Você está na página 1de 11

10 Conferncia Internacional da

LARES
Setembro 15-17, 2010

So Paulo, Brasil

Habitao econmica e qualidade: o caso da Cia. Hndi


Eliana Rosa de Queiroz Barbosa, Nadia Somekh
1

Universidade Presbiteriana Mackenzie,


Rua Doutor Albuquerque Lins, 528. So Paulo Brasil.
queirozeliana@hotmail.com
2
Universidade Presbiteriana Mackenzie
nadiasom@terra.com.br

RESUMO
Estamos num importante momento histrico da poltica habitacional brasileira, quando o
programada Minha Casa Minha Vida proporciona subsdios para a demanda habitacional real
deste pas (Dficit concentrado na faixa de at 3 salrios mnimos -89,2%- e na de trs a cinco
salrios mnimos -7% - de acordo com levantamento da fundao Joo Pinheiro). Os erros e acertos
da experincia do BNH devem servir de base para essa nova poltica habitacional . Dessa forma,
entendemos que analisar a produo da construtora Hndi, como exemplo da produo de
qualidade no perodo do BNH poder nos trazer elementos e indicadores para a produo
habitacional em massa de qualidade para mercados populares.
Palavras-chave: Habitao, Financiamento, BNH, Hndi.

10 Conferncia Internacional da
LARES
Setembro 15-17, 2010

So Paulo, Brasil

Social Housing and quality: The Case of Hindi Co

ABSTRACT
Brazil is in an important hystorical moment, with the new low income housing program called
Minha Casa Minha Vida, that provides subsidy for Brazils main housing demand ( 0-3 minimum
wage). It would be usefull to the New Housing Policy to understand the BNH experience, its errors
and achievements .
Analyzing the work of HINDI may bring us elements and indicators to become possible,presently, a
high level and quality in housing production for the low income demand .
Key-words: Low income Housing, BNH.

Pgina 1 de 11

1.

INTRODUO

Tivemos ao final de 2008 um importante fato histrico na poltica de habitao do pas, quando
do lanamento do programa Minha Casa Minha Vida, proporcionando subsdios reais para a
principal demanda habitacional do pas.
Os erros e acertos da experincia do BNH servem de base para uma nova poltica habitacional
em curso. Entendemos que analisar a produo de habitao de padro econmico da construtora
Hindi poder nos trazer elementos e indicadores para a produo habitacional em massa de
qualidade para mercados populares.
A criao do SFH - parte de um amplo projeto de reforma financeiro-monetria - tinha como
objetivos aparentes criar mecanismos para suprir o dficit habitacional no pas e o combate ao
desemprego, assegurando a aquisio da casa prpria atravs da criao de linhas de
financiamento estatal, processo semelhante ao do programa atual, alm de incrementar a
produo da indstria da construo civil. O BNH - Banco Nacional da Habitao - foi criado
para gerir os recursos, regulamentar e fiscalizar a atuao dos agentes financeiros.
O advento do BNH provocou uma revoluo no mercado imobilirio brasileiro, causando
inmeras mudanas no ritmo da produo, no desenho das cidades, na proviso de habitao
pelo setor privado, no mercado na construo civil e na qualidade da produo da habitao
coletiva vertical.
A criao do SFH e do BNH, portanto, mudaram para sempre as regras do jogo imobilirio. A
instituio de mecanismos de correo e indexao dos contratos de financiamento proporcionou
a sistematizao desse mercado sob o ponto de vista financeiro, criando o sistema de produo a
valor reajustvel, protegendo o promotor imobilirio - seja ele pblico ou privado - de eventuais
desvalorizaes e perdas inflacionrias, garantias essenciais para a manuteno dos fundos de
acumulao do BNH, garantindo a manuteno do ritmo da produo durante o perodo de
inflao controlada.
De acordo com Bolaffi (1974) os objetivos reais a serem alcanados pelo BNH iam alm dos
expressos na Lei de sua criao. Eram eles:

A coordenao da poltica habitacional e do financiamento ara o saneamento;


A difuso da propriedade residencial, especialmente entre as classes menos favorecidas;
A melhoria do padro habitacional e ambiental, bem como a erradicao de favelas;
A reduo do preo da habitao dada pelo aumento da oferta, da economia de escala na
produo, do aumento de produtividade na indstria da construo civil e reduo de
intermedirios;
A melhoria sanitria da populao;
A redistribuio regional dos investimentos;
O estmulo a poupana privada;
O aumento na eficincia da aplicao dos recursos estaduais e municipais;
O aumento de investimento nas industria de construo civil, materiais de construo e
de bens de consumo durveis, inicialmente de forma acentuada - at o atendimento da
demanda reprimida - e de forma atenuada, mas permanente, para o atendimento das
demandas vegetativas e de reposio;

Pgina 2 de 11

O aumento da oferta de emprego permitindo absorver mo de obra ociosa no


especializada;
A criao de plos de desenvolvimento com a conseqente melhoria de vida nas reas
rurais.

de suma importncia o objetivo que trata da economia de escala na produo, o que faria com
que a unidade habitacional se tornasse mais barata, dada a industrializao da construo civil,
proporcionando uma mudana no carter dessa produo - de industria de materiais para uma
industria de componentes.
A escolha da HINDI Cia. Brasileira de Habitaes como estudo de caso deu-se pelo fato de a
empresa propor-se a realizar algo ento inovador no mercado da construo: a adaptao do
modo de produo da construo civil ao modo de produo industrial, atravs da racionalizao
e replicao dos projetos, padronizao de acabamentos, solues projetuais e construtivas, sem
abrir mo da qualidade, meta ainda hoje, 43 anos depois do incio de suas atividades, ainda longe
de ser alcanada por esse mercado, mesmo sendo esse um momento semelhante: demanda
represada e oferta abundante de recursos.

2.

HINDI - COMPANHIA BRASILEIRA DE HABITAES.

A HINDI Cia. Brasileira de Habitaes foi criada pelo arquiteto Anuar Hindi em 1967, mesmo
ano em que o BNH passa a utilizar recursos do FGTS e das cadernetas de poupana para o
financiamento da aquisio de imveis via instituies do SFH.
Anuar, em depoimento realizado em seu escritrio em 2009, conta que no incio de sua atuao o
ritmo do mercado da construo civil era muito lento, principalmente por conta da ausncia de
um regime eficiente de financiamento da produo. Insatisfeito com a construo civil, foi para o
ramo industrial, o que abriu seus olhos para outras possibilidades de atuao, passando a ver seu
mercado inicial de outra forma. Nascia a idia que embasaria a atuao de sua futura empresa:
adaptar a construo ao processo industrial, propondo um novo Modo de Produo para a
construo civil.
Fundou a HINDI como uma empresa de capital aberto, num tipo de sociedade recm criada, a
Sociedade Annima de Capital Autorizado, sendo seu acionista majoritrio, a fim de captar os
recursos necessrios para o incio da operao. Precisava agilizar muito a obra, para remunerar
os acionistas. Comeou a construir em 240 dias, algo extraordinrio dentro da realidade de Preo
de Custo de ento, conseguindo chegar a 120 dias de obra na produo dos conjuntos, como
veremos a seguir.
Anuar, ento com 35 anos, explica em entrevista as razes da conquista:
Nossa construtora se distingue das demais porque sua estrutura industrial. (...) Em primeiro
lugar preciso ter um produto para vender. E ns fizemos isso: projetamos um apartamento de
dois quartos, padronizado e que ao mesmo tem as dimenses requeridas pela maior parcela do
mercado (Projeto 1, 110m).Em geral as construtoras diversificam suas obras de acordo com o
terreno, a localizao do prdio ou o interesse dos incorporadores. Ns temos um nico tipo de
apartamento que construdo em srie. E o terreno adaptado a ele1.
1 Revista Veja edio 140. 12 de maio de 1971.

Pgina 3 de 11

(...)
Elaborei um cronograma de execuo de prazo de 240 dias, dentro de um conceito de projeto
padro. Por que projeto padro? Veja bem, era essa a nica forma de se produzir com essa
agilidade. Da surgiu o P1, com apartamentos de 2 dormitrios, passvel de ser implantado nos
terrenos em oferta na cidade: lotes em sua maioria de com cerca de 20 x 40. claro, a rea dos
terrenos variava um pouco, assim a gente ia encaixando, quando era maior colocava dois e
assim por diante. S no podia ser menor do que essas medidas, seno no implantava. Na
poca havia terrenos em abundncia nos bairros valorizados. O padro de altura era de 10 a 14
andares, dava facilmente para reproduzir os projetos nessas condies. 2
Sua forma de atuao no mercado imobilirio paulistano foi extremamente peculiar, pautada em
algumas caractersticas:

Projetos padro elaborados pela equipe de arquitetura interna Arquiteto Responsvel


Ezequiel Bertoldi3.
Freqentes inovaes tecnolgicas e programticas busca do aumento contnuo da
qualidade a fim de agregar valor ao produto, alm de reduzir custos financeiros e de obra.
Utilizao de fornecedor nico a fim de evitar perda de tempo desnecessrias com
concorrncias tanto para a fase de projetos quanto para a fase de obra.
Execuo rpida e pormenorizada prazo de cerca de 240 dias de obra.

A prtica de projeto padro a chave para entender a lgica de atuao da Hindi. Com uma
variao de cerca de 15 projetos, a empresa concentrava a busca por terrenos de certo porte, em
que fosse possvel encaixar seus produtos. A escolha dos bairros, de acordo com Anuar, foi,
num primeiro momento, dada pela sua familiaridade, os bairros consolidados e j verticais. Com
o zoneamento de 72 e o incio da construo dos conjuntos isso muda.
No final dos anos 1970, aps a experincia de construir edifcios de apartamentos com 4
dormitrios, Anuar Hindi, buscando ainda maior racionalizao e pr-fabricao dos edifcios,
direcionou a produo de sua empresa para outro negcio imobilirio: a produo de grandes
conjuntos para classe mdia baixa.
O P15, uma planta Hde 2 dormitrios, surgiu dessa realidade, em um projeto audacioso:
A partir da (fim da dc. de 1970) a empresa caminhou para um projeto de realizao de
conjuntos. No apenas pelo zoneamento, mas por uma questo de evoluo do nosso produto. A
proposta dos prdios mais econmicos era ainda mais industrial, como uma linha de montagem.
A partir da dcada de 80 os prdios eram praticamente montados na obra.(Sobre o P15) A
estrutura era tradicional, a fachada composta por painis de concreto pr moldados e as
divises internas tambm. A eltrica e hidrulica era pr-montadas, tudo com um prazo de obra
de 120 dias, com prdios de 11 a 14 andares. As metragens eram reduzidas e os terrenos
maiores, com custo menor, por isso muitas vezes afastado , para implantao de at 15 torres.
Foram 30 empreendimentos realizados, a maioria no Rio, aqui foi mais complicado, era difcil
aprovar. Mas nada como hoje.
(...)
Investimos no P15 de 80 a 85. O prazo de construo era de 120 dias e a inteno era construir
no Brasil inteiro. Claro, teramos que fazer adaptaes em relao a algumas legislaes
2 Anuar Hindi em entrevista para a autora. 11 de junho de 2009.
3 Dados coletados atravs de entrevista com a arqt Rosa Kliass, maio de 2009.

Pgina 4 de 11

especficas, variando em cada cidade. Mas o projeto era aquele, no mudaria muito. Ao todo
foram 30 prdios. O primeiro foi no Rio, sob encomenda de uma indstria detentora de um
terreno. A inteno era chegar num ponto de sofisticao e industrializao do edifcio onde
praticamente o colocaramos no terreno. Para esse padro a margem muito reduzida. No d
para ganhar dinheiro como se ganha no mdio, com desperdcio de material, demorando 3 anos
para construir a obra.
A empresa entrou, a partir dessa experincia, numa modalidade diferente de atuao.
Participavam de licitaes, concorrncias privadas de construo, mas nunca com a inteno de
ser apenas uma construtora:
A HINDI no tinha nem construo no nome, HINDI Companhia Brasileira de Habitaes,
foi assim que eu imaginei, uma empresa mesmo. Participvamos de obra de terceiros, mas com
nosso produto, nosso jeito de fazer. Entravam apenas com o terreno, as vendas, a parte
burocrtica, digamos assim. Tirando da Hindi os encargos do negcio da construo, era uma
espcie de franquia.4
A idia era que a empresa fosse uma fbrica de apartamentos e que tivesse um produto para
oferecer no mercado, no s para o cliente final mas principalmente para investidores e empresas
interessadas.
Para exemplificar essa fase de atuao da empresa foi escolhido o conjunto Itaparica como
estudo de caso representativo da produo da construtora HINDI no setor de habitaes para
mercado popular.

3.

CONJUNTO ITAPARICA 1977

4 Anuar Hindi em depoimento a autora. 11 de junho de 2009.

Pgina 5 de 11

ITAPARICA
(H16)
Endereo: Rua Tiagem, 251
N de torres
8
N de andares:
10 cada
n de unidades x
andar
4 cada
Tipologias: 2 dormitrios
Total de unidades:

320

FIg.1 - Vista geral do conjunto. Foto do Autor


Apesar da data avanada de construo, a numerao do projeto (H12) indica que esse projeto
foi formulado muito antes, em 1970.
Conjunto composto por 8 edifcios, o Itaparica foi construdo em rea de expanso da
verticalizao, no bairro do Jaguar.
A tipologia de 2 dormitrios, a planta H com 4 apartamentos por andar. Exemplo de projeto
P15, foram empregadas nos edifcios placas pr moldadas de concreto como revestimento das
fachadas. Para aumentar a racionalizao, as esquadrias dos dormitrios e dos banheiros foram
padronizadas, como podemos ver nas Figuras 1, 2 e 3.
Utilizao de painis pr moldados de concreto para as fachadas e divises internas, que
dispensavam revestimento, a caixilharia padronizada para todos os ambientes, a ausncia de sub
solo, todos foram fatores que contribuam para a agilidade da obra, construda praticamente
montada em 120 dias.

Pgina 6 de 11

Fig.2 - Detalhe Fachada. Foto do Autor

Fig.3 - Vista Implantao. Foto do Autor

Fig.4 Imagem area. Fonte: GoogleEarth


Alm do mtodo construtivo, percebe-se atravs da foto area uma preocupao com correta
insero dos edifcios do conjunto, garantindo que ventilao e iluminao ficassem adequadas
para todas as unidades, alm de garantir para os condminos, apesar do trreo ser usado
parcialmente como estacionamento, espaos de uso comum e de lazer no interior da quadra.
4.

CONCLUSO:

Apesar do expressivo nmero de unidades de mdio padro financiadas, no se pode negar que
houve produo de Habitao de Interesse Social no perodo (Mercado Popular e Mercado
Econmico) do BNH, principalmente se comparada aos nmeros das polticas habitacionais
anteriores, como podemos ver na tabela a seguir:

Pgina 7 de 11

Tabela 1 Unidades Financiadas pelo SFH 1964/1986 (em milhares)

Fonte: Azevedo, 1988 apud Pereira-Leite, 2005.


As regras de financiamento do BNH aumentaram significativamente a demanda da para
aquisio de imveis. Grande parcela dessa populao contemplada, antes sem possibilidades de
aquisio do imvel prprio, sofrendo o drama da crise da habitao provocada pelo
estrangulamento da produo rentista, via, pela primeira vez, uma oportunidade de se tornar
proprietrio, sonho amplamente difundido pelo governo militar. O aumento da demanda e as
oportunidades de financiamento da construo provocaram o milagre da multiplicao de
edifcios verticais na cidade.
Outro ponto importante que corroborou para a queda de qualidade, verificada no perodo, foi
o aumento da velocidade de concluso da obra, sem um conseqente aumento do processo de
racionalizao da construo. Como o esquema financeiro era prioritrio para levar a bom
termo a empreitada, foi-se diminuindo casa vez mais os prazos de execuo e confeco de
obras e projetos. A reutilizao de projetos tornou-se corriqueira, implantando-se aqui e ali
prdios com o mesmo projeto para implantaes e situaes urbanas diversas. De maneira
geral, a necessidade de diminuir o perodo de giro do empreendimento, sem os cuidados
necessrios para aumentar a eficcia da obra gerou padronizaes apressadas e, via de regra,
com pouco valor agregado(...) Desta maneira, apesar do alargamento dos nmeros, o mtodo
construtivo e projetual no se alteram, desperdiando a possibilidade de reverter, em
diminuio de custo e elevao da qualidade, s vantagens da escala de produo5
Sendo assim, num processo extremamente semelhante ao atual, o aumento do ritmo de produo
da construo civil foi balizado pela existncia de crdito abundante, que aumentou a demanda e
conseqentemente o ritmo da produo, havendo srias implicaes na qualidade da produo
imobiliria vertical.
Dessa forma, podemos considerar a produo da HINDI exceo regra do mercado de ento,
que em linhas gerais buscava o aumento de velocidade sem se preocupar com a racionalizao
do processo, nem com os pormenores da produo.
Percebe-se, portanto o quanto uma poltica econmica e habitacional pode influenciar na
qualidade do objeto arquitetnico construdo para mercado e, em ltima instncia, na forma
urbana, quando no vem acompanhada de instrues e legislaes urbansticas especficas para a
realidade das nossas cidades. A experincia do BNH nos mostra que a abertura de linhas de
crdito para a aquisio da Habitao, sem o acompanhamento de medidas governamentais para
o desenvolvimento da indstria da construo civil, pode provocar a acelerao desse mercado,
num primeiro momento de estabilidade econmica, mas s custas da queda da qualidade do
objeto arquitetnico.

FONSECA, 2004.

Pgina 8 de 11

Hoje vivemos situao semelhante. O programa habitacional j comemora o sucesso de reduo


do dficit em cerca de 5 milhes de habitaes e medidas sucessivas de aumento do crdito para
a aquisio da habitao para todas as classes sociais vem dinamizando o mercado da
construo civil, sem que nenhum sinal de proposta de industrializao e transformao do modo
de produo desse setor seja concretizada. Depois de mais de 20 anos de estagnao, o mercado
da habitao vai bem, existe oferta e a demanda cresce exponencialmente a cada medida.
Resta saber se, dessa vez, a experincia de transformao da construo civil de uma Industria de
Materiais para uma Industria de Partes, de Componentes, tornar-se- realidade.
5.

REFERNCIAS

AZEVEDO, Sergio de; ANDRADE, Aureliano Gama de. HABTAO E PODER. Ed. Zahar.
Rio de Janeiro. 1981.
BOLAFFI, Gabriel. Habitao e Urbanismo: O problema e o falso problema. Simpsio de
Habitao da XVII Reunio Anual da Sociedade Brasileira para o Progesso da Cincia. 1976. 34.
BOLAFFI, Gabriel. Aspectos scio- econmicos do Plano nacional da Habitao. Dissertao
mestrado, FAUUSP. So Paulo. 197_.
BONDUKI, Nabil. Origens da Habitao Social no Brasil.1998. ed. Fapesp.
FONSECA, Antnio Cludio Pinto da. A produo imobiliria e a construo da cidade. Tese de
Doutorado. FAUUSP. So Paulo. 2004.
IANNI, Octavio. Estado e Planejamento no Brasil.1971. Ed. Civilizao Brasileira
IBGE - Censos 1940/1950/1960/1970/1980.
MARICATO, Erminia. Industria da Construo e Poltica Habitacional.Tese de Doutorado.
FAUUSP. So Paulo. 1984.
MARICATO, Herminia. Habitao e cidade. 1997. Atual editora.
MARTINE,G - A Redistribuio Espacial da Populao Brasileira Durante a Dcada de 80 Instituto de Pesquisa Econmica Aplicada IPEA . So Paulo, 1904.
PEREIRA-LEITE, Luiz Ricardo. Estudo Das Estratgias Das Empresas Incorporadoras Do
Municpio De So Paulo No Segmento Residencial No Perodo De 1960 1980. Dissertao de
Mestrado. FAUUSP. So Paulo. 2005.
SAMPAIO, Maria Ruth Amaral de . Metropolizao, um estudo de habitao popular
paulistana.1973. Tese de Doutorado. Fauusp.

Pgina 9 de 11

SAMPAIO, Maria Ruth Amaral de and PEREIRA, Paulo Cesar Xavier. Habitao em So Paulo.
Estud. av., May/Aug. 2003, vol.17, no.48, p.167-183. ISSN 0103-4014.
SOMEKH, Nadia. A (Des)Verticalizao De So Paulo. Dissertao de Mestrado. FAUUSP.
So Paulo. 1987.
SOMEKH, Nadia. A cidade vertical e o urbanismo modernizador So Paulo 1920-1939.
Editora da USP-FAPESP, Studio Nobel. So Paulo, 1997.
SOUZA, Berenice Guimares Vasconcelos de. O Bnh E Apoltica De Governo. Faculdade de
Filosofia e Cincias Humanas da Universidade Federal de Minas Gerais, Dissertao de
Mestrado. Belo Horizonte.
VIEIRA, Evaldo. Brasil: do golpe de 1964 redemocratizao. 2000. Em Viagem Incompleta.A
experincia brasileira (1500-2000): a grande transao. Motta, Carlos (Organizador).Ed. Senac.
So Paulo. 2000
Peridicos:
Revista VEJA. Edio 116 25 de novembro de 1970:
Revista VEJA. Edio 122 6 de janeiro de 1971.
Revista VEJA. Edio 136 1 de abril de 1971:
Revista VEJA. Edio de 140 12 de maio de 1971.
Revista VEJA. Edio 146 23 de junho de 1971:
Revista VEJA. Edio 160 29 de setembro de 1971:
Revista VEJA. Edio 161 6 de outubro de 1971:
Revista VEJA. Edio 180 16 de fevereiro de 72:
Revista VEJA. Edio 212 27 de setembro de 72:
Revista VEJA. Edio 231 7 de fevereiro de 73:
Revista VEJA. Edio 235 7 de maro de 1973
Revista VEJA. Edio 243 2 de maio de 1973
Sites:
http://www.ibge.gov.br/ibgeteen/datas/habitacao/casa_propria.html
http://www.planalto.gov.br/CCIVIL/leis/L4380.htm
http://www.planalto.gov.br/ccivil/leis/L9514.htm
http://www.planalto.gov.br/CCIVIL/_Ato2004-2006/2004/Lei/L10.931.htm
http://www.planalto.gov.br/ccivil/_Ato2004-2006/2005/Lei/L11196.htm
http://www.planalto.gov.br/ccivil/_ato2004-2006/2004/Lei/L10998.htm
http://www.planalto.gov.br/ccivil/_Ato2004-2006/2005/Lei/L11124.htm
Acessados em maio de 2008.