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DENISE MARQUES

AVALIAES EM IMVEIS URBANOS:


APLICABILIDADE EM AES JUDICIAIS

JOINVILLE SC

2007

UNIVERSIDADE DO ESTADO DE SANTA CATARINA UDESC


CENTRO DE CINCIAS TECNOLGICAS CCT
DEPARTAMENTO DE ENGENHARIA CIVIL DEC

DENISE MARQUES

AVALIAES DE IMVEIS URBANOS:


APLICABILIDADE EM AES JUDICIAIS

Trabalho de Concluso de Curso apresentado


disciplina Trabalho de Graduao, como
requisito para obteno do ttulo de Bacharel
em Engenharia Civil.
Orientador(a): Mestre Lgia Vieira Maia
Siqueira

JOINVILLE SC

2007

DENISE MARQUES

AVALIAES DE IMVEIS URBANOS:


APLICABILIDADE EM AES JUDICIAIS

Trabalho de Concluso de Curso aprovado como requisito parcial para obteno do grau de
Bacharel em Engenharia Civil.

Banca Examinadora:

Orientador(a):
Professora Mestre Lgia Vieira Maia Siqueira
UDESC

Membro:
Professor Mestre Kurt Morriesen Jnior
UDESC

Membro:
Professor Especialista Roberto Busch
UDESC

Joinville - SC, 20 de dezembro de 2007.

10

Aos meus amados pais, pelo concebimento de


minha vida, pela forma modesta que me
criaram e pela rica educao que recebi, pela
incontestvel confiana a mim atribuda e por
estarem sempre compartilhando e incentivando
meus sonhos.

11

AGRADECIMENTOS

Agradeo da mesma forma queles que j invoquei e dediquei o presente trabalho,


pela compreenso e amor que sempre me ofertaram.
Aos meus queridos irmos e namorado, que compartilharam minhas alegrias e
decepes, que desculparam a falta de ateno e conviveram com a ansiedade e a
insegurana do futuro. Tenho certeza que chegar at aqui teria sido mais difcil sem o
respeito e o apoio dedicados a mim.
O presente trabalho se tornaria mais difcil sem a generosidade e compreenso de
meus colegas da Empresa CALC PERCIA, AUDITORIA E CONSULTORIA, que
disponibilizaram os dados que possibilitaram este estudo.
Professora Lgia Vieira Maia Siqueira, que mesmo na correria de seu dia-a-dia,
aceitou o convite de me orientar na elaborao deste trabalho.
Impossvel esquecer dos companheiros fejianos, que juntos dia aps dia
compartilharam comigo momentos de descobertas, desafios e dedicao. Agradeo ao
companheirismo durante todos esses anos, pois fez tudo parecer mais leve, fcil, divertido
e prazeroso.
Em especial, agradeo a Deus, que me concede sade, pacincia e f para seguir
meu caminho em paz e feliz.

12

Aquele que dvida e no investiga, torna-se


no s infeliz, mas tambm injusto.
PASCAL

13

RESUMO

Este trabalho rene conceitos bsicos em Avaliaes de Imveis Urbanos em relao


ao campo das percias judiciais. Sua elaborao visou o fornecimento de elementos
fundamentais aos que iniciam ou se interessam pelas atividades de avaliaes imobilirias.
Sendo assim, para realizao deste trabalho, foram traduzidos de forma clara e objetiva os
principais conceitos e diretrizes contidas na recente Norma Brasileira de Avaliaes de
Imveis Urbanos, NBR 14653-2/2005. Apresenta-se tambm algumas fontes de informao
complementar e uma breve introduo a Inferncia Estatstica, que representa uma poderosa
ferramenta para obteno do valor do imvel. Com o propsito de atingir seu objetivo, alm
da abordagem terica, o presente trabalho contm anlises de casos referentes a algumas
aes judiciais, sendo elas: Ao Revisionria de Aluguel e Ao de Indenizao por
Desapropriao. Os citados casos so reais e por intermdio destes, torna-se possvel o
conhecimento da extrema importncia de uma criteriosa pesquisa de mercado e das etapas
seguidas pelo perito para a efetuao das avaliaes de bens imveis.

PALAVRAS-CHAVE: Avaliao Imobiliria. Percias Judiciais. Pesquisa de Mercado.

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LISTA DE ILUSTRAES

Figura 3.1.1 Planta de localizao do imvel avaliando. ......................................................54


Figura 3.1.2 Planta baixa do imvel avaliando. ....................................................................57
Figura 3.1.3 Vista da Avenida Paran, prximo ao imvel objeto do presente estudo.........58
Figura 3.1.4 Vista da fachada frontal do imvel. ..................................................................58
Figura 3.1.5 Vista dos caixas eletrnicos 24 horas, localizados no interior do imvel.........59
Figura 3.1.6 Vista do depsito de arquivos: observar as caractersticas construtivas e de
acabamento. ..............................................................................................................................59
Figura 3.1.7 Vista da administrao interna da agncia. .......................................................60
Figura 3.1.8 Vista geral do imvel avaliando. Observar: ao fundo o local de abastecimento
do caixa 24 horas e a entrada principal; esquerda os caixas de atendimento ao cliente;
direita e ao centro o local destinado formao de filas de espera..........................................60
Figura 3.1.9 Vista do salo de atendimentos diversos e gerncia. Observar as caractersticas
construtivas e de acabamento do local. ....................................................................................61
Figura 3.1.10 Vista da cozinha de uso restrito aos funcionrios. ..........................................61
Figura 3.1.11 Vista do lavado, observar suas caractersticas construtivas e de acabamento.62

15

Figura 3.1.12 Vista frontal do Imvel 01: Banco do Brasil, Avenida Paran n. 180...........63
Figura 3.1.13 Vista frontal do Imvel 02: Futuras instalaes das Lojas Salfer, Avenida
Paran n. 180. ..........................................................................................................................64
Figura 3.1.14 Vista frontal do Imvel 03: Divl Presentes, Avenida Paran n. 245............64
Figura 3.1.15 Vista frontal do Imvel 04: Cia das Frutas, Avenida Paran n. 245..............65
Figura 3.1.16 Vista frontal do Imvel 05: Farmcia de Manipulao Ana Paula, Avenida
Paran n. 241. ..........................................................................................................................65
Figura 3.1.17 Vista frontal do Imvel 06: Banco Bradesco, Avenida Paran n. 280. .........66
Figura 3.1.18 Vista frontal do Imvel 07: Lojas Koerich, Avenida Paran. .........................66
Figura 3.1.19 Vista frontal do Imvel 08: Papelaria Nova Jerusalm, Avenida Paran. ......67
Figura 3.1.20 Vista frontal do Imvel 09: Tabelionato Martinelli, Avenida Paran n. 308.67
Figura 3.1.21 Vista frontal do Imvel 10: Farmcia Barra Velha, Avenida Paran n. 308. 68
Figura 3.1.22 Vista frontal do Imvel 11: Talitnia Bordados, Avenida Paran. .................68
Figura 3.2.23 Localizao do imvel avaliando....................................................................77
Figura 3.2.24 Planta de localizao do imvel avaliando. ....................................................78
Figura 3.2.25 Mapa de Zoneamento da Regio do Imvel Avaliando..................................80
Figura 3.2.26 rea primitiva antes da desapropriao em 1976. ..........................................82
Figura 3.2.27 reas remanescentes aps a desapropriao feita pela Municipalidade para
realizao das obras de infra-estrutura. ....................................................................................84

16

Figura 3.2.28 Vista da Rua Monsenhor Gercino e Servido Manoel Martins, no local em
estudo. [F05].............................................................................................................................85
Figura 3.2.29 - Vista da rea remanescente I e a ocupada pelo leito da Rua Monsenhor
Gercino. [F07] ..........................................................................................................................85
Figura 3.2.30 Vista da rea ocupada pelo leito da Rua Monsenhor Gercino. [F09] .............86
Figura 3.2.31 Vista da rea ocupada pela Rua Monsenhor Gercino (rea ocupada I) e rea
remanescente I. [F08] ...............................................................................................................86
Figura 3.2.32 Vista frontal da rea remanescente I observada pela Rua Monsenhor Gercino.
[F10] .........................................................................................................................................87
Figura 3.2.33 Vista da Servido Manoel Martins. Observar as reas remanescentes. [F03] 87
Figura 3.2.34 Vista da projeo da divisa esquerda da rea remanescente.[F04] .................88
Figura 3.2.35 Vista da projeo da divisa direita da rea remanescente.[F01] .....................88
Figura 3.2.36 Vista da rea remanescente II. [F02]...............................................................89
Grfico 3.1.1 valores estimados X valores observados: Uma melhor adequao dos pontos
reta significa um melhor ajuste do modelo...............................................................................71
Grfico 3.2.2 valores estimados X valores observados: Uma melhor adequao dos pontos
reta significa um melhor ajuste do modelo...............................................................................94

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LISTA DE TABELAS

Tabela 2.4.1- Grau de preciso da estimativa do valor no caso de utilizao de modelos de


regresso linear. ........................................................................................................................34
Tabela 2.4.2 - Grau de fundamentao da estimativa do valor no caso de utilizao de
modelos de regresso linear......................................................................................................35
Tabela 3.1.3 Elementos obtidos na pesquisa de mercado......................................................70
Tabela 3.1.4 Relao entre os valores observados e os estimados atravs da equao de
regresso. ..................................................................................................................................70
Tabela 3.2.5 Elementos obtidos na pesquisa de mercado......................................................92
Tabela 3.2.6 Relao entre os valores observados e os estimados atravs da equao de
regresso. ..................................................................................................................................93

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SUMRIO

1 INTRODUO ................................................................................................................... 21

2. REVISO BIBLIOGRFICA ..........................................................................................24


2.1 A ENGENHARIA DE AVALIAES .........................................................................24
2.2 AVALIAES DE BENS IMVEIS EM PERCIAS JUDICIAIS..............................26
2.2.1 Normas Tcnicas .....................................................................................................27
2.2.2 Classificao dos Bens Imveis ..............................................................................27
2.2.3 Conceitos Principais de Valor em Avaliaes Imobilirias ....................................29
2.3 ATIVIDADES INICIAIS EM AVALIAES PERICIAIS .........................................31
2.3.1 Documentao .........................................................................................................32
2.3.2 Vistoria do Imvel...................................................................................................32
2.4 AVALIAO DOS IMVEIS SUB-JDICE..............................................................34
2.4.1 Grau de Fundamentao e Preciso.........................................................................34
2.4.2 Mtodos de Avaliao .............................................................................................36
2.4.3 Pesquisa de Mercado ...............................................................................................38
2.4.3.1 Fontes de Informao ...........................................................................................44
2.4.4 Homogeneizao de Valores ...................................................................................45
2.5 INFERNCIA ESTATSTICA NAS AVALIAES...................................................46
2.5.1 Identificao e Seleo das Variveis .....................................................................47
2.6 INTRODUO S ACES JUDICIAIS DOS CASOS APRESENTADOS ..............48
2.6.1 Ao Renovatria de Locao.................................................................................48
2.6.2 Ao de Indenizao por Desapropriao ...............................................................50

3. ESTUDO DE CASO ...........................................................................................................52

19

3.1 CASO 1: AO RENOVATRIA DE LOCAO.....................................................52


3.1.1 Observaes Preliminares .......................................................................................52
3.1.2 mbito da Percia ....................................................................................................53
3.1.3 Vistoria ....................................................................................................................53
3.1.3.1 Vistoria do Local ..................................................................................................54
3.1.3.2 Vistoria do Imvel................................................................................................55
3.1.4 Documentao Fotogrfica......................................................................................58
3.1.5 Critrios de Avaliao: ............................................................................................62
3.1.5.1 Pesquisa de Mercado e Estatstica Inferncial......................................................63
3.1.6 Avaliao.................................................................................................................71
3.1.7 Respostas aos Quesitos............................................................................................72
3.1.8 Consideraes Finais ...............................................................................................73
3.2 CASO 2: AO DE INDENIZAO POR DESPROPRIAO INDIRETA............74
3.2.1 Observaes Preliminares .......................................................................................74
3.2.2 mbito da Percia ....................................................................................................75
3.2.3 Vistoria ....................................................................................................................76
3.2.3.1 Vistoria do Local ..................................................................................................76
3.2.3.2 Zoneamento do Local ...........................................................................................78
3.2.3.3 Vistoria do Imvel................................................................................................81
3.2.3.4 Vistoria das Benfeitorias ......................................................................................83
3.2.4 Documentao Fotogrfica......................................................................................83
3.2.5 Exame da rea Remanescente ................................................................................89
3.2.6 Critrios de Avaliao .............................................................................................90
3.2.6.1. Pesquisa de Mercado e Estatstica Inferncial.....................................................91
3.2.7 Avaliao.................................................................................................................94
3.2.8 Respostas aos quesitos.............................................................................................96
3.2.8.1 Propostos Pelo Ministrio Pblico .......................................................................96
3.2.8.2 Propostos Pelos Autores .......................................................................................97
3.2.9 Consideraes Finais ...............................................................................................99

4.CONCLUSO....................................................................................................................101

REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS ...............................................................................103

APNDICES .........................................................................................................................105
APNDICE A RELATRIO DE PESQUISA DE MERCADO E ESTATSTICA
INFERENCIAL: CASO 1 ..................................................................................................106
APNDICE B RELATRIO DE PESQUISA DE MERCADO E ESTATSTICA
INFERENCIAL: CASO 2 ..................................................................................................107

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ANEXOS ...............................................................................................................................148
ANEXO A GLOSSRIO DE TERMINOLOGIA BSICA APLICVEL
ENGENHARIA DE AVALIAES E PERCIAS DO IBAPE........................................149
ANEXO B NORMA BRASILEIRA DE AVALIAES DE BENS:
PROCEDIMENTOS GERAIS: 14.653-2/ 2005.................................................................166
ANEXO C NORMA BRASILEIRA DE AVALIAES DE IMVEIS URBANOS:
14.653-2/ 2005....................................................................................................................170

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1 INTRODUO

A primeira idia que uma pessoa tem, face necessidade de conhecer o valor de sua
residncia ou o valor locatcio de um determinado imvel, a de procurar um corretor de
imveis. Mas, embora esses profissionais sejam mais intimamente ligados ao setor, no
podero ir muito alm do que indicar preos mdios de mercado e efetuar comparaes entre
o imvel avaliando e outros recentemente transacionados. De acordo com a Lei n. 5.194 de
24 de dezembro de 1966, o exerccio de avaliar imveis urbanos atribuio exclusiva de
Engenheiros Civis, Arquitetos e Engenheiros Agrnomos.
Diversas explicaes poderiam ser encontradas para justificar a abordagem deste tema,
mas apenas uma julga-se mais importante a ser esclarecida. o fato de existir uma enorme
carncia por ensinamentos bsicos sobre o assunto no Curso de Engenharia Civil, pois como
j foi mencionado, os Engenheiros e Arquitetos so os nicos profissionais habilitados e
autorizados a exercer tal atividade.
Pode parecer simples, mas a avaliao de imveis compreende uma tcnica muito
complexa e na qual a participao e a experincia do Engenheiro Avaliador so de
fundamental importncia. A engenharia de avaliaes est presente em diversas situaes
cotidianas e possui dezenas de campos de aplicao. Sua atividade requer do engenheiro um
amplo conhecimento de assuntos relacionados ao seu currculo acadmico. Por exemplo,
exclusivamente tratando-se de avaliaes de imveis urbanos, o engenheiro dever aplicar

22

seus conhecimentos que vo desde desenho bsico, topografia, estatstica e matemtica


financeira, at mesmo construo civil de um modo geral, entre vrias outras reas em que
devido complexidade de cada caso, o engenheiro civil se v na necessidade de estudar,
pesquisar e aplicar suas informaes, adquirindo com o tempo e a experincia sua percia no
assunto.
A bibliografia a referente ao assunto ainda escassa, logo, torna-se cada vez mais
necessria a apresentao do tema. Desta maneira, neste presente trabalho sero expostos
alguns conceitos bsicos, e tambm determinadas diretrizes a serem obedecidas conforme a
Norma Brasileira de Avaliaes de Imveis Urbanos, NBR 14653-2, lanada no ano de 2005.
Alm da reviso bibliogrfica contendo os conceitos j mencionados e as etapas que devem
existir em uma avaliao, sero apresentados casos reais de avaliaes de imveis urbanos no
campo das percias judiciais. Estes casos visam uma melhor compreenso do assunto
abordado.
Em cada caso foi realizada uma breve apresentao do problema, com esclarecimentos
de alguns conceitos tcnicos referentes s aes judiciais. Posteriormente foi elaborada a
descrio do processo avaliatrio propriamente dito, que se constitui: do motivo pelo qual se
deseja avaliar; da finalidade do perito na avaliao; da efetuao da vistoria e todos os
aspectos a serem analisados; da documentao visual do imvel, ou seja, croquis, fotos,
mapas, etc.; da pesquisa de mercado; do critrio utilizado na avaliao; da avaliao e
concluso.
Para o clculo do valor de cada imvel, foi utilizada a inferncia estatstica, esta, no
entanto, alm de ser nos tempos atuais a ferramenta mais usual na obteno dos valores, no
ser estudada, j que o objetivo principal do trabalho apresentar a importncia e as etapas de
uma avaliao imobiliria. Os clculos estatsticos dispensam cada vez mais do engenheiro o
trabalho braal e mecnico exigido pela matemtica, pois hoje em dia so utilizados softwares

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capazes de calcular em segundos complexas frmulas geradas por eles. Assim, o profissional
dedica-se melhor as pesquisas de mercado e analisa com maiores critrios os valores obtidos,
para que desta forma seja possvel gerar uma avaliao fiel e precisa, e consequentemente o
engenheiro exercer esta atividade, que lhe de direito, da maneira mais correta possvel.

24

2. REVISO BIBLIOGRFICA

2.1 A ENGENHARIA DE AVALIAES

A Engenharia de Avaliaes segundo Nr Filho (1995) a cincia que estuda todo o


processo de apurao de valores de propriedades e outros bens especficos. Entre os diversos
conceitos para a Engenharia de Avaliaes pode-se destacar a definio de Moreira (2001,
p.23) que diz: A Engenharia de Avaliaes no uma cincia exata, mas sim a arte de
estimar os valores de propriedades especficas em que o conhecimento profissional de
engenharia e o bom julgamento so condies essenciais.
Tem-se conhecimento que a engenharia de avaliaes vem sendo desenvolvida desde
o final do sculo retrasado a partir de 1890, quando engenheiros, proprietrios, autarquias e o
poder judicirio comearam a observar a importncia do trabalho formal de avaliaes.
Nos primrdios do sculo XX a atividade de avaliar era realizada, na grande maioria
dos casos, por negociantes ou por contadores desprovidos de conhecimento especfico.
Porm, com a expanso industrial, foi necessrio aprimorar as tcnicas de avaliar, sendo
facultado ao engenheiro a misso de exercer, aperfeioar e divulgar as tcnicas avaliatrias.
Assim, solicitaes de avaliao de imveis, bem como estimativa de valores
locatcios, feitas comumente por administradores, proprietrios, corretores, inquilinos, etc.,

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devem ser realizados por profissionais habilitados, especificamente engenheiros civis,


agrnomos e arquitetos.
O profissional encontra na rea de avaliao de imveis urbanos um amplo campo de
servios a serem prestados. Nr Filho (1995) destaca as diversas reas em que o engenheiro
avaliador poder exercer suas atividades:
a) reavaliao de ativos imobilirios;
b) avaliao de imveis urbanos e rurais, que visam abertura de capital, garantia
bancria, compra e venda, financiamentos e estudos patrimoniais;
c) determinao de valor locatcio;
d) consultoria imobiliria e anlise de mercado para organizao e administrao
de empresas;
e) lanamentos fiscais municipais formulando valores da planta genrica de
valores, originando em impostos, taxas e tarifas.
O engenheiro que escolher por atuar na rea de avaliaes tende a encontrar, alm das
aes judiciais, encargos ligados a inmeros campos de trabalho, exemplo:
a) departamentos

de

avaliao:

normalmente

criados

em

empresas

concessionrias de servios pblicos, rgos federais e municipais, empresas


imobilirias e industriais, bancos, consultorias e outras entidades financeiras;
b) empresas de avaliaes: podem ser de pequeno, mdio e grande porte, que
atuam exclusivamente na rea de avaliaes. Segundo Moreira (2001, p.26):

O mercado para os seus servios especializados cresce permanentemente devido ao


nmero crescente de transaes e s necessidades das empresas de corrigir seus
dados contbeis de valor e de depreciao, sem os quais a determinao dos custos,
dos preos de venda, do lucro real e a preparao de balanos impossvel.

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2.2 AVALIAES DE BENS IMVEIS EM PERCIAS JUDICIAIS

O Juiz considerado sem conhecimentos especficos aos assuntos tcnicos contidos


em determinadas aes judiciais, sendo assim nomeia o profissional capacitado para
esclarecer dvidas e quesitos levantados no decorrer da ao. O engenheiro avaliador o
perito do juzo, ou seja, o homem de confiana nomeado pelo magistrado.
Perito uma palavra oriunda do latim peritus, formado do verbo perior, que significa
experimentar, saber por experincia, de onde se explica a funo do perito, sujeito ativo da
percia, que exerce sua atividade no sentido de elucidar fatos em que versado. (MAIA
NETO, 1992, p.131).
Em aes judiciais o engenheiro pode ser contratado para atuar como assistente
tcnico de qualquer uma das partes (autor ou ru) envolvidas no processo. Em ambas as
atuaes o profissional comumente chamado a utilizar seus conhecimentos tcnicos em
aes de: execuo; desapropriao; revisional de aluguel; renovao de contrato de locao;
indenizao de propriedades; entre vrias outras.
Maia Neto (1992, p.19) afirma:
Embora tenhamos procurado sintetizar em algumas poucas ocasies o campo de
atuao em percias judiciais, esta a talvez a rea onde exista maior necessidade da
atuao do profissional, dada a grande ocorrncia de solicitao e, principalmente,
pela importncia do parecer quando da deciso judicial.

Neste campo o engenheiro ter constante relacionamento com advogados e juzes,


sendo, portanto essencial que este profissional, alm de bom conhecimento tcnico, tenha
apreciao para leitura de processos, pois so neles que esto expostas todas as peas da ao
proposta.

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2.2.1 Normas Tcnicas

As normas criadas pela Associao Brasileira de Normas Tcnicas possuem em todo


o seu contexto orientaes e estudos, tornando-se de extrema importncia para a produo de
inmeros produtos e bens de consumo. (MENDONA et.al.,1998 p.16). As normas tcnicas
referentes rea de Engenharia de Avaliaes no poderiam ser excees, pois elas
simbolizam para o engenheiro avaliador a base de estudo e de referncia para qualquer
processo avaliatrio.
Mendona et.al. (1998) relaciona as normas registradas na rea da Engenharia de
Avaliaes, partindo do surgimento da primeira Norma Brasileira para Avaliaes de Imveis
Urbanos (NBR- 5676, 1977), que apesar de nos dias de hoje no estar atual, muitos autores
ainda tomam ela como base para seus estudos avaliatrios.
Todos os casos aqui apresentados esto baseados e obedecem aos preceitos exigidos
pela Norma de Avaliaes de Imveis Urbanos, NBR 14.653-02, lanada em 2005 e
elaborada pelo Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia IBAPE.

2.2.2 Classificao dos Bens Imveis

Em uma avaliao imobiliria, o perito poder ser nomeado para avaliar imveis de
diversas caractersticas. Os imveis avaliados so identificados com sendo rurais e urbanos.
As propriedades rurais podem ser definidas com aquelas terras no-urbanas, de uso
agropecurio ou florestal, com todas as suas benfeitorias, aguadas e recursos naturais.
(MOREIRA, 2001 p.243). Para a avaliao de propriedades rurais o avaliador dever possuir
no s conhecimentos gerais da Engenharia de Avaliaes, mas tambm noes bsicas sobre
agropecuria e Engenharia Florestal ou ento ser auxiliado pelos conhecimentos de uma
Engenheiro Agrnomo.

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Os estudos de casos apresentados, referem-se apenas s Avaliaes de Imveis


Urbanos, que so definidos como:

a) terrenos: uma extenso de terra capaz de produzir renda pelo seu uso
adequado (NSSER, 2007 p.4). O aproveitamento de terrenos urbanos, na
maioria dos casos, dado por construo para fins habitacionais, comerciais ou
industriais.
De acordo com suas caractersticas os terrenos classificam-se em:
- lotes: poro do terreno originado atravs do parcelamento do solo urbano com
frente para vias pblicas ou particulares, em condies de ser aproveitada de
imediato pra fins urbanos (NSSER, 2007 p.4).
- lote industrial: definido por Fiker (1995, p.22) como: lotes situados em zonas de
destinao industrial, legal e econmica com caractersticas compatveis para esta
finalidade.
- uso especial: so terrenos com outras finalidades, pode-se citar como exemplo as
faixas de servido.
- gleba urbanizvel: so terrenos com capacidade de receber obras de infraestrutura urbana, visando o seu aproveitamento eficiente, atravs de loteamento,
desmembramento ou implantao de empreendimento (NSSER, 2007 p.4).

b) benfeitorias: benfeitorias o resultado de uma obra ou servio realizado num


imvel e que no poder ser retirada sem destruio, fratura ou dano.
(MENDONA et.al., 1998, p.177).
Em concordncia com Nsser (2007), as benfeitorias podem ser:

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- necessrias: so indispensveis para conservar o imvel ou evitar a sua


deteriorizao;
- teis: as que aumentam ou facilitam o uso do imvel, embora sejam
dispensveis. Geralmente este tipo de benfeitoria aumenta o valor do bem;
- volupturias: ela visam o deleite ou recreio, sem interferir o uso normal do
imvel, pode-se citar como exemplo, as piscinas em algumas residncias.

2.2.3 Conceitos Principais de Valor em Avaliaes Imobilirias

Conforme Maia Neto (1992), todas as pessoas tem noo exata do que significa valor,
embora poucos sejam capazes de conceitu-lo com exatido, principalmente se houver
necessidade de distingui-lo de preo.
H muitas definies de valor, uma vez que a palavra valor tem muitos sentidos e
diversos elementos modificadores. Resumidamente pode-se dizer que valor est intimamente
ligado idia de utilidade, ou seja, s tem valor aquilo que til. Jos Junior (2000) compara
valor com a lei da oferta e da procura, pois quanto maior a necessidade ou desejo de possuir
um bem, maior ser a procura e, portanto, maior o valor.
As palavras custo e valor tm significados distintos. Moraes (2001, p. 12) diz que:
Preo a quantidade paga pelo comprador ou vendedor e custo o preo pago
acrescentado s despesas em que incorre o comprador na aquisio da propriedade., ou seja,
um imvel no necessariamente vale o quanto ele custou.

A seguir esto relacionados alguns conceitos de valor no campo das avaliaes


patrimoniais:

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a) valor de mercado:
Jos Jnior (2000, p.4) esclarece de forma simples e prtica o conceito:

Frequentemente, o valor de mercado de um bem, referido como sendo o preo pelo


qual um vendedor desejoso o venderia e um comprador igualmente desejoso
adquiria, sendo que nenhum deles estaria sujeito a presses anormais.

Preo de mercado difere de valor de mercado. Segundo Jos Junior (2000) preo de
mercado trata-se de um fato concreto, enquanto valor e permanece sendo uma avaliao at
ser comprovado, ou seja, at tornar-se preo. Preo nada mais que o valor da troca expresso
em dinheiro.

b) valor patrimonial:
Definido na NBR 14.653-02 (2005, p.4) como sendo:

Soma do valor do terreno, benfeitorias e eventuais equipamentos de um imvel. Para


que o mesmo represente o valor de mercado deve ser apurado e aplicado o fator de
comercializao com base em informaes de mercado levantadas pelo avaliador ou
em pesquisas de carter regional, previamente pblica.

Atravs da definio, cabe a colocao da definio de fator de comercializao.


Segundo Maia Neto (1992), fator de comercializao a razo entre o valor de mercado e o
custo de reproduo de um imvel semelhante.

c) valor de risco:
o termo utilizado geralmente em seguradoras para obter o valor segurado de um
imvel.
A NBR 14.653-02 (2005, p.4) define como sendo:
O valor representado pelo valor das benfeitorias, instalaes, acabamentos
construtivos, equipamentos, enfim o que estiver contido na contratao ou na
aplice de seguro, observando rigorosamente a depreciao dos bens avaliando.

31

d) valor econmico ou rentbil:


Conforme definido pela NBR 14.653-02 (2005), valor econmico ou rentbil o
valor baseado no fluxo de caixa da propriedade avaliada, observando o valor atual de suas
receitas lquidas provveis e futuras e nas tendncias dos negcios.

e) valor de reposio:
Refere-se quele valor de propriedade determinado na base do que ela custaria para
ser substituda por outra igualmente satisfatria. (MOREIRA, 2001 p.30).

2.3 ATIVIDADES INICIAIS EM AVALIAES PERICIAIS

Conforme recomendado na NBR 14.653-02 (2005), o engenheiro de avaliaes


quando designado para avaliar determinado imvel dever esclarecer alguns aspectos
essenciais referentes :
a) definio de seu objetivo na avaliao, ou seja, se dever obter o valor venal
ou locatcio de um imvel;
b) identificao do imvel que ser objeto da avaliao;
c) necessidades de verificar as medidas do imvel;
d) finalidade pelo qual o imvel precisa ser avaliado: compra, venda locao,
desapropriao, doao, alienao, permuta, garantia, fins contbeis, etc.;
e) fundamentao e preciso que se pretende atingir;
f) prazo limite para apresentar o laudo.

32

2.3.1 Documentao

Cabe ao engenheiro de avaliaes solicitar o fornecimento dos documentos


disponveis referentes ao bem avaliando, visando caracterizar perfeitamente o objetivo da
avaliao, com exame de projetos, levantamentos, croquis, memoriais descritivos, escrituras e
outros documentos e informaes.
Mendona et.al. (1998,p.180) recomenda: deve-se proceder a observao de todos os
aspectos legais do imvel, como por exemplo: rea, testada, profundidade. Dessa forma, de
acordo com a NBR 14.653-02 (2005), torna-se possvel a comparao com as legislaes
municipais, estaduais e federais, bem como passveis ambientais e outras restries que
possam influenciar significativamente no valor do imvel.

2.3.2 Vistoria do Imvel

A vistoria do bem imvel uma etapa indispensvel no processo avaliatrio. atravs


da vistoria que se observam as caractersticas fsicas do imvel e outros fatores importantes
que interferem na formao dos resultados.
A NBR 14.653-02 (2005) exige que o imvel seja vistoriado internamente e
externamente. Nos casos em que o engenheiro avaliador no tenha acesso ao imvel, o motivo
dever estar claramente descrito no laudo avaliatrio.
A realizao da vistoria deve se proceder com maior ateno e de melhor maneira
possvel, permitindo assim, amplo conhecimento do imvel e do contexto imobilirio que se
situa.
Conforme Mendona et.al.(1998) dever ser feita a observao de todos os aspectos do
imvel, tais como:
a) dimenses: rea, testada e profundidade;

33

b) formato e topografia;
c) consistncia do solo;
d) situao na quadra;
e) confrontaes;
f) infra-estrutura urbana;
g) classificao do zoneamento segundo a Lei de Uso e Ocupao do Solo;
h) utilizao atual.
Alm de uma criteriosa observao das caractersticas do imvel, dever tambm ser
feita a observao dos aspectos da regio. Mendona et.al.(1998) relaciona tais aspectos:
a) condies topogrficas e ambientais;
b) natureza do solo, ocupao atual e tendncias;
c) infra-estrutura urbana: meios fios, passeios e pavimentao;
d) sistema virio;
e) redes de gs;
f) energia eltrica e iluminao pblica;
g) servios de telefonia e saneamento;
h) transporte coletivo;
i) equipamentos urbanos;
j) bancos;
k) tipo de ocupao local dos bairros circunvizinhos.
Fiker (1993) enfatiza que as benfeitorias existentes devero ser muito bem
caracterizadas, com destaque aos aspectos funcionais, ambientais e os seguintes aspectos
fsicos:
a) descrio e quantificao dos cmodos;
b) caractersticas construtivas e padro de acabamento;

34

c) rea construda;
d) vida til;
e) idade aparente e estado de conservao.
de extrema importncia a apresentao de croquis, documentao fotogrfica e
outros meios que permitam a compreenso do que se avalia, at mesmo por pessoas que no
possuem conhecimento prprio do imvel que est sendo avaliado.

2.4 AVALIAO DOS IMVEIS SUB-JDICE

2.4.1 Grau de Fundamentao e Preciso

O grau de fundamentao e preciso da avaliao est condicionado ao empenho


desenvolvido pelo Engenheiro de Avaliaes e s informaes que podem ser obtidas no
mercado.
Em funo da qualidade e nmero de dados de conforto que puderam ser obtidos, o
valor avaliatrio dos casos apresentados, est enquadrado no grau II de preciso e grau II de
fundamentao, conforme preconiza a NBR 14.653-2 Avaliaes de Bens Imveis
Urbanos.
Tabela 2.4.1 - Grau de preciso da estimativa do valor no caso de utilizao de modelos de regresso linear.
1.1.1.1

1.1.1.2

1.1.1.5 DESCRIO
1.1.1.9

1.1.1.6

1.1.1.10 III

1.1.1.13 Amplitude do intervalo de confiana 1.1.1.14 30%


de 80% em torno do valor central da
estimativa

1.1.1.3

1.1.1.4

1.1.1.7 GRAU 1.1.1.8


1.1.1.11 II

1.1.1.12 I

1.1.1.15 30% 50%

1.1.1.16 >50%

35

Fonte NBR 14.653-2


Tabela 2.4.2 - Grau de fundamentao da estimativa do valor na utilizao de modelos de regresso linear.

Item

Descrio

Grau

III

II

Caracterizao do imvel
avaliando

Completa quanto a
todas as variveis
analisadas

Coleta de dados de
mercado

Caractersticas
conferidas pelo
autor do laudo

Quantidade mnima de
dados de mercado,
efetivamente utilizados.

Identificao dos dados


de mercado

Extrapolao

Completa quanto s
variveis utilizadas
no modelo
Caractersticas
conferidas por
profissional
credenciado pelo
autor do laudo
4 (k+1), onde k o
nmero de
variveis
independentes
Apresentao de
informaes
relativas aos dados
e variveis
efetivamente
utilizados no
modelo
Admitida para
apenas uma
varivel, desde que:
a) as medidas das
caractersticas do
imvel avaliando
no sejam
superiores a 100%
do limite amostral
superior, nem
inferiores metade
do limite amostral
inferior.
b) o valor estimado
no ultrapasse 10%
do valor calculado
no limite da
fronteira amostral,
para a referida
varivel

Nvel de significncia
somatrio do valor das
duas caudas) mximo
para a rejeio da
hiptese nula de cada
regressor (teste bicaudal)
Nvel de significncia
mximo admitido nos
demais testes estatsticos
realizados

6 (k+1), onde k o
nmero de
variveis
independentes
Apresentao de
informaes
relativas a todos os
dados e variveis
analisados na
modelagem, com
foto

No admitida

I
Adoo de situao
paradigma
Podem ser
utilizadas
caractersticas
fornecidas por
terceiros
3 (k+1), onde k o
nmero de
variveis
independentes
Apresentao de
informaes
relativas aos dados
e variveis
efetivamente
utilizados no
modelo
Admitida, desde
que:
a) as medidas das
caractersticas do
imvel avaliando
no sejam
superiores a 100%
do limite amostral
superior, nem
inferiores metade
do limite amostral
inferior.
b) o valor estimado
no ultrapasse 10%
do valor calculado
no limite da
fronteira amostral,
para as referidas
variveis,
simultaneamente.

10%

20%

30%

1%

5%

10%

36

Fonte NBR 14.653-2

O grau de preciso depende exclusivamente das caractersticas encontradas no


mercado e das amostras coletadas atravs da pesquisa e, sendo assim, no poder ser prfixado.
Segundo a NBR 14.653-2, no caso de informaes insuficientes para a utilizao dos
mtodos j citados neste trabalho, o clculo de avaliao no deve ser classificado quanto
fundamentao e preciso e deve ser considerado parecer tcnico.

2.4.2 Mtodos de Avaliao

Os mtodos utilizados para avaliao de imveis urbanos classificam-se em diretos e


indiretos, e em alguns casos podero ser os dois mtodos conjugados.
De acordo com Nr Filho (1995), o mtodo direto aquele que define os valores de
forma imediata atravs da comparao direta com dados de elementos semelhantes. O mtodo
indireto define o valor atravs de processos de clculo com emprego de sub-mtodos
auxiliares.

Os mtodos diretos classificam-se em:


a) mtodo comparativo de dados do mercado:
Maia Neto (1992) apresenta o mtodo como sendo aquele em que o valor do imvel
obtido por comparao direta de dados de mercado relativo a outros imveis de caractersticas
(intrnsecas e extrnsecas) semelhantes, admitindo-se como condio fundamental a existncia
de um conjunto de dados que possam ser adotados como amostra do mercado imobilirio.

b) mtodo comparativo de custo de reproduo das benfeitorias:


Em concordncia com Mendona et.al. (1998), o mtodo apropria o valor de

37

benfeitorias atravs da reproduo dos custos de seus componentes, atravs de oramento


sumrio ou detalhado, ao qual deve ser somado o valor calculado do terreno e do custo de
comercializao quando houver.
Maia Neto (1992) afirma que este mtodo nada mais que o complemento ao
comparativo no caso de terrenos com benfeitorias, onde o terreno calculado pelo mtodo
anterior e as benfeitorias pela adoo desta metodologia.

Os mtodos indiretos, no entanto, so classificados pelo:


a) mtodo da renda:
aquele que apropria o valor do imvel ou de suas partes constitutivas com base na
capitalizao presente da sua renda lquida, real ou prevista (MENDONA et.al., 1998,
p.178)
De acordo com Maia Neto (1992), esta metodologia adotada na hiptese em que se
tenha o valor locativo real ou um processo avaliatrio que reflita a renda prevista, a partir do
que, utilizando-se perodo de capitalizao e taxa de descontos expressamente justificados,
chega-se ao valor venal do imvel.

b) mtodo involutivo:

Aquele em que o valor do imvel obtido atravs da anlise de viabilidade de um


empreendimento imobilirio hipottico adequado ao local onde situa-se o terreno e
compatvel com as condies de mercado.
Encontra utilizao em locais onde torna-se muito difcil a obteno de um conjunto
de dados amostrais confiveis, como nas regies centrais das grandes cidades, ou
bairros densamente povoados, o que torna escassa ou quase inexistente a ocorrncia
de transaes imobilirias. (MAIA NETO, 1992 p.75)

c) mtodo residual:
aquele que define o valor do terreno por diferena entre o valor do imvel e suas

38

benfeitorias, ou o valor destas subtraindo o valor do terreno, devendo ser considerado,


tambm, quando for o caso, o fator de comercializao. (MENDONA et.al., 1998, p.178)
Este mtodo, segundo Maia Neto (1992), pode ser utilizado para obteno de dados
relativos a valores de terrenos em locais onde exista uma ocorrncia elevada de transaes
envolvendo imveis constitudos de terrenos com benfeitorias.

Seja qual for a metodologia a ser empregada, a base de todas as avaliaes a


comparao, embora no parea no mtodo indireto a comparao tambm necessria. Para
exemplificar esta afirmao, basta imaginar em um processo avaliatrio a necessidade de
comparao entre rendimentos produzidos por um bem imvel ou produzido por um
empreendimento semelhante ao qual esta sendo avaliado.
Os estudos de caso a serem apresentados, iro enfocar preferencialmente a avaliao
de imveis urbanos pelo mtodo comparativo de dados do mercado, sendo que este o
mtodo usado com maior freqncia, no entanto pode ser feito por qualquer dos demais
mtodos anteriormente citados, desde que observados os requisitos mnimos de
adequabilidade situao local e aos preceitos da NBR 14.653-02 (2005).

2.4.3 Pesquisa de Mercado

A pesquisa o mais importante em uma avaliao, sendo a primeira dificuldade que o


avaliador encontra; uma vez que ele ter de obter o mximo de informaes correlatas para
apoio a seu trabalho.
A pesquisa de mercado, principalmente a coleta de dados, deve ser ampla, pois
depende dela o nvel de rigor almejado. Nela deve conter informaes sobre os imveis de
referncia bastante detalhadas e seguras, com indicao clara de todos os dados obtidos. A

39

preciso do valor calculado se torna maior na medida em que os imveis de referncia sejam
mais semelhantes e prximos ao avaliado.
De acordo com Mendona et. al.(1998), os pontos mais importantes a serem
analisados nesta etapa so:
a) os dados obtidos devem ser oriundos de uma mesma regio scio-econmica;
b) as fontes de informaes devem ser seguras e identificadas;
c) especificao completa do imvel de referncia, incluindo a localizao exata,
as caractersticas construtivas e outros fatores que forem julgados importantes;
d) a natureza da fonte, ou seja, oferta ou transao;
e) poca em que foi realizada a pesquisa e condies de pagamento.

Nsser Junior (2007) seleciona em seu material os atributos de maior importncia e os


mais utilizados para a anlise e posterior tratamento aos imveis da amostra. So eles:
a) terrenos urbanos:
- rea total;
- frente(s) efetiva(s) para logradouro(s) pblicos;
- profundidade;
- localizao na malha urbana;
- usos mais comuns na regio;
- tipo de uso incentivado pelas posturas municipais;
- distncias a plos importantes - valorizam ou desvalorizam;
- rea passvel de construo (de acordo com as posturas municipais);
- topografia;
- condies particulares do solo;
- padro das construes vizinhas;

40

- padro da infra-estrutura urbana da regio;


- poca da informao;
- vista privilegiada ou prejudicial valorizante ou desvalorizante;
- valor unitrio de terreno pesquisado com relao rea total.

b) lojas:
- reas da unidade;
- frente(s) efetivas(s) para logradouro(s) pblico(s);
- p-direito;
- relao frente-fundo;
- padro da construo;
- existncia de instalaes especiais;
- nmero de garagens;
- localizao na malha urbana qualidade do ponto comercial;
- padro das construes vizinhas;
- usos mais comuns na regio;
- distncia a plos importantes;
- valor unitrio de loja pesquisada, com relao rea privativa ou, em alguns
casos especiais plenamente justificveis, a rea equivalente.

c) salas e andares corridos:


- reas da unidade;
- padro da construo;
- idade da construo;
- nmero de instalaes sanitrias;

41

- existncia de cobertura, terraos e assemelhados;


- existncia de instalaes especiais;
- nmero de garagens;
- localizao na malha urbana;
- nmero de pavimentos do prdio;
- nmero de unidades por andar;
- posio da unidade no prdio;
- padro das construes vizinhas;
- distncia a plos importantes;
- padro da infra-estrutura urbana da regio;
- poca da informao;
- vista privilegiada ou prejudicial;
- valor unitrio da sala ou andar corrido.

d) galpes:
- reas da unidade-construda, descoberta, de manobra, til e total de terreno;
- frente(s) efetivas(s) para logradouro(s) pblico(s);
- p-direito;
- padro de construo;
- existncia de instalaes especiais
- localizao na malha urbana-qualidade dos acessos ao local;
- padro da infra-estrutura da regio;
- distncia a plos importantes;
- valor unitrio de galpo pesquisado, em relao rea construda ou a rea total
de terreno.

42

e) casas:
- rea total do terreno;
- frente(s) efetivas(s) para logradouro(s) pblico(s);
- profundidade do terreno;
- rea total de construo;
- padro da construo;
- nmero de sutes;
- idade da construo;
- relao entre a rea construda e a rea do terreno;
- existncia de instalaes especiais;
- nmero de garagens;
- localizao na malha urbana;
- padro das construes vizinhas;
- distncias a plos importantes;
- rea passvel de construo (de acordo com as posturas municipais) em terrenos
que comportem verticalizao;
- topografia;
- condies particulares do solo;
- padro da infra-estrutura urbana da regio;
- vista privilegiada ou prejudicial;
- valor unitrio de casa pesquisado.

f) apartamentos:
- reas da unidade;

43

- padro da construo;
- idade da construo;
- nmero de quartos;
- nmero de quartos com banho privativo;
- nmero de instalaes sanitrias;
- existncia de cobertura;
- existncia de instalaes especiais;
- acessibilidade;
- nmero de garagens;
- localizao na malha urbana;
- nmero de pavimentos do prdio;
- nmero de unidade por andar;
- posio da unidade no prdio;
- padro das construes vizinhas;
- padro da infra-estrutura urbana da regio;
- distncias a plos importantes;
- vista privilegiada ou prejudicial;
- valor unitrio de apartamento pesquisado com relao rea privativa.

g) glebas urbanizveis:
- rea total;
- reas reservadas;
- frente(s) efetivas(s) para logradouro(s) pblico(s);
- localizao na malha urbana;
- distncias a plos importantes;

44

- rea passvel de construo (de acordo com as posturas municipais) em terrenos


que
- condies particulares do solo;
- topografia;
- padro dos bairros vizinhos;
- padro da infra-estrutura urbana da regio;
- vista privilegiada ou prejudicial;
- valor unitrio de terreno pesquisado com relao rea til ou total da gleba;
- valor unitrio de lotes de bairros prximos (influenciantes).

2.4.3.1 Fontes de Informao

Para se obter os dados necessrios para a montagem da pesquisa de mercado


(amostragem dos elementos) necessrio que as informaes obtidas sejam seguras. As
fontes frequentemente consultadas so: jornais; informativos imobilirios; corretores e
proprietrios; banco de dados imobilirios prprios, e por qualquer outro meio que permita
acesso s informaes.
de fundamental importncia que a vistoria seja estendida tambm aos imveis da
amostra, no sentido de buscar todos os elementos que possam servir de comparao com o
avaliado. Quanto vistoria dos imveis comparativos, Amaral Neto e DAvila Neto (1999)
comentam que a mesma no necessita ser to aprofundada, como foi feita para o avaliando, no
entanto, o profissional deve efetuar um exame externo mais cuidadoso, buscando o mximo
de informaes possveis

45

2.4.4 Homogeneizao de Valores

A homogeneizao de valores tem por objetivo, tornar comparveis os dados na


pesquisa. Nsser (2007) enfatiza que este o terceiro e mais trabalhoso passo que o avaliador
ter que dar para fazer sua avaliao.

Para a realizarmos este procedimento, que resultar na determinao dos valores


unitrios homogeneizados, necessrio utilizao de coeficientes, que expressem
em termos matemticos as diferenas de atributos entre elementos pesquisados e o
elemento avaliando, que so designados fatores de homogeneizao. (MAIA NETO,
1992 p.76)

A homogeneizao compreende diversos fatores, entre eles destacam-se:


a) fator de oferta ou fonte;
b) fator de reduo do preo a vista;
c) fator de atualizao;
d) fator de localizao ou transposio;
e) fator de melhoramentos pblicos;
f) fator de frente ou testada;
g) fator de profundidade;
h) fator de topografia;
i) fator de esquina ou frentes mltiplas;
j) fator de aproveitamento ou zoneamento;
k) fator de superfcie;
l) fator de padro de acabamento;
m) fator de idade e conservao;
n) fator de arquitetura;
o) fator de reas (avaliao de lojas).
A homogeneizao poder ser realizada atravs de Tratamento por Fatores e/ou por

46

Tratamento Inferncial.
Os estudos de caso que sero posteriormente analisados neste trabalho tm seus dados
homogeneizados pelo Tratamento Inferncial, em face de esta situao deixa-se de apresentar
detalhes e conceitos referentes ao Tratamento por Fatores, a fim de obter compreenso clara e
objetiva dos casos a serem estudados.

2.5 INFERNCIA ESTATSTICA NAS AVALIAES

A palavra estatstica definida por Moreira (2001), como os fatos numricos ou dados
coletados sobre um assunto especfico.

A anlise estatstica faz uso de tabelas, representaes grficas, smbolos, equaes


algbricas e frmulas, como maneira de descrever certas caractersticas dos dados,
medi-los em termos quantitativos e analisar as relaes entre variveis contidas nos
elementos coletados (MOREIRA, 2001, p.175).

Os autores Amaral Neto e DAvila Neto (1999, p.1) descrevem de forma simples o
conceito que difere Estatstica Descritiva em relao a Estatstica Inferncial.

De posse de uma amostra representativa da populao, passamos a trat-las como


dados, dando origem a diversas relaes estatsticas, como por exemplo, mdia
aritmtica, mediana, moda, varincia, desvio padro, etc.. Essas relaes
estatsticas possibilitam descrever sob diversos ngulos, o conjunto de dados
representados pela referida amostra. Por essa razo, o estudo dessas relaes
pertence ao campo da estatstica descritiva.
Quando o interesse est voltado para a populao da qual se originou a amostra,
estudando as caractersticas da mesma com o objetivo de transferir, de generalizar
suas concluses para a populao, ou seja, a parte da estatstica que se interessa
pelas transferncias de concluses das amostras para a populao, chama-se
estatstica Inferncial.

Em conseqncia a evoluo tecnolgica das ltimas dcadas, torna-se fundamental a

47

existncia de novas tcnicas para o estudo de modelos matemticos melhor elaborados. O uso
de softwares est cada vez mais incorporado neste cotidiano.

A inferncia estatstica difere basicamente na eliminao dos fatores de


homogeneizao, que so coeficientes empricos, embora de utilizao generalizada
e com aceitao ampla, substituindo-os por variveis que iro compor curvas de
regresso atravs de equaes matemticas. (MAIA NETO, 1992 p.119).

A inferncia estatstica uma ferramenta de trabalho que, quando bem empregada,


possibilita estudo detalhado do comportamento das variveis que esto influenciando na
formao dos valores dos elementos amostrais. A principal desvantagem que quando mal
empregada, sem qualquer embasamento tcnico, muitas vezes sem a correta observao da
coerncia, os resultados podem ser desastrosos, obtendo-se assim modelos falhos com a
produo de resultados muito distantes da realidade.

2.5.1 Identificao e Seleo das Variveis

De posse a todas as informaes necessrias coletadas atravs da pesquisa de mercado,


o profissional avaliador utilizar toda sua experincia e sensibilidade, com o objetivo de
extrair as variveis mais importantes na variao do valor do imvel, ou seja, identificar
aqueles atributos j citados, que possam se transformar em variveis explicativas a serem
utilizadas na inferncia. Amaral Neto e DAvila Neto (1999), lembram que muitas vezes
ainda, o engenheiro identificar variveis que no so significativas no momento da pesquisa,
mas que so de extrema importncia para o caso em anlise.
A partir dessa anlise preparatria pode ser realizado o trabalho de avaliao
propriamente dito, com a escolha do modelo de regresso, desenvolvimento dos clculos,
realizao dos testes e interpretao dos resultados.

48

2.6 INTRODUO S ACES JUDICIAIS DOS CASOS APRESENTADOS

Em resumo do que foi exposto nas sees anteriores, sempre que o juiz no for
suficientemente apto para realizar a verificao dos fatos, sejam pela ausncia de
conhecimentos tcnicos ou pela impossibilidade de colher os dados necessrios, o trabalho
ser realizado por pessoas entendidas na matria, atravs da percia.
A anlise do caso exige conhecimentos tcnicos ou cientficos, provenientes da
formao acadmica e profissional do perito, que fazem com que as questes sejam
plenamente justificadas. Assim fundamental que os fatos sejam analisados com
profundidade, no pairando quaisquer dvidas sobre as concluses obtidas, por exemplo, ao
arbitrar-se um determinado valor de aluguel, explicar claramente como se chegou a este valor
e tantos outros casos que poderiam ser aqui colocados.
Foram escolhidos para serem objetos de estudo do presente trabalho, alguns casos que
retratam perfeitamente os procedimentos periciais em avaliaes de imveis urbanos, bem
como os critrios de avaliao adequados.
Dentre algumas aes, devidamente citadas no Captulo 1 - seo 1.2.1, as
selecionadas para serem aqui estudadas so:
a) ao renovatria de locao;
b) ao de indenizao por desapropriao.

2.6.1 Ao Renovatria de Locao

A Lei n 8.245, de 18/10/91, mais conhecida como Lei do Inquilino, refere-se s


locaes de imveis urbanos e os procedimentos pertinentes a elas.
Em concordncia com Moreira (2001), para que o locatrio e/ ou locador de um

49

imvel obtenha os benefcios contidos na citada Lei, os contratos de locao devem preencher
os seguintes requisitos do Art. 51:
a) o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
b) o prazo mnimo de contrato a renovar, ou a soma dos prazos ininterruptos dos
contratos escritos, seja de cinco anos;
c) o locatrio esteja explorando seu comrcio, no mesmo ramo, pelo prazo
mnimo e ininterrupto de trs anos.
Conforme a Lei n. 8.245, se o locatrio do imvel for pessoa jurdica e quiser renovar
o contrato com o locador, o mesmo dever manifestar-se interessado num prazo de quatro
anos contados a partir da data do contrato. Caso este prazo seja extrapolado,
consequentemente a partir da data de vencimento do contrato de locao, o locador ter total
direito sobre este imvel.
Sendo assim, faltando 12 meses para o encerramento do contrato de locao, o
locatrio interessado em permanecer com suas atividades comerciais no local, poder iniciar
uma Ao Renovatria de Locao. Depois de cumpridas todas as exigncias legais do
processo, o juiz ir nomear o perito, que dever sempre ser um avaliador e tanto o requerente
quanto o requerido do processo, se quiserem, indicaro seus assistentes tcnicos.
O imvel sob renovao de contrato ser vistoriado, posteriormente o perito e os
assistentes tcnicos fazem o levantamento das caractersticas fsicas daquele imvel e
procuram nas vizinhanas, nos jornais, nas imobilirias locais ou em outras fontes de
informao, imveis semelhantes ao avaliando que possam dar suporte a uma avaliao
criteriosa do aluguel a vigorar no novo perodo de cinco anos.
Atravs dos dados obtidos pela pesquisa, o perito estar em condies de elaborar o
laudo avaliatrio, determinando o novo valor locatcio do imvel pelos mtodos usuais mais
aconselhveis ao caso.

50

Em Aes Renovatrias de Aluguel, os mtodos mais usados so o comparativo e o da


rentabilidade.
O mtodo mais usado o comparativo, no qual o perito homogeneza valores
locatcios das vizinhanas, e estabelece o valor locatcio unitrio mdio e aplica esse valor
rea do imvel sob renovao de contrato, obtendo o novo valor locatcio.
Pelo mtodo da rentabilidade, o levantamento dos dados da pesquisa a ser feito no o
de valores locatcios, mas de elementos que caracterizem o valor venal, que so basicamente o
valor venal de outros imveis da regio. Uma vez definido o valor de venda do imvel em
questo, o perito dever escolher uma taxa de rentabilidade adequada, a qual, multiplicada ao
valor venal determinado, ir mostrar o valor locatcio do novo contrato.

Alguns julgadores manifestam certa preferncia por um mtodo ou por outro, mas, a
nosso ver, cabe ao perito a escolha do mtodo que ele, pela sua experincia, entenda
ser o de melhor aplicao no caso especifico que ele tenha em mos; pode ser que
ele no encontre nas vizinhanas do imvel sob renovao, boas indicaes de
aluguis; ento, ter que optar pelo mtodo da rentabilidade; por outro lado, pode ser
que ele encontre boas referncias de aluguis nas vizinhanas e poucas ou nenhumas
referncias de terrenos ou de imveis vendidos que lhe permitam aplicar o mtodo
da rentabilidade. O ideal seria o perito obter elementos que permitissem aplicar os
dois mtodos e, tirando a mdia, chegar ao valor final. (MOREIRA, 2001, p.400)

2.6.2 Ao de Indenizao por Desapropriao

Jos Junior apud (Moreira, 2001, p.285) conceitua que:

Desapropriao o ato de direito pblico pelo qual a administrao, fundamentada


na necessidade pblica, na utilidade pblica ou no interesse social, obriga o
proprietrio a transferir a propriedade de um bem ao Estado ou a particularidades
mediante prvia e justa indenizao.

As desapropriaes podem envolver a tomada total ou parcial de terrenos, bem como


das respectivas benfeitorias.
A avaliao de um imvel no caso de desapropriao total, efetuado como se o

51

proprietrio interessado em vender seu imvel, solicitasse ao perito que avalie o imvel a fim
de saber qual o maior valor que poderia pedir ao vend-lo.
Nas desapropriaes parciais, as avaliaes so mais complexas devido s reas
remanescentes, pois estas exigem uma cuidadosa anlise.
As reas remanescentes tanto podem trazer prejuzo quanto lucro para o proprietrio.
Para melhor compreender, basta imaginar uma situao em que uma nova rua seja implantada
e que sua passagem esteja nos fundos ou ao lado de um terreno que antes de sua implantao
possua apenas uma frente, tornando-se dessa forma um terreno de esquina, evidentemente o
proprietrio do imvel obteve lucratividade com esta desapropriao. Diferentemente se a tal
rua fosse ampliada lateralmente, cortando a frente de um terreno em aclive, dificultando desta
forma a acessibilidade do imvel, e consequentemente desvalorizando completamente o
mesmo.
Nas desapropriaes parciais, na grande maioria dos casos, o mtodo mais adequado e
mais usado para a determinao do valor da indenizao a ser paga pelo expropriante o
mtodo comparativo antes e depois, que nada mais , do que a avaliao do imvel antes da
desapropriao, ou seja, com suas caractersticas originais e a avaliao do imvel aps a
desapropriao. A diferena entre as duas avaliaes ir traduzir o prejuzo obtido pelo
proprietrio, ou seja, o valor que dever ser ressarcido pelo poder expropriante.
O critrio de avaliao utilizado antes da desapropriao poder ser diferente do
critrio utilizado aps a desapropriao, lembrando que este mtodo o mais adequado,
embora no seja vivel em todos os casos. Exemplo disto o caso da desapropriao de uma
pequena rea comparada com o restante do imvel, ou seja, uma faixa de terra em relao a
uma gleba de centenas de hectares, certamente no ser interessante avaliar todo o imvel,
devido sua grande dimenso e a dificuldade de adquirir elementos comparativos, neste caso,
usa-se outro mtodo.

52

3. ESTUDO DE CASO

3.1 CASO 1: AO RENOVATRIA DE LOCAO

3.1.1 Observaes Preliminares

O estudo de caso apresentado trata-se da Ao Renovatria de Aluguel ou Locao,


requerida por uma Empresa S.A. contra outra Empresa Ltda., que neste estudo sero
identificadas, respectivamente, como sendo a Autora e o Ru do processo sob n.
000.00.000000-1, em curso perante a nica Vara Cvel da Comarca de Barra Velha SC.
O referido processo foi expedido Comarca do local para a realizao de Percia
Tcnica visando avaliar o valor locatcio do imvel localizado no Municpio e Comarca de
Barra Velha - SC, com rea total de 232,63 m, localizado na Avenida Paran n. 00,
matriculado no Cartrio de Registro de Imveis da Comarca de Barra Velha sob o n. 0.000.
A Autora do processo indicou para assisti-la tecnicamente um profissional habilitado
para tal funo e apresentou seus quesitos, para que sejam respondidos pela percia. O Ru,
por sua vez, apresentou seu assistente tcnico, mas deixou de formular os quesitos.
As questes propostas pela Autora, para que sejam respondidas pela percia so:
a) qual o valor de mercado do imvel locado?

53

b) o imvel locado possui rea que possa ser utilizada como estacionamento?
c) as infiltraes que ocorrem no imvel influenciam no valor de locao?

3.1.2 mbito da Percia

Aps a anlise das informaes do processo e dos quesitos apresentados pela Autora,
entende-se que o perito tem as seguintes finalidades precpuas:
a) vistoriar o imvel objeto da presente lide, verificando:
- a exata localizao, caractersticas da regio, caractersticas fsicas e peculiares
do mesmo;
- as benfeitorias existentes sobre o imvel, quanto s reas construdas,
caractersticas construtivas e de acabamento, bem como, sua destinao.
b) efetuar pesquisas, diagnsticos de mercado, e clculos estatsticos para
determinao do valor locatcio do imvel.

3.1.3 Vistoria

O levantamento pericial de campo ocorreu no dia 09 de abril do ano de 2.007,


oportunidade na qual foi vistoriado o imvel sub-jdice e efetuado o levantamento dos dados
fsicos, que levaram a identificao do imvel e a expresso grfica das plantas.
Estavam presentes e acompanharam a diligncia inicial, as seguintes pessoas:
a) representando a Autora:
- Sr. A Gerente administrativo da agncia local da Empresa S.A.
b) representando o Ru:
- Dr. B Procurador;

54

- Sr. C Assistente Tcnico.

3.1.3.1 Vistoria do Local

O imvel sub-jdice est localizado na Avenida Paran n. 00 no bairro centro no


municpio de Barra velha SC.
O local apresenta uso predominante comercial caracterizada por farmcias, papelarias,
bancos, comrcio em geral, prestadores de servios, dentre outros estabelecimentos.
A reproduo a seguir ilustra a exata localizao do imvel em questo:

BR 101
O
DR
PE
HO
EL
CO
R.
G.

BR
101

BERNARDO AGUIAR

IMVEL

AN
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H. P

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AIA
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OL
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PI
ES

S
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SO
ES
F
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SP
DO

Figura 3.1.1 Planta de localizao do imvel avaliando.


Fonte: Arquivo pessoal.

AR
UI
AG

MORRO DO CRISTO
D
VI
DA

BR 101

DO
AR
RN
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AS
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FR
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AV. PARA

AV. CELSO RAMOS

O
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AV
R
A MA
IR
E
AV. B

DE

O
IR
NE
JA

LAGOA DE BARRA VELHA

CENTRO

55

A regio em estudo servida por todos os tipos de melhoramentos pblicos oferecidos


pela Municipalidade, a saber: rede de gua potvel, iluminao pblica, rede telefnica, luz
domiciliar, pavimentao asfltica, coleta de lixo, dentre outros.

3.1.3.2 Vistoria do Imvel

a) terreno:
O terreno onde est situado o imvel locado pela Autora apresenta topografia
devidamente regularizada para receber a edificao erigida, ocupado em toda sua extenso
pela mesma, apresenta o formato regular e as seguintes dimenses:
- frente ............................................................................................. 10,60 metros;
- lateral direita de quem de frente observa o imvel ....................... 21,95 metros;
- lateral esquerda de quem de frente observa o imvel ................... 21,95 metros;
- fundos ........................................................................................... 10,60 metros;
- rea total ..................................................................... 232,63 metros quadrados.

b) benfeitorias:
Sobre o terreno anteriormente descrito encontra-se erigida uma edificao constituda
por pavimento nico, ocupando todo terreno, com rea total de 232,63 metros quadrados, p
direito com 3,50 metros. A rea est subdividida em 18 (dezoito) ambientes, conforme
caractersticas construtivas e de acabamento descritas a seguir:
- piso: em material cermico;
- forro: em PVC;
- paredes: externamente em alvenaria e divises internas em compensado naval
com altura de 2,10 metros;

56

- revestimento: as paredes em alvenaria so revestidas com argamassa de cimento


areia e cal, pintura a ltex e barradas a tinta leo, sendo que, nos lavabos e
cozinha, o revestimento cermico do piso ao teto;
- esquadrias: janelas e portas externas so em ferro, alumnio e vidro. As portas
internas junto aos lavabos e cozinha so em madeira laminada e nas divisrias em
compensado naval as esquadrias seguem o mesmo padro do material.
Foram observados os seguintes usos nos ambientes vistoriados:
- entrada principal;
- caixas eletrnicos 24 horas;
- abastecimento de caixa 24 horas;
- atendimentos diversos e gerncia;
- filas de espera;
- caixas;
- atendimento interno (3 ambientes);
- administrao;
- circulao (2 ambientes);
- contabilidade;
- depsito de arquivos;
- central telefnica;
- cozinha;
- lavabos (2 unidades).

Devido falta de mapas e documentos que explicitassem a forma e a dimenso real do


imvel, foram realizadas durante a vistoria as medies necessrias em cada ambiente para
que fosse possvel a confeco da planta baixa a ser apresentada posteriormente.

57

11

14

12

13

C e n tra l
T e le f n ic a

C o z in h a

WC
F e m in in o

14

A r q u iv o

WC
M a s c u lin o
09
b ) C ir c u la o

07

10

09

08
A d m in is tr a o

a) Circulao

c ) A te n d im e n to
In te r n o

07

C o n ta b ilid a d e

07
b ) A t e n d im e n to
In te rn o

Caixa B

Caixa A

a ) A te n d im e n to
In te rn o

06
Caixa C

05

C a ix a s

Caixa E

Caixa D

F ila s d e
E s p e ra

04
A te n d im e n to s
D iv e r s o s e
G e r n c ia

03
A b a s te c im e n to
2 4 h o ra s

02
C a ix a s
E le tr n ic o s

P o r t a G ir a t ria

01
E n tra d a

r e a to ta l d o im v e l: 2 3 2 ,6 3 m 2
P a r e d e s e m a lv e n a r ia
e s p e s s u ra : 1 5 c m
P a r e d e s e m c o m p e n s a d o s n a v a is
e s p e s s u ra : 4 c m
E s q u a d r ia s e m v id r o e a lu m n io

Figura 3.1.2 Planta baixa do imvel avaliando.


Fonte:Arquivo pessoal.

58

3.1.4 Documentao Fotogrfica

Por ocasio das diligncias foram colhidas fotografias elucidativas diversas, as quais
se encontram ilustradas a seguir.

Figura 3.1.3 Vista da Avenida Paran, prximo ao imvel objeto do presente estudo.
Fonte: Arquivo pessoal

Figura 3.1.4 Vista da fachada frontal do imvel.


Fonte:Arquivo pessoal.

59

Figura 3.1.5 Vista dos caixas eletrnicos 24 horas, localizados no interior do imvel.
Fonte: Arquivo pessoal.

Figura 3.1. 6 Vista do depsito de arquivos: observar as caractersticas construtivas e de acabamento.


Fonte: Arquivo pessoal.

60

Figura 3.1.7 Vista da administrao interna da agncia.


Fonte: Arquivo pessoal.

Figura 3.1.8 Vista geral do imvel avaliando. Observar: ao fundo o local de abastecimento do caixa 24 horas e
a entrada principal; esquerda os caixas de atendimento ao cliente; direita e ao centro o local
destinado formao de filas de espera.
Fonte: Arquivo pessoal.

61

Figura 3.1.9 Vista do salo de atendimentos diversos e gerncia. Observar as caractersticas construtivas e de
acabamento do local.
Fonte: Arquivo pessoal.

Figura 3.1.10 Vista da cozinha de uso restrito aos funcionrios.


Fonte: Arquivo pessoal.

62

Figura 3.1.11 Vista do lavado, observar suas caractersticas construtivas e de acabamento.


Fonte: Arquivo pessoal.

3.1.5 Critrios de Avaliao:

O valor avaliatrio do presente caso, em funo da qualidade e nmero de dados de


conforto que puderam ser obtidos, est enquadrado no grau II de preciso e grau II de
fundamentao, conforme preconiza a NBR 14.653-2 Avaliaes de Bens Imveis
Urbanos.
Os mtodos bsicos para determinao do valor locatcio de um imvel consistem em:
a) mtodo Comparativo Direito: onde o valor locatcio do imvel ser
determinado atravs de comparao direta com outros imveis colocados a
locao e similares na regio central da cidade de Barra Velha, guardando-se
as diferenas existentes entre eles;
b) mtodos Indiretos - Mtodo da Renda: onde a base de clculo ser o valor de
venda do imvel e conceitua o aluguel como a expectativa de rendimento do

63

capital empregado, ou seja, o valor do aluguel uma frao direta do valor do


imvel.

No presente caso, adotar-se- o Mtodo Comparativo Direto para a determinao do


valor locatcio, que se constituiu na metodologia preferencial, conforme preconiza a NBR
14653.1.

3.1.5.1 Pesquisa de Mercado e Estatstica Inferncial

Foi realizada pesquisa de mercado, sendo coletados elementos de ofertas situados na


mesma regio geoeconmica do imvel avaliando, sendo que, a influncia destes elementos
na formao do valor, foi obtida por Inferncia Estatstica.
Os elementos a seguir apresentados foram coletados in loco.

Figura 3.1.12 Vista frontal do Imvel 01: Banco do Brasil, Avenida Paran n. 180.
Fonte: Arquivo pessoal.

64

Figura 3.1.13 Vista frontal do Imvel 02: Futuras instalaes das Lojas Salfer, Avenida Paran n. 180.
Fonte: Arquivo pessoal.

Figura 3.1.14 Vista frontal do Imvel 03: Divl Presentes, Avenida Paran n. 245.
Fonte: Arquivo pessoal.

65

Figura 3.1.15 Vista frontal do Imvel 04: Cia das Frutas, Avenida Paran n. 245.
Fonte: Arquivo pessoal.

Figura 3.1.16 Vista frontal do Imvel 05: Farmcia de Manipulao Ana Paula, Avenida Paran n. 241.
Fonte: Arquivo pessoal.

66

Figura 3.1.17 Vista frontal do Imvel 06: Banco Bradesco, Avenida Paran n. 280.
Fonte: Arquivo pessoal.

Figura 3.1.18 Vista frontal do Imvel 07: Lojas Koerich, Avenida Paran.
Fonte: Arquivo pessoal.

67

Figura 3.1.19 Vista frontal do Imvel 08: Papelaria Nova Jerusalm, Avenida Paran.
Fonte: Arquivo pessoal.

Figura 3.1.20 Vista frontal do Imvel 09: Tabelionato Martinelli, Avenida Paran n. 308.
Fonte: Arquivo pessoal.

68

Figura 3.1.21 Vista frontal do Imvel 10: Farmcia Barra Velha, Avenida Paran n. 308.
Fonte: Arquivo pessoal.

Figura 3.1.22 Vista frontal do Imvel 11: Talitnia Bordados, Avenida Paran.
Fonte: Arquivo pessoal.

O clculo estatstico Inferncial e anlises exigidas para atender os preceitos da NBR


14.653-2 foram realizados com o auxlio do software INFER Verso 3.2 elaborado pela

69

empresa ria Sistemas de Informtica Ltda. O citado software auxilia na obteno do modelo
de melhor ajuste, clculo dos coeficientes de correlao e determinao, intervalos de
confiana, significncias, verificao de normalidade de resduos, de homocedasticidade, de
multicolinearidade, de outliers e anlise de varincias.
Com o objetivo de melhor visualizao, todas as verificaes, dados dos elementos
analisados e clculos estatsticos encontram-se no Apndice A Relatrio de Pesquisa de
Mercado e Estatstica Inferncial Caso 1.
Em posse dos elementos de pesquisa, foi feita uma anlise dos mesmos e testes de
vrios modelos no sentido de identificar as variveis dependentes e independentes. Aps
anlises e combinaes de variveis, foram obtidos os modelos de melhor ajuste para o
imvel avaliando.
No presente caso, observou-se a partir dos elementos pesquisados, que o Valor
Unitrio Locao (varivel dependente) do imvel avaliando, funo dos seguintes valores
conhecidos (variveis independentes):
Estado de Conservao: Varivel qualitativa, com tratamento dicotmico que
identifica os diferentes estados de manuteno e conservao dos imveis pesquisados,
segundo os padres aparentes:
- timo;
- bom;
- regular.
Aps vrias tentativas utilizando todas as variveis de cada vez ou em conjunto,
observou-se que outras variveis independentes foram analisadas: rea locada, testadas,
natureza e esquina. No entanto, no mostraram significncia no modelo pesquisado. Com o
uso destas variveis, alguns elementos se dispersam e fogem da estimativa obtida com o
modelo de regresso gerado.

70

Tabela 3.1.3 Elementos obtidos na pesquisa de mercado.


N
Am.

Localizao

Naturez
a

Testada

1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11

Rua Paran n 180 - Banco do Brasil


Rua Paran - Lojas Salfer
Rua Paran n 245 - Divl Presentes
Rua Paran n 245 - Cia das Frutas
Rua Paran n 241 Farmcia Ana Paula
Rua Paran - Banco Bradesco
Rua Paran - Lojas Koerich
Rua Paran - Papelaria Nova Jeruzalm
Rua Paran n 308 - Tabelionato Martinelli
Rua Paran n 308 - Farmcia
Rua Paran - Talitnia Bordados

locado
locado
locado
locado
locado
locado
locado
locado
locado
locado
locado

19,00
25,00
7,00
12,00
10,80
10,50
13,00
15,70
8,50
5,50
8,00

N
Am.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11

Valor
Locao
8,46
10,00
8,33
8,33
8,82
9,64
10,00
7,60
8,67
10,00
7,60

Esquina
[x]sim
[x]sim
[ ]no
[ ]no
[ ]no
[ ]no
[ ]no
[ ]no
[ ]no
[ ]no
[ ]no

Valor da
Oferta
3.300,00
7.000,00
1.000,00
1.000,00
1.500,00
2.700,00
4.000,00
380,00
1.300,00
800,00
380,00

Est.
conserv
timo
[ ]no
[x]sim
[ ]no
[ ]no
[ ]no
[ ]no
[x]sim
[ ]no
[x]sim
[x]sim
[ ]no

Est.
conserv.
Bom
[x]sim
[ ]no
[ ]no
[ ]no
[x]sim
[x]sim
[ ]no
[ ]no
[ ]no
[ ]no
[ ]no

rea
Locada
390,00
700,00
120,00
120,00
170,00
280,00
400,00
50,00
150,00
80,00
50,00

Informante
Sr. Kath - Fone 3456-0235 - Locador
Sr. Kath - Fone 3456-0235 - Locador
Sr. Kath - Fone 3456-0235 - Locador
Sr. Kath - Fone 3456-0235 - Locador
Sra. Patrcia - Gerente - No local
Sr. Tito - Fone 3456-0419 - So Paulo Inc. e Adm. de Imveis Ltda
Sr. Erivelto Maia - Fone 3456-0153 - Locador
Sra. Nair - Gerente - No local
Sra. Sandra - Gerente - No local
Sr. Renato - Fone 3456-0633 - Gerente - No local
Sr. Erivelto Maia - Fone 3456-0153 - Locador

Fonte: Infer verso 3.2

Ante as premissas anteriormente expostas, obteve-se por inferncia estatstica, a partir


da Pesquisa de Mercado, constante do Apndice A do presente trabalho, o seguinte modelo de
regresso:
[Valor Locao] = 1/ (1,5862x10- 5,0364x10- x [Est. Cons. timo])- 3,3331x10- x [Est. Cons. Bom])/

Tabela 3.1.4 Relao entre os valores observados e os estimados atravs da equao de regresso.
N Am.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11

Fonte: Infer verso 3.2

Valor observado
8,46
10,00
8,33
8,33
8,82
9,64
10,00
7,60
8,67
10,00
7,60

Valor estimado
8,93
9,61
7,94
7,94
8,93
8,93
9,61
7,94
9,61
9,61
7,94

Diferena
0,47
-0,39
-0,39
-0,39
0,11
-0,71
-0,39
0,34
0,94
-0,39
0,34

Variao %
5,6010 %
-3,8899 %
-4,6826 %
-4,6826 %
1,2908 %
-7,3253 %
-3,8899 %
4,4729 %
10,8537 %
-3,8899 %
4,4729 %

71

Grfico 3.1.1 valores estimados X valores observados: Uma melhor adequao dos pontos reta significa um
melhor ajuste do modelo.
Fonte: Infer verso 3.2

3.1.6 Avaliao

Atravs dos critrios fixados na seo 3.1.5 - Critrios de Avaliao o valor foi
obtido por inferncia estatstica, a partir da pesquisa de mercado e do modelo de regresso
referido na seo anterior. Aplicando-se equao de regresso, os dados relativos ao imvel
avaliando, obter-se- o valor para a locao procurada, conforme segue:

a) variveis independentes:
- estado de conservao timo: no = 0;
- estado de conservao bom: sim = 1.

b) Substituindo no modelo de regresso, tem-se:


- [Valor unitrio estimado] = R$ 8,93 / m2.

72

c) O intervalo de confiana de 80% para o modelo anteriormente proposto o


seguinte:
- [Valor unitrio mnimo] = R$ 8,49 / m2;
- [Valor unitrio mximo] = R$ 9,45 / m2.

d) Considerando-se que o valor total dado pela expresso:


- [Valor da Locao] = [rea C. Total] x [Valor unitrio].

e) [rea] = 232,67 m2, tem-se:


- [Valor Estimado para Locao] = R$ 2.077,74;
- [Valor Mnimo para Locao] = R$ 1.975,37;
- [Valor Mximo para Locao] = R$ 2.198,73.
f) Diante dos fatos at aqui expostos, conforme descries apresentadas na
vistoria e avaliao, levando-se em considerao as prescries da NBR 14.653-2,
da Associao Brasileira de Normas Tcnicas - ABNT -, conclui-se que o valor
locatcio de mercado estimado para o imvel sub-jdice, corresponde a:
- Valor Locatcio = R$ 2.080,00 / ms;
(DOIS MIL E OITENTA REAIS)
VLIDO PARA ABRIL DE 2007

3.1.7 Respostas aos Quesitos

a) qual o valor de mercado do imvel locado?


- resposta: O valor locatcio de mercado para o imvel em questo corresponde a
R$ 2.080,00 (dois mil e oitenta reais) mensais, vlidos para abril de 2007;

73

b) o imvel locado possui rea que possa ser utilizada como estacionamento?
- resposta: No. Como exposto na seo 3.1.3 Vistoria, a edificao ocupa a
extenso do terreno;

c) as infiltraes que ocorrem no imvel influenciam no valor de locao?


- resposta: Os fatores que influenciam no valor da locao encontram-se descritos
na seo 3.1.5 Critrios de Avaliao. Atravs de anlises, observou-se que o
estado de conservao o fator principal, que influencia o valor final do imvel.
Sendo assim, as infiltraes aparentes, que caracterizam seu estado de
conservao, influenciaram no valor do imvel sub-jdice.

3.1.8 Consideraes Finais

Alguns resultados finais de avaliao so surpreendentes. No caso exposto a


caracterstica do imvel foi a varivel que definiu seu valor. A idia que se tem antes de
iniciar a pesquisa, ou at mesmo de iniciar o processo de obteno do valor locatcio, que o
nmero de frentes do imvel, a dimenso da testada e a rea sero as variveis que interferiro
diretamente no valor. No entanto, conforme aqui apresentado, observou-se o que
normalmente ocorre nas avaliaes, ou seja, variveis que previamente se definem como
fundamentais, mostram-se na realidade do mercado em que se situam, pouca ou nenhuma
significncia no valor final obtido.
Sendo assim, para o mercado em estudo, o valor determinado atravs da avaliao est
adequado a realidade imobiliria da regio.

74

3.2 CASO 2: AO DE INDENIZAO POR DESPROPRIAO INDIRETA

3.2.1 Observaes Preliminares

O presente estudo refere-se Ao de Indenizao Por Desapropriao Indireta,


requerida pelos Autores do processo sob n. 000.00.000000-2 contra o Municpio de Joinville,
em curso perante a uma determinada Vara Cvel da Comarca de Joinville SC.
Os Autores declaram que o Poder Pblico Municipal de forma arbitrria, apossou-se
de parte do imvel avaliando para abertura da Rua Manoel Martins Jnior e alargamento da
Rua Monsenhor Gercino. Alegam que a ilegalidade da conduta do Ru reside no fato de que,
o apossamento se deu sem a desapropriao exigvel, e de conseqncia, sem o prvio e justo
pagamento em dinheiro, conforme determinado constitucionalmente, devendo referida
indenizao corresponder rea total do imvel objeto da presente estudo. Alm disto, a
mesma constata que a Prefeitura Municipal permaneceu cobrando o IPTU sobre a totalidade
do referido imvel.
O Municpio Ru apresenta sua contestao, alegando em sntese que desde o
momento da ocupao de parte do imvel, tentou pagar a devida indenizao aos seus
proprietrios, somente no chegando a termo porque houve divergncias de valores por parte
do proprietrio e da Municipalidade.
O Ministrio Pblico formulou suas propostas a serem respondidas pela percia. Os
Autores formularam quesitos e por no dispor de recursos financeiros, deixaram de indicar o
Assistente Tcnico.
Os quesitos formulados, para que sejam respondidos pela percia so:
a) Ministrio Pblico:
- a metragem remanescente permite edificaes e/ou permitida por lei para

75

tanto?
- foi instituda alguma servido no local? De que tipo e finalidade?
- existia alguma edificao sobre o terreno e qual a destinao anterior e a atual?
- as ruas e/ou alargamentos permitem o acesso a qual (is) bairro de Joinville?

b) Autores:
- qual o valor mdio atual do metro quadrado na regio onde o imvel se localiza?
- qual a metragem remanescente do imvel, aps a desapropriao efetivada pelo
Municpio? Tal metragem compe rea nica?
- em dita rea remanescente possvel construo de edificao para fins
residenciais? Quais as condies da referida rea para utilizao urbanstica?
- caso seja permitida pela legislao municipal a edificao sobre a rea
remanescente, houve reduo de seu valor comercial em virtude da diminuio
de seu tamanho? Se sim, seria possvel expressar o percentual de perda de seu
valor comercial?

3.2.2 mbito da Percia

Aps anlise das informaes e dos quesitos apresentados, entendese que o perito
tem as seguintes finalidades precpuas:
a) vistoriar o imvel objeto da presente ao, identificando as caractersticas
intrnsecas do mesmo;
b) efetuar uma pesquisa de mercado visando determinar o real valor da rea
desapropriada;

76

c) analisar se a ocupao resultou em desvalorizao e/ou inaproveitamento do


remanescente.

3.2.3 Vistoria

Os levantamentos periciais iniciaram-se no dia 17/04/2.007 s 8:00 hrs (oito horas),


estando as partes devidamente intimadas , conforme termo do artigo 431-A do Cdigo Penal
Civil - CPC.
Acompanhou as diligncias iniciais e os levantamentos fsicos realizados no local:
a) representando os Autores: Sr. A Autor;
b) representando a Municipalidade: no compareceu nenhum representante no
local para acompanhar o incio dos trabalhos.

3.2.3.1 Vistoria do Local

O imvel expropriado localiza-se a Rua Monsenhor Gercino, s/n, na quadra formada


pela citada rua e mais: Rua Terespolis, Rua Florianpolis e Rua Cidade de Damasco.
O local considerado de mdia densidade demogrfica, apresentando caracterstica de
uso misto, residencial e comercial, conforme segue:
a) ocupao comercial: caracterizada por pizzarias e restaurantes, locadora,
lojas diversas, padarias, auto posto, igrejas, escolas dentre outros
estabelecimentos localizados na Rua Monsenhor Gercino;
b) ocupao residencial: caracterizadas por residncias trreas e assobradas.

77

A Rua Monsenhor Gercino uma das principais vias que cortam a zona sul de
Joinville, interligando os bairros Floresta, Itaum, Petrpolis, Joo Costa, Jarivatuba e
Paranaguamirim.
O local em estudo servido por vrios melhoramentos oferecidos pela
Municipalidade, a saber: rede de gua potvel, iluminao pblica, rede telefnica, luz
domiciliar, pavimentao asfltica, coleta de lixo, dentre outros.
A reproduo a seguir ilustra a exata localizao do imvel objeto da presente
avaliao:

Rua M
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IMVEL

Figura 3.2.23 Localizao do imvel avaliando.


Fonte: Google Earth/ 2007.

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78

Figura 3.2.24 Planta de localizao do imvel avaliando.


Fonte: Arquivo pessoal.

3.2.3.2 Zoneamento do Local

Analisando os quesitos, pode-se observar que ser necessrio o estudo e apresentao


do zoneamento da regio, para que se possam compreender os futuros esclarecimentos
periciais.
De acordo com a Lei de Zoneamento do Municpio de Joinville, o imvel est inserido
nas seguintes Zonas:

79

a) rea remanescente I: Zona Residencial Multifamiliar Prioritria (ZR5),


permitido os seguintes usos:
- Residencial (R1, R2.1, R2.2 e R3);
- Comercial (C1, C2, C5 e C6);
- Servios (S1, S2, S4A e S6A e S6B);
- Especial (E1 e E2).
As limitaes de uso so as seguintes:
- taxa de ocupao mxima: 50 % para o uso residencial e 60 % para o uso
comercial;
- coeficiente de aproveitamento: definido por um gabarito mximo de at 8
pavimentos;
- parcelamento mnimo: 360,00 m2;
- testada mnima: 12,00 metros;
- recuo frontal mnimo: 5,00 metros;
- recuo lateral mnimo: 1,50 metros;
- recuo mnimo dos fundos: 1,50 metros.

b) rea originria: Zona de Corredor Diversificado de Centro de Bairros (ZCD2),


permitido os seguintes usos:
- Residencial (R1, R2.1, R2.2, R3 e R4);
- Comercial (C1, C2, C3, C4, C5, C6 e C7);
- Servios (S1, S2, S3, S4A e S6);
- Especial (E1 e E2).
As limitaes de uso so as seguintes:
-taxa de ocupao mxima: 50 % para o uso residencial e 60 % para o uso

80

comercial;
- coeficiente de aproveitamento: definido por um gabarito mximo de at 8
pavimentos;
- parcelamento mnimo: 360,00 m2;
- testada mnima: 12,00 metros;
- recuo frontal mnimo: 5,00 metros;
- recuo lateral mnimo: 1,50 metros;
- recuo mnimo dos fundos: 1,50 metros.

A reproduo a seguir ilustra o mapa de Zoneamento Urbano da regio:

LOCAL

Figura 3.2.25 Mapa de Zoneamento da Regio do Imvel Avaliando.


Fonte: Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano de Joinville IPPUJ / 2007.

81

3.2.3.3 Vistoria do Imvel

a) vistoria do terreno primitivo:


O terreno original de propriedade do Autor, matriculado sob o n. 0.000 do Cartrio de
Registro de Imveis Local, aps sucessivas divises resultou com as seguintes medidas e
confrontaes:
- frente ............................................................................................ 24,00 metros;
(no alinhamento da Rua Monsenhor Gercino)
- lateral Esquerda de quem de frente observa o imvel .................. 50,00 metros;
(confrontando-se com terras de Waldir Eduardo Neitsch)
- lateral Direita de quem de frente observa o imvel ......................50,00 metros;
(confrontando-se com terras de Joo da Silva)
- fundos ........................................................................................... 12,00 metros;
(confrontando-se com terras de Hilrio Richartz Erbs)
- rea total .................................................................... 750,00 metros quadrados.
O terreno em aclive acentuado e o solo aparenta ser seco e firme para receber
construes de qualquer porte, desde que obedecidas as posturas municipais.

A reproduo a seguir ilustra a rea originria do imvel antes da desapropriao


realizada pela Prefeitura Municipal de Joinville no ano de 1976:

82

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Figura 3.2.26 rea primitiva antes da desapropriao em 1976.


Fonte: Arquivo pessoal.

b) vistoria da rea ocupada:


A rea efetivamente ocupada pelo Municpio de Joinville para a implantao da Rua
Monsenhor Gercino e Servido Manoel Martins sobre a propriedade de titularidade dos
Autores possui formato irregular, com a superfcie total de 378,79 m, sendo:
- rea ocupada I: 219,61 m;
(Rua Monsenhor Gercino)
- rea ocupada II: 159,18 m;
(Servido Manoel Martins)
- rea Total Ocupada: 378,79 m

83

c) vistoria da rea remanescente:


Com a ocupao da rea descrita e caracterizada na seo anterior 3.3.2.2 Vistoria da
rea Ocupada - a rea remanescente da propriedade de titularidade dos Autores, resultou em
2 (duas) reas distintas, a saber:
- remanescente I:....... 144,86 m;
- remanescente II:..... 226,35 m.

A reproduo logo a seguir ilustra a situao das reas remanescentes, aqui descrita.
Na ilustrao esto indicados os locais onde foram realizadas as imagens fotogrficas, bem
como a numerao das mesmas.

3.2.3.4 Vistoria das Benfeitorias

Sobre o imvel caracterizado neste estudo, no h existncia de benfeitorias.

3.2.4 Documentao Fotogrfica

As fotografias apresentadas a seguir ilustram os principais aspectos do imvel objeto


do presente estudo.

84

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12.00

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21

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1.54

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38.06

6
3.2

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6.4

5
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5
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Rua Monsenhor Gercino

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cupada
rea O 1 m2
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1
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F07

0
24.0

F08

Figura 3.2.27 reas remanescentes aps a desapropriao feita pela Municipalidade para realizao das obras
de infra-estrutura.
Fonte: Arquivo pessoal.

F10

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Ga
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Ru

11.62

H
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WALDIREDUA

85

SERVIDO MANOEL
MARTINS

RUA MONSENHOR
GERCINO

Figura 3.2.28 Vista da Rua Monsenhor Gercino e Servido Manoel Martins, no local em estudo. [F05]
Fonte: Arquivo pessoal.

REMANESCENTE I

AREA OCUPADA I

Figura 3.2.29 - Vista da rea remanescente I e a ocupada pelo leito da Rua Monsenhor Gercino. [F07]
Fonte: Arquivo pessoal.

86

Figura 3.2.30 Vista da rea ocupada pelo leito da Rua Monsenhor Gercino. [F09]
Fonte: Arquivo pessoal.

REMANESCENTE I

REA OCUPADA I

Figura 3.2.31 Vista da rea ocupada pela Rua Monsenhor Gercino (rea ocupada I) e rea remanescente I.
[F08]
Fonte: Arquivo pessoal.

87

Figura 3.2.32 Vista frontal da rea remanescente I observada pela Rua Monsenhor Gercino. [F10]
Fonte: Arquivo pessoal.

REMANESCENT
REMANESCENT
E II

Figura 3.2.33 Vista da Servido Manoel Martins. Observar as reas remanescentes. [F03]
Fonte: Arquivo pessoal.

88

REMANESCENTE II

Figura 3.2.34 Vista da projeo da divisa esquerda da rea remanescente.[F04]


Fonte: Arquivo pessoal.

REMANESCENTE II

Figura 3.2.35 Vista da projeo da divisa direita da rea remanescente.[F01]


Fonte: Arquivo pessoal.

89

Figura 3.2.36 Vista da rea remanescente II. [F02]


Fonte: Arquivo pessoal.

3.2.5 Exame da rea Remanescente

Face ocupao parcial do imvel em estudo para implantao da Rua Monsenhor


Gercino e Servido Manoel Martins, o remanescente da propriedade de titularidade dos
Autores resultaram em 2 (duas) reas distintas, a saber: remanescente I: 144,86 m;
remanescente II: 226,35 m.
Os referidos remanescentes so constitudos por faixas longitudinais, paralelas s reas
ocupadas pela implantao da Rua Monsenhor Gercino e Servido Manoel Martins. As
referidas reas ficaram com o seu aproveitamento comprometido, devido a:

a) remanescente I:
- dimenses reduzidas, que impossibilita o uso eficiente da superfcie;
- formato geomtrico irregular que dificulta o seu aproveitamento.

90

b) remanescente II:
- o remanescente II com a superfcie de 226,35 m passvel de receber
construes, ou seja, poderia ter algum tipo de aproveitamento. No entanto, a
rea resultante contrape-se Lei Municipal de Zoneamento, que preconiza que
os lotes de meio de quadras devero ter rea mnima de trezentos e sessenta
metros quadrados (360m); e a testada mnima de doze (12,00) metros lineares.

Assim, diante das posturas da Lei, o referido remanescente inaproveitvel.

3.2.6 Critrios de Avaliao

Analogamente ao apresentado no caso anterior, o grau de fundamentao e preciso da


avaliao depende do desempenho do Engenheiro de Avaliaes e s informaes obtidas
atravs da pesquisa de mercado.
Logo, o valor avaliatrio deste caso, em funo da qualidade e nmero de dados que
puderam ser obtidos, est enquadrado no grau II de preciso e grau II de fundamentao,
conforme preconiza a NBR 14.653-2 Avaliaes de Bens Imveis Urbanos.
O imvel objeto da presente avaliao caracterizado como sendo terreno sem
benfeitorias, desta forma, o mtodo avaliatrio aqui apresentado referente apenas ao terreno.
Caso houvesse quaisquer benfeitorias no imvel, tanto o terreno quanto as benfeitorias
deveriam ser calculadas separadamente, pois h divergncias nos processos metodolgicos.
Na determinao do valor do terreno, ser utilizado o Mtodo Comparativo de dados
do mercado, onde a determinao do valor ser atravs da comparao direta com terrenos
similares colocados venda na mesma regio.

91

3.2.6.1. Pesquisa de Mercado e Estatstica Inferncial

A pesquisa de mercado foi realizada atravs da coleta de elementos de ofertas situados


na mesma regio geoeconmica, sendo que, a influncia destes elementos na formao do
valor do imvel, foi obtida por Inferncia Estatstica. Todos os elementos foram coletados
atravs de consulta a imobilirias joinvilenses.
O clculo estatstico Inferncial e anlises exigidas para atender os preceitos da NBR
14.653-2 foram realizados com o auxlio do software INFER Verso 3.2 elaborado pela
empresa ria Sistemas de Informtica Ltda. O citado software auxilia na obteno do modelo
de melhor ajuste, clculo dos coeficientes de correlao e determinao, intervalos de
confiana, significncias, verificao de normalidade de resduos, de homocedasticidade, de
multicolinearidade, de outliers e anlise de varincias.
Com o objetivo de melhor visualizao, todas as verificaes, dados dos elementos
analisados e clculos estatsticos encontram-se no Apndice B Relatrio de Pesquisa de
Mercado e Estatstica Inferncial Caso 2.
De posse dos elementos de pesquisa, foi feita uma anlise dos mesmos e testes de
vrios modelos no sentido de identificar as variveis dependentes e independentes. Aps
anlises e combinaes de variveis, foram obtidos os modelos de melhor ajuste para o
imvel avaliando.
No presente caso, observou-se a partir dos elementos pesquisados, que o Valor
Unitrio (varivel dependente) do imvel avaliando, funo dos seguintes valores
conhecidos (variveis independentes):
a) ndice local: varivel numrica que identifica a variao do valor em relao
localizao, tomando-se por base os valores constantes da Planta de Valores
Fiscais do Municpio de Joinville;
b) rea: varivel numrica que corresponde rea do terreno pesquisado. A

92

presente varivel busca identificar como o valor unitrio varia em relao ao


tamanho da rea;
c) testada: varivel numrica que corresponde frente do imvel para a via
pblica do terreno pesquisado. A presente varivel busca identificar como o
valor unitrio varia em relao a diferentes tamanhos de testadas;
d) plana: varivel qualitativa com tratamento dicotmico que identifica a variao
de valores para imveis de diferentes situaes topogrficas.

Tabela 3.2.5 Elementos obtidos na pesquisa de mercado.


N
Am.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
19
18
N
Am
.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
19
18

Localizao
Rua Monsenhor Gercino
Rua Monsenhor Gercino
Rua Monsenhor Gercino
Rua Monsenhor Gercino
Rua Monsenhor Gercino
Rua Terespolis
Rua Terespolis
Rua Petrpolis
Rua Ituzaigo
Rua Colombo
Rua Bauru
Rua Irineu Pereira
Rua Kesser Zattar
Rua Jairo Aristides Siridaks
Rua Jairo Aristides Siridaks
Rua Cidade de Damasco
Rua Henrique C. da Silva
Testada
6,00
18,00
26,00
17,00
9,00
15,00
12,00
15,50
12,00
47,00
12,00
12,00
12,00
17,50
12,50
16,52
15,00

Fonte: Infer verso 3.2

Valor
320.000,00
350.000,00
280.000,00
65.000,00
70.000,00
44.000,00
35.000,00
40.000,00
45.000,00
180.000,00
25.000,00
45.440,00
27.000,00
40.000,00
60.000,00
35.000,00
30.000,00

ndice
Local
80,00
90,00
90,00
90,00
90,00
30,00
45,00
45,00
35,00
35,00
30,00
45,00
30,00
35,00
35,00
35,00
35,00

Vl unitrio

Natureza

93,29
142,41
120,00
111,01
148,94
78,11
105,00
138,46
93,75
90,00
62,50
116,85
67,50
46,45
85,71
56,27
52,94

oferta
oferta
oferta
oferta
oferta
oferta
oferta
oferta
oferta
oferta
oferta
oferta
oferta
oferta
oferta
oferta
oferta

rea
3.087,00
2.212,00
2.100,00
527,00
423,00
507,00
300,00
260,00
432,00
1.800,00
360,00
350,00
360,00
775,00
630,00
559,85
510,00

Informante
Imobiliaria Ferrari & Gomes- 3028-1298- Sr. Marcelo Ferrari
Imobiliaria Loyola - (47) 3439-5668 - Sr. Ailton
Imobiliaria Casa Nova - (47) 3422-6900 - Sra. Ins
CRECI 9414 - (47) 9947-0233 - Sr. Hermes
Proprietrio - (47) 3028-8519 - Sr . Valdemar
Imobiliria Casa Nova - (47) 3433-1700 - Mrcio
Imobiliria Casa Nova - (47) 3433-1700 - Mrcio
Imobiliria 636 - (47) 3433-0636 - Sra. Noeli
CRECI 9414 - (47) 9947-0233 - Sr.Hermes
CRECI 8560 - (47)3026-7781 - Sra. Mariza
Imobiliaria Hacasa - (47) 3145-1919 - Sr. Jorge
Laureano Imveis - (47) 3465-2166 - Isabel
Imobiliria Zattar - (47) 3028-9069 - Sr. Luiz
Imobiliaria Viso - (47) 3433-2600 - Sr. Borges
Imobiliaria Hrica- (47) 3435-5055 - Sra. Carolina
Imobiliaria Anag- (47) 3422-3000 - Sr. Leila
(47) 3026-6907 - Sr. Jess

Plana
[x]sim
[x]sim
[x]sim
[ ]no
[ ]no
[x]sim
[x]sim
[x]sim
[x]sim
[x]sim
[ ]no
[x]sim
[x]sim
[ ]no
[x]sim
[ ]no
[ ]no

93

Em anlise aos modelos, no foi possvel estabelecer-se uma relao efetiva entre os
valores ofertados e negcios realizados. Para suprir esta deficincia, foi aplicado aos
elementos ofertados um desconto de 10 % (fator 0,9) com o intuito de cobrir eventual
superestimativa de valores (elasticidade dos negcios).
Ante as premissas anteriormente expostas, obteve-se por inferncia estatstica, a partir
da Pesquisa de Mercado, constante do Apndice B do presente trabalho, o seguinte modelo de
regresso:
Ln([Vl unitrio]) = 2,7341 + 0,8261 x Ln([ndice Local]) - 0,2840 x Ln([rea]) + 0,4075 x [Plana] +
9,7726x10- x [Testada]

Tabela 3.2.6 Relao entre os valores observados e os estimados atravs da equao de regresso.

N Am.

Valor observado

1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
19
18
Fonte: Infer verso 3.2

93,29
142,41
120,00
111,01
148,94
78,11
105,00
138,46
93,75
90,00
62,50
116,85
67,50
46,45
85,71
56,27
52,94

Valor estimado
93,56
127,46
139,87
126,21
124,23
75,89
119,57
128,86
87,60
82,23
54,04
114,45
81,22
52,09
79,08
56,59
57,25

Diferena
0,27
-14,95
19,87
15,20
-24,71
-2,22
14,57
-9,60
-6,15
-7,77
-8,46
-2,40
13,72
5,64
-6,63
0,32
4,31

Variao %
0,2873 %
-10,4970 %
16,5625 %
13,6898 %
-16,5875 %
-2,8470 %
13,8765 %
-6,9314 %
-6,5648 %
-8,6361 %
-13,5402 %
-2,0549 %
20,3253 %
12,1481 %
-7,7345 %
0,5655 %
8,1415 %

94

Grfico 3.2.2 valores estimados X valores observados: Uma melhor adequao dos pontos reta significa um
melhor ajuste do modelo.
Fonte: Infer verso 3.2

O Valor do Terreno (VT) ser dado pela seguinte expresso:


VT = [rea] x [Vl unitrio]
Levando-se em conta que no existem benfeitorias a serem avaliadas, o valor total da
rea expropriada coincide com o valor do terreno, ou seja:
a) VI = VT; onde:
b) VI = Valor do Imvel;
c) VT = Valor do Terreno.

3.2.7 Avaliao

Similar ao clculo efetuado no caso do sub-captulo anterior 3.2 AO


RENOVATRIA DE ALUGUEL ser aplicado ao modelo da regresso as caractersticas

95

para o imvel padro avaliando, sendo possvel obter os valores unitrios estimado, mximo e
mnimo, para um intervalo de confiana de 80 %, conforme segue:

a) [Valor unitrio estimado] = R$ 106,16 / m;


b) [Valor unitrio mnimo] =

R$ 94,79 / m;

c) [Valor unitrio mximo] = R$ 116,66 / m.


c) Considerando-se que o valor total dado pela expresso:
- [Valor do Imvel] = [rea] x [Valor unitrio].
d) [rea] = 750,00 m, sendo assim, tem-se:
- [Valor Estimado do Terreno] = R$ 78.870,00;
- [Valor Mnimo do Terreno] = R$ 71.092,50;
- [Valor Mximo do Terreno] = R$ 87.495,00.
Nestas condies, arbitra-se para o imvel avaliando, o seguinte valor estimado
situado dentro do intervalo de confiana de 80 %:
- Valor Avaliatrio do Terreno = R$ 78.900,00
(setenta e oito mil e novecentos reais)
Vlido para Agosto de 2.007

Considerando que no existem benfeitorias a serem avaliadas, o valor do imvel


expropriado ser igual ao valor do terreno, ou seja:

- Valor do Imvel Expropriado = R$ 78.900,00


(setenta e oito mil e novecentos reais)
Vlido para Agosto de 2.007

96

3.2.8 Respostas aos quesitos

3.2.8.1 Propostos Pelo Ministrio Pblico

a) a metragem remanescente permite edificaes e/ou permitida por lei para


tanto?
- resposta: Face ocupao parcial do imvel sub-jdice para implantao da Rua
Monsenhor Gercino e Servido Manoel Martins, o remanescente da propriedade
de titularidade dos Requerentes, resultaram subdivididos em 2 (duas) reas
distintas, a saber: REMANESCENTE I: 144,86 m; REMANESCENTE II:
226,35 m. As referidas reas resultaram inaproveitveis tendo em vista que, as
reas resultantes ficaram com o seu aproveitamento comprometido, devido a:

- remanescente I: dimenses reduzidas, que impossibilita o uso eficiente da


superfcie; formato geomtrico irregular que dificulta o seu aproveitamento;

- remanescente II: A referida rea passvel de receber construes, ou seja,


poderia ter algum tipo de aproveitamento, no entanto, o seu uso contrape-se a
Lei Municipal de Zoneamento, que preconiza que os lotes de meio de quadras
devero ter rea mnima de trezentos e sessenta metros quadrados (360m); e a
testada mnima de doze (12,00) metros lineares. Assim, diante das posturas da
Lei, o referido remanescente inaproveitvel.

b) foi instituda alguma servido no local? De que tipo e finalidade?


-resposta: a.- Sim; b.- no formato de rua (servido de passagem) que serve para
dar acesso a outros imveis existentes na vizinhana.

97

c) existia alguma edificao sobre o terreno e qual a destinao anterior e a atual?


-resposta: No foi identificado qualquer benfeitoria sobre a rea expropriada. No
entanto, conforme informao constante na Matrcula n. 0.000, existia
anteriormente sobre a propriedade uma residncia de madeira sob o n. 0.001 da
via.

d) as ruas e/ou alargamentos permitem o acesso a qual(is) bairro de Joinville?


- resposta: A Rua Monsenhor Gercino uma das principais vias que corta a zona
sul de Joinville, interligando os bairros Floresta, Itaum, Petrpolis, Joo Costa,
Jarivatuba e Paranaguamirim.

3.2.8.2 Propostos Pelos Autores

a) qual o valor mdio atual do metro quadrado na regio onde o imvel se


localiza?
- resposta: O valor unitrio estimado para a rea ocupada corresponde a R$ 105,16
/m, conforme apurado no Apndice B Pesquisa de Mercado e Estatstica
Inferncial, vlido para Agosto de 2.007.

b) qual a metragem remanescente do imvel, aps a desapropriao efetivada


pelo Municpio? Tal metragem compe rea nica?
- resposta: Face ocupao parcial do imvel sub-jdice para implantao da Rua
Monsenhor Gercino e Servido Manoel Martins, o remanescente da
propriedade de titularidade dos Requerentes resultou subdividido em 2 (duas)

98

reas distintas, a saber: REMANESCENTE I: 144,86 m; REMANESCENTE


II: 226,35 m.

c) em dita rea remanescente possvel a construo de edificao para fins


residenciais? Quais as condies da referida rea para utilizao urbanstica?
- resposta:
- as reas remanescentes resultaram inaproveitveis tendo em vista que:
- remanescente I: dimenses reduzidas e formato geomtrico irregular que
dificulta o seu aproveitamento;
- remanescente II: A referida rea passvel de receber construes, ou seja,
poderia ter algum tipo de aproveitamento. No entanto, o seu uso contrape-se a
Lei Municipal de Zoneamento, que preconiza que os lotes de meio de quadras
devero ter rea mnima de trezentos e sessenta metros quadrados (360m); e a
testada mnima de doze (12,00) metros lineares. Assim, diante das posturas da
Lei, o referido remanescente inaproveitvel.

- exceto as condies topogrficas desfavorveis, nenhum outro empecilho ocorre


para o uso dos remanescentes do imvel para fins urbansticos.

d) caso seja permitida pela legislao municipal a edificao sobre a rea


remanescente, houve reduo de seu valor comercial em virtude da diminuio
de seu tamanho? Se sim, seria possvel expressar o percentual de perda de seu
valor comercial?
-resposta: Resposta prejudicada, eis que o remanescente conforme anteriormente
afirmado inaproveitvel.

99

3.2.9 Consideraes Finais

Pelo todo exposto neste estudo de caso conclui-se que:


a) rea efetivamente ocupada pelo Municpio de Joinville para a implantao da
Rua Monsenhor Gercino e Servido Manoel Martins sobre a propriedade de
titularidade dos Requerentes possui formato irregular, com a superfcie total de
378,79 m, sendo:
- rea ocupada I: 219,61 m
- rea ocupada II: 159,18 m

b) face ocupao parcial do imvel sub-jdice para implantao da Rua


Monsenhor Gercino e Servido Manoel Martins, o remanescente da
propriedade dos Requerentes, resultaram subdivididos em 2 (duas) reas
distintas, a saber: Remanescente I: 144,86 m; Remanescente II: 226,35 m.

c) as referidas reas resultaram inaproveitveis tendo em vista que:


- remanescente I: dimenses reduzidas e formato geomtrico irregular que
dificulta o seu aproveitamento;
- remanescente II: A referida rea passvel de receber construes, ou seja,
poderia ter algum tipo de aproveitamento. No entanto, o seu uso contrape-se a
Lei Municipal de Zoneamento, que preconiza que os lotes de meio de quadras
devero ter rea mnima de trezentos e sessenta metros quadrados (360m); e a
testada mnima de doze (12,00) metros lineares. Assim, diante das posturas da
Lei, o referido remanescente inaproveitvel.

100

d) ante as prescries das normas editadas pela NBR 14.653 Avaliaes de


Imveis Urbanos, apresentadas no sub-captulo 2.4 AVALIAO DOS
IMVEIS SUB-JDICE, conclui pelo valor indenizatrio de:
- Valor do Imvel Expropriado = R$ 78.900,00
(setenta e oito mil e novecentos reais)/ Vlido para Agosto de 2.007

101

4.CONCLUSO

Atravs dos detalhes a serem observados numa vistoria, do estudo scio-econmico da


regio em que o imvel est situado, da anlise criteriosa da pesquisa de mercado e dos
resultados obtidos nos clculos estatsticos, conclui-se que avaliaes de bens imveis no se
constituem tarefa fcil e rotineira. Muito pelo contrrio, um processo bastante complexo,
devido a subjetividade e ao feeling do profissional. So vrios os fatores que influenciam
nos resultados, sendo impossvel estimar com preciso o valor de um imvel sem entender
quem so e de que forma esses fatores interagem no espao amostral.
necessrio ressaltar que cada caso um caso. Uma avaliao que de incio possa
parecer simples de se realizar, muitas vezes torna-se um complexo problema. Nem sempre um
imvel poder ser avaliado pelo mtodo que inicialmente parea o mais adequado, o nmero
limitado de elementos comparativos, faz com que em vrios casos seja necessria a utilizao
de apenas um mtodo.
Antes de dar incio a avaliao propriamente dita, importante analisar como se
comportam os valores pesquisados, procurando destacar e at mesmo eliminar aqueles
divergentes com a realidade. Infelizmente na prtica, muitos profissionais manipulam os
valores para que se assemelhem com a realidade de mercado, pois h casos em que o valor
obtido do imvel surpreende as expectativa, mas isso no significa que a avaliao foi feita de
forma errada, ou que no precisa.

102

Como j foi dito, a experincia do engenheiro avaliador de fundamental importncia


em todo o processo, principalmente na anlise dos resultados. Por exemplo, sua percia no
assunto, possibilita identificar facilmente erros grosseiros que possam ter sido cometidos
durante a pesquisa de mercado.
Outro aspecto a ser destacado em relao a avaliaes imobilirias a pesquisa de
mercado, esta nada mais que a base de uma avaliao. Uma pesquisa bem feita e completa
rege o sucesso do processo avaliatrio. De acordo com o que foi apresentado neste trabalho,
pode-se concluir que os elementos comparativos e suas caractersticas intrnsecas e entrisecas
semelhantes ao imvel avaliando, vo muito alm de pontos principais a serem analisados,
so na realidade pontos essncias.
Embora a experincia do perito seja uma das ferramentas principais para a execuo
de uma perfeita avaliao, isto no impede que iniciantes possam atuar nesta rea, pois bom
senso, tica, profissionalismo e dedicao, no podem deixar de faltar em todas as etapas de
uma avaliao imobiliria, assim claro, como qualquer outra atividade exercida pelo
engenheiro.

103

REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS

AMARAL NETO, C. de S.; DAVILA NETO, J. F. Inferncia Estatstica na Engenharia


de Avaliaes: Exemplos de Aplicao. [S.L]. 1999. 59f. Apostila digitada.

ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS. NBR 14.653-02: Avaliao de


Imveis Urbanos. So Paulo. 2005.

BARBETTA, P. A. Estatstica Aplicada s Cincias Sociais. 5. ed.rev. Florianpolis: Ed.


Da UFSC, 2002.

FIKER, J. Avaliao de Imveis Urbanos. 4. ed.rev. aum. So Paulo: PINI, 1993.

JOS JUNIOR, A. Avaliao Imobiliria para Corretores de Imveis. Laguna. 2000. 36f.
Apostila digitada.

MAIA NETO, F. Introduo Engenharia de Avaliaes e Percias Judiciais. Belo


Horizonte: Ed. Del Rey, 1992.

104

MENDONA CORRA, M. et al. Fundamentos de Avaliaes Patrimoniais e Percias de


Engenharia: Curso Bsico do IMAPE. So Paulo: PINI, 1998.

MORAES, F. F. de. Avaliaes e Percias de Engenharia Aplicada a Imveis e Terrenos


Urbanos. 2001. 61f. K6. Trabalho de Graduao (Engenharia Civil). Centro de Cincias
Tecnolgicas, Universidade do Estado de Santa Catarina, Joinville, 2001.

MOREIRA, A. L. Princpios de Engenharia de Avaliaes. 5. ed.rev. aum. So Paulo: PINI,


2001.

NASSER JUNIOR, R. Curso de Avaliao de Imveis Urbanos: Tratamento por Fatores


segundo a NBR 14.653-2. Florianpolis. 2007. Curso realizado pelo CREA-SC em 12 e 13 de
abr. de 2007. 87f. Apostila digitada.

NR FILHO, N. N. (Coord). Curso Bsico Intensivo de Avaliaes de Imveis Urbanos.


So Paulo. 1995. Apostila.

105

APNDICES

APNDICE A Relatrio de Pesquisa de Mercado e Estatstica Inferncial: Caso 1

APNDICE B Relatrio de Pesquisa de Mercado e Estatstica Inferncial: Caso 2

106

APNDICE A RELATRIO DE PESQUISA DE MERCADO E ESTATSTICA


INFERENCIAL: CASO 1

O relatrio de pesquisa de mercado e estatstica Inferncial, referente Ao


Renovatrio de Aluguel, aqui apresentado foi obtido com o auxlio do software INFER
Verso 3.2 elaborado pela empresa ria Sistemas de Informtica Ltda.

107

Amostra

N
Am.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11

Localizao

Natureza

Testada

Rua Paran n 180 - Banco do Brasil


Rua Paran - Lojas Salfer
Rua Paran n 245 - Divl Presentes
Rua Paran n 245 - Cia das Frutas
Rua Paran n 241 Farmcia Ana Paula
Rua Paran - Banco Bradesco
Rua Paran - Lojas Koerich
Rua Paran - Papelaria Nova Jeruzalm
Rua Paran n 308 - Tabelionato Martinelli
Rua Paran n 308 - Farmcia
Rua Paran - Talitnia Bordados

locado
locado
locado
locado
locado
locado
locado
locado
locado
locado
locado

19,00
25,00
7,00
12,00
10,80
10,50
13,00
15,70
8,50
5,50
8,00

N
Am.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11

Valor
Locao
8,46
10,00
8,33
8,33
8,82
9,64
10,00
7,60
8,67
10,00
7,60

Esquina
[x]sim
[x]sim
[ ]no
[ ]no
[ ]no
[ ]no
[ ]no
[ ]no
[ ]no
[ ]no
[ ]no

Valor da
Oferta
3.300,00
7.000,00
1.000,00
1.000,00
1.500,00
2.700,00
4.000,00
380,00
1.300,00
800,00
380,00

Est. conserv
timo
[ ]no
[x]sim
[ ]no
[ ]no
[ ]no
[ ]no
[x]sim
[ ]no
[x]sim
[x]sim
[ ]no

Est. conserv.
Bom
[x]sim
[ ]no
[ ]no
[ ]no
[x]sim
[x]sim
[ ]no
[ ]no
[ ]no
[ ]no
[ ]no

rea
Locada
390,00
700,00
120,00
120,00
170,00
280,00
400,00
50,00
150,00
80,00
50,00

Informante
Sr. Kath - Fone 3456-0235 - Locador
Sr. Kath - Fone 3456-0235 - Locador
Sr. Kath - Fone 3456-0235 - Locador
Sr. Kath - Fone 3456-0235 - Locador
Sra. Patrcia - Gerente - No local
Sr. Tito - Fone 3456-0419 - So Paulo Inc. e Administrao de Imveis Ltda
Sr. Erivelto Maia - Fone 3456-0153 - Locador
Sra. Nair - Gerente - No local
Sra. Sandra - Gerente - No local
Sr. Renato - Fone 3456-0633 - Gerente - No local
Sr. Erivelto Maia - Fone 3456-0153 - Locador

Descrio das Variveis

Varivel Dependente:
Valor Locao:
Equao :
[Valor da Oferta][Natureza][rea Locada]
Variveis Independentes :
Localizao (varivel no utilizada no modelo)
Natureza (varivel no utilizada no modelo)
Classificao :
locado = 1; ofertado = 0,9; opnio = 1;
Testada (varivel no utilizada no modelo)

108

Est. cons timo


Opes : sim|no
Est. Cons. Bom
Opes : sim|no
rea Locada (varivel no utilizada no modelo)
Esquina (varivel no utilizada no modelo)
Opes : sim|no
Valor da Oferta (varivel no utilizada no modelo)
Informante (varivel no utilizada no modelo)

Estatsticas Bsicas

N de elementos da amostra
N de variveis independentes
N de graus de liberdade
Desvio padro da regresso

Varivel
1/Valor Locao2
Est. cons timo
Est. Cons. Bom

: 11
:2
:8
: 1,6552x10-3

Mdia
0,0131
0
0

Desvio Padro
2,7220x10-3
0,5045
0,4670

Nmero mnimo de amostragens para 2 variveis independentes : 7.

Coef. Variao
20,74%
138,74%
171,27%

109

Distribuio das Variveis

Disperso dos elementos

110

Disperso em Torno da Mdia

Tabela de valores estimados e observados

Valores para a varivel Valor Locao.


N Am.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11

Valor observado
8,46
10,00
8,33
8,33
8,82
9,64
10,00
7,60
8,67
10,00
7,60

Valor estimado
8,93
9,61
7,94
7,94
8,93
8,93
9,61
7,94
9,61
9,61
7,94

Diferena
0,47
-0,39
-0,39
-0,39
0,11
-0,71
-0,39
0,34
0,94
-0,39
0,34

Variao %
5,6010 %
-3,8899 %
-4,6826 %
-4,6826 %
1,2908 %
-7,3253 %
-3,8899 %
4,4729 %
10,8537 %
-3,8899 %
4,4729 %

A variao (%) calculada como a diferena entre os valores observado e estimado, dividida pelo
valor observado.
As variaes percentuais so normalmente menores em valores estimados e observados maiores, no
devendo ser usadas como elemento de comparao entre as amostragens.

111

Valores Estimados x Valores Observados

Uma melhor adequao dos pontos reta significa um melhor ajuste do modelo.

Modelo da Regresso
1/[Valor Locao]2 = 1,5862x10-2 - 5,0364x10-3 x [Est. cons timo] - 3,3331x10-3 x [Est. Cons.
Bom]

Modelo para a Varivel Dependente


[Valor Locao] = 1/( 1,5862x10-2 - 5,0364x10-3 x [Est. cons timo] - 3,3331x10-3 x [Est. Cons.
Bom])1/2

Regressores do Modelo
Intervalo de confiana de 80,00%.
Variveis
Est. cons timo
Est. Cons. Bom

Coeficiente
b1 = -5,0364x10-3
b2 = -3,3330x10-3

D. Padro
1,1704x10-3
1,2641x10-3

Mnimo
-6,6712x10-3
-5,0989x10-3

Mximo
-3,4015x10-3
-1,5672x10-3

112

Correlao do Modelo
Coeficiente de correlao (r) ............
Valor t calculado ................................
Valor t tabelado (t crtico) .................
Coeficiente de determinao (r) .....
Coeficiente r ajustado ......................

: 0,8392
: 4,364
: 2,306 (para o nvel de significncia de 5,00 %)
: 0,7042
: 0,6303

Classificao : Correlao Forte

Tabela de Somatrios

Valor Locao
Est. cons timo
Est. Cons. Bom

1
0,1443
4,0000
3,0000

Valor Locao
1,9681x10-3
0,0433
0,0375

Est. cons timo


0,0433
4,0000
0,0000

Est. Cons. Bom


0,0375
0,0000
3,0000

Anlise da Varincia
Fonte de erro
Regresso
Residual
Total

F Calculado
F Tabelado

Soma dos quadrados


5,2179x10-5
2,1917x10-5
7,4097x10-5

Graus de liberdade
2
8
10

Quadrados mdios
2,6089x10-5
2,7397x10-6
7,4097x10-6

: 9,523
: 8,649 (para o nvel de significncia de 1,000 %)

Significncia do modelo igual a 0,8%


Aceita-se a hiptese de existncia da regresso.
Nvel de significncia se enquadra em NBR 14653-2 Regresso Grau II.

Correlaes Parciais

Valor Locao
Est. cons timo
Est. Cons. Bom

Valor Locao
1,0000
-0,6687
-0,1398

Est. cons timo


-0,6687
1,0000
-0,4629

Est. Cons. Bom


-0,1398
-0,4629
1,0000

Teste t das Correlaes Parciais


Valores calculados para as estatsticas t :
Valor Locao
Est. cons timo
Est. Cons. Bom

Valor Locao

-2,544
-0,399

Est. cons timo


-2,544

-1,477

Valor t tabelado (t crtico) : 2,306 (para o nvel de significncia de 5,00 %)

Est. Cons. Bom


-0,399
-1,477

113

Significncia dos Regressores (bicaudal)


(Teste bicaudal - significncia 20,00%)
Coeficiente t de Student : t(crtico) = 1,3968
Varivel
Est. cons timo
Est. Cons. Bom

Coeficiente
b1
b2

t Calculado
-4,855
-2,974

Significncia
0,13%
1,8%

Aceito
Sim
Sim

Os coeficientes so importantes na formao do modelo.


Aceita-se a hiptese de diferente de zero.
Nvel de significncia se enquadra em NBR 14653-2 Regresso Grau II.

Significncia dos Regressores (unicaudal)

(Teste unicaudal - significncia 20,00%)


Coeficiente t de Student : t(crtico) = 0,8889
Varivel
Est. cons timo
Est. Cons. Bom

Coeficiente
b1
b2

t Calculado
-4,303
-2,637

Significncia
0,13%
1,5%

Tabela de Resduos

Resduos da varivel dependente 1/[Valor Locao]2.


N Am.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11

Observado
0,0139
0,0100
0,0144
0,0144
0,0128
0,0107
0,0100
0,0173
0,0133
0,0100
0,0173

Estimado
0,0125
0,0108
0,0158
0,0158
0,0125
0,0125
0,0108
0,0158
0,0108
0,0108
0,0158

Resduo
1,4428x10-3
-8,2584x10-4
-1,4507x10-3
-1,4507x10-3
3,2553x10-4
-1,7683x10-3
-8,2584x10-4
1,4507x10-3
2,4775x10-3
-8,2584x10-4
1,4507x10-3

Normalizado
0,8716
-0,4989
-0,8764
-0,8764
0,1966
-1,0683
-0,4989
0,8764
1,4968
-0,4989
0,8764

Studentizado
1,0675
-0,5761
-1,0120
-1,0120
0,2408
-1,3084
-0,5761
1,0120
1,7283
-0,5761
1,0120

Quadrtico
2,0817x10-6
6,8201x10-7
2,1046x10-6
2,1046x10-6
1,0597x10-7
3,1270x10-6
6,8201x10-7
2,1046x10-6
6,1381x10-6
6,8201x10-7
2,1046x10-6

114

Resduos x Valor Estimado

Este grfico deve ser usado para verificao de homocedasticidade do modelo.

Grfico de Resduos Quadrticos

115

Tabela de Resduos Deletados


Resduos deletados da varivel dependente 1/[Valor Locao]2.

N Am.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11

Deletado
2,1642x10-3
-1,1011x10-3
-1,9343x10-3
-1,9343x10-3
4,8829x10-4
-2,6525x10-3
-1,1011x10-3
1,9343x10-3
3,3033x10-3
-1,1011x10-3
1,9343x10-3

Varincia
2,6850x10-6
3,0011x10-6
2,7302x10-6
2,7302x10-6
3,1083x10-6
2,4610x10-6
3,0011x10-6
2,7302x10-6
1,9619x10-6
3,0011x10-6
2,7302x10-6

Normalizado
0,8805
-0,4767
-0,8779
-0,8779
0,1846
-1,1272
-0,4767
0,8779
1,7687
-0,4767
0,8779

Resduo x Resduo Deletado

Studentizado
1,0784
-0,5504
-1,0138
-1,0138
0,2261
-1,3805
-0,5504
1,0138
2,0424
-0,5504
1,0138

116

Resduos Deletados Normalizados

As amostragens cujos resduos mais se desviam da reta de referncia influem significativamente nos
valores estimados.

Resduos Deletados Studentizados

As amostragens cujos resduos mais se desviam da reta de referncia influem significativamente nos
valores estimados.

117

Estatstica dos Resduos

Nmero de elementos ............................: 11


Graus de liberdade .................................: 10
Valor mdio ...........................................: -3,0801x10-22
Varincia ................................................: 1,9925x10-6
Desvio padro .........................................: 1,4115x10-3
Desvio mdio ..........................................: 1,2995x10-3
Varincia (no tendenciosa) ....................: 2,7397x10-6
Desvio padro (no tend.) .......................: 1,6552x10-3
Valor mnimo ..........................................: -1,7683x10-3
Valor mximo .........................................: 2,4775x10-3
Amplitude ...............................................: 4,2458x10-3
Nmero de classes ..................................: 4
Intervalo de classes .................................: 1,0614x10-3

Momentos Centrais
Momento central de 1 ordem
Momento central de 2 ordem
Momento central de 3 ordem
Momento central de 4 ordem

: -3,0801x10-22
: 1,9925x10-6
: 1,0023x10-9
: 9,1124x10-11

Coeficiente
Assimetria
Curtose

Amostral
0,3563
19,9524

Normal
0
0

t de Student
0
Indefinido

Distribuio assimtrica direita e leptocrtica.

Intervalos de Classes

Classe
1
2
3
4

Mnimo
-1,7683x10-3
-7,0688x10-4
3,5458x10-4
1,4160x10-3

Mximo
-7,0688x10-4
3,5458x10-4
1,4160x10-3
2,4775x10-3

Freq.
6
1
0
4

Freq.(%)
54,55
9,09
0,00
36,36

Mdia
-1,1912x10-3
3,2553x10-4
0,0000
1,7054x10-3

118

Histograma

Amostragens eliminadas
Todas as amostragens foram utilizadas.

Presena de Outliers
Critrio de identificao de outlier :
Intervalo de +/- 20,00 desvios padres em torno da mdia.
Nenhuma amostragem foi encontrada fora do intervalo. No existem outliers.

119

Grfico de Indicao de Outliers

Efeitos de cada Observao na Regresso

F tabelado : 15,83 (para o nvel de significncia de 0,10 %)


N Am.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11

Distncia de Cook(*)
0,1899
0,0368
0,1138
0,1138
9,6699x10-3
0,2853
0,0368
0,1138
0,3319
0,0368
0,1138

Hii(**)
0,3333
0,2500
0,2500
0,2500
0,3333
0,3333
0,2500
0,2500
0,2500
0,2500
0,2500

Aceito
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim

(*) A distncia de Cook corresponde variao mxima sofrida pelos coeficientes do modelo quando
se retira o elemento da amostra. No deve ser maior que F tabelado.
Todos os elementos da amostragem passaram pelo teste de consistncia.
(**) Hii so os elementos da diagonal da matriz de previso. So equivalentes distncia de
Mahalanobis e medem a distncia da observao para o conjunto das demais observaes.

120

Hii x Resduo Normalizado Quadrtico

Pontos no canto inferior direito podem ser "outliers".


Pontos no canto superior esquerdo podem possuir alta influncia no resultado da regresso.

Distribuio dos Resduos Normalizados


Intervalo
-1; +1
-1,64; +1,64
-1,96; +1,96

Distribuio de Gauss
68,3 %
89,9 %
95,0 %

% de Resduos no Intervalo
81,82 %
100,00 %
100,00 %

Teste de Kolmogorov-Smirnov
Amostr.
6
4
3
10
7
2
5
1
11
8
9

Resduo
-1,7683x10-3
-1,4507x10-3
-1,4507x10-3
-8,2584x10-4
-8,2584x10-4
-8,2584x10-4
3,2553x10-4
1,4428x10-3
1,4507x10-3
1,4507x10-3
2,4775x10-3

F(z)
0,1427
0,1904
0,1904
0,309
0,309
0,309
0,578
0,808
0,810
0,810
0,933

G(z)
0,0909
0,1818
0,2727
0,3636
0,4545
0,5455
0,6364
0,7273
0,8182
0,9091
1,0000

Dif. esquerda
0,1426
0,0994
8,5679x10-3
0,0361
0,0547
0,1456
0,0325
0,1719
0,0823
8,5679x10-3
0,0236

Dif. Direita
0,0517
8,5679x10-3
0,0823
0,0547
0,1456
0,2365
0,0584
0,0810
8,5679x10-3
0,0994
0,0672

121

Maior diferena obtida : 0,2365


Valor crtico
: 0,3910 (para o nvel de significncia de 5 %)
Segundo o teste de Kolmogorov-Smirnov, a um nvel de significncia de 5 %, aceita-se a hiptese
alternativa de que h normalidade.
Nvel de significncia se enquadra em NBR 14653-2 Regresso Grau II.
Observao:
O teste de Kolmogorov-Smirnov tem valor aproximado quando realizado sobre uma populao cuja
distribuio desconhecida, como o caso das avaliaes pelo mtodo comparativo.

Grfico de Kolmogorov-Smirnov

Teste de Sequncias/Sinais
Nmero de elementos positivos .....: 5
Nmero de elementos negativos ....: 6
Nmero de sequncias ....................: 7
Mdia da distribuio de sinais ......: 5,5
Desvio padro .................................: 1,658

122

Teste de Sequncias
(desvios em torno da mdia) :
Limite inferior ....: 0,6707
Limite superior ...: 0,0292
Intervalo para a normalidade : [-1,6452 , 1,6452] (para o nvel de significncia de 5%)
Pelo teste de sequncias, aceita-se a hiptese da aleatoriedade dos sinais dos resduos.

Teste de Sinais
(desvios em torno da mdia)
Valor z (calculado) ............: 0,3015
Valor z (crtico) ..................: 1,6452 (para o nvel de significncia de 5%)
Pelo teste de sinais, aceita-se a hiptese nula, podendo ser afirmado que a distribuio dos desvios em
torno da mdia segue a curva normal (curva de Gauss).

Reta de Normalidade

Autocorrelao
Estatstica de Durbin-Watson (DW)
(nvel de significncia de 5,0%)

: 1,6561

Autocorrelao positiva (DW < DL)


: DL = 0,95
Autocorrelao negativa (DW > 4-DL) : 4-DL = 3,05
Intervalo para ausncia de autocorrelao (DU < DW < 4-DU)
DU = 1,54 4-DU = 2,46

123

Pelo teste de Durbin-Watson, no existe autocorrelao.


Nvel de significncia se enquadra em NBR 14653-2 Regresso Grau II.
A autocorrelao (ou auto-regresso) s pode ser verificada se as amostragens estiverem ordenadas
segundo um critrio conhecido. Se os dados estiverem aleatoriamente dispostos, o resultado (positivo
ou negativo) no pode ser considerado.

Grfico de Auto-Correlao

Se os pontos estiverem alinhados e a amostra estiver com os dados ordenados, pode-se suspeitar da
existncia de auto-correlao.

Resduos x Variveis Independentes


Verificao de multicolinearidade :

124

Estimativa x Amostra
Nome da
Varivel
Est. cons timo
Est. Cons. Bom

Valor
Mnimo
no
no

Valor
Mximo
sim
sim

Imvel
Avaliando
no
sim

Nenhuma caracterstica do objeto sob avaliao encontra-se fora do intervalo da amostra.

Formao dos Valores


Variveis independentes :
Est. cons timo ..
Est. Cons. Bom ...

= no
= sim

Estima-se Valor Locao = 8,93


O modelo utilizado foi :
[Valor Locao] = 1/( 1,5862x10-2 - 5,0364x10-3 x [Est. cons timo] - 3,3331x10-3 x [Est. Cons.
Bom])1/2
Intervalo de confiana de 80,0 % para o valor
estimado :
Mnimo : 8,49
Mximo : 9,45

Intervalos de Confiana
( Estabelecidos para os regressores e para o valor esperado E[Y] )
Intervalo de confiana de 80,0 % :
Nome da
varivel
Est. cons timo
Est. Cons. Bom
E(Valor Locao)
Valor Estimado

Limite
Inferior
8,73
8,51
8,11
8,49

Limite
Superior
9,15
9,43
10,07
9,45

Amplitude
Total
0,42
0,92
1,96
0,96

Amplitude/mdia
(%)
4,75
10,28
21,56
10,68

Amplitude do intervalo de confiana : at 100,0% em torno do valor central da estimativa.

125

APNDICE B RELATRIO DE PESQUISA DE MERCADO E ESTATSTICA


INFERENCIAL: CASO 2

O relatrio de pesquisa de mercado e estatstica Inferncial, referente Ao de


Indenizao Por Desapropriao, aqui apresentado foi obtido com o auxlio do software
INFER Verso 3.2 elaborado pela empresa ria Sistemas de Informtica Ltda.

126

Amostra

N Am.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
19
18

Localizao
Rua Monsenhor Gercino
Rua Monsenhor Gercino
Rua Monsenhor Gercino
Rua Monsenhor Gercino
Rua Monsenhor Gercino
Rua Terespolis
Rua Terespolis
Rua Petrpolis
Rua Ituzaigo
Rua Colombo
Rua Bauru
Rua Irineu Pereira
Rua Kesser Zattar
Rua Jairo Aristides Siridaks
Rua Jairo Aristides Siridaks
Rua Cidade de Damasco
Rua Henrique C. da Silva

N
Am.

Testada

Valor

1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
19
18

6,00
18,00
26,00
17,00
9,00
15,00
12,00
15,50
12,00
47,00
12,00
12,00
12,00
17,50
12,50
16,52
15,00

320.000,00
350.000,00
280.000,00
65.000,00
70.000,00
44.000,00
35.000,00
40.000,00
45.000,00
180.000,00
25.000,00
45.440,00
27.000,00
40.000,00
60.000,00
35.000,00
30.000,00

ndice
Local
80,00
90,00
90,00
90,00
90,00
30,00
45,00
45,00
35,00
35,00
30,00
45,00
30,00
35,00
35,00
35,00
35,00

Vl unitrio
93,29
142,41
120,00
111,01
148,94
78,11
105,00
138,46
93,75
90,00
62,50
116,85
67,50
46,45
85,71
56,27
52,94

Natureza
oferta
oferta
oferta
oferta
oferta
oferta
oferta
oferta
oferta
oferta
oferta
oferta
oferta
oferta
oferta
oferta
oferta

rea
3.087,00
2.212,00
2.100,00
527,00
423,00
507,00
300,00
260,00
432,00
1.800,00
360,00
350,00
360,00
775,00
630,00
559,85
510,00

Informante
Imobiliaria Ferrari & Gomes- 3028-1298- Sr. Marcelo Ferrari
Imobiliaria Loyola - (47) 3439-5668 - Sr. Ailton
Imobiliaria Casa Nova - (47) 3422-6900 - Sra. Ins
CRECI 9414 - (47) 9947-0233 - Sr. Hermes
Proprietrio - (47) 3028-8519 - Sr . Valdemar
Imobiliria Casa Nova - (47) 3433-1700 - Mrcio
Imobiliria Casa Nova - (47) 3433-1700 - Mrcio
Imobiliria 636 - (47) 3433-0636 - Sra. Noeli
CRECI 9414 - (47) 9947-0233 - Sr.Hermes
CRECI 8560 - (47)3026-7781 - Sra. Mariza
Imobiliaria Hacasa - (47) 3145-1919 - Sr. Jorge
Laureano Imveis - (47) 3465-2166 - Isabel
Imobiliria Zattar - (47) 3028-9069 - Sr. Luiz
Imobiliaria Viso - (47) 3433-2600 - Sr. Borges
Imobiliaria Hrica- (47) 3435-5055 - Sra. Carolina
Imobiliaria Anag- (47) 3422-3000 - Sr. Leila
(47) 3026-6907 - Sr. Jess

Amostragens e variveis marcadas com "" e "" no sero usadas nos clculos

Plana
[x]sim
[x]sim
[x]sim
[ ]no
[ ]no
[x]sim
[x]sim
[x]sim
[x]sim
[x]sim
[ ]no
[x]sim
[x]sim
[ ]no
[x]sim
[ ]no
[ ]no

127

Descrio das Variveis


Varivel Dependente :
Vl unitrio Equao: ([Natureza][Valor]-[Vl da Const.])[rea]
Variveis Independentes :
Localizao (varivel no utilizada no modelo)
ndice Local
Natureza Classificao :

transao = 1; oferta = 0,9; opinio = 1;

rea
Plana

Opes : sim|no

Testada
Informante (varivel no utilizada no modelo)

Estatsticas Bsicas
N de elementos da amostra
N de variveis independentes
N de graus de liberdade
Desvio padro da regresso
Varivel
Ln(Vl unitrio)
Ln(ndice Local)
Ln(rea)
Plana
Testada

Mdia
4,4926
3,8433
6,4734
1
16

: 17
:4
: 12
: 0,1298

Desvio Padro
0,3578
0,4403
0,7676
0,4925
9,0536

Coef. Variao
7,96%
11,46%
11,86%
76,13%
55,96%

Nmero mnimo de amostragens para 4 variveis independentes : 13.

128

Distribuio das Variveis

Disperso dos elementos

129

Disperso em Torno da Mdia

Tabela de valores estimados e observados


Valores para a varivel Vl unitrio.
N Am.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
19
18

Valor observado
93,29
142,41
120,00
111,01
148,94
78,11
105,00
138,46
93,75
90,00
62,50
116,85
67,50
46,45
85,71
56,27
52,94

Valor estimado
93,56
127,46
139,87
126,21
124,23
75,89
119,57
128,86
87,60
82,23
54,04
114,45
81,22
52,09
79,08
56,59
57,25

Diferena
0,27
-14,95
19,87
15,20
-24,71
-2,22
14,57
-9,60
-6,15
-7,77
-8,46
-2,40
13,72
5,64
-6,63
0,32
4,31

Variao %
0,2873 %
-10,4970 %
16,5625 %
13,6898 %
-16,5875 %
-2,8470 %
13,8765 %
-6,9314 %
-6,5648 %
-8,6361 %
-13,5402 %
-2,0549 %
20,3253 %
12,1481 %
-7,7345 %
0,5655 %
8,1415 %

A variao (%) calculada como a diferena entre os valores observado e estimado, dividida pelo
valor observado.
As variaes percentuais so normalmente menores em valores estimados e observados maiores, no
devendo ser usadas como elemento de comparao entre as amostragens.

130

Valores Estimados x Valores Observados

Uma melhor adequao dos pontos reta significa um melhor ajuste do modelo.

Modelo da Regresso
Ln([Vl unitrio]) = 2,7341 + 0,8261 x Ln([ndice Local]) - 0,2840 x Ln([rea]) + 0,4075 x [Plana]
+ 9,7726x10-3 x [Testada]

Modelo para a Varivel Dependente


[Vl unitrio] = Exp( 2,7341 + 0,8261 x Ln([ndice Local]) - 0,2840 x Ln([rea]) + 0,4075 x [Plana]
+ 9,7726x10-3 x [Testada])

Regressores do Modelo
Intervalo de confiana de 80,00%.

131

Variveis

Coeficiente

ndice Local
rea
Plana
Testada

b1 = 0,8261
b2 = -0,2839
b3 = 0,4074
b4 = 9,7726x10-3

D. Padro

Mnimo

Mximo

0,0899
0,0577
0,0684
4,1818x10-3

0,7040
-0,3622
0,3146
4,1011x10-3

0,9482
-0,2056
0,5003
0,0154

Correlao do Modelo
Coeficiente de correlao (r) .........: 0,9493
Valor t calculado ..........................: 10,46
Valor t tabelado (t crtico) ............: 2,179 (para o nvel de significncia de 5,00 %)
Coeficiente de determinao (r) ....: 0,9012
Coeficiente r ajustado ..................: 0,8683
Classificao : Correlao Fortssima

Tabela de Somatrios
1
Vl unitrio
ndice Local
rea
Plana
Testada

Vl unitrio

76,3750
65,3369
110,0486
11,0000
275,0200

345,1747
295,3146
494,9167
50,6890
1235,8858

ndice Local
295,3146
254,2147
425,5611
42,2700
1052,7792

rea
494,9167
425,5611
721,8228
72,6329
1826,4829

Plana

Testada

50,6890
42,2700
72,6329
11,0000
188,0000

1235,8858
1052,7792
1826,4829
188,0000
5760,6604

Anlise da Varincia
Fonte de erro
Regresso
Residual
Total

Soma dos quadrados

Graus de liberdade

Quadrados mdios

F calculado

1,8461
0,2024
2,0485

4
12
16

0,4615
0,0168
0,1280

27,36

F Calculado
: 27,36
F Tabelado
: 5,412 (para o nvel de significncia de 1,000 %)
Significncia do modelo igual a 6,0x10-4%
Aceita-se a hiptese de existncia da regresso.
Nvel de significncia se enquadra em NBR 14653-2 Regresso Grau II.

Correlaes Parciais
Vl unitrio
ndice Local
rea
Plana
Testada

Vl unitrio

ndice Local

rea

Plana

Testada

1,0000
0,7056
0,1153
0,4503
0,0061

0,7056
1,0000
0,4818
-0,0019
-0,0661

0,1153
0,4818
1,0000
0,2355
0,4151

0,4503
-0,0019
0,2355
1,0000
0,1408

0,0061
-0,0661
0,4151
0,1408
1,0000

132

Teste t das Correlaes Parciais


Valores calculados para as estatsticas t :
Vl unitrio

ndice Local

Vl unitrio
ndice Local
rea
Plana
Testada

rea

3,450

0,402
1,905

3,450
0,402
1,747
2,122x10-2

1,905
-6,755x10-3
-0,2296

0,840
1,580

Plana

Testada

1,747
-6,755x10-3
0,840

0,493

2,122x10-2
-0,2296
1,580
0,493

Valor t tabelado (t crtico) : 2,179 (para o nvel de significncia de 5,00 %)

Significncia dos Regressores (bicaudal)


(Teste bicaudal - significncia 20,00%)
Coeficiente t de Student : t(crtico) = 1,3562
Varivel

Coeficiente

ndice Local
rea
Plana
Testada

b1
b2
b3
b4

t Calculado

Significncia

1,0x10-5%
2,2x10-3%
4,7x10-3%
1,8%

11,20
-6,714
6,182
2,725

Aceito
Sim
Sim
Sim
Sim

Os coeficientes so importantes na formao do modelo.


Aceita-se a hiptese de diferente de zero.
Nvel de significncia se enquadra em NBR 14653-2 Regresso Grau II.

Significncia dos Regressores (unicaudal)


(Teste unicaudal - significncia 20,00%)
Coeficiente t de Student : t(crtico) = 0,8726
Varivel
Coeficiente
t Calculado
Significncia
ndice Local
rea
Plana
Testada

b1
b2
b3
b4

9,179
-4,918
5,952
2,337

4,5x10-5%
1,8x10-2%
3,3x10-3%
1,9%

133

Tabela de Resduos
Resduos da varivel dependente Ln([Vl unitrio]).

N Am.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
19
18

Observado
4,5357
4,9587
4,7874
4,7096
5,0035
4,3581
4,6539
4,9305
4,5406
4,4998
4,1351
4,7608
4,2121
3,8383
4,4509
4,0301
3,9691

Estimado

Resduo

4,5385
4,8478
4,9407
4,8379
4,8221
4,3292
4,7839
4,8587
4,4727
4,4094
3,9896
4,7401
4,3971
3,9530
4,3704
4,0358
4,0474

-2,8686x10-3
0,1108
-0,1532
-0,1283
0,1813
0,0288
-0,1299
0,0718
0,0679
0,0903
0,1454
0,0207
-0,1850
-0,1146
0,0804
-5,6387x10-3
-0,0782

Normalizado
-0,0220
0,8538
-1,1800
-0,9878
1,3964
0,2223
-1,0005
0,5530
0,5228
0,6954
1,1202
0,1598
-1,4246
-0,8827
0,6198
-0,0434
-0,6026

Studentizado
-0,0362
1,0052
-1,4196
-1,2704
1,7833
0,2428
-1,1217
0,6486
0,5646
1,5530
1,2859
0,1752
-1,5761
-1,0278
0,6725
-0,0488
-0,6758

Resduos x Valor Estimado

Este grfico deve ser usado para verificao de homocedasticidade do modelo.

Quadrtico

8,2293x10-6
0,0122
0,0234
0,0164
0,0328
8,3423x10-4
0,0168
5,1600x10-3
4,6106x10-3
8,1576x10-3
0,0211
4,3108x10-4
0,0342
0,0131
6,4802x10-3
3,1795x10-5
6,1263x10-3

134

Grfico de Resduos Quadrticos

Tabela de Resduos Deletados


Resduos deletados da varivel dependente Ln([Vl unitrio]).
N Am.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
19
18

Deletado

-7,7375x10-3
0,1536
-0,2218
-0,2122
0,2957
0,0344
-0,1633
0,0988
0,0792
0,4504
0,1917
0,0249
-0,2264
-0,1554
0,0947
-7,1446x10-3
-0,0984

Varincia
0,0183
0,0168
0,0153
0,0159
0,0135
0,0183
0,0164
0,0177
0,0179
0,0147
0,0158
0,0183
0,0145
0,0167
0,0177
0,0183
0,0177

Normalizado
-0,0211
0,8542
-1,2385
-1,0166
1,5595
0,2134
-1,0124
0,5390
0,5073
0,7448
1,1550
0,1532
-1,5317
-0,8850
0,6049
-0,0415
-0,5882

Studentizado
-0,0347
1,0056
-1,4900
-1,3074
1,9916
0,2330
-1,1351
0,6322
0,5479
1,6634
1,3259
0,1679
-1,6945
-1,0304
0,6563
-0,0467
-0,6597

135

Resduo x Resduo Deletado

Resduos Deletados Normalizados

As amostragens cujos resduos mais se desviam da reta de referncia influem significativamente nos
valores estimados.

136

Resduos Deletados Studentizados

As amostragens cujos resduos mais se desviam da reta de referncia influem significativamente nos
valores estimados.

Estatstica dos Resduos


Nmero de elementos ..........: 17
Valor mdio .......................: -2,1684x10-19
Desvio padro ....................: 0,1091
Varincia (no tendenciosa) : 0,0168
Valor mnimo .....................: -0,1850
Amplitude ..........................: 0,3664
Intervalo de classes .............: 0,0732

Graus de liberdade ..........: 16


Varincia .......................: 0,0119
Desvio mdio .................: 0,0938
Desvio padro (no tend.): 0,1298
Valor mximo ................: 0,1813
Nmero de classes ..........: 5

Momentos Centrais
Momento central de 1 ordem: -2,1684x10-19
Momento central de 3 ordem: -2,2600x10-4
Coeficiente
Assimetria
Curtose

Momento central de 2 ordem: 0,0119


Momento central de 4 ordem: -1,3294x10-5

Amostral
-0,1739
-3,0937

Normal

t de Student
0
0

0
Indefinido

Distribuio assimtrica esquerda e platicrtica.

137

Intervalos de Classes
Classe
1
2
3
4
5

Mnimo
-0,1850
-0,1117
-0,0384
0,0348
0,1080

Mximo

Freq.

-0,1117
-0,0384
0,0348
0,1080
0,1813

Freq.(%)
5
1
4
4
3

29,41
5,88
23,53
23,53
17,65

Mdia
-0,1422
-0,0782
0,0102
0,0776
0,1459

Histograma

Presena de Outliers
Critrio de identificao de outlier :
Intervalo de +/- 20,00 desvios padres em torno da mdia.
Nenhuma amostragem foi encontrada fora do intervalo. No existem outliers.

138

Grfico de Indicao de Outliers

Efeitos de cada Observao na Regresso


F tabelado : 8,892 (para o nvel de significncia de 0,10 %)
N Am.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
19
18

Distncia de Cook(*)

4,4668x10-4
0,0779
0,1803
0,2110
0,4012
2,2648x10-3
0,0646
0,0315
0,0106
1,9235
0,1050
1,2352x10-3
0,1112
0,0751
0,0160
1,2757x10-4
0,0235

Hii(**)
0,6292
0,2784
0,3090
0,3953
0,3868
0,1611
0,2044
0,2729
0,1428
0,7994
0,2411
0,1674
0,1829
0,2623
0,1506
0,2107
0,2048

Aceito
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim
Sim

(*) A distncia de Cook corresponde variao mxima sofrida pelos coeficientes do modelo quando
se retira o elemento da amostra. No deve ser maior que F tabelado. Todos os elementos da
amostragem passaram pelo teste de consistncia.
(**) Hii so os elementos da diagonal da matriz de previso. So equivalentes distncia de
Mahalanobis e medem a distncia da observao para o conjunto das demais observaes.

139

Hii x Resduo Normalizado Quadrtico

Pontos no canto inferior direito podem ser "outliers". Pontos no canto superior esquerdo podem
possuir alta influncia no resultado da regresso.

Distribuio dos Resduos Normalizados


Intervalo

Distribuio de Gauss

% de Resduos no Intervalo

-1; +1
-1,64; +1,64
-1,96; +1,96

68,3 %
89,9 %
95,0 %

70,59 %
100,00 %
100,00 %

140

Teste de Kolmogorov-Smirnov
Amostr.
13
3
7
4
14
18
19
1
12
6
9
8
15
10
2
11
5

Resduo

F(z)

G(z)

-0,1850
-0,1532
-0,1299
-0,1283
-0,1146
-0,0782
-5,6387x10-3
-2,8686x10-3
0,0207
0,0288
0,0679
0,0718
0,0804
0,0903
0,1108
0,1454
0,1813

0,0771
0,1190
0,1585
0,1616
0,1887
0,273
0,483
0,491
0,564
0,588
0,699
0,710
0,732
0,757
0,803
0,869
0,919

0,0588
0,1176
0,1765
0,2353
0,2941
0,3529
0,4118
0,4706
0,5294
0,5882
0,6471
0,7059
0,7647
0,8235
0,8824
0,9412
1,0000

Dif. esquerda
0,0771
0,0601
0,0408
0,0148
0,0466
0,0207
0,1297
0,0794
0,0929
0,0585
0,1112
0,0628
0,0264
8,1008x10-3
0,0201
0,0136
0,0224

Dif. Direita
0,0183
1,3503x10-3
0,0179
0,0736
0,1054
0,0795
0,0709
0,0206
0,0340
2,4155x10-4
0,0523
4,0159x10-3
0,0323
0,0669
0,0789
0,0724
0,0812

Maior diferena obtida : 0,1297


Valor crtico
: 0,3180 (para o nvel de significncia de 5 %)
Segundo o teste de Kolmogorov-Smirnov, a um nvel de significncia de 5 %, aceita-se a hiptese
alternativa de que h normalidade.
Nvel de significncia se enquadra em NBR 14653-2 Regresso Grau II.
Observao:
O teste de Kolmogorov-Smirnov tem valor aproximado quando realizado sobre uma populao cuja
distribuio desconhecida, como o caso das avaliaes pelo mtodo comparativo.

141

Grfico de Kolmogorov-Smirnov

Teste de Sequncias/Sinais
Nmero de elementos positivos .....
Nmero de elementos negativos ....
Nmero de sequncias ....................
Mdia da distribuio de sinais .....
Desvio padro ...............................

:9
:8
:9
: 8,5
: 2,062

Teste de Sequncias
(desvios em torno da mdia) :
Limite inferior ....
: 0,0148
Limite superior ..
: -0,4880
Intervalo para a normalidade: [-1,6452, 1,6452] (para o nvel de significncia de 5%)
Pelo teste de sequncias, aceita-se a hiptese da aleatoriedade dos sinais dos resduos.

Teste de Sinais
(desvios em torno da mdia)
Valor z (calculado) ............
Valor z (crtico) ..................

: 0,2425
: 1,6452 (para o nvel de significncia de 5%)

Pelo teste de sinais, aceita-se a hiptese nula, podendo afirmar que a distribuio dos desvios em torno
da mdia segue a curva normal (curva de Gauss).

Reta de Normalidade

142

Autocorrelao
Estatstica de Durbin-Watson (DW)
: 1,9052
(nvel de significncia de 5,0%)
Autocorrelao positiva (DW < DL)
: DL = 0,90
Autocorrelao negativa (DW > 4-DL) : 4-DL = 3,10
Intervalo para ausncia de autocorrelao (DU < DW < 4-DU)
DU = 1,83 4-DU = 2,17

Pelo teste de Durbin-Watson, no existe autocorrelao.


Nvel de significncia se enquadra em NBR 14653-2 Regresso Grau II.

143

Grfico de Auto-Correlao

Se os pontos estiverem alinhados e a amostra estiver com os dados ordenados, pode-se suspeitar da
existncia de auto-correlao.

Resduos x Variveis Independentes


Verificao de multicolinearidade :

144

Estimativa x Amostra
Nome da Varivel
ndice Local
rea
Plana
Testada

Valor Mnimo

Valor Mximo

Imvel Avaliando

30,00
260,00
no
6,00

90,00
3.087,00
sim
47,00

75,00
750,00
no
24,00

Nenhuma caracterstica do Terreno sob avaliao encontra-se fora do intervalo da amostra.

Formao dos Valores


Variveis independentes :
ndice Local .
rea ............
Plana ...........
Testada ........

= 75,00
= 750,00
= no
= 24,00

O modelo utilizado foi : [Vl unitrio] = Exp( 2,7341 + 0,8261 x Ln([ndice Local]) - 0,2840 x
Ln([rea]) + 0,4075 x [Plana] + 9,7726x10-3 x [Testada])

Estima-se Vl unitrio do Terreno = R$ 105,16/m


Intervalo de confiana de 80,0 % para o valor estimado :
Mnimo : R$ 94,79/m
Mximo : R$ 116,66/m

145

Intervalos de Confiana
( Estabelecidos para os regressores e para o valor esperado E[Y] )
Intervalo de confiana de 80,0 % :
Nome da
varivel
ndice Local
rea
Plana
Testada
E(Vl unitrio)
Valor Estimado

Limite
Inferior

Limite
Superior

99,25
103,96
99,03
100,60
85,72
94,79

111,43
106,38
111,67
109,93
129,02
116,66

Amplitude
Total

Amplitude/mdia
(%)

12,18
2,42
12,64
9,33
43,30
21,87

11,56
2,30
12,00
8,87
40,33
20,69

Amplitude do intervalo de confiana : at 100,0% em torno do valor central da estimativa.

Variao da Funo Estimativa


Variao da varivel dependente (Vl unitrio) em funo das variveis independentes, tomada no
ponto de estimativa.
Varivel

dy/dx (*)

ndice Local
rea
Plana
Testada

1,1583
-0,0398
42,8512
1,0277

dy % (**)
0,8261%
-0,2840%
0,0000%
0,2345%

(*) derivada parcial da varivel dependente em funo das independentes.


(**) variao percentual da varivel dependente correspondente a uma variao de 1% na varivel
independente.

Grficos da Regresso (2D)


Calculados no ponto mdio da amostra, para :
ndice Local = 46,6815
rea
= 647,7133
Plana
= 0,6470
Testada
= 16,1776

146

Grficos da Regresso (3D)


Calculados no ponto mdio da amostra, para : ndice Local
= 46,6815
rea
= 647,7133
Plana
= 0,6470
Testada
= 16,1776
Limites dos eixos dos grficos : Vl unitrio : [ 46,4500 ; 148,9400 ]
ndice Local : [ 30,0000 ; 90,0000 ]
rea
: [ 260,0000 ; 3087,0000 ]
Plana
: [ 0,0000 ; 1,0000 ]
Testada
: [ 6,0000 ; 47,0000 ]

147

148

ANEXOS

ANEXO A Glossrio de Terminologia Bsica Aplicvel Engenharia de Avaliaes


e Percias do IBAPE.

ANEXO B Norma Brasileira de Avaliaes de Bens: Procedimentos Gerais: 14.6531/ 2005.

ANEXO C Norma Brasileira de Avaliaes de Imveis Urbanos: 14.653-2/ 2005.

149

ANEXO A GLOSSRIO DE TERMINOLOGIA BSICA


ENGENHARIA DE AVALIAES E PERCIAS DO IBAPE.

APLICVEL

150

GLOSSRIO APROVADO EM ASSEMBLIA ORDINRIA DO


IBAPE/SP REALIZADA EM 09/08/1994.

CESSO: Modo originrio de aquisio da coisa acessria que adere materialmente


ao imvel, passando a pertencer definitivamente ao proprietrio, podendo ter origem:
- natural: formao de ilhas, avulso, aluvio, abandono de lveo, etc.
- artificial: quando por efeito exclusivo de fato ou ao do homem: plantaes,
terraplenagem,etc.
- mista: quando se d simultaneamente por fato natural e por ao do homem.
ACESSRIO: unidade auxiliar agregada a um equipamento ou a uma instalao.
ADJUDICAO COMPULSRIA: Ato decorrente de deciso judicial sobre bens
compromissados e quitados, em casos de impugnao ou dvida sobre o respectivo registro.

ADMINISTRAO: Diz-se de qualquer servio ou obra que executada sob a direo e


fiscalizao da prpria pessoa, fsica ou jurdica, mediante recebimento de parcela
proporcional ao seu custo, e no por empreitada. Tambm conhecidos como servios ou obras
a preo de custo.
AFORAMENTO ver ENFITEUSE:
ALQUOTA: Fator incidente sobre a base de clculo, cujo resultado pode corresponder a um
imposto.
ALUGUEL: Pagamento feito ao locador, em contrapartida ao uso do bem ou da coisa por
determinado perodo. Seu valor est relacionado com a poca de celebrao do contrato, sua
durao, perodo de reajustes e eventuais pagamentos antecipados.
ANOMALIA: Irregularidade, anormalidade, exceo regra.
APROVEITAMENTO EFICIENTE: Aquele recomendvel para o local, numa dada poca,
observada a tendncia econmica ou vocao de uso nas circunvizinhanas, dentre os diversos
permitidos pela legislao pertinente.
ARBITRAMENTO: Avaliao ou estimao de bens, feitas por rbitro ou perito nomeado
pelo juiz. Atividade que envolve a tomada de deciso ou posio entre alternativas
tecnicamente controversas ou que decorrem de aspectos subjetivos.
REA NON AEDIFICANDI: rea gravada por restries legais ou contratuais do
loteamento, desde que devidamente averbadas junto ao Registro de Imveis, onde no
permitido construir.
ARGUIO DO USUCAPIO: Defesa da posse longeva e pacfica em alegaes nas aes
dominiais pelo Requerido.

151

ARMAZM: Compartimento ao rs-do-cho ou no pavimento trreo de um prdio, onde se


depositam mercadorias. Ver GALPO.
ARRENDAMENTO: Retribuio pela cesso de direito explorao, ou uso e gozo, por
prazo certo e condies convencionadas, de bens imveis, ou considerados imveis, e de
certos mveis, capazes de produzir frutos.
ASSISTENTE TCNICO: Profissional legalmente habilitado, indicado e contratado pela
parte para orient-la, assistir os trabalhos periciais em todas as fases da percia e, quando
necessrio, emitir seu parecer tcnico.
AVARIA: Dano causado em qualquer bem, ocasionado por defeito ou outra causa a ele
externo.
AVALIAO: Atividade que envolve a determinao tcnica do valor quantitativo,
qualitativo, ou monetrio de um bem, ou de seus rendimentos, gravames, frutos, direitos,
seguros, ou de um empreendimento, para uma data e um lugar determinado.
AVALIAO DE SERVIDO: Determinao do valor correspondente s restries
impostas propriedade pela instituio de servido.
AVALIAO EXPEDIDA: Aquela que se louva em informaes ou escolha criteriosa do
engenheiro de avaliaes, podendo ou no se pautar por metodologia definida nas normas
tcnicas, ou sem comprovao expressa dos elementos ou critrios que levaram convico
de valor.
AVALIADOR: A pessoa legalmente habilitada que efetua avaliaes.

EM: Tudo aquilo que tem valor, suscetvel de utilizao ou que pode ser objeto de
direito, que constitui o patrimnio ou a riqueza de uma pessoa fsica ou jurdica. So
tangveis os que podem ser tocados, e intangveis os imateriais (direitos, patentes,
prestgio, fundo de comrcio,etc.).
BENFEITORIAS: So obras ou servios que se realizem num bem com o intuito de
aproveit-lo, conserv-lo, melhor-lo ou embelez-lo, nele incorporados permanentemente
pelo homem, que no podem ser retirados, sem destruio, fratura ou dano. So citadas s
vezes
como
construo.
Podem
ser
classificadas
em
trs
tipos:
a) NECESSRIAS: So as indispensveis para conservar o bem ou evitar a sua deteriorao.
b) TEIS: So as que aumentam o valor do bem ou facilitam o seu uso, embora dispensveis.
c) VOLUPTURIAS: So as que tm exclusiva utilidade para quem as faz, com finalidade de
mero recreio ou deleite, sem aumentar o uso normal do bem.
Quanto sua reproduo, em imveis rurais, as benfeitorias podem se classificadas em:
a) no reprodutivas: so as que por se acharem aderidas ao cho no so negociveis e nem
rentveis
separadamente
das
terras.

152

b) reprodutivas: so as culturas comerciais ou domsticas, implantadas no terreno, cuja


remoo implica em perda total ou parcial, compreendendo culturas permanentes, florestas e
pastagens cultivadas, e que, embora no negociveis separadamente do solo, podero ter
cotao em separado, para base de negcios de propriedades rurais.

AMPO DE ARBTRIO: Intervalo fechado de valores, obtido por processo


estatstico compatvel com a amostra, dentro do qual o engenheiro de avaliaes
pode adotar, justificando, aquele que seja representativo do valor do imvel avaliando.
CO-PROPRIEDADE: Propriedade comum a duas ou mais pessoas. O mesmo que
condomnio.
COEFICIENTE DE PARIDADE: Relao entre os preos unitrios apropriados
exclusivamente a partir de dados de mercado, visando a composio de modelos cuja
representatividade, restrita ao local pesquisado, funo de exame estatstico especfico.
COMINAO: Exigncia de pena ou castigo por falta de cumprimento de contrato,
preceito, ordem ou mandato judicial.
COMODATO: Emprstimo gratuito e temporrio de coisa no fungvel, mediante condies
preestabelecidas.
COMPROMISSO PARTICULAR DE VENDA E COMPRA: Contrato particular em que
o promitente vendedor se obriga a transferir, dentro de determinado prazo, a propriedade de
um bem ao promissrio comprador, mediante certas condies contratuais e financeiras.
CONCESSO: Direito concedido, geralmente pelo Poder Pblico, para a explorao de bens
ou servios.
CONDOMNIO: Domnio em comum exercido por duas ou mais pessoas simultaneamente,
regido por legislao prpria, sendo dividido em dois tipos:
- TRADICIONAL, OU DO CDIGO CIVIL - Regido pelas disposies do Cdigo Civil;
- DE PROPRIEDADES (EM PLANOS) HORIZONTAIS: Regido pelas disposies de Lei n
4591, de 16/12/1964, que dispe sobre o mesmo em edificaes e incorporaes imobilirias.
CONJUNTO RESIDENCIAL: Uma ou mais edificaes, isoladas ou agrupadas, vertical ou
horizontalmente ocupando um ou mais lotes, dispondo obrigatoriamente de espaos e
instalaes de utilizao comum, caracterizadas como bens em condomnio do conjunto.
CONSERVAO: Ato de manter o bem em estado de uso adequado sua finalidade, que
implica em maiores despesas que as de uma simples manuteno. Ver MANUTENO.
CONSTRUO: Ato, efeito, modo ou arte de construir. Edificao.
CONSTRUIR: Edificar, levantar prdios. Conjunto de materiais e servios, sendo ordenado
conforme projeto visando sua transformao num bem.

153

CONTRIBUIO DE MELHORIA: Tributo previsto no artigo 145 inciso III da


Constituio Federal de 1988, passvel de cobrana pela Unio, pelos Estados, pelo Distrito
Federal ou pelos Municpios, sempre que haja valorizao imobiliria decorrente de obras
pblicas.
CRIME: Delito. Todo o ato merecedor de repreenso ou castigo, que provoca a reao
organizada da sociedade. Ato que a lei declara punvel, ou transgresso de um preceito legal.
CRIMINALSTICA: Ramo da cincia penal, utilizado pela polcia tcnica, constitudo pelo
conjunto de conhecimentos tcnicos, cientficos, artsticos, etc., de presumvel ou evidente
interesse judicirio, empregado na apreciao, descrio, investigao, interpretao e
identificao de um delito e eventual relacionamento de uma ou mais pessoas nele envolvidas.
CULTURA: Ato, modo ou efeito de cultivar.Plantao passvel de explorao econmica.
Ver BENFEITORIAS REPRODUTIVAS.
CUSTO:Quantia em dinheiro que representa a reposio do bem no estado atual, sem incluir
lucro, mas incluindo remunerao do capital no tempo incorrido. Quando no includa a
remunerao do capital, nem considerada a inflao do perodo, obtm-se o CUSTO
HISTRICO.
CUSTO DE REPRODUO: o custo que seria necessrio para reproduzir um bem
instantaneamente, numa certa data.

ELITO: Crime. Ver CRIME.

DANO: Ofensa ou diminuio do patrimnio moral ou material de algum, resultante de


delito extra-contratual ou decorrente da instituio de servido. No Cdigo de Defesa do
Consumidor, so as conseqncias dos vcios e defeitos do produto ou servio.
DECADNCIA: perda, perecimento ou extino de direito em si, por conseqncia da
inrcia ou negligncia no uso de prazo legal ou direito a que estava subordinado. Ver
PRESCRIO.
DEFEITOS: Anomalias que podem causar danos efetivos ou representar ameaa potencial de
afetar a sade ou segurana do dono ou consumidor, decorrente de falhas do projeto ou
execuo de um produto ou servio, ou ainda, de informao incorreta ou inadequada de sua
utilizao ou manuteno.
DEMARCAO: Assinalao ou aviventao dos limites ou divisas de uma propriedade;
ato de fixar limite.
DEPRECIAO: Diminuio do valor econmico ou do preo de um bem, por causa que
lhe modificou o estado ou qualidade.

154

Costuma
ser
classificada
em:
DECREPITUDE: Depreciao de um bem pela idade, no decorrer da sua vida til, em
conseqncias de sua utilizao, desgaste e manuteno normais.
DETERIORAO: Depreciao de um bem devido ao desgaste de seus componentes ou
falhas de funcionamento de sistemas, em razo de uso ou manuteno inadequados.
DESMONTAGEM: Depreciao de um bem devida a efeitos deletrios decorrentes dos
trabalhos normais de desmontagem necessrios para a remoo do equipamento.
DESABAMENTO: Queda parcial ou total de uma construo ou de outro volume
considervel de coisa material. Ver DESMORONAMENTO.
DESMORONAMENTO: Runa de macios terrosos, taludes, ou outros materiais friveis ou
estocados. Ver DESABAMENTO.
DESAPROPRIAO: Transferncia unilateral e compulsria da propriedade de um bem ou
direito, do detentor do mesmo para o poder pblico, ou por sua delegao, por utilidade
pblica ou interesse social, mediante indenizao prvia e justa.
DIREITO HEREDITRIO: Direito transmitido por herana.
DIREITO POSSESSRIO: Direito decorrente da posse.
DIREITO DE PROPRIEDADE: Direito de usar, gozar e dispor de um bem.
DIVISA: o limite da propriedade que a separa da propriedade contgua, cuja definio ser
de acordo com a posio do observador, a qual deve ser obrigatoriamente explicitada.
DIVISO: Partio de coisa comum, de modo a atribuir a cada condmino seu respectivo
quinho.
DOLO: vontade deliberada e consciente, ou livre determinao do agente, na prtica de um
delito.
DOMNIO: Direito real que submete a propriedade, de maneira legal, absoluta e exclusiva,
ao poder e vontade de algum; a propriedade plena.

DIFICAO: Edifcio, construo. Ver CONSTRUO.


ELETROPRESSO: Morte acidental causada por descarga eltrica.

EMPREITADA: Contrato bilateral, oneroso, em que o empreiteiro se obriga, dentro de prazo


estabelecido, a executar para outrem determinada obra, contribuindo, ou no, com os
materiais necessrios, mediante o pagamento de preo fixo pr-ajustado, ou reajustvel por
ndices estabelecidos.
EMPREITEIRO: Aquele que se encarrega de executar uma obra por empreitada.

155

EMPRESA RURAL: Empreendimento de pessoa fsica ou jurdica, pblica ou privada, que


explore econmica e racionalmente imvel rural, dentro de condies de rendimento
econmico da regio em que se situe e que explore rea mnima agricultvel do imvel,
segundo padres fixados, pblica e previamente, pelo Poder Executivo. Para esse fim,
equiparam-se s reas cultivadas, as pastagens, as matas naturais e artificiais e as reas
ocupadas com benfeitorias.
ENFITEUSE: Contrato bilateral, de carter perptuo, em que por ato intervivos ou
disposio de ltima vontade, o proprietrio pleno cede a outrem o domnio til de um trato
de terras incultas ou de terreno destinado, a edificao, mediante o pagamento de penso ou
foro anual em dinheiro ou em frutos (Cdigo Civil, artigos 678 e 680). O mesmo que
aforamento.
ENGENHARIA DE AVALIAES: Conjunto de conhecimento e tcnicas relativas
avaliao tcnica de bens e direitos sobre eles incidentes.
ENGENHEIRO DE AVALIAES: Engenheiro, arquiteto, engenheiro agrnomo ou outro
profissional legalmente habilitado, especializado em avaliaes.
ENGENHARIA LEGAL: Ramo de especializao da engenharia dos profissionais
registrados nos CREAs que atuam na interface direito-engenharia, colaborando com juzes,
advogados e as partes para esclarecer aspectos tcnico-legais envolvidos em demandas.
EQUIPAMENTO: O conjunto de todos os bens tangveis necessrios para o funcionamento
de um sistema de produo industrial ou agropecurio. Ver MQUINA. Ver INSTALAO.
ESBULHO: Privao total ou parcial da posse de quaisquer bens alheios, com ou sem
violncia ou fraude de terceiros.
ESCRITURA PBLICA DE VENDA E COMPRA: Instrumento lavrado por tabelio em
livro de notas, a pedido de partes interessadas, revestido das formalidades legais, que
concretiza transao entre elas, cujo translado tem o mesmo valor do instrumento original e
pode ser registrado, transferindo o domnio do bem, no Registro de Imveis.
ESPLIO: Conjunto de bens, direitos ou acervo de uma personalidade jurdica extinta.
Patrimnio, dbitos e crditos deixados por falecimento na representao jurdica. Ver
HERANA.
ESTRUTURA: Disposio e forma de construo da parte que sustenta um edifcio.
EXAME: Inspeo, por meio de perito, sobre pessoa, coisas mveis e semoventes, para
verificao de fatos ou circunstncias que interessem causa. Quando o exame feito em
imvel, denomina-se vistoria.
EXCEO DO DOMNIO: Argio de defesa pelo direito de propriedade em um litgio
possessrio.

156

ATOR
DE
COMERCIALIZAO
(COEFICIENTE
DE
VALOR
ADICIONADO, EFEITO SINRGICO): Razo entre o valor de mercado e o custo
de reedio de um imvel assemelhado. Ver VANTAGEM DA COISA FEITA.

FATORES DE GLEBA: Fatores criados pela Prefeitura do Municpio de So Paulo para


agilizar as avaliaes de glebas a partir de preos unitrios de lotes, em desuso por ser
desaconselhado mesmo que em eventuais tratamentos de homogeneizao.
FISSURA: Fenda estreita e pouco profunda. Ver TRINCA. Ver RACHADURA.
FORMAL DE PARTILHA: Ttulo extrado dos autos de inventrio, que menciona e
discrimina os bens atribudos ao herdeiro, transferindo-lhe o domnio do bem.
FRENTE EFETIVA (FRENTE REAL): Distncia real, medida pelo desenvolvimento da
frente ao longo do alinhamento da via pblica ou projetada.
FRENTE PROJETADA: Projeo da frente sobre a normal a um dos lados, quando ambas
as divisas laterais so obliquas no mesmo sentido, ou a corda, no caso de frente em curva,
ressalvadas condies especiais de melhor aproveitamento, em funo da zona e das normas.
A medida do fundo em lotes de esquina com as laterais paralelas.
FRENTE DE REFERNCIA: a frente adotada pelo avaliador como representativa dos
terrenos pesquisados, visando ao processo de homogeneizao em decorrncia do conceito de
que as dimenses da testada influem no valor do terreno.
FUNDO DE COMRCIO: conjunto de bens e valores corpreos (terrenos, benfeitorias,
instalaes,etc.) e incorpreos, indispensveis atividade comercial, abrangendo entre os
incorpreos: direitos de renovao do contrato de locao, ponto comercial e clientela, fora
atrativa, conceito e crdito, direitos autorais, nome do estabelecimento, sua insgnia, seu
smbolo publicitrio, marcas registradas, patentes, desenhos e modelos.
FUNGVEL: Diz-se de um bem consumvel que pode ser pesado, contado ou medido, e que,
por conveno das partes, pode ser substitudo ou trocado por outra da mesma espcie,
qualidade e quantidade.

ALPO: Construes de um s pavimento geralmente utilizadas com instalaes


industriais de qualquer porte.Ver ARMAZM.

GLEBA INDUSTRIAL: Gleba urbaizvel que resulta na criao de lotes com destinao
industrial.
GLEBA URBANIZVEL: Grande extenso de terreno, que, por sua caractersticas fsicas e
de localizao prxima a rea urbana, ou a loteamentos implantados, e destinao legal,
permita aproveitamento mais eficiente, com a sua transformao economicamente vivel
atravs de loteamento, desmembramento ou implantao de conjunto habitacional, desde que
sua escala de implantao simultnea no mercado local no resulte em inviabilizao.

157

ERANA: Conjunto de bens ou direitos deixados pelo falecimento de seu titular.


Ver ESPLIO.

HOMOGENEIZAO: Tratamento tcnico dos preos observados, mediante a aplicao de


coeficientes ou transformaes matemticas que expressem, em termos relativos, as
diferenas de atributos entre os imveis pesquisados e o avaliando.

MVEIS DE REFERNCIA: Aqueles identificados pela semelhana de


caractersticas com o imvel avaliando e que, por isso, se prestam para servir de base
sua avaliao.

IMVEL DOMINANTE: Propriedade que impe restries por servido.


IMVEL SERVIENTE: Propriedade que sofre restries impostas por servido.
INCMODO OU TRANSTORNO: Perturbao no uso do imvel decorrente de aes
externas com infringncia do direito de vizinhana, instituio de servido, etc.
INDENIZAO: Compensao financeira por prejuzos causados a bens ou direitos.
INDENIZAO DA SERVIDO: Justo valor obtido na avaliao da servido e demais
nus dela decorrente, desde que devidamente comprovados.
INDENIZAO POR PERDAS E DANOS: Compensao financeira por prejuzos
causados a bens ou direitos, decorrentes de perdas, danos ou lucros cessantes.
INFERNCIA ESTATSTICA: Parte da cincia estatstica que permite extrair concluses a
partir do conhecimento de amostragem tcnica da populao.
INSTALAO: Conjunto de equipamentos e componentes que integram qualquer utilidade,
possibilitando a execuo de processos industriais ou seus respectivos servios.
ISTIMAS DE IGUAL VALOR: Linhas obtidas interligando-se os pontos de igual valor
nas Plantas de Valores Genricos.

ATIFNDIO:
Imvel
rural
que:
a)Exceda a dimenso fixada na forma do artigo 46 1, alnea b, do Estatuto da
Terra , tendo-se em vista as condies ecolgicas, sistemas agrcolas regionais e o
fim a que se destine.
b)No excedendo o limite referido na alnea anterior e tendo rea igual ou superior
dimenso do mdulo de propriedade rural, seja mantido inexplorado em relao s
possibilidades fsicas, econmicas e sociais do meio, com fins especulativos, ou seja,
deficiente ou inadequadamente explorado, de modo a vedar-lhe a incluso no conceito de
empresa rural.

158

LAUDMIO: Remunerao que o enfiteuta alienante paga ao senhorio direto da coisa


aforada, como compensao pela sua renncia ao direito de opo na transferncia do
domnio til, ou de consolidar, na sua pessoa, a propriedade plena.
LAUDO: Parecer tcnico escrito e fundamentado, emitido por um especialista indicado por
autoridade, relatando resultado de exames e vistorias, assim como eventuais avaliaes com
ele relacionados.
LEVANTAMENTO TOPOGRFICO: Planta topogrfica com razovel grau de preciso
que individualize um imvel com suas divisas legendadas e orientadas com rumos ou
azimutes e distncias de cada segmento, com coordenadas nos vrtices.
LIDE: Conflito de interesses suscitado em juzo ou fora dele.
LIQUIDAO DE SENTENA: Ato que em um processo judicial determina a espcie,
qualidade, quantidade ou valor da coisa que foi objeto da sentena transitada em julgado,
quando no mencionados na sua concluso.
LOTE: Poro de terreno, com frente para vias pblicas ou particulares, em condies de ser
aproveitada
de
imediato.
Pode
ser
classificado
em:
a) Lote industrial: Aquele situado em zonas de destinao industrial, legal ou econmica, com
caractersticas
compatveis
com
essa
finalidade.
b) Lote urbano: Aquele em condies de ser aproveitado de imediato para fins urbanos.
LOJA: Lugar onde habitualmente se expem e vendem mercadorias.
LUVAS: Importncias que o locador ou sublocador antecipadamente exige ou recebe de
inquilinos, em geral, reservadamente, para assinatura de contrato de locao, alm do aluguel
nominal peridico.Ver tambm ALUGUEL.

ANUTENO: Ato de manter um bem no estado em que foi recebido, com


reformas preventivas ou corretivas de sua deteriorao natural. Ver
CONSERVAO.

MANUTENO DE POSSE: Medida pela qual se requer a proteo jurisdicional contra


qualquer ato que esteja ameaando a pacificidade da posse mantida sobre a coisa.
MQUINA: Todo e qualquer aparelho destinado e executar uma ou mais funes especficas
a um trabalho ou produo industrial.
MEDIDA CAUTELAR: Procedimento judicial para prevenir direitos.
MEDIDA DEMOLITRIA: Procedimento judicial visando demolio de benfeitorias ou
acesses.
MELHORAMENTO DO TERRENO: Benfeitoria introduzida no terreno com a finalidade
de dot-lo de melhores condies para o seu aproveitamento comercial.

159

MTODO COMPARATIVO: Aquele em que o valor de um bem ou de suas partes


constituintes obtido por comparao direta com outros similares, por amostragem estatstica
de dados contemporneos de mercado. Eventuais pequenas diferenas de caractersticas
devem ser compensadas atravs de critrios tcnicos da engenharia de avaliaes, entre os
quais:
a) Admisso de que todos os imveis que produzem a mesma renda tm mesmo valor ou
guardam
entre
si
uma
relao
linear
ou
linearizvel;
b) A valorizao ou desvalorizao do bem avaliado pode ser compensada atravs de
coeficientes devidamente pesquisados em outras ofertas ou transaes semelhantes do
mercado vigente poca.
MTODO DA RENDA: Aquele em que o valor do bem ou de suas partes constituintes
obtido pela capitalizao de sua renda lquida, real ou prevista. A apurao feita como se o
valor fosse aplicado no mercado normal, mediante a utilizao de taxas convenientes de renda
e de operao, que devem ser amplamente justificadas pelo avaliador. Recomenda-se sua
utilizao conjuntamente com outros mtodos, exceto em casos especiais, devidamente
justificados. Havendo necessidade de extrapolaes, o avaliador poder optar por taxa vigente
no mercado financeiro para aplicaes financeiras de longo prazo, que envolvam o perodo
extrapolado; se inexistirem, poder explicitar uma ou mais taxas para o cenrio previsto,
transferindo para o julgador o mrito da questo.
MTODO DO CUSTO: Aquele em que o valor dos bens resulta de oramento da
composio do custo de outros iguais ao avaliando (custo de reproduo) ou equivalente
(custo de substituio), incluindo lucro do vendedor. Na estimao simplificada dos custos
podero ser utilizados valores obtidos pelo mtodo comparativo, incluindo previso de
encargos.
MTODO INVOLUTIVO: Geralmente utilizado para a avaliao de valor potencial de
glebas suscetveis de urbanizao, cuja vocao marcante para fins urbanos ou industriais.
Consiste na apurao do custo do bem cujo valor se deseja determinar atravs da apurao da
receita total aufervel na venda de todas as unidades de projeto (hipottico ou no) que
corresponde ao seu mximo e mais eficiente aproveitamento, deduzindo-se todos os gastos
diretos e indiretos envolvidos na execuo do empreendimento, assim como os respectivos
lucros.
MTODO RESIDUAL: Consiste na apurao do valor de uma parte do bem avaliando, do
qual se conhece o valor global, deduzindo-se deste, sucessivamente, o valor de todos os outros
componentes, assim como de seus respectivos encargos, gastos, lucros e outros tens ou
despesas pertinentes.
MINIFNDIO: Imvel rural de rea e possibilidade inferiores s da propriedade familiar.
MUTILAO: Depreciao de um bem devido retirada de sistemas componentes
originalmente existentes.
MTUO: Emprstimo gratuito ou temporrio de coisas fungveis mediante condies
preestabelecidas.

160

UA-PROPRIEDADE: a que depende de um nus real. Ver PROPRIEDADE.


NUNCIAO DE OBRA NOVA: Denncia de que a obra em execuo prejudica
direitos de seus vizinhos.

BRAS E TRABALHOS DE MELHORIA DO SOLO: Obras e trabalhos de


conservao e de correo de deficincias do solo, visando ao seu melhor
aproveitamento e otimizao da capacidade de produo.

OBSOLETISMO: Depreciao de um bem devido superao da tecnologia do


equipamento ou do sistema.

ARECER TCNICO: Opinio, conselho ou esclarecimento tcnico emitido por um


profissional legalmente habilitado sobre assunto de sua especialidade.

PAGAMENTO DE PONTO: Importncia em dinheiro paga por novo locatrio ou sublocatrio ao atual, ou at ao locador, para obter a transferncia do direito de se instalar no
mesmo ou de gozar da clientela previamente ali criada.
PATRIMNIO: Conjunto de bens suscetvel de apreciao econmica.
PAVIMENTO: Conjunto de edificaes cobertas ou descobertas situadas entre os planos de
dois pisos sucessivos ou entre o do ltimo piso e a cobertura.
P-DIREITO: Distncia vertical entre o piso e o teto de uma edificao ou construo.
PERDA: Prejuzo material ou financeiro; privao, ou desaparecimento da posse ou da coisa
possuda.
PERCIA: Atividade concernente a exame realizado por profissional especialista, legalmente
habilitado, destinada a verificar ou esclarecer determinado fato, apurar as causas motivadoras
do mesmo, ou o estado, alegao de direitos ou a estimao da coisa que objeto de litgio ou
processo.
PERITO: Profissional legalmente habilitado, idneo e especialista, convocado para realizar
uma percia.
PESQUISA: Conjunto de dados relativos a imveis assemelhados ao avaliando, para fornecer
estrutura tcnica do laudo, obtido atravs de procedimentos estatsticos de sua identificao,
investigao, coleta, seleo, processamento, anlise e interpretao.

161

PERCENTUAL DE ABSORO OU DE COMPROMETIMENTO: Relao entre a rea


objeto da servido e a rea total do imvel.
PLANTA DE VALORES GENRICOS DE IMVEIS URBANOS: Conjunto de valores
bsicos unitrios de imveis urbanos, compreendendo terrenos, edificaes e glebas,
devidamente homogeneizados segundo critrios tcnicos e uniformes, quanto
contemporaneidade, aos atributos fsicos dos imveis, s caractersticas das respectivas zonas
no tocante natureza fsica, infra-estrutura, aos equipamentos comunitrios, aos nveis de
atividades existentes, s possibilidades de desenvolvimento e s posturas legais para uso e
ocupao do solo.
PLOS DE DESVALORIZAO: So os locais da zona urbana dotados de atributos
negativos, que resultam na desvalorizao dos imveis das imediaes, geralmente na
proporo inversa da sua distncia em relao ao plo.
PLOS DE VALORIZAO: So os locais da zona urbana dotados de atributos
diferenciados quanto espcie, ou quanto intensidade, com relao aos demais, conferindolhes maior valor relativo. Na generalidade dos casos, a influncia sobre a circunvizinhana
diminui medida que aumenta a distncia com relao ao plo. Quanto importncia, os
plos de valorizao podem ser principais ou secundrios, dependendo da maior ou menor
influncia que exeram.
POSTA EM MARCHA, CONDICIONAMENTOS OU DESPESAS PROPERACIONAIS: Montante das despesas realizadas durante a fase que vai desde o trmino
da construo e montagem de uma unidade industrial at a sua operao, a um nvel aceitvel
de capacidade de produo e custo operacional.
POSSE: Deteno ou ocupao, com ou sem fruio, de coisa ou direito.
PREO: Quantidade de dinheiro pela qual se efetua uma transao ou transferncia de
domnio de um bem ou de um direito, sujeita maior ou menor habilidade de negociao de
uma parte sobre a outra, assim como a fatores de carter conjuntural ou subjetivo, tais como
desejos, necessidades, capricho e outros.
PRDIO MATRIZ: Extenso total da propriedade que esteja sendo objeto de servido.
PRESCRIO: Perda do direito a uma ao judicial, ou liberao de uma obrigao, por
decurso de tempo sem que seja exercido por inrcia do reclamante.
PROFUNDIDADE EQUIVALENTE: Resultado numrico da diviso da rea de um lote
pela sua frente projetada, nos lotes de centro de quadra, e pela frente principal, nos de frente
mltipla.
PROPRIEDADE: Relao de direito entre a pessoa e o bem tangvel ou intangvel, certo e
determinado, podendo dela usar, gozar ou dispor, submetendo-a de maneira absoluta,
exclusiva e direta sua vontade e poder. Quando a propriedade sofre limitao em alguns de
seus direitos elementares em virtude de nus real que sobre ela recai, classificada como
propriedade limitada, ou nua-propriedade.Ver PROPRIEDADE FAMILIAR.

162

PROPRIEDADE FAMILIAR: Imvel rural que, direta e pessoalmente explorado pelo


agricultor e sua famlia, lhes absorva toda a fora de trabalho, garantindo-lhes a subsistncia e
o progresso social e econmico, com rea mxima fixada para cada regio e tipo de
explorao e eventualmente trabalhado com a ajuda de terceiros.

ACHADURA: Fenda mais acentuada e profunda que uma trinca. Ver FISSURA.
Ver TRINCA.

RECUO OU AFASTAMENTO: Medida obrigatria de afastamento das divisas, em virtude


de restrio legal que disciplina o uso do imvel.
RECURSOS NATURAIS: Recursos de que o solo se acha dotado naturalmente, sem custo
de produo, mas constituindo bens econmicos, compreendendo florestas e pastos naturais,
guas e materiais de lavra, como argilas, areias e rochas.
REINTEGRAO DE POSSE: Procedimento visando a recuperao de um bem,
promovido pelo seu possuidor a ttulo legal, contra o esbulhador, ou terceiro que o recebeu.
REIVINDICAO: Procedimento para obter o reconhecimento de um direito de
propriedade.
REMANESCENTE DE SERVIDO: Poro do imvel no atingida pela servido.
RESTRIO: Limitao imposta por lei ou servido.
RENDA: Fruto produzido pela explorao de bens ou direitos, ou aplicao de capital.
RENOVAO DE ALUGUEL: Atualizao da locao por mais um perodo, alm do
contratual.
RETENO DE BENFEITORIAS: Procedimento alegado em defesa, num processo
possessrio, quando houver boa-f na ocupao, visando indenizao por elas.
RETIFICAO: Correo de alguma coisa tida como eventualmente imperfeita ou inexata.
REVISO DE ALUGUEL: Atualizao do valor do aluguel a vigorar em perodo
subseqente ao inicial ou vincendo, com vistas a retorn-lo s bases de mercado em um
determinado momento.
RISCO: Perigo, probabilidade ou possibilidade de ocorrncia de dano.

EGMENTO DE REA DIRETAMENTE DESMEMBRVEL: Parte de um


terreno ou gleba, com frente para vias ou logradouros pblicos oficiais, passvel de

163

desmembramento que resulte em melhor aproveitamento econmico e legal.


SEGURANA: Condio daquele ou daquilo que seguro, ou firme, ou est livre de perigo,
ou apresenta coeficiente de segurana adequado.
SERVIDO: Encargo especfico que se impe a uma propriedade em proveito coletivo ou de
outrem. Pode ser classificada em:
SERVIDO ACESSRIA: Aquela necessria para que a principal possa surtir efeito.
SERVIDO ADMINISTRATIVA: Aquela em que o titular o poder pblico.
SERVIDO APARENTE: Aquela que se manifesta concretamente por interveno fsica.
SERVIDO MLTIPLA: Aquela que ,embora instituda sobre a mesma parte de um
imvel, se destina a usos de naturezas diversas.
SERVIDO NO APARENTE: Aquela que no se manifesta por interveno fsica.
SERVIDO PERPTUA(OU
indeterminado.

PERMANENTE):

Aquela

instituda

por

prazo

SERVIDO PREDIAL: Restrio imposta a um prdio para uso e utilidade de outro prdio,
pertencente a proprietrio diverso.
SERVIDO TEMPORRIA: Aquela instituda por prazo determinado.
SERVIDO VOLUNTRIA: Aquela que decorre de ato espontneo de vontade.
SOLIDEZ: Qualidade daquilo que slido, ou resistente, ou durvel.

ERCEIRO COMPONENTE: Termo usado na avaliao de imveis, para indicar a


parcela de valor correspondente ao fator de comercializao ou vantagem de uso (
ou da coisa feita ) que, quando empregado o mtodo do custo, deve ser acrescentado
somatria dos valores isolados do terreno e das benfeitorias, para se obter o seu valor de
mercado.
TERRENO DE REFERNCIA: Ver IMVEIS DE REFERNCIA

TERRENO SUSCETVEL DE CONSTRUO DE CONJUNTO RESIDENCIAL:


Terreno onde economicamente recomendvel e legalmente permitida a construo de
conjuntos residenciais, com aproveitamento privilegiado, embora aqum do alcanado em
terrenos suscetveis de incorporao.
TERRENO SUSCETVEL DE INCORPORAO: Terreno localizado em regio urbana
onde, pela ordem de importncia, se caracterize a vocao, seja economicamente vivel e

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exista permisso legal para a construo de prdios de mltiplos andares, com aproveitamento
intensivo e mximo do solo, em geral por prdios, dotados ou no de elevadores.
TESTADA: O mesmo que frente.
TRINCA: Fissura acentuada e mais profunda, em estgio intermedirio entre a fissura e a
rachadura. Ver FISSURA. Ver RACHADURA.

NIDADE IMOBILIRIA: Imvel independente dos demais, com sada para a via
pblica, diretamente ou por processo de passagem comum, com designao
numrica ou alfabtica, para efeitos de identificao e discriminao, ao qual cabe,
como parte inseparvel, uma frao ideal do terreno e coisas comuns, quando parte de
condomnio.
UNIDADE IMOBILIRIA PADRONIZADA: Imvel de ocorrncia usual e repetitiva no
mercado imobilirio, comprovada atravs de pesquisa especfica, e identificado de acordo
com suas caractersticas construtivas.
USUCAPIO Forma de aquisio de domnio, por posse reconhecida judicialmente em face
da legislao.
USUFRUTO: Direito real assegurado a algum de desfrutar temporariamente de propriedade
alheia.

ALOR: Qualidade inerente a um bem, que representa a importncia para sua


aquisio ou posse. Ver VALOR DE MERCADO. Ver VALOR RESIDUAL.

VALOR DE MERCADO: Expresso monetria terica e mais provvel de um bem, uma


data de referncia, numa situao em que as partes, conscientemente conhecedoras das
possibilidades de seu uso e envolvidas em sua transao, no estejam compelidas
negociao, no mercado vigente naquela data. Ver VALOR RESIDUAL.
VALOR RESIDUAL: Valor do bem ao final de sua vida til. Em equipamentos inservveis
sua finalidade original este valor recebe o nome de valor de sucata.
VANTAGEM DA COISA FEITA: Acrscimo ao valor de um bem, numa certa data, devido
ao fato de ele estar pronto, em comparao com outro idntico mas ainda por ser construdo.
VCIOS: Anomalias que afetam o desempenho de produtos ou servios, ou os tornam
inadequados aos fins a que se destinam, causando transtornos ou prejuzos materiais ou
financeiros a outrem. Podem decorrer de falha de projeto, ou da execuo, ou ainda da
informao defeituosa sobre sua utilizao ou manuteno.

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VCIOS REDIBITRIOS: So os vcios ocultos que diminuem o valor da coisa ou a


tornam imprpria ao uso a que se destina, e que, se fossem do conhecimento prvio do
adquirente, ensejarim pedido de abatimento do preo pago, ou inviabilizariam a compra.
VIDA TIL: Prazo de utilizao econmica de um bem.
VISTORIA: Constatao de um fato em imvel, mediante exame circunstanciado e descrio
minuciosa dos elementos que o constituem, objetivando sua avaliao ou parecer sobre o
mesmo. Ver EXAME.
VOCAO DO IMVEL: Uso mais provvel de determinado imvel em funo das
caractersticas prprias e do entorno, respeitadas as limitaes legais.

ONAS DE AVALIAO: Zonas urbanas com caractersticas tais que permitam


estabelecer um valor de referncia para um lote paradigma, visando ao processo de
homogeneizao, em decorrncia do conceito de que as caractersticas dos lotes
influem na formao de seu valor.
ZONAS HOMOGNEAS DE USO: Zonas urbanas que apresentam simultaneamente as
mesmas caractersticas quanto:
- dimenso mdia dos lotes;
- ao nvel de atendimento da infra-estrutura urbana;
- ao tipo de uso e coupao do solo regulamentados;
- ao tipo de uso predominante e vocacional;
- ao potencial de aproveitamento estabelecido pela legislao pertinente;
-ao padro das construes.

Elaborado por:
Relator: Eng. Paulo Grandiski
Revisores: Joaquim da Rocha Medeiros Jr., Ana Maria de Biazzi Dias de Oliveira, Odair Martins Benite,
Marcelo Rossi de Camargo Lima, Aldo Ferraro, Osorio Accioli Gatto, Marcelo Balian, Milton Gomes, Mrio de
Souza Jnior, Maurcio Aron Braun, Jos Tarcsio Doubek Lopes, Flvio F. Figueiredo, Jos Fiker, Fernando
Guilherme Martins, Fabio Guilherme Neuber Martins, Domingos de Saboya Barbosa Filho, Hlio da Fonseca
Cardoso, Nelson Nady Nr Filho, Tito Lvio Ferreira Gomide, Giselda Durigan, Luiz Fernando Mller, Julio
Csar Ribeiro de Barros.

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ANEXO B NORMA BRASILEIRA DE AVALIAES DE BENS: PROCEDIMENTOS


GERAIS: 14.653-2/ 2005.

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ANEXO C NORMA BRASILEIRA DE AVALIAES DE IMVEIS URBANOS:


14.653-2/ 2005.

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200

201

202