Universidade de So Paulo

Faculdade de Filosofia, Letras e Cincias Humanas

Departamento de Geografia
Programa de Ps-Graduao em Geografia Humana

A PRODUO DO ESPAO COMO MERCADORIA: NOVOS

EIXOS DE VALORIZAO IMOBILIRIA EM PORTO
ALEGRE/RS

Daniel de Mello Sanfelici

So Paulo
Maro de 2009

Daniel de Mello Sanfelici

A PRODUO DO ESPAO COMO MERCADORIA:

novos eixos de valorizao imobiliria em Porto Alegre/RS

Dissertao de Mestrado apresentada

ao Programa de Ps-Graduao em
Geografia Humana da Universidade de
So Paulo, como requisito parcial para
a obteno do ttulo de Mestre em
Geografia.
Orientadora:
Damiani

So Paulo
2009

Prof

Amlia

Lusa

FOLHA DE APROVAO

Daniel de Mello Sanfelici

A produo do espao como mercadoria: novos eixos de valorizao imobiliria
em Porto Alegre/RS.

Dissertao apresentada Faculdade de

Filosofia, Letras e Cincias Humanas para
obteno do ttulo de Mestre em
Geografia.
rea
de
concentrao:
Geografia
Humana.

Aprovado em:

Banca examinadora:
Prof Dr: _____________________________________________
Instituio: _________________ Assinatura: ________________

Prof. Dr.: _____________________________________________

Instituio: _________________ Assinatura: ________________

Prof Dr: _____________________________________________

Instituio: _________________ Assinatura: ________________

AGRADECIMENTOS

Agradeo, em primeiro lugar, minha orientadora, Amlia Damiani, que

abriu as portas para que eu viesse para So Paulo, confiando em que meu
trabalho pudesse oferecer uma contribuio ao trabalho que outros colegas j
desenvolviam no Labur. Agradeo a ela, tambm, por ter oferecido seu apoio
nos primeiros meses em que estive em So Paulo, o que facilitou muito essa
transio e, obviamente, agradeo por suas orientaes, sugestes e crticas e
comentrios sobre o trabalho, que me ajudaram a definir melhor o problema e a
buscar as respostas. Tambm devo muito das reflexes aqui desenvolvidas
aos grupos de estudos organizados pela Amlia no Labur e s suas disciplinas.
Enfim, sua competncia e dedicao foram um estmulo sempre presente
nesse caminho. Por tudo isso, minha imensa gratido.
professora Ana Fani Alessandri Carlos, pelo acolhimento nos grupos
de estudo e pela disciplina de Ps-graduao, que me proporcionou um
caminho para fazer uma leitura mais atenta da obra de Henri Lefebvre, e
tambm pelas crticas e sugestes na banca de qualificao.
professora Odette Seabra pelas colocaes e sugestes muito
pertinentes na banca de qualificao, o que me ajudou a definir melhor os
rumos que a pesquisa ainda poderia tomar.
Agradeo muitssimo ao professor lvaro Heidrich, da UFRGS, meu
orientador de iniciao cientfica, por que sempre me deixou livre para escolher
os caminhos que eu desejasse e por sua orientao sempre muito cuidadosa e
sua disponibilidade em esclarecer dvidas e oferecer sugestes. Acima de
tudo, agradeo-lhe por ter-me incentivado a tentar o processo seletivo em So
Paulo.
professora Tnia Strohaecker por ter oferecido sugestes e facilitado
alguns caminhos para que eu desenvolvesse o trabalho de campo em Porto
Alegre. Ao professor Oscar Sobarzo, que conheci no ano passado, quando
fiquei em Porto Alegre para realizar os trabalhos de campo necessrios,
agradeo por ter-me permitido assistir suas aulas de Ps-graduao, que foram
extremamente enriquecedoras.

Ao Rodrigo (Chaves) pela ajuda com os mapas, sem a qual eu

dificilmente conseguiria completar essa parte da dissertao.
s empresas que ofereceram informaes e permitiram que eu
realizasse entrevistas, contrastando imensamente com aquelas que negavam
qualquer auxlio.
Aos amigos que fiz em So Paulo, por terem tornado essa experincia
de viver longe da famlia muito mais fcil, tendo me acolhido em todos os
momentos. Tambm preciso reiterar o quanto essa reflexo depende das
discusses que fizemos em grupos de estudos, fundamentais ao debate de
idias e formao terica mais ampla. Quero mencionar aqui especialmente o
Jnior (sempre com tiradas engraadssimas, timo parceiro de estudos), a
Renata (com quem eu converso desde os primeiros dias em So Paulo), o
Baldraia (sempre disposto a ajudar quem quer que seja), o Csar (a leitura sem
ele fica incompleta), o James, o Igor, mas tambm vrios outros colegas e
amigos do Labur ou de fora (menciono alguns, correndo o risco de omitir
outros: Svio, Rafael, Danilo, Bona, Paulo, etc).
Aos amigos de Porto Alegre, que conheci durante a graduao, muitos
dos quais mantenho contato pelos diversos meios (Gringo, Cezinha, Eduardo,
etc) e aos outros amigos, que conheci de outras formas. Em especial, nesse
ltimo caso, devo mencionar o Rodrigo e a Nanda, de quem tive a
oportunidade de me aproximar nesse ltimo ano que fiquei em Porto Alegre, e
cuja amizade eu prezo demais e pretendo preservar mesmo distncia.
Karen, meu amor, pessoa que eu tanto admiro e de quem desejo
sempre estar prximo, compartilhando os momentos bons e os momentos
difceis. Agradeo especialmente pela compreenso nesses momentos finais
em que tive que dedicar s leituras, redao final do trabalho, etc. E
agradeo demais pelas ajudas (sempre de corao, como do seu feitio), pelo
apoio, pelo carinho e pelo afeto. Te amo muito!
Aos meus familiares mais prximos em geral, mas dedico um
agradecimento especial aos meus pais. difcil encontrar palavras para
expressar a gratido que tenho por eles. deles que herdei no apenas o
gosto pelo estudo e pelo conhecimento, que permitiu a redao desse trabalho,
mas tambm os valores que definem boa parte do que sou. A eles tambm
devo muito pelo apoio incondicional em todos os momentos, em particular
5

nessa vinda para So Paulo. O distanciamento do convvio dirio com eles o

que mais foi difcil nessa mudana de cidade.
Destaquei o carter coletivo que uma reflexo como essa possui, e por
isso o agradecimento aos colegas de estudo e de debate. Qualquer eventual
insuficincia ou equvoco do trabalho, contudo, devem ser atribudos
unicamente ao autor.
Esta pesquisa recebeu auxlio, a partir de agosto de 2007, do CNPq.

RESUMO
SANFELICI, Daniel de Mello. A produo do espao como mercadoria: novos
eixos de valorizao imobiliria em Porto Alegre/RS. 2009. 145f. Dissertao
(Mestrado) Faculdade de Filosofia, Letras e Cincias Humanas. Universidade
de So Paulo, 2009.
A pesquisa aqui desenvolvida visou elucidar os nexos que definem a
produo do espao da metrpole de Porto Alegre no perodo atual, sobretudo
nos ltimos 15 anos. O trabalho inicialmente estabelece os fundamentos
tericos para compreender o movimento que transforma o espao urbano em
mercadoria, para em seguida identificar como esse processo se desenvolve,
em Porto Alegre, definindo centralidades de valorizao no espao urbano,
para cuja efetivao as estratgias das empresas do setor imobilirio so
primordiais. Com isso em vista, o trabalho utilizou o conceito de fronteira
urbana para aprimorar o entendimento das estratgias de valorizao do
espao, verificando como esse processo se consumou no empreendimento
Jardim Europa, localizado no setor leste da cidade de Porto Alegre. Colocou-se
em evidncia o fato de que as empresas do setor imobilirio esforam-se
constantemente por integrar reas menos valorizadas esfera de circulao de
seu capital, com o intuito de obter sobrelucros de incorporao. Para atrair
segmentos das classes mdia e alta para reas menos valorizadas da cidade,
as empresas lanam mo de publicidade macia, vendendo signos do bemestar e da harmonia com a natureza, bem como procuram apoiar-se no Estado,
que frequentemente respalda suas iniciativas. O resultado a permanente
remodelao do espao urbano sob a gide da acumulao de capital, o que
conduz reiterao das distncias sociais e espaciais entre os centros
valorizados e as vastas periferias urbanas caractersticas do capitalismo
brasileiro.

PALAVRAS-CHAVE:

Fronteira

urbana;

neoliberalismo; centralidades urbanas.

desenvolvimento

desigual;

ABSTRACT
SANFELICI, Daniel de Mello. The production of space as a commodity: new
areas of real estate development in Porto Alegre/RS. 2009. 145f. Dissertao
(Mestrado) Faculdade de Filosofia, Letras e Cincias Humanas. Universidade
de So Paulo, 2009.

The current research attempted to reveal the central aspects of the

production of the metropolitan space of Porto Alegre during the last 15 years.
First of all, we established the theoretical framework which helped us
understand the movement that transforms space into a commodity. This has
allowed us to demonstrate how this transformation has been occurring in Porto
Alegre and how it has given rise to new spatial centralities in terms of real
estate development. This is a process largely carried out by business strategies
devised by large real estate developers. Having this in view, we made use of
the concept of urban frontier in order to enrich our understanding of the
business strategies of real estate development, paying attention to the changes
occurred with Jardim Europa, a large development project located in the
Eastern part of Porto Alegre. We emphasized the fact that large developers
strive to incorporate areas of lower land prices into the sphere of circulation of
their capital with the aim of obtaining surplus development profits. So as to
attract middle and upper class households to these frontiers, developers employ
massive advertising campaigns, selling signs of welfare and of harmony with
nature, at the same time as they rely on the local state, which usually supports
their development schemes. The result of this is the restless refashioning of
urban space carried out by capital accumulation, thus leading to the
reinforcement of the social and spatial distances that separate the gentrified
neighborhoods and the vast urban peripheries typical of capitalism as it has
developed in Brazil.

KEY-WORDS: Urban frontier; uneven development; neoliberalism; urban

centralities.

LISTA DE TABELAS

Tabela 1 -

Cargos pblicos e privados dos acionistas da Cia. Predial e

Agrcola..........................................................................................................52
Tabela 2 - Porcentagem da oferta acima de 300 mil reais em 2007.................64
Tabela 3 Mdia de unidades por empreendimento em 2006 e 2007.............72
Tabela 4 Rendimento mdio domiciliar em 2000...........................................98
Tabela 5 - Atuao de empresas com escala nacional no mercado
local.............................................................................................................123

LISTA DE MAPAS

Mapa 1 Bairros oficiais do municpio de Porto Alegre....................................19

Mapa 2 Rendimento mensal mdio dos responsveis pelo domiclio em Porto
Alegre (2000).................................................................................................66
Mapa 3 Preo mdio, em reais, de um apartamento (usado) de 3 dormitrios
em Porto Alegre.............................................................................................67
Mapa 4 Bairros de rendimento familiar superior em Porto Alegre..................68
Mapa 5 Porcentagem de imveis novos acima de R$ 300 mil em Porto
Alegre/RS......................................................................................................69
Mapa 6 Densidade de ofertas por bairro em Porto Alegre (2005)..................76
Mapa 7 Densidade de ofertas por bairro em Porto Alegre (2007)..................77
Mapa 8 Unidades vendidas por bairro entre maro de 2006 e dezembro de
2007...............................................................................................................78
Mapa 9 Atividades imobilirias de grandes empresas do setor em Porto
Alegre............................................................................................................82
Mapa 10 O Parque Germnia e a rea do entorno dos shoppings Iguatemi e
Bourbon.........................................................................................................92

10

LISTA DE FIGURAS E GRFICOS

Grfico 1 - Evoluo da populao residente em Porto Alegre (18902006)..............................................................................................................54

Figura 1 Evoluo urbana do municpio de Porto Alegre...............................55
Grfico 2 - Unidades lanadas no mercado imobilirio de Porto Alegre durante
a dcada de 1980..........................................................................................59
Grfico 3 rea mdia dos imveis ofertados em Porto Alegre (em m) na
dcada de 1980.............................................................................................60
Grfico 4 Tipologia da oferta imobiliria em Porto Alegre na dcada de
1980...............................................................................................................60
Grfico 5 Nmero de lanamentos e nmero de vendas no mercado
imobilirio de Porto Alegre 1994-2006.......................................................61
Grfico 6 Velocidade mdia anual de venda no mercado imobilirio de Porto
Alegre (%)......................................................................................................62
Grfico 7 Distribuio das ofertas acima de R$ 705 mil em 2007.................70
Figura 2 Edifcios situados em frente ao shopping Iguatemi construdos
durante a dcada de 1990............................................................................99
Figura 3 Primeiros edifcios do empreendimento em vias de finalizao,
vistos a partir da Rua Trememb (junho de 2008)......................................101
Figura 4 Vista do Jardim Europa a partir do estacionamento do Shopping
Iguatemi (Junho de 2008)............................................................................102
Figura 5 Vista parcial do parque e dos primeiros edifcios em processo de
finalizao (Junho de 2008)........................................................................102
Figura 6 Anncio publicitrio da Goldsztein sobre o Jardim Europa..........103
Figura 7 Projeto original do loteamento Germnia (2001)...........................104
Figura 8 Anncio publicitrio do Jardim Europa (1).....................................107
Figura 9 Anncio publicitrio do Jardim Europa (2).....................................108
Figura 10 Anncio publicitrio do Jardim Europa (3)...................................113
Figura 11 Reportagem do jornal Zero Hora sobre a inaugurao do Parque
Germnia.....................................................................................................115
Figura 12 Vista parcial da Avenida Carlos Gomes, em Porto Alegre..........129
Figura 13 Vista de trecho da Avenida Carlos Gomes..................................129
11

SUMRIO

1. Apresentao ........................................................................................... 13
2. Elaborando um problema........................................................................ 17
3. Das contradies no espao s contradies do espao: o lugar do
imobilirio na geografia econmica da cidade capitalista ......................... 35
4. A espacialidade da valorizao capitalista: um panorama dos
movimentos espaciais do capital imobilirio na evoluo recente da
metrpole gacha .......................................................................................... 46
5. O significado das fronteiras urbanas na produo do espao da
metrpole: o Jardim Europa como nova centralidade de valorizao
imobiliria em Porto Alegre ........................................................................... 88
5.1. O shopping Iguatemi como propulsor inicial da valorizao .................. 96
5.2. O empreendimento Jardim Europa: natureza do projeto ..................... 100
5.3. O Parque Germnia como estratgia de valorizao: a autenticidade
como criao da publicidade ....................................................................... 106
5.4.

Risco e sobrelucro no investimento em fronteiras urbanas ............... 115

5.5. A expanso da malha viria do Corredor de Centralidade Nilo

PeanhaAnita..............................................................................................................119
5.6. A concentrao do poder econmico como necessidade para a
obteno de lucros de incorporao ........................................................... 122
6. Estado, circuito secundrio e consumo dirigido: consideraes finais
sobre a produo do espao da metrpole sob o signo do
neoliberalismo............................................................................................... 130
Referncias ................................................................................................... 143

12

1. Apresentao

Em certo momento no conjunto de ensaios publicado sob o ttulo de

Histria e conscincia de classe, Georg Lukcs observa que
pensamento e ser so idnticos no no sentido de corresponderem
ou refletirem um ao outro, de correrem paralelamente entre si ou
convergirem (...), mas no fato de constiturem aspectos de um nico
processo dialtico, histrico e real (LUKACS, 2003, p. 403).

Com isso, Lukcs punha em evidncia o fato de que a reflexo,

confrontada constantemente com uma realidade fluida, em movimento, deve o
tempo todo superar-se se deseja superar o imediatismo com que essa
realidade em movimento aparece aos olhos da prtica cotidiana de todos. Sem
dvida, isso levanta uma srie de obstculos ao pesquisador, no somente
pelo fato de que preciso que sejam construdas as mediaes
imprescindveis para que se possa ter o acesso ao contedo subjacente s
manifestaes imediatas da realidade, mas ademais porque essa realidade si
mover-se mais velozmente do que a nossa capacidade de apreend-la. Resulta
disto que, no perodo compreendido pela pesquisa de Mestrado, muitas coisas
que apareciam como irrelevantes no incio mostram-se, com o tempo, cruciais,
enquanto outras que pareciam fundamentais enfraquecem-se como fator
explicativo. Em se tratando de uma realidade em movimento, no por
completo possvel de evitar que isso acontea, mas deve-se ater firmemente ao
princpio de que, se entendemos a realidade no como um conjunto de fatos
dados e estanques, mas como um conjunto contraditrio de processos e
relaes, devemos ter como meta a tentativa de revelar o contedo desses
processos e a direo para a qual eles nos encaminham. Somente assim ser
possvel discernir entre o fundamental e o irrelevante, e, sobretudo, entender
que o fundamental est no acesso totalidade em movimento, na
compreenso do processo total que se manifesta contraditoriamente em cada
aspecto que compe o conjunto da realidade. Em nosso entendimento,
seguindo Henri Lefebvre, residem na renncia compreenso da totalidade as
maiores fraquezas das cincias sociais hoje, fragmentadas em uma mirade de
especialidades com mtodos e procedimentos de investigao prprios e sem
contato com outros campos do saber.
13

O caminho aqui percorrido foi norteado, portanto, por esse princpio, e

seu objetivo, apresentado em maiores detalhes no primeiro captulo, foi
compreender alguns dos processos que so responsveis pela produo do
espao das metrpoles no atual estgio da sociedade capitalista. Cabe aqui
fazer algumas advertncias.
Em primeiro lugar, preciso ser dito que foi intencional a colocao de
um captulo eminentemente terico no incio da exposio. Acreditamos que as
consideraes apresentadas no captulo, e que se referem fundamentalmente
ao domnio quase completo que a forma-mercadoria exerce sobre todas as
manifestaes da vida social hoje, permeiam todas as reflexes posteriores do
trabalho, e isto pode ser observado em outros momentos do trabalho. Tendo
isso em vista, entendemos ter sido necessrio apontar algumas das
contradies que esse processo de mercantilizao da vida cotidiana e da
cidade carrega. Todavia, como ser visto, a colocao de um captulo mais
terico no incio no significou uma separao rgida das consideraes
tericas e das empricas, procedimento muito recorrente hoje do qual
discordamos.
Em segundo lugar, preciso ser dito que um dos momentos mais
difceis da dissertao foi encontrar slidas evidncias empricas para sustentar
a hiptese inicial, o que, por um caminho ou por outro, acreditamos ter
conseguido. Mas fato que, no Brasil de hoje, tem sido cada vez mais difcil
para uma pesquisa se apoiar em dados e levantamentos estatsticos, visto que
estes so cada vez mais pobres e mesmo sequer so realizados, para a
maioria das reas de estudo. As pesquisas, por exemplo, que conseguimos
obter, depois de uma insistncia quase impertinente, junto ao Sinduscon e a
empresrios do setor imobilirio ainda se revelam muito pobres quanto ao
conjunto de aspectos abrangidos. Nada se pode obter, nessas pesquisas,
sobre a atividade de cada empresa individual, nem mesmo das maiores, sobre
a localizao dos investimentos a no ser um total de unidades lanadas por
bairros que utilizamos durante o trabalho e no h nem mesmo um histrico
minimamente consistente da atividade imobiliria na cidade. Dados de
empresas individuais como nmero total de unidades lanadas, tipologia dos
lanamentos e preo final das unidades inexistem. O Municpio, por sua vez,
no oferece qualquer informao que possa compensar essa deficincia, e
14

mesmo o dado de nmero total de Habite-se deixou de ser especificado, como

o era, de acordo com o nmero de pavimentos das habitaes. Ainda outro
obstculo para a presente pesquisa refere-se ao fato de que a planta de
valores do municpio, que serve de base para a cobrana do imposto territorial,
no atualizada desde 1992, o que inviabilizou sua utilizao nesse trabalho.
Sua transformao em mapa, ademais, requereria muito mais tempo do que
seria possvel no contexto dessa pesquisa. Enfim, no inteno aqui de
atribuir qualquer insuficincia ou interpretao errnea do trabalho a esta falta
de informaes, mas sim lamentar essa situao que, se modificada, poderia
oferecer melhores

condies

para

inmeras

pesquisas

que

desejam

compreender esta atividade que, hoje, revela-se to importante na estruturao

do espao das metrpoles, e compreender, de maneira mais geral, os
problemas urbanos atuais.
Essa adversidade soma-se a outra, que se refere dificuldade de obter
informaes mais precisas das atividades das empresas, algumas vezes por
uma indisposio da empresa e/ou de alguns de seus funcionrios em reservar
um tempo para uma entrevista ou responder perguntas, mesmo por e-mail.
Embora saibamos que, para uma empresa capitalista, o emprego racional do
tempo fundamental, e que, portanto, uma entrevista que no seja destinada a
uma divulgao mais ampla nenhuma importncia possui do ponto de vista da
maximizao dos ganhos da empresa, a diversidade das respostas permite-nos
sugerir que houve, em muitos casos, explcita m vontade, por parte de certas
empresas e/ou pessoas, em cooperar com uma pesquisa acadmica, se
compararmos com a solicitude apresentada por outras. Nesse sentido,
preciso lamentar a estreiteza da viso de certas empresas a respeito das
possibilidades de cooperao com as pesquisas realizadas pela universidade
em qualquer rea do conhecimento.
oportuno relativizar tambm nossa opo por tratar dos problemas da
cidade de Porto Alegre, sem uma ateno mais cuidadosa ao conjunto da
metrpole. Ela no representa uma tentativa de autonomizao, de tratamento
da capital gacha de maneira independente do conjunto da metrpole, o que,
em nosso ver, um equvoco, visto que, apesar das divises administrativas, a
metrpole constitui uma totalidade inseparvel e cujos problemas s podem ser
resolvidos se for tratada como tal. A necessidade de circunscrio da pesquisa
15

 capital, unicamente, deve-se, em primeiro lugar, dificuldade sempre maior

de se obter informaes sobre os outros municpios da metrpole no que se
refere dinmica imobiliria; por outro, deve-se, por motivos bastante bvios,
s restries de tempo que pesam sobre uma pesquisa de Mestrado. Mas a
dinmica imobiliria que identificaremos na capital gacha revela-se, com
efeito, no conjunto da metrpole, cuja evidncia mais imediata reside no fato de
que vrias das grandes empresas trabalhadas aqui investem tambm em
outras centralidades imobilirias de uma metrpole que hoje, certamente,
polinucleada. preciso frisar, ainda, que muitos dos investimentos realizados
em outros municpios esto intimamente ligados dinmica de empregos da
capital, como o condomnio Alphaville em Gravata, ainda em estgio inicial e
que usufruir de acesso rpido a Porto Alegre pela rodovia Free way.

16

2. Elaborando um problema

Le monde la fois prsent et absent que le

spectacle fait voir est le monde de la marchandise
dominant tout ce qui est vcu. Et le monde de la
marchandise est ainsi montr comme il est, car
son mouvement est identique lloignement des
hommes entre eux et vis--vis de leur produit
global
Guy Debord

Quelle aubaine, lespace! Il se vend et sachte. Il

tend le monde de la marchandise. En mme
temps, il permet de contrler les forces sociales
qui pourraient sopposer au pouvoir politique tabli.

Henri Lefebvre

O presente trabalho pretende lanar luz, atravs de um estudo de caso,

sobre a produo de um espao da acumulao capitalista na cidade de Porto
Alegre. Ao longo das pginas que se seguem, buscar-se- compreender a
produo de uma espacialidade (e temporalidade) da cidade, no ltimo
decnio, a partir do desdobramento da atividade de um setor especfico da
produo capitalista de mercadorias: o setor imobilirio habitacional. A
motivao que justifica a perseguio desse caminho surge, em primeiro lugar,
de uma constatao da proeminncia adquirida pelo capital imobilirio na
constituio de novas (e reafirmao de antigas) centralidades espaciais na
metrpole de Porto Alegre, reconfigurando os ordenamentos espaciais
pretritos de forma a torn-los consentneos s necessidades da valorizao
do capital. Esse movimento de rearranjo da espacialidade da metrpole, em
larga medida sob a gide do mercado imobilirio, repleto de simultaneidades
e

descompassos,

continuidades

intermitncias,

mas

encaminha-se,

fundamentalmente, na direo da consolidao de eixos de valorizao

imobiliria discernveis na paisagem urbana, no interior dos quais esto
17

colocadas as maiores possibilidades de rentabilidade disposio do capital

investido no ambiente construdo. Na metrpole gacha, esse movimento de
constituio de novas centralidades da valorizao imobiliria orienta-se no
sentido da solidificao de dois grandes eixos distinguveis: um eixo centroleste, cuja orientao dada pelo traado estabelecido, grosso modo, pelas
radiais Protsio Alves, Nilo Peanha e 24 de outubro; e um eixo centro-sul, que
acompanha longitudinalmente a borda do lago Guaba. A constituio desses
eixos um processo inacabado e alimentado por ciclos de investimento que se
concentram no tempo e no espao, permitindo que identifiquemos, de forma
mais ou menos precisa, alguns padres de investimento imobilirio na
paisagem metropolitana sustentados, mormente, por estratgias de curto e
mdio prazo. Nesse mbito, os anos recentes testemunham, para o caso de
Porto Alegre, algumas tendncias relativamente ntidas: uma que colocou o
bairro Cristal, na zona sul da cidade, no centro dos interesses especulativos
imobilirios, principalmente em razo da construo da III Perimetral, que
ampliou a acessibilidade regio como um todo, e do anncio da construo
de um novo shopping na regio prxima ao Jquei clube; a outra, no eixo
centro-leste, que reafirma a centralidade do shopping center Iguatemi a partir
de um conjunto de investimentos (comerciais e residenciais) em uma escala
sem precedentes para o caso da metrpole gacha1. Essa ltima tendncia
principalmente no que diz respeito comercializao do Jardim Europa, um
novo bairro nos arredores do Iguatemi servir como perspectiva, na
segunda parte do trabalho, para que possamos compreender as estratgias
que se entrelaam na constituio dessas novas centralidades imobilirias.
Algumas consideraes preliminares so, contudo, necessrias para situar
melhor o sentido da pesquisa. Apresentamos, ademais, inicialmente um mapa
em anexo (Mapa 1) situando os bairros da capital gacha, que daqui para
diante sero mencionados em vrios momentos do texto.

Simultaneamente a essas duas tendncias, persistem os investimentos nos bairros mais

tradicionais da cidade, sobretudo aqueles com rea passvel de incorporao, como o caso
dos bairros Petrpolis e Menino Deus, que apresentam o maior nmero de unidades
ofertadas em 2007.

18

Mapa 1 Bairros oficiais do municpio de Porto Alegre/RS.

A complexidade do objetivo aqui buscado o de compreender o

movimento de reproduo do espao urbano a partir do desdobramento da
atividade imobiliria revela-se imediatamente pelo fato de que se trata de um
setor cujas particularidades so em si evidentes, se comparado com outros
setores da produo capitalista. No s este setor, cujo desenvolvimento o
objeto do nosso estudo, tem como pressuposto de sua prpria realizao, a
realizao da propriedade fundiria o que coloca para o pesquisador
problemas, entre outros, como o da renda da terra e de uma produo estatista
do espao urbano , mas tambm tem como seu produto uma mercadoria que
difere muito das outras, quer seja pelo seu valor elevado o que coloca, de
imediato, o problema do crdito , quer seja pela sua fixidez no espao e sua
existncia prolongada o que remete questo das valorizaes e
desvalorizaes a que o espao est sujeito ao longo dos anos, bem como ao
problema da circulao do capital fixo. Outras peculiaridades do segmento em
estudo sero evidenciadas no decorrer da exposio. O trabalho, que fique
advertido, no tem a pretenso (nem seria possvel no espao de tempo que
constitui tal pesquisa) de contemplar todos estes aspectos de forma
satisfatria. Entretanto, pretende trazer alguns apontamentos que permitam
compreender a produo do espao da cidade de Porto Alegre sob as
determinaes do movimento de valorizao do capital. O espao, nesse
movimento, materialidade, mas tambm veculo (meio) da realizao do
valor e da mais-valia, portador de determinaes formais. Sua materialidade
entra, portanto, no mbito dessa pesquisa, acima de tudo na medida em que
interfere na valorizao do capital. O mesmo vale para outras determinaes
cuja importncia inegvel (por exemplo, a atuao do Estado), mas que s
sero abordadas quando e na medida em que necessrias para a
compreenso do movimento de valorizao (e de desvalorizao) do espao e
do capital produzindo o espao. O acento no problema da valorizao do
capital como eixo interpretativo das mudanas espaciais a que esto
submetidas as cidades, e mais particularmente, a cidade de Porto Alegre, no
deve significar uma abordagem que negligencie os conflitos e as estratgias
elaboradas pelos sujeitos que, de uma forma ou de outra, adquirem
conscincia do processo em que esto inseridos e atuam no sentido de
direcionar os rumos tomados pelo processo. Uma abordagem, portanto, que

coloca em relevo nica e exclusivamente os automatismos fetichistas do

movimento de valorizao do capital perde de vista as estratgias que se pem
em marcha a partir do momento em que os sujeitos envolvidos adquirem
conscincia (mesmo que limitada) de seu campo de atuao e agem no sentido
de moldar um futuro ainda desconhecido2. O poltico e o econmico,
dimenses que somente a sociedade burguesa separou em duas esferas com
aparncia de autonomia, inevitavelmente se entrelaam como parte do
processo de valorizao capitalista do espao3. Trata-se, ento, de
compreender essa geografia de contornos dspares e as contradies que
assomam a partir desse complexo processo produtivo do espao.
O caminho aqui perseguido parte de um entendimento, portanto, de que
cada vez mais o espao, e especificamente aqui o espao urbano, realiza-se
como mercadoria. Isso significa dizer que cada vez mais so os imperativos da
realizao do valor (e da mais-valia) que se antepem, como pressupostos, ao
uso do espao. A reduo da diversidade do espao forma-valor significa
uma incomensurvel homogeneizao do espao, uma reduo da diversidade
a uma medida comum: o trabalho abstrato manifestado na forma-valor. Mas
significa tambm, e contraditoriamente, uma fragmentao, na medida em que
o espao vendido em parcelas, em pedaos, e para tanto dividido 4. Se o
uso, ou valor de uso, cada vez mais se apaga frente ao imprio do valor de
2

Parece ser esta uma diferena fundamental que existe entre abordagens como as de Guy
Debord e Henri Lefebvre e aquelas desenvolvidas, por exemplo, pelo grupo Krisis. Tanto Guy
Debord quanto Henri Lefebvre teorizam a respeito da imensa reificao a que esto sujeitos
os indivduos nessa sociedade em que ocorre o movimento autnomo do dinheiro e do valor,
movimento esse que escapa, em grande medida, possibilidade de controle por parte
desses indivduos. Mas nem por isso esses autores deixam de identificar o momento ativo da
atuao dos sujeitos (Lefebvre atravs de sua insistncia na existncia de estratgias e
tticas, e Debord trazendo mais nitidamente a questo da luta de classes). As anlises do
grupo Krisis parecem negligenciar a possibilidade de atuao do sujeito nos conflitos
potencialmente colocados pelo movimento do capital. Uma anlise da conjuntura como o
momento do emprego de estratgias e tticas no sentido de modelar um futuro ainda
desconhecido e sobre o qual se constroem expectativas diversificadas pode ser encontrada
em Fiori (2003, cap. 1). Ainda sobre a questo das estratgias, cabe uma citao de
Lefebvre que explicita o que o autor entende que deva ser uma economia poltica do espao:
Lconomie politique de lespace est bien une conomie impliquant une politique, savoir
une stratgie ou plusieurs stratgies (2000b, p. 125). Traduo: A economia poltica do
espao uma economia que implica uma poltica, a saber, uma estratgia ou inmeras
estratgias. Traduo nossa.
3
() a proposta que se pense o Estado como dimenso do capital em geral e a valorizao
como um processo econmico e poltico, a um s tempo (FIORI, 2003, p. 106). A regulao
do cmbio por parte do Estado um dos momentos em que h um forte entrelaamento do
econmico e do poltico, um dos aspectos tratados pelo autor nessa obra.
4
Essa contradio foi apontada diversas vezes por Lefebvre (1978; 2000a; 2000b).

21

troca, ento o uso do espao tambm se submete cada vez mais s

prescries

estabelecidas

pelo

valor

de

troca.

Essa

mercantilizao

progressiva do espao, que se transmuta cada vez mais em bem mobilirio5,

parece ser parte, contudo, de um movimento incessante do capitalismo no
sentido de encontrar novos campos de acumulao, novas fronteiras, para
evocar Neil Smith, para a realizao do valor e da mais-valia. Discorreremos
brevemente sobre isto antes de um retorno aos problemas especficos postos
pelo setor imobilirio e pela investigao que aqui se pretende desenvolver.
Uma das caractersticas mais distintivas do capitalismo, quando
comparado com outros modos de produo, seu impulso expansionista.
Premido por uma tendncia saturao dos mercados (sobreacumulao) e
conseqente queda da lucratividade, o capital deve procurar novos espaos de
acumulao6. O que o decorrer da histria do capitalismo at esse incio de
sculo deixou evidente que esses novos espaos de acumulao podem ter
origens variadas, sendo o recurso ao comrcio exterior com regies nocapitalistas, aspecto sobrevalorizado por Rosa Luxemburgo, apenas uma das
solues para a sobreacumulao. Nem todas as solues (sempre
temporrias) para esse problema se encontram na incorporao de reas e
setores no-capitalistas, mas o sculo XX tornou evidente a imensa
capacidade do capitalismo de incorporar esferas inteiras da vida social ao
circuito da valorizao do capital. Combinaram-se, ento, uma expanso
absoluta do capital para regies ainda no inseridas na diviso do trabalho e
um avano da produo capitalista (e, portanto, da lgica da mercadoria) para
esferas da vida social antes no plenamente submetidas valorizao
capitalista. Essa ltima forma de expanso parece ter ganhado vigor nos
ltimos anos, dando sentido preocupao de Guy Debord com uma tendncia
colonizao da vida cotidiana pela forma-mercadoria. Tambm a ganham
clareza as constataes e crticas de Henri Lefebvre a respeito da insero do
lazer e do turismo na diviso do trabalho e na produo de mercadorias
(LEFEBVRE, 2000a, p. 71-2; 2002, p. 80). Essas mltiplas e variadas formas
5

Cf. Lefebvre (2003b). O tratamento que Harvey (1999) concede renda da terra como uma
forma de capital fictcio vai nesse sentido de esclarecer as determinaes de um espao que
se transforma, cada vez mais, num ativo financeiro.
Os ltimos 30 anos recolocaram o problema da sobreacumulao na reproduo do capital
mundializado. Cf. Brenner, R. (2003).

22

de acumulao por expropriao, para usar os termos de Harvey 7, se

combinam permanentemente com a reproduo ampliada dos ramos j
consolidados da produo capitalista.
Ao longo do sculo XX, e com intensidade maior no final do mesmo
sculo, uma das esferas da vida social em que o processo de mercantilizao
mais avanou foi a esfera cultural, cuja lgica de funcionamento fora, em
alguma medida, independente, ou ao menos um pouco mais distanciada, da
lgica que rege a produo de mercadorias sob o capitalismo moderno. Um
trabalho importante como A dialtica do esclarecimento, de Theodor Adorno e
Mark Horkheimer (1985), j indicava, atravs do conceito de indstria cultural,
um processo que se intensificaria no perodo que tem sido denominado psmoderno. Esta nova fronteira para investimentos conferiu novo impulso
acumulao capitalista, como o atesta, por exemplo, o fato de que os filmes de
Hollywood so, hoje, itens de primeira importncia na pauta de exportaes
dos Estados Unidos. Fredric Jameson nota que
[...] em uma era anterior, a arte era uma esfera alm da
mercantilizao, na qual uma certa liberdade ainda era possvel; no
modernismo tardio, no ensaio de Adorno e Horkheimer sobre a
indstria cultural, ainda havia zonas de arte isentas da
mercantilizao e da cultura comercial (para eles, essencialmente
Hollywood). Por certo, o que caracteriza a ps-modernidade na rea
cultural a supresso de tudo o que havia de exterior cultural
comercial, a sua absoro de todas as formas de arte, altas e baixas,
junto com a prpria produo de imagens (JAMESON, 2006, p. 216).

Algumas das conseqncias do desenvolvimento deste novo setor da

acumulao capitalista parecem se enraizar com maior profundidade nas
metrpoles atuais.
Sharon Zukin inicia seu livro The Cultures of the Cities afirmando que
[] culture is more and more the business of cities the basis of their tourist
attractions and [] their competitive edge (ZUKIN, 1995, p. 2)8 para, em
seguida, identificar o surgimento do que denominou de economia simblica,
um complexo de negcios que rene entretenimento, turismo, gastronomia e
produo cultural e que tem sido responsvel por transformaes significativas
na paisagem urbana. No centro desta economia transformada estaria a
7
8

Cf. Harvey (2003)

[] a cultura cada vez mais o negcio das cidades a base de suas atraes tursticas
[...] e sua vantagem competitiva. Traduo nossa.

23

imagem, conforme j havia prenunciado Guy Debord em sua teorizao da

sociedade do espetculo9. Mas a autora prossegue em sua teorizao e expe
a ntima relao que existe entre a instalao desta indstria na cidade
(museus, restaurantes, hotis, teatros) e a valorizao imobiliria, numa escala
menor, e a importncia desta economia simblica na projeo das cidades na
economia nacional e global, em uma escala mais ampla. Enquanto parece no
ser difcil identificar uma progressiva mercantilizao da cultura no Brasil na
segunda metade do sculo XX10, a importncia desta economia simblica na
transformao da paisagem urbana no Brasil no parece ser, primeira vista,
to ntida, sobretudo se for feita a comparao com a sociedade
estadunidense, foco dos estudos realizados por Sharon Zukin. Mas o processo
tambm se verifica no Brasil. Em uma escala mais abrangente, torna-se cada
vez mais evidente que certas cidades tm prosperado ao conseguir tirar
proveito (vendendo como mercadoria) de especificidades histrico-culturais ou
naturais (os exemplos so muitos, desde Paraty (RJ) at Bonito (MS)). Outras
cidades conseguem at mesmo criar estas especificidades, desenvolvendo um
complexo de turismo gastronmico e de consumo que no se nutre,
necessariamente, de uma tradio cultural bem definida ou de um passado
histrico singular (Gramado (RS) parece ser um exemplo tpico). Mas em uma
escala menor, percebe-se tambm que a cultura tem sido usada como indutora
de um processo de valorizao imobiliria: em muitos dos projetos de
revitalizao dos centros das metrpoles brasileiras est presente a idia de
que a instalao de cinemas, teatros e restaurantes nestas reas pode induzir
a um processo de recuperao do valor das propriedades, solucionando o
problema da decadncia dos centros. Fica evidente, ento, a maneira como
os discursos sobre a cultura e o consumo cultural se apresentam como
propulsores de uma valorizao do espao que culmina, em muitos casos, em
uma gentrificao, processo j descrito e estudado por muitos autores 11. O fato
9

Cf. Debord (1992)

A este respeito, fundamental a contribuio de Renato Ortiz (1994), que reconstitui
historicamente este processo pelo qual a cultura, no Brasil, foi se submetendo cada vez mais
aos imperativos de mercado, processo que, embora iniciado no incio do sculo XX, s se
consolidou em definitivo a partir dos anos 50 e, com maior vigor, durante os anos 70.
11
O papel importante que a cultura adquire na valorizao do espao no invalida a relevncia
de uma desvalorizao pretrita do espao para que ganhe impulso a revalorizao. disto
que pretende dar conta o conceito de rent gap em Neil Smith (1996). Tambm no se
pretende aqui defender a idia de que a desvalorizao ocorre porque funcional
10

24

de que esta estratgia, no Brasil, no tem trazido todos os resultados

almejados em nada altera o papel que se deseja que as atividades culturais
cumpram12.
Um elemento no menos importante deste processo, e que deve ser
ressaltado, que a mercantilizao da cultura tem significado, nos anos
recentes, uma estetizao da diferena cultural realizada como objeto de
consumo. A diferena cultural se torna simulacro, imagem da diferena, objeto
reproduzido como consumo13, num mundo que, em sua essncia, tende para o
homogneo. No de se surpreender, portanto, que Slavoj Zizek perceba que
a noo contempornea (liberal) de multiculturalismo esteja, na verdade,
calcada na prpria universalidade do capital e na homogeneizao que o
mercado proporciona14.
A concluso parece ser a de que, nos dias de hoje, de predomnio da
ideologia (e da prtica poltica) neoliberal, pouco escapa do circuito abrangente
da produo e circulao do capital. Lefebvre, por exemplo, aponta em vrios
momentos de sua obra o surgimento de novas raridades, advindas do fato de
que bens outrora abundantes, como a gua, comeam a escassear,
principalmente em virtude de sua mercantilizao 15. A insero de muitos
desses setores na produo capitalista de mercadorias envolve uma forma ou
outra de expropriao, ou de acumulao por expropriao. No difcil
constatar, por exemplo, como a indstria do turismo destri modos de vida no
compatveis com a sua reproduo, como o caso de vilas de pescadores que
cedem lugar (compulsoriamente) a complexos hoteleiros e praias exclusivas.
No caso da cultura, a apropriao (expropriao) de culturas locais ou
folclricas pela indstria cultural se tornou prtica comum e difundida e pouco
sucesso tm tido aqueles que tentam enfrentar o poder dessas corporaes
multinacionais.
Mas se o sculo XX assistiu a um avano da lgica da mercadoria por
amplas reas e regies ainda no colonizadas pela produo capitalista,
acumulao de capital no futuro, um funcionalismo que Gottdiener (1994), em nosso ver
injustamente, atribui a Harvey.
12
O excelente artigo de Arantes (2000) traa as coordenadas desse movimento que
transformou a cultura em alavanca para o crescimento econmico das cidades, em um
ambiente de competio interurbana acentuada.
13
Cf. Carlos (2001b); Damiani (2004).
14
Cf. Zizek (2005).
15
Cf. Lefebvre (2000, p. 115-6).

25

parece ter ficado manifesto o fato de que todos esses avanos significaram,
tambm, a reduo do espao troca mercantil. A valorizao do espao que
resulta, por exemplo, da atividade cultural e do turismo sinal de que o
prprio espao que se insere de maneira mais intensa no processo de troca. A
atividade produtiva do espao est no centro, portanto, dessa colonizao
progressiva da forma-mercadoria. A produo do espao se consolida, assim,
como um dos ramos de significativa importncia da economia capitalista, e
aparece como uma das solues para as crises de sobreacumulao
identificadas acima, como Lefebvre e, depois de forma mais elaborada, Harvey
vislumbraram16. A prpria urbanizao se realiza, cada vez mais, como
negcio17, de onde resulta o predomnio de um espao abstrato, racionalizado,
homogneo, e ao mesmo tempo fragmentado, consentneo, portanto, s
necessidades da reproduo da sociedade mercantil-capitalista18. Nesse
contexto, conveniente lembrar a observao de Georg Lukcs de que a
extenso da troca mercantil como forma dominante do metabolismo de uma
sociedade no pode ser tratada como uma simples questo quantitativa
(LUKACS, 2003, p. 195), pois envolve uma transformao qualitativa muito
expressiva.
A identificao do espao como ncleo desse processo de reduo da
sociabilidade aos imperativos da valorizao mercantil que permite, portanto,
buscarmos na atividade imobiliria alguns dos nexos determinativos da
sociedade capitalista em sua fase atual. Trata-se de um setor que se consolida
na produo de mercadorias no mais como um ramo atrasado (ainda que
16

Tanto Lefebvre (2000) quanto Harvey (1999) denominam circuito secundrio a produo do
espao-mercadoria, denominao que utilizamos algumas vezes no trabalho. Para Harvey
(1999), que avanou consideravelmente em relao s consideraes bastante iniciais de
Lefebvre a esse respeito, quando ocorre sobreacumulao no circuito primrio (produo de
bens de consumo), o capital tende a se deslocar para a produo do espao (capital fixo). O
autor insere de forma mais rigorosa, portanto, a produo do espao na crtica da economia
poltica de Marx, atentando para a sujeio do espao s determinaes formais do capital.
Da o tratamento que o autor concede renda da terra como uma forma de capital fictcio.
Voltaremos ao problema mais adiante.
17
Cf. Damiani (2005).
18
Cet espace est homogne parce que tout y est equivalent, changeable, interchangeable,
parce que cest un espace achet et vendu et quil ny a change quentre quivalences et
interchangeabilits. Cet espace est bris parce quon le traite par lots ou parcelles; vendu
par lots ou parcelles, il est donc fragment (LEFEBVRE, 1978, vol. 4, p. 290). Esse espao
[capitalista] homogneo porque nele tudo equivalente, intercambivel, porque um
espao comprado e vendido e porque no h troca seno entre equivalncias e
intercambialidades. Esse espao fracionado porque negociado em lotes ou parcelas;
vendido em lotes ou parcelas, ele , ento, fragmentado. Traduo nossa.

26

persista uma composio orgnica do capital mais baixa), mas como um ramo
moderno, cujo capital se encontra cada vez mais centralizado e cuja gesto se
assemelha de outros ramos considerados modernos (ao menos no que diz
respeito s empresas de ponta, que abocanham fatias cada vez importantes do
mercado imobilirio de metrpoles como Porto Alegre, So Paulo, Rio de
Janeiro, etc)19.
O que sustenta, portanto, a presente pesquisa a compreenso de que
o capital, ao mesmo tempo em que se realiza enquanto determinao formal,
tambm se realiza em formas concretas que, no caso estudado, conferem
cidade de Porto Alegre sua geografia concreta, seus contornos espaciais mais
visveis. Encontrar os nexos determinativos sem cair na pura abstrao, que
relega a um distante segundo plano as formas concretas assumidas pelo
processo, um desafio que exige bastante esforo, mas cujo resultado deve se
revelar muito mais proveitoso, permitindo-nos compreender a intricada relao
que se estabelece entre valor de uso e valor de troca na circulao do capital
no ambiente construdo e os constrangimentos que esse processo impe ao
espao vivido e possibilidade de apropriao efetiva.

Cabem, aqui, algumas consideraes sobre escolhas de ordem

metodolgica e uma melhor delimitao do objeto em estudo, o que exigir,
tambm, alguns apontamentos mais gerais sobre a especificidade do setor aqui
estudado.
Em primeiro lugar, o estudo aqui realizado se limita ao que, no interior
abrangente do que poderia se entender como produo (capitalista) do
ambiente construdo, ao que se convencionou denominar de setor imobilirio.
O foco do trabalho, portanto, elucidar algumas das determinaes capitalistas
que, cada vez mais, regem a produo do espao das metrpoles
contemporneas, sem com isso negar que existam outras formas de produzir o
espao que esto para alm dos objetivos do trabalho e que, nem por isso,
possuem menor relevncia. Nesse caminho, importante frisar que o Estado,
19

[O espao] est envolvido, enquanto mercadoria, no fluxo mundial de capital, envolvendo

um intricado processo financeiro (DAMIANI, 2004, p. 6).

27

enquanto poder de regulao e de domnio sobre o territrio, fundamental

para a reproduo do capital, mas sua atuao nem sempre revela um
posicionamento monoltico em favor dos interesses hegemnicos do capital, o
que abre espao para pensarmos o Estado como uma arena onde se
confrontam interesses divergentes. O Estado, contudo, entra no interesse
desse

trabalho

somente

na

medida

em

que

sua

atuao

interfere/direciona/regula a atividade imobiliria. O caminho percorrido ,

portanto, o oposto quele feito por Rovatti (1990), que partiu de uma
interveno do Estado na cidade atravs dos ndices de aproveitamento e, a
partir da, abordou as transformaes espaciais resultantes dessa interveno
pblica, chegando a interessantes consideraes sobre a dinmica do setor
imobilirio ao longo dos anos 80.
Em segundo lugar, importante salientar que partimos de um
entendimento de que produo e circulao so apenas momentos
(inextricveis) do ciclo do capital investido em determinado setor20. Sem que
sejam cumpridas todas as etapas do ciclo do capital investido, mesmo que sob
a tutela de diferentes capitalistas, ocorre uma desvalorizao do capital. A
forma de abordagem, portanto, dever incluir todos esses momentos do ciclo
do capital investido, mesmo que atores diferentes se consolidem ao se
especializar em cada um desses momentos21. Partindo desse entendimento,
podemos supor que, ao utilizar a denominao indstria da construo civil,
no estaramos nos referindo unicamente ao processo produtivo em sentido
estrito, mas a todos os momentos da rotao do capital investido na produo
do espao, o que incluiria, obviamente, a circulao (e os atores diferentes que,
necessariamente, na circulao se especializam). Ainda assim, nos referiremos
com mais freqncia ao setor imobilirio, e isso porque, alm do fato de que a
expresso de uso corrente, h claros indcios, ao menos no que se refere
20

In their actual movement, capitals confront one another in certain concrete forms, and, in
relation to these, both the shape capital assumes in the immediate production process and its
shape in the process of circulation appear merely as particular moments. (MARX, 1981, p.
117, v. 3). Em portugus: Em seu movimento real, os capitais se enfrentam em formas
concretas tais que para elas a figura do capital no processo de produo, assim como sua
figura no processo de circulao, s aparecem como fases particulares (Ed. Civilizao
Brasileira).
21
Em suas consideraes sobre as peculiaridades do capital comercial, Marx explicita os elos
que amarram o capital comercial ao ciclo do capital industrial, dissolvendo a aparente
autonomia que o capital investido no comrcio e o capitalista que a ele (ao comrcio) se
dedica adquirem. Cf. Marx, 1980, vol. 3, cap. XVI e XVII.

28

produo em larga escala, de uma sujeio do processo produtivo da

construo aos imperativos da mobilizao da propriedade sob a coordenao
do capital incorporador e financeiro mesmo que, se tomado o conjunto do
setor, isso ainda se configure apenas como tendncia. Obviamente na
produo concreta que se produz o valor e a mais-valia que entram na
formao da taxa mdia de lucro, mas deve-se levar em considerao que no
centro da produo imobiliria est a possibilidade de obter sobrelucros de
incorporao oriundos da apropriao de renda da terra potencial, o que
diferencia o setor de outros. Esse assunto ser tratado de forma mais
pormenorizada mais adiante.
Em terceiro lugar, o trabalho enfocar com maior nfase o mercado
habitacional vertical, ainda que no dispense consideraes necessrias sobre
aspectos mais abrangentes da produo da metrpole gacha. Duas razes
primordiais justificam tal recorte. Uma primeira de ordem prtica. A produo
do espao urbano sob a gide da acumulao capitalista apresenta uma
complexidade tal que torna despropositada a pretenso de abord-la em todos
os seus aspectos. Os padres de localizao espacial, por exemplo, que
caracterizam os usos do solo para fins comerciais diferem bastante dos
padres que esto na base do mercado imobilirio habitacional. Assim sendo,
optamos por privilegiar e no absolutizar, descolando-o do movimento mais
amplo da produo da metrpole o setor habitacional, em virtude, por um
lado, do fato de que o bairro que serviu de recorte para o estudo aqui
desenvolvido caracteriza-se por um uso predominantemente residencial e, por
outro lado, porque o setor imobilirio para fins residenciais abrange a quase
totalidade da produo de imveis sob a lgica capitalista. Um outro motivo que
orientou tal escolha refere-se ao fato de o mercado imobilirio residencial e
vertical encontrar-se cada vez mais controlado por um nmero reduzido de
empresas, ao contrrio do que acontece, por exemplo, com o mercado de
casas, onde a presena do pequeno investidor ainda grande. Essa
delimitao permitiria, ento, visualizar de forma mais ntida a presena das
grandes corporaes na constituio e desenvolvimento do mercado imobilirio
da cidade, inclusive apontando para a entrada de investidores de outras
regies no mercado local. Ainda assim, deve-se alertar para o fato de que
muitas vezes os dados obtidos no permitiram uma anlise mais especfica do
29

mercado residencial vertical, o que, em nosso ver, no compromete muito os

resultados atingidos.
Em quarto lugar, a investigao aqui desenvolvida pretende no perder
de vista o desencadeamento de estratgias como parte do movimento do
objeto de estudo circunscrito. Conforme exposto brevemente acima, a
perspectiva que orienta esse caminho permitiria superar, por um lado, enfoques
estruturalistas, que no conseguem vislumbrar a atuao concreta dos sujeitos
na

determinao

da

mudana

social;

e,

por

outro

lado,

enfoques

excessivamente historicistas, que se equivocam quando no percebem a fora

da atuao de lgicas abstratas impessoais na conduo dos processos
sociais, tendncia que ganha vigor no perodo atual de financeirizao
econmica e penetrao da forma-valor nos interstcios mais recnditos da vida
em sociedade. Ao lado, portanto, de uma produo lgico-abstrata do espao,
deve-se reconhecer as contradies que surgem do desdobramento de
estratgias divergentes, que inevitavelmente se confrontam e produzem
resultados diferenciados em cada momento histrico especfico. Sobre isso,
afirma Lefebvre:
It is not the lan vital of the urban community that explains the
structures of space [...]. It is the result of a history that must be
conceived as the work of social agents or actors, of collective
subjects acting in successive thrusts, discontinuously (relatively)
releasing and fashioning layers of space. These major social groups,
comprising classes and fractions of classes, as well as institutions that
cannot be adequately defined in terms of class character [...] act with
and/or against one another. From their interactions, their strategies,
successes, and failures arise the qualities and properties of urban
22
space (LEFEBVRE, 2003, p. 127)

Por fim, faz-se necessrio adiantar alguns apontamentos sobre a

interpenetrao de escalas que toda anlise deve contemplar. A investigao
levada a cabo no presente trabalho tem como recorte espacial a metrpole de
Porto Alegre, hoje entre as cidades economicamente mais importantes do Sul
do Pas. Mas a delimitao desse recorte espacial tem como alicerce um
22

No o lan vital da comunidade urbana que explica as estruturas do espao (...). o

resultado de uma histria que deve ser concebida como produto de agentes ou atores
sociais, de sujeitos coletivos atuando em sucessivas investidas, descontinuamente
(relativamente) liberando e moldando camadas do espao. Esses grupos sociais principais,
que compreendem classes e fraes de classes, assim como instituies que no podem
ser adequadamente definidas em termos de classe (...), atuam com e/ou contra um ao
outro. Das suas interaes, estratgias, sucessos e fracassos emergem as qualidades e
propriedades do espao urbano. Traduo nossa.

30

entendimento de que no local se entrelaam processos cujas escalas se

diferenciam significativamente. Nos anos recentes, cada vez mais as cidades
so controladas por processos cuja escala de origem est fora de seu alcance
(do alcance de seus habitantes e do poder pblico local), sua margem de
manobra consistindo somente na possibilidade de orientar determinados
vetores externos para determinados fins/objetivos. O surgimento do que seria
um urbanismo neoliberal23 parece ser a manifestao, na escala local, de
processos mais complexos resultantes de uma reconfigurao da acumulao
capitalista em favor dos setores rentistas da economia24, paralelamente a um
remodelamento do Estado para responder a esse novo regime de acumulao
fundado na recuperao do poder de classe da elite financeira. Como dever
ficar claro em outros momentos da exposio, essa reconfigurao da
acumulao capitalista tem conseqncias imediatas na organizao do
espao urbano.
No que tange ao setor imobilirio, objeto de nosso estudo, portanto,
devemos contemplar essas escalas diferentes na anlise, o que requer no
mnimo duas coisas: (1) um entendimento dos caminhos traados pela
economia brasileira nos anos recentes, na medida em que elementos como a
trajetria dos juros e do sistema financeiro, do cmbio, o crescimento
econmico, a distribuio de renda, etc, interferem nos rumos tomados pela
acumulao nesse setor especfico; (2) uma apreciao das aes do Estado
como agente que altera e direciona os padres (espaciais) de acumulao no
setor em suas mltiplas escalas de atuao. Essa atuao envolve desde a
regulamentao de um sistema de financiamento habitacional e do
estabelecimento de polticas de habitao, definidas habitualmente em escala
nacional, at investimentos no ambiente construdo da cidade, que canalizam
certos investimentos para determinadas reas do espao da cidade, e o
estabelecimento de uma legislao urbanstica. Obviamente a interferncia do
Estado no se limita a esses casos, citados apenas a ttulo de exemplo.
Tambm fica evidente que (1) e (2) no podem ser separados seno
analiticamente, visto suas influncias recprocas. Em suma, trata-se de lidar
com o importante problema, como sugere Villaa, que remete s mediaes
23
24

Cf. Merrifield (2002); Hackworth (2007).

Cf. Dumnil & Lvy (2005).

31

corretas entre as macrodeterminaes socioeconmicas e [...] [o] espao

social, ou seja, as foras sociais que atuam nessas mediaes e suas
correspondentes formas de atuao (VILLAA, 2001, p. 44). Optamos,
todavia, por no separar essa reflexo em um captulo especfico, de maneira
que inteno do trabalho, em toda sua extenso, de construir as mediaes
entre os movimentos globais da sociedade, em seus mltiplos aspectos, e as
formas especficas que a valorizao do espao assume no contexto da
metrpole estudada.
Assistiu-se, nos ltimos anos, a uma disseminao sem precedentes do
discurso dominante (neoliberal) sobre todas as formas de manifestao do
pensamento na sociedade brasileira. Mas talvez o que h de mais
surpreendente nisso seja o cerco que a razo crtica vem sofrendo no interior
da academia e da produo cientfica nas cincias sociais e humanas, cada
vez mais inofensivas no sentido de perturbar a reproduo das relaes sociais
presentes (quando no h, de fato, uma harmonia plena da produo terica
com as relaes dominantes). Este trabalho pretende se inserir em uma
tradio terica (dialtica) segundo a qual o pensamento deve expressar
contradies existentes na sociedade que objeto de anlise. Nesse sentido, o
pensamento que apreende esta realidade contm e expressa uma negatividade
que existe, mesmo que potencialmente, na sociedade real. a presena dessa
negatividade que estabelece um divisor de guas entre o pensamento dialtico
e um pensamento que Herbert Marcuse (2002) denominou unidimensional,
preso aos limites estritos da sociedade existente e, por conseguinte, funcional
reproduo dessa sociedade. Os trechos abaixo, extrados de O homem
unidimensional, de Herbert Marcuse, expressam bem essa questo:
The therapeutic and operational concept becomes false to the extent
to which it insulates and atomizes the facts, stabilizes them within the
repressive whole, and accepts the terms of this whole as the terms of
the analysis. The methodological translation of the universal into the
operational concept then becomes repressive reduction of thought
25
(MARCUSE, 2002, p. 110-1) .

E, ainda:
25

O conceito operacional e teraputico torna-se falso na medida em que ele isola e atomiza os
fatos, estabiliza-os no interior do todo repressivo, e aceita os termos desse todo como
termos da anlise. A traduo metodolgica do conceito universal em conceito operacional
torna-se, ento, reduo repressiva do pensamento. Traduo nossa. Sobre os limites
imediatistas das formas de pensamento dominante, cf. tambm Lukcs (2003).

32

If dialectical logic understands contradiction as necessity belonging

to the very nature of thought (...), it does so because contradiction
belongs to the very nature of the object of thought, to reality ().
Conversely, all estabilished reality militates against the logic of
contradictions it favors modes of thought which sustain the
established forms of life and the modes of behavior which reproduce
and improve them. The given reality has its own logic and its own
truth; the effort to comprehend them as such and to transcend them
presupposes a different logic, a contradicting truth. They belong to
modes of thought which are non-operational in their very structure;
they are alien to scientific as well as common sense operationalism;
their historical concreteness militates against quantification and
mathematization, on the one hand, and against positivism and
26
empiricism on the other (MARCUSE, 2002, p. 146) .

Por fim, uma advertncia de Lefebvre contribui para compreender o

papel da dialtica enquanto explicitao do movimento contraditrio da
realidade social, ao mesmo tempo revelando o contedo poltico oculto por
detrs de certas abordagens da sociedade:
Certains idologues se croient capables de sparer par triage la
connaissance pure de lideologie; ils prtendent tablir le statut
pistmologique du savoir en ngligeant le statut social et politique de
ce savoir ainsi que celui de la logique. La mme dmarche evacue le
mouvement dialectique et la dialectique comme mthode; on reduit
des contrariets, voire de simples contrastes, les rapports
dialectiques, ceux de lchange lusage, de la marchandise au
travail productif, des rapports de production aux rapports de
domination. Ces dmarches rductrices ont une porte politique. Bien
plus: elles rduisent idologiquement la connaissance au savoir
domin et dispens par ltat, par la technocratie et la bureaucratie
tatiques. Avec la dialectique on evacue la connaissance critique
27
(LEFEBVRE, 1978, vol. 4, p. 38-9) .

26

27

Se a lgica dialtica entende a contradio como uma necessidade pertencente prpria

natureza do pensamento, ela o faz porque a contradio faz parte da natureza prpria do
objeto do pensamento, da realidade (). Em oposio, toda realidade estabelecida se ope
lgica das contradies essa realidade favorece os modos de pensar que do suporte
s formas de vida estabelecidas e aos modos de comportamento que reproduzem e
incrementam essas formas de vida. A realidade dada possui sua lgica e sua verdade
prprias; o esforo para compreend-las como tais e para transcend-las pressupe uma
lgica diferente, uma verdade que a contradiz. Elas pertencem a modos de pensar que so
no-operacionais em sua estrutura; so modos de pensar estranhos ao operacionalismo
cientfico e ao operacionalismo do senso comum; sua concretude histrica se choca, de um
lado, com a quantificao e a matematizao e, de outro, com o positivismo e o empirismo.
Traduo nossa. Negrito nosso. Cf. tambm Lukcs (2003).
Certos idelogos crem ser capazes de separar, por triagem, o conhecimento puro da
ideologia; eles pretendem estabelecer o estatuto epistemolgico do saber negligenciando o
estatuto social e poltico desse saber, assim como o da lgica. A mesma abordagem
esvazia o movimento dialtico e a dialtica como mtodo; as relaes dialticas, como da
troca com o uso, da mercadoria com o trabalho produtivo, das relaes de produo com as
relaes de dominao, so reduzidas a contrariedades, e mesmo a simples contrastes.
Esses procedimentos redutores possuem uma fora poltica. Mais do que isso: eles
reduzem ideologicamente o conhecimento ao saber dominado e utilizado pelo Estado, pela

33

Trata-se aqui, ento, do esforo de produzir uma economia poltica do

espao, que tenha como central o propsito de colocar a nu a questo da
reproduo das relaes de produo e as contradies que da advm, como
modo operante de uma geografia urbana crtica28. Esse esforo de encontrar os
fundamentos subjacentes s manifestaes imediatas um processo coletivo
e, por natureza, lento, que avana aos poucos29. Ainda que modestamente,
este trabalho pretende oferecer uma pequena contribuio nessa direo.

28

29

tecnocracia e burocracia estatistas. Juntamente com a dialtica, esvaziado o

conhecimento crtico. Traduo nossa.
La crise [de lconomie politique], sous cet angle, signifie que la reproduction des rapports
de production vient au jour, se dcouvre comme telle (LEFEBVRE, 2000b, p. 106). A crise
[da economia poltica], sob esse ngulo, significa que a reproduo das relaes de
produo vem luz, se descobre como tal. Traduo nossa.
Se a essncia fosse posta como um bloco diante de ns, como algo que tivesse de ser
conhecido em bloco, como um tudo ou nada, o conhecimento seria impossvel; ou ento
seria uma revelao misteriosa (LEFEBVRE, 1975, p. 216).

34

3. Das contradies no espao s contradies do espao: o lugar do

imobilirio na geografia econmica da cidade capitalista

Uma apreciao preliminar do significado do setor imobilirio na

constituio da metrpole contempornea requer algumas consideraes a
respeito da especificidade da mercadoria produzida pelo setor. Essas
consideraes so importantes, porquanto algumas das particularidades que
diferenciam o espao de outras mercadorias estabelecem condies bem
diferenciadas para a realizao do valor no setor estudado. No que se segue,
derivamos

algumas

particularidades

conseqncias,

que

possuem

para
solo

atividade

suas

imobiliria,

benfeitorias

das

enquanto

mercadorias, conforme elencadas por Harvey (1980)30.

Um primeiro aspecto que diferencia o solo e seus melhoramentos de
outras mercadorias o fato de que essa mercadoria no se desloca no espao.
Isso confere ao proprietrio o monoplio relativo sobre uma parcela singular do
espao urbano, de modo que s um nmero reduzido de propriedades pode
estar localizado, por exemplo, nas proximidades de uma avenida importante31.
Esse primeiro aspecto coloca com muita fora a presena do Estado, como
provedor de infra-estrutura fsica e social para a reproduo social como um
todo. Num contexto de impossibilidade de distribuio plena e equnime das
infra-estruturas por todo o tecido urbano, as decises de alocao de recursos
(fsicos e sociais) pelo Estado afetam diretamente a atividade imobiliria,
principalmente suscitando comportamentos especulativos por parte de
proprietrios fundirios e investidores32. Muitas vezes a especulao serve de
combustvel

para

perodos

de

intensificao

dos

investimentos

em

determinados pontos do espao urbano, sem que isso reflita um crescimento

de renda da populao residente ou aumento do crdito. o que acontece, por
30

A discusso de algumas dessas questes relativas especificidade do setor imobilirio

podem ser encontradas, tambm, em Lojkine (1997), Abramo (2007) e Botelho (2007), entre
outros.
31
Se, por um lado, Villaa tem razo em afirmar que na prtica, h muitas localizaes to
parecidas que, para fins prticos, podem ser consideradas iguais (2001, p. 75), acreditamos
que ainda seja possvel de falar do solo urbano como uma forma de monoplio, visto que, por
exemplo, somente um nmero reduzido de propriedades pode estar prximo de determinada
centralidade (um shopping center, uma avenida de grande movimento, etc).
32
Como bem lembrou Villaa (2001), isso no significa dizer que em um contexto de
distribuio plena de infra-estrutura fsica e social, no se formariam centralidades e,
portanto, uma superfcie desigual de valores do solo.

35

exemplo, quando uma obra importante (uma avenida ou uma linha de metr)
altera a posio relativa (situao) de determinada rea em relao ao conjunto
da metrpole, potencializando a renda da terra passvel de ser extrada o
tratamento que Harvey (1980, cap. 5) concede renda da terra como
mecanismo de alocao do uso do solo urbano elucidativo a este respeito33.
Obviamente, o uso de campanhas publicitrias que enalteam os supostos
benefcios de se habitar determinada regio da cidade contribui para um
crescimento do investimento em pontos especficos do tecido urbano, o que
torna muito mais complexa a questo da determinao dos nveis de renda da
terra quando se trata de uso residencial34. Nesse sentido, o tratamento
oferecido por Harvey (1999, p. 340) ao problema, em The limits to capital, que
explica os diferenciais de renda fundiria urbana para uso residencial em razo
de variaes em termos de custo de transporte (o trabalhador que vive onde os
custos de transportes so menores paga, na forma de renda da terra, esse
ganho excedente no deslocamento para o trabalho), parece bastante
insatisfatrio. O que deve ser retido, contudo, que esse aspecto ressaltado
a condio fixa da propriedade do solo torna mais complexas as relaes
entre o Estado e os negcios na cidade, problema que dever ser abordado
com maior profundidade aqui no caso especfico de Porto Alegre.
Mas alm dos investimentos propriamente ditos, o Estado interfere no
mercado de moradias atravs de leis de zoneamento e uso do solo, de modo
que a formao de poderosos lobbies, encabeados geralmente pela indstria
imobiliria num sentido mais amplo, e com o objetivo de influenciar na
elaborao e alterao dessas leis, um aspecto comum na cidade
capitalista35. A diferenciao do zoneamento e dos ndices de aproveitamento
33

Ainda no mbito dessa discusso, as consideraes de Harvey (1999, p. 388-9) sobre espao
absoluto e espao relativo no que diz respeito ao mercado de terras so bastante
importantes. No que diz respeito especulao no mercado imobilirio, interessante
observar como certas reas da cidade parecem entrar em ciclos espaciais de investimento
imobilirio, assunto que dever ser observado com maior rigor quando expusermos algumas
transformaes a que esteve sujeita a cidade de Porto Alegre em anos recentes.
34
Essa questo remeteria aos signos que as formas urbanas carregam e que se tornam alvo de
comercializao, como os signos da natureza apontados por Lefebvre (2003, p. 27), hoje to
presentes em publicidades de imveis que supostamente aproximariam o comprador da
natureza. Esse assunto ser tratado de forma mais completa no captulo 4.
35
O trabalho antes citado de Joo Rovatti (1990) explicita bem as disputas em torno da
modificao dos ndices de aproveitamento do solo em Porto Alegre na dcada de 1980 e os
grupos que se formaram no sentido de influenciar as decises. Cf. tambm Harvey (1980, p.
159).

36

entre os bairros pode acarretar uma valorizao em determinadas reas da

cidade em detrimento de outras. importante assinalar, portanto, que a fixidez
da propriedade do solo no contexto do espao urbano coloca cada propriedade
em uma relao complexa com o conjunto da cidade, de forma que, mesmo
que a posio absoluta de determinada parcela do espao nunca se modifique,
sua posio relativa (sua situao) est sempre sujeita a profundas alteraes
que resultam em valorizaes e desvalorizaes ao longo dos tempos. isso
que ressalta Rachel Weber, para quem spatialized capital, unlike derivatives or
corporate equities, has the unique (dis)advantage of having its value held
hostage by the vagaries of proximity and its relationship to other proprieties
(WEBER, 2002, p. 521)36. Essas incertezas, somada baixa liquidez do imvel,
so obstculos que colocam riscos ao investimento imobilirio, mas que so
parcialmente superados atravs de mecanismos diversos os fundos de
investimento imobilirio, por exemplo, do maior liquidez ao investidor que
deseja investir no ambiente construdo37.
Um segundo aspecto que distingue o espao (o ambiente construdo) de
outras mercadorias, por sua prpria natureza enquanto valor de uso, o fato
de que sua aquisio requer um dispndio elevado de dinheiro em um
momento, ao passo que seu uso se estende por muitos anos. Tambm sua
produo exige um tempo prolongado, durante o qual so necessrios, ao
investidor no setor da construo, numerosos adiantamentos em capital
circulante (matria-prima e fora de trabalho). Isso confere ao crdito tanto
aquele destinado ao investidor quanto ao consumidor final um papel de
36

() [o] capital espacializado, diferentemente de derivativos ou aes corporativas, tem a

particular (des)vantagem de ter seu valor refm das vicissitudes da proximidade e de sua
relao com outras propriedades. Traduo nossa. Este trecho, presente em Fainstein
(1994, p. 221), evidencia tambm esse aspecto incerto do preo das propriedades: O preo
de uma propriedade comercial em dez anos depende da quantidade de espao que outros
constrem, da atratividade da rea na qual se localiza (o que, em si, algo bastante
subjetivo e pode ser perturbado por eventos inesperados), das necessidades tcnicas
cambiantes dos ocupantes (ex: demanda por edifcios inteligentes, espaos amplos de
negociao ou escritrios privados com janelas), das decises governamentais quanto a
infra-estrutura, tributao, taxa de juros e da regulao, expanso ou contrao da indstria
para a qual o edifcio foi projetado. Original: The price of a commercial property in ten years
depends on the amount of space that other build, the desirability of the area in which it is
located (which is itself very subjective and can be perturbed by unanticipated events), the
changeable technical needs of the occupant (e.g. for smart buildings, large trading floors, or
private offices with windows), governmental decisions concerning infrastructure, taxation,
interest rates, and regulation, and expansion and contraction of the industry for which the
building is designed. Traduo nossa. Cf. tambm Seabra (1988).
37
Cf. Weber (2002).

37

extrema importncia na realizao do valor produzido pelo setor imobilirio, de

modo que parece inimaginvel a possibilidade de acumulao de capital no
setor sem o desenvolvimento de um sistema financeiro aperfeioado, capaz de
compatibilizar temporalidades dissonantes e fomentar o desenvolvimento
desse mercado especfico. necessrio aprofundar um pouco a discusso a
esse respeito.
Iniciemos com o momento da produo. Mesmo que os anos recentes
tenham testemunhado uma acelerao no tempo de produo dos imveis,
ainda persiste o fato de que seu tempo de produo elevado e o processo
produtivo (ainda) intensivo em mo-de-obra, alm de exigir investimentos
iniciais de capital elevados, se comparado com outros setores. Durante esse
tempo de produo e, portanto, antes que retorne qualquer valor adiantado,
so necessrios adiantamentos para compra do terreno a incorporar, de
material para construo e para o pagamento da fora de trabalho (supondo,
aqui, uma empresa que seja simultaneamente incorporadora e construtora).
Sem um sistema de crdito desenvolvido, que permita que o investidor obtenha
sob a forma de emprstimo o capital necessrio para dar continuidade
produo, seria necessrio uma quantia elevada, em mos do produtor, na
forma de capital de giro. Essas circunstncias colocam em relao estreita o
setor da construo e o setor financeiro, de maneira que alteraes, por
exemplo, na taxa de juros impem condies diferenciadas para o setor que
podem acelerar ou frear a acumulao. Aqui emerge a condio que Marx
(1980, v. 3, cap. 21) identifica em que a taxa de juros, o preo do capital,
aparece como determinante da produo, mesmo que no limite os juros sejam
apenas uma parcela da mais-valia produzida pelo setor industrial. Conforme
Harvey (1999, p. 187) exps, a taxa de juros acaba sendo um elemento
fundamental no estabelecimento do que o autor denominou tempo de rotao
socialmente necessrio do capital. O que ocorre que capitais que requerem
um tempo de rotao mais elevado so penalizados com uma taxa de juros
mais elevada para a obteno de crdito e, por conseguinte, ficam em
desvantagem competitiva em relao a outros. No setor da construo
imobiliria, o tempo de rotao essencial, o que explica uma presso

38

crescente por processos produtivos que diminuam o tempo de construo dos

prdios38.
Mas as formas de financiamento para a produo se multiplicaram em
quantidade e qualidade, colocando novas possibilidades para as empresas
(principalmente as de maior capital). O exemplo dos Fundos de Investimento
Imobilirio (FIIs), dos Certificados de Recebveis Imobilirios (CRIs) e,
sobretudo, das IPOs (Initial Public Offerings, ou Ofertas Pblicas Iniciais),
lanamento de aes das empresas imobilirias, apontam para um momento
em que surgem novos mecanismos de capitalizao por parte das grandes
corporaes, alterando as relaes entre o mercado de terras e o mercado
financeiro. Voltaremos a esse ponto.
A realizao do valor incorporado ao ambiente construdo depende,
tambm, de uma demanda solvvel que, sem o auxlio de um sistema
financeiro, seria reduzida. O crdito imobilirio , portanto, fundamental para
criar essa demanda e comum o Estado intervir, criando linhas de crdito
especficas para a aquisio de imveis. No Brasil, foi fundamental, nessa
direo, o surgimento do Sistema Financeiro da Habitao (SFH), na esteira da
criao do Banco Nacional da Habitao (BNH), a partir da instituio do
regime ditatorial militar em 1964. Essa poltica de financiamento habitacional
permitiu, por um certo perodo, criar uma demanda solvvel nos estratos de
renda mais baixos que, caso contrrio, no teriam acesso ao mercado
imobilirio. Todavia, a necessidade de compatibilizar o fornecimento de crdito
habitacional a setores populares com um oramento equilibrado (ou seja, com
a circulao rentvel do capital a juros), como era o objetivo do governo, foi se
tornando difcil medida que crescia a inadimplncia de boa parte dos
muturios. Visto que a inadimplncia tendia a se concentrar nos setores mais
desfavorecidos economicamente, os financiamentos foram sendo direcionados
para as classes mdia e alta, reduzindo as possibilidades de aquisio de um
imvel por parte da populao de renda mais baixa39.
A evoluo conjunta, portanto, das taxas de juros, para cujo
estabelecimento concorre a poltica monetria do Estado, e das polticas

38

Sobre os efeitos da rotao do capital sobre a taxa de lucro, cf. o captulo 4 escrito por
Engels em Marx (1981), vol. 3.
39
Cf. Azevedo (1996) e Botelho (2007).

39

especficas de crdito produo e ao consumo do ambiente construdo

influem significativamente nos rumos tomados pela acumulao no setor.
Existem claras evidncias de que nos anos recentes, marcados por polticas
monetrias restritivas caractersticas do neoliberalismo, o setor da construo
de imveis foi severamente afetado, assim como o conjunto da produo
industrial. Soma-se a isso a extino, nos anos 1980, do BNH e o encolhimento
dos financiamentos imobilirios atravs do Sistema Financeiro da Habitao,
profundamente deficitrio. Uma das conseqncias parece ter sido um
redirecionamento dos investimentos para atender a classe dominante, por sua
capacidade de pagamento elevada, sobretudo num pas com elevada
concentrao de renda, como o caso do Brasil. Esse redirecionamento teve
como resultado uma concentrao dos investimentos em certas reas das
metrpoles sobretudo os bairros mais tradicionais em detrimento de outras.
Retornaremos a esse assunto mais detalhadamente no prximo captulo.
Mas ainda resta determinar a importncia do investimento imobilirio
para a reproduo da sociedade capitalista. conhecida a tese de David
Harvey (1999), j mencionada acima e que deve tributo a Henri Lefebvre
(2000a; 2000b; 2003), de que ciclos de investimento em capital fixo, do qual faz
parte o ambiente construdo, derivariam de uma tendncia sobreacumulao
no circuito primrio (produo de bens de consumo). O circuito secundrio
(capital fixo) seria responsvel por mitigar essa tendncia sobreacumulao
inerente reproduo capitalista, funcionando como uma vlvula de escape
que permitiria uma recuperao da lucratividade (ou, ao menos, uma barreira a
uma queda mais acentuada da lucratividade), idia evidenciada no trecho
abaixo de Lefebvre:
[...] I would like to highlight the role played by urbanism and more
generally real estate (speculation, construction) in neocapitalist
society. Real estate functions as a second sector, a circuit that runs
parallel to that of industrial production, which serves the nondurable
assets market, or at least those that are less durable than buildings.
This second sector serves as a buffer. It is where capital flows in the
event of a depression, although enormous profits soon slow to a
trickle. In this sector, there are few multipliers, few spin-offs. Capital is
tied up in real estate. Although the overall economy (so-called
domestic economy) soon begins to suffer, the role and function of this
sector continues to grow. As the principal circuit current industrial
production and the movable property that results begins to slow
down, capital shifts to the second sector, real estate. It can even
happen that real estate speculation becomes the principal source for

40

the formation of capital, that is, the realization of surplus value. As the
percentage of overall surplus value formed and realized by industry
begins to decline, the percentage created and realized by real estate
speculation and construction increases. The second circuit supplants
40
the first, becomes essential (LEFEBVRE, 2003, p. 59-60).

Fainstein (1995, p. 222-3), por exemplo, critica a teorizao de David

Harvey por no encontrar evidncias de que o ciclo de investimento imobilirio
poderia contrabalanar os declnios peridicos da produo industrial41. E, de
fato, primeira vista, o investimento na construo parece seguir, em linhas
gerais, a trajetria da economia como um todo. Basta que comparemos as
taxas de crescimento para a totalidade da economia com as taxas prevalentes
no setor da construo. Mas uma crtica a teoria nesses termos revela-se
insuficiente. Harvey (e Lefebvre) nunca propugnou a idia de que os
investimentos no circuito secundrio conseguiriam blindar o capitalismo das
crises mais amplas. O que o autor prope que em certas circunstncias
histricas, em que ocorrem crises localizadas, o investimento no ambiente
construdo proporcionaria uma sada temporria e, em seu artigo The urban

40

Gostaria de sublinhar o papel do urbanismo, e de maneira mais ampla, do imobilirio

(especulao, construo) na sociedade neocapitalista. O imobilirio funciona como um
segundo setor, um circuito paralelo quele da produo industrial, que responde por bens
no-durveis ou menos durveis que os imveis. Esse segundo setor absorve os impactos.
para onde flui o capital no caso de uma depresso, embora lucros iniciais enormes logo se
transformem em ganhos nfimos. Nesse setor, existem poucos multiplicadores. O capital se
imobiliza no imobilirio. Embora a economia como um todo (a chamada economia nacional)
logo comece a sofrer, o papel e a funo desse setor continuam a crescer. medida que o
circuito principal a produo industrial de bens mveis comea a se desacelerar, o capital
se desloca para o circuito secundrio, o imobilirio. Pode at mesmo ocorrer que a
especulao imobiliria se torne a principal fonte para a formao de capital, ou seja, para a
realizao da mais-valia. medida que diminui a porcentagem total de mais-valia criada e
realizada pela indstria, cresce a porcentagem criada e realizada pela especulao e
construo imobiliria. O circuito secundrio, ento, suplanta o primrio e se torna essencial.
Traduo nossa.
41
Ao fazer isso, a autora, alm de descartar uma teoria do valor como resultado do trabalho
socialmente necessrio, descarta tambm uma teoria da renda, atribuindo valor (e no preo)
terra como resultado de sua capacidade de captar externalidades (valor incorporado nos
arredores). O fato de que o preo da terra incorpora sua posio relativa totalidade do
ambiente construdo que constitui a cidade no parece, em nosso entendimento, estar em
contradio com a teoria da renda da terra, que postula que o preo da terra constitudo a
partir da capitalizao da renda que ela capaz de gerar. A renda no nada mais do que a
captura dos benefcios de aglomerao proporcionados pela urbanizao, que varia
conforme as possibilidades de acessibilidade a esses benefcios. Nesse sentido, as
divergncias entre, por exemplo, autores que postulam a existncia de renda do solo urbano,
como David Harvey (1980; 1999) e Neil Smith (1996), e aqueles que crem que o solo
urbano possui valor, derivado do trabalho social incorporado na cidade, como Carlos (1994) e
Villaa (2001), no parecem ser to grandes. Convm ainda dizer que concordamos com
Gottdiener (1994) ao rechaar uma transposio mecnica da teoria da renda do solo
agrcola para a cidade.

41

process under capitalism: a framework for analysis (1989), apia tais

argumentos em evidncias histricas que parecem inequvocas42.
No objetivo nem pretenso desta pesquisa, entretanto, adentrar a
complexa discusso terica, que de todo modo se situa para alm de nossas
possibilidades, acerca do potencial contra-cclico que o investimento no
ambiente construdo possuiria em relao ao conjunto da economia. Ainda que
no consiga reverter um quadro de baixo crescimento econmico, isso no
invalida a hiptese de que o investimento imobilirio tem sido uma das sadas
lucrativas encontradas pelo capital que tem tido dificuldade de se valorizar em
outros setores. Jason Hackworth (2007), por exemplo, sugere a ocorrncia, a
partir dos anos 1970, de um ajuste espacial neoliberal, que teria a promoo do
investimento imobilirio (agora mais direcionado para as reas urbanas
centrais das cidades americanas) como um dos seus suportes fundamentais43.
O surgimento de formas de gesto urbana mais comprometidas com o
propsito de criar condies para a valorizao do capital investido no
ambiente construdo , nesse sentido, um testemunho, alm do poder dos
incorporadores em definir os rumos da poltica local, de que a produo do
espao assume um lugar proeminente no perodo atual44, conforme j
havamos salientado anteriormente. No se trata, contudo, de afirmar que a
produo do espao ofuscou a indstria e outros setores da economia, que se
tornou mais importante, mas sim de reconhecer que o espao se inseriu com
mais vigor nos circuitos de valorizao do capital nesses ltimos 50 anos do
que havia sido o caso at ento. uma nova fronteira que o capitalismo
engendrou/aperfeioou como possibilidade de investimento lucrativo. Uma
citao de Lefebvre necessria porque explicita bem o significado do
imobilirio como nova fronteira:

42

Basta que pensemos, tambm, nos diversos booms imobilirios recentes que apresentam
certa autonomia do conjunto da economia. As consideraes de Ball (1983), por exemplo,
parecem sustentar a tese principal de David Harvey. O autor explica por que o investimento
imobilirio atrativo e mostra como muitas empresas de outros ramos abriram subsidirias
no setor imobilirio como forma de escoar seu capital excedente.
43
Os traos caractersticos desse ajuste espacial parecem ser distintos no Brasil, se
comparamos com o cenrio identificado por Hackworth (2007) para os Estados Unidos. Ainda
assim, algumas semelhanas se impem: a proliferao de condomnios fechados de classe
mdia e alta distantes do centro, o esforo pela revalorizao das reas centrais e os
investimentos em megaprojetos imobilirios.
44
Cf. Smith (1996; 2002; 2006); Merrifield (2002); Hackworth (2007).

42

Limmobilier, dans le capitalisme, neut longtemps quune importance

mineure. Le sol appartenait aux dbris dune classe vaincue, les
proprietaires fonciers, classe en tant que telle dorigine fodale.
Branche de production dabord subordonne, presque artisanale, la
construction avait jadis moins dimportance que la production de
lacier ou du sucre (malgr ladage: quand le btiment va, tout va). Or,
la situation de cette branche a compltement chang, et pas
seulement dans les grands pays industriels. Il ne suffit pas de
rappeler, pour expliquer ce fait, les phnomnes gnraux
durbanisation, lextension des villes, les progrs technique, etc. Il faut
montrer comment et pourquoi le capitalisme a pris possession du sol,
45
de lespace (LEFEBVRE, 2000b, p. 111) .

A mobilizao do espao, at ento secundrio no processo total de

produo e circulao do capital, e sua insero nos circuitos da reproduo
ampliada (do capital), teve como resultado fundamental o de que a renda da
terra, outrora um tributo devido a uma classe de proprietrios oriundos de uma
formao econmica e social precedente, se configurasse em mais uma forma
entre aquelas que a circulao do capital a juros admite. A prpria figura do
proprietrio de terras, enquanto classe nitidamente independente da burguesia,
e que extrai uma fatia da mais-valia produzida em determinado setor, torna-se
opaca, na medida em que se generaliza a reduo da terra a uma forma de
ativo financeiro (capital fictcio)46. O investimento na propriedade da terra,
portanto, adquire a condio de uma opo a mais entre as possibilidades
abertas ao investimento em capital fictcio. interessante observar que Marx j
havia percebido essa realidade (e ao mesmo tendncia) na dcada de 1840,
como o atesta o longo, mas necessrio, trecho abaixo extrado dos Manuscritos
econmico-filosficos:
necessrio que esta aparncia [a relao aristocrtica com a terra]
seja supra-sumida (aufgehoben), que a propriedade fundiria, a raiz
da propriedade privada, seja completamente arrastada para dentro do
movimento da propriedade privada e se torne mercadoria; que a
dominao do proprietrio aparea como a pura dominao da
propriedade privada, do capital, dissociado de toda a colorao

45

Durante muito tempo, o imobilirio no teve, no capitalismo, mais do que uma importncia
menor. O solo pertencia aos ltimos representantes de uma classe vencida, os proprietrios
fundirios, classe que, como tal, de origem feudal. Ramo de produo inicialmente
subordinado, quase artesanal, a construo tinha, anteriormente, menos importncia do que
a produo de ao ou acar (em que pese o adgio: quando a construo vai bem, tudo vai
bem). Ora, a situao desse ramo mudou completamente, e no apenas nos grandes
pases industriais. No basta recordar, para explicar esse fato, os fenmenos gerais de
urbanizao, a extenso crescente das cidades, os avanos tcnicos, etc. preciso mostrar
como e por qu o capitalismo tomou possesso do solo, do espao. Traduo nossa. Cf.
tambm Lefebvre (2003, p. 155).
46
Cf. Harvey (1999, cap. 11).

43

poltica; que a relao entre proprietrio e trabalhador se reduza

relao nacional-econmica de explorador e explorado; que toda a
relao pessoal do proprietrio com sua propriedade termine, e esta
se torne, ela mesma, apenas riqueza material coisal; que no lugar do
casamento de honra com a terra se instale o casamento por
interesse, e a terra, tal como o homem, baixe do mesmo modo a valor
de regateio. necessrio que aquilo que a raiz da propriedade
fundaria, o srdido interesse pessoal, aparea tambm na sua cnica
figura. necessrio que o monoplio inerte se transmute em
monoplio em movimento e inquieto a concorrncia; [que] a fruio
ociosa do suor e do sangue alheios se transmute num comrcio
multiativo com os mesmos. Finalmente, necessrio que nesta
concorrncia a propriedade fundiria mostre, sob a figura do capital, a
sua dominao tanto sobre a classe trabalhadora, quanto sobre os
prprios proprietrios, na medida em que as leis de movimento do
capital os arrunem ou promovam. Assim, entra no lugar do provrbio
medieval: nenhuma terra sem senhor (nulle terre sans seigneur), o
provrbio moderno: o dinheiro no tem dono (largent na pas de
matre), no qual exprimida a completa dominao da matria morta
47
sobre o homem (MARX, 2004, p. 75).

Fundamental, contudo, para que o espao se inserisse com mais vigor

nos circuitos da valorizao do capital foi um crescimento das foras produtivas
que viabilizou a produo do espao numa escala antes no alcanada. aqui
que se revela o sentido dos argumentos de Lefebvre (2000a, p. 375) sobre os
riscos de reduzir o capitalismo a um esquema binrio que oporia capital e
trabalho, e para dar lugar ao terceiro elemento da frmula trinitria sobre a qual
Marx se debruou em determinado momento da produo de sua obra
principal. E, ento, se por um lado a classe dos proprietrios de terra se
enfraquece frente ao movimento que transforma a terra em capital fictcio, em
riqueza mobiliria, como foi dito anteriormente, por outro, Lefebvre destaca que
a terra e o solo em sentido amplo colocam problemas especficos cuja natureza
deve receber nossa ateno. O espao surge, ento, para Henri Lefebvre
(2000a, p. 108), como uma nova problemtica para cuja elucidao
indispensvel um esforo de teorizao48. Essa teorizao necessria, em
primeiro lugar, porque o espao contm relaes sociais, mas dissimulando-as
(LEFEBVRE, 2000a, p. 100). Seria tarefa de uma economia poltica do espao,
ento, penetrar nos fundamentos que esto por trs da visibilidade do

47

Gottdiener (1997, cap. 5) oferece importantes consideraes sobre a propriedade da terra

em sua relao com o urbano. Cf. tambm Lefebvre (1999, cap. 2).
48
Com a noo de campo cego, Lefebvre (2003, cap. 2) repudia o fato de que o perodo que
se anuncia (urbano) continue sendo analisado e interpretado com conceitos e categorias
herdadas do perodo anterior, e, portanto, insuficientes para compreender o novo que se
anuncia.

44

espao49, identificar as contradies que no esto apenas no espao, mas

so contradies do espao50. Para Amlia Damiani (2001, p. 50), se no
examinssemos a produo do espao sob o enfoque de suas contradies,
no recuperaramos o sentido deste momento na histria humana e, por outro,
sua singularidade. Do ponto de vista das contradies, a crise e o movimento
ganham existncia (...). De acordo com Lefebvre (2000a, p. 106), o princpio
da interpenetrao dos espaos sociais coloca a possibilidade de um
desvendamento desses fundamentos a partir da anlise de um fragmento do
espao. esse princpio que nos permite, portanto, buscar algumas das
determinaes mais universais da reproduo capitalista no desdobramento da
atividade imobiliria na cidade de Porto Alegre51.

49

() le caractere social de lespace (les rapports sociaux quil implique, quil contient et
dissimule) commencent lemporter visiblement. Ce trait caractristique, la visibilit,
nentrane pourtant la lisibilit des rapports inhrents. Lanalyse de ces rapports, au contraire,
devient dificile, ce point quil lui arrive davoisiner le paradoxe (Lefebvre, 2000, p. 100). (...)
o carter social do espao (as relaes sociais que ele implica, contm e dissimula)
comeam a aparecer visivelmente. Esse trao caracterstico, a visibilidade, no conduz,
entretanto, legibilidade das relaes inerentes. A anlise dessas relaes, ao contrrio,
torna-se difcil, a tal ponto que se aproxima do paradoxo. Traduo nossa.
50
Les contradictions de lespace, sans abolir celles qui proviennent du temps historique,
sortent de lhistoire et dans la simultanit mondiale portent un autre niveau les
contradictions anciennes, les unes smoussant, dautres saggravant (...) (LEFEBVRE, 2000,
p. 153). As contradies do espao, sem eliminar aquelas que provm do tempo histrico,
saem da histria e, na simultaneidade mundial, elevam a um outro nvel as contradies
antigas, algumas sendo abrandadas, outras agravadas. Traduo nossa. Cf. tambm
Lefebvre, 1978, p. 75-6, vol. 4.
51
E aqui podemos entender o objeto da pesquisa como um momento do real, sem que seja
possvel, sob risco de reduo grosseira, descol-lo da totalidade do movimento da
sociedade. Sobre esse aspecto, diz Lefebvre (1975, p. 119): Analisar uma realidade
complexa e atingir seus elementos reais o mesmo que descobrir seus momentos. A anlise
deve ser operada no movimento, no processo criador. (...) A anlise deve sempre captar
corretamente essa relao complexa, contraditria, dos momentos entre si e com a
totalidade. Um ponto de vista semelhante foi expresso por Lukcs (2003, p. 342-3) quando
diz que a essncia do mtodo dialtico () consiste no fato de que a totalidade est
compreendida em cada aspecto assimilado corretamente pela dialtica e de que todo o
mtodo pode desenvolver-se a partir de cada aspecto. Ainda para Lukcs (ibidem, p. 344),
[o] aspecto isolado deveria ser visto como aquele que contm a possibilidade de
desenvolver, a partir dele, todo o contedo da totalidade.

45

4. A espacialidade da valorizao capitalista: um panorama dos

movimentos espaciais do capital imobilirio na evoluo recente da
metrpole gacha

Se a anlise de um fragmento do espao permite-nos discernir alguns

dos nexos determinativos da reproduo dessa sociedade, ela requer, por
outro lado, um cuidado redobrado, seno vejamos.
Um risco muito grande que se apresenta a qualquer anlise que lide com
a interpenetrao de escalas o da sobrevalorizao de uma das escalas
constituintes do problema abordado. Por um lado, h o perigo de atribuir-se
valor exagerado aos movimentos estruturais, s determinaes mais gerais, na
explicao do desdobramento do processo na escala local. Tal procedimento,
se conduzido ao extremo, retira o sentido de uma anlise da escala local, na
medida em que o local se torna um reflexo imediato das determinaes
advindas das escalas mais amplas procedimento que, na maior parte das
vezes, adota uma abordagem estrutural que nega os indivduos e grupos
sociais enquanto sujeitos ativos na constituio da sociedade. O equvoco
oposto tambm deletrio: examinam-se os processos que se desdobram na
escala local negligenciando as determinaes que procedem de escalas mais
amplas, e que impem, necessariamente, limites e direes para os
movimentos ocorridos na escala local. Esse ltimo procedimento resvala,
freqentemente, para uma pura descrio do local, sem conseguir atingir os
fundamentos subjacentes aparncia dos fenmenos52.
A questo das escalas, muito cara Geografia, sobremaneira
complexa e requer uma reflexo cuidadosa. Partimos de um entendimento de
que na escala local se entrelaam processos advindos de outras escalas que,
ainda que nunca eliminem o local, impem restries e direes que retiram
52

O problema das escalas muitas vezes encontra-se entrelaado com o debate sobre a relao
entre sujeito e estrutura no que concerne mudana social, questes que marcaram o
pensamento marxista e sociolgico em geral durante o sculo XX e deram origem a
diferentes perspectivas. O problema aparece em Lefebvre (2003, cap. 4) quando o autor trata
da questo dos nveis da realidade, apontando para o fato de que o predomnio do nvel
Global (G) caracteriza o mundo atual, invertido, sugerindo, ento, que a superao desse
mundo invertido consistiria no predomnio do nvel P (o nvel do habitar, do vivido). A forma
como a organizao/estruturao do espao urbano se encontra, hoje, atada aos
movimentos do capital global (por exemplo, atravs da conexo entre os nveis de preos da
terra e as taxas de juros) evidenciam esse predomnio do nvel G. Para um exame da
questo de escala conforme aparece na obra de Henri Lefebvre, cf. Brenner (2000).

46

parte da autonomia do local no que diz respeito ao direcionamento da mudana

social. O que importante, contudo, que a potncia adquirida pelas escalas
maiores no sentido de direcionar as transformaes ocorridas nas escalas
menores (local e regional) varia histrica e geograficamente. a prpria
anlise, portanto, que permitir verificar qual o peso de cada escala no
direcionamento da mudana social ocorrida no espao local, ainda que
possamos nos posicionar ao lado de Lefebvre (2003) quando o autor sugere
que a sociedade atual (alienada, reificada) caracteriza-se pelo predomnio do
nvel G, das relaes abstratas de mercado e de dominao estatista em
detrimento do vivido, da ordem distante em detrimento da ordem prxima. A
importncia da questo da escala, e os riscos a ela associados, devero estar
presentes na exposio que se segue53.
O desenvolvimento da acumulao capitalista na produo do ambiente
construdo urbano deve incluir, conforme j assinalado no incio do texto, uma
idia de desenvolvimento desigual que se manifesta na escala local54. A
construo de uma teoria do uso do solo urbano em que esteja presente uma
noo do dinamismo com que o capital constri e destri paisagens urbanas e
as valorizaes e desvalorizaes a que esto sujeitos os fragmentos da
metrpole um desafio importante para o pensamento sobre a cidade
enfrentado, em anos recentes, por alguns autores55. Ainda assim, muitos
problemas persistem. A elaborao de tal teoria permitiria no apenas superar

53

Essa questo tem aparecido com muita fora na Geografia Crtica anglo-saxnica, que
ressalta o fato de que a relao entre escalas est sujeita a constantes mudanas. Gough
(2004), por exemplo, destaca que uma mudana de escala que atinge os processos sociais
freqentemente significa uma mudana nas relaes de classe. Brenner (2000, p. 361), em
seu artigo cujo propsito central debater a questo da escala luz da obra de Henri
Lefebvre, diz que a problemtica da escala geogrfica e sua produo social tornou-se
central para a teoria urbana crtica no atual perodo de reestruturao global. Traduo
nossa. Sobre a relao entre ordem prxima e ordem distante, cf. tambm Lefebvre (2002, p.
12-3).
54
O trecho a seguir, retirado de Neil Smith (1996, p. 86-7), descreve alguns dos resultados, na
escala urbana, produzidos pelo desenvolvimento desigual, especialmente nos anos recentes:
Uneven development at the urban scale () brought not only gentrification in the narrowest
sense but the whole new gamut of restructurings: condominium conversions, office
construction, recreational and service expansion, massive redevelopment, projects to build
hotels, plazas, restaurants, tourist arcades and so on. Traduo nossa: O desenvolvimento
desigual na escala local trouxe consigo no apenas a gentrificao em sentido estrito, mas
toda uma nova gama de reestruturaes: converses de estruturas antigas em condomnios,
construo de torres de escritrios, expanso do setor de servios e entretenimento,
redesenvolvimento em escala ampliada, projetos para a construo de hotis, centros
comerciais, restaurantes, galerias para turistas, etc.
55
Cf. Harvey (1978; 1989; 1999); Smith (1996);

47

a fico sobre a qual se assenta a teoria neoclssica do uso do solo qual

seja, a de um mercado de terras em equilbrio que alocaria racionalmente os
usos do solo mas tambm apontar o momento crtico do processo de
produo e reproduo das metrpoles, que residiria, em grande medida, na
reiterao das periferias como impossibilidade da centralidade para todos
numa cidade refm da lgica mercantil.
A constituio da metrpole a partir dos movimentos dinmicos
colocados pela acumulao um processo complexo e intricado, no
facilmente discernvel primeira vista. A produo capitalista do ambiente
construdo desdobra-se produzindo uma paisagem desigual que resulta, em
grande parte, da operao de fronteiras de acumulao. Essas fronteiras
podem ser entendidas como reas da cidade que, se antes no se
encontravam no centro dos interesses do capital imobilirio, passam a atrair os
investidores por representar uma possibilidade de investimento lucrativo
possibilidade colocada, em primeiro lugar, pela apropriao privada do
potencial de renda da terra disponvel em uma rea. As consideraes de
Csar Santos, que utiliza, sua maneira, o conceito de territrio-reserva
presente em Rosa Tello, so pertinentes a esse respeito:
O mecanismo de valorizao capitalista que passa pelo imobilirio
conta com a disponibilizao recorrente de espaos para
investimentos que, por uma somatria de fatores como custos,
rentabilidade e riscos, recai sempre sobre um territrio restrito dentro
da cidade. Como se trata de um processo reiterado de liberao de
espao a cada nova rodada de investimentos, os mesmos territrios
entram diversas vezes, com possibilidades, ordenaes, funes e
significados diferentes, nos mecanismos de valorizao do imobilirio.
Para que um mesmo espao, j desgastado ou sobrecarregado no
mercado especulativo, retorne sob a forma de ativo imobilirio
preciso que haja antes uma desvalorizao dos ativos representados
por esse mesmo espao. Como esse processo se d no tempo em
que os capitais migram de um espao j saturado para um mais
promissor em termos de rentabilidade e segurana, at que ele
retorne ao territrio de origem, um tempo de espera coloca,
justamente, esse territrio abandonado (pelos capitais)
desvalorizado, portanto na condio de um territrio-reserva;
condio essa que somente abandonar quando novos investimentos
macios de capital chegarem a na expectativa de uma promissora
valorizao. () Investidores, em conjunto, direcionam, num dado
momento, uma grande monta de recursos para lugares definidos
segundo os patamares de rentabilidade ofertados. No entanto, a
mobilidade dos investimentos financeiros, quando aplicada na base
dos valores imobilirios, produz toda uma sorte de incertezas e
instabilidades decorrentes da volatilidade desses capitais. Assim
como h uma chegada macia de investimentos, num dado momento,

48

para um determinado lugar, h uma fuga na mesma velocidade ou

numa velocidade ainda maior para novos espaos mais
promissores (SANTOS, C., 2006, p. 120-1).

O trecho abaixo de Neil Smith complementa as idias j discutidas:

The logic of uneven development is that the development of one area
creates barriers to further development, thus leading to an
underdevelopment that in turn creates opportunities for a new phase
of development. Geographically, this leads to the possibility of what
we might call a locational seesaw: the successive development,
underdevelopment and redevelopment of given areas as capital jumps
from one place to another, then back again, both creating and
56
destroying its own opportunities for development (SMITH, 1996, p.
88).

Essas fronteiras urbanas, incessantemente construdas e destrudas,

como bem observou Santos no trecho supracitado, podem resultar da operao
do que Neil Smith denominou rent gap, que seria um diferencial entre a renda
da terra extrada em um momento dado e aquela que seria passvel de ser
extrada uma vez que se instalasse, na rea em vista, o melhor uso do solo. O
rent gap, ento, seria um indicativo das possibilidades de valorizao, atravs
da apropriao da renda da terra, disposio do capital em determinada rea
da cidade. Ao observamos o desenvolvimento urbano recente em algumas
cidades brasileiras, no difcil visualizar a operao de rent gaps em reas
pericentrais e o ressurgimento de investimentos que conferiram novo sentido a
essas reas57.
Essa forma de manifestao da fronteira permite-nos compreender o
fato de que

o desenvolvimento

do

capitalismo

na

cidade

recoloca

permanentemente seus prprios pressupostos, ou seja, produz e reproduz

novas fronteiras, engendrando ciclos de investimento imobilirio concentrados
56

57

A lgica do desenvolvimento desigual diz que o desenvolvimento de uma rea cria barreiras
para o desenvolvimento subseqente dessa mesma rea, conduzindo, portanto, a um
subdesenvolvimento que, por sua vez, cria as oportunidades para uma nova fase de
desenvolvimento. Geograficamente, isso conduz possibilidade do que podemos chamar
vaivm locacional: o desenvolvimento, subdesenvolvimento e redesenvolvimento
sucessivos de determinadas reas medida que o capital salta de um lugar para o outro e
de volta, criando e destruindo suas prprias oportunidades de desenvolvimento. Traduo
nossa.
importante observar que a operao do rent gap, fruto de um descompasso entre a renda
da terra efetiva e a potencial, est associada, em muitos casos, a reas centrais, e foi para
a compreenso da revalorizao destas reas que Neil Smith dedicou sua teoria. Ainda
assim, seria incorreto afirmar que o rent gap opera somente nessas reas, e isso o prprio
autor destaca em vrios momentos.

49

no tempo e no espao58. Assim, uma mesma rea pode, depois de um perodo

longo de desinvestimento, ser reincorporada ao circuito da acumulao de
capital, produzindo uma nova centralidade dos investimentos. Mas a fronteira
tambm pode se manifestar, e aqui de forma mais concreta, na incorporao
de reas anteriormente rurais ao tecido urbano. No se trata de afirmar que
nesse caso no exista um rent gap, mas o fato de que existe aqui uma
mudana de uso to marcada que coloca o problema de outra forma. Deve-se
atentar, contudo, para o fundamento do processo, qual seja, o de que o
capitalismo, tambm na escala local, reproduz-se desigualmente, recolocando
a dialtica centro e periferia, perseguindo novas fronteiras que permitam dar
continuidade reproduo ampliada do capital e inserindo, destarte, na
espacialidade urbana uma racionalidade tcnica e formal abstrata que
fragmenta e homogeneza o espao da vida. A constituio de fronteiras
urbanas, ento, revela-se um processo repleto de derivaes que atingem
diretamente a vida cotidiana, impondo constrangimentos mltiplos s
possibilidades de apropriao do espao e, portanto, desencadeando
reivindicaes e lutas sociais, polticas que podem atingir um grau maior ou
menor de conscincia. Da que Smith observe que do ponto de vista dos
moradores da classe trabalhadora e de suas comunidades (...) a fronteira
urbana mais diretamente poltica do que econmica (SMITH, 2007, p. 29).
A formao de relevos econmicos identificveis na paisagem da
metrpole gacha coloca-nos, portanto, o desafio de encontrar a maneira como
opera essa dinmica intricada na produo do espao de Porto Alegre. Ainda
que seus limites sejam mais acanhados quando comparada com as cidades de
So Paulo e Rio de Janeiro, a metrpole gacha possui um mercado imobilirio
suficientemente desenvolvido para permitir-nos aventar a hiptese de que
tambm nessa cidade se constituem estratgias imobilirias que prezam pela
diversificao (espacial, social, etc) dos investimentos na cidade como sada
para minimizar riscos, exatamente como Volochko (2007) identificou para o
caso da metrpole paulista. Alm disso, como prprio do mercado residencial
58

Sobre isso, Neil Smith (1996, p. 61) diz: A theory of gentrification will need to explain the
historical process of capital devalorization in the inner city and the precise way in which this
devalorization produces the possibility of profitable reinvestment. Traduo: Uma teoria da
gentrificao precisar explicar o processo histrico de desvalorizao do capital nas reas
centrais e a maneira precisa pela qual essa desvalorizao produz a possibilidade do
reinvestimento lucrativo. Traduo nossa. Grifo do autor.

50

das metrpoles, a busca por inovaes traz conseqncias desestabilizadoras

para a estruturao urbana que devem ser devidamente analisadas e
colocadas em contexto. Esse aspecto da inovao ressaltado por Abramo
(2007), que utiliza-se de um aparato conceitual fundamentalmente keynesiano
para uma crtica da teoria do uso do solo urbano preconizada pela economia
urbana neoclssica o que o autor denomina sntese espacial neoclssica59.
O destaque sobre os efeitos desestabilizadores da inovao tambm pode ser
encontrado em Harvey (1999), sobretudo em sua discusso sobre a circulao
do capital fixo, embora suas preocupaes no estejam direcionadas
exclusivamente para o contexto do mercado imobilirio urbano. So essas
questes que procuraremos identificar neste e no prximo captulo, atentando
para essas estratgias empresariais como condies sine qua non para que o
capital imobilirio evite incorrer em desvalorizaes.
A elucidao da dinmica recente do mercado imobilirio da cidade
requer um recuo no tempo para encontrar alguns dos fundamentos, latentes no
perodo considerado, que constituem o momento atual. Embora fundada j no
sculo XVIII, a centralizao poltica e, sobretudo, econmica do Estado na
cidade de Porto Alegre ganha impulso somente em fins do sculo XIX, quando
h um redirecionamento dos investimentos, antes destinados atividade
comercial, para a atividade industrial e para a especulao fundiria, com a
formao de companhias de loteamento como a Companhia Predial e Agrcola,
que teve praticamente o monoplio da comercializao de terrenos na capital
entre 1900 e 1920 (STROHAECKER, 2005). Essas companhias de loteamento
tinham estratgias elaboradas de valorizao de seus terrenos, entre as quais
se destacava a compra de aes de companhias de servios pblicos
(transporte, saneamento) com o objetivo de pressionar essas empresas a
estenderem seus servios s reas loteadas (STROHAECKER, 2005). Os
principais acionistas da Cia. Predial e Agrcola, por exemplo, dispunham de
cargos importantes no setor pblico e no setor privado, o que facilitava o

59

Alguns dos conceitos utilizados por Pedro Abramo (2007), embora derivando de uma
orientao terico-metodolgica diferente daquela utilizada nesse trabalho, podem contribuir
para um melhor entendimento das valorizaes/desvalorizaes que organizam/estruturam
a produo do espao urbano sob o capitalismo.

51

sucesso de suas estratgias de valorizao (ver Tabela 1)60. A essas aes

somavam-se as limitadas exigncias feitas pelo poder pblico para a criao de
loteamentos, o que garantia uma considervel rentabilidade aos negcios. O
surgimento das companhias de loteamento significou uma inflexo importante
na dinmica do mercado de terras local, fazendo desaparecer do cenrio a
figura do proprietrio de terras isolado (STROHAECKER, 2005, p. 5).
Multiplica-se, com o advento das companhias de loteamento, o poder do capital
imobilirio de ditar os rumos da urbanizao da capital gacha de forma a
servir seus interesses.
Tabela 1 Cargos pblicos e privados dos acionistas da Cia. Predial e Agrcola.

Principais
da

Cia

acionistas Cargos
Predial

no

setor Cargos

e privado

no

setor

pblico

Agrcola
Manoel Py

Possidnio
Cunha Jr.

Mncio

Jos Luiz
Azevedo

Moura

-Diretor da Cia. Hidrulica

Porto Alegrense
-Diretor da Cia. Carris
Porto Alegrense (bondes)
da -Presidente da Cia. Fora
e Luz
- Presidente da Cia.
Telefnica Rio-grandense

-Deputado estadual por 4

mandatos (1893-1909)
-Deputado Federal
- Secretrio Estadual da
Fazenda e de Obras
Pblicas
-Deputado estadual
-Deputado federal

de -Diretor-gerente da Cia.
Territorial Porto-alegrense
-Diretor da Cia. Hidrulica
Porto-alegrense
-Diretor-secretrio da Cia.
Carris Porto-alegrense

Fonte: Strohaecker (2005).

Com o processo de industrializao e a complexificao social dele

resultante, o poder pblico passou a se preocupar mais em investir em infraestrutura para equipar a rea central cidade, abrindo avenidas e instalando
redes de bondes eltricos e iluminao, sobretudo durante as administraes
de Otvio Rocha (1924-1928) e Alberto Bins (1928-1937). Esse processo
60

O caso de So Paulo no final do sculo XIX e incio do sculo XX, descrito em Botelho
(2007, cap. 5) assemelha-se bastante ao que Strohaecker (2005) identificou para Porto
Alegre, em termos de estratgias utilizadas para a valorizao do solo urbano. Ver Gottdiener
(1994, cap. 6) para a mescla de interesses pblicos e privados que se fusionam para
defender os interesses do setor imobilirio.

52

acarretou na expulso das camadas de mais baixa renda da rea central da

cidade, atravs da cobrana de imposto sobre os imveis que agora seriam
classificados por localizao (urbana, suburbana), densidade (nmero de
pavimentos) e tipologia (cortios, de madeira, etc) (STROHAECKER, 2005).
Essa modernizao da infra-estrutura e da taxao foi
[...] acompanhad[a] de uma campanha de saneamento moral do
centro da cidade, com o combate prostituio, mendicncia, ao
jogo, ao alcoolismo, bem como s habitaes populares (cortios,
pores e penses populares). Com efeito, a abertura da avenida
Borges [de Medeiros] e da avenida 24 de maio ([atual] Otvio Rocha)
visava reurbanizar reas do centro onde se concentravam
tradicionalmente becos, cortios e outras formas de habitao
(MONTEIRO, 2004, p. 55).

O desenvolvimento da industrializao e das atividades comerciais e,

por conseguinte, da diviso do trabalho em Porto Alegre, somados ao
desenvolvimento dos transportes intra-urbanos, permite-nos verificar o ainda
incipiente processo de imploso-exploso da cidade (LEFEBVRE, 2003) em
meados da dcada de 1920. As camadas populares, deslocadas do centro da
cidade pelas polticas de embelezamento e enobrecimento, passam a se
localizar nos bairros mais ao norte, prximos rea industrial da cidade na
poca (Navegantes). Essas reas ainda dispunham de pouca infra-estrutura e,
em muitos locais, estavam sujeitas a enchentes. A elite local (industrial e
comercial), por outro lado, desloca-se para leste acompanhando a rea mais
elevada da topografia da cidade denominada Crista da Matriz, ocupando,
inicialmente, as reas mais altas da rua Duque de Caxias, a Av. Independncia
e o atual bairro Moinhos de Vento. A rea central, por sua vez, passa a abrigar
as atividades comerciais e administrativas da cidade, o que evidencia um
processo de especializao funcional das reas/bairros.
Na dcada de 30, face ao crescimento da cidade nas direes norte, sul
(orla do Guaba) e leste (surgimento de bairros como Petrpolis e Mont Serrat),
surge a necessidade de instrumentos de coordenao das aes de
ordenamento do espao. Esboa-se um plano diretor na dcada de 30 atravs
dos arquitetos Edvaldo Paiva e Luiz Arthur Ubatuba de Farias, mas foi somente
nos anos 40 que apareceu o primeiro Plano Diretor, cuja preocupao central

53

residia na abertura de grandes vias para a circulao. Para a efetivao do

plano, foi
(...) necessrio demolir toda uma parte do centro da cidade composta
de antigos casares no estilo colonial, alm de um conjunto de
habitaes populares. Essas demolies terminaram por causar uma
reduo no nmero de habitaes disponveis no centro da cidade,
gerando uma inflao nos aluguis e a migrao dos grupos de baixa
renda para reas mais distantes do centro da cidade (MONTEIRO,
2004, p. 57)

O crescimento da mecanizao e da concentrao fundiria no campo, a

partir dos anos 50, provocou um xodo rural de grandes propores, trazendo
para a cidade uma massa de populao que, no encontrando empregos,
incharam as periferias de Porto Alegre. Consolida-se, a partir desse perodo, o
processo de metropolizao da capital gacha, resultando em crescimento
acelerado da populao (Grfico 1; Figura 1) e a conseqente exploso da
cidade em periferias e arrabaldes com reduzida infra-estrutura de iluminao,
esgoto e gua encanada. Paralelamente, o iderio de uma cidade moderna se
difunde com a construo do aeroporto Salgado Filho, a verticalizao da rea
central e a abertura de avenidas cada vez mais imponentes. Nesse contexto,
elabora-se o Plano Diretor de 1959, mais complexo e abrangente do que o de
1943 em seus dispositivos de uso e regulao do solo urbano e planejamento

Nmero de habitantes

da expanso da cidade61.

1.600.000
1.400.000
1.200.000
1.000.000
800.000
600.000
400.000
200.000
0

Ano
Grfico 1 Evoluo da populao residente em Porto Alegre
(1890-2006). Fonte: IBGE.
61

Uma interessante descrio da evoluo da cidade de Porto Alegre e de sua organizao

espacial na dcada de 1950 pode ser encontrada em Roche (1966). Um livro mais recente
seria o de Souza & Mller (2007).

54

Figura 1 Evoluo urbana do municpio de Porto Alegre. Fonte: BIEV (Banco de

Imagens e Efeitos Visuais da UFRGS)

55

A evoluo do mercado de terras conduziu a uma concentrao

progressiva das terras urbanas nas mos de poucas empresas. Entre 1930 e
1980, destacou-se a empresa Schilling & Kuss Ltda., fundada por
descendentes de imigrantes alemes originrios do setor do comrcio,
posteriormente adquirida pela Mquinas Condor S.A. Essa empresa teve um
papel extremamente importante no loteamento de bairros hoje caracterizados
por uma ocupao de classe mdia e alta no que consideramos o eixo leste,
como Petrpolis, Bela Vista, Chcara das Pedras e Trs Figueiras os dois
ltimos adjacentes ao Shopping Center Iguatemi (STROHAECKER, 2005).
Nos anos 70, sob a administrao de Thompson Flores, Porto Alegre
assistiu a mais uma rodada de modernizao de sua infra-estrutura viria, com
o alargamento de avenidas, construo de tneis e viadutos e destruio de
prdios de carter histrico. Consuma-se nesse perodo, com a industrializao
mais intensiva, o processo de exploso da cidade, de transmutao da cidade
em metrpole, cujos contedos essenciais se desencontram e mesmo se
opem com aqueles que definiam a cidade. Para Lefebvre, que comenta
esse processo de envergadura inigualvel na histria das sociedades,
[...] something strange and wonderful was [...] taking place [...]: the
non-city and the anti-city would conquer the city, penetrate it, break it
apart, and in so doing extending it immeasurably, bringing about the
urbanization of society and the growth of the urban fabric that covered
what was left of the city prior to the arrival of industry (LEFEBVRE,
62
2003, p. 13-4) .

Isso significou uma

[] tremendous concentration (of people, activities, wealth, goods,
objects, instruments, means and thought) of urban reality and the
immense explosion, the projection of numerous, disjunct fragments
(peripheries, suburbs, vacation homes, sattelite towns) into space
63
(LEFEBVRE, 2003, p. 14) .

A transformao da cidade em metrpole, que se efetiva entre 1960 e

1970 para o caso da capital gacha, define os novos contedos do processo de
62

[] algo estranho e extraordinrio estava ocorrendo: a no-cidade e a anti-cidade estavam

penetrando na cidade, despedaando-a, e ao faz-lo, estendendo-a desmesuradamente,
acarretando a urbanizao da sociedade e o crescimento do tecido urbano que cobriu o que
sobrara da cidade anterior chegada da indstria. Traduo nossa.
63
[] enorme concentrao (de pessoas, atividades, riqueza, bens, objetos, instrumentos,
meios e pensamento) da realidade urbana e a imensa exploso, a projeo de numerosos
fragmentos apartados (periferias, subrbios, segundas residncias, cidades-satlite) no
espao. Traduo nossa.

56

urbanizao, o que significa que os problemas definidores da metrpole devem

ser tratados sem respeito aos limites institucionais que fragmentam o espao
da metrpole em um conjunto de unidades territoriais de poder poltico e
administrativo.
Uma apreciao do comportamento da indstria imobiliria nesse
perodo revela-se bastante complicada, visto a escassez de informaes mais
especficas sobre o setor. Contudo, acreditamos ser possvel ter alguma idia
do que se passava no que tange ao setor habitacional se atentarmos para
algumas mudanas concernentes s polticas habitacionais e ao cenrio
macroeconmico do Brasil. Essas mudanas permitem-nos visualizar uma
inflexo importante na oferta imobiliria ocorrida durante os anos 1980 e que,
provavelmente, tenha seguido seu curso durante as dcadas de 1990 e 2000, o
que justifica a digresso.
Pelos motivos j expostos acima qual sejam, o elevado dispndio
necessrio e os nveis baixos de renda de grande parte da populao o setor
de moradia sempre esteve preso necessidade de crdito e de polticas
habitacionais diversas. A universalizao da habitao numa economia
mercantil capitalista parece ser de fato impossvel, mas sem a presena do
Estado na promoo da habitao em suas inmeras formas de intervir o
problema se manifestaria de forma ainda mais acentuada. No inteno,
aqui, resgatar toda a histria das polticas de financiamento habitacional no
Pas, mas compreender como, nos anos recentes, transformaes nas
condies de crdito habitacional imprimiram uma trajetria singular ao
mercado imobilirio que se verificou, em maior ou menor intensidade, nas
principais metrpoles do Brasil.
A entrada em cena do regime militar, em 1964, veio acompanhada da
elaborao de uma poltica habitacional ampla, destinada a ampliar as
condies de aquisio da casa prpria para os setores de renda mdia e
baixa da sociedade e facilitar o acesso ao crdito para as empresas do setor da
construo. Para tanto, foi criado o Banco Nacional da Habitao (BNH), cuja
funo principal era zelar pela correta alocao dos recursos do Sistema
Financeiro da Habitao (SFH) recursos canalizados fundamentalmente do
sistema de poupana e do Fundo de Garantia por Tempo de Servio (FGTS).
Como observa Botelho (2007, p. 110), as polticas de habitao desenvolvidas
57

pelos governos autoritrios possuam uma viso empresarial segundo a qual as

entidades de financiamento deveriam ser auto-sustentveis, o que significa
dizer que exigiam o retorno completo (amortizao, juros e correo monetria)
dos financiamentos concedidos ainda que estivessem previstos subsdios aos
setores de renda mais baixos. Essa postura empresarial logo resultou em
obstculos poltica do BNH, sobretudo devido inadimplncia nos setores de
renda baixa (AZEVEDO, 1996). As Cooperativas Habitacionais (COHABs)
acabaram direcionando suas iniciativas para setores de renda com menor risco
de inadimplncia, enquanto que muitos muturios em dificuldade de quitao
das dvidas venderam seus imveis (AZEVEDO, p. 112-3). Com o passar dos
anos, ficou evidente que todo o SFH havia atendido muito pouco os setores da
populao que mais necessitavam de habitao, que no poderiam contemplar
sua lgica de racionalidade empresarial. Com a crise do incio dos anos 1980,
a lgica sobre a qual se assentava a poltica do BNH veio abaixo:
No final dos anos 70, mas principalmente ao longo da dcada de 80,
os recursos do SFH tornaram-se cada vez mais escassos, devido
crise econmica e ao desemprego observados no perodo. O efeito
dessa crise foi a diminuio do recolhimento do FGTS e dos
depsitos em poupana e o aumento dos saques do FGTS por parte
dos trabalhadores, medida que aumentava o desemprego. Por
outro lado, aumentava tambm o nmero de inadimplentes, j que o
aumento do desemprego desestabilizou o rendimento de muitas
famlias e a inflao aumentou o valor das prestaes corrigidas
(BOTELHO, 2007, p. 118)

Com os problemas se acumulando, o BNH extinto em 1986, seus

recursos sendo repassados s caixas econmicas. Os efeitos desse colapso
sobre os mercados imobilirios das metrpoles, e mais especificamente sobre
o de Porto Alegre, so sentidos imediatamente. Depois de um crescimento
observado em fins da dcada de 1970 e incio da dcada de 1980, sobretudo
em funo de facilitao de acesso ao crdito, os mercados imobilirios de So
Paulo, Rio de Janeiro e Porto Alegre experimentaram um declnio significativo
nas variveis de preo mdio/m e nmero de lanamentos64. A deteriorao
dos salrios, o aumento na taxa de juros e declnio no nmero de
financiamentos concedidos atravs do SFH, e o aumento da taxa de
desemprego estiveram entre as razes desse declnio sbito e acentuado dos
64

Cf. Ferraz Filho (1996).

58

lanamentos de imveis na capital gacha, que, de uma cifra de 9385 unidades

lanadas em 1982, despencou para 1691 unidades lanadas em 1989 (Grfico
2). Ainda que tenha havido uma recuperao econmica durante a dcada, o
declnio nos financiamentos da casa prpria e a instabilidade econmica
permanente no permitiram uma recuperao da atividade imobiliria no
perodo.

10000
9000
8000
7000
6000
5000
4000
3000
2000
1000
0
1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989
Grfico 2 Unidades lanadas no mercado imobilirio de
Porto Alegre durante a dcada de 1980. Fonte: Rovatti (1990).

Mais importante do que a simples constatao de um declnio da

atividade setorial durante a dcada de 1980, contudo, seria observar uma
transformao importante no perfil da oferta. O que se pode verificar, ao
atentarmos para o perfil da oferta na dcada, que, prejudicados pelo declnio
da demanda solvvel em virtude da deteriorao nas condies econmicas e
de financiamento imobilirio, os capitalistas do setor restringiram a oferta
imobiliria aos setores de renda mais alta, em condies de arcar com o custo
elevado desta mercadoria sem recorrer ou recorrendo em menor grau ao
crdito. assim que pode ser explicado o aumento na rea mdia dos
lanamentos imobilirios (Grfico 3), no preo mdio das unidades a partir de
1985 e a alterao substancial na tipologia ofertada que resultou em uma
predominncia dos apartamentos de 3 dormitrios e coberturas (Grfico 4).

59

200
180
160
140
120
100
80
60
40
20
0
1982

1983

1984

1985

1986

1987

1988

1989

Grfico 3 rea mdia dos imveis ofertados em Porto Alegre

(em m) na dcada de 1980.
Fonte: Rovatti (1990)

100%
90%
80%
70%
60%

3D/CDB

50%
40%

2D

30%

JK/1D

20%
10%
0%
1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989
Grfico 4 Tipologia da oferta imobiliria em Porto Alegre na
dcada de 1980
Fonte: Rovatti (1990).

Os efeitos dessa alterao na capacidade da demanda solvvel e, por

conseguinte, na tipologia e na rea mdia dos imveis, se fizeram sentir,
tambm, na distribuio espacial da oferta. A restrio da oferta imobiliria aos
setores de renda mais elevada se traduziu, espacialmente, na concentrao da
oferta nos bairros mais valorizados da cidade que, em termos gerais, no se
alteraram tanto entre 1980 e os dias de hoje localizam-se, ainda, partindo do
centro na direo leste e na direo sul (ROVATTI, 1990; ROVATTI, 1996).
A recuperao no desempenho do mercado imobilirio da capital gacha
tardou a aconteceu. Embora haja uma lacuna de dados relativos a lanamentos
60

e vendas no mercado imobilirio entre os anos de 1990 e 199365, ao

observamos a srie histrica de unidades lanadas e unidades vendidas no
mercado imobilirio de Porto Alegre a partir de 1994 (Grfico 5), constatamos
que os patamares do incio dos anos 1980 (9385 unidades lanadas em 1982)
ainda no foram atingidos. A observao do Grfico 5 permite-nos constatar a
continuidade, at 2005, de patamares baixos de lanamentos e vendas de
unidades no mercado imobilirio, com um leve aumento dos nmero a partir de
1998. Somente em 2006 que se verifica um incremento substancial de
unidades lanadas, representando um aumento superior a 100% em relao ao
ano anterior. Esse dado corroborado com aquele da velocidade de vendas no
mercado imobilirio, apresentado no Grfico 6. Acreditamos que condies
renovadas de financiamento imobilirio ampliao dos prazos, diminuio dos
juros, etc estejam por trs de um recrudescimento da atividade do setor, que,
alm do mais, se verificou em vrias capitais brasileiras. Retornaremos a esse
ponto mais adiante. Primeiramente, tentaremos identificar, atravs do recurso a
alguns dados, certos padres de localizao espacial dos investimentos
recentes da indstria imobiliria em Porto Alegre, atentando para a
configurao espacial resultante e para possveis cenrios futuros.

5000

Nmero de unidades

4500
4000
3500
3000
2500

Lanamentos

2000

Vendas

1500
1000
500
0
1994

1996

1998

2000

2002

2004

2006

Grfico 5 Nmero de lanamentos e nmero de vendas no mercado imobilirio de

Porto Alegre 1994-2006
Fonte: Sinduscon/RS
65

A empresa Avalien, que realizava pesquisas do mercado imobilirio nos anos 1980, deixou
de desempenhar essa funo em 1990, deixando uma lacuna em termos de levantamentos e
pesquisas do mercado local. Essa lacuna foi aos poucos sendo preenchida pelas pesquisas
desenvolvidas pelo Sindicato da Construo Civil (Sinduscon) do Rio Grande do Sul.

61

14
12
10
8
6
4
2
0
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

Grfico 6 Velocidade mdia anual de venda no mercado imobilirio

de Porto Alegre (%)
Fonte: Sinduscon/RS

Conforme j havamos mencionado, a configurao espacial da capital

gacha permite que identifiquemos um padro segundo o qual as classes de
renda mais elevada se deslocaram em dois sentidos, partindo do Centro: em
direo a leste seguindo as reas mais elevadas da cidade e em direo ao sul
ao longo da borda do Lago Guaba. no interior desses dois eixos que se
encontram as maiores possibilidades de valorizao ao capital imobilirio. De
fato, ainda que o preo da terra seja elevado nesses bairros, e portanto o custo
da incorporao, a existncia de uma demanda solvvel permanente permite
que os capitalistas do setor imobilirio estejam constantemente oferecendo
novos produtos para atender a essa demanda. A pergunta que fica, e que
procuraremos responder em certa medida, a seguinte: se, como j
constatamos, depois do declnio do BNH a oferta imobiliria se concentrou nas
faixas de renda mais elevada, como possvel a reiterada oferta de imveis
para o mesmo setor de renda, sem que tenha havido um aumento de
populao ou um crescimento substancial das classes mais abastadas?
Procuraremos responder a essa questo aos poucos, sem a pretenso de
encontrar uma soluo definitiva.
Por ora, o objetivo identificar essa configurao espacial j
mencionada. Para isso apresentamos os mapas 2, 3 e 4 abaixo. O Mapa 2
representa a renda mdia dos responsveis pelo domiclio dos 78 bairros de
62

Porto Alegre em 2000, de acordo com o Censo Demogrfico do IBGE. Nesse

mapa, verificamos uma importante concentrao de bairros caracterizados
como de renda mdia-alta (superior a 16 salrios mnimos, representados na
cor mais escura) na rea central (centro-leste) so eles Petrpolis, Bela Vista,
Independncia, Moinhos de Vento, Mont Serrat, Trs Figueiras, Rio Branco,
Chcara das Pedras, Farroupilha, Boa Vista e Higienpolis , um bairro no que
se costuma denominar zona norte o bairro Jardim Lindia e trs bairros na
zona Sul Vila Assuno, Pedra Redonda e Ipanema. O Mapa 4 destaca os
bairros cuja renda mdia mensal dos responsveis pelo domiclio supera 20
salrios mnimos (restringindo, portanto, ainda mais em relao ao Mapa 2).
Nele verificamos uma concentrao de bairros na rea centro-leste (9 bairros),
um bairro na zona norte e dois bairros na zona sul.
Se observarmos o Mapa 3, que representa o preo mdio de um
apartamento usado de 3 dormitrios em Porto Alegre, verificamos uma
semelhana bastante marcada com o Mapa 2. Observa-se, no Mapa 3, que os
bairros cujo preo mdio do apartamento de 3 dormitrios supera R$ 250 mil
(rea mais escura) so quase os mesmos cuja renda familiar supera os 16
salrios mnimos. So eles: Independncia, Moinhos de Vento, Rio Branco,
Bela Vista, Petrpolis, Mont Serrat, Auxiliadora, Trs Figueiras, Boa Vista,
Higienpolis e Tristeza66.
Um outro mapa pode nos ajudar a corroborar com o padro espacial
encontrado nos mapas anteriores. O Mapa 5 diz respeito porcentagem dos
imveis novos ofertados em 2007 que se situam na faixa acima de R$ 300 mil.
Nesse mapa, quanto mais escuro um bairro, maior a porcentagem da oferta
que se situa na faixa de valor superior a 300 mil reais. Tambm nesse mapa o
destaque fica para os bairros situados na regio centro-leste e para dois bairros
na zona sul. A Tabela 2, abaixo, ajuda a complementar o mapa, apresentando
os 10 bairros cuja oferta de imveis novos tem a caracterstica estar
concentrada em mais de 50% na faixa de valor acima de R$ 300 mil. Desses
66

Deve-se frisar os limites do mapa de preo mdio do apartamento. A amostragem pequena

em um certo nmero de bairros e, por isso, pode levar a algumas distores, sobretudo
porque, em determinado ano, a tipologia da oferta (metragem superior ou inferior, padro da
construo) pode distorcer para cima ou para baixo o valor mdio dos apartamentos por
bairro, problema que seria reduzido caso tivssemos obtido dados relativos ao preo mdio
do metro quadrado. A ausncia desse tipo de oferta para certos bairros (por exemplo, Vila
Assuno), alm disso, impede uma apreciao mais rigorosa do preo mdio da terra.

63

10 bairros, 3 circundam a rea do Shopping Iguatemi (Trs Figueiras, Passo da

Areia e Boa Vista), que, segundo a hiptese a ser desenvolvida nesse trabalho,
tem induzido a valorizao imobiliria na direo leste, expandindo o eixo de
valorizao j consolidada identificado nos mapas 3 e 4.
Tabela 2 Porcentagem da oferta acima de 300 mil reais 2007.

Porcentagem da oferta de
imveis novos situada na
faixa superior a R$ 300 mil

Moinhos de Vento

90,5

Rendimento mdio
dos responsveis
pelo domiclio em SM
2000
29,33

Trs Figueiras

81,5

37,00

Vila Assuno

77,1

27,74

Boa Vista

71,0

25,76

Bela Vista

67,8

34,68

Passo da Areia

66,6

9,96

Rio Branco

58,4

20,50

Petrpolis

55,7

20,37

Ipanema

51,7

16,94

Santa Teresa

50,0

5,78

Bairro

Fonte: Sinduscon/RS e IBGE.

O cotejo com os dados de rendimento mdio mensal surpreende em

dois casos, pela discrepncia entre uma oferta de alto padro e uma renda
mdia familiar mdia-baixa registrada 2000: no do bairro Passo da Areia e no
do bairro Santa Teresa. No ltimo caso, a oferta de casas de alto padro indica
uma tendncia valorizao do eixo que identificamos como Sul, mas de
maneira mais tmida. A renda mdia familiar baixa, aqui, se explica pela
existncia de reas de favela na encosta do morro Santa Teresa. O caso do
Passo da Areia diferente. Trata-se de um bairro que, de longa data,
ocupado por uma populao de renda mdia e mdia-baixa, como evidencia a
pesquisa de renda mdia relativa ao ano 200067. O fato de que o bairro tem
abrigado investimentos destinados a uma demanda nitidamente situada nos
estratos de renda mais elevados aponta para a formao de uma nova
67

At certa data, como atesta a descrio da cidade feita por Jean Roche (1953), o bairro
Passo da Areia foi de residncia operria.

64

centralidade de valorizao imobiliria, possvel em virtude da existncia

provvel de um rent gap diferena entre a renda da terra atual e a potencial
na rea situada ao norte do shopping Iguatemi. A valorizao dos bairros
Passo da Areia e Cristo Redentor recebeu ateno do principal jornal local
(Zero Hora). J em 2004, reportagem do jornal relatava uma valorizao no
Cristo Redentor da ordem de 15% entre 2003 e 2004, tendo como referncia o
preo dos aluguis68. Sobre o bairro Passo da Areia, reportagem de 2007
destaca a acelerao nas vendas no bairro, o que colocou o bairro entre os que
tm maior nmero de unidades vendidas69. Entretanto, esse movimento de
transformao do bairro Passo da Areia e de outros situados a norte e leste
do Iguatemi, como Cristo Redentor e Vila Ipiranga s poder ser devidamente
observado nos prximos anos, com um aumento da renda mdia familiar do
local e uma alterao na tipologia do estoque residencial.

68
69

Zero Hora, Caderno Imveis, 23/05/2004.

Zero Hora, ZH Lindia, 21/06/2007.

65

Mapa 2 Rendimento mensal mdio dos responsveis pelo domiclio em Porto Alegre (2000).

66

Mapa 3 Preo mdio, em reais, de um apartamento (usado) de 3 dormitrios em

Porto Alegre.

67

Mapa 4 Bairros de rendimento familiar superior em Porto Alegre.

68

Mapa 5 Porcentagem de imveis novos acima de R$ 300 mil em Porto Alegre/RS.

69

A hiptese de que existe uma nova fronteira urbana (centralidade

imobiliria em vias de efetivao) no entorno do shopping Iguatemi, sobretudo
nos bairros de Passo da Areia e Vila Ipiranga (comercializado, em sua parte
adjacente ao Iguatemi, como Jardim Europa), ainda pouco valorizados, ganha
suporte quando observamos, tambm, a distribuio espacial das ofertas de
muito valor (acima de R$ 705 mil reais)70, apresentada no Grfico 7 sempre
atentando, obviamente, para os limites de uma amostragem relativa a um ano.
O que o grfico mostra que cinco bairros Bela Vista, Passo da Areia, Rio
Branco, Trs Figueiras e Petrpolis concentram a quase totalidade das
ofertas de maior valor. Desses cinco bairros, somente o Passo da Areia no se
encontra situado entre os de renda mais alta identificados anteriormente. Alm
disso, o preo do apartamento usado de 3 dormitrios tambm menor a do
que em outros bairros mais tradicionais. A ausncia do bairro Vila Ipiranga,
onde constariam as ofertas do Jardim Europa, deve-se, provavelmente, ao
perodo do levantamento (incio de 2007), quando ainda no havia iniciado a
comercializao dos apartamentos de valor mais elevado no novo bairro
projetado.

Bela Vista
Passo da Areia
Rio Branco
Trs Figueiras
Petrpolis
Outros

Grfico 7 Distribuio das ofertas acima de R$ 705 mil em 2007

Fonte: Sinduscon/RS

70

Procuramos nos ater escala de valores estabelecida pelo Censo do Mercado Imobilirio do
Sinduscon. Na publicao referente ao ano de 2007, a oferta de imveis novos est dividida
em 11 faixas de valor. Tomamos aqui as duas faixas de valor superiores (de 705 a 935 mil e
acima de 935 mil) para construir o grfico.

70

Com todas as ressalvas necessrias, que explicitaremos a seguir,

convm apresentar outro dado representativo da oferta imobiliria. A Tabela 3
lista o nmero mdio de unidades por empreendimento em 2006 e 2007. Esse
dado importante visto que nmeros mais elevados indicam a presena de
empreendimentos de maior porte, geralmente ofertados por construtoras de
ponta. Os dados, contudo, podem sofrer distores, visto que estamos diante
de uma relao entre unidades novas em oferta e empreendimentos novos
em oferta. Pode acontecer, ento, que certos empreendimentos novos tenham
somente 1 unidade em oferta, porque todas as outras j foram vendidas. Isso
distorceria os dados para baixo, ao passo que um empreendimento novo em
que nenhuma unidade foi vendida teria o efeito oposto. Acreditamos que esse
problema possa ser mitigado ao selecionarmos somente os bairros que
apresentaram, em ambos os anos, mais de 100 unidades (apartamentos/casa)
ofertadas. Haveria, ento, um equilbrio semelhante em todos os bairros, o que
autorizaria a comparao: um certo nmero de empreendimentos teriam quase
todas

unidades

vendidas,

outro

porcentual

de

empreendimentos

apresentariam um nmero elevado de ofertas, etc. Obviamente, um bairro em

que se observasse um declnio abrupto das vendas de unidades teria uma
mdia elevada de unidades/empreendimento. Mas esse problema tambm
pode ser contornado quando observamos que todos os bairros selecionados
tiveram um porcentual de velocidade de vendas alto, o que significa que esse
tipo de distoro (um nmero elevado de unidades no vendidas) dificilmente
deve acontecer. Por fim, preciso assinalar que os dados disponveis incluem
unidades residenciais e comerciais. Assim, possvel que a existncia de um
elevado nmero de imveis comerciais ocasione um aumento do nmero
mdio

de

unidades

por

empreendimento

do

bairro,

visto

que

os

empreendimentos comerciais (edifcios de escritrios, centros comerciais, etc)

soem apresentar um nmero elevado de unidades. Por esta razo,
apresentamos, na terceira coluna da Tabela 3, o porcentual de unidades
comerciais em 2007.

71

Tabela 3 Mdia de unidades por empreendimento em 2006 e 2007.

2006

Bairro

2007

Porcentagem de
unidades
comerciais

Bela Vista

6,9

7,1

0%

Centro

27,2

28,6

0%

Chc. das Pedras

27,2

33,2

13,8%

Cristo Redentor

21,5

20,0

0%

Higienpolis

9,6

13,7

6,5%

Jardim Botnico

15,3

18,2

0%

Jardim Itu Sabar*

11,9

12,9

0%

Jardim Lindia

17,9

21,4

28,0%

Menino Deus

16,8

10,2

0%

Mont Serrat

11,6

12,2

0%

Passo da Areia

19,9

24,0

0%

Petrpolis

9,9

8,1

5,0%

Rio Branco

11,3

11,0

0%

Santana

19,1

12,4

0%

Tristeza

12,7

10,4

0%

Fonte: Sinduscon/RS

A Tabela 3 interessante pelo fato de apontar que os bairros situados

nas adjacncias do Shopping Center Iguatemi, marcados em vermelho, esto
entre aqueles com maior mdia de unidades por empreendimento. De fato,
somente o Jardim Lindia e o Centro possuem nmeros de grandeza
semelhante aos trs bairros destacados, sendo que o Jardim Lindia possui
grande proporo do estoque na forma de unidades comerciais. Trata-se,
portanto, de um indicativo importante de que as grandes incorporadoras, que
costumam ofertar empreendimentos de maior porte, tm-se interessado por
investir na rea. Voltaremos adiante questo da atuao das grandes
incorporadoras/construtoras na configurao recente do espao urbano de
Porto Alegre. Retornaremos, tambm, a refletir sobre a valorizao nas
*

Os dados relativos ao Jardim Itu Sabar so, aqui, a soma do que no Censo do Mercado
Imobilirio, do Sinduscon, aparece como Jardim Itu Sabar e Jardim Planalto. Isso se deve ao
fato de, oficialmente, o bairro Jardim Planalto pertencer ao Jardim Itu Sabar.

72

adjacncias do shopping Iguatemi no captulo seguinte, quando exploraremos o

surgimento do projeto Jardim Europa proposto pela incorporadora Goldsztein
S.A.
Para finalizar o captulo, procuraremos interpretar algumas informaes
que julgamos necessrio mapear. A primeira diz respeito densidade de oferta
de imveis novos por bairro institucional. O ndice de densidade de oferta foi
elaborado atravs de um clculo que relaciona o nmero total de unidades
novas em oferta com a rea, em km, do bairro no qual se encontram as
ofertas. Julgamos tratar-se de um procedimento necessrio em virtude da
grande variao, em termos de rea, dos bairros oficiais de Porto Alegre. Essa
variao significativa, por exemplo, para o caso do bairro Petrpolis, que h 7
anos apresenta o maior nmero de unidades ofertadas. Essa informao fica
relativizada uma vez que reconhecemos que o bairro Petrpolis possui uma
rea bem superior a todos os bairros situados em suas adjacncias (Bela Vista,
Trs Figueiras, Santa Ceclia, etc). Em termos de densidade de ofertas,
portanto, o bairro Petrpolis j no se situa como o de maior ndice, ao menos
nos dois anos selecionados.
O primeiro mapa (Mapa 6), ento, espacializa o ndice de densidade de
oferta por bairros relativo ao ano de 2005. Nele observamos o predomnio da
configurao espacial dos mapas anteriores, em que o ndice de ofertas
superior nos bairros dos eixos valorizados centro-leste e sul destaque para os
bairros Petrpolis, Bela Vista, Higienpolis, Moinhos de Vento e Menino Deus,
todos com um ndice superior a 200 ofertas por km. Entretanto, observamos
que certos bairros fora desse eixo mais valorizado tambm apresentam uma
densidade de ofertas significativa. Entre eles, destacaramos os bairros Jardim
Botnico, Santana, Cidade Baixa e, nas proximidades do shopping Iguatemi,
Passo da Areia e Cristo Redentor. Um outro aspecto digno de nota a
existncia de uma oferta relativamente significativa em bairros distantes e de
valor da terra mais baixo como o Sarandi. O segundo mapa de densidade de
ofertas (Mapa 7) refere-se ao ano de 200771. Existem apenas sutis diferenas
entre os dois mapas. Uma primeira diferena remete ao declnio de ofertas no
71

Optamos por deixar como uma lacuna o ano de 2006 pelo fato de que os dados do Censo do
Mercado Imobilirio levantam o total de imveis novos em oferta. Isso significa que, se um
apartamento novo no vendido em um ano, ele constar no Censo de dois anos seguidos.
A separao por dois anos atenua, embora no elimina por completo, esse problema.

73

bairro Moinhos de Vento que, alm de estar entre os mais valorizados da

cidade, talvez seja aquele cuja atratividade simblica mais forte (signo de
status social). Ao que tudo indica, o declnio no nmero de ofertas nesse bairro
deve-se dificuldade de encontrar terrenos passveis de incorporao, uma
vez que o Moinhos de Vento situa-se entre os bairros mais densamente
ocupados, manifestando o fenmeno da raridade do espao (CARLOS, 2001)
no mbito do desenvolvimento da metrpole72. Esse obstculo, somado ao
preo elevado da terra, vem afetando cada vez mais as iniciativas de
investimento do capital imobilirio no eixo mais valorizado da cidade. Um
segundo aspecto a ser salientado a presena mais forte dos bairros Jardim
Botnico e Passo da Areia, ambos apresentando um aumento significativo na
densidade de ofertas. A presena relevante tambm observvel no caso da
Cidade Baixa, com densidade de ofertas acima de 100 unidades por km. Por
fim, verifica-se uma presena mais forte em densidade de ofertas nos bairros
mais afastados. Na Zona Norte, o bairro Anchieta, nas proximidades do
Aeroporto Salgado Filho, e na rea Leste os bairros Passo das Pedras e
Jardim Itu Sabar.
Antes de apresentar a atividade recente das principais incorporadoras e
interpretar as causas das transformaes descritas, caberia apresentar um
mapa (Mapa 8) que espacializa o nmero total de unidades vendidas entre
maro de 2006 e dezembro de 2007. preciso frisar que aqui os dados so
absolutos, ao contrrio do que ocorreu nos mapas 6 e 7, em que os dados so
relativizados pela rea dos bairros. O que observamos um padro diferente
em que, ainda que os bairros de valorizao consolidada continuem com
elevado nmero de vendas, bairros mais afastados desse eixo centralizado
apresentaram um nmero elevado de vendas. Entre os bairros que merecem
destaque esto o Partenon (1044 unidades vendidas), o Passo da Areia (813
unidades vendidas) e o Rubem Berta (558 unidades vendidas). Embora no
tenhamos a discriminao tipolgica das unidades vendidas, acreditamos que o
elevado nmero de vendas nos trs bairros tem origens distintas. O caso do
Partenon deve-se, provavelmente, ao incio das vendas de um grande
72

Nas palavras da autora, o fenmeno da raridade se concretiza pela articulao de trs

elementos indissociveis: a existncia da propriedade privada da terra, a centralidade da rea
e o grau de ocupao (ndice de construo) da rea no conjunto do espao da metrpole
(Carlos, 2001, p. 175).

74

empreendimento imobilirio realizado pela Capa, uma das construtoras de

maior prestgio no mercado residencial de Porto Alegre. O empreendimento
possui trs torres residenciais com apartamentos a preos mais moderados
(at R$ 150 mil) do que os que costumam ser ofertados pela mesma
construtora, evidenciando a inteno dessa construtora de atingir segmentos
de renda diferentes. J as ofertas no bairro Passo da Areia, como j foi visto,
se situam em faixas de valor bastante elevadas e o fato desse bairro figurar
como o segundo em nmero de vendas testemunha o crescimento do interesse
a ele dirigido pelas empresas do setor imobilirio.

75

Mapa 6 Densidade de ofertas por bairro em Porto Alegre/RS (2005)

76

Mapa 7 Densidade de ofertas por bairro em Porto Alegre (2007).

77

Mapa 8 Unidades vendidas por bairro entre maro de 2006 e dezembro de 2007.

78

O mapa final (Mapa 9) talvez seja o que oferea melhores condies de

sustentar algumas das consideraes feitas durante o trabalho, embora, assim
como os anteriores, sofra de algum grau de generalidade que, em alguma
medida, limita a possibilidade de concluses mais slidas. O mapa consiste em
uma tentativa de representar as estratgias espaciais de algumas das
incorporadoras mais importantes do setor na cidade. Todas as cinco
construtoras selecionadas para compor o mapa esto, segundo levantamentos
recentes, entre as que mais lanaram empreendimentos no municpio.
preciso ser dito, todavia, que a escolha especificamente das cinco resultou, em
grande medida, do acesso que conseguimos obter s informaes relativas ao
endereo dos lanamentos de 1998 a 2008 e ao tipo de imvel lanado. Em
razo, talvez, de um fruto do acaso, acabamos por nos deparar com uma
seleo de empresas que tem um potencial de representatividade importante.
Isso porque, das cinco empresas, temos duas que voltam suas atenes
fundamentalmente ao mercado de alta renda (Melnick e CFL); duas cuja meta
de atuao tende a abranger tanto os mercados de alta quanto de baixa
renda (Goldsztein e Capa), sendo esta uma opo recente e que resulta de
parcerias com empresas de So Paulo; e, por ltimo, uma empresa de fora, a
Rossi, com sede em So Paulo, que tem por foco o mercado de mdia e
baixa renda, ainda que no descarte atuar no segmento de alto padro, e que
atua de forma independente na cidade desde 2001.
Comecemos

observando

atividade

das

duas

empresas

que

caracterizam-se por atender o mercado de alta renda: CFL e Melnick.

Observamos no mapa que tratam-se de empresas de tamanho mdio, que no
ofertam mais do que trs empreendimentos por ano (uma mdia de 100 a 150
unidades) e que, do ponto de vista da localizao espacial dos seus
lanamentos, apresentam uma concentrao mpar nas sees mais
valorizadas dos bairros Mont Serrat e Bela Vista. A Melnick, por exemplo,
lanou 16 empreendimentos residenciais verticais entre 1998 e 2008 dois
deles em parceria com a Rossi, ainda inconclusos, e que optamos por colocar
na relao de empreendimentos da Rossi e, entre esses 16, 12 situam-se
nos bairros Bela Vista e Mont Serrat. O padro semelhante para a CFL. A
empresa lanou 15 empreendimentos residenciais verticais entre as duas
datas, sendo que 9 situam-se nos dois bairros prediletos tambm da Melnick.
79

Cumpre observar, contudo, que as duas empresas realizaram um movimento

semelhante nos ltimos anos: optaram tambm por investir na rea prxima ao
shopping Iguatemi, ainda que nas reas de valorizao mais consolidada
dessa regio. A CFL j lanou em 2006 um edifcio no bairro Trs Figueiras,
possui mais dois em construo no mesmo bairro e ainda possui outro em
construo no bairro Boa Vista. A Melnick, por sua vez, beneficiou-se da
parceria com a Rossi, que optou por essa forma de atuao no mercado de alta
renda. A parceria possui dois edifcios em construo, um deles na Av. Nilo
Peanha, no bairro Trs Figueiras. O que observamos que ambas as
empresas possuem um perfil de investimento mais seguro (mais conservador,
como costuma se dizer no mundo dos negcios), destinado ao mercado de alta
renda nos bairros mais tradicionais que gozam de um prestgio simblico que
faz as vezes da publicidade. Ainda assim, as duas empresas resolveram
avanar suas atividades para a rea prxima aos shoppings Iguatemi e
Bourbon, ainda que, tambm, na parte mais nobre e consolidada da rea, o
bairro Trs Figueiras. A especializao em termos de localizao e de tipologia
de oferta de empreendimento a marca distintiva das duas empresas (Lder
em alto padro, diz o slogan da Melnick).
A Goldsztein a que teve maior poder de mercado das cinco empresas
avaliadas, lanando um total de 51 empreendimentos entre 1998 e 2008, uma
mdia aproximada de 5 por ano. Essa incorporadora apresenta um padro
espacial de investimentos bem menos concentrado quando comparada com as
duas anteriores. Por volta de 40% (20 empreendimentos) da oferta total da
Goldsztein nesses dez anos situou-se nos bairros, identificados no Mapa 4, de
renda mdia mensal mais elevada em 2000. importante observar, para os
objetivos da presente pesquisa, a tendncia visvel da empresa de atuar, nos
anos recentes, na rea prxima aos shoppings Iguatemi e Bourbon, mas no
apenas nos bairros mais nobres da rea, como tambm na rea em que
estamos considerando como o principal eixo de expanso da valorizao
imobiliria: os bairros Passo da Areia, Vila Ipiranga e Cristo Redentor. Tambm
digno de nota o conjunto de empreendimentos destinados a uma classe
mdia baixa no bairro Jardim Carvalho, iniciado j na dcada de 1990 em uma
rea que ao redor do Parque Marcos Rubin. importante salientar que a

80

tambm o parque desempenha papel destacado nas estratgias de venda da

Goldsztein, assim como no caso do Jardim Europa
A Capa, por sua vez, revela uma presena importante no bairro Menino
Deus que, nos anos recentes, tambm tem sido alvo de interesse por parte de
grandes construtoras em funo de seu potencial de valorizao, o que ficou
visvel nos mapas anteriores. Dos 24 empreendimentos lanados pela empresa
no perodo, 10 foram nesse bairro. interessante observar, outrossim, que,
com exceo de um nico lanamento em 2001 no bairro Boa Vista, a empresa
ainda no havia lanado empreendimentos na regio que vamos estudar mais
adiante. O empreendimento Terra Nova Vista Alegre, no bairro Vila Ipiranga
marca o incio de um interesse da empresa por investir na regio, e sua
publicidade ressalta, entre outras coisas, a proximidade com os shoppings j
citados. Esse empreendimento e o empreendimento Terra Vista Nature, no
bairro Partenon cuja rapidez das vendas de suas mais de 1000 unidades deu
ao Partenon um destaque no Mapa 7 , so frutos de um redirecionamento da
oferta da empresa para atingir a fatia de mercado representada por segmentos
de renda mdio-baixos, meta que o cerne da parceria da empresa com a
Rodobens Negcios Imobilirios.
A Rossi, por fim, entrou de maneira independente no mercado local j
em 2001 e lanou seu primeiro condomnio vertical, em 2002, no bairro
Sarandi. A empresa j realizou diversos empreendimentos destinados a
segmentos de renda mdio-baixos nessa regio da cidade e continua
atendendo esta fatia de mercado o empreendimento no bairro Humait, em
construo, segue o mesmo perfil. A Rossi ainda realizou comparativamente
poucos investimentos na regio de expanso de valorizao que estamos
abordamos, mas a construo de uma torre de escritrios pela empresa em
2005, em frente ao shopping Iguatemi, e a instalao de seu escritrio local
nesse edifcio certificam um interesse da empresa em expandir suas atividades
em direo a esta rea.

81

Mapa 9 Atividades imobilirias de grandes empresas do setor em Porto Alegre.

Pode-se concluir, pela visualizao do mapa acima, que as empresas

envolvidas no setor imobilirio elaboram estratgias diferenciadas para
apropriao do lucro de incorporao no espao urbano. Ainda assim, verificase uma tendncia, nos anos recentes, a uma disperso dos investimentos por
bairros menos prximos do eixo valorizado da cidade, o que resulta, como
veremos logo abaixo, de uma expanso do financiamento ao imvel. Esses
investimentos mais dispersos atendem a uma fatia de mercado que ficou
prejudicada por mudanas estruturais do financiamento imobilirio a partir dos
anos 1980. Alm disso, nota-se que a regio prxima aos shoppings Iguatemi e
Bourbon vem recebendo uma srie de investimentos. Mas, ao contrrio das
incorporaes mais distantes, muitos desses empreendimentos mais prximos
aos shoppings atendem a um segmento de mercado de mdia e alta renda,
que, como veremos adiante, tem sido atrado para o local em funo de
estratgias bastante refinadas das empresas de incorporao para apropriar-se
da renda potencial disponvel nessa fronteira urbana.
Essa acelerao da atividade imobiliria verificada em Porto Alegre, bem
como os padres espaciais impressos na paisagem metropolitana por esses
investimentos, deve-se muito a alteraes no ambiente econmico nacional,
sobretudo no que se refere s condies de financiamento imobilirio. O incio
de uma transformao substantiva nas polticas de crdito tem sido exaltado
por empresas e organizaes setoriais como uma nova fase de acumulao.
No seu Boletim Econmico, publicado duas vezes ao ano, o Sinduscon-RS, por
exemplo, ressalta que,
com base na crescente ampliao do volume de oferta de
financiamentos concedidos no mbito do SBPE que, segundo dados
divulgados pela ABECIP atingiu R$ 12,1 bilhes nos ltimos doze
meses acumulados entre julho de 2006 e junho de 2007 (...), so
bastante animadoras as perspectivas para a cadeia de negcios da
indstria imobiliria em 2007.

E, em seguida:
Todavia, as condies de oferta podem melhorar ainda mais se, por
exemplo, o prazo de amortizao for ampliado para at 30 anos, com
o financiamento cobrindo at 100% do valor do imvel, taxa de juros
de 7% com prestaes fixas e com a desburocratizao na
concesso de crdito e a padronizao de contratos de
73
financiamento .
73

SINDUSCON-RS. Boletim Econmico. Porto Alegre, v. 1, 2007.

De fato, as condies renovadas que animam os investidores do setor

so marcantes. Depois de um emaranhado de dificuldades que se sucederam
crise do BNH nos anos 1980, somente nos anos recentes parece haver sinais
de uma rearticulao de um sistema financeiro habitacional capaz de ampliar a
demanda de bens residenciais. A segunda metade da dcada de 1990
apresentou uma srie de transformaes que impulsionaram o interesse pelo
crdito imobilirio por parte bancos e instituies financeiras em geral,
sobretudo advindas da instituio do Sistema Financeiro Imobilirio, cuja
criao marca a formalizao de um processo simultneo de crescente
mercantilizao da poltica habitacional e de financeirizao do mercado
imobilirio, num contexto de menor interveno estatal na questo habitacional
(BOTELHO, 2007, p. 126). Entretanto, a efetiva decolagem do SFI, argumentase, ainda depende de um declnio mais acentuado dos juros, no sentido de
tornar o investimento imobilirio atrativo. Alm disso, como salienta Botelho
(2007, p. 126-131), a concesso de financiamentos ainda no atingiu os
setores de renda mais baixa, justamente por seu fraco atrativo em termos de
rentabilidade. Mesmo a classe mdia, que supostamente estaria mais
habilitada para arcar com os custos do financiamento, teve de recorrer ao
autofinanciamento como forma de baratear o acesso moradia.
O que deve ser destacado, todavia, que as reformas realizadas e
aquelas projetadas/desejadas criam uma srie de protees destinadas a
blindar os credores dos efeitos da inadimplncia, como, por exemplo, a lei de
alienao fiduciria, e outras que possibilitam a renegociao dos ttulos de
crdito em um mercado secundrio (securitizao)74. Essas reformas teriam
como resultado uma vinculao mais estreita do mercado financeiro com o
mercado imobilirio, o que corrobora com uma srie de estudos recentes que

74

Um documento da Cmara Brasileira da Indstria da Construo (2007, p. 16) diz o seguinte:

O aperfeioamento jurdico, que amplia as garantias dos financeiros (por exemplo, o
patrimnio de afetao e a alienao fiduciria), e a estabilidade econmica tm permitido
que alguns agentes econmicos (construtoras, incorporadoras e investidores) gerem
contratos de financiamento que podem ser transformados em ttulos (CRIs Certificados de
Recebveis Imobilirios) que so negociados no mercado de capitais. Cf. tambm o
documento O crdito imobilirio no Brasil: caracterizao e desafios (FGV Projetos, 2007),
publicado por uma equipe da Fundao Getlio Vargas. Essas mudanas do suporte
hipsete de Dumnil e Levy (2005) a respeito do neoliberalismo como uma segunda
hegemonia das finanas, aspecto que ser abordado mais adiante.

84

vm apontando para essa tendncia75. O interesse dos bancos em fornecer

crdito para o setor tende a aumentar na exata proporo em que se criem
mecanismos um marco regulatrio, termo utilizado por empresrios do setor
que protejam os agentes financeiros das incertezas que recaem sobre uma
linha de crdito de to longo prazo e, atuando nesse sentido, cita-se
freqentemente a entrada em vigor da Lei 10.931 de 2004. Uma publicao da
Associao Brasileira das Entidades de Crdito Imobilirio e Poupana
(ABECIP) de 2007 explcita a respeito dessa tendncia:
A chave para o avano do crdito imobilirio a ampliao do
mercado secundrio de recebveis imobilirios, a verso atual do
mercado secundrio de hipotecas. Enquanto o mercado de recebveis
no atinge seu potencial, o vigor do mercado imobilirio leva
construtoras e incorporadoras a procurar o mercado de capitais,
mediante a emisso de aes novas ou a venda de posies dos
76
controladores .

Com efeito, essas mudanas tm ocasionado uma acelerao da

concesso de crdito habitacional, ao menos no que diz respeito aos recursos
mobilizados pela SBPE (Sistema Brasileiro de Poupana e Emprstimo). A
dvida que resta saber se esse incremento no nmero de unidades
financiadas poder continuar at atingir setores de renda at o momento
desamparados, como as famlias com renda de at 5 salrios mnimos. Os
prprios investidores e especialistas na rea de negcios imobilirios so
cticos, contudo, quanto possibilidade de que sejam atendidas as famlias
com esse patamar de renda sem um subsdio estatal (Revista da ABECIP, n
24, p. 8, 2007). Sobre as mudanas recentes que atingiram o crdito
imobilirio, Botelho observa que:
[] a desregulamentao, que foi aplicada a vrios setores da
economia durante a dcada de 1990, tambm atingiu o setor de
financiamento habitacional. A regulao e a promoo de fontes de
financiamento por parte do Estado cede lugar proviso privada de
recursos, mas essa ltima no tem interesse, dada a baixa
rentabilidade, em atuar no mercado de renda mdia-baixa e baixa,
que representa a grande maioria da populao brasileira (BOTELHO,
2007, p. 131-2).

75

Cf. Fainstein (1994); Brenner & Theodore (2003); Hackworth (2007); para o caso do mercado
imobilirio paulistano, cf. Fix (2007); Botelho (2007); Volochko (2007); Miele (2007).
76
ABECIP. Revista da ABECIP. So Paulo, n 24, p. 9, 2007.

85

Assim, acredita-se que a expanso recente e futura nas contrataes de

crdito atinja mais significativamente as fatias da classe mdia que at ento
encontraram dificuldades de acesso ao crdito imobilirio em virtude dos altos
juros praticados. Uma queda na taxa de juros proporcionaria a entrada no
financiamento habitacional de amplos setores da classe mdia e os
investimentos recentes de construtoras como a Rossi evidenciam um
atendimento a esses setores (apartamentos na faixa de R$ 100 a 150 mil com
metragem inferior a 100m). No se descarta completamente, todavia, a
possibilidade de um aumento no subsdio estatal para a produo de moradias
para os segmentos de renda mais baixos, sobretudo atravs dos recursos
mobilizados a partir do Fundo de Garantia por Tempo de Servio (FGTS), o
que, no entanto, no ocorreu at ento.
No que tange aos padres de investimento no espao que essa
expanso do crdito deve gerar, possvel esperar um aumento da
participao de bairros menos tradicionais, do ponto de vista da valorizao
imobiliria, no total dos imveis ofertados, tendncia que j se verifica,
conforme os dados apresentados anteriormente.
Para

concluir

captulo:

parece

cada

vez

mais

evidente

entrelaamento existente entre os mercados de capitais e o mercado

imobilirio. Cada vez mais, como conseqncia, o espao se apresenta com
uma opo no leque de investimentos disposio do capital financeiro
nacional e internacional. E trata-se de um investimento cada vez mais atrativo,
porquanto a chamada flexibilizao, to desejada tanto pelas instituies
financeiras quanto pelas empresas do setor imobilirio, permitir remover os
entraves que tornam o investimento no ambiente construdo ainda pouco
atrativo, sobretudo devido baixa liquidez desse ativo. Assim, soa como
duplamente esquisita a crtica dirigida a David Harvey por Pedro Abramo trecho
abaixo:
[devo expressar] meu espanto diante da posio de um gegrafo
urbano da importncia de Harvey que pretendia que a teoria da renda
fundiria sempre concebida como o principal elemento da
coordenao intra-urbana fosse determinada pela taxa
macroeconmica de juros. Nesse caso, a configurao intra-urbana
seria duplamente macrodeterminada: de um lado, pelo aspecto
naturalizante da teoria da renda fundiria; do outro, pelo jogo
ortodoxo do mercado monetrio, ou seja, pela equilibrao das

86

demandas e das ofertas de moeda (e dos ttulos do mercado

financeiro) (ABRAMO, 2007, p. 193).

esquisito porque, por um lado, Harvey nunca props que a teoria da

renda fundiria fosse determinada pela taxa macroeconmica de juros. O que o
autor diz que a formao dos preos da terra remete a uma relao entre a
renda que a propriedade oferece e a taxa de juros padro. Ora, a renda aqui
no determinada pela taxa de juros, mas a taxa de juros e a renda da terra,
juntas e em sua relao, so formadoras dos preos da terra: the basic forces
regulating the price of land and its appurtenances are the rate of interest and
anticipated future rental revenues (HARVEY, 1999, p. 367)77. Existiria, para
Harvey, uma tendncia de equilibrao dos ganhos auferidos em renda da terra
e os ganhos que podem ser obtidos no mercado financeiro com a taxa padro
de juros. Alm disso, como veremos adiante, a superfcie de renda da terra
mais um resultado da atividade capitalista de incorporao em sua articulao
com o Estado, e no acredito que esta proposio esteja em desacordo com
algumas das idias de Harvey.
Por outro lado, Abramo parece ignorar o fato de que os mercados
financeiro e de terras se encontram cada vez mais entrelaados, de forma que
movimentos na taxa de juros tm influncias ntidas sobre o mercado de terras,
afetando (e no determinando), por conseguinte, a orientao espacial dos
investimentos na escala intra-urbana, mas sobretudo os preos das
propriedades. Assim, em suas inmeras manifestaes, cada vez mais difcil
fazer uma separao que postule uma dinmica prpria organizao intraurbana, sem considerar que os processos (econmicos, sociais, polticos, etc)
oriundos de escalas superiores interferem cada vez mais nessa organizao. O
tratamento da dinmica intra-urbana que desconsidera os efeitos da
organizao econmica e social maior comete os mesmos equvocos da
Escola de Chicago, com sua nfase no poder de organizao do centro em
relao sua hinterlndia78. Quanto ao suposto aspecto naturalizante da
teoria da renda da terra, abordaremos no captulo seguinte.

77

As foras bsicas que regulam o preo da terra e de seus melhoramentos so a taxa de

juros e os ganhos futuros esperados na forma de renda da terra. Traduo nossa.
78
Cf. Gottdiener, 1994, cap. 2.

87

5. O significado das fronteiras urbanas na produo do espao da

metrpole: o Jardim Europa como nova centralidade de valorizao
imobiliria em Porto Alegre

Il

faut

donner

lapparence

du

nouveau

au

repetitive, et du dynamisme lidentique. Dou

lincroyable mixture du neo, du retro, de larcheo,
dans la vie moderne.

Henri Lefebvre
Cest pour devenir toujours plus identique luimme, pour se rapprocher au mieux de la
monotonie immobile, que lespace libre de la
merchandise est dsormais tout instant modifi
et reconstruit

Guy Debord

Uma das caractersticas nitidamente observveis da cidade capitalista

sua incessante dinmica de transformao espacial. Uma vez que a
materialidade do espao veculo (meio) para a valorizao do capital,
podemos esperar um movimento permanente de produo e destruio do
ambiente construdo (destruio criativa), atravs do qual as configuraes
espaciais pretritas cedem lugar a novos estoques que permitam a
continuidade do processo de valorizao. por isso que adquire tanta fora o
trecho abaixo, bastante citado, de Harvey:
Capitalist development must negotiate a knife-edge between
preserving the values of past commitments made at a particular place
and time, or devaluing them to open up fresh room for accumulation.
Capitalism perpetually strives, therefore, to create a social and
physical landscape in its own image and requisite to its own needs at
a particular point in time, only just as certainly to undermine, disrupt
and even destroy that landscape at a later point in time. The inner
contradictions of capitalism are expressed through the restless
formation and re-formation of geographical landscapes. This is the

88

tune to which the historical geography of capitalism must dance

79
without cease (HARVEY, 2001, p. 332-3).

Caminha no mesmo sentido a seguinte afirmao de Mark Gottdiener:

[...] the essential aspect of real estate as a commodity are its low
organic composition of capital and its ability to attract investment at a
level in modern society which rivals the circulation of capital in the
primary circuit of industrial production. Often this results in the
relentless sale and resale of property, along with its conversion to
alternate uses in order for the same parcel to be turned over for a
80
profit (GOTTDIENER, 1994, p. 188) .

Ainda para o autor,

[] because money can always be invested with ease in the
secondary circuit, such activity propels the never-ending process of
property turnover and spatial restructuring, whether an area needs it
81
or not (GOTTDIENER, 1994, p. 191) .

Essa necessidade de destruir (desvalorizar) o ambiente construdo

herdado de forma a abrir novos caminhos para a valorizao est muito
presente no setor imobilirio. E aqui a desvalorizao de paisagens pretritas
aparece de inmeras formas, tendo a inovao do produto (prdios de
qualidade diferenciada) uma atratividade muito grande. Isso significa que as
inovaes no mbito do setor imobilirio quase sempre vm acompanhadas da
desvalorizao (parcial) dos estoques imobilirios pretritos, quer seja pela
maior funcionalidade do novo produto em relao aos antigos, quer seja pela
depreciao moral atravs da criao de uma nova necessidade. Sobre este
ltimo aspecto, caberia citar Lefebvre, que discorre sobre a importncia da
obsolescncia (planejada) para a reproduo do capital:

79

O desenvolvimento capitalista deve negociar um limite estreito entre a preservao dos

valores dos compromissos pretritos, assumidos em um lugar e em um tempo especficos, e
sua desvalorizao, de forma a abrir um novo campo para a acumulao. O capitalismo se
esfora perpetuamente, portanto, para criar uma paisagem fsica e social sua imagem e
adequada s suas necessidades num momento especfico do tempo, somente para to
certamente ter que min-la, solap-la e mesmo destru-la num momento posterior. As
contradies internas do capitalismo so expressas atravs da irrequieta formao e reformao das paisagens geogrficas. Traduo nossa.
80
As aparentes divergncias que Mark Gottdiener (1994) faz questo de enfatizar, entre sua
abordagem e a de Harvey parecem, em certos momentos, serem menores do que o autor
pretende que sejam. Algumas das crticas que Gottdiener dirige a Harvey, sobretudo
relativas ao suposto funcionalismo que transparece em sua teoria da desvalorizao,
parecem ser injustificadas, opinio que j havamos manifestado acima.
81
(...) porque o dinheiro pode sempre ser investido com facilidade no circuito secundrio, tal
atividade impulsiona um processo desenfreado de reciclagem do solo [property] e de
reestruturao espacial, quer uma rea necessite ou no. Traduo nossa.

89

A obsolescncia foi estudada e transformada em tcnica. Os

especialistas da obsolescncia conhecem a esperana de vida das
coisas: trs anos, um banheiro; cinco anos, uma sala de estar; oito
anos, um elemento do quarto de dormir; trs anos, a organizao de
um ponto de venda local, um carro, etc. Essas mdias estatsticas
figuram na demografia dos objetos, em correlao com os custos de
produo e os lucros. Os escritrios que organizam a produo
sabem lev-las em conta para reduzir a esperana de vida, para
acelerar a rotao dos produtos e do capital.
(...) A essa teoria agora bem conhecida acrescentaremos duas
observaes. Em primeiro lugar, a obsolescncia da necessidade
deveria tambm ser levada em conta. Aqueles que manipulam os
objetos para torn-los efmeros manipulam tambm as motivaes, e
talvez a elas, expresso social do desejo, que eles atacam,
dissolvendo-as. Para que a usura moral e a obsolescncia das
coisas trabalhem rapidamente, preciso tambm que as
necessidades envelheam, que jovens necessidades as substituam.
a estratgia do desejo! () A obsolescncia, ideologia e prtica,
encara o efmero apenas como mtodo para tornar o cotidiano
82
rentvel (LEFEBVRE, 1991, p. 91) .

Assim, includa nas proposies de transformao do espao urbano

levadas

cabo

pelo

setor

imobilirio

estaria

criao

de

novas

necessidades, a venda de signos (da modernidade, da felicidade, da

exclusividade, da natureza) atravs dos quais se impe uma obsolescncia
(fictcia, mas tambm real) do estoque passado83. Essa criao de
necessidades tanto mais forte medida que, conforme anunciamos
anteriormente, acreditamos que o setor imobilirio seja um dos pilares da
gesto urbana neoliberal. Segundo Hackworth,
real estate investment has become quasi-autonomous because cities
and capital have become increasingly reliant on it as a sector
independent of the rest of the regional economy. Real estate
investment of this sort is arguably the leading edge of neoliberal
84
urbanization at the local scale (HACKWORTH, 2007, p. 76).

No discutiremos mais a fundo as idias desse autor que, ainda que

digam muito sobre a realidade brasileira, possuem como pano de fundo a
urbanizao americana.
82

Cf. tambm Lefebvre (2002, p. 107-8).

Botelho (2007, p. 57), refletindo sobre o elevado preo da terra nas reas mais valorizadas,
julga ser fundamental, para a atividade imobiliria, a expanso para bairros com preo da
terra menor e, para isso, acredita ser fundamental o papel dos promotores/incorporadores
imobilirios para a criao de novas necessidades, que se materializam em uma
diferenciao do espao urbano.
84
O investimento imobilirio tornou-se quase autnomo porque as cidades e o capital se
tornaram crescentemente dependentes dele como um setor independente do resto da
economia regional. O investimento imobilirio desta natureza, pode-se argumentar, o
carro-chefe da urbanizao neoliberal na escala local. Traduo nossa.
83

90

O foco deste captulo consiste, ento, em tentar compreender a

inovao/diferenciao no contexto da produo residencial de forma a
explicar, em parte, a dinmica de localizao residencial na metrpole gacha,
enfocando as transformaes que esto ocorrendo nos arredores do shopping
center Iguatemi e as estratgias que esto por trs dessas transformaes (ver
Mapa 10 para uma representao da rea de estudo). Subjacente a uma
reflexo desta natureza deve estar presente um entendimento da estruturao
intra-urbana cujos debates envolvem diferentes tradies/orientaes tericometodolgicas. A perspectiva que orienta a presente pesquisa rejeita a
suposio neoclssica/neoliberal de uma soberania do consumidor que
direcionaria o crescimento/organizao do espao urbano. No se trata de
negar o papel da demanda e do consumidor final na estruturao do espao
urbano, mas de reconhecer as determinaes que advm da produo
capitalista e que limitam o poder de deciso do consumidor final.
Compartilhamos, ento, das crticas dirigidas s teorias neoclssicas do uso do
solo urbano por David Harvey (1980), Keith Bassett & John Short (1980), Mark
Gottdiener (1994), Neil Smith (1996) e Pedro Abramo (2007), embora sejam
crticas realizadas a partir de perspectivas diferenciadas.

91

Mapa 10 O Parque Germnia e a rea do entorno dos shoppings Iguatemi e Bourbon.

A teoria do rent gap, ento, fornece os elementos para compreender, ao

menos em parte, a dinmica imobiliria na medida em que ela indica uma
oportunidade de investimento como uma condio sine qua non para que os
interesses econmicos se direcionem para determinada rea do tecido urbano,
ainda que a teoria seja insuficiente para explicar, em sua totalidade, a forma de
organizao intra-urbana do espao. Nesse sentido, acreditamos que Abramo
(2007) se equivoca ao atribuir uma suposta naturalizao teoria da renda da
terra. A teoria da renda da terra no explica, de antemo, a forma que a
configurao intra-urbana adquirir e, portanto, no naturaliza a distribuio
das classes sociais, ao menos na sua verso dialtica (e, de fato, a crtica de
Abramo faz muito mais sentido se direcionada exclusivamente teoria da
renda defendida pela tradio neoclssica thneniana, ainda que o autor
parea extrapolar sua crtica de forma a atingir toda e qualquer teoria da renda
do solo). O que a teoria da renda da terra consegue explicar que, num
contexto de impossibilidade de distribuio equitativa da infra-estrutura urbana
sobre todo o tecido metropolitano ou mesmo supondo a distribuio efetiva
de infra-estrutura sobre todo o tecido , a constituio de centralidades, aliada
existncia da propriedade privada da terra, permitir, em certas localidades, a
obteno de uma renda superior mdia e, sendo a renda a base da formao
dos

preos

do

solo,

variao

dos

preos

seguir

formao/destruio/recriao dessas centralidades. Essas centralidades, no

entanto, so formadas de maneira complexa, a partir de um conjunto de
investimentos (e desinvestimentos) pblicos e privados que variam ao longo do
tempo e, por esta razo, todas as propriedades esto sujeitas s vicissitudes
da proximidade relativa j mencionadas no segundo captulo. No se trata,
ento, de uma relao de distncia absoluta com o CBD (Central Business
District) ou com o Centro histrico, em cujo caso estaramos raciocinando
somente a partir de uma noo absoluta (geomtrica e euclidiana) de espao.
Alm disso, as mudanas na configurao espacial intra-urbana esto
profundamente entrelaadas com mudanas ocorridas em escalas mais
amplas, as quais devemos levar em conta85. Devemos, ento, estar aptos a
explicar como ocorre a formao de novas centralidades no espao urbano,
85

com esse ponto de vista que pusemos em foco, no final do captulo anterior, as novas
condies de financiamento imobilirio.

das quais a superfcie diferencial formada pelas rendas uma conseqncia.

Nesse sentido, estamos de acordo com os argumentos de Mark Gottdiener no
fragmento abaixo:
Clearly theories of rent and location provide only limited ways of
understanding the articulation of capital and space. It is more fruitful to
study the role of the secondary circuit and its array of institutions and
individuals involved in the turnover of real estate for profit than it is to
analyze ground rent within an urban context using nineteenth-century
86
concepts derived from agricultural production (GOTTDIENER, 1994,
p. 193).

Isto dito, acreditamos que a noo de conveno urbana, defendida por

Abramo (2007), parece, primeira vista, ser bastante pertinente, contanto que
no aceitemos sua abordagem keynesiana da formao dos preos por
conveno87. Se o rent gap fornece um indicativo do potencial de investimento
em determinado local e, portanto, da possibilidade de formao de uma nova
centralidade, a constituio de representaes, no plano cognitivo, fortalece as
perspectivas de captura efetiva desse potencial (rent gap) na medida em que
se forma um consenso quanto ao potencial de rentabilidade do investimento
em determinada rea, o que serve de sinalizao ao investidor individual e s
famlias que desejam habitar88. Mas seria preciso dar mais nfase ao papel da
publicidade na orientao do processo, e abandonar o termo conveno, pois
ele pode levar a crer que se trata de um consenso ao qual todos os atores do
mercado residencial urbano chegaram.
De maneira geral, costuma-se pr em evidncia, quando se trata de
entender a dinmica da inovao no mbito da produo residencial, o fato de
que, devido durabilidade do bem residencial, os estoques passados entram
em concorrncia com os novos estoques residenciais produzidos. Dessa forma,
86

visvel que as teorias da renda da terra e da localizao proporcionam apenas limitadas

possibilidades de compreender a articulao entre capital e espao. Seria mais frutfero
estudar o papel do circuito secundrio e o conjunto de instituies e indivduos envolvidos no
giro imobilirio em busca do lucro do que analisar a renda do solo em um contexto urbano
utilizando conceitos do sculo XIX derivados da produo agrcola. Traduo nossa.
87
(...) a conveno urbana seria uma opinio convencional, uma crena compartilhada pelos
atores urbanos sobre a localizao residencial (virtual) dos diferentes tipos de famlia.
Enquanto referncia de localizao, ela vai tornar-se o elemento de coordenao espacial
dos atores que permite a configurao das externalidades de vizinhana (ABRAMO, 2007, p.
127).
88
Abramo define a conveno urbana como uma crena referente ao tipo de famlia que,
supostamente, vai instalar-se numa determinada localizao (externalidade de vizinhana)
segundo as inovaes espaciais (diferenciaes do bem moradia) propostas pelos
capitalistas (2007, p. 287).

94

e sobretudo no caso de cidades cuja populao tende para a estabilizao, o

mercado imobilirio costuma criar mecanismos para depreciar os estoques
passados atravs da venda de produtos mais modernos, mais equipados, ou
simplesmente atravs de signos que veiculem certos valores. Essa
diferenciao permite que, em certa medida, os capitalistas possam vender
suas mercadorias a um preo de monoplio, ou quase isso, realizando
sobrelucros.
Pode-se dizer, ento, que a inovao-diferenciao no mbito da
produo imobiliria fundamental reproduo do capital no setor (ABRAMO,
2007). Ela ainda mais importante no que estamos tratando como fronteiras
urbanas, caracterizadas por uma proposta de alterao da localizao
espacial das classes sociais no contexto da metrpole. Isso porque, para atrair
famlias situadas no segmento de renda mdio-alto para reas que no eram
caracterizadas por uma ocupao desse tipo de famlia, o mercado imobilirio
se v obrigado a criar atrativos diferenciados, seja veiculando signos do bemestar e da felicidade, seja oferecendo equipamentos diferenciados89. isso que
procuraremos identificar, daqui em diante, no caso do Jardim Europa, o bairro
que est sendo construdo pela Goldsztein S.A.
O

trajeto

aqui

realizado

desenvolvimento

dos

bairros

parte

de

adjacentes

um
ao

resgate

histrico

shopping

do

Iguatemi,

fundamentando-se, para tanto, principalmente em trabalhos anteriores e

reportagens em jornais locais que tratem do assunto. Esse resgate permitir
corroborar com a hiptese, aqui aventada, de que o processo de valorizao do
entorno do shopping Iguatemi atingiu primeiramente os bairros situados ao Sul
e Oeste desse empreedimento, ao passo que os anos recentes (e
provavelmente futuros) assistiram valorizao mais intensa dos bairros a
Leste e Norte do shopping Iguatemi. Deve-se ter em vista que consideramos,
aqui, esse complexo comercial como um importante mas no nico, como se
verificar mais adiante indutor da valorizao dessa rea e por isso merecer
ateno especial nessa primeira parte do captulo. Em seguida o trabalho
dever dar um enfoque maior ao empreendimento-bairro Jardim Europa,
89

Uma novidade que, nos anos recentes, caiu nas graas das prticas do setor imobilirio
residencial foram os lofts, que consistem em apartamentos com mezaninos e p-direito
elevado. Esse tipo de apartamento surgiu, na verdade, nos EUA como uma forma de
aproveitamento dos espaos de estruturas industriais obsoletas.

95

proposto pela parceria j mencionada. Nessa etapa, ser necessrio um

estudo mais minucioso dos acordos e parcerias estabelecidos entre a
construtora Goldsztein e a Prefeitura municipal na construo e gesto da infraestrutura instalada na rea; dos pormenores envolvidos na permuta e
parcelamento do terreno sobre o qual se estabeleceu o empreendimento, pois
a rea de estudo configurava-se como um extenso vazio urbano at 2006; e
das possveis alteraes que devero advir. Tudo isso dever ser balizado pela
tentativa de compreender as estratgias de negcios que esto por trs de um
empreendimento desse porte e que, de modo geral, orientam os negcios
capitalistas no mbito da produo do espao urbano. Nesse trecho,
pretendemos

utilizar-nos

de

estudos

anteriores,

documentos

oficiais,

entrevistas, reportagens de jornais, anncios publicitrios e dados variados.

5.1. O shopping Iguatemi como propulsor inicial da valorizao

O shopping Center Iguatemi (e o shopping Bourbon Country, adjacente,

inaugurado em 2001) situa-se, hoje, na confluncia de cinco bairros oficiais, j
mencionados acima: Passo da Areia, Vila Ipiranga, Vila Jardim, Chcara das
Pedras e Boa Vista. Alm disso, dois bairros podem ser considerados, pela sua
proximidade, como reas sob forte influncia desses dois empreendimentos:
Trs Figueiras e Cristo Redentor. A rea compreendida por esses bairros
oficiais, que at 1950 era muito pouco urbanizada, comea a ser incorporada
com mais vigor regio mais urbanizada a partir dos anos 1960, sobretudo
quando da instalao de dois colgios importantes no atual bairro Trs
Figueiras (o colgio Anchieta e o colgio Farroupilha). A instalao desses dois
colgios j serviu de atrativo para a expanso do eixo valorizado que se
estendia, ento, at o bairro Petrpolis. Essa ocupao de alta renda
caracterizou-se pelo predomnio de casas residenciais a partir do loteamento
das antigas chcaras situadas no que hoje corresponde aos bairros Trs
Figueiras e Chcara das Pedras. As restries impostas pela regulao
urbanstica permitiram que esses dois bairros permanecessem com o
predomnio de casas. As outras reas, principalmente os bairros Passo da
Areia, Cristo Redentor e Vila Ipiranga, permanecem apresentando um uso
96

residencial de classe mdia e mdia-baixa, panorama que s comeou a se

modificar nos anos recentes.
No so muitos os estudos disponveis que abordam os efeitos, do
ponto de vista da valorizao imobiliria, da instalao do shopping Iguatemi
em 1982 na rea onde antes havia chcaras, tambos de leite em solo de difcil
drenagem e algumas casas esparsas. Dois estudos anteriores, ainda que
utilizando metodologias diferentes da aqui empregada, devero nos auxiliar a
avaliar algumas das transformaes ao longo dos anos subseqentes
instalao do mencionado empreendimento comercial: o estudo de Clarice
Maraschin (1993) e o de Rozana Arajo (2005).
O

estudo

realizado

por

Clarice

Maraschin

(1993)

observou

transformaes importantes sobrevindas instalao do Iguatemi, em 1982.

Em todas as zonas que circundam o empreendimento houve incremento da
renda mdia domiciliar no perodo que compreende 1974 e 1986, quando da
realizao de duas pesquisas de renda domiciliar, e valorizao dos terrenos.
Os bairros de Trs Figueiras, Chcara das Pedras e Boa Vista, que j vinham
recebendo moradores de estratos de renda mais elevados, se consolidaram
como bairros nobres da cidade. J os bairros situados na rea oposta com
relao ao empreendimento, embora tenham apresentado os mesmos efeitos,
por longo tempo aps o surgimento do shopping continuaram se configurando
como de ocupao por estratos de renda mdio (Passo da Areia, Vila Ipiranga
e Cristo Redentor) e mdio-baixo (Vila Jardim). A pesquisa de rendimento
mdio dos responsveis pelo domiclio de 2000, abaixo para os bairros em
estudo, ainda exibe essa ruptura nitidamente.

97

Tabela 4 Rendimento mdio domiciliar em 2000.

Bairro

Rendimento mdio dos responsveis

pelo domiclio em SM

Trs Figueiras

37,00

Boa Vista

25,76

Chcara das Pedras

20,68

Cristo Redentor

10,61

Passo da Areia

9,96

Vila Ipiranga

8,99

Vila Jardim

5,30

Fonte: IBGE

O trabalho de Maraschin ainda aponta outros elementos importantes. A

autora observa (MARASCHIN, 1993, p. 100) que a pavimentao completa da
avenida Nilo Peanha, no trecho que liga a av. Carlos Gomes com o shopping,
hoje importante corredor de circulao, ocorreu justamente na poca de
finalizao do empreendimento comercial. O trabalho no indica em que
medida e nem parece ser seu objetivo indic-lo a consecuo dessa obra
teve influncia do anncio do investimento pelo grupo Iguatemi, mas, como
sabemos, o poder pblico costuma ser bastante prestativo para garantir o xito
dos grandes investimentos no ambiente construdo e no comrcio de grande
escala e a realizao dessa obra certamente foi um elemento a mais na
tendncia valorizao imobiliria da rea. De maneira complementar, houve
uma extenso dos servios de transporte pblico para o local, com novas
linhas de nibus e lotao chegando ao shopping ou reas vizinhas.
Alm disso, Maraschin (1993, p. 103-15) assinala uma transformao no
padro mdio construtivo dos edifcios surgidos aps a instalao do Iguatemi.
A autora verifica um incremento dos lanamentos imobilirios de padro alto e
mdio-alto, com a construo de torres e condomnios horizontais em vrias
reas prximas ao Iguatemi (ver Figura 2) a partir do parcelamento de vazios
urbanos. O nico vazio urbano de maior extenso que no foi aproveitado
nesse perodo (entre 1980 e 1990) foi a Chcara Silva Bier, rea que deu
origem ao loteamento recente para o mega-empreendimento Jardim Europa. A
autora conclui que o shopping desempenhou o papel de criar condies para a
98

expanso mais extrema daquele setor [da cidade], abrindo caminho para uma
ocupao pelos altos estratos de renda (1993, p. 123). As grandes
incorporadoras, ento, e ainda segundo Maraschin, afluram para rea de
forma a aproveitar o sobrelucro proporcionado pelos custos menores dos
terrenos.

Figura 2 Edifcios situados em frente ao shopping Iguatemi construdos durante a

dcada de 1990. Foto do autor.

A dissertao de Arajo (2005), utilizando metodologia semelhante, mas

restrita aos bairros Boa Vista, Trs Figueiras e Chcara das Pedras, confirma a
importncia do empreendimento na valorizao dos imveis situados nesses
bairros, bem como aumento do trfego e da atividade comercial na avenida
Nilo Peanha, principal ponto de acesso ao Iguatemi para o pblico-alvo do
empreendimento, proveniente dos bairros de renda mais elevada. A crescente
oferta de imveis com padro construtivo alto e o aumento da renda mdia
desses bairros durante a dcada de 1990 foram os principais indicadores
utilizados pela autora para atingir essa concluso. Mas a autora no aborda os
bairros que acreditamos estar, agora, no centro dos interesses imobilirios.
99

A valorizao que se deu a partir de 2000 parece ter atingido com mais
fora aqueles bairros cujo estoque residencial ainda no tinha se transformado
por completo, como a anlise dos dados acima ajudou a comprovar. Mas o
coroamento desse processo de longa data certamente foi o anncio do
empreendimento Jardim Europa, do qual trataremos daqui em diante.

5.2. O empreendimento Jardim Europa: natureza do projeto

O empreendimento Jardim Europa surge da proposta da empresa
Goldsztein S.A. de lotear um grande vazio urbano, com rea total de 406.562
m, localizado no bairro Vila Ipiranga. O projeto inicial previa, nessa rea, a
abertura e prolongamento das vias, a urbanizao do Parque Alemanha um
parque j previsto pela Lei Municipal 6688, de outubro de 1990 e a
construo de 37 edifcios residenciais, muitos dos quais ainda no tiveram sua
construo iniciada90. O total estimado do investimento de R$ 73 milhes, em
uma estimativa feita em 2001. O parque situar-se-ia no centro do lote
parcelado, ao redor do qual estariam posicionadas as torres residenciais. No
parque, foram instaladas canchas de esportes, locais de lazer e contemplao
e lagos numa rea total de 150.809m. As Figuras 3, 4 e 5, obtidas em Junho
de 2008 registram os primeiros edifcios em vias de finalizao e uma parte do
Parque Germnia. A Figura 6 ilustra a localizao do empreendimento
conforme os destaques colocados por um anncio publicitrio da empresa e a
Figura 7, por fim, reproduz o projeto da empresa de acordo com a inteno
original, exposta no Relatrio de Impacto Ambiental do empreendimento
(PROFIL, 2001). Por fim, conforme o relatrio mencionado, a empresa
responsvel compromete-se a desenvolver projetos para contemplar as
exigncias das Secretarias Municipais, como bacias de amortecimento,
preservao de espcies imunes ao corte e ameaadas de extino, criao de
corredores para a manuteno da fauna, etc (PROFIL, 2001, p. 5). Um desses
projetos incluiu, por exemplo, a requalificao da Praa Conselheiro Antnio
Prado, no bairro Chcara das Pedras. A incorporadora renovou o equipamento

90

Informaes obtidas no Relatrio de Impacto Ambiental do empreendimento.

100

pblico da praa, instalando bancos, lixeiras, um playground, duas quadras

esportivas e renovando as caladas e escadas.

Figura 3 Primeiros edifcios do empreendimento em vias de finalizao, vistos a partir

da Rua Trememb (junho de 2008). Foto do autor.

101

Figura 4 Vista do Jardim Europa a partir do estacionamento do Shopping Iguatemi

(Junho de 2008). Foto do autor.

Figura 5 Vista parcial do parque e dos primeiros edifcios em processo de finalizao

(Junho de 2008). Foto do autor.

102

Figura 6 Anncio publicitrio da Goldsztein sobre o Jardim Europa. Fonte: Folheto de

publicidade.

103

Figura 7 Projeto original do loteamento Germnia, apresentado em 2001. Fonte: PROFIL (2001).

O empreendimento justificado, pelo empreendedor, como um projeto

que
foi concebido levando em conta o interesse do Municpio de
contemplar a Zona Norte com um parque de grandes dimenses e
que, alm de manter o equilbrio natural da regio, possibilite o
acesso da populao de mais de dez bairros a uma rea verde
verdadeiramente mpar (PROFIL, 2001, p. 8)

Embora a justificativa tenha sua relevncia, pois de fato um parque

pblico de grandes dimenses est ausente na regio, veremos, em seguida,
como o parque cumpre um papel fundamental na reproduo do espao como
mercadoria, figurando como ncleo privilegiado das estratgias de valorizao
imobiliria orientadas para o local estudado. Ainda segundo a justificativa do
empreendedor,
a implementao deste loteamento e do seu parque ser a
possibilidade de utilizao, pela comunidade, de um pulmo que
hoje existe e que ningum acessa (PROFIL, op.cit, p. 8)

Ainda que o trecho no explicite a qual comunidade pretende referir-se,

existem evidncias suficientes para supor que a utilizao do parque, por suas
prprias caractersticas, dever ser bem maior entre os habitantes de maior
poder aquisitivo, o que tende a reproduzir, no uso do espao pblico, o
processo de segregao scio-espacial que caracteriza a estrutura residencial
da metrpole. importante lembrar que boa parte do bairro Vila Ipiranga, onde
est o empreendimento, era caracterizado por uma ocupao de renda mdia e
baixa, configurao que aos poucos vai se modificando. Voltaremos a discutir
esse aspecto mais adiante.
A iniciativa privada dever arcar, portanto, com os custos de
urbanizao (vias e equipamentos do parque) da rea. Como essa mesma
justificativa faz questo de salientar, a rea do Parque supera em 82.061m o
total previsto para reas de destinao pblica e, segundo o Relatrio de
Impacto Ambiental do loteamento, esse excedente foi objeto de permuta com
o municpio, no explicitando a natureza da permuta91. Contudo, toda essa
rea de destinao pblica, que totalizou 224.358m no projeto, foi destinada

91

A entrevista que realizamos tambm no nos esclareceu a respeito desta permuta.

ao Parque e s vias, no havendo, por exemplo, rea destinada a uma escola

ou a qualquer outro equipamento pblico.
No que tange negociao com a Condor S.A., proprietria do terreno
que deu origem ao loteamento, soubemos, atravs de entrevista realizada na
Goldzstein, que, em troca dos investimentos em infra-estrutura, a empresa
obteve quatro terrenos do loteamento. O restante dos terrenos ainda
pertencem Condor e devero ser fruto de negociao futura, provavelmente
atravs da repartio dos ganhos do produto final.
A construo do parque, a extenso da malha viria que liga o Centro ao
leste da cidade, a eliminao de um vazio urbano e o desenvolvimento urbano
em geral so as justificativas que com mais freqncia aparecem para
sustentar o argumento da necessidade de aprovao do empreendimento no
Relatrio de Impacto Ambiental. O que devemos abordar, contudo, a
importncia da fronteira e, no interior desta, do parque como estratgia de
valorizao.

5.3.

O Parque Germnia como estratgia de valorizao: a

autenticidade como criao da publicidade

Um aspecto inicial que deve ser observado no empreendimento a

redobrada ateno dirigida pela empresa Goldsztein ao Parque Jardim Europa.
Com efeito, no s a empresa arcou sozinha com todos os custos de
urbanizao do parque, como tambm, em um acordo com a Prefeitura
Municipal, comprometeu-se a administrar o Parque por 20 anos. O Parque de
fato destaca-se entre os parques do municpio, por contar com uma infraestrutura e um paisagismo muito bem elaborados, rea de preservao
ambiental, segurana assegurada pelo prprio empreendimento e, como os
anncios publicitrios fazem questo de colocar em relevo, pelo fato de se
tratar do primeiro parque cercado do Municpio. Mas o interesse da Goldsztein
pelo parque tambm talvez principalmente seu interesse prprio. A
valorizao da rea to intensa que permite a Goldsztein realizar todas as
obras de urbanizao e ainda obter uma margem de retorno significativa. E o
106

atrativo simblico exercido pelo Parque proporciona o eixo ao redor do qual os

anncios publicitrios giram.
E aqui que devemos dedicar um pouco mais de ateno, pois a
efetivao final de uma fronteira urbana, da maneira como estamos
entendendo aqui, traduz-se em uma alterao efetiva na espacializao das
classes sociais no interior da metrpole. O que torna o investimento em reas
de fronteira de alguma maneira mais complexo o fato de que, uma vez que
a proposta atrair camadas de alta renda cuja associao simblica imediata
se d com os bairros tradicionais e nobres da metrpole no caso de Porto
Alegre, os bairros Moinhos de Vento e Bela Vista, por exemplo preciso criar
um imaginrio, repleto de ideologia, que confira status e bom gosto opo de
habitar um novo bairro. Nesse sentido, a obsolescncia das necessidades, de
que Henri Lefebvre fala no trecho citado acima, constitui um mecanismo
fundamental ao que Mark Gottdiener (1994) definou como a interminvel
reciclagem (turnover) dos usos do solo na metrpole contempornea.

Figura 8 Anncio publicitrio do Jardim Europa (1). Fonte: Folheto publicitrio.

107

Figura 9 Anncio publicitrio do Jardim Europa (2). Fonte: Encarte publicitrio

no Jornal Zero Hora (11/05/2008).

O investimento em publicidade, portanto, proporciona uma aura de

distino ao comprador da rea selecionada. E, no caso aqui estudado, a
conjuno do parque e dos shopping centers de alto padro, distantes uma
quadra um do outro, parece ser o fator mais relevante a contribuir para a
valorizao da rea. Em entrevistas realizadas na Goldsztein, tanto com
corretores quanto com a Gerente de Projetos da empresa, o parque e os
empreendimentos comerciais so evocados como atrativos fundamentais do
108

empreendimento92. E os anncios publicitrios dos empreendimentos evocam

incessantemente esses aspectos. Na Figura 8, por exemplo, o anncio
publicitrio destaca a presena do maior parque cercado da cidade. A Figura 9,
por sua vez, coloca em evidncia os benefcios de viver junto natureza. A
natureza aqui reduzida a simples signo que, como salienta Henri Lefebvre
(2003, p. 27), cada vez mais produzido em massa para ser vendido. Assim,
para Lefebvre
There is a continuous reference to nature in advertising, whether it be
for food or textile products, housing or vacations. To provide meaning
and content (illusory), the re-presentation of nature is accompanied by
the full range of floating signifiers employed by rethoric. What no
longer has a meaning is given one through the mediation of a
fetishistic world of nature. Undiscoverable, fugitive, ravaged, the
residue of urbanization and industrialization, nature can be found
everywhere, from feminility to the most mundane object. Parks and
open spaces, the last word in good intentions and bad urban
representation, are simply a poor substitute for nature, the degraded
simulacrum of the open space characteristic of encounters, games,
parks, gardens and public squares. This space, which has been
neutralized by a degrading form of democratization, has as its symbol
the square. The urbanist passively obeys the pressures of number
and least cost; the functionality he thinks he has created is reduced to
93
an absence of real functions, to a function of passive observation
(LEFEBVRE, 2003, p. 27)

No plano das estratgias de valorizao empreendidas pelo mercado

imobilirio, por um lado, o parque e a rea preservada permitem a obteno de
um preo de monoplio de venda final ao consumidor ao agregar ao produto
uma singularidade derivada de uma representao, uma espcie de capital
simblico que contribui para a realizao da mais-valia e a obteno de um

92

93

Serpa (2007) explicita alguns dos aspectos que fazem do parque urbano, hoje, um
instrumento fundamental valorizao do solo.
H uma contnua referncia natureza na publicidade, seja para a venda de alimentos,
produtos txteis, habitao ou frias. Para conferir significado e contedo (ilusrio), a
representao da natureza acompanhada por um amplo espectro de significantes
flutuantes empregados pela retrica. No encontrvel, fugitiva, destruda, o resduo da
urbanizao e da industrializao, a natureza pode ser encontrada em todo lugar, desde a
feminilidade at os objetos mais mundanos. Parques e espaos abertos, a ltima palavra
em boas intenes e m representao urbana, so simplesmente um pobre sucedneo
para a natureza, o simulacro degradado do espao aberto caracterstico dos encontros,
jogos, parques, jardins e praas pblicas. Esse espao, que foi neutralizado por uma forma
degradante de democratizao, tem como smbolo a praa. O urbanista obedece
passivamente as imposies do nmero e do menor custo; a funcionalidade que ele acredita
ter criado reduzida a uma ausncia de funes reais, a uma funo de observao
passiva. Traduo nossa. Cf. tambm Lefebvre (1970, p. 162-3).

109

lucro excedente na economia atual94. por essa razo que a construo e

preservao do parque so de fundamental importncia para a realizao
lucrativa do investimento. Por outro lado, no plano do uso, o parque revela-se
como negao ou como um simulacro degradado, nas palavras de Lefebvre
do encontro como possibilidade do espao pblico, ao reproduzir a segregao
scio-espacial que marca a organizao espacial da cidade contempornea.
Isso nos conduz reflexo de que o Jardim Europa se insere num plano
em que o urbano reproduz-se atravs da cotidianidade, entendida como
conjunto de constrangimentos e impossibilidades apropriao do espao e da
vida entendida como autntica. Os espaos residenciais propostos pelo
empreendimento articulam-se aos de (consumo do) lazer e de (lazer pelo)
consumo e concorrem ativamente para a reproduo das relaes sociais de
produo atravs da cotidianidade. A construo da individualidade na
sociedade do consumo dirigido passa sempre mais pelas relaes fetichistas
de mercado e pelos signos que atravessam as mercadorias para conferir uma
aura sagrada a elas. O sujeito realiza-se e constri-se, como individualidade,
atravs do consumo e este, como onipresente, afasta o sujeito do mundo real
da poltica, da cultura, etc, e da reflexo sobre estas esferas para alm da
esfera privada. O espao neutralizado que proposto nos anncios do
empreendimento mescla representaes que fazem referncia ao urbano com
aquelas que negam o urbano, tentando oferecer a idia de que o habitante est
em contato prximo com a natureza e, sobretudo, afastado das mazelas da
urbanizao capitalista. Trata-se, ento, de um espao depurado, afastado,
segregado,

neutralizado,

caracterstico

da

utopia

que

sustentou

suburbanizao nos pases anglo-saxes (FISHMAN, 1996). Mas aqui, face

especificidade da condio social brasileira, o Jardim Europa, como propositor
de um modo de vida suburbano baseado no consumo ostensivo, no uso do
automvel e no afastamento da cidade real, optou no pelas casas amplas com
jardins e sem cercas, mas pelas torres verticais modernas com segurana e
vigilncia digital, os enclaves fortificados de que nos fala Teresa Pires
Caldeira. O distanciamento do urbano real, ento, se realiza pelo consumo

94

Sobre a agregao de um capital simblico como forma de obteno de um preo de

monoplio, cf. Harvey (1989; 2001). Sobre o papel do imaginrio da natureza no contexto da
suburbanizao na Inglaterra e nos EUA, cf. Fishman (1996).

110

dirigido, pela venda de signos veiculados pela publicidade e pela segregao

residencial e de uso do espao pblico95. Como observa Valquria Padilha, em
seu interessante estudo sobre o shopping center como local de sociabilidade
na sociedade contempornea,
[] o consumo tem [...] seu ndice mximo de segurana na mxima
excluso do mundo real, social e histrico, ou seja, o consumo um
jogo de signos que, para existir no cotidiano das pessoas, sublima o
mundo real por meio da publicidade e da televiso (PADILHA, 2006,
p. 102).

Nesse sentido, a centralidade dos shopping centers na proposta de vida

suburbana96 vai para alm da simples funcionalidade de poder adquirir os
bens necessrios vida num local prximo residncia. Os shoppings
exercem uma funcionalidade tambm simblica e constituem um
[] espao de construo de identidade. Um espao onde h o
imperativo de ser percebido: as pessoas freqentam shopping
centers tambm para serem vistas e percebidas pelos outros, e
assim, travam uma relao entre ser eu e ser percebido
(PADILHA, 2006, p. 134).

Desta maneira o espao como um todo se realiza como valor de troca,

impondo o ritmo acelerado da circulao do capital e dos valores e ideologias
mercantis para o conjunto da sociedade. A cidade como encontro, a cidade
como diferena, fica sufocada sob os imperativos homogeneizantes da troca
mercantil e, por conseguinte, da cotidianidade. E a cidade como obra inexiste a
no ser no simulacro da obra, na produo da diferena pelo estetismo da
mercadoria (e aqui relevante o fato de que os primeiros empreendimentos
evoquem estilos arquitetnicos diferentes, como o condomnio Parc Vienne,
que reproduz elementos da arquitetura vienense, o Karpathos, que traz
aspectos do estilo arquitetnico das ilhas gregas, e o Cipriani, inspirado na
arquitetura da costa mediterrnea da Itlia, todos de localizao prxima, em
95

Para Fishman (1996, p. 24), a utopia burguesa que deu suporte construo dos subrbios
baseia-se no desejo de um refgio no apenas de elementos ameaadores na cidade, mas
tambm de elementos discordantes na prpria sociedade burguesa. Traduo nossa.
Original: (...) a refuge not only from threatening elements in the city buy also from discordant
elements in bourgeois society itself.
96
No queremos aqui entrar no mrito da conceituao do suburbano. O que importa que
no necessrio estar para alm dos limites institucionais de um municpio para que um
bairro seja caracterizado como suburbano. Como diz Fishman, a suburbanizao envolve
principalmente uma separao mais radical entre o espao de trabalho e o espao de lazer,
bem como um afastamento das mazelas da cidade central.

111

uma espcie de pastiche ps-moderno). Para Henri Lefebvre, a sociedade

atual, de consumo dirigido, vive constantemente a imitar e reproduzir les
oeuvres

des

socits

antrieures

(pr-capitalistes),

les

livrant

la

consommation massive (LEFEBVRE, 2002, p. 27)97. Do ponto de vista do

espao como meio de sociabilidade, trata-se do que Lefebvre denominou seuil
infrieur de la sociabilit, au dela duquel la survie serait impossible parce que
toute vie sociale aurait disparu (LEFEBVRE, 2000a, p. 377)98. O imperativo do
ver e do ser visto, trao distintivo de um espao abstrato e visual, reduz a
sociabilidade proximidade do grau zero. E aqui fica evidente novamente
como a mobilizao do campo simblico e cultural constituem momentos da
valorizao do capital e da valorizao do espao pelo capital, discusso j
levada a cabo no primeiro captulo. A contradio que se estabelece nesse
processo, e que se revela no plano dos discursos publicitrios, aquela que
aponta para uma homogeneizao que se efetiva atravs do apelo
singularidade e autenticidade (Figura 10)99. A diferena, aqui reduzida ao
puro estetismo, sinnimo da universalidade homogeneizante do capital, ou
poderamos dizer que se situa no mbito das diferenas induzidas, em
contraposio s diferenas produzidas (LEFEBVRE, 2000a, p. 429-30). Para
Lefebvre, haveria em tudo isso um predomnio crescente das representaes.
Le monde des signes, afirma Lefebvre,
[...] ce nest pas seulement lespace occup par des signes et images
(par des objects-signes et des signes-objects). Cest lespace o lEgo
nest plus en rapport avec sa nature, avec une matire, mme pas
avec la chosit des choses (marchandises) mais avec les choses
doubles de leurs signes et supplants (supples) par ceux-ci
100
(LEFEBVRE, 2000a, p. 358) .
97

(...) as obras das sociedades anteriores (pr-capitalistas), entregando-as ao consumo de

massa. Traduo nossa.
98
(...) limiar mnimo da sociabilidade, alm do qual a sobrevivncia seria impossvel porque
toda vida social haveria desaparecido. Traduo nossa.
99
Henri Lefebvre diz, ainda, que (...) lespace architectural et urbanistique dans la modernit
tend vers (...) [un] caractere homogne: lieu de la confusion et de la fusion entre le
gomtrique et le visuel, il engendre un malaise physique. Tout se ressemble (2000, p. 231).
Traduo: () o espao arquitetural e urbanstico na modernidade tende para () [um]
carter homogneo: lugar da confuso e da fuso entre o geomtrico e o visual, ele engendra
um mal-estar fsico. Tudo se parece. Cf. tambm Lefebvre (2000 p. 257). Um artigo
fundamental no que concerne s relaes entre a abstrao do capital financeiro e as formas
arquitetnicas atuais o de Jameson (2006), intitulado O tijolo e o balo: arquitetura,
idealismo e especulao imobiliria.
100
O mundo dos signos no somente o espao ocupado pelos signos e imagens (por
objetos-signos e signos-objetos). o espao onde o Ego no est mais em relao com sua
natureza, com uma matria, nem mesmo com a coisidade das coisas (mercadorias), mas

112

Para Jos de Souza Martins, a incorporao de signos do moderno em

um cotidiano ainda profundamente permeado por relaes tradicionais seria o
componente fundamental da modernidade latino-americana. A modernidade
[na Amrica Latina], diz o autor, se apresenta [] como a mscara para ser
vista. Est mais no mbito do ser visto do que no do viver (MARTINS, 2008, p.
33).

Figura 10 Anncio publicitrio do Jardim Europa. Fonte: Zero Hora (21/04/2007). Ainda
que seja difcil encontrar uma diferena essencial entre o empreendimento da Goldsztein
e todos os outros que so lanados o tempo todo na cidade, o apelo autenticidade e
exclusividade so recorrentes no plano dos discursos publicitrios.
com as coisas duplicadas pelos seus signos e suplantadas (preenchidas) por estes.
Traduo nossa.

113

 imprensa local no passou despercebido o empreendimento

imobilirio, como era de se esperar, dada a escala do projeto. O jornal Zero
Hora, por exemplo, proporcionou considervel cobertura no apenas ao
surgimento do Parque, o que se esperaria, em se tratando de um novo espao
pblico, mas aderiu ao discurso ideolgico publicitrio que apresenta o
Loteamento Germnia como novo bairro (Figura 11)101. Quanto ao Parque, so
constantes as menes, no jornal local, segurana e ao cuidado na sua
manuteno. E, de fato, o parque Germnia proporcionou segurana,
principalmente como fruto de uma parceria entre o Poder pblico (que aceitou o
cercamento de um parque e, alm disso, est acertando a transferncia de um
Batalho da Polcia Militar para o interior do mesmo102, em prdio a ser
construdo pela Goldsztein) e da iniciativa privada, que instalou um sistema de
segurana prprio. No necessrio destacar, novamente, o papel que o
discurso da segurana cumpre nas estratgias de valorizao, de maneira que
a segurana do Parque torna-se essencial ao sucesso do empreendimento103.
Para finalizar este item, preciso ser bem claro quanto ao que foi
discutido, para evitar mal-entendidos: afirmamos aqui que a venda de signos
desempenha um papel destacado na venda do Jardim Europa como fronteira
de valorizao, e que a publicidade macia parte integrante das estratgias
de venda. Mas preciso no cometer nenhuma extrapolao: o que est
venda, acima de tudo, so valores de uso, aos quais a publicidade contribui
para conferir um preo de monoplio. O que est a venda juntamente com um
imvel , acima de tudo, uma distncia, e por isso que Lefebvre (2000a, p.
391) afirma que muitas vezes os signos cumprem um papel compensatrio
em relao a um espao-distncia menos privilegiado.

101

Cf. Zero Hora (01/03/2005, p. 19; 24/03/2006, p. 46; 19/04/2006, p. 31).

Cf. Zero Hora, 24 de maro de 2006. O Batalho sairia do atual bairro Bom Jesus, onde as
necessidades de policiamento so inegveis, devido presena de grupos associados ao
trfico de drogas no local.
103
No se trata, aqui, de negar a importncia da segurana para que se possa usufruir dos
parques, mas houve uma preocupao adicional da empresa para proporcionar segurana ao
parque, sobretudo com parceria com a Prefeitura.
102

114

Figura 11 Reportagem do jornal Zero Hora sobre a inaugurao do Parque Germnia.

Fonte: Zero Hora (26/03/2006). A reportagem reproduz a inteno da empresa de
oferecer o Jardim Europa como um novo bairro, planejado e em harmonia com a
natureza, portanto em desencontro com o restante da cidade.

5.4.

Risco e sobrelucro no investimento em fronteiras urbanas

Devemos abordar um outro aspecto importante da constituio do

Jardim Europa como fronteira de valorizao. J havamos mencionado um
pouco acima que o que entendemos como fronteira urbana envolve, na maior
parte das vezes, uma proposta de transformao na distribuio espacial das
classes sociais. Esse o caso do Jardim Europa, que avana o eixo valorizado
da cidade mais para Leste. Como presumvel, tal proposta inclui grau
considervel de risco. Quando, ao longo do trabalho, destacamos o papel mais
fundamental que a atividade imobiliria possui em determinar as direes de
valorizao, o que rompe com a idia de soberania do consumidor nas teorias
neoclssicas de uso do solo urbano, no pretendemos, tambm, autonomizar a
oferta diante da demanda. Enfim, o que queremos salientar que no so
poucos os empreendimentos imobilirios que no proporcionam o resultado
esperado do ponto de vista da remunerao, da velocidade de vendas ou

115

mesmo da possibilidade de venda. Assim, se nas fronteiras urbanas que

possvel a apropriao de um sobrelucro, em funo de uma renda potencial,
tambm nelas que o risco cumpre um papel mais relevante. Todavia, o que
devemos tambm saber a respeito do que Queiroz Ribeiro (1997) denominou
a moderna incorporao imobiliria seu esforo, fundamentado em
pesquisas e clculos cada vez mais minuciosos e precisos, para minimizar
riscos. Se, por ser uma fronteira, a rea inevitavelmente apresenta mais
riscos104, os procedimentos adotados pelas empresas (e que envolvem o uso
macio de publicidade) reduzem esses riscos. Nesse sentido, importante
mencionar um trecho de entrevista realizada com Lilian Maya Rodrigues
(Gerente de projetos da Goldsztein) e Carla Piccoli (Coordenadora de Projetos
da mesma empresa). Perguntada sobre os fatores que mais pesam sobre a
viabilidade de um empreendimento, Lilian Rodrigues afirma que
a primeira coisa quando se avalia o local ter certeza e isso quando
a gente no tem, se faz uma pesquisa de mercado, seja qualitativa,
quantitativa, para saber exatamente qual produto para aquele local
especfico. Mas so vrios os fatores que influenciam na viabilidade
econmica. A primeira delas, sem dvida, o valor do terreno, o
preo que o proprietrio pe em cima daquele terreno, o custo de
construo, o valor de comercializao, e tambm como tu vai
distribuir financeiramente tanto a venda quanto a despesa. Ento, a
distribuio financeira, e a contabilizam-se todas as coisas. Claro
que existem coisas fixas, que independe. Depende do valor que o
negcio gera: comisses, verbas de marketing, verbas de
manuteno, tudo isso contado. Mas hoje, assim, o impacto maior
o preo do terreno, o valor de construo, as taxas de administrao
adotadas e a distribuio financeira. Ns trabalhamos hoje com uma
meta dentro da empresa, e claro que cada empresa estabelece um
resultado final, ou seja, um valor lquido de resultado sobre aquele
negcio. Tem empresas que, de repente, viabilizam negcios que
talvez outras no porque os valores, os percentuais de resultado que
uma trabalha so diferentes da outra.

E, ao complementar o que Lilian disse, Carla Piccoli diz que

em geral a gente [a Goldsztein] nunca entra achando, a gente entra
sabendo. A gente tem pesquisa e formas de calcular custos e retorno
muito alinhadas, porque so anos de experincia e anos avaliando o
negcio. Ento, em geral quando se escolhe um terreno, uma
localizao e se lana um produto, sabendo. s vezes a surpresa
[que] vendeu muito rpido ou vendeu um pouco mais devagar que o
esperado, mas nunca tem uma surpresa muito grande, porque tem
104

E, aqui, a ttulo de exemplo, cabe mencionar o sucesso abaixo do esperado que uma
fronteira urbana como o Panamby, em So Paulo, representou para o fundo imobilirio
proprietrio das reas de incorporao, como mostra a pesquisa de Volochko (2007).

116

muitos anos de experincia em pesquisa. Ento, complementando,

no se fecha a compra de um terreno se no se tem a certeza efetiva
105
do negcio em si, se a viabilidade positiva ou no .

Nesse sentido, longe de ser um tiro no escuro, a fronteira urbana

avana com toda a precauo econmica da qual pode dispor hoje o capital
incorporador, o que garante o retorno lucrativo dos investimentos. Nesse
sentido, as empresas possuem uma sensibilidade muito aguda a respeito dos
espaos pelos quais podem avanar e obter sobrelucros. Neil Smith expressa
magistralmente esse aspecto, fazendo uso de uma metfora de avano militar:
The economic geography of gentrification is not random; developers
do not just plunge into the heart of slum opportunity, but tend to take it
piece by piece. Rugged pioneersmanship is tempered by financial
caution. Developers have a vivid block-by-block sense of where the
frontier lies. They move in from the outskirts, building a few
strategically outposts of luxury, as Henwood has put it. They pioneer
first on the gold coast between safe neighborhoods on one side where
property values are high and the disinvested slums on the other where
opportunity is higher. Successive beachheads and defensible borders
are estabilished on the frontier. In this way economic geography
106
charts the strategy of urban pioneering (SMITH, 1996, p. 23) .

Assim, na busca de sobrelucros, o risco quase sempre diludo por essa

sensibilidade mais aguda atingida pelas incorporadoras no seu avano sobre
reas menos valorizadas. As grandes incorporadoras possuem estratgias
elaboradas para avanar sobre reas pouco valorizadas e transform-las de
acordo com seus interesses. esse avano por estratgicos postos
avanados de riqueza, tambm, que explica o fato de que a expanso
imobiliria adquire uma direo predominante no espao urbano, como
observou Flvio Villaa (2001) para um conjunto de metrpoles do Brasil. Em
outro trecho da entrevista com a Goldsztein, Lilian Rodrigues, ao comentar o
sucesso dos primeiros lanamentos do empreendimento, deixa claro o
105

Entrevista concedida em 12/08/2008.

A geografia econmica da gentrificao no aleatria; as incorporadoras no se atiram,
simplesmente, na oportunidade de obter lucros em reas desvalorizadas, mas tendem a
tom-las aos poucos. O pioneirismo destemido temperado com precauo financeira. Os
incorporadores possuem uma sensibilidade vvida, de quarteiro em quarteiro, de onde se
situa a fronteira. Eles penetram pelas bordas, construindo uns poucos e estratgicos postos
avanados de luxuosidade, como colocou Henwood. Eles desbravam em primeiro lugar a
Costa do Ouro [Gold Coast] situada entre os bairros seguros onde os valores do solo so
mais elevados, de um lado, e as periferias pouco investidas onde as oportunidades [de
ganho] so maiores, do outro. Sucessivos enclaves e linhas defensivas so estabelecidas na
fronteira. Desta maneira, a geografia econmica traa a estratgia do pioneirismo urbano.
Traduo nossa.

106

117

significado da fronteira como situada entre a Gold Coast dos bairros de

valorizao consolidada e os de bairros que sofrem desinvestimento:
Ns fizemos o primeiro lanamento... ns comeamos a construo
das obras de infra-estrutura do Jardim Europa, que ns conseguimos
ter a licena de instalao do loteamento, isso foi em janeiro de 2005.
Janeiro ou fevereiro de 2005. E ficou pronto em fevereiro de 2006.
Em um ano a gente fez a parte de infra-estrutura, e a durante o ano
de 2005 a gente j trabalhou nos primeiros empreendimentos, nos
primeiros projetos. Nosso primeiro lanamento foi em abril de 2005,
que foi o Cypriani Nova Arquitetura. Logo em seguida teve o
Kharpatos e, realmente, foi um sucesso o primeiro empreendimento,
e o segundo empreendimento, vizinho ao Cypriani Nova Arquitetura,
que o Reserva Cypriani, ele estava programado para um ano
depois. Ele aconteceu 45 dias depois. Ento foi bem surpreendente.
E ali, o que que se entendia? Que era uma rea muito nobre, uma
rea que hoje est muito desenvolvida e nobre dentro da cidade,
junto Chcara das Pedras, rea do Iguatemi, que hoje um
shopping de um padro alto na cidade, mas era uma rea de divisor
de guas, porque ali para trs a Vila Ipiranga, a Avenida do Forte
[reas menos valorizadas], enfim, mas a gente acreditou e entendeu
que dava para caracterizar aquele empreendimento todo como alto
padro, como mdio e alto e puxar para cima e expandir essa rea da
cidade (Grifo nosso).

Ao puxar para cima e expandir (em termos de valor), a Goldsztein

realiza o sobrelucro, pois se apropria da renda potencial da rea107. esse o
sentido do divisor de guas de que fala a entrevistada. O processo de
expanso do eixo valorizado, para o qual o Jardim Europa contribui, tende a
seguir a mesma direo porque existe uma estrutura comum, uma espcie de
economia de aglomerao, proporcionada pela proximidade dos bairros de
alta renda, representada pelas inmeras instalaes relacionadas a consumo,
servios e empregos das quais as classes de mais alta renda desejam estar
prximas e as quais no podem ser produzidas pelo capital individual, ainda
que a tendncia centralizao do capital em grandes corporaes pode, de
certa forma, produzir certas externalidades, como no caso do Alphaville e
outros condomnios fechados108. Mas a localizao (acessibilidade), lembra107

Essa apropriao da renda potencial, que resulta no lucro de incorporao, depende muito
do preo pago pelo terreno. O que a Goldsztein fez foi estabelecer uma parceria com a
Condor, proprietria do terreno, pela qual a Condor permutaria trs terrenos com a Goldsztein
em troca dos custos de instalao de infra-estrutura no loteamento. O restante dos terrenos
segue pertencendo Condor e, imagina-se, parte do produto final vendido pela Goldsztein
dever servir para remunerar a Condor. Esta uma soluo importante que a Goldsztein
utilizou para dissolver o preo do terreno e conseguir o sobrelucro.
108
Cf. Villaa (2001). Abramo (2007) parece desconsiderar a inrcia do espao quando diz
que as externalidades de vizinhana podem ser reproduzidas em outro local. Voltaremos a
discutir esse assunto nas consideraes finais.

118

nos sempre Villaa (2001), o valor de uso fundamental do espao, e ser fora
de mo, como se diz comumente e na expresso feita uma referncia
implcita a alguma centralidade desvaloriza um bairro.
A entrevista realizada na Capa tambm pe em relevo o potencial de
valorizao do local mas, segundo Vanderlei Tamiosso, a empresa est tendo
cuidado com possveis empecilhos para a construo na regio.
A Capa/Rodobens sempre busca oportunidades de negcios onde se
possa obter preo competitivo para os clientes, assim sempre
olhamos para esta regio com muita ateno, vamos esta regio
como o novo eldorado do mercado imobilirio de Porto Alegre.
Porm, com a implantao do Cone areo (legislao internacional
de segurana area em funo do aeroporto), deve-se ter muito
cuidado, pois o potencial construtivo de um terreno pode ser afetado
109
(altura) por esta legislao .

A possibilidade de alterao da legislao de uso do solo em um bairro

com relativa proximidade do aeroporto encarada, portanto, pela Capa, com
um possvel entrave efetivao do novo eldorado do mercado imobilirio de
Porto Alegre.

5.5.

A expanso da malha viria do Corredor de Centralidade Nilo

Peanha-Anita

imprescindvel, tambm, que comentemos a respeito da discusso

com associaes de bairro no que tange aos efeitos do empreendimento sobre
suas reas vizinhas, o que, como se ver, pode aparecer como uma digresso
em relao ao que vnhamos discutindo, mas que se revela importante. Essas
discusses com os moradores se realizaram, na poca, atravs dos Fruns
Regionais de Planejamento, instncias regionais de participao que permitem
a discusso com a comunidade quando da realizao de um empreendimento
gerador de grande impacto na vizinhana.

Enquanto que no houve, na

poca, qualquer objeo ao empreendimento em si, a sua efetivao, ao

eliminar um vazio urbano, trouxe tona a inteno, j prevista pelo Plano
Diretor do municpio, de ampliao do eixo virio da Anita Garibaldi no que o
109

Entrevista concedida em 14/09/2008.

119

Plano Diretor denominou Corredor de Centralidade Anita-Nilo Peanha. Os

moradores do bairro Vila Ipiranga e do bairro Jardim Itu-Sabar (o lado de l
do divisor de guas) levantaram objees ao traado original da expanso da
Anita Garibaldi, em funo de sua suposta descaracterizao do bairro. O
traado original da via atingiria equipamentos comunitrios da regio, como
uma escola, uma praa, o Centro Comunitrio Bairro Ipiranga, uma figueira
centenria, etc. Em uma srie de reunies entre representantes da Regio de
Planejamento local e integrantes da Secretaria Municipal de Planejamento e da
EPTC (Empresa Pblica de Transporte e Circulao), os moradores
propuseram

alternativas

ao

traado

original,

tentando

preservao de algumas das singularidades do seu bairro

contemplar

110

. Na primeira

reunio, realizada em 24/11/1999, os moradores elencaram algumas

preocupaes com a expanso prevista, entre as quais destacam-se: (1) a
importncia da preservao das reas verdes; (2) o descontentamento com o
eixo Anita Garibaldi, formador do Corredor de Centralidade Anita-Nilo.
Enquanto que em alguns momentos houve disposio de alguns setores da
Secretaria de Planejamento em encontrar uma posio conciliatria entre as
reivindicaes dos moradores e o traado original, o problema foi, por outras
vezes, tratado como puramente tcnico. Em reunio na Secretaria do
Planejamento Municipal (07/01/2000), a posio de uma engenheira explcita,
como revela a ata da reunio: para ela, a definio de um Eixo um assunto
essencialmente tcnico, e no deve ser discutida com a comunidade.
Ainda na sua tentativa de alterar a rota da extenso do corredor Anita
Garibaldi, os moradores participaram da 1 Conferncia de Avaliao do Plano
Diretor em 2003 e, atravs desta, recomendaram novamente a alterao do
traado da futura via, em funo do impacto ao modo de vida dos habitantes do
local,

recomendao

que

foi

aprovada

pela

plenria.

Quando

do

encaminhamento do texto final do projeto de lei que altera 86 artigos do Plano

Diretor de Desenvolvimento Urbano e Ambiental, e que atualmente tramita na
Cmara dos Vereadores, novamente os moradores se manifestaram, em
audincias pblicas, atravs da Associao dos Moradores do Bairro Jardim
110

Agradecemos ao Prof. Paul Dieter Nygaard, da PUC/RS, por ceder-nos atas de reunies
com os Fruns Regionais de Planejamento na poca da aprovao do Loteamento Germnia,
processo do qual foi participante, relativas discusso a respeito da expanso do eixo virio
da Anita Garibaldi.

120

Itu-Sabar e Hospital de Olhos, exigindo um reestudo do traado previsto para

a radial. Os moradores justificam a necessidade da reviso e recordam que a
proposta foi acolhida quando da realizao da Conferncia em 2003, mas
desconsiderada em seguida, sem que qualquer estudo tenha sido realizado. A
Prefeitura Municipal argumenta que a Secretaria Municipal do Planejamento
reafirmou tecnicamente e manteve o traado original do eixo Anita
Garibaldi111.
Assim, mesmo contra seu desejo, os moradores viram sua proposta de
alterao do traado do eixo ser rejeitada sob argumentos tcnicos da
Secretaria do Planejamento, pois a alterao do traado retiraria o sentido de
corredor que o Plano Diretor conferira Anita Garibaldi. A necessidade de
circulao, encarnada na abertura de vias largas e de fcil escoamento do
trfego, configura um cenrio em que as solues para a cidade aparecem
como solues puramente tcnicas. O automvel (...), diz Ana Fani Carlos
(2001, p. 131), vai determinando os horizontes e limites do planejamento que
visa a busca da eficcia tcnica da cidade, em que a necessidade de investir
no sistema virio se articula com os interesses dos setores econmicos da
metrpole. Assim, o Estado cria as condies para a transformao do espao
em valor de troca, o que tem por efeito a tendncia afirmao de um espao
homogneo que restringe as possibilidades do uso, da apropriao112.
Enfim, a intensidade em que a vida do bairro Vila Ipiranga ser afetada
pela expanso do eixo valorizado ainda no pode ser vislumbrada, visto se
tratar de um processo incipiente. So poucas as chances, contudo, de que o
cotidiano dos moradores do bairro no seja de alguma forma negativamente
atingido pela imposio do espao abstrato a partir da articulao Estadocircuito secundrio.

111

Grifo nosso. Ata de audincia pblica para avaliao de propostas das comunidades de
moradores. Referncia:
http://lproweb.procempa.com.br/pmpa/prefpoa/spm/usu_doc/gt2audiencia.pdf
112
Para Damiani (2001, p. 54), para decifrar os contedos complexos do espao social,
cumpre [decifrar] o espao social reduzido ao espao puro, frio, como estratgia, reduzindo
seus contedos. Mediao perturbadora, impedindo a vida, o sentido da vida.

121

5.6.

A concentrao do poder econmico como necessidade para

a obteno de lucros de incorporao

Merecem ser registradas aqui algumas observaes, em primeiro a

respeito do setor imobilirio em geral e, em seguida, sobre o deslocamento das
centralidades de Porto Alegre para, ento, concluirmos o captulo. A primeira
observao que deve ser reiterada, caso no tenha ficado evidente que este
um dos processos mais significativos do ponto de vista da produo do espao
pelo circuito secundrio hoje, que estamos diante de uma reestruturao do
setor imobilirio que acarretou uma concentrao de capital bastante
acentuada113. Esse capital imobilirio, muitas de cujas empresas mais
representativas abriram capital recentemente na Bovespa, tem criado
condies para se beneficiar de uma nova fronteira aberta nos anos recentes,
que se situa nos imveis destinados classe mdia baixa em bairros mais
afastados, fronteira esta que foi aberta pela expanso do crdito, como vimos
acima. No dispondo, muitas vezes, do know-how do qual dispem as maiores
empresas nacional do setor, a maioria das quais com sede em So Paulo, as
empresas gachas tm estabelecido parcerias, muitas vezes na forma de jointventures, para seguir atuando com competitividade no mercado local. Em
certos casos, o foco da parceria para atuao no chamado mercado
econmico, enquanto que em outros a parceria revela-se como uma estratgia
das empresas paulistas de entrar no mercado local de imveis de luxo. A
Tabela 5 mostra as principais empresas de atuao nacional que se
estabeleceram recentemente no mercado local, bem como sua maneira de
atuao e o mercado ao qual se destinam (optamos por manter a denominao
econmico e alto padro utilizadas pelos prprios empreendedores).
Convm assinalar que a empresa Rossi entrou sozinha, em 2001, no mercado
gacho, para atuar no mercado econmico, e somente estabeleceu parceria
para atuar no mercado de alto padro, com a Melnick, em 2006, parceria j
desfeita uma vez que esta ltima passou, em 2008, a atuar em conjunto com a
Even. O oposto ocorre com a Goldsztein e a Capa, que mantm sua

113

Um trabalho importante sobre os caminhos que levam concentrao do setor o de

Michael Ball (1983). Mesmo que o autor esteja mais preocupado com o caso ingls, suas
consideraes so de grande relevncia para entender a dinmica do setor da incorporao.

122

independncia no mercado de alto padro, mas estabelecem parcerias para o

mercado de menor padro.
Tabela 5 Atuao de empresas com escala nacional no mercado local
Forma de
atuao
Parceria

Empresa

Mercado

Ano de

atendido

entrada

Capa

Econmico

2007

Parceria local

Rodobens
(SP)

Parceria

Cyrela (SP)

Goldsztein

Econmico

2005

Parceria

Gafisa (SP)

Ivo Rizzo

Alto padro

2006

Parceria

InPar (SP)

CFL

Alto padro

2007

Even (SP)

Melnick

Rossi (SP)

Melnick

Alto padro

2001

Individual

Tenda (MG)114

Econmico

2008

Individual

MRV (MG)

Econmico

2008

Parceria

Parceria e
individual

Alto Padro e
econmico

2008

Fonte: consulta aos sites das referidas empresas.

Soma-se a isso uma incipiente onda de fuses e aquisies no setor que

levou, por exemplo, compra de 60% da construtora Tenda pela Gafisa115 e a
compra da empresa Company pela Brascan116, apesar da aparente dificuldade
que algumas empresas que abriram capital vm apresentando117. Assim,
embora o setor continue, como sempre, a ser caracterizado por uma infinidade
de pequenas empresas, so as grandes empresas as que so capazes de
manipular o direcionamento da expanso da valorizao, de construir fronteiras
de valorizao que reconfiguram o espao urbano. Seu crescente poder de
mercado proporciona-lhes um giro mais acelerado do capital o que significa
uma taxa anual de lucro mais elevada , dilui os riscos relacionados com
114

A Tenda foi adquirida em agosto de 2008 pela Gafisa.

Valor Econmico. Gafisa compra Tenda e tira construtora da crise. So Paulo,
02/set/2008, capa.
116
Brascan confirma compra da Company. Portal Exame (www.portalexame.abril.com.br),
10/09/2008.
117
Folha de S. Paulo. Aps abertura de capital, construtoras tm dificuldade. So Paulo, 3 de
setembro de 2008, p. B5.
115

123

flutuaes de mercado, devido diversificao de investimentos, abre-lhes

acesso ao uso mais intensivo de tecnologia e ao investimento mais pesado em
publicidade e, por fim, permite-lhes construir um land bank (banco de terras)
atravs do qual o volume da produo pode ser aumentado ou diminudo com
maior rapidez e os custos do terreno no preo final so diminudos compra-se
o terreno muito antes de sua utilizao, o que, muitas vezes, significa que no
momento de utilizao a renda potencial sofreu alterao para cima118.
Enfim, duas coisas ficam claras, tambm, como conseqncia dessa
acentuada concentrao do capital imobilirio. Em primeiro lugar, evidencia-se
que escala mnima de atuao das empresas cresce para o setor, e expandir
se tornou menos uma opo e mais uma necessidade. Assim, a abertura de
capital na Bolsa de Valores capitalizou as empresas para abrir novas frentes,
abrangendo vrias metrpoles e cidades mdias no Brasil. E, para as
empresas que atuavam no mercado local da metrpole gacha, a parceria com
as empresas de escala nacional significou, portanto, o acesso a essa maior
capitalizao. Isso fica evidente neste trecho de nossa entrevista com a
Goldsztein:
Eu posso te dizer, assim: a Goldsztein, at 2005, atuou sozinha, aqui
em Porto Alegre, sem a joint venture com a Cyrela e ela sempre foi
uma empresa lder de mercado aqui, em termos de faturamento, em
termos de tecnologia de construo, sempre foi uma empresa que
buscou inovao, crescimento, e por muito tempo acho que ela
liderou o mercado. De 2005 para c, j na dcada de 1990 a Rossi
veio para Porto Alegre, e veio com parceria com a Goldsztein, com o
Plano 100 e, depois de desfeita essa parceria do Plano 100, a Rossi
se estabeleceu com uma filial em Porto Alegre, sozinha. Sempre foi
uma forte concorrente, porque a Rossi era uma filial de uma empresa
de So Paulo, e em So Paulo sempre o mercado muito mais
evoludo, as primeiras coisas vm de So Paulo e acontecem em So
Paulo. E, em 2005, as grandes construtoras e incorporadores de So
Paulo abriram [capital] na Bolsa, IPO [Initial Public Offering], e a
Cyrela, a Gaffisa, a InPar, a MRV, as maiores de So Paulo abriram o
mercado e como isso elas tinham uma meta para se expandir,
crescer. E foi a que a Goldsztein viu que as grandes iam vir para
Porto Alegre tambm e houve o convite da Cyrela de fazer uma joint
venture com a Goldsztein, e a Goldsztein, de 2006 para c, cresceu
muito em funo da joint venture com a Cyrela. Ento, eu te digo que
de 2005 para 2006 o faturamento dobrou, de 2006 para 2007 o
faturamento dobrou e de 2007 para 2008 o faturamento est
dobrando, sempre dobrando em relao ao ano anterior. Isso foi um
crescimento muito grande, por exemplo, como um todo na empresa,
como volume de obras, como volume de empreendimentos lanados,
como volume de terrenos comprados, como efetivo de funcionrios
118

Cf. Ball (1983)

124

da empresa. Basta ver que at dezembro de 2005 eu trabalhava

sozinha. Hoje a minha equipe uma equipe de 11 pessoas, eu e
mais 10. E assim foram todos os setores da empresa: a
contabilidade, a tesouraria, o pessoal de contratos, a rea comercial,
marketing, etc. Houve uma expanso muito grande em funo do
volume. Isso se deu muito por essa entrada de capital no Pas, e esse
crescimento no foi s aqui. Esse crescimento foi em So Paulo, no
Norte, Nordeste, Rio de Janeiro, Minas, muito grande, e houve
tambm, se abriu um mercado h muito tempo estagnado em funo
dos juros, da possibilidade de se fazer imveis para uma populao
de mais baixa renda e isso que est crescendo e este o grande
nicho, o grande crescimento hoje do nosso mercado. Ento, em
especial eu acredito, porque eu acho que nos empreendimentos de
mdio, alto padro, eu acho que a evoluo no to grande. Eu
acho que o crescimento maior deu-se pelas grandes reas nas
periferias, reas mais nas zonas mais populares e com isso,
[queremos] abranger esse nicho de mercado, uma construo
diferente. Ns que ramos uma construtora muito de mdio e alto
padro, estamos hoje abrindo esse mercado dentro da empresa.

Portanto, a Goldsztein soma-se ao poder de capitalizao oferecido pela

Cyrela para se inserir nesse novo nicho, que o mercado de renda mdiabaixa e assim ela aumenta a escala de sua atividade, o que aparece tambm
sob a forma de um aumento do faturamento. O crescimento dos grandes
grupos atuando no setor confirma, ademais, que o investimento no circuito
secundrio revela-se uma opo bastante rentvel no capitalismo tardio, e
por isso que muitas empresas monopolistas de outros setores, como o caso
da Rodobens (que atua no setor de seguros, bancos, comercializao de
caminhes e mquinas agrcolas e locao de veculos 119), acabam por abrir
subsidirias no setor imobilirio como forma de escoar capital excedente. Isso
no exclusividade do momento atual, uma vez que, como vimos, muitas
empresas no incio do sculo XX atuavam ativamente no mercado de terras.
Mas sua atuao era fundamentalmente diferente do que Ball (1983) chamou
de moderna indstria de construo especulativa de moradias120, de maneira
que hoje especulao imobiliria, incorporao e construo no se separam
mais, como a prpria conceituao de Ball sugere. A potencializao das
capacidades de investimento tambm ressaltada por Vanderlei Tamiosso, da
incorporadora gacha Capa, que recentemente estabeleceu parceria com a
gigante Rodobens para atuar no mercado local, especialmente no setor de
renda mdio e mdio-baixo. Tamiosso afirma que
119

Consulta ao site da empresa (www.rodobens.com). O caso do Grupo Jereissati, proprietrio

da empresa Iguatemi de administrao de shopping centers, representa um caso semelhante.
120
Uma traduo um pouco desajeitada de modern speculative housebuilding industry.

125

[...] [o] mercado estava com crescimento vertiginoso e a economia

estabilizada com bons fundamentos. [Ento], algumas incorporadoras
do centro do pas (So Paulo), nos procuraram para realizarmos
parcerias. A nossa escolha pela Rodobens se deu por diversas
sinergias positivas que as empresas possuam, assim fica mais fcil a
soma das competncias de cada organizao.
As parcerias so indispensveis para o crescimento das empresas,
tanto competncias como crescimento das mesmas. Assim, as
parcerias de soma so as que podem proporcionar os melhores
produtos com melhores preos, melhores condies aos adquirentes
e melhor parceria com os agentes financeiros.

Ainda para Tamiosso, depois da parceria com a Rodobens

[] os volumes de negcios se multiplicaram, uma nova filosofia e
poltica de preos foi implantada e os produtos buscam sempre a
melhor relao custo/benefcio. A principal mudana a mudana de
escala de produo.

E o segundo ponto, que tambm manifestado na entrevista com a

Goldzstein e que, em nosso ver, constitui elemento fundamental dessa etapa
da urbanizao brasileira a centralidade de So Paulo. De fato, como a
entrevistada colocou, tudo acontece e tudo vem de So Paulo. As
reestruturaes econmicas pelas quais o Pas tem passado nos ltimos
quinze anos traduziram-se no reforo da centralidade de comando da
metrpole paulistana, conferindo atualidade seguinte afirmao de Henri
Lefebvre:
() a kind of overall colonization of space by decision-making
centers seems to be taking shape. Centers of wealth and information,
of knowledge and power, are beginning to create feudal
dependencies. In this case, the boundary line does not divide city and
country but cuts across the urban phenomenon, between a dominated
121
periphery and a dominating center (LEFEBVRE, 2003, p. 133)

So Paulo centraliza, portanto, a gesto da economia nacional,

controlando a disposio do trabalho excedente obtido sob a forma de maisvalia e direcionando-o para onde o reinvestimento se mostrar mais rentvel ou
onde houver novos mercados a serem explorados. Isso no significa dizer que
certos processos no possam ocorrer simultaneamente em diferentes lugares.
121

(...) uma espcie de colonizao completa do espao pelos centros de deciso parece estar
tomando forma. Centros de riqueza e informao, de conhecimento e poder, esto
comeando a criar dependncias feudais. Neste caso, a linha divisria no separa a cidade
do campo, mas atravessa o fenmeno urbano, entre uma periferia dominada e um centro
dominante. Traduo nossa. Cf. tambm Lefebvre (2002).

126

No se trata aqui de propugnar a existncia de uma espcie de difuso do

moderno que parte de So Paulo e se espalha pelo restante do territrio, mas
sim do fato de que a capital paulista tende sempre a atrair para si o comando
administrativo

das

atividades

que

atingem

um

alcance

nacional

ou

internacional, razo pela qual Milton Santos (2005, p. 59) afirma que So Paulo
a metrpole onipresente no territrio brasileiro 122. Esse um processo
importante que, como mostrou Henri Lefebvre no trecho acima, configura uma
das contradies mais fundamentais do espao na sociedade urbana, aquela
entre centro e periferia (superando, portanto, a antiga contradio entre campo
e cidade). Vimo-nos na necessidade de comentar isso em funo da sua
evidncia no caso estudado, mas est para alm dos objetivos desse trabalho
desenvolver com maior profundidade as consideraes a respeito do tema.
Para finalizar o captulo, ainda preciso aprofundar nosso entendimento
no que tange interferncia do Estado no processo de deslocamento do eixo
valorizado de Porto Alegre para Leste. Isto porque, se restringirmos a influncia
do Estado nesse processo somente rea do Jardim Europa, estaremos
negligenciando outras formas de interveno.
Julgamos de fundamental importncia nesse processo de produo de
uma nova centralidade a consolidao da Avenida Carlos Gomes como eixo
dos negcios na metrpole. Esta avenida vem recebendo, nos ltimos 10 anos,
uma srie de investimentos comerciais (edifcios corporativos e de escritrios
de alto padro) que permitiram a instalao de escritrios de gesto
empresarial e bancos no local. A importncia crescente da avenida tem atrado,
ademais, hotis, restaurantes e outros empreendimentos para o local, um
processo que ainda est relativamente incipiente, visto que existem ainda
muitos terrenos passveis de incorporao. Mas a avenida no teria sua funo
de eixo de negcios consolidada se no fosse o altssimo investimento
envolvido no alargamento de avenidas que permitiu a efetivao da III
Perimetral, conjunto de avenidas interligadas que une o Aeroporto Salgado
122

Para esse autor, [] So Paulo passa a ser a rea polar do Brasil, no mais propriamente
pela importncia de sua indstria, mas pelo fato de ser capaz de produzir, coletar, classificar
informaes, prprias e dos outros, e distribu-las e administr-las de acordo com seus
prprios interesses (SANTOS, M., 2005, p. 59). Em outro trecho, o autor afirma que
atividades modernas, presentes em diversos pontos do pas, necessitam apoiar-se em So
Paulo para um nmero crescente de tarefas. So Paulo fica presente em todo o territrio
brasileiro, graas a esses novos nexos, geradores de fluxos de informao indispensveis ao
trabalho produtivo (SANTOS, M., 2005, p. 100).

127

Filho e a rodovia conhecida como Free-way, no extremo Norte do municpio,

Zona Sul123. A acessibilidade rpida do aeroporto para os hotis de alto padro
instalados na avenida, bem como o acesso, pela via, s principais rodovias que
levam aos outros municpios da metrpole e a outras cidades tm atrado os
negcios tercirios para o local, que j disputa com o bairro Moinhos de Vento
no que tange ao abrigo dessas funes. A valorizao dos terrenos adjacentes
ao trecho da Avenida Carlos Gomes (Figuras 12 e 13) e da Avenida Dom
Pedro e gerao de empregos no tercirio superior neste local impulsionaram,
por sua vez, a valorizao ainda mais intensa dos bairros situados a Leste e a
Oeste do eixo. A produo de escritrios modernos, como conseqncia, tem
extravasado para o lado do Iguatemi, sobretudo na Avenida Nilo Peanha.
No foi possvel, contudo, aprofundar a pesquisa sobre a constituio
desta avenida, mesmo porque, como foi assinalado no primeiro captulo, a
inteno do trabalho era outra. Contudo, a vultosa obra da III Perimetral digna
de meno na medida em que sua consolidao tambm ajudou a empurrar
para cima o preo da terra nas suas reas prximas, o que inclui a regio do
Jardim Europa.

123

Enquanto que as radiais fazem o trajeto oeste-leste, as perimetrais cortam a cidade de norte
a sul.

128

Figura 12 Vista parcial da Avenida Carlos Gomes, em Porto Alegre. Fonte:

http://www.panoramio.com/photo/12778881 (Acesso em 26/01/2009)

Figura 13 Vista de trecho da Avenida Carlos Gomes. Fonte:

http://www.flickr.com/photos/manhattan104/2130874605/ (Acesso em 26/01/2009)

129

6. Estado, circuito secundrio e consumo dirigido: consideraes finais

sobre a produo do espao da metrpole sob o signo do
neoliberalismo

Curieux espace: homogne et compos

de ghettos. Transparent et faux: pig.
Faussement vrai, sincre: non pas
object dune fausse conscience, mais au
contraire, lieu et milieu engendrant
(produisant) la fausse conscience.

Henri Lefebvre

La tendence presente la liquidation de

la ville ne fait [] qexprimer dune autre
manire le retard dune subordination de
lconomie la conscience historique,
dune

unification

de

la

socit

ressaisissant les pouvoirs qui se sont

dtachs delle.

Guy Debord

O fechamento da pesquisa desenvolvida, cujo resultado foi exposto nas

pginas acima, no seno um fechamento relativo, ou talvez seja o caso de
pensar que o caminho percorrido proporcionou novas aberturas. Assim, o uso
do termo consideraes finais fica relativizado, pois o impulso que embasou o
presente trabalho, qual seja, o de compreender como ocorre a produo da
metrpole no atual estgio do desenvolvimento capitalista no Brasil, permitiunos lanar algumas hipteses, fundament-las com algumas evidncias, mas
de forma alguma fornecer respostas finais. Este ltimo captulo deve, ento,
retomar alguns aspectos discutidos ao longo do trabalho, de forma a dar mais
coerncia ao conjunto das hipteses e idias desenvolvidas nas pginas
anteriores. Durante o trabalho, foram discutidos vrios elementos que atuam
130

sobre a produo imobiliria e a complexa interpenetrao das escalas talvez

tenha sido um dos aspectos menos bem esclarecidos. Acreditamos, contudo,
que o cerne do trabalho consistiu em compreender como se formam as
centralidades de valorizao na metrpole e, conseqentemente, como essas
centralidades, que, inexoravelmente, formam um par dialtico com as mltiplas
periferias, so produzidas, imprimindo uma segregao acentuada no espao
da metrpole. preciso frisar que esse processo possui mltiplas facetas, s
algumas das quais foram exploradas aqui. Le movement centralitperiphrie, diz Henri Lefebvre, est [] hautement complexe. Il met em jeu et
la logique et la dialectique dans leur double dtermination (LEFEBVRE, 2000a,
p. 384)124. Voltamos, aqui, portanto, a discutir alguns aspectos dessa produo
de centralidades e, para tanto, aportaremos a contribuio de alguns autores
que se dedicaram ao problema.
Para retomar o que foi dito em vrios momentos do trabalho,
acreditamos que o circuito secundrio, hoje principalmente representado pelo
grande capital incorporador, com o apoio do Estado, avana, atravs dos seus
investimentos, sobre reas menos valorizadas da cidade, originando novas
fronteiras urbanas. A constituio dessas fronteiras atua no sentido de alterar a
distribuio espacial das classes sociais no espao urbano, atraindo, para
novas reas, setores da classe mdia e alta que outrora habitaram outros
bairros. As estratgias envolvidas nas fronteiras urbanas requerem a oferta de
atrativos para as classes mdia e alta e, com o recurso publicidade macia, o
capital incorporador cria novas necessidades, confere uma exclusividade ao
produto ofertado ao atribuir-lhe signos relacionados com modernidade,
felicidade, harmonia com a natureza, etc. Produz-se, assim, uma interminvel
reciclagem de bairros, em que valorizao e desvalorizao formam um par
dialtico e, desta forma, a cidade vai sendo moldada pela necessidade da
acumulao de capital. Em Porto Alegre, esse processo deu origem a um ntido
eixo valorizado, que vem se formando desde o fim do sculo XIX, que parte do
Centro em direo a leste. Com a valorizao observada nos bairros Passo da
Areia, Cristo Redentor, Vila Jardim e Vila Ipiranga, constitui-se uma tendncia
ao avano do eixo valorizado para leste, processo para cujo desenvolvimento
124

O movimento centralidade-periferia [] altamente complexo. Ele coloca em jogo tanto a

lgica quanto a dialtica em sua dupla determinao. Traduo nossa.

131

concorrem investimentos pblicos (vias, linhas de transporte, etc) e privados

(shoppings, lojas de alto padro, escritrios, etc) na rea. Por outro lado, ganha
impulso tambm a formao de uma configurao espacial prpria do eixo Sul
da cidade, na borda do Guaba, para o qual demos menos ateno, mas que,
em funo da construo de um shopping center pelo grupo Multiplan uma
das maiores empreendedoras de shoppings no Brasil sofre intensa
especulao e valorizao na rea prxima ao Hipdromo (bairro Cristal).
Acreditamos que este padro de segregao scio-espacial , em
grande medida, produto de foras bastante anrquicas, embora a presena do
Estado seja imprescindvel para a obteno de lucros de incorporao. Sendo
assim, parece haver certa dose de funcionalismo na tese de Flvio Villaa
(2001) de que a segregao scio-espacial existe porque responde s
necessidades de dominao da classe dominante. De fato, o padro segregado
permite o controle do espao e do tempo pela classe dominante, que se
apropria da centralidade (ou das centralidades) que so a essncia do urbano.
Entretanto, essa segregao ocorre no porque a burguesia decidiu que este
seria o padro melhor para sua dominao, mas sim como um produto da
articulao entre circuito secundrio e o Estado, como Gottdiener (1994)
sugeriu, sem que se tenha uma deciso centralizada.
Ainda segundo Villaa (2001, p. 339-41), a segregao tende a produzir
uma nica regio geral da cidade destinada s classes de alta renda (em So
Paulo, o quadrante sudoeste; no Rio de Janeiro, a zona Sul; em Porto Alegre, o
setor Centro-leste, etc). De fato isso tende a ocorrer125, mas esse processo
deve muito s foras anrquicas da articulao circuito secundrio-Estado, e
Gottdiener parece ter destacado com muita propriedade este aspecto pouco
coordenado do mercado. Assim, as fronteiras urbanas tendem a seguir na
mesma direo do eixo valorizado, em virtude de estar para alm da
possibilidade do capital individual o poder de produzir as centralidades de
servios, empregos e comrcio das quais a classe dominante deseja estar
prxima. Assim, as fronteiras se constituem entre a segurana da Gold Coast
e a cidade selvagem da desvalorizao e do desinvestimento, para lembrar
Neil Smith, porque aqueles que vo habitar a fronteira no estaro to
125

somente uma tendncia, porque, para tomar um exemplo, a Zona Sul de Porto Alegre
tambm tem se valorizado bastante nos ltimos anos, como j mencionamos.

132

afastados das centralidades das quais desejam usufruir e aqui podemos ver
uma espcie de efeito de inrcia que o espao produzido no passado exerce
sobre a produo do espao no momento atual. Quando essas fronteiras se
constituem

distantes,

ou

elas

oferecem

toda

espcie

de

servios

compensatrios o condomnio Terra Ville, no extremo Sul de Porto Alegre,

distante do eixo valorizado, oferece uma filial do tradicional Colgio
Farroupilha, uma Escola de Ingls, lojas e servios como locadora, academia e
armazm, e um servio particular de transporte que liga o empreendimento ao
shopping Moinhos de Vento126; o Alphaville de So Paulo oferece muito mais
ou permitem uma acessibilidade rpida maior centralidade de valorizao da
cidade, como o caso dos subrbios americanos, articulados ao Central
Business District (CBD) por vias expressas127. Sem dvida o Estado contribui
nesse processo de segregao, ao proporcionar uma infra-estrutura mais
completa nas reas valorizadas, mas isso ainda no permite que afirmemos
que a segregao existe porque melhor para a dominao.
Enfim, deve ser relativizada tambm a afirmao de Flvio Villaa de
que a burguesia escolhe o local de moradia. verdade que, ao criticar as
teorias do uso do solo neoclssicas, fundadas na soberania do consumidor,
seria absurdo cometer o mesmo erro, propugnando uma espcie de soberania
do produtor. Oferta e demanda, valor de troca e valor de uso, devem ser
entendidos como dialeticamente articulados, como dois lados da mesma
moeda, como sempre enfatizou Marx. Mas se, em funo dos desejos da
demanda das classes de alta renda, o mercado imobilirio no dispe de livre
criao no momento de ofertar um produto imveis ofertados prximo a reas
muito pobres, por exemplo, dificilmente atraem famlias de segmentos de alta
renda , por outro lado pode-se afirmar que as famlias de alta renda seguem,
em grande medida, as linhas gerais determinadas pela atividade do capital
incorporador e da publicidade que produz novas necessidades, veiculando
certos signos do morar bem e da qualidade de vida. assim que um bairro
126

Cf. Ueda (2005).

Ainda assim, importante notar que os projetos de construo macia de casas em
subrbios americanos quase sempre vm acompanhados da produo de alguma
centralidade comercial, como os shopping centers. O fato de que a concentrao do capital
imobilirio, e por conseguinte o poder econmico, nos Estados Unidos seja ainda mais
acentuado d mais liberdade ao capital em direcionar o crescimento urbano para
determinadas reas.

127

133

como o Jardim Europa, ainda em certa medida distante de muita coisa no que
se refere aos desejos de consumo da elite, consegue atrair famlias de bairros
valorizados tradicionais da cidade.
Por outro lado, concordamos com Villaa no que tange ao poder
estruturador dos bairros residenciais de alta renda no conjunto do espao
urbano, embora talvez a relao de causalidade estabelecida pelo autor,
segundo a qual as centralidades de empregos (escritrios, sedes de empresas
e bancos) seguem a direo da valorizao residencial, no seja to ntida.
Isso porque parece haver um efeito de simbiose entre a valorizao residencial
e valorizao comercial e corporativa, sem que possa ser apontada uma ntida
relao de causa e efeito128. Mas visvel, como mostra Villaa (2001), que
produo dos bairros das camadas de alta renda define as centralidades a
partir das quais resulta a superfcie diferencial da renda do solo urbano e
definem-se as possibilidades de ocupao do espao pelas outras classes
sociais, menos privilegiadas do ponto de vista do controle do espao e do
tempo urbano, como pertinentemente sublinha o autor.
A teoria proposta por Pedro Abramo (2007), ainda que oferea muitas
contribuies relevantes, parece ignorar o papel exercido por uma certa inrcia
do espao, como ressaltamos pouco acima. Abramo preconiza a formao de
preos do solo urbano por conveno, o que parece sugerir que uma sbita e
completa transformao da configurao do espao intra-urbano seja possvel,
bastando para isso que se estabelea uma nova conveno. Dificilmente isso
vivel, e este o problema de se equiparar o funcionamento do mercado
financeiro com o do mercado de terras da maneira como o autor fez ou seja,
a volatilidade e instabilidade no assumem, no mercado de terras, as mesmas
propores que o fazem no mercado financeiro. Por outro lado, Abramo parece
reconhecer dois elementos aos quais o presente trabalho deve tributo: o
primeiro o fato de que as empresas do setor imobilirio possuem, em larga
medida, um poder fundamentalmente maior na estruturao do espao intra128

O exemplo da Avenida Carlos Gomes, em Porto Alegre, instrutivo, como vimos. O

deslocamento recente do centro corporativo (escritrios, bancos, etc) da metrpole para o
local pode ter sido em parte puxado pela valorizao de bairros residenciais prximos, como
o Bela Vista e o Trs Figueiras. Mas sua consolidao, por sua vez, teve efeitos de
valorizao sobre esses mesmos bairros e sobre outros ainda. Talvez o caso da Av. Berrini,
no quadrante Sudoeste de So Paulo, represente um caso semelhante, pois os escritrios
modernos tm impulsionado a valorizao de bairros como Santo Amaro, em sua parte mais
ao norte.

134

urbano do que as famlias enquanto consumidoras; o segundo reside na

importncia, atribuda pelo autor, inovao (criao de novos produtos), por
parte das empresas do setor, como forma de obter sobrelucros de
incorporao.
O trabalho tambm deixou claro que a produo do espao urbano,
como um processo desenfreado de reciclagem do solo urbano a fim de
transform-lo em valor de troca, sustenta-se, em ltima anlise, no desperdcio
como de fato toda a economia capitalista depende crescentemente do
desperdcio. O que isso quer dizer que, para atender s necessidades
expansionistas do capital, o espao urbano precisa ser permanentemente
desvalorizado e revalorizado, precisa ingressar incessantemente no ciclo do
capital, mesmo que atravs de uma obsolescncia artificial impelida pelo uso
da publicidade do estoque residencial existente ou atravs de sua destruio
fsica. A idia de que a economia capitalista apia-se no desperdcio parece
entrar em contradio com a racionalidade capitalista da acumulao. Mas
essa contradio apenas aparente. O desperdcio funcional s
determinaes da valorizao capitalista se ele ocorrer na esfera do consumo,
depois da realizao do valor. Isso porque, quanto menor o tempo de vida til
de um bem, mais rapidamente seu usurio dever voltar ao mercado, mesmo
que ao custo de um novo endividamento. Esse processo alimentado pela
ideologia do crescimento, que apresenta o crescimento quantitativo como
sinnimo de desenvolvimento social, uma ideologia da qual faz uso o Estado
para justificar seu estmulo ao produtivismo e acumulao e, assim, contribui
para a reproduo das relaes sociais de produo. Para Lefebvre,
[] on va jusquau bout pour maintenir la croissance. La destruction
devient alors inhrente au capitalisme []. Pas seulement la violence
declare, civile ou militaire. Partout on organise lobsolescence des
objets, cest--dire que la dure des objects, des produits industriels,
129
est abrge volontairement (LEFEBVRE, 2002, p. 107) .

por isso que Mark Gottdiener (1994) atribui tanta importncia a uma
crtica da ideologia do crescimento, sobretudo com o sentido de contrapor ao
129

Vai-se at o limite para manter o crescimento. A destruio torna-se assim inerente ao

capitalismo (...). No somente a violncia declarada, civil ou militar. Em toda parte, organizase a obsolescncia dos objetos, ou seja, que a durao dos objetos, dos produtos
industriais, abreviada intencionalmente. Traduo nossa. Sobre a ideologia do
crescimento, cf. tambm Gottdiener (1994).

135

crescimento quantitativo o que Lefebvre entendeu por desenvolvimento

(qualitativo). Uma crtica nesse sentido requer que esta lgica seja combatida
por uma prtica que encare efetivamente a cidade como valor de uso, como
apropriao, resistindo s investidas da articulao entre Estado e circuito
secundrio para produzir um espao homogeneizado, neutralizado e
segregador. Nas palavras de Henri Lefebvre:
[] le dveloppement, restitu dans sa plenitude, implique un
enrichessement, une complexification non rduite des rapports
sociaux. Il est (il ne peut se dire que) qualitatif. Il suppose cration de
formes de la vie sociale, de valeurs, dides, de faons de vivres, de
130
styles. En um mot de diffrences (LEFEBVRE, 1970, p. 38) .

Devemos, ademais, fazer alguns comentrios sobre outra questo que

apareceu somente de forma marginal ao longo do trabalho e que diz respeito
relao do mercado imobilirio com a questo habitacional. Como foi frisado
em vrios momentos da exposio, houve, nos anos recentes, uma ampliao
da oferta de financiamento imobilirio para estratos de renda antes dificilmente
contemplados pelo sistema financeiro. Esta oferta ampliou as possibilidades de
investimento lucrativo no ambiente construdo, o que evidenciam o incremento
no nmero de lanamentos e vendas nos mercados das principais metrpoles
do pas. Essa tendncia tem sido exaltada pelos investidores do mercado
financeiro e do circuito secundrio como o caminho para a soluo do
desmesurado dficit habitacional do pas.
A realidade bem diferente do que desejam fazer crer os investidores
que navegam nas correntes venturosas dos lucros de incorporao imobiliria.
A expanso do crdito imobilirio, sem dvida alguma benfica para milhares
de famlias que podero ter acesso ao primeiro imvel, deixa e continuar
deixando de fora a maior parte das famlias, cujos rendimentos no esto aptos
a contemplar a remunerao rentvel do capital a juros emprestado na forma
de hipotecas. A soluo para o dficit habitacional, portanto, deve estar situada
130

O desenvolvimento, restitudo em sua plenitude, implica um enriquecimento, uma

complexificao no reduzida das relaes sociais. Ele (ele no pode se dizer seno)
qualitativo. Ele supe a criao de formas da vida social, de valores, de idias, de modos de
vida, de estilos. Em uma palavra; de diferenas. Traduo nossa.

136

fora dos mecanismos de mercado, da habitao como mercadoria e da

remunerao lucrativa do capital financeiro, sobretudo em uma situao que
aponta para uma financeirizao da habitao131 negociao de ttulos de
crdito hipotecrio em mercados secundrios. Por fim, preciso ser dito que a
expanso do crdito imobilirio, muito pouco coordenada do ponto de vista do
seu direcionamento para fins sociais, acaba muitas vezes sustentando um
processo desenfreado de criao destrutiva da cidade para retransform-la,
constantemente, em valor de troca, acarretando, muitas vezes, em excesso de
investimento (GOTTDIENER, 1994, p. 261), como o exemplo recente dos
Estados Unidos tornou visvel. A tentativa de solucionar os problemas da
economia atravs de um incentivo ao investimento no circuito secundrio
revela-se, em ltima anlise, ilusria, e em determinado momento a expanso
pelo crdito deve se deparar com o movimento da economia real (Harvey,
1999). No fim das contas, como apropriadamente ressalta David Harvey, the
land

market

necessarily

internalizes

all

the

fundamental

underlying

contradictions of the capitalist mode of production. It thereby imposes those

contradictions upon the very physical landscape of capitalism (HARVEY, 1999,
p. 372)132.
Esse problema tambm remete postura que o Estado local tem
assumido face aos problemas mais prementes da cidade. A liberalizao e
desregulamentao do comrcio e dos investimentos tem sido responsvel
pela gerao de um cenrio de competio intra-urbana que fora as cidades a
entrar em uma guerra permanente no sentido de ofertar as melhores condies
para os investimentos (o melhor business climate). Esse processo vem
131

Cf. Botelho (2007). O documento O crdito imobilirio no Brasil: caracterizao e desafios

(2007), elaborado por uma equipe de economistas da FGV, defende enfaticamente uma
maior liberalizao do crdito, o fortalecimento da segurana jurdica dos contratos e a
criao de uma ambiente institucional para securitizao dos ttulos imobilirios. Ainda assim,
o documento admite que para diminuir o elevado dficit habitacional do pas, torna-se
imperioso o estabelecimento de polticas especficas para atender as necessidades da
populao de baixa renda, com subsdios explcitos e dotaes oramentrias permanentes e
em valores crescentes (p. 40). A forma de atingir tal meta no parece, contudo, menos
ilusria, visto que o documento sugere o requerimento de uma poupana prvia para
aqueles que desejam obter financiamento subsidiado, um processo que teve como resultado,
no Chile, a excluso, do programa, de centenas de famlias que no podiam arcar com o
custo dessa poupana prvia, como aparece no prprio documento. difcil imaginar que
uma famlia cujo rendimento mensal igual ou at inferior a mil reais possa constituir uma
poupana, por irrisria que seja.
132
o mercado de terras internaliza todas as contradies subjacentes fundamentais do modo
de produo capitalista. Ele impe, portanto, essas contradies prpria paisagem fsica do
capitalismo. Traduo nossa.

137

acompanhado de uma descentralizao do Estado, em que as atribuies do

municpio crescem133.
Para proporcionar melhores condies de investimento para um capital
que ganhou, nas ltimas dcadas, crescente mobilidade, os governos locais no
Brasil tm se esforado por investir nas infra-estruturas fsicas e sociais que
respondem aos interesses da acumulao de capital, em detrimento de
polticas que possam atenuar os efeitos nefastos de uma desigualdade crnica
e crescente. Esse processo tem um efeito disciplinador fundamental sobre as
alternativas disponveis aos governos locais, uma vez que atua como uma
espcie de lei coercitiva de mercado semelhana da que compele os
capitalistas individuais a reinvestirem permanentemente a mais-valia que se
origina no processo produtivo. assim que
[] most local governments have been constrained to some degree,
independently of their political orientation and national context to
adjust to heightened levels of economic uncertainty by engaging in
short-termist forms of interspatial competition, place-marketing, and
regulatory undercutting in order to attract investments and jobs
134
(BRENNER & THEODORE, 2003, p. 20) .

Essa ascenso de um empreendedorismo na gesto urbana, como

Harvey havia observado j no final dos anos 1980, pode ser entendida como a
forma especfica de atuao do neoliberalismo na escala urbana, e aqui que
podemos amarrar as questes relativas habitao com aquelas que dizem
respeito ao recrudescimento dos processos de segregao scio-espacial na
escala urbana.
A ascenso repentina do neoliberalismo responde a uma srie de
presses que nascem da queda acentuada da lucratividade no capitalismo
tardio, sobretudo a partir da dcada de 1970. Essas presses encaminham-se
no sentido de impor uma srie de reformas que operam em prol de uma

133

Existe toda uma literatura na Geografia anglo-sax que tem procurado interpretar os
processos de rescaling, ou seja, as mudanas de escala predominante dos processos socioespaciais. Afirma-se que os anos recentes presenciaram uma diminuio da atuao do
Estado na escala nacional em favor tanto da escala local quanto da supra-nacional, o que
respondeu a processos variados. Cf. Brenner (2000); Gough (2004).
134
A maior parte dos governos locais tem sido forados em certa medida
independentemente de sua orientao poltica ou contexto nacional a ajustar-se a elevados
nveis de incerteza econmica engajando-se em formas de competio inter-espacial de curto
prazo, marketing local e corte de regulamentaes de maneira a atrair investimentos e
empregos. Traduo nossa. Ver tambm o excelente artigo de Otilia Arantes (2003).

138

desregulamentao dos mercados inclusive do mercado de trabalho. Mas a

crescente dificuldade de valorizao do capital na esfera produtiva tem sido
respondida, sobretudo, com uma tentativa de valorizao do capital no mbito
da esfera financeira, o que resulta em recorrentes bolhas especulativas
geradoras de crescentes instabilidades.
Um volume enorme de negcios financeiros realiza-se, hoje, com ttulos
de dvidas dos governos, uma vez que essas dvidas podem ser
permanentemente renegociadas em mercados secundrios (securitizao). A
atuao dos governos, em todas as escalas, tem sido reorientada, nos ltimos
30 anos, para atingir graus mais elevados de confiabilidade aos olhos dos
investidores institucionais, atravs de polticas de maior prudncia fiscal e
oramentria. Uma srie de instituies internacionais, entre as quais o Fundo
Monetrio Internacional, tem sido responsveis por pressionar os pases a
adotarem as reformas necessrias a um maior comprometimento dos governos
com o pagamento de dvidas e obrigaes, muitas vezes exigindo a realizao
dessas reformas estruturais como condio para a obteno de auxlio
financeiro em momentos de crise crises que, por sua vez, tm sido geradas
em muitos casos pela desregulamentao das finanas135. De duas formas
esse processo atingiu os governos locais: por um lado, a exigncia de
moderao oramentria e fiscal traduz-se, no mais das vezes, em um corte de
gastos em servios importantes para o bem-estar social, e hoje existem
instituies de avaliao de riscos que classificam a confiabilidade dos
inmeros governos (locais, regionais, nacionais) em honrar seus compromissos
Jason Hackworth (2007), por exemplo, mostra que as agncias de avaliao
de riscos desempenham um papel disciplinador mpar sobre os governos
municipais dos Estados Unidos, de maneira que a meta de atingir a nota
mxima na avaliao, de forma a obter crdito com maior facilidade, tem
restringido as possibilidades de autonomia dos governos locais. Por outro lado,
frente a uma competio acirrada entre os governos locais para obter
investimentos seja no setor industrial, ou no de servios, comrcio e
imobilirio os exguos recursos municipais de um oramento enxugado tm
sido direcionados para atender as necessidades de infra-estrutura fsica e

135

Cf. Gowan (2003).

139

social para a valorizao do capital, como afirmamos acima. Ao mesmo tempo,

em funo da guerra fiscal que se estabelece entre os governos, o oramento
local fica, ademais, prejudicado, pois os governos praticam inmeras formas de
renncia fiscal e concedem generosos subsdios para atrair as empresas.
Chegamos ento ao ponto em que se torna imperativo observar,
juntamente com Dumnil e Levy (2005), que o neoliberalismo consiste em uma
configurao do poder social desenhada para salvaguardar a remunerao dos
credores, acionistas e detentores de ttulos financeiros em geral. A metrpole
atual torna-se refm dessa configurao e suas opes de polticas alternativas
restringem-se na exata proporo em que esse poder financeiro se fortalece.
Reafirma-se, ento, no plano da cidade atual, a segregao scio-espacial: por
um lado, por investimentos estatais sempre mais concentrados em reas
restritas da cidade, aquelas que podem receber os negcios de gesto e
administrao do capital financeiro, dos servios e comrcio de alto padro, e
do investimento imobilirio residencial de alto padro, como foi o caso do
Jardim Europa, o que muitas vezes recebe o aval e o apoio de instituies
supra-nacionais como o BID e o Banco Mundial; por outro, face um oramento
rigidamente comprometido boa gesto aquela que recebe o louvor das
agncias de avaliao de riscos so diminudos, na maior parte das vezes, os
investimentos em infra-estrutura social e fsica nas reas mais pobres, bem
como os projetos de habitao social que, como vimos ao longo do trabalho,
so to necessrios visto que o mercado habitacional no consegue abranger
esse segmento no-rentvel da demanda. Isso tudo resulta na consolidao do
que Amlia Damiani denominou territrio da ao estatista como aquele em
que a poltica cola na economia e o processo econmico no
necessariamente civilizador (DAMIANI, 2008, p. 39)136. O recrudescimento dos
padres de desenvolvimento desigual em dois nveis , portanto e
inevitavelmente, um resultado dessas transformaes na gesto urbana: no
nvel

intra-urbano

o desenvolvimento

desigual acentua-se porque

os

investimentos concentram-se em reas diminutas da cidade, aquelas que

possuem o potencial de atrair os negcios; no nvel interurbano porque se trata

136

Ver tambm Carlos (2005).

140

de um jogo de soma zero, no qual a vitria de algumas cidades em termos de

crescimento econmico sinaliza o malogro de muitas outras137.
preciso, enfim, que a anlise, que o movimento do pensamento
permita construir as mediaes para penetrar na aparncia de visibilidade do
espao, conforme as constantes alertas de Henri Lefebvre (2000a; 2000b).
Esse processo em que o econmico cola no poltico, em que a valorizao do
espao e a violncia estatista se atravessam e se alimentam no aparece na
superfcie, mas requer um cuidadoso exame para que seus liames mais
recnditos, seus ns mais apertados possam ser desatados e enfim
compreendidos. Tambm esse processo no se realiza sem contradies, sem
choques (tlescopages), sem tenses entre os nveis do poltico e o da
reproduo do capital138.

A resultante dessa configurao peculiar, do ponto de vista da dimenso

espacial da sociedade, o predomnio, por um lado, do espao abstrato, que
tende negao dos contedos sociais particulares pela imposio de uma
reiterada acumulao primitiva do espao139; por outro, a cotidianidade
realiza-se com o consumo programado, atravs do qual se impe o tempo da
circulao do capital ao conjunto da vida cotidiana. desta maneira que se
efetiva o contedo antiurbano da metrpole, como negao do encontro e da
vida cotidiana como uso140.
importante, aqui, ento, reconhecer que seria necessrio dar um
passo adiante, incorporando, na pesquisa, de forma mais completa e mais
137

Milton Santos afirma que a metrpole, hoje, torna-se criadora de pobreza, tanto pelo
modelo socioeconmico, de que o suporte, como por sua estrutura fsica, que faz dos
habitantes da periferia (e dos cortios) pessoas ainda mais pobres (SANTOS, M., 2005).
138
Lefebvre afirma que dans les pays capitalistes, les contradiction peut saccentuer entre les
buts particuliers des promoteurs, spculateurs, investisseurs (agents de la production de cet
espace) et les buts gnraux (stratgiques) de ltat, reprsents par la technostructure
tatique (LEFEBVRE, 1978, v. 4, p. 300). Traduo nossa: nos pases capitalistas, as
contradies podem se exacerbar entre os objetivos particulares dos promotores,
especuladores, investidores (agentes da produo do espao) e os objetivos gerais
(estratgicos) do Estado, representados pela tecnoestrutura estatista.
139
Cf. Damiani (2004).
140
Cf. Alfredo (2003), para quem a cidade representaria os contedos negativos no interior da
metrpole entendida como reiterao da valorizao do capital por meio da reciclagem dos
usos do espao urbano. Cf. tambm Srgio Martins (2008).

141

abrangente a dimenso do cotidiano em suas multifacetadas manifestaes.

Isto porque as abstraes representadas pela circulao do valor no ambiente
construdo e pela coalizo entre o poder pblico e o circuito secundrio
monopolista para a permanente reciclagem do espao urbano a fim de realizlo como valor de troca, ainda que sempre sejam abstraes, so abstraes
bastante concretas, que impem constrangimentos muito particulares ao
espao como vivido, um ponto sobre o qual Henri Lefebvre sempre insistiu.
Uma reflexo que pretende chegar totalidade das relaes sociais e do
espao social entendido como expresso dessas relaes, uma meta que,
como vimos no incio do trabalho, o mtodo dialtico prope-se a atingir, deve
sempre chegar ao vivido, ao cotidiano, porque nele que se realizam as
imposies abstratas do valor autonomizado (e da imagem, como o captulo
anterior exps) e da violncia estatista que busca a coerncia social. Se esta
investigao no foi efetivada de maneira satisfatria neste trabalho, isto se
deve muito mais s restries de tempo que se colocam a um trabalho desta
natureza do que a uma falta de vontade de realizar o caminho completo.
Conclumos o trabalho, portanto, tendo em vista esta possibilidade de abertura,
de continuao. Se atravs de uma quantificao crescente do social que o
valor autonomizado se realiza, somente um entendimento do cotidiano
enquanto, ao mesmo tempo, conjunto de constrangimentos e conjunto de
possibilidades, permitir-nos-ia divisar as brechas que apontam para um
predomnio do qualitativo sobre aquele do quantitativo. Em outras palavras, do
vivido em relao ao fetichismo do dinheiro autonomizado e ao estatista.

142

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Folha de S. Paulo.
Zero Hora.
Valor Econmico.
Boletim Econmico do Sinduscon/RS
Revista da ABECIP
ENDEREOS DE INTERNET
Capa Engenharia (www.capa.com.br)
Goldsztein S.A. (www.goldsztein.com.br)
Portal Exame. (www.portalexame.abril.com.br)
Empresas Rodobens (www.rodobens.com)
DOCUMENTOS CONSULTADOS
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