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REABILITAO URBANA:

Projeto de Viabilidade para Reabilitao da Rua das Musas ns 13 a 53

David S e Silva

Dissertao de Mestrado em Economia e Gesto das Cidades

Orientada por:
Ana Paula Dias Delgado

2011/2012

REABILITAO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitao da Rua das Musas n.s 13 a 53

Dissertao apresentada para cumprimento dos requisitos necessrios obteno de


grau de Mestre em Economia e Gesto das Cidades, realizada sob a orientao cientfica
de Professora Ana Paula Delgado.

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REABILITAO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitao da Rua das Musas n.s 13 a 53

[Declaraes]

Declaro que esta dissertao o resultado da minha investigao pessoal e


independente. O seu contedo original e todas as fontes consultadas esto
devidamente mencionadas no texto, nas notas e na bibliografia.

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REABILITAO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitao da Rua das Musas n.s 13 a 53

Resumo

A degradao do parque habitacional uma realidade, que persiste ao longo do pas e se


vem intensificando, adquirindo especial relevo nas grandes reas urbanas.
No mbito de realizao da dissertao para o Mestrado em Economia e Gesto das
Cidades surgiu a possibilidade de desenvolver um estudo concreto de viabilidade
econmica para reabilitao do edificado da Rua das Musas que foi expropriado para
esse fim, pelo Municpio do Porto, em 1972.
O trabalho inicia-se contudo, com uma abordagem da evoluo histrica e a anlise dos
conceitos e instrumentos disponveis para reabilitao do parque habitacional, e o seu
enquadramento legal, seguindo-se a anlise do nosso pas e mais concretamente do
Porto.
No captulo 4 apresenta-se o estudo de caso e analisa-se o projeto de investimento para
reabilitao dos edifcios 13 a 53 situados na Rua das Musas localizada na freguesia de
Santo Ildefonso, no concelho do Porto.
Por fim, apresentam-se as concluses e algumas sugestes.
Com o presente trabalho pretendo demonstrar as limitaes provocadas pelo
congelamento das rendas, dificuldades em ultrapassar esta condicionante, os efeitos
sobre o parque habitacional implicando muitas vezes a interveno municipal e os
elevados custos associados a todo o processo.

Palavras-chave: Reabilitao Urbana, Porto, Expropriao, Arrendamento, Rendas


Congeladas.

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REABILITAO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitao da Rua das Musas n.s 13 a 53

Abstract

The degradation of the housing is a reality that persists throughout the country and has
been intensifying, acquiring particular importance in large urban areas.
Within the framework of realization of the dissertation for the Master in Economics and
Management of Cities has become possible to develop a concrete economic feasibility
study for the rehabilitation of the buildings located on Muses Street that was
expropriated for this purpose by the municipality of Porto in 1972.
The work starts however, with an approach and analysis of the historical evolution of
the concepts and tools available for rehabilitation of the housing stock, and its legal
framework, followed by the analysis of our country and then, more specifically, of
Porto.
Chapter 4 presents the case study and analyzes the investment project for rehabilitation
of buildings 13-53 located at Muses Street, within the parish of St. Ildefonso, in the
municipality of Porto.
Finally, we present some conclusions and suggestions.
With this paper I intend to demonstrate the limitations caused by the freezing of rents,
difficulty in overcoming this constraint, the effects on housing often involving
municipal intervention and the high costs associated with the entire process.

Keywords: Urban Rehabilitation, Porto, Expropriation, Lease, Rents Frozen.

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ndice
CAPITULO I. INTRODUO ........................................................................................................... 1
1.1.
1.2.
1.3.

PERTINNCIA DA TEMTICA E OBJETIVOS ........................................................................................ 1


MOTIVAES PESSOAIS ............................................................................................................. 1
ORGANIZAO DA DISSERTAO .................................................................................................. 2

CAPTULO II. REABILITAO URBANA: ENQUADRAMENTO HISTRICO E


CONCEPTUAL ................................................................................................................................... 4
2.1. INTRODUO .................................................................................................................................. 4
2.2. REABILITAO E O SEU ENQUADRAMENTO HISTRICO INTERNACIONAL ......................................................... 5
2.2.1. Tomada de Conscincia: paradigmas da conservao do patrimnio e da reabilitao
urbana .......................................................................................................................................... 5
2.2.2. Mudana de Estratgias ...................................................................................................... 7
2.3. REABILITAO URBANA EM PORTUGAL ............................................................................................... 10
2.3.1. Introduo: notas prvias .................................................................................................. 10
2.3.2. Dos anos 60 ao 25 de Abril de 1974................................................................................... 11
2.3.3. Da Revoluo de Abril aos nossos dias .............................................................................. 12
2.3.4. Nota Sobre a Conteno do Valor das Rendas ................................................................... 17
2.4. REABILITAO URBANA: O CONCEITO E DESAFIOS .................................................................................. 18
2.4.1. Introduo......................................................................................................................... 18
2.4.2. Principais Desafios e Problemas da Reabilitao Urbana.................................................. 18
2.4.2.1. Participao da Populao ......................................................................................................... 18
2.4.2.2. Iniciativa Privada ....................................................................................................................... 19
2.4.2.3. Reabilitao Urbana Versus Reabilitao de Edifcios.................................................................. 20

CAPTULO III. EVOLUO DA HABITAO E REABILITAO NA CIDADE DO PORTO


............................................................................................................................................................ 23
3.1. PERSPETIVA HISTRICA ................................................................................................................... 23
3.1.1. Impacto da Industrializao .............................................................................................. 23
3.1.1.1. Primeiras Iniciativas de Construo de Habitaes Sociais .......................................................... 25

3.1.2. Polticas Habitacionais do Estado Novo ............................................................................ 26


3.1.3. Ps 25 de Abril - Primeiras Intervenes de Reabilitao do Centro Histrico ................... 27
3.1.4. Da Dcada de 90 Atualidade .......................................................................................... 29
3.2. DIAGNSTICO DA CIDADE DO PORTO: EVOLUO DO PARQUE HABITACIONAL ............................................... 32
3.2.1. Evoluo do Parque Habitacional ..................................................................................... 32
3.2.2. Uso dos Edifcios............................................................................................................... 33
3.2.3. poca de Construo dos Edifcios e Necessidades de Conservao .................................. 35
3.3. CONCLUSO ................................................................................................................................. 36
CAPTULO IV. ESTUDO DE CASO: .............................................................................................. 38
REABILITAO DOS PRDIOS URBANOS NMEROS 13 A 53 NA RUA DAS MUSAS......... 38
4.1. ESTRUTURA DO ESTUDO DE CASO ...................................................................................................... 38
4.2. A INTERVENO RUA DAS MUSAS, NS 13 A 53 ................................................................................... 41
4.2.1. Enquadramento................................................................................................................. 41
4.2.2. Caracterizao geral do projeto existente .......................................................................... 42
4.2.3. Descrio da parcela expropriada (descrio que tem por base o Acrdo dos rbitros) ... 44
4.2.3. Detalhes da composio do edificado ................................................................................ 45

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4.3. CUSTOS ....................................................................................................................................... 46


4.3.1 Expropriao ..................................................................................................................... 47
4.3.1.1. Indemnizao Atribuda............................................................................................................. 47

4.3.2 Realojamentos e/ou Indemnizaes dos Arrendatrios ........................................................ 49


4.3.2.1. Caducidade do Arrendamento Devido Expropriao ................................................................ 49
4.3.2.2. Indemnizao pela Caducidade do Arrendamento...................................................................... 49
4.3.2.3. Opo de realojamento ............................................................................................................. 51

4.3.3. Custos com Obras de Construo ...................................................................................... 52


4.3.4. Custos Com Honorrios, Projeto e Fiscalizao ................................................................ 53
4.4. VENDA DAS FRAES RECUPERADAS .................................................................................................. 54
4.4.1. Preos estimados de venda ................................................................................................ 54
4.4.2. Preos estimados de rendas ............................................................................................... 55
4.4.2.1. Confidencial Imobilirio............................................................................................................. 55

4.4.3. Tempo Mdio de Absoro de Imveis Novos nos Mercados de Compra e Venda e
Arrendamento ............................................................................................................................. 56
4.5. IMPACTO FINANCEIRO DO PROJETO .................................................................................................... 57
4.5.1. Estrutura de Capitais e Forma de Financiamento da Cmara Municipal do Porto ............. 57
4.5.2. Valores Atuais Lquidos..................................................................................................... 58
CAPTULO V: CONCLUSO .......................................................................................................... 60
CAPTULO XI: REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS ................................................................... 61
ANEXOS ............................................................................................................................................ 66

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ndice de Quadros
QUADRO I: INDICADORES DO PARQUE HABITACIONAL .................................................. 32
QUADRO II: USOS DOS EDIFCIOS .................................................................................. 33
QUADRO III: ALOJAMENTOS VAGOS ............................................................................. 34
QUADRO IV: EDIFCIOS POR POCA DE CONSTRUO E NECESSIDADES DE REPARAO. 35
QUADRO V: COMPOSIO DO EDIFICADO EDIFCIOS N.S 13 A 37................................. 45
QUADRO VI: COMPOSIO DO EDIFICADO EDIFCIOS N.S 38 A 53 ............................... 46
QUADRO VII: ESTIMATIVA DAS INDEMNIZAES .......................................................... 50
QUADRO VIII: CUSTOS COM CONSTRUO ................................................................... 52
QUADRO IX: CUSTOS DE PROJETO ................................................................................ 53
QUADRO X: VALOR DE VENDA PREVISTO DAS FRAES ............................................... 55
QUADRO XI: VALOR DE ARRENDAMENTO PREVISTO DAS FRAES ............................... 55
QUADRO XII: TEMPO MDIO DE ABSORO MERCADO COMPRA E VENDA.................... 56
QUADRO XIII: CUSTO DE CAPITAL ............................................................................... 57
QUADRO XIV: VALORES ATUAIS LQUIDOS .................................................................. 58

ndice de figuras
FIGURA I: VISTAS DAS HABITAES ............................................................................. 42
FIGURA II: PLANTA DE LOCALIZAO DA PARCELA EXPROPRIADA ................................ 43
FIGURA III: COEFICIENTE DE LOCALIZAO.................................................................. 54

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Lista de Acrnimos
CCR Comisso Coordenao Regional
CC - Cdigo Civil
CE - Cdigo de Expropriaes
CHP Centro Histrico do Porto
CRUARB Comissariado para Renovao Urbana da rea da Ribeira/Barredo
D.L. Decreto-Lei
DGAA Direo Geral de Administrao Autrquica
DGEMN Direo Geral de Edifcios e Monumentos Nacionais
DGQA Direo Geral da Qualidade do Meio Ambiente
DGTO Direo Geral do Ordenamento do Territrio
EUA Estados Unidos da Amrica
FFH Fundo de Fomento da Habitao
GAT Gabinetes de Apoio Tcnico
GTL Gabinetes Tcnicos Locais
ICCROM Centro Internacional de Estudos para Conservao e Restauro dos Bens
Culturais
ICOM Conselho Internacional dos Museus
ICOMOS Conselho Internacional dos Museus
IGAPHE Instituto Gesto e Alienao do Patrimnio Habitacional do Estado
IHRU Instituto da Habitao e da Reabilitao Urbana
INE Instituto Nacional de Estatstica
INH Instituto Nacional da habitao
IPPAR Instituto Portugus do patrimnio Arquitetnico e Arqueolgico
IPPC Instituto Portugus do Patrimnio Cultural
LNEC Laboratrio nacional de Engenharia Civil
MA Ministrio do Ambiente
MC Ministrio da Cultura

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MEPAT Ministrio do Equipamento, do Planeamento e da Administrao do


Territrio
MF Ministrio das Finanas
MSSS Ministrio da Segurana e Solidariedade Social
ONU Organizao das Naes Unidas
PDM Plano Diretor Municipal
PEPRI Planos Especiais de Proteo e Reformas Internas
PER Plano Especial Realojamento
PPUBS Projeto-piloto Urbano do Bairro da S
PPP - Promoo da Participao de Proprietrios
PRAUD Programa de Recuperao de reas urbanas Degradas
PRID Programa de Recuperao de Imveis Degradados
PROT Plano Regional de Ordenamento de Territrio
PRU Programa de Reabilitao Urbana
PU Planos de Urbanizao
RAU Regime de Arrendamento Urbano
RECRIA Regime Especial de Comparticipao na Recuperao de Imveis
Arrendados
RECRIPH Regime Especial de Comparticipao e Financiamento na Recuperao de
Prdios Urbanos em Regime de Propriedade Horizontal
REHABITA Regime de Apoio recuperao Habitacional em reas Urbanas
Antigas
RGEU Regulamento Geral das Edificaes Urbanas
SAAL Servio de Apoio Ambulatrio Local
SEALOT Secretaria de Estado da Administrao Local e Ordenamento do Territrio
SEAMA Secretaria de Estado Adjunto do Ministro do Ambiente
EU Unio Europeia
UICN Unio Internacional para Conservao da Natureza e seus Recursos
UNESCO Organizao das Naes Unidas para a Educao Cincias e Cultura
UOPG Unidade Operativa de Planeamento e Gesto

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Capitulo I. Introduo
1.1.

Pertinncia da Temtica e Objetivos

A reabilitao de edifcios em mau estado de conservao cada vez mais vista como
um dos caminhos para o desenvolvimento sustentvel das cidades e o regresso aos
centros (histricos ou no) como oportunidades para uma nova forma de viver. A
importncia atual do tema tem vindo a refletir-se no crescente nmero de estudos
acadmicos, maior mediatismo e ateno por parte no s de agentes polticos como
empresariais. Contudo de notar a falta de estudos da perspetiva econmico-financeira
das operaes de modo a oferecer alternativas que permitam viabilizar intervenes
profundas por parte das entidades pblicas s quais cabe, na maior parte dos casos, a
responsabilidade de reabilitar.
O objetivo primordial, coincidindo com a ambio de fazer uma demostrao real de um
projeto de reabilitao atravs da interveno direta do municpio, foi elaborar um
estudo econmico-financeiro de uma possvel interveno para reabilitao do
Municpio do Porto. Pretende-se ento demonstrar o peso em termos financeiros que
uma (pequena) interveno tem.
A breve viagem sobre evoluo histrica e conceptual da reabilitao urbana, a anlise
da evoluo da habitao e reabilitao no concelho do Porto e anlise em termos
financeiros de uma interveno planeada pela Cmara Municipal do Porto na Rua das
Musas so os principais interesses da dissertao proposta.

1.2.

Motivaes Pessoais

A realizao deste trabalho revelou-se um exerccio requerente de elevada


concentrao, motivao e persistncia. Permitiu-me adquirir a capacidade de enfrentar
de forma proactiva as necessidades de resoluo de problemas do quotidiano e
constituiu sem dvida uma experincia sem paralelo em todo o meu percurso acadmico
at data.

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A escolha da problemtica da reabilitao urbana como rea de estudo prendeu-se com


o interesse pessoal por urbanismo desenvolvido pela vivncia com meu pai Joaquim
Silva, Engenheiro Civil e pela oportunidade de estudar o projeto de reabilitao da Rua
das Musas ns 13 a 53 situada na freguesia de Santo Ildefonso. Pretendi estudar um caso
concreto de reabilitao, dissecar todo o processo inerente, quantificar o investimento
necessrio e tirar concluses quanto ao impacto financeiro do projeto.
Mesmo tendo em conta os objetivos sociais da interveno dos municpios, os
investimentos de reabilitao em habitaes em mau estado de conservao ocupadas
em que se torna necessria a aquisio das mesmas para execuo de obras so
processos complexos e exigentes do ponto de vista financeiro. Como tal, talvez a maior
ambio deste trabalho seja demonstrar a complexidade do processo de reabilitao
permitindo a tomada de conscincia acerca do custo duma operao desta natureza
apontando para a necessidade de criao de alternativas legais, reais e exequveis neste
mbito.
Considerando todos os contratempos que surgiram durante o perodo da produo do
documento que condicionaram o desenvolvimento da tese, tendo em conta a especificidade
dos dados necessrios, entendo que o trabalho produzido, apesar de no corresponder
totalmente aos objetivos a que inicialmente propostos, foi um desafio superado. A ambio,
determinao e dedicao aplicada na execuo deste trabalho, e a experincia e valores
conseguidos foram fatores motivadores para a concluso deste exerccio, recompensado
pela entrega da dissertao.

1.3.

Organizao da Dissertao

O presente trabalho composto por cinco captulos:

Captulo I Introduo

Captulo II Reabilitao Urbana: enquadramento histrico e conceptual;

Captulo III Evoluo da Habitao e Reabilitao na cidade do Porto;

Captulo IV Estudo de Caso: Reabilitao da Rua das Musas n.s 13 a 53;

Captulo V Concluses.

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Com os vrios captulos e subcaptulos pretende-se conduzir o leitor ao conhecimento


do enquadramento histrico evolutivo da reabilitao urbana e, com o estudo de caso,
dar a entender as etapas, os custos e proveitos das autarquias, neste caso, da Cmara
Municipal do Porto e por fim revelar o resultado em termos financeiros desta operao.
Neste captulo apresenta-se o tema e procura-se justificar a sua pertinncia. Contm
ainda a definio dos objetivos que se pretendem alcanar e a metodologia para
prossecuo desses mesmos objetivos.
No segundo captulo procura-se guiar o leitor pela evoluo histrica e conceptual da
reabilitao urbana. Expe-se de seguida a evoluo do conceito e das intervenes
pblicas em matria de reabilitao urbana em Portugal e, por ltimo, definido o
conceito atual de reabilitao urbana e so evidenciados alguns dos maiores desafios no
seu mbito.
O terceiro captulo diz respeito evoluo da habitao e reabilitao na cidade do
Porto. Tal como o ttulo indica, neste captulo so sintetizados todos os fenmenos e
intervenes pblicas que afetaram, em termos habitacionais, a cidade d Porto.
No quarto captulo apresentada a parte prtica do trabalho, o caso em anlise diz
respeito a uma operao concreta e real de reabilitao com base num projeto elaborado
pela Cmara Municipal do Porto para interveno nos edifcios urbanos sitos na Rua das
Musa. Com a anlise econmica financeira do investimento necessrio pretende-se
apurar o valor do investimento necessrio e avaliar do ponto de vista financeiro o
projeto

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Captulo II. Reabilitao Urbana: enquadramento


histrico e conceptual
2.1. Introduo
A temtica da reabilitao no , de todo, de fcil enquadramento visto que engloba um
leque vasto de fatores bastante distintos. A par da evoluo conceptual da reabilitao
necessrio ter em conta experincias internacionais e a forma como afetaram o
conhecimento e alteraram a paisagem urbanstica.
Neste captulo no s abordado o tema da reabilitao urbana quanto s suas origens,
evoluo do conceito no tempo e polticas num contexto global como analisado o caso
concreto de Portugal.
Em termos de organizao, em primeiro lugar ser abordado o tema da reabilitao num
contexto internacional tendo em conta os diferentes fenmenos, convenes e polticas
que afetaram a evoluo deste conceito. De seguida analisado o caso portugus visto
que a evoluo da habitao e reabilitao em Portugal no isolada e, apesar de
falarmos numa escala e dimenso dos problemas mais reduzida, os pressupostos so
semelhantes aos destacados na anlise internacional. Porm, preciso destacar um aspeto
importante que marca a diferena na prossecuo dos objetivos de uma poltica de habitao
em Portugal com o resto da Europa: o contexto e a evoluo histrica, designadamente os
efeitos das Guerras Mundiais, que em muitos pases europeus provocaram necessidades e
uma perceo diferente na resoluo dos problemas e necessidades da populao em termos
habitacionais.
Aps a anlise em termos histricos da reabilitao urbana ainda apresentado o seu
conceito atual. Devido sua histria recente e rpida evoluo, o conceito de reabilitao
urbana usado muitas vezes de forma equvoca e redutora o que leva a intervenes
supostamente de reabilitao urbana que esto longe de incorporar os princpios e
objetivos subjacentes mesma. Como tal so tambm levantados alguns desafios para uma
concreta e integral aplicao da reabilitao urbana.

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2.2. Reabilitao e o seu Enquadramento Histrico Internacional


2.2.1. Tomada de Conscincia: paradigmas da conservao do patrimnio e
da reabilitao urbana
a partir do sculo XIX, que se comea a assistir na Europa, tomada de conscincia
do interesse de que se revestem certos monumentos como patrimnio arquitetnico,
tendo vigorado at a sobre eles, apenas a noo de monumento histrico. De acordo
com Paiva (2006: 8), A viso romntica deste sculo introduz, por vezes, atitudes
excessivamente puristas e redutoras na prtica do restauro. luz dessa viso, os
edifcios considerados como monumentos histricos eram desnudados de acrescentos
mais recentes () .
Este sculo marcado tambm pela revoluo industrial que provocou enormes
desequilbrios na ocupao urbana relacionados com o dfice de habitaes disponveis
para a crescente afluncia das populaes s cidades onde se localizavam as industrias.
O fenmeno exige a elaborao de polticas de interveno1 por parte dos governos
centrais e locais.
Nas cidades europeias, a demolio dos muros defensivos das vilas e cidades de
fisionomia ainda medieval, para dar lugar a novas reas de expanso urbana e
bairros, muitos deles destinados ao abrigo de conjuntos habitacionais;
A implantao de planos de remodelao para as reas centrais e histricas,
atravs da demolio de estruturas fechadas de ruas estreitas e escuras e criar
espaos mais amplos e adequados para enfrentar novas necessidades de circulao
e transporte;
O estabelecimento de um novo padro de ocupao e de edificao, com o
objetivo de enfrentar os graves problemas sanitrios, decorrentes da forte
concentrao humana;
Implantao de redes de infra-estruturas pblicas, nomeadamente distribuio de
eletricidade, gua e gs, saneamento, recolha de resduos, transportes pblicos;
Construo de um conjunto de equipamentos coletivos de naturezas diversas;

Conforme Jnior (2007).

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A realizao de projetos de embelezamento urbano, de criao de espaos de


cunho cvico e monumental, assim como de reas verdes e espaos pblicos de
lazer.
O crescimento desmesurado das cidades teve consequncias bvias na decadncia das
reas centrais criando debilidades sociais e culturais (Rosrio, 2010). Neste perodo as
principais preocupaes prendiam-se com a cidade industrial e melhoramento de
condies para os trabalhadores (dfice habitacional, problemas sanitrios, transportes,
etc).
A partir de 1925 aparecem as primeiras preocupaes acerca da noo de stio urbano e
de patrimnio internacional, mas s em 1931, que estas noes so tratadas e
analisadas na Conferncia Internacional de Atenas na qual um dos principais
intervenientes foi o italiano Gustavo Giovannoni2 responsvel pelas primeiras teorias
integradoras de reabilitao. Segundo Pinho (2009: 31) () Giovannoni faz uma
previso das suas tendncias de evoluo e conclui que os tecidos antigos podero ter
um importante papel a desempenhar, no s no presente, como no futuro. Assim, a
preservao dos tecidos antigos no vista de uma perspetiva estritamente
conservacionista, mas integrada pela primeira vez na escala mais alargada do
planeamento territorial.
Como resultado desta tomada de conscincia, surge em 1933 a Carta de Atenas. Aqui
so analisados e severamente criticados os desvios s intervenes efetuadas durante o
sculo anterior e so definidos os princpios orientadores, tanto a nvel do urbanismo
habitao, trabalho, circulao e lazer como ao nvel do patrimnio histrico
qualidade artstica, salubridade, modernidade, contemporaneidade e integrao. Este
facto vem permitir que as operaes passem a ser cada vez mais integradas,
transformando o planeamento territorial em algo mais alargado. este o princpio para a
emergncia do conceito de planeamento urbano, em que se atribui uma componente
2

Conforme Passos (2012) Gustavo Giovannoni (1873-1947) formou-se em engenharia em Roma (1895),
aps frequentar o curso de histria da Arte de Adolfo Ventura dedicou-se ao ensino em arquitetura. Ao
longo de sua carreira manteve interesses por projetos e pela histria, visto que deu nfase s questes relativas
reproduo do novo, como tambm s obras de restauro. No entanto no campo da restaurao que adquire
maior reconhecimento e prestgio. Foi diretor da Faculdade de Arquitetura de Roma de 1927 a 1935,nesse
perodo insere a disciplina Restauro dos Monumentos, a qual foi uma novidade no ensino acadmico. Teve
uma funo importante no desenvolvimento da Teoria Moderna de Restauro, oque influenciaria na
consolidao da Carta de Atenas do Restauro de 1931 e a carta Italiana do Restauro de 1932.

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social aos espaos, caracterizando-os como territrios de vivncia, de cultura, de


histria, de uso e especialmente de habitat humano. Esta ideia inovadora s mais tarde
foi valorizada pois entendeu-se que, com a contnua degradao da cidade, os tecidos
urbanos histricos de interesse deviam ser conservados e mantidos.
A II Guerra Mundial (1939-1945) provocou transformaes sociais, econmicas e
polticas que mudaram o entendimento pr-existente do mundo. Muitas das cidades
europeias, foram parcial ou totalmente destrudas tanto a nvel fsico (numa primeira
fase) como a nvel memorial (numa fase seguinte). O ps-guerra trouxe consigo
enormes necessidades de reconstruo dando origem a dois fenmenos: demolio das
reas atingidas e irrecuperveis e expanso das cidades para a periferia. As necessidades
de reconstruo rpida originaram edifcios de baixa qualidade baseados em profundas
alteraes morfo-tipolgicas. Como expe Rosrio (2010: 23) o desejo de construir e
revitalizar as cidades destrudas resultou numa fragmentao e descontinuidade no
tecido urbano que provocou uma perda de identidade do territrio e dos espaos
pblicos..

2.2.2. Mudana de Estratgias


Os primeiros passos para a definio de uma poltica internacional de reabilitao
surgiram na Conveno Cultural Europeia, de 1954, em Paris. As crescentes
preocupaes ambientais e a perda de identidade das cidades provocada pelos processos
de renovao urbana, a expanso suburbana e a reabilitao passam a ter relevncia no
contexto das polticas de urbanizao.
A Carta de Veneza sobre a Conservao e o Restauro de Monumentos de 1964 inclui j
o patrimnio urbano no conceito de monumentos a preservar sendo que, na opinio de
Pinho (2009: 81-82), a reabilitao estava orientada essencialmente para a melhoria
da dimenso fsica de edifcios e grupos de edifcios com interesse patrimonial, o que
quer dizer que tinha um mbito bastante restrito edifcios com valor social, histrico,
arqueolgico, cientfico ou artstico, ou com carcter tpico ou pitoresco, que
formassem um todo coerente ou fossem notveis pela forma como se integravam na
paisagem e suficientemente agrupados para permitir que os edifcios, as estruturas que
os ligavam e o local que ocupavam fosse delimitado geograficamente. Aplicava-se

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REABILITAO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitao da Rua das Musas n.s 13 a 53

ainda envolvente dos monumentos e stios. Como se pode depreender, nesta altura a
reabilitao no abarcava sequer todos os edifcios do tecido urbano antigo.
Gradualmente, por toda a Europa surgem instrumentos de reabilitao urbana
enquadrados urbanstica e normativamente por leis idnticas Lei de Malraux3, de 4 de
Agosto de 1962. Esta lei francesa foi determinante no contexto das polticas urbanas de
reabilitao porque privilegiou a preservao e recuperao dos conjuntos urbanos com
valor arquitetnico ou histrico, sobrepondo-se s anteriores estratgias substitutivas da
renovao urbana (Madeira, 2009).
Simultaneamente ao florescimento da ideia e conceito de reabilitao, nas aes de
restauro e conservao no final da dcada de 60 e na dcada de 70 as populaes
desfavorecidas eram frequentemente expulsas para bairros nas periferias que, com o
passar dos anos, e o desenvolvimento da sociedade (por exemplo: desindustrializao,
aumento da mobilidade e acessibilidades) tambm se vieram a tornar espaos
degradados e obsoletos. Verificou-se tambm um acrscimo do Fachadismo, isto ,
demolio dos interiores e sua substituio por novas construes com profundas
mudanas em termos de tipologia e volume, mantendo a fachada (reteno das paredes
exteriores). (Paiva et al., 2006)
A necessidade de integrar reabilitao do espao fsico com coeso social, ambiental e
de habitao promovendo desta forma o desenvolvimento local constitui um
pressuposto fundamental nos planos de reabilitao futuros. Esta abordagem surge na
Carta Europeia de Patrimnio Arquitetnico de 1975 cujo contedo reverteu para uma
declarao atualmente conhecida como Carta de Amesterdo. O termo reabilitao
consagrado atravs desta declarao. (Pinho, 2009)
Aps a expanso perifrica sem precedentes, desertificao dos centros urbanos e
fomento industrial, nos anos 80 e 90 do sculo XX, esta tendncia inverte-se na medida
em que a indstria comea a desaparecer dos centros urbanos e o sector tercirio cresce
rapidamente. Surgiram mais uma vez intervenes com intuitos lucrativos de
3

Conforme Paiva (2006) a Lei de Malraux permitiu proteger importantes reas urbanas histricas, porque
aps estudos pormenorizados que envolviam sempre uma negociao entre o poder local e central
delimitavam-se reas urbanas para cada uma das quais se aplicaria um regulamento especfico
pormenorizado limitando consideravelmente as possibilidades de construo, demolio ou alterao do
edificado e definindo normas para as intervenes a realizar.

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renovao urbana, de desenvolvimento turstico, de terciarizao e de gentrificao4 que trouxeram melhorias econmicas e de conservao da rea, mas provocaram, em
contrapartida, efeitos sociais negativos como a expulso da populao antiga e
segregao social.
Posteriormente, no IV Congresso Internacional de Arquitetura Moderna, em Atenas,
adotou-se uma nova Carta de Atenas (2003), desta vez de mbito mais alargado,
introduzindo os problemas e organizao das cidades, nomeadamente no que respeita
habitao. Foram considerados alguns princpios que revelaram a situao das cidades:
a falta de condies de habitabilidade, consequncia do grande nmero de habitantes e
reduzida capacidade de alojamento; a falta de espaos verdes; o mau estado de
conservao dos edifcios; a quantidade de populao de baixos rendimentos incapaz de
contornar situaes de pobreza; grande crescimento das cidades em extenso; o
crescimento das reas perifricas, sem organizao e planeamento; a falta de
organizao e distribuio dos usos do solo; a distribuio da populao no espao; a
crescente segregao social (ricos vs pobres) e a organizao das redes de
acessibilidades em desacordo com as necessidades (Rosrio, 2010).
A reabilitao foi assim entendida como um instrumento que incita boa gesto urbana,
criao de parcerias pblico-privadas e participao e integrao da populao na
definio de estratgias de interveno no territrio.
Atualmente de acordo com Conselho da Europa (2005) cit. por Paiva (2006) o conceito
de reabilitao urbana consiste no seguinte:
() um processo de revitalizao ou regenerao urbana a longo prazo. acima de tudo
um ato poltico com objetivo de melhorar componentes do espao urbano e o bem-estar e
qualidade de vida da populao em geral. Os seus desafios espaciais e humanos requerem
a implementao de polticas locais (por exemplo poltica de conservao integrada do
patrimnio, poltica de coeso e ordenamento territorial, poltica ambiental e de
desenvolvimento sustentvel). A reabilitao assim parte de um projeto/plano de
desenvolvimento urbano, exigindo uma abordagem integrada que envolva todas as polticas
urbanas.
4

O conceito de gentrificao significa, resumida e simplisticamente, a reocupao dos centros das


cidades por indivduos ou famlias pertencentes a grupos sociais detentores de volumes globais de capital
superiores aos dos indivduos e famlias que tradicionalmente habitam essas reas.
(http://pt.wikipedia.org/wiki/Gentrifica%C3%A7%C3%A3o [acedido em 30.12.2011])

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2.3. Reabilitao Urbana em Portugal


2.3.1. Introduo: notas prvias
A experincia portuguesa no domnio da reabilitao urbana no evolui de forma
isolada e, por isso, necessrio ter em conta os acontecimentos internacionais
(anteriormente descritos) para efetuar uma correta anlise do percurso escolhido pela
poltica portuguesa no domnio da habitao e reabilitao.
Em Portugal a questo da reabilitao foi tratada de forma um pouco diferente devido a,
essencialmente, dois fatores. A chegada tardia da revoluo industrial e o facto de o
nosso pas no ter sofrido com tanta intensidade as consequncias da II Grande Guerra,
no tendo as nossas cidades sido destrudas como as principais capitais europeias. No
entanto possvel estabelecer um paralelo com as tendncias internacionais em termos
de reabilitao e a partir da dcada de 60 surgem as primeiras abordagens integradas do
conceito e, consequentemente, um progressivo despertar para uma nova perspetiva de
interveno urbana.
Durante o Estado Novo at meados dos anos 60 as prticas de restauro, concentraram
esforos (poucos) principalmente nalguns monumentos e edifcios de grande valor
histrico. Nas poucas intervenes levadas a cabo buscavam-se sinais da cultura
arquitetnica portuguesa original que muitas vezes implicavam remover traos de outras
culturas e destruio de importantes contribuies artsticas de outras pocas. As
intervenes de salvaguarda de patrimnio, invariavelmente centralizadas salvo raras
iniciativas particulares de indivduos com grande destaque no regime, foram de
incidncia muito restrita. (Pinho, 2009)
A prioridade do Estado neste perodo em termos de polticas habitacionais apontava,
principalmente, para a minimizao dos problemas identificados ao nvel da quantidade
de fogos necessrios populao residente, e no necessidades qualitativas de
habitaes. As fortes correntes migratrias do interior para o litoral, especialmente, em
direo s grandes cidades (Lisboa e Porto), despertaram a preocupao da
administrao central. Madeira (2010) salienta a interveno inovadora do Ministro das
Obras Pblicas Duarte Pacheco devido ao leque de Programas de Habitao Social
(1945 e 1947 prospectivamente) que ajudou a implementar e por mais tarde (atravs da

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lei 2030, 22 de Julho de 1948) ter sido colocada a questo de renovao urbana devido
possibilidade de recorrer a Planos Gerais de Reconstruo5 para que se pudesse
enquadrar o financiamento estatal das obras de renovao e para que se regulasse, por
via administrativa, a desocupao dos edifcios e, caso necessrio, se providenciasse
realojamento.
As mudanas econmicas e sociais decorrentes da II Guerra Mundial comeam a sentirse e, a partir dos anos 50 h um acentuar do dfice habitacional. O xodo rural torna-se
cada vez mais expressivo e, por isso, foi dada especial ateno s duas maiores cidades
Porto e Lisboa no Plano de Melhoramentos para a Cidade do Porto6 e Plano de
Construo de Novas Habitaes da Cidade de Lisboa7.

2.3.2. Dos anos 60 ao 25 de Abril de 1974


Em 1961, com Mrio Laginha8, o conceito de renovao urbana surgiu com um
significado mais alargado que a mera substituio do edificado existente por construo
nova aproximando-se do que se preconizava j por toda a Europa. Mrio Laginha
defende que nas operaes de renovao urbana sejam considerados () os valores
existentes, tanto fsicos (qualidade dos imveis em si prprios e em relao ao conjunto
em que se integram), como econmicos, como ainda histricos e estticos. (Paiva et
al., 2006). Foram realizados eventos igualmente importantes para o desenvolvimento
desta temtica entre os quais se destaca o Colquio do Urbanismo, realizado no Funchal
em 1969, sendo de destaque a interveno do Arquiteto e tcnico da Direo Geral dos
Servies de Urbanizao (DGSU) Joaquim Cabea Padro, um dos mais importantes
protagonistas na defesa da paisagem urbana em Portugal nas dcadas de 60 e 70. Em
1969 tambm elaborado um estudo incontornvel de Fernando Tvora (Paiva et al.,
2006). Neste estudo era j feita uma abordagem reabilitao demonstrando

Conforme Matos (1994: 693) (), a Cmara construiu 1094 habitaes novas, sendo ainda
melhoradas 285 casas de ilhas, enquanto 360 foram demolidas. Se compararmos estes nmeros com as
necessidades apontadas pelos tcnicos camarrios nos vrios relatrios ento efetuados, verifica-se que
as realizaes ficaram muito aqum das necessidades previstas.
6

Vide Decreto-Lei n. 40616, de 28 de Maio de 1956.

Vide Decreto-Lei n. 42454, de 18 de Agosto de 1959.

Tcnico da Direo Geral dos Servios de Urbanizao.

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preocupaes com as deslocaes em massa das populaes devido a obras desta


natureza ferindo a economia, a estrutura social e a psicologia da populao.
Ainda na dcada de 60 surgem polticas que demonstram algum reconhecimento
estratgico da recuperao do patrimnio. Surge a Seco de Defesa e Recuperao da
Paisagem Urbana (SDRPU) que d mais tarde origem Diviso de Estudos de
Renovao Urbana, pertencentes Direo Geral do Planeamento Urbanstico (DGPU).
Cabea Padro chefiava a SDRPU e, no seu mbito, realizou um importante estudo
sobre o Algarve no qual revela uma preocupao com a construo desmesurada devido
ao crescente turismo. Trata-se de um estudo inovador pelo valor que atribui aos espaos
pblicos, ao tecido urbano no-monumental e arquitetura vernacular domstica. (Paiva
et al., 2006)
No incio da dcada de 70 so elaborados o Plano Geral de Urbanizao (PGU)9 e Plano
Pormenor (PP)10. De seguida aparece tambm o Plano Pormenor de Renovao
Urbana11, no qual o conceito j vai para alm da simples substituio do antigo pelo
novo procurando proteger os habitantes das zonas a afetar. De acordo com Artigo 7. do
mesmo DL Os trabalhos previstos neste diploma sero precedidos de realojamento
dos ocupantes, sempre que a desocupao se revele indispensvel sua execuo ou se
mostre excedida a capacidade habitacional das edificaes. Os ocupantes desalojados,
nos termos do nmero anterior, tero direito a reocupar os fogos que habitavam, em
conformidade com o disposto no presente diploma. () O Governo incentivar a
promoo econmico-social das populaes das reas sujeitas a operaes de
renovao.

2.3.3. Da Revoluo de Abril aos nossos dias


Com a revoluo de 25 de Abril de 1974 de destacar a interveno do novo Governo
na rea Ribeira-Barredo em que se denota desde logo que as questes sociais ganham
enfse. Este projeto visava a renovao da zona mantendo a populao trabalhadora, ou

Vide Decreto-Lei n. 560/71, de 17 de Dezembro.

10

Vide Decreto-Lei n. 561/71, de 17 de Dezembro.

11

Vide Decreto-Lei n. 8/73, de 8 de Janeiro.

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seja, a componente social tambm alvo da reabilitao e parte integrante da rea.


(Paiva et al., 2006)
Posteriormente em 1976 a Lei de Solos12 estabelece duas importantes figuras: rea
Crtica de Recuperao e Reconverso Urbanstica (ACRRU) e Medidas
Preventivas, que tinham como finalidade intervenes no patrimnio edificado de
zonas histricas das cidades, tendo sido possvel alargar substancialmente o poder de
interveno dos municpios em reas degradadas, designadamente, no mbito das
operaes de reabilitao. Nos finais da dcada de 70 foi ainda lanado o Programa para
a Recuperao de Imveis Degradados (PRID) destinado criao de linhas de crdito
para financiar a recuperao de imveis habitacionais degradados (Madeira, 2009).
A dcada seguinte, fruto talvez de algumas iniciativas internacionais como a Campanha
Europeia para o Renascimento das Cidades (1981), viu um crescendo no nmero de
congressos, encontros e seminrios sobre a matria da reabilitao. O relanamento do
PRID foi a primeira experincia nacional de apoio sistemtico reabilitao de
edifcios, especialmente, aos edifcios sitos nos centros histricos onde o avanado
estado de degradao era mais evidente. O programa acabou por se extinguir por falta
de verbas. Surge ento em sua substituio o Programa de Reabilitao Urbana (PRU)13
visando o apoio financeiro s autarquias locais para reabilitao provocando o
aparecimento dos Gabinetes Tcnicos Locais (GTL). Os GTL desenvolviam
diagnsticos, propostas e planos de reabilitao, promoviam a recuperao de edifcios,
dirigiam a execuo dos trabalhos, definiam a gesto financeira do processo e
solucionavam as questes relacionadas com o realojamento.
Em 1988 foi criado o Programa de Recuperao de reas urbanas Degradas (PRAUD)14 que
substituiu o PRU. O PRAUD surge com uma maior focalizao na recuperao das
reas degradadas no s histricas e na recuperao do patrimnio construdo incluindo
bairros clandestinos e at reas industriais antigas.

12

Vide Decreto-Lei n. 794/76, de 5 de Novembro.

13

Vide Despacho4/SEUH/85, de 22 de Janeiro.

14

Vide Despacho n 1/88, de 05 de Janeiro.

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REABILITAO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitao da Rua das Musas n.s 13 a 53

Citando Ctia Madeira (2010: 22) Os principais objetivos do PRU e PRAUD, estavam
relacionados com o despoletar de aes de reabilitao nos centros histricos e em
reas urbanas degradadas, por equipas pluridisciplinares sedeadas na rea de
interveno que desenvolvessem uma estratgia capaz de melhorar a qualidade de vida
dos residentes na zona de interveno e despoletar nos proprietrios o interesse pela
reabilitao dos seus imveis.
Reconvertendo o PRID surge, ainda em 1988, o plano RECRIA com vista a apoiar a
execuo de obras de conservao e recuperao de edifcios habitacionais degradados,
cuja renda tivesse sido objeto de correo extraordinria15.
A partir da dcada de 90, marcada pelos efeitos da adeso de Portugal Comunidade
Econmica Europeia (CEE), a maioria das iniciativas de reabilitao so de carcter de
exceo, com durao pr definida, financiadas por fundos comunitrios. Esta dcada
marca tambm o consolidar da conscincia generalizada para proteo dos centros
urbanos. A problemtica da habitao versus arrendamento mantem-se contudo, como
um dos principais entraves eficiente prtica da reabilitao dos centros histricos das
cidades do Porto e Lisboa, o que conduziu interveno dos seguintes programas16:
RECRIA17 O Regime Especial de Comparticipao na Recuperao de
Imveis Arrendados visa financiar a execuo das obras de conservao e
beneficiao que permitam a recuperao de fogos e imveis em estado de
degradao, mediante a concesso de incentivos pelo Estado e pelos municpios.
Podero beneficiar dos incentivos previstos neste regime as obras a realizar em
edifcios que tenham pelo menos uma frao habitacional cuja renda tenha sido
objeto de correo extraordinria nos termos da Lei n. 46/85, de 20 de Setembro;
REHABITA18 O Regime de Apoio Recuperao Habitacional em reas
Urbanas Antigas consiste numa extenso do Programa RECRIA e visa apoiar
financeiramente as Cmaras Municipais na recuperao de zonas urbanas antigas.
15

No mbito da Lei n. 46/85, de 20 de Setembro.

16

Todas as definies retiradas de www.portaldahabitacao.pt, acedido em 20/09/2011.

17

Vide Decreto-Lei n. 4/88, de 6 de Junho.

18

Vide Decreto-Lei n. 105/96, de 31de Julho.

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O acesso ao REHABITA pressupe a celebrao de acordos de colaborao entre o


IHRU, as Cmaras Municipais e outras instituies de crdito autorizadas;
RECRIPH19 O Regime Especial de Comparticipao e Financiamento na
Recuperao de Prdios Urbanos em Regime de Propriedade Horizontal
(RECRIPH) visa apoiar financeiramente a execuo de obras de conservao nas
partes comuns de edifcios, constitudos em regime de propriedade horizontal;
SOLARH20 Permite a concesso de emprstimos sem juros pelo IHRU, para
realizao de obras de conservao: Em habitao prpria permanente de
indivduos ou agregados familiares; Em habitaes devolutas de que sejam
proprietrios os municpios, as instituies particulares de solidariedade social, as
pessoas coletivas de utilidade pblica administrativa que prossigam fins
assistenciais, e as cooperativas de habitao e construo; Em habitaes devolutas
de que sejam proprietrias pessoas singulares.
Em 2004 foram criadas as figuras das Sociedades de Reabilitao Urbana, atravs da
promulgao do decreto-lei n. 104/2004, de 7 de Maio, que constituem recentemente
uma forma de abordar e gerir a interveno sobre a cidade consolidada. s SRUs so
atribudas diversas competncias sendo as mais importantes as de licenciar, expropriar,
realojar e fiscalizar obras de reabilitao. (Porto Vivo, 2010)
Este novo enquadramento nacional das prticas de reabilitao revela uma vontade
poltica de impulsionar esta prtica, invertendo a tendncia dominante para a construo
nova. No entanto, numa primeira fase e, visto que os investidores privados portugueses
estavam ainda na fase de entusiasmo pela construo nova na periferia, tero sido as
SRUs a interferir diretamente com projetos e intervenes de reabilitao mesmo no
sendo essa a sua funo. (Queirs, 2007)
Em 2009 aprovado o Novo Regime Jurdico da Reabilitao Urbana (NRJRU)21 que
foi, entretanto, alterado em 201222, que surge da necessidade de encontrar solues para
cinco grandes desafios que se colocam reabilitao urbana. So eles23:
19

Vide Decreto-Lei n. 106/96, de 31 de Julho

20

Vide Decreto-Lei n. 7/99, de 8 de Janeiro.

21

Vide Decreto-Lei n. 307/2009, de 23 de Outubro.

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REABILITAO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitao da Rua das Musas n.s 13 a 53

a) Articular o dever de reabilitao dos edifcios que incumbe aos privados com a
responsabilidade pblica de qualificar e modernizar o espao, os equipamentos
e as infra -estruturas das reas urbanas a reabilitar;
b) Garantir a complementaridade e coordenao entre os diversos atores,
concentrando recursos em operaes integradas de reabilitao nas reas de
reabilitao urbana, cuja delimitao incumbe aos municpios e nas quais se
intensificam os apoios fiscais e financeiros;
c) Diversificar os modelos de gesto das intervenes de reabilitao urbana,
abrindo novas possibilidades de interveno dos proprietrios e outros
parceiros privados;
d) Criar mecanismos que permitam agilizar os procedimentos de controlo prvio
das operaes urbansticas de reabilitao;
e) Desenvolver novos instrumentos que permitam equilibrar os direitos dos
proprietrios com a necessidade de remover os obstculos reabilitao
associados estrutura de propriedade nestas reas.
luz desta promoo do investimento privado torna-se necessria a reviso da lei das
rendas que se acopla diretamente estratgia em curso de criao de um contexto
poltico e econmico favorvel aposta na reabilitao urbana.
Como tal, em 2012, com a alterao do Novo Regime do Arrendamento Urbano
(NRAU)24 atravs da Lei 31/2012, de 14 de Agosto, pretende-se remover alguns
obstculos reabilitao reforando-se grandemente a possibilidade de resoluo do
contrato de arrendamento por parte do senhorio quando o arrendatrio se encontre em
mora, eliminando-se a exigncia de pagamento pelo senhorio que denuncie o contrato
para demolio ou realizao de obra de remodelao ou restauro profundos das
despesas do arrendatrio.

22

Vide Lei n. 32/2012, de 14 de Agosto.

23

Conforme nota introdutria do Decreto-Lei 307/2009, de 23 Outubro.

24

Vide Decreto-Lei n, 6/2006, de 27 de Fevereiro.

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2.3.4. Nota Sobre a Conteno do Valor das Rendas


H quase um sculo que o regime de atualizao das rendas alvo de interveno
legislativa. Durante esse perodo foram vrias as circunstncias que levaram aplicao
de medidas de emergncia, como o congelamento das rendas. No intermdio, e at
1981, o regime adotado, em termos gerais, era o de atualizao das rendas em funo do
valor inscrito na matriz. Porm, a constante desatualizao dos valores matriciais, e cuja
atualizao fiscal se manteve suspensa at dcada de 80, conduziu inalterabilidade
das rendas, ou a atualizaes pouco significativas. Tal situao impedia o senhorio de
auferir um rendimento razovel que lhe permitisse fazer obras de conservao, ou at
que, num juzo a priori, se mostrasse um investimento atrativo dado o capital investido
(Braga, 2006).
Por isso, inmeros proprietrios optaram por manter os seus prdios desocupados, dado
o risco geralmente associado aos contratos de arrendamento, que na prtica eram
contratos ilimitados; outros tantos, que tinham os seus imveis arrendados,
progressivamente deixaram-nos degradar, pois no conseguiam suportar as despesas de
conservao.
S na dcada de oitenta se optou por atualizar as rendas com base num coeficiente
designado pelo Governo, e que contendia com os ndices de inflao anual.
Paralelamente, assistiu-se a uma avaliao fiscal extraordinria no mbito dos
arrendamentos comerciais e, consecutivamente, correo extraordinria das rendas
fixadas antes de 1980. As rendas continuaram muito longe dos valores de mercado.
Com a aprovao do NRAU em 2006 e mais recentemente do NRAU II em 2012,
apesar de se tentar promover a conservao e a reabilitao dos edifcios, incluindo
aqueles que tm rendas antigas, estabelecendo uma relao direta entre o coeficiente de
aumento das rendas e o estado de conservao, falhou-se quanto necessria
aproximao efetiva destas rendas aos valores de mercado.
Segundo Pinho (2006: 19) para abordar o problema da reabilitao de edifcios em
Portugal ainda falta resolver de forma cabal o problema do constrangimento das
rendas, permitindo uma real e equitativa aproximao aos preos de mercado e o
retorno em tempo til do investimento feito na conservao e reabilitao dos edifcios,

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apoiando simultaneamente os indivduos e famlias de fracos recursos. S assim se


criaro as condies para que o mercado de arrendamento seja funcional, justo e
sustentvel e para que no se continue a deixar degradar o parque arrendado.

2.4. Reabilitao Urbana: o Conceito e Desafios


2.4.1. Introduo
Como vimos, o conceito de reabilitao urbana remonta aos anos 60 quando foi pela
primeira vez definida, nesta altura de uma forma menos abrangente, emergindo da
poltica de salvaguarda de patrimnio. Mas rapidamente sofreu uma evoluo no que
respeita aos seus objetivos, mbito de atuao, mtodos e abordagens de interveno.
Numa segunda fase de evoluo, devido consciencializao da importncia dos
tecidos urbanos antigos, comeou por se considerar que estes espaos de valor histrico,
artstico e cultural, mereciam ser conservados e reabilitados. A inventariao, o
planeamento urbanstico, a sensibilizao, a informao e o apoio populao atravs
da implementao de uma poltica de preservao e reabilitao de edifcios antigos e
stios histricos e artstico (Rosrio, 2010: 29) passaram tambm a ser princpios
subjacentes ao conceito de reabilitao.

2.4.2. Principais Desafios e Problemas da Reabilitao Urbana


O conceito de conservao integrada enunciado na Carta Europeia de Patrimnio
Arquitetnico surge em 1975, aprofundado posteriormente na Carta de Amesterdo.
Com este novo conceito surgem novas preocupaes do mbito social e ambiental
quando se procura reabilitar.
2.4.2.1. Participao da Populao
As populaes fazem parte da marca cultural do territrio e da identificao da cidade e
como tal so um elemento imprescindvel para a eficiente reabilitao. Devem ser
chamadas a participar no planeamento dos projetos de reabilitao e as suas propostas
devem ser consideradas. O fenmeno do realojamento das populaes menos
favorecidas para a reabilitao e posterior atualizao das rendas deve ser evitada, visto
que, segundo Paiva (2006: 93), todos os sectores da sociedade devem partilhar os
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benefcios gerados pela reabilitao financiados por fundos pblicos.. Atualmente


estes princpios encontram-se completamente contemplados pela legislao em vigor,
sendo alguns dos objetivos25 definidos neste mbito os seguintes:
Fomentar a revitalizao urbana, orientada por objetivos estratgicos de
desenvolvimento urbano, em que as aes de natureza material so concebidas de
forma integrada e ativamente combinadas na sua execuo com intervenes de
natureza social e econmica;
Assegurar a integrao funcional e a diversidade econmica e scio -cultural nos
tecidos urbanos existentes;
Assegurar a igualdade de oportunidades dos cidados no acesso s infra estruturas, equipamentos, servios e funes urbanas.
As intervenes de reabilitao tm, desta forma, de conseguir relacionar e integrar as
polticas (e respetivos objetivos) sociais, ambientais e culturais, mas tambm funcionar
como o catalisador para o desenvolvimento e consolidao econmica e sustentvel das
reas intervencionadas. Os edifcios histricos tem capacidades para acolher funes
dando resposta a necessidades atuais, a pluralidade de funes e a diversidade cultural
so elementos fundamentais para um tecido urbano sustentvel evitando a segregao
social e travando um pouco a expanso das cidades.

2.4.2.2. Iniciativa Privada


A iniciativa privada traz sem dvida benefcios em termos de melhoramento das
condies econmicas e conservao da rea no entanto Paiva (2006) defende que a
interveno com intuito lucrativo trouxe consequncias negativas provocando a
expulso da populao com rendas baixas e com poucas capacidades financeiras,
insegurana, segregao e excluso social criando um clima de conflito. A reabilitao
procura hoje dar resposta a estes problemas tendo j assimilado a importncia da
promoo de uma cultura democrtica nestas intervenes. Para que a participao dos
cidados se torne possvel as polticas urbanas tm de ser aplicadas ao nvel local e no
Estatal, segundo Paiva (2006: 94) Complementarmente participao da populao,
25

Vide Artigo n. 3 do Decreto-Lei 32/2012, de 14 de Agosto.

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a promoo da descentralizao do poder torna-se um objetivo na dcada de oitenta.


Considerar-se que dar uma maior relevncia aos poderes e polticas locais uma
forma de reforar a democracia e aproximar a deciso do cidado.. O corao da
cidade, a sua vida prpria est dependente da preservao do carcter residencial do
centro da cidade. A entrada de grandes foras econmicas deve ser regulamentada e
equilibrada estabelecendo limites apropriao seletiva de modo a proteger a
diversidade social da cidade.

2.4.2.3. Reabilitao Urbana Versus Reabilitao de Edifcios


Inverter as dinmicas de declnio de uma rea urbana e inseri-la do processo de
desenvolvimento global da cidade implica muito mais do que uma mera atuao ao
nvel da reabilitao de edifcios ou na dimenso fsica do sistema urbano.
Apesar de a reabilitao de edifcios ser uma componente importante da reabilitao
urbana, as estratgias, os objetivos e os mecanismos de cada uma destas so distintos,
pelo que importa analisa-los de forma individualizada, para melhor poder explicitar
argumentos e tirar concluses. De seguida definimos os dois conceitos26:
Reabilitao Urbana
Reabilitao urbana significa um processo de interveno que visa dar resposta no s
s carncias em presena como, acima de tudo, s causas complexas e
multidimensionais dos fenmenos de degradao e declnio que afetam certas reas
urbanas englobando aes nos domnios social, econmico, fsico, ambiental e cultural,
que de forma articulada e coordenada consigam reunir as sinergias necessrias para
reinserir a rea em causa no processo de desenvolvimento global da cidade.
Reabilitao de Edifcios
Tal como o nome indica, a reabilitao de edifcios diz respeito a intervenes em
edifcios de uma forma isolada. Apesar da reabilitao de edifcios individuais ser
exequvel e praticada em diferentes pases, o stock habitacional das reas urbanas no
deve ser considerado como uma coleo de edifcios individuais. Os edifcios
individuais fazem parte de ruas, quarteires e bairros habitados pelas comunidades.
26

Conforme Pinho (2006).

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por esta razo que a nfase deve ser posta num conceito mais amplo de reabilitao, que
vise a beneficiao de reas inteiras
A reabilitao de edifcios de interesse pblico. Tanto edifcios degradados como
edifcios devolutos carecem de interveno na medida em que, no primeiro caso, pe
em causa a dignidade humana e, no segundo caso, o no aproveitamento da sua funo
social diminui a oferta de fogos e de solo disponvel, aumentado por esta via
artificialmente os preos, o que dificulta o acesso habitao e promove a insegurana,
a desertificao e o declnio urbano.
Algumas das principais causas subjacentes degradao e abandono do tecido urbana
em Portugal j foram identificadas ao longo dos captulos anteriores, no entanto, estas
resumem-se a, essencialmente, trs vetores:
1. A conteno por via legislativa e administrativa dos valores das rendas;
2. A manuteno dos edifcios devolutos por fins especulativos;
3. A manifesta incapacidade financeira dos municpios se substiturem
sistematicamente aos proprietrios nos seus deveres de conservao e
reabilitao.
No que concerne s causas subjacentes ao constrangimento das rendas congeladas estas
j foram anteriormente diagnosticadas, no sendo por tal necessrio aqui fazer mais uma
reviso das mesmas.
Quanto aos edifcios devolutos e dado o interesse pblico na devoluo da funo social
a estes edifcios, Pinho (2006) prope, essencialmente, que se criem mecanismos de
penalizao aos proprietrios e que se criem instrumentos que permitam recolocar estes
edifcios no mercado quando os proprietrios no mostrem interesse em faz-lo.
Considera-se assim que para dar resposta degradao e abandono do parque edificado
necessria uma reviso do enquadramento legislativo nacional com vista a instituir
mecanismos de penalizao dos proprietrios que injustificadamente mantm os seus
imveis expectantes ou que intencionalmente, pelas suas aes ou omisses, os deixam
degradar, bem como mecanismos que permitam a recolocao efetiva destes bens no

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REABILITAO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitao da Rua das Musas n.s 13 a 53

mercado, dando cumprimentos sua funo social, dinamizando a economia e


contribuindo para a segurana e a sade pblicas.
Dada a incapacidade dos senhorios em ultrapassar os obstculos criados pelo
congelamento das rendas cabe, na maior parte dos casos, aos municpios intervir
diretamente em sua substituio executando as obras necessrias. Processos de
expropriao e realojamento tornam-se inevitveis na grande maioria dos casos levando
a avultados volumes de capital necessrio para reabilitar.

Paralelo com Caso de Estudo da Reabilitao dos Edifcios Sitos na Rua das Musas
O projeto de investimento para reabilitao da frao sita na Rua das Musas reflete
algumas das dificuldades descritas anteriormente, nomeadamente a falta de participao
da populao e constitui uma interveno direta do municpio num processo de
reabilitao urbana com todas as inconvenincias que isso acarreta.
As despesas com processo de expropriao e realojamento e/ou pagamento de
indemnizaes aos inquilinos atingem montantes que anulam qualquer possibilidade de
retorno do investimento mesmo com a consecutiva tomada de posse dos edifcios,
execuo de obras de reabilitao e venda/arrendamento no mercado das habitaes
reabilitadas a preos correntes. Os mecanismos legais que visam contrariar o problema
da incapacidade financeira dos municpios para dar resposta degradao do patrimnio
construdo, e mesmo s necessidades de alojamento das famlias e grupos mais
desfavorecidos so insuficientes, tornando ainda mais urgente num contexto de crise
econmica a sua reviso.
O caso de reabilitao analisado no visa o futuro realojamento dos inquilinos nas
habitaes reabilitadas. As habitaes passaro a ser habitadas por residentes com
maiores capacidades financeiras deixando assim de cumprir um dos pressupostos para
que se trate de uma interveno integrada de reabilitao urbana.

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Captulo III. Evoluo da Habitao e Reabilitao


na Cidade do Porto
3.1. Perspetiva Histrica
A cidade do Porto, ao longo da sua histria, apresenta vrias formas, diferentes
demografias, assentes em distintas atividades econmicas, diversidades sociais e ocupaes
do espao divergentes. A cidade sofreu mutaes constantes ao longo da sua histria e,
como tal, interessa contextualizar a atual situao da cidade com os diversos fenmenos e
tendncias que a mudaram.

3.1.1. Impacto da Industrializao


Atendendo evoluo da populao do Porto, verifica-se que na segunda metade do
sculo XIX que a situao habitacional da cidade se agudiza, ou seja, a partir do
momento em que o desenvolvimento industrial, nomeadamente da indstria txtil
algodoeira, provoca um intenso afluxo de populao cidade, associado expanso dos
meios de transporte, quer rodovirios, quer ferrovirios.
Em 1864 existiam 90 391 habitantes, em 1890 atingia j a populao da cidade as duas
centenas de milhares, ou seja, um acrscimo de 64%. (Matos, 1994)
Como todas as cidades em acelerado processo de industrializao, o Porto v agravados
os problemas de alojamento da populao operria. A expanso crescente que a cidade
conhece no sculo XIX traduz-se por elevadas densidades populacionais nas zonas mais
antigas centrais (freguesias da S, S. Nicolau, Vitria, Santo Ildefonso e Miragaia). Este
aumento contnuo da populao, associado a uma poltica orientada para os interesses
da burguesia, originou uma subida vertiginosa do custo da habitao, devido
especulao de terrenos e imveis, o que tornou a oferta de alojamentos inacessvel aos
estratos sociais mais baixos (Matos, 1994). Em resposta a isto surgir uma nova
estrutura habitacional, com a construo de pequenas casas, densamente organizadas no
interior dos quarteires preexistentes. So as ilhas27 que se espalharo, no final do
27

As ilhas so aglomerados de pequenas casas (normalmente com 9 ou 16 m2) geralmente com um s


piso, vulgarmente agrupadas em fileiras construdas ao longo de um terreno, interligadas por estreitos
corredores que do acesso rua. Estas casas encontram-se nas traseiras de casas da classe mdia e
partilham sanitrios (conforme refere Teixeira [1994], em mdia de um sanitrio para cinco casas, ou 25

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REABILITAO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitao da Rua das Musas n.s 13 a 53

sculo, um pouco por toda a parte e cujos agrupamentos mais importantes se localizam
nas Fontainhas, S Vtor, Fontinha, Montebelo, Antas, Largo da Maternidade,
Carvalhido, entre outros, que esto intimamente ligadas com a localizao das grandes
fbricas (Bastardo, 1997). Este tipo de habitao de baixa qualidade e reduzida
dimenso procurava responder s necessidades de habitao de populaes mais
carenciadas.
Simultaneamente as classes sociais mais afluentes trocam as suas casas na cidade
antiga, por novas construes na periferia urbana, onde podem usufruir de fceis
acessos e do privilgio de viver em zonas de urbanizao recente e saudvel. Estas
profundas transformaes econmicas e sociais que se verificaram arrastaram o bairro
da S, assim como o Barredo, a Ribeira, Miragaia e Vitria, a um estado de tremenda
degradao fsica e social. Trata-se de um valiosssimo patrimnio edificado, mas quase
todo em runa, albergando uma populao muito pobre, com elevada percentagem de
idosos. (Bastardo, 1997)
Os prdios de habitao unifamiliar foram desocupados pelos seus proprietrios e
divididos em diversas habitaes que em alguns casos ocupavam andares inteiros e
noutros casos apenas um compartimento, ou mesmo partes de um compartimento. Em
consequncia surge uma diluio da responsabilidade na manuteno dos edifcios, uma
falta de capacidade financeira por parte dos proprietrios para procederem a obras e
perde-se a fora moral para impor aos proprietrios obras de conservao. Esta
conjuntura provoca a degradao, a sobreocupao e em ltima anlise um dfice
habitacional, com a ausncia do mercado de arrendamento.
Os riscos de epidemia, infeo e incndio, quer devido s condies habitacionais
existentes, quer falta de higiene urbana (saneamento, canalizao de gua e recolha de
lixo), impuseram que pouco a pouco fossem tomadas medidas28 para uma melhor
organizao do espao urbano, particularmente das reas residenciais, e, como tal, o
urbanismo e a questo da habitao so interpretados luz dos problemas sanitrios,

pessoas. O abastecimento de agua ao domicilio no existia nas ilhas, podendo algumas delas ter poos
(por vezes com guas imprprias para consumo, dada a proximidade de algumas fossas conforme refere
Teixeira [1994]).
28

Vide anexo 1.

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REABILITAO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitao da Rua das Musas n.s 13 a 53

dando-se grande importncia s ruas como ponto de partida para o controlo, por parte da
administrao pblica, das infraestruturas. Surgiram ainda neste sculo algumas leis que
previam pela primeira vez o controlo sanitrio e especificavam obrigaes municipais
neste mbito no se verificando contudo resultados na prtica.
S no incio do sculo XX so criados o Regulamento Geral de Sade (1901) que ir
instituir um sistema de vistorias e possibilitar ainda a expropriao e destruio de
alojamentos insalubres e o Regulamento de Salubridade das Edificaes Urbanas (1903)
com base no qual se inicia um inqurito sobre a salubridade nas principais localidades
do pas (aquelas que possussem mais de 5000 habitantes). (Matos, 1994)
Em 1910, com a implantao da Repblica, cresce a preocupao com o
desenvolvimento de uma soluo habitacional alternativa s ilhas, surgindo os primeiros
bairros de habitao social do Porto. A tendncia passou a ser realojar os habitantes das
ilhas em bairros socias na periferia da cidade, tendncia esta que se acentuou na poltica
de habitao do Estado Novo. (Pereira, 2003)

3.1.1.1. Primeiras Iniciativas de Construo de Habitaes Sociais


Com objetivo de melhorar as condies de habitao dos operrios urbanos e fazer
frente ao elevado dfice habitacional surgem iniciativas de promoo de habitao
social, inicialmente por iniciativa privada, no final do sculo XIX, atravs de empresas
do ramo da indstria txtil, sendo estas responsveis pela construo de alguns bairros
juntos das suas fbricas. Durante a Repblica, atravs de legislao ento aprovada
procurou-se incentivar a construo de habitao de boa qualidade para os trabalhadores
pelos privados. Incentivos estes que produziram algumas aes como a construo do
Bairro Sidnio Pais29, em 1918 e a construo das Colnias de Antero de Quental30, de
Estevo Vasconcelos31, de Dr. Manuel Laranjeira32 e de Viterbo Campos33. (Matos,
1994)
29

Atualmente denominado Bairro da Arrbida.

30

28 casas construdas entre 1914 e 1917.

31

90 casas construdas entre 1914 e 1917.

32

130 casas construdas entre 1916 e 1917.

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REABILITAO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitao da Rua das Musas n.s 13 a 53

Mesmo com estas iniciativas as ilhas no pararam de aumentar e, com a chegada da


primeira Guerra Mundial e novo afluxo das populaes rurais cidade do Porto, os
preos sobem exponencialmente e intensifica-se novamente a superlotao dos edifcios
do ncleo central provando insuficientes as intervenes privadas. (Pereira, 2011)

3.1.2. Polticas Habitacionais do Estado Novo


Como vimos, durante as dcadas que antecederam o regime Salazarista, o Estado
limitou-se basicamente a enunciar espordicas recomendaes legais tendo em vista,
sobretudo, as questes de sade pblica e salubridade, e incentivos promoo
particular da habitao, sendo apenas aps implementao da Primeira Repblica
aprovada alguma legislao com algum relevo em matria de arrendamento e foram
construdos os primeiros fogos sociais na cidade do Porto. Durante o Estado Novo as
poucas intervenes urbanas desenvolvidas apontaram apenas para algumas reas
privilegiadas, consideradas histrico-monumentais, logo destinadas a ser preservadas
na sua traa primitiva (Paiva et al., 2006). A habitao social no foi tambm
reconhecida como atribuio do Estado e, conforme revela Serra (1996), no foi ainda o
regime do Estado Novo a atribuir-lhe essa forma institucional.
Na Constituio Politica promulgada em 1933, que aponta a famlia como o
fundamento de toda a ordem poltica e administrativa, devendo o Estado favorecer a
constituio de lares independentes e em condies de salubridade e a instituio do
casal de famlia. At ao final da Segunda Guerra Mundial so construdos 19 bairros,
9 na cidade do Porto, cujas habitaes so maioritariamente distribudas a funcionrios
pblicos da Administrao Central. De facto, segundo Almeida (2010), entre 1935 e
1965, distriburam-se casas econmicas por um conjunto vasto de defensores do
regime. O programa de casas econmicas no resolveu os problemas de insalubridade
e de escassez de habitao para as classes mais carenciadas que continuaram a habitar
em ilhas concentrando-se no centro da cidade.
Tendo em conta o fracasso do programa de casas econmicas surge o Plano de
Melhoramentos Camarrio (1956-1966, que se prolonga at 1975) ao abrigo do qual se
constroem cerca de 8000 fogos de habitao social. Contudo estas construes

33

64 casas construdas entre 1916 e 1917.

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REABILITAO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitao da Rua das Musas n.s 13 a 53

apresentavam vrias vulnerabilidades em termos qualitativos, conforme Pereira (2011)


cit. in Fernandes (2008), os bairros construdos nas dcadas de 50 e 60 so de uma
arquitetura pouco durvel e de uma construo frgil. Com o Plano de
Melhoramentos uma parte das ilhas demolida e cerca de um quinto da populao da
rea central da cidade deslocada para os novos bairros da periferia citadina. D-se
incio expulso das classes populares do centro do Porto e, consequentemente, ao
progressivo esvaziamento populacional do ncleo urbano da cidade (Queirs, 2007).
Nas dcadas de 50 e 60 foram inclusive elaborados planos propondo simplesmente o
arrasamento do Barredo e da Ribeira e o apagamento da estrutura de origem medieval,
com o consequente desalojamento dos moradores, a realojar em futuros bairros sociais
perifricos34. Segundo Queirs (2007), A disseminao dos habitantes das ilhas pelos
novos bairros perifricos no s reflete a preocupao do regime fascista em conter os
perigos da concentrao operria, como tambm favorece o aprofundamento da
apropriao capitalista do centro da cidade, ao higienizar o espao pblico e ao
ampliar a rea disponvel para a instalao de novas atividades (sobretudo do sector
tercirio) .

3.1.3. Ps 25 de Abril - Primeiras Intervenes de Reabilitao do Centro


Histrico
A revoluo de Abril marca a institucionalizao de novas polticas de habitao e
reabilitao surgindo diversos projetos inovadores de habitao social, cujos objetivos
passavam essencialmente por contrariar a expulso das classes populares do centro da
cidade e obstar s tentativas de desestruturao dos seus modos de vida.
De acordo com Queirs (2007) podemos identificar trs geraes35 de polticas de
reabilitao no Porto, sendo o ps 25 de Abril de 1974 com os programas e intervenes
descritos acima a primeira destas geraes.

34

Discusses em prol de um novo e radical urbanismo inspirado nos princpios da Carta de Atenas, com
preocupaes com questes de otimizao funcional, higinica e de estruturao rodoviria (Paiva et al.,
2006).
35

Vide anexo 2.

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REABILITAO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitao da Rua das Musas n.s 13 a 53

O primeiro governo provisrio cria o Servio Ambulatrio de Apoio Local (S.A.A.L.)


em 1974 cujas iniciativas, apesar do seu curto perodo de vigncia, tiveram uma forte
interveno nas ilhas e motivaram a construo de um conjunto de bairros36 no Porto e,
citando Rodrigues (1999), introduz diversas ruturas a nvel dos conceitos, a
interligao do direito habitao e do direito cidade; a nvel do discurso poltico, a
inovao na conceo das intervenes estatais, pela sua articulao com o tecido
social; a nvel das prticas de gesto urbanstica, a renovao dos recursos e dos
instrumentos de ao utilizados pelo aparelho estatal e, sobretudo, a partilha da gesto
e do controlo das operaes por utentes e tcnicos.
Fruto desta abrupta mudana de atitude e da interveno do Comissariado para
Renovao Urbana da rea da Ribeira-Barredo (CRUARB) criado em Setembro de
1974, foi desenvolvida uma das intervenes de reabilitao urbana mais extensas e
slidas do Pas. A operao Ribeira-Barredo foi, nos seus primeiros tempos, no s
uma experincia impar em termos nacionais como tambm um momento de grande
proximidade em termos de estratgia, objetivos e mtodo ao que de melhor ento se
fazia no sempre sublimado estrangeiro. (Paiva et al., 2006)
A operao consistiu na aquisio, atravs de acordo ou expropriao dos edifcios a
reabilitar, realojando os inquilinos a termo provisrio para posteriormente serem
novamente alojados. Para facilitar este processo a rea de interveno do CRUARB
decretada como zona degrada e de utilidade pblica urgente. At 1983 esta
operao37 dependeu, tanto orgnica como financeiramente, do Governo e, durante este
perodo, foram realojadas 200 famlias no Bairro do Aleixo 38 que libertou 80 parcelas
do centro histrico. Foram reabilitados cerca de 100 fogos.
Na dcada de 80 o CRUARB integrado nos servios da CMP reduzindo-se desta
forma o investimento pblico direto e em 1985 esta candidata-se ao PRAUD e constitui
36

Bairros sitos em Francos, Massarelos, Campo Alegre, Maceda, Lapa e na Campanh.

37

Conforme estudo sobre o Despovoamento dos Centros Histricos da Rede Atlante (2005) a filosofia de
interveno assentava na manuteno do cadastro, das fachadas e da forma dos telhados, e sempre que
possvel na preservao da tipologia das habitaes, procurando-se tambm a conservao das estruturas.
A interveno era muito expedita: expropriao, realojamento, projeto e obra de administrao direta do
Gabinete.
38

Bairro de habitao social do Fundo de Fomento da Habitao.

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REABILITAO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitao da Rua das Musas n.s 13 a 53

um Gabinete Tcnico Local que continua o processo descrito anteriormente no mbito


do CRUARB.
No entanto na dcada de 80 perdeu-se alguma operacionalidade e credibilidade externa
por falta de meios financeiros adequados dimenso da operao e marcada por um
retrocesso em termos de polticas de reabilitao com a intensificao de fenmenos de
desindustrializao e terciarizao do centro da cidade, processo este que leva
supresso da funo residencial da rea central da cidade do Porto.
Verifica-se tambm um apontar de esforos de construo para as zonas perifricas da
cidade e na sua zona metropolitana onde h espao para construir a baixos custos. Como
resultados desta tendncia sabido que o pas ostenta hoje uma significativa
percentagem de proprietrios de habitao, mas tambm um elevado nmero de
habitaes novas devolutas e ainda um conjunto relevante de famlias com acesso
improvvel a um outro segmento do campo de produo de alojamentos que no seja
aquele que passa pela ao do Estado. (Pereira, 2003: 144).

3.1.4. Da Dcada de 90 Atualidade


A dcada de noventa do sculo passado marcada por uma nova vaga de polticas e
iniciativas de incentivo reabilitao. Com a inscrio do Centro Histrico do Porto na
Lista do Patrimnio da Humanidade da UNESCO39 em 1996 as apostas passam a incidir
na promoo da internacionalizao e na difuso de um novo discurso e de uma nova
iconografia capazes de veicular uma imagem do Porto como centro turstico e cultural
de excelncia. A reabilitao urbana mais um elemento deste processo, no quadro de
uma estratgia alargada de reforo da atratividade e competitividade da cidade. A
poltica camarria para o centro do Porto balana entre a defesa das intervenes do
CRUARB/CH40 e da Fundao para o Desenvolvimento da Zona Histrica do Porto
39

A seguinte transcrio faz parte do texto da resoluo aprovada pela UNESCO que classificou o Centro
Histrico do Porto como Patrimnio Mundial, () tanto como cidade, como realizao do Homem, o
Centro Histrico do Porto constitui uma obra prima do gnio criativo da Humanidade. Interesses
comerciais, agrcolas e demogrficos, convergiram aqui, para abrigar uma populao capaz de
construir a cidade. O resultado uma obra de arte nica, de elevado valor esttico, este trecho constitui
um dos testemunhos mais significativos sobre a Cidade.
40

Em 1985, o CRUARB passa a designar-se Projeto Municipal de Renovao do Centro Histrico.

29 |

REABILITAO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitao da Rua das Musas n.s 13 a 53

(FDZHP) e a promoo de grandes projetos41 de reconverso urbanstica (Queirs,


2007).
De destaque foi tambm o Projeto-Piloto do Bairro da S de 1994 que considerado o
nico projeto de reabilitao integrado realizado no centro histrico, reconhecendo-se
que constituiu a interveno que mais impacto positivo teve. Financiado pela Comisso
Europeia, visava a aplicao de um novo conceito de renovao urbana e social em
zonas histricas degradadas (Atlante, 2005).
O projeto Porto 2001 no mbito da candidatura Capital Europeia da Cultura
compreendia uma estratgia integrada de reabilitao urbana do centro da cidade com
base num conjunto significativo de intervenes no espao pblico (remodelao de
praas, jardins e ruas), na criao ou transformao de espaos culturais (Casa da
Msica, Biblioteca Municipal Almeida Garrett, Teatro Carlos Alberto) e na constituio
de um cenrio cultural propcio atrao de investimentos e fixao de novos
residentes. No entanto as espectativas criadas foram deslustradas tendo a Porto 2001
levado a uma elevada permissibilidade financeira e escassez de resultados concretos em
termos de reabilitao (Queirs, 2007).
Com a tomada de posse, nas eleies autrquicas de 2001, Rui Rio marca um novo
reforo do discurso em torno de polticas de reabilitao. De acordo com Joo Queirs
(2010: 95-96) a agenda poltica portuense passa a estruturar-se em torno de trs eixos de
interveno amplamente difundidos e mediatizados:

1. Reconverso dos bairros de habitao social da cidade;


2. Reformulao das polticas de interveno social e de promoo da segurana
urbana (smbolo emblemtico: projeto Porto Feliz42);
3. Reabilitao urbana da Baixa do Porto (smbolo emblemtico: constituio da
sociedade de reabilitao urbana).
41

Entre 1991 e 1999, foi realizada obra no valor de 27,93 milhes de euros, foram reabilitados 57 fogos e
19 espaos comerciais e construdos 16 equipamentos sociais. Foram tambm realizados 85 realojamentos
(Atlante, 2005).
42

Programa de combate toxicodependncia orientado primordialmente para os arrumadores de


automveis do centro da cidade.

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REABILITAO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitao da Rua das Musas n.s 13 a 53

constituda, a 27 de Novembro de 2004, a Porto Vivo, SRU43 - Sociedade de


Reabilitao Urbana da Baixa Portuense S.A. A Porto Vivo cabe o papel de promover a
reabilitao da respetiva zona de interveno e, designadamente, orientar o processo,
elaborar a estratgia de interveno e atuar como mediador entre proprietrios e
investidores, entre proprietrios e arrendatrios e, em caso de necessidade, tomar a seu
cargo a operao de reabilitao, com os meios legais de que dispe.
A Porto Vivo transforma-se ento num elemento central no processo de
institucionalizao das operaes de reabilitao urbana do centro do Porto e, mais do
que isso, num instrumento indispensvel materializao local da estratgia urbana
global que a gentrificao das reas centrais das cidades hoje constitui.

43

Vide Decreto-Lei n104/2004, de 7 de Maio.

31 |

REABILITAO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitao da Rua das Musas n.s 13 a 53

3.2. Diagnstico da Cidade do Porto: evoluo do parque habitacional


Neste subcaptulo apresenta-se um diagnstico do concelho do Porto, uma anlise de
caractersticas e de tendncias que, pela intensidade das suas manifestaes, colocam
em relevo dimenses bsicas de estado de degenerao urbana da rea central da
cidade do Porto.
Esta anlise teve como principal fonte os Censos 2011. Foram tambm utilizados dados
de Censos anteriores acedidos atravs da base de dados do Instituto Nacional de
Estatstica e diverso material referido ao longo do captulo.

3.2.1. Evoluo do Parque Habitacional


Quadro I: Indicadores do Parque Habitacional
Portugal
1991

Grande Porto

2001

2011

1991

2001

T otal

Indicador

2011

T otal

Populao Residente

9.867.147 10.356.117 10.561.614 1.167.800

1.260.680

1.287.276

T otal Edifcios

2.861.719 3.160.043

3.543.595

237.905

264.744

273.469

Alojament os Familiares

4.182.617 5.046.744

5.865.390

413.061

540.337

623.596

1,80

2,83

2,33

2,06

N. de Resident es por Alojament o

2,36

2,05

Porto (41 km2)


1991

2001

ACRRU (10,67 Km2)


2011

1991

T otal

Indicador

2001

2011

v.a.

% do T otal

v.a.

% do T otal

v.a.

% do T otal

Populao Residente

302.472

263.131

237.584

110.672

27,90%

84.380

32%

71.525

30,11%

T otal Edifcios

48.303

46.681

44.314

19.004

39,34%

18.048

39%

16.926

38,20%

Alojament os Familiares

113.188

125.267

137.359

45.469

40,17%

46.847

37%

49.809

36,26%

2,67

2,10

1,73

1,86

n.a.

1,80

n.a.

1,44

n.a.

N. de Resident es por Alojament o

Nclo Histrico (1,53 Km2)


1991

Patrimnio Mundial (0,50 Km2)

2001

2011

2008

2011

v.a.

% do T otal

v.a.

% do T otal

v.a.

% do T otal

v.a.

% do T otal

v.a.

% do T otal

Populao Residente

20.342

6,73%

13.218

5,02%

9.314

3,92%

7.000

2,66%

5.095

2,14%

T otal Edifcios

3.474

7,19%

3.097

6,63%

2.853

6,44%

1.796

3,85%

1.773

4,00%

Alojament os Familiares

7.975

7,05%

7.400

5,91%

7.738

5,63%

n.d.

n.d.

4.556

3,32%

N. de Resident es por Alojament o

1,86

n.a.

1,79

n.a.

1,20

n.a.

n.d.

n.a.

1,12

n.a.

Indicador

(Fonte: Porto Vivo, Seminrio Economia e Reabilitao Urbana, Faro, 2012; Censos de 1991, 2001 e
2011)

Em 2011, foram recenseados no concelho do Porto cerca de 44 mil edifcios, a que


correspondem 137.359 alojamentos familiares. O nmero de edifcios tem vindo a
diminuir ao longo das ltimas dcadas contrariamente tendncia nacional e da zona
metropolitana de ligeiro crescimento de 2% e 3% respetivamente. Quanto aos 137 mil

32 |

REABILITAO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitao da Rua das Musas n.s 13 a 53

alojamentos familiares, 36% esto concentrados nas freguesias da rea Critica de


Recuperao e Reconverso Urbanstica (ACRRU) alojando perto de um tero da
populao total da cidade do Porto.
Nas freguesias do Ncleo Histrico, que em tempos apresentavam os maiores nmeros
de residentes por alojamento, no ano de 2011, em mdia, apenas 1,2 habitantes
habitavam cada alojamento familiar. Indicador este que se torna ainda mais sugestivo na
zona classificada como Patrimnio mundial atingindo os 1,12 habitantes por
alojamento.
Como j foi evidenciado no captulo anterior, com a inscrio do Centro Histrico do
Porto na Lista do Patrimnio da Humanidade, e com a criao da Sociedade de
Reabilitao Urbana Porto Vivo, o objetivo de re-habitar as zonas centrais da cidade
torna-se por demais urgente com a apresentao de evidncia estatstica. Podemos
observar no quadro anterior a diminuio, dcada aps dcada, da populao residente
no Concelho do Porto, sendo mais sentida naturalmente na zona mais central e
envelhecida do concelho.

3.2.2. Uso dos Edifcios


Quadro II: Usos dos Edifcios
Total

Re sid ncia h abitual

Re sid ncia secundria

Alojame nto
C ole tivo

Vago

N.

Var.
(%)

N.

Pe so
(%)

Var
(%)

N.

Peso
(%)

Var.
(%)

N.

Pe so
(%)

Var.
(%)

N.

Var.
(%)

17%
16%
10%

3.997.378
484.801
98.799

68%
78%
72%

13%
15%
3%

1.133.166
59.429
12.734

19%
10%
9%

23%
15%
30%

734.846
79.366
25.826

13%
13%
19%

35%
25%
37%

12.601
934
520

54%
21%
11%

3.551.229
421.426
95.899

71%
78%
77%

924.419
51.838
9.760

18%
10%
8%

543.777
63.737
18.835

11%
12%
15%

2011

Portugal
Gran de Porto
Porto

5.865.390
623.596
137.359

2001

Portugal
Gran de Porto
Porto

5.019.425
537.001
124.494

8.178
773
469

(Fonte: Porto Vivo, Seminrio Economia e Reabilitao Urbana, Faro, 2012; INE, Censos 1991, 2001 e
2011)

No que diz respeito aos usos dos edifcios, em 2011, predominam as construes com
raiz tipolgica residencial, o que fornece funo habitacional uma relevncia central
num programa de reabilitao urbana. Verificou-se um aumento de aproximadamente
13 mil alojamentos familiares no Porto face a 2001 dos quais 3 mil correspondem a

33 |

REABILITAO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitao da Rua das Musas n.s 13 a 53

residncias habituais, 3 mil a residncias secundrias e os restantes cerca de 7 mil


alojamentos esto vagos (54% da variao de alojamentos familiares).
Quadro III: Alojamentos Vagos
Concelho Porto

Alojamentos Vagos

Freguesias Ncleo Central

1991

2001

Var (%)

2011

Var (%)

1991

2001

12.308

18.835

53%

25.826

37%

836

1.950

Freguesias Periferia Central

Alojamentos Vagos

Var (%) 2011 Var (%)


133%

2.943

51%

Freguesias Periferia Exterior

1991

2001

Var (%)

2011

Var (%)

1991

2001

4.271

7.440

43%

11.476

35%

7.201

9.445

Var (%) 2011 Var (%)


31%

11.407

21%

(Fonte: INE, Censos 1991, 2001 e 2011)

Para melhor facilidade na obteno, compilao e anlise de dados estatsticos optou-se


pela diviso da zona da concelhia da cidade do Porto em 3 zonas. Com base nos quadros
2 e 3 o nmero de alojamentos vagos no concelho do Porto de aproximadamente 26
mil correspondendo a 19% dos alojamentos existentes, verificando-se nas freguesias do
ncleo central as maiores taxas de alojamentos vagos face ao nmero total de
alojamentos dessas freguesias.
Entre 1991 e 2001, o nmero de alojamentos vagos aumentou consideravelmente: no
ncleo central, passou de 836 para 1.950 (133% de variao), representando mais de
dos alojamentos existentes; na Periferia central, passou de 4.271 para 7.440 (74% de
variao). Entre 2001 e 2011 continua a tendncia para o esvaziamento da zona mais
central da cidade, apesar de um ligeiro abrandamento, sendo que no ncleo central e
periferia central verificaram-se aumentos dos alojamentos vagos em cerca de 50% e
35%, respetivamente, face a 2001.

34 |

REABILITAO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitao da Rua das Musas n.s 13 a 53

3.2.3. poca de Construo dos Edifcios e Necessidades de Conservao


Quadro IV44: Edifcios por poca de Construo e Necessidades de Reparao
poca de Const ruo
Estado de Conservao
T otal

Portugal

Antes de
1919

1919 a
1945

1946 a
1960

1961 a
1970

1971 a
1980

1981 a
1985

1986 a
1990

1991 a
1995

1996 a
2001

2002 a
2011

3.543.595 253.880 344.936 357.042 395.262 553.349 359.579 289.351 279.146 327.498 383.552

poca de Construo - % do total

Sem necessidade de reparao


Com necessidades de rep arao
Pequenas reparaes
Reparaes mdias
Grandes reparaes

M uito degradado

Grande Porto
poca de Construo - % do total

Sem necessidade de reparao


Com necessidades de rep arao
Pequenas reparaes
Reparaes mdias
Grandes reparaes

M uito degradado

Porto

100%

7%

10%

10%

11%

16%

10%

1.868.342
1.199.336

50.204
164.489

96.854
222.415

136.694
207.783

200.951
187.892

358.958
190.096

262.942
94.925

706.716
329.605
163.015

62.933
55.820
45.736

100.652
74.505
47.258

114.349
64.124
29.310

120.621
50.264
17.007

136.319
41.649
12.128

71.818
18.039
5.068

8%

9%

11%

230.427 236.422
57.893 42.045

8%

294.890
31.798

n.d.
n.d.

23.028
6.914
1.856

n.d.
n.d.
n.d.

44.741
10.158
2.994

32.255
8.132
1.658

1.031

679

810

n.d.

20.602 19.029

22.362

8.725

92.365

39.187

25.667

12.565

6.419

4.295

1.712

273.469

21.942

35.684

36.122

39.118

43.207

26.678

100%

8%

13%

13%

14%

16%

10%

8%

7%

8%

3%

141.078
113.675

3.508
14.608

8.955
23.607

13.181
21.497

18.675
19.606

26.423
16.335

18.573
7.955

15.831
4.706

15.826
3.153

20.106
2.208

n.d.
n.d.

64.512
32.812
16.351

5.440
5.023
4.145

10.410
7.973
5.224

11.372
6.939
3.186

12.313
5.438
1.855

11.269
3.938
1.128

6.052
1.509
394

3.653
831
222

2.370
681
102

1.633
480
95

n.d.
n.d.
n.d.

9.991

3.826

3.122

1.444

837

449

150

65

50

48

n.d.

44.314

8.707

13.171

8.851

6.014

3.995

1.700

1.160

1.516

1.567

poca de Construo - % do total

100%

20%

30%

20%

14%

9%

4%

3%

3%

4%

0%

Sem necessidade de reparao


Com necessidades de rep arao

16.797
26.238

1.366
5.690

3.021
8.810

3.375
5.119

2.535
3.298

2.196
1.748

1.049
618

825
327

1.104
397

1.326
231

n.d.
n.d.

12.518
8.618
5.102

2.058
1.945
1.687

3.599
3.049
2.162

2.690
1.721
708

1.965
1.009
324

1.130
495
123

406
177
35

242
66
19

274
99
24

154
57
20

n.d.
n.d.
n.d.

3.646

1.651

1.340

357

181

51

33

15

10

n.d.

Pequenas reparaes
Reparaes mdias
Grandes reparaes

M uito degradado

(Fontes: Porto Vivo, Seminrio Economia e Reabilitao Urbana, Faro, 2012; INE, Censos 1991, 2001 e 2011)

No Porto o estado de degradao fsica dos imveis geral. Segundo os Censos de 2011
50% dos edifcios foram construdos antes do ano de 1946 e, como tal,
aproximadamente 67% dos edifcios necessitam de reparaes e 30% necessitam de
mdias/grandes reparaes. No Grande Porto a idade geral do edificado bastante
menos avanada na medida em que mais de 50% dos edifcios foram construdos a
partir da dcada de 70 (apenas 22% do numero total de edifcios foram construdos
neste perodo no concelho do Porto).
No centro histrico do Porto fatores como a morfologia urbana e a densidade de
construo dificultam a interveno neste contexto histrico, que se torna menos
propcio reabilitao que outros. O desinteresse por esta rea, que h muito deixou de

44

Pelo facto de o indicador Edifcios por poca de Construo e Necessidades e Reparao no estar
ainda atualizado nos novos Censos, os dados constantes na coluna denominada 2002 a 2011 foram
calculados por razoabilidade com base no nmero de edifcios apurados nos censos de 2011.

35 |

REABILITAO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitao da Rua das Musas n.s 13 a 53

ser atrativa para a funo residencial e mesmo para outras funes contribui tambm
para limitar as intervenes (Atlante, 2005).

3.3. Concluso
A degradao e segregao das reas habitacionais, particularmente o aparecimento das
ilhas, a extenso da superfcie edificada, associada a uma populao crescente,
resultante do xodo rural, aparecem-nos como as modificaes principais que se do no
Porto no fim do sculo XIX. Estas alteraes esto ligadas expanso da indstria,
sobretudo da txtil, e da rede de transportes urbanos.
Perante as degradantes condies habitacionais em que vivia particularmente a classe
operria, vo-se tomar medidas para alterar este cenrio. Primeiro, com iniciativas mais
ou menos pontuais e mais tarde com medidas de maior impacto, quer pela Cmara, quer
pelo Estado, e que se traduzem na construo de bairros sociais.
Aps a revoluo de Abril comeam a ser tidos em conta outros aspetos que vo alm
da simples proviso de habitao. O SAAL e o CRUARB comeam a evidenciar
preocupaes com a participao dos interessados no processo urbanstico e de
reabilitao de edifcios.
Na dcada de 90 com a entrada do Centro Histrico do Porto para a lista do Patrimnio
da Humanidade da UNESCO advm uma enorme responsabilidade, o desenvolvimento
do potencial deste galardo internacional s ser possvel com a reabilitao do
respetivo territrio de uma forma integrada. Contudo, tomando como exemplos os
impactos de polticas de reabilitao postas em prtica noutras cidades europeias e
mesmo norte americanas, onde este tipo de processos levam um avano significativo,
ser de notar que as reabilitaes dos centros constituram um reforo da gente rica e
consequente afastamento das populaes mais pobres para as periferias.
Identificam-se ento algumas questes45 que no devero ser ignoradas no processo de
reabilitao:

45

Conforme Queirs (2007).

36 |

REABILITAO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitao da Rua das Musas n.s 13 a 53

A situao dos atuais habitantes do ncleo urbano portuense e que papel lhes
caber na estratgia de reabilitao urbana desta rea da cidade. Estaro
destinados a ser afastados para a periferia citadina ou para os subrbios?

Haver procura para a oferta que se pretende criar?

Como respondero os movimentos sociais a todo este processo?

A anlise e reviso da literatura revelam que as solues passam pela oferta de


meios e oportunidades necessrias criao no centro da cidade de uma oferta
habitacional e de uma cultura de consumo capaz de seduzir os segmentos
educacional, e culturalmente mais capitalizados das novas classes mdias urbanas.

37 |

REABILITAO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitao da Rua das Musas n.s 13 a 53

Captulo IV. Estudo de Caso:


Reabilitao dos prdios urbanos nmeros 13 a 53
na Rua das Musas
Neste captulo feita uma anlise financeira do projeto para reabilitao dos prdios
urbanos, nmeros 13 a 53, na Rua das Musas situados na freguesia de Santo Ildefonso
no Concelho do Porto. O principal objetivo ser demonstrar que uma interveno direta
da autarquia, mesmo numa pequena operao como a reabilitao dos edifcios em
questo, implica um leque de procedimentos que acarretam uma srie de custos de tal
forma elevados que so impeditivos para que se reabilite, de forma sistemtica, atravs
de interveno direta do municpio
Para o efeito recorreu-se a um projeto existente nos arquivos da CMP, o qual, apesar de
se encontrar numa fase embrionria e no existirem perspetivas de, no curto prazo, ser
posto em ao, representa uma operao reabilitao de edifcios concreta e real.

4.1. Estrutura do Estudo de Caso


O plano de trabalhos que se segue no mbito de presente dissertao, para a
apresentao do estudo de caso sugerido engloba seis partes. Na primeira parte
caracteriza-se o projeto existente nos arquivos da Cmara para a interveno na Rua das
Musas, ns 13 a 53 para, de seguida, se proceder descrio da parcela expropriada para
reabilitao. Na terceira parte analisam-se detalhadamente os custos com um projeto de
reabilitao e subsequentemente estimam-se os proveitos esperados com a venda ou
arrendamento das fraes reabilitadas. Na penltima parte define-se uma possvel e
provvel estrutura de capitais a utilizar e calcula-se, por fim, o valor atual lquido do
projeto.
Ora, posta a descrio do edificado que se pretende reabilitar, debruar-nos-emos ento
sobre os aspetos tcnicos do projeto. Entende-se que nesta interveno o municpio
incorrer em gastos que podero ser distribudos por quatro grupos pelo que o
subcaptulo denominado Custos est dividido em quatro partes.

38 |

REABILITAO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitao da Rua das Musas n.s 13 a 53

A expropriao litigiosa o primeiro passo, o Municpio toma posse da parcela de


terrenos e construes nela existentes. Neste captulo ser de destacar a existncia de
duas hipteses estudadas. A primeira diz respeito ao facto de a parcela ter sido
efetivamente expropriada em 1972 no cumprimento do projeto Renovao da Zona das
Carvalheiras com base na declarao de utilidade pblica com o mesmo nome.
Efetuou-se ento um apuramento do valor pago aos proprietrios e esse valor foi
atualizado data atual. Em contrapartida, para que nos fosse possvel validar a
razoabilidade do valor obtido atravs da atualizao, foi solicitada uma nova avaliao
do edificado partindo do pressuposto que o estado de conservao do edificado se teria
mantido ao longo dos anos e que estaria ainda habitado por inquilinos. Optou-se por
utilizar o valor apurado na nova avaliao, no porque o valor da expropriao original
no fosse vlido (a diferena apurada em termos de custo de expropriao entre as duas
hipteses imaterial), mas porque mais apropriado que se parta do pressuposto que a
parcela tenha sido expropriada em 2011 sob a pena de o valor original ser considerado
custo afundado em termos financeiros.
De seguida so estudadas as hipteses de realojamento ou pagamento de indemnizaes
aos inquilinos que habitavam o edificado da parcela expropriada. Os custos de
realojamento so definidos com base numa estimativa dos servios responsveis da
Cmara do Porto46. Existindo a hiptese de opo, por parte dos inquilinos, por uma
indemnizao, calculou-se qual seria o custo total no caso de todos os inquilinos
tomarem esta opo. Pela impossibilidade de se saber ao certo qual a distribuio entre
realojamentos e indemnizaes, os valores considerados foram os custos para o
Municpio resultantes de todas as famlias optarem ou por realojamento ou por
indemnizaes. Consultados os servios da DomusSocial, E.E.M.47 foi possvel concluir
que, em regra, a opo retida a do realojamento.
Concludos os processos de expropriao e realojamento seguem-se as obras de
construo e reabilitao. So estimados valores para a construo de habitao e, com
base em legislao que estipula preos mdios por metro quadrado de construo em

46

Agradecemos disponibilizao de informao Cmara Municipal do Porto.

47

Agradecemos a disponibilizao de informao no mbito desta dissertao DomusSocial, E.E.M. e,


em especial, ao Eng.. Jos Ferreira.

39 |

REABILITAO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitao da Rua das Musas n.s 13 a 53

contraposio aos preos apurados pela equipa projetista responsvel pelo projeto
existente para esta parcela, apurado o valor total estimado de custos com obras
necessrias admitindo que se pretende que se tornem habitaes de qualidade mdia
corrente. Por ltimo, no que diz respeito a custos do projeto, so estimados custos com
honorrios de arquitetura, projetos das especialidades e fiscalizao.
Do lado da receita esperada est a venda das fraes recuperadas em hasta pblica ou
arrendamento das mesmas, por concurso. Para estimativa dos proveitos esperados foram
consultados instrumentos disponibilizados pelo Portal das Finanas e aconselhamento
de peritos. Os valores apurados de venda, arrendamento e tempos mdios de absoro
de mercado tm por base a consulta de dados estatsticos e consulta de peritos da
Cmara do Porto.
O custo de cada fonte especfica de capital ter tambm de ser definido para que se
torne possvel apurar a taxa de retorno que o Municpio precisa de obter sobre o
investimento para manter inalterado o valor de mercado da sua ao. Para tal ser
considerada uma taxa de atualizao correspondente a uma estimativa do custo de
capital. As indemnizaes pagas aos proprietrios sero suportadas por capitais pblicos
e para o investimento necessrio em construo e honorrios com projeto recorre-se a
financiamento na banca.
Concludas as etapas descritas esto reunidas as condies necessrias para que sejam
tiradas as desejadas ilaes financeiras do projeto e para que sejam apresentadas
possveis alternativas.
O que se pretende conduzir o leitor por todo o processo necessrio para que uma
efetiva e real obra de reabilitao tome lugar. Desta forma demonstrar-se-, com a
profundidade possvel, ao leitor, a complexidade das variveis a ter em conta na tomada
de deciso, no s pela multiplicidade de processos necessrios at que se reabilite
concretamente, mas tambm pelo avultado capital necessrio por mais reduzidas que as
parcelas a reabilitar sejam. tambm com o objetivo de desenvolver um processo
alternativo para este tipo de intervenes que nos debruamos sobre este projeto e para
tal procuramos contribuir com uma frmula para reduzir a despesa total do Municpio.

40 |

REABILITAO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitao da Rua das Musas n.s 13 a 53

4.2. A Interveno Rua Das Musas, ns 13 a 53


4.2.1. Enquadramento
A Rua das Musas pertence freguesia de Santo Ildefonso, freguesia situada bem no
centro do concelho do Porto inserida na ACRRU da cidade, tendo ainda uma rea
substancial classificada como Zona de Interveno Prioritria (ZIP).
O stio onde o local de interveno se insere caracteriza-se por uma ocupao de malha
urbana densa, com edifcios de rendimento e habitao da classe operria datados do
Sc. XIX/XX. Este local, embora seja central e relativamente prximo da Rua de Santa
Catarina, pode considerar-se modesto, pelo traado de arruamentos, terreno acidentado
e principalmente pelo tipo de construes no mesmo existente, na generalidade antigas,
de pequena rea, nas quais se incluem bastantes ilhas, muitas j demolidas por motivo
de salubridade.
A obteno de informao acertada acerca das origens e motivaes concretas que
levaram declarao de utilidade pblica (DUP)48 de 1963 para a expropriao urgente
da parcela em anlise foi difcil devido antiguidade dos documentos. Com base no
laudo49 do perito da CMP, no mbito do processo de expropriao, as necessidades de
interveno nesta zona da freguesia eram evidentes e tal facto foi sublinhado aquando
da elaborao do Plano Diretor da Cidade que, em 1964, classificou este local como
uma zona de habitat defeituoso, a renovar50.
De acordo com a DUP foi possvel definir que, numa primeira fase, se pretendia a
demolio para construir um edifcio escolar. No entanto a expropriao s teve lugar
cerca de 9 anos depois e fez-se em cumprimento do projeto renovao da zona das
carvalheiras51. Os edifcios nunca foram demolidos e, atualmente, esto devolutos, em
48

Vide Dirio do Governo, 221-2 Srie de 19 de Setembro de 1963.

49

O laudo pericial o relato do tcnico ou especialista designado para avaliar determinada situao que
estava dentro de seus conhecimentos. O laudo a traduo das impresses captadas pelo tcnico ou
especialista, em torno do fato litigioso, por meio dos conhecimentos especiais de quem o examinou
(Fonte: http://pt.wikipedia.org/wiki/Laudo_pericial, acedido em 20.01.2012).
50

Cf. Laudo do rbitro da entidade expropriante (CMP), 1972.

51

Devido antiguidade do projeto no foi possvel aceder a informao adicional acerca desta iniciativa.

41 |

REABILITAO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitao da Rua das Musas n.s 13 a 53

estado de conservao muito mau e a zona em que esto inseridos classificada como
sendo de reabilitao e reconverso como veremos mais adiante no presente captulo.

4.2.2. Caracterizao geral do projeto existente

Figura I: Vistas das Habitaes

Vista das frentes do edificado existente

Vista das traseiras


(fotografias tiradas no local, David Silva, 2011)

No PDM o terreno localiza-se na Unidade Operativa de Planeamento e Gesto 11


(UOPG11) Fontinha, sendo o objetivo desta UOPG a requalificao de uma rea
degradada, com base no tecido urbano existente, que se pretende consolidado.
Segundo a Carta de Qualificao do Solo52, o local de interveno est situado numa
zona de Frente Urbana Contnua Consolidada, o que implica a conservao de todos os
elementos arquitetnicos e construtivos que contribuam para a caracterizao

52

Http://balcaovirtual.cm-porto.pt, 2011, acedido em 22/09/2011.

42 |

REABILITAO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitao da Rua das Musas n.s 13 a 53

patrimonial da imagem urbana desta zona da cidade, sendo admitida a ampliao em


altura desde que a crcea53 resultante no ultrapasse a da moda54.
O conjunto de edifcios existentes encontra-se em mau estado de conservao.
O projeto desenvolvido transforma-os em 17 fogos55, todos organizados em duplex. Os
fogos localizados no r/c tm acesso direto da rua. O vo do telhado aproveitado para
habitao com a criao de um piso na parte posterior do edificado.
Dado que o projeto prev recuperao da grande parte do existente, principalmente do
alado para R. das Musas, foi entendido que o mesmo cumpre o PDM.

Figura II: Planta de Localizao da Parcela Expropriada

(Fonte: www.cm-porto.pt, 2011, [acedido em 22/09/2011])

53

Dimenso vertical da construo contada a partir do ponto da cota mdia do terreno no alinhamento da
fachada at linha superior do beirado ou platibanda ou guarda do terrao (Fonte:
http://www.arquitecturaacessivel.com/homepage/defconceitos.html, acedido em 23.04.2012).
54

Crcea
que
apresenta
maior
frequncia
num
conjunto
edificado;
Obras de construo nova - execuo de qualquer projeto de obras novas, incluindo prefabricados e
construes amovveis (Fonte: http://www.arquitecturaacessivel.com/homepage/defconceitos.html,
acedido em 23.04.2012).
55

6 T1, 7 T2, 3 T3 e 1 T4.

43 |

REABILITAO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitao da Rua das Musas n.s 13 a 53

4.2.3. Descrio da parcela expropriada (descrio que tem por base o


Acrdo dos rbitros)
A parcela expropriada, que possui uma rea de 580m2, confronta pelo lado Norte com a
Rua das Musas, que tem a largura mdia de 6 metros e pavimentada a cubos de
granito. Neste arruamento encontram-se estabelecidas as seguintes infra-estruturas
bsicas: rede de abastecimento domicilirio de gua, rede de saneamento e rede de
eletricidade.
A parcela expropriada, que tem uma extensa frente voltada Rua das Musas, constitui
uma propriedade cuja forma se assemelha a dois trapzios que se sucedem segundo as
suas alturas e tm uma largura mdia de 10 metros.
Na parcela encontra-se implantada uma srie de edifcios destinados a habitao,
dispostos em cordo ou ala contnua em relao ao arruamento, de robusta construo
em alvenaria de granito, com as fachadas principais revestidas a azulejo, os
guarnecimentos dos vos das porta e janelas e as cornijas construdas em cantaria.
As fachadas posteriores, com alguns rebocos arruinados, evidenciam ausncia de obras
de conservao.
Os pavimentos dos prdios so em soalho de madeira e as coberturas so em telha do
tipo Marselha.
De referir tambm que, data da expropriao (1972), os edifcios eram propriedade da
Sra. Maria Margarida Morgado Morais Morgado.

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REABILITAO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitao da Rua das Musas n.s 13 a 53

4.2.3. Detalhes da composio do edificado


a) Quatro edifcios de cave, rs-do-cho, andar, com entrada pelos ns de polcia 13 a
37, descritos na Conservatria do Registo Predial do Porto, no Livro B-69, fls. 69,
sob o n. 41.318.
Quadro V: Composio do Edificado edifcios n.s 13 a 37
rea de
Artigo da Habitaes: n. de
Renda mensal
construo
matriz
polcia e andar
(inquilino hab.)
(m2)
Cave
400$00 (2,00 )
50
3361

3362

3363

3364
Totais

N. 19 r/c

50

500$00 (2,49 )

N. 19 1.

50

400$00 (2,00 )

Cave

50

100$00 (0,50 )

N. 25 r/c

50

460$00 (2,60 )

N. 25 1. e sto

96

550$00 (2,74 )

Cave

50

500$00 (2,49 )

N. 31 r/c

50

450$00 (2,24 )

N. 31 1.

50

450$00 (2,24 )

Cave

50

90$00 (0,45 )

N. 33 r/c

50

350$00 (1,75 )

N. 37 1.

50

550$00 (2,74 )

12 Habitaes

646

(Fonte: Relatrio de Arbitragem, 1972)

b) Seis edifcios de cave, rs-do-cho e sto, com entrada pelos ns de polcia 38 a 53,
descritos na Conservatria do Registo Predial do Porto, no Livro B-128, fls. 69, sob
o n. 44.823.

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REABILITAO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitao da Rua das Musas n.s 13 a 53

Quadro VI: Composio do Edificado edifcios n.s 38 a 53


rea de
Artigo da Habitaes: n. de
Renda Mensal
construo
matriz
polcia e andar
(inquilino hab.)
(m2)
Cave
29
45$00 (0,22 )
3365
N. 39 r/c e sto
56
480$00 (2,39 )
3366
3367
3368
3369
3370
Totais

Cave
N. 41 r/c e sto
Cave
N. 43 r/c e sto
Cave
N. 45 r/c e sto
Cave
N. 47 r/c e sto
Cave

29
56

100$00 (0,50 )

29
56

100$00 (0,50 )

29
56
29
56

N. 49 r/c e sto

29
56

12 Habitaes

510

450$00 (2,24 )
170$00 (0,85 )
50$00 (0,25 )
500$00 (2,49 )
50$00 (0,25 )
470$00 (2,34 )
400$00 (2,00 )
160$00 (0,80 )

(Fonte: Relatrio de Arbitragem, 1972)

4.3. Custos
Num projeto desta natureza a CMP incorrer numa diversidade de despesas que incluem
custos de expropriao, realojamento dos antigos inquilinos, projeto, construo e
fiscalizao que vo determinar o elevado volume de investimento necessrio.
Os valores para as despesas com projeto, construo e fiscalizao foram retirados
diretamente do projeto apresentado ao Municpio do Porto pela equipa projetista
responsvel que data de 2008. Como tal partimos do princpio que estes valores, apesar
de estimados, visto as obras de reabilitao no terem sido ainda levadas a cabo,
representam uma previso fidedigna, contudo procurou explicar-se todos os valores
apresentados e foram efetuados ajustes e reclculos sempre que necessrio.
A deliberao de expropriao dos edifcios em questo foi tomada em 1970 de acordo
com relatrio de arbitragem56 e como tal o realojamento dos inquilinos remonta tambm
a esse perodo. Do ponto de vista financeiro, os custos que a autarquia teve com estas
operaes no seriam vlidos para clculo do valor atual lquido do projeto por serem
56

Conforme Acrdo dos rbitros (1972).

46 |

REABILITAO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitao da Rua das Musas n.s 13 a 53

considerados custos afundados dada a distncia temporal para os dias que correm. Para
que seja possvel incluir estes valores na anlise foi solicitado um novo relatrio de
avaliao a peritos da CMP partindo do princpio que o estado de conservao dos
edifcios se manteve inalterado desde 1970 at atualidade e que as habitaes
continuaram ocupadas e as rendas atualizadas de acordo com tabela de ndice de Preos
do Consumidor (IPC)57.
Desta forma poder entender-se que, caso a autarquia optasse hoje em dia por uma
interveno deste gnero incorreria nos custos que passamos a expor.

4.3.1 Expropriao
A expropriao o primeiro passo no processo de reabilitao caso a autarquia no seja
proprietria dos edifcios que se pretendem reabilitar e caso no seja possvel chegar a
um acordo com os proprietrios para aquisio dos respetivos edifcios. No caso
especfico do projeto em anlise a expropriao foi levada a cabo em 1972, logo ser
comparado o custo do processo de expropriao original atualizado com o valor apurado
na nova avaliao.

4.3.1.1. Indemnizao Atribuda


Hiptese 1: expropriao original
Tendo em vista o cumprimento do projeto de Renovao da Zona das Carvalheiras o
Municpio do Porto entabulou negociaes com os proprietrios do conjunto dos
prdios urbanos sitos Rua da Musas, ns 13 a 53, na freguesia de Santo Ildefonso, que
constituam a parcela 2 da respetiva planta cadastral.
Por no ter sido possvel chegar a um acordo os servios competentes do Municpio do
Porto promoveram a expropriao litigiosa daquela parcela, expropriao essa que foi
aprovada em reunio camarria de 30 de Abril de 1970, ao abrigo da Declarao de
Utilidade Pblica (DUP) urgente que foi publicada no Dirio do Governo n. 221 2.
Srie, de 19 de Setembro de 1963.

57

Tabela consultada em http://www.ine.pt, acedido em 22.09.2011.

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REABILITAO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitao da Rua das Musas n.s 13 a 53

Quanto aos laudos atribudos no houve unanimidade entre rbitros, tendo sido feita
uma mdia aritmtica entre os laudos mais prximos, ou seja, o do rbitro expropriante
no valor de 1.491.700 Escudos e o do rbitro do tribunal 1.684.000 Escudos. Foi ento
fixado o valor da indemnizao em 1.587.850 Escudos.
Houve, no entanto, recurso do valor arbitrado (1.587.850$00) tendo o Tribunal da
Relao do Porto fixado a indemnizao pela expropriao do prdio em questo no
montante de 1.714.500$00 (8.551,89 ).
Nos termos do disposto no artigo 23. do atual Cdigo de Expropriaes (CE)58, o
montante da indemnizao, calculado com referncia data da declarao de utilidade
pblica, ser atualizado data da deciso final do processo de acordo com a evoluo
do ndice de preos no consumidor, com excluso da habitao, publicado pelo Instituto
Nacional de Estatstica. Assim, considera-se ajustado aplicar este princpio para aferir
qual o valor da indemnizao fixada pelo Tribunal e paga pelo Municpio do Porto, mas
atualizada data atual. E sendo de 57,60159 o ndice de atualizao para o ano de 2011,
o valor da indemnizao atualizada data atual, corresponde ao montante de 492.597,42
60.
Hiptese 2: Expropriao toma lugar em 2011
Partindo dos pressupostos que o estado de conservao do edificado se manteve at aos
nossos dias e que os inquilinos continuaram a habitar tendo as suas rendas sofrido as
atualizaes de acordo com os coeficientes disponveis no Portal das Finanas foi
solicitado um novo relatrio de avaliao no mbito desta dissertao. De acordo com
este documento a justa indemnizao a pagar aos expropriados seria de 483.581,00 61.
Dada a proximidade entre ambos os valores apurados, para efeitos do clculo do valor
atual lquido do projeto foi considerado o valor do novo relatrio de avaliao.
58

Vide Lei n. 56/2008, de 4 de Setembro.

59

Conforme tabela dos ndices de Preos do Consumidor, http://www.ine.pt, acedido em 19.09.2011.

60

Clculo efetuado: 8.551,89 x 57,601.

61

Conforme novo relatrio de avaliao (2011) solicitado tendo como nico propsito a anlise
econmico-financeira que objeto desta dissertao. Agradecemos ao Eng. Joaquim Silva tcnico da
CMP pela sua elaborao.

48 |

REABILITAO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitao da Rua das Musas n.s 13 a 53

4.3.2 Realojamentos e/ou Indemnizaes dos Arrendatrios


4.3.2.1. Caducidade do Arrendamento Devido Expropriao
Nos termos do artigo 1051., alnea f), do Cdigo Civil (CC), o contrato de locao
caduca, no caso de expropriao de utilidade pblica, a no ser que a expropriao se
compadea com a subsistncia do contrato. O contrato de arrendamento caduca no
momento da tomada de posse pela entidade expropriante, atravs da realizao do auto
de posse administrativa, celebrao de auto ou escritura de expropriao amigvel ou do
despacho judicial de adjudicao da propriedade da parcela expropriada.
Dispe o artigo 67. do RAU que o arrendamento urbano caduca no caso de
expropriao por utilidade pblica, obrigando a expropriante a indemnizar o
arrendatrio, sendo considerado como encargo autnomo.
O arrendatrio habitacional pode optar entre o recebimento de uma justa indemnizao,
que dever ser paga de uma s vez, ou pode ser realojado numa habitao cujas
caractersticas, designadamente de localizao e renda, sejam semelhantes s da
anterior, e adequadas s suas necessidades, e s daqueles que com ele viviam em
economia comum data da publicao da Declarao de Utilidade Pblica62.

4.3.2.2. Indemnizao pela Caducidade do Arrendamento


Se o inquilino habitacional optar por uma indemnizao, ser considerado interessado
para os fins previstos no Cdigo de Expropriaes (CE), tendo direito a receber uma
justa indemnizao.
Nos termos do artigo 30., n. 3, do CE, na fixao da indemnizao atender-se- ao
valor do fogo, ao valor das benfeitorias realizadas pelo arrendatrio e relao entre as
rendas pagas por este e as praticadas no mercado.
Para o clculo da indemnizao a partir de diferenciais de renda, alguns peritos
determinam o capital cujo rendimento geraria o valor do diferencial de rendas,
arbitrando uma taxa de rendimento apropriada face conjuntura econmica.

62

Vide artigos 9., n. 2 e 30., n. 2, do atual Cdigo de Expropriaes (Lei 56/2008, de 4 de Setembro).

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REABILITAO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitao da Rua das Musas n.s 13 a 53

No entanto, como o aludido referencial de rendas decorre geralmente da desatualizao


de rendas antigas, face s rendas correntes no mercado, Guedes (2000), considera que
esta soluo de capitalizar o diferencial de rendas para a determinao da indemnizao
ser incorreta, pois permitiria que o arrendatrio ficasse a beneficiar eternamente de
juros que lhe permitem custear a diferena de rendas, mantendo intacto, em seu poder, o
montante da indemnizao recebida. Este mesmo autor considera que outra soluo
apropriada e ainda mais simples estender esse prejuzo a um nmero de anos.
Atualmente usualmente adotado um diferencial de rendas por um perodo de 5 anos.
Quadro VII: Estimativa das Indemnizaes
reas
(m2)

Renda
mensal $/ms

/Ms
(m2)

Coef.
atualizao

Cave

50

400

2,00

3,4674

6,92

250,00

14.584,91

N. 19 - R/c

50

500

2,49

3,4674

8,65

250,00

14.481,14

N. 19 - 1.

50

400

2,00

3,4674

6,92

250,00

14.584,91

Cave

50

100

0,50

3,4674

1,73

250,00

14.896,23

N. 25 - R/c

50

460

2,29

3,4674

7,96

250,00

14.522,65

N. 25 - 1. e sto
Cave

96
50

550
500

2,74
2,49

3,4674
3,4674

9,51
8,65

480,00
250,00

28.229,25
14.481,14

N. 31 - R/c

50

450

2,24

3,4674

7,78

250,00

14.533,03

N. 31 - 1.

50

450

2,24

3,4674

7,78

250,00

14.533,03

Cave

50

90

0,45

3,4674

1,56

250,00

14.906,61

N. 33 - R/c

50

350

1,75

3,4674

6,05

250,00

14.636,80

N. 37 - 1.
Cave

50
29

550
45

2,74
0,22

3,4674
3,4674

9,51
0,78

250,00
174,00

14.429,25
10.393,30

N. 39 - R/c e sto

56

480

2,39

3,4674

8,30

336,00

19.661,89

Cave

29

100

0,50

3,4674

1,73

174,00

10.336,23

N. 41 - R/c e sto
Cave

56
29

450
100

2,24
0,50

3,4674
3,4674

7,78
1,73

336,00
174,00

19.693,03
10.336,23

N. 43 - R/c e sto
Cave

56
29

170
50

0,85
0,25

3,4674
3,4674

2,94
0,86

336,00
174,00

19.983,59
10.388,11

N. 45 - R/c e sto

56

500

2,49

3,4674

8,65

336,00

19.641,14

Cave

29

50

0,25

3,4674

0,86

174,00

10.388,11

N. 47 - R/c e sto

56

470

2,34

3,4674

8,13

336,00

19.672,27

Cave

29

400

2,00

3,4674

6,92

174,00

10.024,91

N. 49 - R/c e sto

56

160

0,80

3,4674

2,77

336,00

19.993,96

Habitaes

Indemnizao
Renda atualizada Renda futurapelo diferencial de
(/ms/m2)
5,00 /m2/ms *
rendas em 5 anos

Valor global das indemnizaes pela caducidade dos arrendamentos

369.331,73

* Valor mdio do arrendamento praticado na envolvente, referente a habitaes de caractersticas


semelhantes s expropriadas.
(Fontes: Acrdo dos rbitros (1972); www.portaldahabitacao.pt [acedido em 25.09.2011])

50 |

REABILITAO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitao da Rua das Musas n.s 13 a 53

Face aos valores fixados como montante indemnizatrio pela caducidade do


arrendamento, os arrendatrios geralmente optam pelo realojamento em habitao social
disponibilizada pelo Municpio. No caso concreto do processo em estudo, todos os
arrendatrios optaram pelo realojamento sem excees.

4.3.2.3. Opo de realojamento


A promoo de habitao social para os estratos da populao mais desfavorecidos,
cedida em regime de arrendamento, est atualmente, a cargo dos municpios, que para
tal beneficiam de subsdios estatais, aplicveis na construo ou na reabilitao de
fogos.
A habitao municipal gerida diretamente pelos municpios ou por empresas
municipais, que recebem as rendas, asseguram a manuteno dos edifcios,
disponibilizando, se possvel, apoio social s populaes. Os municpios so, portanto,
responsveis pela construo da maior parte da habitao social/habitao a custos
controlados, estimando-se que o parque municipal represente cerca de 70 % do total do
universo habitao social/habitao a custos controlados. A produo de habitao
social nova tem decrescido nos ltimos anos, sendo dada prioridade reabilitao,
atravs do maior nfase nos apoios financeiros dados pelo governo central quer
reabilitao de fogos em geral quer reabilitao de conjuntos urbanos degradados.
No caso em estudo e de acordo com informao63 obtida junto da DomusSocial, E.E.M.
o montante dos encargos decorrentes dos realojamentos das famlias em habitaes
sociais corresponde, no mnimo, ao somatrio dos custos de reabilitao do interior da
habitao social devoluta a disponibilizar ao agregado e aos da reabilitao do exterior
do edifcio onde a mesma habitao se insere.
Segundo a informao da mesma empresa municipal, atualmente, estes custos de
reabilitao das habitaes sociais ascendem a valores que se cifram na ordem dos
25.000,00 , sendo que deste montante, cerca de 12.500,00 correspondem ao
montante previsto para a realizao das obras de conservao/reabilitao do interior da

63

Conforme dados recebidos por correio eletrnico do Eng. Jos Ferreira, tcnico da DomusSocial,
E.E.M. em 31.03.2012.

51 |

REABILITAO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitao da Rua das Musas n.s 13 a 53

habitao social disponibilizada e 12.500,00 representam o encargo por habitao na


conservao/recuperao do exterior do edificado onde se insere a habitao.
Tendo sido realojadas 24 famlias, o custo total a considerar para clculo do valor do
projeto ser de 600.000 .

4.3.3. Custos com Obras de Construo


Quadro VIII: Custos com Construo
Descrio
rea Bruta de Construo
Infra-estruturas (rea estimada)
Demolies *
TOTAL

rea
(m2)
1.784
213
1.156

Preo

Total

500,00
100,00
5,00

892.000,00
21.300,00
5.780,00
919.080,00

*(existente - 1. Grupo 4 edifcios: 646m2 + 2. grupo de 6 edifcios:


510m2)

(Fonte: Projeto Rua das Musas; CMP, Junho 2008 [acedido nos arquivos da CMP em 20/09/2011])

Admitindo que se trata de construo de qualidade mdia/corrente, os valores unitrios


fixados acima tm por base os preos por metro quadrado de construo, elaborados
pela Associao dos Industriais da Construo Civil e Obras Pblicas (AICCOPN)64,
destinados verificao, por parte das Cmaras Municipais, das estimativas
oramentais, dos projetos de construo, includas nos processos de licenciamento
municipal tendo em vista a exigncia dos alvars de construo civil com as classes
adequadas ao valor das obras.

64

Vide anexo 3.

52 |

REABILITAO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitao da Rua das Musas n.s 13 a 53

4.3.4. Custos Com Honorrios, Projeto e Fiscalizao


Quadro IX: Custos de Projeto
% Custo Total
de Construo

Total

% Ref.
Honorrios

Total

100,00%

919.080,00

4,91

45.126,83

25,00%

229.770,00

6,35

14.599,74

Redes de guas e Esgotos, sem alteraes ao


Projeto, com Assistncia Tcnica

7,50%

68.931,00

7,74

5.333,40

Instalaes Eltricas e de Telecomunicaes, novo


projeto, com Assistncia Tcnica

7,50%

68.931,00

7,74

5.333,40

Rede de Abastecimento de Gs, novo projeto, com


Assistncia Tcnica

5,00%

45.954,00

8,24

3.785,65

Equipamentos Mecnicos, novo


Assistncia Tcnica

2,00%

18.381,60

9,45

1.737,92

Descrio Honorrios

Arquitetura
Projetos das Especialidades
Fundaes e Estruturas, sem alteraes
Projeto, com Assistncia Tcnica

ao

projeto, com

Arranjos Exteriores, sem alteraes ao Projeto, com Assistncia Tcnica - Includo na estimativa oramental
Projeto e certificao de comportamento trmico. (17 fraes x 125,00 )

2.125,00
SUB-TOTAL

Acrscimo de custos reabilitao (20%)

78.041,94
15.612,41

Fiscalizao (4% do custo de construo)

36.763,20
TOTAL

130.417,55

(Fonte: Projeto Rua das Musas; CMP, Junho 2008, [acedido nos arquivos da CMP em 20/09/2011])
Quanto aos honorrios dos projetos, estes decorrem das estimativas apresentadas pela
equipa projetista a quem adjudicada a elaborao do respetivo projeto.
O mtodo mais comum para o clculo dos mesmos advinha da Portaria de 7 de
Fevereiro de 1972, publicada no Suplemento ao Dirio do Governo, n. 35, 2 Srie, de
11 de Fevereiro de 1972, intitulada Instrues para o Clculo dos Honorrios
Referentes aos Projetos de Obras Pblicas, alterada pelos seguintes documentos:
Portaria n. de 22 de Novembro de 1974, publicada no Dirio de Governo, n. 2, 2
Srie, de 3 de Janeiro de 1975, e Portaria publicada no Dirio da Repblica, n. 53, de 5
de Maro de 1986, atualmente revogada pela portaria n. 701-H/2008 de 29 de Julho65.
Desde de 2008 que no esto legalmente estabelecidos tetos mximos quanto aos
honorrios de arquitetura, no entanto, as mesmas tabelas revogadas na portaria referida
continuam a ser utilizadas como referncia. Os Honorrios do Projeto de Arquitetura
65

Fonte: www.arquitectura.pt, Abril 2010, acedido em 20/09/2011.

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REABILITAO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitao da Rua das Musas n.s 13 a 53

so calculados com base numa estimativa de custo da obra aplicando se as taxas


respetivas de cada especialidade. Atravs deste mtodo foi apurado o valor total de
130.418 .

4.4. Venda das Fraes Recuperadas


4.4.1. Preos estimados de venda
Atendendo s caractersticas do edificado projetado e sua localizao, considera-se
adequada a determinao do valor provvel de venda de cada uma das fraes por
critrio semelhante ao estabelecido pelo C.I.M.I. - Cdigo do Imposto Municipal sobre
Imveis66, ajustado aos valores de mercado encontrados na envolvente prxima.

Figura III: Coeficiente de Localizao

(Fonte: www.portaldasfinanas.gov.pt, Setembro 2011, [acedido em 20/09/2011])

Parmetros do CIMI para a localizao do prdio em questo:


Custo de construo = 603 /m2, fixado pela Portaria n. 1330/2010, de 31 Dezembro;
Coeficiente de localizao (habitao) = 1,3;
Coeficiente de afetao (habitao) = 1,0;
66

Vide Decreto-lei n. 287/2003 de 12 Novembro.

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Coeficiente de vetustez = 1;
Coeficiente de majorao para valor de mercado na envolvente prxima = 20%.

Quadro X: Valor de Venda Previsto das Fraes


rea Bruta
Frac es

N de

de
Construo

T1

frac es

Valor Base

Coef.

Coef. Coef.

Afec ta o Loc al Vet.

Coef. Maj.
p/ valor
merc ado

Valor
Unitrio ()

56,5

603,00

1,3

20%

53.148,42

T2

95

603,00

1,3

20%

89.364,60

T3

105

603,00

1,3

20%

98.771,40

T4

123,5

603,00

1,3

20% 116.173,98

TOTAL

357.458,40

(Fonte: www.portaldasfinanas.gov.pt, Setembro 2011, [acedido em 20/09/2011])

De acordo com o Quadro X os T1 seriam vendidos por 53.148,42 cada, os T2 por


89.364,60 cada, os T3 por 98.771,40 cada e o T4 por 116.173,98 .
Atento s caractersticas dos imveis na envolvente, sendo esta uma zona j consolidada
onde predominam habitaes de fraca qualidade e de enquadramento socioeconmico
de nvel baixo os imveis sero considerados como sendo de gama mdia baixa.

4.4.2. Preos estimados de rendas


4.4.2.1. Confidencial Imobilirio
Quadro XI: Valor de Arrendamento Previsto das Fraes
rea Bruta de

Tipo

Valor p/m

T1

57

396

T2

95

665

T3

105

735

T4

124

861

Construo (m)

Valor ()

(Fonte: CI/Lardocelar.com, Janeiro 2012)

Atendendo aos dados fornecidos pela Confidencial Imobilirio no documento Relatrio


Imobilirio Local que visa apresentar de forma sistmica os principais indicadores do

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REABILITAO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitao da Rua das Musas n.s 13 a 53

mercado imobilirio, obtemos o valor mdio de renda por metro quadrado para a
freguesia de Santo Ildefonso. O preo por metro quadrado de construo fixa-se nos 7 ,
as rendas mensais que se esperam obter com o arrendamento das habitaes reabilitadas
fixar-se-o de acordo com o disposto no quadro acima.

4.4.3. Tempo Mdio de Absoro de Imveis Novos nos Mercados de


Compra e Venda e Arrendamento
Quadro XII: Tempo Mdio de Absoro Mercado Compra e Venda

Tipologia

Compra e Venda

Arrendamento

Tempo Absoro

Tempo Absor o

(meses)

(meses)

Apt. T1 ou inf.

22

Apt. T2

22

Apt. T3

21

Apt. T4 ou sup.

20

(Fonte: CI/Lardocelar.com, Janeiro 2012)

Para o efeito de elaborao da corrente dissertao foi requerida informao junto da


organizao Confidencial Imobilirio67 acerca do tempo mdio de absoro68 de
habitaes novas, por tipo e para o Concelho do Porto e freguesia de Santo Ildefonso
onde se localizam as fraes. A informao obtida foi a constante no quadro anterior
para a freguesia de Santo Ildefonso.
De notar que, no mercado de compra e venda, os tempos mdios de absoro no
diferem muito entre os diferentes tipos de apartamentos (tempo mdio de 21 meses). No
entanto as habitaes com maior nmero de quartos tendem a ser mais rapidamente
absorvidas pelo mercado. No mercado de arrendamento existe j uma maior
discrepncia entre valores obtidos para os tempos de absoro de mercado mdios
reparando-se que as habitaes com menores dimenses so absorvidas mais
rapidamente.

67

Agradecemos Confidencial Imobilirio e, em especial, Dra. Ana Veloso, pela disponibilizao dos
dados utilizados no mbito da presente dissertao.
68

Tempo mdio que as habitaes demoram a ser vendidas ou arrendadas quando so postas no mercado.

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REABILITAO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitao da Rua das Musas n.s 13 a 53

4.5. Impacto Financeiro do Projeto


4.5.1. Estrutura de Capitais e Forma de Financiamento da Cmara
Municipal do Porto
Com a anlise das demonstraes financeiras de 2010 da CMP, oramento aprovado
para 2011 bem como investimentos previstos e grandes opes do mesmo ano, de
notar uma alterao de rumo no que diz respeito a obras de reabilitao. As dotaes
disponibilizadas e a no existncia de grandes planos ou verbas destinadas a projetos
desta categoria indicam a tendncia da CMP para delegar estas operaes para a
Sociedade de Reabilitao Urbana Porto Vivo e para Domussocial, E.E.
Quadro XIII: Custo de Capital
Investim. ()

% Inv. Total

Tx. Juro

Custo de Capital

-1.049.498

49,2%

6,5%

3,2%

-1.083.581

50,8%

7,0%

3,6%
6,8%

O oramento para a despesa de 2011 da Cmara do Porto expressa j os reduzidos


cabimentos para obras profundas de reabilitao como o caso do projeto em que se
baseia grande parte deste estudo portanto a opo mais lgica seria, no que diz respeito
aos custos com processo de construo, recorrer a capitais alheios atravs de contrao
de dvida a instituies de crdito e utilizao de capitais pblicos para custos com
expropriao e realojamento.
Partiu-se ento do pressuposto que para as obras de construo o Municpio recorreu a
endividamento em instituies de crdito, obtendo um financiamento de 1.070.000 ,
capital este sujeito a uma taxa de juro efetiva anual de 6,5%69. Para os custos com
indemnizaes com expropriao e realojamento que ascendem no total a
aproximadamente 1.083.000 a Cmara Municipal do Porto recorre, de acordo com o
oramento para 2011, a capitais pblicos. Sabendo que a taxa de juro de emisso de
69

Vide anexo 6.

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REABILITAO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitao da Rua das Musas n.s 13 a 53

dvida pblica a 3 anos fixou-se em mdia nos 7%70 nos primeiros 4 meses de 2011,
apurou-se uma taxa de custo de capital em 6,8 %71.

4.5.2. Valores Atuais Lquidos


Quadro XIV: Valores Atuais Lquidos
Hiptese

VAL

Venda
Arrendamento

-1.056.933
-41.825

Com a utilizao da frmula do VAL72 determinaram-se os valores presentes de


pagamentos futuros descontados taxa de custo de capital determinada no ponto
anterior, menos o custo do investimento inicial.
Devido ao montante elevado de investimento inicial, como seria de esperar, ambas as
hipteses apresentam rentabilidades negativas sendo que a mais ruinosa para o
municpio a venda das fraes reabilitadas.

4.6. Concluso
Como proposto, exps-se o projeto da Rua das Musas e apuraram-se os custos que um
projeto desta natureza acarreta para o municpio. Antes disso foi ainda descrita toda a
metodologia utilizada, feito um enquadramento da zona alvo da interveno, descritas a
parcela expropriada e as transformaes do projeto da CMP.
Um projeto de reabilitao apresenta especificidades complexas, de modo que uma
anlise ao que se pretende fazer obriga a algumas simplificaes, por no se dispor de
alguns dados necessrios para uma anlise mais aprofundada. Este facto poder
conduzir a algum desfasamento da realidade, no entanto, para efeitos de avaliao
financeira, poder considerar-se que a grande globalidade de despesas foram includas e

70

Conforme dados recebidos por correio eletrnico de Duarte Santos, tcnico do Instituto de Gesto da
Tesouraria e do Crdito Pblico, Junho 2012.
72

Vide anexo 7.

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REABILITAO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitao da Rua das Musas n.s 13 a 53

que o resultado final reflete o peso do investimento para uma pequena interveno
isolada, como o caso da reabilitao da parcela sita na Rua das Musas.
A anlise do ponto de vista financeiro de um projeto desta natureza no ser, por
ventura, a forma mais justa de avaliar o resultado final da reabilitao de edifcios na
medida em que os objetivos da CMP no so a mera obteno do lucro mas so sim de
cariz social, sendo o impacto social e ambiental de difcil mensurao e no so alvo de
estudo.
A utilizao do mtodo do Valor Atual Lquido para avaliao permitiu fixar o valor do
projeto em 1.057 mil euros negativos no caso de as habitaes serem postas venda e
42 mil euros negativos no caso de se optar pelo arrendamento. Sendo que o
investimento total necessrio de aproximadamente 2.133 mil euros.
A interveno direta do municpio atravs da expropriao litigiosa elimina a
possibilidade de obteno de quaisquer mais-valias financeiras, o consecutivo
realojamento das populaes agrava ainda mais este resultado e revela que este mtodo,
na conjuntura atual de conteno de despesa, poder ser ruinoso para a autarquia.

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REABILITAO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitao da Rua das Musas n.s 13 a 53

Captulo V: Concluso
A reabilitao urbana hoje vista como essencial para devolver a atratividade,
competitividade e segurana aos grandes centros urbanos e representa uma aliciante
oportunidade de negcio. No entanto, em Portugal, existem ainda entraves que
desencorajam a iniciativa de agentes privados obrigando uma constante interveno dos
municpios nestes processos. Grande parte dos edifcios antigos com necessidades
urgentes de reabilitao so habitados por inquilinos que pagam rendas que no
acompanharam os preos de mercado, impedindo o retorno em tempo til do
investimento feito na conservao e reabilitao dos edifcios pelos senhorios.
Para a tomada de posse dos edifcios habitados com carncias urgentes de reabilitao
pelo municpio, a expropriao dos mesmos praticamente incontornvel e foi com esta
premissa que se elaborou um estudo de caso de uma possvel interveno municipal na
reabilitao de um conjunto de edifcios.
O projeto para reabilitao das habitaes sitas na Rua das Musas nmeros 13 a 53 teve
como principal objetivo demonstrar a exigncia financeira deste tipo de operao e a
insustentabilidade de intervenes sistemticas de expropriao de edifcios em estado
avanado de degradao. Para este efeito foram analisados os diferentes custos para o
municpio tendo-se procurado estimar e justificar cada valor obtido.
Os objetivos de demonstrar e justificar o investimento necessrio e avaliar o projeto
foram cumpridos e penso que o estudo poder contribuir para a tomada de conscincia
acerca deste tipo de operaes e servir de base para a criao de alternativas
economicamente viveis ou menos ruinosas.

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REABILITAO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitao da Rua das Musas n.s 13 a 53

Captulo XI: Referncias Bibliogrficas


Bibliografia
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dos Ferreiros. Mestrado em Engenharia Civil, Universidade de Trs-os-Montes
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casas econmicas do Porto (1935-1965). Mestrado em Histria Contempornea,
Faculdade de Letras da Universidade do Porto.
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Coimbra.
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Estratgico de Habitao 2008-2013 Diagnstico de Dinmicas e Carncias
Habitacionais, http://habitacao.cm-lisboa.pt/index.htm?no=4005001. acedido
28-10-2011.

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Legislao:
Decreto-Lei n. 40616, de 28 de Maio de 1956.
Decreto-Lei n. 42454, de 18 de Agosto de 1959.
Dirio do Governo, 221-2 Srie de 19 de Setembro de 1963.
Decreto-Lei n. 560/71, de 17 de Dezembro.
Decreto-Lei n. 561/71, de 17 de Dezembro.
Decreto-Lei n. 8/73, de 8 de Janeiro.
Decreto-Lei n. 794/76, de 5 de Novembro.
Despacho4/SEUH/85, de 22 de Janeiro.
Despacho n 1/88, de 05 de Janeiro.
Lei n. 46/85, de 20 de Setembro.
Decreto-Lei n. 4/88, de 6 de Junho.
Decreto-Lei n. 105/96, de 31de Julho.
Decreto-Lei n. 106/96, de 31 de Julho.
Decreto-Lei n. 7/99, de 8 de Janeiro.
Decreto-Lei n, 6/2006, de 27 de Fevereiro.
Decreto-Lei n. 307/2009, de 23 de Outubro.
Decreto-Lei n. 32/2012, de 14 de Agosto.
Decreto-Lei n. 31/2012, de 14 de Agosto.

Ciberlogia:
www.portaldahabitacao.pt
www.arrendamento.gov.pt
www.cm-porto.pt

http://www.portovivosru.pt
http://www.ine.pt
http://www.aecops.pt
http://www.arquitectura.pt
http://www.aiccopn.pt
http://www.portolegal.com

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REABILITAO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitao da Rua das Musas n.s 13 a 53

Anexos
Anexo 1. Formas de Interveno do Estado na Habitao durante 1926-1932
Tipos de
Interveno

Medidas definidas para a Habitao Social

Normativa

Definio de programas de habitao social

Fiscal

Iseno de sisa
Iseno do imposto de sucesso na primeira
transmisso
Iseno da contribuio predial
Iseno de qualquer taxa municipal durante
dez anos
Iseno de licena municipal para obras de
conservao

Medidas para a iniciativa privada


Reviso/criao de regulamentos municipais de
construo
Iseno de contribuio predial para prdios
construdos e ampliados at Dezembro de 1931

Reduo da sisa de 12% para 1% na primeira


transao

Emprstimo com taxa de juro bonificado e


prazo de amortizao alargado
Financeira

Facilidades de emprstimos mediante hipoteca


Concesso de subsdios no reembolsveis
s Cmaras Municipais

Poltica de solos

Facilidades na aquisio de solo


urbanizvel
Cedncias a baixo preo

Arrendamento
urbano

Renda social nos bairros municipais

Possibilidade de rendas livres e despejo imediato


(Dec. N 15289 de 29 de Maro de 1928);
Atualizao das rendas congeladas pela Repblica

Construo de infra-estruturas das


urbanizaes de habitao social.
Urbanizao e
Construo

Maior facilidade e rapidez na aprovao dos Subsdio aos inquilinos (no implementado).
projetos.
Assistncia tcnica.

Fonte: Adaptado de Silva, Carlos Nunes 81994), "A habitao na primeira metade do
sculo XX", Anlise Social. Vol.29, n 127 pp. 661 cit por Matos (2001).

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REABILITAO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitao da Rua das Musas n.s 13 a 53

Anexo 2. Estratgias e Discursos Polticos em Torno da Reabilitao de Centros


Urbanos

Fonte: Joo Queirs (2007), Estratgias e Discursos Polticos em Torno da


Reabilitao de Centros Urbanos - Consideraes exploratrias a partir do caso do
Porto, Sociologias, Problemas e Prticas. Vol.55, pp. 105.

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REABILITAO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitao da Rua das Musas n.s 13 a 53

Anexo 3. Preos por metro quadrado de construo AICCOPN

Preos por m2 de construo, elaborados pela AICCOPN, destinados verificao,


por parte das Cmaras Municipais, das estimativas oramentais, dos projetos de
construo includas nos processos de licenciamento municipal tendo em vista a
exigncia dos alvars de construo civil com as classes adequadas ao valor das
obras.
Nota: Os valores relativos a 2008, 2009 e 2011 foram enviados via FIPICOP.
Fonte: http://www.aiccopn.pt, acedido em 22.09.2011.

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REABILITAO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitao da Rua das Musas n.s 13 a 53

Anexo 4. Coeficientes de Atualizao das Rendas


Apresenta-se seguidamente os coeficientes publicados desde 1982. Na coluna da direita
esto indicados os diplomas legais que aprovaram os coeficientes.
Ano

Habitao
renda
livre

Habitao
renda
condicionada

No
habitacional

2011

1,003

1,003

1,003

Diplomas legais que aprovaram os coeficientes


Aviso n. 18370/ 2010

2010

1,000

1,000

1,000

2009

Aviso n 16247/2009

1,028

1,028

1,028 Aviso n 23786/2008

2008

1,025

1,025

1,025 Aviso n 19303/2007

2007

1,031

1,031

1,031 Aviso n 9635/2006 e Retificao n 1579/2006

2006

1,021

1,021

1,021 Aviso n 8457/2005

2005

1,025

1,025

1,025 Aviso n 9277/2004

2004

1,037

1,037

1,037 Aviso n 10280/2003

2003

1,036

1,036

1,036 Aviso n 10012/2002

2002

1,043

1,043

1,043 Aviso n 13052-A/2001

2001

1,022

1,022

1,022 Portaria n 1062-A/2000

2000

1,028

1,028

1,028 Portaria n 982-A/99

1999

1,023

1,023

1,023 Portaria n 946-A/98

1998

1,023

1,023

1,023 Portaria n 1089-C/97

1997

1,027

1,027

1,027 Portaria n 616-A/96

1996

1,037

1,037

1,037 Portaria n 1300-A/95

1995

1,045

1,045

1,045 Portaria n 975-A/94

1994

1,0675

1,0675

1,0675 Portaria n 1103-A/93

1993

1,080

1,080

1,080 Portaria n 1024/92

1992

1,1150

1,1150

1,1150 Portaria n 1133-A/91

1991

1,11 (a)

1,11 (b)

1,11 (c) Portarias n 1101-A/90 (a), n 1101-B/90 (b) e 1101-E/90 (c)

1990

1,10 (a)

1,10 (a)

1,10 (b) Portarias n 965-A/89 (a) e n 965-D/89 (b)

1989

1,073 (a)

1,073 (a)

1,073 (b) Portarias n 715/88 (a) e n 725-A/88 (b)

1988

1,074 (a)

1,074 (b)

1,074 (c) Portarias n 845/87 (a), n 846/87 (b) e n 847-A/87 (c)

1987

1,085 (a)

1,090 (b)

1,090 (c) Portarias n 604/86 (a), n 605/86 (b) e n 617/86 (c)

1986

1,13 (a)

1,14 (b)

1,14 (c) Portarias n 179/86 (a), n 29/86 (b) e n 926/85 (c)

1985

1,18 (a)

1,18 (b) Portarias n 842-C/84 (a) e n 842-B/84 (b)

1984

1,17 (a)

1,17 (b) Portarias n 1007/83 (a), n 43-B/84 e n 1006/83 (b)

1983

1,17 (a)

1,17 (b) Portarias n 1014-B/82 (a) e n 1014-A/82 (b)

1982

1,15 (a)

1,17 (b) Portarias n 63/82 (a) e n 62/82 (b)

Fonte: http://www.portaldahabitacao.pt/pt/portal/legislacao/coeficientes.html, acedido


em 25.09.2011.

69 |

REABILITAO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitao da Rua das Musas n.s 13 a 53

Anexo 5. Tempo de Absoro dos Mercados de Compra e Venda e Arrendamento


Confidencial Imobilirio
Mercado Compra e Venda (Dados de Oferta)
Tempo Mdio de Absoro (meses)
Regio: Porto
Perodo: 3 trimestre 2011
Regio

Concelho

Freguesia

Tipo Imvel

Tipologia

Tempo Absoro

AM Porto

Porto

Total

Total

Total

21

AM Porto

Porto

Total

Andar

Total

21

AM Porto

Porto

Total

Andar

Apt. T1 ou inf.

22

AM Porto

Porto

Total

Andar

Apt. T2

22

AM Porto

Porto

Total

Andar

Apt. T3

21

AM Porto

Porto

Total

Andar

Apt. T4 ou sup.

20

AM Porto

Porto

Total

Moradia

Total

18

AM Porto

Porto

Total

Moradia

Mor. T3 ou inf.

14

AM Porto

Porto

Total

Moradia

Mor. T4 ou sup.

22

Fonte: Ci/LardoceLar.com
Mercado Arrendamento (Dados relativos a contratos celebrados)
Tempo Mdio de Absoro (meses)
Regio: Porto
Perodo: 3 trimestre 2011
Regio

Concelho

Freguesia

Tipo Imvel

Tipologia

Tempo Absoro

AM Porto

Porto

Total

Total

Total

AM Porto

Porto

Total

Andar

Total

AM Porto

Porto

Total

Andar

Apt. T1 ou inf.

AM Porto

Porto

Total

Andar

Apt. T2

AM Porto

Porto

Total

Andar

Apt. T3

AM Porto

Porto

Total

Andar

Apt. T4 ou sup.

AM Porto

Porto

Total

Moradia

Total

AM Porto

Porto

Total

Moradia

Mor. T3 ou inf.

AM Porto

Porto

Total

Moradia

Mor. T4 ou sup.

X ausncia de dados

Fonte: Ci/SIR-Arrendamento

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REABILITAO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitao da Rua das Musas n.s 13 a 53

Anexo 6. Simulao de Mtuo

Fonte: Informao recebida por correio eletrnico de Nuno Trigo, Gestor de Carteira de
Empresas do Banco Santander Totta, Maro 2012.

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REABILITAO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitao da Rua das Musas n.s 13 a 53

Anexo 7. Projeto Investimento Reabilitao Rua das Musas n.s 13 a 53


Projeto Investimento Reabilitao Rua das Musas n.s 13 a 53
A CMP decidiu proceder reabilitao dos edifcios da Rua das Musas ns 13 a 53 tomando posse dos mesmos atravs de expropriao por utilidade
pblica.
No ano de 2011 sero expropriados os senhorios e realojados os inquilinos com o custo total 1.083.581 .
Prev-se que a construo se prolongue por trs anos comeando no incio de 2012 com trmino previsto para o final de 2014 e tenha um custo total
(incluindo custos com honorrios da equipa projetista) 1.049.497,55 .
O ritmo de construo exigir que 50% do custo seja imputado no primeiro ano e o restante distribudo em partes iguais pelos 2 anos seguintes.
De acordo com estatsticas da Confidencial Imobilirio a Cmara prev vender as habitaes reabilitadas da seguinte forma:
2015

1xT4 + 1xT3

2016

2xT3 + 3xT2 + 3xT1

2017

4xT2 + 3xT1

Na hiptese de arrendamento a Cmara prev que todas as habitaes sejam arrendadas no ano de 2015 com exceo do nico T4 que se arrenda em
2016.

Ano

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

-459.540

-229.770

-229.770

-65.209

-32.604

-32.604

-524.749

-262.379

-262.374

CF Explorao Venda Fraes

214.945

625.082

516.904

CF Explorao Arrendamento

110.796

10.374

10.374

2.215.920

207.480

6,80%

6,80%

6,80%

1,80%

1,80%

1,80%

165.213

449.863

348.323

Perodo
CF de Investimento
. Construo
. Arquitetura
. Expropriao

-483.581

. Realojamento

-600.000

Total

-1.083.581

Valor para a perpetuidade


WACC

6,80%

6,80%

6,80%

6,80%

Taxa Inflao
Atualizao. dos CF investim.

-1.083.581

-491.338

-230.031

-215.381

Atualizao. dos CF explorao (Venda)


Atualizao CF explorao (Arrend. Perp)

VA dos CF de investimento
VA dos CF explorao - Venda
VA dos CF explorao - Arrendamento

1.819.032

-2.020.331

Hiptese

VAL

963.399

Venda

-1.056.933

1.978.506

Arrendamento

-41.825

159.474

Fonte: elaborao prpria.

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