Você está na página 1de 6

Resumao Juridico [ii'

Em sentido amplo, locayao e 0 contrato pelo qual


uma das partes se compromete a fornecer, durante
certo tempo, 0 uso e gozo de uma coisa infungivel,
a prestayao de run serviyo apreciavel economicamente ou a execuyao de obra determinada, mediante
remunerayao paga pela outra parte. Nesse conceito,
portanto, verificam-se tres especies de locayao:
Local;iio de coisa (locatio conductio rerum):
usa e gozo de bem infungivel, por tempo determinado ou nao, sem haver a transmissao da
propriedade (arts. 565 a 578, CC).
Local;iio de servil;o (locatio conductio operarum): prestayao de serviyos economicamente
apreciavel, independentemente do resultado
(arts. 593 a 609, CC).
Local;iio de obra ou empreitada (locatio conductio operis): execuyao de determinada obra
ou trabalho, tendo em vista um fim ou efeito
(arts. 610 a 626, CC).
Ohserva~oes
Pela atual disposir;ilo do Codigo Civil, a
prestar;ilo de servir;os e a empreitada nilo silo
mais consideradas esp{;ciesde locar;ilo,tanto
que a legislador as colocou apos a contrato
de emprf!stimo, fazendo questilo de separa-las da locar;ilode coisas. Embora atualmente a termo "locar;ilo" seja reservado para as
co isas, a doutrina ainda aprecia todas essas
modalidades de forma conjunta.
As palavras "locar;ilo" e "arrendamento"
silo utilizadas como sinonimos. Na pratica, costuma-se usaI' "arrendamento" para
a aluguel de imoveis rusticos (au rurais) e
"locar;ilo" para a de bens (moveis au imoveis) urbanos. No entanto, nilo hit previsilo
au distinr;ilo expressa na lei.
Caracteristicas comuns
As tres modalidades de contrato de locayao apresentam as seguintes caracteristicas comuns:
Remuneral;iio
- Na locayao de coisas: aluguel ou renda.
- Na prestayao de serviyos: salario.
- Na empreitada: prevo.
Contratualidade - Em regra, trata-se de contrato:
Bilateral ou sinalagmatico - Cria obrigayoes para ambas as partes, possibilitando a
aplicayao do principio da exceyao de contrato
nao cumprido (arts. 476 e 477, CC).
Oneroso - A obrigayao de uma das partes
tem como equivalente a prestayao da outra.
Portanto, cada contratante visa a determinada
vantagem, ou seja, ambos obtem proveito. Se
nao houver uma contraprestayao, a locayao se
desnatura, transformando-se em comodato.
Consensual - Gera urn direito de credito com 0
simples acordo de vontades entre os contratantes.
o locador obriga-se a ceder 0 usa da coisa. A entrega, porem, nao e pressuposto de existencia do
contrato, mas apenas urna fase de sua execuyao.
Comutativo - Envolve vantagens reciprocas, conhecidas e pre-estimadas pelas partes,
desde a celebrayao do ato. As prestayoes sao
certas, nao dependendo de uma alea, ou seja,
nao envolvem riscos.
Niio solene - Nao depende de uma forma especial para sua formayao, podendo ser escrito
ou verbal. No entanto, um contrato escrito
concede maior proteyao as partes, sobretudo
ao inquilino. Exige-se a fonna escrita se houver a celebrayao de uma garantia (ex.: fianya)
e em determinadas hipoteses especiais (ex.:
bens de menores, imoveis publicos).

De execUl;iio continuada (trato sucessivo ou


relayao duradoura) - 0 contrato se prolonga
no tempo, apesar de ocorrerem soluyoes periodicas. 0 pagamento de um aluguel nao
libera 0 contratante senao da divida relativa
aquele periodo, de modo que 0 vinculo contratual perdura ate 0 final do prazo convencionado para 0 termino do contrato.

LOCA~Ao DE

COISAS

Conceito
E 0 contrato pelo qual uma das partes se obriga a
ceder a outra, por tempo determinado ou nao, 0 usa
e gozo de coisa nao fungivel, mediante certa retribuiyao (art. 565, CC). A locayao transfere 0 uso e
o gozo da coisa, mas nao seu dominio, e envolve
atos de administra9ao .
Partes
Locador (senhorio ou arrendador) - E quem
oferece a coisa em locayao, transmitindo a posse
direta ao locatario, reservando para si a posse indireta. Em regra, 0 locador e 0 proprietario da coisa.
No entanto, isso nem sempre ocone, pois em algumas situayoes 0 locador pode nao ser 0 titular
do dominio. Ex.: no usufruto, 0 nu-proprietario
possui 0 titulo de propriedade e 0 usufrutuario tem
o direito de usar a coisa alheia (morar) ou retirar os
frutos por ela produzidos, sem alterar-lhe a substiincia (alugar); pOlianto, 0 usufrutuario, embora
nao seja proprietario, pode ser locador. 0 mesmo
ocorre na sublocayao, desde que expressamente
pelmitida em contrato, e com 0 inventariante, que
pode alugar os bens do espolio.
,
Locatario (inquilino ou arrendatario)
- E
quem recebe a coisa em locayao, devendo pagar
o aluguel ou renda, que e a retribuiyao por seu
uso e gozo.
Ohservafoes
Havendo mais de um locador au mais de
um locatario, entende-se que sejam solidarios, salvo se a contrato estabeleceu coisa
diversa. Como ha previsilo expressa nesse
sentido (art. 2., caput, LI), reforr;a-se a regra segundo a qual a solidariedade nilo se
presume: resulta da lei ou da vontade das
partes (art. 265, CC).
Uma vez que na locar;ilo nilo ha a transferencia do dominio, as restrir;8es quanta Ii
capacidade nilo silo tilo rigorosas como na
compra e venda. Portal mati va, uma pessoa casada nilo necessita da outorga conjugal para local' objeto que lhe pertenr;a.
Se, pOrflm, a contrato for de locar;ilo predial urbana pOl' prazo igual au superior a
dez anos, exige-se do locador a outorga
uxoria (autorizar;ilo da esposa) au marital
(autorizar;ilo do marido), nos term os do
artigo 3. da Lei do Inquilinato. POl' outro
lado, qualquer consorte podera contratar
como locatario residencial e, caso faler;a,
seu conjuge tera direito de continual' com
a locar;ilo.
Os incapazes so poderilo alugar se houver
representar;ilo (para as absolutamente incapazes) au assistencia (para os relativamente
incapazes) par seus representantes legais
(pais, tutores au curadores).
0

No condominia, nenhum dos condominos


isoladamente podera local' a coisa connon
indivisivel para terceiros sem 0 consenso dos
outros (art. 1.314, paragrafo tlnico, CC), pois
cada condomino dethn apenas umaji'ar;iloideal da coisa. Em caso de divergencia, prevalecera 0 criteria da maioria absoluta, calculada
nilo pelo numero de condominos, mas pelo valor dos quinh8es (arts. 1.323 e 1.325, CC). Em
igualdade de condir;8es, um condomino tem
preferencia para a locar;ilosobre um estranho.
Se a locar;ilofor de coisa comum, mas divisivel
e autonoma, cada dona podera local' sua parte, sem necessidade da anuencia dos demais.
Elementos
Como a locayao e um contrato e, portanto, um
negocio juridico, sera sempre um ato juridico bilateral. Assim, os elementos sao os mesmos previstos para os negocios juridicos em geral, devendo-se acrescentar: a coisa (res), 0 prel;o ou remuneral;iio (pretium), 0 consentimento (consensus) e
a temporariedade (tempus).
1. Coisa - 0 bem objeto da locayao deve ser:
Movel (ex.: veiculos, livros, filmes, bicicletas,
adorn os, roupas, especialmente para festas a
fantasia e casamentos) ou imovel (ex.: casas,
apartamentos, saloes de festa, garagens, sitios,
terrenos), podendo incidir no todo ou apenas
em parte (fra90es). Ex.: 0 dona de um predio
pode loca-lo por inteiro ou somente um andar ou uma loja. Se 0 contrato nada estipular
em contrario, a locayao se estende aos acessorios. Ex.: a locayao de uma cas a abrange
o quintal, 0 jardim, a piscina, etc.; a de uma
fazenda, a casa, as pertenyas, as benfeitorias,
etc. Em qualquer hipotese, finda a locayao, 0
bem deve ser restituido, sem diminuiyao de
sua substancia.
Corporeo (possui existencia fisica - ex.: veiculos, imoveis) ou incorporeo (possui existencia abstrata, nao podendo ser percebido pelos
sentidos, mas ser objeto de direito - ex.: patente de uma invenyao, usa de marcas, servidao
predial, que pode ou nao ser locada com 0 predio dominante).
Divisivel ou indivisivel.
Infungivel, ou seja, 0 bem deve possuir alguma caracteristica especial que 0 tome distinto
dos demais, nao podendo ser substituido por
outro, mesmo que de igual especie, qualidade
e quantidade. Se a coisa for fungivel, havera
um contrato de mutuo e nao de locayao. No
mutuo (tambem chamado de emprestimo civil
de consumo), 0 bem entregue nao sera devolvido; sua restituiyao sera equivalente, por coisa do mesmo genero, qualidade e quantidade.
Entretanto, um bem fungivel pode ser locado
quando 0 uso e gozo da coisa sao concedidos
ad pompam vel ostentationem (ou seja, para
fins de omamentayao). Ex.: ceder ao locatario
garrafas de vinho ou cestas de frutas para que
sirvam apenas de enfeites em Ulllafesta, sendo
estes devolvidos ao temlino do evento.
Inconsumivel, pois, se consumivel (0 usa
importa destrui9ao imediata da propria substancia - art. 86, CC), sera impossivel sua devoluyao pelo locatario ao termino do contrato. Embora a caracteristica da locayao seja a
devoluyao da coisa locada a seu dono, pode
ser objeto de locayao a coisa cuja utilizayao
implique consumo de acessorio (ex.: aluguel
de uma fazenda com clausula que permita 0
corte de arvores).

Suscetivel de gozo, material ou juridicamente, ou seja, 0 objeto deve ser lieito e possivel,
sob pena de nulidade do contrato. A coisa
pode ser aliemivel ou inaliemivel; portanto,
mesmo estando fora do comercio, e permitida
sua locac;:ao.Os bens publicos, os de familia e
os gravados com clausula de inalienabilidade
podem ser alugados.
2. Pre~o (remunera~iio, aluguel ou renda) - E
a importancia que 0 locatario paga, periodic amente, pelo uso da coisa. E devido ao locador
durante todo 0 periodo em que a coisa estiver
it disposic;:aodo locatario, ainda que este nao a
esteja utilizando efetivamente. Se nao houver
a retribuic;:ao,ou seja, se 0 uso e gozo da coisa
forem cedidos gratuitamente, nao se tratara de
locac;:ao,e sim de comodato.

o valor do aluguel pode ser estipulado livremente pelas partes, sendo proibida, sob pena de
nulidade, a imposic;:ao unilateral. Deve ser certo, efetuado em dinheiro ou qualquer outro bem
(frutos e produtos) e serio (ou real). Se for irrisorio, havera na realidade urn emprestimo dissimulado da coisa (comodato). Nada impede que 0
valor seja pago de uma so vez por todo 0 periodo
da locac;:ao (ex.: aluguel por temporada, hipotese em que pode ser exigido de forma antecipada
- art. 20, LI).
Aten~iio
E proibida a estipulac;:ao do
aluguel em moeda estrangeira, metais
preciosos e qualquer forma de vinculac;:ao
a variac;:ao cambial ou ao salario minimo
(arts. 318, CC, e 17, LI).
Os reajustes devem seguir 0 disposto em lei especifica. Se 0 locatario nao pagar 0 prec;:o,sua cobranc;:apodera ser feita judicialmente, sob a forma
de execuc;:ao(art. 585, Y, CPC), havendo tambem
motivo para resoluc;:ao(extinc;:ao)contratual, ensejando ao locador 0 direito de a~iio de despejo.
Na omissao do contrato, presume-se que a
obrigac;:ao e quesivel, ou seja, 0 pagamento do
aluguel deve ser efetuado no domicilio do locatario (art. 327, CC). Na locac;:aode imoveis urbanos, 0 pagamento se faz no imovel locado quando outro local nao tiver sido indicado no contrato
(art. 23, I, LI).
3. Consentimento valido - E 0 acordo de vontades, em que cada parte se obriga a certa prestac;:aoem relac;:aoit outra. Rege-se pelos principios
gerais inerentes aos contratos. 0 contrato pode
ser invalidado se apresentar algum vieio (erro,
dolo, lesao, estado de perigo, coac;:ao, fraude
contra credores ou simulac;:ao).0 consentimento deve ser inequivoco, porem nao e necessario
que seja expresso.
Nada impede que alguem permita a outrem,
de forma tacita (consentimento
indireto),
o uso e gozo de urn bem que Ihe pertence,
desde que a outra parte Ihe pague 0 prec;:o
correspondente. Nesse caso, a omissao e 0
silencio funcionam como forma de manifestac;:aode vontade. Impoe-se que as partes resguardem, tanto na conclusao como na execuc;:aodo contrato, os principios de probidade e
boa-fe (art. 422, CC).
4. Temporariedade - 0 prazo do contrato pode
ser determinado ou indeterminado, dependendo
do que for pactuado. Em qualquer caso, porem,
a temporariedade e fundamental, niio se admitindo a perpetuidade. Se 0 contrato nao estipular urn prazo, este sera considerado indeterminado, para 0 qual, em regra, nao ha limite.
Na locac;:aopredial urbana, se 0 prazo for igual
ou superior a dez anos, exige-se autorizac;:aoconjugal (art. 3., LI). A falta desta nao invalida 0
contrato; apenas acarreta para 0 outro conjuge a
ineficacia do prazo excedente, pois ele nao estara

obrigado a observar tal prazo. Como nao ha menc;:ao


da lei, alguns autores entendem que e necessaria a
anuencia tanto do conjuge locador como do conjuge
locatario, quaisquer que sejam 0 regime de bens e a
natureza da locac;:ao.
Segundo se infere do artigo 571 do Codigo
Civil, se 0 contrato de locac;:aofor pactuado com
prazo fixo, 0 locador nao podera reaver a coisa
alugada antes de seu vencimento, salvo se rescindir 0 contrato e indenizar 0 locatario pelas perdas
e danos resultantes da quebra de contrato. Nesse
caso, 0 locatario tera direito de retenc;:aodo bem ate
o pagamento da indenizac;:ao.Tal dispositivo e de
natureza supletiva, podendo ser alterado pela vontade dos contratantes. Isso nao se aplioa it locac;:ao
de predios urbanos, posto que a Lei do Inquilinato
determina que 0 direito it resilic;:aounilateral e exclusivo do locatario (art. 4., I.a parte, LI: "Durante 0 prazo estipulado para a duraGao do contrato,
nao podera 0 locador reaver 0 imovel alugado").
Por outro lado, 0 locatario podera devolver a coisa
pagando a multa prevista no contrato de forma proporcional ao tempo que resta para 0 fim da locac;:ao.
Se esse valor for excessivo, 0 juiz pode reduzi-Io
para "bases razoaveis" (art. 572, CC). Trata-se de
uma expressao de natureza indeterminada, que sera
preenchida pelo juiz de acordo com 0 caso concreto. Esse dispositivo esta em sintonia com 0 artigo
413 do Codigo Civil, que permite ao juiz "reduzir
equitativamente" 0 valor da clausula penal quando
a obrigaGao principal tiver sido cumprida em parte
ou se seu montante for manifestamente excessivo,
tendo em vista a natureza e a finalidade do negocio.
Nota-se, aqui, a presenc;:ada "func;:aosocial do contrato" (art. 421, CC).
Forma
A forma do contrato de locac;:aopode ser qualquer uma (forma livre), posto que se trata de urn
contrato niio solene e consensual. Desse modo,
a locac;:ao pode ser ajustada por escrito (instrumento publico ou particular) ou verbalmente.
Em algumas hipoteses, exige-se a forma escrita
(ex.: arts. 13 e 51, I e II, LI).
A prova da existencia do contrato pode ser feita
por qualquer meio admissivel em direito, inclusive
por testemunhas. Entretanto, a prova exclusivamente testemunhal apenas sera admissivel se 0 valor do
contrato nao ultrapassar 0 decuplo do maior salario
minimo vigente no pais ao tempo em que for celebrado (art. 227, CC). Acima desse valor, a prova
testemunhal e admitida somente como subsidiaria
ou complementar da prova por escrito.
Portanto, embora a forma escrita seja dispensavel para 0 ate em si, muitas vezes ela e exigida para
a prova de sua existencia. Ou seja, embora dispensavel ad solemnitatem, e exigida ad probationem.
Especies de loca~iio
De maneira geral, a locac;:aopode ser de:
1. Coisa:
a} movel (aplica-se 0 Codigo Civil), como a 10cac;:aode urn carro;
b) imovel (aplica-se 0 Codigo Civil quando se
trata de locac;:aode terrenos, garagens autonomas, etc.).
2. Predios urbanos (aplica-se a Lei 8.245/91, com
suas alterac;:oes):
a} residenciais;
b) nao residenciais:
comerciais ou industriais (art. 51, LI);
hospitais, unidades sanitarias oficiais, asilos, estabelecimentos de saude e de ensino
autorizados e fiscalizados pelo Poder PUblico e entidades religiosas devidamente
registradas (art. 53, LI);
lojistas e empreendedores de shopping
center (art. 54, LI);
nao comerciais (ex.: predio para sede de
associac;:ao).
3. Predios rusticos: destinados it atividade rural
(aplicam-se 0 Estatuto da Terra, Lei 4.504/64, e
o Codigo Civil de forma supletiva).

LOCA(:Ao NO CODIGO CIVIL


As disposic;:oesdo Codigo Civil referentes it locac;:aode coisas aplicam-se aos bens moveis e, de forma
supletiva, tambem aos imoveis, quando estes nao se
enquadram como predios urbanos com fins residenciais ou comerciais, pois nesses casos aplica-se a Lei
do Inquilinato (Lei 8.245/91), como se vera adiante.
Caracteristicas
A locac;:aopode ser estipulada por tempo determinado ou indeterminado. Se for por prazo
determinado, findo este, cessa de pleno direito, independentemente de notificac;:aoou aviso
(art. 573, CC). Alcanc;:ado 0 termo contratual,
dispensa-se a interpelac;:ao do locatario, pois
ha uma especie de clausula resolutiva expressa,
que impoe ao locatario a obrigac;:aoimediata de
restituir a coisa, sob pena de sofrer ac;:aode reintegrac;:aode posse, uma vez que a posse passa a
ser injusta e de ma-fe (arts. 1.216 a 1.220, CC).
Findo 0 prazo da locac;:ao,se 0 locatario continuar na posse da coisa alugada, sem oposic;:ao
do locador, presumir-se-a prorrogada por prazo
indeterminado (art. 574, CC). Na prMica, esse
dispositivo inviabiliza a parte final da disposic;:ao
anterior, segundo a qual 0 locador nao necessita
notificar 0 locatario para a restituic;:aodo bem.
No entanto, se ele assim nao proceder, sera penalizado pela manutenc;:aoda locac;:ao,agora sem
prazo determinado.
A locac;:aosem prazo determinado exige previa notificac;:aodo locatario, a fim de constitui10 em mora, fornecendo urn prazo razoavel para
devoluc;:aoda coisa. Se 0 locatario nao restituir
a coisa aposo vencimento do tempo concedido,
pagara, enquanto a tiver em seu poder, 0 aluguel
que 0 locador arbitrar e respondera pelo dano
que ela venha a sofrer, mesmo que proveniente
de caso fortuito (art. 575, CC). Trata-se de uma
especie de clausula penal cuja finalidade e inibir
a inexecuc;:aodo dever de restituiGao pelo constrangimento financeiro. Se 0 valor do aluguel
arbitrado for manifestamente excessivo, podera
o juiz reduzi-Io, mas tendo sempre em conta seu
carMer de penalidade.
Alienada a coisa durante a locac;:ao,0 adquirente
(novo proprietario) nao e obrigado a respeitar 0
contrato, a nao ser que este esteja em sua vigencia por prazo determinado, contenha clausula de
vigencia no caso de alienac;:aoe ainda conste de
registro (art. 576, CC). Se 0 bem for movel, 0
registro sera 0 de Titulos e Documentos do domicilio do locador; se imovel, 0 de Registro de
Imoveis da respectiva circunscric;:ao.No caso de
imovel, impoe-se ainda a notificac;:aodo locatario, concedendo-Ihe 0 prazo de 90 dias para desocupac;:ao.Embora 0 Codigo Civil nao mencione,
a doutrina entende que, nao havendo notificac;:ao
pelo novo proprietario, a relac;:aolocaticia prossegue. Alem disso, antes da alienac;:ao,deve 0
locatario ser convocado para exercer 0 direito de
preferencia para a aquisic;:aodo bem em condiGoesde igualdade com a proposta de terceiro.
Falecendo 0 locador ou 0 locatario, transfere-se
a 10caGaoa seus herdeiros, ate que se alcance 0
prazo estipulado (art. 577, CC). Trata-se de uma
sub-rogac;:ao contratual, pela qual os herdeiros
assumem a posic;:aoeconomica do de cujus. Se
o contrato nao possuir prazo, os herdeiros poderao denuncia-Io da mesma forma que as partes
originarias, mediante notificac;:ao.
Salvo convenc;:aoem contrario, 0 locatario pode
reter a coisa alugada no caso de benfeitorias necessarias (tern por finalidade conservar 0 bem
ou evitar que ele se deteriore), mesmo feitas sem
licenc;:ado proprietario. Quanto as uteis (aumentam ou facilitam 0 usa da coisa), somente serao
indenizadas as que tiverem expresso consentimento do locador (art. 578, CC).
Se houver duvida quanta it interpretac;:aodo contrato, deve ser entendida a que mais favorecer d
locatario.

DIREITOS E DEVERES

Direitos

Receber pagamento do aluguel (art. 566, in


fine). 0 locador tem direito ao penhor legal,
como garantia pel os alugueis, sobre os bens
moveis que 0 inquilino tiver no predio (art.
1.467, II, Ce). A pretensao relativa aos alugueis de predios urbanos ou rusticos prescreve
em tres anos (art. '206, 3., I, Ce).
Cobrar antecipadamente 0 aluguel, desde que a 10ca<;aonao seja garantida por qualquer outra cau<;ao
e seja para temporada (arts. 20, 42 e 49, LI).
Exigir alguma garantia do locatario (ex.: fian<;a
- art. 37, LI).
Mover a<;aode rescisao contratual nos casos em
que a lei permitir (arts. 59 a 66, LI). Ex.: a<;ao
de despejo por falta de pagamento, que pode ser
cumulada com 0 pedido de cobran<;ade alugueis
vencidos e acessorios.
Reaver a coisa locada apos 0 vencimento da 10ca<;ao(art. 4., LI).
Autorizar (ou nao) a subloca<;ao, a cessao ou 0
emprestimo do predio (art. 13, LI).
Pedir revisao judicial do aluguel ou a atualiza<;aodos alugueis das loca<;oesresidenciais, apos
tres anos de vigencia do contrato (art. 19, LI).
Obriga~oes (arts. 566 a 568, CC, e 22, LI)
Entregar ao locatario a coisa alugada, com seus
acessorios e perten<;as, em estado de servir ao
uso a que se destina, uma vez que objetiva 0
uso e gozo da coisa. Se nao houver reclama<;ao,
presume-se (presun<;aojuris tantum ou relativa,
admitindo prova em contrario) que a coisa foi recebida em ordem pelo locatario. A nao entrega
caracteriza inadimplencia do locador e autoriza
o locatario a pedir a extin<;aodo contrato, assim
como ressarcimento de eventuais perdas e danos,
podendo, alternativamente, insistir na tutela especifica da obriga<;aode dar (art. 461-A, CPC).
Manter a coisa alugada no mesmo estado pelo
tempo do contrato, salvo clausula expressa em
contrario. Ou seja, 0 locador nao pode alterar
a destina<;ao do bem alugado, devendo tambem
realizar os reparos necessarios para que a coisa
seja mantida em condi<;oes de uso. Ex.: se em
decorrencia de uma forte chuva a casa alugada for destelhada, cabe ao locador promover
a repara<;ao do dano. No entanto, 0 reparo de
pequenos estragos (vidros rachados, telhas partidas, goteiras, desobstru<;ao de canos e ralos,
etc.) que nao provenham do tempo ou do uso
corre por conta do locatario. Se a coisa alugada
se deteriorar sem culpa do locatario, este podera
pedir a redu<;aoproporcional do aluguel ou resolver (extinguir) 0 contrato, caso 0 bem ja nao
sirva mais para 0 fim a que se destinava.
Garantir ao locatario 0 uso pacifico da coisa,
durante 0 prazo do contrato. 0 locador deve
abster-se da pratica de qualquer ate que possa
perturbar 0 uso e gozo da coisa.
Resguardar 0 locatario dos embara<;os e turba<;oesde terceiros. 0 inquilino, como possuidor
direto, tem sua posse garantida ate mesmo contra 0 proprietario (art. 1.197, Ce), lembrando
que tanto 0 locador como 0 locatario possuem
legitimidade para ingressar com as chamadas
a<;oes possessorias (ex.: interdito proibitorio,
manuten<;ao de posse e reintegra<;ao de posse art. 1.210, CC).
Responder por eventuais vicios ou defeitos
ocultos na coisa locada existentes antes da celebra<;ao do contrato. Trata-se de prote<;ao contra
eventual evic<;aoou vicios redibitorios.
Pagar os impostos que incidem sobre 0 imovel
locado, premios de seguro complementar contra
incendio, taxas, etc. Tal obriga<;ao, porem, nao
e absoluta, pois os contratantes podem estipular
que fique a cargo do locatario (art. 22, VIII, LI).

Fornecer ao locatario descri<;ao do estado do


imovel quando de sua entrega, com men<;ao a
eventuais defeitos existentes, e recibo discriminando as importancias pagas pelo locatario,
vedada a quita<;aogenerica.
Indenizar benfeitorias uteis e necessarias feitas
pelo locatario com autoriza<;ao, tendo este 0 direito de reter 0 imovellocado ate receber tal indeniza<;ao (art. 1.219, CC). As benfeitorias uteis
feitas sem licen<;a do locador sao consideradas
de ma-fe, nao havendo direito de receber a indeniza<;aocorrespondente. Quanto as voluptuarias,
estando de boa-fe, 0 locador podera paga-Ias ou
deixar que 0 locatario as remova, desde que sem
detrimento da coisa.
Notificar 0 locatario sobre sua eventual inten<;ao
de vender 0 predio locado, concedendo-Ihe 0
direito de preferencia para aquisi<;ao, em condi<;oesde igualdade com terceiro.
Pagar as taxas de administra<;ao imobiliaria
(se houver) e as despesas extraordinarias de
condominio (obras de reformas ou acrescimos
que interessem a estrutura integral do imovel,
obras destinadas a repor as condi<;oes de habitabilidade do edificio, pintura das fachadas,
indeniza<;oes trabalhistas e previdenciarias
pela dispensa de empregados ocorridas em
data anterior ao inicio da loca<;ao, instala<;ao
de equipamento de seguran<;a e de incendio,
de telefonia, de intercomunica<;ao, de esporte
e de lazer, etc.).

Direitos

Exigir a entrega da coisa, com rela<;aoescrita de


seu estado e 0 recibo de aluguel.
Reter 0 bem caso tenha feito benfeitorias necessarias ou uteis com 0 consentimento escrito do
locador, enquanto nao receber indeniza<;ao reIativa a elas.
Ter preferencia na aquisi<;aoquando da aliena<;ao
do imovellocado. Se a coisa for alienada durante
a loca<;ao, 0 adquirente nao tera a obriga<;ao de
respeitar 0 contrato, salvo se este tiver consignada clausula de vigencia em caso de aliena<;ao e
estiver registrado no Registro de Imoveis da respectiva circunscri<;ao(art. 8., LI).
Purgar (ou emendar) a mora. Trata-se do ate que
repara ou corrige a falta cometida. No caso, e 0
pagamento da divida, ou seja, os eventuais alugueis vencidos, encargos devidos, multas, penalidades contratuais, juros de mora, honorarios
do advogado do locador, etc.
Obriga~oes (arts. 569 e 570, CC, e 23, LI)
Pagar pontualmente 0 aluguel nos prazos ajustados e, na falta de ajuste, segundo os costumes
do lugar (art. 569, II, CC) ou no sexto dia util
do mes seguinte ao vencido (art. 23, I, LI), sob
pena de mora.
Servir-se da coisa alugada apenas para os usos
convencionados ou presumidos conforme a natureza dela e as circunstancias. 0 desrespeito
a essa obriga<;ao autoriza 0 locador a rescindir
o contrato, bem como a exigir perdas e danos.
Alem disso, 0 locatario deve tratar a coisa alugada como se fosse sua (presume-se que 0 dona
zela por suas coisas) e nao pode alterar as formas interna e externa do imovel sem a anuencia
escrita do locador.
Levar ao conhecimento do locador as turba<;oes
de terceiros. Caso 0 locatario nao atenda a essa
obriga<;ao e haja prejuizo, sera licito ao locador
requerer a rescisao contratual, cumulado com
indeniza<;ao.
Restituir a coisa, finda a ]oca<;ao,no estado em
que a recebeu, salvo as deteriora<;oes naturais ao
uso regular.
Realizar a imediata repara<;ao dos Clanos verificados no imovel ou em suas instala<;oes, provocados por ele, seus dependentes, familiares,
visitantes ou prepostos.
Pagar as despesas de telefone e de consumo de
luz, gas, agua e esgoto, etc.

Cumprir integralmente a conven<;aode condominio


e os regulamentos internos,pagando as despesas ordinarias de condominio, tais como (art. 23, X e XII,
LI): salarios, encargos trabalhistas, contribui<;oes
previdenciarias e sociais dos empregados do condominio; consumo de agua e esgoto, gas, luz e for<;a
das areas de uso comum; limpeza, conserva<;aoe
pintura das instala<;oese dependencias de usa comum; manuten<;aoe conserva<;aodas instala<;oese
equipamentos hidraulicos, eletricos, mecamcos e de
seguran<;ade uso comum, dos destinados a pratica
de esportes e lazer de utiliza<;aocomum, de elevadores, porteiro eletronico e antenas coletivas,etc.

LOCA~Ao DE
IMOVEL URBANO
As leis acima citadas regulam a loca;iio de
imoveis urbanos residenciais e niio residenciais.
o Codigo Civil nao afastou a aplica<;ao da Lei
8.245/91, de acordo com 0 disposto em seu artigo
2.036: "A loca<;aode predio urbano, que esteja suj~ita a lei especial, por esta continua a ser regida".
E interessante deixar claro que a Lei 12.1 J 2/09 nao
e uma nova Lei do Inquilinato; ela apenas adequou
a Lei 8.254/91 ao atual Codigo Civil (uma vez que
este e posterior aquela) e introduziu algumas regras
novas, conforme sera visto adiante.
Aplica~ao
A Lei do Inquilinato (art. 1.0, caput e paragrafo unico) afirma que a loca<;ao de imovel
urbano e regulada por lei especial, a qual nao
tern incidencia:
a} na loca<;aode:
irnoveis de propriedade da Uniao, dos Estados e
dos Municipios, de suas autarquias e funda<;oes
publicas; 0 fundamento para essa nao incidencia e 0 interesse publico, que nao pennite que
tais loca<;oesse sujeitem ao regime privado;
vagas autonomas de garagern ou espa<;ospara
estacionamentos de veiculos, desde que nao
haja vincula<;ao com 0 imovellocado;
espa<;osdestinados a publicidade (nesse caso,
aplicam-se as regras do poder de policia concedido as autoridades municipais, na regula<;aodo interesse local);
apart-hoteis, hoteis-residencias ou equiparados
(flats); entende-se que essa hipotese se refere
mais a urn contrato de hospedagem do que de
loca<;ao,pois 0 pagamento e feito na fonna de
dianas e nao de aluguele nao ha a<;aode despejo;
b) no arrendamento mercantil (leasing); 0 fundamento de sua exclusao reside no fato de que 0 pagamento que se faz nesse caso nao e de aluguel,
pois ele pode servir de pagamento parcial do bem
arrendado, sendo regulado por lei propria;
c) em imoveis rurais, entendidos conforme sua
destina<;ao e nao de acordo com sua localidade.
Classifica~ao
A Lei do Inquilinato pode ser dividida em:
1. Loca;iioresidencial
Prazo certo igual ou superior a 30 meses.
Prazo indeterminado ou inferior a 30 meses.
2. Loca;iioniio residencial
Loca<;aocomercial com direito a renovatoria.
Outras loca<;oeslivres.
3. Loca;iioespecial ou por temporada.
Caracteristicas gerais

A loca<;ao pode ser fixada por qualquer prazo.


Sendo igual ou superior a dez anos, e necessaria
a outorga ou venia conjugal (art. 3., LI).
Havendo prazo deterrninado, 0 locador nao
pode reaver 0 imovel. Ja 0 locatario pode devolve-Io, desde que pague a rnulta, caso pactuada,
proporcional ao periodo de cumprimento do
contrato ou, em sua falta, a que for judicialmente estipulada (art. 4., 2." parte, LI, com reda<;ao
dada pela Lei 12.112/09).

Entende-se que 0 carater da multa e compensatorio. Embora a lei use a expressao "multa",
trata-se, na verdade, de uma prefixayao de
indenizayao pOl' perdas e danos, estimada de
acordo com a natureza e 0 vulto do contrato.
Portal motivo, nao se pode cumular essa multa com eventuais perdas e danos, nos termos
do artigo 413 do Cocligo Civil. Eventual indenizayao suplementar somente sera devida se 0
contrato permitir e houver provas de efetivo
prejuizo. Nao havendo prazo determinado,
o locatirio pode rescindir a locayao, mediante
aviso pOl' escrito ao locador com antecedencia minima de 30 dias.
0 locatario pode ser exonerado da multa pela
resiliyao antecipada da locayao no caso de
transferencia de seu local de trabalho, determinada pelo empregador (art. 4., paragrafo
unico, LI). Para ter esse direito, deve notificar 0 locador por escrito com antecedencia
minima de 30 dias, sob pena de incorrer na
multa. Esse beneficio nao se aplica quando
o pedido de transferencia e de iniciativa do
proprio locatario. E admissivel quando a mudanya do local de trabalho se da de urn bairro
para outro nos grandes centros urbanos, dada
"! dificuldade de locomoyao
do empregado.
E livre a convenyao do prevo do aluguel, podendo as partes fixar novo valor, bem como inserir
ou modificar clausula de reajuste (art. 18, LI). No
entanto, sao vedadas sua estipulayao em moeda
estrangeira e sua vinculayao a variayao cambial
ou ao salitrio minimo (arts. 17 e 85, LI).
0 aluguel nao pode ser cobrado adiantado,
salvo se a locayao for pOl' temporada (art. 49,
LI) e nos casos em que 0 contrato foi celebrado sem garantia alguma.
Apos tres anos de vigencia do contrato ou
do ultimo acordo, nao havendo composiyao,
cabera 0 ajuizamento de ayao revisional de
aluguel (arts. 19 e 68 a 70, LI), a fim de adequa-lo ao preyO de mercado.
A aJienayao do imovel durante a loeayao
rompe 0 contrato (denlincia vazia ou imotivada), devendo ser exercida no prazo de 90
dias. 0 adquirente do bern, pOl' ser estranho
ao pacta locaticio, ingressa na posiyao de
10cador somente se 0 desejar. Ocorre exceyao a essa regra se a 10cayao for pOl' tempo
determinado e 0 respectivo contrato conti vel'
clausula de vigencia em caso de aliena9ao e
constar do Registro de Imoveis (art. 8, L1).
A ayao do locador para reaver 0 irnovel e sempre 0 despejo, que pode ser curnulado com a
cobran9a dos alugueis vencidos e acessorios. A
peti9ao inicial deve ser instruida com 0 calcu10, discriminando, pormenorizadamente,
0 valor do debito e todos os acrescinlOs, permitido
ao devedor impugnar algum que repute indevido. 0 locatitrio deve ser citado para responder
ao pedido de rescisao contratual. Se houver
pedido de cobran9a, citam-se 0 locatario e 0
eventual fiador. Nessa hipotese, com a petiyao
inicial deve ser apresentado calculo cliscriminado do valor do debito (art. 62, I, LI).
0 locatario e 0 fiador poderao evitar a rescisao da locayao efetuando, no prazo de 15
dias, contado da citayao da a9ao de despejo
e independentemente
de calculo, deposito
judicial que contemple a totalidade dos valores devidos atualizados (art. 62, II, LI, com
redayao dada pela Lei 12.112/09), abrangendo: alugueis e acessorios
da locayao
que vencerem ate sua efetivayao; multas ou
penalidades contratuais (quando exigiveis);
juros de mora; custas e honorarios do advogado do locador. Trata-se da purga~ao (ou
emenda) da mora. Esta nao sera admitida
se 0 locatario ja utilizou tal faculdade nos 24
meses imediatamente anteriores a propositura da a9ao (art. 62, paragrafo unico, LI, com
redayao dada pel a Lei 12.112/09). Efetuada
a purga da mora, se 0 locador alegar que a
oferta nao e integral, justificando a diferen9a,0 locatario podera complemental' 0 depo-

sito no prazo de dez dias, contados da intimayao, dirigida ao locatario ou diretamente


ao patrone deste, pOl' carta ou publicayao
em orgao oficial, a requerimento do locador.
Nao sendo integralmente
complementado
0
deposito, 0 pedido de rescisao prosseguira
pela diferenya, podendo 0 locador levan tar
a quanti a depositada.
Se a a9ao de despejo for julgada procedente,
o juiz determinara a expediyao de mandado
de despejo, com prazo de 30 clias para a desocupayao voluntaria (art. 63, LI, com reda9ao dada pel a Lei 12.112/09).
Se 0 bem 10cado for apartamento, 0 locatario
podera votar nas assembleias que nao envolyam despesas extraordinarias
de condominio, caso 0 locador a ela nao compareya (art.
24, 4., Lei 4.591/64).

Garantias
locadorpode
exigir uma das seguintes modalidades de garantia (art. 37, LI):
1. Cau~ao - 0 termo vem do latim cautio, que,
de modo geral, significa a cautela que se tern
ou que se tom a como garantia ou seguran9a
do cumprimento da obriga9ao. Pode se referir a bens (cau9ao real) moveis ou imoveis.
Ex.: se 0 locatario for proprietitrio de urn
imovel em outro Estado, pode cauciona-lo
por meio de uma averbayao no Registro de
Imoveis, deixando-o como garantia da locayao. No entanto, na pratica, essa garantia e
em dinheiro, nao podendo ex ceder tres meses de aluguel, efetuada mediante deposito
em caderneta de poupan~a (art. 38, LI), em
nome do locador e do locatario (conta conjunta), pelo prazo de dura9ao da locayao. As
correyoes monetarias e os juros revertem em
favor do inquilino quando levantados no termino da loca9ao.
2. Garantia
fidejussoria
- Trata-se da, fian~a,
que pode ser pessoal ou bancaria. E a preferida pelo locador, pois possibilita avaliar a
capacidade economica do fiador para garantir
eventual inadimplemento
do locatario. (lkja
o topico "Fian(:a", na coluna a,direita).
3. Seguro de fian~a locaticia - E 0 pagamento de uma taxa correspondente
a urn premio
anual ou mensal ao locador. Garante-se, mediante premio, 0 pagamento de indeniza9ao
dos prejuizos sofridqs, como 0 inadimplemento do locatario. E comum nas loca90es
comerciais.
4. Cessao fiduciaria
de quotas de fundo de
investimento
(art. 37, IV, LI, acrescido pel a
Lei 11.196/05) - 0 locatario (devedor) cede,
ate que se de a liquida9ao total da divida ao
locador (credor), seus direitos creditorios, representados em quotas emitidas por entidade
finance ira, originarias de opera90es nos segmentos financeiro, comercial, industrial, arrendamento mercantil, prestayao de servi90s,
sistema de distribui9ao de val ores mobiliarios
destinados a aplica9ao em empreenclimentos
irnobiliarios (constru9ao de imoveis, aquisiyao
de imoveis prontos ou investimentos em projetos, visando a viabilizar 0 acesso habitayao e
serviyos, inclusive em areas rurais, para posterior aliena9ao, Joca9ao ou arrendamento).

Fian~a
Prevista nos artigos 818 e seguintes do COdigo Civil, fianya (ou cauyao fidejussoria) e a
promessa feita pOl' uma ou mais pessoas (fiadores) de garantir ou satisfazer a obrigayao de um
devedor principal (no caso, 0 locatario) se este
nao a curnprir, assegurando ao eredor (Iocador)
seu efetivo cumprimento.
Pode ser fiador qualquer pessoa maior ou
emancipada que esteja na livre administrayao de
seus bens. Na locayao, exige-se que tenha pelo
menos urn bem imove!, devidamente quitado.
Como 0 patrimonio do fiador sera exposto
execuyao do eredor caso 0 locatario nao pague
os alugueis, se 0 fiador for casado, e necessaria
a outorga conjugal. Assirn, salvo no regime de
separa9ao absoluta de bens, nenhurn dos conjuges pode, sem autorizayao do outro, preslar
fianya (art. 1.647, CC). A falta de autoriza9ao,
nao suprida pelo juiz, quando necessaria, tomara
anulavel 0 ate praticado, podendo 0 outro conjuge pleitear-Ihe a anula9ao, ate dois anos depois
de terminada a sociedade conjugal (art. 1.649,
CC). Assim, havendo a argui9ao da anulabilidade da fianya dada sem 0 devido consentimento
do outro conjuge, essa garantia fidejussoria sera
anulada nao quanta a metade do conjuge q\je nao
deu seu consentirnento, e sim por inteiro. E nesse sentido 0 teor da Sumula 332 do STJ: "A fianya prestada sem autorizayao de urn dos conjuges
implica a ineficacia total da garantia".
A fianya (assirn como as demais garantias
da loca9ao) se estende ate a efetiva devoluyao
do imovel, ainda que prorrogada a locayao pOl'
prazo indeterminado,
salvo disposi9ao contratual em contrario (art. 39, LI, com redayao dad a
pela Lei 12.112/09). No entanto, 0 fiador pode
se eximir da obrigayao, notificando 0 locador
de sua inten9ao de desonera~ao.
Mesmo assim, ainda ficara obrigado pOl' todos os efeitos
da fianya durante 120 dias apos a notificayao.
Nesse caso, 0 locador pode notificar 0 locatario para apresentar nova garantia locaticia no
prazo de 30 dias, sob pena de desfazimento
da
locayao (art. 40, X e paragrafo unico, LI, com
reda9ao dada pela Lei 12.112/09).

LOCA~Ao
RESIDENCIAL
Para a locayao residencial, 0 legislador
beleceu as seguintes hipoteses:

Contratos
fix ados por 30 meses ou mais
(art. 46, LI) - Nas locayoes ajustadas pOl'
escrito e por prazo igual ou superior a 30
meses, a resoluyao (extin9ao) do contrato
ocorrera quando terminar 0 prazo estipulado, independentemente
de notificayao ou
aviso. Findo 0 prazo ajustado, se 0 locatario nao desocupar 0 imovel, 0 locador tem
30 dias para notifica-Io e, a partir do prazo
concedido
na notificayao,
deve ingressar
com a~ao de despejo, sob pena de perder
a eficacia. Decorrido 0 prazo, se 0 locatario
continuar na posse do imovel alugado sem
oposiyao do locador, presumir-se-a
prorrogada a loca~ao por prazo indeterminado,
mantidas as demais clausulas e condiyoes
do contrato. Ocorrendo
a prorrogayao,
0
locador podera pedir 0 imovel para si (0
que e chama do de "denunciar
0 contrato")
a qualquer tempo (den uncia vazia), apenas
concedendo
0 prazo de 30 dias para desocupayao. Se houver ayao de despejo e 0 10catario concordar em sair do imovel, tera
seis meses para a desocupayao.

Contratos
fixados por ate 30 meses (art.
47, LI) - Quando ajustado verbalmente
ou
por escrito e com prazo inferior a 30 meses, findo 0 prazo, a loca9ao prorroga-se
automaticamente,
por tempo indetermi-

Observafoes
0 locador n50 pode exigi/; sob pena
de nlilidade da clausula contratual, mais
de uma das modalidades de garantia no
mesmo contrato de loca(:50 (art. 37, paragrafo !/nico, Ll).
0 alugllel somente pode ser cobrado
adiantado (ate 0 sexto dia util do mes
vincendo) se 0 contrato n50 estiver-garantido por nenhuma das modalidades
citadas (art. 42, Ll). Se 0 locador impos
que 0 locatario apresentasse um fiador,
n50 pode exigir que 0 aluguel seja pago
de forma adiantada.

esta-

nado. Nesse caso, 0 imovel somente pode


ser retomado (denuncia
cheia ou rnotivada) nas seguintes hipoteses: a) por mutuo
acordo; b) em decorrencia
da pratica de
infra9ao legal ou contratual (arts. 22 e 23,
LI); c) por falta de pagamento do aluguel
e demais encargos; d) para a realiza9ao de
obras urgentes determinadas
pelo Poder
Publico que nao possam ser normalmente
executadas com a permanencia
do locatario no imovel ou, podendo, ele se recuse a
consenti-Ias;
e) em decorrencia
de extin9ao do contrato de trabalho, se a ocupa9ao
do imovel pelo locatario for relacionada
com seu emprego (ex.: zelador de predio);
f) se for pedido para uso proprio, de seu
conjuge ou companheiro
(nesse caso, a
retomada pode ser para fim residencial ou
nao) ou para uso residencial de ascendente
ou descendente
que nao disponha, assim
como seu conjuge ou companheiro,
de
imovel residencial proprio (nesse caso, a
retomada somente pode ser para uso residencial dessas pessoas); g) se for pedido
para demoli9ao e edifica9ao licenciada ou
para a realiza9ao de obras aprovadas pelo
Poder Publico que aumentem a area construlda em, no minimo, 20%; se 0 imovel
for destinado
a explorayao
de hotel ou
pensao, em 50%; h) se a vigencia ininterrupta da locayao ultrapassar
cinco anos,
ou seja, se for pactuada loca9ao verbal ou,
se por escrito, seu periodo for inferior a 30
meses, so mente apos cinco anos de vigencia do contrato 0 locador pode despejar 0
inquilino de forma imotivada.
LOCa!;30 para ternporada (arts. 48 a 50, LI)
- E a loca9ao ajustada por ate 90 dias para
certos fins, como lazer, tratamento de saude
ou realizayao de obras. 0 aluguel e os encargos podem ser cobrados antecipadamente
e
de uma so vez.
Obsel-VUfiio
de locaC;iiosomente e rescindido
com a efetiva entrega das chaves do imovel
ao locador ou sua imissiio na posse pOl' ato
judicial, sendo irrelevante a simples desocupac;iio do imovel. Esse ato, pOl' si so, niio
exonera 0 locatario da responsabilidade
pelo pagamento dos alugueis e demais encargos contratuais.

o contrato

Separa~ao (art. 12, LI)


Em casos de separa9ao judicial ou de fato,
divorcio ou dissoluyao da uniao estavel, a locayao residencial prosseguini
autornaticarnente
para 0 conjuge ou companheiro que permanecer
no imovel. A sub-roga9ao deve ser comunicada
por escrito ao locador e ao fiador (se esta for a
modalidade de garantia locaticia). 0 fiador podera exonerar-se de suas responsabilidades
no
prazo de 30 dias, contados do recebimento da
comunica9ao oferecida pelo sub-rogado, ficando responsavel pelos efeitos da fian9a durante
120 dias apos a notifica9ao ao locador.
Direito de preferencia
(arts. 27 a 34, LI)
No caso de aliena9ao do imovel, 0 locatario tern direito de preferencia
(tambem chamada de "preemp9ao"
ou "prelayao legal")
para adquirir 0 bem locado, em igualdade de
condi90es com terceiros, devendo 0 locador
dar-Ihe conhecimento
do negocio mediante
notifica9ao
judicial,
extrajudicial
ou outro
meio de ciencia inequivoca.
A comunica9ao devera conter todas as condi90es do negocio, especialmente 0 preyO, a forma de pagamento, a existencia de onus reais,
bem como 0 local e horario em que pode ser
examinada a documenta9ao pertinente.

AS DUVIDAS MAIS FREQUENTES SOBRE LOCA(:Ao


o tema "Ioca~ao" sempre dil lugar a indaga~oes sobre problemas
Antecipando eventuais duvidas. apresentam-se
alguns esclarecimentos
1.Celebrei um contrato de loca(fio par 30 meses. Sose
passaram 15 meses e a locador esta pedindo a imovel de
volta. fie pode reave-Io antes do prazo convencionado?
Nao! A lei I' bem clara nesse sentido (art. 4., LI).0
locador somente podera retomar 0 imovel sem justificativa (denuncia vazia) apos 0 terminG do contrato
ou em casos especialissimos (ex.: acordo, nao pagamento do aluguel). Apenas 0 inquilino pode desistir
da loca<;ao durante 0 prazo do contrato (resili<;ao
unilateral), devendo pagar uma multa proporcional.
2. Cumpri um contrato de loca~ao durante as 30
meses previstos e desejo continuar no imove/. Devo
fazer um novo contrato?
Terminado 0 contrato, se 0 inquilino permanecer
no imovel por mais de 30 dias sem oposi<;ao do 10cador, presume-se que a loca<;aofoi prorrogada par
tempo indeterminado, mantidas as demais clausulas
ou condi<;6esdo contrato. Nesse caso, 0 locador pode
requerer 0 imovel sem motive justificado. Assim, I'
aconselhavel a elabora<;ao de um novo contrato.
3. Ce/ebrei um contrato de loca~ao com prazo de
12 meses par escrito. 0 locador pode pedir a imovel
de volta a qualquer tempo?
Nao! Nas loca<;6es efetuadas por tempo inferior
a 30 meses, 0 locador tambem nao pode retomar 0
imovel durante a prazo do contrato. Findo 0 prazo
ajustado, a loca<;ao prorroga-se automaticamente
por tempo indeterminado, e 0 imovel somente pode
ser retomado (denuncia cheia) nas hipoteses do artigo 47 da Lei do Inquilinato. A denuncia vazia (pedido imotivado ou sem justificativa) so pode ocorrer
apos cinco anos ininterruptos de loca<;ao.
4. Como se prova um contrato verbal?
verbal pode ser provado por qualquer
meio de prova admissivel em direito, inclusive a testemunhal. No entanto, a melhor prova sac os recibos de
aluguel. cujo fornecimento pelo locador I' obrigatorio.

o contrato

5. Quem deve pagar as impostos e taxas municipais?


Tais obriga<;6es sac de responsabilidade do locador, mas este pode transferi-Ias ao locatario, desde
que haja clausula expressa nesse senti do.
6. Sou locatario e desejo realizar algumas reformas no imovel que a/uguei. Posso faze-Ias?
Depende da reforma e do que estiver estabelecido no contrato, que pode conter alguma disposi<;ao
expressa proibindo que qualquer benfeitoria seja
realizada sem autoriza<;ao do locador. Se a reforma
for indispensavel a manuten<;ao do bem (benfeitoria
necessaria), pode ser feita sem autoriza<;ao e I' indenizavel. Nas outras hipoteses, ha sempre a necessidade
de autoriza<;ao. Se 0 locatario realizar modifica<;6es
internas ou externas no imovel sem 0 consentimento
previa e por escrito do locador, estara praticando infra<;aocontratual eo contrato podera ser rescindido.

de ordem priltica.
de casos mais comuns.

9. Celebrei um contrato no qual consta uma clausula que me obriga a pintar todo a imovel quando eu a
desocupar, inclusive com especifica~ao exata da tinta
e a informa~ao de que a trabalho devera ser refeito se
0 locador nao gostar da pintura./sso I' abusivo?
Normalmente, os contratos de loca<;ao exigem a
entrega do imovel nas mesmas condi<;6es em que
foi recebido, e a pintura I' uma dessas condi<;6es.
Mas dai a exigir que seja refeita caso 0 locador nao
goste implica muita subjetividade, podendo essa
obriga<;ao ser considerada abusiva.
10. Um amigo ceJebrou um contra to de loca~ao par
30 meses e eu fuiseu fiador. 0 periodo do contrato ja foi
u/trapassado, mas e/e foi prorrogado de forma indeterminada. Minha obriga~ao como fiador ainda persiste?
o artigo 39 da Lei do Inquilinato estabelece que,
salvo disposi<;aoem contrario, a garantia do fiador se
estende ate a efetiva entrega do imovel,ainda que prorrogada a loca<;aopor prazo indeterminado. No entanto,
segundo 0 artigo 40, inciso X, da mesma lei (incluido
pela Lei 12.112/09), 0 fiador pode notificar 0 locador
de sua inten<;ao de se desonerar da fian<;a,ficando
ainda obrigado por todos os efeitos da fian<;adurante
120 dias apos a notifica<;ao.Nesse caso, 0 locador pode
exigir do locatario a apresenta<;ao de nova garantia 10caticia (podendo ser um novo fiador), no prazo de 30
dias, sob pena de desfazimento da loca<;ao.
11. Sou fiador em um contrato de loca~ao e
tenho apenas um imovel. Sendo este um bem de
familia, pode eJe ser penhorado?
Apos inumeras batalhas jurfdicas acerca da possibilidade ou nao da penhora, a materia chegou ao
Supremo Tribunal Federal, onde se decidiu, por maioria de votos, pela constitucionalidade do inciso VIIdo
artigo 3. da Lei8.009/90. Assim, mesmo sendo considerado bem de familia, 0 imovel nao esta a salvo
de execu<;ao em caso de inadimplencia do locatario.
12. Qual I' a indice que devo usar para reajustar
a valor da loca~ao? 0 que fazer se a locatario nao
aceitar a reajuste?
o aluguel pode ser reajustado de 12 em 12 meses. Os indices mais utilizados para os reajustes sac
o indice Geral de Pre<;os do rvJercado (IGP-M), da
Funda<;ao Getulio Vargas, e 0 Indice de Pre<;os ao
Consumidor (IPC), da Funda<;ao Instituto de Pesquisas Econ6micas (Fipe), mas podem ser usados
outros indices oficiais. No entanto, I' proibida a
indexa<;ao do aluguel aD salario minima ou a moeda estrangeira (art. 17, LI).Se nao houver reajuste
durante tres anos de vigencia do contrato ou do
acordo anteriormente realizado, I' possivel ingressar com a<;ao revisional de aluguel (art. 19, LI).

7. A casa que aluguei esta com serios problemas


de vazamento. Ja conversei com a locador, mas ele
ainda nao mandou arrumar. Posso providenciar a
conserto e abater do aluguel?
Em tese, sim! Consertos de vazamento sac considerados benfeitorias necessarias. Estas podem ser
efetuadas pelo inquilino, mesmo sem autoriza<;ao do
locador, e sao indenizaveis, com direito de reten<;ao
(art. 35, LI),a nao ser que haja disposi<;ao expressa
no contrato proibindo sua realiza<;ao. Nesse caso, a
melhor solu<;aoI' notificar 0 locador para que a obra
seja realizada, sob pena de rescisao contratual.

13. Pode a locador cobrar a taxa de condominia


juntamente com a valor da loca~ao? fxemplificando:
a valor real da loca~ao I' de R$ 1.000,00 e a da taxa
de condominia I' de R$ 500,00. Assim, I' estabe/ecido
cofl)o valor do aluguel a quantia de R$ 1.500,00.
E possivel teoricamente, mas nao aconselhavel na
pratica. Isso porque nem todas as despesas do condominio saD de responsabilidade do inquilino e ele tem
o direito de saber 0 que esta pagan do. AII'm do mais,
se 0 valor do condominio aumentar durante 0 prazo
da loca<;aoe 0 locador efetuar a cobran<;a de forma
unica, ele nao tera como repassar esse aumento para
o inquilino, ja que 0 reajuste a ser paetuado sera por
um indice ofidal estabelecido em contrato. 0 ideal I'
elaborar 0 contrato separando as despesas e deixando
a cargo do locatario 0 valor da taxa de condominio.

8. Aluguei uma casa ha dais meses e agora descobri que esta infestada de rates e cupins. Posso
rescindir a contrato?
Pela lei,se 0 imovel nao tem condi<;6esde habitabilidade, 0 locatario pode rescindir 0 centrato sem pagar
a multa, mas para isso I' necessario entrar com a<;ao
judicial. Na pratica, 0 conselho I' que se tente primeiro
um acordo, pedindo ao locador que providencie a solu<;aodo problema. Caso nao seja possivel ou nao haja
acordo, pode-se rescindir 0 contrato judicialmente.

14. Tenho um grande imovel Jocalizado no perimetro urbano de uma cidade do interior. fie po de
ser considerado rural para fins locaticios?
Sim. 0 que importa I' a destina<;aodo imovel e nao
sua localiza<;ao.Se 0 imovelfor utilizado para uma planta<;aode hortali<;as,mesmo localizado no perimetro urbano, pode ser considerado rural para fins de loca<;ao.
Deforma contraria, um posta de combustfvellocalizado
proximo a uma rodovia pode ser considerado imovel
urbano, incidindo nas regras da Lei8.245/91.

o locatario deve se manifestar no prazo de 30


dias, sob pen a de caducar 0 direito. Ocorrendo a
aceita\iao da proposta e posterior desistencia do
locador, este respondera pelos prejuizos causados
(danos emergentes e lucros cessantes).
o locatario preterido no direito de preferencia
podera reclamar do alienante perdas e danos ou
depositar 0 pre\io e demais despesas do ato de
transferencia e tomar para si 0 imovel locado. Isso,
porem, se 0 fizer no prazo de seis meses a contar
do registro do ato no Cartorio de Imoveis e desde
que 0 contrato de loca\iao esteja averbado pelo menos 30 dias antes da aliena\iao, junto it matricula do
imovel (art. 33, LI).
Benfeitorias (arts. 35 e 36, LI)
Salvo disposi\iao contratual expressa em contrario, as benfeitorias necessarias introduzidas pelo
locatario, ainda que nao autorizadas pelo locador,
bem como as uteis, desde que autorizadas, sao indenizaveis e ainda permitem 0 direito de reten\iao.
Ja as benfeitorias voluptuarias nao sao indenizaveis, podendo ser levantadas pelo locatario, finda a
loca\iao, desde que sua retirada nao afete a estrutura e a substancia do imove1.
Localfao de imovel residencial
a empregado e direito de retomada
A loca\iao para empregado e aquela em que a
figura do locador se confunde com a do patrao e
destina-se a uso residencial de empregado e de
sua familia, em razao do emprego. Exige contrato com clausula afirrnando que a loca\iao somente
vigera enquanto 0 locatario (empregado) trabalhar
para 0 locador, assim como 0 valor efetivamente
pago ou descontado a titulo de aluguel. 0 desconto
pode ser efetuado na folha de pagamento ou cobrado normalmente como em qualquer outra situaGao.
o que importa e que a loca\iao tenha rela\iao com
o emprego e suas condi\ioes sejam formalmente
estabelecidas (Ioca~ao vinculada). Nessa hipotese, 0 artigo 47, II, da Lei do Inquilinato permite a
den uncia imotivada do contrato de loca\iao; tal norma procurou envolver zeladores, vigias, porteiros,
etc. Assim, desfeito 0 vinculo trabalhista, abre-se a
oportunidade do despejo liminar (art. 59, 1., IT,
Ll), evitando que 0 empregador tenha de tolerar 0
ex-empregado no local ate a senten\ia.
No entanto, se 0 empregador fornece moradia ao
empregado sem cobrar qualquer contrapresta\iao
(aluguel), nao tera Jugal' a faculdade de retomada
prevista na Lei do Inquilinato. Nesse caso, nao esta
caracterizada a loca\iao, e sim 0 comodato. Portanto, a retomada nao se processara pela a\iao de despejo, mas pela a\iao de reintegraGao de posse.

LOCA~Ao COMERCIAL
OU EMPRESARIAL

o fundamento dessa modalidade de loca\iao e


proteger 0 ponto, 0 fundo de comercio conquistado
pelo locatario. Previnem-se, assim, os danos decorrentes da interruPGao da atividade e a necessidade
de transferencia para outro local.
o locatario comerciante ou industrial pode ingressar com a~ao renovatoria de aluguel (arts.
71 a 74, LI) para permanecer no imove!. Para a
renovaGao, e necessario que (art. 51, LI): a) haja
contrato escrito e com prazo determinado; b) 0
prazo minimo do contrato a renovar ou a soma dos
prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de
cinco anos; c) 0 locatario esteja explorando 0 mesmo ramo de atividade pelo prazo minimo e ininterrupto de tres anos, pois considera-se esse 0 tempo
minimo para a cria\iao do ponto e da clientela. A
aGao deve ser proposta no intervalo de urn ano a
seis meses anteriores ao final do prazo contratual,
sendo 0 prazo decadencial (nao se suspende nem
se interrompe). Se a a\iao for proposta antes ou
apos esse prazo, sera considerada intempestiva.

Caso as partes fiquem silentes ao termino do


contrato, este sera prorrogado por tempo indeterminado, cabendo a denuncia vazia (irnotivada), a
qualquer tempo, com 30 dias para a desocupaGao.
o artigo 52 da Lei do Inquilinato trata das hipoteses em que 0 locador nao estara obrigado a renovar
o contrato de loca\iao.
A lei atual revogou expressamente a antiga Lei
de Luvas (Decreto 24.150, de 1934), incorporando
em seu texto a materia revogada.

TRANSFERENCIA
DO CONTRATO
E

admissivel que urn contrato de loca\iao seja


transferido para terceiros nas seguintes hipoteses:
Ato if/ter vivos: cessao locacional, sublocaGao
ou emprestimo, todos dependentes de consentimento previa e escrito do locador (art. 13, LI),
sob pena de dar margem it rescisao contratual
Morte de urn dos contratantes (Iocador ou 10catario).
Cessao locacional
Consiste na transferencia a outrem, mediante aliena\iao, da posi\iao contratual do locatano; este, cedente, desliga-se do contrato primitivo, desaparecendo
pOl'completo sua responsabilidade. A partir dai, e 0
cessionano que se entendera com 0 locador (cedido).
A cessao, por irnportar em transferencia de direito
pessoal, rege-se pelas disposiGoes do Codigo CiviI
atinentes it cessiio de credito (arts. 286 a 298, CC).
Trata-se de instituto mais amplo do que a subloca\iao.
Sublocalfao (arts. 14 a 16, LI)
Consiste na concessao do gozo (total ou parcial)
da coisa locada pOl' urn locatario a uma terceira
pessoa, que se toma locataria do locatario, tendo
os mesmos direitos e deveres. 0 locatario primitivo nao se exonera da 10caGaooriginal; ele continua
obrigado pelo contrato celebrado com 0 locador. 0
subcontrato nao e autonomo, pois nasce e perm anece vincula do ao contrato-base, de cuja existencia
depende, nao podendo, portanto, permitir 0 que
aquele proibe. 0 sublocatario responde subsidiariamente ao senhorio pela importfmcia que dever
ao sublocador quando este for demandado e, ainda,
pelos alugueis que se vencerem durante a lide (art.
16, LI), iniciando-se com sua notifica\iao na aGao
de cobranGa movida pelo senhorio ao inquilino.
o aluguel da subloca\iao nao poden! exceder
o da loca\iao, estando autorizado ao sublocatario
reduzi-Io ate 0 valor que seria permitido (art. 21,
LI). Rescindida ou finda a 10caGao, resolvem-se
(extinguem-se) as subloca\ioes, salvo 0 direito de
indenizaGao que possa competir ao sublocatario
contra 0 sublocador. 0 locador pode ingressar com
a\iao de despej 0 (e nao de reintegra\iao de posse)
contra 0 sublocatario.
Emprestimo
Havendo previsao escrita, 0 locatario pode emprestar, total ou parcialmente, de forma gratuita, 0
imovellocado a uma terceira pessoa, com 0 dever
de restitui-Io em tempo breve. 0 locatario continua
responsavel perante 0 locador. Trata-se de uma especie de comodato.
Morte (arts. 10 e 11, LI)
A morte nao faz desaparecer 0 contrato de 10caGao.
Falecendo 0 locador, 0 contrato se transfere a seus
sucessores (herdeiros ou legatarios), sendo mantidos
os mesmos direitos e obriga\ioes anteriormente existentes. Havendo vanos sucessores, todos sao considerados locadores solidarios. 0 entanto, se 0 locador
que faleceu era apenas usufrutufuio, nao OCOlTea
transferencia do contrato, pois 0 nu-proprietario nao
tem obrigaGaode manter a 10caGao,mesmo que esta
seja pOl'prazo detenninado, a nao ser que tenha expressan1enteconsentido.
Em caso de obito do locatario, tern direito it
continuidade da loca\iao (sub-roga\iao):

0 conjuge sobrevivente ou 0 companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessarios e as pessoas


que viviam na dependencia economica do falecido,
desde que residentes no imovel para fins de moradia, pOl'ocasiao da morte do inquiJino.As pessoas
que nao se enquadram nessas hipoteses sao consideradas estranhas it loca\iao,pgdendo ser desalojadas pelas a\ioes possessorias. E de acrescentar que
a fianGa,pOl'ser garantia pessoal, extingue-se com
a morte do locatario, devendo ser apresentada nova
garantia se 0 locador assim exigir;
0 espolio do locatario falecido e a seguir seu sucessor, no caso de 10caGaonao residencial.

EXTIN~Ao DA
LOCA~Ao DE COISAS
A loca\iao de coisas, de forma geral, cessara se
houver:
distrato ou resili\iao bilateral: 0 locatario, de comum acordo com 0 locador, restitui 0 bem locado antes do termino do contrato (art. 9., LI);
retomada do bem locado nas hipoteses admitidas em lei (art. 47, LI);
implemento de condi\iao resolutiva expressa;
perda ou destrui\iao da coisa (ex.: incendio da
casa alugada), pois, desaparecendo 0 objeto, desaparece tambem 0 direito;
vencimento do prazo sem prorroga\iao ou renovaGao (art. 46, Ll);
desapropriaGao do predio locado, com imissao
de posse (art. 5., paragrafo (mico, LI);
morte do locatario sem sucessores (art. II, LI);
nulidade ou anulabilidade do contrato (art. 45, LI);
resili\iao unilateral pOl'inexecu\iao contratual ou
infraGao it lei pelo locador ou pelo locatario (art.
9., II e III, LI); resiliGao pelo locador tambem e
denominada de den uncia, que se consuma com
a senten\ia de despejo;
extinGaodo usufTuto(tratando-se de contrato ajustado pelo usufrutuario), salvo se 0 nu-proprietilrio
com ele anuiu pOl'escrito (art. 7, L1).

Barros, Fischer & Associados

ResumaoJuridico
LOCA -0
1

f1

edi~ao - Maio 2010

Conselho editorial: Marcos Antonio Oliveira Fernandes,


Andrea Barros e Flavia Barros Pinto
Autor: Lauro R. Escobar Jr., juiz de Direito do Tribunal de
Justic;a MilitarlSP, graduado e p6s-graduado pela Pontificia
Universidade Cat61icade sao Paulo, professor de cursosjuridicos
de p6s-graduac;ao e preparat6rios para concursos e exames,
autor de diversasobras e palestrante sobre Direito Civil e Direito
Militar (penal e disciplinar).
Arte: Claudio scalzite e Flavia Barros.
Prepara~ao e revisao: Marcia Menin.
ResumaoJuridico-Loca~aoe uma publicac;ao da Barros, Fischer
& Associados Ltda., 5015licenc;a editorial do autor. Copyright
2010 Lauro R. Escobar Jr. Todos os direitos desta edic;ao
reservados para Barros, Fischer & Associados Ltda.
Importante: acompanhe eventuais atualiza<;6es legislativas
sobre Locac;aono site www.resumao.com.br.
Endereso: Rua Ulpiano, 86
Lapa, sao Paulo, CEP05050-020
Telefone/fax: 0 (xx) 11 3675-0508
Site: www.resumao.com.br E-mail: contato@resumao.com.br
Impressao: Eskenazi Industria Gratica Ltda.
Distribui~ao e vendas: Bafisa, tel.: 0 (11) 3675-0508
ISBN 978-857711127-5

II1111111111111111111111
788577

111275

Você também pode gostar