13/05/2015

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Clusula 180 Dias das Construtoras Ilegal

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Artigo de Henrique Guimares (https://plus.google.com/u/0/102953192683778688345?rel=author)

Advogado Especialista em Direito Civil/ Direito do Consumidor e Direito Processual Civil, Professor do Curso de Ps-Graduao em Direito Imobilirio da
UNIFACS, Membro da Comisso de Defesa do Consumidor da OAB-BA (2010-2012), colunista jurdico do site de notcias BahiaJ.

Graas s polticas de facilitao do crdito, especialmente as voltadas para a aquisio da casa prpria (http://henriqueguimaraes.com.br/area-de-atuacao/direito-imobiliario/)
Clusula 180 Dias das Construtoras tem sido mais frequente, milhes de brasileiros, nos ltimos anos, tem firmado contratos de promessas de compra e venda com construtoras

por todo o Brasil. Boa parte desses ajustes dizem respeito aquisio de imveis na planta, onde o consumidor adquire uma expectativa de direitos, qual seja a de vir a ser dono
de uma ou mais unidades imobilirias a serem construdas naquele empreendimento.

Esses contratos, que so de adeso, prevem um plano de pagamento do imvel, pelo consumidor, com datas certas e pr-determinadas, sob pena de sanes contratuais, como

multa, juros e at a resciso do contrato com perda de parte do que tenha sido pago. Do outro lado, prev a obrigao da incorporadora/construtora construir o imvel e entreglo em prazo igualmente pr-determinado. No obstante essa pr-determinao, porm, as construtoras colocam nos contratos as chamadas clusulas de tolerncia, que
inicialmente eram de 90 dias, passaram para 120 e hoje a maioria j trabalha com 180 dias. Cabe a pergunta, legal esta clusula, luz do direito do consumidor?
A resposta no! O direito do consumidor tem entre os seus princpios o do equilbrio das relaes de consumo, da equidade, a se refletir na bilateralidade dos contratos de

consumo. Ou seja, isso quer dizer que a relao de consumo tem que ser equilibrada, na sua balana de prestaes e contra-prestaes, no podendo pender com a desigualdade
de benefcios para uma das partes.

Neste sentido sobre a Clusula 180 Dias do art. 51, IV do CDC:

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Art. 51 (http://www.jusbrasil.com.br/legislacao/anotada/2327760/art-51-do-codigo-de-defesa-do-consumidor-lei-8078-90) -So nulas de pleno direito, entre outras, as clusulas

contratuais relativas ao fornecimento de produtos ou servios que:
I impossibilitem, exonerem ou atenuem a responsabilidade do fornecedor por vcios de qualquer natureza dos produtos e servios ou implique em renncia ou disposio de
direitos. ();
III transfiram a responsabilidade a terceiros;
IV estabeleam prestaes consideradas inquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatveis com a boa-f ou a equidade;
Vale tambm a lio de Felipe Peixoto Braga Netto:
Sero invlidas as disposies que ponham em desequilbrio a equivalncia entre as partes. Se o contrato situa o consumidor em situao inferior, com ntidas desvantagens, tal
contrato poder ter a sua validade judicialmente questionada, ou, em sendo possvel, ter apenas a clusula que fere o equilbrio afastada. (Felipe Peixoto Braga Netto, in Manual
de Direito do Consumidor, Salvador: Edies Juspodivm, 2009)
Por outro lado o Superior Tribunal de Justia recentemente reconheceu a:
imposio de um novo paradigma de boa-f objetiva, equidade contratual e proibio da vantagem excessiva nos contratos de consumo (art. 51, IV) (STJ, REsp.437.607, rel. Min.
Hlio Quglia Barbosa, 4 T., j. 15/05/07, DJ 04/06/07).
Qualquer clusula em contrato de consumo igualmente no pode ofender os princpios constitucionais da razoabilidade e proporcionalidade:
NO PODE A ESTIPULAO CONTRATUAL OFENDER O PRINCPIO DA RAZOABILIDADE, E SE O FAZ, COMETE A ABUSIVIDADE VEDADA PELO ART. 51, IV, DO CDIGO DE DEFESA DO
CONSUMIDOR. ANOTE-SE QUE A REGRA PROTETIVA, EXPRESSAMENTE, REFERE-SE A UMA DESVANTAGEM EXAGERADA DO CONSUMIDOR, E AINDA, COM OBRIGAES
INCOMPATVEIS COM A BOA-F E A EQUIDADE (STJ, RESP 158,728, REL. MIN. CARLOS ALBERTO MENEZES DIREITO, 3 T., J. 16/03/99, P.DJ 17/05/99)
Assim, a maioria das entidades de proteo dos consumidores entende que na medida em que o contrato confere construtora o direito de atrasar o cumprimento de sua
obrigao (entregar a unidade imobiliria), o mesmo direito deve ser conferido ao adquirente, de modo a ter um prazo de carncia para o cumprimento de suas obrigaes
realizao dos pagamentos. Assim, se o contrato concede esse direito construtora, e no o defere ao adquirente, pode-se concluir que houve desrespeito exigncia do CDC no
que se refere ao equilbrio contratual.
A jurisprudncia j vem reconhecendo essa realidade:
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMVEL ATRASO NA ENTREGA DA OBRA INDENIZAO POR LUCROS CESSANTES TEORIA DA IMPREVISO INAPLICABILIDADE
PRORROGAO DO PRAZO DE TOLERNCIA CLUSULA ABUSIVA CDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR.
()
3. A clusula que faculta construtora o adiamento da entrega da obra por doze meses aps o prazo previsto, sem qualquer justificativa para tanto, abusiva e nula de pleno
direito, por configurar ntido desequilbrio contratual, rechaado pelo Cdigo de Proteo e Defesa do Consumidor.
4. Recurso do autor provido parcialmente. Recurso da r improvido. Deciso unnime.
(TJ/DF 5 T. Cv., Ap.Cv. n48245/1998, Rel. Des. Adelith de Carvalho Lopes, julg.08.03.1999)
EMENTA COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMVEL A PRESTAO PRAZO DE ENTREGA DO IMVEL COMPROMISSADO. INADIMPLNCIA DA COMPROMISSRIA
VENDEDORA. PRAZO DE TOLERNCIA PRVISTO NO CONTRATO.

Considera-se inadimplente a construtora e compromissria vendedora quando no faz entrega do bem compromissado no prazo previsto no contrato, autorizando o acolhimento
do pedido de resciso feito pelo compromissrio comprador, com devoluo de todas as parcelas pagas, devidamente corrigidas, mais juros de mora e outras penalidades
previstas em contrato.
O prazo de tolerncia previsto em contrato somente justificativa para a prorrogao do prazo contratual de entrega do imvel compromissado quando ocorrer caso fortuito ou
fora maior devidamente comprovado nos autos.
(TJ/MJ 7 C. Cv., Ap. Cv. N361743-8, Rel. Des. Jos Afonso da Costa Crtes, julg. 06.06.2002).
A exceo que admitiria a utilizao da clusula de tolerncia, mesmo assim em patamar mais razovel (90 dias), seria na ocorrncia de um caso fortuito ou de fora maior. A

doutrina e a jurisprudncia convergem no entendimento de que o fortuito e a fora maior so apenas as situaes imprevisveis e inevitveis. Vejamos se possvel encaixar esses
conceitos nos principais argumentos das construtoras para justificar os atrasos: a) problemas com o terreno da construo, b) chuvas, c) greve dos trabalhadores da construo
civil e d) falta de materiais de construo e de mo-de-obra.

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Quanto a ocorrncia de problemas com o terreno da construo, evidente que trata-se de uma falha da construtora no estudo e avaliao prvia do terreno pelos seus
engenheiros. um caso evidente de vcio (erro, falha) na prestao do servio. No se pode transferir a responsabilidade por um erro seu aos consumidores que confiaram na
qualidade e responsabilidade da empresa. Como j mostrado acima, o CDC possui normas que probem tais prticas (art. 51, I, II, e III).
Alis, o STJ j tem jurisprudncia refutando esse argumento REsp331496/MGRECURSOESPECIAL2001/0086594-7:
RESPONSABILIDADE CIVIL, CONSTRUTORA, DESCUMPRIMENTO, PRAZO, ENTREGA, IMOVEL, INDEPENDENCIA, ALEGAO, ATRASO, MOTIVO, CORREO, DEFEITO, TERRENO,
COMPROVAO, PROVA PERICIAL, EXISTENCIA, PRESUNO, EMPRESA, CONHECIMENTO, FATO, MOMENTO, CELEBRAO, CONTRATO, NO CARACTERIZAO, CASO FORTUITO,
FORA MAIOR.TERMO FINAL, UTILIZAO, VALOR, ALUGUEL, BASE DE CALCULO, INDENIZAO, DATA, ENTREGA DAS CHAVES, JUIZO, CARACTERIZAO, DATA, DISPONIBILIDADE,
POSSE, IMOVEL, AUTOR.
O risco da atividade econmica do empresrio, assim como o lucro, com base no princpio capitalista insculpido na Constituio Federal de 1988
(http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/constituicao.htm). Pela Teoria do Risco, aquele que lucra com uma situao deve responder pelo risco ou pelas desvantagens
dela resultantes (ubi emolumentum, ibi onus; ubi commoda, ibi incommoda). O que desejam as construtoras em tais casos gozar do bnus e transferir o nus, numa postura
violadora da boa-f objetiva e em ntido descompasso com as noes modernas de empresarialidade responsvel ou cidad, que exige que todas as suas aes sejam pautadas
pela tica, sem exceo.

Quanto alegao de chuvas como fora maior, tambm s pode ser aceita em casos excepcionais. Usemos como exemplo a capital baiana. sabido que todo ano Salvador passa
por um forte perodo de chuvas de outono. Logo, evidentemente, no se pode classificar como algo imprevisvel, a justificar a utilizao da clusula de tolerncia, salvo se o ndice
pluviomtrico registrado for muito fora de padro para o perodo, algo no registrado h dcadas, por exemplo.
Em relao a ocorrncia de greves dos trabalhadores da construo civil, devido regularidade da sua ocorrncia (todo ano tem) tambm no se enquadraria como imprevisvel.
Menos ainda inevitvel, j que o seu advento depende de negociaes com sindicatos que podem ser antecipadas, melhor negociadas, gerenciadas, etc.
Sobre a falta de materiais de construo e de mo de obra no mercado, a alegao chega a ser desrespeitosa para com os consumidores. Ora, como se pode alegar falta de mo-

de-obra e materiais de construo para concluir no prazo um empreendimento em curso, se a mesma empresa continua a lanar no mercado novos e novos empreendimentos???
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abusar da inteligncia do consumidor, argumento pfio!
A conta simples, se determinada obra levaria 4 anos para ser concluda com 100 trabalhadores, com 200 esse prazo cairia pela metade. exatamente o que as construtoras no
querem fazer, desembolsar para cumprir os prazos dos contratos elaborados por elas prprias, deixando ao sabor de todo tipo de transtornos e prejuzos os consumidores
brasileiros, diante do olhar complacente e inoperante das autoridades e legisladores do nosso pas.

O que realmente est por trs dos epidmicos atrasos nas construes particulares de todo o Brasil so o acintoso desrespeito e despreocupao das construtoras com as famlias
que adquirem imveis e se planejam em cima do cronograma contratualmente firmado para a entrega do empreendimento. quando o sonho da casa prpria vira pesadelo!
S para registro, foi publicado o lucro trimestral de uma das construtoras que atuam nacionalmente, a PDG, que alcanou, no incio de 2011, a cifra de R$239,00 milhes de reais!

Crescimento de 33% em relao ao primeiro trimestre de 2010. O dado emblemtico e reflete a realidade desse mercado e a perversidade que vem se praticando, impunemente
contra os consumidores nacionais. De um lado polpudos lucros nunca antes alcanados pelo setor da construo civil, do outro, um rastro de desrespeito e prejuzos amargados
pelos clientes.
A boa notcia o crescimento do nmero de aes contra as construtoras em razo dos atrasos, que s em So Paulo aumentou cerca de 60% nos ltimos trs anos, o que indica
que o consumidor est tomando conscincia dos seus direitos e est mais dispostos a exercit-los.
Vale lembrar que o consumidor com obra atrasada tem uma srie de direitos a pleitear em seu favor, portanto fique esperto, consumidor consciente consumidor bem
informado!
BIBLIOGRAFIA / LEITURA RECOMENDADA
ALMEIDA, Joo Batista de. A Proteo Jurdica do Consumidor. 3 ed. So Paulo: Saraiva, 2002.
BENJAMIN. Antnio Herman.V. / MARQUES, Cludia Lima / BESSA, Leonardo Roscoe. Manual de Direito do Consumidor. So Paulo: Revista dos tribunais, 2009.
GRINOVER, Ada Pellegrini. Cdigo Brasileiro de Defesa do Consumidor: Forense Universitria, 2004.
MARQUES, Claudia Lima em seu livro, Contratos no Cdigo de Defesa do Consumidor. 5 Edio, Editora: Revista dos Tribunais, 2005.
NETTO, Felipe Peixoto Braga. Manual de Direito do Consumidor, Salvador: Edies Juspodivm, 2009
NUNES, Luiz Antonio Rizzato. Comentrios ao Cdigo de Defesa do Consumidor: direito material. So Paulo: Saraiva, 2000.
NUNES, Luiz Antonio Rizzato. Curso de Direito
do Consumidor. So Paulo: Saraiva, 2008,
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