puede adecuarse al sistema jurdico peruano, que por
el contrario s contempla la fe
pblica.

adquisicin a non domino del tercero

produce automticamente la prdida
del derecho del propietario: Los dos
trminos de la relacin (adquisicin
y prdida de derecho) en efecto se
hayan en una posicin necesaria de
reciprocidad funcional. De modo
que, tambin para el fenmeno de la
adquisicin a non domino, la consecuencia que debe describirse importa
an una visin unitaria del momento
de la adquisicin y de aquel de la
prdida referidos a dos distintas esferas subjetivas [Messinetti, 1999,
p. 30]. De ah que entre la adquisicin del tercero y la prdida del derecho del propietario hay una relacin
de prioridad lgica en virtud de la
cual una u otra solo pueden concebirse sucesivamente. No cabe una
prdida del derecho si antes no se
adquiri el derecho: Desde tal punto
de vista, el nexo existente entre
adquisicin y prdida del derecho
debe entenderse en el sentido que la
prdida del derecho debe entenderse
es un efecto (indirectamente) provocado por el hecho de la adquisicin [Messinetti, 1999, p. 30]; ii) El
conocimiento de los formantes italiano y portugus es imprescindible

en el Per: Los principales formantes que encontramos en los sistemas

modernos son la ley, la jurisprudencia, y la doctrina. Es decir, el conjunto de disposiciones emanadas por
el legislativo, el conjunto de las decisiones de los jueces y el conjunto
de las opiniones expresadas por los
juristas [Mattei y Monateri, 1997,
p. 14]. La justificacin del inters de
los formantes italiano y portugus es
que la mayora de casos de adquisicin a non domino regulados en el
CC ha sido tomados de dichos formantes. Omitir su estudio es quedar
atrapado en lo digan los espaoles
cuando ellos tienen formantes diferentes al CC respecto a los casos en
mencin. Ello no quiere decir que
debemos prescindir de los formantes espaoles pero en los casos de las
adquisiciones a non domino diferentes a la Fe Pblica Registral, los formantes italianos y portugueses son
ms esclarecedores y eruditos.
Otro punto de discrepancia con la
doctrina nacional citada es sobre la
oponibilidad del contrato: los profesores italianos tienen muy difundida
la errada sistemtica de tratar el tema
de oponibilidad como parte de la
Teora General del Contrato, cuando
su ubicacin natural son los Derechos Reales, pues la vinculacin a
terceros se produce en las situaciones jurdicas que otorgan un poder
directo e inmediato sobre realidades externas al mundo; en cambio,
el contrato como negocio o hecho
jurdico solo vincula a las partes,
y no es oponible como tal frente a
terceros [Gonzales Barrn, 2008,
Nota a pie de 338 de la p. 225]. Dicha
posicin coloca la oponibilidad en
la Teora de los Derechos Reales,
pero en realidad la oponibilidad es
una caracterstica de los contratos:
Es necesario precisar que la oponibilidad del contrato no depende de
la naturaleza del derecho o de los

DILOGO CON LA JURISPRUDENCIA N 200

Comentario
relevante del autor
Es contradictoria la regulacin
de la Fe Pblica Registral con la
regulacin de la prevalencia de
la invalidez que incluye la nulidad y la anulabilidad sobre la
inscripcin.

efectos del acto, sino de la relevancia del ttulo y sobre aquello que el
ordenamiento jurdico asla y potencia algunas situaciones que tienen
una gran relevancia social: La oponibilidad del contrato prescinde de
los efectos reales y obligatorios del
contrato; y expresa el grado de relevancia que el ordenamiento jurdico
atribuye al ttulo constitutivo segn
el conflicto que el ordenamiento jurdico debe resolver para realizar un
conjunto ordenado de sujetos, bienes
y derechos [Vettori, 2009, p. 384].
La oponibilidad del contrato se basa
no en la mera titularidad de un derecho sino en seales de pertenencia:
Se trata de un juicio de prevalencia
que tiene fundamento no solo de su
presencia sino de la diversa fuerza de
cualquier ttulo que depender de la
correspondencia a un cierto esquema
normativo [Vettori, 2009, p. 383].
En este sentido, resulta interesante
diferenciar dos niveles: A travs de
la distincin entre pertenencia y titularidad, aparece evidente la contraposicin entre consentimiento traslativo y procedimiento de adquisicin,
el primero dirigido a establecer la
justificacin causal de la adquisicin, el segundo dirigido a constituir
en adquirente una situacin de pertenencia vlida erga omnes [Russo,
2010, p. 139]. Ello se explica con
base en dos momentos sucesivos:
Es verdad que las situaciones subjetivas se observan en su momento

273

J URISPRUDENCIA REGISTRAL

esttico y en su momento dinmico.

El momento esttico expresa el coligamento de la riqueza a un sujeto, y
por ello la legitimidad al disfrute de
un bien de la vida; el momento dinmico expresa la transferencia de esta
legitimidad a un sujeto diverso, elegido, con base en una justificacin
causal, entre todos los posibles sujetos que ambicionan el disfrute de la
misma cosa. No se trata de repartir
el disfrute, sino sobre todo de relaciones controversiales (que surgen
en el momento crtico de la sustitucin intersubjetiva en la tutela jurdica), los cuales son resueltos por el
ordenamiento segn la atribucin de
ndices externos de pertenencia. Es
propiamente en el momento dinmico de las mutaciones que la distincin entre titularidad y pertenencia adquiere particular significado
[Russo, 2010, p. 290]. En el caso de la
adquisicin a non domino el propietario tiene titularidad: La titularidad
indica la razn causal (justificacin)
de la proteccin jurdica respecto a
una relacin entre el sujeto y el bien.
La titularidad indica en abstracto el
conjunto de las facultades de disfrutar y de disponer correspondientes
al sujeto [Russo, 2010, p. 138]. No
obstante, el tercero adquirente adems de ser titular del derecho tiene
seales de pertenencia como un
documento de fecha cierta, la posesin y la buena fe: La pertenencia
es un concepto mucho ms amplio
que el de titularidad, porque indica
el conjunto de acciones judiciales,
de medios de tutela que aseguran a
un sujeto el disfrute exclusivo de un
bien, y que garantizan la prevalencia
respecto a todos los terceros en las
relaciones controversiales referidas
al disfrute del bien [Russo, 2010,
p. 138]. Mediante la adquisicin del
tercero no solo es titular del derecho
sino que tiene pertenencia: el concepto de pertenencia indica todo el
conjunto de acciones, no importa si

274

son reales o personales, que corresponden al sujeto en sus relaciones

con el bien. La pertenencia comporta la titularidad del derecho subjetivo sobre un bien [Russo, 2010,
pp. 137-138]. Los contratos tienen
efectos para las partes y los terceros
por las seales de pertenencia. De
qu vale celebrar un contrato sin ninguna seal de pertenencia. El contrato requiere seales de pertenencia

Cdigo Civil de 1936

Cdigo Civil de 1984

Artculo 1052.- Los actos que se ejecuten o los

contratos que se otorguen por persona que
en el registro aparezca
con derecho para ello,
una vez inscritos, no se
invalidarn en cuanto a
los que con ella hubiesen contratado por ttulo
oneroso aunque se anule
el derecho.

Artculo 2014.- El tercero

que de buena fe adquiere
a ttulo oneroso algn
derecho de persona que
en el registro aparece con
facultades para otorgarlo,
mantiene su adquisicin
una vez inscrito su derecho, aunque despus se
anule, rescinda o resuelva
el del otorgante por virtud
de causas que no consten
en los registros pblicos.
La buena fe del tercero
se presume mientras no
se pruebe que conoca
la inexactitud del registro.

Es contradictoria la regulacin de la
Fe Pblica Registral con la regulacin de la prevalencia de la invalidez que incluye la nulidad y la anulabilidad sobre la inscripcin: La
inscripcin no convalida la nulidad [Proyecto de Ley de Proteccin Jurdica de la Propiedad y de la
Vivienda] y la inscripcin no convalida los actos que sean nulos o anulables con arreglo a las disposiciones
vigentes [Tercer prrafo del artculo
2013 del CC modificado por la Primera Disposicin Complementaria

para su exteriorizacin. Pero una

seal de pertenencia sin contrato no
otorgar proteccin salvo los casos
de posesin sin contrato. Un contrato
con seales de pertenencia lo transforma en un contrato oponible.
De acuerdo a lo expresado es menester comentar el Proyecto de Ley de
Proteccin Jurdica de la Propiedad
y de la Vivienda; y la Ley N 30313.
Proyecto de Ley de
Proteccin Jurdica de
la Propiedad y de la
Vivienda
Artculo 2014.- Fe Pblica
Registral.- La inscripcin
no convalida la nulidad,
empero, cuando el titular
inscrito ha otorgado algn
derecho real a un tercer
adquirente oneroso y de
buena fe, que a su vez se
inscribe, entonces mantendr su adquisicin, aunque
se declare la nulidad o
ineficacia del acto jurdico
anterior al suyo, siempre
que se tratase de vicios
que no constan en el registro. La buena fe del tercero
se presume.La proteccin
del tercer adquirente no
aplica cuando los actos
jurdicos anteriores, y con
mayor razn el suyo propio, son falsificados o
adolecen de nulidad por
ausencia total de manifestacin de voluntad o
voluntad suplantada.

Ley N 30313
Artculo 2014.- Principio de buena fe pblica
registral.-El tercero que
de buena fe adquiere
a ttulo oneroso algn
derecho de persona que
en el registro aparece
con facultades para
otorgarlo, mantiene su
adquisicin una vez inscrito su derecho, aunque despus se anule,
rescinda, cancele o resuelva el del otorgante
por vir tud de causas
que no consten en los
asientos registrales y
los ttulos archivados
que lo sustentan. La
buena fe del tercero se
presume mientras no se
pruebe que conoca la
inexactitud del registro.

Modificatoria de la Ley N 30313].

Tambin es errneo afirmar que la
fe pblica registral no protege a terceros que tienen como causa falsificaciones o suplantaciones [Gonzales Barrn, 2014, p. 14]. Si la
falsificacin de firmas es un caso de
nulidad por falta manifestacin de
voluntad (numeral 1 del artculo 219
del CC), cmo es posible afirmar lo
siguiente: qu pasa con los bienes
o derechos que en virtud a la circulacin jurdica han pasado a terceras
manos? () Ntese que la fe pblica

INFORME JURISPRUDENCIAL

no impide que se declare la nulidad y se produzcan los efectos en

reverso que le corresponden; simplemente pone un lmite a ese efecto
cuando se trata de determinados terceros, ajenos al negocio nulo [Gonzales Barrn, 2008, Nota a pie de 338
de las pg. 224]. Utilizando el mismo
razonamiento de esta doctrina, la Fe
Pblica Registral ser un lmite a la
falsificacin de firmas. En el caso
de las suplantaciones es diferente:
Por contrato bajo nombre falso se
entiende el contrato que la parte estipula asumiendo una identidad jurdica falsa [Bianca, 2007, p. 82]. En
lugar de nulidad, deberamos hablar
de ineficacia en sentido estricto porque el uso de nombre falso es en realidad usurpacin de nombre ajeno:
el usurpador asume personalmente
el compromiso contractual, al paso
que el contrato carece de efectos
respecto de la persona cuyo nombre fue usurpado () As, si el contratante toma el nombre de una persona en cuya consideracin la otra
parte manifiesta su consentimiento,
el contrato debera estar referido de
manera exclusiva a dicha persona
conforme al esquema de la (falsa)
representacin. En efecto, el usurpador ha de ser considerado como
un representante del verdadero portador del nombre [Bianca, 2007, p.
84]. De este modo, la suplantacin
de identidad no se soluciona con la
nulidad por falta de manifestacin
de voluntad (numeral 1 del artculo
219 del CC), sino por la ineficacia en
sentido estricto por falta de legitimidad del suplantador salvo que el verdadero portador del nombre ratifique
el contrato (arts. 161 y 162 del CC).
Otro error es afirmar que la buena
fe del tercero, para imponerse, necesita la culpa (terica) del titular originario, pues esa culpa o imputabilidad
hace que se justifique la tutela del
tercero y la privacin del propietario;

Comentario
relevante del autor
Si el contratante toma el nombre
de una persona en cuya consideracin la otra parte manifiesta
su consentimiento, el contrato
debera estar referido de manera
exclusiva a dicha persona conforme al esquema de la (falsa)
representacin.

pero no cuando el propietario original carece absolutamente de culpa,

como ocurre con las falsificaciones,
suplantaciones o nulidades por falta
de manifestaciones de voluntad
[Gonzales Barrn, 2014, p. 120]. La
Fe Pblica Registral tiene un significado preciso: Solo el efectivo
conocimiento de la inexactitud del
Registro excluye la buena fe; el desconocimiento procedente de culpa
lata no tiene trascendencia [Westermann; Westermann; Gursky y Eickmann, 2007, p. 1075]. Si se menciona la culpa solo se imputa al
tercero adquirente pero ella es intrascendente jurdica porque la realidad registral prevalece a la realidad
material segn la Fe Pblica Registral. Nuevamente es pertinente decir
que las falsificaciones de firmas se
sancionan con nulidad por ausencia
de manifestacin de voluntad y las
suplantaciones de identidades se sancionan con la ineficacia en sentido
estricto por falta de legitimidad del
usurpador de identidad.
La Ley N 30313 parte de un presupuesto errneo. Las falsificaciones de firmas y las suplantaciones
de identidades se pueden detectar
en los Registros Pblicos antes de
las inscripciones de los ttulos o de
las anotaciones en las partidas registrales [numeral 3.3. del artculo 3].
No obstante, en las celebraciones

DILOGO CON LA JURISPRUDENCIA N 200

de los contratos a travs de la suscripcin de documentos privados

y pblicos ante los abogados y los
notarios pblicos se realizan fuera de
los Registros Pblicos. De ah que un
procedimiento registral de oposicin
antes de que se inscriba la adquisicin a non domino o una revisin
previa de los ttulos archivados son
actos de ingenuidad de imposibilidad de algn hallazgo de falsificaciones de firmas y de suplantaciones de
identidades. Esas actividades estn
en la realidad material y no en la realidad registral. Otro despropsito de
la Ley N 30313 es igualar la cancelacin registral con las causales de
invalideces y de ineficacias en sentido estricto. La cancelacin registral
no extingue contratos.
IV. LA SEGURIDAD DEL TRFICO
JURDICO PROTEGE INTERESES DIGNOS DE TUTELA?

La proteccin de los terceros de

buena fe y a ttulo oneroso constituye un principio, pero no es exacto
afirmar que dicho principio es una
excepcin al principio, segn el cual
ninguno puede transferir ms derechos de los que tiene. Por el contrario, cada uno de los principios sustituye al otro, conforme a los casos,
aplicndose ambos en concordancia,
a sus respectivos campos de aplicacin [Sottomayor, 2010, p. 92].
De ah que es falso decir que la Fe
Pblica Registral es una excepcin
de las invalideces o de las ineficacias
en sentido estricto. Si se aplica la Fe
Pblica Registral, elimina la aplicacin de las invalideces o de las ineficacias en sentido estricto a favor de
los terceros adquirentes a ttulo oneroso con ttulo inscrito.
El principio de la seguridad del trfico jurdico se ha aplicado jurisprudencialmente en el Per para despojar los derechos de propiedad.
Ello se evidencia en la Casacin

275

J URISPRUDENCIA REGISTRAL

Comentario
relevante del autor
Es pertinente decir que las falsificaciones de firmas se sancionan con nulidad por ausencia de
manifestacin de voluntad y las
suplantaciones de identidades
se sancionan con la ineficacia en
sentido estricto por falta de legitimidad del usurpador de identidad.

N 2029-2005-La Merced-Junn.
Lima, 15 de marzo de 2007, emitida por la Sala Civil Permanente de
la Corte Suprema de Justicia de la
Repblica, la cual se prefiri proteger el inters del Banco Continental en lugar del inters de la cnyuge
(Mery Marlene Melgarejo Roja de
aa) que no celebr el contrato de
prstamo con garanta hipotecaria.
En el Fundamento Octavo de dicha
casacin se indic que el cnyuge
(Metodio aa Sora) debi informar su calidad de casado al contratar
y por lo tanto su conducta fue irregular. En el Fundamento Noveno
se mencion que la Seguridad es
la razn fundamental del Derecho.
El Derecho surge como instancia de
aquello a lo cual las personas tienen que atenerse en sus relaciones
con los dems: certeza, pero no solo
terica (saber lo que se debe hacer)
sino tambin certeza prctica, es
decir: Seguridad; saber que esto tendr que ocurrir y que, si es preciso,
ser impuesto por la fuerza, inexorablemente. La Seguridad Jurdica
es la que nace del Derecho. Ambos
fundamentos no mencionan la buena
fe de la cnyuge ni ninguna razn
para eliminar su derecho sobre el
inmueble en litigio. Aqu se evidencia el conflicto de dos intereses contrapuestos: Como se trata de dos
intereses incompatibles, el derecho

276

tiene que realizar una eleccin: si

se escoge el primero se debe negar
al acto o al negocio aquella eficacia
que sera necesaria para garantizar
el segundo; si se escoge el segundo,
ser necesario dar eficacia al acto o
al negocio, con el consiguiente sacrificio del primero [Falzea, 1997,
p. 845]. Ante tal conflicto, un inters
prevalece sobre el otro.
En este sentido, los Registros Pblicos en el Per no generan confianza
como en Alemania: La historia del
892 del BGB demuestra que la fe
pblica del registro presupone que
las informaciones que el registro contiene, relativamente a los derechos
de los inmuebles, son consideradas
como correctas. Si los interesados no
pudiesen confiar en el contenido del
registro estaran expuestos al peligro
del engao y de la prdida del derecho, y la norma sera ms perjudicial
que til. Una vez que el registro es
considerado por el legislador, en la
realizacin de su tarea de garantizar
la seguridad del crdito y del trfico
inmobiliario, como una fuente de
conocimiento de los derechos sobre
los bienes inmuebles, entonces, el
Estado tiene que garantizar la pureza
de esta fuente y la confianza que los
potenciales adquirentes depositan
en ella. La esencia de la fe pblica
reside en el hecho de que la ley garantiza que, cuando el sujeto adquiere
un inmueble, puede confiar en los
datos del registro sobre la situacin
jurdica del bien, de tal forma que
los elementos suministrados por el
registro, aunque sean incompletos o
incorrectos, sean garantizados como
completos y correctos [Sottomayor,
2010, p. 251]. En consecuencia, el
principio de la fe pblica del registro debe estar acompaado por la consagracin del registro obligatorio y
constitutivo, realizado oficiosamente
por el Registrador, y por un sistema
de responsabilidad directa del Estado

Comentario
relevante del autor
Es falso decir que la Fe Pblica
Registral es una excepcin de las
invalideces o de las ineficacias en
sentido estricto. Si se aplica la Fe
Pblica Registral, elimina la aplicacin de las invalideces o de las
ineficacias en sentido estricto a
favor de los terceros adquirentes
a ttulo oneroso con ttulo inscrito.

frente al titular, en caso de adquisicin

a non domino [Sottomayor, 2010,
p. 929].
La Fe Pblica Registral se basa en una
realidad registral: El principio de fe
pblica transforma la presuncin de
correccin del registro en una ficcin
irrefutable en el caso de celebrarse un
negocio jurdico con un sujeto inscrito
como titular de derecho en el registro
(Sottomayor, 2010, p. 617). La Fe
Pblica Registral es indiferente al trfico jurdico desleal y deshonesto. En
consecuencia, la Fe Pblica Registral
no puede coexistir con disposiciones
normativas de la proteccin de los terceros adquirentes a ttulo oneroso y de
buena fe. Por ello mismo, la modificacin del artculo 2014 por obra y gracia de la Ley N 30313 seguramente
es y ser aplaudida por los delincuentes de las mafias inmobiliarias porque
el mensaje es claro: las falsificaciones
de firmas y las suplantaciones de identidades se descubrirn en los Registros Pblicos. En resumen, el principio de la seguridad del trfico jurdico
no garantiza la proteccin de intereses dignos de tutela. La solucin no es
modificar legislativamente el artculo
2014 del CC. La solucin es ms
compleja, pero podemos empezar por
desacralizar a la Fe Pblica Registral.
Para aplicar la Fe Pblica Registral

INFORME JURISPRUDENCIAL

se requieren condiciones que actualmente el ordenamiento peruano no

tiene. Carecemos de una educacin
jurdica basada en el conocimiento de
otros sistemas jurdicos. No hay que
olvidar que la comparacin jurdica
cumple una funcin valiosa de cultura
jurdica: Es quizs la ms importante y ciertamente la ms noble de
las funciones del derecho comparado.
El derecho comparado es una ciencia auxiliar de todas las disciplinas
jurdicas (...) Pero el derecho comparado es adems un medio de formacin de los juristas en general. Una
imagen sugestiva califica como ptolemaica la concepcin del profesional que solo conoce su propio ordenamiento jurdico y como copernicana
la perspectiva del jurista que extende
sus horizontes a travs de una visin
comparada del derecho. (Ferreira de
Almeida y Morais Carvalho, 2013,
p. 19). De este modo, si miramos a
la Fe Pblica Registral solo con el
auxilio de las doctrinas espaola y
peruana es tener una concepcin
ptolemaica de la adquisicin a non
domino. Por el contrario, mirar a la
Fe Pblica desde su origen romano
germnico y a los otros modos de
adquisicin a non domino desde los
formantes italiano y portugus es
tener una concepcin copernicana
de que la seguridad del trfico jurdico debe ser leal y honesta. La Fe
Pblica Registral no puede coexistir con las normativas nacidas de los
formantes italiano y portugus.
CONCLUSIONES

1. La Fe Pblica Registral protege

a los terceros adquirentes y a ttulo
oneroso basada en el poder de disposicin o de enajenacin del transferente que consta en el Registro
Pblico. La Fe Pblica Registral
funciona adecuadamente en un
marco normativo que regula el principio de la abstraccin, la inscripcin constitutiva, una organizacin

judicial de los registros pblicos y

la responsabilidad patrimonial del
Estado por la prdida del derecho de
propiedad.
2. La nulidad de las transferencias
anteriores a la adquisicin del tercero
de Fe Pblica Registral se basa en la
proteccin de valores jurdicos prevalentes como las buenas costumbres en detrimento del principio de
la seguridad del trfico jurdico.
3. La ineficacia, en sentido estricto,
por falta de legitimidad de la transferencia se basa en la proteccin del
poder de disposicin o de enajenacin del titular del derecho de propiedad. La suplantacin de identidad
es un caso de falta de legitimidad del
usurpador del nombre ajeno.
4. La proteccin de los terceros
adquirentes a ttulo oneroso y de
buena fe es incompatible con la proteccin del tercero adquirente a ttulo
oneroso de Fe Pblica Registral. La
primera proteccin se sustenta en la
conducta de los terceros adquirentes
de desconocimiento de alguna irregularidad de las anteriores transferencias en su formacin o en su ejecucin. La Fe Pblica Registral es
el desconocimiento de inexactitudes
registrales.
5. Las protecciones del tercero
adquirente a ttulo oneroso y de
buena fe; y del tercero adquirente a
ttulo oneroso de Fe Pblica Registral son incompatibles porque la primera se basa en la realidad material
y la segunda en la realidad registral.
6. La Fe Pblica Registral es opuesta
a la buena fe de las adquisiciones
a non domino de los artculos 194,
197, 865, 948, y cuarto prrafo del
artculo 1372 del CC.
7. La regulacin de ambas protecciones encubre una antinomia. La
proteccin del tercero adquirente a

DILOGO CON LA JURISPRUDENCIA N 200

Conclusin
del autor
La Fe Pblica Registral es indiferente al trfico jurdico desleal y deshonesto. En consecuencia, la Fe Pblica Registral no
puede coexistir con disposiciones normativas de la proteccin
de los terceros adquirentes a
ttulo oneroso y de buena fe. Por
ello mismo, la modificacin del
artculo 2014 por obra y gracia
de la Ley N 30313 seguramente
es y ser aplaudida por los delincuentes de las mafias inmobiliarias porque el mensaje es claro:
las falsificaciones de firmas y
las suplantaciones de identidades se descubrirn en los Registros Pblicos.

ttulo oneroso y de buena fe es ms

amplia que la proteccin del tercero
adquirente de Fe Pblica Registral.
Dicha amplitud se sustenta por ejemplo en los documentos privados o
pblicos, en la posesin y en la conducta de buena fe subjetiva. La Fe
Pblica Registral solo protege al tercero adquirente en base a la informacin y a la publicidad registral.
8. La realidad material es ms amplia
que la realidad registral. La buena fe
en las adquisiciones a non domino
se fundamenta en la realidad material y la Fe Pblica Registral se fundamenta en la realidad registral. La
Ley N 30313 peca de cndida. Errneamente cree que la falsificacin
de documentos o la suplantacin de
identidad se solucionan en un procedimiento registral de oposicin antes
de la inscripcin de la adquisicin a
ttulo oneroso o en el estudio de los
ttulos archivados. La falsificacin
de documentos o la suplantacin de
identidad se descubren predominantemente en la realidad material.

277

J URISPRUDENCIA REGISTRAL
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