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Relacin de causa
Las demandadas interpusieron recurso de apelacin en contra de la sentencia N 126 de
fecha 15/5/07, que hizo lugar a la demanda presentada por la actora y convalid la
resolucin del contrato hecha por autoridad del acreedor, y en consecuencia conden a
las accionadas a restituir a la firma accionante el inmueble objeto del contrato dentro del
plazo de diez das, bajo apercibimiento de lanzamiento, y a abonarle como indemnizacin
una suma de dinero. Se agravian las apelantes porque la sentencia habra violado los
derechos constitucionales de propiedad, de defensa en juicio y las garantas de obtener
una resolucin fundada lgica y legalmente. Asimismo, afirman que la resolucin es nula
porque adolece del vicio de estrechez de su visin del litigio, en tanto se ha restringido y
ha girado alrededor de los hechos apuntados en la demanda sin una adecuada
aprehensin y juzgamiento de ellos y de las defensas que la parte demandada
manifestara en la contestacin de la demanda. Ello pues segn sealan habiendo
planteado su parte una serie de defensas fundadas en normas de orden pblico, y en
funcin de ello, impugnado la legitimacin sustancial y/o falta de accin de la parte actora,
y habiendo denunciado nulidades, era de esperar que la sentencia tratara tales temas
como previos, cosa que no habra hecho. Expresan que la aplicabilidad de las leyes de
Prehorizontalidad y de Defensa del consumidor, la nulidad absoluta y manifiesta del
contrato de compraventa y la mora ex lege imputada a la vendedora, eran cuestiones de
juzgamiento previo. Aditan que les agravia la falta de encuadre legal del contrato como de
adhesin y tpico, reglado normativamente con clusulas y contenidos obligatorios
previstos imperativamente por la ley 19724. Asimismo, plantean que es nula la clusula
que pona en cabeza de la compradora el cumplimiento de la obligacin legal a cargo de
la empresa vendedora, respecto de la inscripcin registral del contrato de compraventa.
Sostienen que tal convenio es ilegal en tanto implica una dispensa del dolo en la
vendedora y que la sentencia omiti resolver. Denuncian el fraude o disimulo en la
divisin de una misma situacin bajo rubros nominalmente diversos. Aducen que tambin
fue omitida en la sentencia la calificacin de un mismo rubro (daos y perjuicios) en dos
8) Que la nulidad parcial del contrato conforme al ley 24.240 y su decreto reglamentario
en funcin de la desnaturalizacin del equilibrio contractual inicial de aquel contrato, al
momento del planteo de la resolucin contractual, tampoco ha sido tratado en la
sentencia. 9) Denuncia el fraude o disimulo en la divisin de una misma situacin bajo
rubros nominalmente diversos. Que la calificacin de un mismo rubro (daos y perjuicios)
en dos rtulos: clusula penal y multa diaria, tendientes a disimular el abuso contractual a
licuar toda posibilidad de devolucin del precio pagado por las compradoras, ante la
compensacin que realizar la empresa vendedora, tambin fue omitida en la sentencia.
10) Apunta que tampoco fue tratada la nulidad o la caducidad de la operatividad de tales
sanciones contractuales luego de que las adquirentes pagaran ms del 25% del saldo del
precio. 11) Se queja tambin de la falta de juzgamiento diferenciado de la prescripcin
liberatoria en relacin al rubro intereses, que le resulta aplicable un plazo diferente al
capital. 12) Tambin se agravia de la omisin respecto del planteo sobre la ilegitimidad de
la pretensin de cobro de IVA, crdito cuya titularidad es de AFIP / DGI. 13) Argumenta
que se ha omitido valorar la conducta ocultatoria y obstruccionista de la actora,
evidenciada en la audiencia de exhibicin de libros y documental. b) Subsidiariamente se
agravia porque el fallo se basa en una premisa infundada. Arguye que la sentencia se
ubica en la situacin de que el contrato litigioso es el nico contrato de la empresa
vendedora y que tal contrato es la nica ley entre las partes, afirmacin dogmtica que
deja de lado la ley de prehorizontal y la ley de defensa del consumidor. Alega que la
interpretacin de la sentencia implica ubicar al contrato slo en el art. 1204 C.C., dejando
de lado el resto del ordenamiento jurdico. c) Afirma que la sentencia se basa en una
premisa dogmtica, cuando el A-quo dice que no se advierte morosidad ni perjuicio a las
compradoras. Respecto de la morosidad de la actora, seala que la ley de
prehorizontalidad es clara y concluyente sobre las obligaciones a cargo de la parte
vendedora. Asevera que se trata de una obligacin ex lege. Se queja en cuanto la
sentencia afirma que no se advierte perjuicio alguno a las compradoras. Que el perjuicio
es la exposicin al riesgo de quiebra. d) Tambin expresa que la sentencia se basa en
una premisa falsa, cuando dice que la demandada no ha acreditado el pago de U$S
91.289,48. Que dicha suma es la que surge de la suma de los montos abonados por la
compradora, y que la vendedora reconoce y acredita con la documental adjuntada a la
demanda y obrante a fs. 15 a 77. e) Manifiesta que la sentencia se basa en una premisa
errnea. Que existen dos rubros de la demanda cuya procedencia en la sentencia slo se
explica por una combinacin de un falso encuadre legal, y del consiguiente silencio sobre
la normativa aplicable, concretamente la ley de defensa del consumidor (art. 37). Que son
tales rubros los daos y perjuicios al 10 % del valor del inmueble y la multa diaria, dos
versiones de clusula penal. Por otro lado, se queja en cuanto la sentencia expres que la
compraventa objeto del presente juicio no es una compraventa comercial. f) Advierte que
se ha condenado a la resolucin contractual pero nada se ha dicho sobre el reintegro por
la vendedora del precio a las compradoras. g) Denuncia otra premisa falsa. Afirma que el
fallo no hace referencia ni mrito de la pericia contable. Que el A-quo entendi que
respecto del informe pericial no hay controversias entre las partes, cuando de las
constancias de autos (fs. 283/284) median una serie de impugnaciones realizadas por las
demandadas. h) Alega que la sentencia adolece de fundamentacin insuficiente. Que no
se juzga la dialctica entre contrato preliminar y contrato definitivo. Sostiene que son dos
contratos, y se pregunta qu valor tiene la desaparicin en el segundo de los contratos de
las clusulas que haba en el primero. Tambin se pregunta qu ocurre con aquellas
clusulas que no respetan los recaudos del art. 14 de la ley 19.724. i) Finalmente, se
agravia de la imposicin de costas, en tanto la sentencia no se hace cargo del
vencimiento de la actora en cuanto a su pretensin de una multa diaria de $ 255, la cual
fue reducida por abusiva. Alega que estamos ante un supuesto de vencimientos mutuos
que impone la condena en costas proporcional tales vencimientos, conforme el art. 132
del C.P.C. II) Corrido el traslado a la contraria en los trminos del art. 372 del C.P.C., es
evacuado a fs. 382/405, cuyos trminos se tienen por aqu reproducidos en honor a la
brevedad. A fs. 435/445 obra dictamen del Sr. Fiscal de Cmaras Civiles, que tambin se
tiene por aqu reproducido. Luego de la audiencia convocada y realizada en los trminos
del art. 58 del C.P.C., es dictado y queda firme el decreto de autos, y la presente causa se
encuentra en estado de ser resuelta. III) Anlisis de los agravios. 1) La ley de
prehorizontalidad. Corresponde en primer lugar expedirse sobre el agravio fundado en
una supuesta violacin a la ley de prehorizontalidad. A fs. 135/159 obra copia certificada
de la Escritura Nmero 68 Seccin A de fecha 18/04/1997, de la que se desprende que la
parte actora ha cumplimentado acabadamente con las previsiones de la Ley 19.724, esto
es ha subdividido y afectado al Rgimen de Propiedad Horizontal (ley 13.512) el edificio
donde se encuentra el inmueble en cuestin, como as tambin se encuentra otorgado el
Reglamento de Copropiedad y Administracin, circunstancias que restan virtualidad a los
argumentos del apelante, los tornan abstracto y extemporneos. As las cosas, no hay un
incumplimiento que permita a las demandadas oponer la excepcin prevista en el art.
1201 del Cdigo Civil. Por otra parte, en el caso particular ningn agravio o perjuicio ha
demostrado la parte demandada por la falta de inscripcin del contrato, pues no se ha
suscitado un problema de publicidad registral ni del derecho que le corresponde sobre el
inmueble, sino que lo que aqu se discute es la convalidacin de la resolucin del contrato
por el incumplimiento de la parte demandada. Asimismo, del art. 12 de la ley 19.724 no
surge ninguna falta de legitimacin para resolver el contrato por incumplimiento. La
cuestin se rige por los principios generales del Cdigo Civil, en especial por el art. 1204.
Tampoco asiste razn al quejoso cuando alega que existen dos contratos. En el caso slo
hay un contrato y luego una refinanciacin. La refinanciacin no es un nuevo contrato que
deja sin efecto al anterior, sino que se refunde con el. El argumento no aporta ninguna
razn para modificar lo resuelto. Por ello es que los argumentos fundados en la ley de
prehorizontalidad no tienen asidero, ni tampoco critican las razones centrales de la
sentencia por las cuales se hace lugar a la demanda. 2) La ley de Defensa del
Consumidor. Otro de los argumentos brindados por el quejoso es que en el caso de autos
es aplicable la ley de defensa del consumidor y que resulta abusiva la clusula que
establece el pacto comisorio. Al respecto coincido con el Sr. Fiscal de Cmaras en que la
relacin jurdica entablada entre las partes configura una relacin de consumo y que, por
ende, las partes de la relacin se encuentran reguladas por la ley consumerista, sin
embargo ello en nada altera lo resuelto por el Inferior. Tambin coincido con el Fiscal en
el sentido de que en el caso de autos la clusula que establece el pacto comisorio no
resulta abusiva, no hay ninguna abusividad en un pacto de esa naturaleza, pues adems
de ser una previsin establecida en el Cdigo Civil, tampoco surge abusiva en correlacin
a las dems clusulas del contrato. El instituto del pacto comisorio se encuentra regulado
puntualmente en el art. 1204 del Cdigo Civil y, mientras se cumpla con lo dispuesto en
dicho artculo, no se advierte motivo alguno para postular un acuerdo expreso al respecto
como abusivo. La clusula no es abusiva. Puede resultar abusivo, lo que analizar infra,
el ejercicio de la facultad resolutoria, pero la clusula no luce abusiva por las razones
antedichas. Acerca de la clusula que fija una multa diaria, s se evidencia una exigencia
fuera de los lmites equilibrados y equitativos en la estipulacin que desnaturaliza la
obligacin. Es por ello que el A-quo, observando dicha situacin, procedi acertadamente
y con buen criterio a morigerar la mencionada clusula penal inserta en el contrato,
atenuando considerablemente su impacto y estableciendo de modo prudente un monto
ms razonable y acorde a la situacin del caso. En este sentido, en la resolucin atacada
queda claro que el Inferior ha morigerado dicha clusula y la ha adecuado de modo
razonable para que no resulte excesivamente gravosa e injusta para la parte demandada.
La queja en este sentido no logra modificar lo resuelto por el A-quo. 3) Prescripcin. Por
tratarse de una cuestin previa, debe analizarse el tema de la prescripcin. Al respecto,
ha sido claro el A-quo al encuadrar la cuestin en el art. 4023 del C.C., esto es, aplicar al
caso de autos el plazo de prescripcin de diez aos, pues estamos en presencia de una
accin que persigue convalidar una resolucin contractual. Coincido con el Juez en que
no estamos en presencia de una compraventa mercantil pues los inmuebles estn
expresamente excluidos por el art. 452 inc. 1 del Cdigo de Comercio. Tampoco les
asiste razn en cuanto deben diferenciarse la prescripcin de los intereses y del capital,
pues los primeros son accesorios y siguen la suerte del principal. Los endebles
argumentos no logran conmover lo resuelto, por lo que me exime de mayores
consideraciones al respecto. 4) Pago. Alegan las demandadas apelantes que han pagado
ya la suma U$S 91.289,48. El pago, tal como ha concluido el Juez, no se encuentra
probado. De los recibos acompaados por la parte actora surge que las compradoras han
pagado las cuotas pactadas, pero no el saldo de U$S 25.000 que da lugar a la resolucin.
Recordemos que el pago debe acreditarse con documentos. Las demandadas no han
acompaado ningn documento que de respaldo probatorio a sus afirmaciones.
Analizando detenidamente las constancias de autos, no surge acreditado el pago que
alegan las demandadas. Por ello este agravio debe rechazarse. 5) Caducidad de la
facultad resolutoria y de la multa. Sostienen las demandadas que en virtud de haberse
abonado ms del 25 % del precio, y por imperio del art. 1185 bis C.C., ha caducado la
facultad de resolver el contrato y de percibir tanto la multa pactada como los daos y
perjuicios. La conclusin de las apelantes deriva de una particular interpretacin del art.
1185 bis que no comparto, pues la norma establece la oponibilidad del boleto de
compraventa en el concurso cuando se haya pagado ms del 25 % del precio, pero en
ninguna parte establece una caducidad al derecho de resolver el contrato. El argumento
no resiste el menor anlisis. No existe en nuestro sistema jurdico un plazo de caducidad
a la facultad de las partes de un contrato de resolverlo. Lo que s se puede discutir es si la
resolucin del contrato, cuando se ha cumplido parte esencial de las prestaciones, no
resulta abusiva, lo que se analizar en el punto siguiente. 6) Ejercicio de la facultad
resolutoria. Se discute en autos si el ejercicio del pacto comisorio efectuado por la parte
actora ha sido abusivo. Al respecto, el art. 1204 del Cdigo Civil regula el pacto comisorio
en los siguientes trminos: En los contratos con prestaciones recprocas se entiende
implcita la facultad de resolver las obligaciones emergentes de ellos en caso de que uno
de los contratantes no cumpliera su compromiso. Mas en los contratos en que se hubiese
cumplido parte de las prestaciones, las que se hayan cumplido quedarn firmes y
producirn, en cuanto a ellas, los efectos correspondientes. No ejecutada la prestacin, el
acreedor podr requerir al incumplidor el cumplimiento de su obligacin en un plazo no
inferior a quince das, salvo que los usos o un pacto expreso establecieran uno menor,
con los daos y perjuicios derivados de la demora; transcurrido el plazo sin que la
prestacin haya sido cumplida, quedarn resueltas, sin ms, las obligaciones emergentes
del contrato con derecho para el acreedor al resarcimiento de los daos y perjuicios. Las
partes podrn pactar expresamente que la resolucin se produzca en caso de que alguna
obligacin no sea cumplida con las modalidades convenidas; en este supuesto la
resolucin se producir de pleno derecho y surtir efectos desde que la parte interesada
comunique a la incumplidora, en forma fehaciente, su voluntad de resolver. La parte que
haya cumplido podr optar por exigir a la incumplidora la ejecucin de sus obligaciones
con daos y perjuicios. La resolucin podr pedirse aunque se hubiese demandado el
cumplimiento del contrato; pero no podr solicitarse el cumplimiento cuando se hubiese
demandado por resolucin. La tendencia normativa es propugnar el cumplimiento en
materia contractual, pero ello no puede llevar a descartar que la conducta maliciosa o
culpable de una o de ambas partes, justifica que, en ciertos casos, se faculte la resolucin
que guarda nuestra ley (GASTALDI, J., ob. y loc. Cit). Cornet (ob. cit., p. 67), por su parte,
cita los principios de UNIDROIT sobre los Contratos Internacionales, los cuales son muy
tiles para determinar cundo un incumplimiento puede considerarse esencial. El art. 7.3
de dichos principios expresa: 1) Una parte podr dar por terminado el contrato si la falta
de la otra parte al cumplir una de sus obligaciones contractuales construye un
incumplimiento esencial. 2) Para determinar si la falta de cumplimiento de una obligacin
constituye un incumplimiento esencial se tendr en cuenta, en particular, si: a) el
incumplimiento priva sustancialmente a la parte perjudicada de lo que tena derecho a
esperar en virtud del contrato, a menos que la otra no hubiera previsto ni podido prever
razonablemente ese resultado; b) el cumplimiento estricto de la obligacin insatisfecha era
esencial dentro del contrato; c) el incumplimiento fue intencional o temerario; d) el
incumplimiento le otorga a la parte perjudicada razones para creer que no puede confiar
en el cumplimiento futuro de la otra; e) la terminacin del contrato har sufrir a la parte
incumplidora una prdida desproporcionada como consecuencia de su preparacin o
cumplimiento. Seala el autor que por incumplimiento esencial debemos entender que el
mismo sea sustancial, principal, notable, para lo cual se deber tener en cuenta el inters
de las partes y, fundamentalmente, la buena fe que debe presidir toda la vida del contrato
(CORNET, M., ob. cit., p. 67). Es aqu donde el ejercicio del pacto comisorio puede
resultar abusivo, pues es un abuso del derecho que el acreedor resuelva el contrato
cuando no hay un incumplimiento de entidad que lo permita. El pacto comisorio otorga a
los contratantes el derecho de exigir el cumplimiento o pedir la resolucin. La ley, al
consagrar el instituto del pacto comisorio, crea para los contratantes una prerrogativa
jurdica, un derecho subjetivo que, como todos los derechos, reconoce condiciones de
ejercicio y limitaciones. Pero siendo un derecho establecido por las normas positivas, su
ejercicio no puede considerarse, en principio, como lesivo al orden jurdico ni a los
derechos de la parte contraria. Precisamente, tal derecho lo acuerda la ley en proteccin
de aquella parte que ha cumplido sus compromisos y para hacerlo valer frente a la que no
los ha cumplido. Como principio general, la clusula comisoria no importa, por s misma,
ilicitud ni inmoralidad alguna. Obviamente, porque no es ms que la aplicacin de un
derecho conferido por la ley, es una proteccin al contratante de buena fe que cumple con
sus obligaciones frente al que deja de hacerlo. Pero en ste como en otros institutos, se
dan situaciones en que el ejercicio del derecho puede exceder lo que se considera
tolerable y conviene entonces analizar la posible aplicacin de la teora del abuso del
derecho, consagrada en el art. 1071 del Cdigo Civil. Para determinar si el ejercicio de la
facultad resolutoria es abusivo, debe verificarse si el incumplimiento tiene importancia,
esto es, debe verificarse si tal ejercicio es lcito, es justificable o si, por el contrario, es
excesiva. Debe analizarse si conforme los estndares de buena fe, lealtad y probidad,
moralidad y justicia y equidad que debe presidir las relaciones contractuales, es aplicable
el pacto y con qu limites en cuanto a sus efectos. Desde ya que con estos principios tan
amplios no es posible catalogar por anticipado en qu supuestos el ejercicio es abusivo o
no, pero tales principios son lo que permitirn que, previo un examen cuidadoso y
particular de cada caso, se d la solucin al mismo. A la luz de los conceptos vertidos, y
de acuerdo a tales principios debe analizarse si el incumplimiento es de una gravedad tal
que permita el ejercicio del pacto, lo cual siempre es una cuestin de hecho que se
deber apreciar caso por caso. No puede establecerse un criterio uniforme sino que
deben valorarse especialmente las particularidades de cada caso. En el caso de autos el
ejercicio del pacto comisorio ha sido justificado, pues sus particularidades lo tornan
legtimo. Tales particularidades son las siguientes. a) En primer lugar, cabe tener presente
que se ha previsto el pacto comisorio expreso, y en ese caso debe estarse en primer lugar
a lo convenido por las partes. Ello revela la voluntad de las partes de prever que ante el
incumplimiento de una de ellas, otorga el derecho a la otra a resolver el contrato conforme
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Que adhera a lo expresado por el Sr. Vocal de primer voto, y vota en igual sentido a esta
cuestin propuesta por compartir los fundamentos.
Por lo expuesto, y el resultado de la votacin que antecede,
SE RESUELVE: I) Rechazar el recurso de apelacin y confirmar la sentencia recurrida en
todas sus partes, aclarando que debe ordenarse la restitucin de lo pagado a las
demandadas conforme el considerando respectivo. II) Imponer las costas de esta sede a
las apelantes perdidosas (art. 130 del C.P.C.). III) Estimar los porcentajes regulatorios de
los Dres. Marcelo Rodriguez Aranciva y Javier Francisco Savid, en conjunto y proporcin
de ley, en el 35 % del punto medio de la escala del art. 34 de la ley 8226.
Protocolcese, hgase saber y bajen. Con lo que termin el acto, que firman los Seores
Vocales.Ficha Tcnica
Tribunal: Cmara 6a Civil y Comercial, Crdoba
Walter Adrin Simes, Silvia B. Palacio de Caeiro y Beatriz Mansilla de Mosquera
Autos: "Ingeniero Nstor A. Brandolini y Asociados SRL c/ Oviedo Funes, Mara Lila y otro
Ordinario Cumplimiento/Resolucin de contrato"
Sentencia N: 27
Fecha: 14/03/2008
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