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CURSO DE ESPECIALIZAO EM

DIREITO IMOBILIRIO

Faculdade de Direito da
Universidade do Porto
2007

Paulo Jorge Alves da Rocha Torres


p a u l o j t o r r e s @ s a p o . p t

Paulo Jorge Alves da Rocha Torres

Reserva de propriedade:
caractersticas, funes e
regime jurdico

NDICE

Nota prvia .
1.-

A figura da reserva de propriedade

2.-

Meios de que pode o alienante [credor], beneficirio do pactum

4
5

reservati dominii, socorrer-se no caso de incumprimento do adquirente


[devedor] ....
3.-

11

A reserva de propriedade a favor de terceiro, que no o alienante

do bem; O caso do financiamento da aquisio por parte de entidade


financeira ....
4.-

A validade e eficcia da clusula de reserva de propriedade no

15
21

contrato de fornecimento e colocao de elevadores em prdio urbano


Concluso ...

23

Bibliografia

25

Nota prvia

Como nota prvia deve dizer-se que o presente artigo integra a avaliao final do
curso de especializao em Direito Imobilirio leccionado pela Faculdade de Direito da
Universidade do Porto.
inteno versar sobre algumas das questes que frequentemente se levantam
volta da figura da clusula de reserva de propriedade (pactum reservati dominii) e,
sempre que possvel ou oportuno, abordar matrias que, pese a sua lateralidade, se
venham a revelar aptas a justificar a presente anlise no mbito do curso de
especializao em Direito Imobilirio.
No pretenso do presente dissecar com mincia a figura da clusula de
reserva de propriedade, mas apenas fazer uma, necessariamente breve, anlise das suas
caractersticas e funes, bem como do respectivo regime jurdico, de forma a proceder
ao seu confronto com algumas das posies adoptadas pela jurisprudncia sobre a
matria, de modo a conseguir-se apreender, de uma forma objectiva, a sua actual
importncia e relevncia prtica no mbito das garantias de cumprimento das
obrigaes.

Espinho, 30 de Agosto de 2007

Reserva de propriedade: caractersticas, funes e regime jurdico

1.-

A figura da reserva de propriedade

Dispe o art. 409 do Cdigo Civil (doravante CC) o seguinte:


ARTIGO 409
(Reserva da propriedade)
1. Nos contratos de alienao lcito ao alienante reservar para si a
propriedade da coisa at ao cumprimento total ou parcial das obrigaes
da outra parte ou at verificao de qualquer outro evento.
2. Tratando-se de coisa imvel, ou de coisa mvel sujeita a registo, s a
clusula constante do registo oponvel a terceiros.
, assim, pacfico que o art. 409 CC permite, em termos latos, a figura da
clusula de reserva de propriedade (pactum reservati dominii).
Nos termos deste preceito o alienante pode reservar para si a propriedade da
coisa alienada at ao cumprimento, total ou parcial, das obrigaes da outra parte, ou
verificao de qualquer outro evento.
O direito de manter a propriedade da coisa, no pode ser confundido com a
prpria propriedade. Esta visa o desfrute da coisa pelo seu titular, aquele apenas a
garantia das vantagens que o alienante da coisa pretende retirar da alienao.
Para alm de no se poder confundir com o direito de propriedade, no constitui
qualquer outro direito real de gozo.
No entanto, manifesto que na sua estrutura jurdica constitui um poder
imediato sobre uma coisa, ou seja, que para ser exercido no depende da conduta de
outrem. Verificada objectivamente a condio de que depende, o seu titular mantm a
propriedade.

Reserva de propriedade: caractersticas, funes e regime jurdico

Chegados aqui, vale a pena recordar que, o art. 874 CC dispe que a compra e
venda o contrato pelo qual se transmite a propriedade de uma coisa, ou outro direito,
mediante um preo.
O contrato de compra e venda tem, assim, como efeitos essenciais, estipula o
art. 879 CC, a) a transmisso da propriedade da coisa ou da titularidade do direito; b)
a obrigao de entregar a coisa; c) a obrigao de pagar o preo.
Resulta, portanto, da tipicidade legal na compra e venda que a propriedade da
coisa vendida se transmite para o adquirente pelo contrato, constituindo a transmisso
do domnio sobre a coisa, por conseguinte, um dos efeitos essenciais do negcio
jurdico, ao lado das obrigaes de entrega da coisa e de pagamento do preo.
Flui por outras palavras do tipo legal da compra e venda, impressivamente, que
se trata de um contrato consensual quoad constitutionem, isto , quanto ao
aperfeioamento do vnculo, que se atinge, por consequncia, mediante o acordo de
vontades das partes

o mtuo consenso de que falava o n. 2 do art. 643 do

Cdigo de Seabra , sem prejuzo, obviamente, da observncia da forma legal a que


eventualmente esteja sujeita a emisso das declaraes de vontade.
De modo algum se pode qualificar a compra e venda, tipificada nos citados
preceitos do Cdigo Civil, na categoria dos contratos cuja perfeio depende, alm do
acordo de vontades, ainda da entrega da coisa (por exemplo, o mtuo, o comodato, o
depsito), ou mesmo do pagamento do preo. No se concebendo, todavia, como
contrato real quoad constitutionem, a compra e venda j um contrato real quoad
effectum, quer dizer, sob o ngulo da sua eficcia imediata.
A compra e venda , analisada sobre este critrio, um contrato real, com eficcia
real ou translativa, j que se caracteriza pela produo de efeitos reais, tais a
constituio, transmisso ou extino de direitos reais. Neste sentido dispe, inclusive, o
n. 1 do art. 408 CC: A constituio ou transferncia de direitos reais sobre coisa
determinada d-se por mero efeito do contrato, salvas as excepes previstas na lei.
O nosso direito perfilhou assim a soluo da eficcia real imediata desses
contratos, consagrada no Cdigo Civil e j acolhida como regra no Cdigo de Seabra

Reserva de propriedade: caractersticas, funes e regime jurdico

(art. 715), em detrimento da eficcia meramente obrigacional, oriunda da tradio


romanstica.
Determinadas figuras contratuais podem, em todo o caso, originar as duas sortes
de efeitos. precisamente o caso da compra e venda, da qual derivam efeitos
meramente obrigacionais a obrigao de entrega da coisa e a obrigao de pagamento
do preo e o efeito real da transmisso da propriedade.
O contrato aperfeioa-se, porm, independentemente da produo desses efeitos,
mediante o mtuo consenso dos contraentes. A obrigao de pagar o preo, por
exemplo, apenas um efeito obrigacional do contrato, passe a redundncia, em nada
influindo na sua perfeio e to-pouco condicionando a eficcia translativa.
Este efeito real, por seu turno, de transferncia do domnio sobre a coisa, do
alienante para o adquirente, verifica-se desde logo pela mera celebrao do contrato e
no momento desta art.s 408, n. 1 e 1317, al. a) CC.
Quer encarando-a na sua veste de contrato consensual quoad constitutionem,
quer na de contrato real quoad effectum, o efeito real da transmisso da propriedade
produz-se sempre pelo acordo de vontades.
No entanto e aqui entramos na matria sobre que pretendemos versar o
presente a eficcia real do contrato pode ser diferida ou meramente eventual, atravs
da conveno pelas partes de um pactum reservati dominii.
Conforme refere MOTA PINTO1, a reserva de propriedade, surge no comrcio
jurdico, funcionalmente, como uma garantia de que o contrato vai ser cumprido.
Trata-se de clusula atpica, determinao acessria que, funcionando como garantia do

1 Direitos Reais, pg. 67

Reserva de propriedade: caractersticas, funes e regime jurdico

alienante, se destina a regular os efeitos do contrato, restringindo-os2. uma conveno


de garantia autnoma3.
A funo econmica da clusula de reserva de propriedade , assim, garantir o
crdito do vendedor pelo preo da compra. Neste sentido escreve ARMANDO BRAGA4:
A reserva de propriedade tem, sobretudo, uma funo de garantia para o vendedor e
frequentemente utilizada nas vendas a prestaes em que se tenha verificado a entrega
ao comprador do bem vendido.
Como escreveram os Mestres, PIRES

DE

LIMA e ANTUNES VARELA5, a

permanncia da propriedade da coisa no patrimnio do vendedor, at ser paga a ltima


prestao, tem essencialmente em vista uma funo de garantia.
Esta figura anda, normalmente, associada a uma venda a prestaes ou com
espera de preo, acompanhada da entrega imediata da coisa ao comprador, para que dela
retire o uso e o disfruto.
Se uns acentuam que se trata de um desvio regra geral da transmisso ex
contratu dos direitos reais (art. 408, n. 1 CC), outros preferem referir que se trata de
uma condio suspensiva inserta no contrato de compra e venda.
Como escreve LIMA PINHEIRO6 o pacto de reserva de propriedade uma
conveno de garantia acessria do contrato de compra e venda, conveno esta que
reserva a faculdade de resolver o contrato, mas que se socorre instrumentalmente de
uma condio suspensiva do efeito translativo, para alcanar o seu efeito caracterstico:
a oponibilidade erga omnes da resoluo.

2 Cf. Ac. Rel. Porto, 4-2-1971,BMJ 204, pg. 196.


3 Cf. LUS LIMA PINHEIRO, A Clusula de Reserva de Propriedade, pg. 115; e ANA MARIA PERALTA, A
Posio do Comprador na Compra e Venda com Reserva de Propriedade, pg. 116.
4 Contrato de Compra e Venda, pg. 72
5 Cdigo Civil Anotado, Vol. II, pg. 234
6 ob. cit., pg. 115

Reserva de propriedade: caractersticas, funes e regime jurdico

Para ANA MARIA PERALTA7, verifica-se uma relao de natureza funcional entre
a transmisso do direito e o pagamento do preo, sendo o contrato de compra e venda
com reserva de propriedade um tipo especial de compra e venda, em que a transferncia
da propriedade diferida.
Quanto aos efeitos, do ponto de vista do adquirente, da incluso num contrato,
por exemplo, de compra e venda, de uma clusula de reserva de propriedade, este no
adquire a propriedade da coisa, mas to-somente uma expectativa jurdica.
O comprador tem uma expectativa jurdica, uma vez que, com a celebrao do
contrato, comeou j a produzir-se o facto complexo, de formao sucessiva, a que o
Direito faz corresponder, quando concludo, o efeito aquisitivo do direito de
propriedade8.
Tese subscrita tambm por ANA MARIA PERALTA9, afirmando que ele (o
comprador) titular de uma expectativa jurdica, que qualifica como direito real de
aquisio automtica.
Pela semelhana da natureza jurdica da reserva de propriedade com a de um
direito real, pode-se, at, qualificar o pactum reservati dominii como um direito real de
garantia.
A jurisprudncia dominante tem seguido as posies defendidas pelos autores
supra referenciados, entendendo que, convencionando as partes uma clusula de reserva
de propriedade, o alienante continua a ser o proprietrio da coisa at ao integral
pagamento do preo.
Apenas havendo renncia reserva de propriedade deixam de operar os efeitos
de natureza obrigacional obstativos da transmisso da propriedade. A renncia

7 ob. cit., pgs. 37 e 152


8 LUS LIMA PINHEIRO, ob. cit., pg. 54
9 ob. cit., pgs. 154 e 165

Reserva de propriedade: caractersticas, funes e regime jurdico

determina, assim, a transferncia da propriedade para o comprador, por mero efeito do


contrato de compra e venda, nos termos do disposto no art. 879, al. a) CC.
Finalmente, no poder ignorar-se o que, sobre esta matria, dispe o art. 2, n.
3 da Directiva 2000/35/CE, de 29 de Junho, que define a reserva de propriedade como
o acordo contratual segundo o qual o vendedor continua o proprietrio dos bens em
questo at o preo ter sido pago integralmente.
No art. 4 desta Directiva dispe-se, ainda, que Os Estados-Membros
permitiro, em conformidade com as disposies nacionais aplicveis e previstas no
direito internacional privado, que o vendedor conserve os bens duradouros at terem
sido totalmente pagos desde que tenha sido explicitamente acordada uma clusula de
reserva de propriedade entre comprador e vendedor antes da entrega dos bens
duradouros10.

10 A propsito da Directiva 2000/35/CE, pode ver-se: ANA CATARINA ROCHA, A clusula de reserva de
propriedade na Directiva 2000/35/CE do Parlamento Europeu e do Conselho sobre as medidas de luta
contra os atrasos de pagamento, Revista da Faculdade de Direito da Universidade do Porto, I, 2, pgs. 9 78

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Reserva de propriedade: caractersticas, funes e regime jurdico

2.-

Meios de que pode o alienante [credor],

beneficirio
socorrer-se

do
no

pactum
caso

de

reservati

dominii,

incumprimento

do

adquirente [devedor]

Como supra se disse, a figura da reserva de propriedade anda atenta at a sua


funo econmica , na maior parte das vezes, associada a uma venda a prestaes ou
com espera de preo, acompanhada da entrega imediata da coisa ao comprador.
Como se sabe, no domnio da venda a prestaes, o art. 934 CC vem
introduzir, quando comparado com o regime do art. 801, 2 CC, uma limitao
faculdade de resoluo do vendedor, excluindo-a quando estejam em mora prestaes
que no excedam a oitava parte do preo.
Se houver tradio da coisa, ao vendedor s permitido resolver o contrato se
existir clusula de reserva de propriedade ou conveno que permita o direito de
resoluo (cf. art. 886 CC).
Se a prestao em dvida, nas condies previstas pelo artigo 934 (venda com
reserva de propriedade e entrega antecipada da coisa), exceder a oitava parte do preo
ou se houver mais de uma prestao em falta, no adquire o vendedor imediatamente
direito resoluo do contrato. Deixa apenas de funcionar ... o obstculo resoluo do
contrato levantado pelo artigo 934, passando a venda a prestaes a sujeitar-se, quando
assim seja, ao regime normal da resoluo.
(...) o vendedor s adquirir realmente direito resoluo quando a mora se converter
em no cumprimento definitivo, nos termos do art. 808, n 111.

11 PIRES DE LIMA e ANTUNES VARELA, ob. cit., Vol. II, pg. 234

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Reserva de propriedade: caractersticas, funes e regime jurdico

Assim, pacfico afirmar face doutrina e jurisprudncia dominantes que o


vendedor s pode exigir a restituio da coisa quando exera o direito de
resoluo12. Por outro lado, s no exercendo o direito de resoluo que o vendedor
pode exigir o pagamento das prestaes em dvida.
Como escreve LOBO XAVIER13, o inadimplemento da contraparte, confere ao
vendedor, na compra e venda com reserva de propriedade a faculdade de optar entre
duas formas de actuao a que leva resoluo do contrato (resoluo que, no nosso
direito, ...no exclui, antes supe, uma interpelao com vista do pagamento) e a que
leva ao cumprimento coercivo. Ora, feita a escolha por um destes caminhos, afastado
fica o recurso ao outro electa una via non datur recursus ad alteram.
Neste sentido pode, tambm, ver-se ANA MARIA PERALTA14, que peremptria
em afirmar que perante o direito portugus, pensamos ser esta a soluo correcta: o
vendedor s pode recuperar o bem se resolver o contrato, bem como a abundante
jurisprudncia a citada15.
A este propsito alguma doutrina fala do princpio da irretratabilidade da
escolha.
Dito por outras palavras: nos contratos de compra e venda com reserva de
propriedade o vendedor pode optar pela resoluo do contrato ou pela exigncia do
12 cf., p. ex., Ac. STJ, 28-11-75, BMJ, 251, pg. 172
13 Venda a prestaes: algumas notas sobre os artigos 934 e 935 do Cdigo Civil, RDES, 21, pgs.
213 e 214
14 ob. cit., pg. 88
15 A ttulo de exemplo, cita-se seguinte Acrdo da Relao de Lisboa: I No contrato de compra e
venda a prestaes com a entrega da coisa ao comprador, com reserva de propriedade, em que no tenha
sido clausulado que o incumprimento dava ao vendedor o direito de resolver o contrato, a falta de
pagamento de uma ou mais prestaes que excedam 1/8 do preo total, no faz surgir automaticamente o
direito resoluo. II O direito de resoluo fica dependente da interpelao do comprador para o
pagamento das prestaes em dvida, em prazo (razovel) que lhe for fixado. Ac. Rel. Lisboa, 14-51985, CJ, 1986, 3, pg. 145

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Reserva de propriedade: caractersticas, funes e regime jurdico

pagamento do preo em divida, mas no pode pedir o pagamento do preo (pedido que
pressupe a manuteno do respectivo contrato) e, na mesma ou noutra aco, pedir a
declarao de resoluo e consequente entrega da coisa vendida com reserva de
propriedade.
A reserva de propriedade, instituda como meio de afastar o princpio segundo o
qual a transferncia da propriedade mero efeito do contrato, passvel de renncia
abdicativa (ou renncia strito sensu) por parte do respectivo titular.
Esta renncia abdicativa corporizar-se- em negcio ou acto unilateral que,
constituindo ex nunc uma nova situao de Direito, tem como efeito real a perda ou
extino do direito renunciado, dele ficando privado o respectivo titular.
Ora, o facto de o vendedor no resolver o contrato, optando pela via da
satisfao coerciva do seu crdito, instaurando execuo para obter o pagamento do
preo dos bens cuja propriedade reservou para si, envolve a renncia a essa reserva.
Ao optar pelo pagamento coercivo da dvida, em lugar de procurar resolver o
contrato i. , optando pelo cumprimento da obrigao da contraparte o alienante
[credor] renuncia tacitamente clusula de reserva de propriedade, i. , ao domnio
que reservara16.
Alis, como refere ANTUNES VARELA17, desde que o credor opte pela
manuteno do negcio, no faz sentido que o mesmo possa tambm optar pela

16 A jurisprudncia tem sido clara, e unnime, neste sentido:


I - A nomeao penhora pelo beneficirio da reserva de propriedade do bem que objecto dessa
reserva implica a renncia mesma. () Ac. STJ, 2-2-2006, www.dgsi.pt [Proc. 05B3932 - N:
JSTJ000]
17 Das Obrigaes Em Geral, Vol. II, pgs. 106 e segs; note-se, no entanto, que PIRES DE LIMA e
ANTUNES VARELA, no seu Cdigo Civil Anotado (Vol. II, pg. 235), entendiam, contra alguma
jurisprudncia da altura, que se o vendedor, em lugar de exigir a resoluo do contrato, ter optado pelo
pagamento imediato de todas as prestaes em dvida no pode asseverar-se que ele tenha, com
esse facto, renunciado reservatio dominii eventualmente estipulada no contrato.

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Reserva de propriedade: caractersticas, funes e regime jurdico

resoluo do contrato, a qual visa a exonerao da obrigao que assumiu (ou a


restituio da prestao que efectuou) e a reposio do seu patrimnio no estado em que
se encontraria se o contrato no tivesse sido celebrado (interesse contratual negativo).
Concluindo:
na compra e venda com reserva de propriedade, face ao incumprimento do
devedor, o credor pode optar por uma das seguintes alternativas:
a)

a resoluo do contrato com a consequente obrigao, para o

vendedor, de devolver todas as prestaes recebidas e, para o comprador, de


entregar a coisa objecto do contrato, uma vez que a resoluo equiparada nos
seus efeitos nulidade ou anulabilidade do negcio jurdico ou, em alternativa,
b)

exigir judicialmente o cumprimento da obrigao.

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Reserva de propriedade: caractersticas, funes e regime jurdico

3.-

A reserva de propriedade a favor de

terceiro, que no o alienante do bem;


O caso do financiamento da aquisio
por parte de entidade financeira.

A evoluo da sociedade para a chamada sociedade de consumo despontou a


necessidade de concesso de crdito por parte dos vendedores de bens de consumo,
surgindo assim instrumentos jurdicos que visam acautelar o risco inerente,
nomeadamente de incumprimento por parte do credor, ou ainda da sua insolvncia.
Se, por um lado, se permitiu a pessoas de escassos recursos a aquisio de coisas
com valor superior s suas disponibilidades financeiras imediatas, diferindo o
pagamento do preo para momento posterior alienao e entrega da coisa, por outro
lado, criaram-se mecanismos e jurdicos que acautelam uma eventual inexecuo do
contrato ou insolvncia da parte do comprador, de modo a permitir ao vendedor a
recuperao da coisa, sem se sujeitar ao concurso de outros credores ou de terceiros,
entretanto investidos em direitos sobre ela.
No mbito do Cdigo de Seabra, na alienao de bens mveis nas referidas
condies, alm de outras figuras jurdicas como a locao-venda, comeou a ser
frequente o recurso estipulao de uma clusula de reserva de propriedade a favor do
vendedor (o pactum reservati dominii do direito romano), sendo a validade desta
clusula discutida perante o vazio legal ento existente nessa matria.
O Cdigo Civil de 1966 consagrou e regulamentou esta estipulao negocial,
admitindo que nos contratos de alienao o alienante pudesse reservar para si a
propriedade da coisa at ao cumprimento total ou parcial das obrigaes da outra parte
ou at verificao de qualquer outro evento.

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Reserva de propriedade: caractersticas, funes e regime jurdico

Nas ltimas dcadas, porm, surgiu uma terceira entidade, financiadora da


aquisio, nas tradies relaes de consumo, at ento bilaterais, entre comprador e
vendedor.
De facto, com o desenvolvimento da actividade autnoma, comercial e
financeira, de concesso de crdito na aquisio de bens deixou de ser o prprio
vendedor a permitir que o preo fosse pago posteriormente entrega do bem, para o
mesmo ser pago no acto de outorga do contrato, atravs do financiamento concedido
para o efeito por entidade dedicada actividade de concesso de crdito. Passaram,
assim, a ser celebrados dois contratos: um contrato de compra e venda, outorgado entre
o vendedor e o comprador, e um contrato de mtuo, celebrado entre a entidade
financiadora da aquisio e o comprador.
A massificao desta prtica, com a consequente despersonalizao da relao
creditcia, criou a necessidade do mutuante, para alm da garantia geral constituda pelo
patrimnio do devedor, que ele no conhece e pode ser insuficiente, constituir uma
garantia especial sobre o nico bem conhecido o adquirido pela compra financiada.
Enquanto nos imveis a hipoteca permanece uma opo de garantia satisfatria,
relativamente aos mveis, mesmo aqueles que tambm admitem a constituio de
hipoteca como por exemplo, os automveis (art. 688, n. 1, al. f) CC) o peso das
exigncias formais (escritura pblica18) e os custos de constituio desta garantia,
perante a necessidade de ligeireza burocrtica e o diminuto valor dos crditos em causa,
obrigou as empresas financiadoras a utilizar outras figuras, nomeadamente ou quase
exclusivamente a da clusula de reserva de propriedade do bem adquirido com o
financiamento a favor do mutuante. Noutras situaes o preo pago directamente ao
vendedor pela entidade financeira, que fica subrogada por aquele no respectivo direito
de crdito e, como seu acessrio, na reserva de propriedade estipulada a favor do
vendedor, colocando-se nestas situaes a questo da transmissibilidade dessa garantia.
18 Embora nos termos do art. 4., n. 3 do Decreto-Lei n. 54/75, de 12 de Fevereiro, A constituio ou
modificao de hipoteca sobre veculos automveis pode ser titulada por documento particular.

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Reserva de propriedade: caractersticas, funes e regime jurdico

Apesar do uso massivo desta figura da reserva de propriedade a favor das


entidades financiadoras, tem vindo a ser questionada a sua validade. Da que importe,
no mbito do presente, analisar esta questo.
Como vimos supra, a clusula de reserva da propriedade traduz-se, nos contratos
de alienao, na sujeio do efeito translativo do contrato a uma condio suspensiva ou
termo inicial, sendo a propriedade sobre o bem alienado utilizada como garantia do
cumprimento das prestaes do adquirente e s se transmitindo a este depois do
pagamento integral do preo ou no caso de renncia mesma por parte do respectivo
beneficirio.
Suspendendo a clusula de reserva de propriedade (apenas) os efeitos
translativos inerentes a um contrato de alienao, s poder ser estipulada nesse
contrato19. Apenas pode reservar para si o direito de propriedade sobre um bem,
suspendendo a sua transmisso, quem outorga contrato de alienao do mesmo, na
posio de alienante, pois s ele o titular do direito reservado.
Mesmo no contrato de mtuo que tenha por finalidade o financiamento de
aquisio de um determinado bem, apesar da conexo que possa existir entre este e o
contrato de compra e venda, o mutuante no pode reservar para si o direito de
propriedade sobre esse bem, pela simples razo que no o seu titular, sendo
juridicamente impossvel que algum reserve um direito de propriedade que no tem.
S o vendedor, o titular do direito de propriedade sobre uma coisa, pode manter
na sua esfera jurdica, por determinado lapso de tempo, a propriedade da coisa que
vendeu. E, no caso de incumprimento da condio a que as partes subordinaram a
transferncia do domnio, abre-se a possibilidade ao vendedor de resolver o contrato e,
consequentemente, obter a restituio do bem alienado.

19 Neste sentido, MENEZES LEITO, Garantias das obrigaes, pgs. 268-275; RAL VENTURA, O
contrato de compra e venda no Cdigo Civil, R.O.A., 43 (1983), pgs. 605-606.

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Reserva de propriedade: caractersticas, funes e regime jurdico

Se a entidade financiadora nada aliena, limitando-se a conceder crdito ao


consumidor para lhe possibilitar a compra de um bem, vendido por um terceiro, no
pode reservar para si o direito de propriedade desse bem, por tal direito no existir
na sua esfera jurdica.
Cremos, pois, que perante os argumentos supra explanados a doutrina que
defende a nulidade desta clusula a favor da entidade financiadora a mais acertada20.
As posies doutrinas supra expostas tm tido sido secundadas por diversas
decises jurisprudenciais21, embora exista doutrina e jurisprudncia, manifestamente
minoritria, que se tem pronunciado em sentido contrrio, ou seja, pela validade de tal
clusula22.
Entendemos, mesmo, que o facto do art. 6, n. 3, al. f) do Decreto-Lei n.
359/91, de 21 de Setembro, que consagra o regime jurdico do crdito ao consumo,
prever como clusula dos contratos de crdito ao consumo o acordo sobre reserva de
propriedade, no torna vlida a sua estipulao a favor da entidade financiadora,
quando ocupa a posio de terceira relativamente ao contrato de alienao, uma vez que
20 GRAVATO MORAIS, Unio de contratos de crdito e de venda para o consumo, pg. 307, nota 572;
PAULO DUARTE, Contratos de concesso de crdito ao consumidor: em particular as relaes trilaterais,
resultantes da interveno de um terceiro financiador, pg. 193
21 Neste sentido, pode ver-se os seguintes Acrdos, todos disponveis em www.dgsi.pt: da Relao de
Lisboa, de 27-5-2003, 14-12-2004, 22-6-2006, 29-6-2006, 12-7-2006 e 14-9-2006; da Relao do Porto,
de 1-6-2004.
22 ISABEL MENRES CAMPOS, Algumas reflexes em torno da clusula de reserva de propriedade a favor
do financiador [Estudos em comemorao do 10 Aniversrio da licenciatura em Direito da Universidade
do Minho], pgs. 631-649; Acrdos da Relao de Lisboa, de 16-10-2003, 28-3-2006 e 22-6-2006, todos
disponveis em www.dgsi.pt. E, ainda, nos Acrdos da Relao de Lisboa, de 13-3-2003 (CJ, XXVIII, 2,
pg. 74),

de 12-6-2003 (CJ, XXVIII, 3, pg. 111), de 29-9-2004 (www.dgsi.pt), de 5-5-2005

(www.dgsi.pt), estes defendendo a admissibilidade da estipulao duma reserva de propriedade a favor do


vendedor, condicionada ao cumprimento das obrigaes assumidas pelo comprador perante o mutuante
que financiou a aquisio do bem.

18

Reserva de propriedade: caractersticas, funes e regime jurdico

tal disposio se reporta s situaes em que o pagamento do preo ao vendedor


diferido para momento posterior ao da entrega do bem, sendo este o beneficirio da
reserva de propriedade clausulada.
O art. 409 CC no pode ser aplicado, por analogia, a esta situao, uma vez que
no possvel equiparar a posio do alienante, proprietrio de um bem que aliena, a
quem atribuda a possibilidade de convencionar a suspenso dos efeitos translativos
do contrato de alienao, com a do mutuante, que no proprietrio desse bem,
limitando-se a financiar a sua aquisio. O direito atribudo pelo referido art. 409 CC,
pela sua natureza, s pode ser atribudo a quem proprietrio do bem em causa, no
podendo ser concedido a quem no tenha essa qualidade.
A liberdade das partes estipularem clusulas diferentes das legalmente previstas,
nos termos do art. 405 CC, tem os limites impostos pelo art. 280 CC,
designadamente a impossibilidade jurdica do seu objecto.
Sendo legalmente impossvel o objecto da estipulao em anlise, a mesma
nula, nos termos do art. 280, n. 1 CC.
Concluindo:
sendo alheia ao contrato de alienao, a entidade financiadora no pode
legalmente reservar para si o direito de propriedade do bem, o que apenas pode ser feito
pelo alienante.
A entidade financiadora, que no tem qualquer interveno no contrato de
compra e venda, no pode reservar para si o direito de propriedade da bem, estando-lhe,
tambm, vedada a resoluo do contrato de compra e venda por no ser sujeito da
relao jurdica, estabelecida, sim, entre o alienante e o adquirente do bem.
Ora, se o pactum reservati dominii for efectuado a favor da entidade
financiadora, que no teve interveno no contrato de alienao do bem, tal clusula
nula, nos termos ao art. 280, n 1 CC. Assim, o contrato de compra e venda, entre

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Reserva de propriedade: caractersticas, funes e regime jurdico

alienante e adquirente (entre vendedor e consumidor) opera todos os seus efeitos,


nomeadamente a transferncia plena do direito de propriedade do bem para o
comprador, at porque, normalmente, o direito de crdito do vendedor se encontra
integralmente satisfeito por fora do financiamento de uma terceira entidade.

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Reserva de propriedade: caractersticas, funes e regime jurdico

4.-

reserva

validade
de

eficcia

propriedade

da
no

clusula
contrato

de
de

fornecimento e colocao de elevadores em


prdio urbano

At por versar matria mais especfica face ao mbito do presente curso, no


poderamos deixar de aflorar a questo da validade e eficcia da clusula de reserva de
propriedade num contrato de fornecimento e colocao de elevadores em prdio urbano.
Desde logo, importa referir que existem aqui dois binmios: o que se estabelece
entre quem encomendou o elevador e contrata com o fornecedor; e o terceiro, que ou
vem a ser o proprietrio do edifcio onde o elevador ser instalado.
A presente questo foi amplamente discutida na doutrina e jurisprudncia23. No
entanto, um Acrdo uniformizador de jurisprudncia ps fim a tais discusses:
A clusula de reserva de propriedade convencionada em contrato de
fornecimento e instalao de elevadores em prdios urbanos torna-se ineficaz logo que
se concretize a respectiva instalao.
Acrdo STJ, de 31-1-1996, DR II Srie, 7-6-1996
Como se escreveu no dito Acrdo, embora a clusula de reserva de
propriedade possa ser vlida e eficaz quando o elevador uma coisa mvel por
23

Cf., p. ex., em sentido contrrio da jurisprudncia actualmente fixada, o Acrdo STJ, 9-10-1986:

I - Os elevadores vendidos com clusula de reserva de propriedade no fazem parte integrante do prdio
onde se encontram instalados, mantendo-se como coisas mveis. II - Sendo os elevadores coisa mvel
no sujeitos a registo, a referida clusula de reserva de propriedade e oponvel em relao a terceiros sem
necessidade de qualquer formalidade especial. () Ac. STJ, 2-2-2006, www.dgsi.pt [Proc. 073478 N: JSTJ00012697]

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Reserva de propriedade: caractersticas, funes e regime jurdico

natureza, a partir do momento em que passa a ser parte componente ou integrante de um


prdio urbano e, juridicamente, imvel, ao servio e sob a propriedade de quem dono
de todo o imvel, e dos respectivos utentes, tal clusula torna-se, seguramente, ineficaz
e inoponvel ao proprietrio e aos utentes do imvel, sem prejuzo da responsabilidade
de quem tenha contratado com o fornecedor do elevador, seja qual for essa
responsabilidade, obviamente desde que tenha cobertura jurdica.

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Reserva de propriedade: caractersticas, funes e regime jurdico

Concluso

A lei portuguesa estabeleceu, no como princpio absoluto, mas como regra


supletiva o princpio da transferncia da propriedade ou domnio por mero efeito do
contrato, pelo que lcito s partes afast-lo atravs da constituio de reserva de
propriedade a favor do alienante at ao cumprimento das obrigaes do comprador, ou
at verificao de qualquer evento. O negcio fica, assim, sujeito, quanto
transferncia da propriedade, a uma condio suspensiva24.
A clusula de reserva de propriedade frequentemente usada nas vendas a
prestaes ou com espera do preo, traduzindo uma valiosa defesa do vendedor [credor]
contra o incumprimento e insolvncia do comprador [devedor].
Face ao incumprimento do comprador, o vendedor pode resolver o contrato,
ficando, assim, obrigado a devolver todas as prestaes recebidas e com o direito a
receber do comprador a coisa objecto do contrato, ou pode exigir judicialmente o
cumprimento da obrigao, sendo que neste caso se entende haver uma renncia, ainda
que tcita, reserva de propriedade por parte do respectivo beneficirio, verificando-se
a transferncia da propriedade para o comprador, por mero efeito do contrato de
alienao. A opo por um dos caminhos irretractvel e implica a renncia ao outro.
O pactum reservati dominii apenas pode ser efectuado a favor do alienante, pois
este que o titular do da propriedade, cuja transferncia, por mero efeito do contrato,
suspensa.
Da que a clusula de reserva de propriedade a favor de um terceiro,
nomeadamente a entidade financiadora da aquisio, que no teve interveno no

24

ALMEIDA COSTA, Direito das Obrigaes, pg. 197.

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Reserva de propriedade: caractersticas, funes e regime jurdico

contrato de alienao do bem, seja nula, nos termos ao art. 280, n. 1 CC, por ser
legalmente impossvel.
A validade e eficcia da clusula de reserva de propriedade num contrato de
fornecimento e colocao de elevadores em prdio urbano hoje uma matria
pacificada por um Acrdo uniformizador de jurisprudncia do STJ25, que consagrou
que tal pactum reservati dominii ineficaz e inoponvel ao proprietrio do imvel a
partir do momento em que o elevador passa a ser parte componente ou integrante de
mesmo imvel.

25

Acrdo STJ, 31-1-1996 [DR II Srie, 7-6-1996]

24

BIBLIOGRAFIA


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