ALCANCES DE LA LEY 27157 REGULARIZACIN DEL CERTIFICADO DE

DECLARACIN DE FABRICA DENTRO DE LA ZONA HISTRICA ZONA

MONUMENTAL Y SU MBITO DE APLICACIN AREQUIPA

CAPITULO I
1. SELECCIN E IDENTIFICACIN DEL PROBLEMA
1.1.

FUNDAMENTACIN DEL PROBLEMA

Segn la Ley, para iniciar el proceso de saneamiento se debe

tomar el acuerdo por la mayora simple de todos los propietarios
de departamentos, en una reunin que ser convocada para
estos

efectos

por

el

los

propietarios

interesados,

mediante carta notarial, y realizada dentro de los 10 (diez) das

tiles contados a partir de la convocatoria. Aspecto concordante
con lo establecido en la Ley N 27333, Art. 2, Num. 2.2, el cual
establece que ". El Notario, para los efectos de constatar la
existencia del acuerdo a que se refiere el Artculo 6 de la Ley N
27157, slo certificar haber tenido a la vista el acta simple
respectiva, acompaada de las cartas notariales cursadas y la
publicacin del correspondiente aviso, de ser el caso; as como
que la reunin de propietarios se realiz dentro del plazo de 10
(diez) das tiles, contados a partir de la convocatoria, previsto en
el

numeral

6.1

Consecuentemente

del

Artculo

son

los

de

la

interesados

Ley

quienes

27157.
asumen

la responsabilidad respecto a la veracidad de lo manifestado y la

autenticidad de la documentacin presentada. Para su inscripcin
en el registro correspondiente se adjuntar el acta simple..."

La convocatoria debe contener lugar, fecha, hora de la reunin y

el nombre del convocante, as como la agenda a tratar. El acuerdo
tomado consta en un Acta Simple firmada por los concurrentes, el
1

mismo que debe publicarse en el Diario Oficial El Peruano, en uno

de mayor circulacin del lugar donde se ubica el inmueble y en un
lugar visible del propio edificio, para efectos de determinar los
porcentajes de bienes comunes, salvo que el referido acuerdo
haya sido adoptado por unanimidad.

Para

oponerse

los

acuerdos

que

se

refiere

el prrafo precedente el interesado tiene un plazo de 15 (quince)

das, contados a partir de la fecha de la ltima publicacin, y se
tramita

de

acuerdo

los

artculos

546

siguientes

del Cdigo Procesal Civil; especficamente a travs de un Proceso

Judicial cuya va procedimental es el proceso sumarsimo; siendo
competente el juez civil (entendiendo en lneas de generalidad el
monto de la pretensin en disputa, la misma que si es hasta 10
Unidades de Referencia Procesal es el Juez de Paz).

Cabe acotar que la Ley especial presume que las alcuotas sobre
los bienes comunes corresponden en partes iguales a los
propietarios de los bienes de dominio exclusivo, salvo prueba en
contrario.

En cuanto a la Inscripcin, se manejan dos supuestos: Cuando el

terreno est registrado o cuando no.

En cuanto a la inscripcin cuando el terreno est registrado, para

la inscripcin del derecho de propiedad de los departamentos se
debe presentar el Formulario Registral, acompaado del ttulo de
propiedad que puede ser escritura pblica, minuta, adjudicacin o
2

cualquier otro documento pblico o privado de fecha cierta que lo

pruebe. A falta de ttulo de propiedad, o cuando el terreno est
inscrito a nombre de persona diferente al vendedor, el poseedor
debe demostrar posesin continua, pacfica y pblica como
propietario durante 10 (diez) aos, esto ultimo resulta concordante
con lo establecido en los Artculos 950 y 952 del Cdigo Civil.

En cuanto a la inscripcin cuando el terreno no est registrado,

para la primera inscripcin de dominio del terreno se presenta el
Formulario Registral acompaado de declaracin notarial que
acredite el cumplimiento de los requisitos a que se refiere el
Artculo 2018 del Cdigo Civil el cual establece que para la
primera inscripcin de dominio, se debe exhibir ttulos por un
perodo ininterrumpido de cinco aos o, en su defecto, ttulos
supletorios.

Una vez acreditados los requisitos mencionados por Notario, el

Registrador procede a in matricular el terreno a nombre de los
propietarios de departamentos en calidad de bien comn y,
posteriormente,

la

propiedad

cada

una

de

las unidades

inmobiliarias y los derechos sobre las reas y bienes comunes.

Cabe acotar que desde Diciembre del 2008 entr en vigencia la
Directiva sobre el Rgimen de Propiedad Exclusiva y Comn
(reas comunes), dictada por la Superintendencia Nacional de
los Registros Pblicos, SUNARP, en aplicacin de su potestad
normativa reconocida por la Ley 26366, en razn de que en la
actualidad existen crecientes conflictos interpretativos entre los
usuarios y el sistema registral que se manifiestan en las
inscripciones

registrales

inmobiliarios.
3

de

edificaciones

complejos

Si bien es cierto el auge de la construccin produce una serie de

beneficios a la economa nacional, en el mbito jurdico esta
situacin se manifiesta en un aumento considerable de las
inscripciones regstrales que se refieren a edificaciones y
complejos inmobiliarios, lo que, sin embargo, da como resultado la
existencia de innumerables conflictos interpretativos.

Estos conflictos, se agudizan por diversos factores, entre ellos

porque la normativa que regula el sector es parca y poco
detallista; asimismo, los enunciados normativos se prestan a
dismiles interpretaciones, entre otros; en ese contexto, precis,
se ha publicado esta Directiva con el fin de establecer
disposiciones uniformes sobre la calificacin e inscripcin de los
ttulos referidos al rgimen de propiedad exclusiva y comn.
Por otro lado los regmenes de "propiedad exclusiva y comn" e
"independizacin y copropiedad" se diluyen en la prctica, lo cual
se confirma por el hecho que se inscriben reglamentos internos
sin precisar el rgimen adoptado y, a pesar de ello, el registrador
no lo advierte y a las partes tampoco les interesa.

La falta de claridad de la ley y el reglamento hizo que los

abogados y notarios recurriesen a los moldes consagrados por la
prctica, lo cual generaliz el uso del reglamento interno y la junta
de propietarios en el rgimen alternativo de independizacin y
copropiedad. Adems esta situacin, se "legaliz" con la
aprobacin por parte del Ejecutivo del formato de modelo de
"reglamento interno".

La Directiva aprobada, establece una gua completa de

calificacin registral de los actos del rgimen de propiedad
exclusiva y comn, en ese sentido, la norma deber ser aplicada
por los rganos de calificacin registral que integran la
Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos.

En lo que respecta al contenido de la Directiva, de conformidad

con el artculo 128 del Decreto Supremo N 035-2006-VIVIENDA,
el rgimen de propiedad exclusiva y comn (reas comunes) es
obligatorio en todos los casos en que existan unidades
inmobiliarias superpuestas en el plano vertical (edificio de
departamentos), en caso contrario puede optarse por el rgimen
de propiedad exclusiva y comn o el de independizacin y
copropiedad.

En el caso del reglamento interno, se aprueba por el promotor o

constructor quien debe ser el propietario de la misma; tambin, se
aprueba conforme al articulo 39 de la Ley 27157 (Ley de
Regularizacin de Edificaciones), por acuerdo de ms del 50% de
los propietarios que conforman la edificacin, para lo cual el voto
se computa por cada propietario, mientras no se encuentre
definido el porcentaje de participacin en las zonas comunes.

As tambin, la Directiva seala que el reglamento interno se

modifica por acuerdo de la junta que cuente con ms del 50% de
la participacin de los propietarios; asimismo, de conformidad con
el artculo 135 del Deceto Supremo N 035-2006-VIVIENDA, para
los

casos

de

modificacin

participacin, desafectacin de

los

del
bienes

porcentaje

de

comunes, venta,

gravamen, cesin en uso o afectacin permanente de zonas

5

comunes, se requiere un acuerdo por mayora calificada de 2/3

partes de las participaciones.

En el caso de la inscripcin de los aires, cuando en el reglamento

interno se establezca la reserva de aires de la edificacin, sta
podr independizarse como seccin de dominio exclusivo,
siempre que se le asigne porcentaje de participacin en los bienes
comunes. En este caso la independizacin proceder siempre que
se cuente con un rea de acceso.

La Directiva seala que los planos presentados para la inscripcin

de Declaratoria de Fbrica e Independizacin que cuenten con el
respectivo visado municipal o de verificador, segn el caso no
podr ser objeto de observacin ni rechazo registral.

Igualmente, las normas de la Directiva se aplican por analoga y

en cuanto fuese pertinente, a los mecanismos de regularizacin
de edificaciones regulados en el Ttulo I de la Ley 27157 (Ley de
Regularizacin de Edificaciones); asimismo, precis que la
Directiva de la Sunarp tambin se aplica al rgimen de
independizacin y copropiedad. En general, la Directiva contiene
una serie de precisiones que facilitarn la calificacin registral en
los casos de edificaciones sujetas al rgimen de independizacin
y copropiedad.

1.2.

DESCRIPCIN DEL PROBLEMA

La Ley 27157 es titulada en su primera parte como LEY DE

REGULARIZACIN DE EDIFICACIONES, lo cual hara parecer
que este cuerpo legal tiene por objeto el saneamiento fsico de la
propiedad inmobiliaria, proponiendo un rgimen simplificado y
flexible para que los edificios puedan acceder al registro. Segn
esta interpretacin basada en el nomen juris, nos
encontraramos ante una nueva amnista a favor de los
propietarios que hayan efectuado construcciones irregulares y/o
clandestinas, propiciando la obtencin e inscripcin de las
declaratorias de fbrica.
No se puede negar que uno de los propsitos de la ley es el
saneamiento fsico de los inmuebles (ver arts. 1, 3, 25, y
primera disposicin transitoria), esto es, facilitar la inscripcin de
construcciones que no cuentan con licencia de construccin o
conformidad de obra. Sin embargo, el nomen juris es equvoco,
ya que la Ley N 27157 CONTEMPLA UN MAYOR RADIO DE
ACCIN, de manera que favorece el saneamiento de una serie
de aspectos diversos, que vienen a constituir los tipos de
regularizacin que se permiten:
1) En primer lugar se posibilita regularizar la propiedad de los
predios, de forma que los titulares que slo cuenten con
documento privado, o que slo puedan exhibir la posesin,
puedan acceder a la inscripcin registral. De esta manera se evita
que el interesado recurra a engorrosos procesos judiciales de
otorgamiento de escritura pblica, prescripcin adquisitiva o
ttulos supletorios. Siempre que no exista oposicin, la va judicial
es reemplazada por un simplificado trmite notarial. Dentro de
esta lnea el art. 7 de la Ley establece que: Para la inscripcin
del derecho de propiedad de los departamentos se debe
presentar el formulario registral, acompaado de ttulo de
propiedad que puede ser escritura pblica, minuta, adjudicacin o
cualquier otro documento pblico o privado de fecha cierta que lo
7

pruebe. A falta de ttulo de propiedad, o cuando el terreno est

inscrito a nombre de persona diferente al vendedor, el poseedor
debe demostrar posesin continua, pacfica y pblica como
propietario durante 10 (diez) aos. Idntica regulacin se
encuentra en los arts. 9, 14 y 17 de la Ley.
2) En segundo lugar, y conforme ya hemos indicado, el objeto de
la regularizacin comprende tambin las construcciones sin
licencia municipal, ni conformidad de obra, bastando que el
saneamiento se haga efectivo a travs del informe tcnico de un
verificador (art. 25 de la Ley). Este rgimen de regularizacin
viene a ser anlogo al que ya existe hace muchos aos para el
Registro Predial Urbano, con la salvedad que este ltimo sistema
era an ms simplificado al no requerir la certificacin de firmas
de los otorgantes. Obviamente esta mayor sencillez no iba
aparejada con seguridad.
3) Por ltimo se faculta la regularizacin de los inmuebles que
carezcan de reglamento interno e independizacin. Es decir, se
facilita la constitucin del rgimen de propiedad exclusiva y
propiedad comn (propiedad horizontal), para lo cual se reduce el
nmero de propietarios (inscritos o no inscritos) que puedan
otorgar el reglamento interno y la independizacin de fincas
registrales. Adems se evita, hasta donde sea posible, que esta
incertidumbre jurdica tenga que ser resuelta por el Poder Judicial.
El objeto de la regularizacin, y que hemos dividido en tres tipos,
puede presentarse en forma individual o acumulativa. Nos
explicamos: si el seor X ha realizado una construccin
clandestina en el inmueble cuya propiedad se encuentra
registrada a su nombre, slo requerir regularizar la declaratoria
de fbrica por cuanto su derecho de propiedad no adolece de
deficiencia alguna. Por tanto, la regularizacin se presenta en
este caso en forma individual, ya que solamente es de aplicacin
el punto 2) antes mencionado (declaracin de fbrica).
8

En cambio, puede ocurrir que la construccin clandestina

albergue un edificio de departamentos, el cual no solamente
carezca de declaratoria de fbrica y reglamento interno, sino
adems los mencionados departamentos pueden haber sido
vendidos a distintos compradores, los mismos que obviamente no
cuentan con su derecho de propiedad inscrito. En este caso la
regularizacin es acumulativa porque el saneamiento inmobiliario
comprende los puntos 1), 2) y 3) antes mencionados.
La Ley ha sido concebida, pues, como un traje a la medida de
los interesados, quienes podrn acogerse a sus normas de
acuerdo al problema de titulacin que en concreto los afecte.
Obviamente, esto ser posible siempre y cuando el problema se
centre en alguno de los tres aspectos que constituyen el OBJETO
DE LA REGULARIZACIN INMOBILIARIA. Por tanto, los mbitos
que se encuentren fuera de este objeto (por ejemplo: los
problemas referidos a rectificacin o superposicin de reas), no
podrn ser saneados dentro de los alcances de la Ley.
Es bueno resaltar que el art. 3 de la Ley N 27157 seala con
toda claridad que este cuerpo legal tiene como mira prioritaria
atender al saneamiento de los edificios o conjuntos inmobiliarios
en rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn (antes,
propiedad horizontal); sin embargo, esta meta NO ES
EXCLUYENTE, ya que tambin ser posible realizar el
saneamiento de los ttulos de propiedad de los inmuebles no
sometidos al estatuto de la propiedad horizontal. En este sentido,
los arts. 17 y 18 de la Ley regulan el procedimiento a seguir en
los casos de regularizacin del derecho de propiedad en las
unidades exclusivas, las cuales se definen como aquellas
unidades inmobiliarias que NO cuentan con bienes ni servicios
comunes (art. 2 inciso f).
Esta clasificacin haba sido sustentada en la primera edicin de
esta obra, la cual por lo visto ha gozado del favor de los
9

autores del formulario registral aprobado por la Superintendencia

Nacional de los Registros Pblicos (SUNARP). As pues, en los
formatos aprobados se aprecia claramente la existencia de tres
partes bien definidas: a) la regularizacin de la propiedad
mediante su inscripcin, b) la regularizacin de las edificaciones
mediante la declaratoria de fbrica, c) la regularizacin del
reglamento interno mediante el proceso de saneamiento.
Adems, la misma resolucin aprobatoria de SUNARP (N 29799-SUNARP publicada el 20 de setiembre de 1999) seala que la
finalidad de los formularios es REGULARIZAR LA INSCRIPCIN
DE LA PROPIEDAD Y/O DE LAS EDIFICACIONES. En buena
cuenta, ello significa que la Ley no se refiere exclusivamente al
saneamiento fsico de las construcciones, sino adems a la
regularizacin de la propiedad.
Por otro lado, la utilizacin del trmino disyuntivo Y/O, nos indica
claramente que la regularizacin puede efectuarse en forma
conjunta o individual, de acuerdo al concreto problema que afecta
al propietario. Estas ltimas ideas tambin aparecieron
ampliamente expuestas en la edicin anterior.
En conclusin, reiteramos que la Ley N 27157 contiene una
restrictiva y equvoca denominacin, la cual alude solamente a la
regularizacin de edificaciones, siendo que la amplitud de la
materia regulada excede dicho lmite. Por tal razn resulta
preferible hablar de la regularizacin de la propiedad, tal y como
lo haca el Proyecto de Ley de la Comisin del Congreso de
Infraestructura y Transporte. En nuestro caso, y por ser un
trmino ms amplio y preciso, de acuerdo al objeto regulado,
preferimos la denominacin de regularizacin de algunas
inscripciones sobre inmuebles.

1.3.

JUSTIFICACIN DE LA INVESTIGACIN
10

La Declaratoria de Fabrica es el reconocimiento legal de la

existencia de cualquier tipo de obras en un predio urbano, de
acuerdo a lo que establece el Art. 28 de la Seccin preliminar del
Reglamento de la Ley 27157Ley de Regularizacin de
Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fabrica y
del Rgimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y
de Propiedad Comn.
As tambin en el art. 2.3 Precisiones del D.S. 035-2006VIVIENDA que aprueba el Texto nico Ordenado del Reglamento
de la Ley 27157 entre otras indica que la Declaratoria de fabrica
es el reconocimiento legal de la existencia de cualquier tipo de
obra sujeta a este reglamento.
Cabe precisar que el Titulo II de la Ley 27157, referido a
Declaratoria de Fabrica ha sido derogado por la Octava
Disposicin final de la Ley 29090 Ley de Regulacin de
Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones, sin embargo esto no
afecta la vigencia de los artculos precedentes que forman parte
del Ttulo I, y adems en el art. 28 de esta ultima norma se
establece que concluidas las obras de edificacin, con la
autorizacin municipal obtenida conforme a esta norma, se
efectuara una descripcin de las condiciones tcnicas y
caractersticas de las obras ejecutadas que se denominara
Declaratoria de Fabrica.
Este procedimiento de Declaratoria de fabrica tiene varios
escenarios con tratamientos diferenciados:
- Para aquellas edificaciones ejecutadas sin autorizacin
municipal hasta el 19 de Julio de 1,999 debern acogerse a la
Regularizacin de la Declaratoria de fabrica establecida en el
11

Titulo I de la Ley 27157, sin necesidad de tramitar conformidad de

obra municipal, y que consiste bsicamente en presentar los
formularios registrales N 1, 2 o 3 (FOR) dependiendo del tipo de
inmueble y si requiere de Independizacin de secciones
inmobiliarias (Departamentos, oficinas, tiendas comerciales,
puestos de mercado, etc.) que adems van a requerir de la
inclusin de un reglamento interno, de acuerdo a lo sealado en
el Titulo III de la misma norma.
- Para aquellas edificaciones que han sido ejecutadas con
Licencia de edificacin entre el 20 de Julio de 1,999 hasta el 27
de Setiembre de 2,008 (Ley 27157) pueden tramitar ante la
Municipalidad distrital el certificado de Finalizacin de obras y la
declaratoria de fabrica de acuerdo a lo que establece dicha
norma.
- Para aquellas edificaciones que han sido ejecutadas con
Licencia de edificacin entre el 28 de Setiembre de 2,008 hasta el
da de hoy (Ley 29090), pueden tramitar la conformidad de obra y
la declaratoria de Edificacion (fabrica) en un solo procedimiento,
de acuerdo a lo que establece dicha norma, para luego inscribirla
ante los registros Pblicos.
- Para aquellas edificaciones ejecutadas sin autorizacin
municipal despus del 20 de Julio de 1999, pueden acogerse a un
proceso de Regularizacin contemplado en la Ley 29090, que
establece en su articulo 30 que las edificaciones que hayan sido
construidas sin Licencia de obra despus de esa fecha, y hasta el
27 de Setiembre de 2008 podrn ser regularizadas hasta el 31 DE
DICIEMBRE DE 2008, plazo que ha sido ampliado hasta el 31 de
Diciembre de 2010, con la Ley 29476.
- Tanto la Ley 27157 como la 29090 establecen normas sobre
Licencia de Edificacin que debe otorgar la Municipalidad
correspondiente al distrito en que se ubica el predio, con la
12

diferencia de que esta ultima derog las concernientes a este

tema establecidas en el Titulo I de la primera (Ley 27157), sin
embargo hay que dejar claramente establecido que dicha Ley
contiene 3 Ttulos de los cuales el Titulo I, que trata sobre
regularizacin de edificaciones ejecutadas hasta el 19 de Julio de
1999, y el Titulo III, acerca de los regmenes de Propiedad
exclusiva y comn, siguen vigentes.
Hecha esta aclaracin se puede comprobar que ambas leyes
contemplan el tema de la conformidad de obra como el proceso al
que estn obligados los propietarios que culminan una edificacin
con planos aprobados por una licencia de edificacin, para poder
registrar la edificacin dentro del proceso de Declaratoria de
fabrica, en la partida registral del inmueble.
La Ley 29090, vigente en la materia desde el 28 de Septiembre
de 2008 y que norma la obtencin de Licencias de edificacin
adems de las de Habilitacin urbana, en su articulo 63 del
Capitulo IV establece que de no haberse ejecutado las obras
conforme a los planos, se presentaran planos de replanteo que
sern revisados por la Comisin Tcnica, no especificando limites
en el rea de variacin, lo que en la prctica significa que se
podr replantear cualquier variacin que se realice en la ejecucin
de una obra que cuente con Licencia de edificacin, debiendo si
tener cuidado en que estos planos finales si correspondan a la
edificacin final ya que el articulo 63.2 detalla la necesidad de que
se realice una inspeccin en que se verifique la veracidad de los
mismos. .
1.4.

OBJETIVO GENERAL Y ESPECIFICO

1.4.1. OBJETIVO GENERAL

IDENTIFICAR LOS ALCANCES DE LA LEY 27157
REGULARIZACIN DEL CERTIFICADO DE DECLARACIN
13

DE FABRICA DENTRO DE LA ZONA HISTRICA ZONA

MONUMENTAL Y SU MBITO DE APLICACIN AREQUIPA
1.4.2. OBJETIVOS ESPECFICOS

Analizar la validacin de la regularizacin de fbrica dentro

de la zona histrica de la ciudad de Arequipa .

Identificar si dicha ley se aplica a inmuebles pertenecientes

al Estado y/o entidades pblicas.

Identificar los requisitos y trmites que se establece la Ley

para la declaratoria de fabrica.

1.5.

IDENTIFICACIN DE VARIABLES
VARIABLE DEPENDIENTE
Alcances De La Ley 27157

VARIABLE INDEPENDIENTE
mbito De Aplicacin De La Ley
CAPITULO II
MARCO TERICO

1. CASO DE LAS EXPROPIACIONES PARA TITULACIN DE

POSESIONES INFORMALES
1.1.

Finalidad de la norma
El artculo 21 de la Ley N 28687, modificada por la Ley N 29320, es
una norma marco que declara de necesidad pblica la expropiacin
para saneamiento y titulacin de posesiones informales cuya
ocupacin se dio hasta el 31 de diciembre de 2004. La finalidad de la
norma es de toda evidencia: se busca dar una salida al acuciante
14

problema social configurado por propietarios que no pueden recuperar

sus predios, sea por la lentitud del Poder Judicial o por la
imposibilidad material de producir el lanzamiento de miles de
poseedores con el costo social y humano que ello significa. Adems,
se busca solucionar la existencia de ocupantes sin ttulos por decenas
de aos, lo que impide que esa riqueza pueda ingresar al mercado
con todo su valor, o que sirva de garanta para acceder al crdito.
Ntese que la situacin actual es el peor de los mundos imaginados.
En efecto, tenemos propietarios de cartn, que solo tienen un
documento pero no pueden gozar de las facultades correspondientes
a su dominio; y por otro lado tenemos a miles de poseedores sin ttulo
de propiedad, que solo pueden dar valor de uso al predio pero no
pueden utilizarlo en funcin de valor de cambio o de crdito. Desde
una perspectiva de costo-beneficio, tan a gusto de los neoliberales, la
disposicin comentada resulta ampliamente satisfactoria, pues de un
lado permite que los propietarios sean adecuadamente resarcidos a
valor de mercado, con lo cual su ttulo, antes vaco de contenido
econmico por mrito del respeto irrestricto a la propiedad (sic), se
convierte ahora en un valor patrimonial equivalente a la privacin
sufrida, por lo que un bien improductivo pasa a ser un capital en
efectivo; y por el lado contrario, los poseedores pueden acceder a la
titulacin luego de una consolidada ocupacin, por lo que dichos
predios ingresan al mercado con toda la potencialidad que significa
constituirse en un elemento de generacin de riqueza.
La norma no solo establece que la titulacin de posesiones informales
consolidadas es una hiptesis de necesidad pblica que da entrada a
la expropiacin; sino que adems introduce algunos mecanismos
facilitadores para la operatividad del procedimiento de expropiacin,
tales como la posibilidad de que la inscripcin de la transferencia se
realice con la sola consignacin judicial aun cuando el sujeto pasivo
de la expropiacin cuestione el valor de la indemnizacin
justipreciada. En ese caso, y sin perjuicio de la transferencia
dominical ya operada, el Estado deber disponer que se aprueben las
15

partidas presupuestales que correspondan para hacer efectivo el

pago de cualquier diferencia a favor del sujeto pasivo, dentro del ao
siguiente a que dicha diferencia quede determinada (artculo 21.6). De
esta manera se evita que la sola impugnacin judicial logre el
propsito de paralizar la ejecucin de un acto legislativo. Asimismo,
debe mencionarse que este procedimiento de expropiacin caduca
cuando no se acredita que el Estado ha pagado la indemnizacin
justipreciada en el plazo de tres meses computado a partir del da
siguiente de la publicacin de la ley autoritativa (artculo 21.8). As, el
propietario cuenta con una garanta efectiva de que el resarcimiento
ser pagado en plazo perentorio, y bajo pena de reversin. Por ltimo,
ntese que la ley no menoscaba el derecho econmico del propietario
afectado, ya que el valor que se paga ser el de mercado, asimismo,
se indemnizar los otros daos que se hubiesen producido (artculo
15 de la Ley N 27117, por remisin del artculo 21.11 de la Ley N
28687, modificado por la Ley N 29320).
2. LA FUNCIN SOCIAL DE LA PROPIEDAD
El mundo creado a partir de la ficcin de que la libertad absoluta (y
salvaje) lleva al bienestar, y que los mercados se regulan solos, sin
intervencin estatal, no pasa de ser una fantasa derrumbada ante
nuestros propios ojos en virtud de la crisis financiera internacional. La
realidad nos muestra que los mercados simplemente no pueden
autorregularse pues el desmedido afn de lucro destruye todo,
incluyendo la lealtad y la honestidad; y sin esos valores, que deben
nacer de la regulacin estatal cuya funcin es garantizar el bien comn,
no se puede construir ningn sistema institucional.
Por tal razn, los neoliberales deben aceptar a regaadientes una
verdad que siempre fue obvia. El mundo de las relaciones privadas no
puede quedar sujeto al arbitrio individual, pues ello desemboca
irremediablemente en el abuso del ms fuerte y en la concentracin de
la riqueza en pocas manos. El papel del Estado queda, pues,

16

salvaguardado en el nuevo orden mundial como garante de los intereses

colectivos.
La propiedad es un derecho individual que asegura un mnimo de
utilidad individual a su titular, pero ello no impide reconocer que se trata
de una facultad jurdica que se encuentra sujeta a la realizacin del
inters social. El propietario no vive solo, ni su riqueza se origina por
esfuerzo exclusivamente suyo. El propietario disfruta de bienes
econmicos por obra de muchos factores ajenos a l, tales como la
proteccin del Estado, la actuacin reguladora y contralora de la
Administracin; las obras y construcciones realizadas por la comunidad;
el esfuerzo conjunto de la sociedad, etc. Es correcto sostener, entonces,
que la propiedad est afecta a una hipoteca social pues la riqueza debe
aprovechar de una u otra manera a todos los individuos, y no a unos
pocos. De esta forma quedan descartadas las opciones ideolgicas que
buscan defender una propiedad exclusivamente individualista y sin la
raz social sobre la que necesariamente se asienta y justifica.

Bajo las distintas denominaciones de funcin social, inters social

(artculo 923 del CC) y bien comn (artculo 70 de la Constitucin) se
ha intentado resumir los fines colectivos, sociales, comunitarios o
pblicos a los que debe estar sometida la propiedad privada. Se trata, en
buena cuenta, de una reaccin frente a la concepcin liberal de la
propiedad, que supuestamente concibe a la misma como un derecho
absoluto de usar y abusar de los bienes, sin lmites. Si la propiedad es
un derecho individual, ello no obsta a reconocerle su proyeccin social.
Como dice Hernndez Gil, la funcin social de la propiedad, ms que
un concepto, es una idea o una intuicin. En tal sentido, la teora busca
subrayar el aspecto social del hombre por encima del egosmo abusivo e
inhumano, pero desde un punto de vista estrictamente jurdico el
concepto de funcin social no presenta matices claros por su excesiva
generalidad, y muestra ms un aspecto programtico y emotivo.

17

La clusula de la funcin social, o del bien comn, autoriza a que

nuestro concepto de necesidad pblica no sea tan restringido, ni
limitado. De lo contrario tendramos un ordenamiento jurdico en donde
las limitaciones al dominio, o la expropiacin, solo se aplicaran para las
obras pblicas, como si los otros intereses de corte social no podran ser
tutelados ni mereceran ninguna atencin por parte del Estado. En
consecuencia, con el trmino necesidad pblica, entendido en forma
razonable y no restrictiva, se busca habilitar la intervencin estatal en la
propiedad privada con el fin de adecuarla a los intereses colectivos y
sociales. A ello debe sumarse el expreso reconocimiento de la
expropiacin por razn de inters social que seala el artculo 21.2 de la
Convencin Americana de Derechos Humanos.
La restriccin inconducente de la nocin de necesidad pblica ha
llevado, por ejemplo, a que en nuestro pas no se pueda expropiar
terrenos urbanos faltos de aprovechamiento por veinte o treinta aos,
cuyos titulares solamente buscan lucrar con la plusvala generada por el
crecimiento de la ciudad, mientras esta crece en forma desordenada con
ausencia de servicios bsicos y con una extensin que cada vez los
hace ms onerosos. Tampoco se expropia por infraccin a los planes
urbansticos, como ocurre cuando se urbaniza en forma ilegal o se
incumplen gravemente las normas medioambientales. Lo grave es que la
utilidad de un particular es financiada con el pago de impuestos de
todos. Igual prohibicin se pretende para los terrenos ocupados por
posesiones informales, en donde el aumento de valor generado por las
obras de urbanizacin ha sido pagado por el Estado o por los
pobladores. En Espaa, por tomarlo como referencia, se acaba de
sancionar una nueva Ley Estatal del Suelo 8/2007, de 28 de mayo
pasado y en el que se busca enfrentar decididamente todos estos
problemas, sin complejos ideolgicos ni recetas ultraliberales. Igual
sucede, seguramente para horror de nuestros neoliberales, nada menos
que en los Estados Unidos, en donde una reciente sentencia del Tribunal
Supremo de 23 de junio de 2005 (Caso Kelo vs. New London) consider
vlida la expropiacin de un conjunto de fincas por parte de un
18

ayuntamiento (municipio) a efectos de renovacin urbana, ya que el

desarrollo econmico autoriza la intervencin del Estado sobre la
propiedad pues se considera que el desarrollo es una modalidad de uso
pblico de los bienes, lo que da entrada a la expropiacin, segn la
Quinta Enmienda de la Constitucin. Como para hacernos reflexionar
respecto a la necesidad de superar dogmas.
3. GARANTAS QUE OTORGA LA LEY N 29320
El artculo 21.2 de la Convencin Americana sobre Derechos Humanos
seala que cabe la expropiacin por causas de utilidad pblica o inters
social; adems, dicho lmite ha de determinarse y practicarse de acuerdo
con lo que dispongan las leyes mediante un debido proceso y requiere el
pago de una justa indemnizacin. Esta norma en concordancia con el
artculo 70 de la Constitucin, permite deducir la existencia de tres
garantas genricas, ya anotadas, que se aplican a toda expropiacin:
ley del Congreso, declaracin de causa de seguridad nacional,
necesidad pblica y ahora de inters social, y, finalmente una justa
indemnizacin.
En el caso de la Ley N 29320, modificatoria de la Ley N 28678, sobre
expropiacin a efectos de titulacin de posesiones informales, hay
algunas garantas especiales que han sido expresamente sealadas con
el fin de evitar la desviacin de poder o la arbitrariedad legislativa:
- La expropiacin se lleva a cabo con relacin a casos concretos
establecidos por Ley del Congreso (artculo 21.4); es decir, cada predio
expropiado ser determinado por una norma legal. No existe la
posibilidad de una autorizacin abierta para que el rgano
administrador pueda decidir los inmuebles que se afectan; de esta
manera se fortalece la posicin de los propietarios, ya que solo sufren la
expropiacin en caso de ley particular en la que los representantes del
Pueblo deciden que existe una necesidad pblica en la privacin forzosa
del dominio. Es cierto que el mismo rgimen est contenido ya en la Ley
General de Expropiaciones, pero en algunas oportunidades se emiten
19

normas genricas, con el consiguiente debilitamiento de la posicin del

propietario, y paralelamente con la dotacin de una mayor fortaleza a la
Administracin (ejemplo: La Ley N 29339, publicada el 31 de marzo de
2009, que declara de necesidad pblica la expropiacin de inmuebles
necesarios para la ejecucin de proyectos de inversin durante el bienio
2009-2010. El artculo 1 seala que se comprende en la expropiacin a
los bienes inmuebles de dominio privado adyacentes o necesarios para
la ejecucin de los proyectos de inversin []).
- La posesin informal debi estar constituida hasta el 31 de diciembre
de 2004 (artculo 21.3). Las ocupaciones de terrenos que se realizaron
con posterioridad a esa fecha no dan lugar a la expropiacin.
- La posesin informal debe estar consolidada, esto es, sin posibilidad
real de restablecimiento de la situacin anterior (artculo 96-6 Ley N
27972, Orgnica de Municipalidades; artculo 2-b D.S. N 004-2009VIVIENDA).
- Solo se aplica cuando no resulta factible ejecutar un procedimiento de
declaracin de propiedad por parte del ente de formalizacin; ni cuando
un procedimiento de ese tipo se encuentre en trmite (artculo 21.3;
artculo 4-c D.S. N 004-2009-VIVIENDA).
- Los predios no deben encontrarse ubicados en zonas arqueolgicas,
intangibles o de patrimonio cultural; en reas naturales protegidas o
zonas reservadas; en zonas de alto riesgo cuando lo determine informe
de entidad competente; o en otros casos prohibidos por la normativa de
formalizacin de la propiedad (artculo 2 D.S. N 004-2009-VIVIENDA).
Una expropiacin que no rena estos requisitos en un acto arbitrario,
abusivo y de desviacin de poder del rgano legislativo. Para controlar
semejantes comportamientos los administrados pueden impugnar ante
los jueces la indebida utilizacin de la expropiacin (23), lo que en nuestro
criterio incluye los casos anmalos en los que el Congreso declare de
necesidad pblica la titulacin de predios invadidos en donde no se
20

aprecie una preeminencia del inters general. Por ejemplo, se declara la

expropiacin de un pequeo predio ocupado por unos cuantos
poseedores. Aqu la calificacin de necesidad pblica es irrazonable, y el
administrado puede cuestionar esa declaracin. Sin embargo, ntese
que la situacin se presenta solo en aquellos casos en donde se
incumplan los propios requisitos legales para la expropiacin, o cuando
sea irracional la declaracin de necesidad pblica.
El afectado puede acudir al amparo constitucional por violacin del
derecho fundamental de propiedad (artculo 70 de la Const.), o solicitar
la nulidad de la expropiacin segn el artculo 23 de la Ley N 27117.
Este ltimo no tiene reglas propias, y esa situacin podra llevar a que no
sea una va igualmente satisfactoria para la proteccin del derecho, por
lo que se tendra habilitada la va del amparo.

4. LA DECLARATORIA DE FBRICA:
A partir de la vigencia de la presente Ley, el reconocimiento legal de la
existencia de cualquier tipo de edificacin, independientemente de la
fecha de su construccin, se har mediante una declaracin del
propietario, de acuerdo con los requisitos y trmites que esta establece.
Este acto se denomina declaratoria de fbrica.

Todos los propietarios de edificaciones que construyan a partir de la

vigencia de esta Ley deben optar por:

a) Comunicar a la Municipalidad Distrital, o a la Provincial tratndose del

mbito del Cercado, en Formulario nico Oficial la fecha del inicio de la
construccin de la obra, y declarar que sta se efectuar de conformidad
con los planos que se adjuntan y que se cumple con las normas de
21

zonificacin y otras vigentes, para lo cual se acompaa el plano de

zonificacin respectivo.

Obtenido el cargo de recepcin de dicho formulario y transcurridos 20

(veinte) das tiles contados a partir de la fecha del cargo de recepcin,
sin que la Municipalidad haya observado la documentacin presentada,
se puede iniciar la obra.

La Comisin Tcnica compuesta por los arquitectos e ingenieros

designados por los respectivos Colegios Profesionales, que para estos
efectos conforma la Municipalidad, realiza la calificacin de la
procedencia de la solicitud en el plazo a que se refiere el prrafo
precedente y tiene, adems, la funcin permanente de supervisin de la
obra.

b) Solicitar a la Municipalidad Distrital, o a la Provincial tratndose del

mbito del Cercado, la licencia de construccin en el Formulario nico
Oficial, de conformidad con la presente Ley y con los dispositivos legales
vigentes.

Si la Comisin Tcnica encuentra observaciones a la documentacin

que se acompaa al Formulario nico Oficial, debe comunicar de tal
hecho al interesado, por medio del funcionario municipal responsable, en
un plazo no mayor de 10 (diez) das naturales contados a partir de la
fecha en que se emite la respectiva resolucin administrativa.

22

El levantamiento de observaciones por parte del interesado se tramita

conforme lo dispone el artculo 28 de la Ley.

5. DE LA INSCRIPCIN PREVENTIVA:

Los propietarios pueden solicitar al Registro correspondiente la

anotacin preventiva de la predeclaratoria de fbrica, la misma que
tendr vigencia por un ao. Cuando se solicita la predeclaratoria de
fbrica de una unidad inmobiliaria con secciones de propiedad exclusiva
y bienes comunes debe inscribirse necesariamente, en el mismo acto, el
respectivo Reglamento Interno.

Una vez terminada la construccin, en cualesquiera de las opciones

referidas en el artculo 28, el propietario debe declarar en el mismo
Formulario nico Oficial, que la edificacin se ha realizado de acuerdo a
los planos originalmente presentados; o, en su defecto, de acuerdo a los
nuevos planos en base a los cuales se haya realizado finalmente la
construccin, los que se deben adjuntar. En ambos casos se debe
presentar ttulo de propiedad y certificado de zonificacin que declare
que la obra es conforme con la zonificacin vigente.

Al momento de la presentacin de los documentos la Municipalidad

Distrital, o a la Provincial tratndose del mbito del Cercado, deber, en
el mismo acto y bajo responsabilidad del funcionario competente, sellar y
firmar el formulario correspondiente y asignarle el nmero de resolucin.
En el sello debe constar, adems, la numeracin de la finca asignada por
la Municipalidad.

23

El Formulario nico Oficial, una vez sellado, tiene calidad de instrumento

pblico y constituye ttulo suficiente para inscribir la respectiva fbrica.
En caso de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de
propiedad comn, el Formulario debe contener la especificacin de los
bienes y servicios comunes y de propiedad exclusiva, independizacin,
reglamento interno y junta de propietarios, que se inscribe en el Registro
respectivo. No ser necesaria la obtencin de la conformidad de obra.

No obstante lo descrito, los propietarios y/o constructores pueden optar

por extender la declaratoria de fbrica mediante escritura pblica si as
conviniese a su derecho.

6. DEL REGLAMENTO INTERNO:

Las edificaciones materia de anlisis deben contar necesariamente con

un Reglamento Interno elaborado o aprobado por el promotor o
constructor o, en su caso, por los propietarios con el voto favorable de
ms del 50% (cincuenta por ciento) de los porcentajes de participacin.

El Reglamento exige la delimitacin expresa de los bienes de propiedad

comn, los mismos que pueden ser, segn sea el caso: El terreno sobre
el que est construida la edificacin; Los cimientos, sobrecimientos,
columnas, muros exteriores, techos y dems elementos estructurales,
siempre que stos no sean integrantes nicamente de una seccin sino
que sirven a una o ms secciones; los pasajes, pasadizos, escaleras, y,
en general, vas areas de circulacin de uso comn; los ascensores y
montacargas; las obras decorativas exteriores a la edificacin o ubicadas
en ambientes de propiedad comn; los locales destinados a servicios
24

comunes tales como portera, guardiana; y otros; los jardines y

los sistemas e

instalaciones

para agua,

desage, electricidad,

eliminacin de basura y otros servicios que no estn destinados a una

seccin en particular; los stanos y azoteas, salvo que en los ttulos de
propiedad de las secciones aparezcan clusulas en contrario; los patios,
pozos de luz, ductos y dems espacios abiertos; y los dems bienes
destinados al uso y disfrute de todos los propietarios.

Por su parte segn la Ley constituyen servicios comunes: la guardiana,

la portera y la jardinera; la limpieza, conservacin y mantenimiento de
las reas, ambientes, elementos y en general de los bienes comunes.
Esta incluye la reposicin de los bienes de propiedad y uso comunes; la
incineracin y/o eliminacin de basura; el alumbrado pblico, la baja
polica y jardines pblicos, siempre que el pago a los derechos y arbitrios
lo deban efectuar los propietarios en conjunto; y, la administracin de la
edificacin.

Por su parte dentro del Reglamento Interno la delimitacin de los

derechos y obligaciones de los propietarios; resulta importantsimo as
como los porcentajes que a cada propietario corresponden en la
propiedad de los bienes comunes, de acuerdo al criterio adoptado por el
Reglamento Interno, a fin de atender los gastos que demanden los
servicios comunes, la conservacin, mantenimiento y administracinde
la edificacin, y en las votaciones para adoptar acuerdos en las Juntas
de Propietarios;

Es importante resaltar que segn la Ley la transferencia de bienes de

propiedad comn debe aprobarse por los dos tercios de los votos de la
Junta de Propietarios. Los propietarios que debidamente citados, no
hubiesen asistido a la Junta, son notificados por conducto notarial y si en
25

el plazo de 20 (veinte) das tiles, contados a partir de dicha notificacin,

no manifiestan por escrito notarial su discrepancia, se entendern
vinculados al acuerdo, que no ser ejecutado hasta que transcurra tal
plazo. Cualquier transferencia realizada sin contar con la votacin antes
dispuesta es nula de pleno derecho.

Asimismo los propietarios pueden acumular, subdividir o independizar

sus bienes de dominio exclusivo, de acuerdo a las normas del
Reglamento Nacional de Construcciones. Los derechos sobre los bienes
de dominio comn se obtendrn sumando o detrayendo los porcentajes
que correspondan de las unidades acumuladas, subdivididas o
independizadas, segn cada caso. En estos casos el interesado notifica
de tales hechos a la Junta de Propietarios para que proceda a la
modificacin respectiva del Reglamento Interno y asume los gastos que
se generen.

Finalmente en el Registro Pblico correspondiente se archivan los

planos de la edificacin (distribucin arquitectnica) y se inscriben las
reas y linderos perimtricos, as como la declaratoria de fbrica, el
reglamento interno y la Junta de Propietarios.

7. DEL RGIMEN DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y COMN:

Dentro de la norma y Reglamento baj anlisis, comprende dentro de

sus Objetos y Alcances normar el rgimen legal al que debern
someterse las unidades inmobiliarias en las que coexistan secciones de
propiedad exclusiva y bienes y/o servicios comunes. Su aplicacin es

26

obligatoria cuando las secciones que la conforman pertenezcan a dos o

ms propietarios y optativa cuando pertenezcan a uno solo.

El Artculo 126 del Reglamento establece que entre las unidades

inmobiliarias reguladas por este Reglamento tenemos:

a) Edificios de departamentos de uso residencial, comercial, industrial o

mixto.
b) Quintas.
c) Casas en copropiedad.
d) Centros y galeras comerciales o campos feriales.
e) Otras unidades inmobiliarias con bienes comunes.
Es propicio manifestar que el artculo 127 del Reglamento establece lo
referente a la Opcin de rgimen, por el cual al momento de solicitar la
inscripcin del Reglamento Interno, el o los propietarios de las secciones
exclusivas debern optar entre los regmenes de Propiedad Exclusiva y
Propiedad Comn Independizacin y Copropiedad. Ambos regmenes
podrn coexistir en una misma unidad inmobiliaria, por bloques o
sectores.

8. DEL RGIMEN DE INDEPENDIZACIN Y COPROPIEDAD:

27

Este rgimen supone la existencia de unidades inmobiliarias de

propiedad exclusiva susceptibles de ser independizadas y bienes de uso
comn, sujetas al rgimen de copropiedad regulado en el Cdigo Civil.
Las unidades

inmobiliarias de

propiedad

exclusiva

comprenden

necesariamente el terreno que ocupa cada una.

Slo se puede optar por este rgimen en el caso de las Unidades

Inmobiliarias mencionadas en los incisos b), c), d) y e) del Art. 126 del
Reglamento, siempre que estn conformadas por secciones de un solo
piso o que, de contar con ms de un piso, pertenezcan a un mismo
propietario y los pisos superiores se proyecten verticalmente sobre el
terreno de propiedad exclusiva de la seccin. Esta opcin debe constar
en el Formulario nico Oficial establecido por Ley.

9. DEL RGIMEN DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y PROPIEDAD COMN:

Es el rgimen jurdico que supone la existencia de una edificacin o

conjunto de edificaciones integradas por secciones inmobiliarias de
dominio exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios, y bienes y
servicios de dominio comn. Cuentan con un Reglamento Interno y una
Junta de Propietarios.

La participacin en los bienes comunes, es un derecho accesorio a cada

unidad o seccin de uso exclusivo y corresponde ejercerlo al propietario
de la misma. El porcentaje es determinado en el Reglamento Interno, y
se establecer atendiendo a criterios razonables, como el rea ocupada
de las secciones exclusivas, la ubicacin de stas, los usos a los que
estn destinadas, etc. Las secciones de propiedad exclusiva podrn
28

destinarse a cualquier uso permitido por las normas vigentes, salvo las
limitaciones que se establezcan en el Reglamento Interno.

La transferencia de la seccin inmobiliaria de propiedad exclusiva

incluye todos los bienes que la conforman, la participacin en los bienes
de propiedad comn y los derechos de uso, trnsito o servidumbres que
la afecten, los que son inseparables de la misma.

Cabe acotar que en cuanto a la Ejecucin de Obras, acumulacin,

subdivisin o independizacin de secciones de propiedad exclusiva, los
propietarios podrn realizarlas, siempre que no contravengan las normas
vigentes, no perjudiquen las condiciones de seguridad y funcionamiento
de la edificacin y no afecten los derechos de los dems propietarios o
de terceros.

Tratndose de ejecucin de obras, debern obtener previamente la

Licencia de Obra de la municipalidad correspondiente y comunicar
oportunamente su fecha de inicio a la Junta de Propietarios. Si la obra
alterase la volumetra, el estilo arquitectnico o el aspecto exterior de la
seccin donde se ejecuta, o del inmueble matriz, el propietario deber
obtener previamente la aprobacin de la Junta de Propietarios. En estos
casos, el propietario de la seccin que desee ejecutar la obra deber
proporcionar

la

Junta

de

Propietarios,

toda

la informacin y

documentacin tcnica, legal y administrativa relacionada con ella, que

sea necesaria para facilitar una decisin adecuada.

10.

DE BIENES, SERVICIOS Y GASTOS COMUNES:

29

El Artculo 134 del Reglamento establece que son bienes comunes

intransferibles, salvo pacto en contrario establecido en el Reglamento Interno:

a) El terreno sobre el que est construida la edificacin que tiene dos o ms

secciones de propiedad exclusiva, salvo que sobre l se constituya derecho de
superficie.

b) Los cimientos, sobrecimientos, columnas, muros exteriores, techos y dems

elementos estructurales esenciales para la estabilidad de la edificacin,
siempre que sirvan a dos o ms secciones.

c) Los pasajes, pasadizos, escaleras, porteras, reas destinadas a la

instalacin de equipos y en general, vas y reas de circulacin comn.

d) Los ascensores y montacargas, salvo los propios de una seccin de

propiedad exclusiva.

e) Los sistemas de instalaciones para agua, desage, electricidad, eliminacin

de basura y otros servicios que no estn destinados a una seccin en
particular.

f) Los patios, pozos de luz, ductos de ventilacin o de instalaciones, salvo los

propios de una seccin de propiedad exclusiva.

30

g) Los estacionamientos exigidos reglamentariamente.

h) Aquellos que se sealen como tales en el Reglamento Interno.

En cuanto a los Actos de disposicin de bienes comunes ( La transferencia,

gravamen, cesin en uso o la celebracin de cualquier otro acto o contrato que
importe disposicin o limitacin de uso de los bienes comunes susceptibles de
ser transferidos), deber ser autorizada por la Junta de Propietarios mediante
acuerdo adoptado con el voto conforme de cuando menos las dos terceras
partes de los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva. Dicha
autorizacin ser otorgada, siempre que los actos mencionados en el primer
prrafo no contravengan los parmetros urbansticos y edificatorios, y las
normas de edificacin vigentes, ni se perjudiquen las condiciones de seguridad
y funcionalidad de la edificacin, ni se afecte los derechos de las secciones de
propiedad exclusiva o de terceros.

Por su parte, las Obras en bienes comunes, requieren autorizacin expresa de

la Junta de Propietarios, adoptado por mayora simple si estn destinadas a su
conservacin o mantenimiento, y por mayora calificada si estn destinadas a
algn fin que implique la modificacin o limitacin de su uso. Estas obras
debern obtener, obligatoriamente, Licencia de Obra antes de su ejecucin.

Finalmente en cuanto a este punto, constituyen servicios comunes, entre otros:

a) La limpieza, conservacin y mantenimiento de las reas y ambientes
comunes, instalaciones sanitarias y elctricas de uso comn, y en general de
cualquier otro elemento de los bienes comunes. Esto incluye la reparacin y/o
reposicin de los bienes o de sus partes.

31

b) La administracin de la edificacin
c) La guardiana, la jardinera y portera.
d) Los servicios de vigilancia y seguridad de la edificacin en conjunto.
e) La eliminacin de basura.
f) Los servicios de publicidad.
g) La administracin de las playas de estacionamiento.
h) Los dems que acuerde la Junta de Propietarios.

11. DE LOS GASTOS COMUNES:

El Artculo 138 del Reglamento establece que constituyen Gastos comunes,

entre otros:

a) Todos los ocasionados por el mantenimiento de los servicios comunes

indicados en el artculo anterior, cargas, responsabilidades y, en general,
cualquier gasto que no sea susceptible de individualizacin.
b) Cualquier otro extraordinario acordado por la Junta de Propietarios.
El pago de los gastos comunes, se efectuar de acuerdo con los porcentajes
establecidos en el Reglamento Interno, teniendo en cuenta criterios de uso,
espacio ocupado, demanda de servicios, el nmero de personas que ocupan
las secciones, la ubicacin o accesibilidad de las mismas, etc., porcentajes que
no son necesariamente iguales a los de participacin en el dominio de los
bienes comunes.
32

12. DE LOS DERECHOS, OBLIGACIONES Y PARTICIPACIN DE LOS

POSEEDORES DE LAS SECCIONES DE PROPIEDAD EXCLUSIVA:

En este rgimen se considera poseedores u ocupantes de las secciones de

propiedad exclusiva, a las personas naturales o jurdicas que ejerzan la
posesin, o el uso de las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva de una
edificacin, en calidad de propietarios, arrendatarios, o bajo cualquier otro ttulo
que los faculte a ejercer la posesin indicada.

Los derechos y obligaciones de los propietarios de las secciones de propiedad

exclusiva, se regulan en el Reglamento Interno, y los que corresponden a los
arrendatarios u otros poseedores se regulan por el reglamento en comentario,
en cuanto se refiere a la administracin, uso y disfrute de esas unidades
inmobiliarias y de los bienes o servicios comunes.

Son derechos de los arrendatarios u otros poseedores:

a) Ejercer el uso y disfrute exclusivo sobre su seccin, sujeto nicamente a las

limitaciones que les imponga su contrato, o el Reglamento Interno.

b) Efectuar cualquier acondicionamiento o instalacin interna que le convenga,

en forma independiente a los dems poseedores, dentro del espacio ocupado
por su seccin, siempre que cuente con autorizacin del propietario.

33

c) Ejercer el uso y disfrute de los bienes y servicios comunes, sin ms

limitacin que el uso y disfrute legtimo de los dems poseedores sobre dichos
bienes y servicios.

d) Reclamar ante la Administracin o Junta de Propietarios cuando el

mantenimiento o prestacin de los servicios comunes no sean los adecuados.

e) Participar con voz en las reuniones de la Junta en los asuntos relativos a los
servicios y gastos comunes, de acuerdo a lo que establezca el Reglamento
Interno.

f) Reclamar ante la Junta de Propietarios o la Administracin, respecto de

las acciones de otros ocupantes de secciones exclusivas que perjudiquen sus
intereses o violen el Reglamento Interno.

g) Reclamar ante las autoridades competentes frente a las acciones o

decisiones de la Junta de Propietarios que lesionen sus derechos o violen el
Reglamento Interno o las normas vigentes.

h) Ejercer los dems derechos que les otorgue la Ley o el Reglamento Interno.

Por otro lado, son obligaciones de los arrendatarios y otros poseedores, las
siguientes:

34

a) Destinar la seccin de propiedad exclusiva que conduce al uso genrico y/o

compatible que corresponda a la naturaleza de la edificacin, salvo las
limitaciones impuestas en el Reglamento Interno.

b) No ejecutar, en el rea ocupada por su seccin, obra o instalacin alguna

que afecte el dominio comn o la apariencia externa del predio, sin contar con
la previa y expresa autorizacin del propietario y de la Junta de Propietarios, y
con la Licencia de Obra cuando corresponda.

c) No afectar la seguridad o las condiciones de habitabilidad de la edificacin

en su conjunto.

d) No perturbar la tranquilidad y normal convivencia de los dems ocupantes y

vecinos, ni atentar contra la moral y las buenas costumbres.

e) Asumir la responsabilidad por los daos y perjuicios que cause a las dems
secciones o a los bienes comunes sea por accin, omisin o negligencia.

f) No ejecutar, en el rea ocupada por los bienes comunes, obra o instalacin

alguna, sin la aprobacin previa de la Junta de Propietarios.

g) No afectar, perturbar u ocupar permanentemente las reas destinadas a la

circulacin, esparcimiento o cualquier otro uso comn.

35

h) Respetar los lugares, horarios y sistemas para la evacuacin de la basura,

as como otras disposiciones referentes al buen mantenimiento exterior de su
seccin de propiedad exclusiva y reas comunes, que fije la administracin, la
Junta de Propietarios y/o la municipalidad.

i) Acatar las disposiciones y acuerdos de la Junta de Propietarios.

j) Pagar puntualmente las cuotas destinadas a atender los gastos comunes

cuando le corresponda segn su contrato. En este caso el propietario se
constituye legalmente como responsable solidario del poseedor no propietario
frente a la Junta.

De los porcentajes de participacin:

Los porcentajes de participacin de los propietarios en el dominio de los bienes

comunes, se fijarn en el Reglamento Interno. En caso de producirse
variaciones en el rea de las unidades inmobiliarias de uso exclusivo, podrn
recomponerse los porcentajes en la forma que est prevista en dicho
Reglamento o, en su defecto, por acuerdo de la Junta de Propietarios.
En caso de acumulacin, divisin o independizacin, la recomposicin de los
porcentajes de participacin se har sumando o distribuyendo los porcentajes
que correspondan a las unidades originales en la misma forma y proporcin en
que stas fueron acumuladas, subdivididas o independizadas, segn sea el
caso. En estos supuestos, el interesado solicitar a la Junta de Propietarios
que proceda a la modificacin del Reglamento Interno asumiendo los gastos
que sta demande.

36

El propietario que ha cumplido con todas sus obligaciones de pago respecto de

los gastos, servicios y mantenimiento comunes en la edificacin, est habilitado
para ejercer todos los derechos que le corresponden.

Est inhabilitado cuando incumple con pagar tres o ms cuotas ordinarias, o

una extraordinaria al momento de la convocatoria. Sin embargo, podr asistir a
la Junta de Propietarios, con voz pero sin voto, y no se lo considerar para
determinar el qurum. Queda rehabilitado cuando cumple con pagar sus
adeudos.

El incumplimiento o retraso en el pago de las cuotas para gastos comunes,

ordinarios o extraordinarios, dar lugar a las acciones de cobro permitidas por
este Reglamento y la ley. El hecho de que una seccin se encuentre o
permanezca desocupada independientemente del tiempo de desocupacin, no
exime a su propietario del cumplimiento de estas obligaciones, salvo pacto en
contrario.

De la Junta de Propietarios:

La Junta de Propietarios est constituida por todos los propietarios de las

secciones de Propiedad Exclusiva de la edificacin y tiene la representacin
conjunta de stos. Se constituye plenamente al otorgamiento del Reglamento
Interno, el cual contendr obligatoriamente la nominacin del Presidente si
existiera pluralidad de propietarios al momento de registrar el Reglamento. Su
inscripcin se efecta en el Registro de Propiedad Inmueble, en la partida
registral del predio matriz o en la que corresponde a los bienes comunes. Las
sesiones de la Junta de Propietarios, se celebrarn necesariamente en el
predio.
37

La renuncia de uno o ms propietarios no impedir la constitucin de la Junta y

su admisin en el seno de sta siempre estar expedita. Esta renuncia no
libera al propietario de las obligaciones comunes ni del cumplimiento de los
acuerdos de la Junta. Si slo quedar un propietario hbil, este asumir
las funciones de la Junta, en todo cuanto le sea aplicable.

ste organismo estar presidido por uno de sus miembros que tendr la
calidad de Presidente, quien ejercer la representacin legal de la misma,
asumiendo las funciones y responsabilidades que este reglamento seala. El
reglamento interno podr disponer la constitucin de una Directiva cuando lo
estime conveniente, sealando su composicin y funciones.
Salvo disposicin distinta del Reglamento Interno, la Junta de Propietarios
deber ser convocada a sesin por el Presidente, con una anticipacin no
menor de cinco das naturales, mediante aviso contenido en carta, esquela,
facsmil, correo electrnico o cualquier otro medio que permita dejar constancia
de su entrega o recepcin, y carteles publicados en las vitrinas o pizarras que
al efecto debe mantener la administracin en uno o varios sitios visibles de la
edificacin. Los avisos y carteles contendrn la indicacin del da, hora y lugar
de la reunin y las materias a tratarse. Si la sesin debidamente convocada no
se celebrara en la fecha prevista, la Junta deber ser nuevamente convocada
en la misma forma dentro de los tres das naturales desde la fecha de la
sesin no celebrada.
En cuanto a la Representacin de los propietarios o poseedores en la Junta,
los propietarios o poseedores podrn hacerse representar por otras personas
ante la Junta de Propietarios, de acuerdo con lo establecido en el Reglamento
Interno. La representacin debe conferirse por escrito y con carcter especial
para cada sesin, salvo que se trate de poder otorgado por escritura pblica.
En lo concernientes a los Acuerdos por mayora calificada, salvo disposicin
distinta del Reglamento Interno, se considera mayora calificada al voto
38

conforme de cuando menos los propietarios de secciones de propiedad

exclusiva que representen los dos tercios de las participaciones de los bienes
comunes, incluyendo los porcentajes de quienes renunciaron a la Junta.
Cuando se trate de decisiones de venta, gravamen, cesin en uso o afectacin
permanente de los bienes, reas o servicios comunes, slo podrn votar los
propietarios hbiles de las secciones o sus representantes en nombre de ellos,
an cuando no integren la Junta de Propietarios.
Los acuerdos que autoricen la transferencia de propiedad de bienes comunes
debern ser notificados a los propietarios de secciones que no concurrieron a
la Junta, an cuando hubieran renunciado a ella, mediante carta notarial
dirigida al domicilio designado por ellos ante la Junta. En estos casos, los
propietarios podrn manifestar su discrepancia con el acuerdo, en el plazo de
veinte das hbiles. Esta discrepancia se entiende slo como salvedad. De no
hacerlo quedarn vinculados a dicho acuerdo.
La notificacin antes mencionada, se entender realizada y ser vlida siempre
que se efecte en el domicilio designado por el propietario ante la
Administracin.
En caso que la notificacin antes mencionada sea devuelta por el notario
porque el domicilio sealado por el propietario fuere desconocido o carezca del
mismo en el lugar de la edificacin, el Presidente, la Directiva o la
Administracin, segn sea el caso, deber publicar un aviso en el diario oficial
El Peruano, en el cual se consignar el acuerdo adoptado por la Junta de
propietarios, en las mismas condiciones que en la notificacin notarial. Si
transcurrido el plazo de veinte das hbiles desde el da hbil siguiente de la
publicacin, el propietario con domicilio desconocido no manifestara por
conducto notarial su discrepancia, se entender vinculado al acuerdo.

De la Administracin de la Edificacin:

39

Toda edificacin sujeta al cuerpo jurdico bajo comentario, deber contar con
un Administrador General, quien velar por el adecuado funcionamiento y
conservacin de los bienes y servicios comunes. La designacin ser
efectuada por la Junta de Propietarios y podr recaer en:
a) El presidente de la Junta.
b) Cualquiera de los poseedores de las secciones de propiedad exclusiva,
propietario o no.
c) Cualquier persona natural o jurdica especialmente contratada para tal
funcin.
El Administrador General cumplir las siguientes funciones:
a) Velar por el adecuado manejo de los bienes y servicios comunes, su
mantenimiento, limpieza, y preservacin.
b) Cobrar las cuotas de los gastos comunes.
c) Cuidar que los pagos de los servicios comunes estn al da.
d) Llevar las cuentas de la administracin y/o los libros contables cuando estos
sean exigibles por ley.
e) Realizar, previo aviso, visitas peridicas a las secciones de propiedad
exclusiva, con el objeto de verificar que no se realicen acciones contrarias a las
establecidas en el Reglamento Interno o que afecten los servicios comunes.
f) Elaborar y proponer el presupuesto anual de ingresos y gastos ante la Junta
de Propietarios, para su aprobacin.
g) Llevar los libros de actas al da, asumiendo las funciones de Secretario de la
Junta.
h) Cumplir y hacer cumplir los acuerdos de la Junta de Propietarios y ejercer
todas las funciones que la Junta o el Reglamento Interno le asignen.

40

i) Las dems que establezca el Reglamento Interno.

Del Reglamento Interno:

Segn la Ley y Reglamento comentados en el presente, el Reglamento Interno

deber contener, obligatoriamente, lo siguiente:

a) La determinacin de la unidad inmobiliaria matriz y la relacin de las

secciones de propiedad exclusiva, sealando sus reas, numeracin y el uso al
que

deber

estar

destinada

cada

una

de

ellas

(vivienda, comercio, industria, oficina, estacionamiento u otros; as como de los

bienes comunes que la conforman, precisando, de ser el caso, los que se
califiquen como intransferibles,

b) Los derechos y obligaciones de los propietarios.

c) Las limitaciones y disposiciones que se acuerden sobre los usos y destinos

de los bienes comunes, y sobre el uso de las secciones de propiedad
exclusiva.
d) Los reglamentos especiales referidos a obras, usos, propaganda u otros, de
ser el caso.

e) La relacin de los servicios comunes.

41

f) Los porcentajes de participacin que corresponden a cada propietario en los

bienes comunes, de acuerdo con el criterio adoptado por los propietarios o por
el propietario promotor.

g) Los porcentajes de participacin que corresponden a cada propietario en los

gastos comunes, los cuales sern iguales a los de participacin en la propiedad
de los bienes comunes, salvo que se adopte un criterio distinto.

h) El rgimen de la Junta de Propietarios, sus rganos de administracin y las

facultades, responsabilidades y atribuciones que se les confiere.
i) Todo lo relativo a las sesiones ordinarias y extraordinarias, qurum,
votaciones, acuerdos, funciones y dems, de la Junta de Propietarios

j) Cualquier otro acuerdo o pacto lcito que sus otorgantes deseen incluir.

Cabe acotar que ste rgimen ampara la Pluralidad de Reglamentos Internos,

de producirse la delimitacin en sectores o bloques. La conformacin,
funciones, mecanismos de coordinacin entre Juntas de Propietarios y dems
aspectos concernientes a la edificacin en su conjunto, sern fijados en un
Reglamento Interno General comn para todos los bloques o secciones. En
este extremo es propicio sealar que los propietarios podrn optar por asumir
el "Modelo de Reglamento Interno" que ser aprobado por el Viceministerio de
Vivienda y Construccin.

42

CAPITULO III
METODOLOGA DE LA INVESTIGACIN
III

MARCO METODOLGICO
TIPO : Correlacional
DISEO : Inverso - correlacional
X

MTODO: Cualitativo

TCNICAS DE RECOLECCIN DE DATOS

-

Observacin

Encuestas.

Ficha personal de datos.

INSTRUMENTO

Cuestionario

PROCESAMIENTO Y ANLISIS
La informacin obtenida mediante la recoleccin de datos se
expresar en cuadros estadsticos, que permitirn el anlisis de las
variables y la relacin entre ellas.
43

ACTIVIDADES / CRONOGRAMA/ RESPONSABLES

Cronograma.
Cronograma de Actividades:
Actividades por Etapas y Duracin en Meses:
TIEMPO

M A

M J

ETAPAS
1. Elaboracin del

Proyecto.
2. Presentacin del

Proyecto
3. Revisin Bibliogrfica

4. Elaboracin de
Instrumentos
5. Aplicacin de

Instrumentos
6. Tabulacin de Datos
7. Elaboracin del Informe

8. Presentacin del Informe

9. Sustentacin

X
44

O N

II

PRESUPUESTO Y CRONOGRAMA DE GASTOS

Presupuesto.
Bienes

Cantidad

Precio unitario

Costo total S/.

S/.
Papel bond

1 millar

24.00

24.00

USB

25

1.00

25.00

Disco Compacto

1.50

1.00

Lapicero

12

0.50

6.00

Borrador

1.00

1.00

Imprevistos

Servicios

5.00

Cantidad

Sub total

62.00

Precio unitario

Costo total S/.

S/.
Internet

200 horas

1.00

200.00

Fotocopias

300 copias

0.10

30.00

Digitacin

70 hojas

0.80

56.00

Empastado

10.00

40.00

Movilidad

12

1.00

12.00

Refrigerio

2.00

16.00

Sub total

354.00

RESUMEN TOTAL
45

Bienes

S/. 62.00

Servicios

S/. 354.00

TOTAL

416.00

BIBLIOGRAFA

GARCA TOMA, Vctor. Anlisis sistemtico de la Constitucin Peruana

de 1993, Tomo II, p. 140.

AVENDAO VALDZ, Jorge. Comentario al artculo 923. En: VV.AA.

Cdigo Civil Comentado, Tomo V, Gaceta Jurdica, Lima, 2003, p. 190.

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Constitucional, N 7, Julio, 2008, p. 202.

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como en tiempos de la Reforma Agraria. En: La Ley, peridico mensual

de la Gaceta Jurdica, N 15, febrero, 2009, p. 9.

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PERLINGIERI, Pietro. Il Diritto Civile nella legalit constituzionale, ESI,

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ASSINI, Nicola y MANTINI, Pierluigi. Manuale di diritto urbanistico,

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47