PROGRAMA DE INTERESES PREFERENCIALES PARA LOS PRSTAMOS

HIPOTECARIOS
El sector de la vivienda en un pas no es un sistema aislado. Su comportamiento est
determinado por variables de entorno como la evolucin macroeconmica del pas y las
caractersticas de la poblacin. Adems, es un sector que mantiene estrecha relacin
con otros como el de la construccin y el financiero hipotecario. El caso de
Panam surge como una experiencia interesante desde diversos ngulos de la poltica
de vivienda. Se trata de un pas con un entorno macroeconmico estable,
de
baja
inflacin y bajas tasas de inters. Adems, por razones histricas del pas, Panam
cuenta con un sistema financiero profundo y desarrollado.
A. Alcances
La poltica de vivienda en Panam consta de varios elementos: i) tasas de inters
subsidiadas (Programa Ley Preferencial), ii) exenciones tributarias para la
construccin y iii) un nmero importante de programas pblicos orientados a proveer de
vivienda a los estratos ms bajos de la poblacin. El nfasis de nuestro anlisis se dar
sobre el programa de crdito hipotecario con tasa de inters preferencial, el cual ha tenido
un desarrollo importante en ese pas.
Los resultados positivos del programa inters preferencial parecen obedecer a la
coincidencia de varios factores bsicos de una poltica de vivienda exitosa: i)
estabilidad macroeconmica, ii) elevado desarrollo del sector financiero, iii) una poltica
de vivienda y un esquema de subsidios que le ofrece a los financiadores y a los
constructores una posibilidad de negocios interesante, as como un mayor acceso al
crdito a la poblacin y iv) un arreglo institucional y de gestin de la poltica de
vivienda eficiente.
B. Localizacin
Aun as, si bien el dficit de vivienda ha mostrado una reduccin importante y los
indicadores de propiedad de la vivienda son destacados en la regin, como en la mayora
de pases, todava resta camino por recorrer frente a la poblacin ms pobre y vulnerable.
2. finalidad de la poltica
Los principales objetivos que han guiado la poltica de vivienda en Panam son, a su
vez, una atraccin de inversin privada al sector habitacional de bajos ingresos, el
desarrollo de programas orientados a reducir el dficit de vivienda, la urbanizacin
ordenada y el fortalecimiento institucional. Dentro de esta poltica se destacan algunos
programas importantes dirigidos a la poblacin ms pobre, tales como el PARVIS, el
Programa de Mejoramiento Integral a Barrios, Promeba, cuyo objetivo es el

mejoramiento de la infraestructura fsica y el desarrollo social (capacitaciones sociales

y educacin sanitaria y ambiental) y el Programa de Mesura y Legalizacin cuyo objetivo
es legalizar la tenencia de la tierra y mejorar el desarrollo urbano de los
asentamientos. As mismo, el gobierno ha desarrollado programas que buscan
facilitar la financiacin y el acceso de los hogares de bajos ingresos a la vivienda.
El ms importante mecanismo implementado desde 1985 es el programa de subsidio a la
tasa de inters (o Ley de Inters Preferencial) y el programa de descuento obligatorio
de las cuotas mensuales de los crditos de vivienda creados a travs de la Ley de
Descuento Directo.
a.

Objetivos Generales y Especficos

Mediante la Ley 9 de 1973 se cre el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento

Territorial, con la finalidad de establecer, coordinar y asegurar de manera efectiva la
ejecucin de una poltica nacional de vivienda y desarrollo urbano destinado a
proporcionar el goce de este derecho social a toda la poblacin, especialmente a la de
menor recurso econmico. As es como el Estado tiene definida la importancia de
desarrollar una gestin institucional que garantice los enunciados establecidos en las
polticas pblicas encaminadas a impulsar un desarrollo sostenible de programas y
proyectos de impacto, acordes a los compromisos adquiridos con la ciudadana y
constituyendo como ejes fundamentales, entre otros.

La reduccin del dficit habitacional en los sectores de ingresos

familiares bajos de hasta B/800.00, con nfasis a los de menos de B/300.00,
a nivel nacional.
La facilitacin para la promocin de proyectos habitacionales a
sectores de ingresos medios.
El desarrollo de programas que beneficien a los sectores de menor ingreso,
principalmente a los de extrema pobreza, a travs de los programas:
Vivienda Social, PARVIS Mejorado y Mejoramiento de Barrios
(PROMEBA). A la poblacin de ingresos medios se atender a travs de
los Programas FONDHABI y Fondo Solidario de Vivienda.
La generacin de condiciones para el incentivo de la inversin
privada en el sector habitacional Prioritario I y II; rescatar el aspecto
urbanstico en el Centro de las Ciudades de Panam y Coln; desarrollar
normativas modernas con Programas y Proyectos que atiendan el dficit
habitacional en sus distintos segmentos; e, implementar Normas
Urbansticas modernas para el aprovechamiento ptimo de espacio urbano.
La inclusin de los grupos vulnerables, en los programas que desarrolla el
Ministerio, entre los cuales podemos mencionar: grupos indgenas,
personas con discapacidad, madres solteras, adulto mayor y privados de
libertad.

Dentro de los distintos programas, se considera importante resaltar, antes de comenzar

con la descripcin del modelo de intereses preferenciales, aquellos que tienen como
objetivo la poblacin en extrema pobreza, enmarcados as:

Programa de asistencia habitacional (FASHABI

Creado mediante Ley 93 de 4 de octubre de 1973 tiene como objetivo atender

necesidades sociales relacionadas con casos de emergencia nacional.
Consiste en el otorgamiento de un subsidio habitacional directo a familias afectadas por
desastres, situaciones de emergencia, casos sociales y casos de extrema pobreza.
FASHABI entrega una unidad bsica de vivienda de 36 metros cuadrados o mejoras
habitacionales. El monto de recursos asignados por solucin es de un mximo de
B/.1,500.00.

Programa PARVIS

Es un programa con gran alcance social que financia la construccin de unidades

bsicas de 36 metros cuadrados para beneficio de familias con ingresos inferiores a
B/.300 mensuales, que pueden incluir la construccin de una unidad sanitaria, cuando sea
necesario.
El subsidio habitacional no-retornable est distribuido en sala-comedor, dos recamaras y
portal, internamente resanadas y repelladas por el exterior e incluye la instalacin del
sistema elctrico y pintura. El monto de recursos asignados por solucin es de un mximo
de B/.1,500.00.
Bajo este modelo la gestin, administracin y construccin de las unidades
habitacionales es realizado por empresas de sector privado y social, mientras que el
control, monitoreo y evaluacin de los procesos es responsabilidad del Ministerio de
Vivienda (Mivi). El Ministerio de Vivienda aporta los materiales, con recursos
provenientes del Prstamo del BID y con asignacin del presupuesto general del
Estado, para la contratacin de albailes y el acarreo de los materiales.
Las unidades bsicas se construyen en los lotes de terreno sobre los cuales la familia
beneficiaria tiene derecho legal y que cuentan con servicio efectivo de agua
potable entubada. Los beneficiarios aportan segn las posibilidades, el acarreo de los
materiales y la mano de obra no especializada para la construccin de las viviendas.
El Programa se focaliza en dos zonas: en los alrededores de ciudades intermedias
consideradas como polos de desarrollo por las polticas de desarrollo del Ministerio de
Vivienda, y en reas campesinas e indgenas rurales consideradas de atencin prioritaria
por la red de proteccin social nacional.
Este componente habitacional es financiado a travs de un prstamo pactado entre el
Banco Interamericano de Desarrollo (BID) y la Repblica de Panam.

Programa de vivienda social

Con partidas presupuestarias provenientes del Gobierno Central, el Programa de Vivienda

Social atiende la necesidad habitacional de los ciudadanos panameos con ingresos
menores a B/.300, aportando recursos para la construccin de unidades bsicas de 36
metros cuadrados para beneficiar familias de escasos recursos, en condicin de pobreza
y extrema pobreza, en reas rurales y ciudades intermedias.
El rea de construccin de la unidad habitacional est distribuida en sala-comedor, dos
cuartos, instalacin elctrica, tina de lavar, repisa con fregador, bao y servicio con tanque
sptico.
Los requisitos son iguales a los del PARVIS pero subsidiado completamente por el
gobierno nacional.
La gestin, administracin y construccin de las unidades se realiza por empresas del
sector privado, previa licitacin pblica, en tanto que el control, monitoreo y evaluacin
de los procesos se mantiene dentro de la rbita del Ministerio de Vivienda.
Las unidades bsicas son construidas en lotes de terreno sobre los cuales la familia
beneficiaria tiene derecho legal y que cuentan con servicio de agua potable entubada,
en un material de construccin novedoso, seguro y fcil de usar llamado COVINTEC.

Programa de mensura y legalizacin

Tiene como objetivo principal legalizar la tenencia de la tierra y mejorar el desarrollo

urbano de los asentamientos, ayuda a determinar la ubicacin del terreno y llevar a
cabo las medidas y superficies del mismo. Se realiza con asesoramiento tcnico y social
del Ministerio de Vivienda.
Por el crecimiento acelerado de las ciudades en sus periferias, se trata de ordenar,
medir y legalizar los lotes que ocupan las familias en asentamientos informales.
Esta actividad se ejecuta inmediatamente se comprueba a travs de una evaluacin
socio-econmica y tcnica que se puede proceder a la legalizacin de la tenencia de la
tierra, mediante la participacin activa de las comunidades involucradas, tratando de
ajustar las calles, veredas y otros a las normas existentes.
El Ministerio de Vivienda atiende aproximadamente 500 asentamientos informales que
estn en proceso de legalizacin.

Programa de mejoramiento integral de barrios (PROMEBA) 8

El Programa de Mejoramiento de Barrios, PROMEBA, es uno de los instrumentos para

propiciar un adecuado ordenamiento del territorio y facilitar la competitividad urbana y la

inclusin social. Est concebido de una manera integral, donde el concepto estructural,
implica acciones sociales, fsicas e institucionales que orienten las acciones de
corresponsabilidad entre el sector pblico,
privado y comunitario.
El objetivo de este programa es el de mejorar las condiciones de las familias de menores
ingresos de Panam, mediante el mayor acceso a servicios urbanos bsicos y a
viviendas de nivel econmico.
Este programa se realiza con prstamos del Banco Interamericano de Desarrollo por un
total de 12 millones de dlares, designado para 4 barrios de asentamientos informales
(Tierra Prometida,
Edgardo Vernaza, Naos Gonzalillo, Nueva Libia) con un total de 1,595 familias
beneficiadas.
PROMEBA implementa una estrategia consistente en dos paquetes de intervencin:
1-

2-

Urbanizacin (obras de infraestructura fsica): financia inversiones en obras de

infraestructuras fsicas como: nuevas viviendas, redes de agua y saneamiento,
drenaje, pavimentacin vial, alumbrado, obras de contencin de inundaciones
o deslizamientos y facilidades para recoleccin de basura y equipamiento
urbano como centros comunitarios, guarderas, parques recreativos, arborizacin,
canchas deportivas y regularizacin de la tenencia de la tierra.
Desarrollo Social: Implantacin de programas sociales y de capacitacin
laboral existentes en el pas (actividades de capacitacin,
fortalecimiento comunitario y educacin sanitaria y ambiental).

Mediante la implementacin de esta estrategia integral para atender las condiciones

deficitarias de los barrios marginales semi-urbanos, el Gobierno Nacional permite a los
pobladores participar en las soluciones a las necesidades planteadas por la formacin
de asentamientos informales establecidos sobre terrenos ocupados de manera ilegal.
b. Meta
Si una de sus metas es comprarse una casa, este es su ao de suerte, ya que el Estado elev
de $80 mil a $120 mil el rango de precios de venta o construccin de las viviendas que se
benefician con inters preferencial.
El rango aprobado en Gabinete queda de la siguiente manera: las viviendas que cuesten
hasta $35 mil el Estado asumir el 100% de los intereses preferenciales. Es decir que el
Estado pagar 6.25% del costo total de la vivienda.
Cabe destacar que el referido tramo preferencial ser equivalente a la tasa de referencia que
se establezca como tiempo de duracin del beneficio hipotecario.

Mientras, las residencias que se encuentran entre $35 mil hasta $65 mil el Estado asumir
4% de inters preferencial, entre tanto el usuario pagar el 2.25% sobre lo que cueste el
inmueble.
Pero si se encuentra tramitando una casa que valga entre $65 mil y $120 mil, los
panameos tendrn que sacar de su bolsillo 4.25% por el valor de la vivienda, mientras que
el Estado asume un 2%.
Otras condiciones
La iniciativa establece, de igual manera, que queda excluido del rgimen hipotecario
preferencial:
1. Los inmuebles con un valor registrado superior a $120 mil.
2. Los financiamientos fraccionados por uno o varios adquirentes sobre un mismo
inmueble, que superen en su totalidad los $120 mil.
3. Los financiamientos para la compra o construccin de viviendas nuevas, cuyos
prestatarios se encuentren siendo beneficiados con este rgimen.
Es importante mencionar que el beneficio solo aplica para las personas que estn
tramitando su vivienda a partir de la fecha de aprobacin por el Consejo de Gabinete.
Requisitos para solicitar una vivienda
Para que no vaya por el gusto al banco al momento de tramitar la compra de su vivienda,
tenga presente llevar los siguientes documentos para que el proceso sea expedito.
Primero solicite una carta de trabajo en donde se desglose sus honorarios profesionales y
los descuentos que mantiene activos. Para curarse en salud solicite una carta de saldo en el
banco que tenga prstamos vigentes.
Lleve su talonario de la Caja de Seguro Social, comprobante de pago y un recibo de agua o
telfono que detalle su direccin actual.
Recuerde llevar copia de su cdula y tener en mente fuentes de referencia personal.
Para que tenga idea, si tiene en mente comprarse una vivienda que cueste aproximadamente
$65 mil, aplicndole el inters preferencial que asume el Estado, estara usted pagando una
mensualidad de $257 sin incluir el seguro de vida e incendio -requisitos requeridos por el
banco-, que cuestan aproximadamente $35 y $8 respectivamente.