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Direitos Reais

Prof. Carlos Alberto Garbi


carlosgarbi@uol.com.br
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Bibliografia:
- Carlos Alberto Gonalves Dir. Civil Brasileiro, V. 5 Saraiva.
- Rudolph Von Ihering Teoria Simplificada da Posse.
Edio da Edipro, Vicente Sabino ou Alcides Tomazetti
- C. A. Garbi - Relao Jurdica de Direito Real e Usufruto Mtodo.
- Cesar Peluzo CC Comentado Manole.
1 Introduo:
1.1 Direito das Coisas ou Direitos Reais:
Segundo Bevilqua o conjunto de normas reguladoras das relaes jurdicas
referentes s coisas suscetveis de apropriao pelo homem.
1.2 Coisas e Bens:
Coisa gnero do qual bem espcie. tudo que existe objetivamente, com
excluso do homem (...) Bens so coisas que, por serem teis e raras, so suscetveis de
apropriao e contm valor econmico. [porm] h bens jurdicos, que no so coisas: a
liberdade, a honra, a vida, por exemplo. (...) O vocbulo coisa (...) designa mais
particularmente, os bens que so, ou podem ser, objeto de direitos reais. Neste sentido,
dizemos direito das coisas (1 p. 19-20).
A doutrina prefere, em vez de direitos das coisas, direitos reais (do latim res,
que significa coisa). Exemplo: CC art. 1225:
Art. 1.225. So direitos reais:
2. Relao jurdica de direito pessoal:
Na relao jurdica de Direito Pessoal h o vnculo, o liame, que permite ao sujeito
ativo exigir do sujeito passivo, determinada prestao; ou que obriga o devedor ao
cumprimento da obrigao.
2.1 Sujeitos: credor e devedor;
2.2 Objeto: prestao do devedor de fazer, no fazer, dar ou restituir;
2.3 Vnculo: h um liame jurdico.
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3. Relao jurdica de direitos reais: tem-se:


3.1 Objeto: a propriedade, entendida como a matriz dos direitos reais tudo em
direitos reais parte da propriedade sobre a coisa.
Observao: corpo humano vivo no pode ser objeto de propriedade, pois o corpo
no de ningum (seno seria escravo), mas, sim, ele algum.
J o corpo humano morto tem valor econmico (a mmia, p. ex., aquela que
serve para estudo de alunos de Medicina).
As partes do corpo vivo podem ser objeto de propriedade desde que a lei assim
autorize. Exemplos: cabelos podem ser vendidos; leite materno, sangue e determinados
rgos, podem ser doados.
3.2 Sujeitos:
No Direito Real, com base na propriedade, tem-se duas teorias acerca do sujeito
passivo:
3.2.1 Realista: Do latim res, coisa. A relao se estabelece entre o
proprietrio e a coisa. J d para ver o defeito dessa teoria, pois no existe relao
entre pessoa e coisa; as relaes so somente entre pessoas, por isso foi abandonada
pela doutrina.
3.2.2 Personalista: a relao se estabelece entre o proprietrio e uma
universalidade de pessoas, ou seja, todas as pessoas do mundo, pois todas as
pessoas devem respeitar o direito do proprietrio sobre a coisa. Portanto, o sujeito
passivo universal e indeterminado. A obrigao desse sujeito passivo genrica,
de absteno no fazer algo que ofenda o direito de propriedade do outro.
Defeitos:
a) O dever genrico de respeitar o direito do proprietrio, todos tm,
no , portanto, definidor, especfico, da relao de direito real;
b) Admitir que todas as pessoas do mundo tm a obrigao de
respeitar o direito que elas nem conhecem.
Por isso, repensando a Teoria Personalista Clssica, a moderna doutrina
avanou na definio. Para ela o sujeito passivo deve ter uma relao certa e
determinada. Para ela o que existe uma situao jurdica, em que o proprietrio
possui um bem sobre o qual o ordenamento jurdico o arma para defend-lo contra
leso ou ameaa de leso sobre o mesmo.

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Assim, a relao jurdica de Direito Real passa a existir quando a situao


jurdica a concretiza, o que ocorre quando o direito de propriedade violado ou
ameaado de violao por algum certo e determinado, que passa a ter a obrigao
de devolver e reparar o dano ao proprietrio. Esse sujeito passivo definido e a
obrigao determinada.
3.3 Contedo:
No Direito Real, o contedo um poder que o titular tem sobre a coisa, chamado
domnio. O domnio pode ser:
a) Jus utendi: direito de usar;
b) Jus fruendi: direito de fruir, gozar. Fruir entendido como colher; tirar
frutos; tirar proveito;
c) Jus abutendi: direito de dispor sobre a coisa;
d) Jus vindicandi: direito de reivindicar a coisa de quem a detm
injustamente e de perseguir (jus persequendi) a coisa onde quer que ela esteja.
Tal poder o ncleo mnimo do direito de propriedade. No Direito Real no existe
nada entre o proprietrio e a coisa (no Direito Pessoal sim). um poder erga omnes, que
se pode opor a todas as pessoas.
IMPORTANTE: para o operador do Direito imprescindvel saber se se est
diante de uma relao jurdica de Direito Real ou de Direito Pessoal.
4. Princpios e caractersticas dos Direitos Reais:
4.1 Princpio da Tipicidade:
Os Direitos Reais existem de acordo com os tipos legais (1 p.36). Todos os
Direitos Reais tm um tipo definido, criados exclusivamente pela lei as partes no tm
liberdade de criar ou alterar tipos de Direitos Reais.
No CC, art. 1225, encontra-se um rol de tipos de Direitos Reais existem outros na
legislao extravagante.
Art. 1.225. So direitos reais:
I - a propriedade;
II - a superfcie;
III - as servides;
IV - o usufruto;
V - o uso;
VI - a habitao;
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VII - o direito do promitente comprador do imvel;


VIII - o penhor;
IX - a hipoteca;
X - a anticrese.
XI - a concesso de uso especial para fins de moradia;
XII - a concesso de direito real de uso
Importante: se o fato no se encaixar no tipo, no se est diante de um Direito
Real, pois no h a tipificao.
Alguns autores associam este princpio ao de numerus clausus, o que no procede
em Direitos Reais, pois a lei pode criar outros tipos.
4.2 Princpio do regime jurdico rgido (legal):
No se tem liberdade de criar novas modalidades de Direitos Reais ou alterar as
existentes, pois se est diante de um regime jurdico rgido, que limita a liberdade das
pessoas.
Mas, por que a lei d liberdade aos direitos pessoais e no aos direitos reais?
Historicamente, a partir da Revoluo Francesa (1789), para se combater o
totalitarismo monrquico anterior, desenvolveu-se um regime jurdico liberal, que por um
lado dava liberdade aos contratantes para fazer negcios e, de outro, impunha uma rigidez
maior para garantir a propriedade, constantemente usurpada antes na abordagem liberal
ela passou a ser sagrada. Esses valores foram incorporados ao Cdigo Civil francs, de
1804; permeou o Cdigo Civil brasileiro, de 1916, chegando at o nosso presente Cdigo,
de 2002.
Mas, essa liberdade passou a ser favorvel somente para quem detinha o capital,
restando ao trabalhador submeter-se s condies ofertadas pelos primeiros. O que se
busca, atualmente, uma igualdade substancial, isonmica, no meramente formal, pela
qual o Estado promova o bem estar comum (welfare state). Assim, limita-se a liberdade,
sacrificando-se parte da liberdade individual em favor do bem comum.
Com isso, atualmente no Brasil, tem-se um conflito entre o Cdigo Civil, de cunho
liberal, com os objetivos do Estado Democrtico e Social de Direito, em funo da
Constituio de carter social que temos desde 1989. Como o Cdigo no pode prevalecer
sobre a Constituio, a sada uma interpretao diferenciada, a nova hermenutica de
Direitos Reais, pela qual se adaptam as regras liberais do primeiro, frente s orientaes
sociais da segunda.
4.3 Princpio da Especialidade:
Devido ao objeto da propriedade ter de ser sobre algo inconfundvel, infungvel,
que no pode ser trocada ou substituda por outra de mesmo gnero, quantidade e
qualidade. Ele tambm exclusivo, pois no admite concorrncia.
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4.4 Princpio da Aderncia ou Inerncia:


Reconhece-se uma caracterstica dos Direitos Reais que a de reivindicar e
perseguir a coisa onde quer que ela esteja (jus vindicandi), alm do direito de preferncia.
4.5 Princpio da Publicidade:
caracterstica obrigatria dos Direitos Reais sem ela no se constituiriam. Isso se
deve aos Direitos Reais terem oponibilidade absoluta (erga omnes) e, para que isso
ocorra, todos devem saber quem tem o direito real sobre determinada coisa.
a) Sobre bens imveis: mediante escritura pblica no Cartrio de Registro
de Imveis. A partir dela, se ganha publicidade e o direito se constitui;
b) Sobre bens mveis: mediante a tradio. A passagem das mos do
alienante para o adquirente a publicidade;
c) Sobre direitos pessoais: facultativa. Se no se der publicidade, no se
deixa de ser titular do direito.
4.6 Princpio da Elasticidade:
H um desmembramento de poderes.
A princpio tem-se a propriedade plena sobre o direito, ou seja, tem-se jus utendi,
jus fruendi, jus abutendi e jus vindicandi. Porm, em casos previstos na lei (p. ex.: usos e
frutos, hipoteca, servido, etc) se pode desmembrar esses direitos. No usufruto, por
exemplo, se desmembra o jus utendi e o jus fruendi do proprietrio que passa ao
usufruturio. Porm, aps o perodo de usufruto, passa-se a uma operao inversa, a da
consolidao, mediante a qual o proprietrio tem de volta os dois direitos cedidos. Este ir e
vir de direitos o que se denomina elasticidade.
5. Comparativo de Direitos Reais e Pessoais:

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6. Propriedade:
Propriedade um direito sobre o qual formamos uma ideia ou imagem, portanto,
uma fico. Tem-se o poder de direito sobre a coisa.
Posse, ao contrrio, no uma fico, um fato; mais precisamente um fato que
interessa ao direito, um fato jurdico. Tem-se o poder de fato sobre a coisa.
Pela Constituio Federal, tem-se um regime jurdico de direitos reais em que a
propriedade :
a) Art. 5, caput: o direito propriedade inviolvel;
b) Art. 5, XXII: o direito propriedade garantido;
c) Art. 5, XXIII: o direito propriedade deve atender funo social dela.
Ou seja, h a legitimao do direito de propriedade: inviolvel e garantido, desde
que cumpra a sua funo social;
d)Art. 5, LIV: diz que ningum ser privado de seus bens sem o devido
processo legal.
7. Funo social da propriedade:
No um conceito fechado. uma clusula aberta colmatao, ou preenchimento
desse vazio pela exegese, mediante o trabalho do intrprete que aplica essa clusula aberta
ao caso concreto.
A funo social da propriedade est ligada a outros valores da CF, tais como os
valores existenciais da dignidade da pessoa humana; o princpio da solidariedade; o direito
vida, liberdade, honra, patrimnio, etc.
Referncias: CF, art. 5, caput, e incisos XXII, XXIII, XXIV e XXV; art. 170, II e
III; art. 176; art. 182; art. 184, art. 216 e art. 225.
8. Posse:
Posse um poder de fato que a pessoa tem sobre a coisa; ou, posse um fato
juridicamente protegido, porque a situao de fato aparenta ser uma situao de direito
(1 p. 46).
Existem duas correntes tericas que tentam explic-la:
8.1 Teoria Subjetiva (Friedrich Karl von Savigny):
Para ele, a posse seria a conjugao de dois elementos: o corpus e o animus.

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8.1.1 Corpus: elemento objetivo - a deteno fsica da coisa; o ter a coisa.


o elemento material da posse que significa o poder fsico da pessoa sobre
a coisa. O que garante pessoa a faculdade real e imediata de dispor fisicamente da
coisa, e de defend-la das agresses de quem quer que seja.
8.1.2 Animus domini: elemento subjetivo, interior, psquico
representado pela inteno que tem o possuidor de ser o dono da coisa, o
elemento mais caracterizador da teoria de Savigny e, por tal razo, consagra a tese
como subjetiva.
a conjuno desses dois elementos (animus e corpus) material e interior
que resulta na posse. Havendo apenas o corpus sem animus, temos a mera
deteno;
presente apenas o animus sem o corpus, h mera inteno que irrelevante
para o direito. A teoria de Savigny s reconhece a existncia da posse quando presente o
animus domini ou animus rem sibi habendi (vontade de ter a coisa como sua).
8.2 Teoria Objetiva (Rudolph von Ihering):
Ihering vem criticar a Teoria Subjetiva, afirmando que para a caracterizao da
posse bastaria o corpus, pois o animus j estaria inserido nele. Para ele, A posse a
visibilidade de domnio. Nesse sentido, totalmente assertiva a lio de Carlos Roberto
Gonalves: chamar a posse de exterioridade ou visibilidade do domnio resumir,
numa frase, toda a teoria possessria (1 p.52).
Conceituou corpus como sendo a relao exterior que h entre o proprietrio e a
coisa, que a aparncia da propriedade ou a conduta de dono, que se revela na maneira
como o proprietrio age em face da coisa, tendo em vista sua funo econmica (1 p. 51)
sem necessidade, contudo, de que haja o contato fsico sobre a coisa.
Desenvolveu sua teoria, inicialmente, imaginando como seria a propriedade sem a
posse e chegou concluso que a propriedade sem posse seria um tesouro sem chave para
abri-lo, ou seja, vazia. Em seguida, presumiu que todo possuidor proprietrio. Dessa
forma, se todo possuidor se presume proprietrio, todo aquele que d uma destinao
coisa, que o dono teria dado, proprietrio.
Surge, ento, uma crtica a Savigny. No a vontade (animus) em relao coisa
que importa, mas o comportamento da pessoa, ou seja: toda pessoa que se comporta como
dono, que d a destinao coisa como tal, tem a posse, portanto, proprietria . Em
resumo: no se deve levar em conta a inteno, o pensamento da pessoa (aspecto subjetivo),
mas, somente a destinao que ela d a coisa (aspecto objetivo).
Exemplo de Ihering: toras de madeira perfeitamente cortadas postas para descer
um rio. No se precisa sair perguntando s pessoas quem tem o animus domini sobre elas,
pois, objetivamente, sabemos que elas tm dono, uma vez que rio d peixe, no madeira
cortada (nota do a.). Para essa verificao no se exige um profundo conhecimento,
bastando o senso comum das coisas (1 p. 52).
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Com efeito, a teoria objetiva de Ihering que assegura a pessoas como o locatrio,
comodatrio, usufruturio e o depositrio o status de possuidor e, ipso facto, garantindolhes a legitimatio ad causam para o uso dos interditos possessrios, tanto contra terceiros
que porventura esbulhem ou turbem sua posse, como perante o prprio proprietrio que
decida reaver o bem de forma ilegtima. (2).
O CC de 1916 e o de 2002, orientam-se pela Teoria Objetiva:
Art. 1.196. Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o
exerccio, pleno ou no, de algum dos poderes inerentes
propriedade.
8.2.1 Premissas da Teoria Objetiva:
a) A posse a condio para o exerccio da propriedade;
b) A posse a exteriorizao da propriedade (eu vejo a propriedade
pela posse), a visibilidade do domnio;
c) A posse o meio de defesa da propriedade.
O sistema jurdico criou essa proteo por meio dos interditos
possessrios (aes possessrias) - ao se defender a posse se visa a
proteo da propriedade.
8.2.2 A posse do ladro:
A posse do ladro protegida at o momento que ela se encontra com a
propriedade do legtimo dono, pois, inicialmente, a posse oferece interesse como
pura relao de fato a chave que abre o tesouro e to necessria para o ladro
como para o proprietrio.
8.3 Teorias da posse: baseado em (3 p. 25 a 42):
So quatro as formas de ver a propriedade, ao longo da histria da
humanidade, elencadas pelo historiador Richard Pipes, resumindo os argumentos
pr e contra ela:
a) A relao com a poltica: a favor - ela promove a estabilidade e limita o
poder do governo. Contra - a desigualdade entre os que tm e os que no, provoca
instabilidade social;
b) A relao com a tica: a favor - todos tm direito ao fruto de seu
trabalho. Contra h aqueles (herdeiros) que no se esforam, no havendo, assim,
igualdade de oportunidades;

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c) A relao com a economia: a favor um meio eficiente de produzir


riqueza. Contra a busca desenfreada pelo ganho pessoal leva competio
daninha;
d) A relao com a psicologia: a favor estimula a noo de identidade e de
auto-estima. Contra prejudica a personalidade atravs da cobia.
Tem-se as seguintes teorias a respeito da personalidade:
8.3.1 Teoria da Vontade Divina:
Fruto de crena religiosa, no podendo ser considerada um princpio
jurdico.
8.3.2 Teoria do Direito Natural:
A propriedade seria inerente prpria natureza do homem, fazendo
com que at hoje se questione se ela pertence ordem natural ou
convencional das coisas.
Desta abordagem surgiram as primeiras formas de positivao, pois
esse direito natural do homem (ligado sua natureza) colidia com o direito
natural do monarca (ligado a uma origem divina), que prevaleceu.
Creio que, de certa forma, movimentos sem-terra e sem-teto se
justificam por esta teoria e pela da Ocupao, como se ver mais adiante as suas aes.
8.3.3 Teoria do Assentimento Natural:
Fundamenta sua existncia em ser ela um fato universal, que sempre
existiu, desenvolvendo-se com a civilizao e sobre ela repousando.
A crtica a essa universalidade de fato, diz que o fato dela existir no
a torna eterna, como foi o caso de outra universalidade, a escravido, que
desapareceu do mundo jurdico.
8.3.4 Teoria da Liberdade:
Reputa-se a propriedade como corolrio lgico da liberdade
individual por ser to ntima a ligao entre os dois direitos que no se pode
a propriedade ser violada sem que a liberdade tambm o seja. A propriedade
seria uma forma de liberdade (3 p. 28).
O que se tem com esta teoria o liberalismo, que defendido de
maneira aguerrida por Pipes. o oposto do seguido pelo Brasil com a funo
social da propriedade em nosso Estado Social e Democrtico de Direito.
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8.3.5 Teoria da Ocupao:


Justifica-se somente sua aquisio pela pura e simples ocupao o
que um erro, alm de uma ilegalidade no direito civil brasileiro.
8.3.6 Teoria do Trabalho:

capitalismo,

O trabalho seria a nica forma de se justificar a propriedade. Mas,


nos diferentes modos de produo ao longo da histria, h outros, como a
sucesso e a doao. Reconhec-lo seria promover a extino do
pois o capital uma das formas de adquirir a propriedade.
8.3.7 Teoria Individualista ou da Personalidade:
Goethe a explica como sendo a propriedade no mais um poder do
homem sobe a coisa, mas, sim, uma relao ntima com ela, personalizando
a coisa. Radbruch critica essa teoria dizendo que at pode existir para coisas
prximas (vesturios, livros, obras de arte,etc), mas no quanto
organizao de bancos ou fbricas, p. ex., cujas mercadorias so avaliadas
somente por seu preo.
Creio que, apesar da validade da crtica de Radbruch, hodiernamente
as prprias entidades produtivas se valem desta teoria para estimular o
consumo e fidelizar consumidores: os bens de consumo esto mais
personificados que antes, estimulando o consumismo.
8.3.8 Teoria da Criao Legal:
Oposta Teoria do Direito Natural: o que justifica a propriedade a
Lei. Existe a positivao da propriedade, como em nosso ordenamento
jurdico, uma vez que a CF art. 5, XXII diz que garantido o direito
propriedade.
8.3.9 Teoria da Conveno:
Frgil teoria em que o fundamento da propriedade estaria em uma
conveno tcita primitiva que os homens deveriam respeita a ocupao.
Frgil, pois desde sempre a resistncia ocupao injustificada se fez sentir,
alm de que as geraes seguintes no estariam sujeitas a algum pacto que as
anteriores teriam feito.
8.3.10 Teoria da Funo Social:
No a que conhecemos, positivada em nosso ordenamento jurdico,
mas o oposto dela. Quem possui a riqueza tem a obrigao social e moral
de aument-la, pois isso que justifica seu lugar em sociedade.
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8.3.11 Teoria da Utilidade Social:


Por ela, a valorizao e o incremento das riquezas promovem o
progresso e garantem o bem estar de todos. Variao da anterior.
8.3.12 Teorias socialistas:
Por esta teoria, a propriedade legitimada pelo trabalho.
Para o professor e Cunha Gonalves, que ele cita, estaria superada,
pois erra em reconhecer o trabalho como a nica fonte de riqueza e que seria
oposta natureza do homem e s leis basilares da economia.
Creio ser essa posio to-somente ideolgica, como se poderia
ideologicamente contra-argumentar que ao fim, mesmo havendo outras
formas de produo de riquezas (que Marx chamou de superestrutura) toda a
riqueza , efetivamente, produzida pelo trabalho de algum; que a tendncia
gregria do homem anterior sua individualizao e que, as leis basilares
da economia so criao humana, e se transformaram ao longo da histria, a
cada modo de produo adotado.
8.3.13 Doutrina da Igreja:
Adota posio semelhante Teoria do Direito Natural, em que a
propriedade foi concedida pela natureza, pelo Criador. Sendo assim, o
direito propriedade individual anterior ao Estado, por esse motivo
cabendo a ele apenas a sua regulao, no limitao.
8.3.14 Concluso do professor:

sendo,

O direito propriedade tem fundamento na natureza humana,


nascendo o homem com um instinto para ela, existindo uma simbiose entre o
direito liberdade e ao de propriedade. Contudo a Lei a sua garantia,
portanto, em um sistema positivo, a sua garantia.
Nas palavras de Slvio Rodrigues o direito de propriedade se funda
na lei que o consagra. O Legislador, convencido da convenincia do direito
de propriedade, o conserva.
8.4 Classificao da posse:
8.4.1 Situaes que no se caracterizam como posse, mas so parecidas:
a) Atos de mera permisso ou tolerncia (CC, art. 1208):

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Art. 1.208. No induzem posse os atos de mera permisso ou


tolerncia assim como no autorizam a sua aquisio os atos
violentos, ou clandestinos, seno depois de cessar a violncia ou a
clandestinidade.
Na permisso h o consentimento expresso do possuidor o que no
ocorre na tolerncia em que est presente a passividade, a no interveno.
b) Deteno (CC, art. 1198):
Art. 1.198. Considera-se detentor aquele que, achando-se em
relao de dependncia para com outro, conserva a posse em nome
deste e em cumprimento de ordens ou instrues suas.
A deteno , pois, uma posse degradada: uma posse que, em
virtude da lei, se avilta em deteno (1 p. 63).
Exemplos: caseiro, empregado domstico. A doutrina diz que o
detentor o fmulo (servo) da posse.
8.4.2 Posse direta e posse indireta (CC, art. 1197):
Art. 1.197. A posse direta, de pessoa que tem a coisa em seu poder,
temporariamente, em virtude de direito pessoal, ou real, no anula a
indireta, de quem aquela foi havida, podendo o possuidor direto
defender a sua posse contra o indireto.
Decorrente de Ihering que admite a posse distncia; no o contato
fsico, mas o poder sobre a coisa, pela destinao econmica que o
possuidor d coisa que define a posse.
Exemplo: A tem um terreno em Atibaia-SP, murado, limpo, com
pessoa que toma conta do mesmo; embora A more em So Paulo, exerce
poder de possuidor e proprietrio sobre a coisa, pois deu uma destinao
ao terreno: conserv-lo para futura ao de construo ou alienao.
A posse direta ou indireta um desmembramento ou
desdobramento da posse plena, que assume uma relao jurdica de direito
real ou de direito pessoal, temporrio.
Exemplo: locao o locador o possuidor indireto e o locatrio o
possuidor direto. A explicao para isso que a posse do locatrio um
desmembramento parcial da posse do locador, ocorrendo a existncia de
uma relao jurdica de direito pessoal mediante um contrato de locao. A
posse direta no anula a posse indireta.

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Por essa operao jurdica se admite duas formas de posse sobre a


mesma coisa. Porm, so posses diferentes, pois:
a) Possuidor direto: tem a posse de fato, derivada do
proprietrio ou titular de outro direito real [que] nele se confundem
as posses direta e indireta (1 p. 80) outras, palavras, a posse plena;
b) Possuidor indireto: tem a posse de direito, por conta do
art. 1197, portanto uma posse fictcia, pois foi a lei que a criou.
Observe-se que o ato de locar (e outras transferncias de posse,
nota do a.) , constitui conduta prpria de dono, no implicando a
perda da posse, que apenas se transmuda em indireta (1 p. 80).
Exemplo: entrego uma casa em comodato por 3 meses a um
amigo. Faltando 2 dias para vencer o comodato a casa invadida por
um terceiro. O amigo pode defender em juzo a posse, mas no o faz.
Nesse caso, posso ajuizar uma ao possessria contra o terceiro,
pois sou possuidor tambm, o caso, indireto.
Observao acerca do exemplo anterior: o esbulhador no
possuidor direto, pois no houve relao jurdica entre ele e o
possuidor.
8.4.2.1 Constituto possessrio: CC de 1916, arts. 494, IV e art. 520,
V:
Art. 494. A posse pode ser adquirida:
IV - Pelo constituto possessrio
Art. 520. Perde-se a posse das coisas:
V - Pelo constituto possessorio.
o nome que se d ao efeito que a coisa produz, ou seja, a
posse constituda.
Trata-se de uma clusula contratual pela qual o adquirente de
uma coisa adquire, tambm, a posse direta.
Exemplo: A proprietrio e possuidor de uma casa que a
vende para B, mas permanece nela, como locatrio. Nesse caso,
B no tem a posse, pois A no saiu do imvel. Por essa clusula,
diz-se que A recebe o valor e d quitao, mas que permanece
locando. Com isso, B torna-se possuidor indireto e A, agora
como locatrio, detm a posse direta. Para que surta efeito o
constituto possessrio necessrio que a operao seja feita
simultaneamente ao negcio de alienao.

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Na definio de Clvis Bevilqua pelo constituto possessrio


algum que possua em nome prprio passa a possuir em nome de
outrem. Apesar de imprecisa (outrem se refere a deteno), vlida.
Enfim, a posse tambm pode ser constituda por contrato. Se
no fosse a existncia do constituto possessrio, ter-se-ia que fazer
uma operao real, ou seja, primeiro o vendedor teria que sair da
casa para, depois, retornar a ela como locador.
8.4.3 Posse justa e posse injusta (CC, art. 1200):
Parte de um exame objetivo da posse.
Art. 1.200. justa a posse que no for violenta, clandestina ou
precria.
Posse justa: a isenta de vcios.
Posse injusta: aquela decorrente de vcio, a saber: violenta,
clandestina ou precria:
a) Posse violenta: nasce da fora (ex: invaso de uma
fazenda), portanto, no mansa e pacfica;
escondidas.

b) Posse clandestina: adquirida na ocultao, s


Ex: o furto feito s escondidas, e o dono nem percebe o
desapossamento;
c) Posse precria: a negativa em devolver a coisa ao final
de um contrato; a que nasce do abuso de confiana (ex: o
comodatrio que findo o emprstimo no devolve o bem; o inquilino
que no devolve a casa ao trmino da locao).
Esses trs tipos de posse apresentam vcio e defeito, por isso so
ilcitas, indevidas e contrrias ao direito, ampliando-se, dessa maneira, a
definio do art. 1200.
Tal ocorrncia de vcio se d na aquisio e acompanha a
posse para sempre (CC, art. 1203):
Art. 1.203. Salvo prova em contrrio, entende-se manter a
posse o mesmo carter com que foi adquirida.
A posse justa e injusta ocorre entre os litigantes. Exemplo A tem a
posse plena de um terreno; B esbulha sua posse, passando a ser possuidor
direto, mas A nada faz. Vem C e esbulha a posse de B passado a ser
ele o possuidor direto. Se B resolver defender a sua posse de C, no
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importa que ele, tambm, seja um esbulhador, pois detm a posse justa,
enquanto C ter a injusta.
8.4.4 Posse de Boa-f e posse de m-f (CC, art. 1201 a 1203):
Art. 1.201. de boa-f a posse, se o possuidor ignora o
vcio, ou o obstculo que impede a aquisio da coisa.
Pargrafo nico. O possuidor com justo ttulo tem por si a
presuno de boa-f, salvo prova em contrrio, ou quando a
lei expressamente no admite esta presuno.
Art. 1.202. A posse de boa-f s perde este carter no caso e
desde o momento em que as circunstncias faam presumir
que o possuidor no ignora que possui indevidamente.
Art. 1.203. Salvo prova em contrrio, entende-se manter a
posse o mesmo carter com que foi adquirida.
Ao contrrio da posse justa e injusta que partia de um exame objetivo
da posse, esta classificao parte de um exame subjetivo, voltada, portanto,
pessoa do possuidor.
Para se caracterizar se frente posse injusta - o possuidor age de
boa ou m-f, deve-se procurar saber se ele tem o conhecimento de que sua
posse injusta, que viciada. Assim:
a) Se ele tem conhecimento do vcio, age de m-f. Assim,
se ele tem conhecimento e no devolve a coisa, possuidor de m-f;
b) Se ele no tem conhecimento do vcio, age de boa-f. So
as situaes em que o possuidor direto no sabe que a sua posse
injusta, acreditando que boa, tendo convico que lcita. Neste
caso, ser um possuidor de boa-f.
S se classifica a posse como de boa ou m-f se ela for injusta
sendo justa, no se cabe classificar assim.
Exemplo: A morre e deixa, em testamento, casa para B que
transfere o imvel para si e o vende para C. Porm, seis meses depois,
encontra-se outro testamento que revoga o anterior, em que o testador deixa
tudo para D, que anula o negcio e ajuza ao de retomada de posse
contra C. Neste caso, o proprietrio e detentor da posse indireta D que
far sucumbir o direito de C que detm a posse direta. Apesar de B e
C serem de boa-f, perdero o direto por evico, ou a perda do bem em
favor de terceiro.

80

8.4.5 Posse velha e posse nova:


Posse nova a de menos de ano e dia se o ru est na posse nesse prazo.
Posse velha a de ano e dia ou mais se o ru est na posse nesse prazo.
uma posse antiga, estvel, estabilizada. Quanto mais tempo se tem a posse, mais
garantida ela . Nos interditos possessrios (aes judiciais) se verifica uma
proteo maior a ela.
Exemplo: CPC, art. 924:
Art. 924. Regem o procedimento de manuteno e de reintegrao
de posse as normas da seo seguinte (liminar, nota do a.), quando
intentado dentro de ano e dia da turbao ou do esbulho; passado
esse prazo, ser ordinrio, no perdendo, contudo, o carter
possessrio.
8.4.5.1 Ao de fora nova e ao de fora velha.:
a) A ajuza ao possessria contra B, um esbulhador,
que est h 9 meses em seu terreno.
Tem-se uma posse nova, ocorrendo uma ao possessria de
fora nova, que possibilita a obteno de liminar de reintegrao de
posse para A e;
b) A ajuza ao possessria contra B, um esbulhador,
que est h 3 anos em seu terreno.
Tem-se uma posse velha, ocorrendo uma ao possessria de
fora velha, que no possibilita a obteno de liminar de
reintegrao de posse para A , seguindo o processo o
procedimento ordinrio.
Esta classificao constava do CC de 1916, porm no foi copiada no
CC de 2002, mas est presente no CPC. Isso se deve ao CC de 2002 ter
separado matria de direito material de processual (na poca do CC de
1916, o processo civil era matria de competncia estadual, por isso
Bevilqua colocou no CC de 1916 para proteger esses direitos exatamente
como expressos na lei federal).
Obs.: a tutela antecipada do art. 273 do CPC no a liminar do art,
924 do CC. Ou seja, ao se preencher, na posse velha, os requisitos de tutela
antecipada, se pode pedir a mesma.
8.4.6 Jus possidendi e jus possessionis:

81

a) Jus possidendi: o direito posse que decorre da propriedade


(direito real). D direito a aes reais, petitrias, reivindicatrias ou
reipersecutrias. Para se reivindicar este direito necessrio provar a
propriedade.
b) Jus possessionis: o direito posse decorrente do fato (posse).
No se diz, neste caso, que se dono, mas que se possuidor e que sua
posse foi usurpada. D direito a aes possessrias de (i) reintegrao de
posse; (ii) manuteno de posse e (iii) interdito proibitrio.
Obs.: onde se discute a posse no se discute a propriedade e vice versa.
No se comunicam, no havendo conexo ou continncia entre elas.
8.4.7 Posse ad usucapionem e posse ad interdicta:
Posse ad usucapionem quando der origem usucapio da coisa desde
que obedecidos os requisitos legais. , em suma, aquela capaz de gerar o direito de
propriedade (1 p. 104).
Posse ad interdicta a que pode ser defendida pelos interditos, isto , pelas
aes possessrias, (...) mas no conduz usucapio (1 p. 103), caso seja
ameaada, turbada, esbulhada ou perdida. Para poder se valer dos interditos basta
que seja justa.
8.5 Efeitos da posse (CC, arts. 1210 a 1222):
8.5.1 Proteo legal ou possessria: pode ocorrer de forma extrajudicial ou
judicial:
a) Extrajudicial (CC, art. 1210, 1): sem jurisdio; sem processo.
Art. 1.210. O possuidor tem direito a ser
mantido na posse em caso de turbao, restitudo no de
esbulho, e segurado de violncia iminente, se tiver justo
receio de ser molestado.
1o O possuidor turbado, ou esbulhado, poder manter-se
ou restituir-se por sua prpria fora, contanto que o faa
logo; os atos de defesa, ou de desforo, no podem ir alm do
indispensvel manuteno, ou restituio da posse.
O poder jurisdicional do Estado, portanto somente o Estado, atravs
da Lei, poder conceder a possibilidade de autotutela, que uma soluo
extrajudicial, um meio alternativo de resoluo de conflitos.
O possuidor, neste caso, tem de ser:

82

1 Turbado: turbao a ofensa injusta e ilcita posse, que


embaraa seu livre exerccio, sem que o possuidor deixe de ser
possuidor, que perca a posse. Neste caso o possuidor ter o direito de
manter-se (legitima defesa).
Exemplos: jogar lixo no terreno do vizinho; algum estaciona
na frente da garagem de outrem.
2 Esbulhado: com a ocorrncia do esbulho, que consiste
no ato em que o possuidor se v privado da posse mediante violncia,
clandestinidade ou abuso de confiana. Acarreta, pois, a perda da
posse contra a vontade do possuidor (1 p. 153). Neste caso o
possuidor ter direito a restituir-se (desforo imediato).
No desforo imediato h a necessidade do faa logo, antes
que a violao da posse se tenha como consolidada. O desforo
imediato praticado diante do atentado j consumado, mas ainda no
calor dos acontecimentos. O possuidor tem de agir com suas prprias
foras, embora possa ser auxiliado por amigos ou empregados,
permitindo-se-lhe, ainda, se necessrio, o emprego de armas (1 p.
131). No que se refere aos meios moderados, eles devem apresentar
proporcionalidade ao que foi esbulhado.
Pergunta: o art. 1210 nico constitucional?
Prof. Garbi defende que o desforo imediato
inconstitucional, uma vez que a jurisdio deve utilizar, quando h
conflito entre direitos fundamentais, a tcnica da proporcionalidade
ou ponderao.
Em casos como o desse artigo, em que esto envolvidos os
direitos propriedade e vida, pois para defend-la, o possuidor
utilizar a fora e, nesse caso, dever avaliar se no melhor se
abster, pois no sabe se essa defesa poder levar morte do
usurpador. Pode ser melhor no opor resistncia e depois recorrer ao
Judicirio. Para Garbi, o fato desse artigo incentivar a defesa da
posse e no o direito vida, o torna inconstitucional.
b) Judicial (CC, art. 1210, caput): com jurisdio; com processo.
A tutela judicial se d atravs dos interditos possessrios:
- Em caso de esbulho: o possuidor ter direito a ajuizar ao de
reintegrao de posse, para tornar situao anterior de posse. Deve-se
provar:
1 A posse;
83

2 O esbulho que houve a perda injusta da posse


promovida pelo ru;
3 Quando o esbulho ocorreu, para se saber se se ajuizar
ao de fora velha (sem liminar) ou de fora nova (com liminar).
Provados os fatos, o Juiz dar sentena de reintegrao de
posse, provendo o pedido, mediante o artigo 1210, caput.
- Em caso de turbao: o possuidor ter direito a ajuizar ao de
manuteno de posse, para permanecer na situao atual de posse. Deve-se
provar:
1 A posse (atual);
2 A turbao: e que apesar dela continua na posse;
3 Quando ocorreu o ltimo ato de turbao, para se saber
se se ajuizar ao de fora velha (sem liminar) ou de fora nova
(com liminar).
Provados os fatos, o Juiz dar sentena de manuteno de
posse, mediante o artigo 1210, caput, combinada com comutao de
multa.
- Em caso de ameaa de esbulho ou turbao: o possuidor ter
direito a ser segurado de violncia iminente, da qual tenha justo receio de
sua ocorrncia, mediante o ajuizamento de interdito proibitrio, para
permanecer na situao atual de posse. Deve-se provar:
1 A posse;
2 A ameaa de esbulho ou turbao;
3 O justo receio: que venha a ser violada a sua posse.
Provados os fatos, o Juiz, pela urgncia, geralmente concede liminar
(se esta for pedida). uma ao preventiva que visa estabelecer uma pena
pecuniria no caso de transgresso do preceito.
OBS.: s tem direito a ao possessria quem tem a posse.
8.5.2 Percepo de frutos:
Frutos so as utilidades que uma coisa periodicamente produz. Nascem e
renascem da coisa, sem acarretar-lhe a destruio no todo ou em parte, como as
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frutas das rvores, o leite, os cereais, as crias dos animais etc (1 p. 208). Podem
ser:
a) Frutos naturais: se renovam periodicamente, em virtude da fora
orgnica da prpria natureza, como as colheitas. So as frutas das rvores e
as crias dos animais, p. ex.;
b) Frutos civis: so as rendas provenientes da utilizao da coisa,
como juros e aluguis;
c) Frutos industriais: so os devidos atuao do homem sobre a
natureza, como a produo de uma fbrica. So os manufaturados.
No confundir frutos com produtos, pois estes se esgotam (ex: uma
pedreira, uma mina de ouro, um poo de petrleo), enquanto os frutos se
renovam.
Em outra classificao os frutos podem ser:
a) Pendentes quando ainda esto unidos coisa que os produziu,
no foram separados do principal;
b) Percebidos depois de separados.
Obs.: no caso do possuidor de boa-f que, depois da citao fica
sabendo que sua posse injusta, e que esteja locando o imvel, o aluguel do
mesmo ser dele at a citao e, do possuidor justo a partir dai. Conta-se a
mora dia a dia conforme artigo 1215:
Art. 1.215. Os frutos naturais e industriais reputam-se
colhidos e percebidos, logo que so separados; os
civis reputam-se percebidos dia por dia.
c) Estantes quando, - aps separados, - armazenados ou
acondicionados para venda.
d) Percipiendos os que deviam ter sido, mas ainda no foram
colhidos ou percebidos.
e) Consumidos os que j no existem porque foram utilizados.
f) Percebidos antecipadamente colhidos antes do momento
prprio.
8.5.2.1 Efeitos da percepo dos frutos:
a) Possuidor de boa- f e frutos (CC, art. 1214):
85

Nos termos do art. 1214 o possuidor de Boa-f far jus a todas as


espcies de frutos exceto os frutos colhidos com antecipao, pois se
presume que ele esteja de m-f, fazendo jus ao ressarcimento pelas
despesas suportadas para sua produo.
Porm, quando souber que sua posse injusta, pela citao, se
permanecer na posse, passar a ser possuidor de m-f respondendo como
tal.
b) Possuidor de m-f e frutos (CC, art. 1216):
Nos termos do artigo 1216 o possuidor de m-f no far jus a
nenhuma modalidade de frutos, no entanto far jus ao ressarcimento
quanto s despesas suportadas para a referida produo, evitando-se dessa
forma o locupletamento sem causa do proprietrio.
8.5.3 Riscos sobre a coisa: perecimento e deteriorao.
a) Possuidor de boa-f e a responsabilidade pelas deterioraes:
Nos termos do artigo 1217 a responsabilidade ser subjetiva, ou
seja, respondera apenas se houver demonstrao de que contribuiu pelo
menos culposamente para a ocorrncia do evento;
b) Possuidor de m-f e a responsabilidade pelas deterioraes:
Nos termos do artigo 1218 o possuidor de m-f tem
responsabilidade semelhante a objetiva, ou seja, responder ainda que em
decorrncia de causas acidentais (Caso fortuito, ou fora maior), salvo se
conseguir demonstrar que o evento danoso teria se verificado estivesse quem
fosse na posse do bem.
8.5.4 Benfeitorias (CC, arts. 1253 a 1259):
Benfeitoria toda obra realizada pelo homem na estrutura de um bem, com
o propsito de conserv-lo, melhor-lo ou proporcionar prazer ao seu proprietrio.
So, em resumo, melhoramentos em coisa j existente.
As benfeitorias podem ser: necessrias, teis ou volupturias.
a) Necessrias so aquelas indispensveis conservao e manuteno da
coisa ou que evitam que ela se deteriore.
Exemplo: os reparos de um telhado, infiltrao ou a substituio dos
sistemas eltrico e hidrulico danificados sero benfeitorias necessrias, vez que
conservam o imvel e evitam sua deteriorao.
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b) teis so obras que aumentam ou facilitam o uso do imvel, mesmo no


sendo imprescindveis sua manuteno e conservao.
Exemplo: a construo de uma garagem, a instalao de grades protetoras
nas janelas, ou o fechamento de uma varanda so benfeitorias teis, porque tornam
o imvel mais confortvel, seguro ou ampliam sua utilidade.
c) Volupturias no aumentam ou facilitam o uso do imvel, mas
podem torn-lo mais bonito ou mais agradvel; so ligadas convenincia do
possuidor.
Exemplo: as obras de jardinagem, de decorao ou alteraes
meramente estticas.
8.5.4.1 Efeitos da posse em relao s benfeitorias:
a) Possuidor de boa-f:
Art. 1.219. O possuidor de boa-f tem direito indenizao
das benfeitorias necessrias e teis, bem como, quanto s
volupturias, se no lhe forem pagas, a levant-las, quando o
puder sem detrimento da coisa, e poder exercer o direito de
reteno pelo valor das benfeitorias necessrias e teis.
Obs.1: no caso das volupturias poder levant-las (retirar e
levar), se o proprietrio no quiser indenizar, desde que no
prejudique o imvel:
Obs. 2: Direito de reteno: consiste em ficar na posse at
receber a indenizao pelas benfeitorias necessrias ou teis. um
meio de coao legal ao pagamento.
b) Possuidor de m-f:
Art. 1.220. Ao possuidor de m-f sero ressarcidas somente
as benfeitorias necessrias; no lhe assiste o direito de
reteno pela importncia destas, nem o de levantar as
volupturias.
Ao possuidor, mesmo de m-f, se indeniza as necessrias par
se evitar o enriquecimento sem causa do proprietrio.
8.5.4.2 Exemplo de aplicao dos efeitos da posse at aqui:
adquirente de imvel de herdeiro aparente.

87

Condio 1: da aquisio do imvel


possuidor de boa-f:

at a citao ele

a) Frutos percebidos: tem direito;


b) Benfeitorias: investiu R$30.000,00 em teis e
necessrias (tem direito)
Condio 2: da citao at a deciso judicial transitada em
julgado de desocupao, ele passa a ser possuidor de m-f:
a) Frutos percebidos: no tem mais direito. No caso,
deve R$50.000,00 de aluguis (deve);
b) Benfeitorias: investiu R$30.000,00 em necessrias
(tem direito indenizao) R$30.000,00 em teis (no tem
direito).
Execuo: (R$30.000,00 + R$30.000,00) - R$50.000,00 =
R$10.000,00 tem direito de indenizao.
8.5.5 Acesso:
Acesso o modo de aquisio originria de propriedade imvel,
criado por lei, em virtude do qual tudo o que se incorpora a um bem fica
pertencendo ao seu proprietrio (1 p. 314).
As quatro primeiras, a seguir, so acesses naturais ou horizontais
(dependem da natureza, mais precisamente da atividade fluvial/dos rios, do
movimento de areia feito pelos rios) e a quinta acesso humana ou
vertical (decorre da atividade artificial do homem ao plantar e construir).
8.5.5.1 Acesses naturais ou horizontais:
a) Formao de ilhas: refere-se a rios no navegveis ou
particulares (no aos navegveis ou pblicos).
Art. 1.249. As ilhas que se formarem em correntes comuns ou
particulares pertencem aos proprietrios ribeirinhos
fronteiros, observadas as regras seguintes:
I - as que se formarem no meio do rio consideram-se
acrscimos sobrevindos aos terrenos ribeirinhos fronteiros
de ambas as margens, na proporo de suas testadas, at a
linha que dividir o lveo em duas partes iguais;

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II - as que se formarem entre a referida linha e uma das


margens consideram-se acrscimos aos terrenos ribeirinhos
fronteiros desse mesmo lado;
III - as que se formarem pelo desdobramento de um novo
brao do rio continuam a pertencer aos proprietrios dos
terrenos custa dos quais se constituram.
b) Aluvio: ou aluvio prpria, o acrscimo lento e imperceptvel
que o rio anexa s terras; a parte do terreno que aumenta passa a pertencer ao
dono do terreno.
A aluvio imprpria so as partes descobertas pela retrao das
guas dormentes, como lagos e tanques (1 p. 316).
Art. 1.250. Os acrscimos formados, sucessiva e
imperceptivelmente, por depsitos e aterros naturais ao
longo das margens das correntes, ou pelo desvio das guas
destas, pertencem aos donos dos terrenos marginais, sem
indenizao.
Pargrafo nico. O terreno aluvial, que se formar em frente
de prdios de proprietrios diferentes, dividir-se- entre eles,
na proporo da testada de cada um sobre a antiga margem.
c) Avulso: ocorre quando a fora sbita da corrente arranca uma
parte considervel de um prdio, arrojando-a sobre outro (1 p. 317). O
que perde o terreno o desfalcado o que ganha o acrescido.
Prdio tem aqui o sentido de poro de terra, terreno.
Art. 1.251. Quando, por fora natural violenta, uma poro
de terra se destacar de um prdio e se juntar a outro, o dono
deste adquirir a propriedade do acrscimo, se indenizar o
dono do primeiro ou, sem indenizao, se, em um ano,
ningum houver reclamado.
Pargrafo nico. Recusando-se ao pagamento de
indenizao, o dono do prdio a que se juntou a poro de
terra dever aquiescer a que se remova a parte acrescida.
d) lveo abandonado: lveo significa leito de rio; quando
abandonado, trata-se do leito do rio que secou, que se torna propriedade dos
ribeirinhos das duas margens, na proporo de suas testadas, at a linha
mediana daquele.
89

Art. 1.252. O lveo abandonado de corrente pertence aos


proprietrios ribeirinhos das duas margens, sem que tenham
indenizao os donos dos terrenos por onde as guas abrirem
novo curso, entendendo-se que os prdios marginais se
estendem at o meio do lveo.
8.5.5.2 Acesses humanas, artificiais, industriais ou verticais:
e) Construes e plantaes: esta a acesso humana, pois o
homem que constri ou planta num terreno (coisa nova e acessria); a regra
o acessrio seguir o principal, ento:
1 Se construiu em terreno prprio com material prprio:
as benfeitorias sero de propriedade do dono do terreno, sem
exceo.1253:
Art. 1.253. Toda construo ou plantao existente em um
terreno presume-se feita pelo proprietrio e sua custa, at
que se prove o contrrio.
2 Se construiu em terreno alheio com material prprio:
o acessrio segue o principal. Em regra, quem construiu perde o que
construiu. Porm:
2.1 Se construiu de m-f em posse de m-f: perde
o direito, sem indenizao, pois o acessrio segue o principal,
porm:
Art. 1.255.primeira parte Aquele que semeia,
planta ou edifica em terreno alheio perde, em
proveito do proprietrio, as sementes, plantas
e construes;...
2.2 Se construiu de boa-f em posse de boa-f: perde
o direito, com indenizao (pelo princpio do enriquecimento
sem causa), pois o acessrio segue o principal.
Art. 1.255.segunda parte... se procedeu de
boa-f, ter direito a indenizao.
3 - Se construiu em terreno alheio com material alheio: o
acessrio segue o principal, perde o direito para o proprietrio do
imvel, porm:
3.1 Se de boa-f: tem direito a indenizao o
construtor de boa-f. Tem direto regressivo o dono do
90

material que, se no receber de quem construiu, poder


cobrar diretamente o dono do imvel;
Art. 1.257. O disposto no artigo antecedente
aplica-se ao caso de no pertencerem as
sementes, plantas ou materiais a quem de boaf os empregou em solo alheio.
Pargrafo nico. O proprietrio das sementes,
plantas ou materiais poder cobrar do
proprietrio do solo a indenizao devida,
quando no puder hav-la do plantador ou
construtor.
3.2 Se de m-f: o construtor de boa-f no tem
direito indenizao por parte do dono do imvel, mas est
obrigado a indenizar o dono do material.
4 Se construiu em terreno prprio com material alheio: o
acessrio segue o principal. O dono do material tem direito a
indenizao do valor do material (se o proprietrio agiu de boa-f) e
do valor do material + perdas e danos (se o proprietrio agiu de mf).
Art. 1.254. Aquele que semeia, planta ou edifica em
terreno prprio com sementes, plantas ou materiais
alheios, adquire a propriedade destes; mas fica
obrigado a pagar-lhes o valor, alm de responder por
perdas e danos, se agiu de m-f.
5 Se o proprietrio e possuidor agirem de m-f: caso em
que o proprietrio observa a construo pelo possuidor, mas no
interfere, pois a construo boa para ele, que depois a reivindica. O
acessrio segue o principal, porm, a m-f do proprietrio anula a
m-f de quem construiu, passando este a ter indenizao total, como
se fora de boa-f.
Art. 1.256. Se de ambas as partes houve m-f,
adquirir o proprietrio as sementes, plantas e
construes, devendo ressarcir o valor das acesses.
Pargrafo nico. Presume-se m-f no proprietrio,
quando o trabalho de construo, ou lavoura, se fez
em sua presena e sem impugnao sua.
_________________________________________________________________________
91

Exerccio:
A comprou lote 18, registra e constri sua casa em 6 meses. Depois aparece B que prope
ao reivindicatria contra A, dizendo que quer o lote 19. Descobriu-se que, de fato, o lote
18 era o lote 19, pois o lote 17 foi engolido pela rua.
Ao reivindicatria: construo R$120; terreno R$20. Arruamento h 40 anos. Lotes
ocupados h mais de 30 anos.
Pergunta-se:
A ao reivindicatria procedente? Existe direito indenizao do possuidor?
Com base no Jus possidendi que o direito posse que decorre da propriedade,
B tem direito a ajuizar ao reivindicatria, desde que prove a propriedade do lote 19,
como sendo o 18, pois conforme o art. 1.228 o proprietrio tem a faculdade de usar, gozar
e dispor da coisa, e o direito de reav-la do poder de quem quer que injustamente a possua
ou detenha.
Art. 1.255. Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio
perde, em proveito do proprietrio, as sementes, plantas e
construes; se procedeu de boa-f, ter direito a indenizao.
Pargrafo nico. Se a construo ou a plantao exceder
consideravelmente o valor do terreno, aquele que, de boa-f,
plantou ou edificou, adquirir a propriedade do solo, mediante
pagamento da indenizao fixada judicialmente, se no houver
acordo.
O professor disse que, pelo CC de 1916, que no tinha o pargrafo
nico, a questo se resolvia para o proprietrio, que tinha o direito sobre o
terreno e ao imvel por acesso, mas tinha que paga a indenizao no valor
do imvel (no caso, 120). Ficava uma situao como neste exemplo nem
sempre boa para as partes, pois o proprietrio ganhava sem levar e o
possuidor de boa-f ficava no imvel sem t-lo, at o proprietrio pagar a
indenizao, pois ele tinha o direito de reteno.
A partir do CC de 2002, com a introduo do pargrafo nico a
situao ficou mais justa, com o possuidor no perdendo o que investiu e o
proprietrio tambm no, pois o possuidor indeniza o valor do terreno.
_________________________________________________________________________
8.5.5.2 Direito de Reteno na Acesso:
expresso em relao s benfeitorias, mas no quanto acesso.
92

Obs.: O TJSP, dependendo do caso concreto, trata acesso como


benfeitoria, para garantir o direito de reteno isso para se ser mais justo
na justia concreta.
9. Registro do ttulo translativo (CC, 1245):
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o
registro do ttulo translativo no Registro de Imveis.
1o Enquanto no se registrar o ttulo translativo, o alienante
continua a ser havido como dono do imvel.
2o Enquanto no se promover, por meio de ao prpria, a
decretao de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o
adquirente continua a ser havido como dono do imvel.
Existem trs sistemas de aquisio de propriedade, no Ocidente:
a) Romano: a aquisio da propriedade se d pela tradio, que a entrega
com a vontade de transferir a propriedade a outrem, chamado efeito translativo;
b) Franco-italiano: a aquisio no se d pela tradio, mas, sim, pelo
contrato que, se perfeito e acabado, transfere a propriedade;
c) Alemo ou germnico: segue em parte o Romano, por isso tambm
chamado de romano-germnico. Neste a propriedade de bens mveis se transmite
pela tradio (entrega manual), mas em relao a coisas imveis a tradio ocorre
de maneira ficta/solene, pelo registro no Cartrio de Registro de Imveis.
O Brasil adotou o sistema germnico (CC, 1245). Com isso, tem-se que o contrato
no cria direitos reais na transferncia (cria, sim, direitos pessoais e obrigaes); quem os
cria a tradio e o registro.
Para se transferir a propriedade operar o efeito translativo necessrio que haja
um ttulo translativo que composto pelo contrato + o registro no Cartrio de Registro de
Imveis.
9.1 Diferena da Alemanha x Brasil:
Na Alemanha o registro saneador, ou seja, ao se registrar se limpa os defeitos
no imvel, pois h a presuno de propriedade absoluta.
No Brasil (CC, art. 1247) o registro no saneador, havendo a presena da
presuno de propriedade relativa.

93

Exceo: na modalidade de registro Torrens, presente na Lei de Registros


Pblicos 6015/73, h a possibilidade de registro pblico que garante ao proprietrio a
presuno e propriedade absoluta em imveis rurais. Sua utilizao facultativa, mas, nem
isso tem garantido, na prtica, essa presuno (a maior parte dos registros desse tipo foi
feito no Par, Estado onde o conflito de terras mais expressivo).
10. Servios extrajudiciais:
10.1 Tipos de cartrios extrajudiciais:
a) Notas: tabelionato e de protestos.
Neles, o notrio (p. ex., o tabelio) tem uma atividade dinmica, pois ele
um consultor das partes que dar forma jurdica para o negcio tem-se uma
relao de confiana.
b) Registro: registro civil, registro civil de pessoas jurdicas, de imveis e de
ttulos e documentos.
Neles, o registrador tem uma atividade esttica, recebendo a escritura e
registrando-a ou no.
O cartrio, para existir, recebe uma delegao de servio pblico, passando a ser
uma Pessoa Jurdica de Direito Privado, em funo de aprovao em concurso de notas e
ttulos.
10.2 Corregedoria:
A Constituio Federal atribui a atividade de corregedoria de todos os cartrios
extrajudiciais ao Poder Judicirio Estadual. Ela possui dois poderes administrativos
bsicos:
a) Hierrquico: confere ao Judicirio o poder de organizar o funcionamento
dos cartrios, e;
b) Disciplinar: confere ao judicirio o poder de aplicar sanes disciplinares
aos cartrios descumpridores de suas obrigaes.
O corregedor geral um desembargador eleito por seus pares para um binio. Ele
delega parcela de seus direitos para os corregedores permanentes (juzes de direito). Cada
cartrio no Estado tem um corregedor permanente, que possui poder hierrquico e
disciplinar sobre ele. O corregedor permanente s no pode declarar a perda da delegao
do cartrio, o que feito mediante a sugesto dele ao corregedor geral, que decidir se
tirar a delegao do cartrio.
O Estado dividido em municpios ou comarcas, que por sua vez, dividem-se em
circunscries judicirias e imobilirias, sendo que cada uma tem pelo menos um cartrio
94

de registro de imveis. O corregedor permanente, no caso, ser um juiz de direito da


comarca qual o cartrio est vinculado. Em So Paulo h 18 cartrios de registro de
imveis com um corregedor permanente.
Entre as atividades do juiz est a realizao anual da atividade de correio dos
cartrios, que uma funo administrativa que se assemelha a auditoria.
11. O registro de imveis:
O registro de imveis deve ser feito no cartrio da circunscrio imobiliria onde se
situa o imvel; feito em outro cartrio, o registro nulo.
O tabelio fornece a primeira via da escritura pblica chamada de traslado (as
outras vias solicitadas por qualquer um so as chamadas certides) que o apresentante
dever levar ao cartrio de registro de imveis da circunscrio imobiliria competente para
registro e d-se a entrada no mesmo, mediante o protocolo da escritura.
O protocolo feito em livro prprio para isso:
Lei 6. 015/73, art. 132. No registro de Ttulos e Documentos haver
os seguintes livros, todos com 300 folhas:
I - Livro A - protocolo para apontamentos de todos os ttulos,
documentos e papis apresentados, diariamente, para serem
registrados, ou averbados;
O protocolo da escritura um nmero que d a prioridade de registro do imvel. O
registrador, a partir da, far a qualificao, que a anlise da possibilidade de registro,
com prazo de 30 dias. Nenhuma outra solicitao posterior de protocolo poder ser
registrada, pois se tem a prioridade de registro.
11.1 Princpios de registro de imveis:
a) Princpio da inscrio: decorrente do CC, art. 1245. Por ele, registrar a
propriedade um direito do apresentante do ttulo, portanto, para o registrador um
dever. Lembrando que esse dever de qualificao, no obrigatoriamente de
registro.
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o
registro do ttulo translativo no Registro de Imveis.
b) Principio da prioridade: decorrente do CC art. 1246. a garantia
assegurada ao apresentante do ttulo prioridade no registro, pela ordem
cronolgica de apresentao, da prenotao.

95

Art. 1.246. O registro eficaz desde o momento em que se


apresentar o ttulo ao oficial do registro, e este o prenotar no
protocolo.
Observao 1: caso no seja registrado, o cartrio emitir uma nota de
devoluo grampeada na capa do ttulo para registro (que s pode ser emitida uma
nica vez) com os vcios que precisam ser sanados, dando ao apresentante 30 dias
para isso. A prioridade continua nesses 30 dias ao apresentante, porm, se no se
corrigir os erros no prazo, perde-se a partir da a mesma.
Observao 2: Livro de registro geral:
o livro para registro das escrituras:
Lei 6. 015/73, art. 132. No registro de Ttulos e Documentos haver
os seguintes livros, todos com 300 folhas:
II - Livro B - para trasladao integral de ttulos e
documentos, sua conservao e validade contra terceiros, ainda que
registrados por extratos em outros livros;
At 1973, o registro de imveis no Brasil era feito pela transcrio manual
em livro prprio, recebendo ao trmino da mesma um nmero, que era o nmero da
transcrio. Com isso estava feito o primeiro registro do imvel. A cada alienao
recebiam um novo nmero de transcrio (feitas em outras folhas do livro ou
mesmo em outro, se as pginas do primeiro tivessem se esgotado), Isso implicava
em desordem e atraso de procedimento.
Com o advento da Lei 6.015/73, os que foram alienados, ou seja, vendidos,
doados, permutados ou transferidos por sucesso hereditria receberam um nmero
de matrcula, por ocasio do registro do ttulo translativo (escritura pblica, formal
de partilha), nmero este que sempre os acompanhar (1 p. 309).
Esse nmero representa a individualidade do imvel, sua situao
geogrfica e perfeita descrio, sofrendo alteraes objetivas e subjetivas atravs da
averbao. A matrcula (ou foi) aberta, a partir da primeira transao aps a lei de
1973 (pois ela no existia) e, aps, toda necessidade de averbao, lanada sob a
forma de registros sucessivos: R1, R2, ... A data da matrcula a data do primeiro
protocolo.
c) Princpio da continuidade: somente se admite o registro de um ttulo se
a pessoa que nele aparece como alienante a mesma que figura no registro como
seu proprietrio (1 p. 306). A quebra da continuidade causa de nulidade do
registro.
d) Princpio da especialidade: o mesmo vlido para direitos reais, mas
com sentido ligeiramente diferente.
96

O ttulo translativo deve corresponder exatamente ao descrito na matrcula


haver quebra do princpio da especialidade caso isso no ocorra. Nesse caso, temse duas possibilidades: ou o registro est errado ou matrcula est errada.
Pode-se retificar:
1 A matrcula, por ao de retificao de rea;
2 O registro, a ser feito pelo prprio registrador e;
3 A escritura, por meio de outra escritura, a re-ratificao
Caso o antigo proprietrio se negue a emitir nova declarao de
vontade em obrigao de fazer, o comprador poder acion-lo e a sentena
se prestar re-ratificao:
Art. 466-A. Condenado o devedor a emitir declarao de
vontade, a sentena, uma vez transitada em julgado,
produzir todos os efeitos da declarao no emitida
e) Princpio da legalidade: por ele, o registro vale tanto quanto o ato
registrado e vice-versa.
O registrador tem o dever de zelar pela validade dos registros lanados na
matrcula. Por conta disso, est investido no controle dessa validade, pois se o ato
registrado no tiver validade, o registro tambm no ter.
Por exemplo, na combinao dos dois artigos abaixo, tem-se que o
registrador dever observar que, se for o caso de um imvel de valor superior a 30
salrios mnimos, para registr-lo ser necessrio escritura pblica. Assim, se vier
at ele um instrumento particular, ele no dever registr-lo, exercendo o seu dever
de controle de validade, dado pelo princpio da legalidade.
Art. 108. No dispondo a lei em contrrio, a escritura pblica
essencial validade dos negcios jurdicos que visem
constituio, transferncia, modificao ou renncia de direitos reais
sobre imveis de valor superior a trinta vezes o maior salrio
mnimo vigente no Pas.
Art. 166. nulo o negcio jurdico quando:
IV - no revestir a forma prescrita em lei
O registrador no registrar nos casos de ilegalidade do tipo formal,
extrnseca (para fora) e substanciais, ou seja, a ilegalidade que pode ser apurada

97

objetivamente (diferente da subjetiva que a intencional, ligada ao dolo, por


exemplo).
Existe dvida sobre a aplicao deste princpio no que se refere a leis de
ordem pblica (o CDC, p. ex.). Se ocorrer ilegalidade acidental e no essencial
(substancial), ela comprometer somente a clusula, no o contrato. A que no
permitir o registro, como foi visto, somente a substancial.
11.2 Processo de dvida (Lei 6015/73, arts. 198 e seguintes):
o processo de suscitao de dvida.
Art. 198 - Havendo exigncia a ser satisfeita, o oficial indic-la- por escrito
(devolve com nota de devoluo, nota do a.). No se conformando o apresentante
com a exigncia do oficial, ou no a podendo satisfazer, ser o ttulo, a seu
requerimento e com a declarao de dvida, remetido ao juzo competente para
dirimi-la, obedecendo-se ao seguinte:
I - no Protocolo, anotar o oficial, margem da prenotao, a ocorrncia da
dvida;
Il - aps certificar, no ttulo, a prenotao e a suscitao da dvida, rubricar o
oficial todas as suas folhas;
III - em seguida, o oficial dar cincia dos termos da dvida ao apresentante,
fornecendo-lhe cpia da suscitao e notificando-o para impugn-la (por petio,
exclusivamente mediante advogado, nota do a.), perante o juzo competente, no
prazo de 15 (quinze) dias;
IV - certificado o cumprimento do disposto no item anterior, remeter-se-o ao
juzo competente (Juiz corregedor permanente, nota do a.), mediante carga, as
razes da dvida, acompanhadas do ttulo.
Art. 199 - Se o interessado no impugnar a dvida no prazo referido no item
III do artigo anterior, ser ela, ainda assim, julgada por sentena.
Art. 200 - Impugnada a dvida com os documentos que o interessado
apresentar, ser ouvido o Ministrio Pblico, no prazo de dez dias.
Nota: o MP chamado, pois ele o curador de registros pblicos.
Art. 201 - Se no forem requeridas diligncias, o juiz proferir deciso no
prazo de quinze dias, com base nos elementos constantes dos autos.
Nota: a deciso poder ser que a dvida seja procedente (no registrando a
escritura) ou improcedente (determinando que se registre).

98

Art. 202 - Da sentena, podero interpor apelao, com os efeitos devolutivo


e suspensivo, o interessado, o Ministrio Pblico e o terceiro prejudicado.
Havendo apelao, esta ser julgada pelo Conselho Superior da
Magistratura, composta por 7 membros, que pode julgar procedente ou no, no cabendo
mais recurso.
Observao: no existe jurisdio neste processo, pois um processo
administrativo, no judicial, por isso no h produo de provas.
11.3 Dvida inversa:
No est expressamente na lei, mas consagrada na jurisprudncia.
Por ela, a suscitao de dvida diante da negativa do registrador em
suscit-la comea pelo apresentante, que faz a petio dirigida ao juiz corregedor
permanente, pedindo que seja suscitada a dvida; com o juiz notificando o
registrador e o processo seguindo o curso anterior.
12. Livros obrigatrios:
a) Protocolo;
b) Registro geral: matrculas;
c) Registro auxiliar: para lanamento de atos que se refiram propriedade imvel,
mas no digam respeito a um imvel em particular.
Exemplo: pacto antenupcial no cartrio de registro de imveis do domiclio do
casal.
d) Indicador: pode ser de dois tipos:
d.1) Real: ndice de localizao dos imveis, e;
d.2) Pessoal: ndice onomstico, por nomes de proprietrios das matrculas.
13. A Usucapio:
De uso capio, tomar pelo uso. No Cdigo Civil de 1916 era gnero masculino, (o
usucapio); a partir do de 2002, passou a ser feminino (a usucapio).
uma forma originria de aquisio de propriedade mvel ou imvel, porque
rompe com a propriedade anterior uma propriedade nova.
A usucapio uma forma de prescrio aquisitiva que consiste na aquisio de um
direito real sobre um bem, pelo decurso do prazo, ou seja, a ao do tempo sobre o direito
99

de algum. Neste caso, o tempo corre a favor da aquisio da propriedade (diferente da


prescrio extintiva, que corre contra).
H discusso acerca de ser a usucapio perversa ou no ao proprietrio e que teria
natureza poltica, ideolgica. Isso no procede, uma vez que ela j estava presente no
direito romano, na Lei da XII Tbuas, com a aquisio da propriedade de uma mulher aps
um ano de posse contnua.
A usucapio se fundamenta no princpio da utilidade social, na convenincia de
se dar segurana e estabilidade propriedade (1 p. 258), ou seja, se algum que tem a
posse da coisa, agindo como se dono fosse, a partir de certo tempo deve ter direito
propriedade, pois, a bem da paz social e da tranqilidade das famlias, os litgios devem
cessar um dia.
13.1 Requisitos / pressupostos gerais:
a) Res habilis: objeto (coisa) hbil.
Pode ser objeto de usucapio uma coisa corprea, material, concreta,
tangvel, que tenha valor econmico.
No pode ser objeto de usucapio as coisas incorpreas (direitos autorais,
direitos da personalidade, p. ex.) e os bens pblicos (CF, 183 e 191).
As terras devolutas - aquelas pores de terras cedidas pelo sistema de
sesmarias e que depois foram devolvidas Coroa Portuguesa, por seus detentores,
devido no uso - so bens pblicos, igualmente, no incidindo a possibilidade de
usucapio. Porm, entre 1981 e 1989 foi admitido na espcie por labore, devido em
1981ter sido promulgada lei que alterou o Estatuto da Terra (Lei 4.504/64),
posteriormente revogada pela CF de 1988.
b) Tempus: decurso de tempo, prazo, da posse. As modalidades vo de 2 a
20 anos.
Tempo prescrio. Porm, h casos que obstam ou interrompem o tempo,
ou seja, em que no possvel a usucapio, tais como:
CC, art. 197. No corre a prescrio:
I - entre os cnjuges, na constncia da sociedade conjugal;
II - entre ascendentes e descendentes, durante o poder familiar;
III - entre tutelados ou curatelados e seus tutores ou curadores,
durante a tutela ou curatela.
Art. 198. Tambm no corre a prescrio:
100

I - contra os incapazes de que trata o art. 3o;


(Art. 3o So absolutamente incapazes de exercer
pessoalmente os atos da vida civil:
I - os menores de dezesseis anos;
II - os que, por enfermidade ou deficincia mental,
no tiverem o necessrio discernimento para a prtica
desses atos;
III - os que, mesmo por causa transitria, no
puderem exprimir sua vontade.
II - contra os ausentes do Pas em servio pblico daUnio, dos
Estados ou dos Municpios;
III - contra os que se acharem servindo nas Foras
Armadas, em tempo de guerra.
c) Possessio: posse. O mais importante de todos. Exige-se:
1 A posse mansa e pacfica, que aquela incontestada, exercida
livremente, sem obstculo ou embarao.
Para a usucapio s se conta o tempo da posse mansa e pacfica,
com publicidade enquanto for violenta ou clandestina no se conta.
2 A posse deve ser contnua e sem interrupo: se for
interrompida, volta-se a contar do zero, exceto naquelas que foram
interrompidas indevidamente, pelo esbulho. Neste caso, a jurisprudncia diz
que se volte a contar de onde se parou.
3 A posse deve ter animus domini, ou seja, agir como se dono
fosse locatrio, comodatrio, detentor, p. ex., no tm animus domini.
4 A posse deve ser atual, no hoje, no no passado.
Observao: no caso da posse precria, em geral, no possvel a
usucapio enquanto ela assim o for. Porm, p. ex., no caso do locatrio que
para de pagar aluguel e se diz possuidor, acaba-se com a posse precria e
passa-se a contar a prescrio.
d) Fides: boa-f.
A lei exige boa-f apenas na espcie ordinria a extraordinria e
as especiais no exibem esse pressuposto, presumindo-se a boa-f
(presuno absoluta).

101

Exemplo: Tcio invade terreno em mata seu proprietrio, ocultando o


corpo, ficando 21 anos em posse mansa e pacfica tem direito usucapio.
e) Titulus: justo ttulo.
S para a usucapio ordinria, para as demais no.
Justo ttulo o documento hbil a transmitir a propriedade, no fosse
vcio desconhecido do possuidor. Tem, portanto, presuno de boa-f.
13.2 Espcies de Usucapio.
a) Comum:
- Extraordinria e extraordinria com prazo reduzido.
- Ordinria e com ordinria com prazo reduzido.
Observao: vlida para bens mveis e imveis.
b) Especial:
- Pro labore;
- Lote urbano;
- Coletiva;
- Administrativa;
- Entre condminos;
- Entre cnjuges;
- Indgena.
Observao: vlida para bens imveis.
13.3 Usucapio comum:
13.3.1 Extraordinria (CC, art. 1238):
Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupo,
nem oposio, possuir como seu um imvel, adquire-lhe a
propriedade, independentemente de ttulo e boa-f; podendo
requerer ao juiz que assim o declare por sentena, a qual

102

servir de ttulo para o registro no Cartrio de Registro de


Imveis.
Pargrafo nico. O prazo estabelecido neste artigo reduzirse- a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imvel
a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou servios
de carter produtivo.
- 15 anos de posse;
- Animus domini;
- Posse ininterrupta, mansa e pacfica;
- Qualquer imvel urbano ou rural;
- O possuidor pode ser pessoa fsica ou jurdica (basta que se tenha a
posse);
- No impede o fato, o usucapiente ser dono de outro imvel;
- Pode ser o locador, pois pode ser posse indireta;
- a espcie em que se tem prazo maior e se exige menos do
possuidor a mais recomendada;
- Prazo reduzido ( nico): de 15 para 10 anos. Neste caso h a
exigncia do usucapiente provar uma das duas condies: moradia habitual
(*) ou obras ou servios produtivos.
(*) Moradia: onde se mora (pode ser uma casa de veraneio);
Moradia habitual: a que permanece com nimo
definitivo (a residncia).
13.3.2 Usucapio ordinria (CC, art. 1242):
Art. 1.242. Adquire tambm a propriedade do imvel aquele
que, contnua e incontestadamente, com justo ttulo e boa-f,
o possuir por dez anos.
Pargrafo nico. Ser de cinco anos o prazo previsto neste
artigo se o imvel houver sido adquirido, onerosamente, com
base no registro constante do respectivo cartrio, cancelada
posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem
estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de
interesse social e econmico.
103

- Tempo (prazo): 10 anos. O prazo pode ser reduzido para 5 anos,


desde que cumpridas as seguintes exigncias: adquirido por ttulo registrado
em cartrio e depois cancelado e tiverem moradia (no moradia habitual) ou
tenham feito investimentos sociais ou econmicos (escola, farmcia, p. ex.).
Observao: a forma mais arriscada de usucapio, pois a que tem
mais exigncias.
13.4 Usucapio especial:
13.4.1 Pro labore (CF, art. 191): a favor do trabalhado.
Est presente desde a Constituio de 1934.
Art. 191. Aquele que, no sendo proprietrio de imvel rural
ou urbano, possua como seu, por cinco anos ininterruptos,
sem oposio, rea de terra, em zona rural, no superior a
cinqenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou
de sua famlia, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe- a
propriedade.
Pargrafo nico. Os imveis pblicos no sero adquiridos
por usucapio.
A ideia desta espcie de usucapio dar a posse ao trabalhador que
no seja dono de outro imvel, trabalhe e viva em rea mnima de terra rural
(mdulo rural). Esse mdulo rural pela CF de 50 hectares (1 hectare =
10.000 m2).
- Prazo (tempo): 5 anos.
- Posse pessoal (no se soma a posse com o anterior).
- No h necessidade de se provar boa-f, pois esta presumida.
13.4.2 Lote urbano (CF, art. 183):
CF, Art. 183. Aquele que possuir como sua rea urbana de
at duzentos e cinqenta metros quadrados, por cinco anos,
ininterruptamente e sem oposio, utilizando-a para sua
moradia ou de sua famlia, adquirir-lhe- o domnio, desde
que no seja proprietrio de outro imvel urbano ou rural.
1 - O ttulo de domnio e a concesso de uso sero
conferidos ao homem ou mulher, ou a ambos,
independentemente do estado civil.

104

2 - Esse direito no ser reconhecido ao mesmo possuidor


mais de uma vez.
3 - Os imveis pblicos no sero adquiridos por
usucapio.
CC, Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, rea urbana
de at duzentos e cinqenta metros quadrados, por cinco
anos ininterruptamente e sem oposio, utilizando-a para sua
moradia ou de sua famlia, adquirir-lhe- o domnio, desde
que no seja proprietrio de outro imvel urbano ou rural.
1o O ttulo de domnio e a concesso de uso sero
conferidos ao homem ou mulher, ou a ambos,
independentemente do estado civil.
2o O direito previsto no pargrafo antecedente no ser
reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
- Surgiu com a CF 88 para a populao urbana que tenha a posse de qualquer
imvel urbano at 250 m2, especialmente decorrentes de loteamentos clandestinos.
- Critrio: localizao.
- Tempo de posse (prazo): 5 anos.
- Exigncias: moradia; no ser proprietrio de outro imvel e posse pessoal.
- No se exige boa-f, presumida.
- Importante: o Estatuto da Cidade Lei 10.257/01, art. 9, ampliou o que
dito no texto constitucional e no art. 1240 do CC. Nele, alm de rea (terreno)
incluram-se as edificaes. a forma mais comum de usucapio atualmente.
Art. 9o Aquele que possuir como sua rea ou edificao
urbana de at duzentos e cinqenta metros quadrados, por
cinco anos, ininterruptamente e sem oposio, utilizando-a
para sua moradia ou de sua famlia, adquirir-lhe- o
domnio, desde que no seja proprietrio de outro imvel
urbano ou rural.
1o O ttulo de domnio ser conferido ao homem ou
mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.
2o O direito de que trata este artigo no ser reconhecido
ao mesmo possuidor mais de uma vez.

105

3o Para os efeitos deste artigo, o herdeiro legtimo


continua, de pleno direito, a posse de seu antecessor, desde
que j resida no imvel por ocasio da abertura da sucesso.
13.4.3 Usucapio coletiva (Estatuto da Cidade, art. 10):
reas urbanas com mais de 250 m2 (especialmente dirigida a
favelas).
- Tempo (prazo): 5 anos de posse mansa e tranquila.
- usucapio coletiva, no pessoal, feita por associaes de moradores que
tem legitimidade ad causam para representar a todos os possuidores.
- Parte ideal: ao ser provida a usucapio, o juiz estabelece uma parte ideal,
que atribuda cada possuidor, independente do tamanho do terreno e que pode ser
registrada em cartrio.
- Vantagens: no se perde o que se tem; possvel cobrar do poder pblico a
urbanizao da favela; possibilidade de ter endereo.
- Desvantagens: o que era para ser provisrio (favela), torna-se definitivo.
Art. 10. As reas urbanas com mais de duzentos e cinqenta
metros quadrados, ocupadas por populao de baixa renda
para sua moradia, por cinco anos, ininterruptamente e sem
oposio, onde no for possvel identificar os terrenos
ocupados por cada possuidor, so susceptveis de serem
usucapidas coletivamente, desde que os possuidores no
sejam proprietrios de outro imvel urbano ou rural.
1o O possuidor pode, para o fim de contar o prazo exigido
por este artigo, acrescentar sua posse de seu antecessor,
contanto que ambas sejam contnuas.
2o A usucapio especial coletiva de imvel urbano ser
declarada pelo juiz, mediante sentena, a qual servir de
ttulo para registro no cartrio de registro de imveis.
3o Na sentena, o juiz atribuir igual frao ideal de
terreno a cada possuidor, independentemente da dimenso do
terreno que cada um ocupe, salvo hiptese de acordo escrito
entre os condminos, estabelecendo fraes ideais
diferenciadas.
4o O condomnio especial constitudo indivisvel, no
sendo passvel de extino, salvo deliberao favorvel
106

tomada por, no mnimo, dois teros dos condminos, no caso


de execuo de urbanizao posterior constituio do
condomnio.
5o As deliberaes relativas administrao do
condomnio especial sero tomadas por maioria de votos dos
condminos presentes, obrigando tambm os demais,
discordantes ou ausentes.
13.4.4 Usucapio administrativa (Lei Minha Casa Minha Vida Lei
11.977/2009):
Esta lei autoriza o Municpio ou o Estado a promover a regularizao
fundiria de posses urbanas irregulares ou meramente ocupadas.
Por ela, o Municpio/Estado promove levantamento tcnico de campo,
identificando cada posse que, ao trmino, encaminhado a cartrio de imveis para
lanamento. Em seguida, chama os possuidores e entrega-lhes o ttulo de
legitimao da posse e, aps 5 anos, o possuidor retorna ao cartrio e solicita a
propriedade por usucapio administrativa, sem o uso da jurisdio, apenas um
procedimento administrativo, pois s faltava o pressuposto do tempo para pedir.
Artigos 47 e 60 da Lei Minha Casa Minha Vida:
Art. 47.
Para efeitos da regularizao fundiria de
assentamentos urbanos, consideram-se:
I rea urbana: parcela do territrio, contnua ou no,
includa no permetro urbano pelo Plano Diretor ou por lei
municipal especfica;
II rea urbana consolidada: parcela da rea urbana com
densidade demogrfica superior a 50 (cinquenta) habitantes
por hectare e malha viria implantada e que tenha, no
mnimo, 2 (dois) dos seguintes equipamentos de
infraestrutura urbana implantados:
a) drenagem de guas pluviais urbanas;
b) esgotamento sanitrio;
c) abastecimento de gua potvel;
d) distribuio de energia eltrica; ou
e) limpeza urbana, coleta e manejo de resduos slidos;

107

III demarcao urbanstica: procedimento administrativo


pelo qual o poder pblico, no mbito da regularizao
fundiria de interesse social, demarca imvel de domnio
pblico ou privado, definindo seus limites, rea, localizao e
confrontantes, com a finalidade de identificar seus ocupantes
e qualificar a natureza e o tempo das respectivas posses;
IV legitimao de posse: ato do poder pblico destinado a
conferir ttulo de reconhecimento de posse de imvel objeto
de demarcao urbanstica, com a identificao do ocupante
e do tempo e natureza da posse;
V Zona Especial de Interesse Social - ZEIS: parcela de rea
urbana instituda pelo Plano Diretor ou definida por outra lei
municipal, destinada predominantemente moradia de
populao de baixa renda e sujeita a regras especficas de
parcelamento, uso e ocupao do solo;
VI assentamentos irregulares: ocupaes inseridas em
parcelamentos informais ou irregulares, localizadas em reas
urbanas pblicas ou privadas, utilizadas predominantemente
para fins de moradia;
VII regularizao fundiria de interesse social:
regularizao fundiria de assentamentos irregulares
ocupados, predominantemente, por populao de baixa
renda, nos casos:
a) em que a rea esteja ocupada, de forma mansa e pacfica,
h, pelo menos, 5 (cinco) anos;
b) de imveis situados em ZEIS; ou
c) de reas da Unio, dos Estados, do Distrito Federal e dos
Municpios declaradas de interesse para implantao de
projetos de regularizao fundiria de interesse social;
VIII regularizao fundiria de interesse especfico:
regularizao fundiria quando no caracterizado o interesse
social nos termos do inciso VII.
IX - etapas da regularizao fundiria: medidas jurdicas,
urbansticas e ambientais mencionadas no art. 46 desta Lei,
que envolvam a integralidade ou trechos do assentamento
irregular objeto de regularizao.

108

1o 1o A demarcao urbanstica e a legitimao de


posse de que tratam os incisos III e IV deste artigo no
implicam a alterao de domnio dos bens imveis sobre os
quais incidirem, o que somente se processar com a
converso da legitimao de posse em propriedade, nos
termos do art. 60 desta Lei.
2o 2o Sem prejuzo de outros meios de prova, o prazo de
que trata a alnea a do inciso VII poder ser demonstrado
por meio de fotos areas da ocupao ao longo do tempo
exigido.
Art. 60. Sem prejuzo dos direitos decorrentes da posse
exercida anteriormente, o detentor do ttulo de legitimao
de posse, aps 5 (cinco) anos de seu registro, poder
requerer ao oficial de registro de imveis a converso desse
ttulo em registro de propriedade, tendo em vista sua
aquisio por usucapio, nos termos do art. 183 da
Constituio Federal.
1o Para requerer a converso prevista no caput, o
adquirente dever apresentar:
I certides do cartrio distribuidor demonstrando a
inexistncia de aes em andamento que versem sobre a
posse ou a propriedade do imvel;
II declarao de que no possui outro imvel urbano ou
rural;
III declarao de que o imvel utilizado para sua moradia
ou de sua famlia; e
IV declarao de que no teve reconhecido anteriormente o
direito usucapio de imveis em reas urbanas.
2o As certides previstas no inciso I do 1o sero relativas
totalidade da rea e sero fornecidas pelo poder pblico.
3o No caso de rea urbana de mais de 250m (duzentos e
cinquenta metros quadrados), o prazo para requerimento da
converso do ttulo de legitimao de posse em propriedade
ser o estabelecido na legislao pertinente sobre usucapio.
A maior vantagem da usucapio administrativa a de dispensar o processo
judicial, devido ao tempo, perigo e custas nele envolvidos.

109

Observao: o direito de propriedade imprescritvel.


13.4.5 Usucapio entre condminos:
H dois tipos de condomnio:
a) Voluntrio: p. ex., amigos se juntam para comprar imvel na
praia;
b) Incidental: por doao ou herana, tornaram-se proprietrios em
comum.
O problema que o imvel indiviso, ou que no foi dividido ainda.
Assim, a regra geral neste caso que o condmino no tem usucapio
contra condmino, pois est inerente o princpio da confiana. A exceo se d
quando o condmino afirma direito prprio sobre o imvel negando o dos demais
e, caso estes no se manifestarem em sentido contrrio, correr a prescrio. o
caso, p. ex., de afirmar que pelo condmino ter cuidado por anos da casa na praia,
ela mais dele que dos outros.
Pode-se interromper a prescrio, notificando, o que possvel apenas uma
vez.
13.4.6 Usucapio entre cnjuges (CC, art. 1240-A e CF, 183):
Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos
ininterruptamente e sem oposio, posse direta, com
exclusividade, sobre imvel urbano de at 250m (duzentos e
cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com
ex-cnjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar,
utilizando-o para sua moradia ou de sua famlia, adquirirlhe- o domnio integral, desde que no seja proprietrio de
outro imvel urbano ou rural. (Includo pela Lei n 12.424, de
2011)
1o O direito previsto no caput no ser reconhecido ao
mesmo possuidor mais de uma vez
variao da usucapio de lote urbano (CC, art. 1240). Os requisitos so os
mesmos (CF, art. 183, possuir como sua rea urbana de at duzentos e cinqenta
metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposio, utilizando-a
para sua moradia ou de sua famlia e no seja proprietrio de outro imvel urbano
ou rural ), com as seguintes peculiaridades:
a) somente imvel urbano;

110

b) cnjuge com quem divide a propriedade, e;


c) Abandono da coisa.
13.4.6.1 Pontos de discusso atualmente:
- A partir da entrada em vigor da lei que se contam os dois anos,
pois a lei no deve retroagir;
- Em relao ao abandono do lar, tem-se alguns problemas:
1 O lar pode no ser o imvel em questo: p. ex., famlia se
desloca a outra cidade, pois o marido foi transferido para trabalhar
por um contrato determinado, de dois anos e o abandono do lar
acontece l.
2 O abandono deve ser da coisa: o cnjuge pode abandonar
o lar, mas manter nimo de dono sobre o imvel, pagando impostos e
zelando por ele.
3 Se reintroduz no direito de famlia a noo de culpa, que
esse ramo vem superando.
13.4.6.2 Aspecto interessante:
A condio o casal dividir a propriedade, ou seja, j so
proprietrios. Conta-se o prazo de prescrio para que o outro cnjuge
adquira a propriedade por inteiro. Assim, no usucapio de possuidor.
13.1.3 Posio do professor:
S se caracteriza essa usucapio se houver o abandono da coisa.
Esta usucapio muito severa com o cnjuge que abandonou a coisa.
13.4.7 Usucapio indgena (Estatuto do ndio):
No dirigida a aldeamento indgena ou terra de reserva. Destina-se a terras
privadas cuja posse est nas mos do indgena aculturado, que teve a posse de um
imvel rural, no necessitando trabalhar a terra.
No Estatuto est previsto que com 10 anos de posse se adquire a propriedade
(50 hectares, mdulo rural), mas, prefervel o pro labore, pois se tem a
propriedade com 5 anos.
Observao: individual igual a outras usucapies. No caso das aldeias, o
caminho a demarcao de reserva.
111

14. Soma de posse para usucapio - acessio possessionis (CC, art. 1243):
Art. 1.243. O possuidor pode, para o fim de contar o tempo exigido
pelos artigos antecedentes, acrescentar sua posse a dos seus
antecessores (art. 1.207), contanto que todas sejam contnuas,
pacficas e, nos casos do art. 1.242, com justo ttulo e de boa-f.
a soma da posse do possuidor antecedente ao tempo de posse do atual para fins de
contagem de tempo para a usucapio.
Importante: o artigo 1243 do CC apresenta a regra geral, mas est equivocado
atualmente, pois a promulgao do CC anterior ao surgimento de algumas espcies de
usucapio especial: a pro labore, lote urbano e entre cnjuges.
Assim, deve-se verificar:
1) Se a posse derivada: se a aquisio derivada da anterior soma-se,
caso contrrio, no.
Soma-se de duas formas:
a) Se a posse se d a ttulo singular: o caso da transmisso se dar
por compra e venda ou por legado (coisa que o testador deixou
especificamente para um herdeiro). Neste caso, facultado ao usucapiente
somar ou no, caso lhe seja conveniente. Essa convenincia se deve ao fato
de que os artigos 1203, 106 e 1207 do CC traz situaes em que se carregam
vcios das posses anteriores, caso elas sejam somadas.
Art. 1.203. Salvo prova em contrrio, entende-se manter a posse o
mesmo carter com que foi adquirida.
Art. 1.206. A posse transmite-se aos herdeiros ou legatrios do
possuidor com os mesmos caracteres.
Art. 1.207. O sucessor universal continua de direito a posse do seu
antecessor; e ao sucessor singular facultado unir sua posse do
antecessor, para os efeitos legais.
b) Se a posse se d a ttulo universal: a transmisso por herana,
mas de forma indeterminada. Neste caso a posse obrigatria, carregando-se
todos os vcios existentes.
2) Se a posse originria: no se soma em hiptese alguma (p. ex. caso da
posse por invaso).

112

H casos em que a soma no permitida, pois pessoal, caso das usucapio pro
labore e lote urbano e entre cnjuges.
No Estatuto da Cidade possvel a soma em um caso especial de filho que resida no
imvel no momento da abertura da sucesso:
Art. 9o Aquele que possuir como sua rea ou edificao urbana de
at duzentos e cinqenta metros quadrados, por cinco anos,
ininterruptamente e sem oposio, utilizando-a para sua moradia ou
de sua famlia, adquirir-lhe- o domnio, desde que no seja
proprietrio de outro imvel urbano ou rural.
3o Para os efeitos deste artigo, o herdeiro legtimo continua, de
pleno direito, a posse de seu antecessor, desde que j resida no
imvel por ocasio da abertura da sucesso.
Observao: a jurisprudncia estendeu essa possibilidade a imveis rurais.

SOMA DA POSSE:
Apesar do artigo 1243 do CC apresentar a regra geral, de que possvel somar-se o
tempo de posse do antecedente ao possuidor atual, para efeitos de contagem para a
usucapio, tal dispositivo est equivocado atualmente, pois a promulgao do CC anterior
ao surgimento de algumas espcies de usucapio especial: a Pro Labore, Lote Urbano e
Entre Cnjuges.
Assim, deve-se verificar:
1) Se a posse derivada da anterior: soma-se se:
a) a posse se d a ttulo singular: casos de transmisso por compra
e venda ou por legado. Nesta hiptese, faculta-se ao usucapiente somar ou
no, caso lhe seja conveniente carregar - ou no - vcios anteriores sua
posse;
b) a posse se d a ttulo universal, por herana, mas de forma
indeterminada, a soma da posse antecedente obrigatria,
2) Se a posse originria: no se soma em hiptese alguma.
H casos em que a soma no permitida, por ser a posse pessoal, como os da
usucapio pro labore e lote urbano e entre cnjuges.

113

H uma exceo prevista no Estatuto da Cidade, em que possvel a soma em um


caso especial de herdeiro legtimo que resida no imvel no momento da abertura da
sucesso.

15. Aquisio de propriedade mvel:


15.1 Por Ocupao:
Ocupao modo originrio de aquisio de bem mvel que consiste na
tomada de posse de coisa sem dono, com a inteno de se tornar seu proprietrio
(1 p. 325). vaga, porque sua titularidade no est ocupada.
Coisas sem dono so:
- Res nullius - coisa de ningum: nunca ningum foi dono (ex. pescado e
caa, conchas na praia).
- Res derelicta coisa abandonada: j pertenceu a algum. Coisa que o
dono renunciou (expressamente) ou abandonou (de forma tcita).
Art. 1.263. Quem se assenhorear de coisa sem dono para logo lhe
adquire a propriedade, no sendo essa ocupao defesa por lei.
Em relao a coisas perdidas (que no uma forma de aquisio de propriedade)
tem-se a ocorrncia da descoberta, que o cdigo de 1916 chamava de inveno.
Achado de coisa perdida pelo proprietrio com obrigao de restituir ao dono, caso
contrrio incorrer em crime de apropriao de coisa achada (CP, art. 169, II):
Art. 1.233. Quem quer que ache coisa alheia perdida h de restitula ao dono ou legtimo possuidor.
Pargrafo nico. No o conhecendo, o descobridor far por
encontr-lo, e, se no o encontrar, entregar a coisa achada
autoridade competente.
CP Art. 169 - Apropriar-se algum de coisa alheia vinda ao seu
poder por erro, caso fortuito ou fora da natureza:
II - quem acha coisa alheia perdida e dela se apropria, total
ou parcialmente, deixando de restitu-la ao dono ou legtimo
possuidor ou de entreg-la autoridade competente, dentro no prazo
de quinze dias.
Tem-se direito recompensa, indenizao ou eventual posse:

114

Art. 1.234. Aquele que restituir a coisa achada, nos termos do artigo
antecedente, ter direito a uma recompensa no inferior a cinco por
cento do seu valor, e indenizao pelas despesas que houver feito
com a conservao e transporte da coisa, se o dono no preferir
abandon-la.
No se encontrando o dono:
Art. 1.237. Decorridos sessenta dias da divulgao da notcia pela
imprensa, ou do edital, no se apresentando quem comprove a
propriedade sobre a coisa, ser esta vendida em hasta pblica e,
deduzidas do preo as despesas, mais a recompensa do descobridor,
pertencer o remanescente ao Municpio em cuja circunscrio se
deparou o objeto perdido.
Pargrafo nico. Sendo de diminuto valor, poder o Municpio
abandonar a coisa em favor de quem a achou.
Observao: nos arts. 1234, 2 parte e 1237, nico, a descoberta pode redundar
em ocupao, caso o dono ou a autoridade competente no tenham interesse na coisa e
resolvam abandon-la. Assim, caracterizado o abandono, caso o descobridor assim deseje,
poder ocup-la.
15.2 Tradio (CC, arts. 1267 e 1268):
Art. 1.267. A propriedade das coisas no se transfere pelos negcios
jurdicos antes da tradio.
Pargrafo nico. Subentende-se a tradio quando o transmitente
continua a possuir pelo constituto possessrio; quando cede ao
adquirente o direito restituio da coisa, que se encontra em poder
de terceiro; ou quando o adquirente j est na posse da coisa, por
ocasio do negcio jurdico.
Art. 1.268. Feita por quem no seja proprietrio, a tradio no
aliena a propriedade, exceto se a coisa, oferecida ao pblico, em
leilo ou estabelecimento comercial, for transferida em
circunstncias tais que, ao adquirente de boa-f, como a qualquer
pessoa, o alienante se afigurar dono.
1o Se o adquirente estiver de boa-f e o alienante adquirir depois a
propriedade, considera-se realizada a transferncia desde o
momento em que ocorreu a tradio.
2o No transfere a propriedade a tradio, quando tiver por ttulo
um negcio jurdico nulo.
115

a vontade de transmitir a propriedade de coisa mvel.


Existem trs espcies de tradio:
15.2.1 Real: se efetua com a entrega efetiva da coisa, que passa das mos do
alienante para as do adquirente, ou do solvens para o accipiens (solvens o pagador,
seja ele o devedor ou no, e o accipiens quem recebe o pagamento, seja ele o
credor ou no);
15.2.2 Simblica: h um sinal que simboliza a entrega, a respeito do qual
no se tem dvida que se transferiu a propriedade. Exemplo: entrega das chaves de
um carro em sorteio.
15.2.3 Ficta: decorrente do constituto possessrio. O constituto possessrio
meio de aquisio fictcia da posse. Fictcia porque prescinde de apreenso fsica
da coisa. Assim ocorre quando o comprador j deixa a coisa comprada em poder do
vendedor, seja em comodato (emprstimo de coisa infungvel), seja em locao, por
exemplo. Ou seja, de fato, o adquirente no chega nem mesmo a receber a coisa,
mas, mesmo assim, adquire posse sobre ela. Evita-se, desse modo, a necessidade de
entrega da coisa pelo vendedor e, ato contnuo, de devoluo por ato do adquirente.
15.3 Por confuso comisto e adjuno (CC, arts 1272 a 1274):
Art. 1.272. As coisas pertencentes a diversos donos,
confundidas, misturadas ou adjuntadas sem o consentimento deles,
continuam a pertencer-lhes, sendo possvel separ-las sem
deteriorao.
1o No sendo possvel a separao das coisas, ou exigindo
dispndio excessivo, subsiste indiviso o todo, cabendo a cada um dos
donos quinho proporcional ao valor da coisa com que entrou para
a mistura ou agregado.
2o Se uma das coisas puder considerar-se principal, o dono s-lo-
do todo, indenizando os outros.
Art. 1.273. Se a confuso, comisso ou adjuno se operou de m-f,
outra parte caber escolher entre adquirir a propriedade do todo,
pagando o que no for seu, abatida a indenizao que lhe for devida,
ou renunciar ao que lhe pertencer, caso em que ser indenizado.
Art. 1.274. Se da unio de matrias de natureza diversa se formar
espcie nova, confuso, comisso (na verdade comisto) ou
adjuno aplicam-se as normas dos arts. 1.272 e 1.273.(na verdade
so 1269 a 1271)

116

No CC est errada a redao: aparece comisso quando deve ser comisto


a mistura de coisas mveis de proprietrios diferentes e que depois no podem ser
separadas:
15.3.1 Confuso: a mistura de coisas lquidas (ex: vinho com refrigerante,
lcool com gua).
15.3.2 Comisto: a mistura de coisas slidas (ex: sal com acar; sal com
areia);
15.3.3 Adjuno: a unio de coisas, no caracterizada a mistura, mas por
justaposio de coisas que no podem ser separadas sem estragar (ex: selo
colado num lbum, pea soldada num motor, diamante incrustado num anel).
As coisas sob confuso, comisto ou adjuno, obedecem a trs regras:
a) as coisas vo pertencer aos respectivos donos se puderem ser separadas
sem danificao (1272, caput);
b) se a separao for impossvel ou muito onerosa surgir um condomnio
forado entre os donos das coisas ( 1o do 1272);
c) se uma das coisas puder ser considerada principal (ex: sal com areia mas
que ainda serve para alimento do gado; diamante em relao ao anel), o dono desta
ser dono do todo e indenizar os demais ( 2o do 1272).
Estas regras so supletivas, ou seja, tais regras no so imperativas. Tal
fenmeno tem que ser involuntrio (acidental, ex: caminho de acar que virou em cima
da areia de uma construo), pois se for voluntrio, os donos das coisas tm que
disciplinar isso em contrato (ex: experincia para fazer nova bebida da mistura de vinho
com cerveja). Se ocorrer m-f (ex: virar o caminho de propsito em cima da areia),
aplica-se o 1273.
15.4 Especificao (CC, arts. 1269 a 1271):
Art. 1.269. Aquele que, trabalhando em matria-prima em parte
alheia, obtiver espcie nova, desta ser proprietrio, se no se puder
restituir forma anterior.
Art. 1.270. Se toda a matria for alheia, e no se puder reduzir
forma precedente, ser do especificador de boa-f a espcie nova.
1o Sendo praticvel a reduo, ou quando impraticvel, se a
espcie nova se obteve de m-f, pertencer ao dono da matriaprima.

117

2o Em qualquer caso, inclusive o da pintura em relao tela, da


escultura, escritura e outro qualquer trabalho grfico em relao
matria-prima, a espcie nova ser do especificador, se o seu valor
exceder consideravelmente o da matria-prima.
Art. 1.271. Aos prejudicados, nas hipteses dos arts. 1.269 e 1.270,
se ressarcir o dano que sofrerem, menos ao especificador de m-f,
no caso do 1o do artigo antecedente, quando irredutvel a
especificao.
Ocorre quando o especificador manipulando matria prima de outrem (ex: pedra,
madeira, couro, barro, ferro) obtm espcie nova (ex: escultura, carranca, sapato, boneco,
ferramenta). Esta coisa nova pertencer ao especificador/artfice que pelo seu
trabalho/criatividade transformou a matria prima de outrem em espcie nova. Mas o
especificador/artfice ter que indenizar o dono da matria prima. Se a matria prima do
especificador no h problema. A lei faz prevalecer a inteligncia/criatividade/o trabalho
intelectual/manual sobre a matria prima ( 2 do art. 1270 do CC).
Exemplo: no problema abaixo:
Tcio leva ao ourives peas de ouro para derreter e transformar em um anel. Porm,
o ourives recebe de outra pessoa outras peas para consertar e, por equvoco, derrete essas
peas e faz o anel. Quem ser o dono do anel: o ourives, Tcio ou o outro proprietrio?
Resposta: pelo art. 1270, 2, pertence ao especificador (ourives) que indenizar o
valor das peas derretidas (pois foi de boa-f, art. 1271). Tcio no leva nada, pois suas
peas no foram derretidas e comistadas, podendo ser utilizadas em outra jia.
15.5 Achado de tesouro (CC, arts. 1264 a 1266):
Art. 1.264. O depsito antigo de coisas preciosas, oculto e de cujo
dono no haja memria, ser dividido por igual entre o proprietrio
do prdio e o que achar o tesouro casualmente.
Art. 1.265. O tesouro pertencer por inteiro ao proprietrio do
prdio, se for achado por ele, ou em pesquisa que ordenou, ou por
terceiro no autorizado.
Art. 1.266. Achando-se em terreno aforado (*), o tesouro ser
dividido por igual entre o descobridor e o enfiteuta, ou ser deste
por inteiro quando ele mesmo seja o descobridor.
So quatro os requisitos do tesouro: ser antigo, estar escondido (oculto, enterrado), o
dono ser desconhecido e o descobridor ter encontrado casualmente (sem querer). O tesouro
se divide ao meio com o dono do terreno. Se o descobridor estava propositadamente
procurando o tesouro em terreno alheio sem autorizao, no ter direito a nada (1265).

118

(*) Terreno aforado: aquele submetido efiteuse.


A enfiteuse consiste na permisso dada ao proprietrio de entregar a outrem todos
os direitos sobre a coisa de tal forma que o terceiro que recebeu (enfiteuta) passe a ter o
domnio til da coisa mediante pagamento de uma penso ou foro ao senhorio. Assim, pela
enfiteuse o foreiro ou enfiteuta tem sobre a coisa alheia o direito de posse, uso, gozo e
inclusive poder alienar ou transmitir por herana, contudo com a eterna obrigao de
pagar a penso ao senhorio direto.
A enfiteuse prestou relevantes servios durante a poca do Brasil Imprio com o
preenchimento de terras inspitas, incultivas e inexploradas, que eram entregues ao
enfiteuta para dela cuidar e tirar todo o proveito. Alphavile, orla costeira de Santos-SP e
Terespolis (explorada pela famlia real), so exemplos de localidades onde ainda subsiste
este instituto. Ao foreiro so impostas duas obrigaes:
a) o dever de pagar ao senhorio uma prestao anual, certa e invarivel denominada
foro, canon ou penso;
b) dar ao proprietrio o direito de preferncia, toda vez que for alienar a enfiteuse.
Se o senhorio no exercer a preferncia ter direito ao laudmio, ou seja, uma porcentagem
sobre o negcio realizado, a qual poder ser no mnimo de 2,5% sobre o valor da transao.
O CC de 2002 proibiu novas efiteuses, mantendo apenas as existentes, conforme:
Art. 2.038. Fica proibida a constituio de enfiteuses e
subenfiteuses, subordinando-se as existentes, at sua extino, s
disposies do Cdigo Civil anterior, Lei no 3.071, de 1o de janeiro
de 1916, e leis posteriores.
15.6 Usucapio de coisa mvel (CC, 1260 a 1262):
Art. 1.262. Aplica-se usucapio das coisas mveis o disposto nos
arts. 1.243 e 1.244.
Tem-se dois tipos:
a) Usucapio de coisa mvel ordinria;
b) Usucapio de coisa mvel extraordinria.
15.6.1 Usucapio de coisa mvel ordinria (CC, art. 1260):
Art. 1.260. Aquele que possuir coisa mvel como sua,
contnua e incontestadamente durante trs anos, com justo ttulo e
boa-f, adquirir-lhe- a propriedade.
Como requisitos tem-se 3 anos de posse; boa-f e justo ttulo.
119

15.6.2 Usucapio de coisa mvel extraordinria (CC, art. 1261):


Art. 1.261. Se a posse da coisa mvel se prolongar por cinco anos,
produzir usucapio, independentemente de ttulo ou boa-f.
Como requisitos tem-se 5 anos de posse, independente de boa-f e
justo ttulo.
16. Compromisso de Compra e Venda.
uma forma de contratar originria do Brasil, voltada a coisa imvel. Pelo
Compromisso de Compra e Venda h uma promessa de contratar a compra e venda.
A regularizao desse instituto foi gradual, pelo legislador, se dando por:
16.1 Decreto Lei 58/37: voltado a imveis loteados, trazendo:
a) A possibilidade de registro dos imveis, e;
b) A adjudicao compulsria, presente clusula de irrevogabilidade e
irretratabilidade.
Quando se faz um Compromisso de Compra e Venda, promete-se
contratar ou fazer o que, por natureza, uma obrigao infungvel.
Assim, a Lei 58/37 vem dizer que tendo o contrato clusula de
irrevogabilidade e irretratabilidade (b), caso o promitente vendedor no
queira transferir a propriedade por meio de escritura, poder o juiz faz-lo
por adjudicao compulsria, transferindo-a ao promitente comprador.
16.2 Lei 646/49: estendeu as regras do Decreto Lei 58/37 aos imveis no loteados.
16.3 Decreto Lei 745/69: voltada ao desfazimento do Compromisso de Compra e
Venda.
Era comum o contrato em questo ter uma clusula resolutria expressa,
dizendo que caso no cumprido ele estava rescindido/resolvido, geralmente leonina,
isso ocorrendo em curto espao de tempo.
A partir deste decreto regrou-se essa situao, afirmando-se que s haveria
caso de resoluo por inadimplemento, se fosse precedido de notificao de
constituio em mora, com prazo de 15 dias para se purgar (pagar, emendar) a
mora, mais os prejuzos do credor.
Com isso, se retirou os efeitos de eventual clusula resolutria expressa.

120

Vlido para imveis loteados e no loteados.


16.4 Lei 6766/79: em seu art. 32, desmembrou-se os prazos para purgar a mora
como sendo de 30 dias para imveis loteados e 15 dias para os no loteados.
Observaes:
a) O direito de obter a adjudicao compulsria um direito real de aquisio
previsto no CC, art. 1225, VII e 1417 e 1418:
Art. 1.225. So direitos reais:
VII - o direito do promitente comprador do imvel;
Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se no
pactuou arrependimento, celebrada por instrumento pblico ou
particular, e registrada no Cartrio de Registro de Imveis, adquire
o promitente comprador direito real aquisio do imvel.
Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode
exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos
deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e
venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver
recusa, requerer ao juiz a adjudicao do imvel.
b) O CCV um contrato preliminar para os imveis no loteados, mas principal
para os imveis loteados, pela Lei 6766/79, alterada recentemente. Sua vocao substituir
a escritura, o que s no ocorre por interesses corporativos de tabelies.

ADJUDICAO COMPULSRIA:
P: a afirmao de que o promitente comprador tem direito real aquisio do bem
imvel verdadeira?
R: Quando se faz um Compromisso de Compra e Venda, promete-se contratar a
compra e venda do imvel entre o promitente vendedor e o promitente comprador.
Pela Lei 58/37 havendo no contrato clusula de irrevogabilidade e
irretratabilidade, o promitente vendedor est obrigado a transferir a propriedade, mediante
escritura, ao promitente comprador e, no o fazendo, este poder consegui-la
judicialmente, por meio de adjudicao compulsria, pela qual o juiz faz essa
transferncia.

16.5 Efeitos da resoluo:

121

16.5.1 Introduo:
a) Resoluo: ocorre em caso de inadimplemento, ou seja, sempre que o
contrato descumprido por uma das partes, podendo ser:
- Com culpa: o inadimplente paga perdas e danos;
- Sem culpa: o inadimplente no paga perdas e danos.
b) Resilio: um direito potestativo depende da vontade do titular em
por fim ao contrato. Pode ser exercido:
- Unilateralmente: a denncia, que deve ser prevista em lei (Ex.:
locador denncia o contrato de locao resilio unilateral);
- Bilateralmente: o distrato (resilio bilateral).
c) Resciso: stricto sensu, so as causas de nulidade ou anulao, mas a
expresso empregada, tambm, de forma genrica, indicando resoluo ou
resilio. Rescindir desfazer.
d) Inadimplemento: pode ser|:
- Absoluto: ligado utilidade da prestao no caso, ela no mais
til (Exemplo: confeiteiro entrega bolo de aniversrio no dia seguinte
festa);
- Relativo: tambm ligado utilidade da prestao no caso, ela
ainda til. Obs.: o inadimplemento de prestaes pecunirias, em regra,
relativo.
- Antecipado: possvel afirmar que a obrigao no ser cumprida
no prazo - desde logo se considera inadimplemento culposo. Ex.
apartamento, no contrato, deveria ser entregue em dez/2012, mas, em
ago/2012 as obras nem comearam.
- Substancial: a doutrina do inadimplemento substancial analisa a
obrigao em seu aspecto essencial, e no secundrio. Examina se, no caso
concreto, a obrigao foi cumprida em seus pontos relevantes, importantes,
essenciais. um adimplemento to prximo do resultado final, que, tendo-se
em vista a conduta das partes, exclui-se o direito de resoluo, permitindo
to somente o pedido de indenizao.
Exemplo: muturio pagou 95 parcelas de 100.

122

Observao: o contrato tem por base a boa-f dos


contratantes (CC art. 422), portanto, no feito para ser inadimplido.
16.5.2 Efeitos da resoluo dos contratos:
- No caso de inadimplemento absoluto, notificao dando 15 a 30
dias para pagamento;
- Efeito ex tunc: retroage para manter o status quo anterior;
- Perdas e danos: pagar frutos percebidos e aluguel (0,5% ao ms);
- Promitente comprador tem direito a benfeitorias feitas de boa-f.

BIBLIOGRAFIA:
1. GONALVES, Carlos Roberto. Direto Civil Brasileiro Direito das Coisas, Vol. 5.
7.ed., So Paulo: Saraiva, 2012.
2. http://jusvi.com/artigos/20885/1
3. GARBI, Carlos Alberto. Relao Jurdica de Direito Real e Usufruto. So Paulo:
Mtodo, 2008.
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Resumo: Teoria Simplificada da Posse Ihering


Captulo III A posse como fundamento de um direito.
O possuidor, como tal, protegido contra todo ataque sua relao possessria. A
idia fundamental de toda teoria possessria do jus possessionis, o direito que em todo
possuidor de prevalecer-se de sua relao possessria at que encontre algum que o
despoje pela prova de seu jus possidendi.
Captulo IV Relaes possessrias no protegidas.
Onde a propriedade no possvel, objetiva ou subjetivamente, a posse tambm no
o . A posse e a propriedade no saem da mo; a falta de aptido na pessoa ou na coisa
quanto propriedade implica na mesma falta com relao posse.
Captulo V A razo legislativa da proteo possessria.
No direito romano, em vez da prova de propriedade, que o proprietrio deve
apresentar quando reclama a coisa em mos de um terceiro (reinvindicatio), ser-lhe-
bastante a prova da posse contra aquele que a arrebatou. Isso porque a posse a
exterioridade, a visibilidade da propriedade.
Quase sempre o proprietrio e o possuidor so a mesma coisa, podendo-se designar,
assim, o possuidor como proprietrio presuntivo. Considera-se, assim, que a posse a
exterioridade da propriedade que o direito deve proteger.
Captulo VI A posse um direito.
Partindo-se da definio de que os direitos so os interesses juridicamente
protegidos e de que expusemos anteriormente o interesse que implica a posse: ela
constitui a condio da utilizao econmica da coisa, a posse oferece interesse como pura
relao de fato a chave que abre o tesouro e to necessria para o ladro como para o
proprietrio.

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A este elemento substancial de toda a noo jurdica, o direito acrescenta na posse


um elemento formal a proteo jurdica e por este modo concorrem todas as condies
jurdicas de um direito.
Captulo VII Lugar da posse no sistema jurdico.
A posse, como relao da pessoa com a coisa, um direito; como parte de um
sistema jurdico, uma instituio de direito.
Captulo VIII Nascimento e extino da posse (existncia concreta), condio da
vontade.
A posse aparece como uma relao imediata da pessoa com a coisa; pertence, pois
ao direito das coisas e, no se vendo nela seno um complemento da relao de
propriedade, deve-se considera-la depois da propriedade, porque preciso expor-se a
insuficincia da propriedade para se poder compreender a necessidade da proteo
possessria. A propriedade o eixo convergente de todo direito das coisas.
Captulo IX A apropriao corprea da coisa.
A simples proximidade local (no espao) da pessoa com relao coisa no cria a
posse; preciso para isso a vontade (animus) que estabelece um lao entre elas. Essa
vontade deve tentar possuir a coisa como ou maneira de uma coisa prpria (animus
domini).
Captulo X A posse dos direitos.
No se pode ser proprietrio de filhos, nem de pessoas livres, e onde no possvel
a propriedade tambm no o a posse, porque a posse no o poder fsico, mas a
exterioridade de uma propriedade.
A aptido do proprietrio varia conforme a diversidade das coisas. Ele tem sua casa
e nela conserva a maior parte das suas coisas. Certas coisas, porm, no se pode guardar
desse modo; o seu destino econmico exige que estejam a descoberto a plantao, o gado
no pasto, etc. Em todos esses casos no h poder fsico sobre a coisa a segurana do
possuidor est em que a lei probe a ao de terceiros sobre elas. Apia-se no num
obstculo fsico, mas sobre um obstculo jurdico. Protege-se dessa maneira por uma
simples razo, j mencionada anteriormente: para tornar possvel o uso econmico da coisa
em relao s necessidades do possuidor.
Onde no h direito no pode haver posse de direito.
A inteligncia de toda teoria possessria repousa na seguinte proposio: a proteo
possessria foi introduzida em favor de quem tem o direito; no possuidor trata-se de
proteger aquele que tem direito.
Captulo XI Transformao da posse no desenvolvimento do direito moderno.
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Em relao posse dos direitos a idia subjacente a de que todo indivduo que se
acha no gozo de um direito qualquer, ao qual corresponde um exerccio prolongado, deve
ser protegido provisoriamente nesse gozo quando lhe seja disputado, at que a noexistncia do direito se justifique judicialmente.
Captulo XII A literatura.
Nada se aproveita.

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