(Jurisprudencia) Citación de Evicción

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Fallo : 9.480-2009.
veintisis de septiembre de dos mil once.
Primera Sala
MATERIAS:
- JUICIO ORDINARIO DE INDEMNIZACIN DE PERJUICIOS POR RESPONSABILIDAD
CONTRACTUAL DERIVADA DE CONTRATO DE COMPRAVENTA DE PREDIO.- SITUACIN EXPUESTA POR RECURRENTE CONFIGURA HIPTESIS DE
SANEAMIENTO POR EVICCIN Y NO ACCIN DE INDEMNIZACIN DE PERJUICIOS.- VENDEDOR LIBERADO DE RESPONSABILIDAD DE SANEAMIENTO POR NO
HABERSE ACREDITADO CITACIN A VENDEDOR PARA QUE COMPAREZCA A
DEFENDER COSA.- ENTIDAD BANCARIA DEMANDADA CUMPLI CON DEBERES DE VENDEDOR DE
EFECTUAR ENTREGA JURDICA Y MATERIAL DE PREDIO VENDIDO A
COMPRADORA,- ENTREGA FSICA DE INMUEBLE LIBRE DE OCUPANTES POR PARTE DE BANCO FUE
IDNEA AUNQUE DESPUS TERCEROS OCUPARAN SECTORES DE PREDIO POR VAS
DE HECHO Y DEDUJERAN ACCIONES JUDICIALES CONTRA ADQUIRENTE Y ACTOR.- PRETENSIN DE ACTORA NO DIRIGIDA A OBTENER DESISTIMIENTO DE
COMPRAVENTA, O COMPLETACIN DE SUPERFICIE FALTANTE DE PREDIO O
DISMINUCIN PROPORCIONAL DE MISMO.- DEMANDA DE ACTORA ORIENTADA A OBTENER INDEMNIZACIN DE PERJUICIOS
POR PRESUPUESTOS FCTICOS DIVERSOS DE LOS QUE JUSTIFICAN ACCIN DE
QUANTI MINORIS.- OBLIGACIN DE VENDEDOR DE ENTREGAR COSA VENDIDA SE SATISFACE POR
MEDIO DE ENTREGA REAL SIENDO PUESTA A DISPOSICIN MATERIAL DE
COMPRADOR.- DOCUMENTOS EMANADOS DE TERCEROS EXTRAOS A JUICIO DEBEN SER
ACOMPAADOS CON CITACIN Y CITANDO A QUIENES LOS HAYAN EXPEDIDO EN
CALIDAD DE TESTIGOS.- DOCUMENTOS PRIVADOS CARECEN DE TODA EFICACIA PROBATORIA EN JUICIO SI
NO SON RATIFICADOS POR OTORGANTE EN JUICIO.- NORMA SOBRE RECONOCIMIENTO DE INSTRUMENTOS PRIVADOS, NO
VULNERADA.- COMPRAVENTA NO TRANSFIERE DOMINIO ADQUIRINDOSE STE POR
COMPRADOR NICAMENTE LUEGO DE TRADICIN.- TRADICIN DE INMUEBLE VENDIDO SE MATERIALIZA EN LA INSCRIPCIN DE
TTULO EN RESPECTIVO REGISTRO DE CONSERVADOR DE BIENES RACES
COMPETENTE.- OBLIGACIN DE ENTREGA DE INMUEBLE POR VENDEDOR CUMPLIDA AL
PRACTICARSE INSCRIPCIN CONSERVATORIA CORRESPONDIENTE Y COMPRADOR
NO PUEDE PEDIR RESOLUCIN DE CONTRATO AUNQUE POSTERIORMENTE SEA
PRIVADO DE COSA.- VENDEDOR OBLIGADO A DAR A COMPRADOR POSESIN TRANQUILA Y PACFICA
DE COSA VENDIDA PERO NO A TRANSFERIR DOMINIO.- ACCIN DE SANEAMIENTO POR EVICCIN A QUE TIENE DERECHO COMPRADOR
TURBADO EN GOCE DE INMUEBLE POR TERCERO QUE PRETENDE DERECHOS
SOBRE BIEN.- SUPUESTOS VICIOS REDHIBITORIOS POR INDEFINICIN DE DESLINDES ENTRE DOS
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HEREDADES APARENTEMENTE CONTIGUAS, NO CONFIGURADOS.- INEXISTENCIA DE VICIOS REDHIBITORIOS DADO QUE OBJETO DE COMPRAVENTA
FUE SOBRE CUERPO CIERTO CON INDICACIN GENRICA DE DESLINDES.- IMPROCEDENCIA DE ACCIN DE SANEAMIENTO POR VICIOS REDHIBITORIOS POR
SER DE CONOCIMIENTO DE COMPRADOR CONDICIN DE DESLINDE SUR DE
PROPIEDAD.- COMPRAVENTA, DEFINICIN, OBLIGACIONES DE VENDEDOR.- FORMA MATERIAL EN LA QUE PUEDEN VENDERSE PREDIOS RSTICOS Y
CONSECUENCIAS DE ELLAS.- VICIOS REDHIBITORIOS, REQUISITOS.- PRETENSIN DE RESARCIMIENTO DE COMPRADOR POR VENTA DE INMUEBLE QUE
LUEGO DE SU ENTREGA ES AFECTADO POR INTERFERENCIAS DE TERCEROS POR
DERECHOS DE ANTERIOR DATA.- ERROR DE DERECHO DE JUECES DE 2 GRADO AL DESCARTAR PROCEDENCIA DE
ACCIN DE INDEMNIZACIN DE PERJUICIOS EN FORMA INDEPENDIENTE DE TODA
OTRA NORMADA ESPECIALMENTE PARA GARANTA DE DERECHOS DE
COMPRADOR (VOTO EN CONTRA).- CARCTER ACCESORIO O AUTNOMO DE ACCIN INDEMNIZATORIA DE
PERJUICIOS YA SEA DE RESOLUCIN DE LA VENTA, DE REBAJA PROPORCIONAL
DEL PRECIO POR VICIOS OCULTOS EN COSA O PREVIA CITACIN DE EVICCIN,
ANLISIS (VOTO EN CONTRA).- VICIOS OCULTOS PUEDEN DAR ORIGEN INDEPENDIENTEMENTE A ACCIONES
REDHIBITORIA, QUANTI MINORIS E INDEMNIZATORIA (VOTO EN CONTRA).- COMPRADOR FACULTADO PARA DEMANDAR NICAMENTE PERJUICIOS POR
ALGUNA INOBSERVANCIA CONTRACTUAL GRAVE Y PRECISA DE CONTRARIA Y NO
NECESARIAMENTE POR RESOLUCIN O REBAJA DE PRECIO (VOTO EN CONTRA).RECURSOS:
RECURSO DE CASACIN EN EL FONDO CIVIL (RECHAZADO).TEXTOS LEGALES:
CDIGO CIVIL, ARTCULOS 715, 724, 1548, 1556, 1793, 1815, 1824, 1831, 1832, 1833, 1837,
1843 INCISO 2, 1858 Y 1866.CDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, ARTCULO 346 N 3.CDIGO CIVIL, ARTCULOS 1526, 1860, 1861, 1865, 1867 Y 2515 (VOTO EN CONTRA).JURISPRUDENCIA:
"Que respecto de cmo debe hacerse la tradicin de la cosa vendida, tratndose de inmuebles, la
entrega jurdica se materializa en la inscripcin del ttulo en el respectivo registro del Conservador
de Bienes Races competente. Pero surge la pregunta: bastar con la entrega legal o tradicin de la
cosa o ser necesario, adems, poner materialmente la cosa en poder del comprador, para que ste
pueda entrar en posesin tranquila y pacfica de la misma - .
La respuesta no parece dudosa: para que la entrega satisfaga adecuadamente la obligacin
puesta de cargo del vendedor en el artculo 1.824, debe ser real, en trminos de ser puesta a
disposicin material del comprador. As por lo dems lo da a entender el acpite final del artculo
1.866, que computa el tiempo de la accin redhibitoria a contar de la "entrega real". Y se desprende
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igualmente del sentido natural y obvio de la palabra entrega, que denota que slo se cumple con
ella cuando la cosa se pone a disposicin de una persona, en lo que interesa, del comprador.
Por si estos argumentos no fueran suficientes, para que el vendedor responda de la eviccin, es
necesario que medie una perturbacin en su posesin tranquila, cuando se est poseyendo la cosa, y
slo se posee cuando la cosa ha sido entregada material y efectivamente.
En este extremo, en consecuencia, cabe tener por establecido que la entidad demandada
satisfizo los deberes de efectuar la entrega tanto jurdica como material del predio vendido a la
compradora, de lo que qued debida constancia en el fundamento sptimo, literales E) y D),
respectivamente, de la sentencia recurrida." (Corte Suprema, considerando 7).
"Que a criterio de la recurrente, la entrega jurdica de la cosa vendida fue imperfecta,
calificacin que implica un incumplimiento del vendedor, en los trminos del artculo 1.556 de la
recopilacin sustantiva, privando consecuentemente a la tradicin de su virtualidad para transferir
el dominio, al carecer el banco demandado de la facultad de disposicin, con lo cual priv
adicionalmente al adquirente del uso y goce de la cosa vendida.
La premisa propuesta engarza con el contenido de la obligacin del vendedor y especficamente
apunta a la interrogante de si el vendedor, mediante la entrega, es obligado o no a hacer dueo de la
cosa al comprador.
La respuesta doctrinaria es categrica: el vendedor est obligado a dar al comprador la posesin
tranquila y pacfica de la cosa vendida, tanto legal como material, pero no a transferir el dominio.
Esta inferencia emana de la correlacin entre el artculo 1.824 y los artculos 1.815 y 724, todos del
Cdigo Civil.
El artculo 1.815 dispone que pueden venderse las cosas ajenas. Si estuviera obligado a
proporcionar el dominio de la cosa al comprador, podra vender nicamente aqullas sobre las
cuales tuviera un derecho de propiedad, ya que no puede transferir el dominio el que no lo tiene. De
modo que mientras el comprador goce de la cosa pacficamente, sin ser molestado por nadie, no
tiene accin de ninguna especie contra su vendedor, por haber cumplido con su deber de entregar a
este ltimo la posesin tranquila y pacfica del bien. Pero turbado que sea en el goce por un tercero,
que pretende derechos sobre dicho bien, podr intentar contra su causante la accin de saneamiento
por eviccin.
Refuerza esta perspectiva la norma del artculo 715, segn el cual la posesin legal de un
inmueble se adquiere por su inscripcin. Practicada sta, su obligacin de entregar se entiende
debidamente cumplida y el comprador no puede pedir la resolucin del contrato, aunque
posteriormente sea privado de la cosa, sin perjuicio de su posibilidad, en este ltimo evento, de
ejercitar la accin de eviccin, como ya se indic.
Lo resume magistralmente POTHIER, quien seala:"...el vendedor no se obliga por el contrato
a transferir la propiedad de la cosa que vende, si no es su propietario. Slo se obliga a poner al
comprador en posesin de la cosa y a defenderlo contra todos los que posteriormente quisieran
quitrsela o pretender sobre ella algn derecho. Por esto es que si alguno me ha vendido de buena
fe una heredad que no le perteneca, pero que me ha puesto en posesin de la misma, aunque yo
descubra despus que no era su dueo, no tengo ninguna accin en su contra, en tanto no sea
turbado por otra persona" (Pothier, citado por Alessandri R., Arturo: "De la compraventa y de la
promesa de venta", T.I, vol 2, EJCH., Stgo., 2003, p. 661 y 662)." (Corte Suprema, considerando
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8).
"Que el discurso impugnativo de la recurrente se centra en supuestos que importan revisar los
hechos, tal como stos fueron definitivamente asentados en el veredicto de alzada. En efecto, all se
consign que: a)"el predio fue materialmente entregado al comprador a su inicial entera
satisfaccin, libre de ocupantes, como el mismo comprador reconoci al aclarar su demanda a fs.
130 vta." (considerando 7.D); b) la finca "se vendi ad corpus, en el estado en que se encuentra lo
vendido y que la parte compradora declara conocer y aceptar, con sus derechos, usos, costumbres y
servidumbres activas y pasivas, libre de todo gravamen, prohibicin, embargo y juicio pendiente"
(considerando 7. C), y c) El banco le haba suministrado al actor "antes de la venta un informe
jurdico en el que se concluye que no puede descartarse la posibilidad de superposicin de ttulos y
deslindes en la parte sur del predio en cuestin" (considerando 14 C).
La circunstancia de encontrarse irredargiblemente afincado en los autos que el predio se
entreg fsicamente al comprador libre de ocupantes, y que slo tiempo ms tarde ciertos terceros
ocuparon, mediante vas de hecho, distintos sectores del predio o interpusieron acciones judiciales
contra el adquirente y actor, carece de la ms elemental injerencia en la entrega, calificada
precedentemente como idnea.
Corolario de lo relacionado es que la entrega de la finca de marras, tanto desde el punto de vista
jurdico como material, se ajust a los trminos de los artculos 1.548 y 1.824, en su relacin con el
artculo 1.824, todos citados, sin que los jueces del fondo hayan incurrido en su aplicacin en error
de derecho de ninguna especie." (Corte Suprema, considerando 9).
"Que la tercera violacin de ley imputada se la asocia con la errada interpretacin y alcance que
se habra asignado a los artculos 1.831, 1.832 y 1.833 del ordenamiento civil sustantivo. Centra sin
embargo su objecin en que la compraventa, efectuada ad-corpus, design los linderos del predio,
quedando en tales circunstancias el vendedor en la obligacin de "entregar todo lo comprendido en
ellos", lo que no habra ocurrido, incumplindose por ello la exigencia planteada en el inciso 2 del
postrero artculo reseado.
Sabido es que los predios rsticos, cuyo es el caso, pueden venderse como especie o cuerpo
cierto o en relacin a la cabida (artculo 1.831, inciso 1). La regla general es que si el predio se
vende como un cuerpo cierto, no habr derecho por parte del comprador ni del vendedor para pedir
rebaja o aumento del precio, sea cual fuere la cabida del predio (Artculo 1.833, inciso 1).
Excepcionalmente, si inmueble se vende con sealamiento de linderos "estar obligado el
vendedor a entregar todo lo comprendido en ellos"; y si no pudiere o no se le exigiere, las partes del
contrato de compraventa adquieren un derecho alternativo, segn que la cabida real sea mayor o
menor que la declarada. En el segundo supuesto -que sera el atinente al caso- el vendedor es
obligado a completar la cabida y si esto no le fuere posible o no se le exigiere, deber sufrir una
disminucin proporcional del precio; pero si el precio de la cabida que falte alcanza a ms de una
dcima parte del precio de la cabida completa, podr el comprador, a su arbitrio, o aceptar la
disminucin del precio, o desistir del contrato, evento en el cual se le resarcirn los perjuicios segn
las reglas generales. As lo establece el inciso final del artculo 1.833, en relacin con la disposicin
que lo precede, ambos del Cdigo Civil.
Dos antecedentes obstan, empero, a la posibilidad que la impugnacin de legalidad propuesta
pueda tener xito. El primero dice relacin con la pretensin sustentada por la actora, que no se
dirige a obtener el desistimiento de la compraventa ni la completacin de una superficie faltante del
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predio o una disminucin proporcional del mismo, sino una indemnizacin de perjuicios, por
presupuestos fcticos diversos de los que justifican la accin de quanti minoris. El segundo
antecedente se vincula con los hechos de la causa, en cuanto los fundamentos aducidos para apoyar
la alegada transgresin de los preceptos mentados como errneamente interpretados en este
apartado de la casacin, no se encuentran acreditados." (Corte Suprema, considerando 10).
"Que la situacin denunciada por la demandante encaja en cambio en la hiptesis de turbacin
de la posesin, consultada en el artculo 1.837 del cdigo del ramo, el que pone de cargo del
vendedor la obligacin de saneamiento, que comprende, entre sus objetivos, "amparar al comprador
en el dominio y posesin pacfica de la cosa vendida...".
A diferencia de la obligacin de entregar, que se hace operativa tan pronto como nace el
contrato -toda vez que el objeto mismo de la venta es la entrega de la cosa- el saneamiento slo se
hace exigible en virtud de un hecho posterior al contrato e independiente del mismo y se
materializa a travs de la accin de eviccin, de que tratan los artculos 1.837 y siguientes del
ordenamiento pertinente.
En el caso de la especie, no hay constancia de que el comprador se haya visto privado de parte
del fundo comprado, como consecuencia de acciones judiciales incoadas en su contra, por causa
anterior a la venta. Menos an se ha acreditado que haya citado a su vendedor para que comparezca
a defender la cosa, en el trmino que le acuerda el artculo 1.843, inciso 2 del Cdigo Civil, por
remisin al de enjuiciamiento civil. Tal actitud omisiva es suficiente para liberar al vendedor de
toda responsabilidad de saneamiento, sin perjuicio de tener presente que el recurso no da por
violentada la norma del artculo 1.843, falta que en todo caso obstara a la posibilidad de hacerla
valer en ayuda de la tesis sostenida por el ocurrente.
Por ltimo, siempre le ha quedado abierta la opcin de defender o amparar sus derechos frente a
los actos de ocupacin material de que declara haber sido vctima, a travs de los interdictos
posesorios que le franquea esa misma preceptiva, o mediante las acciones penales por usurpacin
de inmueble o aun cautelares como el recurso de proteccin, en cuyo ejercicio evidentemente la
demandada no est sujeta a carga u obligacin de ninguna clase.
Estos elementos de juicio conducen a la deduccin que los mandatos contenidos en las
disposiciones referidas en el presente enunciado de nulidad, no han sido quebrantados,
habindoseles asignado por los jurisdicentes del fondo, el sentido y alcance que aviene con su tenor
y espritu." (Corte Suprema, considerando 11).
"Que, finalmente, se postula la contravencin del artculo 1.843, en su relacin con los artculos
1.837, 1.857, 1.858 y 1.867, todos de la compilacin de derecho privado.
En lo sustancial, el error jurdico consistira en la existencia de un vicio redhibitorio, radicado
en la "no aclarada situacin de los deslindes de los predios denominados Fundo Filopulli y el
vecino Fundo Golfo Azul", lo que otorgara derecho a indemnizacin de perjuicios a la
demandante, en los trminos del artculo 1.867, mencionado.
Para dilucidar este punto, comencemos por resear que nuestro cdigo no define lo que se
entiende por vicios redhibitorios, limitndose en el artculo 1.858 a enumerar los requisitos que
deben reunir los vicios para ser tales, susceptibles de resumirse en tres: que sean graves, ocultos y
existentes al tiempo de la venta. Todos ellos deben existir copulativa y simultneamente, de modo
tal que si uno de ellos falta, aunque existan los otros dos, no hay vicio redhibitorio.
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La recurrente pretende que la presunta indefinicin de deslindes entre dos heredades

aparentemente contiguas, una de las cuales sera al parecer la adquirida por ella a la entidad
demandada, sera constitutiva de un vicio que debera serle indemnizado como redhibitorio.
La dicha aspiracin, sin embargo, no es enlazable con el defecto oculto que se le endilga a la
cosa vendida, habida consideracin que el objeto de la compraventa de marras vers sobre un
cuerpo cierto con indicacin genrica de deslindes. Mas el error de deslindes no se corresponde con
los hechos designados como controvertidos en la interlocutoria de prueba.
Es ms, los vicios imputados tampoco tienen el carcter de tales, desde que si el ordenamiento
autoriza la venta de cosa ajena, como ya se anot, con mayor razn ser lcito al vendedor enajenar
especies inmuebles ad corpus, aun con sealamiento de linderos, sin que los errores en que pudiere
haberse incurrido en su determinacin configuren un vicio apto para justificar la accin de
saneamiento redhibitorio por ese motivo, sin perjuicio del saneamiento por eviccin, en su caso,
sobre lo cual no se ha argumentado." (Corte Suprema, considerando 12).
"Desde otro ngulo, no existe ninguna evidencia que la indeterminacin aducida hubiera sido
desconocida por el comprador al tiempo de contratar, con slo considerar el contenido del informe
jurdico proporcionado por la vendedora antes de ese momento, donde constaba la condicin del
deslinde sur de la propiedad. El conocimiento de ese precedente permite descartar la posibilidad de
que aquella parte ignorase la deficiencia alegada, elemento sine qua non cuya ausencia excluye la
procedencia de la accin de saneamiento por vicios redhibitorios.
Y a modo de colofn, la alegacin sustentatoria de la infraccin reclamada no concuerda con la
accin entablada, que no fue la que se pretende preterida. Como secuela de ello, si los jueces
hubieran acogido este nuevo planteamiento de la actora, habran incurrido manifiestamente en el
vicio de extra petita y violentado, adems, el principio de congruencia, exigible por imperativo del
artculo 160 del cdigo procesal civil.
Este cmulo de razones se opone a la posibilidad de que este apartado terminal de la casacin,
pueda respaldar la propuesta de ser nulos los artculos designados como infringidos, debindoselos
tener, por el contrario, como correctamente interpretados." (Corte Suprema, considerando 13).
"Que, de hecho, el que se haya vendido ad corpus o como cuerpo cierto redunda, entre otras
cosas, en que las partes excluyen reclamos posteriores en relacin a la cabida del bien y es la razn
por la que el demandante no demand de cumplimiento de contrato al Banco Santander Chile
-como ste arguye para resistirse a la pretensin derecha de resarcimiento-, pues no podr pedir que
se complete la cabida sealada en el contrato y, por ello, qued entregado a la eventual disminucin
de la superficie de lo vendido, en caso que esa "indeterminacin de los deslindes" aludida por el
demandado se zanje a favor de los terceros que se atribuyen derechos en una porcin del terreno
que los contratantes entendieron formar parte del predio vendido, en las resultas de las acciones
judiciales intentadas por ellos.
As, cobra vigor una pretensin autnoma de resarcimiento del comprador frente al vendedor,
por una venta recada en un inmueble que, entregado conforme reza el contrato, al poco tiempo
resulta afectado por interferencias de terceros que esgrimen derechos de anterior data y, en
definitiva, ponen en jaque la utilidad y tranquilidad de la posesin del comprador.
Sin perjuicio de lo sealado, amerita poner de relieve la circunstancia que, si bien la de autos es
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una venta ad corpus o de especie o cuerpo cierto, lo fue con sealamiento de deslindes,
circunstancia que sujeta al vendedor a entregar toda el rea comprendida por ellos, siendo sta,
precisamente, la cuestin que ha afectado al actor, dado que uno de los deslindes indicados en el
contrato fue puesto en entredicho poco despus de su celebracin;" (Corte Suprema, voto en contra
del Ministro seor Muoz, considerando 7).
"Que se ha visto ya que, a propsito del contrato de compraventa, el legislador civil ha
delineado especficamente los deberes bsicos de los contratantes y, en cuanto a los atinentes al
vendedor, ha determinado casos precisos de incumplimiento y la responsabilidad que de all se
sigue para ste. En el artculo 1860 del Cdigo de Bello se prev que "los vicios redhibitorios dan
derecho al comprador para exigir o la rescisin (resolucin) de la venta o la rebaja del precio, segn
mejor le pareciere", quedando de manifiesto que el objeto que tendr la accin queda entregando a
la eleccin que haga el comprador.
Luego de lo que se ha dicho, se hace relevante dilucidar la viabilidad del ejercicio aislado de
una accin dirigida a solicitar que se declare la obligacin del vendedor de indemnizar los
perjuicios originados en el incumplimiento total o parcial de sus deberes en cuanto tal. En otras
palabras, si la accin para reclamar algn tipo de resarcimiento pecuniario es accesoria y para
prosperar deba, ineludiblemente, ser incoada junto a una de resolucin de la venta o de rebaja
proporcional del precio por vicios ocultos en la cosa o, habiendo requerido en forma previa la
citacin de eviccin o si, por el contrario, constituye una accin autnoma, vale decir, que no
depende de la interposicin conjunta de esos otros arbitrios;" (Corte Suprema, voto en contra del
Ministro seor Muoz, considerando 8).
"Que, de todo lo expuesto, se puede reiterar que los vicios ocultos pueden dar origen,
independientemente, a las acciones redhibitoria, quanti minoris e indemnizatoria; trada que se
aviene con distintas disposiciones del Cdigo Civil y, bsicamente con la regulacin que el mismo
Cdigo hace en relacin con la condicin resolutoria tcita, reglada en forma especial. Es por ello
que, de interponerse cualquiera de las dos primeras, de igual modo se podr solicitar la
indemnizacin de perjuicios o, de estimarlo pertinente el comprador, limitar sus pretensiones a la
sola reparacin de los daos, caso ste en que recibir aplicacin la norma general de prescripcin
extintiva prevista en el artculo 2515 del Cdigo Civil, en lugar de las disposiciones que rigen ese
instituto extintivo cuando refiere a las otras dos acciones que se vienen comentando;" (Corte
Suprema, voto en contra del Ministro seor Muoz, considerando 13).
"Que esa visin a la normativa especfica atinente a los vicios redhibitorios, permite sostener
que la accin pura de resarcimiento no queda excluida de entre las posibilidades con que cuenta el
comprador -en cuanto contratante diligente frente a una contra parte que no ha respetado sus
deberes convencionales-, sino, ms bien, lleva a entender que ante casos graves y precisos, el
comprador, en lugar de accionar por la resolucin o la rebaja del precio, podr inclinarse a
demandar nicamente los perjuicios que haya sufrido y que tengan origen en alguna inobservancia
contractual de la contraria, pretensin que, obviamente, tendr la carga procesal de acreditar;"
(Corte Suprema, voto en contra del Ministro seor Muoz, considerando 15).
"Que por las razones dadas, a juicio de este disidente, no es acertado e incurrieron en error de
derecho los jueces de segundo grado al decidirlo as, descartar la procedencia de la accin de
indemnizacin de perjuicios intentada en forma independiente de toda otra normada especialmente
para la garanta de los derechos del comprador, atendido que, en realidad son stas las
verdaderamente accesorias y tienen por finalidad facilitar el cumplimiento de los deberes del
vendedor, pero que no necesariamente han de ejercitarse en caso de incumplimiento de las
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obligaciones que la compraventa hace nacer para este ltimo.

Lo anterior, haca procedente que los sentenciadores se abocaran a determinar la concurrencia
de los presupuestos del estatuto de la responsabilidad civil contractual invocado por el actor."
(Corte Suprema, voto en contra del Ministro seor Muoz, considerando 17).
MINISTROS:
Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema por los Ministros Sres. Adalis Oyarzn M.,
Sergio Muoz G., Sra. Margarita Herreros M., Sr. Guillermo Silva G. y Abogado Integrante Sr.
Domingo Hernndez E.
TEXTOS COMPLETOS:
SENTENCIA DE LA CORTE DE APELACIONES:
Valdivia, diez de noviembre de dos mil nueve.
VISTOS:
A fs. 823 la parte del Banco Santander, demandada en estos autos, ha deducido conjuntamente
un recurso de casacin en la forma y uno de apelacin en contra de la sentencia definitiva de
primera instancia dictada por doa Gloria Hidalgo lvarez, Juez Titular del Primer Juzgado de
Letras de Valdivia con fecha 15 de mayo de 2009, sentencia que corre escrita de fs. 814 a 820 vta.
En sntesis, expone el recurrente, como antecedentes comunes a la casacin y a la apelacin,
que el actor adquiri a esa institucin un predio rstico en la suma de setenta y siete millones de
pesos, en el que sostiene que realiz cuantiosas inversiones. El Banco habra incumplido su
obligacin de entregar, ya que vendi un predio que no le perteneca, por lo cual el comprador tuvo
que enfrentar diversas acciones judiciales que le impidieron utilizarlo, perdiendo las inversiones
que realiz en el predio, en razn de lo cual demand indemnizaciones de perjuicios por la suma de
$1.233.912.000.-, correspondiendo $401.912.000.- al precio de compra del inmueble y a las
inversiones realizadas; la suma de 720 millones a lucro cesante; la suma de 12 millones a costas
judiciales; y la cantidad de cien millones a dao moral. Al aclarar luego su demanda, explic el
actor que en realidad la demanda la interpone por la imperfeccin de los deslindes del predio, que
fue lo que le ocasion los perjuicios, ya que no pudo satisfacer sus obligaciones comerciales al
perder la generacin de recursos que haba proyectado y que provendran del desarrollo de un
proyecto avcola y maderero. Existi, segn el actor, una prdida de terreno en forma directa de una
superficie aproximada de 30 a 40 hectreas, y otra prdida indirecta, por privacin de acceso a los
sectores productivos.
Recuerda el recurrente que al contestar la demanda pidi su rechazo por no explicarse el
fundamento de las reparaciones reclamadas ya que por una parte se expuso que la causa de la
demanda era la ajenidad del predio y por otra, la confusin de los deslindes, no siendo posible
conocer cules son los fundamentos de la accin o, lo que es lo mismo, cul es el incumplimiento
que se imputa al Banco. En consecuencia, careciendo la demanda de causa de pedir, deba ser
rechazada. En subsidio, sostuvo que la accin era improcedente ya que la obligacin de dar
comprende la de entregar, de manera que el demandante, estimando que no se dio cumplimiento a
la obligacin de entregar el inmueble, no pudo reclamar a su arbitrio la indemnizacin de perjuicios
sino que debi agotar los medios de cumplimiento en naturaleza. Sostuvo que no existan ni existen
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obligaciones que el Banco haya incumplido. As, ni es efectivo que la cosa sea ajena, ya que la
tradicin se efectu por la inscripcin del ttulo en el respectivo Registro, acreditndose el dominio
pleno del Banco; ni la imperfeccin de deslindes puede constituir el fundamento de una accin de
indemnizacin de perjuicios. Primero, por ser materia de un procedimiento especial en
disposiciones particulares del Cdigo Civil (art. 842), de manera que slo establecida la
demarcacin de modo indubitable, por sentencia ejecutoriada, podra examinarse la eventual
responsabilidad del vendedor, agregando al respecto que el actor siempre estuvo en conocimiento
de la imperfeccin de los deslindes en el lmite sur de la propiedad adquirida, lo que el mismo
prob al acompaar el informe de ttulos que le fue proporcionado por el Banco y que fue agregado
a fojas 102 y siguientes. Por otra parte, recuerda que en el contrato de compraventa agregado al
juicio (fs. 1), las partes convinieron que la venta se haca ad corpus, en el estado que se encontraba
lo vendido y que la parte compradora declar conocer y aceptar.
En subsidio se pidi el rechazo de la demanda por cuanto las turbaciones que el actor reclam
haber sufrido en la posesin de la cosa vendida, jams pudieron ser objeto de la accin
indemnizatoria en los trminos que se plante en el juicio. El demandante reclam la reparacin de
perjuicios por el hecho de haber sido turbado en la posesin del predio que adquiri al demandado,
o lo que es lo mismo, el vendedor habra incumplido su obligacin de defenderlo en los juicios que
se entablaron relativos a la cosa, haciendo cesar toda turbacin o embarazo o resarcirlo si en
definitiva hubiese sufrido la eviccin del predio adquirido por sentencia judicial. Pero ocurre que el
actor en ningn momento cit de eviccin al Banco ni dedujo tampoco otras acciones.
Finalmente, el Banco demandado pidi subsidiariamente el rechazo de las indemnizaciones
reclamadas, ya que el actor confes que en realidad la privacin sufrida habra sido de
aproximadamente 30 hectreas, lo que constituye menos de la dcima parte de superficie del predio
vendido.
Fundando especficamente el recurso de casacin en la forma, la recurrente menciona cuatro
defectos que a su juicio invalidan la sentencia, a saber: A) falta de consideraciones de hecho y de
Derecho; B) falta de decisin del asunto controvertido; C) falta de trmites o diligencias declarados
esenciales por la ley; y D) haberse dictado la sentencia contra otra pasada en autoridad de cosa
juzgada; todo segn se explicar ms adelante.
En cuanto a la apelacin, fundamenta extensamente las que reputa omisiones y errores del fallo
en alzada, en cuanto a los siguientes puntos: A) la falta de antecedentes de hecho y de Derecho para
dar por establecida la existencia de un incumplimiento contractual por parte del Banco, y
especficamente: 1. el hecho de imputar incumplimiento de la obligacin de entrega material, en
circunstancias que la propia confesin de la contraria establece lo contrario; 2. el hecho de imputar
al Banco, sin antecedentes probatorios, una conducta contractualmente impropia; 3. el hecho de
haber fundado la sentencia en una serie de antecedentes procesales -que detalla- que no debieron
considerarse, o por ser impertinentes a lo que se discuta, o por haber sido objetados
oportunamente, o por no haberse acompaado en la forma legal, o por haber sido declarada nula su
presentacin; 4. el hecho de haberse rechazado de modo indebido unas objeciones documentales; 5.
el hecho de imputar al Banco una omisin probatoria, en circunstancias que el Banco s prob, y en
cualquier caso, corresponde al actor probar los fundamentos de su demanda; y 6. el hecho de
haberse ignorado las reglas bsicas acerca del valor probatorio de los documentos privados
emanados de terceros. B) la incorreccin de la sentencia al establecer un incumplimiento de la
obligacin de entrega material, especialmente porque 1. es improcedente una accin indemnizatoria
independiente de las acciones alternativas de resolucin o cumplimiento forzado; 2. el dominio fue
transferido al actor de modo incuestionable; 3. slo puede condenarse a indemnizar al vendedor
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cuando el comprador sufre eviccin conforme a las reglas legales; 4. en el caso, la entrega material
se produjo a entera satisfaccin del comprador, y lo que ha habido son diferencias judiciales y
extrajudiciales con terceros, pero no existe ningn antecedente que acredite que el comprador haya
sufrido eviccin; 5. no se fundamenta en modo alguno la afirmacin de que el actor fue privado del
predio o de parte de l, as como de las facultades de uso y goce; 6. no se hace mencin alguna de
dos requisitos esenciales de la responsabilidad contractual, como lo son la relacin de causalidad y
la mora; y 7. da a la expresin contractual "gravamen" un sentido coloquial y no jurdico,
correspondiendo lo segundo.
Por otra parte, a fs. 855 el actor don Rodrigo Toro Mancilla dedujo tambin un recurso de
apelacin en contra de la misma sentencia, con fundamento en que ella le causa evidente perjuicio
al acoger slo parcialmente la demanda, en lo referido al dao emergente, desechando la
indemnizacin solicitada en cuanto se refiere al lucro cesante y al dao moral, respecto de las
cuales partidas indemnizatorias, sostiene, hay prueba abundante y suficiente en el proceso.
Y TENIENDO EN CONSIDERACIN:
I. Respecto del recurso de casacin en la forma:
PRIMERO: Que a efectos de mejor resolver, conviene detallar brevemente las causales de
casacin esgrimidas por la parte del Banco Santander. La primera se refiere a la falta de
consideraciones de hecho y de Derecho, contemplada en el artculo 768 N 5 en relacin con el
requisito del artculo 170 N 4 del Cdigo de Procedimiento Civil. Especifica el recurrente que la
sentencia se limita a enumerar, pero no pondera en modo alguno la prueba producida en autos. La
segunda causal invocada es la relativa a la falta de decisin del asunto controvertido, contemplada
en el artculo 768 N 5 en relacin con el requisito del artculo 170 N 6 del Cdigo de
Procedimiento Civil. En concreto, se trata de dos incidencias de objecin documental planteadas
por la demandada, a fs. 443 respecto de unos documentos acompaados a fs. 210; y a fs. 621
respecto de documentos acompaados a fs. 611; objeciones que no fueron objeto de decisin en la
sentencia definitiva, y no fueron consideradas en el fallo. La tercera causal anulatoria esgrimida en
el recurso dice relacin con la falta de trmites o diligencias declarados esenciales por la ley, a que
se refiere el artculo 768 N. 9 del Cdigo de Procedimiento Civil, en relacin con lo dispuesto en
el artculo 795 numerales 4 y 5 del mismo Cdigo, que determina que son trmites o diligencias
esenciales la prctica de diligencias probatorias cuya omisin puede provocar indefensin, y la
agregacin de los instrumentos presentados por las partes en la forma legalmente prescrita.
Especficamente, denuncia que profusa documentacin privada emanada de terceros fue
acompaada al proceso a fs. 210 y 217 bajo el apercibimiento del artculo 346 N. 3 del Cdigo de
Procedimiento Civil, a lo que el Tribunal provey "Tnganse por acompaados en la forma
solicitada", en circunstancias que necesariamente deban ser acompaados con citacin (y por
cierto, expresa que luego el Tribunal dio pleno valor probatorio a esos documentos, sin que
hubieran sido ratificados en juicio por sus supuestos autores, provocando as la completa
indefensin de su parte). Finalmente, la tercera causal de casacin formal impetrada por la
recurrente es el hecho de haberse dictado la sentencia contra otra pasada en autoridad de cosa
juzgada, contemplado como vicio anulatorio por el artculo 768 N 6 del Cdigo de Procedimiento
Civil. Expresa que tal cosa ocurre porque la sentencia, en el Considerando Undcimo, confiere
mrito probatorio al documento acompaado a fs. 300 por la contraparte, cuyo escrito de
presentacin haba sido declarado nulo por sentencia de esta Corte de Apelaciones, de fecha 11 de
abril de 2007, corriente a fs. 411.
SEGUNDO: Que examinadas con atencin las bases fctico-procesales de las causales de
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casacin invocadas por la parte del Banco Santander, resulta que esas bases son efectivas, esto es,
los hechos en que se fundan las causales resultan ciertos conforme al mrito del proceso. Si tales
hechos fundantes configuran o no, en cada caso, la respectiva causal invocada, es asunto jurdico
ms discutible, y que esta sentencia no resolver, atendido el texto del tercer inciso del artculo 768,
del Cdigo de Procedimiento Civil, que despus de enumerar las causales del recurso de casacin
en la forma, establece que "No obstante lo dispuesto en este artculo, el tribunal podr desestimar el
recurso de casacin en la forma, si de los antecedentes aparece de manifiesto que el recurrente no
ha sufrido un perjuicio reparable slo con la invalidacin del fallo o cuando el vicio no ha influido
en lo dispositivo del mismo". Dicha disposicin significa, simplemente, que an cuando los vicios
de casacin denunciados sean efectivos, puede desecharse el recurso si resulta evidente que el
perjuicio sufrido por el recurrente puede ser reparado por una va procesal diversa.
TERCERO: Que en el caso de autos los perjuicios denunciados por el Banco recurrente (el
haber sido condenado a pagar una indemnizacin de perjuicios de modo jurdicamente indebido)
pueden ser reparados perfectamente por la va del recurso de apelacin interpuesto conjuntamente,
que es lo esta Corte har enseguida al pronunciarse sobre ese arbitrio procesal, de modo que, en
conformidad con la norma precedentemente citada, esta Corte proceder a desestimar el recurso de
casacin en la forma, sin pronunciamiento especfico respecto de cada una de las causales
invocadas.
II. En cuanto al recurso de apelacin del demandado.
Se reproduce nicamente la parte expositiva de la sentencia en alzada, suprimiendo sus
consideraciones y su parte resolutiva.
Y SE TIENE EN LUGAR PRESENTE:
A) Respecto a las objeciones documentales de fojas 226, 443 y 621:
CUARTO: Que la parte demandada objet a fs. 226 los documentos acompaados por el actor a
fojas 217, por ser inoponibles a su parte por aparecer otorgados por terceros ajenos al juicio y ser
"meros papeles carentes de todo valor probatorio". Contestando el traslado, el demandante solicit
el rechazo de la objecin, por cuanto, al haberse acompaado bajo el apercibimiento del artculo
346 N. 3 del Cdigo de Procedimiento Civil, slo pudo haberlos objetado por falsedad o falta de
integridad, lo que no hizo el demandado, y por otra parte, dichos documentos emanan del tercero
coadyuvante y no de un tercero extrao al juicio.
QUINTO: Que la objecin documental debe ser aceptada, por cuanto, primeramente, los citados
instrumentos privados fueron acompaados en forma legalmente improcedente. En efecto, slo los
documentos privados emanados de la parte contra la cual se presentan se acompaan bajo el
apercibimiento del artculo 346 N. 3 del Cdigo de Procedimiento Civil, esto es, so pena de
tenerlos por reconocidos (y darles pleno valor probatorio) a menos que se objeten en cuanto a su
veracidad o integridad. Todos los documentos privados acompaados a fs. 217 emanan de terceros,
y por lo mismo, corresponda acompaarlos con citacin de la contraria. Como se sabe, en el
sistema de prueba legal o tasada que rige un proceso civil ordinario como el presente, para dar
algn valor probatorio (derivado del valor de la prueba testifical) a tal prueba documental privada,
es imprescindible que los terceros ratifiquen testimonialmente en el proceso acerca de la autora,
contenido e integridad de los documentos. No habiendo ello ocurrido en autos, no tiene la
contraparte la carga de probar la falta de autenticidad o integridad, lo que resulta perfectamente
razonable porque sobre qu bases va a objetar una parte la veracidad de un instrumento no
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extendido por ella -Al objetarse un documento privado emanado de terceros, surge para quien lo
presenta la carga de acreditar su veracidad. Como ha dicho antes esta Corte, "la distincin
fundamental que hace el legislador entre instrumentos pblicos e instrumentos privados tiene una
principal finalidad y consecuencia en materia probatoria, puesto que respecto de los primeros, su
autenticidad viene presumida por el rigor legal de su produccin, en tanto ello no ocurre con los
instrumentos privados, cuya factura queda entregada a la autonoma de las partes o autores. Por lo
mismo, la forma de acompaar en juicio los diversos documentos es distinta en un caso y en otro, y
lo es tambin la carga probatoria respecto de su autenticidad (esto es, al hecho de haber sido
otorgados por quien aparece otorgando, ante quin se otorgaron, fecha y declaraciones efectuadas)
y veracidad (es decir, al hecho de ser ciertas las declaraciones en l contenidas). Respecto de
instrumentos privados, la carga probatoria debe asumirla, una vez objetados, quien los presenta, y si
no hay prueba a su respecto, la objecin debe ser aceptada. Un proceder contrario hace derrumbar
el entero edificio de la prueba instrumental diseado por el legislador" (Rol 404-2007).
SEXTO: Que lo dicho antes vale de igual manera para las incidencias de objecin documental
planteadas por la demandada, a fs. 443 respecto de unos documentos acompaados a fs. 210; y a fs.
621 respecto de documentos acompaados a fs. 611; y que como se dijo antes, no fueron objeto de
decisin en la sentencia definitiva de primer grado.
B) Respecto del fondo del recurso de apelacin interpuesto por el demandado:
SPTIMO: Que el caso presente se configura a partir de los hechos enunciados en la demanda y
de su contraste con la contestacin y prueba, de los que puede concluirse lo siguiente: A) Por
escritura pblica de compraventa, mutuo e hipoteca de 12 de abril de 2001, el banco demandado
transfiri al demandante el inmueble denominado Lote Uno, que es parte del resto de un predio del
fundo Mariquina, ubicado en el lugar Filopulli, comuna de Los Lagos, de una superficie de 493,96
hectreas, cuyos deslindes son los siguientes: Norte, con propiedad de Augusto Martnez; Sur, con
camino Pblico de Futrono a Llifn; Oriente, con camino pblico a Cerrillos; y Poniente, con
propiedad de Opelio Barrientos, inscribindose luego el ttulo a nombre del actor a fojas 161 bajo el
N 269 del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Races de Los Lagos del ao 2001,
siendo el precio de venta la suma de $77.000.000.- pagndose al contado $19.377.883, en dinero
efectivo; y el saldo de $57.622.117 el Banco lo dio por pagado con cargo al prstamo que la misma
institucin otorg a la parte compradora. B) En la referida escritura se dej constancia que el banco
demandado adquiri, a su vez, el referido inmueble por adjudicacin en remate en los autos Rol N
3.594-96 del 26 Juzgado Civil de Santiago, seguido en contra de Ximena Beatriz Barrientos
Bernier. C) Igualmente, en la escritura consta que el Banco Santander Chile vendi el referido
predio "ad corpus, en el estado en que se encuentra lo vendido y que la parte compradora declara
conocer y aceptar, con sus derechos, usos, costumbres y servidumbres activas y pasivas, libre de
todo gravamen, prohibicin, embargo y juicio pendiente." D) El predio fue materialmente
entregado al comprador a su inicial entera satisfaccin, libre de ocupantes, como el mismo
comprador reconoci al aclarar su demanda a fs. 130 vta. E) Asimismo, se realiz la tradicin
conforme al artculo 686 del Cdigo Civil, mediante la inscripcin de la compraventa en el Registro
de Propiedad del Conservador de Bienes Races de la comuna de Los Lagos correspondiente al ao
2001, a fs. 161 y bajo el nmero 269. F) La intencin del comprador al adquirir el inmueble era
destinarlo a la explotacin de los giros forestal, agrcola y ganadero. G) De hecho, incurri en una
serie de expensas para habilitar a tal finalidad (especficamente, en el giro forestal y avcola),
actividades empresariales tambin financiadas con crditos solicitados al banco demandado. H) A
mediados del ao 2001, el comprador comenz a observar como las noticias sobre la existencia de
terceros que alegaban derechos sobre el predio adquirido, se transformaban en actos; estas
alegaciones, de diversa naturaleza, en algunos casos se tornaron en vas de hecho, ocupndose por
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terceros distintos sectores del predio, y en otros se deriv en diversas acciones judiciales,
situaciones que en su conjunto el actor liga al incumplimiento de sus obligaciones contractuales con
el Banco, lo que llev a su vez al inicio en su contra de los correspondientes juicios ejecutivos.
OCTAVO: Que a partir de los hechos antes reseados, puede colegirse sin mayores dificultades
que la primera pregunta a responder por esta Corte a efectos de resolver la apelacin propuesta es si
cabe, en este caso, entender que ha existido un incumplimiento contractual por parte de la sociedad
bancaria demandada. Slo en caso de resultar afirmativa la respuesta a tal interrogante, resultarn
pertinentes las preguntas por el resto de las condiciones en que debe generarse responsabilidad
contractual para la demandada (esto es, necesidad de indemnizar): existencia o no de daos
reparables; relacin de causalidad entre incumplimiento y daos producidos; existencia o no de
prueba que derrumbe la presuncin de culpa que conlleva todo incumplimiento, etc. En este
sentido, la Corte coincide con el Motivo Quinto de la sentencia en alzada en cuanto a que "el asunto
que debe resolver el Tribunal radica en determinar si efectivamente ha existido un incumplimiento
contractual por parte del demandado y ello ha causado los perjuicios alegados y si proceden ser
indemnizados; en caso que lo fueren, habr que determinar la naturaleza y el monto de aquellos."
NOVENO: Tal pregunta, que debe ser la primera en responderse, puede tranquilamente
plantearse en un terreno puramente jurdico, puesto que las partes no difieren en verdad respecto de
los hechos esenciales. En este sentido, la pregunta que cabe formularse (y que la sentencia de
primer grado respondi afirmativamente) es si el vendedor de un inmueble incumple (o cumple
imperfectamente, lo que dados los principios que rigen el pago viene a ser equivalente) su
obligacin de entregar la cosa vendida en aquellos casos en que se realiza la entrega material y se
efecta la tradicin ficta mediante la preceptiva inscripcin del ttulo en el Conservador de Bienes
Races correspondiente, pero resulta con posterioridad a ello que se plantean problemas
dominicales de deslindes con propietarios vecinos respecto de un retazo de lo vendido; o la cabida
efectiva result algo menor que la declarada contractualmente.
DCIMO: Que, como se avanz, la juez de primera instancia entiende que el incumplimiento
efectivamente se produce, por el solo hecho de que se produzcan unas perturbaciones de hecho y
otras en sede judicial. El fundamento de esa afirmacin puede pesquisarse en el Motivo Undcimo
de la sentencia en alzada, pese a que all se mezclan dos aspectos diversos, la existencia de un dao,
y el incumplimiento contractual. Intentando separar ambas cuestiones, resulta que la juez reprocha
a la parte demandada que el actor se vio "en la imposibilidad de ocupar el inmueble ante la
presencia de terceros que alegaban (y alegan) derechos dominicales sobre l". Especifica que como
se pact que el predio se entregaba libre de todo gravamen, "sobre el demandado pesaba la
obligacin de entregar el predio, en el caso, libre de todo ocupante, dado que la entrega jurdica es
diferente a la material y del mrito de la documental consta que no dio cumplimiento a ello." "Se
trata"...agrega- "de una obligacin de dar, que no se limita a la transferencia jurdica del predio,
sino que tambin comprende las facultades de uso y goce del mismo, lo que no aconteci, dado que
al comprador se le impidi hacerlo por la existencia de terceros en el lugar, hecho que no era
desconocido para el vendedor." Y concluye su razonamiento expresando literalmente que "al
transferir el dominio del predio en cuestin sabiendo que haba problemas de deslindes, que la
superficie no corresponda a la realidad, que existan otros ocupantes reclamando derechos sobre
ste, el demandado caus un dao al actor porque si bien no vendi cosa ajena, el contrato fue
imperfecto, dado que no cumpli con su obligacin de entrega como corresponda, porque no
confiri la tenencia material de la cosa, ello en conformidad a lo dispuesto en los artculos 1548 y
1793 del Cdigo Civil."
UNDCIMO: Que los razonamientos transcritos (an dejando de lado lo que parecen ser ms
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bien errores de redaccin, como cuando se dice que el contrato fue imperfecto) no parecen
correctos jurdicamente, ni resultan consistentes con los hechos de la causa, segn se detallar a
continuacin.
DUODCIMO: Que, desde una perspectiva estrictamente jurdica, es parecer de esta Corte que
la hiptesis sub lite no puede configurar per se un incumplimiento contractual que pueda dar origen
directamente a una indemnizacin de perjuicios. Las razones para arribar a esa conclusin son las
siguientes: A) La doctrina y la jurisprudencia de los Tribunales tienen largamente establecido que
no incumple con su obligacin de entregar el vendedor que entrega fsica y jurdicamente la cosa,
pero no hace dueo al comprador, en razn de que no era dueo del bien de que se trataba. Tal
aseveracin se funda lgicamente en la plana validez de la venta de cosa ajena, declarada formal y
explcitamente por el artculo 1815 del Cdigo Civil, y en la existencia de la obligacin de garanta,
que comprende la obligacin de saneamiento de la eviccin, dentro de las obligaciones naturales
del contrato de compraventa. B) En consecuencia, el vendedor no incumple cuando no hace dueo
al comprador, porque su obligacin no era hacerlo dueo; su obligacin es proporcionarle una
posesin pacfica y til, y para ello se consagran el especfico mecanismos de la citacin de
eviccin y las determinadas acciones redhibitoria y quanti-minoris, que concretan la
responsabilidad del vendedor, estableciendo las obligaciones de defensa judicial para el caso de
amenaza judicial de prdida total o parcial de la cosa y de indemnizacin subsidiaria para el caso de
concretarse ese riesgo; la posibilidad de rescindir y la obligacin de indemnizar cuando los vicios
ocultos son tales que afectan gravemente la funcionalidad del bien; y la obligacin de rebajar el
precio en caso contrario. C) Que, entonces, si jurdicamente no constituye incumplimiento
contractual (de la obligacin de entregar en la compraventa) el hecho de que todo el objeto del
contrato (la totalidad del predio, en la especie) resulte ser de dominio ajeno, entonces, a fortiori,
menos puede serlo la circunstancia de que una seccin menor del mismo sea objeto de disputa
dominical, como ocurre en la especie. D) Que la situacin sub lite, en que el comprador ha sufrido
turbaciones y quiz (aunque no se haya probado) una eviccin parcial del predio adquirido, est
expresamente prevista como materia de citacin de eviccin, en los artculos 1852, 1853 y 1854 del
Cdigo Civil, que disponen que "si la eviccin no recae sobre toda la cosa vendida, y la parte evicta
es tal, que sea de presumir que no se habra comprado la cosa sin ella, habr derecho a pedir la
rescisin de la venta", en cuya virtud "el comprador ser obligado a restituir al vendedor la parte no
evicta, y para esta restitucin ser considerado como poseedor de buena fe, a menos de prueba
contraria; y el vendedor adems de restituir el precio, abonar el valor de los frutos que el
comprador hubiere sido obligado a restituir con la parte evicta, y todo otro perjuicio que de la
eviccin resultare al comprador." En otros trminos, resulta palmario que el legislador sujeta la
indemnizacin de los perjuicios, tambin en caso de eviccin parcial, al hecho de no haberse
cumplido con la natural obligacin de saneamiento que incumbe a todo vendedor, obligacin para
cuya procedencia concreta es menester, de modo indispensable, que se lo cite legalmente. Desde
luego, si se pensara que existe conflicto normativo entre el contenido de estas normas y las
generales sobre indemnizacin de daos contractuales (y a juicio de esta Corte, no lo hay, se trata
simplemente de una especificacin legislativa respecto de la necesidad de constituir en mora
respecto de la obligacin de defensa) tendrn aplicacin preferente las primeras, simplemente en
aplicacin del principio de especialidad: Lex specialis derogat legi generali.
DCIMO TERCERO: Que no entenderlo as, como hace la sentencia de primer grado, produce
una importante distorsin del completo sistema de obligaciones contractuales y remedios legales
frente a incumplimientos derivados del contrato de compraventa de inmuebles, al margen de afectar
de modo decisivo el principio de conservacin del negocio jurdico. En efecto, comprender la
regulacin legal de ese sistema de obligaciones y remedios del modo como lo ha hecho la sentencia
en alzada supone alterar la voluntad legislativa, a la cual deben imperativo acatamiento los jueces,
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en al menos los siguientes puntos. Primero, altera la regla invariable de que el alcance de la
obligacin de entregar se refiere a la posesin y no al dominio, permitiendo que se deje sin efecto el
contrato y se pida indemnizacin de perjuicios (y an, como hace la sentencia en alzada, slo lo
segundo, independizando la indemnizacin de la resolucin o el cumplimiento forzado) cuando
existan cuestionamientos dominicales, an parciales, sobre la cosa. Segundo, hace meramente
optativa para el comprador la obligacin legal imperativa del artculo 1843 del Cdigo Civil, que
estipula que "el comprador a quien se demanda la cosa vendida, por causa anterior a la venta,
deber citar al vendedor para que comparezca a defenderla" y desoye el mandato legal del inciso
tercero de ese mismo artculo que dispone que "si el comprador omitiere citarle, y fuere evicta la
cosa, el vendedor no ser obligado al saneamiento; y si el vendedor citado no compareciere a
defender la cosa vendida, ser responsable de la eviccin; a menos que el comprador haya dejado
de oponer alguna defensa o excepcin suya, y por ello fuere evicta la cosa." Esa disposicin legal,
como se ve, exime de responsabilidad al vendedor que no es citado de eviccin. Tercero, hace
inoperante el sistema dicotmico de venta de inmuebles segn cabida o como cuerpo cierto, que
consagran los artculos 1831 a 1834 del Cdigo Civil. Segn esas normas, como se sabe, "un predio
rstico puede venderse con relacin a su cabida o como una especie o cuerpo cierto" y cuando se
vende como especie o cuerpo cierto, tal como se pact expresamente en el contrato de autos, "no
habr derecho por parte del comprador ni del vendedor para pedir rebaja o aumento del precio, sea
cual fuere la cabida del predio." A lo ms, en estos casos, y cuando se vende "con sealamiento de
linderos" y no se entrega todo lo comprendido en ellos, deber el vendedor sufrir una disminucin
proporcional del precio; o en casos extremos, optar por desistir del contrato, todo ello conforme lo
dispone el artculo 1833 del Cdigo Civil. En otros trminos, la situacin de diferencias de cabida
respecto de inmuebles, de tanta frecuencia prctica, ha sido prevista por el legislador, y se ha
resuelto de modo de garantizar mximamente la conservacin del negocio jurdico, segn se
desprende con claridad de las normas citadas, y antes, de la regulacin de los artculos 1831 y 1832
del Cdigo Civil.
DCIMO CUARTO: Que, ahora desde el punto de vista de la congruencia entre lo resuelto en
primera instancia y los hechos de la causa, resulta que la sentencia en alzada desconoce la fuerza
vinculante (con vigor de ley para las partes, segn el artculo 1545 del Cdigo) de lo pactado, en
cuanto pasa por alto, al establecer un incumplimiento de la obligacin de entregar, el hecho de que
el comprador declar expresamente "haber recibido materialmente a su entera conformidad la
propiedad raz materia de este contrato"; y en cuanto pasa por alto, al hacer relevantes diferencias
menores de cabida, el hecho de que la venta se hizo especficamente "ad corpus, en el estado en que
se encuentra lo vendido y que la parte compradora declara conocer y aceptar, con sus derechos,
usos, costumbres y servidumbres activas y pasivas, libre de todo gravamen, prohibiciones, embargo
y juicio pendiente". Adicionalmente, la sentencia de primer grado: A) pasa por alto las reglas sobre
apreciacin de la prueba, al establecer la acreditacin fehaciente de unos daos sobre la base de
documentacin no legalmente acompaada al proceso, o bien objetada por la contraria, o bien no
ratificada en el proceso por sus respectivos autores, terceros ajenos al litigio; B) Omite considerar
el hecho reconocido por el propio actor, de que el Banco le haba entregado antes de la venta un
informe jurdico en el que se concluye que no puede descartarse la posibilidad de superposicin de
ttulos y deslindes en la parte sur del predio en cuestin; y finalmente, D) pasa por alto la
contradiccin esencial entre el incumplimiento denunciado y buena parte de los daos que ordena
reparar. En efecto, no resulta explicado cmo si el Banco incumpli su obligacin de entregar, pudo
el adquirente realizar en el predio las inversiones fsicas cuyo valor ordena compensar.
DCIMO QUINTO: Lo cierto, dicho sea una vez ms, es que el demandante sufri
perturbaciones posesorias y dominicales en parte del predio adquirido, molestias cuyo tratamiento
legal est establecido especfica y determinadamente en los artculos 1837 y siguientes del Cdigo
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Civil, que ponen de cargo del vendedor "amparar al comprador en el dominio y posesin pacfica
de la cosa vendida", una vez que ha sido legalmente citado, trmite esencial para determinar
responsabilidad del vendedor, pero cuya observancia omiti don Rodrigo Toro Mancilla.
III. Respecto del recurso de apelacin interpuesto por el demandante:
DCIMO SEXTO: Que, como se expres en la parte expositiva de esta sentencia, tambin la
parte demandante, don Rodrigo Toro Mancilla, dedujo un recurso de apelacin en contra de la
sentencia definitiva, estimando que ella le causa perjuicio al acoger apenas parcialmente la
demanda, en lo referido al dao emergente, desechando la indemnizacin solicitada en cuanto se
refiere al lucro cesante y al dao moral, respecto de las cuales partidas indemnizatorias, sostiene,
hay prueba abundante y suficiente en el proceso.
DCIMO SPTIMO: Que, segn se ha razonado precedentemente, no ha existido
incumplimiento contractual por parte de la sociedad bancaria demandada que resulte susceptible de
repararse por la va indemnizatoria ordinaria, de modo que en sana lgica, y habindose acogido,
segn se ha dicho y se establecer en lo resolutivo de este fallo, el recurso de apelacin interpuesto
por la parte demandada, el recurso interpuesto por el demandante debe necesariamente ser
rechazado.
DCIMO OCTAVO: Que todo lo anteriormente expresado no significa que esta Corte
desconozca el hecho esencial del descalabro patrimonial, y quiz hasta personal y familiar, sufrido
por el demandante despus de la adquisicin del predio de autos de manos del Banco Santander, ni
deje de sentir simpata por la situacin que lo afect. Se trata, nada ms, de que tal descalabro no
resulta jurdicamente imputable de modo directo a un incumplimiento contractual del vendedor.
En mrito de lo considerado, disposiciones legales citadas, y visto, adems, lo dispuesto en los
artculos 186 y siguientes, 764 a 766, 768 a 772 y 798, todos del Cdigo de Procedimiento Civil,
SE DECLARA:
I.- Que SE DESESTIMA EL RECURSO DE CASACIN EN LA FORMA deducido a fs. 823
por la parte del banco Santander, en contra de la sentencia definitiva de primera instancia dictada
por la Juez Titular del Primer Juzgado de Letras de Valdivia con fecha 15 de mayo de 2009, que
corre escrita de fs. 814 a 820 vta.
II.- Que SE REVOCA la sentencia apelada, definitiva de primera instancia dictada por la Juez
Titular del Primer Juzgado de Letras de Valdivia con fecha 15 de mayo de 2009, que corre escrita
de fs. 814 a 820 vta. y en su lugar se resuelve:
a) Que se hace lugar a las objeciones documentales de fojas 226, 443 y 621.
b) Que NO HA LUGAR a la demanda de fs. 48, aclarada a fs. 130.
III.- Que SE RECHAZA la apelacin interpuesta por la parte demandante a fs. 855, por resultar
as imperativo al tenor de lo resuelto precedentemente.
IV.- Que cada parte pagar sus costas, tanto las causadas en la primera instancia cuanto en
alzada, atendido que estima esta Corte que ha existido motivo plausible para litigar.
Regstrese y devulvase.
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Rol N 339-2009.Redaccin del Abogado Integrante seor Juan Andrs Varas Braun.
Pronunciada por la SEGUNDA SALA, por el Ministro Sr. DARO I. CARRETTA NAVEA,
Ministro Sr. JUAN IGNACIO CORREA ROSADO, Abogado Integrante Sr. JUAN ANDRS
VARAS BRAUN.
SENTENCIA DE LA CORTE SUPREMA:
Santiago, veintisis de septiembre de dos mil once.
VISTO:
En estos autos Rol N 3124-2004, seguidos en juicio ordinario de indemnizacin de perjuicios
por responsabilidad contractual, ante el Primer Juzgado Civil de Valdivia, don Alexandro
Seplveda Ojeda, en representacin de don Rodrigo Toro Mancilla, dedujo demanda en contra del
Banco Santander Chile, representado por don Oscar Von Chrismar Carvajal.
Bas su libelo en que, mediante escritura pblica de 12 de abril de 2001, el demandado vendi,
cedi y transfiri al demandante el inmueble denominado Lote Uno, que forma parte del resto de un
predio del fundo Mariquina, ubicado en el lugar llamado Filopulli, en la comuna de Los Lagos, hoy
Futrono, en la Provincia de Valdivia, con una superficie de 543,96 hectreas y los deslindes que
indica, pactndose el precio de $77.000.000 equivalentes a 4.869,8640 Unidades de Fomento,
pagadero en la forma descrita en el contrato. Aadi que el dominio fue inscrito a nombre del actor
a fojas 161, nmero 269, del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Races de Los
Lagos-Futrono, correspondiente al ao 2001.
Agreg, tambin, que en la referida escritura pblica se expresa que el demandado adquiri la
propiedad por adjudicacin en remate en autos Rol N 3594-96 del Vigsimo Sexto Juzgado Civil
de Santiago.
Sostuvo el demandante que, a mediados del ao 2001, tuvo noticias de terceras personas que,
invocando diversos ttulos y documentos, alegaban tener derechos de dominio sobre el predio, a lo
que siguieron vas de hecho, dado que esas personas ocuparon materialmente diversos sectores del
bien raz, hostigamiento a trabajadores del demandante, bloqueos de caminos al interior del
inmueble y amenazas de agresin en contra del actor, quien, a consecuencia de todo ello, interpuso
diversas acciones civiles, penales y cautelares.
Sin embargo -sigui narrando-, su parte tambin fue notificado de una serie de acciones
judiciales en su contra, tanto civiles como penales, interpuestas por esos terceros, con la finalidad
de obtener la restitucin de los terrenos, invocando tener derechos constituidos con mucha
antelacin a la compraventa celebrada con el demandado.
Segn explic el actor, de esa forma determin que, al momento de ser enajenado el predio a su
parte, ste no perteneca al demandado, al menos no en la individualizacin indicada en la escritura
correspondiente, sino que antes haba sido objeto de sucesivos loteo por parte de los legtimos y
anteriores dueos, dando lugar a una serie de nuevos predios resultantes; razn por la que esas vas
de hecho de los terceros, se vieron legitimadas con posterioridad y hoy ocupan, usan y gozan de los
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terrenos como verdaderos dueos en gran parte de la superficie total, con los evidentes perjuicios
para su parte, a lo que se suma que, atendido que el banco, junto con vender, tambin lo provey
del financiamiento, se ha visto privado del inmueble, pero tiene que servir la deuda contrada con el
banco. Hizo presente, adems, que la contraria haba otorgado otros prstamos a su parte, los que
no pudo cumplir, a consecuencia de la privacin del predio, dado que a ste estaban destinadas las
inversiones. En suma, afirm que el demandado procedi con negligencia al momento de transferir
un predio ajeno, causando a su parte perjuicios directos e indirectos, los que puntualiza en los
rubros de dao emergente, lucro cesante y dao moral, por la suma total de $1.233.912.000.
Termin solicitando que se declare que el demandado debe pagar a su parte la cifra indicada, a
ttulo de indemnizacin de perjuicios, ms los reajustes que indica, intereses y las costas.
A fojas 130, al subsanar los defectos del libelo pretensor representados por la contraria, entre
otros antecedentes, el actor expuso que, segn los ttulos, el Fundo Filopulli tiene por lmite sur el
camino pblico Futrono Llifn, pero se observa que el Fundo Golfo Sur tiene por deslinde norte el
borde sur de la Cordillera, esto es, al norte del camino pblico en mencin, de lo que resulta una
superposicin de terrenos de treinta a cuarenta hectreas y existen dos partes que dicen ser sus
dueos, con ttulos igualmente vlidos.
El demandado, contestando, solicit el rechazo de la demanda dirigida en su contra y, al efecto,
aleg que dicho libelo carece de causa de pedir con respecto a la accin indemnizatoria,
circunstancia por la que no es posible conocer cul es el incumplimiento que se le imputa a ese
banco demandado.
En subsidio, argument que la accin ejercida es legalmente improcedente, toda vez que en un
caso como el de autos, el demandante no est habilitado para demandar, derechamente, la
indemnizacin compensatoria, sin antes haber intentado la ejecucin coactiva, y sucede que en la
especie el actor no dedujo la accin de cumplimiento de contrato.
En subsidio de lo anterior, adujo que no existen obligaciones incumplidas por su parte. Sobre el
particular, hace presente que, segn la contraria, la de autos sera una venta de cosa ajena, a la que
se suma la turbacin de la posesin por terceros; sin embargo -aadi-, la misma demanda aclara
que el conflicto se habra originado en una cuestin diversa: la imprecisin de los deslindes en el
lmite sur del predio adquirido.
En todo caso, el demandado neg la venta de cosa ajena, para lo que indic que los deslindes
sealados en el ttulo del actor son los mismos del ttulo de dominio que tuvo esa demandada y su
antecesor en el derecho, en el ao 1994. Afirm, tambin, que la tradicin fue hecha en esos
trminos, por lo que el dominio pleno del vendedor fue transferido al demandante; al igual que la
entrega material, que fue realizada a cabalidad.
Aleg, asimismo, que la imprecisin en uno de los deslindes del predio, no puede ser
fundamento o causa de pedir de una accin de indemnizacin de perjuicios.
Como otra alegacin subsidiaria, expuso que las turbaciones en la posesin de la cosa vendida
tampoco pueden ser objeto de la accin indemnizatoria de autos, porque la privacin, por sentencia
judicial, de todo o parte del predio vendido es la nica que autoriza el saneamiento, no as las
perturbaciones de hecho que impidan al comprador el goce o posesin pacfica de la cosa, toda vez
que la obligacin de amparo nace en el momento en que el vendedor es notificado de eviccin y la
obligacin de indemnizar slo surge con la sentencia desfavorable al comprador; sin embargo, en el
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presente caso su parte no fue citada de eviccin por la contraria.

Todava en subsidio de todas esas defensas, la demandada solicit el rechazo de las
indemnizaciones solicitadas, aduciendo que, an de seguir la hiptesis del demandante, ste slo
fue privado de una parte del predio y, por lo dems, resulta aplicable la figura de la servidumbre
legal.
Por ltimo, enfatiz que, en materia contractual, no es procedente la indemnizacin por dao
moral.
A fojas 206, la sociedad Agroindustrial Granja del Sur S.A. solicit ser tenida como tercero
coadyuvante del actor; peticin a la que el tribunal hizo lugar.
Por sentencia de quince de mayo de dos mil nueve, escrita a fojas 814, dictada por la seora
Juez titular del tribunal mencionado en el primer prrafo, se acogi la demanda, condenndose al
demandado a pagar a su contra parte una indemnizacin ascendente a la suma de $413.553.575.
Recurrido ese fallo, por medio de sendos arbitrios de casacin en la forma con apelacin y de
apelacin, de demandada y demandante junto al tercero coadyuvante, respectivamente, la Corte de
Apelaciones de Valdivia, en sentencia de diez de noviembre de dos mil nueve, que se lee a fojas
1020, rechaz el primero de dichos remedios procesales, sin embargo, por la va de la apelacin, lo
revoc y, en su lugar, desech la demanda.
En contra de esta sentencia, la parte demandante y el tercero coadyuvante han deducido,
conjuntamente, recurso de casacin en el fondo.
Se orden traer los autos en relacin.
CONSIDERANDO:
PRIMERO: Que, para basar su recurso, el actor sostiene que el fallo cuya invalidacin se
persigue ha vulnerado lo dispuesto en el artculo 346, numeral tercero, del Cdigo de
Procedimiento Civil y artculos 1548, 1793, 1824, 1831, 1832, 1833, 1837, 1843, 1857, 1858 y
1867 del Cdigo Civil.
SEGUNDO: Que explayndose sobre el aserto anterior, la recurrente sostiene que en la
sentencia impugnada se ha interpretado errneamente el primero de los preceptos citados en el
apartado precedente, al acoger una objecin documental de la contraria, fundada en que los
documentos privados acompaados a fojas 217, emanados de terceros, debieron ser acompaados
"con citacin"; en circunstancias que la referida norma no efecta la distincin que han hecho los
sentenciadores.
A continuacin, sostiene el recurrente que los sentenciadores de segundo grado parten del
supuesto equivocado, al entender que el banco demandado realiz la entrega de la cosa vendida al
demandante, lo que no es efectivo, sino que, ms an, es un hecho sustancial no discutido en autos,
que el actor no pudo tomar posesin del bien raz, es decir, no pudo cumplir con sus proyectos
agrcolas, avcola y forestal, debido a que terceros alegaron derechos sobre el inmueble materia de
la venta, para luego actuar en su contra, turbando su posesin, no pudiendo llevar a cabo el referido
proyecto.
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Subraya que, de hecho, lo afirmado por ese demandante es que, por el incumplimiento
contractual del demandado, su parte no pudo concretar su proyecto en la imposibilidad de ocupar el
inmueble ante la presencia de terceras personas que alegaban derechos de dominio sobre ste.
Hace presente, adems, que la obligacin de dar del demandado no se limita a una transferencia
jurdica del predio, sino que tambin comprende las facultades de uso y goce del mismo,
entendiendo la obligacin de entrega como sinnimo de tradicin, como modo de adquirir el
dominio, lo que no aconteci, puesto que ello se le impidi por terceros, hecho que no era
desconocido del vendedor y que se tradujo en una entrega imperfecta que signific que el
demandante no pudo llegar a ser dueo de la cosa.
Seguidamente, se expresa en el recurso que la circunstancia que la venta de autos fuera hecha
como especie o cuerpo cierto, no es obstculo para perseguir la responsabilidad del vendedor
derivada de una defectuosa delimitacin del inmueble individualizado, pues el bien pasa a ser una
cosa distinta de aqulla que de buena fe se crea estar comprando. Agrega que, en la especie, se
sealaron los linderos del predio, por lo que el vendedor estaba en la obligacin de "entregar todo
lo comprendido en ellos" y, es un hecho de la causa que no lo hizo.
Sobre el saneamiento de la eviccin, argumenta que es slo una de las varias obligaciones del
vendedor, pues dentro de la obligacin de saneamiento est la de responder de los vicios ocultos de
la cosa vendida y, an prescrita la accin correspondiente, el comprador tendr derecho a la
indemnizacin de los perjuicios conforme a las reglas generales; motivo por el cual -a juicio de los
recurrentes- es errneo circunscribir la controversia a la accin de eviccin.
TERCERO: Que, para una mejor inteligencia del recurso, es conveniente dejar expresado que
los sentenciadores fijaron como hechos asentados en la causa:
a) que por escritura pblica de compraventa, mutuo e hipoteca de 12 de abril de 2001, el banco
demandado transfiri al demandante el inmueble Lote Uno que es parte del resto de un predio del
Fundo Mariquina, ubicado en el lugar Filopulli, comuna de Los Lagos, de una superficie de 443,96
(sic) hectreas, con los deslindes que indica, siendo el precio la suma de $77.000.000, pagndose al
contado $19.377.883, en dinero efectivo y el saldo de $57.622.117 se dio por pagado por el banco,
con cargo al prstamo que se le otorga a la parte compradora;
b) que en la referida escritura se dej constancia de que el banco demandado adquiri el
referido inmueble por adjudicacin en remate en los autos Rol N 3594-96, del Vigsimo Sexto
Juzgado Civil de Santiago, seguido contra doa Ximena Barrientos Bernier;
c) que en la misma escritura consta que el banco demandado vendi el predio "ad corpus, en el
estado en que se encuentra lo vendido y que la parte compradora declara conocer y aceptar, con sus
derechos, usos, costumbres y servidumbres activas y pasivas, libre de todo gravamen, prohibicin,
embargo y juicio pendiente";
d) que el predio fue materialmente entregado al comprador a su inicial entera satisfaccin, libre
de ocupantes, como el mismo comprador reconoci al aclarar su demanda;
e) que el inmueble se inscribi a nombre del actor a fojas 161, nmero 269, del Registro de
Propiedad del Conservador de Bienes Races de Los Lagos, correspondiente al ao 2001;
f) que la intencin del comprador al adquirir el inmueble, era destinarlo a la explotacin de los
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giros forestal, agrcola y ganadero y, de hecho incurri en una serie de expensas para habilitar a tal
finalidad, actividades empresariales tambin financiadas con crditos solicitados al banco
demandado;
g) que, a mediados del ao 2001, el comprador comenz a observar cmo las noticias de
terceros que alegaban derechos sobre el predio, se transformaban en actos, ocupndose distintos
sectores del inmueble y derivando en acciones judiciales, situaciones que el actor liga al
incumplimiento de sus obligaciones contractuales con el banco, lo que llev a su vez al inicio de los
correspondientes juicios ejecutivos.
CUARTO: Que con el sustrato fctico descrito en el motivo anterior, la Corte de Apelaciones de
Valdivia advierte que la sentencia de primer grado reprocha a la demandada que el actor se haya
visto "en la imposibilidad de ocupar el inmueble ante la presencia de terceros que alegaban (y
alegan) derechos dominicales sobre l" y, especifica que, como se pact que el predio se entregaba
libre de todo gravamen, obligacin que corresponda al vendedor demandado cumplir, como
tambin, por los problemas de deslindes y terceros ocupantes, el a quo concluy que el demandado
no cumpli son su obligacin, al no conferir la tenencia material de la cosa.
Sin embargo, para el tribunal de alzada, esos razonamientos no son jurdicamente correctos ni
resultan consistentes con los hechos de la causa, toda vez que, desde una perspectiva estrictamente
jurdica, la hiptesis sub lite no puede configurar per se un incumplimiento contractual que pueda
dar origen a una indemnizacin de perjuicios.
Tal aseveracin de los jueces de segunda instancia se basa en su sentencia en que: a) la doctrina
y la jurisprudencia han determinado que el vendedor no incumple con su obligacin aunque haga
entrega la fsica y jurdica de la cosa, pero sin hacer dueo al comprador, dado que no era dueo del
bien de que se trataba; lo que se funda en la plena validez de la venta de cosa ajena y la existencia
de la obligacin de garanta comprensiva del saneamiento de la eviccin; b) la obligacin del
vendedor no es hacer dueo al comprador, sino proporcionarle la posesin pacfica y til; c) si
jurdicamente no constituye incumplimiento contractual el hecho de que todo el objeto del contrato
resulte ser de dominio ajeno, menos puede serlo la circunstancia que una seccin menor del mismo
sea objeto de disputa dominical y d) la situacin de autos, en que el comprador ha sufrido
turbaciones y quizs una eviccin parcial del predio, est expresamente prevista como materia de
citacin de eviccin.
Por tanto -concluyen-, el fallo de primer grado distorsiona el sistema de obligaciones y
remedios jurdicos dispuesto para casos como el de la especie, en que es claro que el legislador
sujeta la indemnizacin de los perjuicios, tambin en caso de eviccin parcial, al hecho de no
haberse cumplido con la natural obligacin de saneamiento que incumbe a todo vendedor, para lo
que es necesario que se lo cite legalmente.
Desde otro punto de vista, los jueces de segunda instancia sostienen que la sentencia en alzada
desconoce la fuerza vinculante del contrato de marras, dado que el comprador declar haber
recibido materialmente, a su entera conformidad, la propiedad raz materia del contrato y, se pasa
por alto el que la venta se hiciera ad corpus, en el estado en que se encuentra lo vendido, lo mismo
que no se tuvo en cuenta las reglas sobre apreciacin de la prueba, al determinar la existencia de los
daos sobre la base de una documentacin no acompaada legalmente al proceso, objetada por la
contraria o no ratificada por sus respectivos autores, terceros ajenos al litigio.
Advierten, tambin, que se omiti considerar un hecho reconocido por el propio actor, en
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cuanto que el banco demandado le haba entregado antes de la venta un informe jurdico en el que
se concluye que no puede descartarse la posibilidad de superposicin de ttulos y deslindes en la
parte sur del predio en cuestin, como asimismo, el a quo ignora la contradiccin esencial entre el
incumplimiento denunciado y buena parte de los daos que ordena reparar, pues no resulta
explicado cmo, si el banco incumpli su obligacin de entregar, pudo el adquirente realizar en el
predio las inversiones fsicas cuyo valor ordena compensar.
En suma, la Corte de Apelaciones de Valdivia determina que, aun cuando se reconoce la
situacin desmedrada en lo patrimonial y quiz en lo personal y familiar por el actor a propsito de
la adquisicin de predio de autos, lo cierto es que esa situacin no resulta jurdicamente imputable a
un incumplimiento contractual del vendedor.
QUINTO: Que en orden al primer captulo de casacin, se ha resuelto doctrinaria y
jurisprudencialmente de modo uniforme que los documentos emanados de terceros extraos al
juicio, deben ser acompaados con citacin, pero adems, citando a quienes los hayan expedido en
calidad de testigos, ya que no es posible apercibir a la parte con el reconocimiento tcito de tales
instrumentos, pues al ignorar todo antecedente de su origen y procedencia, no podra objetarse su
falsedad o falta de integridad.
En consecuencia, la aludida especie de documentos privados carece de toda eficacia probatoria
si no son ratificados por el otorgante en juicio.
En la especie, es un hecho de la causa que todos los instrumentos privados agregados por la
actora a fojas 217 "emanan de terceros y por lo mismo corresponda acompaarlos con citacin de
la contraria", como lo afirma el motivo 5 de la decisin recurrida. Este aserto se aviene con la
interpretacin precedentemente proporcionada y es suficiente para desestimar de plano la objecin
de legalidad planteada en este apartado del recurso, por no estar debatido que aqullos no fueron
acompaados con citacin de los terceros que presuntamente concurrieron a su otorgamiento, lo
que los priva de todo valor en juicio.
A mayor abundamiento, tanto los documentos en referencia como los de la misma naturaleza
acompaados por la demandante a fojas 621, fueron objetados por la demandada por el mismo
fundamento aducido en el prrafo anterior y la objecin rechazada, de modo tal que la
argumentacin que antecede es tambin extensible al caso de estos ltimos.
Estos razonamientos conducirn, por consiguiente, a la conclusin que el sentenciador no
incurri en vulneracin del artculo 346 3 del Cdigo de Procedimiento Civil, el que debe
entenderse correctamente interpretado y aplicado.
SEXTO: Que se propone tambin la comisin de un error de derecho en la aplicacin e
interpretacin de los artculos 1.548, 1.793 y 1.824 del Cdigo Civil.
Argumenta el recurso que el Banco demandado incumpli su obligacin de efectuar la entrega o
tradicin como corresponda, porque no confiri la tenencia material de la cosa, por la
imposibilidad de ocupar el inmueble vendido ante la presencia de terceros que alegaban derechos
dominicales sobre l, lo que obst a que pudiera hacerse dueo de la cosa, por el modo de adquirir
denominado tradicin.
La propiedad o impropiedad de este desarrollo obliga a examinar el real alcance de los
preceptos citados como transgredidos.
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Comenzaremos por desentraar el contenido da las obligaciones del vendedor en la

compraventa, definida en el acpite inicial del artculo 1.793 como "un contrato en que una de las
partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero".
Estas obligaciones del vendedor -nos explica el inciso 1 del artculo 1.824 del Cdigo Civil"se reducen en general a dos: la entrega o tradicin y el saneamiento de la cosa vendida". La
tradicin -contina el artculo- "se sujetar a las reglas dadas en el Ttulo VI del Libro II".
El Cdigo habla de "entrega o tradicin" y ciertamente la entrega que sigue a la compraventa es
una verdadera tradicin porque va precedida de un ttulo traslaticio de dominio, como lo es la
compraventa, la que supone la intencin de transferir el dominio. Y en ello reside justamente la
importancia de la tradicin, porque -a diferencia de lo que ocurre en el derecho francs- en el
nuestro, que sigue en esta parte las aguas del Derecho Romano, la compraventa no transfiere el
dominio sino que de ella nacen slo derechos personales, adquiriendo el comprador el dominio
nicamente una vez que se haya efectuado la tradicin.
SPTIMO: Que respecto de cmo debe hacerse la tradicin de la cosa vendida, tratndose de
inmuebles, la entrega jurdica se materializa en la inscripcin del ttulo en el respectivo registro del
Conservador de Bienes Races competente. Pero surge la pregunta: bastar con la entrega legal o
tradicin de la cosa o ser necesario, adems, poner materialmente la cosa en poder del comprador,
para que ste pueda entrar en posesin tranquila y pacfica de la misma - .
La respuesta no parece dudosa: para que la entrega satisfaga adecuadamente la obligacin
puesta de cargo del vendedor en el artculo 1.824, debe ser real, en trminos de ser puesta a
disposicin material del comprador. As por lo dems lo da a entender el acpite final del artculo
1.866, que computa el tiempo de la accin redhibitoria a contar de la "entrega real". Y se desprende
igualmente del sentido natural y obvio de la palabra entrega, que denota que slo se cumple con
ella cuando la cosa se pone a disposicin de una persona, en lo que interesa, del comprador.
Por si estos argumentos no fueran suficientes, para que el vendedor responda de la eviccin, es
necesario que medie una perturbacin en su posesin tranquila, cuando se est poseyendo la cosa, y
slo se posee cuando la cosa ha sido entregada material y efectivamente.
En este extremo, en consecuencia, cabe tener por establecido que la entidad demandada
satisfizo los deberes de efectuar la entrega tanto jurdica como material del predio vendido a la
compradora, de lo que qued debida constancia en el fundamento sptimo, literales E) y D),
respectivamente, de la sentencia recurrida.
OCTAVO: Que a criterio de la recurrente, la entrega jurdica de la cosa vendida fue imperfecta,
calificacin que implica un incumplimiento del vendedor, en los trminos del artculo 1.556 de la
recopilacin sustantiva, privando consecuentemente a la tradicin de su virtualidad para transferir
el dominio, al carecer el banco demandado de la facultad de disposicin, con lo cual priv
adicionalmente al adquirente del uso y goce de la cosa vendida.
La premisa propuesta engarza con el contenido de la obligacin del vendedor y especficamente
apunta a la interrogante de si el vendedor, mediante la entrega, es obligado o no a hacer dueo de la
cosa al comprador.
La respuesta doctrinaria es categrica: el vendedor est obligado a dar al comprador la posesin
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tranquila y pacfica de la cosa vendida, tanto legal como material, pero no a transferir el dominio.
Esta inferencia emana de la correlacin entre el artculo 1.824 y los artculos 1.815 y 724, todos del
Cdigo Civil.
El artculo 1.815 dispone que pueden venderse las cosas ajenas. Si estuviera obligado a
proporcionar el dominio de la cosa al comprador, podra vender nicamente aqullas sobre las
cuales tuviera un derecho de propiedad, ya que no puede transferir el dominio el que no lo tiene. De
modo que mientras el comprador goce de la cosa pacficamente, sin ser molestado por nadie, no
tiene accin de ninguna especie contra su vendedor, por haber cumplido con su deber de entregar a
este ltimo la posesin tranquila y pacfica del bien. Pero turbado que sea en el goce por un tercero,
que pretende derechos sobre dicho bien, podr intentar contra su causante la accin de saneamiento
por eviccin.
Refuerza esta perspectiva la norma del artculo 715, segn el cual la posesin legal de un
inmueble se adquiere por su inscripcin. Practicada sta, su obligacin de entregar se entiende
debidamente cumplida y el comprador no puede pedir la resolucin del contrato, aunque
posteriormente sea privado de la cosa, sin perjuicio de su posibilidad, en este ltimo evento, de
ejercitar la accin de eviccin, como ya se indic.
Lo resume magistralmente POTHIER, quien seala:"...el vendedor no se obliga por el contrato
a transferir la propiedad de la cosa que vende, si no es su propietario. Slo se obliga a poner al
comprador en posesin de la cosa y a defenderlo contra todos los que posteriormente quisieran
quitrsela o pretender sobre ella algn derecho. Por esto es que si alguno me ha vendido de buena
fe una heredad que no le perteneca, pero que me ha puesto en posesin de la misma, aunque yo
descubra despus que no era su dueo, no tengo ninguna accin en su contra, en tanto no sea
turbado por otra persona" (Pothier, citado por Alessandri R., Arturo: "De la compraventa y de la
promesa de venta", T.I, vol 2, EJCH., Stgo., 2003, p. 661 y 662).
NOVENO: Que el discurso impugnativo de la recurrente se centra en supuestos que importan
revisar los hechos, tal como stos fueron definitivamente asentados en el veredicto de alzada. En
efecto, all se consign que: a)"el predio fue materialmente entregado al comprador a su inicial
entera satisfaccin, libre de ocupantes, como el mismo comprador reconoci al aclarar su demanda
a fs. 130 vta." (considerando 7. D); b) la finca "se vendi ad corpus, en el estado en que se
encuentra lo vendido y que la parte compradora declara conocer y aceptar, con sus derechos, usos,
costumbres y servidumbres activas y pasivas, libre de todo gravamen, prohibicin, embargo y
juicio pendiente" (considerando 7. C), y c) El banco le haba suministrado al actor "antes de la
venta un informe jurdico en el que se concluye que no puede descartarse la posibilidad de
superposicin de ttulos y deslindes en la parte sur del predio en cuestin" (considerando 14 C).
La circunstancia de encontrarse irredargiblemente afincado en los autos que el predio se
entreg fsicamente al comprador libre de ocupantes, y que slo tiempo ms tarde ciertos terceros
ocuparon, mediante vas de hecho, distintos sectores del predio o interpusieron acciones judiciales
contra el adquirente y actor, carece de la ms elemental injerencia en la entrega, calificada
precedentemente como idnea.
Corolario de lo relacionado es que la entrega de la finca de marras, tanto desde el punto de vista
jurdico como material, se ajust a los trminos de los artculos 1.548 y 1.824, en su relacin con el
artculo 1.824, todos citados, sin que los jueces del fondo hayan incurrido en su aplicacin en error
de derecho de ninguna especie.
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DCIMO: Que la tercera violacin de ley imputada se la asocia con la errada interpretacin y
alcance que se habra asignado a los artculos 1.831, 1.832 y 1.833 del ordenamiento civil
sustantivo. Centra sin embargo su objecin en que la compraventa, efectuada ad-corpus, design
los linderos del predio, quedando en tales circunstancias el vendedor en la obligacin de "entregar
todo lo comprendido en ellos", lo que no habra ocurrido, incumplindose por ello la exigencia
planteada en el inciso 2 del postrero artculo reseado.
Sabido es que los predios rsticos, cuyo es el caso, pueden venderse como especie o cuerpo
cierto o en relacin a la cabida (artculo 1.831, inciso 1). La regla general es que si el predio se
vende como un cuerpo cierto, no habr derecho por parte del comprador ni del vendedor para pedir
rebaja o aumento del precio, sea cual fuere la cabida del predio (Artculo 1.833, inciso 1).
Excepcionalmente, si inmueble se vende con sealamiento de linderos "estar obligado el
vendedor a entregar todo lo comprendido en ellos"; y si no pudiere o no se le exigiere, las partes del
contrato de compraventa adquieren un derecho alternativo, segn que la cabida real sea mayor o
menor que la declarada. En el segundo supuesto -que sera el atinente al caso- el vendedor es
obligado a completar la cabida y si esto no le fuere posible o no se le exigiere, deber sufrir una
disminucin proporcional del precio; pero si el precio de la cabida que falte alcanza a ms de una
dcima parte del precio de la cabida completa, podr el comprador, a su arbitrio, o aceptar la
disminucin del precio, o desistir del contrato, evento en el cual se le resarcirn los perjuicios segn
las reglas generales. As lo establece el inciso final del artculo 1.833, en relacin con la disposicin
que lo precede, ambos del Cdigo Civil.
Dos antecedentes obstan, empero, a la posibilidad que la impugnacin de legalidad propuesta
pueda tener xito. El primero dice relacin con la pretensin sustentada por la actora, que no se
dirige a obtener el desistimiento de la compraventa ni la completacin de una superficie faltante del
predio o una disminucin proporcional del mismo, sino una indemnizacin de perjuicios, por
presupuestos fcticos diversos de los que justifican la accin de quanti minoris. El segundo
antecedente se vincula con los hechos de la causa, en cuanto los fundamentos aducidos para apoyar
la alegada transgresin de los preceptos mentados como errneamente interpretados en este
apartado de la casacin, no se encuentran acreditados.
UNDCIMO: Que la situacin denunciada por la demandante encaja en cambio en la hiptesis
de turbacin de la posesin, consultada en el artculo 1.837 del cdigo del ramo, el que pone de
cargo del vendedor la obligacin de saneamiento, que comprende, entre sus objetivos, "amparar al
comprador en el dominio y posesin pacfica de la cosa vendida...".
A diferencia de la obligacin de entregar, que se hace operativa tan pronto como nace el
contrato -toda vez que el objeto mismo de la venta es la entrega de la cosa- el saneamiento slo se
hace exigible en virtud de un hecho posterior al contrato e independiente del mismo y se
materializa a travs de la accin de eviccin, de que tratan los artculos 1.837 y siguientes del
ordenamiento pertinente.
En el caso de la especie, no hay constancia de que el comprador se haya visto privado de parte
del fundo comprado, como consecuencia de acciones judiciales incoadas en su contra, por causa
anterior a la venta. Menos an se ha acreditado que haya citado a su vendedor para que comparezca
a defender la cosa, en el trmino que le acuerda el artculo 1.843, inciso 2 del Cdigo Civil, por
remisin al de enjuiciamiento civil. Tal actitud omisiva es suficiente para liberar al vendedor de
toda responsabilidad de saneamiento, sin perjuicio de tener presente que el recurso no da por
violentada la norma del artculo 1.843, falta que en todo caso obstara a la posibilidad de hacerla
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valer en ayuda de la tesis sostenida por el ocurrente.

Por ltimo, siempre le ha quedado abierta la opcin de defender o amparar sus derechos frente a
los actos de ocupacin material de que declara haber sido vctima, a travs de los interdictos
posesorios que le franquea esa misma preceptiva, o mediante las acciones penales por usurpacin
de inmueble o aun cautelares como el recurso de proteccin, en cuyo ejercicio evidentemente la
demandada no est sujeta a carga u obligacin de ninguna clase.
Estos elementos de juicio conducen a la deduccin que los mandatos contenidos en las
disposiciones referidas en el presente enunciado de nulidad, no han sido quebrantados,
habindoseles asignado por los jurisdicentes del fondo, el sentido y alcance que aviene con su tenor
y espritu.
DUODCIMO: Que, finalmente, se postula la contravencin del artculo 1.843, en su relacin
con los artculos 1.837, 1.857, 1.858 y 1.867, todos de la compilacin de derecho privado.
En lo sustancial, el error jurdico consistira en la existencia de un vicio redhibitorio, radicado
en la "no aclarada situacin de los deslindes de los predios denominados Fundo Filopulli y el
vecino Fundo Golfo Azul", lo que otorgara derecho a indemnizacin de perjuicios a la
demandante, en los trminos del artculo 1.867, mencionado.
Para dilucidar este punto, comencemos por resear que nuestro cdigo no define lo que se
entiende por vicios redhibitorios, limitndose en el artculo 1.858 a enumerar los requisitos que
deben reunir los vicios para ser tales, susceptibles de resumirse en tres: que sean graves, ocultos y
existentes al tiempo de la venta. Todos ellos deben existir copulativa y simultneamente, de modo
tal que si uno de ellos falta, aunque existan los otros dos, no hay vicio redhibitorio.
La recurrente pretende que la presunta indefinicin de deslindes entre dos heredades
aparentemente contiguas, una de las cuales sera al parecer la adquirida por ella a la entidad
demandada, sera constitutiva de un vicio que debera serle indemnizado como redhibitorio.
La dicha aspiracin, sin embargo, no es enlazable con el defecto oculto que se le endilga a la
cosa vendida, habida consideracin que el objeto de la compraventa de marras vers sobre un
cuerpo cierto con indicacin genrica de deslindes. Mas el error de deslindes no se corresponde con
los hechos designados como controvertidos en la interlocutoria de prueba.
Es ms, los vicios imputados tampoco tienen el carcter de tales, desde que si el ordenamiento
autoriza la venta de cosa ajena, como ya se anot, con mayor razn ser lcito al vendedor enajenar
especies inmuebles ad corpus, aun con sealamiento de linderos, sin que los errores en que pudiere
haberse incurrido en su determinacin configuren un vicio apto para justificar la accin de
saneamiento redhibitorio por ese motivo, sin perjuicio del saneamiento por eviccin, en su caso,
sobre lo cual no se ha argumentado.
DECIMOTERCERO: Desde otro ngulo, no existe ninguna evidencia que la indeterminacin
aducida hubiera sido desconocida por el comprador al tiempo de contratar, con slo considerar el
contenido del informe jurdico proporcionado por la vendedora antes de ese momento, donde
constaba la condicin del deslinde sur de la propiedad. El conocimiento de ese precedente permite
descartar la posibilidad de que aquella parte ignorase la deficiencia alegada, elemento sine qua non
cuya ausencia excluye la procedencia de la accin de saneamiento por vicios redhibitorios.
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Y a modo de colofn, la alegacin sustentatoria de la infraccin reclamada no concuerda con la

accin entablada, que no fue la que se pretende preterida. Como secuela de ello, si los jueces
hubieran acogido este nuevo planteamiento de la actora, habran incurrido manifiestamente en el
vicio de extra petita y violentado, adems, el principio de congruencia, exigible por imperativo del
artculo 160 del cdigo procesal civil.
Este cmulo de razones se opone a la posibilidad de que este apartado terminal de la casacin,
pueda respaldar la propuesta de ser nulos los artculos designados como infringidos, debindoselos
tener, por el contrario, como correctamente interpretados.
DECIMOCUARTO: Que, con el mrito de lo razonado, se negar lugar al recurso de nulidad
sustancial impetrado, por inexistencia de las infracciones de derecho alegadas.
Por estas consideraciones y atendido, adems, lo dispuesto en los artculos 764, 765, 767 y 805
del Cdigo de procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casacin en el fondo interpuesto en lo
principal de fojas 1.035 por el abogado don Alexandro Seplveda Ojeda, en representacin de la
demandante, contra la sentencia definitiva de diez de noviembre de dos mil nueve, escrita a fojas
1.020 y siguientes.
Acordada con el voto en contra del Ministro seor Muoz, quien estuvo por acoger el recurso
de casacin en el fondo y dictar sentencia de reemplazo emitiendo pronunciamiento sobre la accin
indemnizatoria interpuesta en autos, por las siguientes razones:
1.- Que en la presente causa el actor, don Rodrigo Toro Mancilla, demanda al Banco Santander
Chile la indemnizacin de los perjuicios que describe, derivados del incumplimiento contractual
que asigna a este ltimo, referido a sus obligaciones en cuanto vendedor. Concretamente, bas su
pretensin argumentando que la cosa vendida -el predio signado como Lote Uno, parte del resto del
Fundo Mariquina, de la localidad "Filopulli" en la comuna de Futrono-, presenta un superposicin
de ttulos en un sector comprensivo de treinta a cuarenta hectreas; circunstancia conocida del
demandado, por aparecer evidenciada en un informe fechado das antes de la compraventa en
alusin y que ste tuvo en su poder;
2.- Que, a manera de defensa principal, el demandado aleg que la demanda carece de causa de
pedir, toda vez que no puntualiza el deber incumplido que se imputa a su parte y, en subsidio, adujo
la improcedencia de la accin ejercida; la ausencia de incumplimiento contractual; la inexistencia
de venta de cosa ajena; la inviabilidad de la accin indemnizatoria ante turbaciones en la posesin
de la cosa vendida, sin que haya mediado la citacin de eviccin y, finalmente, que la hiptesis
planteada por el demandante posibilita ser abordada mediante la figura de una servidumbre legal;
3.- Que, como es sabido, las obligaciones que se derivan para el vendedor en el contrato de
compraventa admiten clasificarse en principales o esenciales y en secundarias. Del carcter de las
primeras, segn lo prev el artculo 1824 del Cdigo Civil, participan los deberes de entregar o la
tradicin de la cosa y el saneamiento de la misma, sea por eviccin o por vicios redhibitorios.
Lo medular de la obligacin de entregar la cosa vendida -pues admite la descomposicin en
varios deberes- radica en ponerla en manos o a disposicin del comprador, en posesin, tanto
material, como jurdica, de manera tranquila y pacfica. En palabras de don Arturo Alessandri: "La
obligacin del vendedor es entregar la cosa, realizar un acto material para poner al comprador en
posesin legal y material de la cosa vendida a fin de que pueda gozar de ella tranquilamente como
seor y dueo." (De la Compraventa y de la Promesa de Venta, Soc. Impr. y Litografa Barcelona,
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pg. 843);
4.- Que lo anotado en el motivo precedente revela otro de los aspectos caractersticos de la
compraventa, y es que, pese al tenor del artculo 1793 del Cdigo sustantivo del ramo -en cuanto
utiliza la voz "dar"-, este contrato no transfiere el dominio, sino que constituye uno de los ttulos
translaticios que lo hacen posible. Sin embargo, esto no quita que el vendedor tenga la obligacin
de entregar el bien que se identifica en el contrato y que lo haga de tal forma que posibilite al
comprador usar y gozar del mismo como seor y dueo, circunstancia que, naturalmente, no se
satisface con una entrega parcial, salvo que ello emane de la letra de lo convenido o de la ejecucin
que en la prctica hayan efectuado los contratantes, hiptesis que no aplican en la especie y, es por
ello, que en el caso sub lite lo pertinente era que el vendedor desplegara todo lo conducente a
brindar al comprador la posesin efectiva de la cosa.
A su vez, acorde a lo preceptuado en el artculo 1526 del citado ordenamiento, la obligacin del
vendedor de entregar un cuerpo cierto es indivisible, quedando sujeto a entregarlo aqul que lo
posee, "porque el comprador ha contratado con la intencin de recibir toda la cosa vendida y no una
o ms cuotas de ella." (Alessandri, op. cit., pg. 847);
5.- Que, en seguida, cabe resaltar que la obligacin de saneamiento del vendedor surge cuando
ste no ha observado a cabalidad y en todas sus variables el deber fundamental de entregar la cosa
vendida, de lo que se sigue que el comprador no pueda gozar de sta por entero y en forma
tranquila.
As surgen las acciones de saneamiento de la eviccin y de los vicios ocultos o redhibitorios de
la cosa vendida. Vistas en trminos muy generales, puede decirse que se trata de verdaderas
acciones de garanta que amparan al comprador en el dominio y posesin del bien frente a terceros,
como tambin, ante turbaciones que emanen de defectos de la cosa y mermen la utilidad que se
tuvo en vista al ser adquirida. Como es posible advertir, en ambos casos se trata de arbitrios
procesales que tienen en su base el desacato del vendedor a su deber de entregar el bien que ha
vendido, en los diversos alcances que ste presenta.
Ese incumplimiento a una obligacin contractualmente adquirida por medio de la celebracin
de una convencin de tpica ndole bilateral, como es la compraventa, es la que da pie a diversas
acciones, a saber: de resolucin, de cumplimiento, de saneamiento, de rebaja de precio e
indemnizatoria; siendo esta ltima la que ha sido ejercitada en la causa;
6.- Que la demandada arguye haber vendido ad corpus y transferido el mismo inmueble que su
propio ttulo de dominio individualizaba y que la imprecisin en los deslindes de ese bien acusada
en el libelo pretensor quedara salvada con la modalidad de venta ad corpus que se estipul.
A su vez, la sentencia recurrida de casacin reconoce, entre los hechos que constata, que el
comprador y demandante concurri a la celebracin del contrato sub lite motivado por su intencin
de destinar el predio objeto del mismo la explotacin de los giros forestal, agrcola y ganadero; en
pos de lo cual incurri en una serie de gastos de habilitacin y actividades empresariales
financiadas con crditos que solicit al demandado, de igual manera como hizo para enterar la
mayor parte del precio pactado.
Asimismo, el fallo asienta que durante el ao 2001 terceros ocuparon distintos sectores del bien
raz e incoaron acciones judiciales en contra del demandante seor Toro Mancilla, atribuyndose
derechos sobre el predio.
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Segn los magistrados de segunda instancia, esas turbaciones sufridas por el actor y, quizs, una
eviccin parcial del predio, quedan comprendidas en el mbito de la citacin de eviccin, instituto
procesal con el que se vincula la accin indemnizatoria asociada a los hechos que dan pbulo a ella;
7.- Que, de hecho, el que se haya vendido ad corpus o como cuerpo cierto redunda, entre otras
cosas, en que las partes excluyen reclamos posteriores en relacin a la cabida del bien y es la razn
por la que el demandante no demand de cumplimiento de contrato al Banco Santander Chile
-como ste arguye para resistirse a la pretensin derecha de resarcimiento-, pues no podr pedir que
se complete la cabida sealada en el contrato y, por ello, qued entregado a la eventual disminucin
de la superficie de lo vendido, en caso que esa "indeterminacin de los deslindes" aludida por el
demandado se zanje a favor de los terceros que se atribuyen derechos en una porcin del terreno
que los contratantes entendieron formar parte del predio vendido, en las resultas de las acciones
judiciales intentadas por ellos.
As, cobra vigor una pretensin autnoma de resarcimiento del comprador frente al vendedor,
por una venta recada en un inmueble que, entregado conforme reza el contrato, al poco tiempo
resulta afectado por interferencias de terceros que esgrimen derechos de anterior data y, en
definitiva, ponen en jaque la utilidad y tranquilidad de la posesin del comprador.
Sin perjuicio de lo sealado, amerita poner de relieve la circunstancia que, si bien la de autos es
una venta ad corpus o de especie o cuerpo cierto, lo fue con sealamiento de deslindes,
circunstancia que sujeta al vendedor a entregar toda el rea comprendida por ellos, siendo sta,
precisamente, la cuestin que ha afectado al actor, dado que uno de los deslindes indicados en el
contrato fue puesto en entredicho poco despus de su celebracin;
8.- Que se ha visto ya que, a propsito del contrato de compraventa, el legislador civil ha
delineado especficamente los deberes bsicos de los contratantes y, en cuanto a los atinentes al
vendedor, ha determinado casos precisos de incumplimiento y la responsabilidad que de all se
sigue para ste. En el artculo 1860 del Cdigo de Bello se prev que "los vicios redhibitorios dan
derecho al comprador para exigir o la rescisin (resolucin) de la venta o la rebaja del precio, segn
mejor le pareciere", quedando de manifiesto que el objeto que tendr la accin queda entregando a
la eleccin que haga el comprador.
Luego de lo que se ha dicho, se hace relevante dilucidar la viabilidad del ejercicio aislado de
una accin dirigida a solicitar que se declare la obligacin del vendedor de indemnizar los
perjuicios originados en el incumplimiento total o parcial de sus deberes en cuanto tal. En otras
palabras, si la accin para reclamar algn tipo de resarcimiento pecuniario es accesoria y para
prosperar deba, ineludiblemente, ser incoada junto a una de resolucin de la venta o de rebaja
proporcional del precio por vicios ocultos en la cosa o, habiendo requerido en forma previa la
citacin de eviccin o si, por el contrario, constituye una accin autnoma, vale decir, que no
depende de la interposicin conjunta de esos otros arbitrios;
9.- Que al respecto, sirve de gua tener presente la distincin que fluye de las diversas
orientaciones que admite la accin redhibitoria, dado que ella puede tener por objeto la resolucin
del contrato -en el evento de optar por la restitucin-, la rebaja del precio y la indemnizacin de
perjuicios cuya procedencia queda supeditada a las diversas hiptesis de las que depende que ella
sea impetrada, conforme a lo estatuido en los artculos 1861, 1865 y 1867 ordenamiento que se
viene citando.
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Pues bien, una interpretacin armnica de tales normas lleva a concluir que la accin resolutoria
es la propiamente redhibitoria, mientras que la de rebaja del precio o estimatoria se aviene a la
indemnizatoria, toda vez que, por la va de la compensacin que ella encarna, podr significar una
rebaja del precio, sin embargo, su objeto no queda acotado slo a esa forma de indemnizacin.
As mirada la quanti minoris y por aplicacin de las reglas generales, especficamente, las
tocantes a la compensacin, fluye la posibilidad de ejercerla pidiendo directa y nicamente la rebaja
del precio; trayendo por consecuencia que la indemnizacin de los perjuicios tiene una entidad
independiente de acuerdo a la preceptiva general, contractual en este caso, sin que se divisen
motivos para vincularla de modo indisoluble con cada una de aquellas acciones de resolucin y
rebaja del precio, ni para tenerla por un accesorio de las mismas, en especial, si se reclama la
reparacin del dao moral;
10.- Que al respecto, esta Corte ha considerado ya -sentencia de 8 de julio de 2010, en causa N
8115-09, caratulada "A.G.F. Allianz Chile Compaa de Seguros Generales S.A. con Le Torneau
Inc."... que la accin propiamente redhibitoria tiene un carcter resolutivo y, conforme al artculo
1489 del Cdigo Civil y a la jurisprudencia de este tribunal, la indemnizacin no est vinculada
slo con la resolucin o el cumplimiento del contrato, pues, ante el incumplimiento contractual, se
puede solicitar nicamente la indemnizacin de perjuicios, sin que necesariamente corresponda
asociarla a alguna de dichas alternativas y, por su parte, la accin quanti minoris evidentemente
busca una reparacin dineraria, precisin del objeto de la accin que no le otorga una naturaleza
especfica que la aparte de su carcter indemnizatorio, sin perjuicio que esta precisin del objeto
pueda ser regulada de manera especial en cuanto a prescripcin;
11.- Que, slo a modo de referencia, cabe tener en cuenta que los albores de la accin
redhibitoria se encuentran en el Derecho Romano, en el "Edicto de los Ediles Curules", con la
finalidad de permitir o conceder accin en casos especiales para facilitar y no controvertir su
interposicin, regulndose de manera especial el plazo de prescripcin de las acciones segn su
objeto. Tales diferencias pasan al derecho castellano, francs, chileno y, en general, a las principales
legislaciones romano - germnicas, pero que buscan evitar nuevas discusiones sobre su
procedencia, en atencin a que en su gnesis slo se reconoce accin en ciertos casos que difieren
de los principios actualmente vigentes sobre responsabilidad.
Bajo esa visin integral del Derecho, la reglamentacin de los vicios redhibitorios se limit a
los casos especialmente previstos por el legislador, pero sin excluir la posibilidad de interponer las
acciones que busquen obtener una declaracin distinta de la resolucin del contrato o, de manera
directa, la rebaja del precio, con motivo de los vicios ocultos que pueda tener la cosa vendida,
superando de esta forma la exclusin de daos efectivamente causados, entre otros, el dao moral
en la responsabilidad contractual, sujetando su procedencia a la justificacin del mismo, en los
casos concretos de que se trata;
12.- Que as fue, entonces, como en el Derecho Romano el quebrantamiento de la
reglamentacin contenida en los edictos se penaba por los ediles con multa a favor del comprador,
quien era el legitimado para perseguirla, para lo cual se "crearon dos acciones: la redhibitoria, por
la que se resolva la venta y se condenaba al vendedor al doble y, la quanti minoris estimatoria, por
la que se obtena una rebaja del precio, avaluada en atencin a los vicios de que adoleca la cosa"
(Arturo Alessandri Rodrguez, De la Compraventa, de la Promesa de Venta; Imp. Litografa
Barcelona, ao 1918, T. II, pgs. 255 y 256).
Por otra parte, en las Siete Partidas -en particular la Quinta, glosa 337- se indica que a causa del
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dolo del vendedor todas las acciones degeneran, as que restituyndole la cosa puede reconvenirse
al vendedor "para que devuelva el precio y satisfaga los perjuicios", aspecto que guarda
concordancia con los artculos 1861 y 1867 del Cdigo Civil. En igual sentido, se diferenci la
accin quanti minoris civil y pretoria, teniendo presente el precio a considerar para la rebaja, esto
es, el estipulado o el comn, dejando accin perpetua para la comn y de un ao para la pretoria, no
obstante las dudas que anota el glosador sobre la vigencia de esta distincin.
El mismo profesor Alessandri deja constancia que los autores franceses discutan sobre la
naturaleza de la accin redhibitoria, en el sentido de ser una obligacin de saneamiento o si es ms
propiamente una responsabilidad del vendedor (Op. cit., pg. 252) y agrega, transcribiendo un
pasaje del autor Guillouard que "el vendedor debe ser admitido a prestar su defensa antes de que el
contrato pueda considerarse como rescindido y antes de que l est obligado a la restitucin del
precio y al resarcimiento de los daos y perjuicios (Op. cit., pg. 253);
13.- Que, de todo lo expuesto, se puede reiterar que los vicios ocultos pueden dar origen,
independientemente, a las acciones redhibitoria, quanti minoris e indemnizatoria; trada que se
aviene con distintas disposiciones del Cdigo Civil y, bsicamente con la regulacin que el mismo
Cdigo hace en relacin con la condicin resolutoria tcita, reglada en forma especial. Es por ello
que, de interponerse cualquiera de las dos primeras, de igual modo se podr solicitar la
indemnizacin de perjuicios o, de estimarlo pertinente el comprador, limitar sus pretensiones a la
sola reparacin de los daos, caso ste en que recibir aplicacin la norma general de prescripcin
extintiva prevista en el artculo 2515 del Cdigo Civil, en lugar de las disposiciones que rigen ese
instituto extintivo cuando refiere a las otras dos acciones que se vienen comentando;
14.- Que acerca de lo ltimo, cabe considerar -como hacen los clsicos- que la indemnizacin
es la propia obligacin cuyo cumplimiento se logra a travs de la decisin del rgano jurisdiccional,
sea en naturaleza o por equivalencia, como tambin -al decir de la teora moderna-, si se concibe la
indemnizacin como una nueva obligacin de ndole principal, no accesoria; cariz que se visualiza
con toda nitidez al contrastar su fisonoma con aquellas de saneamiento integradas, como ya se
anot, a la clase de obligaciones de garanta, esto es, de claro carcter accesorio.
Otra seal que alerta sobre la autonoma de la accin indemnizatoria tratndose de los deberes
desacatados del vendedor, la proporciona el artculo 1866 del Cdigo Civil, en cuanto regula el
plazo de prescripcin de la accin redhibitoria, sin abarcar, empero, la de resarcimiento de los
perjuicios en los casos que sta es procedente; as queda palmario en lo preceptuado en el artculo
1867 de dicho Cdigo, al mantener la vigencia de la indemnizacin de perjuicios si es que se
impetra la rebaja del precio, en caso de haber prescrito ya la redhibitoria. Finalmente, se advierte
que el artculo 1869 dispone lo pertinente a la prescripcin de la accin de rebaja del precio, sin
contener referencia alguna a la accin indemnizatoria.
La letra de esas normas deja ver, con toda evidencia, la particular identidad que conservan las
tres acciones en comentario;
15.- Que esa visin a la normativa especfica atinente a los vicios redhibitorios, permite
sostener que la accin pura de resarcimiento no queda excluida de entre las posibilidades con que
cuenta el comprador -en cuanto contratante diligente frente a una contra parte que no ha respetado
sus deberes convencionales-, sino, ms bien, lleva a entender que ante casos graves y precisos, el
comprador, en lugar de accionar por la resolucin o la rebaja del precio, podr inclinarse a
demandar nicamente los perjuicios que haya sufrido y que tengan origen en alguna inobservancia
contractual de la contraria, pretensin que, obviamente, tendr la carga procesal de acreditar;
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16.- Que lo reflexionado en el acpite precedente admite plena asimilacin con lo referente al
saneamiento de la eviccin, mxime si en la especie no viene comprobado en la causa que la cosa
haya sido evicta en trminos tales que sea posible hacer responsable de ello al vendedor;
17.- Que por las razones dadas, a juicio de este disidente, no es acertado e incurrieron en error
de derecho los jueces de segundo grado al decidirlo as, descartar la procedencia de la accin de
indemnizacin de perjuicios intentada en forma independiente de toda otra normada especialmente
para la garanta de los derechos del comprador, atendido que, en realidad son stas las
verdaderamente accesorias y tienen por finalidad facilitar el cumplimiento de los deberes del
vendedor, pero que no necesariamente han de ejercitarse en caso de incumplimiento de las
obligaciones que la compraventa hace nacer para este ltimo.
Lo anterior, haca procedente que los sentenciadores se abocaran a determinar la concurrencia
de los presupuestos del estatuto de la responsabilidad civil contractual invocado por el actor.
Regstrese y devulvase, con sus agregados.
Redaccin del Abogado Integrante Sr. Hernndez y de la disidencia, su autor.
Rol N 9.480-2009.
Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema por los Ministros Sres. Adalis Oyarzn
M., Sergio Muoz G., Sra. Margarita Herreros M., Sr. Guillermo Silva G. y Abogado Integrante Sr.
Domingo Hernndez E.
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La recurrente pretende que la presunta indefinicin de deslindes entre dos heredades

obligaciones que la compraventa hace nacer para este ltimo.

presente caso su parte no fue citada de eviccin por la contraria.

Comenzaremos por desentraar el contenido da las obligaciones del vendedor en la

valer en ayuda de la tesis sostenida por el ocurrente.

Y a modo de colofn, la alegacin sustentatoria de la infraccin reclamada no concuerda con la

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