CENTRO UNIVERSITRIO DE BELO HORIZONTE ARQUITETURA E

URBANISMO PLANEJAMENTO URBANO REGIONAL

OPERAO URBANA CONSORCIADA

LESTE/OESTE ARRUDAS

Alexandre
Claudio Eduardo
Marcela Soares
Jualliander Patrick
Prof.: Cristiano Ottoni
BELO HORIZONTE
MARO/2015
1

SUMRIO
01 - Introduo ______________________________________________________03
02 - A Operao Urbana Consorciada ___________________________________ 04
03 - Operao Urbana Consorciada em Belo Horizonte, MG__________________ 06
3.1 - Conceito de Operao Urbana Consorciada de Belo Horizonte____________ 07
4 - Operao Urbana Consorciada Leste/Oeste Arrudas _____________________ 08
4.1 - Localizao____________________________________________________ 09
4.2 - Ocupao da rea envolvida _______________________________________11
4.3 - Objetivo desse instrumento na rea de interesse_______________________11
4.4 - Intervenes Propostas na rea_____________________________________12
5 - Caracterizao____________________________________________________13
5.1 - Ambiental_______________________________________________________13
5.2 - Urbana_________________________________________________________13
5.3 - Mercado Imobilirio______________________________________________ 15
5.4 - Transito e transporte (Mobilidade e acessibilidade)______________________16
6 - Setor Parque Linear Leste _________________________________________17
6.1 - Coeficiente de Aproveitamento por setor______________________________17
7 - Fotografia do objeto_______________________________________________22
8 - Anlise crtica e Conclusiva__________________________________________27
9 - Referencias Bibliogrficas___________________________________________ 28

Introduo

O instituto jurdico-urbanstico Operao Urbana Consorciada faz-se presente no

Estatuto da Cidade (Lei n. 10.257, de 10 de julho de 2001), nos artigos 32, 33 e 34.
Observando aos princpios constitucionais, ao artigo 5, incisos XXII, XXIII, XXIV e
XXVI (que dispem acerca do direito de propriedade, sendo este um direito social) e
ao artigo 170 (que trata a respeito dos princpios da ordem econmica e financeira), da
Carta Constitucional de 1988.
A Operao Urbana Consorciada conceitua-se como um instrumento de parceria entre
os setores pblico e privado (realizando um consrcio), permitindo a participao
popular (dos proprietrios, moradores e usurios permanentes), visando realizao
de transformaes urbansticas estruturais, melhorias sociais e a valorizao
ambiental de uma determinada cidade. Tal empreendimento possui como objetivos: a
gesto democrtica da cidade, o planejamento urbano e o respeito ao Princpio da
Funo Social da Propriedade.
No presente trabalho apresentara-se um estudo aprofundado dessa operao urbana
consorciada, e exemplificando-se atravs da operao urbana consorciada do eixo
Leste-Oeste/ Arrudas de Belo Horizonte, MG.

A Operao Urbana Consorciada

Nesse instrumento, o Poder Pblico deve delimitar uma rea e elaborar um plano
de ocupao, no qual estejam previstos aspectos tais como a implementao de
infra-estrutura, nova distribuio de usos, densidades permitidas e padres de
acessibilidade.
Trata-se, portanto, de um plano urbanstico em escala quase local, atravs do qual
podem ser trabalhados elementos de difcil tratamento nos planos mais genricos.
As operaes urbanas possuem grande potencial de qualificao espacial para
as cidades, na medida em que permitem tratamento quase arquitetnico dos
espaos urbanos. Tal tratamento dificilmente obtido apenas pelo Plano Diretor e
pelo zoneamento, principalmente em cidades grandes. A necessidade de manter
o plano inteligvel obriga a adoo de parmetros generalizantes para as diversas
zonas, que no podem responder s situaes especiais que, certamente, fazem
parte do tecido. Atravs das Operaes Urbanas, essas situaes podem ser
definidas e trabalhadas individualmente, com maior nvel de detalhamento que no
Plano Diretor. O Plano Diretor definiu as reas estratgicas para receberem
transformaes urbansticas por meio de operaes urbanas consorciadas. So
elas: reas em torno de corredores virios prioritrios, em torno de corredores
prioritrios para o transporte coletivo, regies prximas a estaes de transporte
coletivo, existentes ou a serem implantadas, reas dentro do Hipercentro que
merecem ser requalificadas em decorrncia de sua relevncia simblica e a
regio em torno da Cidade Administrativa do Estado de Minas Gerais - CAMG.
Para estas reas, foram regulamentadas diretrizes gerais que ordenaro o uso e
a ocupao das mesmas at que seja elaborado um Plano Urbanstico e
regulamentada lei especfica para implementao de cada operao urbana.
As intervenes propostas pelos planos urbansticos das Operaes Urbanas
devero promover um remodelamento do desenho urbano, do adensamento
construtivo e populacional das reas que abarcarem como forma de soluo dos
principais conflitos e aproveitamento de suas potencialidades, por meio de
medidas que objetivam: a conformao de lugares propcios atrao de
comrcios e servios (formao de centros e centralidades) e ao uso intensivo
por moradias - incluindo populao de baixa renda; a recuperao do patrimnio
cultural e ambiental; a implantao e requalificao de reas de uso pblico,
parques e praas; a construo e reforma de equipamentos urbanos e
comunitrios; a melhoria da infra-estrutura e da mobilidade, entre outras aes. A
lgica fundamental do instrumento que a capacidade de adensamento
construtivo e populacional de parte das reas indicadas para operao urbana
seja aumentada, por meio da implantao de projetos previstos em seu Plano
Urbanstico. Estas reas devem ser prioritariamente ocupadas de forma
organizada e intensiva mediante pagamento mediante pagamento ao poder
pblico de contrapartida financeira. O recurso arrecadado ser aplicado na rea
de operao para a execuo das intervenes necessrias sua qualificao.
As contrapartidas financeiras geradas pela concesso da possibilidade de
ocupao intensiva dos terrenos sero aplicadas na prpria rea de operao
para custearem a execuo das intervenes necessrias sua qualificao.
Com mais gente morando, trabalhando e utilizando os equipamentos instalados
nestas reas, ser possvel otimizar o recurso pblico investido e garantir
qualidade de vida para mais cidados.

De acordo com o Estatuto da Cidade (art. 33), a lei especfica que aprovar a
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operao urbana consorciada deve conter no mnimo:

Definio da rea a ser atingida;

programa bsico de ocupao da rea;

programa de atendimento econmico e social para a populao

diretamente afetada pela operao;

finalidades da operao;

contrapartida a ser prestada pelos beneficiados;

forma de controle da operao.

As Operaes Urbanas podem acontecer em qualquer localizao dentro do

Municpio. necessrio ateno, entretanto, para garantir que os benefcios
advindos da aplicao desse instrumento sejam distribudos de forma justa pelos
diversos setores da sociedade. Nesse sentido, alguns fatores podem trazer
dificuldades. Em primeiro lugar, a exigncia constante no Estatuto de que os
investimentos dos recursos obtidos em uma operao urbana sejam feitos dentro
da rea definida para a operao. Outro fator que a iniciativa privada s tende a
se interessar pela operao urbana em reas j atrativas do ponto de vista do
capital imobilirio e que, portanto, no deveriam ser priorizadas pelo Poder
Pblico para reurbanizao.
Por esses dois motivos, no so raros os casos em que os resultados das
Operaes Urbanas Consorciadas acabaram valorizando e qualificando ainda
mais as reas j privilegiadas do ponto de vista da qualidade urbana.

3 - Operao Urbana Consorciada em Belo Horizonte, MG.

A aplicao dessa operao em BH vem sendo desenvolvida com base na formulao
de plano urbanstico, estudo de impacto de vizinhana e estudo de viabilidade
econmica financeira. O instrumento, entre outras aplicaes, visa reestruturar reas
em corredores para transporte coletivo prioritrio, transformando-as em locais de
adensamento construtivo e populacional, dotados de atividades de comrcio e servio,
desenho urbano qualificado, espaos livres para uso pblico, entre outros atributos.
Belo Horizonte definiu na ltima reviso do seu Plano Diretor as reas que seriam
passveis da aplicao deste instrumento (corredores virios prioritrios, corredores de
transporte coletivo e entorno das estaes de metr e BRT Move).
Mapa das Operaes Urbanas de Belo Horizonte

3.1 - Conceito de Operao Urbana Consorciada de Belo Horizonte

4 - Operao Urbana Consorciada Leste-Oeste/Arrudas

A Operao Urbana Consorciada Eixo Leste/Oeste Vale do Arrudas abrange os
permetros da Operao Urbana Consorciada Corredores Virios Prioritrios das
avenidas Andradas, Tereza Cristina e Via Expressa, das Operaes Urbanas nas
reas localizadas em um raio de 600m das estaes de transporte coletivo e da
Operao Urbana das reas Centrais, que envolve as reas identificadas como
preferenciais no Plano de Reabilitao do Hipercentro.

4.1 Localizao

Macro-Localizao

MAPA DE LOCALIZAO DA OPERAO URBANA LESTE/OESTE ARRUDAS

N

Entorno das Avenidas Antnio Carlos, Pedro I, dos Andradas, Tereza Cristina e
Presidente Juscelino Kubitschek. Entorno de estaes de transporte coletivo
(Horto / Santa Teresa / Santa Efignia /Central / Lagoinha / Carlos Prates /
Calafate / Nova Sua / Gameleira) e entorno de mercados (Central / Novo), cuja
delimitao espacial conforme anexo IV da Lei 7165/96.

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4.2 - Ocupao da rea envolvida

Disponvel em:portalpbh.pbh.gov.br Planos Diretores Regionais Norte, PBH. Acesso em set

de 2014.

4.3 - Objetivo desse instrumento na rea de interesse:

O objetivo principal da OUC Eixo Leste/Oeste Vale do Arrudas estruturar a
renovao do corredor virio como eixo de desenvolvimento urbano e ambiental
integrado ao modal de transporte metrovirio. A estratgia promover o
adensamento populacional, considerando a sua insero metropolitana e a
interseo com os diversos eixos transversais de circulao. Para alcanar este
objetivo, pretende-se:
Aumentar a capacidade de suporte de reas subutilizadas;
Promover o adensamento construtivo e populacional em reas bem atendidas
por infraestrutura qualificada;
Requalificar e implantar novos espaos pblicos;
Fortalecer e incentivar o desenvolvimento de centros e centralidades regionais
e locais;
Implantar equipamentos estratgicos para o desenvolvimento urbano e
atendimento populao.
Implantar parques lineares ao longo do Ribeiro Arrudas que promovero sua
recuperao ambiental;
Criar alternativas para preservao e recuperao do patrimnio histrico e
cultural;
Reabilitar reas de vulnerabilidade social;
Possibilitar a continuidade do sistema virio;
Minimizar as barreiras existentes aos diversos modais de transportes;
Privilegiar o uso de transporte coletivo e no motorizado e resguardar
condies de acessibilidade universal.
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4.4 - Intervenes Propostas na rea:

Intervenes Parque Linear Leste

Parque Linear Ribeiro Arrudas trecho entre as ruas Levi Coelho e Itaituba.

Travessia Urbana acesso da av. dos Andradas av. Conselheiro Rocha.

Viaduto sobre a av. dos Andradas prximo Cmara Municipal.

Alargamento de trecho das ruas Tenente Anastcio de Moura, Exp. Nilo

Seabra e trecho marginal da av. dos Andradas prximo Cmara Municipal.

Manuteno das reas de preservao do patrimnio

Tereza.

Melhorias nas infra-estruturas das vilas Dias, So Vicente, Unio, Cnego

Pinheiro, So Rafael, Joo Alfredo e Camponesa III

histrico de Santa

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5 Caracterizao
5.1 Ambiental
Hoje, as caractersticas ambientais dos trechos que fazem parte desta operao no
oferecem espao de lazer, h poucos espaos verdes, o nmero de rvores mnimo,
visto que a cidade reflete isso em sua forma pouco pensada paisagisticamente,
trazendo alguns desconfortos ambientais, no h preocupao com a integrao de
ambientes e espaos verdes e os crregos existentes so canalizados. Com a
proposta da operao urbana, oferecem:

Praas e parques: melhoria nas reas verdes existentes e implantao de

novos parques.

reas livres de uso pblico nos grandes empreendimentos da operao.

Caminhos Verdes: arborizao e conexes ambientais das vias nos novos

centros de servio e comrcio.

5.2 Urbana

As ruas do entorno so degradadas, em alguns bairros h comrcios centralizados,

em outros necessrio ir ao centro da cidade dificultando a vida dos moradores e
tambm onde o comrcio no valorizado, os aglomerados existentes so irregulares
e a acessibilidade tanto nas reas urbanizadas como nas no urbanizadas no
aplicada, dificultando a mobilidade e acessibilidade dos pedestres, destro desses
principalmente dos portadores de necessidades especiais (PNE). Com tais
deficincias urbansticas, foram propostos:

As vilas e favelas dentro do permetro da OUC sero requalificadas por

meio da implantao de aes fundamentais dispostas pelos PGE (s),
quando houver, ou propostas pelo Grupo Gestor junto Urbel, priorizando
medidas estruturais que iro integr-las melhor a seu entorno e
privilegiando seu acesso s estaes de transporte coletivo. No Plano
Urbanstico da OUC, as remoes e relocaes devem ser, tanto quanto
possvel, evitadas em favor de uma poltica de regularizao fundiria. O
trabalho social (incio com as obras e trmino seis meses aps a concluso
das mesmas); titulao; Bolsa Moradia por um ano; e terreno (foi
considerada uma mdia de 40m por unidade, visto que dever ser adotado
um modelo verticalizado). A referncia de custo de relocaes foi
incorporada individualmente no custo de cada interveno.

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Custo de cada interveno.

Melhorias no traado da cidade

Acesso a reas restritas

Recuperao de reas degradadas e/ou com risco social

Urbanizao de localidades
Desenvolvimento de centros e centralidades
Melhoria no traado atingido.
Adequao do traado para pessoas com dificuldade de locomoo
Valorizao do entorno

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5.3 Mercado Imobilirio

No atual contexto de forte especulao imobiliria na cidade de Belo Horizonte a rea
atrai os olhares dos investidores, principalmente, por sua extensa rea livre. Somado a
isso, sua localizao central, irrigada por uma malha viria consolidada com a
presena de vrios modais de transporte, circundada por bairros tradicionais, so
caractersticas que compem o cenrio ideal para a associao do poder pblico com
o privado, que visam adensar certas reas de alto valor de terra, com a justificativa de
possibilitar o desenvolvimento urbano e econmico para essas regies.

Diante da iniciativa da Operao Urbana Consorciada dentro da Proposta da Nova BH,

a empresa Farkasvlgyi Arquitetura, desenvolveu um projeto na caegoria de Usos
mistos, dentro do concurso International Property Awards. As propostas
contemplavam:
Comrcio Arranha-cu (mais alto da Amrica Latina)
Hotel Retrofit das Torres Gmeas (edifcios atualmente abandonados na
imediaes da rea)
Arena multiuso esportes, shows, congressos, etc. (capacidade 40.000 pessoas)
Centro de Convenes com cinema, teatro, museu e pista de patinao de gelo.

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5.4 Transito e transporte (mobilidade e acessibilidade)

O acesso a integrao entre metr e nibus no to amplo, limitando algumas linhas

de nibus a utilizarem este mtodo, alm disso, as caladas da maior parte desta rea
da operao so esburacadas, sem piso ttil, sem canteiros, sem ciclovia, sem
rebaixos, e os corredores somente para nibus no existem na cidade. As propostas
de melhorias para estes quesitos foram:

Melhorias nas condies de circulao de pedestres,com novas caladas e

passarelas.

Ampla rede cicloviria na rea da operao.

Melhorias no acesso s estaes de metr e de BRT Move.

Novos trechos virios, alargamentos, viadutose trincheiras.

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6 - Setor Parque Linear Leste

No Parque Linear Arrudas, contempla reas voltadas aos pedestres, so elas:
Parque Linear Ribeiro Arrudas trecho entre as ruas Levi Coelho e Itaituba.
Travessia Urbana acesso da av. dos Andradas av. Conselheiro Rocha.
Viaduto sobre a av. dos Andradas prximo Cmara Municipal.
Alargamento de trecho das ruas Tenente Anastcio de Moura, Exp. Nilo Seabra e
trecho marginal da av. dos Andradas prximo Cmara Municipal.
Manuteno das reas de preservao do patrimnio histrico de Santa Tereza.
Melhorias nas infraestruturas das vilas Dias, So Vicente, Unio, Cnego
Pinheiro, So Rafael, Joo Alfredo e Camponesa III.

6.1 - Coeficiente de Aproveitamento por setor

Setor 1 REVITALIZAAO LAGOINHA

Edificaes predominantemente construdas entre 1940 a 1959, com as

mais recentes entre 1976 a 1995. Predominncias de uso residencial e usos
mistos, apresentando uma quantidade mediana de lotes vagos. Possuindo
CA de 0 a 0,5 em sua maior parte de dois pavimentos.

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Setor 2 TECELES / NOVA CACHOEIRINHA

Predominando edificaes de 3 pavimentos, com CA variando de 0 a 0,5 e

de
0,5 a 1,0. Possuindo poucos lotes vagos. Caracterizada pela
descontinuidade viria, tanto pela avenida Antnio Carlos, quanto as
conexes internas do bairro.

Setor 3 CENTRO DE SERVIOS AVANADOS DO SO FRANCISCO

Possuindo sistema virio bem articulado internamente, mas com deficincia

nos corredores virios principais. Possuindo lotes de grandes dimenses.
Predominando galpes e com pouca presena de edificaes residenciais o
CA esta entre 0 e 0,5 e entre 0,5 e1,0.
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Setor 4 PARQUE BREJINHO / PAMPULHA

Apresentando intenso processo de construes residenciais, vem atingindo

os bairros Liberdade e Indai. Por sua vez na regio sul esto os maiores CA
entre 1 a 1,5 e de 1,5 a 2,0.

Setor 5 CORREDOR VERDE PARQUE LAGOA DO NADO / LAREIRA

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Possuindo atividades comerciais e de servios, algumas de grande porte.

Proximo a Lagoa do Nado se encontram edifcios residncias de 5 a 10
pavimentos. Possuindo amplo potencial de renovao e com poucos lotes
vagos.

Setor 6 REQUALIFICAO ENTORNO DA ESTAAO VILARINHO

A principal caracterstica do setor so os equipamentos regionais de

transporte, servios, educao, sade, etc. Predominando residncias
unifamiliar de CA 0 e 0,5, na direo oeste. Concentrando um grande
numero de loteamentos privados irregulares, possuindo tambm reas
publicas abandonadas. Possuindo mdio e alto potencial de renovao.
Setor 7 PARQUE BACIA DO CALAFATE

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Caracterizada pela baixa altimetria, sua ocupao residencial, embora

com algumas torres residenciais mais antigas. Na poro sul h um
potencial de renovao considervel, que por sua vez em regies onde o
processo de verticalizao como no bairro Corao Eucarstico o potencial
menor. Em sua maior parte CA 0,5 e 1,9

Setor 8 BULEVAR OESTE

Ocupao residencial de baixa altimetria e com poucos lotes vagos no

interior dos bairros. Na avenida Tereza Cristina esto localizados em sua
maioria comercio local.Possuindo alto potencial de renovao. Em sua maior
CA entre 0,5 e 1,9, e alguns pontos chegando a 2,0 e 3,9.
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Setor 9 CENTRAL

Concentrando as maiores altimetrias de alta densidade construtiva.

Predominando no Hipercentro a verticalizao no residencial, encontrando
tambm varias reas degradadas e pouqussimas reas livres. Coeficiente
de aproveitamento chegando a 4,0.

Setor 10 PARQUE LINEAR LESTE

Marcada as caractersticas residenciais unifamiliar, o coeficiente de

aproveitamento esta 0,5 e 1,9 .Proximo da Andradas e da Rua Niquelina
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com edificaes mistas e galpes, existindo reas mal utilizadas e livres.

Possuindo um alto potencial de renovao.
7 - Fotografia do objeto

Avenida dos Andradas, Bairro Santa Efignia - Imagem retirada - www.pbh.gov.br

Vale Arrudas - Imagem retirada - www.pbh.gov.br

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Prdio de 350 m de altura ao lado da Arena Multiuso com capacidade para 40 mil pessoas
- Imagem retirada - www.pbh.gov.br

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Foto do campo atualmente no entorno do bairro Santa Tereza (ao lado da estao de
metr) - Imagem retirada www.noticias.r7.com

Complexo Andradas deve comportar a maior torre da Amrica Latina (85 andares, em 350
metros de altura), com salas comerciais e restaurante no topo. De acordo com o projeto,
as "torres gmeas" daro lugar a hotis e salas. Um centro de eventos com capacidade
para 40 mil pessoas deve ser erguido entre os empreendimentos - Imagem retirada
www.noticias.r7.com

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"Torres Gmeas", em Santa Tereza, comearam a ser contrudas no incio da dcada de

1980. Com a falncia das construtoras, foram abandonadas e passaram a ser invadidas
por sem teto em 1996. Houve pedido de retirada judicialmente e essas torres esto no
projeto para rede de hotelaria - Imagem retirada www.noticias.r7.com

26

Projeto dos edifcios hoteleiros no lugar das "torres gmeas" - Imagem retirada
www.piniweb.pini.com.br/construcao/arquitetura/arquitetos-propoem-construcao-detorre.com

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8 Anlise crtica

Diante o estudo e anlise sobre a Operao Urbana Consorciada

Leste/Oeste Arrudas, levantamos pontos positivos como a proposta de
minimizar a degradao dos corpos d'gua com projetos de infra- strutura
e a construo de bacias de reteno, porm no se mostra to eficaz, visto
que para o tratamento do crrego por exemplo seria desencaixot-lo,
fazendo assim que a principal via da cidade se estreitasse congestionando o
transito e trazendo milhares conflitos com isso. Restaurao e ampliao
das reas de relevncia ambiental e o aumento da cobertura vegetal,
aumento de percentual de parques e reas arborizadas, revitalizao da
rea central, investimentos em equipamentos urbanos, melhoria das
condies ambientais e aumento das reas permeveis atravs da induo
planejada de gabaritos diferenciados de acordo com o regime de ventos e
insolao, adensamento populacional conjugado com a dotao de servios,
comrcios e equipamentos urbanos, houve a inteno de incentivo
restaurao de bens culturais imveis pelo mercado, pensaram na
restaurao de 20% do total dos imveis tombados ou indicados para
tombamento na OUC com recursos pblicos, tambm foi proposto a criao
de novas centralidades e intensificao das existentes, gerando
dinamizao, caso houver reassentamento da populao ser feito dentro
da rea da Operao Urbana, onde a proposta seria realocar as pessoas que
esto em reas de riscos em reas indicadas pelo PGE em projetos de
unidades habitacionais verticais ou quando no houver PGE seria uma
escolha da comunidade junto a Urbel, projetos de verticalizao planejada,
com liberao de reas livres de uso pblico e diminuio da necessidade
de deslocamento (incentivo a novas centralidades). Em contrapartida, os
pontos negativos se sobressaem, tornando esta proposta surreal e
invivel, levando em considerao que h substituio da populao
residente e usuria, alm disso, h possibilidade de deslocamento da
populao de baixa renda para reas mais distantes, uma vez que nem
todas tm o PGE e nem sempre levado em considerao o melhor a se
fazer, com o projeto das torres no Santa Tereza, h necessidade de
remoo e reassentamento de parte da populao para a execuo de
obras, aumento dos aluguis e preo dos imveis, alterao na composio
de usos atuais modificando ambincia atual, visto que parte da operao
em bairros de casas e no de prdios, impacto na paisagem urbana e
possveis obstrues visuais, caso os espaos livres e de atravessamento
das quadras no possibilitem uso diverso e intenso, se tornaro reas
inutilizadas e, portanto, inseguras e sem vivacidade, possibilidade de
presso sobre as populaes mais desfavorecidas de algumas regies e do
pequeno comrcio independente, possvel comprometimento da capacidade
viria no interior dos bairros, aumento na demanda por gua e na produo
de esgotos domsticos e aumento na gerao de resduos slidos
domsticos e resduos de obras. interessante conhecermos esta obra,
sabermos as propostas e tudo que foi levado em considerao, em especial
o que foi prioridade, mas o principal sabermos ponderar os deslizes que
28

foram feitos entre o poder pblico e privado para que a operao deixasse
de ser vivel e realizada.

9 - Referncias Bibliogrficas

www.pbh.gov.br - Elaborao de estudo de impacto de vizinhana (eiv) da

operao urbana consorciada antnio carlos/pedro.

www.pbh.gov.br - Cartilha nova bh

http://urbanidades.arq.br/2008/08/operacoes-urbanas-consorciadas-umaintroducao/

Plano Urbanstico Leste/Oeste Arrudas

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