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LECCION CINCO
PRINCIPALES MODALIDADES CONTRACTUALES
I.
LA COMPRAVENTA.
La compraventa, contrato por excelencia, puesto que su regulacin servir para
Artculo 609
La propiedad se adquiere por la ocupacin.
La propiedad y los dems derechos sobre los bienes se adquieren por la ley, por donacin, por
sucesin testada e intestada y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradicin.
Pueden tambin adquirirse por medio de la prescripcin.
Artculo 1095
El acreedor tiene derecho a los frutos de la cosa desde que nace la obligacin de entregarla.
Sin embargo, no adquirir derecho real sobre ella hasta que le haya sido entregada.
Artculo 1280
Debern constar en documento pblico :
1) Los actos y contratos que tengan por objeto la creacin, transmisin, modificacin o
extincin de derechos reales sobre bienes inmuebles
2 ) Los arrendamientos de estos mismos bienes por seis o ms aos, siempre que deban
perjudicar a tercero .
3) Las capitulaciones matrimoniales y sus modificaciones.
4) La cesin, repudiacin y renuncia de los derechos hereditarios o de los de la sociedad
conyugal.
5) El poder para contraer matrimonio, el general para pleitos y los especiales que deban
presentarse en juicio; el poder para administrar bienes, y cualquier otro que tenga por objeto
un acto redactado o que deba redactarse en escritura pblica, o haya de perjudicar a tercero.
6) La cesin de acciones o derechos procedentes de un acto consignado en escritura pblica.
Tambin debern hacerse constar por escrito, aunque sea privado, los dems contratos en que
la cuanta de las prestaciones de uno o de los dos contratantes exceda de 1500 pesetas .
Artculo 1445
Por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa
determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente.
Artculo 1446
Si el precio de la venta consistiera parte en dinero y parte en otra cosa se calificar el contrato
por la intencin manifiesta de los contratantes. No constando sta, se tendr por permuta, si el
valor de la cosa dada en parte del precio excede al del dinero o su equivalente; y por venta en
el caso contrario .
Artculo 1447
Para que el precio se tenga por cierto bastar que lo sea con referencia a otra cosa cierta, o
que se deje su sealamiento al arbitrio de persona determinada .
Si sta no pudiere o no quisiere sealarlo, quedar ineficaz el contrato .
Artculo 1448
Tambin se tendr por cierto el precio en la venta de valores, granos, lquidos y dems cosas
fungibles, cuando se seale el que la cosa vendida tuviera en determinado da, bolsa, mercado,
o se fije un tanto mayor o menor que el precio del da, bolsa o mercado, con tal que sea cierto .
Artculo 1449
El sealamiento del precio no podr nunca dejarse al arbitrio de uno de los contratantes .
Artculo 1450
Artculo 1451
La promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa y en el precio, dar derecho
a los contratantes para reclamar recprocamente el cumplimiento del contrato.
Siempre que no pueda cumplirse la promesa de compra y venta, regir para vendedor y
comprador, segn los casos, lo dispuesto acerca de las obligaciones y contratos en el presente
Libro.
Artculo 1452
Artculo 1453
La venta hecha a calidad de ensayo o prueba de la cosa vendida, y la venta de las cosas que es
costumbre gustar o probar antes de recibirlas, se presumirn hechas siempre bajo condicin
suspensiva .
Artculo 1454
servicios cedidos como accesorios a la finca por el mismo arrendador y los llamados
elementos comunes de la propiedad horizontal.
Se entiende que es arrendamiento para uso distinto de vivienda aquel que tiene
un destino diverso al anteriormente sealado. Especialmente son de este tipo los
arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, como por ejemplo, para el
mes de agosto o las vacaciones de Navidad y aquellos celebrados para ejercer en la
finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial,
cultural o docente (art. 3 LAU).
Estn excluidos de la legislacin especfica y por tanto no tienen la
consideracin de arrendamiento urbano:
1) El uso de las viviendas que los porteros, guardas, asalariados, empleados y
funcionarios, tengan asignadas por razn del cargo que desempeen o del servicio que
presten, que estarn regulados por la relacin laboral o de otro tipo que exista entre el
propietario de la finca y el arrendatario.
2) El uso de las viviendas militares, cualquiera que fuese su calificacin y rgimen, que
se regirn por lo dispuesto en su legislacin especfica.
3) Los arrendamientos rsticos, aun cuando sean de una finca con casa-habitacin si es
el aprovechamiento agrcola, pecuario o forestal del predio la finalidad primordial del
arrendamiento.
4) El uso de las viviendas universitarias, cuando stas hayan sido calificadas
expresamente como tales por la propia Universidad propietaria o responsable de las
mismas, que sean asignadas a los alumnos matriculados en la correspondiente
Universidad, y al personal docente y de administracin y servicios dependiente de
aqulla, por razn del vnculo que se establezca entre cada uno de ellos y la Universidad
respectiva, a la que corresponder en cada caso el establecimiento de las normas a que
se someter su uso.
Artculos para este epgrafe siendo de especial importancia la duracin del contrato.
Artculo 2. Arrendamiento de vivienda
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El plazo comenzar a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a
disposicin del arrendatario si sta fuere posterior. Corresponder al arrendatario la prueba de
la fecha de la puesta a disposicin .
2. Se entendern celebrados por un ao los arrendamientos para los que no se haya estipulado
plazo de duracin o ste sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prrroga anual para
el arrendatario, en los trminos resultantes del apartado anterior.
3. No proceder la prrroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer ao de
duracin del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda
arrendada para destinarla a vivienda permanente para s o sus familiares en primer grado de
consanguinidad o por adopcin o para su cnyuge en los supuestos de sentencia firme de
separacin, divorcio o nulidad matrimonial. La referida comunicacin deber realizarse al
arrendatario al menos con dos meses de antelacin a la fecha en la que la vivienda se vaya a
necesitar y el arrendatario estar obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las
partes no llegan a un acuerdo distinto.
Si transcurridos tres meses a contar de la extincin del contrato o, en su caso, del efectivo
desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado
de consanguinidad o por adopcin o su cnyuge en los supuestos de sentencia firme de
separacin, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar sta por s, segn los casos, el
arrendatario podr optar, en el plazo de treinta das, entre ser repuesto en el uso y disfrute de
la vivienda arrendada por un nuevo perodo de hasta tres aos, respetando, en lo dems, las
condiciones contractuales existentes al tiempo de la extincin, con indemnizacin de los gastos
que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupacin, o ser
indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada ao que quedara por
cumplir hasta completar tres, salvo que la ocupacin no hubiera tenido lugar por causa de
fuerza mayor .
4. Tratndose de finca no inscrita, tambin durarn tres aos los arrendamientos de vivienda
que el arrendatario haya concertado de buena fe con la persona que parezca ser propietaria en
virtud de un estado de cosas cuya creacin sea imputable al verdadero propietario, sin
perjuicio de la facultad de no renovacin a que se refiere el apartado 1 de este artculo. Si el
arrendador enajenase la vivienda arrendada, se estar a lo dispuesto en el art. 1571 del
Cdigo Civil. Si fuere vencido en juicio por el verdadero propietario, se estar a lo dispuesto en
el citado art. 1571 del Cdigo Civil, adems de que corresponda indemnizar los daos y
perjuicios causados.
1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prrrogas, una vez
transcurridos como mnimo tres aos de duracin de aquel, ninguna de las partes hubiese
notificado a la otra, al menos con treinta das de antelacin a aquella fecha, su voluntad de no
renovarlo, el contrato se prorrogar necesariamente durante un ao ms.
2. Una vez inscrito el contrato de arrendamiento, el derecho de prrroga establecido en el art.
9, as como la prrroga de un ao a la que se refiere el apartado anterior, se impondrn en
relacin a terceros adquirentes que renan las condiciones del art. 34 de la Ley Hipotecaria.
3. Al contrato prorrogado, le seguir siendo de aplicacin el rgimen legal y convencional al
que estuviera sometido.
Artculo 11. Desistimiento del contrato
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El arrendatario podr desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido
al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelacin mnima de
treinta das. Las partes podrn pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el
arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la
renta en vigor por cada ao del contrato que reste por cumplir. Los perodos de tiempo
inferiores al ao darn lugar a la parte proporcional de la indemnizacin.
Artculo 12.
arrendatario
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