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TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO


COMARCA DE SO PAULO
FORO REGIONAL VI - PENHA DE FRANA
4 VARA CVEL
RUA DR. JOO RIBEIRO, 433, So Paulo - SP - CEP 03634-010
Horrio de Atendimento ao Pblico: das 12h30min s19h00min
SENTENA
1012413-25.2014.8.26.0006
Procedimento Ordinrio - Obrigaes
Jose Carlos Soares e outro
BANCOOP - COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCRIOS

Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luciana Mendes Simes Botelho

Vistos.

JOS

CARLOS

SOARES

DEISE

SILVA

SOARES, qualificados nos autos, ajuizaram a presente ao de obrigao de


fazer contra BANCOOP - COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCRIOS.
Em sntese, alegam que adquiriram o bem imvel
pormenorizado na inicial, onde se comprometeram a efetivar os pagamentos,
tendo quitado a ltima parcela em 29 de setembro de 2006. Dizem que a r, para
dar quitao e outorga da escritura, est impondo um acordo no sentido de que o
empreendimento seja transferido construtora OAS, bem como para que cada
comprador pague um valor adicional. Aduzem que no aceitam qualquer tipo de
proposta para pagamento de valores adicionais, requerendo seja a r compelida
a cumprir a sua obrigao contratual no sentido de outorgar a escritura aos
requerentes.
Requerem, assim, a declarao de quitao, bem
como seja a r compelida a fornecer a escritura da unidade adquirida pelos
autores (fls. 01/13).
A r foi citada e ofereceu contestao a fls.
94/120, com preliminar de ilegitimidade passiva, ao argumento de que no mais

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Este documento foi assinado digitalmente por LUCIANA MENDES SIMOES BOTELHO.
Se impresso, para conferncia acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/esaj, informe o processo 1012413-25.2014.8.26.0006 e o cdigo 1558F0C.

Processo Digital n:
Classe - Assunto
Requerente:
Requerido:

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responsvel pela seccional Villas da Penha. No mrito, pugnou pela


improcedncia do pedido, sustentando, em resumo, sua natureza de cooperativa
e a no aplicao do Cdigo de Defesa do Consumidor. Alegou a exigibilidade do
valor residual e a obrigao dos cooperados de financiar a realizao da obra
quanto ao seu preo de custo efetivo.

As partes requereram o julgamento antecipado da


lide.

o breve relato.
Fundamento e decido.

No desejando as partes a produo de provas em


audincia, passo ao julgamento antecipado da lide, na forma do artigo 330, I do
Cdigo de Processo Civil.
Indefiro a preliminar de ilegitimidade passiva.
O contrato copiado a fls. 30/37 foi firmado entre os
autores e a r, tendo ela se comprometido a outorgar a escritura definitiva do
imvel aps a quitao das obrigaes pelos requerentes. Eventual transferncia
do empreendimento a terceiros, com objetivo de finalizao, no pode impor
novas obrigaes aos autores se quitaram o preo anteriormente.
A efetiva quitao do preo, de seu turno,
questo que entende com o mrito e ser com ele analisada.
No mrito, procede o pedido.

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Deu- se rplica (fls. 172/179).

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Resta incontroverso nos autos que os litigantes


celebraram contrato atravs do qual os autores aderiram realizao de um
empreendimento, onde tencionavam

a construo de imvel, mediante

pagamento de forma parcelada do preo.


Dessa

forma,

por

entenderem

cumprida

acordo para pagamento de valores adicionais, a ttulo de resduo, porque


consideram quitada sua obrigao pactuada.
Por sua vez, a r defende a legalidade da
cobrana, aduzindo que ela est em consonncia aos gastos efetivados na obra,
bem como em conformidade ao contido no estatuto da cooperativa.
De

incio,

cumpre

consignar

que

acordo

mencionado pela r na contestao, que teria sido celebrado entre a requerida, a


construtora OAS, a Comisso da Seccional da Villas da Penha e Associao dos
Adquirentes de Imveis do Empreendimento Villas da Penha no pode ser
imposto aos autores, no tendo a requerida demonstrado que fizessem eles parte
da referida Comisso, tampouco que fossem associados da referida Associao.
No feito em testilha, resta de forma hialina a
existncia de contrato que visa obteno de valores destinados construo de
imveis.
No merece, portanto, ser atribuda requerida a
natureza de cooperativa, j que constituda com a inteno ntida de se eximir de
responsabilidades, mormente quando, acaso considerado o contrato na forma
como efetivamente detm, no se possibilita quela a tomada de medidas
efetivadas.
Ora, o contrato deve se sujeitar s determinaes
legais e aos princpios gerais de Direito, que impem regras a todos quantos
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integralmente a obrigao, os autores no aceitam a imposio de qualquer

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queiram conseguir crdito para atividades, em especial aquelas concernentes a


imveis.
Ressalve-se que, pelo que consta, a r foi
constituda, inicialmente, tendo como objetivo social proporcionar construo e
aquisio de unidades residenciais e/ou comerciais, nos moldes declinados no

cooperados, com a inscrio correspondente posteriormente constituio, que


se fez independentemente da existncia desta.
No h verdadeiramente ato cooperativo, nos
moldes das determinaes da Lei 5.764/71. Alis, no houve prvio agrupamento
de pessoas com a inteno de constituio e realizao de objetivo comum,
mediante esforo conjunto de seus associados ou cooperados.
A propsito, a possibilidade de haver aplicao dos
benefcios estatudos na lei mencionada requer que o ato se subsuma a estas
determinaes, com a efetiva constituio de cooperativa para este mister.
A finalidade parece bvia, tanto que a forma eleita
vem sendo utilizada por diversas empresas, na inteno ntida de se isentar das
obrigaes contidas no Cdigo de Defesa do Consumidor e nas atuais
determinaes do Cdigo Civil, escudando-se nas prerrogativas concedidas s
cooperativas.
Por conseguinte, a interpretao que se dar ao
contrato em testilha aquela correspondente existncia de contrato de
financiamento para aquisio de bem imvel, com a sujeio s determinaes
do Cdigo de Defesa do Consumidor.
A r, sociedade civil que tem como objetivo social,
pelo que se infere, propiciar a construo de moradias, no pode negar que atua
em um mercado de alta competio, disputando a captao de cooperados ou
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artigo 5. de seu Estatuto Social, vindo a proporcionar a adeso de associados ou

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scios com congneres suas, de natureza declaradamente comercial, na


captao de consumidores.
Ademais, notria a utilizao de determinadas
formas jurdicas para reduo de custos, em especial tributrios, pouco
importando a real finalidade da figura da pessoa jurdica. Por conseguinte, no h

crdito

contrato de prestao de servios, mesmo porque, efetivada a

construo, no h mais a finalidade para a continuidade do scio ou


cooperado na referida sociedade ou cooperativa.
H, portanto, uma relao de consumo.
Consoante exposto acima, os autores informam
que adimpliram o contrato, atribuindo-lhe a r indevidamente dbito aps a
entrega da unidade adquirida.
Dessa forma, caberia r comprovar que h valor
passvel de cobrana, diante do alegado prejuzo e necessidade, por no haver
cobertura nos pagamentos efetivados do custo e preo de construo.
No h, nos elementos coligidos aos autos,
qualquer documento que permita aferio de efetiva existncia de custo no
proporcionalmente rateado entre os cooperados.
Insisto, a r no logrou xito em comprovar, a
contento, mediante os documentos juntados com a contestao, a regularidade
na apurao do pretenso resduo, razo pela qual no merece apreo suas
alegaes.
o que dispe o art. 333, II, do Cdigo de
Processo Civil, onde se l incumbir r o nus da prova da existncia de fato
impeditivo, modificativo ou extintivo do direito dos autores.

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que se falar em ato societrio ou cooperativo, mas sim em fornecimento de

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Consoante a lio de Nelson Nery Jr. e Rosa Maria


Andrade Nery, em seu festejado Cdigo Comentado (2 ed., 1996, RT, p. 758),
ao tratar do onus probandi

a palavra vem do latim onus, que significa

carga, fardo, peso, gravame. No existe obrigao que corresponda ao


descumprimento do nus. O no atendimento do nus de provar coloca a

produo probatria, no tempo e na forma prescrita em lei, nus da


condio de parte.
Por outro lado, a entrega do imvel se fez h
alguns anos. Infere-se que, entregues, mesmo que informe a r ter havido
apenas transferncia precria, houve quitao das obrigaes pelos adquirentes.
Somente situaes excepcionais permitem que, entregue o bem e transferida a
posse, possa haver cobrana ulterior.
No presente caso, contudo, no se justifica o
comportamento da r, o que retira a legalidade da cobrana do resduo como
condio para a outorga de escritura definitiva.
Assim, a soma de alegaes da r choca-se contra
os fatos verificados nos autos, e, consequentemente, so afastados os
argumentos restantes, por inaplicveis.
Neste sentido j decidiu o Egrgio Primeiro
Tribunal de Alada Civil do Estado de So Paulo:
O JUIZ NO EST OBRIGADO A RESPONDER
TODAS AS ALEGAES DAS PARTES, QUANDO J TENHA ENCONTRADO
O MOTIVO SUFICIENTE PARA FUNDAR A DECISO, NEM SE OBRIGA A
ATER-SE AOS FUNDAMENTOS INDICADOS POR ELAS E TAMPOUCO A
RESPONDER UM A UM TODOS OS SEUS ARGUMENTOS (JTACASP-LEX
135/436

Rel. JUIZ ADAIL MOREIRA);


Bem como o Superior Tribunal de Justia:

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parte em desvantajosa posio para a obteno do ganho de causa. A

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Juiz,

atento

ao

princpio

do

seu

livre

convencimento, obriga-se a apreciar e a relevar


apenas os fatos, alegaes e peas instrutrias
que tenham

relevncia para a causa, devendo

desconsiderar todos aqueles impertinentes e sem


RT 735/224

Rel.

Ministro CLUDIO SANTOS).


No mesmo sentido, ALEXANDRE DE PAULA, 6
edio, volume I, pg.649, item 14, da sua obra CPC Anotado, esclarece:
...Ainda que a apelao devolva o conhecimento
de todas as questes suscitadas e discutidas na instncia inferior

CPC, art.515,

pargrafo 1 - nem por isso ser obrigado a reexaminar cada uma das alegaes
e das provas oferecidas pelas partes sobre matria de fato, desde que a anlise
do contexto submetido considerao dos julgadores seja suficiente para formar
seu convencimento. o que o princpio da livre apreciao da prova, insculpido
no artigo 131 do CPC, tambm se aplica aos julgamentos em segunda instncia
(Ac. un., da 6 Cmara do 1 TACivSP de 13.5.86, nos embs. Decls. n 354.472,
rel. Juiz Ernani Paiva)...
Dessa forma, no comprovada a existncia do
chamado valor residual invocado na contestao e reconhecida a quitao do
contrato pelos autores, fazem eles jus a que a r seja compelida a outorgar-lhes a
escritura definitiva do imvel, na forma da clusula 16 do contrato firmado entre
as partes.

Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE o


pedido, para o fim de reconhecer a quitao do contrato pelos autores e compelir
da r a outorgar-lhes a escritura definitiva do imvel escrito na inicial, no prazo de
trinta dias, contados do trnsito em julgado da presente sentena, sob pena de
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qualquer valor probante (STJ

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multa diria de R$ 1.000,00, limitada a trinta dirias, sem prejuzo de outras


medidas de execuo especfica da obrigao de fazer.
Condeno a r ao pagamento das custas e
despesas processuais, bem como dos honorrios advocatcios da parte adversa,

P.R.I.

So Paulo, 10 de julho de 2015.

DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI 11.419/2006,


CONFORME IMPRESSO MARGEM DIREITA

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que arbitro, por equidade, em R$ 2.000,00.