UNIVERSIDAD RAFAEL URDANETA

FACULTAD DE CIENCIAS AGROPECUARIAS

ESCUELA DE INGENIERA DE PRODUCCIN ANIMAL

ANATOMIA DE UNA HACIENDA

MANUAL DE VALUACIN AGROPECUARIA
POR ING.AGO. M.S. JOS URDANETA MORN

MARACAIBO, ENERO, DE 2013

INDICE DE CONTENIDO
Pg.
PRLOGO.
INTRODUCCIN .................................................................

I.- HACIENDAS DE LA VENEZUELA AGROPECUARIA.

TIPOS DE UNIDADES DE PRODUCCIN ..........................

II.- HISTORIA DE LA VALUACIN AGRCOLA .......................

13

III.- AVALO. FINES Y USOS DE LOS AVALOS....................

15

IV.-INVENTARIO FSICO DE LA UNIDAD DE PRODUCCIN ...

22

V.- MTODOS Y TCNICAS DE VALUACIN

AGROPECUARIA: ...........................................................

31

A. MTODO DEL MERCADO O DE LAS VENTAS

COMPARABLES (MARKET APPROACH) ......................

36

B. MTODO DEL COSTO (COST APPROACH) ................

79

C. MTODO DEL INGRESO O CAPITALIZACIN DE

RENTAS (INCOME APPROACH) ................................

138

VI.- INFORME TCNICO DE AVALO....................................

170

VIII.-ANEXOS .....................................................................

191

APLICACIONES PRCTICAS .......................................

191

IX.- BIBLIOGRAFA ............................................................

313

INTRODUCCIN

El presente Manual tiene por objeto orientar a los avaluadores

rurales en los aspectos normativos ms relevantes a considerar en sus
informes tcnicos de avalos,
estableciendo la terminologa y
metodologa que deban utilizarse en trabajos valuatorios de este
tipo.
La dinmica agrcola venezolana determina que las diferentes
actividades relacionadas con el proceso valuatorio traigan consigo la
contratacin de personal cada vez ms especializado en tasacin y
valoracin, y no a la utilizacin de personal emprico o de mal llamados
expertos, que no conocen los lmites de su propia ignorancia.
A travs del presente Manual de Valuacin Agropecuaria
pretendemos sincerar los sistemas para realizar avalos agropecuarios,
bien fundamentados y acordes con el uso de los bienes, exponiendo en
forma prctica y sencilla los aspectos tericos y metodolgicos de la
valoracin y tasacin agrcola.
Este
Manual
lo hemos intitulado ANATOMA DE UNA
HACIENDA, estando consciente, que la anatoma es una ciencia
que estudia la estructura de los seres vivos, es decir, la forma,
topografa, ubicacin, disposicin, y la relacin entre s de los rganos
que la componen. Ciencia que se dedica al estudio y descripcin del
organismo y a su relacin entre ellas, y bajo ninguna circunstancia
quiero inmiscuirme en los aspectos morfolgicos de los seres vivos, ni
sistmicos o funcionales.
Me concreto a la definicin alternativa ofrecida por THE FREE
DICTIONARY by FARLEX, que nos indica que la anatoma, adems de
ser una ciencia que estudia la estructura, forma y relaciones de las
diferentes partes del cuerpo de los seres vivos, constituye el
ANLISIS Y ESTUDIO DE LAS DIFERENTES PARTES QUE
2

CONSTITUYEN UN ASUNTO O PROBLEMA, siendo a su vez la

hacienda, cualesquier inversin de capital y trabajo sobre la tierra
agrcola o rural.
El contenido de este Manual se desarrolla a travs de varios
captulos, mediante la aplicacin de mtodos y tcnicas de avaluacin,
que estn en concordancia con las finalidades del avalo considerado,
y que son de aceptacin y validacin universal, adecuados a la realidad
de nuestras unidades y explotaciones agropecuarias venezolanas.
Esperamos, y es nuestra intencin, que producto de los diferentes
cursos de extensin dictados en convenio con la SOCIEDAD DE
INGENIERA DE TASACIN DE VENEZUELA (SOITAVE) y de los
diferentes cursos de perfeccionamiento y capacitacin ofrecidos por la
UNIVERSIDAD DEL ZULIA, Maracaibo, Venezuela, as como, la
interaccin interdisciplinaria de las Facultades de Ciencias Econmicas
y Sociales, de Agronoma y de Ciencias Veterinarias a travs de la
actividad significativa y reconocida por 46 aos a cargo de la Unidad
Coordinadora de Proyectos Conjuntos (U.C.P.C.), se difundan los
mtodos y tcnicas de Tasacin y Avaluacin Agrcola, a los diferentes
tcnicos y productores del campo y dems personas interesadas en el
avalo de fincas , con el propsito fundamental de contribuir al
fortalecimiento de sus conocimientos y experiencias.
Es de hacer notar, que el presente Manual de Valuacin
Agropecuaria, constituye un complemento adicional al libro del mismo
autor, intitulado AVALO Y TASACIN DE BIENES RURALES 2da.
EDICIN. 2006.
Por otro lado, como quiera que hemos tenido recientemente
participacin como ponente en eventos internacionales, es por eso
que, para mejor ilustracin aplicada del presente Manual, hemos
incluido en todo su contexto las ponencias presentadas, a saber:
Ponencia Limitaciones en la Valoracin de tierras agrcolas
mediante la utilizacin de fuentes de informacin registral en
3

Venezuela XXIII Congreso Panamericano de Valuacin. UPAV-ICOVAL.

San Jos, Costa Rica. 15-18 Abril de 2008.
Ponencia Aplicacin Metodolgica de la tcnica de Depreciacin
Tasativa en el avalo de una unidad de produccin agropecuaria
Encuentro Panamericano de Valuacin Rural. UPAV-SCA. Bogot,
Colombia, 27 al 30 Marzo 2012. Premio Trofeo India Catalina de
Cartagena.
Ponencia Hacienda Vallecito II y Minerva. Valuacin 2012.
Congreso Internacional de Valuacin de la Repblica Dominicana.
UPAV-ITADO. Sto. Domingo, R.D. 19 y 20 Julio 2012.
Finalmente, aspiramos que todos los que estudien este Manual,
puedan identificar y analizar toda la informacin relevante de las
unidades de produccin objeto de avalo, interpretando sus
conclusiones en el contexto de los principios econmicos que rigen la
avaluacin, aplicando
los mtodos y tcnicas apropiados que
redunden en consistentes, confiables y representativos estimados del
valor, siempre tomando en cuenta que AVALUAR, es una CIENCIA, un
ARTE y una VIRTUD.

I.- HACIENDAS DE LA VENEZUELA AGROPECUARIA. TIPOS DE

UNIDADES DE PRODUCCIN

La hacienda es una forma de organizacin econmica tpica del

sistema colonial espaol, y se utiliza para describir un rancho amplio,
habitualmente en la Pampa y otras zonas del Cono Sur. Como modelo
de organizacin agropecuaria y social, procede de la Hacienda
andaluza, cuyo modelo se export a Amrica a partir del siglo XVI.
El sistema de la hacienda de Hispanoamrica y partes de Brasil era
un sistema de grandes latifundios que constituan un fin en s mismo
como smbolos del estatus social, que producan poco para la
exportacin ms all de la propia hacienda, lo cual conduca al
autoabastecimiento en todo excepto en artculos de lujo, de
ostentacin, que se destinaban para el grupo de gente en el crculo de
confianza del patrn.
Las haciendas tienen su origen en concesiones, generalmente
realizadas a nobles menores, dado que los Grandes de Espaa no
estaban motivados para abandonar la pennsula, y la burguesa tena
poco acceso a los dispendios reales. En Mxico, el sistema de la
hacienda surgi a partir de 1529, cuando la corona espaola concedi
a Hernn Corts el ttulo de Marqus del Valle de Oaxaca, el cul
supona una porcin de tierra que inclua todo el actual estado de
Morelos.
Significativamente, la concesin inclua a todos los indios que
vivan de la tierra, y el poder sobre la vida y la muerte de las almas
que habitaban en esos dominios. No haba jurado de apelaciones
gobernando la hacienda. La inhabitual hacienda jesuita de Santa Luca,
grande y rentable, cerca de Mxico, establecida en 1576 y hasta la
expulsin de la Compaa de Jess en 1767, ha sido reconstruida por
Herman W. Konrad (1980) a partir de fuentes de archivo, revelando la
naturaleza y operaciones del sistema de haciendas en Mxico, sus
5

esclavos, su sistema de tenencia de la tierra, los trabajos de su aislada,

completa e interdependiente sociedad.
En Mxico, el propietario de una hacienda era generalmente
llamado hacendado. Aparte del pequeo crculo en la elite de la
sociedad de la hacienda, el resto eran conocidos como peones
(trabajadores de a pie ("pe")) o montados gauchos. Los peones
trabajaban la tierra que perteneca al patrn. Los campesinos
trabajaban en minifundios y donaban una porcin al patrn. La
economa del siglo XVIII era principalmente un sistema de trueque, por
lo que poca moneda circulaba en la hacienda.
La hacienda de la Venezuela agropecuaria funcionaba bajo el
esquema de hacienda-minifundio, la cual era parte esencial del
latifundio como punto focal de concentracin de fuerza de trabajo y en
ocasiones, se estipulaba del arrendamiento de las tierras. Slo por
algunas caractersticas o elementos especficos del entrante capitalismo
de la poca, se poda decir, que el carcter latifundista de la hacienda,
se modificaba poco a poco, ya que la misma se iba adentrando en el
mercado internacional.
Las pautas ms sobresalientes de la hacienda en esta poca, no
eran como tal las mercancas producidas, sino el modo en el cual eran
producidas, por lo que tanto la tierra como el nivel de produccin eran
los elementos dominantes. Para este momento, se mencionaban
incluso factores, como dos de los anteriormente descritos (tierra y nivel
de produccin), bajo o escaso nivel de desarrollo de la fuerza de
trabajo y el monopolio de las tierras, que confluan para que la masa
trabajadora fuese vista como servidumbre.
En cuanto a la forma de trabajo o manejo de la tierra, se hablaba
del pago de tributo o impuestos, donde podan pagarse de diversos
modos: monetariamente, prestando servicios al seor o propietario,
especies, entre otros.

En esta poca no se puede obviar el hecho de que tambin

existan elementos que marcaban caractersticas del capitalismo, tales
como lo eran los grupos de peones que estaban presentes
constantemente, mtodos de arrendamiento o alquiler cancelados
monetariamente, plantaciones que serviran para penetrar el mercado
externo y de este modo, se lograra un avance en los temas de
produccin y lucrativos, etc.

TIPOS DE UNIDAD DE PRODUCCIN

El reparto de tierras entre los conquistadores para su explotacin
agropecuaria fue el punto de partida de esta propiedad que dio lugar a
una acumulacin de tierras como smbolo de prestigio y poder dentro
de la sociedad colonial. Investigaciones histricas demuestran que la
Corona espaola no otorg inicialmente derechos sobre la tierra, sino
que les asign un nmero determinado de nativos para explotarlas y
recoger los tributos, concedindoles una parte de la produccin a
cambio de su cuidado e instruccin.
La mano de obra procedi de la poblacin indgena, sustituida o
complementada en algunas reas por los esclavos negros. El trabajo
forzoso establecido por turnos, como la mita, dependi del corregidor
de indios, autoridad indgena que actuaba en los pueblos de indios,
como intermediario entre la poblacin y las autoridades coloniales.
La estratificacin social del imperio incaico facilit el
establecimiento del sistema de hacienda. Los naturales no mostraron
demasiada resistencia porque el pago de tributos y la prestacin de
servicios gratuitos no eran nuevos para ellos, las obligaciones ya no
estaban destinadas al inca sino al rey de Espaa. En todo caso, con el
paso del tiempo, las haciendas tendieron a poseer los elementos
necesarios para autoabastecerse.

El crecimiento incontrolado de las haciendas y la disminucin

notable de la poblacin indgena oblig a los propietarios a conseguir
mano de obra, introduciendo los trabajadores africanos.
En este proceso es preciso distinguir dos tipos: lo que se conoce
generalmente como hacienda era una propiedad rural, con un solo
propietario que explota la tierra con el trabajo de esclavos y una
limitada inversin de capital y cuya produccin est destinada al
mercado local; y el segundo: la gran hacienda o plantacin, dedicada
al cultivo y proceso de la caa de azcar, requera una fuerte
inversin, y daba cabida a cientos de trabajadores para lograr un
mayor rendimiento ya que sus productos estaban destinados a cubrir
las necesidades de mercados internacionales.
No existi una gran diferencia en las condiciones de trabajo, el
trato o el salario de los peones o los esclavos en las haciendas de las
diferentes zonas de Amrica. Recordemos que eran agricultores,
criadores de ganado y pescadores y defendan sus propios intereses.
Durante siglos se conserv la hacienda criolla, diversificando su
produccin de acuerdo con las caractersticas de la tierra, cereales,
horticultura, vid, alfalfa o pastos para el ganado.
Para la organizacin cada hacienda tena un administrador y un
mayordomo. El primero era el encargado de llevar los nueve libros que
deban contener el registro de entradas, gastos, cosechas, inventarios,
deudas, trabajadores y documentos legales de la hacienda etc. El
rector del colegio examinaba una vez al ao todas las cuentas y las
comparaba con las que presentaba el encargado de negocios.
Equipos edificaciones e infraestructura: En el caso de los
productos cultivos en la regin central como el caf, el cacao, ail y
tabaco no necesitaron equipos complejos, la infraestructura es ms
importe que la maquinaria misma. En cambio la caa de azcar si
requiere un equipo ms complejo as como un costo ms elevado. El
trapiche representa la mnima unidad productora; su nombre identifica
8

todo el proceso de transformacin con la nica mquina que existe: el

Molino o Trapiche.
Infraestructura de transporte, riego y canalizaciones: El sector
agrcola y el sector fabril se relacionaban directamente por medio de
un sistema de transporte y comunicaciones. El sistema de riego posee
un conjunto de estructuras, que hace posible que una determinada
rea pueda ser cultivada con la aplicacin del agua necesaria a las
plantas.
En Venezuela, prcticamente se pueden considerar desde un
punto de vista estructural agrario, tres (3) perodos histricos:
PRE-PETROLERO (hasta 1920)
PETROLERO (1921-1950)
POST-PETROLERO (desde 1951 en adelante)

PRE-PETROLERO (hasta 1920):

Hatos: Extensas Unidades de Explotacin, dedicadas a la
Ganadera Extensiva, reas de baja densidad de poblacin, muy
dispersa.
Sectores sociales: terratenientes, peones de a caballo y vegueros.
Estructura Latifundista.

Haciendas (de
Azucareros).

Plantacin,

Ganadera

Ingenios

Grandes y bien estructuradas. Uso ms intensivo de los recursos,

reas ms pobladas y culturizadas, estrechas relaciones con el
mercado Nacional e Internacional. Uso abundante de mano de obra y
altas relaciones con el poder poltico. Sectores sociales:
9

Grandes hacendados, peonaje, trabajadores no libres y sector

intermedio.

Haciendas Caeras
Algunos autores identifican al trapiche con las maquinas tiradas
por animales y al ingenio con las que utilizaba energa hidrulica. A
partir de 1831, el caf desplaz como producto de exportacin al
cacao. Los paisajes caeros se fueron extendiendo por gran parte de
Venezuela: Barquisimeto, Los Andes, Valencia, Valles de Aragua, Valle
de Caracas, Valles del Tuy y oriente. En el caso de la caa de azcar,
se dice que en sus mejores aos como 1918, una hacienda azucarera
de Miranda, lleg a emplear hasta 400 obreros para producir hasta 40
toneladas diarias de azcar y producir alcohol de 98%. Se pagaban
alrededor de cuarenta mil bolvares semanales en salarios de obreros y
empleados.

Sistemas de Produccin Campesina:

Articulados a los Sistemas de Hatos y Haciendas; otros agrupados
en sistemas libres o semi autnomos de cierta importancia.
Economa
agrcola.

nacional

estrechamente ligada a la produccin

Equivalentes a los grandes cacaos del pasado. Durante este

perodo las exportaciones de caf y cacao generaban grandes ingresos
a la nacin.
Desde 1875 se inicia la explotacin oficial de petrleo en
Venezuela, con la participacin de la Compaa Petrolera del Tchira
en la hacienda La Alquitrana localizada en el Edo. Tchira y el
reventn del pozo Zumaque I en 1914, en el Estado Zulia,
posteriormente se construye la primera refinera en la que se
10

procesaban productos como gasolina, kerosn y Gasleo. La industria

petrolera a gran escala se desarrolla a partir de 1922 donde el rumbo
del pas cambia drsticamente.

PERODO PETROLERO (1921-1950):

Cambios bruscos y sucesivos en el mercado internacional del caf
(desestabilizacin), intensificacin del paludismo, gran depresin de
1929.Sistemas de Hatos y Haciendas fuertemente impactados. Virtual
destruccin del sistema tradicional y abandono progresivo de las
plantaciones. Auge de los Sistemas de Conucos Libres y
Semiautnomos que ocupan el espacio vaco. Mucha de la mano de
obra del campo se mueve a la actividad petrolera.
Aparecen los inmigrantes en la actividad agrcola. Sistemas de
Produccin Campesina se desarrollan, fundamentalmente:
La Produccin Campesina Suburbana y la Produccin Conuquera Libre,
ambas de frutas y hortalizas.

PERODO POST-PETROLERO (desde 1951):

Los Hatos se transforman en explotaciones ganaderas con mayor
integracin al mercado. Aparece un nuevo SISTEMA DE PRODUCCIN
AGRCOLA: LA MEDIANA PRODUCCIN MODERNA, para la produccin
de arroz y ajonjol; los Campesinos Conuqueros Libres se convierten en
mano de
obra
para
ese nuevo SISTEMA DE PRODUCCIN
AGRCOLA.
Los Ingenios Azucareros y algunas Haciendas se integran a
complejos de produccin de los Centrales Azucareros.
Las Haciendas Ganaderas tienden a transformarse en empresas de
leche por las polticas de fomento oficial.
11

Surge otro SPA que se apoya en la Economa Campesina Urbana,

con poblacin de origen europeo que llega al pas como inmigrante.
Construccin de una red vial en reas con potencialidad agrcola.
Ejecucin de grandes obras de riego. Poltica de sustitucin de
importaciones de algunos rubros y fomento de la agricultura moderna
y ganadera con variados programas.
Creacin de instituciones y organismos pblicos y privados
relacionada con el sector agrcola.
El desarrollo de la hacienda en Venezuela, comprende la accin
de estructurar sus diversas actividades, desde el mismo momento que
aparece como unidad de produccin, o sea desde la implantacin
de las unidades biolgicas productivas, dispuestas en la porcin de
tierra til destinadas para ellas, hasta su conformacin como negocio
agropecuario, resumiendo su estructura como
se refleja a
continuacin:

ESTRUCTURA DE LA UNIDAD DE PRODUCCIN AGRCOLA:

UNIDAD DE PRODUCCIN

HACIENDA

UNIDADES DE EXPLOTACIN

.- MAIZ
.- ARROZ
.- GANADO

UNIDADES OPERATIVAS

....-

UNIDADES BITICAS O TCNICAS

LOTES
REBAOS
HAS
VACAS
12

II.- HISTORIA DE LA VALUACIN AGRCOLA

En diferentes medios profesionales se requieren de informes o

dictmenes sobre el valor de determinados activos agrarios,
fundamentalmente del valor de la tierra agrcola.
Estos informes que se materializan en un dictamen escrito,
pueden tener una complejidad variable, segn las circunstancias y la
naturaleza que involucran al activo, tanto en lo que se refieren a las
condiciones propias del mercado, como a las restricciones de tipo
jurdico que nuestras leyes imponen.
Aparece as una actividad (valorar o tasar) y en consecuencia una
profesin, que en una economa moderna, debe estar basada en el
rigor conceptual metodolgico y cientfico, que la complejidad del
problema le imprime.
Por otro lado, en algunos pasajes de la Biblia se observan ciertos
rasgos de la actividad valorativa de la tierra agrcola. As, por ejemplo,
en el Levtico 27 se puede leer en Campos 16 y si uno consagra al
Seor un campo de su propiedad, su valoracin se har segn su
sembradura: la sembradura de un omer de cebada, es decir, cincuenta
siclos de plata o en Crnicas 22 se puede interpretar como un
antecedente de expropiacin de los terrenos de Omn para la
construccin de un templo: y el Rey David dijo a Omn: No, pues
quiero comprarla por su valor en dinero. No presentar al Seor lo que
es tuyo, ni ofrecer un holocausto gratuito. David dio a Omn, por
aquel lugar, el peso de seiscientos siclos de oro.
En la Edad Media se mantiene el proceso de expropiacin
establecido en el derecho Romano, y al parecer se retrocede en todo lo
que respecta a la valoracin catastral y perfeccin de los registros. Sin
embargo, la generalizacin de la explotacin indirecta de la tierra a
cargo de los plebeyos y la correspondiente renta de la tierra darn
13

lugar a la vinculacin del valor de la tierra a la productividad de la

misma mediante expresiones que incluso han llegado hasta nuestros
das. En efecto, durante muchos aos se emple la expresin emprica
V = 10 q.p, donde V= valor de mercado; q = produccin de trigo de
la parcela y p = precio del trigo. En consecuencia, el Valor de mercado
de una parcela es igual a 10 veces sus ingresos anuales.
Posteriormente, la Revolucin francesa trajo importantes y
significativos cambios polticos en el mundo occidental, entre ellos la
desaparicin del feudalismo y por lo tanto la posibilidad de separar la
propiedad de la tierra, de la libertad del individuo, con lo cual se inici
un proceso de considerar a la tierra como una mercanca susceptible
de ser comparada como cualquier otra inversin.
En lo que respecta a la tasacin de la tierra de uso agrcola, sta
se redujo a la aplicacin de la conocida frmula de:

V = R/r

Que corresponde a la capitalizacin de una renta anual R

constante, a una tasa de inters r, de duracin ilimitada, expresin que
se sigue utilizando actualmente en algunas valoraciones agrarias, sin
tener en cuenta la exigencia de las dos condiciones, renta constante y
duracin ilimitada.
Desde la mitad del siglo XIX existen distintas referencias de la
actividad valuatoria agrcola en castellano, pero no ser sino hasta
1861 cuando aparece el primer libro en Castelln, Espaa, con el ttulo
de Tasacin de Tierras de F. Ruiz Rochera, al que seguirn otros
autores hasta llegar a Torrejn A. Teora y Prctica de la Tasacin
Agrcola (1897) considerado como un clsico en la primera mitad del
siglo XX. En estos libros se van configurando los mtodos sintticos o
comparativos basados en expresiones de proporcionalidad y los
14

mtodos de capitalizacin de las rentas, mediante frmulas ms

sofisticadas.
Finalmente, cabe destacar la aportacin metodolgica ms
importante al campo de la valoracin como lo es la aplicacin de los
modelos economtricos al clculo del valor de mercado, a partir de un
conjunto de variables o caractersticas iniciadas desde 1922 (Hass) y
1926 (Wallace), y que hoy en da, pueden considerarse
conceptualmente muy superiores a los mtodos y tcnicas de
avaluacin convencionales.

III.- AVALO. FINES Y USOS DE LOS AVALOS

Un avalo en general es una opinin imparcial del valor de una

propiedad previamente identificada la cual se hace mediante la
elaboracin de un documento en el que se consigna el valor
determinado de un bien, de acuerdo a lineamientos, criterios,
metodologa y principios universalmente aceptados en el mbito de la
valuacin.
La valoracin o avaluacin, es el proceso que tiene como
objeto la estimacin de uno o varios valores de cada bien, en base
a ciertas hiptesis previas (previsiones de inflacin, estimaciones de
plusvala, correcciones de factores o ponderaciones, expectativas,
etc.) con determinados fines (asesoramiento, crediticios, compraventa, particiones o herencia, etc.) y mediante procesos de clculos,
basados en informaciones de carcter legal-tcnico-econmico
(tenencia, ingresos, gastos, edad y condiciones de plantaciones, etc.)
que sirvan de base para la determinacin de los correspondientes
valores. El producto resultante del proceso de avaluacin es EL
AVALO.

15

Fundamentalmente, cuando vamos a AVALUAR una hacienda,

debemos sustentar nuestro anlisis sobre la base de la siguiente
informacin recabada:
1.- Bienes inmuebles y muebles contenidos en ella (inventario,
condiciones en que se encuentran).
2.- Actividades que se desarrollan dentro y fuera de la finca.
3.- Ubicacin de la finca en la zona y
4.- Potencialidades de desarrollo (el mejor y mayor uso)
Segn, Caballer, se define a la VALORACIN como aquella parte
de la Economa, cuyo objeto es la estimacin del valor subjetivo, del
valor objetivo y del valor probable de mercado con arreglo a unas
determinadas hiptesis, con vista a unos fines determinados y
mediante procesos de clculo basados en informaciones de carcter
tcnico.
En consecuencia, se puede concluir que la Valoracin:
1. Es un rea de accin de la economa
2. La estimacin del valor subjetivo, del valor objetivo y del valor
probable de mercado constituye el objeto de la valoracin.
3. La valoracin se apoya en ms hiptesis concretas.
4. La valoracin persigue unos fines dados.
5. La valoracin utiliza procesos de clculo.
6. La valoracin necesita de una informacin de carcter tcnico.
Por estas razones, el Avaluador precisa de una formacin tcnica
que le permita darse cuenta del papel que juegan los elementos
tcnicos como determinantes del valor de una hacienda, de all el
hecho que la VALORACIN se apoya para el cumplimiento de sus fines
16

en una serie de disciplinas, tales como: Economa de la Empresa,

Contabilidad, Derecho, Estadstica y Tecnologa Agropecuaria, ya que
en definitiva, lo que se trata es de determinar un VALOR de un bien,
como expresin que caracteriza, en trminos monetarios, la relacin
de un sujeto con un objeto, funcin del bienestar o beneficio que el
sujeto podra obtener por la posesin o uso del bien.

FINES Y USOS DE LOS AVALOS:

En inmensas ocasiones se solicitan informes periciales sobre
valoracin de fincas. Para ello, suele partirse de un estudio descriptivo
de la finca (diagnstico), que se complementa con ciertos datos de
carcter tcnico-econmico, para inferir de ellos un juicio de valor, es
decir, unas conclusiones estimativas acerca del valor que puede
atribuirse a la finca sobre la cual se informa.
Los casos ms frecuentes para los que se requiere un dictamen de
valoracin, se pueden clasificar en:
1. Valoraciones de inters privado:
a. Valoraciones a efectos de enjuiciamiento civil.
b. Particiones, proindivisos y herencias.
c. Compra-ventas.
d. Constitucin de sociedades.
e. Apertura de libros contables.
f. Solicitud de crditos con garanta hipotecaria
prendaria.
g. Siniestros.
h. Daos por efectos contaminantes.

2. Valoraciones de inters pblico

i. Expropiacin total o parcial por causa de utilidad pblica.
j. Imposicin fiscal (impuesto predial).
17

k. Ordenacin territorial
La finalidad de la avaluacin, est en concordancia con la misin
del evaluador, en determinar el valor probable de cualesquier objeto
econmico, en el momento de la avaluacin, en cualquier poca
pasada, presente o futura.
TRMINOS DE VALOR:
La imprecisin en el lenguaje, sobre todo en una comunidad
internacional, puede llevar a malas interpretaciones y malos entendidos.
Esto es particularmente un problema cuando las palabras
comnmente usadas en un idioma tambin se usan con significados
especficos en una disciplina dada, tal es el caso de la terminologa de
valuacin: precio, costo, mercado y valor.
Precio es el trmino usado en dinero para designar la cantidad
pedida, ofrecida o pagada por un bien o servicio.
El Costo es el precio pagado por los bienes y servicios o la
cantidad requerida para crear o producir el bien o el servicio.
Un Mercado es el sistema (y en ocasiones el sitio especfico) en
el que se intercambian bienes y servicios entre compradores y
vendedores mediante un mecanismo de precio.
El Valor no es un hecho, sino una estimacin de la vala
(condicin subjetiva) de los bienes y servicios en un tiempo dado
conforme a una definicin especfica de valor.
Hay muchos tipos y definiciones asociadas de valor que pueden
identificarse. Los Valuadores Profesionales evitan el uso del trmino
"valor" sin calificacin, substituyendo en su lugar algn adjetivo que
describa el tipo de valor de que se trata.

18

Trminos ms usados
Con el objeto de proporcionar conceptos fundamentales de valor,
a continuacin se presentan algunas definiciones bsicas, no son las
nicas aceptables, ya que ciertos contratos requieren nociones de valor
que difieren de ellas en cierta medida. Por consiguiente, siempre y
cuando no se altere el concepto fundamental, estas definiciones se
pueden ampliar o definir para ajustarlas al propsito y la funcin del
avalo.

Valor de Reproduccin Nuevo:

El costo a precios actuales de la reproduccin de una nueva
rplica de un bien utilizando materiales idnticos o muy similares.

Valor de Reposicin Nuevo:

El costo a precios actuales de un bien nuevo similar y con la
utilidad equivalente ms prxima al bien que se est valuando.

Valor Justo de Mercado:

La suma de dinero a cambio de la cual podra razonablemente
esperarse que un comprador y un vendedor informados estaran
dispuestos a efectuar la transaccin de un bien, bajo condiciones
equitativas y sin que ninguno estuviera en la necesidad de comprar o
vender, y siendo ambos conocedores de toda la informacin
pertinente. (En el caso de avalos de bienes personales, habr que
ampliar esta definicin para ajustarse a la funcin y propsito del
avalo).

19

Valor Justo de Mercado en Uso:

La suma de dinero estimada a cambio de la cual podra
razonablemente esperarse que un comprador y un vendedor
informados estaran dispuestos a efectuar la transaccin de un bien,
bajo condiciones equitativas y sin que ninguno estuviera en la
necesidad de comprar o vender, siendo ambos conocedores de toda la
informacin pertinente, incluyendo lo relativo a su instalacin, y
asumiendo que las ganancias confirman el valor reportado.

Valor Justo de Mercado Instalado:

La suma de dinero estimada a cambio de la cual podra
razonablemente esperarse que un comprador y un vendedor
informados estaran dispuestos a efectuar bajo condiciones equitativas,
la transaccin de un bien instalado, sin que ninguno estuviera en la
necesidad de comprar o vender, y siendo ambos conocedores de toda
la informacin pertinente.

Valor de Liquidacin en Obra:

El importe total de dinero que se espera obtener por una planta
en quiebra, asumiendo que toda la planta se vendera intacta dentro
de un lmite de tiempo para llevar a trmino la transaccin.

Valor de Liquidacin Ordenada:

El importe total de dinero que se espera obtener por concepto de
una venta, contando con un plazo razonable para encontrar un
comprador (es), y en la que el vendedor se ve en la necesidad de
vender sobre una base " tal como est y en donde est.

20

Valor de Liquidacin Forzosa:

El importe total de dinero que podra razonablemente percibirse
por concepto de una venta pblica debidamente anunciada y llevada a
cabo, en la que el vendedor se ve en la necesidad de vender de
inmediato sobre una base " tal como est y donde est.

Valor de Recuperacin Salvamento:

La suma de dinero que se espera obtener por concepto de la
venta total de bien, o de un componente del mismo, que se haya
retirado de servicio para utilizarse en otra parte.

Valor como Chatarra:

La suma de dinero que podra obtenerse por un bien si ste fuera
vendido slo con base a su material y no para destinarse a un uso
productivo.

Valor objetivo:
Es el valor que se obtiene cuando la relacin sujeto-objeto se
determina haciendo abstraccin de las caractersticas peculiares de
un sujeto.

Valor expropiatorio:
Es el que corresponde como compensacin al afectado por un
proceso de expropiacin.

21

Valor hipotecario o garantizado:

Es el que sirve de referencia para las entidades financieras que
conceden crditos con garanta hipotecaria.

Valor catastral:
Es un valor administrativo que sirve de referencia para
determinadas actuaciones de la administracin pblica fiscal.
Valor de afeccin:
Es el valor subjetivo y afectivo, ligado a razones personales por lo
que un propietario no desea la prdida de un bien dado que considera
que su valor, para l, es ms elevado que el de mercado o el que le es
impuesto.

Valor mximo legal:

Es de aplicacin
para un determinado tipo de inmuebles
(viviendas de proteccin oficial) e interviene en la determinacin del
precio de venta en el mercado libre.
Son
prefijados por la
Administracin Pblica

IV.- INVENTARIO FSICO DE LA UNIDAD DE PRODUCCIN

El inventario es el registro de los bienes tangibles de una persona

o comunidad, en un momento dado. Es una descripcin detallada de
los bienes, agrupados de acuerdo a los fines que se persigan.

22

Para que pueda efectuarse el proceso de Tasacin de los bienes y

establecer el VALOR de los mismos para un momento dado, es
necesario realizar previamente el INVENTARIO de esos bienes.

Inventario:
Es el asiento de los bienes y dems cosas pertenecientes a una
persona o comunidad, hecho con orden y distincin.
Es el registro de los bienes tangibles de la finca para un momento
dado.
Aspectos que contempla el Inventario:
1.- Nombre del bien
2.- Caractersticas fsicas (registro cuantitativo)
Cantidad
Volumen

Dimensin o longitud

Marca modelo tipo

Serial
Otras

3.- Condiciones fsicas (registro cualitativo)

La importancia de inventariar los bienes lo ms detalladamente
posible, radica en que le permite al productor:
Enterarse de los bienes que posee la finca.
23

 Actualizar con facilidad los mismos registros en el futuro.

Conocer las obsolescencias, carencia o exceso de
algunos bienes.
Sustentar la valorizacin de sus activos.

Clasificacin de los bienes para fines de inventario.

Los renglones (tems) de los bienes tangibles de una finca o
inversiones tangibles agrcolas son:
Tierra y sus Mejoras (incorporadas, de mantenimiento y
de plantacin).
Bienhechuras
instalaciones).

(construcciones,

edificaciones

Animales (semovientes) y cultivos.

Maquinarias y equipos

Otros bienes muebles.

Para los efectos de conocer el valor de los activos de una finca

(avalo), estos renglones se pueden clasificar:

A. Segn los componentes del capital total tangible

A.1. CAPITAL FUNDIARIO

Bienes inmuebles

o Valor de la tierra
+
o Valor de las mejoras
+
o Valor de las bienhechuras

24

A.2. CAPITAL DE
EXPLOTACIN
Bienes muebles

B.

o Valor de semovientes
+
o Valor de maquinarias y
equipos
+
o Valor del Circulante

Segn la duracin de los bienes:

Inversiones
Tangibles
Bienes perpetuos

Bienes con vida

econmicamente
limitada

Descripcin
o Permanecen en el
tiempo.
o Mantienen o
incrementan su valor,
salvo destruccin.

Renglones
o Tierra
o Mejoras
incorporadas a la
tierra.

o Construcciones
e o Maquinarias y
instalaciones sobre la
equipos
tierra y que sufren
deterioro.
o Depreciacin en bienhechuras y equipos.
25

o Amortizacin en semovientes y plantaciones. o Animales

o Cultivos
Tierra:
En la agricultura la tierra es un factor de produccin (recurso
natural) y un medio de produccin porque de ella las plantas
extraen los nutrientes necesarios para su desarrollo.
El inventario de la tierra se hace por su superficie (Ha: Hectreas).
A los efectos de valorizar la tierra se deben tomar en cuenta los
siguientes aspectos:
Capacidad o potencialidad de los suelos.

Si se incluyen las mejoras en el valor de las tierras.

Localizacin de la finca en el rea y sus vas de acceso.

Actividades de la zona: (mayor y mejor uso)
a. Servicios y agrosoportes agrcolas
b. Actividades no agrcolas
industrias, minas, etc.)

(urbanismos,

turismo,

Clima (altitud, temperatura, humedad, vientos, etc.)

Frecuencia de operaciones de compra-venta de predios

agrcolas en la zona.

Mejoras:
Son todas las labores o bienes que propendan a mejorar la
productividad de las tierras. Se pueden clasificar en:
1. Mejoras incorporadas a la tierra (deforestaciones)
2. Mejoras de mantenimiento agrcola (drenajes y riegos)
26

3. Pastos y plantaciones
Para la valorizacin de los pastos y plantaciones se deben
considerar las condiciones fsicas, el mantenimiento y si son de secano
o de riego.

Bienhechuras:
Son obras que facilitan el manejo de:
Las personas que trabajan en la finca
Equipo
Semovientes
Las bienhechuras estn constituidas por:

Edificaciones:

Protegen de la intemperie al hombre, a los

animales, cosechas y equipos. Ej: casas,
galpones, depsitos, vaqueras.

Construcciones:

Facilitan el trabajo del hombre en la

produccin agrcola. Ej: caminos, canales,
muros, tanques, pozos, corrales.

Instalaciones:

Mantienen la actividad de la finca. Ej:

bebederos, comederos, tanques, secadoras,
molinos, tendidos, cercas.

Animales (Semovientes)
Pueden clasificarse en:
27

Ganadera Mayor

Ganadera Menor

Bovinos
Equinos

Porcinos
Aves
Caprinos
Ovinos

Cultivos:
Cultivos de ciclo corto: Son aquellos cultivos cuyo ciclo comercial
es menor a 140 das. Se agrupan en granos, bulbos, tubrculos,
oleaginosas y hortalizas.
Cultivos anuales: Son aquellos cultivos que presentan un ciclo de
produccin comercial por encima de ocho (8) meses y perodos
anuales especficos de siembra, de acuerdo a la zona o regin donde
se cultive. Ej: apio, batata, ocumo, ame, yuca, tabaco.
Cultivos semi-permanentes: Son aquellos donde su produccin
comercial se inicia en el primer ao, pudiendo alcanzar hasta un
mximo de tres (3) aos. Ej: pia, cambur, lechosa, parchita, pltano,
caa de azcar.
Cultivos permanentes: Son todas aquellas plantaciones que
presentan un ciclo de produccin comercial por ms de quince (15)
aos, teniendo la modalidad de iniciar su ciclo de produccin despus
de 3-5 aos de fundados. Ej: ctricos, aguacate, mango, guayaba,
nspero, coco, caf, cacao.
Cultivos forestales: Especies forestales que comercialmente se
denominan de madera blanda o blanca y de madera dura o
pigmentada.

28

Maquinarias, equipos y otros implementos:

Son el conjunto de herramientas, implementos o maquinarias del
que se dispone para el trabajo de la tierra. Generalmente, el
equipo de trabajo agrcola es mvil, aunque hay algunos estacionarios
o inamovibles que se incluyen
dentro del inventario de las
instalaciones.

Clasificacin

1. Herramientas

2. Implementos

Descripcin

Ejemplos

o Son
todos
los o Picos,
palas,
artefactos
machetes, taladros
accionados por el
elctricos, etc.
hombre.
Su
operacin depende
del mismo.

o Objetos accionados o Arados,

rastras,
por la fuerza de
surcado-ras,
traccin mecnica
rotativas,
o animal.
subsolador, etc.

29

3. Maquinaria agrcola

4. Vehculos agrcolas

o Mquinas mviles

o Tractores,
cosechadoras,
secadoras,
abonadoras, etc.

o Transportan carga o Camionetas,

y
personal
camiones, zorras,
gerencial-operario.
etc.

5. Otros equipos

o Silos, romanas.
o

Una vez determinado el INVENTARIO, se procede a la TASACIN,

que no es ms que el proceso mediante el cual se establece el VALOR
de un bien para un momento dado.
Es bsicamente, una opinin sustentada en un anlisis lgico de la
informacin, tanto intrnseca del bien, como externa relacionada con el
bien.
La determinacin del VALOR DE UNA FINCA se sustenta en el
anlisis de la informacin recabada sobre:
Bienes inmuebles y muebles que contiene o pose, y bajo
qu condiciones. (INVENTARIO)

Actividades que se desarrollan dentro y fuera de la finca.

Ubicacin de la finca en la zona.
Potencialidades de desarrollo.

La finalidad de la TASACIN es emitir un juicio de VALOR sobre

un bien, para lo cual se debe recabar, analizar y procesar la
informacin necesaria en forma ordenada, sistemtica y lgica.
30

V.- MTODOS Y TCNICAS DE VALUACIN AGROPECUARIA:

31

Si bien es cierto, que la metodologa como aplicacin conjunta de

mtodos y tcnicas no es una condicin suficiente para garantizar el
xito de la avaluacin, es sin duda, una condicin necesaria, es decir,
la metodologa es el conjunto de procedimientos racionales utilizados
para alcanzar una gama de objetivos que rigen en una exposicin
cientfica o en una exposicin doctrinal o tareas que requieren
habilidades, conocimientos o cuidados especficos. Es el estudio o
eleccin de uno o ms mtodos para un determinado objetivo.
La metodologa, nos ofrece la comprensin de ciertos mtodos y
tcnicas de valuacin que han demostrado su valor en la prctica, pero
que de ninguna manera nos asegura el xito de la misma, sino que
sirva para coadyuvar a hacer nuestros avalos ms sistemticos,
consistentes y representativos de nuestros valores de mercado de los
bienes agropecuarios.
Hacemos una distincin entre mtodos y tcnicas, ya que los
mtodos (del griego meta- ms all y hodos- camino), es una va o
modo ordenado y sistemtico de proceder para llegar a un resultado o
fin determinado, mientras que las tcnicas (del griego
Tkne- arte, oficio) es un procedimiento o conjunto de reglas,
normas o protocolos, que tiene como objetivo obtener un resultado
determinado, en cualesquier campo de la ciencia o tecnologa o
actividad.
Las tcnicas son medios auxiliares de los mtodos, siendo stos
procedimientos ms generales, que conllevan a una visin
gnoseolgica del objeto. La asociacin o utilizacin de mtodos y
tcnicas constituye la metodologa.
Existen innumerables mtodos y tcnicas de uso frecuente en
avalos agropecuarios , pero como quiera que el presente se trata de
un Manual de Valuacin Agropecuaria, ms no un libro de texto, nos
concretaremos ms adelante a los que son de uso ms frecuente a
nivel
universal,
fundamentalmente
en
nuestros
pases
32

latinoamericanos, a saber, MTODO DEL MERCADO O DE LA

VENTAS COMPARABLES (MARKET APPROACH) , MTODO DEL
COSTO (COST APPROACH) Y MTODO DEL INGRESO O DE
CAPITALIZACIN DE INGRESOS (INCOME APPROACH).
Sin embargo a continuacin ofrecemos, en forma sinttica, y a
manera ilustrativa, una clasificacin tradicional de mtodos
desarrollados por los autores Alonso Sebastin, Ramn e
Iruretagoyena, Mara T., en su libro Valoracin Agraria,
Conceptos, Mtodos y Aplicaciones. Mundiprensa, 1995, por
considerarlo un documento explicativo y esquemtico metodolgico de
apreciable valor.
Nos ofrecen dos grandes categoras: 1. Mtodos Sintticos y 2.
Mtodos Analticos.

1. Mtodos Sintticos:
Las principales caractersticas de los mtodos sintticos, que son
los ms antiguos y se denominan tambin mtodos comparativos, son:
Buscar el valor del bien por comparacin con el precio pagado
por otros bienes de caractersticas similares.

Estimar el valor de mercado.

Necesitar para su aplicacin del conocimiento de los precios

pagados por fincas de caractersticas similares o que puedan
agruparse en grupos homogneos.
Dentro de estos mtodos tenemos:

Mtodo
Mtodo
Mtodo
Mtodo
Mtodo

Sinttico por Clasificacin o Estimacin directa

Sinttico por Correccin
de los Valores Tpicos
de Comparacin Espacial
de Comparacin Temporal o Valoracin Histrica
33

 Mtodo ad impresione a la vista o del leal saber y

entender
Mtodos Estadsticos
Mtodo de Comparacin de Funciones de Distribucin
Mtodos analticos:
Estos mtodos han sido y son ampliamente utilizados, aunque en
su enfoque tradicional se detectan algunas debilidades, tales como:
Indefinicin del tipo de valor que determinaban

Dificultad de particionar el binomio Renta+Beneficio en partes

adecuadas.

Complejidad para fijar el tipo correcto de capitalizacin a

aplicar.

Su fundamento es la actualizacin de la renta que genera el bien a

un determinado tipo, considerado como correcto, para la obtencin del
valor actual que se hace coincidir con el del bien.
Para ahondar ms en los principios y normativas que rigen
nuestros avalos, se sugiere consultar las normativa internacional que
sigue, la SOITAVE , Sociedad de Ingeniera de Tasacin del Colegio de
Ingenieros de Venezuela, como miembro de la IVSC, International
Valuacin Standards Council (www.ivsc.org/) conocido como White
Book, sin menoscabo de otras normativas internacionales como la
RICS, Royal Institucion of Chartered Surveyors ( www.rics.org/) ,
conocido como Red Book y The European Group of
Valuers`Associations, TEGOVA (www.tegova.org/) conocido como
Blue Book
Muchas son las normativas elaboradas que sirven de gua para la
34

elaboracin metodolgica de informes tcnicos de avalos, pero por

experiencia propia no dejo de consultar las relativas a la USPAP,
Uniform Standard of Professional Appraisal Practices y la ms
prestigiosa de todas las instituciones norteamericanas avaluatorias
agropecuarias fundada en 1929, como lo es la American Society of
Farm
Managers
and
Rural
Appraisers,
ASFMRA
(www.asfmra.org/) con la publicacin de obligatoria consulta como lo
es su Rural Appraisal Manual.
Tal como lo expresamos anteriormente en este Manual como en
sus aplicaciones prcticas y anexos, nos concretaremos
a los
siguientes mtodos y tcnicas:

Mtodos y Tcnicas de Valoracin

Agraria
METODOS

TECNICAS

- Valor del mercado

o de ventas
comparables.
- Del Costo.

Homologacin(ajus
tes).
-Depreciacin.
Tasativa.
- Descuento o
Capitalizacin de
Flujos.

-Del Ingreso.

35

A.- MTODO DEL MERCADO O DE LAS VENTAS COMPARABLES

(MARKET APPROACH)

36

Mediante ste mtodo, las propiedades similares o sustitutas que

son vendidas en el mercado son comparados con el activo objeto de
avaluacin. Los precios de venta son analizados mediante la aplicacin
de unidades de comparacin ajustadas por las diferencias entre el
activo objeto y los datos de informacin del mercado. La comparacin
de ventas tiene aplicacin especial y es recomendable cuando existe
suficiente informacin de referenciales comparables en el mercado. Sin
embargo, su confiabilidad disminuye cuando las condiciones del
mercado son afectadas por frecuentes cambios o cuando las
transacciones del mercado son limitadas, o no consistentes dentro de
las muestras obtenidas de las fuentes de informacin registral
venezolanas, y sobre todo, con las transacciones de compra-venta de
las unidades de produccin agropecuarias.
El valor de mercado de una finca es una variable indeterminada
cuando se enfrentan un posible comprador y un posible vendedor, es
una negociacin en la que quedan excluidos otros posibles interesados
por la finca. Por lo tanto, el objeto de la valoracin no puede ser la
prediccin del valor de mercado, ya que dicho valor slo puede ser
conocido a posteriori, es decir, despus de efectuada cada
transaccin.
El valor de mercado de una finca es inseparable del acto de
compra-venta en el que dicho valor ha prevalecido como precio
aceptado de comn acuerdo por el comprador y el vendedor. Esto es,
a cada acto de compra-venta le corresponde un valor de mercado de la
finca, que resulta del regateo entre las partes negociadoras.
No existe ni puede existir ningn mtodo para estimar
con precisin este valor, ya que el precio de venta a que se
llega en cualesquier regateo depende sobre todo de la
habilidad de cada una de las partes negociadoras y no obedece
a ninguna ley econmica de carcter general.
Este mtodo se fundamenta en determinar el valor de las tierras y
el de las mejoras (si existieran) de la finca objeto de valoracin, por
comparacin con los valores standarizados de las compra-ventas de las
fincas que se hayan realizado en los ltimos aos (5 aos, segn la
derogada Ley de Reforma Agraria en Venezuela). La confiabilidad del
mtodo depende de la verificacin del grado de comparacin y
37

uniformizacin
seleccionadas.

de

los

valores

unitarios

de

las

compra-ventas

La uniformizacin u homologacin se realiza, ajustando los valores

unitarios de las fincas comparables, de acuerdo a las diferencias de las
variables: reas, ubicacin, tiempo, etc., respecto a la finca objeto de
valoracin.

Etapas del Mtodo de las Ventas Comparables:

Para garantizar la confiabilidad del mtodo, hay que cumplir con
las siguientes etapas:
Seleccin de las ventas

Verificacin de las ventas

Inspeccin de las ventas

Presentacin de las ventas

Anlisis de las ventas

Seleccin de las ventas:

Consisten en escoger en un listado de compra-venta las que ms
se parezcan a la finca objeto de valoracin y ms cercanas al momento
de avalo El listado se obtiene en el Registro Subalterno de la
Jurisdiccin, Oficina de Registro Inmobiliario, a que pertenezca la finca
en cuestin. (Grfico 1).
Esquemticamente se procede de la siguiente forma:

38

Informacin de las compra-ventas que se debe recabar:

Ubicacin

Forma de pago

Libro Folio Real Ao:

Monto de contado

a)Fecha de inscripcin

Monto de plazo

b) No. Inscripcin

Intereses de saldo

c) Asiento Registral

Superficie total y por clases de

suelos

d) Matrcula
Nombre de la finca
Nombre del vendedor
Nombre del comprador
Monto o precio en Bs.F.

Actividad agrcola predominante

Valor de bienhechuras
Valor de las construcciones
Valor de semovientes
Valor de maquinarias

39

Es importante verificar en las compra-ventas seleccionadas, que

adems de parecerse en las variables mencionadas, deben reflejar el
valor real de las tierras y el de las mejoras (si existieran), por
consiguiente, es necesario descartar las compra-ventas no confiables,
principalmente las realizadas entre familiares, los traspasos entre
organismos del gobierno, las realizadas por quiebras forzosas, las
donaciones o compra-ventas sin fines de lucro y las efectuadas entre
sociedades relacionadas.

Verificacin de las ventas:

En cada una de las ventas seleccionadas, debe verificarse aquellas
condiciones de negociacin y elementos de las fincas, que permitan la
comparacin de las caractersticas que influencian sus valores unitarios
como son: Fecha del acuerdo de la firma y la elaboracin de
documentos; valor unitario de la tierra tpica de la zona, condiciones de
pago de las ventas, discrepancias existentes en la superficie de las
fincas, elementos que conforman el monto de las compra-ventas.

Inspeccin de las ventas:

Consiste en hacer un reconocimiento en las fincas seleccionadas,
de las variables que definen su valor y compararlas con las del objeto
de valoracin (ubicacin, superficie, condiciones
agrolgicas,
bienhechuras, tipo de explotacin, relieve, etc.). De existir diferencias
que afecten significativamente los valores, se analizan dichos aspectos
para posteriormente homologarlos mediante tcnicas de standarizacin
o ajustes.

Presentacin de las ventas:

40

Consiste en mostrar la lista de las compra-ventas seleccionadas y las

caractersticas que definen el valor, con la finalidad de apoyar las
diferencias y similitudes respecto a la unidad de produccin objeto de
valoracin. La presentacin de cada una de las ventas debe resumir las
caractersticas ms relevantes que intervienen en su valor, despus de
haberlas verificado mediante la inspeccin, y son las siguientes:
Superficie
Tiempo

reas regadas

Edificaciones, Construcciones, e Instalaciones

Mejoras

Ubicacin

Valor de ventas

Valor de mejoras

Valor de tierra y por clase de suelos

Distancia a los principios mercados

CUADRO N 1
ANLISIS DE COMPARABLES REFERENCIALES
FINCA COMPARABLE

Localizacin respecto a
la carretera nacional (x2)

0 km

0 km

0 km

100 Km

0 km

Precio de venta (Miles de

Bs.F)

92,0

60,0

67,5

37,5

Precio unitario (Miles de

Bs.F./Ha) (y)

11,5

7,5

13,5

7,5

12
meses

2
meses

6
meses

Hoy

rea (Ha) (x3)

Fecha de registro vs.

2
Avalo (x1)
meses

41

Anlisis de las Ventas:

Las variables que definen el valor de las fincas presentadas en un
cuadro resumen, como el anterior, deben ser analizadas
estadsticamente, de tal forma que permita definir la magnitud de las
diferencias o similitudes de las compra-ventas seleccionadas, respecto
a la finca objeto de valoracin. De existir diferencias significativas se
homologan utilizando tcnicas de valoracin standarizadas o factores
de ajuste.
El anlisis estadstico se determina mediante los siguientes
indicadores:
Promedio simple:
x

11.500

+13.500+7.500
x

40.000

+7.500
4
4=

10.000

Bs.F./Ha
Mediana: (Promedio de valores
medios)
11.500+7.500 2= 9.500 Bs/Ha
Rango

de

valores

unitarios

entre promedios simples

(v.u. mayor v.u. menor
13,500
Bs.F./Ha

Bs.F./Ha

7,500

10.000 = 0,6

42

Cuando el rango entre el promedio es mayor de 0,50 significa que

hay variabilidad y, por consiguiente, el uso del promedio no es
significativo, sino injusto. Por lo que es necesario ajustarlo mediante
tcnicas de standarizacin (homogenizacin).
Coeficiente de Correlacin: Ajusta las variables (x) que
influencien diferencias respecto a los valores unitarios (y) de las fincas
comparables. De resultar valores de correlacin menores de +o,75 a
0,75, se considera que la correlacin es dbil y por consiguiente, hay
que ajustar los valores unitarios de los referenciales mediante tcnicas
de standarizacin. Si hubiese resultado valores de correlacin mayores
0,75 se determina que hay correlacin, y se puede
o iguales a
utilizar el promedio de los referenciales.
El coeficiente de correlacin R se representa en la frmula
siguiente:

n xy

R
n x2

x y
2

n y2

Los clculos para la elaboracin de las ecuaciones normales sin

ajustes (cuadro 2), el coeficiente de correlacin resultante para la
variable tiempo (x 1) es 0,82, para localizacin (x 2) es 0,55 y para
rea (x 3) es 0,19. al confrontarlos con el principio de correlacin
,resulta que los dos ltimos son menores de 0,75, por lo que no hay
correlacin y hay que ajustar los referenciales por tcnicas de
standarizacin o mtodos de regresin.

Ajuste de las Ventas:

43

Tcnicas de Valoracin Standarizada (Homologacin):

Consiste en homologar los valores unitarios de los referenciales
que presentan diferencias (por no existir semejanzas en los aspectos
de la fincas comparables, respecto a la que se est avaluando). Luego
de homologados, se promedian (por no existir desviaciones
significativas), obtenindose de esta manera el valor de la finca objeto
de valoracin, por comparacin con dicho promedio estandarizado, el
cual debe ser estadsticamente confiable.
CUADRO N 2
CLCULOS PARA LA ELABORACIN DE LAS ECUACIONES
NORMALES SIN AJUSTES

N Variable

MONTO (miles
Bs.F./Ha)

11.5

7.5

13.5

7.5

40.0

TIEMPO (meses)

x1

12

22

LOC. (km)

x2

100

103

AREA (Ha)

x3

26

x 1y

23

90

27

46

185

x 12

144

36

188

x 1 x2

12

600

616

x 1 x3

16

96

10

30

152

x 2y

11.5

7.5

13.5

750.0

782.5

x 22

x 2 x3

500

521

x 3y

92

60

67.5

37.5

257

x 32

64

64

25

25

178

y2

132.25

56.25

182.25

56.2

427

Combinacin de
las variables

10.000 10.003

44

CORRELACIN (R)

x1

-0.82

x2

-0.55

x3

-0.19

Es de destacar, que de acuerdo a las ms recientes

recomendaciones estadsticas, el nmero de muestras mnimo
en funcin al nmero de variables seleccionadas en los
modelos de regresin, debe cumplir con la siguiente ecuacin:
N 3(K + 1) siendo
N= NMERO DE
COMPARABLES)

MUESTRAS

UTILIZAR

(REFERENCIALES

K= NMERO DE VARIABLES INDEPENDIENTES (EJ. REA, TIEMPO,

LOCALIZACIN)

Aplicacin:
Los aspectos que diferencian las ventas comparables respecto a la
finca objeto de valoracin de rea, tiempo y localizacin sealados en
el cuadro 1, se homologan de la manera siguiente:
Ajuste por Tiempo
Consiste en buscar el par de comparables similares por
localizacin y rea, pero que difieran en tiempo.
En el ejemplo, dicha condicin se cumple en las comparables A y
B Localizacin de A= Localizacin de B.
rea de A = rea de B

45

Tiempo de B

Tiempo de A

Como el par AB, cumple con la condicin y entre el tiempo de

operacin de venta la comparable A (2 meses) est ms cerca de hoy
que la comparable B (1 ao), y entre las dos hay una diferencia de
diez (10) meses; se ajusta estableciendo una relacin porcentual en
sus valores unitarios de B a A.

Bs / haB Bs / haA
7.500 11.500
x100
x100
Bs / haB
7.500

53%

Es decir que B est de A; 10 meses y representa 53%, luego se

lleva a hoy as:
10 meses

- 53%

12 meses

x= - 63.6%
Es decir, que para ajustar el valor unitario de B (7.500 Bs/Ha), que
se trans desde hace un (1) ao a hoy, hay que afectarlo en un +
63,6%. Para establecer la relacin porcentual, se parte de la premisa
siguiente:
Colocar en el denominador el valor de la comparable que ms
difiera de la finca objeto de valoracin.
Colocar como sustraendo la comparable que ms se parezca a la
finca objeto de valoracin.
La comparable A y C, que estn a dos (2) meses de hoy, se
ajustan de la siguiente manera:
10 meses

- 53%

2 meses

x
46

x= - 10,6% ( A y C)
Es decir, que los valores unitarios de las comparables A y C, se
ajustan por realizarse la transaccin a dos (2) meses de hoy, en un
+10.6%.
La comparable D, que est a seis (6) meses de hoy, se ajusta de
la manera siguiente:
- 53%
10 meses
6 meses
x
x= - 31.8% (D)
Es decir, que su valor hace seis (6) meses era de 7.500 Bs/Ha y se
ajusta a hoy en un +31,8 %.

Ajuste de Localizacin:
Consiste en buscar el par de comparables diferentes en la
localizacin pero iguales en tiempo y rea. En el ejemplo, las
comparables:
C

D por localizacin

C = D (rea)
Despus de ajustarlas por tiempo, el par (C,D) cumple con las
condiciones expuestas.
En tiempo entre C y D hay una diferencia de 4 meses, luego el
incremento es de 21,2% de D respecto a C, y el valor unitario ajustado
de la comparable D ser:
10 meses

- 53%

4 meses

x= - 21,2%
47

7.500 x 21,2% = 1.590 Bs/Ha + 7.500 Bs/Ha = 9.090 Bs/Ha

Bs / haD Bs / haC
x100
Bs / haD

9.090 13.500
x100
9.090

49%(D)

Es decir, que la comparable D por no colindar con la carretera

nacional, se afectar en un 49% adicional su valor unitario.
Los comparables A, B y C por tener la misma localizacin de la
finca objeto de valoracin, mantendrn sus mismos valores unitarios.

Ajuste por rea:

Se define cuando existen comparables similares en tiempo
localizacin y difieren en el rea. En el ejemplo, dicha condicin
cumple A y C, en donde la comparable C tiene igual superficie que
de la finca objeto de valoracin. Por consiguiente, debe ajustarse
comparable A (que difiere en 3 ha.) a la comparable C.

Bs / haA Bs / haC
x100
Bs / haA

11.500 13.500
x100
11.500

y
la
la
la

17%(A)

Es decir, que el valor unitario de la comparable A se ajusta en un

+17% por tener 3 ha por encima de la comparable C. Adems, debe
ajustarse el valor unitario de la comparable B por tener tambin 3 ha
por encima de la comparable C con el mismo porcentaje (-17%). Las
comparables C y D, por tener la misma superficie que la finca objeto
de avalo, no se ajustan.
Ajuste neto: Representa la sumatoria de los porcentajes de
48

ajuste de las variables: tiempo, localizacin y rea.

Los signos de los porcentajes de cada variable se interpretan de la
siguiente manera:
Valor negativo: Indica que el valor unitario debe estar por
debajo del esperado, por lo tanto hay que restarlo.
Valor positivo: Indica que el valor unitario debe estar por
encima del esperado, por lo tanto hay que sumarlo
La variable superficie se ajusta de acuerdo a la teora del valor, es
decir, que a mayor superficie menor valor.
El siguiente cuadro presenta los valores ajustados para las
diferentes variables de los referenciales.

49

CUADRO N 3
AJUSTES NETOS DE LOS VALORES UNITARIOS
(EJEMPLO HIPOTTICO)

Caractersticas

Ajuste (%)

Valor
Valor
Ventas Tiemp
re (mile
Locali
ajustad
Localiz
compao
a
Tiemp
s
o
rea Neto
a-cin
rables (mese
(ha Bs.F.
zaci
o
(miles
(km)
s)
) /Ha)
n
Bs.F./H
a)
A

11,5 +10.6

12

7,5

13,5 +10.6

100

7,5

+63.6

+31.8

+17 +27.
6
+17
+80.
6
+49
+10.
6
-

14.674
13.545
14.931
13.560

+80.
8
X

hoy

14.178

x= Finca objeto de valoracin.

Los valores ajustados de los referenciales tiene reducido margen
de dispersin, comprobado mediante anlisis estadstico y por
consiguiente, se puede considerar la media x :14.178 Bs.F./Ha),
como representativa del valor de la finca.

50

Escogencia del Valor de la Finca:

Despus de determinar los valores unitarios ajustados de las
ventas comparables, se realizarn las operaciones estadsticas, que
permitan definir un valor medio representativo del valor de la finca que
se avala.
Las operaciones estadsticas son las siguientes:

Mediana:
Representada por el valor medio central de los valores unitarios de
las referenciales ajustados y ordenados de mayor a menor:
14.931+14.674+13.560+13.545
_

x = 14.674+13.560

2= 14.117 Bs/Ha.

La media aritmtica:
Representada por el promedio de los valores ajustados:
xi14.674 13.545 14.931 13.560 56.710
x

56.710 4 14.178Bs / ha

Relacin rango / media:

Dicho resultado deber ser menor 0,50 para indicar poca
dispersin alrededor de la media:
Rango

= 14.931-13.545

14.178 = 0,09

Este resultado al ser menor que 0,5 indica que hay poca
dispersin alrededor de la media, y por consiguiente se puede utilizar
como valor de la finca.
51

El valor de 14.178 Bs F./Ha comprende las tierras y las mejoras de

carcter permanente (s existieran). Para obtener el valor de las tierras
solamente, deber restarse el valor de las mejoras existentes.
Otra forma de ajustar los valores referenciales es mediante el
mtodo de regresin.

Mtodo de Regresin:
El manejo de problemas de prediccin corresponde a lo que se
conoce como mtodo de regresin, que es particularmente importante
en cualquier estudio avaluatorio. Este mtodo es comnmente utilizado
para pronosticar o predecir la variable precio a partir de valores
conocidos de otras variables en un universo de referenciales
representativo (de por lo menos diez referenciales), sin embargo, en el
sector rural las transacciones de compraventas es reducido, lo que
limita su confiabilidad, ya que pudiesen presentar problemas de
multicolinearidad entre las variables, atentando contra los supuestos
de la teora de la regresin.

Regresin simple:
Con la finalidad de explicar el mtodo de regresin simple,
considrese en primer trmino un ejemplo que implica slo dos
variables. En particular, predecir el precio unitario de un lote de
terreno en funcin de su rea. Los datos que se presentan a
continuacin corresponden a valores de precios unitarios y reas para
un grupo de cuatro (4) parcelas. Es conveniente sealar, que el
nmero de referenciales para obtener resultados confiables, deben ser
mayores de diez (10).

52

Precio unitario (en miles de

Bs.F./Ha): y
rea (ha): x

11,5

7,5

13,5

7,5

Cada una de las variables sealadas, parece tener una influencia

individual en el precio del terreno, an cuando de un anlisis ms
detallado, se podra pensar en considerar otras caractersticas
relacionadas con la variable a explicar, el precio. Siguiendo este
razonamiento, se llegara a que el valor de mercado del terreno se
establecera como una funcin matemtica de un determinado nmero
de variables como las mencionadas y otras ms que pudieran ser
observadas y cuantificadas fcilmente. Esta funcin estara dada por
una ecuacin matemtica que relaciona al precio del terreno con las
variables ms relevantes y dicha ecuacin servira para predecir. Como
se observa, el problema se centra en una variable y (precio de terreno)
a ser explicada (variable dependiente), la cual est relacionada con
una serie de otras variables explicativas o predictoras (variables
independientes o regresoras): x1 (rea del terreno), x2 (distancia a la
va), x3 (tiempo de la transaccin) y algunas otras ms. El objetivo es
obtener un modelo de regresin que permita estimar o predecir y
como una funcin d una o varas variables independientes
previamente seleccionadas.
En el anlisis estadstico se determin que no existe correlacin
entre las variables del ejemplo, pues el rea (x) y el precio (y) no se
relacionan linealmente. En este caso se ajustar una recta, para tratar
de predecir el valor de y (precio unitario) partiendo de un valor dado
de x (rea) para obtener una funcin lineal en la cual se establece que
y y x estn relacionadas segn la ecuacin:

1x
53

En donde

son parmetros, esto es, son constantes a

determinar el ajuste de las variables en cualquier caso particular.

Un modelo de este tipo se denomina modelo matemtico
determinstico porque no permite algn error en la prediccin de y en
funcin de x.
En contraste con los modelos determinsticos, en estadsticas se
utilizan modelos probabilsticos, donde, en lugar de que se diga que y
y x se relacionan a travs de y
x , se dice que el valor medio o
0

valor esperado de

para cualquier valor observado de x est dado

por el valor medio o esperado de y dado un valor de x + error, o sea,

y
y e
x e ; donde e es un error o residual que corresponden a
0

la diferencia entre el valor observado (y) y su valor medio estimado

( y ).
As para el ejemplo, referido a las parcelas y sus precios unitarios,
el problema se reduce a ajustar una lnea recta a un conjunto de
puntos dados con la finalidad de determinar los coeficientes o
parmetros

de alguna forma eficiente. An cuando existen

variados mtodos para la estimacin de tales parmetros, el ms

conocido es el mtodo de los mnimos cuadrados.

Mtodo de Mnimos Cuadrados:

El procedimiento estadstico que ms se utiliza es la determinacin
de la lnea recta de mejor ajusta a un conjunto de puntos. Antes de
continuar, es importante introducir la notacin siguiente: y: se usa
para representar los valores individuales observados. y : se usa para
representar los valores individuales estimados.
En base a lo antes sealado, se escribe la ecuacin para la lnea
54

recta ajustada o estimada.

1x 1

En base al mtodo de los mnimos cuadrados para calcular el valor

de los coeficientes

del modelo, se resuelve el sistema de

ecuaciones normales:

n o
o x1

x1

x1

x 1y

Ejemplo:
La tabla a continuacin ilustra el procedimiento de clculo para
obtener los coeficientes en un modelo de regresin simple, ajustado a
los datos de rea unitario para el lote de cuadro (4) parcelas. La finca
objeto es de 5 hectreas.

y(Bs.F./Ha)

x1(ha)

x 1y

X1 2

11.5

92

64

7.5

60

64

13.5

67.5

25

7.5

37.5

25

40

26

x 1y

257

x1

178

55

n= 4 observaciones

Solucin:
A partir de las ecuaciones normales:

n o

x1

x1

o x1

x 1y

Se obtienen por despeje para los parmetros, las ecuaciones

siguientes:

n x 1y
1

x1
2

n x1

x1
1

y
2

(1)

x1

(2)

Con la aplicacin de las frmulas precedentes (1) y (2), se tiene:

4(257) (26)( 40) 1028 1040

712 676
4(178) (26) 2
40 (0.3333)(26)
12.16645
4

12
36

0,3333

Obtenindose la ecuacin de ajuste:

56

y 12,16645 (0,3333) x
Corresponde a la lnea de regresin. Utilizando la ecuacin
obtenida, se puede estimar puntualmente, por ejemplo, el precio
unitario (y) para un rea de 5 ha (x), como sigue:

y= 12,16645-0,3333(5)
y=12,16645-1,6665
y=10,49995 BsF./Ha
Regresin Lineal Mltiple:
La mayora de los casos prcticos de prediccin, implican ms de
una variable independiente en la explicacin de la variable
dependiente.
Por ejemplo, si se desea desarrollar un modelo de regresin lineal
mltiple para la determinacin del valor de mercado de un terreno, se
tendr que utilizar un nmero pertinente de variables o factores de
ajuste, que incluyan caractersticas como: rea del terreno, fecha de
venta, localizacin, etc.
Los mtodos para tratar con problemas de prediccin de una
variable por medio de otras variables, es decir, regresin mltiple,
son similares a los correspondientes a una sola variable, regresin
simple.
En conclusin, la regresin lineal mltiple, es una extensin de la
metodologa expuesta para la regresin lineal simple y sus aplicaciones
57

son interesantes y variadas.

Una ecuacin de prediccin o modelo ajustado, basada en las
variables explicativas o predictoras x1, x2. x3..... xk, se puede obtener
por el mtodo de los mnimos cuadrados, exactamente del mismo
modo que fue empleado para el modelo lineal simple:

1x 1

0
0,

1,

1.......

2x 2
k

3x3

..........

k x k Donde

, son los estimadores de los parmetros.

Supongamos que se tiene una muestra de n observaciones, de los

valores de x1, y x2, y se desean obtener el modelo ajustado:

1x 1

2x 2

Para encontrar el valor de los estimadores

y y

mnimo,

0,

1, y

que hacen

se utilizan las ecuaciones normales las cuales

conforman un sistema de tres ecuaciones con tres incgnitas:

0,

1, y

que son los parmetros o estimadores por determinar. Este resultado

se puede generalizar para cualquier nmero de variables.

0
0
0

x1

x1

x1

x2

x1 x2

x2

x1 x2

2
2

x2

x1 y
x2 y

58

Problema:
El Sr. Prez, necesita vender el terreno que posee. En el sector, se
observa que el valor de mercado de los terrenos se relaciona
directamente con el rea del terreno, tiempo y localizacin de las
mismas. Con el objeto de conocer posibles precios de venta, para el
terreno en referencia, se requiere desarrollar un modelo lineal mltiple.

Solucin:
Se selecciona una muestra de cuatro (4) lotes de terrenos tpicos
del sector, comparable con la propiedad en estudio. La muestra de
mercado obtenidas se presenta a continuacin:

REFERENCIAL
(N)

PRECIO
TIEMPO
REA
UNITARIO
LOCALIZACIN
(x1)
(x3)
(y) (miles
(x2) (km)
(meses)
(ha)
Bs.F./Ha)

11.5

7.5

12

13.5

7.5

100

5
59

x 1y

x1

x 2y

x2

x3

x3y

x1

x2

x1

x 1x 2

x 1x 3

x3

x 1x 2

x 1x 3

3
2

x2

x 2x3

x 2x3

3
3

x3

Sustituyendo los valores: ventas, rea, tiempo y localizacin, de

acuerdo a clculos para la elaboracin de las ecuaciones normales sin
ajustes, para obtener

1)

40

2)

185

3)

782,5

4)

257

22

22

103

188

103

26

0 , 1, 2

152

Eliminamos

616

616

26

152

10.003

521

521

178

1y2
40

185

22

400

44

370
70

22

188

242

44

103

0 1341

26

11

616

152

1.133

286

376

1232

99

18

304

60

3y4
782.5

103

257

26

20.345

152

2678

26.471
6.126

616

10.003

521

178

16.016

521

2678

15.656

360

206.415

22

103

260.078

53.663

4788

1
2

26

13.546
18.334

3
3

II

1y3
40

103

782.5

103

616

4.120

412

2.266

3.130
990

26

103

10.003

521

10.609

412

2.464

0 198

29.403

2.084

40.012

594

2.084

III

Luego, relacion la ecuacin (I) y (III), para eliminar

70

134

99

18

6.126

360

12.600

24.120

410.442

24.120

397.842

0 13.811.985

180

206415

4.188

17.820

13.829.805

3.240

67

320.036

324.036 3 ( IV)

Relacion la ecuacin I y II para eliminar

70

134

990

198

99
1

18

99

29.403

594

6.930

13.266

9.801

66.330

. 13.266

59.400

0 1.960.200

1
1

67

1.782

1.970.001
2

39.798

41.580 3 ( V )

Relacion la ecuacin IV y V para eliminar

61

397.842

13.811.985

59.400

1.960.200

324.036

41.580

392.040

2762.397

155.969.977.680

541.485.059.940

164.086.381.800

541.485.059.940

8.116.404.120
3
3

0 12.174.606.180

13.811.985

397.842

13.811.985

324.036

324.036

0.06666

en III y obtengo

990

198

29.403

594

990

198

29.403

0,0444

990

198

1.305,5 395,96

216.023,978 397.842
13.811.985
613.865,278
0,0444
13.811.985

Sustituyendo

114.860.467.260

en (IV) y obtengo

397.842

127.035.073.440

8.116.404.120
12.174.606.180
0,6666

Sustituyendo

594

0,6666

1.305,5 395,96 990

198
0,4

Sustituyendo en I y obtengo

62

40

40
40
0

0
0

22

22

10,12 4,53 17,316

103
0,4

26

103

0,044

26

0,6666

10,12 4,53 17,316 40

4
71,966
4
17,67

Sustituyendo los valores

0 , 1, 2

1x 1

, en la ecuacin base, resulta:

2 x2

3x3

(Tiempo) (Localizacin) (rea)

y = 17,67 + (-0,4) x + (-0,04) x2 +(-0,6666) x3
y =17,67 + 04 (0) 0,04 (1 Km ) 0,6666 (5 ha)
y = 17,67 0 0,04 - 3,33
y = 14,3 miles de Bs.F./Ha

Este principio estadstico de anlisis de regresin mltiple, se

puede aplicar con programas computarizados, como el programa
estadstico de regresin lineal (TSP), o a travs del Excel del
Office de Windows, mediante el cual se obtiene el anterior modelo
de ajuste calculado matemticamente, para establecer el intervalo de
prediccin con el cual se estima el valor del terreno.
Los resultados del programa computarizado muestran iguales
valores de correlacin (R), que los determinados matemticamente,
indicando baja correlacin entre las variables, justificndose el ajuste
63

con los coeficientes del sistema de ecuacin normal.

Relacin de
Variables

Correlacin (R)

PU, REA
PU, LOC
PU, TIEMPO

-0.19
-0.55
-.85

Igualmente, los coeficientes del sistema de ecuacin normal

(mnimos cuadrados), permiten ajustar las variables, como se
presentan en cuadro siguiente:

Variable
Intercepcin
Tiempo

17,67

-0.4

Localizacin
rea

Coeficiente

-0.04

-0.66

Dichas relaciones justifican el anlisis de regresin mltiple para el

clculo del valor de una finca por el mtodo de ventas comparables
(mtodo de mercado) con el mismo ejemplo:

Tiempo Localizacin
rea (ha)
(km)
(meses)

Valor

Valor
ajustado
(miles
Bs.F./Ha) (MBs.F./Ha)

11.5

11.6

12

7.5

7.6

64

13.5

11.6

100

7.5

10.2

14.3

0,40. x 1

0,04 x 2

0,66. x 3

17,67

donde:
x1= Variable Tiempo (meses) = 0
x2 = Variable Localizacin (km) = 1
x3 = Variable rea (ha) = 5

El precio unitario de la finca objeto es de 14.300 Bs/Ha.

(Tomado de Manual de Valoracin Rural. Fundacin Ciara-FidaCAF, 1998).

Continuando con nuestro mtodo del MERCADO O DE VENTAS
COMPARABLES,
no cabe duda que el mismo consiste en la
obtencin del VALOR de un bien, mediante el precio de sustitucin, o
sea, se trata de obtener el valor del objeto de avalo, aproximndolo a
precios transados de venta de inmuebles considerados como similares
en el entorno. Sin embargo, en la vida cotidiana es muy difcil o casi
imposible que un avaluador localice en las Oficinas Subalternas de
Registro Inmobiliario referenciales considerados como similares, por lo
que nos inclinamos a conformarnos con la obtencin de referenciales
semejantes. De tal forma que el Mtodo del Mercado se basa en el
principio avaluatorio de sustitucin, consistente en la cantidad de
dinero estimada (precio) en que un vendedor u oferente cedera un
bien a un comprador actuando ambos libremente y sin presiones
65

externas, teniendo un conocimiento del mercado existente en el sector

y para ese momento.
Por eso enfatizamos, que aunque sea imposible localizar dos
inmuebles, en nuestro caso haciendas o unidades de produccin
agropecuarias, que sean iguales, a la vez que , con frecuencia no es
posible encontrar referenciales similares o semejantes, si bien los
referenciales pueden ser sustitutos de nuestro objeto de avalo, los
mismos difieren en sus caractersticas fsicas o de ubicacin, por lo que
nos vemos obligados a utilizar factores de ajuste, es decir , a
HOMOLOGARLAS, (algunos hablan de HOMOGENIZACIN) con
miras a acercarlas ms a nuestro objeto.
Es de observar que en los avalos de terrenos (medio urbano),
como en los de tierras (medio rural) la componente ubicacin es
definitiva para estimar el valor que le da el mercado a un predio. Hay
que estudiar cuanto est en condiciones de pagar el mercado por
determinado predio, a la vez que lo comparamos con otros ya vendidos
en condiciones similares.
La homogenizacin indica hacer homogneo, equivalente o
comparable una base de datos. Estimo a continuacin hacer una
exposicin acerca de esta tcnica, basndome en primer lugar en la
estimacin de la valuacin de terrenos (medio urbano) mediante
factores de ajuste, para finalmente exponer acerca de la valuacin de
tierras agrcolas, objeto de nuestro manual, an cuando
adicionalmente, en Anexo, tienen toda una explicacin a mi cargo
mediante la ponencia presentada en el XXIII Congreso Panamericano
de Valuacin UPAV-ICOVAL en San Jos, Costa Rica. 15-18 abril 2008,
intitulada Limitaciones en la Valoracin de tierras agrcolas
mediante la utilizacin de fuentes de informacin registral en
Venezuela.
As el Dr. Oscar Borrero Ochoa (www.avaluosespeciales.com),
destacado avaluador agropecuario colombiano, autor del libro
66

Valoracin de Predios Agrarios Biblioteca de la Construccin .Junio,

2002, en su artculo Mtodos de Avalo para determinar la plusvala
urbana, considera para homogenizar lo siguientes aspectos:
1. Delimitacin de Zonas Homogneas, con caractersticas
semejantes en cuanto a ubicacin, estrato social, uso del suelo,
densidades y reglamentacin urbana.
2. Reduccin a precios de contado (forma de pago)
3. Factor de Fuentes
4. Factor de profundidad del terreno
5. Factor de Frente
6. Factor de actualizacin o temporal
7. Tamao
8. Topografa
9. Ubicacin (microlocalizacin)

Por otro lado, y continuando con la valoracin de inmuebles o

terrenos (medio urbano), vemos que en ocasiones se emplean los
factores de ajustes, dentro del Mtodo de Mercado, para homogenizar
la muestra de datos obtenidos como referenciales semejantes, menor
nmero de factores, tal como nos lo muestra en un ejemplo sencillo
pero convincente el destacado avaluador brasileo Dr. Sergio A.
Abunahman, en su libro Curso Bsico de Ingeniera Legal y de
Tasaciones. Traduccin y Edicin Ing. Miguel Camacaro P.
Febrero, 2005., quien considera al Mtodo del Mercado o de
Comparacin de Ventas, como una herramienta en la cual la
estimacin del valor de mercado es obtenida respecto a los precios
pagados en transacciones inmobiliarias, siendo as un proceso de
correlacin de valores de las propiedades vendidas.
La seguridad de ste mtodo depende de:
67

 Del grado de comparabilidad de cada propiedad con aquella

que es valorada
De la poca o fecha de la venta o de la oferta
De la verificacin de las condiciones de venta
De la ausencia de condiciones fuera de lo comn que afecten la
transaccin.
As, en algunos ejemplos, usa como factores de homogenizacin,
los siguientes:
1)
2)
3)
4)

FACTOR DE FUENTE (FACTOR DE OFERTA) Ff

FACTOR DE TRANSPOSICIN( O UBICACIN) Ft
FACTOR DE REA Fa
FACTOR DE EQUIVALENCIA(ACABADOS Y STANDARDS
CONSTRUCTIVOS) Fe

Nos queda claro que para aplicar la tcnica de homologacin u

homogenizacin de los referenciales o comparables dentro del
Mtodo de Mercado, lo que pretendemos es hacer lo mas similar o
semejante las condiciones entre comparables con nuestro objeto de
avalo, que para inmuebles urbanos, pueden tomarse en cuenta como
factores de ajuste, lo que a criterio del avaluador, pudiesen ser
determinantes en su influencia en el valor probable de mercado. As,
en nuestras condiciones venezolanas, producto de nuestras
experiencias, hemos podido utilizar las siguientes:

a) CORRECIN POR REA:

Consiste en el hecho de que el valor de un bien inmueble,
como un terreno, depender de su superficie y se podr
deducir de la relacin VALOR/ REA de los referenciales,
mediante observacin directa o deduccin matemtica. El Ing.
68

Carlos Meyer, ex -Presidente de SOITAVE, estableci una

hiptesis, que si bien es emprica, se acerca a resultados
cnsonos con la realidad, cuando se aplica dentro de ciertos
parmetros. Un terreno cualquiera. Disminuye su valor en un
X% cada vez que dobla su rea o viceversa Esto
fundamentalmente es vlido siempre y cuando los terrenos
comparados tengan la misma zonificacin. Indudablemente no
aplica a tierras agrcolas. Otra tcnica, trata de obtener por
mtodos estadsticos (correlacin simple) la relacin entre la
variable precio unitario y el rea, mediante una ecuacin o
modelo preestablecido:
Y = a+Bx
Tambin, pueden aproximarse los datos a una curva: Y = A
B/X.
Si Ar = rea del referencial
Ai = rea del inmueble a avaluar
% = variacin entre un 5% y un 10%.
Para su aplicacin hay que tomar en cuenta si Ar sea mayor o
menor que Ai, ya que si Ar = Ai, entonces FC = 1 , por lo tanto,
no hay correccin o ajuste por rea.
Para inmuebles donde Ai sea menor que Ar: Ai<Ar:
FC = 1 + {Ai x 0,05/ Ar} -0,05
Para inmuebles donde Ai sea mayor que Ar: Ai>Ar:
FC = 1- {Ar x 0,05/Ai} +0,05
b) CORRECIN POR FORMA Y UBICACIN:
69

Un terreno de forma irregular o uno cuyo fondo es mucho

mayor que su frente, tendr menos valor que un terreno
rectangular de formas armnicas, ya que las posibilidades de su
construccin o desarrollo son menores. Relacin frente/fondo.
Hay tcnicas como la establecida en USA hace ms de un siglo,
que nos habla del 4-3-2-1. Dando valores diferentes de acuerdo
a su frente, as, 1. Cuartil, el 40%, al 2. Cuartil el 30%, al 3.
Cuartil el 20 % y al fondo (4. Cuartil) el 10 % del valor.
En casi todas las ordenanzas de zonificacin se le adiciona a las
parcelas ubicadas en esquinas o con frente en ms de una
calle, un % de valor por ubicacin mayor que el contemplado
para los dems lotes. Por lo tanto, el factor de correccin ser
la diferencia entre los porcentajes de ubicacin, ya que existe
una relacin proporcional con el aprovechamiento y el valor.
Por otro lado, deber considerarse como factor de ajuste para
homologar u homogenizar los comparables, la correccin por
ubicacin con respecto a los servicios pblicos. Segn el Ing.
Nelson Belfort, el factor de correccin para cada servicio viene
dado por:
FCS = {(DI-DR)/DI} X P
Donde:
FCS: factor de correccin por distancias a los centros de
servicios
DI = distancia del inmueble a avaluar a los centros de servicios
DR = distancia de los referenciales a los centros de servicios
P = ponderacin o peso del centro de servicios.
c) CORRECCIN

POR

ZONIFICACIN

O
70

APROVECHAMIENTO:
Sucede que en la mayora de las veces, es imposible obtener
referenciales comparables de la misma zona donde se ubica el
inmueble objeto de avalo, por lo que se debe acudir a tomar
informacin del entorno circundante, las cuales, probablemente
tengan una diferente zonificacin, por lo que necesariamente
debemos ajustar o utilizar la tcnica de homologacin, en su
mtodo del Mercado.
d) CORRECCIN POR ACTUALIZACIN:
Normalmente sucede, que cuando obtenemos los referenciales
comparables con nuestro objeto de avalu, desde las Oficinas
Subalternas del Registro Inmobiliario, los mismos se
encuentran registrados en perodos de tiempo muy distantes
con respecto a bien que queremos avaluar hoy, al igual que, a
veces, existen operaciones recientes de transacciones de
compra -venta de inmuebles similares, que no aparecen todava
registradas en los libros llevados a tal efecto. De all, que como
quiera que se trata de operaciones financieras en el tiempo,
hay necesidad de utilizar tcnicas de capitalizacin o de
descuento para ajustar y homologar los valores temporales de
los comparables.
Ahora bien, como ste es un Manual de Valoracin
Agropecuario, indudablemente que el Mtodo del Mercado o de
las Ventas Comparables, con sus tcnicas de homogenizacin u
homologacin, tiene otra variante en su aplicacin, ya que
dentro del avalo de la unidad de produccin, contamos con un
activo, que es el MS COMPLEJO DE AVALUAR, COMO LO
ES LA TIERRA AGRCOLA, ya que la tierra, que contiene al
suelo, constituye no solo un medio de produccin, sino un
modo de produccin.
71

Tericamente, las normas internacionales de avaluacin o

tasacin nos indican que el Mtodo se basa en el principio de
sustitucin, que seala que una persona no pagar ms, al
comprar una propiedad, que lo que pagara por una propiedad
similar o comparable, para ello se parte del supuesto que el
proceso de compra-venta de propiedades agropecuarias es un
proceso largo de comparacin entre propiedades ofrecidas y los
precios y condiciones de pago que se exijan por cada una de
ellas.
En consecuencia , el avalu agropecuario es el resultado de la
comparacin del objeto de avalu, con respecto a los precios y
valores de predios semejantes, lo que obliga al avaluador no
solo a la inspeccin y elaboracin del informe tcnico de avalo
de su unidad de produccin agropecuaria, sino tericamente
a visitar e inspeccionar los predios considerados como
referenciales comparables o semejantes , ya que de otra
manera sera prcticamente inviable tcnicamente , establecer
el grado de comparabilidad y estimar el probable valor de
mercado de nuestro objeto de avalo. Nada ms lejos de la
realidad o de la prctica. Me pregunto, en un avalo
agropecuario, cuantos avaluadores han visitado e
inspeccionado todas las fincas de referenciales
comparables semejantes del tamao de su muestra
determinada?
Nos concretamos a la informacin registral, con sus
restricciones y limitaciones para la aplicacin del Mtodo de
Mercado en nuestras condiciones en Venezuela. No sucede lo
mismo en otros pases, como en Espaa, por ejemplo, donde a
travs, del Ministerio de Agricultura , Alimentacin y Medio
Ambiente, es posible tener la evolucin de los precios de la
tierra agrcolas por aos y en las diferentes provincias.

72

FACTORES DETERMINANTES DEL VALOR DE LAS TIERRAS

AGRCOLAS
Consideramos que lo determinante en el valor de un bien, no
es la cantidad de trabajo (teora marxista) o de los otros bienes
o insumos requeridos para su produccin, ni la cantidad
necesaria para su reposicin o reproduccin, sino la
importancia que la satisfaccin de dicha necesidad nos reporta,
y de la cual somos y estamos conscientes. Esto es, las cosas o
los bienes, incluyendo la tierra agrcola, tienen valor porque las
personas se lo asignamos segn nuestra percepcin y deseos,
dada la utilidad marginal que ello nos reporta.
La revolucin marginalista en economa (1871) estructurada
por Menger, Jevons y Walras, descubri la teora del valor
subjetivo. Las cosas no tienen solamente un valor intrnseco,
sino extrnseco, puesto que dependen de la escala de
preferencias y valoracin que hacemos los avaluadores en el
tiempo y el espacio, es decir, quienes lo hacen, cuando, en
donde, como lo hacen y bajo que circunstancias valoramos.
A mi entender no existe la valoracin objetiva. Siempre ser
subjetiva, pues resulta de la apreciacin personal de uno o ms
avaluadores o tasadores. Por eso es que, tanto los
compradores como los vendedores (psicolgicamente) al
momento de cualquier transaccin, le dan mayor valor a lo que
reciben que a lo que entregan. Sino no hubiese negocios. A
veces pienso que las cosas que ms valen son gratis.
Producto de nuestra experiencia y conocimiento, a continuacin
esbozaremos los principales factores que inciden sobre el valor
de las tierras agrcolas, sin nimo ni pretensin de que su
orden de aparicin sea indicativo de nivel de importancia. A
saber,
A) Capacidad o potencialidad de los suelos
73

B) Mejoras incorporadas
C) Mayor y Mejor Uso
D) Localizacin/ Ubicacin de la finca
E) Vas de acceso
F) Forma de la unidad de produccin
G) rea o Superficie
H) Topografa
I) Disponibilidad de aguas superficiales o profundas
J) Elementos del Clima
K) Niveles de inflacin
L) Oferta y Demanda de la tierra para usos agrcolas
M) Expectativas de plusvala
N) Inversiones alternativas de proteccin o refugio de capitales
O) Limitantes ambientales y jurdicas
P) Condiciones de Seguridad en el campo
Q) Servicios pblicos (electrificacin, telefona rural etc.)
R) Frecuencia de operaciones de compra-venta de
predios agrcolas en la zona objeto de estudio
(Fuentes Registrales)

Finalmente, de la exposicin del Mtodo de Mercado, estimo que

una de las metodologas ms practicas es las que nos ofrece Ing.
Marcelo Rossi de Camargo Lima, amigo avaluador brasileo, autor del
Manual Bsico AVALIACAO DE PROPIEDADES RURAIS 3.
Edicin 2011,
y otra la UNIDAD COORDINADORA DE
PROYECTOS CONJUNTOS de LA UNIVERSIDAD DEL ZULIA,
Maracaibo-Venezuela, institucin sta representada por sus Facultades
de Ciencias Econmicas y Sociales, Ciencias Veterinarias y de
Agronoma, que a travs de su MANUAL DE PRECIOS DE
INSUMOS, BIENES DE CAPITAL Y SERVICIOS DEL SECTOR
74

AGROPECUARIO DEL ESTADO ZULIA, 1. Edicin 2012, la cual

es una publicacin con una trayectoria de 45 aos, constantemente
actualizada cada semestre del ao, nos da una visin amplia y objetiva
de los precios agrcolas de los diferentes insumos de produccin, y de
los costos para muchos rubros, sirviendo como referencia obligante
para los avaluadores que actuamos en el Estado Zulia, y en el
occidente del pas. Para mayor informacin, visiten pgina web
:www.ucpc.luz.edu.ve/ y contctenla a travs de los telfonos
0261-3260534/
4126374
Telefax
4126374.
Emails:
publicaciones@ucpc.luz.edu.ve
luzucpc@cantv.net
Facebook:
https://www.facebook.com/ucpcluz. Twitter:@ucpcluz.
Del Manual del Ing. Camargo Lima, con la referencia al Ing.
Octavio Mendes Sobrinho, precusor de la ingeniera de tasaciones en el
medio rural de Brasil, estamos muy de acuerdo que, en la avaluacin
de tierras agropecuarias utilizando el Mtodo del Mercado, se debera
partir del supuesto que los principales factores determinantes (o
variables explicativas) del valor de la tierra, son:
La capacidad de uso de los diferentes suelos
La situacin del inmueble con relacin a la zona de
influencia de la regin.
TABELA 09 NDICES AGRONMICOS (OU FACTORES DE
PONDERAO) DO VALOR DAS TERRAS RSTICAS SEGUNDO
A CLASSE DE CAPACIDADE DE USO E SITUAO SEGUNDO
KOZMA. 1985
SITUAO
CLASSES DE CAPACIDAD DE USO
I
II
III
IV
V
VI
VII VIII
100 95% 75% 55% 50% 40% 30% 20%
%
tima
1,000 0,95
0,75 0,55 0,50 0,40 0,30 0,20
100%
0
0
0
0
0
0
0
Muito boa - 0,950 0,90 0,71 0,52 0,47 0,38 0,28 0,19
75

95%
Boa 90%

0,900

Desfavorve 0,800
l 80%
M 75%
0,750
Pssima
70%

0,700

3
0,85
5
0,76
0
0,71
3
0,66
5

3
0,67
5
0,60
0
0,56
3
0,52
5

3
0,49
5
0,44
0
0,41
3
0,38
5

5
0,45
0
0,40
0
0,37
5
0,35
0

0
0,36
0
0,32
0
0,30
0
0,28
0

5
0,27
0
0,24
0
0,22
5
0,21
0

0
0,18
0
0,16
0
0,15
0
0,14
0

76

TABELA 10 NDICES AGRONMICOS (OU FACTORES DE PONDERAO) PARA

OBTENO DO VALOR DAS TERRAS RSTICAS CONSIDERANDO A SUBCLASSE DE
CAPACIDADE DE USO E SITUAO. SEGUNDO FRANA. (1983)
SITUA
SUBCLASSES
O
I

IIs

II
e

IIe III III III III IVs

,s
s
w
e e,s

IV
e

IV Vw
e,s

VI
e

VI
e,

VII VII
e e,s

VI
II

10
0
%

88
%

80
%

74
%

68
%

64
%

60
%

56
%

50
%

47
%

44
%

39
%

32
%

26
%

23
%

17
%

13
%

tima
100%

1,0 0,8
0 8

0,
8

0,7
4

0,6
8

0,6
4

0,6

0,5
6

0,5

0,4
7

0,4
4

0,3
9

0,3
2

0,2
6

0,2
3

0,1
7

0,1
3

Muito
boa 95%

0,9 0,8
5
36

0,
76

0,7
03

0,6
46

0,6
08

0,5
7

0,5
32

0,4
75

0,4
47

0,4
18

0,3
7

0,3
04

0,2
47

0,2
19

0,1
62

0,1
23

Boa
90%

0,9 0,7
0
92

0,
72

0,6
66

0,6
12

0,5
76

0,5
4

0,5
04

0,4
5

0,4
23

0,3
96

0,3
51

0,2
88

0,2
34

0,2
07

0,1
53

0,1
17

Desfavor
80%

0,8 0,7
0
04

0,
64

0,5
92

0,5
44

0,5
12

0,4
8

0,4
48

0,4

0,3
76

0,3
52

0,3
12

0,2
56

0,2
08

0,1
84

0,1
36

0,1
04

0,7 0,6

0,

0,5

0,5

0,4

0,4

0,4

0,3

0,3

0,3

0,2

0,2

0,1

0,1

0,1

0,0

77

75%
Pssima
70%

0,7 0,6
0
16

55

75

53

93

95

73

28

97

0,
56

0,5
18

0,4
76

0,4
48

0,4
2

0,3
92

0,3
5

0,3
29

0,3
08

0,2
73

0,2
24

0,1
82

0,1
61

0,1
19

0,0
91

TABELA 11 NDICE AGRONMICOS (OU FACTORES DE

PONDERAO) PARA OBTENO DO VALOR DAS TERRASR
RSTICAS SEGUNDO A CLASSE DE CAPACIDADE DE USO E
SITUAO ADAPTADO DE KOZMA. 1985
SITUAO
CLASSES
I
II
III
IV
V
VI
VII VIII
100% 95% 75% 55% 50% 40% 30% 20%
ASFALTO

100% 1,000 0,950 0,750 0,550 0,500 0,400 0,300 0,200

VICINAL I 95%

0,950 0,903 0,713 0,523 0,475 0,380 0,285 0,190

VICINAL
II

90%

0,900 0,855 0,675 0,495 0,450 0,360 0,270 0,180

VICINAL
III

80%

0,800 0,760 0,600 0,440 0,400 0,320 0,240 0,160

VICINAL
IV

75%

0,750 0,713 0,563 0,413 0,375 0,300 0,225 0,150

78

VICINAL
V

70%

0,700 0,665 0,525 0,385 0,350 0,280 0,210 0,140

TABELA 12 NDICES AGRONMICOS (OU FACTORES DE PONDERAO) PARA OBTENO

DO VALOR DAS TERRAS RSTICAS CONSIDERANDO A SUBCLASSE DE CAPACIDADE DE
USO E SITUAO. ADAPTADO DE FRANA. (1983)
SITUA
O

CLASSES E SUBCLASSE DE CAPACIDADE DE USO

I

II
s

IIe IIe III III III III IVs

,s
s
w
e e,s

IV
e

IV Vw
e,s

VI
e

VI
e,

VII VII
e e,s

VI
II

10
0
%

88
%

80
%

74
%

68
%

64
%

60
%

56
%

50
%

47
%

44
%

39
%

32
%

26
%

23
%

17
%

13
%

ASFALTO

1,0 0,
0 88

0,8

0,7
4

0,6
8

0,6
4

0,6

0,5
6

0,5

0,4
7

0,4
4

0,3
9

0,3
2

0,2
6

0,2
3

0,1
7

0,1
3

VICINAL I

0,9 0,
5 83
6

0,7
6

0,7
03

0,6
46

0,6
08

0,5
7

0,5
32

0,4
75

0,4
47

0,4
18

0,3
7

0,3
04

0,2
47

0,2
19

0,1
62

0,1
23

VICINAL II 0,9 0,
0 79
2

0,7
2

0,6
66

0,6
12

0,5
76

0,5
4

0,5
04

0,4
5

0,4
23

0,3
96

0,3
51

0,2
88

0,2
34

0,2
07

0,1
53

0,1
17

VICINAL
III

0,6
4

0,5
92

0,5
44

0,5
12

0,4
8

0,4
48

0,4

0,3
76

0,3
52

0,3
12

0,2
56

0,2
08

0,1
84

0,1
36

0,1
04

0,8 0,
0 70

79

4
VICINAL
IV

0,7 0,
5 66

0,6

0,5
55

0,5
1

0,4
8

0,4
5

0,4
2

0,3
75

0,3
53

0,3
3

0,2
93

0,2
4

0,1
95

0,1
73

0,1
28

0,0
97

VICINAL V 0,7 0,
0 61
6

0,5
6

0,5
18

0,4
76

0,4
48

0,4
2

0,3
92

0,3
5

0,3
29

0,3
08

0,2
73

0,2
24

0,1
82

0,1
61

0,1
19

0,0
91

TABELA 13 VALOR DAS TERRAS EM R$/HA SEGUNDO AS DIVERSAS

CLASSES DE CAPACIDADE DE USO CURVA DE MENDES SOBRINHO) E
SITUAES (CURVA DE KOZMA ADAPTADA) PARA A REGIO PRODUTORA
DE CANA-DE-ACAR, MUNICPIOS DE .., EM ABRIL DE 2000
SITUAO

CLASSES DE CAPACIDAD DE USO

I

II

III

IV

VI

VII

VIII

100%

95%

75%

55%

50%

40%

30%

20%

ASFALTO 100% 926,45 880,13 694,84 509,55 463,23 370,58 277,94 185,29
VICINAL
I

95%

880,13 836,12 660,10 484,07 440,06 352,05 264,04 176,03

VICINAL
II

90%

833,81 792,12 625,35 458,59 416,90 333,52 250,14 166,76

VICINAL
III

80%

741,16 704,10 555,87 407,64 370,58 296,46 222,35 148,23

80

VICINAL
IV

75%

694,84 660,10 521,13 382,16 347,42 277,94 208,45 138,97

VICINAL
V

70%

648,52 616,09 486,39 356,68 324,26 259,41 194,55 129,70

81

A travs del Cuadro que muestran los ndices Agronmicos

(factores de ponderacin) para la obtencin del valor de las tierras
rsticas, segn su clase y capacidad de uso y su situacin, logra la
HOMOGENIZACIN de factores a travs de la frmula:
Q =Vv x Ip/Iam
Siendo:
Q= valor unitario homogenizado para el inmueble paradigma u
objeto= variable explicada
Vv = valor unitario de la muestra del mercado de tierras
Ip = ndice agronmico del inmueble paradigma obtenido del
Cuadro 11 referido.
Iam = ndice agronmico de la muestra del mercado inmobiliario,
obtenido del Cuadro No.11.
Por otro lado , y es una de las metodologa que ms utilizamos , la
formulada por la UCPC de la UNIVERSIDAD DEL ZULIA, donde se
estima el valor de las tierras y sus mejoras, mediante una variante del
Mtodo del Costo, aunque conocida como Mtodo del Valor Agregado
de la Universidad del Zulia.
En mi opinin, mediante sta metodologa, que considera todas
las actividades y sus costos, para adecuar una tierra rstica a su
explotacin agropecuaria, mediante la agregacin de valores, hasta su
total fundacin y desarrollo, constituye una buena aproximacin del
valor probable de mercado de las tierras y sus mejoras incorporadas.
VALOR AGREGADO DE LA UNVERSIDAD DEL ZULIA:
Este Mtodo consiste en valorar las tierras, agregndoles valores
preestablecidos tales como:

82

a. Valor por propiedad: este solo se toma en consideracin,

solo si las tierras son propias y poseen ttulo jurdico. Este valor se ha
estimado en el primer semestre del ao 2012 en Bs.F.2.576./ha
b. Valor por deforestacin pesada: que engloba las siguientes
partidas: Cortar el rbol, destronconar, desenraizar, remocin de
piedras, quema de trincheras, este valor es estimado en Bs.F.3.328
/ha.
c. Valor por mecanizacin: asignacin de Bs.F. 1.120/Ha.
d. Valor por riego: Se asignar un valor de Bs.F.5.900/ha al rea
que se compruebe que posee canales de riego por superficie. (riego
por inundacin).
e. Valor por plusvala: Se asigna como mnimo Bs.F.2.576/ha,
aquellas fincas que poseen vas de acceso, obras de infraestructura,
aspectos climatolgicos favorables.
Haciendo uso de este mtodo del valor agregado, se presentan los
clculos correspondientes para estimar el valor promedio de una
hectrea de tierras en el Estado Zulia (sin incluir pastizales ni cultivo
alguno). De acuerdo a ello, una hectrea de tierras se ha estimado en
un valor promedio de Bs.F.15.500/Ha. (1Semestre 2012).
DESCRIPCIN
Valor por propiedad
Valor por Deforestacin
Valor por Mecanizacin
Valor por Riego
Valor por Plusvala

PRECIO Bs.F./Ha.
2.576
3.328
1.120
5.900
2.576
TOTAL Bs.F.15.500/Ha.

Esto no es indicativo para todas las tierras agrcolas del Estado

Zulia, ya que se trata de un promedio general apreciativo referencial.
83

El Manual de la UCPC de la Universidad del Zulia, muestra tablas que

reportan los precios promedios de mercado de las tierras, ocupadas
con pastizales, con riego y sin riego, para diferentes zonas
agroecolgicas del Estado Zulia, tales como, los Municipios Mara, Pez,
Perij, Jess E. Lossada, Baralt, Valmore Rodrguez, Catatumbo, etc..
Esos precios bajo ninguna circunstancia incluyen los valores atribuidos
a Construcciones, Edificaciones e Instalaciones rurales arraigados a la
tierra. La valoracin de Construcciones, Edificaciones e Instalaciones,
as como, Maquinarias y Equipos y Semovientes, son objeto de
captulos apartes contenidos en el Manual.

84

B.- MTODO DEL COSTO

(COST APPROACH):

85

Este mtodo establece que el valor de un bien es comparable al

costo de reposicin o reproduccin de uno nuevo igualmente deseable,
y con utilidad o funcionalidad semejante a aqul que se vala Supone
que el costo de reposicin o reproduccin es el lmite mximo del valor
y toma en cuenta el desgaste y la obsolescencia de las construcciones
que se encuentran en el predio; su importancia es evidente cuando se
trata de hipotecar o mejorar el terreno, o de obtener financiamiento,
en la mayora de las ocasiones, para proyectos de diversa ndole.
La aplicacin del mtodo (algunos hablan de Enfoque) de costo
(avalo fsico) supone la suma del costo de los factores necesarios
para reponer o reproducir un bien agropecuario como una
aproximacin a su valor; al igual que en el mtodo de ventas
comparables o de Mercado, el predio se divide para su anlisis en
terreno y edificaciones, construcciones, e instalaciones, y en su caso,
se considera la maquinaria y equipo. En este Mtodo se agrega el
concepto de otros bienes distintos a la tierra.
Segn Gonzlez-Espoz (2001) por el mtodo de costo, el valor de
una propiedad (valor fsico) se obtiene de sumar el valor depreciado de
las construcciones al valor de la tierra, obtenida por el mtodo de las
ventas comparables. En este caso, el valor de la tierra debe ser el del
suelo, sin bienhechuras, (edificaciones, construcciones e instalaciones)
y los costos y la depreciacin acumulada de las bienhechuras deben
estudiarse y comprobarse.
Este mtodo establece el valor de la propiedad por referencia al
costo de construccin de una propiedad equivalente. El mismo
considera la posibilidad de sustituirlo mediante una compra, o la
construccin de una rplica igual al original o a una que pueda generar
la misma renta. El mtodo del costo es utilizado con frecuencia en
valoraciones de nuevas o recientes construcciones, y para proponer
construcciones, adiciones o renovaciones.

86

Se estimar el valor de reposicin o de reproduccin nuevo de las

construcciones, tomando en cuenta sus caractersticas fsicas. En
cuanto a Equipos, instalaciones especiales, elementos accesorios y
obras complementarias, se estimar el valor de reposicin o
reproduccin a nuevo de stos, siempre que formen parte integral del
inmueble, tomando en cuenta sus caractersticas fsicas.
Por otro lado, se estimar la prdida de valor debido al deterioro
fsico por edad y estado de conservacin, u obsolescencia
(depreciacin) para cada tipo de construccin apreciado y, en su caso,
la obsolescencia econmica, funcional y tecnolgica del bien, de
acuerdo con sus caractersticas particulares.
Para la maquinarias y el equipos agropecuarios, este mtodo
establece que el valor de un bien es comparable al costo de reposicin
o reproduccin a uno nuevo igualmente deseable y con utilidad
semejante a aqul que se vala. Se deber tomar en consideracin la
prdida de valor debido al deterioro fsico (edad y estado de
conservacin), obsolescencia econmica, funcional y tecnolgica, para
cada tipo de bien apreciado, de acuerdo con sus caractersticas.
El Mtodo de los Costos consiste en valorar los bienes a travs del
costo de los recursos. Por este mtodo, el valor se va a expresar en
trminos de lo que cuesta una propiedad similar con una utilidad
equivalente.
Es un procedimiento muy til en las oficinas de Catastro para el
registro de los precios, en los bancos para determinar la garanta fsica
de los bienes con fines de financiamiento, en la apertura de
contabilidades para registrar los activos de la finca, en los balances y
otros estados financieros.
La razn es que:
Se puede aplicar a propiedades con bienhechuras, mejoras y
otros bienes sobre la propiedad, an cuando estas propiedades no se
87

vendan con frecuencia o no generen rentas, lo que dificulta el clculo

de su valor por el mtodo de mercado o de ingresos, segn el
caso.
Es un procedimiento detallado y permite en su proceso, recabar
las informaciones de la propiedad y anexos que sustentan la aplicacin
de otros mtodos.
Antes de pasar a explicar la aplicacin de este mtodo, veamos lo
que entendemos por costo, cules son sus tipos y cul de ellos interesa
para los fines de tasacin.

Definicin de costo:
El costo es el precio pagado o debido por cualquier cosa, y
puede referirse a:
Los Costos de Operacin: son los que se suceden en el
proceso de las operaciones de produccin.
Los costos de Capitalizacin: son los bienes invertidos en una
empresa con la finalidad de producir ingresos y por
consiguiente, beneficios. Generalmente estos costos sufren
depreciacin.
El Mtodo de los Costos se aplica sobre los Costos de
Capitalizacin. Estos se pueden determinar bajo:

88

 El concepto
Histrico:

Es el costo real o el primer costo de

una propiedad en el momento en que
fue originalmente construida y puesta
en operacin. No debe confundirse con
el costo original para el dueo...
El costo histrico no necesariamente
coincide con el costo original y ser
menos vlido a medida que mayor sea
el tiempo transcurrido entre las
construcciones y el avalo.

El concepto de
Reproduccin:

Es el costo de construccin a precios

corrientes de un duplicado o rplica
exacta, usando parecidos materiales,
normas
de
construccin,
diseo,
distribucin y calidad de mano de obra,
e incorporando todas las deficiencias,
superadecuacin y obsolescencia de la
construccin en cuestin.
Como la definicin lo indica, es casi
imposible lograr la reproduccin de
construcciones y ms si son antiguas en
cuanto a materiales de diseo.

El Concepto de
Reemplazo:
(Reposicin)

Es el costo de reemplazo para una

fecha determinada de una estructura o
propiedad existente por una similar
que tenga una utilidad equivalente, es
decir; que ofrezca el ambiente, el
servicio y la retribucin igual a la
estructura objeto de avalo.
89

El Costo de Reemplazo o de Reposicin es el concepto ms

adecuado a los fines de avalo, ya que se ajusta a los cambios de
diseo, materiales y gustos en el tiempo. Sin embargo, mientras ms
reciente sea la fecha de avalo con respecto a la fecha de
construccin, las probabilidades de que coincidan los costos histricos,
por reproduccin y por reemplazo, sern mayores.
Los Costos de Reemplazo:
Hay cuatro condiciones indispensables para establecer los Costos
de Reemplazo:
1. Los costos se calculan para una fecha especfica y deben
basarse en las informaciones ms actuales al momento de
avalo, para que realmente sean un costo vlido.
2. Los costos deben calcularse tomando en cuenta los esfuerzos
no pagados y no contabilizados. Por ejemplo, si el propietario
realiza unas construcciones con esfuerzo propio o la ganancia
sobre la inversin de un contratista.
3. No deben registrarse los costos innecesarios, como la
deforestacin baja o la pintura de las construcciones. Se
tomarn los costos de una sola vez, aunque lo realicen
frecuentemente.
4. Los costos deben calcularse tomando en cuenta los costos
tpicos, es decir, los costos de la zona, aunque pueda darse el
caso de que, cuando el constructor es eficiente, sus costos
sean inferiores a los tpicos.
De manera pues que, para establecer los costos de reemplazo, es
necesario disponer del inventario detallado y actualizado de los
bienes y los correspondientes precios y costos referenciales de
reemplazo.

90

Es muy importante indicar que los precios referenciales de

reemplazo son los de la zona, bien sea, mano de obra, materiales,
equipos, maquinaria y otros, ya que stos pueden variar por localidad.
En los casos de avalos masivos, es decir, de actividades similares, una
vez realizada la inspeccin preliminar, puede elaborarse una planilla
de valores y precios unitarios preferenciales de construccin, de
equipos, materiales y otros, que
facilitar los clculos en el
tiempo.

Determinacin del valor apreciado del bien:

El valor apreciado del bien es el valor del bien en funcin de la
vida econmica restante y de los beneficios que pueda retribuir.

Valor apreciado = Costo de Reemplazo-Depreciacin

Tasativa
Es decir, que el Valor Apreciado de un Bien ser igual al costo
de reemplazo, una vez deducida la depreciacin sobre este
ltimo.
La depreciacin tasativa es la diferencia entre el costo de
reemplazo nuevo de los bienes y el valor presente de esos bienes,
ambos medidos en la fecha del avalo. Es una medida de la
proporcin de la vida econmica total de los bienes considerados como
nuevos, prdida por deterioro fsico y obsolescencia.
Al medir la depreciacin tasativa, el valuador est interesado en
identificar y medir la prdida en utilidad, experimentada por el bien
bajo estudio, en su estado actual, en comparacin con la utilidad que
tendra como un bien nuevo que representase el uso mejor y ms
productivo del terreno.
91

De modo pues, que para efectos de avalo, la depreciacin es

la medida de inferioridad en el valor del bien sujeto a avalo, en
relacin con un bien nuevo y similar.
La contrapartida de la depreciacin es la Apreciacin, es decir, la
medida de valor de un bien sujeto a avalo, en relacin con uno nuevo
y similar.
Una vez levantado el inventario y procediendo al clculo de los
costos de reemplazo basado en los valores referenciales, se aplicar a
estos ltimos la apreciacin tasativa, para as determinar el valor
apreciado de los bienes.
El valor apreciado de un bien resulta pues de aplicar la apreciacin
tasativa al costo de reemplazo del bien.

Diferencias entre la Depreciacin Contable y Depreciacin

Tasativa:

92

Depreciacin Contable

Depreciacin Tasativa

Es el monto reservado en los

libros de propietario para
proveer el retiro o reemplazo
de un activo.

Es la diferencia entre el costo de

reemplazo nuevo de los bienes y
el valor presente de esos bienes,
ambos medidos en la misma fecha
del avalo.

Ejemplo:

Ejemplo:

Si un tractor se adquiri hace

3 aos por Bs.F.3.900.000,oo
tiene una vida til de 7 aos,
la depreciacin contable anual
es de Bs.F.557.142,oo y el
valor actual por libros sera de
Bs.F.2.228.571.

Si el tractor nuevo y similar al

avaluado., se adquiere hoy en
Bs.F.6.500.000,oo, que es el costo
de reemplazo y sobre ste se le
aplica una depreciacin tasativa
del 40% o una apreciacin
tasativa
del
60%
(la
contrapartida), resulta un valor de
avalo
del
tractor
de
Bs.F.3.900.000,oo.-

La diferencia estriba en que la depreciacin tasativa toma en

cuenta los efectos de la inflacin y la devaluacin de la moneda, que
se reflejan en los costos de reemplazo y sobre stos se aplica la
depreciacin tasativa, en cambio la depreciacin contable slo toma en
cuenta la vida til del bien y su fecha de adquisicin y no la vida
econmica futura del bien.
De manera que, aplicando la depreciacin contable el valor del
tractor de Bs.F.2.228.571, y por la depreciacin tasativa el mismo
tractor tiene un valor de Bs.F.3.900.000,oo, es decir que su valor, tres

93

aos despus de adquirido es el mismo de cuando se compr.1

Factores de Depreciacin:
Las causas de la depreciacin de un bien, que disminuyen la vida
y eficiencia restante de ste, pueden ser de tres tipos:
a) Por deterioro fsico
b) Por prdida de utilidad funcional o Depreciacin Funcional
c) Por prdida de utilidad econmica.

a. Por deterioro fsico:

Es una reduccin de la utilidad como resultado de un menoscabo
de la condicin fsica. En las fincas, el deterioro fsico se debe a la
accin del hombre, de los animales y de la naturaleza.
Para fines de anlisis de valoracin, es ms comn y conveniente
dividir el deterioro fsico en dos componentes: curables e incurables.

Curable

Es aquel que el comprador prudente anticipa poder

corregir a la compra de una propiedad, o que el
propietario lo considera corregible. El costo para efectuar
la correccin o cura no sera ms que la adicin
anticipada a la utilidad y, por tanto, el valor asociado con
la cura. El deterioro fsico curable se denomina
frecuentemente
mantenimiento
diferido
o
rehabilitacin, porque estos trminos reflejan el tipo de

La depreciacin acumulada mide, en una suma global, la disminucin

en el valor a la fecha del avalo, por todas las causas (deterioro fsico
y obsolescencia funcional y econmica) y se aplica slo a los bienes
sujetos a depreciacin. La tierra no se deprecia.
94

actividad tpicamente asociado con la correccin de la

condicin.

Incurable: Es el deterioro fsico que en trminos de condiciones de

mercado, para la fecha de avalo, no es factible ni
econmicamente justificado corregir. El costo de corregir
la condicin o de efectuar una cura resultara mayor que
la utilidad que se prev por el servicio del bien y, en
consecuencia, resultara en una merma o disminucin de
su valor, asociado con la cura. Para fines del anlisis para
avalo, el deterioro fsico incurable puede ser dividido en
elementos de corta y larga vida.
b.

Por prdida de utilidad funcional o

Funcional:

Depreciacin

Es el menoscabo de la capacidad o eficiencia funcional. La

obsolescencia funcional refleja la prdida en valor causada por factores
tales como sobrecapacidad, inadecuacin y cambios en el arte del
diseo, que afectan la propiedad o su relacin con otras propiedades.
La incapacidad de una estructura para realizar adecuadamente la
funcin para la cual est siendo empleada actualmente.
La depreciacin funcional es la obsolescencia funcional que puede
ser corregida o curada cuando el costo de reemplazo anticuado o
inaceptable est por lo menos compensado por el aumento de utilidad
anticipado, y por el aumento de valor resultante del reemplazo.
La depreciacin funcional incurable es la obsolescencia funcional
que resulta de deficiencias o superadecuacin estructurales, que el
prudente comprador o propietario no tendra justificacin de
reemplazar, aadir o remover, porque el costo para efectuar la cura
sera mayor que el aumento anticipado en la utilidad resultante del
reemplazo, adicin o remocin.
Ejemplo de prdida de utilidad funcional, es una vaquera mal
95

diseada o que se disponga para depsito, en vez del uso original de

vaquera.

c. Por prdida de utilidad econmica:

Es el deterioro de la deseabilidad o vida til, resultante de factores
extraos a la propiedad o al bien, tales como fuerzas econmicas o
cambios en el entorno que afectan las relaciones de oferta y demanda
en el mercado.
La prdida en el uso y en valor de una propiedad, resultante de los
factores de obsolescencia econmica, debe distinguirse de la prdida
en el valor, resultante del deterioro fsico y obsolescencia funcional,
ambos inherentes a la propiedad.
La prdida econmica se origina en factores externos que afectan
la deseabilidad del bien, tales como las construcciones obsoletas y la
ubicacin de actividades inadecuadas a la actividad de la finca, como
son las industrias, los barrios e invasiones que contaminan las aguas
que sirven a la finca, o la carencia de repuestos de una maquinaria,
riesgos de inundaciones, acciones de expropiacin por parte del
Estado, entre otros.

Clculo del Factor de Apreciacin Tasativa:

Como ya antes se seal, la Apreciacin tasativa es la
contrapartida de la depreciacin, y es el resultado de la factorizacin
de las condiciones fsicas, de la utilidad funcional y de la utilidad
econmica futura del bien.
Tambin se dijo, que una vez levantado el inventario y procedido
al clculo de los costos de reemplazo, basado en los valores
referenciales, se aplicar a estos ltimos la apreciacin tasativa, para
as determinar el valor apreciado de los bienes.
96

La apreciacin se expresar en factor, para facilitar el clculo, es

decir, que si la apreciacin de un bien es similar a uno nuevo (100%)2,
el factor de apreciacin ser 1, si es un 80%, el factor de apreciacin
ser 80.
Ejemplo: Una casa rural rstica, de buena calidad, de 100 metros
cuadrados, tiene un costo de reemplazo de Bs.F.8.000 y es lo que
costara construirla hoy. El tasador determina que:

Por condiciones fsicas, se castiga en un 30%, es decir, que se

aprecia la casa en avalo en un 70%, as el factor de apreciacin
es de 0,7.

Por funcionalidad, la casa cumple con su funcin de vivienda

aunque el tasador considera que podra mejorar un rea, y slo
la castiga en un 10%, es decir, que la aprecia en un 90%, en
factor 0,9.

Por economicidad, no hay ningn factor que limite su utilidad

econmica de facilitar la estancia del hombre en la hacienda, por
lo tanto, su apreciacin econmica es de 100% en factor 1.

Una vez determinados los factores fsico, funcional y econmico, el

tasador calcula el factor de apreciacin tasativa:

Condiciones Fsicas
X Funcionalidad
Economicidad = Factor de Apreciacin Tasativa

.7
=

.9

.63

Factor de Apreciacin = 0,63

Es decir, que la casa en avalo representa un 63% con relacin a

97

una similar y nueva. Por lo tanto, el Valor Apreciado resulta de aplicar

sobre el costo de reemplazo (Bs.F.8.000) el factor de apreciacin
tasativa. (0,63).

Costo de Reemplazo X Factor de Apreciacin

Tasativa = Valor Apreciado

8.000.000
Bs.F.5.040

0,63

La planilla de informacin de inventario, costos de reemplazo,

apreciacin tasativa y clculo del valor apreciado de los bienes con
vida econmica limitada, se condensa en una planilla de trabajo que, a
su vez, puede servir en el informe de avalo como anexo.
Y es el siguiente:
6
5

1
Bien
item

Apreciacin
Tasasiva

Valor
Costo
aprecia Observade
Caracters unid Bs/U
Cond
ciones
do
ticas
ad
nid. reempl ic. Fun Eco Fact Bs.F.
n.
or
azo Bs. Fis. c.
6-B 6-C 6-D
6-A
2

Mejoras

Bienhech
uras

Inform
e del Clculo
merca
do

Suministrado por el
tasador

98

Maquinar
as y
equipos

Animales
y cultivos
Anuales

Otros
Total .......

Total .......

Explicacin de las columnas de la Planilla de Trabajo:

1. Identifica el bien, y se deber agrupar por mejoras,
bienhechuras, maquinarias y equipos, animales y cultivos
anuales, y otros.
2. Es la descripcin del bien, tal como: calidad de la
construccin, materiales, capacidad de un equipo, seriales,
razas de ganado, etc.
3. Es la unidad en que se expresa el bien, es decir, si es Ha. para
un cultivo, HP. (caballos de fuerza) de un tractor, No. de
discos de un arado, m2 en una construccin, mts. lineales en
una cerca, etc. La unidad facilita el clculo de los costos de
reemplazo.
4. Es el costo de reemplazo de la unidad en que se expresa el
bien.
5. Es el clculo del costo de reemplazo del bien, lo cual resulta
de la multiplicacin de las unidades (columna 3) por su valor
99

unitario (columna 4).

6. Es la Apreciacin Tasativa, la cual est subdividida en los
factores de apreciacin.
6A- el factor de las condiciones fsicas.
6B- el factor de la utilidad funcional.
6C- el factor de la utilidad econmica.
6D- el factor de apreciacin tasativa, resultado de la
factorizacin de los aspectos de apreciacin. (Columnas: 6A x
6B x 6C).
7. Es el clculo del valor apreciado o de avalo, resultante de la
multiplicacin de los costos de reemplazo (columna 5) por el
factor de apreciacin tasativa (columna 6), de esta manera se
compara el bien en avalo con el bien nuevo, y como
resultado se obtiene el valor del bien sujeto a avalo.
8. Es abierta a cualquier observacin significativa del tasador
sobre el bien.
Es de hacer notar, que la presente tcnica de la
DEPRECIACIN TASATIVA tuvo su reconocimiento por
parte del ENCUENTRO PANAMERICANO DE VALUACIN
RURAL, organizado por la Unin Panamericana de
Asociaciones de Valuacin (UPAV) y la Sociedad Colombiana
de Avaluadores (SCA) en Bogot, Colombia, del 27 al 30 de
Mayo 2012, donde se present a mi cargo la ponencia
APLICACIN METODOLGICA DE LA TCNICA DE
DEPRECIACIN TASATIVA EN EL AVALO DE UNA
UNIDAD DE PRODUCCIN AGROPECUARIA la cual
result ganadora del premio INDIA CATALINA DE
CARTAGENA, anexndola en todo su contenido al presente
Manual. Se sugiere como Cuadro de Estimacin de los factores
100

de Apreciacin Tasativa, (contrapartida de la depreciacin) la

siguiente:
CONDICIN FSICA
BUENO
NORMAL
REGULAR
MALO
PESIMO

FACTOR APRECIACIN
0,9-1,0
0,7-0.89
0,5-0.69
0,3-0,49
0,1-0,29

En pases con altas inflaciones y de control de cambio como

Venezuela, es donde ms justificacin tiene la aplicacin de la
tcnica de depreciacin tasativa dentro del Mtodo del Costo
(Venezuela , obtuvo un ndice inflacionario del 27 % en 2011),
aunado al hecho de que en una gran mayora de nuestras
unidades de produccin agropecuaria en Venezuela, cuando
aplicamos la depreciacin de los activos, tales como, a
Construcciones e Instalaciones, nos encontramos que sus
Edades superan su Vida til, por lo que hay necesidad de
hacer ajustes valorativos que nos lo provee esta tcnica. Sin
embargo, no descartamos que algunos avaluadores utilicen
otras tcnicas de depreciacin avaluatoria a la hora de avaluar
otros activos, sobre todo, las bienhechuras, como la ms
utilizada por los avaluadores urbanos, como lo son la tcnica
de Ross-Heidecke o la de FITTO-CORVINI.
A continuacin, procederemos antes de dar algunos
lineamientos para la aplicacin de algunas variantes del
Mtodo del Costo, en la VALORACIN DE CULTIVOS,
CONSTRUCCIONES E INSTALACIONES, MAQUINARIAS
Y EQUIPOS Y SEMOVIENTES, a hacer un esbozo terico de
las diferentes tcnicas de depreciacin a aplicar en materia
avaluatoria. Lo que si no deberan tener aplicacin en avalos
101

agropecuarios, son las conocidas y universales tcnicas de

depreciacin contable, tales como, la de la lnea recta, suma
de los dgitos, saldos decrecientes y por unidades producidas,
sin embargo, las mencionaremos a continuacin.

TCNICAS DE DEPRECIACIN:
La depreciacin es una prdida de valor o de precio de un bien. En
el caso de los inmuebles es la prdida del valor por causa del uso, o
del tiempo, existen tres calases de depreciacin:
1. La depreciacin fsica o por edad.
2. La depreciacin por estado de conservacin.
3. Depreciacin funcional.
La depreciacin fsica que corresponde al uso por tiempo, tiene
una directa relacin con la edad de la construccin. Se le conoce
tambin como depreciacin por edad.
A esta depreciacin se encuentra ntimamente ligada la
depreciacin del estado de conservacin. Si dos construcciones de la
misma edad, tendran la misma depreciacin fsica, depender el
diferente estado de conservacin que tenga cada una de ellas.
La depreciacin funcional corresponde a la inadecuacin del
inmueble a las expectativas de uso que se requiere, esta inadecuacin
puede provenir de un mal uso del diseo que no permita su
funcionalidad actual.
La vida tcnica en el caso de Construcciones e Instalaciones es el
perodo que dura una obra hasta cuando es utilizable, en condiciones
normales y no requiera reparaciones substanciales o reconstruccin en
sus partes esenciales.

102