Você está na página 1de 7

Gestin Inmobiliaria:

Book Report de Professional Real Estate Development, by ULI.

Fuente: KLNB Retail, USA.

Profesor: Thorald Mschen van Lankeren


Alumno: Jos Francisco Alcalde Snchez
Fecha: 12/06/2015

Captulo 1: Introduccin.
El Desarrollador es el encargado de iniciar y coordinar las actividades de adquisicin,
renovacin, y el re-arrendamiento de edificios existentes hasta la compra de terrenos y
la venta de parcelas mejoradas a otros.
Debe tener una visin clara de lo que quiere hacer, demostrando tambin liderazgo para
comunicar y entregar esa visin. Trabajando con profesionales de edificacin, planistas,
arquitectos, diseadores, abogados, banqueros, inversionistas, ciudadanos y
organizaciones comunales.
La creatividad en el diseo, financiamiento y marketing puede distinguir a los
desarrolladores exitosos de su competencia.
Los Desarrolladores principiantes deben por lo menos controlar uno de estos 4 activos:
tierra, conocimiento, inquilinos, o capital. Mientras mas, mejor.
Mejorando las Probabilidades de un Desarrollador Exitoso:
Es un trabajo de prestigio. Por lo que su primer trato establece: Historial del
desarrollador, el nivel de calidad de proyectos futuros, imagen en el Mercado, crea una
red de consultores/corretajes/otras relaciones para futuros negocios, y construye
relaciones con banqueros e inversionistas.
La comprensin de Valor Presente (VP) es esencial para los Desarrolladores.
Aqu se ecualiza el valor del dinero en el tiempo, clave para evaluar rentabilidad de
proyectos.
Ciclo Bienes Races Fsico:

La industria de Bienes Races esta dividida en 5 principales tipos: residencial, oficina,


comercial, industrial, y tierra. La ubicacin es el factor que ms hace diferir cada uno de
estos tipos.

Captulo 2: Organizacin para el Desarrollo.


Aparte de la ubicacin y configuracin del sitio, las claves para del xito para pequeos
desarrolladores son la calidad de su equipo de desarrollo y su acceso a capital.
Incluso los desarrolladores experimentados, entrando a nuevos mercados o tipos de
productos, encontrarn que consultores locales apropiados o firmas experimentadas con
el producto particular, pueden mitigar el riesgo en la bsqueda de proyectos innovadores.
Sociedades formadas en proyectos especficos, donde los Desarrolladores pueden tener
diferentes grupos de socios para cada proyecto en particular. Donde al principio cada
socio cumple funciones mayores (financiamiento o construccin). En acuerdos
posteriores, el nmero de socios podra diminuir a medida que el Desarrollador obtiene la
experiencia necesaria sin compartir el patrimonio del proyecto.
Ciclos de Vida Organizacionales:
Startup: Caracterizado por el trabajo para dos metas de corto plazocompletar
exitosamente los primeros proyectos y establecer fuentes de ingresos consistentes para
cubrir gastos generales.
Clave: Habilidades emprendedoras del Desarrollador. Desarrollar contactos varios,
tener optimismo eterno y resistir el rechazo.
Crecimiento: Una firma en la etapa de crecimiento ha logrado una medida de xito. Se
requieren decisiones rpidas.
Clave: Mantener participacin directa con la direccin de la firma a travs de esta
etapa.
Madurez: Las firmas llegan aqu despus de haber establecido un historial de proyectos
exitosos y construido una organizacin para manejarlos.
Caractersticas: Maneja riesgo Mercado, delega autoridad y responsabilidad en la
firma, evala su eficiencia y eficacia, y atrae, desafa, compensa y retiene buena gente.
Estructura Organizacional: Las firmas de desarrollo estn organizadas por funcin
(construccin, ventas), por proyecto, o por una combinacin de ambas. Las firmas
pequeas se organizan ms por proyecto, y las grandes ms por funcin.
Planeando el Negocio:
Evaluar la situacin presente, anlisis interno de la empresa (fortalezas y
debilidades), especificar metas para el plan estratgico, especificar un plan de
accin.

Seleccin
Lugar
Corredores
Consultores
varios

Estudio de
Factibilidad
Consultores
de Mercado
Ingenieros
Calculistas.

Diseo Marketing Finanzas

Construccin Operaciones

Arquitectos
Inspectores.

Arquitectos
Contratistas
Ingenieros
Inspectores

Corredores, diseadores grficos y


agencias.

Banqueros
Prestamistas
Tasadores

Ventas

Gerentes
Corredores
de Propiedad Tasadores
Mantenedores

Participantes en el Proceso de Desarrollo:

Captulo 7: Desarrollo del Retail.


El desarrollo del Retail puede variar desde la construccin de una sola tienda hasta un
superregional shopping center. Tpicamente, los Desarrolladores principiantes se
involucrarn en la mitad del tamao de este espectro.
Shopping Center: Grupo de establecimientos comerciales estructuralmente unificado y
construido en un sitio planeado, desarrollado, apropiado y dirigido como una unidad
operativa relacionada en su ubicacin, tamao y tipos de tiendas al rea de Mercado que
sirve, principalmente a usuarios finales o consumidores individuales.
Tipos de Shopping Centers:
- Commodity Shopping Centers: Lugares de encuentro donde su principal
propsito es la entrega de bienes de retail y servicios consumidos regularmente
como primarios del hogar. Comprados en base a precio y conveniencia.
- Specialty Shopping Centers: Enfatizan sentimientos y emociones alcanzados por
la experiencia del shopping, entregado en una combinacin de producto y lugar.
Algunos shopping centers pueden contener ambas ofertas de commodity y specialty de
retail; y a veces no hay certeza en la clasificacin de algunos (hbridos).
La meta de todo shopping center es crear un ambiente irresistible para la entrega de
bienes y servicios a los consumidores.
La Evolucin de los Shopping Centers:
Desde el 1900, significativos cambios en transporte y sistemas de distribucin han
alterado dramticamente la organizacin y funcionamiento del desarrollo del retail.
De esta forma, cmo los retailers muestran y distribuyen bienes es clave para entender la
edificacin y la infraestructura de shopping centers que requieren.
Clasificacin de Shopping Centers: Commodity vs. Specialty Retail.
Tradicionalmente, los shopping centers han estado principalmente caracterizados por
mercados servidos, caractersticas del pblico general y tamao del lugar.
Convenience Centers: Tpicamente anclado por tiendas personales/de
conveniencia (minimarkets), ofrecen servicios personales y bienes de
conveniencia en formatos un poco menores a los de un neighborhood center.
Tamao promedio: 2.800 m2.
Neighborhood Centers: Construidos alrededor de supermercados, ofrecen bienes
de conveniencia (comida, remedios u otros) y servicios personales (lavandera,
peluquera) para las necesidades diarias del barrio inmediato. Tamao promedio:
5.600-9.300 m2.
Community Centers: Generalmente ofrecen muchos de los bienes de
conveniencia y servicios personales de los neighborhood centers con un rango un
ms amplio de productos blandos (vestuario) y duros (hardware y accesorios).
Tamao promedio: 23.200 m2.

Super Community Centers: Con igual propsito que los community centers, son
ms grandes (tamao promedio: 46.500 m2), y son ms variados en mercadera.
Contiene al menos 4 anclas de categora especfica fuera de precios.
Regional Centers: Ofrecen mercadera general, vestuario, muebles de hogar en
profundidad y variedad, como un rango de servicios e instalaciones
recreacionales. Incluyen 1 o 2 tiendas de departamentos full-line. Tamao
promedio: 83.600 m2.
Super Regional Centers: Ofrecen una extensa variedad de mercadera general,
vestuario, muebles de hogar, as como tambin una variedad de servicios e
instalaciones recreacionales. Estn tpicamente diseados alrededor de 3 o ms
tiendas de departamentos full-line. Tamao promedio: 140.000 m2. (Algunos
mayores).

La cada del Strip Center: Si bien en los ltimos 50 aos los retailers han favorecido el
strip comercial, su era est lentamente terminando. Debido a razones como: evolucin del
comportamiento del consumidor, demografa cambiante, alzas de bencina, compras
online y la urbanizacin de los suburbios. El futuro pertenece a town centers, calles
principales y desarrollos de uso mixto.
El Impacto del E-Commerce: Uno de los cambios ms importantes afectando a los
desarrolladores del retail en la actualidad es el e-commerce, con el shopping online y
mvil. (Amazon, eBay). Aunque con crecimientos anuales de dos dgitos, las ventas
online en 2011 fueron menos que el 5% de todo el gasto en retail en USA.
Sin embargo, no hay evidencia de que hayan tenido un efecto significativo en el
desarrollo de shopping centres. Los productos con cambios bsicos en su tecnologano
en la entregafundamentalmente alteraron la necesidad de tiendas fsicas.
Redesarrollo de Shopping Centers:
Ventajas
Disponibilidad de buenas ubicaciones previas.
Lugares con menos competencia.
Ubicacin cmoda.
Apoyo pblico.
Menores costos de construccin.
Agilidad en procesos previos.
*En comparacin a Nuevas Construcciones.

Desventajas
Excesos potenciales de costos.
Aumento de costos operativos en el periodo de
construccin.
Costos de adquisicin de arrendamientos.
Perdida de derechos adquiridos.

Medidas de Sustentabilidad: Emplazamiento naturales, conservacin de la vida salvaje,


control de la luz/sombras, ventilacin/luz natural/vistas, conservacin del agua/energa.
Costos de Capital para Shopping Centers: Tierra y sus mejoramientos, infraestructura
y equipo, gastos generales y desarrollo por parte de todo el personal participante en el
proyecto.

Comentario Personal: (Opiniones fundadas, relevantes de acuerdo a lo ledo).


En mi opinin, los captulos ledos son de gran utilidad tanto terica como practica.
En la parte terica he podido aprender los detalles de un Desarrollador Inmobiliario para
pasar de una gran idea a un exitoso proyecto inmobiliario a travs de una adecuada
iniciacin de carrera como Desarrollador y los conceptos tcnicos que debe conocer y
entender desde su comienzo.
Por el lado prctico he logrado entender lo que un Desarrollador necesita saber aplicar
para manejar un buen equipo de desarrollo; que pueda complementar sus distintas
habilidades, conocimientos y experiencias adecuadamente para lograr las metas
definidas, de manera eficiente y eficaz. Donde es clave entender que la calidad de este
equipo lleva al xito del proyecto.
Ahora, desde un principio me interes este electivo de Gestin Inmobiliaria, ya que
actualmente estoy emprendiendo un negocio de ropa eco-amigable. Si bien el rubro tiene
muchas reas de las cuales poder nutrirse de conocimientos, la Gestin Inmobiliaria me
ha servido para comprender de manera mucho ms acabada toda la implementacin,
estructura y ubicacin que tarde o temprano necesitar el negocio.
En mi caso en particular he enfocado mi inters por la Gestin Inmobiliaria en lo
comercial y retail. Donde aparte de comprender todo lo que es y hace un Desarrollador
Inmobiliario, he indagado en el captulo 7 de Desarrollo del Retail.
Dado que es el rea en el cual operar mi emprendimiento una vez que crezca lo
suficiente, ha sido clave entender dnde, cmo y en qu formato se tranzan los bienes y
servicios de retail. Basado en las distintas necesidades presentes en el Mercado, los
cambios revolucionarios de los ltimos aos en transporte, y sistemas de distribucin de
bienes, cambios en tecnologa de ventas como Internet, cambios en preferencias de
compra a travs de los distintos tipos de plazas de venta, operaciones necesarias en todo
proyecto inmobiliario y por supuesto las medidas de sustentabilidad en temas de recursos
y energas del negocio y en todo su proceso de llevar el concepto ecolgico y
diferenciador con tintes claves de Marketing de la marca presente, a un escenario prctico
donde se logre as una sintona tangible e inteligente de la totalidad del proyecto y su
potencial xito.

Você também pode gostar