2014

Central de abastos mayorista y minorista de

Cartagena de Indias D.T.Y.C.

ESTUDIO DE VIABILIDAD Y
SOSTENIBILIDAD

SPS ASOCIADOS S.A.S

Secretaria de Hacienda
Distrito Turstico y Cultural
Cartagena de Indias
Julio 25 2014

TABLADECONTENIDO

Contenido
DISCLAIMER ...........................................................................................................3
1. INTRODUCCIN .................................................................................................4
2. ANTECEDENTES .................................................................................................4
3. JUSTIFICACIN TCNICA ....................................................................................9
4. EVALUACION TECNICA PARA IDENTIFICACION DE PREDIOS ................................. 17
5. CENTRALES DE ABASTOS, BENCHMARKING Y OTROS ASPECTOS RELEVANTES........ 29
6. PLAN DE GESTION DEL PROYECTO ..................................................................... 35
7. ACTUALIZACIN DEL PLAN DE GESTIN DEL PROYECTO E INCLUSIN DEL MERCADO
MINORISTA Y ESTACIONARIOS. .............................................................................. 46
8. RIESGOS DEL PROYECTO .................................................................................. 51
9. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES .............................................................. 54

2 de 54

DISCLAIMER
EstedocumentohasidopreparadoporSPS
ASOCIADOS
conbase
enlainformacinsuministradapor el Distrito Turstico y Cultural de Cartagena de
Indias.Laevaluacin dela informacin compartida, seda en ejecucin de un contrato de
prestacin de servicios suscrito entre SPS ASOCIADOS y el Distrito Tursticode
Cartagena, con el objeto de prestar servicios para el apoyo Financiero Integral y
Estratgico al Distrito Turstico y Cultural de Cartagena de Indias, lo cual incluye
actividades, como el acompaamiento estratgico para la modelacin financiera del
proyecto a ejecutar y la validacin de la sostenibilidad financiera del mismo.
Los modelos y/o escenarios financieros generados se basan en supuestos sobre la
proyeccin deingresos, cantidad de locales y tipo de comercio, demanda cautiva y
atrada, entre otros datos e informacin compilada en intentos pasados por llevar a cabo
un proyecto de objeto similar, y estn incorporados en los resultadosderentabilidad
descritosenelpresenteinforme.
Laasesorarealizadanoimplicaunejerciciodeauditora,porlo tantoSPS ASOCIADOS deja
constancia de no haber realizadopruebassobrelaveracidaddelainformacinsuministrada,
ms all del examen juicioso y lgico de la informacin recibida en comparacin con la
ciudad y sector de la industria para el cual aplica. Porloanterior SPS Asociadosest
imposibilitadopara
daralgunadeclaracin
ogarantaexplcitaoimplcitaconrespectoala
exactitud,confiabilidad,veracidad ointegridad dela informacin contenidaenelpresente
documentoyseprocedeasu evaluacinconbaseenel principiodela buena fe.

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ESTUDIO TECNICO Y FINANCIERO

Viabilidad y sostenibilidad del proyecto
Central de Abastos Mayorista y Minorista de Cartagena D.T.Y.C.

1.

INTRODUCCIN

El abastecimiento agroalimentario para la ciudad de Cartagena y municipios aledaos

est basado en el manejo y comercializacin que de estos productos se hace en el
mercado de Bazurto, el cual est ubicado en una zona cntrica de la ciudad, y donde la
carencia de prcticas higinicas para el tratamiento de los productos y su interaccin
con el medio ambiente de la zona, generan un riesgo en la salud de los habitantes.
Adicionalmente, desde el punto de vista logstico la operacin del mercado est lejos de
ser un modelo medianamente eficiente a pesar de que econmicamente se puede
observar sostenibilidad entre los mayoristas y minoristas que interactan en la zona.
El presente documento recopila la informacin tcnica y financiera que evidencia la
necesidad urgente de crear una central de abastos para la ciudad de Cartagena de
Indias, dando sustento al proyecto y poniendo de presente, el retraso que la ciudad
tiene en esta materia y los riesgos a los que se encuentra expuesta la poblacin, sin
mencionar aquellos ya materializados, como los problemas de movilidad, contaminacin
y sobrecostos trasladados al usuario, entre otros.
A pesar de que el informe es de caracterstica tcnica-financiera, no es posible desligar
de este, eventos de tipo legal que suman para que el proyecto no tenga solo carcter
estratgico para la Administracin Distrital de Cartagena de Indias, sino de obligatorio
cumplimiento, como es el caso de la accin de grupo interpuesta por ciudadanos, que
culmino con el fallo en segunda instancia del Tribunal Administrativo de Bolvar,
ordenando el traslado definitivo del mercado de Bazurto a otro sector de la ciudad. En
dicha sentencia se establecieron los fundamentos de hecho y de derecho que dieron
origen a la medida y que de alguna forma, son complemento importante en la
justificacin del proyecto, toda vez que el simple traslado del mercado, deja de lado
beneficios que el proyecto materializa al trasladar el mercado pero convirtindolo en
una gran Central de Abastos, que como caso particular, involucra al sector minorista y a
los vendedores estacionarios, tornndose en un proyecto que va mas all del
cumplimiento de la sentencia, integrndola a los planes estratgicos de la
Administracin Distrital.

2.

ANTECEDENTES

A finales de los aos 70s la administracin Municipal adelanta el traslado del denominado
mercado de Getseman hacia el sector de Bazurto en un rea comprendida entre la
Cinega de las Quintas y el cerro de La Popa; todo ello en el marco de un plan estratgico
que contemplaba la construccin de una central de abastos y por lo menos 6 mercados
sectoriales.

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Con los aos el Mercado de Bazurto ha sufrido el deterioro urbanstico, ambiental y

socioeconmico conocido, sin que durante los ltimos 40 aos se hubiesen realizado
intervenciones o mejoras de gran impacto en pro de la movilidad, la seguridad y el orden
entre otros factores, que lo hicieran moderno y adecuado a las necesidades de una ciudad
que crece.
En la actualidad subsisten lineamientos normativos generales que posibilitan la
implementacin de soluciones a los temas de Bazurto y la central de Abastecimiento
Mayorista.
En los inicios de la dcada de los noventa el alcalde Gabriel Antonio Garca, mediando
autorizacin del Honorable Concejo Distrital contenida en el artculo primero del acuerdo
No 33 de 28 de junio de 1.993, crea Cartabastos, sociedad de capital mixto cuyo fin era
construir una central mayorista con inversin de 13 mil millones. El proyecto no se
materializa habida cuenta que se acredit que el predio previsto para la realizacin de la
construccin se encontraba contaminado con pesticidas.
Posteriormente, el artculo 17 del P.O.T (decreto 0977 de 2.001) seal a la letra: Los
proyectos estratgicos que permitirn consolidar y complementar el desarrollo de la
ciudad a partir de centralidades urbanas son los siguientes:
4. El Sistema de Mercados. Con el fin de descentralizar la actividad de abastecimiento
de alimentos de la poblacin urbana, se definirn mercados para cada una de las 4 zonas,
complementadas con mercados mvilesLa ejecucin de este proyecto permitir durante
la vigencia de este Plan, la renovacin urbana de Bazurto y su transicin como parque
interactivo de la cultura, ciencia y tecnologa, punto de intercambio del sistema de
transporte masivo urbano multimodal de pasajeros y otras actividades residenciales y
comerciales, de acuerdo con el Plan de Renovacin Urbana que se realice.
En desarrollo de lo anterior la administracin del alcalde Nicols Curi Vergara (2.0042.007) avanza en la definicin de un sitio para la construccin de una central de
abastecimiento en el tringulo de desarrollo social y la constitucin de una promotora de
economa mixta,mediando de igual manera la autorizacin del Concejo Distrital contenida
en los acuerdos no 009 de 16 de mayo de 2006 y 047 de 26 de diciembre del mismo ao,
que alcanza a formular diseos y preventas. Esta iniciativa fracasa por diversas
situaciones, en especial la relativa a la inadecuada participacin de Corvivienda como
socio de la referida sociedad, segn consta en el control de advertencia formulado por la
Contralora Distrital de Cartagena de fecha 4 de febrero de 2.009.
An a la fecha existen investigaciones penales y de responsabilidad fiscal vigentes
relacionadas con la manera como se constituy dicha entidad, lo cual hace inviable revivir
la denominada Promotora Central de Abastos de Cartagena S.A., sociedad creada con
fundamento en las autorizaciones citadas en el prrafo anterior.
En cuanto a Corvivienda, Fondo de Vivienda de Inters Social y Reforma Urbana del
Distrito de Cartagena, tiene como fin principal ejecutar en todo el territorio del distrito de
Cartagena, La aplicacin de reforma urbana en los trminos previstos el la ley 9 de 1989,
ley 3 de 1991, ley 388 de 1997, y las dems normas que la modifiquen o adicionen y
promover las organizaciones populares de vivienda. Dadas las limitaciones de su objeto,
Corvivienda no puede participar en el desarrollo de una central de abastos, a pesar de
contar con la propiedad del lote con las caractersticas para realizar dicho desarrollo, lo
cual incluye el uso del suelo Comercial C3, no siendo apto para el desarrollo de soluciones
habitacionales, impidiendo de paso el cumplimiento del objeto de la entidad.
Debido a que Corvivienda no puede hacer uso del lote para vivienda y su objeto social
tampoco le permite adelantar otros tipos de desarrollos, decide infructuosamente vender
el lote, a pesar de haber agotado dos procesos de subasta. Dado que Corvivienda no
puede explotar comercialmente el lote, ni puede desarrollar proyectos asociados a su

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objeto social y que finalmente tampoco logr venderlo, decidi realizar el traslado de la
propiedad del mismo al Distrito de Cartagena.
La administracin del alcalde Nicols Curipromovi el acuerdo que le dara vida a la
Central de abastos basado, entre otros, en los siguientes hechos que hoy se mantienen
vigentes: Todos sabemos que dicha plaza de mercado no cuenta con las condiciones de
organizacin, tamao, higiene y salubridad que permita garantizar la calidad de los
alimentos y dems productos objeto de venta y distribucin. Tampoco cuenta con las
instalaciones y caractersticas necesarias y adecuadas para la distribucin mayorista y
minorista de alimentos; adems, no tiene unas vas por las que los vehculos de carga
puedan transitar ni descargar sus productos ni muchos menos estacionarse sin impedir el
normal trnsito de los dems vehculos.
Como si fuera poco, desde los inicios del funcionamiento de la plaza de mercado de
Bazurto, se gener un olor nauseabundo en virtud de todos los residuos que son arrojados
diariamente a la calle y al suelo, y que a pesar de ser debidamente recolectados por las
empresas prestadoras del servicio de aseo, con el tiempo han causado un impacto
ambiental desmedido, especialmente en el manglar con el cual colinda, desmejorando la
zona.
As mismo, debe destacarse que en segundo debate El H.Concejo aprob el proyecto
dilucidando hechos contundentes y problemticas que urga resolver, que hoy se han
acentuado y continan vigentes, como se puede leer en los siguientes apartes de dicho
debate:La ciudad se ha desarrollado en direccin sur, creando un eje de desarrollo
comercial a lado y lado de la arteria principal y de mayor flujo vehicular como es la
Avenida Pedro de Heredia, adicionalmente a esto le agregamos la construccin del
Mercado Bazurto como un injerto absurdo del urbanismo; que se construy inicialmente
como mercado sectorial junto con el mercado de Santa Rita, pasando a ser mercado
principal, Central de Abastos y de distribucin minorista y mayorista de alimentos, sin
cumplir con las normas, ambientales, sanitarias y urbansticas necesarias.
Por ser el sector
fsicamente estrecho, se presentan muchos problemas de
congestionamiento vial, por sus limitantes naturales como son el Cerro de la Popa, la
Cienaga de las Quintas y estar envuelto en barrios residenciales que poco a poco han ido
perdiendo su identidad para darle campo a un crecimiento desmedido, insalubre y sin
planificacin, que se ha convertido en un receptculo de basuras, aguas negras y
contaminacin, ambiental, sonora y sanitaria que atenta contra todos los habitantes del
sector y los usuarios diarios.
El problema ambiental que se presenta en el sector, es grave; sumando a lo anterior la
desmedida aparicin de vendedores ambulantes, la falta de sentido de pertenencia y la
falta de control por parte de las autoridades urbansticas y de transporte, tambin le
agregamos la contaminacin que se presenta en la Cinaga de las Quintas en la que se
vierten todos los desechos generados por el mercado.(Cursiva y negrita fuera de texto)
En los barrios La Quinta, Barrio Chino, La Esperanza, Martnez Martelo, El Prado y
caminando hacia el Pie de la Popa, han sufrido grave deterioro urbano y social, generando
inseguridad, falta de compromiso y focos de violencia en ellos.
As mismo el concejo realiza las siguientes recomendaciones, resaltando aspectos que
deben ser incorporados en la central de abastos a implementar y que son tenidas en
cuenta en el presente estudio:
La central de abastos ideal debe estar localizada cerca de una arteria principal y
contener:

Estar localizada, cerca de una arteria principal

Accesos amplios para pblico y para abastecimientos.
Zona de cargue y descargue.
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Zonas de estacionamientos.
Zona administrativa.
Zona de baos.
Zona de ventas mayoristas.
Zona de ventas minoristas.
Zona de depsitos.
Zona de cuartos fros.
Zona bancaria.
Zona cafetera y restaurantes.
Zona de infraestructura para servicios comerciales, tcnicos y logsticos,
adecuados a la distribucin de alimentos.
Zona de reas verdes.
Zona de depsitos y eliminacin de residuos slidos.

De otro lado se expide un plan parcial para el sector de Bazurto constituido por el decreto
1490 de 2.007.
Luego, el Plan de Desarrollo 2.008-2.011, aprobado a la alcaldesa Judith Pinedo Flrez,
determin en su artculo 36 lo siguiente:
Macroproyectos urbanos para garantizar una vida digna:Revitalizacin Urbana de reas
estratgicas para la ciudad. El Distrito promover y facilitar, proyectos de renovacin y
revitalizacin urbana de zonas estratgicas para la ciudad. Se deber dar prioridad a las
acciones dirigidas a la renovacin urbana del mercado de Bazurto y sus barrios
aledaos.
Con fundamento en ello la administracin, mediante decreto 0147 de 2.008 determin
estudiar las acciones urbansticas contenidas en el decreto 1490, lo que para efectos
prcticos dej en suspenso la ejecucin del plan parcial para el sector de Bazurto.
Seguidamente, la administracin promueve un plan de revitalizacin de la plaza de
mercado de Bazurto que comprende: i. la recuperacin de la infraestructura fsica bsica
de Bazurto (Canales, vas y servicios pblicos) ii. Intervenciones socioeconmicas y de
recuperacin de espacios pblicos iii. Diseos arquitectnicos, de ingeniera, estructurales
y complementarios.
Las obras de recuperacin de infraestructura fsica bsica, quedaron a cargode EDURBE
S.A.; En este proceso, se han realizado censos y estudios socioeconmicos respecto de
una parte de la poblacin de ocupantes de espacios pblicos alrededor del mercado
deBazurto, lo cual fue necesario complementar con estudios relacionados con la poblacin
de comerciantes ubicados al interior del mercado, y con diseos arquitectnicos que
conformen el planteamiento de recuperacin urbanstica del sector.
En cuanto al proyecto de Central de Abastecimiento Mayorista, que la administracin de la
alcaldesa Pinedo Flrez denomin PLAZA MAYOR DEL BICENTENARIO, se cuenta con un
planteamiento general contenido en el documento denominado ESTRATEGIA PARA LA
IMPLEMENTACION DEL SISTEMA INTEGRADO DE MERCADOS elaborado por la Secretaria
de Planeacin y la agencia de cooperacin CIDEAL que ha propiciado importantes
intercambios de experiencias con municipalidades latinoamericanas como Guayaquil y
varias ciudades del pas como Bucaramanga y Medelln.
En el pasado reciente, pese a los planteamientos normativos y de estudios sealados, no
existen avances significativos del proyecto tendiente a la construccin de una Central
Mayorista de Abastecimiento de Alimentos, considerando el fracaso de iniciativas como
Cartabastos S.A., Promotora Central de Abastos de Cartagena S.A. y la iniciativa
conocida como Plaza Mayor del Bicentenario. A lo anterior se suma la accin popular de
fecha 25 de Noviembre de 2.010, la cual mediante sentencia del 20 de octubre de 2011,
el Juzgado 12 administrativo y el Tribunal Administrativo de Bolvar en segunda instancia
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ordenan al Distrito -Alcalda de Cartagena-adelantar el estudio para el traslado del

mercado de Bazurto a otra zona de la ciudad; y segn esta sentencia los estudios deban
realizarse en un plazo deun (1) ao contado a partir de la ejecutoria de la decisin, el
cual se encuentra vencido desde febrero de 2012; adicionalmente la sentencia establece
que una vez realizados los estudios, el distrito cuenta con 4 aos para efectuar el
traslado definitivo del Mercado de Bazurto.., plazo este que vence el 22 de febrero de
2.016.
La actual administracin recibi el sistema pblico de abastecimiento de la ciudad
constituido por los mercados de Bazurto y Santa Rita; la institucionalidad que lo regulaba
era precaria, difusa y se resume en una Administracin de la Plaza de mercado de Bazurto
adscrita a la Unidad de Servicios Pblicos, que depende a su vez de la Secretaria de
Infraestructura. Por su parte Santa Rita carece de Administrador suministrado por el
Distrito y de planta de personal, siendo que la coordinacin de las actividades comerciales
que all se realizan, es adelantada, de hecho, por comerciantes de dicho centro de acopio.
Es por ello que la actual administracin traz en su plan de desarrollo 2013-2015 "Ahora
S Cartagena", en el anlisis situacional de la ciudad en lo Urbano se planteametas
concretas que permiten su inmediata ejecucin, as:
Ciudad Regin/ Central De Abastos
Las ciudades ms competitivas del mundo no estn aisladas. Son Regiones que actan
como actores econmicos y polticos activos de gran envergadura. En el Distrito de
Cartagena se concentra el 8,6% de la poblacin de la Regin Caribe, mientras que el
Departamento de Bolvar tiene una concentracin de 18,2% de la poblacin de la regin.
La tasa de crecimiento intercensal del Distrito de Cartagena en las ltimos tres registros
censales del Dane, de 1985 a 2005 es la de mayor crecimiento demogrfico en la regin.
Al ltimo ao censal, su registro fue de 2,6%, en comparacin con la ciudad de
Barranquilla, (1,2%) y con Colombia, (1,9%). Por eso es necesario identificar las
dinmicas poblacionales y territoriales que han contribuido a la modificacin de los usos
en el territorio y a las actividades que se generan en ella.
La Central de Abastos del Distrito, cuyo objetivo es garantizar la seguridad alimentaria de
la poblacin distrital, puede ser una de las herramientas articuladoras con los municipios
vecinos de la regin, ya que muchos de sus productos que consume la poblacin del
distrito, se originan de sus municipios vecinos y de la Regin Caribe. En estos momentos
existe el proyecto de construir una Central de Abastos que produzca encadenamientos
entre la produccin y la demanda de los municipios vecinos y del Distrito, la cual sera
ubicada estratgicamente en el territorio distrital, en el Pozn, y construir para la ciudad
de Cartagena, mercados sectoriales para su poblacin urbana que garanticen el
abastecimiento de alimentos a la zona urbana especialmente a los grupos de mayor riesgo
y vulnerabilidad, siendo el mercado de Santa Rita ubicado en la Localidad 1, uno de los
mercados sectoriales identificados en territorio urbano, con las adecuaciones fsicas y
urbansticas apropiadas.
EL Distrito de Cartagena tiene un rea total de 60.794 hectreas, el 12% de ella es rea
urbana, es decir 7.590 hectreas, y el 88% est clasificado como rea rural, lo que
equivaldra a 53.204 hectreas; cuenta el Distrito con 92 km de zonas costeras y 1.393
hectreas de rea de proteccin. (Fuente: Secretara de Planeacin). Las dinmicas
territoriales, urbanas y rurales, han venido estructurando el territorio distrital, generando
diferentes formas de ocupacin y organizacin, igualmente que multiplicidad de
actividades.
Es as que la prioridad del Distrito de Cartagena, es reorganizar su territorio de acuerdo a
estas dinmicas territoriales, con una visin a largo plazo de lo que se quiere para el
Distrito, tenindose en cuenta temas como: el sistema integrado de transporte,
integracin regional, sistema de vas, renovacin urbana, equipamiento urbano y rural. Es
por eso que se crea la necesidad de revisar y ajustar el nuevo modelo de espacio del
ordenamiento territorial.
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Cartagena no es ajena a este reto y su Plan de Ordenamiento Territorial, POT, del Distrito,
es del ao 2001, con una modificacin excepcional realizada en el ao 2007, lo que nos
planteara la necesidad de revisar y ajustar el POT como un instrumento que coadyuvara
al desarrollo econmico y social, al mejoramiento de la calidad de vida, la gestin
responsable de los recursos naturales, proteccin del medio ambiente y la utilizacin
racional y diferenciada del suelo.
Como Objetivo en lo Urbano, plantea el Plan de Desarrollo la CENTRAL
ABASTECIMIENTO MAYORISTA Y MERCADOS SECTORIALES MINORISTAS.

DE

Se disearan e implementaran estrategias y acciones para la gestin de la central de

abastecimiento mayorista, que garantice el cumplimiento de una orden judicial y la
seguridad alimentaria para los cartageneros y cartageneras, as mismo se fortalecer la
estrategia complementaria de los mercados sectoriales.

3.

JUSTIFICACIN TCNICA

El proyecto de implementacin de una central de abastos Mayorista y Minorista para

Cartagena de Indias, como base para el abastecimiento alimentario regional, se constituye
en una respuesta institucional del Distrito a la problemtica de seguridad y abastecimiento
alimentario inadecuado y catico que padece la ciudad y a los graves indicadores referidos
a la seguridad alimentaria de una amplia franja de la poblacin.
Al respecto, es pertinente citar lo que informan los profesores Aarn Espinosa y Jorge
Alvis en su estudio CARTAGENA DE INDIAS Y LOS RETOS DE LA SEGURIDAD HUMANA:
DIAGNOSTICO PARA UNA AGENDA DE GOBIERNO EN LA SEGUNDA DECADA DEL SIGLO
XXI:
La seguridad alimentaria propone que todos, en todo momento tengan acceso tanto
fsico como econmico a los alimentos bsicos. Segn el PNUD (1994), la seguridad
alimentaria requiere no slo que haya suficiente alimento para todos, sino tambin que
la gente tenga acceso inmediato [a los alimentos], lo cual implica la garanta del
derecho a la alimentacin, el cual debe asegurarse con el apoyo a los esfuerzos de la
poblacin para producir sus propios alimentos o en mantener la capacidad de compra, y
EN LA EXISTENCIA DE UN SISTEMA PBLICO DE DISTRIBUCIN DE ALIMENTOS.
Siendo Cartagena el principal mercado de la produccin agrcola departamental 48 de
cada 100 bolivarenses habitan en la ciudad resulta esencial conocer el comportamiento
de la disponibilidad per cpita de alimentos.
Esta determina que se asegure el buen estado nutricional de la poblacin,
principalmente en los Menores de cinco aos. Segn Arrieta, las subregiones en la Costa
Caribe con mayor inseguridad alimentaria se encuentran al norte y sur del departamento
de Bolvar, zonas con vocacin y potencial agrcola (Arrieta, 2010).
Uno de los hechos ms relevantes de la ltima dcada es la sensible cada del grado de
autoabastecimiento alimentario en Bolvar. El coeficiente de autosuficiencia alimentaria,
que mide el grado en que el mercado departamental se abastece de produccin interna,
cay en 2008 a 0,76, luego de que en 2005 llegara a su nivel ms alto, con 0,93 (Arrieta,
2010).
Este hecho revela el vnculo esencial al que debe articularse el territorio cartagenero
con su rea de influencia ms cercana, debido al inters estratgico que sugiere la mayor
y ms estable provisin de alimentos a su poblacin.

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Como se mencion, la seguridad alimentaria depende de que la gente pueda producir

sus propios alimentos o mantenga la capacidad de compra, y de que se ponga en
funcionamiento un sistema pblico de distribucin de productos alimenticios.
.En el primer caso, en Cartagena se ha adoptado una poltica de patios productivos,
muchos de estos de carcter comunitario. Segn la Unidad Municipal de Asistencia Tcnica
Agropecuaria (Umata), en los ltimos cuatro aos cerca de 8,800 familias han sido
capacitadas en la siembra y produccin de hortalizas.
En cuanto a la capacidad de compra de alimentos, los resultados de la ltima dcada
son preocupantesdesde 2005 se registra un aumento de la inflacin para los grupos de
ingresos ms bajos, correspondiente a los grupos sociales ms pobres y vulnerables, cuyo
componente ms importante de la canasta bsica son los alimentos ($50 de cada $100
pesos de gasto lo dedican a la compra de alimentos, segn el DANE).
Un ejercicio adicional para detectar el grado de inseguridad alimentaria lo realiz la UDE
(2009) con informacin de 38,299 personas, pertenecientes a cerca de 6,800 familias
cubiertas por los Programas de Red Unidos de los barrios El Pozn, Olaya Herrera, Nuevo
Paraso, Villa Hermosa, Nelson Mandela, El Educador, Villa Estrella, San Jos de los
Campanos, Fredonia, Villa Fanny, Las Vegas, Boston y San Pedro Mrtir.
De los jefes de familia registrados en esta red, ms de la mitad (57,5%) report que
algunas veces, en los ltimos 30 das, les hizo falta dinero en su hogar para la compra de
alimentos. El 11,6% asegur que siempre hizo falta dinero para el sustento alimenticio de
su familia (cerca de 800 familias).
La pirmide alimenticia, que muestra cmo se alimentan las personas segn tipos de
alimentos, mostr en primera instancia que el 100% de las personas consume alimentos
harinosos, como arroz, pasta, pltano y yuca, y el 80% de estas lo hace entre seis y siete
das a la semana. Igualmente, que el 98% de estas consume carnes, productos de la
pesca y huevos; sin embargo, ms de la mitad de los consumidores lo hacen tres o menos
veces por semana.
De igual manera, el 92% consume frutos frescos, pero dos tercios lo logra tres o menos
veces a la semana. El 85% de las personas consumi durante la ltima semana leche y
productos lcteos, donde ms de la mitad de las personas lo consumi menos de tres
veces a la semana. Como se observa, la incidencia del consumo de alimentos harinosos
(seis o todos los das de la semana) es mayor que la de Carnes y productos de la pesca,
donde cerca de la mitad la consume solo tres o menos veces por semana..
Ahora bien, por definicin los mercados mayoristas se vinculan fundamentalmente con el
aprovisionamiento adecuado de la poblacin, de manera que este se convierte en un
servicio pblico que permite la aglomeracin de la oferta de productos alimenticios
frescos, y permite dar salida a la comercializacin de los productos del sector primario y
mejorar las posibilidades de los comerciantes minoristas en cuanto acceden a travs del
mercado mayorista a una oferta variada de productos frescos, con efecto consecuente en
la fijacin de precios, permitiendo al mismo tiempo a los productores, planificar su gestin
de acuerdo a la informacin de demanda concentrada en la central de abastos.
En este orden, el documento elaborado por la secretaria de Planeacin Distrital en asocio
con la agencia de cooperacin CIDEAL, denominado ESTRATEGIA PARA LA
IMPLEMENTACIN DEL SISTEMA DE MERCADOS DE LA CIUDAD DE CARTAGENA DE
INDIAS, determina como objetivo general del mismo, la reorganizacin del sistema de
mercados pblicos de la ciudad de Cartagena, lo que implicar el cambio del estado actual
del sistema a la generacin de un nuevo esquema administrativo, fsico y ambiental que
brinde mayores y mejores beneficios para los cartageneros en lo que hace al
abastecimiento alimentario en condiciones de calidad, alto valor nutricional, acceso
oportuno y permanente, reduciendo intermediacin, con precios justos y fortaleciendo los
circuitos econmicos urbanos y rurales, potencializando beneficios a ambos extremos de
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la cadena, es decir, consumidores y

empleo.

productores agroalimentarios como fuente de

El aseguramiento de la cadena agroalimentaria en el departamento de Bolivar, cuya

mayor demanda de productos y servicios se encuentra concentrada en Cartagena,
requiere la implementacin de las mejores prcticas productivas y logsticas, lo cual
incluye el transporte, manejo, conservacin, almacenamiento, presentacin, distribucin,
tratamiento de residuos entre otros factores, complementado con servicios de informacin
que permita generar optimizaciones en toda la cadena, con gran impacto en el productor
agroalimentario y en el consumidor final. De tal manera que la planificacin de una gran
central de abastos para Cartagena de Indias, no solo se convierte en una respuesta a la
sentencia proferida por el H.Tribunal Administrativo de Bolvar, sino que es una necesidad,
cuya solucin ha sido aplazada durante varias administraciones.
En este punto vale la pena recalcar el gran papel que juegan las centrales mayoristas a
nivel mundial en cuanto a la higiene y tratamiento de los productos y desechos generados
en la cadena de comercializacin, al punto que la higiene se constituye en un captulo
especial en la Unin Mundial de Mercados Mayoristas (WUWM)1, que ha contado con el
apoyo de la Unin Europea para producir guas de buenas prcticas sobre los mercados
mayoristas e higiene de los alimentos, la cual fue concebida por representantes de los
sectores europeos implicados, incluidas las PYMES, a travs de la WUWM y consultando a
los representantes de otras partes interesadas, tales como las autoridades competentes,
los distribuidores mayoristas y las asociaciones de consumidores, cuyos intereses se ven
significativamente afectados. Tiene en cuenta el Cdigo Internacional de Prctica, los
Principios Generales de Higiene de los Alimentos, y el Codex Alimentarius, entre otros
principios y normas. En consecuencia, la central de abastos no solo permite eliminar el
problema ambiental y de higiene que conlleva la operacin del mercado de Bazurto, sino
que garantiza que este tipo de problemas no se trasladen a otras zonas, reglamenta el
adecuado tratamiento de los alimentos y de los residuos generados para su
comercializacin.
La implementacin de la central de abastos es el paso ms importante en la solucin de
los problemas antes mencionados y que de acuerdo al desarrollo de la ciudad se ir
complementando con mercados alternos o sectoriales enlazados con la central, tal es el
caso del mercado de Santa Rita, el cual viene siendo objeto de una significativa
renovacin urbana y logstica.
En consecuencia, nos podemos plantear cules son los efectos positivos de los complejos
mayoristas a la hora de articular la poltica econmica con las necesidades de
abastecimiento alimentario. El anlisis se va a centrar en el diseo de un hexgono cuyos
vrtices representan los principales objetivos y sub-objetivos de poltica econmica en los
que se observa una incidencia positiva de los mercados mayoristas. Estos seis vrtices
estn ocupados por el crecimiento, la estabilidad de precios, el empleo, la calidad de vida,
la seguridad de abastecimiento y la innovacin creadora2, los cuales se detallan a
continuacin. (Ver grafico)

WorldUnion of WholesaleMarkets: Unin Mundial de Mercados Mayoristas

1
2

Fuente: El hexgono benigno de los mercados mayoristas, Javier Caceres y Victor Martin. Universidad Computlense de
Madrid, Conferencia WUWM.
11 de 54

Grafico: El hexgono benigno de los mercados mayoristas.

a) Crecimiento:
Se trata de un proceso acumulativo de aumento del Producto InteriorBruto (PIB)
que permite la mejora del nivel de vida de la poblacin.Los centros mayoristas
alimentarios generan economas de escala yde alcance que contribuyen al
crecimiento econmico. Lo cual tiene gran explicacin bajo la teora de los enlaces3,
bajo la cual se propone que el Estado deber intervenir para generar un desequilibrio
estratgico apoyando a los sectores que tengan efectos complementarios, es decir,
que contribuyen al desarrollo de otras actividades. En la terminologa de
Hirschman, se habla de marcar el paso a la inversin adicional.
Uno de los elementos claves de esta teora es el de los enlaces o eslabones,
pudindose distinguir enlaces de produccin, de consumo, fiscales, internos y
externos. Podemos afirmar que los mercados mayoristas son la pieza esencial del
desenvolvimiento de los intercambios comerciales generando los siguientes enlaces
fundamentales:
Enlaces de produccin:Se refiere a las relaciones productivas. Los enlaces hacia
delante de un sector tienen lugar cuando sus productos son utilizados por otros
sectores. Por ejemplo, las plantas siderrgicas favorecen el desarrollo de marcos
metlicos de ventanas, las manufacturas metlicas, etc
Los enlaces hacia atrs de una industria generan el desarrollo de actividades que la
proveen de sus medios de produccin. La fabricacin de agua mineral, por ejemplo,
genera enlaces hacia atrs al requerir botellas, envases, cajas, etc. La cadena de
valor de los productos alimentarios permite obtener una gran variedad de enlaces
hacia atrs y hacia delante. Hay que tener en cuenta que la distribucin comercial
produce servicios indispensables para la canalizacin de la produccin hacia el
consumo.
El enlace de produccin es precisamente el que se propone aprovechar al fusionar
en un mismo sitio el mercado mayorista y el principal minorista de Cartagena de
Indias, dado que elementos particulares e histricos de la ciudad han permitido
crear una sinergia positiva de esta fusin, que se ve opacada por el tratamiento y
crecimiento desordenado, sin planificacin alguna, elementos estos que son tenidos
en cuenta y corregidos bajo el nuevo planteamiento.

Hirschman (1980:1983), es uno de los principales impulsores de la teora del crecimiento desiquilibrado.
12 de 54

Enlaces de consumo:Se trata de mecanismos indirectos mediante los cuales, los

productos bsicos apoyados originan el desenvolvimiento de nuevas industrias
basadas en la sustitucin de importaciones. Los ingresos generados en la
produccin y exportacin del bien bsico pueden gastarse inicialmente en
importaciones, pero si el mercado se ensancha estas importaciones podrn ser
sustituidas por productos fabricados por industrias nacionales.
Hay que resaltar que la mejora de los mercados mayoristas genera aumentos en la
eficiencia econmica que redundan en la cadena de valor agroalimentaria
generando excedentes que pueden ser dedicados a la importacin o al desarrollo de
nuevas industrias. Desde esta perspectiva, dar salida a la produccin
agroalimentaria de los distintos pases favorece la aparicin de enlaces de consumo
no necesariamente vinculados con la sustitucin de importaciones. Aunque aun en
etapa incipiente, las posibles sinergias y vinculaciones entre mercados mayoristas
de diversas ciudades del pas, favorecen el desarrollo de la internacionalizacin de
la economa (exportaciones, importaciones, inversiones en el extranjero).
Enlaces fiscales: Se basan en la capacidad del Estado para gravar la corriente de
ingresos que generan los bienes bsicos. Si el Estado canaliza la recaudacin hacia
nuevas inversiones productivas, podremos hablar de enlaces fiscales.
Las actividades comerciales de los mercados mayoristas y minoristas organizados,
determinan la aparicin de enlaces fiscales al estar gravadas por el gobierno
nacional, Departamental y Distrital. En el caso de Bazurto, existe un alto potencial
de conversin de comerciantes informales a formales.
Enlaces Internos y Externos: Se generan enlaces internos cuando los operadores
econmicos establecidos en la actividad existente son impulsados a emprender las
nuevas actividades y enlaces externos cuando las industrias adicionales son
asumidas por operadores extranjeros o por el Estado.
La mayor parte de los eslabones generados por los mercados mayoristas son
internos (empresas mayoristas, agentes comerciales, minoristas especializados,
empresas pblicas, etc.), pero tambin se observa la irrupcin de enlaces externos
vinculados fundamentalmente con el desarrollo de empresas logsticas, de
restauracin, de actividades complementarias, etc.
Enlaces Sociales o cooperativos:La poltica de distribucin de la renta puede
centrarse en la equidadvertical o en la equidad categrica. En el primer caso se
interesapor la distribucin de ingresos entre diferentes estratos de la poblacin.
Laequidad categrica centra su atencin en los grupos de poblacin deingresos ms
bajos. Por lo tanto, se trata de evitar la pobreza extremagarantizando el consumo
de unos estndares mnimos de bienes a lossectores de la poblacin ms
desfavorecidos.
La funcin social de las centrales mayoristas se vincula con la polticade equidad
categrica mediante el desarrollo de ayuda alimentaria, lo cual requiere la
participacin de otros actores para hacerlo realidad y que no son objeto de
evaluacin en el presente informe.
Sin embargo, en trminos generales sepuede afirmar que la actividad social de los
mercados mayoristas colaboraen la disminucin de la exclusin y ayuda a la
integracin deamplias capas de la poblacin que pueden acceder, de esta manera,
abienes bsicos de alimentacin.
b) Empleo
El objetivo de empleo se centra en la generacin neta de puestos de trabajo formal
para todos los miembros capacitados de la fuerza laboral disponible. El sector
13 de 54

agroalimentario y su cadena de distribucin requiere fuerza laboral. Por lo tanto, los

complejos mayoristas generan un gran nmero de puestos de trabajo directos e
indirectos. Por otra parte, al analizar los enlaces se observar la notable creacin de
empleo vinculada con la actividad comercial de los complejos mayoristas. Sin
embargo lo ms interesante de la creacin de una Central de Abastos Mayoristas y
Minoristas es la profesionalizacin del empleo y la transformacin de empleos
informales a formales.
c) Seguridad de abastecimiento
La palabra seguridad utilizada en el mbito alimentario tiene una considerable
connotacin polismica. En los pases con un alto porcentaje de poblacin por
debajo de la lnea de la pobreza y con infraestructuras insuficientes se habla de
seguridad en el sentido de garantizar el abastecimiento de la poblacin, mientras
que en los mercados mayoristas de pases avanzados esta concepcin era
hegemnica. Por otro lado, en las sociedades occidentales avanzadas, el trmino
seguridad se vincula preferiblemente con las caractersticas de los productos y sus
repercusiones cualitativas y salutferas sobre la poblacin. En todo caso, existe un
objetivo comn que es la calidad de vida.
Los orgenes de los mercados mayoristas se vinculan fundamentalmente con la
seguridad de provisionamiento de la poblacin. El desarrollo de las ciudades
requiere la concentracin de la oferta de productos alimentarios frescos. El mercado
mayorista es un servicio pblico nutrido por las seas de identidad bsica del
mismo. Es decir, la no rivalidad en el consumo, el principio de no exclusin y la
dificulta para que las infraestructuras planificadas para mltiples actores puedan ser
desarrolladas por el sector privado.
Este enfoque se enraza en la necesidad de dar salida a la produccin del sector
primario y la conveniencia de que los minoristas tengan acceso a una amplia gama
de productos alimentarios en centros concurrenciales adecuados. En gran nmero
de pases africanos, hispanoamericanos y asiticos este componente vertebrador de
los mercados mayoristas la seguridad de abastecimiento contina siendo el eje
fundamental de desenvolvimiento de los mismos, como lo es para la ciudad de
Cartagena, razn por la cual la administracin debe propender por realizar las
actuaciones necesarias para llevar a buen trmino dicho proyecto.
d) Innovacin creadora
Los nuevos productos surgen contribuyendo a la desaparicin de los anteriores.
Este proceso competitivo determina que el coche sustituye a la diligencia de
caballos, el ordenador a la mquina de escribir, el bolgrafo a la pluma estilogrfica,
y sta a la pluma de ave4 Del mismo modo, se pretende que la Central de
abastos Mayorista y Minorista entre a sustituir el actual mercado de Bazurto,
eliminando al tiempolos problemas colaterales existentes.
La innovacin es esencialmente un proceso social que desborda los meros procesos
intelectuales de la invencin y la creacin. Tiene en consecuencia, componentes
cientficos, tcnicos, econmicos, financieros e incluso psicolgicos. Su esencia
fundamental es la creacin de valor al optimizar la relacin entre el grado de
satisfaccin de los clientes y los recursos utilizados.
Los patrones empresariales para el desarrollo de la innovacin estn evolucionando
desde una perspectiva esttica a enfoques dinmicos. Posibilitando distintas
caractersticas organizativas que estimulan la creatividad: la libertad de iniciativa de
los partcipes en la empresa, el sistema de recompensa, la asignacin de tiempo, la
4

Concepto de destruccin creativa de Joseph AloisSchumpeter, Universidad de Harvard.

14 de 54

implantacin de un sistema de comunicacin que permita las conexiones adecuadas

entre directivos y empleados, entre otros
En funcin de estas argumentaciones,la administracin de la central de abastos
Mayorista y Minorista, puede analizar el papel de los mercados mayoristas y el suyo
propio. El proceso de innovacin creadora favorece el desarrollo de nuevas
tecnologas (equipamiento frigorfico, sistemas de cobro y pago, informatizacin,
sistemas de pesaje, transporte, almacenamiento, rotacin de inventarios, etc) y
de nuevas concepciones empresariales que tienen en cuenta el creciente impacto
del consumo institucional y del sector consumidor de gran escala (hoteles,
restaurantes y consumo institucional), la instalacin de zonas complementarias, la
creciente relevancia de la logstica, etc. permitiendo su aprovechamiento.
En definitiva, de la seguridad en el abastecimiento se pasa a la innovacin creadora
como factor clave del desenvolvimiento de los modernos mercados mayoristas,
oportunidad esta que se pierde bajo el actual del sistema de mercados de la ciudad
de Cartagena.
e) Calidad de vida
En 1987, la Asamblea General de las Naciones Unidas adopta la resolucin 40/179,
sobre Aspectos Cualitativos del Desarrollo. A partir de ese momento, el objetivo
calidad de vida, que ya haba empezado a interesar a un nmero minoritario de
estudiosos en los dos decenios anteriores, alcanza licencia oficial para existir en el
mbito de la poltica econmica. A pesar de la invisibilidad de este objetivo por las
carencias estadsticas y la difcil valoracin social y econmica de ciertos aspectos
del bienestar hay que destacar que su contenido es amplio abarcando, por lo
menos, los siguientes aspectos: calidad de los bienes y servicios consumidos,
educacin, salud, empleo y calidad del trabajo, utilizacin del tiempo y
conservacin del medio ambiente.
En el mbito de la comercializacin agraria, el inters por la seguridad alimentaria,
la trazabilidad y la presentacin de los productos constituyen las claves del
desenvolvimiento de los mercados mayoristas y minoristas. Esos aspectos
repercuten en la calidad de los bienes consumidos (sabor, textura, tamao,
disminucin de destros, presentacin), en la educacin (mejor conocimiento
funcional de los productos, captacin de nuevas variedades, desarrollo de nuevos
mercados gastronmicos, etc.), en la salud (garanta de calidad, seguridad
alimentaria) y en la conservacin del medio ambiente, que es donde mayor
impacto generar el proyecto para la comunidad que habita visita a Cartagenade
Indias, (abandono de los mercados centrales ubicados en zonas cntricas de las
grandes ciudades y sometidos a condiciones de notable insalubridad e instalacin
de nuevos complejos que frenan la congestin del trfico, con adecuada eliminacin
de residuos, con espacios de ocio, etc).
Resumiendo, se puede afirmar que el avance de las sociedades genera
especializacin en el consumidor, relacionados con el inters por nuevos productos
y nuevas tendencias culinarias, desarrollo del sector de grandes consumidores y en
especial el aspecto higinico, que se vincula con modos de vida y consumo
saludables, en los que la seguridad alimentaria, el contenido funcional de los
alimentos, la variedad de frutas y hortalizas, adquieren una dimensin
extraordinariamente relevante y que dada lo cosmopolita de la ciudad de Cartagena
de Indias, sus habitantes y visitantes vienen reclamando.
En el contexto sealado, los mercados mayoristas se convierten en garantes de la
calidad de vida de la poblacin en las vertientes de la seguridad, variedad y disfrute
alimentario. Relevante papel que, previsiblemente, se acrecentar en las prximas
dcadas.

15 de 54

Ahora bien, las infraestructuras mayoristas requieren considerables inversiones

iniciales y periodos de participacin pblica. Aparece la mano visible de la poltica
econmica que contribuye al bienestar social. La mano invisible del mercado
permite la armona natural que lleva al pleno empleo en las sociedades. Sin
embargo, y en funcin de las argumentaciones antes sealadas, tambin se
requiere la mano visible de la poltica econmica para hacer frente a las fallas del
mercado de Bazurto: bienes y servicios pblicos, externalidades, informacin
asimtrica, desequilibrios en los mercados. En este contexto, surge
impetuosamente la importancia de la accin del Distrito de Cartagena, en la
implementacin y puesta en operacin de la Central de Abastecimiento Mayorista y
Minorista de Cartagena de Indias, lo cual, necesariamente debe complementarse
con la inversin privada, para la instalacin de nuevas y modernas naves de
abastecimiento, en un centro logstico diseado para ello, que evite el caos
actualmente generado por el trafico de carga que ineludiblemente atrae la
operacin del mercado.
f) Estabilidad de precios
Este objetivo se concreta en el mantenimiento del nivel general de precios o una tasa
de inflacin reducida. Hay que tener en cuenta que la inflacin consiste en la elevacin
persistente del nivel general de precios de todos los artculos en trminos de dinero.
No hace referencia, por lo tanto, a un cambio en los precios relativos de un
determinado producto.
Las unidades mayoristas constituyen elementos fundamentales en la estabilidad de
precios teniendo en cuenta los siguientes puntos:
Generan un aumento de la transparencia y competencia de los mercados, ya
que se constituyen en centros dinmicos en los que se realizan las funciones de
arbitraje y especulacin.
Disminuyen los costes de transaccin como consecuencia de la eficiencia en la
asignacin de recursos y la propia competencia desarrollada en los mercados.
Reducen la informacin asimtrica existente en los mercados distributivos. El
conocimiento de los precios y de las cantidades comercializadas evita abusos en
la cadena de valor por parte de quienes disponen de ms informacin.
Aumentan la productividad de los operadores mayoristas que disponen de
espacios adecuados, concentracin de las ventas, tecnologa avanzada.
Facilita al productor la planificacin, transporte y venta de sus productos, con
efectos positivos en los costos.
Resumiendo, la conjugacin de aumentos de productividad, disminucin de costes y
aumento de la competencia constituye la clave para la contribucin a la estabilidad de
precios.
Desde el punto de vista tcnico, la implementacin de una central de abastos para una
ciudad de casi un milln de habitantes y un departamento de dos millones de habitantes,
est plenamente justificado por las ventajas propias de los mercados mayoristas, que
para el caso de Cartagena de Indias se constituye en una necesidad cuyo aplazamiento
mantiene latente el riesgo de carencias alimentarias, con efectos reales y externalidades
sobre la movilidad y salubridad de los habitantes, entre otros factores, que afectan la
calidad de vida e incluso la vocacin turstica de la ciudad.
Contrario sensu, los beneficios que conlleva la creacin de la central de abastos como,
empleo formal, informacin estadstica para planificacin, profesionalizacin en la logstica
del manejo de mercancas, entre otros, van ms all de la eliminacin de las
externalidades negativas presentes bajo el actual sistema de mercado, lo cual refuerza la
necesidad de ejecucin del proyecto, sobre el cual, Cartagena y el departamento de
Bolvar presentan un rezago frente a ciudades principales e intermedias del pas, brecha
esta que es urgente zanjar.

16 de 54

4.

EVALUACION TECNICA PARA IDENTIFICACION DE

PREDIOS

Basado en informacin de la Secretaria de Planeacin Distrital sobre estudios de impactos

urbansticos que permiten determinar la posible ubicacin de la infraestructura necesaria
para la implementacin de la Central de Abastos Mayorista y Minorista, la Secretaria
mencionada entrega informacin que fue utilizada en el proyecto presentado en el ao
2006 y aprobada por El H.Concejo, sealando que:
Para generar unos lineamientos y estrategias acordes al sistema de abastecimiento
alimentario de la ciudad de Cartagena se toma como base el Plan de Ordenamiento
Territorial POT, Decreto 0977 de 2001, en el que se menciona en su artculo 17, numeral
4, lo siguiente:
ARTICULO 17. PROYECTOS ESTRATGICOS EN EL REA URBANA. Los proyectos
estratgicos que permitirn consolidar y complementar el desarrollo de la ciudad
a partir de centralidades urbanas son los siguientes:
Numeral 4. El Sistema de Mercados.
Con el fin de descentralizar la actividad de abastecimiento de alimentos de la poblacin
urbana, se definirn mercados para cada una de las 4 zonas, complementadas con
mercados mviles.
La ejecucin de este proyecto permitir durante la vigencia del Plan, la renovacin urbana
de Bazurto y su transicin como parque interactivo de la cultura, ciencia y tecnologa,
punto de intercambio del sistema de transporte masivo urbano multimodal de pasajeros y
otras actividades residenciales y comerciales, de acuerdo con el Plan de Renovacin
Urbana que se realice.
Tambin menciona que se debe Tener en cuenta las condiciones actuales del sector de
Bazurto, desde los aspectos Normativo, Histrico, Socio-Econmico, Urbano y Ambiental.
Por lo anterior, por razones normativas, consagradas en el Plan de Ordenamiento
Territorial POT Decreto 0977 de noviembre De 2001 y por razones de conveniencia para
la competitividad de la ciudad, especialmente en lo que se refiere a su movilidad y manejo
ambiental, quedan plenamente justificados los siguientes lineamientos:
Implementacin de una Central de Abastecimiento Mayorista y Minorista para la
ciudad de Cartagena ubicada en el plan parcial de triangulo de desarrollo social en
los polgono con actividad Comercial 3 C3,lo cual se podr eventualmente
complementar o articular con la renovacin del mercado de Santa Rita, como
mercado existente (localidad 1).
Posteriormente, ser necesaria la intervencin del sector de Bazurto (Barrio chino y
Martnez Martelo) mediante la reformulacin y ejecucin de una Renovacin Urbana
a travs de un plan parcial.
La reconstruccin y ampliacin en su capacidad para la reactivacin del mercado de
Santa Rita como mercado sectorial dentro del esquema del Sistema de
Abastecimiento de Alimentos de Cartagena.
Es por tanto que la organizacin e implementacin dela Central de Abastos Mayorista y
Minorista, se dimensiona como el Mercado PblicoPrincipal de la Ciudad de Cartagena y se
convierte en el objetivo primordial para la solucin al problema de ciudad existente con el
Mercado de Bazurto.

17 de 54

Debido al impacto que genera este tipo de desarrollos comerciales y al requerimiento de

reas para la localizacin tanto de los actuales comerciantes mayoristas y minoristas
localizados en Bazurto, como todas las reas logsticas para parqueo, cargue, descargue,
circulacin, mantenimiento, y servicios complementarios, entre otros, que son necesarios
para lograr los objetivos trazados con el proyecto, lo cual debe hacerse en un suelo cuyo
uso debe estar clasificado como C3 y contar con el rea suficiente para concentrar las
actividades mencionadas, reservando zonas de expansin, para su desarrollo y
crecimiento organizado, de otra forma, la necesidad de crecimiento futuro generara
desorden a posterior replicando las malas prcticas que se presentaron durante la
expansin del mercado de Bazurto. Esta mezcla de necesidades y caractersticas las
cumple a cabalidad el lote de Corvivienda localizado en el Triangulo de Desarrollo Social,
entre la va Cordialidad y la Terminal de Transporte de Pasajeros de Cartagena de Indias,
El 22 de julio del presente ao, la Secretaria de Planeacin Distrital emiti un oficio, a
solicitud del Dr. Mario Ramos, asesor del despacho del alcalde, en el cual se determina el
uso del suelo permitido para el lote con referencia catastral No.01-05-0998-0029-000,
tiene como uso principal el COMERCIO 3, el cual admite la CENTRAL MAYORISTA,
PLAZAS DE MERCADO COMO VENTA DE BIENES Y COMO VENTAS DE SERVICIO, PARA EL
CASO QUE NOS OCUPA, DEPOSITO, ALMACENAJE EN GENERAL, BODEGAS, Y COMERCIO
AL POR MAYOR, ENTRE OTROS. Lo cual unido a que el Distrito no cuenta con otro lote
con tantas condiciones favorables, tamao, ubicacin estratgica, posibilidad de
expansin, entre otras caractersticas, ratifica lo concluido por administraciones y estudios
anteriores, en cuanto a que el lote en cuestin es el ms favorable para la ejecucin del
proyecto.
Debido a que el actual plan de desarrollo as lo contempla y que ya existan propuestas de
similar alcance, a continuacin se describe el anlisis de disponibilidad espacial y de uso
de suelo clasificado en el POT como Comercial C2, de manera tal que con dicha
identificacin predial, se pueda complementar la Central de Abastos Mayorista y Minorista
a implementar con mercados complementarios o sectoriales, segn lo requiera la
demanda.
a) Estructura del Sistema de Abastecimiento para la ciudad de Cartagena.
La estructura que existe actualmente consiste en el mercado de Bazurto con las
caractersticas de minorista, mayorista, ventas informales, ocupantes del Espacio pblico,
etc. Y el mercado de Santa Rita, que funciona como mercado sectorial con unas
condiciones fsicas muy precarias.

LO QUE ENCONTRAMOS HOY

Se plantea que la modificacin del sistema se haga de manera estructural, administrativa,
econmica y fsica. De una estructura de Mercado Principal desorganizado que crece
informalmente como el Mercado de los Mayoristas de la ciudad, a una gran central de
abastos que concentre de manera planificada toda la oferta del mercado mayorista y
minorista, lo cual se puede articular o complementar con Mercados sectoriales, en la

18 de 54

medida que la demanda lo amerite, iniciando con la renovacin del mercado de

Rita.

Santa

Esta gran Central de Abastecimiento Mayorista y Minorista, debe ir acompaada de la

generacin de espacios planificados para la creacin de nuevas zonas de servicios para la
comunidad, en donde se encuentre, como lo vemos en el sector de Santa Rita, zonas
recreativas, centros educativos y culturales, centros de salud e institucionales, CAI, y se
incorporen espacios para eventos y promocin de bienes y servicios complementarios, y/o
derivados de la actividad del mercado, entre otros.

Seguridad

Servicios
educativos y
culturales

Servicios de
Salud

Central de
abastos
Mayorista
y Minorista
Servicios
Bancarios

Servicios
logisticos

Eventos y
conferencias

MODELO DE CENTRALIDAD DE SERVICIOS

LO QUE SE PROPONE

b) Usos Del Suelo Plan De Ordenamiento Territorial

En cuanto al Plan de Ordenamiento Territorial y a los usos del suelo que este reglamenta,
se determina qu actividad y por tanto que usos del suelo responde a las necesidades de
los mercados sectoriales, teniendo como referencia el mercado de santa Rita, el cual se
19 de 54

encuentra en un uso del suelo MIXTO2.Para mayor referencia, procedemos a enunciar

cada una de las actividades reglamentadas en el POT.
Reglamentacin de la actividad comercial en suelo urbano y suelo de expansin:
ACTIVIDAD COMERCIAL 3 - C3
Clasificacin de establecimiento: Es aquel constituido por locales destinados al intercambio
de servicios que por sus caractersticas debe estar localizado en zonas especialmente
determinadas y que se lleva a cabo a nivel de ciudad. Requiere servicios
complementarios.
Establecimiento de alto impacto ambiental y urbanstico con soluciones particulares para
cada caso, en locales que conforman unidades arquitectnicas con zonas y servicios
comunales compartidos o en establecimientos nicos con oferta diversificada de bienes,
con las siguientes caractersticas:
Ocurren en edificaciones o agrupaciones especialmente diseadas para tal fin, con
horarios laborales especiales.
Aseguran condiciones de acceso que permiten su abastecimiento con vehculos
adecuados, por lo tanto requieren zonas especializadas para el descargue y
estacionamiento de vehculos de empleados.
Requieren servicios complementarios como parte de la edificacin.
No son compatibles con el uso residencial.
VENTA DE BIENES
Combustibles y similares, estaciones de servicio, montallantas, maquinaria pesada,
insumos agrcolas o de construccin, vehculos automotores, embarcaciones,
bodegas de almacenamiento y depsitos, centrales de mayoristas, bares,
tabernas, venta de repuestos de autos, buses, camionetas, motos, lanchas y
barcos, plazas de mercado y discotecas.
VENTA DE SERVICIOS
Talleres de mecnica automotriz y naval, diagnosticentros, galleras, moteles,
amoblados y similares.
Talleres de mecnica, reparacin de motores, cajas, suspensiones, radiadores,
latonera, pintura y similares pertenecientes a automotores.
Talleres de reparacin y cambio de tapicera, bocelera, vidrios, reparaciones
elctricas, cambio de llantas, aceites y similares, reparacin de frenos, cambios de
bandas, etc.
Talleres de ornamentacin de muebles, enseres y artculos para la terminacin de
edificaciones, enchapados, closets, puertas, ventanas, etc. y ebanistera.
Talleres de latonera y plomera, tapicera y pintura al duco de artculos de madera
y metlicos.
Depsitos de materiales de construccin, carbn de piedra y similares.
Depsitos, almacenaje en general, bodegas y comercio al por mayor,
depsito de chatarra.
USOS
PRINCIPAL
COMPATIBLE
COMPLEMENTARIO
RESTRINGIDO
PROHIBIDO

COMERCIAL 3
Portuario 1, 2, 3 y 4
Industrial 2 y 3, Institucional 3 y 4
Institucional 1 y 2 Comercio 2
Residencial, Industrial 1 Turstico
Comercio 1

REQUISITOS Y CARACTERSTICAS
REQUISITOS:En predios englobados, en centros comerciales, 1 o ms pisos de conjuntos
o urbanizaciones.

20 de 54

CARACTERSTICAS:Venta de bienes o servicios al detal y al por mayor; Horario

diurno y/o nocturno; Requiere locales especiales con zonas y servicios comunales
compartidos; Requiere zona de descargue y parqueos empleados y visitantes.

ACTIVIDAD COMERCIAL 2 C2
Clasificacin de establecimiento: Es aquel constituido por locales destinados al suministro
de servicios y artculos para el uso principal de la zona y que se agrupan en reas
especialmente determinadas.
Establecimientos de bajo impacto ambiental y urbanstico. Su uso restringido en las reas
residenciales cumple con las siguientes caractersticas:
Estn destinados a la venta al detal de bienes y servicios que suplen demandas
especializadas generadas en la comunidad de una zona urbana, en horario diurno.
Requieren zonas especializadas para el descargue y para el estacionamiento de
vehculos de empleados.
Ofrecen bienes y servicios cuyo intercambio puede realizarse pausadamente y en
espacios suficientes de estacionamiento para vehculos de visitantes.
Requieren infraestructura de servicios diferente a las previstas para las zonas
residenciales.
Requieren una zonificacin especfica destinada a este uso en el rea residencial.
VENTA DE BIENES
Almacenes de ropas, textiles, electrodomsticos, muebles, discos, decoracin, artculos de
cuero, artculos elctricos y electrnicos, ferretera, repuestos, joyeras, relojeras, cafs,
restaurantes, casas importadoras o distribuidoras, tienda de iluminacin, galera de arte,
marquetera, antigedades, porcelanas y artesanas, instrumentos cientficos y musicales,
fotografa, pticas, artculos deportivos, religiosos, comidas rpidas, asaderos,
supermercados, almacn agrcola y veterinario, caf internet, almacenes concesionarios
de automviles, centros comerciales, salas de juego (tragamonedas).
VENTA DE SERVICIOS
Edificio de oficinas, para estacionamiento de vehculos, entidades bancarias y
corporaciones, academias de enseanza, hoteles, apartahoteles, residencias, salas de
cine, casinos.
USOS
PRINCIPAL
COMPATIBLE
COMPLEMENTARIO
RESTRINGIDO
PROHIBIDO

COMERCIAL 2
Comercial 1 Industrial 1
Institucional 1 y 2 portuario 1
Industrial 2, Institucional 3 - Residencial
- turstico.
Industrial 3, Institucional 4
Portuario 2, 3 y 4.

REQUISITOS Y CARACTERSTICAS
REQUISITOS:Predio a predio 1 o ms locales con bao c/u.
Uno o dos pisos sin uso residencial.
CARACTERSTICAS:Venta de bienes o servicios especializados, al detal; Horario
diurno y/o nocturno; Requiere locales especiales, vitrinas; Requiere zona de descargue y
parqueos empleados; Se localizan sobre vas arterias; Intercambio comercial pausado.
Reglamentacin de la actividad mixta en suelo urbano y suelo de expansin
USOS
PRINCIPAL

ACTIVIDAD MIXTA 2
Institucional 3, Comercial 2
21 de 54

COMPATIBLE
COMPLEMENTARIO
RESTRINGIDO
PROHIBIDO

Comercial 1
Institucional
Institucional 3
Portuario 4
Institucional 4
Industrial 2
Comercial 4

Industrial 1 Portuario 1 y 2
1 y 2 Turstico Residencial

y Comercio 3
y 3
Portuario 3

Reglamentacin de la actividad institucional en suelo urbano y suelo de

expansin
Es de aclarar que la actividad institucional 3 se reglamenta as:
TIPO DE
Establecimientos
que
prestan
servicios
ESTABLECIMIENTO especializados de cobertura distrital. Considerados de
alto
impacto
urbanstico,
requieren
edificaciones
especializadas de gran magnitud obras de infraestructura
de servicios pblicos y su cobertura abarca la totalidad del
territorio y reas de municipios vecinos.
ASISTENCIAL
Hospital, Clnica general.
EDUCATIVO
Universidad, Escuela Militar, Instituto Tecnolgico.
ADMINISTRATIVO Alcalda, Gobernacin, Juzgado, Centro Administrativo,
Cabildo, Sedes de empresas de servicios pblicos,
equipamientos de transporte.
CULTURAL
Teatro, Auditorio Sinfnico, Biblioteca, Hemeroteca,
Museo, Feria de exposicin, Centro de Convenciones.
SEGURIDAD
Cuartel, Crcel, Instalaciones Militares y de Polica,
Fiscala, Base Naval.
CULTO
Catedral, Palacio Arzobispal.
RECREATIVO
Centro deportivo, Plaza de Toros, Villa Olmpica, Parques y
Zonas Verdes de cobertura Distrital, unidad deportiva
c) Metodologa del anlisis para identificar las sedes de las alcaldas locales del distrito
Ahora se procede a identificar los predios aptos para la ubicacin o generacin de los
mercados complementarios en cada una de las localidades. Respondiendo a una serie de
datos generados en la oficina de Sistema de Informacin Geogrfica de la secretaria de
Planeacin, con las siguientes caractersticas:
La siguiente imagen corresponde al plano general de la ciudad de Cartagena, con la
ubicacin de predios que cumplen con las siguientes caractersticas:
Usos Principal: MIXTO 2
rea: Que se encuentren entre 5.000 m2 y 15.000 m2
Ubicacin: Sobre vas Estructurantes de la ciudad.

22 de 54

PREDIOS Y SEDES DE LAS ALCALDIAS LOCALES 5

La siguiente imagen corresponde a un plano general de la ciudad, donde se pueden

apreciar los predios localizados en un radio de 500 metros y 750 metros, de cada alcalda
local de cada una de las localidades (en color Rojo). Y cada una de las unidades
comuneras de gobierno (en color Amarillo) para la posible ubicacin de mercados
mviles o para ampliar la red de mercados complementarios de cada localidad en caso de
requerirse durante los prximos 20 aos.

Informacin suministrada por la Secretaria Distrital de Planeacin de Cartagena de Indias

23 de 54

SEDE ADMINISTRATIVAS Y UNIDADES COMUNERAS DE GOBIERNO

A continuacin se detallan cada una de las localidades, donde se puede visualizar los
predios que responden al uso MIXTO2, Que se encuentren ubicados en vas
estructurantes de la ciudad, que tienen como actividad principal el Comercio 2 - C2, los
predios tiene un rea entre 5.000 y 15.000 y se encuentran dentro de un radio de
influencia de 500 mts y 700 mts de cada sede administrativa de cada localidad.

ZONA NORTE SANTA RITA LOCALIDAD 1

24 de 54

ZONA CENTRO COUNTRY - LOCALIDAD 1

25 de 54

ZONA SUR ORIENTAL CHIQUINQUIR LOCALIDAD 2

26 de 54

ZONA SUR OCCIDENTAL JORGE ARTEL - LOCALIDAD 3

27 de 54

28 de 54

5.

CENTRALES DE ABASTOS, BENCHMARKING

OTROS ASPECTOS RELEVANTES.

El aumento constante de los requerimientos de productos alimentarios por parte de una

poblacin en constante aumento, amerita la aparicin de instituciones jurdicas que
regulen las funciones bsicas de la distribucin de tales productos a efectos de garantizar
el adecuado abastecimiento y el acceso a los mismos en condiciones de inocuidad6 y
buenos precios.
Ello implica que es funcin ineludible del Estado proveer medidas de poltica econmica
que determinen un equilibrio mnimo tendiente a garantizar el derecho fundamental de
acceso a los alimentos.
En este orden de ideas resulta evidente que uno de los instrumentos que permite la
correcta articulacin de los mercados y el abastecimiento de la poblacin, se encuentra en
la implementacin de centrales mayoristas que, como puntas de lanza de un sistema,
permitan la ordenacin y regulacin adecuada de la distribucin de alimentos y en
consecuencia la promocin de un adecuado aprovisionamiento de la poblacin, prestando
gran atencin al adecuado tratamiento de los productos y residuos derivados. El mercado
mayorista, segn se expres anteriormente, permite dar salida a la produccin del sector
primario y facilita a los comerciantes minoristas el acceso a una amplia gama de
productos en centros especiales adecuados en infraestructuras, precios y calidad, y
determinan, adems, que los pequeos comerciantes (minoristas) no compiten con los
grandes abastecedores de alimentos.
El documento de trabajo de la Unin Mundial de Mercados Mayoristas (WUWM)
denominado Mercados Mayoristas e Higiene de los Alimentos de septiembre de 2.003
establece una definicin a este tipo de institucin as:
Mercado mayorista: instalaciones gestionadas como negocio alimentario por una
autoridad de mercado, en cuyo recinto pueden compartir instalaciones comunes diversos
negocios alimentarios independientes en el que se vendan, preparen, traten o procesen
alimentos.
Y ms adelante el mismo documento seala en cuanto hace a la funcin de los mercados
mayoristas lo siguiente:
La funcin de los mercados mayoristas es al mismo tiempo extremadamente simple y
extremadamente compleja. Su funcin simple implica facilitar la comercializacin de
alimentos a nivel mayorista, generalmente sin procesar, entre productores y minoristas.
Su complejidad se debe a la multiplicidad de sus funciones (descarga, recepcin de
productos, presentacin de los productos, almacenamiento, preparacin de los pedidos,
pero tambin al rpido crecimiento en procesado que se est desarrollando para dar
mayor valor aadido a las actividades mayoristas), a la multiplicidad de las actividades de
los que ocupan el mercado, por ejemplo, mayoristas de productos envasados,
distribuidores mayoristas, transformadores (cmaras de maduracin para los pltanos,
corte y fileteado, preparaciones diversas, etc.) y finalmente a la multiplicidad de los
productos comercializados (frutas y verduras, carnes y productos basados en carne,
pescado y productos derivados del pescado, etc.).
En Cartagena, las funciones del comercio mayorista y minorista, contrario al
planteamiento estratgico esbozado desde la poca del traslado del antiguo mercado de
Getsemani hacia el sector de Bazurto, se han refundido caticamente, en una zona
geogrfica de la ciudad de gran fragilidad, generndose, como es bien sabido, problemas

Conjunto de condiciones y medidas necesarias durante la produccin, almacenamiento, distribucin y preparacin de

alimentos para asegurar que una vez ingeridos, no representen un riesgo para la salud
6

29 de 54

de movilidad, insalubridad, ocupacin de espacios pblicos e informalidad, inseguridad,

baja productividad econmica inequidad y competencia desleal.
As las cosas, el abastecimiento alimentario de la ciudad amerita una reglamentacin y la
aplicacin de reglas de juego justas que definan con toda claridad la funcin de cada una
de las instituciones e infraestructuras que sirvan a la funcin del aprovisionamiento de
alimentos para la poblacin.
El gobierno ha entendido, como lo plantearon los planificadores de las dcadas de los
sesentas y setentas, que es preciso especializar la funciones del comercio al por mayor y
del comercio minorista, de manera que se complementen, para lo cual no es
necesario que estn en lugares separados, sino debidamente especializados en
una parte de la cadena, reduciendo costos de transporte y logstica, lo cual es
totalmente contrario a lo que sucede en la actualidad en el mercado de Bazurto.
Encontramos entonces la necesidad de ordenar el comercio de productos agroalimentarios
en la ciudad, a partir de la creacin de una Central de abastecimiento mayorista y
minorista con funciones como las definidas arriba, complementada esta plataforma, con
uno o ms mercados minorista de alimentos, segn lo establecido en el artculo 17 del
P.O.T., resultando conveniente impulsar el modelo de la central mayorista bajo la gestin
de una empresa de economa mixta en la que se combinen, adems de los aportes del
estado y de los particulares, el apoyo regulatorio del estado con la gestin competitiva del
privado.
Al respecto se cuenta con mltiples experiencias desarrolladas en el Mundo y en
Colombia, con diferentes particularidades en cuanto a su conformacin y/o gestin, pero
con resultados exitosos en cualquier caso, toda vez que la central de abastos por s sola,
supone la generacin de una sinergia positiva entre los actores de la cadena
agroalimentaria, que proyecta beneficios en otros aspectos, como la movilidad, la higiene
e incluso la formalizacin del empleo, como se puede apreciar en las siguientes graficas:

Fuente: El hexgono benigno de los mercados mayoristas de los profesores JAVIER CASARES
RIPOL y VCTOR J. MARTN CERDEO. Universidad Complutense de Madrid.

Fuente: La funcin de los mercados mayoristas en los centros urbanos de Colombia. Maritza
Rodriguez Reyes. FAO.

Las grficas permiten concluir la necesidad de la participacin del Estado en la

implementacin de las centrales mayoristas y en cuanto al esquema asociativo, el
documento El hexgono benigno de los mercados mayoristas, seala a manera de
30 de 54

conclusin lo siguiente: As pues, en la prctica, como combinacin de actuaciones

pblicas y privadas, cada vez es ms habitual la bsqueda de frmulas mixtas para
conseguir eficiencia y equidad en la actividad de los mercados mayoristas.
De otra parte la experiencia en Colombia acredita, sin lugar a dudas, que el modelo mixto
es el que ha prevalecido y que las cifras ms bajas de gestin y productividad entre las
principales centrales de abasto mayorista del pas corresponden justamente a la central
mayorista de Valledupar con capital 100% privado.
Debe observarse que la variacin de la configuracin del capital con que se han
constituido las centrales mayoristas en el pas ha variado con el curso del tiempo,
iniciando con predominio de capital pblico y derivando paulatinamente en una creciente
incidencia de los empresarios privados, quienes tienen el conocimiento para su gestin
eficiente, pero que requieren siempre el apoyo del estado, generando con ello un beneficio
de doble va que logra el aseguramiento agroalimentario de la poblacin.
Para efectos de profundizar en argumentos de autoridad que justifican la creacin de una
sociedad de economa mixta que jalone el proceso implementacin y operacin de una
Central de Abastecimiento Mayorista y Minorista para Cartagena de Indias, consideramos
pertinente traer los casos de Corabastos, La Mayorista de Antioquia y Centroabastos de
Bucaramanga, como ejemplos de xito en la implementacin de este tipo de iniciativas.
a)

EL CASO DE CORABASTOS:

Hacia finales de la Presidencia de Carlos Lleras Restrepo, durante la Alcalda de Emilio

Urrea Delgado, se planific la construccin de una gran central para el suministro de
vveres. Los estudios de factibilidad fueron realizados por colombianos con ayuda de
expertos en mercadeo de la Universidad de Michigan y del Fondo de Alimentos para las
Naciones Unidas -FAO-, que aconsejaron este tipo de obras para las ciudades colombianas
con ms de 150.000 habitantes.
Urga la presencia de una entidad con capacidad de garantizar la formacin de precios y
el abastecimiento de los municipios vecinos de la capital
El 6 de marzo de 1970 se constituy la sociedad denominada Promotora de la Gran
Central de Abastos de Bogot Ltda., encargada de organizar el sistema de mercadeo de
alimentos y centralizar y racionalizar su distribucin.
El 20 de julio de 1972, se inaugur la Central, y desde entonces es pionera en el rea
comercial agrcola del pas. La Corporacin de Abastos de Bogot S.A. CORABASTOS, es
una Sociedad del orden nacional, de economa mixta vinculada al Ministerio de Agricultura
y Desarrollo Rural, junto con la Gobernacin de Cundinamarca y la Alcalda de Bogot,
forman parte de los accionistas del sector oficial con un 47.92% del total de las
acciones, y el 52.08% corresponde al sector del comercio. Su papel determinante dentro
de la economa del pas al fijar los precios de los principales productos agroalimentarios
son difundidos en un boletn diario a travs de los diferentes medios de prensa escritos,
hablados, orienta de manera adecuada las operaciones comerciales7.
b)

EL CASO DE LA MAYORISTA DE ANTIOQUIA:

La Central Mayorista de Antioquia naci en abril de 1971, con 180 locales, ubicados en 3
bloques en las actuales instalaciones, como una solucin al problema urbanstico y social
procedente del funcionamiento de los tradicionales negocios de abarrotes de Guayaquil
(Medelln-Antioquia). Empresas varias fue el ente administrador hasta 1987, ao en el
cual comenz a regir como una entidad privada bajo el rgimen de propiedad horizontal,
convirtindose en la primera central de abastos en el pas en operar bajo esta modalidad.

http://www.corabastos.com.co/index.php?option=com_content&view=article&id=45&Itemid=56
31 de 54

En 1987 el municipio de Medelln autoriz la venta de los locales y as comenz a

operar bajo la modalidad de propiedad horizontal. Actualmente dicho ente posee el 14.5%
de los 288.000 metros cuadrados que tiene por rea total. El municipio de Medelln
contina con un 14.5% correspondientes a los bloques 26 y 278.
c)

EL CASO DE CENTROABASTOS BUCARAMANGA:

1978. Se llev a cabo la primera misin de orientacin del Banco Interamericano de

Desarrollo (BID); sus miembros proporcionaron las bases para la formulacin de los
estudios que se llevaron a cabo en 1980. Durante estos primeros aos, el proyecto
Centroabastos fue liderado por las Empresas Pblicas de Bucaramanga y como gerente
del mismo fue designado Thoms Martnez Martnez.
1981. El 25 de septiembre de 1981 se transform la promotora en sociedad annima,
que es hoy la Central de Abastos de Bucaramanga, como una sociedad de economa
mixta, del orden municipal, dotada con personera jurdica, capital independiente
y autonoma administrativa y financiera.
1982. El 31 de marzo de 1982 se registr el aumento de capital autorizado a $
650.000.000 y el aporte en especie de las EPB (Lote de Chimit). La financiacin del
proyecto de construccin de Centroabastos se realiz con recursos del crdito
internacional por $1.422.1 millones y $ 1.089.4 millones provenientes de aportes oficiales
y del sector privado.
1984 1985. Silvia Mutis Caballero asumi la gerencia de la Central de Abastos de
Bucaramanga, se inici el proceso de construccin de las instalaciones fsicas de
Centroabastos y los centros de acopio de San Gil y San Vicente.
1987 1988. La Junta Directiva design a Graciela Torres de Pedraza, como Gerente
General de Centroabastos. Se contina con el desarrollo de los proyectos de vas,
servicios y urbanismo.
1989. Finalizaron las obras fsicas y se hizo la entrega formal de las instalaciones listas
para su funcionamiento, conformadas por seis bodegas, un Edificio de Administracin y
Zona Bancaria y uno de Servicios Complementarios. El acto protocolario de inauguracin
de la Obra fue realizad el 31 de agosto de 1989 y presidido por el Presidente de la
Repblica Virgilio Barco Vargas; el Gobernador de Santander Eduardo Camacho Barco; y
Alberto Montoya Puyana, Alcalde Mayor de Bucaramanga. En primero de septiembre de
ese mismo ao, Centroabastos inici sus operaciones como el principal centro mayorista
del Oriente Colombiano, para el acopio y comercializacin de productos del sector
agroalimentario9
Ahora bien, conviene la realizacin de un anlisis comparativo de los modelos jurdico
financieros conocidos en Colombia y en el mundo para verificar la conveniencia de su
aplicacin en Cartagena de Indias. Para efecto de lo anterior se presenta el siguiente
cuadro contentivo de dicho anlisis:

MODELO

8
9

PRO

CONTRA

OBSERVACIONES

http://www.lamayorista.com.co/site/esp/interna.php?id_pagina=3
http://www.centroabastos.com/web/index.php/component/content/article/79-nosotros/77-historia
32 de 54

Pblico

La propiedad pblica
privilegia el cumplimiento de metas
sociales como: i. Insercin y
adaptacin al sistema de
comerciantes que hoy operan en
Bazurto; ii. Acceso de agricultores al
sistema; iii. Promocin y regulacin
de competencia comercial; iv.
Estabilizacin de precios; v. Acceso
de la poblacin a los productos
bsicos dentro de unas mejores
condiciones; vi. Sostenibilidad
ambiental, entre otros.

Modelo de xito en Espaa y

Guayaquil, entre otras experiencias
conocidas por el Gobierno Distrital.

Vigilancia y control directo

para el cumplimiento de
normatividad relacionada con
seguridad alimentaria.

Ambiente
poltico desfavorable
por fracaso de algunas
empresas pblicas en
el nivel local.

Riesgo de
burocratizacin de la
administracin del
sistema.

Baja capacidad
de reactividad en el
contexto de un
mercado
agroalimentario
altamente competitivo.

Percepcin de
posibles dificultades
para la financiacin
pblica total del
proyecto.

Verificacin
de anlisis marco
fiscal de mediano
plazo.

MODELO

PRO

CONTRA

OBSERVACIONES

APP

Favorece la
eficiencia en la labor
de administracin e
intermediacin
mayorista.

Reduce la
inversin oficial.

Facilita la
provisin de capital
de inversin.

Transferencia
de riesgos.

El esquema no ha sido probado

en Colombia para el caso de Centrales
de Abastecimiento Mayorista, ni estn
documentadas evidencias previas de
modelos de xito internacional.

El cumplimiento de metas
sociales hace complejo el retorno de
la inversin privada.

Riesgos de demanda e
incumplimiento en los niveles de
servicio.

Alto riesgo de actividades que

quedan a cargo de la entidad en
especial las relacionadas al control y
vigilancia de temas relativos a
seguridad alimentaria y otros.

Estructuracin entre 12 y 20
meses, sin incluir el tiempo utilizado
por el privado para preparacin de la
iniciativa.Esta circunstancia juega en
contra de los trminos concedidos al
Distrito para efectuar el traslado
efectivo del mercado de Bazurto.

Para
determinar su
viabilidad es
necesario aplicar
metodologa
comparador publico
privado diseada
por el DNP cuyo
objetivo es analizar
los costos bajo la
modalidad pblica
contra los costos de
ejecutar el mismo
por APP.

(LEY
1508 de
2012)

MODELO

PRO

CONTRA

OBSERVACIONES

SOCIEDAD
DE
ECONIMIA
MIXTA

Modelo de xito en las principales

centrales de abasto del pas.

Formula de alianza entre el sector

pblico y privado.

Antecedentes normativos en el
Distrito que permiten implementar el
modelo sin incurrir en los errores de
proyectos anteriores.

Mayor agilidad y flexibilidad para

la implementacin del proyecto y
cumplimiento de plazos otorgados por el

Eventual
oposicin de
sectores
inversionistas
que pueden
preferir una
inversin 100%
privada.

Anlisis del
marco fiscal del
mediano plazo para
eventuales
emprstitos que
apalanquen el
proyecto.

Establecido el
marco jurdico la
nueva entidad
adelanta los estudios

(Ley 489 de
1998)

33 de 54

fallo que ordena el traslado de Bazurto.

La sociedad opera en el marco del

derecho privado.

El esquema garantiza
cumplimiento de metas sociales y
participacin democrtica de actores
estratgicos.

en fase de
prefactibilidad,
factibilidad y
definitivos.

La sociedad de economa mixta, como alternativa para la implementacin del

proyecto:
La particularidad de este tipo de sociedades es la participacin del Estado como socio de la
empresa comercial. En consecuencia, como lo ha sostenido el Consejo de Estado en
providencia de 10 de abril de 199310:

Estas sociedades formalmente no hacen parte del sector gubernamental; su rbita

propia es la del sector privado, y en principio gozan de la misma autonoma que
caracteriza la actividad de los particulares; no obstante, las sociedades de
economa mixta pueden quedar sometidas a ciertas limitaciones que resulten de la
participacin del Estado como accionista.
Como en toda actividad administrativa el aporte del Estado en las sociedades de
economa mixta debe autorizarlo la ley, que igualmente determina las condiciones
de participacin del Estado en esta clase de sociedades y el grado de tutela a que
queden sometidas, todo lo cual debe igualmente registrarse en el respectivo
contrato social, para que conste su aceptacin en los inversionistas privados.

Son caractersticas esenciales de la Sociedad de economa mixta la integracin de un

patrimonio con aportes estatales y particulares y la administracin conjunta de la nueva
persona jurdica por las dos categoras de socios.
Las sociedades de economa mixta se rigen por las reglas del derecho privado, son
sociedades de comercio sujetas al derecho mercantil, con las limitaciones que establece la
constitucin y la ley.
Recurdese que la doctrina nos ensea que la participacin del Estado como socio, solo se
explica en el afn de intervenir en el campo de la economa, para incentivar una actividad
econmica y socialmente importante que por sus costos, los particulares no asumen por s
mismos.
Del rgimen aplicable.
Organizacin: Se rige por las normas previstas en el estatuto mercantil.
Actos: Los actos y derechos de las sociedades de economa mixta estn sujetos a las
reglas del derecho privado y la jurisdiccin ordinaria. En el evento en que cumpla funcin
administrativa tienen un rgimen de derecho administrativo.
De la composicin interna: Las juntas directivas son las encargadas de la direccin y
administracin de las sociedades de economa mixta. Los representantes del distrito en las
juntas directivas sern agentes del alcalde, quien los nombra y remueve libremente.
La junta directiva se ocupa de sealar la orientacin de la direccin general de la empresa
y tiene atribuciones para ordenar que se ejecute o celebre cualquier acto o contrato
comprendido dentro del objeto social y para determinaciones necesarias en orden a que la
sociedad cumpla sus fines, especialmente se ocupa de:
10

Derecho de sociedades comerciales. Hildebrando Leal Prez.

34 de 54

Aprobar los estados financieros de cierre de cada ejercicio, con las reservas y las
provisiones a que haya lugar y el proyecto de distribucin de utilidades.
Reformar los estatutos.
Elegir al revisor fiscal y suplente
Aprobar la fusin, incorporacin o adquisicin de activos y pasivos.
Formular las polticas bsicas de la administracin general de la compaa y vigilar
el cumplimiento de las mismas.
Aprobar la estructura administrativa de la compaa.
Delegar en el presidente de la compaa una o varias funciones.
Decidir la cuanta de los actos y contratos cuya aprobacin se delegue al
presidente.
Fijar la remuneracin del presidente de la compaa
Determinar su propio reglamento
Crear el fondo de reserva legal y el de apropiaciones y provisiones que sealen las
normas de contabilidad.
Autorizar y suscribir el informe sobre la gestin de cada ejercicio de carcter
general.

El gerente o presidente de la compaa deber ser elegido por la junta directiva. Entre sus
atribuciones estn:

Coordinar, dirigir y controlar el funcionamiento de la entidad

Crear los dems empleos de la compaa que considere necesarios para la buena
marcha de los negocios de la institucin y fijarles sus funciones y remuneracin, as
como nombrar y remover los empleados.
Ejecutar y hacer ejecutar las polticas sealadas por la junta.
Ejercer las atribuciones que le delegue la junta.
Informar a la junta sobre la marcha de los negocios y sobre el ejercicio de sus
funciones como presidente.
Comprometer a la entidad en actos y contratos.
Nombrar y constituir mandatos judiciales y extrajudiciales.
Convocar a la junta a reuniones ordinarias o especiales.
Firmar los balances mensuales y balance anual del ejercicio.

Las razones que sirvieron de base para la utilizacin de la figura asociativa de economa
mixta, tanto en modelos internacionales, como nacionales, son vigentes y aplicables a las
necesidades de Cartagena de Indias, desde el punto de vista tcnico, legal y financiero,
donde la unin entre el sector privado y el publico resulta conveniente para el logro del
objetivo, con casos de xito documentados y en ejecucin en el territorio nacional.

6.

PLAN DE GESTION DEL PROYECTO

Para efectos de profundizar en la argumentacin tcnica de la viabilidad del proyecto de

implementacin de una central de Abastecimiento mayorista, se sugiere acoger el
PROYECTO FINAL DE GRADUACIN PRESENTADO POR EL INGENIERO JORGE LUIS
ALVAREZ CARRASCAL COMO REQUISITO PARCIAL PARA OPTAR POR EL TTULO DE
MSTER EN ADMINISTRACIN DE PROYECTOS DE LA UNIVERSIDAD PARA LA
COOPERACIN INTERNACIONAL (UCI) DE SAN JOSE DE COSTA RICA, actual
representante de la asociacin de egresados de la Universidad de Cartagena, quien ha
sustentado su investigacin en fuentes primarias y secundarias de informacin
suministrada por funcionarios de la Alcalda Mayor de Cartagena y la consideracin de las
polticas y estrategias de desarrollo planteadas por el Distrito en las ltimas
administraciones.
La siguiente es la cita textual de apartes cruciales de dicho trabajo de investigacin:
Localizacin geogrfica del Proyecto.
35 de 54

La gran Central de Abastos de la ciudad de Cartagena, estar localizada en el costado

derecho de la Carretera La Cordialidad, frente al barrio El Pozn en el llamado Tringulo
de Desarrollo de la ciudad segn se muestra en la figura No. 4.

4.1.5. EDT (Estructura de Desglose del Trabajo) del Proyecto.

La EDT del Proyecto se elabor con cinco paquetes de trabajos discriminados as:
de Ingeniera Conceptual y bsica: La ingeniera bsica se desarrollar en dos
etapas: la primera consiste en la toma de datos y elaboracin de requerimientos de los
usuarios y en la segunda se desarrollaran los siguientes elementos: productos y capacidad
de almacenamiento, identificacin de normatividad que regulan la ejecucin de este tipo
de proyectos; descripcin del proceso de construccin, planes, diagramas de distribucin
reas, planos de flujos de materiales y personas; lista preliminar de equipos; estimacin
econmica preliminar con margen de 30% de margen de error y la elaboracin del Acta
de Constitucin del Proyecto
conocimiento del proceso de planificacin de Proyectos, Gestin de la integracin del
Proyecto, Gestin del Alcance del Proyecto, Gestin del tiempo del Proyecto, Gestin de
los costos del Proyecto, Gestin de la calidad del Proyecto, Gestin de los recursos
humanos del Proyecto, Gestin de las comunicaciones del Proyecto, Gestin de los riesgos
del Proyecto y Gestin de las Adquisiciones del Proyecto.
financiera del proyecto e incluye el plan de inversiones del Proyecto, definir las fuentes de
financiacin del Proyecto y elaborar el flujo de caja del Proyecto.
normatividad aplicada a este tipo de proyectos, el acopio de documentacin necesaria
para la elaboracin del plan de gestin ambiental y la gestin de las licencias de
construccin y ambiental.
conocimiento del proceso ejecucin del Proyecto.
36 de 54

En el anexo No. 2 se muestra la EDT de la ejecucin del Proyecto.

4.2 GESTIN DEL TIEMPO

Comprende cinco procesos requeridos para administrar la finalizacin del proyecto a
tiempo, estos procesos son en su orden: Definir las actividades, secuenciar las
actividades, estimar los recursos de las actividades, estimar la duracin de las actividades,
desarrollar el cronograma y controlar el cronograma.
4.2.6. Ruta crtica del proyecto.
La ruta crtica en el cronograma de actividades evidencia que el mayor esfuerzo en el
seguimiento y control debe concentrarse en las etapas iniciales del proyecto: ingeniera
conceptual, ingeniera de detalle y factibilidad del proyecto, pues cualquier variacin en
alguna de estas etapas originara el retraso de la etapa siguiente y afectara la etapa de
construccin que tambin se encuentra en la ruta crtica. Como se puede observar este es
un proyecto que an no ha sido formulado en sus etapas iniciales, por lo cual la ruta
crtica hallada tiene sentido lgico e indica que en estas etapas de planeacin del proyecto
es donde se debe concentrar la mayor atencin para lograr el xito del mismo.
Las actividades de la ruta crtica se muestran en el anexo No.3 y comprenden las
actividades que conforman la Ingeniera conceptual, la ingeniera de detalle y la etapa de
construccin, entre las que destaco como las de mayor criticidad las siguientes: clculo de
la capacidad de almacenamiento, determinar el rea para el sitio de la central de abastos
y la conveniencia de su ubicacin, la descripcin de las reas de la central de abastos,
definir los procesos de construccin, elaborar las especificaciones y planos de detalle de
las instalaciones, elaborar el presupuesto, elaborar el plan de inversiones, definir las
fuentes de financiacin, gestionar la licencia de construccin ante la curadura urbana, el
movimiento de tierras, las obras de urbanismo, los cimientos, las estructuras de concreto,
los muros y paetes, los acabados y las obras complementarias que puedan surgir
durante la construccin del proyecto.
Estas actividades con unas caractersticas concretas en lo que a criticidad se refieren, son
decisivas para el desarrollo del proyecto. As, al actuar sobre estas actividades, variando
37 de 54

su duracin esperada sin variar su criticidad y centrando los esfuerzos en reducir la

variabilidad de esa duracin, permitir reducir la incertidumbre sobre la duracin del
proyecto.
Por todo ello, considero que en la fase de ejecucin del proyecto se debe realizar un
estudio sobre la influencia de la duracin de las actividades sobre la duracin del proyecto
completo, previo al inicio de la construccin del mismo, con el fin de tomar decisiones ms
seguras relativas a los plazos, a los costos, a los requisitos de financiacin y a los recursos
materiales y humanos.
4.3 GESTIN DE LOS COSTOS.
La Gestin de los costos del proyecto incluy los procesos involucrados en estimar,
presupuestar y controlar los costos de modo que se complete el proyecto dentro del
presupuesto aprobado.
El proceso de estimacin del costo comprende una aproximacin de los recursos
financieros necesarios para completar las actividades del proyecto.
El proceso de determinar el presupuesto comprende la sumatoria de los costos de las
actividades individuales o de los paquetes de trabajo para establecer una lnea base de
costos autorizada.
El proceso de controlar los costos consiste en monitorear la situacin del proyecto para
actualizar el presupuesto del mismo y gestionar cambios en la lnea base de costo.
4.3.1. Estimacin del costo.
Para la estimacin del costo del proyecto se tuvieron en cuenta los siguientes supuestos
y restricciones:
4.3.1.1. Realidades
Se parti de la informacin suministrada por la Alcalda de Cartagena, donde indican que
poseen un lote de seis punto cinco hectreas en la zona Suroccidental de la ciudad de
Cartagena de indias y donde pretenden desarrollar el proyecto.

Como una aproximacin preliminar al dimensionamiento del Proyecto se parti de las

siguientes consideraciones:

38 de 54

Estimacin de demanda y consumo.

Para poder estimar el rea necesaria para el funcionamiento de la Central Mayorista es
necesario primero determinar los factores de oferta, demanda y consumo en la poblacin
teniendo en cuenta que es importante saber que productos se comercializan, de donde
vienen y el momento pico en que estos llegan al mercado.
Para llevar a cabo este
proceso se debe tener en cuenta informacin de tiempos y patrones de cosecha de
cultivos de las reas que sirven al mercado.
Para estimar la demanda se tiene en cuenta la proyeccin de la poblacin segn el
perodo de diseo que se escoja.
Para la oferta de productos se debe calcular la produccin anual total, que se encuentra
disponible en estadsticas de agricultura del DANE, sustrayendo de este valor la cantidad
de producto correspondiente a otros usos como ventas que se dan por fuera del mercado,
exportaciones y desperdicios, pero adicionndole las importaciones a que haya lugar.
Luego se calcula el consumo per cpita, dividiendo el consumo total entre la poblacin
total considerando posibles variaciones a futuro.
Utilizacin del espacio en la Central de Abastos.
Este es uno de los aspectos claves a tener en cuenta en el diseo de cualquier mercado,
enfocndose sobre todo en determinar el espacio ncleo, es decir aquel en el que las
ventas ocurren. Est rea incluye tanto el espacio ocupado por los comerciantes para las
ventas como el espacio de circulacin necesario para llegar a los puestos de venta. El
espacio disponible para ventas tendr un impacto directo sobre el arriendo que
posteriormente ser le cobrar a los comerciantes. Adicional a lo anterior se debe
considerar el espacio necesario para servicios auxiliares, oficinas administrativas, bancos,
etc.
Entonces la estimacin del espacio radic en relacionar el movimiento del volumen de
mercado, expresado en Toneladas/Metro cuadrado con la utilizacin del espacio. El
problema principal para poder aplicar este criterio es entender la produccin del mercado
expresada en Toneladas por ao, mes, semana o da.
El volumen (de producto) del mercado terico por metro cuadrado de espacio cubierto
est en el rango de 20 a 30 Ton/m2 para centrales mayoristas.
De aqu en adelante se procedi a calcular el rea dividiendo la produccin anual total
del mercado (Ton) entre el volumen de mercado (Ton/m2), lo que corresponde al espacio
de ventas.
Este valor se aproxima a los 100 metros cuadrados para mercados
mayoristas. El clculo de la produccin anual se indica en el cuadro No. 16, el cual se
elabor con informacin publicada por el ministerio de agricultura de Colombia.
A este valor se le adicion el
parqueaderos, baos y almacenaje.

porcentaje

considerado

para

oficinas,

pasillos,

39 de 54

Se recomienda por parte de la gua de diseo de la FAO que el espacio cubierto tenga
una proporcin largo ancho entre 3:1 y 4:1. Sin embargo este factor puede ser
modificado si no se dispone de suficiente espacio o aumentado si gran parte de las ventas
se realizarn a espacio abierto.
El perodo de diseo adoptado fue de 20 aos para los clculos posteriores, con base en
la recomendacin de la Gua FAO y de acuerdo al ciclo de vida de las edificaciones.
Estudios previos de localizacin y estimacin de rea para la central de abastos de
Cartagena de Indias.
Revisando los antecedentes de estudios de factibilidad para localizar la central de abasto
de la ciudad de Cartagena, se encontr que no existen estudios algunos y que solo se
cuenta con el Estudio sobre la solucin vial al trnsito y transporte en Cartagena (19922010) de la Agencia Japonesa de Cooperacin Internacional (JICA), el cual visualiz la
ubicacin de la central de abastos en el sector hoy llamado Tringulo de Desarrollo Social,
sin embargo se aclara que este es un estudio de solucin a la movilidad vial para
implementar un sistema de transporte multimodal en la ciudad, y no una investigacin
centrada en la localizacin de la central de abastos. De este estudio se basa la propuesta
realizada por la Alcalda de Cartagena y este fue el lugar escogido por la Alcalda de
Cartagena para situar la central, lugar reconocido por su desarrollo urbanstico segn el
POT denominado el Tringulo del Desarrollo Social frente al barrio el Pozn en un rea de
terreno de 50 Ha, cuyo nombre se estipulaba Plaza Mayor Del Bicentenario, centro de
interseccin de la va proveniente del municipio de Turbaco y la va Cordialidad. La
Central comprende la construccin de un centro logstico para grandes productores, plaza
para mayoristas de vveres y abarrotes, un centro comercial de productos populares
(calzado, ropa, bisutera, etc.), estacin de servicio de combustible, centro comercial de
autopartes y ferreteras y una galera comercial para la formalizacin de 1500
comerciantes informales.
Estimacin del rea necesaria para la Central de Abastos.
Para la estimacin del rea necesaria para el correcto funcionamiento de la Central de
Abastos se tuvo en cuenta la cantidad de alimentos que llegan a la misma, ya que ste
factor condicionaba las dimensiones de las instalaciones y los espacios como bodegas,
garajes, zonas de venta, etc.
La demanda futura de alimentos no fue fcil de determinar ya que se determin que la
situacin del mercado cambia rpidamente en respuesta a cambios demogrficos, entre
otros factores. Otros factores que influenciaron la demanda son el incremento general en
los ingresos de la poblacin lo cual se ve reflejado en cambios en hbitos alimenticios,
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sustitucin entre diferentes clases de alimentos, etc. Frecuentemente, tales cambios en

los ingresos llevaron al incremento en el consumo de carne, pescado, comidas especiales,
y algunas veces consumo de arroces de mejor calidad.
La estimacin de la demanda de alimentos en el presente estudio se realiz proyectando
la poblacin hasta el horizonte de diseo (10 y 20 aos) y luego multiplicando por el
consumo promedio per cpita en Colombia. Adems se realizaron encuestas a los
mayoristas en el actual Mercado de Bazurto con el fin de estimar el volumen
comercializado en el mercado actual, informacin que se utiliz en la estimacin del rea
como se muestra en los cuadros No. 17 y No. 18.

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En el cuadro No. 19, se muestra el volumen comercializado durante siete meses en las
principales centrales de abastos de Colombia; as como tambin se muestra el rea
construida y rea de terreno de cada una. A partir de esta informacin se determin un
promedio mensual para el volumen comercializado en toneladas. Este ejercicio permiti
hallar una correlacin entre el volumen comercializado y el rea requerida, lo cual se
detalla ms adelante.

Con esta informacin estadstica se elabor la figura No.9 que correlaciona el rea de
terreno de las centrales de abastos con la cantidad de productos comercializados.

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Se pudo deducir que hay una relacin entre el volumen y el rea, lo que permiti conocer
aproximadamente el rea de terreno necesaria para la central, basado en el volumen
estimado para la nueva central de Cartagena.
Para calcular el consumo promedio de alimentos per cpita en Colombia se utiliz
informacin publicada en los boletines del ministerio de agricultura de Colombia, tomando
como referencia el consumo de los principales alimentos de la canasta familiar. Estos
consumos calculados se detallan en el cuadro No. 20.

Se utiliz el consumo per cpita para estimar el consumo para ao dos mil doce el cual
se muestra en el cuadro No. 20 y se compar con el obtenido en el cuadro No. 18. De
esta comparacin, se encontr una diferencia del 26%, lo cual se consider como la
cantidad de alimentos que no llegan al actual mercado, si no que son llevados
directamente a los almacenes de cadena de la ciudad o a otros mercados sectoriales.

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Para los horizontes escogidos para el proyecto de diez y veinte aos, se calcul la
poblacin futura con el fin de poder predecir aproximadamente el consumo a los diez y
veinte aos como se muestra en el cuadro No. 22.

El consumo en el ao 2032 se calcul tomando como referencia el manual de

planificacin y diseo de la FAO que sugera utilizar un factor de temporada pico para
hacer proyecciones de demanda. Para este estudio se tom como factor uno punto cinco.
El clculo del consumo para el ao 2032 se detalla en el cuadro No. 23.

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El rea de terreno necesaria para la Central de Abastos de Cartagena se determin a

partir de la figura 10, resultando un rea estimada de veinte hectreas para el consumo
de alimentos actual de la ciudad de Cartagena (ao 2012). Utilizando la misma figura se
estim una ampliacin de dos Hectreas para el valor calculado en el ao 2012 para un
total de veintids Hectreas para satisfacer la demanda del consumo en el ao 2032.

El rea de construccin o rea donde se desarrollarn las ventas se estim en cinco

hectreas a partir de la figura No. 11, considerando el consumo actual de alimentos y
previndose una ampliacin de 1.5 Ha de rea construida para el horizonte en el ao
2032.

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En conclusin de las veinte hectreas de terreno, cinco hectreas sern para uso de
bodegas, oficinas y zona de ventas y las quince hectreas restantes comprendern zonas
de vas de acceso e internas y zonas de parqueaderos, esto para satisfacer la demanda
actual.
En los prximos veinte aos se deber realizar una expansin del terreno de dos
hectreas de las cuales uno punto cinco hectreas debern ser destinadas a la
construccin de bodegas y oficinas. Esta futura expansin estar sujeta a la dinmica del
crecimiento de la ciudad en materia de vas, poblacin, hbitos de consumo, economa,
etc.
Distribucin fsica.
Teniendo en cuenta criterios de factibilidad constructiva y facilidad, se distribuyeron las
cuatro punto dos hectreas (42.000 m2) necesarias para las bodegas y zonas de ventas
en ocho bodegas de iguales dimensiones. El terreno restante se utiliz para parqueo de
los camiones para cargue y descargue de alimentos, visitantes y compradores;
garantizando el espacio suficiente para llevar a cabo las labores en el sitio.
Resultan contundentes las conclusiones de la tesis anteriormente mencionada, ya que se
constituye en un refuerzo del camino a tomar para dar solucin a la problemtica vigente
en el mercado de Bazurto, sobre la cual no solo se ha escrito y discutido con amplitud de
detalles y argumentos, sino que mltiples sectores han dilucidado, debatido e incluso
documentado los pasos necesarios para dar solucin a la problemtica existente, sin que
dicha solucin se haya podido llevar a buen trmino. Por lo cual el compromiso de la
actual administracin de la mano y con el apoyo del H.Concejo, debe ser pasar de los
planteamientos a la prctica.

7.

ACTUALIZACIN DEL PLAN DE GESTINDEL

PROYECTO E INCLUSIN DEL MERCADO
MINORISTA Y ESTACIONARIOS.

Localizacin del proyecto: La Central de Abastecimiento Mayorista y Minorista de

Cartagena de Indias, estar localizada en el plan parcial de triangulo de desarrollo
social, en el costado derecho de la Carretera La Cordialidad, frente al barrio El
Pozn y en cercanas a la terminal intermunicipal de transporte de Cartagena,
segn se muestra en lassiguientesfiguras:
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rea del proyecto: 18 Hectreas. A pesar de ser un rea inferior a las

requeridas por la central en las proyecciones de demanda de espacios en el
horizonte de 30 aos, es suficiente para el traslado de Bazurto y la
implementacin del proyecto propuesto, con la ventaja que las reas aledaas al
lote seleccionado para el desarrollo de la central, son terrenos sin construir, por
lo cual fcilmente se podran incorporar al proyecto para las futuras
ampliaciones. El espacio seleccionado permite implementar la solucin integral a
la problemtica existente en el mercado de Bazurto , lo cual obliga la creacin de
espacios para los actuales vendedores estacionarios que derivan su sustento de
esta actividad, y permite planear la integracin de servicios conexos y/o
complementarios al proyecto, que sern demandados por parte de la comunidad
usuaria y vecina al proyecto, por lo que contar con la posibilidad de terrenos
aledaos
resulta
clave
para
evitar
el crecimiento
desordenado
que
inexorablemente traer consigo la creacin de la Central de Abastos.
Los lotes contiguos identificados y sobre los que no se tiene informacin de
eventuales desarrollos en el corto plazo suman en conjunto casi 9 hectreas.
Potencial este sobre el que se debe ir trazando lineamientos para incorporarlos

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en el corto plazo al proyecto, con el fin de ampliar las zonas de expansin,

previo a la consolidacin de la Central de Abastos, en cuyo momento el costo por
metro cuadrado tendr un incremento mayor al que viene teniendo sin la
ejecucin del proyecto.
rea para minoristas: Con una capacidad mnima de mil plazas, amplios
pasillos de circulacin, parqueaderos para visitantes, espacios de plazoletas y
urbanismo complementario, los vendedores minoristas contaran con un rea
destinada a sus actividades, la cual se regir en todo al reglamento de la central
de abastos, lo cual debe incluir, normas internaciones sobre el manejo sanitario
e higinico, tratamiento de residuos, horarios de cargue y descargue, entre
otros. As mismo, los comerciantes minoristas podrn rec ibir el apoyo de la
central de abastos en aspectos logsticos, entre otros beneficios relacionados con
el uso y disfrute de zonas comunes, parqueaderos para clientes, accesibilidad de
visitantes, capacitacin, seguridad fsica, sistema contra incendios, et c.
Vendedores estacionarios: Al igual que en el caso de los minoristas, los
vendedores estacionarios contaran con una capacidad mnima de mil plazas ,
amplios pasillos de circulacin, parqueaderos y urbanismo complementario , y se
debern ajustar al reglamento de la central de abastos, en lo referente el
manejo sanitario e higinico, tratamiento de residuos, horarios de cargue y
descargue, entre otros, a la vez que podrn gozar de los mismos beneficios
mencionados para los minoristas, sin ninguna dife renciacin. El diseo de esta
zona debe hacerse contemplando la dinmica y tipo de clientes que la
frecuentan, es decir con facilidades para los clientes de a pie, lo cual requiere
un tratamiento cuidadoso de las reas de circulacin peatonal y urbansticas.
Ocupantes del espacio pblico Vendedores ambulantes: El Distrito deber
trabajar en un plan de reasentamiento de esta categora de vendedores, as
como de aquellos que no puedan ser trasladados a la nueva central de abastos
mayorista y minorista, lo cual no se trata en detalle en el presente documento,
por no ser objeto del mismo. Sin embargo, el proyecto contempla espacios que
pueden ser adecuados con destino a este tipo de comerciantes, incorporndose a
la formalidad con el apoyo de programas so ciales que incentiven dicha
transformacin.
Urbanismo y rea de reserva: Las reas de reserva se deben disear bajo la
figura de zonas verdes en puntos estratgicos de la central, de manera tal que
permitan fcilmente su articulacin al sistema base.
Servicios complementarios: Uno de los beneficios del modelo organizacional
de las centrales de abastos es la atraccin de nuevos negocios que son
complemento de las operaciones de mercado, empresas de logstica, peajes,
bscula, servicios bancarios, salones de reuniones, espacios para mercadeo y
muestras comerciales, stands publicitarios entre muchos otros. Servicios estos
que aseguran el sostenimiento a largo plazo de la Central de Abastos Mayorista y
Minorista y que sern objeto de una fase posterior al objeto comercial de la
central.
Espacios para bodegas: el modelo conceptual prev la disponibilidad de
mnimo 25 plazas de bodegas de aproximadamente 210 metros cuadrados, con
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mezzanine en el 75% para oficinas administrativ as y almacenamiento, y mnimo

50 bodegas de aproximadamente 150 metros cuadrados, lo que implica cerca de
25 mil metros cuadrados a construir.
El mezzaninetiene cobertura del 75% sobre el total del rea de cada bodega, con
opcin de construir el 100%, puesto que muchos comerciantes prefieren utilizar
la altura libre para almacenamiento vertical, ello supone ajustes durante la
promocin del proyecto de acuerdo al tipo de cliente de cada bodega.
Espacios para abarroteros: Se estima que la central, requiere por lo menos 15
plazas de espacios variables para abarroteros, con un rea de terreno mnimo de
10.500 metros cuadrados y con un mezzanineestimado de 75%, por lo cual, el
rea a construir seria aproximadamente de 18 mil metros cuadrados.
Espacios para cuartos fros, frutas y verduras: Esta es una de las zonas que
mayor trfico diario genera, debido a la especialidad de los productos, lo cuales
requieren aprovisionamiento y consumo diario. Para est e sector se dimensionan
mnimo 50 locales con un rea total construida de 8 mil metros cuadrados
incluidos los mezzanine.
Espacios para restaurantes: Los restaurantes son requeridos en las centrales
de abastos, pero con controles ms estrictos que en los mercados comunes,
permitiendo mejorar la salubridad entre la comunidad que orbita en torno a la
central, empleados y visitantes. Este es uno de los grandes diferenciadores
entre la central de abastos propuesta y el mercado existente. Se proponen seis
zonas de restaurantes, cada una con tres mdulos de comidas de
aproximadamente 32 metros cuadrados cada modulo. Cada zona de restaurante
estar ubicada frente a plazas comerciales que complementan el servicio.
Espacios para edificio administrativo y oficinas : La Central de
Abastecimiento Mayorista y Minorista de Cartagena, requiere para su operacin,
administracin y mantenimiento, un edificio administrativo y oficinas
complementarias. Dicho edificio debe prever la posibilidad de ampliacin en
caso de que los comerciantes requieran oficinas adicionales o transformar el
espacio de oficinas al interior de las bodegas en espacio para almacenamiento,
por lo cual, les resulta conveniente trasladar las oficinas a un sitio cercano,
desde donde puedan conservar el control de sus negocios. Esta zona contara con
un amplio espacio reservado para el crecimiento administrativo de los
comerciantes instalados en la central.
Espacios para seguridad ciudadana: La seguridad ciudadana entendida como
la proteccin y seguridad personal de los clientes, empleados, comerciantes y
personal administrativo de la central, contra robos y otros eventos de similares
caractersticas, son minimizados bajo el esquema propuesto, debido a que el
diseo prev reas para autoridades de polica, bomberos y vigilancia privada.
Estos espacios son de vital importancia para la operacin de la central,
mejorando la percepcin de seguridad de los usuarios y clientes, estimulando la
realizacin de compras y consumos en la nueva central, y reduciendo al tiempo
el costo de las plizas de seguro para la administracin.

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Parqueaderos: Uno de los elementos que mas perjuicios causa a la movilidad

de la ciudad es la ocupacin del espacio pblico por parte de los vendedores,
clientes, vehculos de logstica interna, y dems vehculos de carga de los
productos de la central.
La Central de Abastecimiento Mayorista y Minorista, prev espacios de parqueo
para cada una de las bodegas, totalmente acondicionadas para , espera, cargue
y descargue de productos en las zonas diseadas para ello, sin afectar la
circulacin al interior y/o exterior de la central de abastos. As mismo, los
clientes cuentan con amplias zonas de parque adero para carros y motos, adems
de encontrarse articulado con una estacin prevista para el Sistema Integrado
de Transporte Masivo sobre uno de los accesos a la central.
El diseo conceptual contempla cerca de 680 parqueaderos para carga y
descarga de productos a bodegas y locales, lo cual se suma a las cerca de 1460
plazas para parqueaderos de visitantes y lo cual incluye espacios para motos.
Zonas recreativas: Debido a la concentracin de actividades, poblacin
empleada y horarios de operacin, es necesario dotar la Central de
Abastecimiento Mayorista y Minorista de zonas para recreacin y esparcimiento,
de uso prioritario por parte de los empleados de la central de abastos,
administrativos y comerciantes. Por ello, el pre -diseo incluye amplias zonas
verdes y espacio para iglesia. Aunque algunas veces estos espacios pasan
desapercibidos, est demostrada su influencia sobre la productividad .
Mantenimiento y Logstica: La central deber dotarse de amplios espacios
para equipos de mantenimiento, cuarto elctrico, planta elctrica, cuarto de
bombas, red contra incendio, sistema CCTV, servicios pblicos industriales, rea
de almacenamiento de basuras y reciclaje, zonas de mantenimiento y/o desvare
de camiones, entro otros, que garantizan la continuidad de la operacin y
aseguran su xito, reas estas que requieren cerca de 2.000 metros cuadrados
para su adecuada instalacin y realizacin de maniobras de mantenimiento y
contingencia.

50 de 54

8.

RIESGOS DEL PROYECTO

El anlisis de riesgos del proyecto fue ampliamente abarcado en el trabajo de tesis de

grado11 mencionado en el numeral 6 del presente informe. La gestin de riesgos es uno
de los aspectos fundamentales de dicho trabajo y la caracterizacin, graduacin y
tratamiento de estos se conservan vigentes a la fecha. Por tal razn, en el presente
informe se citan a manera de referencia los aspectos ms relevantes del mismo.
La Gestin de los riesgos del proyecto incluy los procesos relacionadoscon llevar a cabo
la planificacin de la gestin, la identificacin, elanlisis, la planificacin de la respuesta a
los riesgos, as como suseguimiento y control.
Los procesos fueron planificar los riesgos, identificar los riesgos, realizarel anlisis
cualitativo de los riesgos, realizar el anlisis cuantitativo de losriesgos y planificar la
respuesta a los riesgos.No se incluye monitorear y controlar los riesgos pues estos hacen
partede la etapa de ejecucin lo cual no hace parte del planteamiento del proyecto.
Para la implementacin del plan de gestin de riesgos, se debe contarcon una estructura
organizacional con las siguientes caractersticas yfunciones en los roles involucrados en el
proyecto, para una futuraimplementacin.

Comit de gestin de riesgos: Grupo multidisciplinario integrado porun

representante de la Alcalda de Cartagena que posea poderdecisorio, un miembro
del equipo del proyecto designado por elDirector quien ser el coordinador de la
gestin del riesgo y el Directordel Proyecto. Entre las funciones principales del
comit de gestin deriesgos estn, definir las polticas en el tema de gestin de
riesgos,normalizar los procesos y procedimientos de gestin de riesgos,revisar y
aprobar los cambios en el proyecto que se generen a raz delanlisis de riesgos.
Director del Proyecto: es la persona a cargo del proyecto, nombradopor la Alcalda
de Cartagena. Su funcin principal es coordinar el plandel proyecto, definir los
miembros del equipo de gestin de riesgo delproyecto, integrar el plan de gestin
de riesgo al plan del proyecto.
Coordinador de la gestin de riesgos, miembro del equipo del proyecto nombrado
por el director del proyecto, encargado de coordinar el equipo de gestin de riesgo.
Dentro de sus funciones estn, coordinar las labores del equipo de gestin de
riesgo, participar activamente en todos los procesos relacionados a la gestin de
riesgos, revisar y aprobar los resultados del anlisis de la gestin de riesgo,
transmitir e informar al director de proyecto y al comit de gestin de riesgos,
determinar asuntos que requieran especial atencin desde el punto de vista de
riesgos, coordinar acciones a tomar ante un plan de respuesta al riesgo y dar
seguimiento a los riesgos.
Equipo de gestin de riesgos del proyecto, son los miembros delequipo de proyecto,
pueden ejercer otras funciones dentro de laorganizacin. Dentro de sus principales
funciones estn, coordinar laidentificacin de los riesgos, documentar todos la
informacin que serelacione con la gestin de los riesgos, actualizar el registro
deriesgos, realizar la evaluacin cualitativa de los riesgos de lasdiferentes reas del
proyecto, identifican los riesgos asociados a susreas de accin, participan
activamente en los procesos de valoracinde riesgos, participan en el diseo de las
respuestas a los riesgos quelo requieran e implementar el plan de respuesta al
riesgo.

Identificacin de riesgos: A continuacin se presenta el rbol de riesgos identificados del

proyecto, clasificados como tcnicos, externos, organizacionales y de Direccin del
proyecto.

Fuente: Plan de gestin para la construccin de la nueva central de abastos de la ciudad de Cartagena Colombia, como
estrategia para gestionar los riesgos inherentes al Proyecto. Preparado por: Jorge Luis Alvarez Carrascal
11

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Central de abastecimiento Mayorista y Minorista de

Cartagena de Indias
Tecnicos

Externos

Organizacionales

Direccin del proyecto

Incremento del costo

Baja calidad de la mano de

obra en contratistas

Retraso en el pago

Conveniencia de la ejecucin del

proyecto

Servicios pblicos deficientes

Bajo rendimiento del personal

de contratistas

Desmotivacin del equipo de

trabajo

Deficiencia en la planificacin
del proyecto

Uso del suelo no cumple con

el POT

Proveedores sin capacidad de

respuesta

Contratacin inadecuada

Deficiencia en la elaboracin de
la Ingeniera conceptual

Especificaciones tcnicas
poco detalladas

Escases de la mano de obra

Asignacin inadecuada de
tareas y/o responsabilidades

Deficiencia en la elaboracin de
la Ingeniera detallada

Cantidades adicionales por

obras no previstas

Poca disponibilidad de
materiales

Jornadas de trabajo
excesivas y horas extras no
previstas

Deficiencia en la elaboracin del

plan de gestin ambiental

Suelo inestable

Bajo rendimiento de los

equipos

Demoras en las adquisiciones

Deficiencia en la elaboracin del

plan de calidad

Cambios en la Ingeniera de
detalle

Entrega tarda de materiales

No pago de bonos o premios

a miembros del equipo

Deficiencia en la elaboracin del

plan de comunicaciones

Nivel fretico muy cerca a la

superficie

Aumento de costos de
materiales

Entrega tarda del cronograma

Cambios en mtodo
constructivo

Materiales con defectos de

fbrica

Deficiencias en la elaboracin
del presupuesto

Herramientas y tecnologa
obsoleta utilizadas

Lluvias abundantes.

Deficiencia en el control del

Proyecto

Rechazo de trabajos

Quejas y reclamos de la
comunidad

Falta de liderazgo del Director

de Proyecto

Contaminacin ambiental

Demora en la adjudicacin de
Licencias

Cambios en alcance,
cronograma o presupuesto

No existencia de
disponibilidad de servicios
pblicos

Cierre inadecuado del proyecto

Suspensin del Proyecto

Cambios en la normatividad
local o Nacional

A cada uno de los riesgos identificados se les aplica la misma metodologa, analizando las
causasy el impacto de esta en cada uno de los componentes de gestin del proyecto, a
saber, gestin del costo, gestin del tiempo, gestin de los riesgos mismos, gestin de la
calidad, gestin del recurso humano, gestin de las adquisiciones, gestin de las
comunicaciones y gestin del alcance. Verificando en qu fase del proyecto se puede
presentar dicho riesgo. Estas fases que componen la estructura detallada del proyecto, a
saber, fase de ingeniera conceptual y bsica, fase de ingeniera detallada, plan financiero
del proyecto, licencias de construccin y ambientales, y obras.
Como se mencion con anterioridad, nos basamos en la identificacin y evaluacin de
riesgos realizada y presentada en el proyecto PLAN DE GESTIN PARA LA
CONSTRUCCIN DE LA NUEVA CENTRALDE ABASTOS DE LA CIUDAD DE CARTAGENA
COLOMBIA, COMOESTRATEGIA PARA GESTIONAR LOS RIESGOS INHERENTES AL
PROYECTO, cuya graduacin y calificacin de impactos y probabilidad de riesgos, sugiere
considerar las siguientes recomendaciones:
Los riesgos altos del proyecto estn concentrados en un alto porcentajeentre los riesgos
externos (29%) y administrativos (35%).Los riesgos externos tienen relacin con la
capacidad de respuesta decontratistas y proveedores, as como la disponibilidad de
servicios pblicospara el proyecto y la expedicin de las licencias.

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Los riesgos administrativos estn relacionados con la fase de planeacin(Ingeniera bsica

e Ingeniera de detalle), pues es muyhabitual que no se brinde especial atencina esta
etapa, por lo que muchos proyectos inician su ejecucin con deficienciasen la planeacin
lo que genera un alto impacto en los tres aspectosfundamentales de todo proyecto:
alcance, tiempo y costo.
Para ambos casos, es posible reducir el porcentaje de riesgos hasta llevar elProyecto a un
riesgo moderado, para lo cual las recomendaciones seran lassiguientes:

Brindar un especial cuidado a la fase de planeacin, en especial ladefinicin

apropiada del alcance del Proyecto, gestionado lasexpectativas de los interesados
(Alcalda de Cartagena, comerciantesy usuarios) y as minimizar posibles cambios
durante las etapasposteriores.
Elaborar una ingeniera bsica y detallada muy especfica, de talforma que durante
la fase de ejecucin se minimicen los riesgos y sedisminuyan los cambios de la
ingeniera, los cuales originanincrementos del tiempo y del costo.
Seleccionar de manera apropiada los proveedores que participarn enel proyecto,
minimizando as los riesgos durante la fase de ejecucinal obtener una excelente
respuesta por parte de ellos.
Gestionar apropiadamente las licencias de construccin y ambiental,as como la
disponibilidad de servicios pblicos, para disminuir losriesgos externos que
impactan al proyecto en un rango alto.
Durante la ejecucin de este proyecto, se pueden realizar ajustes alplan del
proyecto y una nueva iteracin del anlisis cualitativo, portanto es posible que
puedan existir cambios en la matriz de riesgosdel proyecto y con ello podra
cambiar la calificacin general delmismo.

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9.

CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Se recomienda la ejecucin del proyecto CENTRAL DE ABASTECIMIENTO
MAYORISTA Y MINORISTA DE CARTAGENA DE INDIAS
Se recomienda la vinculacin del sector constructor y en la medida de lo posible
hacer que se autofinancien apalancados en las lneas de crdito
constructordisponibles en el mercado financiero, de manera que la promotora
mantenga su capacidad tcnica disponible para la gestin y control de la ejecucin
de los contratos de diseo, venta, obras, legalizacin de traspasos, entre otras
actividades administrativas necesarias para garantizar la eficiencia en el desarrollo
del proyecto y el cumplimiento de las polticas Distritales definidas para este
tema.
Es necesario el apalancamiento del proyecto en los flujos de ingresos por preventas de los locales y bodegas mayoristas, con el fin de bajar la necesidad de
recursos de capital o deuda y con ello la presin de los costos financieros al
proyecto.
Es necesario que el/los socio(s) que se vinculen a la promotora, cuenten con
amplia experiencia en consecucin de financiacin en magnitudes cercanas a los
100 mil millones de pesos y por tanto con musculo financiero y patrimonial para
lograr el cierre financiero del proyecto.
La promotora debe conservar la capacidad de planificar y gestionar las
ampliaciones que se requieran y deriven de la construccin y puesta en
funcionamiento de la Central de Abastos, por lo cual es necesario que cuente con
capacidad y conocimiento tcnico para ello.
Asegurar la participacin del Distrito en la junta de administracin de la Central de
Abastos, as como los mecanismos de pago de la administracin correspondiente a
los locales que pasan a ser propiedad del Distrito, como compensacin por el Lote
utilizado para el desarrollo de la Central, y que estarn bajo uso de comerciantes
minoristas.
El Distrito por su parte, deber establecer los mecanismos y tasas a cobrar a los
comerciantes minoristas por el uso de los locales que sern entregados a estos
para su uso y explotacin econmica.
La promotora debe conservar la propiedad sobre las zonas comunes de la Central
de Abastos y sobre las reas que son susceptibles de explotacin de acuerdo a la
estacionalidad o temporada del ao, como pasillos y plazoletas, espacios para
publicidad, control de acceso al edificio, uso de parqueaderos e incluso las zonas
ldicas y burbujas comerciales, con lo cual asegura su sostenibiliad en el largo
plazo y recursos para el debido mantenimiento de los enormes espacios comunes,
que por temas de logstica, debe tener una Central de Abastos.
Se recomienda procurar que la central cuente con acceso frente a la terminal de
transporte y con accesibilidad para los vehculos del Sistema Integrado de
Transporte Masivo, Transcaribe, a fin de facilitar el acceso de usuarios.
La comercializacin de las bodegas y locales del proyecto debe realizarla la
promotora a travs de una o varias empresas con experiencia inmobiliaria, para lo
cual puede contar conapoyo del constructor mismo, si este cuenta con experiencia
en la promocin y venta.
Por tratarse de un proyecto de alto impacto social y econmico, debe darse la
primera opcin de compra a los actuales comerciantes aglutinados en el mercado
de Bazurto. Por lo cual es necesario mantener actualizado el censo o inventario de
comerciantes de la zona.

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