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EXCELENTSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA ___ VARA DE


RELAES DE CONSUMO, CVEIS E COMERCIAIS DA COMARCA DE
SALVADOR BAHIA.

CF 1988, Art. 5, XXXII:

O Estado promover, na forma da lei, a defesa do consumidor

ALDER DA SILVA ALMEIDA, brasileiro, administrador, filho de Osmar de Jesus


Almeida e Izildinha Cecilia da Silva Almeida, RG: 8009099-09 SSP/BA, CPF:
796.112.735-68 e FRANCISLEIDE BARBOSA ALMEIDA, brasileira, administradora,
filha de Francisco das Chagas de Lima Barbosa e Zuleide de Jesus Batista Barbosa,
RG: 8354037-77, CPF: 020.069.645-93, casados entre si, residentes e domiciliados
na Rua Parambu, Quadra 15, Loteamento Jardim Santa Tereza, subdistrito de Brotas,
Salvador-Ba, CEP: 40.265-060, vm, perante V. Ex, por seus advogados in fine
firmados, com endereo profissional no timbre, onde recebem as comunicaes
processuais propor a presente

AO ORDINRIA INDENIZATRIA COM PEDIDO DE TUTELA


ANTECIPADA
em face de BRF EMPREEDIMENTOS IMOBILIRIOS LTDA., pessoa jurdica de
direito

privado,

sociedade

empresarial

limitada,

inscrita

no

CNPJ/MF

03.812.505/0001-49, com endereo na Av. Tancredo Neves, n 274, Ed. Centro


Empresarial Iguatemi, Bloco A, Sala 415, Caminho das rvores, Salvador-Ba, CEP:
41.820.020, com fundamento na CF/88, art. 5XXXII, Lei 8078/1990 (CDC), arts. 6, V,
39,V,

51,

I,III,IV

IX

no

Constitucional

princpio

da

razoabilidade

proporcionalidade, pelo que expem, debatem, ponderam e, ao final, requerem:


Rua Alceu Amoroso Lima 470, Ed Empresarial Niemeyer Salas 802/ 803/804
Caminho das rvores Salvador Bahia CEP 41.820-770
Tel.: (71) 3272-6510 www.henriqueguimaraes.com.br

Este documento foi assinado digitalmente por MARCIO BESERRA GUIMARAES. Protocolado em 15/05/2015 s 17:46:53.
Se impresso, para conferncia acesse o site http://esaj.tjba.jus.br/esaj, informe o processo 0527550-70.2015.8.05.0001 e o cdigo 16AD1ED.

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ASSENTAMENTO PRELIMINAR DE COMPETNCIA NA SEARA


CONSUMERISTA

Embora no seja motivo de controvrsia doutrinria ou jurisprudencial, firma-se aqui

ser a relao entre construtoras/incorporadoras e os adquirentes (ou promitentes


compradores) de unidades imobilirias, de natureza consumerista.

Art. 2: Consumidor toda pessoa fsica ou jurdica, que


adquire ou utiliza produto ou servio como destinatrio final.
Art. 3: Fornecedor toda pessoa fsica ou jurdica, pblica ou
privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes
despersonalizados, que desenvolvem atividades de produo,
montagem, criao, construo, transformao, importao,
exportao, distribuio ou comercializao de produtos ou
prestao de servios.(grifo aditado)
Assim a expresso fornecedor tratada como gnero, do
qual so consideradas espcies o produtor, montador, criador,
o fabricante, o construtor, o transformador, o importador, o
exportador, o distribuidor, o comerciante e o prestador de
servio. Frise-se, que o referido rol apenas exemplificativo
(Cdigo de defesa do Consumidor Anotado - Fbio vieira
Figueiredo e Simone Diogo Carvalho Figueiredo, 2009)
APLICAO, CODIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR,
CONTRATO,COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA,
IMOVEL,
CELEBRAO,CONSTRUTORA,INCORPORADOR,
PROMISSARIO
COMPRADOR,
DECORRENCIA,
ATIVIDADECOMERCIAL,
FORNECEDOR,
PRODUTO,
SERVIO,
CARACTERIZAO,
RELAO
DE
CONSUMO.REsp 555763 / DF RECURSO ESPECIAL
2003/0095816-4 CARLOS ALBERTO MENEZES DIREITO
TERCEIRA TURMA Data do Julgamento18/12/2003 Data da
Publicao/Fonte DJ 22/03/2004 p. 305 (grifo aditado).
Assim a matria demandada consumerista, de ordem pblica, com status de
garantia fundamental do cidado, nos termos do inciso XXXII, art. 5e Inciso V,
art.170 da Constituio Federal de 1988 e tratada por legislao especial,
codificada, Lei 8078/90.

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CDC:

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DOS FATOS

Os autores celebraram com a R Contrato de Promessa de Compra e Venda, na


modalidade de adeso, da unidade imobiliria de n de porta 1507, no

empreendimento denominado RESIDENCIAL VENEZA, localizado na Rua Parambu,


Quadra 15, Loteamento Jardim Santa Tereza, subdistrito de Brotas, Salvador-Ba,
descrito e caracterizado na matrcula n 98862 no Cartrio do 3 Ofcio de Imveis

O Quadro Resumo do Contrato de Promessa de Compra e Venda (item 8), informa


que o prazo de entrega da obra era 30 de abril de 2014. E contm no contrato,
clusula de tolerncia excessivamente dilatada de 90 dias (trs meses), conferindo
prazo final apenas para Julho de 2014. (Clusula Vigsima Quinta).

Ocorre que, o prazo de entrega, ainda que dilatado no fora cumprido, em


contrapartida,

os

Autores

sempre

adimpliram

com

todas

suas

obrigaes,

antecipando, inclusive, o pagamento de algumas parcelas, justamente para no


atrasar ainda mais a entrega de sua unidade. Com muito esforo e trabalho
conseguiram quitar o imvel antes do tempo estabelecido em contrato sem haver a
mesma postura da Construtora R.

Apenas em 03 de fevereiro de 2015 os Autores foram convocados para realizar


primeira a vistoria do apartamento, oportunidade em que visualizaram algumas coisas
ainda por fazer, como por exemplo: retoques em pinturas, janelas que no travavam
com a fechadura e instalao de armrios na cozinha e banheiros conforme prometido
em contrato.

Em 10 de fevereiro de 2015 um funcionrio da Construtora R, chamado To, entrou


em contato com os Autores para que estes fossem buscar a to desejada chave do
imvel, assinando o referente termo de recebimento. Assim fizeram.

Ocorre que, chegando ao empreendimento se depararam com funcionrios da


Construtora ainda no prdio concluindo servios de pintura, piscina, reas de lazer
ainda sem equipamentos e tudo que relacionaram na vistoria do apartamento ainda
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desta Capital do Estado da Bahia.

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sem fazer. Sem outra alternativa, tiveram os Autores que se mudar para o
apartamento do jeito que este se encontrava, vez que j tinham alugado o imvel
anterior, confiando na palavra do funcionrio To.

Ou seja, os prazos, acima esposados, no foram cumpridos, a unidade apenas foi

entregue aos Autores em 10 de fevereiro de 2015 (termo de entrega da chave em


anexo), quase um ano aps a data aprazada e sem estar totalmente concluda.

credibilidade da empresa. Inmeras foram as chateaes e frustraes com os


atrasos, vez que a aquisio de um imvel residencial o sonho e objetivo de muitas
pessoas.
Todo o atraso na entrega da obra, sem sombra de dvida repercutiu, de forma
negativa, na esfera pessoal do Autor, consoante adiante demonstrado, alm de gerar
inmeras consequncias jurdicas a partir do contrato celebrado entre as partes, todas
individuadas e pormenorizadas nesta exordial.
Registre-se, ainda, que sendo a relao sub judice de natureza consumerista, a
responsabilidade do fornecedor por danos causados aos consumidores
objetiva, ou seja, no admite sequer a discusso sobre culpabilidade e seus
elementos: negligncia, imprudncia ou impercia. Basta que haja o dano e o nexo de
causalidade para nascer o dever reparatrio.

NULIDADE DA CLUSULA DE TOLERNCIA


O item 8 do quadro resumo do contrato sem tela trata do prazo para trmino das
obras como sendo 30 de Abril de 2014, e no contrato contm uma clusula
tolerncia excessivamente dilatada de 90 dias, que projetaria o prazo final, apenas
para Julho de 2014. (Clusula Vigsima Quinta).
O art. 47, do CDC, estatui que: As clusulas contratuais sero interpretadas de
maneira mais favorvel ao consumidor. O que significa que, em havendo
divergncia de informaes passadas pelo fornecedor valer sempre aquela que for a
mais benfica ao consumidor.
A Clusula Vigsima Quinta do contrato em tela traz hipteses em que o prazo de
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Tal fato demonstra o total descaso da R com os adquirentes, que acreditaram na

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entrega das chaves estaria indefinidamente prorrogado, constituindo-se em clusulas


nitidamente desproporcionais e abusivas, nos termos do CDC (arts. 6, V, 39, V, 51, I,
III, IV, e IX), porque prevem desvantagem exagerada para os consumidores,
colocando-os em estado de total sujeio ao interesse do fornecedor, merecendo a
5

sua reviso judicial, de plano requerida.


Art. 51 CDC:

I impossibilitem, exonerem ou atenuem a responsabilidade do


fornecedor por vcios de qualquer natureza dos produtos e
servios ou implique em renncia ou disposio de direitos. (...);
III transfiram a responsabilidade a terceiros;
IV estabeleam prestaes consideradas inquas, abusivas,
que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou
sejam incompatveis com a boa-f ou a equidade;
IX deixem ao fornecedor a opo de concluir ou no o contrato,
embora obrigando o consumidor.

Assim, requerem que seja declarada a abusividade completa de tal estipulao,


porque seria necessria a comprovao de justo motivo (fortuito ou fora maior) que
justificasse a utilizao de tal prazo, consoante jurisprudncia sobre o tema.
Quando um projeto imobilirio elaborado, obvio, faz parte dele o clculo do prazo
necessrio concluso da obra. No contrato de promessa de compra e venda, porm,
sabido, as construtoras estipulam prazo de entrega posterior ao necessrio, como
margem de folga, no sendo necessrio o tal prazo de tolerncia.
O prprio Cdigo de Defesa do Consumidor, em seu art. 51,

1, exige o equilbrio

contratual, sendo que simples insero de prazo de carncia no contrato j


caracteriza, para alguns, uma ilegalidade.
Ademais, fcil evidenciar-se que todo o disciplinamento alusivo aos prazos de
entrega beneficia, nica e exclusivamente, de modo abusivo e desproporcional
as Rs, que, ao seu capricho pode simplesmente, considerar prorrogado o prazo
por 180 (cento e oitenta) dias ou at mesmo por 90 (noventa) dias, sem
qualquer exigncia ou fundamentao legal. Em contrapartida, reza os
contratos celebrados entre as partes que a incidncia de multa e juros em
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So nulas de pleno direito, entre outras, as clusulas contratuais


relativas ao fornecimento de produtos ou servios que:

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desfavor dos Autores com apenas um dia de atraso no pagamento de qualquer


parcela sob sua responsabilidade.
O Cdigo Civil no art. 122, aplicvel a hiptese subsidiariamente, veda clusulas ou
condies consideradas puramente potestativas, entendidas estas como aquelas que

se sujeitam ao exclusivo arbtrio de uma das partes. Eis a dico do citado dispositivo:

Segundo a doutrina de Nelson Nery Jr. e Rosa Maria de Andrade Nery, considera-se
puramente potestativa a condio se, para seu implemento, bastar a volio exclusiva
e arbitrria de uma das partes, que pode obst-lo ou ensej-lo.
Em suma, puramente potestativa a condio que faz a eficcia do contrato depender
de uma simples e arbitrria declarao de vontade de uma das partes contratantes,
seja para produzir (condio suspensiva), seja para conservar (condio resolutiva) os
efeitos por elas previstos. Neste ponto, pacfica a jurisprudncia:

AGRAVO REGIMENTAL EM AGRAVO REGIMENTAL EM AGRAVO


DE INSTRUMENTO. LOCAO. PROCESSO CIVIL. CLUSULA
PURAMENTE POTESTATIVA. ARTIGO 115 DO CDIGO CIVIL DE
1916. PROIBIO PELO SISTEMA JURDICO. 1. "So lcitas, em
geral, todas as condies, que a lei no vedar expressamente. Entre
as condies defesas se incluem as que privarem de todo efeito o
ato, ou o sujeitarem ao arbtrio de uma das partes." (Artigo 115 do
Cdigo Civil de 1916). 2. As regras de locao no admitem clusula
que conceda a uma das partes benefcio ou vantagem que a torne
mais poderosa, ou ainda que a submeta ao arbtrio da outra. 3.
vedado pela Smula 7/STJ o reexame do quantum fixado em multa
contratual. 4. O decaimento de parte mnima do pedido no
caracteriza a ocorrncia de sucumbncia recproca. 5. Agravo
regimental improvido. (AgRg no AgRg no Ag 652.503/RJ, Rel.
Ministra MARIA THEREZA DE ASSIS MOURA, SEXTA TURMA,
julgado em 20/09/2007, DJ 08/10/2007, p. 377).

A maioria das entidades de proteo dos consumidores entende que na medida em


que o contrato confere construtora o direito de atrasar o cumprimento de sua
obrigao (entregar a unidade imobiliria), o mesmo direito deve ser conferido ao
adquirente, de modo a ter um prazo de carncia para o cumprimento de suas
obrigaes realizao dos pagamentos. Assim, se o contrato concede esse direito
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Art. 122. So lcitas, em geral, todas as condies no contrrias


lei, ordem pblica ou aos bons costumes; entre as condies
defesas se incluem as que privarem de todo efeito o negcio jurdico,
ou o sujeitarem ao puro arbtrio de uma das partes.

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construtora, e no o defere ao adquirente, pode-se concluir que houve desrespeito


exigncia do CDC no que se refere ao equilbrio contratual.
Sob esse prisma possvel, portanto, entender abusiva qualquer clusula que
simplesmente autorize injustificadamente a prorrogao do prazo da construtora

para o cumprimento da obrigao de entregar o imvel (art. 51, IV e XV do CDC).


Em recente julgado da 1 Cmara Cvel do Tribunal de Justia do Estado da
Bahia, fora confirmada a abusividade da clusula de tolerncia e sua

Apelao n 0335286-31.2012.8.05.0001
Foro de Origem: Salvador
rgo: Primeira Cmara Cvel
Apelante :Agda de Souza Amaral
Advogado : Henrique Borges Guimares Neto (OAB: 17056/BA)
Advogado : Mrcio Beserra Guimares (OAB: 21323/BA)
Apelado : Construtora Tenda S/A
Advogado : Ary Fonseca Bastos Filho (OAB: 22237/BA)
Advogado :Antonio Roberto Prates Maia (OAB: 4266/BA)
Relator: Des. Augusto de Lima Bispo
Assunto: Indenizao por Dano Moral
APELAO CVEL. APLICAO DAS NORMAS CONSUMERISTAS.
AO DE INDENIZAO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS.
COMPRA E VENDA DE IMVEL. ULTRAPASSADO PRAZO DE
ENTREGA DO IMVEL. CLUSULA FIXANDO PRAZO DE
TOLERNCIA DE 180 DIAS. DISPOSITIVO PREJUDICIAL AO
ADQUIRENTE. NULIDADE LUZ DO CDC. AUSNCIA DE
COMPROVAO DO CASO FORTUITO OU FORA MAIOR.
AUSNCIA DE CONTESTAO. PRESUNO JURIS TANTUM
ACERCA DOS FATOS ALEGADOS PELO AUTOR. REVELIA
PARCIAL. PROVA DOCUMENTAL SUFICIENTE. APELO PROVIDO.

O prazo de carncia, quando previsto no contrato, deve ser utilizado exclusivamente


em se tratando de fortuito ou fora maior passvel de comprovao. Detalhe, desde se
tratasse comprovadamente daquilo que a doutrina e a jurisprudncia chamam de
fortuitos externos, ou seja, situaes no inerentes ou no diretamente relacionadas
com a prpria atividade empresarial desenvolvida pelas rs.

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conseqente nulidade, publicado em 27/03/2014, seno vejamos:

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A exceo que admitiria a utilizao da clusula de tolerncia, seria na ocorrncia de


um caso fortuito ou de fora maior (desde que externos!). A doutrina e a jurisprudncia
convergem no entendimento de que o fortuito e a fora maior so apenas as situaes
imprevisveis e inevitveis.

No se pode transferir a responsabilidade por um erro seu ao consumidor que confiou


na qualidade e responsabilidade da empresa. Como j mostrado acima, o CDC possui

Alis,

STJ

tem

jurisprudncia

refutando

esse

argumentoREsp331496/MGRECURSOESPECIAL2001/0086594-7:
RESPONSABILIDADE CIVIL, CONSTRUTORA, DESCUMPRIMENTO,
PRAZO, ENTREGA, IMOVEL, INDEPENDENCIA, ALEGAO, ATRASO,
MOTIVO, CORREO, DEFEITO, TERRENO, COMPROVAO, PROVA
PERICIAL, EXISTENCIA, PRESUNO, EMPRESA, CONHECIMENTO,
FATO, MOMENTO, CELEBRAO, CONTRATO, NO CARACTERIZAO,
CASO FORTUITO, FORA MAIOR. TERMO FINAL, UTILIZAO,
VALOR, ALUGUEL, BASE DE CALCULO, INDENIZAO, DATA,
ENTREGA
DAS
CHAVES,
JUIZO,
CARACTERIZAO,
DATA,
DISPONIBILIDADE, POSSE, IMOVEL, AUTOR.

O risco da atividade econmica do empresrio, assim como o lucro, com base no


princpio capitalista insculpido na Constituio Federal de 1988. Pela Teoria do Risco,
aquele que lucra com uma situao deve responder pelo risco ou pelas desvantagens
dela resultantes (ubiemolumentum, ibionus; ubicommoda, ibiincommoda). O que
desejam as construtoras em tais casos gozar do bnus e transferir o nus, numa
postura violadora da boa-f objetiva e em ntido descompasso com as noes
modernas de empresarialidade responsvel ou cidad, que exige que todas as suas
aes sejam pautadas pela tica, sem exceo.
O que realmente est por trs dos epidmicos atrasos nas construes particulares de
todo o Brasil so o acintoso desrespeito e despreocupao das construtoras com as
famlias que adquirem imveis e se planejam em cima do cronograma contratualmente
firmado para a entrega do empreendimento. quando o sonho da casa prpria vira
pesadelo!
Para se evitar as demandas judiciais seria ideal que as construtoras prometessem a
entrega dos empreendimentos em data que efetivamente possam cumprir, sem a

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normas que probem tais prticas (art. 51, I, II, e III).

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necessidade de prazos suplementares (carncias), e sem gerar toda a rede de


prejuzos para os consumidores.
O Princpio da proporcionalidade ou razoabilidade um princpio de sede
constitucional, reproduzido tambm no inciso V do art. 6 do CDC, e que informa todo

o ordenamento jurdico e no apenas o direito do consumidor. Nesta seara, porm, ele


ganha contornos ainda mais vivos, por ser o direito do consumidor de ordem pblica e
interesse social, nos termos do art. 1 da Lei 8078/90. Por este princpio, deve haver

contraprestaes, deveres x obrigaes entre as partes.


Neste sentido j se manifestou expressamente o STJ:
NO PODE A ESTIPULAO CONTRATUAL OFENDER O PRINCPIO DA
RAZOABILIDADE, E SE O FAZ, COMETE A ABUSIVIDADE VEDADA PELO ART.
51, IV, DO CDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. ANOTE-SE QUE A
REGRAPROTETIVA, EXPRESSAMENTE, REFERE-SE A UMA DESVANTAGEM
EXAGERADA

DO

CONSUMIDOR,

AINDA,

COM

OBRIGAES

INCOMPATVEIS COM A BOA-F E A EQUIDADE (STJ, RESP 158,728, REL.


MIN. CARLOS ALBERTO MENEZES DIREITO, 3 T., J. 16/03/99, P.DJ 17/05/99).

preciso se perceber a indstria em que j se transformou os atrasos de obras de


construo civil no Brasil. Observe-se. Se numa obra se tem 200 trabalhadores com
um custo mensal de R$200.000,00 e perto da sua concluso se retira metade deles, o
custo mensal da construtora cai pela metade. Isso, porm, implicar no atraso da obra,
que por sua vez gerar uma remunerao adicional para a construtora em razo dos
reajustes dos saldos devedores pelo INCC (ndice nacional de custos da construo),
que, via de regra, supera a inflao, sendo que a maioria dos materiais de construo
so adquiridos no incio da obra e estocados. A concluso obvia pelo ganho duplo
das construtoras com o atraso: reduo de custos e remunerao adicional pelo INCC,
transformando o atraso em obras em investimento!!
Assim, deve ser reconhecida como data prometida para a entrega da obra 30 de
abril de 2014, conforme item 8 do quadro resumo, anulando-se ainda, a clausula
de tolerncia (Clusula Vigsima Quinta), diante da inexistncia de justo motivo
que a fundamente.

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um equilbrio na relao consumerista, no que se refere equao entre prestaes x

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DOS LUCROS CESSANTES DEVIDOS PELO ATRASO NA ENTREGA DA


OBRA
Conforme o princpio da reparao integral, componente do direito do consumidor,

10

todo e qualquer prejuzo causado pelo fornecer ao consumidor dever ser


integralmente reparado. Assim, a jurisprudncia do STJ pacifica no sentido de serem
devidos aluguis no valor do imvel em atraso aos promitentes compradores at a

cumprisse a R com o prazo de entrega das chaves contratualmente estipulado e, na


pior das hipteses, a Autora poderiam auferir do imvel a renda locatcia como
legtimo direito de proprietrio na posse da sua unidade imobiliria.
Some-se a isso o fato dos Contratos elaborados pelas acionadas j prever a
hiptese de pagamento de aluguis (denominados no contrato de taxa fruio)
equivalentes a 1% sobre o preo de venda atualizado, mas unicamente estipulado
contra os consumidores, denotando a ausncia de boa-f das Acionadas. Ou seja,
com a Clusula Dcima Segunda do Contrato, fica patente que as rs esposam a
mesma teoria dos aluguis devidos em caso de mora na entrega da posse, no
podendo se posicionar de forma contrria, sob pena de violar a boa-f objetiva, na
modalidade venire contra factum proprium, ou proibio do comportamento
contraditrio. Como reputar indevido para outrem aquilo que estipula para si?
Vale, pois, observar a estipulao contratual a tal respeito:
CLUSULA DCIMA SEGUNDA FRUIO: Na hiptese do
imvel j estar na posse direta do Promissrio Comprador e vindo
a ocorrer a resciso do presente contrato, por qualquer motivo a
este imputvel, o Promissrio Comprador pagar Promitente
Vendedora, a titulo de fruio do imvel, quantia equivalente a 1%
(hum por cento) sobre o preo total atualizado do contrato, por
ms ou frao de ms, a partir da data em que for firmado por ele
respectivo Termo de Recebimento do imvel e at a data da
efetiva desocupao do mesmo e sua devoluo a Promitente
Vendedora, independentemente de outros nus estipulados no
presente instrumento.

A modalidade de comportamento contraditrio que se pretende inibir neste caso


denominada pela jurisprudncia e doutrina como Tu Quoque. Quem esclarece sobre
ela de forma brilhante o festejado jurista, professor e promotor baiano CRISTIANO
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efetiva entrega das chaves a ttulo de lucros cessantes. O pleito devido, pois

fls. 11

CHAVES DE FARIAS em Direito das Obrigaes. Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2007):

Em sentido jurdico, a expresso tu quoque um tipo especfico


de proibio de critrio valorativos distintos para reger situaes
jurdicas substancialmente idnticas (grifo aditado)
O tu quoque um tipo especfico de proibio de
comportamento contraditrio na medida em que, em face da
incoerncia dos critrios valorativos, a confiana de uma das
partes violada. Isto , a parte adota um comportamento
valorativamente distinto daquele outro adotado em hiptese
objetivamente assemelhada. (grifo aditado)
H certa semelhana do tu quoque com o venire contra factum
proprium, pois ambos so espcies da teoria dos atos prprios,
que importa reconhecer a existncia de um dever de adoo de
uma linha de conduta uniforme, proscrevendo a duplicidade de
comportamento. (grifo aditado).

A posio da jurisprudncia a tal respeito unssona:


AGRAVO REGIMENTAL - COMPRA E VENDA. IMVEL. ATRASO
NA ENTREGA - LUCROS CESSANTES - PRESUNO CABIMENTO
DECISO
AGRAVADA
MANTIDA
IMPROVIMENTO. 1.- A jurisprudncia desta Casa pacfica no
sentido de que, descumprido o prazo para entrega do imvel
objeto do compromisso de compra e venda, cabvel a
condenao por lucros cessantes. Nesse caso, h presuno de
prejuzo do promitente-comprador, cabendo ao vendedor, para se
eximir do dever de indenizar, fazer prova de que a mora
contratual no lhe imputvel. Precedentes. 2.- O agravo no
trouxe nenhum argumento novo capaz de modificar o decidido,
que se mantm por seus prprios fundamentos. 3.- Agravo
Regimental improvido. E, mais: "descumprido o prazo para
entrega do imvel objeto do compromisso de compra e venda,
cabvel a condenao por lucros cessantes. Nesse caso, h
presuno de prejuzo do promitente-comprador, cabendo ao
vendedor, para se eximir do dever de indenizar, fazer prova de
que a mora contratual no lhe imputvel" (AgRg no REsp
1202506/RJ, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA,
julgado em 07/02/2012, DJe 24/02/2012; AgRg no Ag 1036023/RJ,
Rel. Ministro ALDIR PASSARINHO JUNIOR, QUARTA TURMA,
julgado em 23/11/2010, DJe 03/12/2010; AgRg no Ag 692.543/RJ,
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Tu quoque, Brutus, tu quoque fili mili? no original, a


indagao que se atribui a Jlio Csar, em 44 a.C., ao reconhecer
entre aqueles que haviam conspirado para o seu assassinato,
Marco Jnio Bruto, a quem considerava como filho. Tu Quoque
significa literalmente at tu, tambm tu, e expresso
universalmente consagrada como forma de designar espanto,
surpresa, decepo com a atuao inconsciente de determinada
pessoa conforme relato histrico de Anderson Schriber
(Schreiber, 2005), explicitando as origens da expresso.

fls. 12

Rel. Ministro HUMBERTO GOMES DE BARROS, TERCEIRA


TURMA, julgado em 09/08/2007, DJ 27/08/2007, p. 223). - grifos
postos.

CABIMENTO, CONCESSO, TUTELA ANTECIPADA, AO


JUDICIAL,
OBRIGAO
DE
FAZER,
ACUMULAO,
INDENIZAO, DANO MORAL, DANO MATERIAL, OBJETIVO,
IMPOSIO, CONSTRUTORA, PAGAMENTO, AUTOR, ALUGUEL,
APARTAMENTO,
DECORRENCIA,
DEMORA,
EXECUO,
REPARAO DE DANOS, IMOVEL, DESNECESSIDADE,
CAUO,
CONTRACAUTELA,
CARACTERIZAO,
PREENCHIMENTO, REQUISITO, VEROSSIMILHANA, DIREITO.
IMPOSSIBILIDADE, CONSTRUTOR, DENUNCIAO DA LIDE,
FORNECEDOR, MATERIAL DE CONSTRUO, DECORRENCIA,
DIVERSIDADE, RELAO PROCESSUAL, NECESSIDADE,
APRECIAO,
DIFERENA,
DIREITO
MATERIAL,
CARACTERIZAO, RELAO DE CONSUMO, OBSERVANCIA,
CODIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR (grifo aditado)REsp
411535 / SP (RECURSO ESPECIAL 2002/0014793-6 Ministro RUY
ROSADO DE AGUIAR
QUARTA TURMA Data do
Julgamento20/08/2002)
Agravo regimental. Recurso especial no admitido. Compra e
venda. Atraso na entrega do imvel. Indenizao. Precedentes da
Corte. 1. Esta Corte j decidiu no sentido de que cabe
indenizao em razo do atraso na entrega de imvel, objeto do
contrato de compra e venda. Os danos materiais restaram
comprovados, estando a condenao imposta pelo Tribunal em
harmonia com o posicionamento desta Corte. 2. Agravo
regimental desprovido. AgRg no Ag 445751 / RJ AGRAVO
REGIMENTAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO 2002/0038954-2
DJ 25/11/2002 p. 234.
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CIVIL E PROCESSUAL. ACRDO A QUO. NULIDADE NO


CONFIGURADA. AO DE INDENIZAO. ATRASO NA
ENTREGA DO IMVEL. NOTIFICAO PRVIA DO ADQUIRENTE
PARA RESSALVA QUANTO S CONDIES DO TERMO DE
ENTREGA. TERMO QUE CONTM CLUSULA DISPENSANDO A
CONSTRUTORA DE QUALQUER RESSARCIMENTO. NO
PREVALNCIA DA CLUSULA. CDC, ART. 51, I. I. Nulidade no
identificada no acrdo que, integrado pelos aclaratrios,
apresentou fundamentao suficiente ao embasamento das suas
concluses, apenas que contrrias ao autor. II. No prevalncia
de clusula imposta em Termo de Entrega de unidade imobiliria
isentando a construtora de qualquer ressarcimento pelo
expressivo atraso na concluso da unidade, quando o
adquirente, desde antes, insurgindo-se contra tal condicionante
para a sua imisso na posse, j notificara a r para ressalvar seu
direito indenizao pelo fato. III. Pedido indenizatrio acolhido,
cujo montante ser apurado em liquidao por arbitramento. IV.
Recurso especial conhecido em parte e parcialmente provido.
REsp 197622 / DFRECURSO ESPECIAL1998/0090333-0 DJ
02/05/2006.

fls. 13

Assim, deve ser reconhecido o direito do Autor em receber 1% (hum por cento) sobre
o valor atualizado do imvel, ttulo de lucros cessantes, at a data que efetivamente
recebeu as chaves.

DA APLICAO DOS JUROS E MULTA DE MORA EM FACE DO

13

INADIMPLEMENTO DAS RS ART. 406 DO CC BILATERALIDADE,


EQUIDADE, EQUILBRIO DOS CONTRATOS DE CONSUMO BOA F

A construtora cobra do Autor, em caso de mora de qualquer pagamento, juros de 1%


ao ms e multa de 2% (Clusula Stima do contrato). Logo, pelos princpios da
equidade, bilateralidade e boa-f objetiva, havendo mora da construtora esta deve
arcar com os mesmos encargos estipulados contra o consumidor. Ou seja, a
construtora em mora na entrega dos apartamentos, dever ser condenada a arcar com
juros de 1% ao ms e multa nica de 2%, calculados sobre o valor de contrato do
imvel, como pedido autnomo.
Por tal razo, deve-se fazer uma interpretao sistemtica destes contratos para
analisar a clusula abaixo transcrita no sentido de se conferir, os mesmos
direitos para ambas as partes, para o caso de inadimplemento e mora, em
homenagem bilateralidade, equilbrio contratual e boa-f objetiva que devem
presidir, como princpio, as relaes de consumo, seno vejamos:
STIMA MORA E INADIMPLEMENTO: O vencimento e no pagamento
de qualquer parcela do preo avenado no presente contrato importar em
mora do Promissrio Comprador, independentemente de qualquer aviso,
notificao ou interpelao, judicial e extrajudicial, sujeitando-o, de imediato,
s seguintes consequncias:
a) o valor da dvida vencida ser atualizado monetariamente pelo indexador
contratual, acrescido de sua variao pro rata diae, desde a data do
vencimento da obrigao at a data de seu efetivo pagamento;
b) sobre o valor atualizado do dbito incidiro juros moratrios de 1% (hum
por cento) ao ms ou frao de ms;
c) sobre o valor atualizado do dbito incidir, ainda, multa de 0,0667% (zero
vrgula zero seiscentos e sessenta e sete por cento) por dia de atraso at
completar 2% (dois por cento), a ttulo de clusula penal.
(...)
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OBJETIVA IGUALDADE DE DIREITOS E ESTIPULAES.

fls. 14

Alm disso, cumpre-nos lembrar que, o Cdigo de Defesa do Consumidor claro ao


considerar, em seu art. 39, V, como abusiva a prtica que exige do consumidor
vantagem manifestamente excessiva, o que ocorre no caso em tela, pois no
fornecido ao Autor o mesmo direito e cobrar juros e multa moratria s Rs no caso de
14

atraso.
Por tal razo, para que haja o devido equilbrio da relao contratual, sejam
respeitados os princpios da equidade e boa f objetiva, abaixo destrinchados, e a

direito do Autor ao recebimento dos juros e multa de mora, nos mesmos termos
estipulados em sede contratual em favor da Construtora.
PRINCPIO DA EQUIDADE

Sobre o tema acima evoquemos o concurso sapiente de Felipe Peixoto Braga Netto:
Naturalmente, a equidade no princpio exclusivo do sistema de
consumo. Assume, no entanto, aqui, cores fortes. A necessidade do
equilbrio material entre as prestaes, aliada ampla utilizao de
clusulas abertas conceitos jurdicos indeterminados, faz com que a
equidade seja particularmente valorizada no sistema de proteo ao
consumidor.
Paulo Lobo, a propsito, argumenta: O juzo de equidade conduz o
juiz s proximidades do legislador, porm limitado decidibilidade do
conflito determinado, na busca do equilbrio dos poderes privados.
Apesar de trabalhar com critrios objetivos, com Standards
valorativos, a equidade entendida no referido sentido aristotlico de
justia do caso concreto. O juiz deve partir de critrios definidos
referenciveis em abstrato, socialmente tpicos, conformando-os
situao concreta, mas no os podendo substituir por juzos
subjetivos de valor (Deveres Gerais de Conduta nas Obrigaes
Civis, in Questes Controvertidas no direitos das obrigaes e dos
contratos, So Paulo: Mtodo, 2005,p.87).
O STJ recentemente reconheceu a imposio de um novo
paradigma de boa-f objetiva, equidade contratual e proibio da
vantagem excessiva nos contratos de consumo (art. 51, IV)
(STJ, REsp.437.607, rel. Min. Hlio Quglia Barbosa, 4 T., j.
15/05/07, DJ 04/06/07.

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prtica das Rs no seja considerada abusiva, faz-se essencial o reconhecimento do

fls. 15

PRINCPIO DA BOA-F OBJETIVA

O ordenamento jurdico ptrio profuso ao consagrar, em vrias oportunidades, o


princpio da boa-f objetiva, tanto no Cdigo Civil, como no de Consumo.
15

CC. 2002:

Art. 422. Os contratantes so obrigados a guardar, assim na concluso


do contrato, como em sua execuo, os princpios de probidade e boaf.

Sobre este tema tem-se o magistrio abalizado do mestre Rizzato Nunes in DIREITO
DO CONSUMIDOR, 4 Edio, p. 605: Desse modo, quando se fala em boa-f
objetiva, pensa-se em comportamento fiel, leal, na atuao de cada uma das
partes contratantes a fim de garantir respeito outra. um princpio que visa
garantir a ao sem abuso, sem obstruo, sem causar leso a ningum,
cooperando sempre para atingir o fim colimado no contrato, realizando o
interesse das partes.
Ainda sobre o tema acrescente-se o enriquecedor concurso de CRISTIANO CHAVES
DE FARIAS, eminente jurista, promotor e professor baiano (CHAVES DE FARIAS,
2007):
O princpio da boa-f atuar como modo de enquadramento
constitucional do Direito das Obrigaes, na medida em que a
considerao pelos interesses que a parte contrria espera obter de
uma dada relao contratual, mais no que o respeito dignidade da
pessoa humana em atuao no mbito negocial.
A boa-f multifuncional. Para fins didticos, seguindo a orientao da
talentosa Judith Martins-Costa, interessante delimitar as trs reas
de operatividade da boa-f no novo Cdigo Civil, : a) desempenha
papel de paradigma interpretativo na teoria dos negcios jurdicos,
como reza o art. 113 da Lei Civil ( funo interpretativa); b) assume
carter de controle, impedindo o abuso do direito subjetivo,
qualificando-o, inclusive, como ato ilcito, conforme preconiza o art.
187 do Codex ( a funo limitadora ou restritiva); e, finalmente c)
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Art. 113: Os negcios jurdicos devem ser interpretados conforme a


boa-f, e os usos do lugar de sua celebrao.

fls. 16

desempenha uma atribuio integrativa, impondo deveres anexos,


laterais, que esto presentes nas mais diversas situaes e negcios
jurdicos

(contratos,

inclusive)

independentemente

de

previso

expressa das partes, como se pode extrair do comando do art. 422 do


cdigo Cidado. (grifos aditados)

16

Ainda se referindo ao Cdigo de defesa do Consumidor, este em seu art. 47, norma
orientadora da funo jurisdicional, discorre sobre a atividade interpretativa dos

CDC, art. 47: As clusulas contratuais sero interpretadas de


maneira mais favorvel ao consumidor.

Com a simples leitura deste artigo, est claro que, se a Construtora atrasa a entrega
do bem, deve ser responsvel por todos os prejuzos causados aos adquirentes pela
mora injustificada, devendo, portanto, incidir as penalidades, inclusive no que pertine a
juros e multa de mora, que neste caso incide sobre o valor do imvel.
Apenas a ttulo de esclarecimento, quando o adquirente atrasa qualquer valor seja ele
correspondente a uma parcela ou sobre a integralidade do bem adquirido, incidiro os
juros e a multa sobre o montante em atraso, portanto, como a mora da Construtora
refere-se a entrega do imvel, nada mais que justo, ante a necessidade de se manter
o equilbrio da relao, que os juros e multa incidam sobre o valor da unidade
imobiliria do Autor.
Assim, no tem sido outro entendimento da jurisprudncia ptria, seno o de
cabimento da aplicao dos juros e multa de mora, como pedidos autnomos, em
favor dos Autores, seno vejamos:
REsp 1355554 / RJRECURSO ESPECIAL2012/0098185-2 Ministro
SIDNEI BENETI (1137) T3 - TERCEIRA TURMA DJe 04/02/2013
DIREITO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMVEL
EM CONSTRUO.
INADIMPLEMENTO PARCIAL. ATRASO NA ENTREGA DO
IMVEL. MORA. CLUSULAPENAL. PERDAS E DANOS.
CUMULAO. POSSIBILIDADE.
1.- A obrigao de indenizar corolrio natural daquele que pratica
ato lesivo ao interesse ou direito de outrem. Se a clusula penal
compensatria funciona como pre-fixao das perdas e danos, o
mesmo no ocorre com a clusula penal moratria, que no
compensa nem substitui o inadimplemento, apenas pune a mora.

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contratos de consumo, mormente os de adeso:

fls. 17

REsp 955134/SCRECURSO ESPECIAL2007/0114070-5 Ministro


Luis Felipe Salomo.DJe 29/08/2012
DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO
ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA
DE IMVEL.
RESCISO POR CULPA DA CONSTRUTORA
(VENDEDOR). DEFEITOS DE CONSTRUO. (...) INVERSO DE
CLUSULA
CONTRATUAL
QUE
PREVIA
MULTA
EXCLUSIVAMENTE EM BENEFCIO DO FORNECEDOR, PARA A
HIPTESE DE MORA OU INADIMPLEMENTO DO CONSUMIDOR.
POSSIBILIDADE. (...) 2. Seja por princpios gerais do direito, seja
pela principiologia adotada no Cdigo de Defesa do
Consumidor, seja, ainda, por comezinho imperativo de
equidade, mostra-se abusiva a prtica de se estipular
penalidade exclusivamente ao consumidor, para a hiptese
de mora ou inadimplemento contratual, ficando isento de tal
reprimenda o fornecedor - em situaes de anlogo
descumprimento da avena. Assim, prevendo o contrato a
incidncia de multa moratria para o caso de descumprimento
contratual por parte do consumidor, a mesma multa dever
incidir, em reprimenda do fornecedor, caso seja deste a mora ou
o
inadimplemento.
Assim, mantm-se a condenao do
fornecedor-construtor de imveis - em restituir integralmente as
parcelas pagas pelo consumidor, acrescidas de multa de 2% (art. 52,
1, CDC), abatidos os aluguis devidos, em vista de ter sido aquele,
o fornecedor, quem deu causa resciso do contrato de
compra e venda de imvel.4. O art. 20, caput e 2, do Cdigo
de
Processo
Civil
enumera apenas as consequncias da
sucumbncia, devendo o vencido pagar ao vencedor as "despesas"
que este antecipou, no alcanando indistintamente todos os
gastos
realizados
pelo
vencedor,
mas somente aqueles
"endoprocessuais" ou em razo do processo, quais sejam, "custas
dos atos do processo", "a indenizao de viagem, diria de
testemunha e remunerao do assistente tcnico". Assim, descabe o
ressarcimento, a ttulo de sucumbncia, de valores despendidos pelo
vencedor com a confeco de laudo extrajudicial, mediante a
contratao de perito de sua confiana. Precedentes. 5. Recurso
especial parcialmente provido. GRIFO NOSSO.
Processo REsp 510472 / MG RECURSO ESPECIAL2003/00513020. Rel. Min. ALDIR PASSARINHO JUNIOR 4 TURMA.
Julg.02/03/2004 Publicao/Fonte DJ 29/03/2004 p. 247.
Ementa: CIVIL E PROCESSUAL. AO DE RESCISO
CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA
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2.- Assim, a cominao contratual de uma multa para o caso de


mora no interfere na responsabilidade civil decorrente do
retardo no cumprimento da obrigao que j deflui naturalmente
do prprio sistema.
3.- O promitente comprador, em caso de atraso na entrega do
imvel adquirido pode pleitear, por isso, alm da multa moratria
expressamente
estabelecida
no
contrato,
tambm
o
cumprimento, mesmo que tardio da obrigao e ainda a
indenizao correspondente aos lucros cessantes pela no
fruio do imvel durante o perodo da mora da promitente
vendedora.
4.- Recurso Especial a que se nega provimento.

fls. 18

BEM MVEL - DECLARATRIA - CITAO DA CORRE AUSNCIA DE NULIDADE - TEORIA DA APARNCIA - APELANTE PARTE

LEGTIMA

JUROS

MORATRIOS

CITAO

PERCENTUAL - ART. 406, CC - CORREO MONETRIA INCIDNCIA - DESDE CADA DESEMBOLSO PELA AUTORA RECURSO NO PROVIDO. 406CC. (992050018590 SP, Relator:
Ferraz Felisardo, Data de Julgamento: 13/01/2010, 29 Cmara de
Direito Privado, Data de Publicao: 23/01/2010).

Por tais razes, as Rs devem ser condenadas nas mesmas penalidades contratuais
estipuladas ao Autor, ou seja, pagar juros de 1% ao ms e 2% de multa moratria,
para a ocorrncia da mora e inadimplemento supra transcritas, devendo ainda ser
utilizado como ndice para a atualizao monetria, o INCC Salvador-FGV, em face da
previso contratual expressa.
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ENTREGA DO IMVEL. INADIMPLNCIA DA CONSTRUTORA


RECONHECIDA PELO TRIBUNAL ESTADUAL. RECURSO
ESPECIAL. PROVA. REEXAME. IMPOSSIBILIDADE. SMULA N. 7STJ. JUROS MORATRIOS, MULTA E HONORRIOS.
APLICAO
EM
CONSONNCIA
COM
A
PREVISO
CONTRATUAL, POR EQIDADE. CORREO MONETRIA DAS
PARCELAS A SEREM RESTITUDAS. INCC INCIDENTE AT O
AJUIZAMENTO DA AO, POR VINCULAO CONSTRUO.
INPC APLICVEL A PARTIR DE ENTO.
I. Firmado pelo Tribunal estadual, soberano no exame da prova, que
o atraso na entrega do imvel foi por culpa da construtora, invivel a
reapreciao do tema em sede especial, ante o bice da Smula n. 7
do STJ.
II. Multa compensatria, juros e honorrios estabelecidos de
conformidade com a previso contratual, por aplicao da regra
penal, A CONTRARIO SENSU, POR EQIDADE.
III. Indevida a reteno de parcela do preo, se o rompimento do
contrato de promessa de compra e venda se deu por inadimplncia
da construtora e no do adquirente.
IV. Correo monetria do preo a ser restitudo pelo INCC at o
ajuizamento da ao, por vinculado, poca, ao contrato de
construo, e de acordo com a variao do INPC no perodo
subsequente, at o pagamento.
V. Recurso especial conhecido em parte e parcialmente provido
PRESTAO DE SERVIOS (educacionais) AO DE COBRANA
Cdigo de Defesa do Consumidor (Lei n 8.078, de 11 de setembro
de 1990) incide na relao jurdica de direito material travada entre as
partes Juros de mora de 1% ao ms (CC, art. 406, c.c. art. 161, do
CTN) Recurso no provido.Cdigo de Defesa do Consumidor
8.078CC406 c.c161 CTN. (4545685220108260000 SP 045456852.2010.8.26.0000, Relator: Antnio Benedito Ribeiro Pinto, Data de
Julgamento: 30/01/2012, 25 Cmara de Direito Privado, Data de
Publicao: 02/02/2012).

fls. 19

DA RESTITUIO DO SALDO DEVEDOR PAGO A MAIOR DURANTE O


PERODO DE ATRASO / CONGELAMENTO DO SALDO DEVEDOR
/ALTERNATIVAMENTE: SUBSTITUIO DO INCC-SALVADOR/FGV COMO
NDICE DE REAJUSTE DO SALDO DEVEDOR DURANTE O PERODO DE

19

ATRASO, PELO INPC (OU OUTRO NDICE MENOS GRAVOSO AO


CONSUMIDOR)

QUE

EXPRESSE

APENAS

ATUALIZAO

Em razo do princpio da reparao integral (CDC, art. 6, VI), adiante destrinchado,


nenhum prejuzo poder advir para o consumidor, seja direito ou indireto, em face do
vcio do produto ou na prestao do servio. Mormente no caso em tela, onde a
responsabilidade exclusiva das Rs pelo descumprimento contratual.
Apenas como esclarecimento, entende-se no mercado imobilirio o termo poupana
como o conjunto dos pagamentos efetuados diretamente construtora durante a
construo do imvel at a entrega das chaves. conhecido como saldo devedor a
parte do pagamento do imvel a ser quitada aps o pagamento da poupana, quando
da entrega das chaves e geralmente efetuado atravs de financiamento imobilirio.
No caso sub judice o contrato prev a utilizao do INCC (NDICE CONSTRUO
CIVIL - FGV) como ndice de reajuste aplicvel s parcelas da poupana do contrato,
ou seja, quelas com vencimento at a entrega das chaves.
Assim, durante o perodo de mora das Rs, o saldo devedor do Autor continuou a ser
reajustado, como se atraso no houvesse, impondo injusto prejuzo para o
Demandante, que deveria pagar ou financiar seu saldo devedor com reajuste somente
at a data da entrega da obra.
Desta forma, para evitar os referidos prejuzos, faz-se necessrio determinar a
restituio em dobro dos valores pagos a maior do saldo devedor, calculando-se o
valor deste que deveria ter sido pago poca do prazo previsto para entrega da obra
at a data que efetivamente recebeu a unidade imobiliria (fevereiro de 2015). Para
tanto, deve-se desconsiderar os reajustes feitos no perodo de atraso, congelando-se
o saldo devedor do Acionante durante o perodo de atraso (mora) da obra.

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Este documento foi assinado digitalmente por MARCIO BESERRA GUIMARAES. Protocolado em 15/05/2015 s 17:46:53.
Se impresso, para conferncia acesse o site http://esaj.tjba.jus.br/esaj, informe o processo 0527550-70.2015.8.05.0001 e o cdigo 16AD1ED.

MONETRIA.

fls. 20

Caso no acatado o pedido de congelamento do saldo devedor do Autor, pugna-se,


alternativamente, pela substituio do ndice de correo dos mesmos pelo INPC.
Ocorre que toda vez que o INCC foi superior inflao mensal calculada pelos
indicadores oficiais, a consumidora sofreu prejuzos injustificveis, ao passo que as
Rs estaro praticando enriquecimento sem causa, j que aquela no deu causa ao

20

atraso na entrega da obra, nem, consequentemente, contribuiu para postergar a data


de pagamento ou financiamento do saldo devedor.

portanto, vedada pela Lei: exigir do consumidor vantagem manifestamente


excessiva.

No parece difcil perceber como abusiva a prtica de continuar

reajustando o saldo devedor da consumidora que cumpriu devidamente e no


prazo contratualmente assinalado as suas obrigaes contratuais, quando o
atraso na entrega das chaves se deve nica e exclusiva conduta (ilcita) das
acionadas.
O Art. 51, IV, do CDC dispe como nulas de pleno direito, entre outras, as clusulas
contratuais relativas ao fornecimento de produtos e servios que: IV estabeleam
obrigaes consideradas inquas, abusivas, que coloquem o consumidor em
desvantagem exagerada, ou sejam incompatveis com a boa-f e a equidade;
Assim, atendendo aos comandos legais supra expostos e aos princpios da
razoabilidade e equidade, depois de ultrapassado o prazo original para a entrega da
obra (abril de 2014), somente poder ser autorizada a atualizao monetria do saldo
devedor pelo INCC-FGV quando este ndice for menor do que o INPC ou outro ndice
oficial menos gravoso ao consumidor (arbtrio judicial) e que expresse apenas a
atualizao monetria do valor do saldo devedor. Nos meses em que o INCC-FGV for
maior, dever ser utilizado o ndice requerido para realizar a atualizao monetria.
Ademais, houve a quitao do saldo devedor, restando demonstrado que a sua
atualizao, durante o atraso da obra, foi indevida, favorecendo estritamente as
Rs, tendo, por consequncia a cobrana indevida dos valores pagos a maior. A
respeito disso, o CDC estabelece a repetio do indbito dos valores pagos em
excesso:
CDC, art. 42, pargrafo nico. O consumidor cobrado em
quantia indevida tem direito repetio do indbito, por valor
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Neste sentido o inciso V, do art. 39, do CDC, elenca como prtica abusiva e,

fls. 21

igual ao dobro do que pagou em excesso, acrescido de correo


monetria e juros legais, salvo hiptese de engano justificvel.

Desta forma, as Rs devem restituir ao Autor a diferena em dobro do valor do Saldo


Devedor que foi cobrado a maior indevidamente, daquele que deveria ter sido pago

21

poca da correta entrega das chaves, 30 de abril de 2014, com a devida atualizao
monetria.

CASADA
Os Autores, para aquisio da Unidade Habitacional, foram obrigados a pagar
corretagem, quando em verdade a responsabilidade do custo da intermediao das
Demandadas, deduo lgica proveniente da simples anlise dos fatos:

Quem est vendendo imveis? As construtoras.

Quem contratou a Corretora de imveis? As construtoras.

Quem escolheu a Corretora? As construtoras.

A atuao da corretora beneficia o negcio de quem? Das construtoras.

Ora, se as construtoras Rs so quem vendem os imveis, quem contrataram,


escolheram e se beneficiam da atuao da Corretora, porque essa conta deve ser
paga pelos consumidores Autores?
No fosse o claro afronte razoabilidade e boa-f objetiva a cobrana da
intermediao imobiliria dos Autores, tal ainda se configura como prtica abusiva e
ilegal da venda casada, vedada pelo CDC, art. 39, I:
Art. 39 - vedado ao fornecedor de produtos ou servios, dentre outras
prticas abusivas:
Inciso I: condicionar o fornecimento de produtos ou servios ao
fornecimento de outro produto ou servio, bem como, sem justa causa,
a limites quantitativos.

As Construtoras ignoram as disposies consumeristas, dissimulando o repasse dos


valores de corretagem ao consumidor como requisito aquisio da unidade
habitacional, impondo o servio de intermediao. O Cdigo de Defesa do Consumidor
claro ao estabelecer como nula a condio que determina a presena de um
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DA CORRETAGEM IMPOSTA AOS AUTORES ABUSIVIDADE - VENDA

fls. 22

representante para a concluso ou realizao de outro negcio jurdico pelo


consumidor, art. 51, inciso VIII:
Art. 51. So nulas de pleno direito, entre outras, as clusulas
contratuais relativas ao fornecimento de produtos e servios
que:

22

VIII - imponham representante para concluir ou realizar outro


negcio jurdico pelo consumidor.

Dessa forma, nem os Autores, nem nenhum outro consumidor conseguiria adquirir

servio de corretagem. Pois, a ao da Construtora ocorre da seguinte maneira: ela


escolhe uma imobiliria que atua no ramo, esta fornece um grupo de corretores que
sero treinados, uniformizados, equipados com material publicitrio, disponibilizando
estrutura fsica e logstica de Stand no local da construo do imvel e em
contrapartida

tm

exclusividade

na

venda

das

unidades

imobilirias

do

empreendimento.
Essa conduta seria aceitvel se no houvesse a m-f na atitude da Construtora e dos
Corretores que deveriam prestar as informaes corretas e claras ao consumidor
como orienta o CDC, artigos 6, III, 31 e 46. No intuito de concluir o negcio, o
consumidor informado do preo total da compra e que se faz necessrio pagar um
sinal, geralmente fundamentado sob os argumentos de que restam poucas unidades,
que a procura est alta ou que a tabela de preos ser reajustada. Elabora-se a
proposta de compra, incluindo aquele valor colocado como arras, uma espcie de taxa
mnima caso haja descumprimento do contrato.
O consumidor s descobre que foi enganado quando recebe o contrato definitivo e
identifica que o valor do imvel adquirido no corresponde ao informado na proposta e
a diferena justamente a comisso paga em favor do corretor, que deveria ter sido
paga pelo vendedor. Os corretores que agem desta forma esto ferindo o art. 723,
CC/02 que dispe:
CAPTULO XIII Da Corretagem
Art. 723. O corretor obrigado a executar a mediao com diligncia
e prudncia, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as
informaes sobre o andamento do negcio. (Redao dada pela Lei
n 12.236, de 2010)
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qualquer imvel no empreendimento em tela se no contratasse, obrigatoriamente, o

fls. 23

Pargrafo nico. Sob pena de responder por perdas e danos, o


corretor prestar ao cliente todos os esclarecimentos acerca da
segurana ou do risco do negcio, das alteraes de valores e de
outros fatores que possam influir nos resultados da incumbncia. (
Includo pela Lei n 12.236, de 2010)
23

A prtica to lesiva s relaes de consumo que a Lei 15.529/2011 avanou e


tipificou essa prtica tambm como infrao ordem econmica, no seu art. 36, 3,
Art. 36.
Constituem infrao da ordem econmica,
independentemente de culpa, os atos sob qualquer forma
manifestados, que tenham por objeto ou possam produzir os
seguintes efeitos, ainda que no sejam alcanados:
o

3 As seguintes condutas, alm de outras, na medida em que


configurem hiptese prevista no caput deste artigo e seus
incisos, caracterizam infrao da ordem econmica:
XVIII - subordinar a venda de um bem aquisio de outro ou
utilizao de um servio, ou subordinar a prestao de um
servio utilizao de outro ou aquisio de um bem.

O Superior Tribunal de Justia tambm j se manifestou sobre a questo:


A prtica abusiva revela-se patente se a empresa
cinematogrfica permite a entrada de produtos adquiridos nas
suas dependncias e interdita o adquirido alhures, engendrando
por via oblqua a cognominada venda casada, (...) (REsp.
744.602, Rel. Min. Luiz Fux, j. 01/03/07, DJ 15/03/07)

Configurada e demonstrada a prtica abusiva e a infrao ordem econmica da


venda casada pelas Acionadas, impe-se a sua condenao restituio em dobro
dos referidos valores aos Demandantes, obedecendo-se ao comando normativo do
pargrafo nico do art. 42 do CDC:
CDC, art. 42, pargrafo nico. O consumidor cobrado em
quantia indevida tem direito repetio do indbito, por valor
igual ao dobro do que pagou em excesso, acrescido de correo
monetria e juros legais, salvo hiptese de engano justificvel.

CORRETAGEM: INDEVIDO REPASSE DO NUS AO CONSUMIDOR


O contrato de corretagem aquele em que uma pessoa se obriga a obter para outra,
um ou mais negcios, conforme as instrues recebidas, sendo assim, no h que se
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inciso XVIII:

fls. 24

falar em servios de corretagem contratado pelos Autores, visto que, estes


conduziram-se, por conta prpria, at o stand de vendas da construtora r, de sorte
que no houve a atividade da aproximao entre compradores e vendedores prestado
pelo corretor. Em verdade os corretores que se postavam no stand de vendas
eram previamente contratados pela construtora para ali estarem e atuarem em

24

nome e no interesse da construtora.


Assim, resta evidente que o nus da comisso de corretagem no poderia ser

Construtoras Rs e a empresa imobiliria, alm do fato de que no houve


intermediao propriamente dita, seno mera explicao padronizada das formas de
pagamento.
O servio de corretagem em encontra-se disciplinado no art. 722 do Cdigo Civil, in
verbis:
Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, no ligada a
outra em virtude de mandato, de prestao de servios ou por
qualquer relao de dependncia, obriga-se a obter para a
segunda um ou mais negcios, conforme as instrues
recebidas.

A orientao legal clara ao disciplinar que a responsabilidade pelo pagamento da


comisso de corretagem de quem contrata/usufrui dos servios do corretor, no caso,
a construtora, pois ela quem se beneficia dos servios prestados. A transferncia
desse nus aos consumidores viola os termos da lei, visto que os mesmos no
contrataram o corretor e nenhum servio lhes foi prestado. O IBEDEC (Instituto
Brasileiro de Estudo e Defesa das Relaes de Consumo) comunga deste mesmo
raciocnio, em recente publicao de reportagem no stio da internet, o presidente da
instituio fez a seguinte declarao:
Jos Geraldo Tardin, presidente do IBEDEC, lembra ainda que o
Cdigo de Defesa do Consumidor claro em estabelecer que o
fornecedor de produto ou servio obrigado vender o produto ou
servio anunciado, a quem se disponha a comprar e pagar o preo
pedido. Assim, o CDC refora a desnecessidade de intermediador no
negcio, ainda mais quando este intermediador no presta nenhum
servio ao consumidor e nem defende os seus interesses.

E prossegue esclarecendo:

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transferido aos consumidores, j que havia acordo comercial prvio mantido entre as

fls. 25

A prtica abusiva funciona da seguinte forma: a construtora treina,


uniformiza e gerencia um grupo de corretores, fornecendo panfletos,
estrutura fsica e logstica de stand no local da construo do imvel e
em troca lhes d exclusividade na venda de suas unidades
imobilirias no empreendimento. At aqui no haveria nada de ilegal.

Quando chega o contrato definitivo o consumidor descobre ento que


aquele valor dado a ttulo de arras, na verdade era em grande parte a
comisso de corretagem que foi cobrada dele e no do vendedor do
imvel. Aqui reside a ilegalidade e foi exatamente o que ocorreu com
a consumidora Marlia da Silva.

No caso em tela, os Autores no conheciam e nem tampouco escolheram qualquer


profissional de intermediao. Os Requerentes foram atrados ao stand de vendas
pela robusta publicidade espalhada pela cidade. Em nenhum momento houve
qualquer persuaso por parte de qualquer corretor, que em verdade, em nada
influenciou a concluso do negcio, servindo apenas como mero informante,
elucidando acerca da forma de pagamento.
Na presente relao o que ocorre em verdade o repasse de custos, ou seja, as
construtoras, ao invs de pagarem comisso empresa imobiliria por ela escolhida e
contratada, transfere esse nus aos adquirentes de forma totalmente abusiva e
violadora da boa-f objetiva.
Nesse sentido manifesta-se recentssima a jurisprudncia ptria:
TJ/DF Sentena Proc. n. 2013.01.1.005397-6, Juiz JANSEN
FIALHO DE ALMEIDA, DJE 30/04/2013
EMENTA: CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE
IMVEL - COMISSO DE CORRETAGEM INDEVIDA - AUSNCIA
DE ANUNCIA EXPRESSA DO AUTOR - REPETIO DO
INDBITO
DE
FORMA
SIMPLES
PRECEDENTES
JURISPRUDENCIAIS E DOUTRINA - PEDIDO JULGADO
PROCEDENTE.
TJ/ DF ACJ- APELAO CIVEL NO JUIZADO ESPECIAL
RELATOR: HECTOR VALVERDE SANTANA
PROCESSO: 20120710218185ACJ
Direito do consumidor. Construtora/incorporadora imobiliria.
Comisso de corretagem. Agentes atuando sob as instrues do
fornecedor. Desnaturao do contrato de corretagem. Transferncia
aos consumidores de servio que no lhes foi prestado. Pratica
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O problema comea quando ao comprar um imvel, o consumidor


informado do preo total da compra e instado a dar um sinal para
concretizar o negcio, muitas vezes sob o argumento de venda que
restam poucas unidades ou que a tabela de preos vai ser
reajustada. feito uma proposta de compra e aquele valor colocado
como arras, uma espcie de multa prevista no Cdigo Civil/02 se uma
das partes desistir do negcio.

fls. 26

abusiva. Violao boa- f objetiva. Consumidores no informados


adequadamente. Violao ao dever de informao. Repetio de
indbito devida. Artigo 42, nico do CDC. Recurso provido.
Sentena parcialmente reformada.

AO DE COBRANA - CORRETAGEM - COMISSO INDEVIDA. No devido o pagamento da comisso de corretagem se no restar


comprovado que o negcio se concretizou em decorrncia da
intermediao do corretor na aproximao dos contratantes.
(TJMG. 08/07/2006. Cmaras Cveis Isoladas / 12 CMARA CVEL.
Dje 08/07/2006).

Ex positis, pela manobra de desnaturao abusiva do servio de intermediao


imobiliria, somada prtica abusiva da venda casada, restou claro que a
responsabilidade pelo pagamento da corretagem jamais poderia ter sido transferida ao
consumidor, sendo clara violao ao princpio boa-f objetiva. Assim, as empresas rs
devero ser condenadas a restituir em dobro os valores impostos a ttulo de
corretagem, nos termos do nico do art. 42 da Lei Consumerista.
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DIREITO CIVIL. TAXA DE CORRETAGEM. AUSNCIA DE PROVA


DA
INTERMEDIAO.
ABUSIVIDADE
DE
CLUSULA
CONTRATUAL QUE IMPOE O PAGAMENTO.
1- (...)
2- A obrigao de pagar a taxa de corretagem pressupe a
prestao de servio de mediao imobiliria, como definido no
art. 722 do cdigo civil: "pelo contrato de corretagem, uma
pessoa, no ligada a outra em virtude de mandato, de prestao
de servios ou por qualquer relao de dependncia, obriga-se a
obter para a segunda um ou mais negcios, conforme as
instrues recebidas.
3- Se o consumidor procura o prprio vendedor para a realizao
do negcio, descaracteriza-se a mediao imobiliria, conforme
define o art. 726 do cdigo civil: "iniciado e concludo o negcio
diretamente entre as p artes, nenhuma remunerao ser devida
ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com
exclusividade, ter o corretor direito remunerao integral,
ainda que realizado o negcio sem a suamediao, salvo se
comprovada sua inrcia ou ociosidade."
4- Assim, abusiva, por representar vantagem exagerada (art. 51,
inciso iv do cdc), a existncia de clusula, em contrato de adeso,
que impe o pagamento de valor, a ttulo de taxa de corretagem, se
no h prova da intermediao imobiliria nem de que o preposto que
atendeu o consumidor corretor autnomo.
5- recurso conhecido, mas no provido. custas processuais e
honorrios pelo recorrente, no valor de r$ 500,00.
(Processo:
ACJ
2028343720118070001
DF
020283437.2011.807.0001
Relator(a):
AISTON
HENRIQUE
DE
SOUSA Julgamento: 13/03/2012 rgo Julgador: 2 Turma Recursal
dos Juizados Especiais do Distrito Federal Publicao: 17/04/2012,
DJ-e Pg. 364)

fls. 27

DA INDENIZAO POR DANOS EXTRAPATRIMONIAIS


Como j explicitado, o inadimplemento contratual configurado no incomum atraso do
empreendimento repercutiu, como no poderia ser diferente, na esfera pessoal e
familiar dos Promitentes Compradores, de forma negativa, gerando transtornos de

27

significativa monta e de variada ordem, refletindo-se em prejuzos emocionais a


merecerem uma reparao de natureza compensatria e inibitria por parte dos seus
responsveis.

suspenso os seus projetos, planejamentos de realizaes, perda de tempo, abalos


psicoemocionais e perda de aproveitamento do patrimnio adquirido, de lazer, de
frustraes e ansiedades, etc.
H de se mencionar que os Autores sempre cumpriram com todas suas obrigaes,
antecipando, inclusive, o pagamento de algumas parcelas, justamente para no
atrasar ainda mais a entrega de sua unidade. Com muito esforo e trabalho
conseguiram quitar o imvel antes do tempo estabelecido em contrato. Todavia, em
contrapartida, a Construtora R no cumpriu com o pactuado.
Os prazos esposados pela Construtora no foram cumpridos, a unidade apenas foi
entregue aos Autores em 10 de fevereiro de 2015, quase um ano aps a data
aprazada e sem estar totalmente concluindo, vez que ainda haviam funcionrios da R
no prdio concluindo servios de pintura, rea da piscina e reas de lazer ainda sem
equipamentos e tudo que relacionaram na vistoria do apartamento ainda sem fazer.
Ademais, basta analisar o tempo que as rs roubaram do Demandante at aqui e
roubaro com a necessidade de ajuizamentos e tramitao processual para
solucionarem o problema criado exclusivamente por eles, a perdurar provavelmente
por mais alguns anos de litgio processual e desgastes emocionais consequentes.
A moderna doutrina sobre responsabilidade civil, levando em considerao a
velocidade e a complexidade da vida atual, onde generalizadamente reconhecida a
dificuldade de conseguir tempo para satisfazer e atender todas as demandas
pessoais, profissionais, etc.,outorga expressivo valor ao tempo til ou livre de cada
indivduo, como bem da vida juridicamente relevante e indenizvel quando
indevidamente violado.
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Projete-se o que isso significa para uma pessoa, que por todo esse perodo teve em

fls. 28

Neste sentido:

Violao aos deveres anexos ps-contratuais da boa-f objetiva, cooperao e


transparncia, pela perda do tempo til do consumidor que, por mais de um ano,
fora reiteradas vezes oficina da concessionria sem solucionar o defeito
estrutural do bem. Vcio redibitrio prematuro e recorrente que,
apesar do uso acima da mdia pelo consumidor o que no gera qualquer
incompatibilidade com a pretenso deduzida (concluses do laudo fls.230),
maculam o bem a ponto de retirar seu valor econmico e condio de carro zero
km.. Dano moral inconteste, oriundo no de uma ou algumas, mas das repetidas
frustraes das justas expectativas em funo dos reiterados constrangimentos
sofridos com um veculo novo (Perda do Tempo til do consumidor). Processo que
revela que o autor acreditava estar adquirindo um veculo zero km. Como
instrumento de trabalho, quando na verdade estava comprando inmeros
aborrecimentos e mais de quatro anos de disputa judicial sobre o bem. Dinmica
ftica que extrapola os limites da smula 75,TJRJ, afigurando-se em ntida ofensa
dignidade da pessoa do consumidor. Verba indenizatria que, em funo do
seguimento aos 2 e 3 apelos. Agravos Inominados interpostos pelas demandadas
(fabricante e concessionria).// Matria consumerista examinada estritamente
luz dos princpios e regras materiais e processuais contidos no estatuto de regncia
(CDC, Arts.6,V;VI;VII e VIII; 12;14;15;18;20 e 23) em cotejo com viso panormica
e finalista das consideraes do laudo pericial formulado (fls.219/230). Preliminar.
Responsabilidade objetiva solidria do vendedor e fornecedor que determina a
pertinncia subjetiva lide de ambas as rs: a primeira por ter produzido o bem
com o vcio estrutural apontado no laudo pericial; a segunda por t-lo vendido e
no fornecido os devidos servios no sentido de sanar os reiterados vcios de forma
satisfatria; Legitimidade passiva manifesta das rs.// Mrito. Agravos defensivos
contraditrios, depreendendo-se do recurso da concessionria a admisso dos fatos
alegados na inicial e imputao de responsabilidade montadora. Inexistncia de
fato exclusivo do fabricante. Ilcito fartamente caracterizado pelos vrios
documentos comprovadores de vcios e defeitos no resolvidos no veculo zero km.
adquirido pelo autor (fls.219/230). do veculo seria de R$29.378,40.// Sentena de
procedncia parcial dos pedidos condenando as rs solidariamente: (i) devoluo
do valor pago pelo bem (R$29.185,08), com correo do desembolso e juros da
citao, mediante a devoluo do bem (alienado) pelo consumidor
concessionria, e (ii) danos materiais (lucros cessantes) pelo perodo que o
consumidor ficara impossibilitado de utilizar o bem profissionalmente, a ser
apontado em liquidao de sentena (Art.18,1,II,CDC). Apelaes interpostas
pelos trs sujeitos da relao jurdica material controvertida. 1 Apelao
(consumidor) pugnando pelo reconhecimento dos danos emergentes e dos danos
morais. 2 Apelo (fabricante) sustentando ilegitimidade passiva; inaplicabilidade do
CDC; fato exclusivo do consumidor e falta de prova dos lucros cessantes. 3
Apelao (concessionria/revendedora) alegando sua ilegitimidade passiva; fato
exclusivo do consumidor; ausncia de prova dos lucros cessantes. Deciso
Monocrtica da Relatoria provendo liminarmente em parte o 1 recurso (para impor
condenao solidria das rs em danos morais R$7.000,00) e negando maaneta
da porta; rudos excessivos na suspenso dianteira etc...), como tambm pela
insuficincia tcnica da concessionria em resolv-los, inclusive com custos para o
proprietrio, com reiteradas idas e vindas, no primeiro ano de uso, para reparo sem
soluo do defeito na suspenso dianteira do veculo (cf. guias de reparo de
fls.21/30), fazendo com que o consumidor ficasse privado do uso regular do bem
por mais de trinta dias (fls.08). Laudo pericial (fls.221/230) que categrico em
reconhecer (i) o bom estado de conservao do veculo; (ii) existncia de
excessivos e sucessivos defeitos reincidentes no bem, especialmente com relao
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28

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Agravos Inominados em Apelao Cvel n 04809/2008.Agravante 1: FIAT


AUTOMVEIS S/A.Agravante 2: ITAVEMA RIO VECULOS E PEAS LTDA.Agravado:
RUBENS GABRIEL SOBRINHO.Relator: DES. ORLANDO SECCO 363. 8 Cmara Cvel.

fls. 29

suspenso, vcio estrutural de fabricao que a 2 r no conseguira reparar


durante todas as visitas feitas ao seu estabelecimento; (iii) que o kit gs instalado
na traseira do veculo no possua qualquer relao com as reclamaes
formuladas; (iv) que desde baixa quilometragem o vcio na suspenso j havia se
manifestado, tendo a concessionria substitudo a pea sem sucesso, persistindo o
defeito at o momento da vistoria (Fev./2007), e (v) que, em funo do vcio
estrutural e pelo desgaste natural do bem, o valor de mercado.

29

Ainda sobre o mesmo tema:

Assim o ensinamento do Especialista em Direito Civil e do Consumidor, Dr. Cristiano


Vieira Sobral Pinto, no seu artigo:

Responsabilidade civil do fornecedor em razo

da perda do tempo livre com fundamento no cdigo de defesa do consumidor.


A doutrina e a jurisprudncia informam que as pessoas no podem ser
injustamente invadidas em suas esferas de interesse, pois caso isso acontea
tm estas pessoas o direito de serem indenizadas na proporo do dano
sofrido. A conduta elo primordial no estudo da responsabilidade civil e a
partir dela poderemos aferir se s partes agiram umas com as outras
baseadas na boa-f objetiva, pois na ocorrncia da quebra do princpio retro
mencionado a violao estar caracterizada e o dano transparente.
Nas relaes de consumo, o elo mais fraco e na maioria das vezes vulnervel,
o consumidor, observa seus direitos serem desrespeitados por fornecedores
que no cumprem com o seu dever de lisura, correo e probidade, gerando a
perda do tempo livre deste lesado. Assim, se espera que com as decises
aplicadas por nosso Judicirio, tais fornecedores comecem a respeitar mais
queles que movimentam o mercado de consumo, visando sempre uma relao
contratual equilibrada.

Sobre o dano moral contratual discorreu de forma brilhante o festejado jurista,


professor e promotor baiano CRISTIANO CHAVES DE FARIAS em Direito das
Obrigaes.Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2007:
A nosso viso, nada impede que o dano moral se apresente como efeito do
inadimplemento de uma obrigao. No conseguimos observar qualquer
razo que limite o dano extrapatrimonial responsabilidade extracontratual.
Neste passo, em edificante artigo sobre o tema, ANDR GUSTAVO
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O dever de indenizar resta evidente, sem maiores consideraes, uma vez que o
consumidor experimentou aborrecimentos e contratempos que suplantam as
chateaes do cotidiano, acarretando a perda de tempo til e tranqilidade
inadmissveis na complexa vida moderna, afirmou o desembargador Rogrio Souza
na deciso. (Proc. n: 0160927-20.2009.8.19.0001 - com informaes do TJ-RJ)

fls. 30

CORRA DE ANDRADE tranquilamente admite o chamado dano moral


contratual e remete a soluo da controvrsia distino entre a
patrimonialidade da prestao e a extrapatrimonialidade do interesse do
credor ou dos bens afetados. Embora a prestao tenha contedo
patrimonial, o interesse do credor na prestao, conforme as circunstncias,
apresentar um carter extrapatrimonial, porque ligado sua sade,

30

de

pessoa de sua famlia, ao seu lazer, sua comodidade, ao seu bem-estar,


sua educao aos seus projetos intelectuais

preexistente que tenha dado causa a leso a direito da personalidade, no


poder o julgador se limitar a entender o evento como aborrecimento ou
desconforto do credor. Certamente, existem aqueles casos em que o dano
moral decorrente da violao do contrato evidente e indiscutvel. o caso
da reparao por leses decorrentes de cirurgias mal conduzidas; acidentes
com passageiros em transportes ou uma indevida inscrio do nome do
devedor em cadastro de inadimplente. Trata-se de casos em que a
integridade psquico-fsica e a honra do credor so diretamente afetadas.
Mas, se o bem da personalidade afetado se relaciona ao universo da
tranqilidade, bem-estar e paz de esprito do credor, acreditamos que o
transtorno anmico j ser para impor o dano moral, mesmo que outros
bens da personalidade como a vida, honra, liberdade e igualdade no
tenham sido

violados.

SRGIO

CAVALIERI FILHO

(Programa

de

Responsabilidade Civil) pondera com razo que o importante, destarte,


para a configurao do danos moral no o ilcito em si mesmo, mas sim a
repercusso que ele possa ter.Uma mesma agresso pode acarretar leso
em bem patrimonial e personalssimo, gerando danos material e moral. No
preciso para a configurao deste ltimo que a agresso tenha
repercusso externa, sendo apenas indispensvel que ela atinja o
sentimento ntimo e pessoal de dignidade da vtima.
Neste giro, haver dano moral pelo simples inadimplemento da obrigao,
naqueles casos em que a mora ou inadimplemento causam ao credor
grande perde de tempo e energia na resoluo da questo. Lembra ANDR
GUSTAVO CORRA DE ANDRADE que o tempo, pela sua escassez, um
bem precioso para o indivduo, tendo um valor que extrapola a sua
dimenso econmica. A menor frao de tempo perdido de nossas vidas
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Tambm entendemos que, caracterizado o inadimplemento de obrigao

fls. 31

constitui um bem irrecupervel. Por isso afigura-se razovel que perda


desse bem, ainda que no implique prejuzo econmico ou material, d
ensejo a uma indenizao.

Assim tambm a jurisprudncia:

31

DES. ANTNIO SALDANHA PALHEIRO Julgamento: 17/03/2009 QUINTA


CMARA CVEL DIREITO DO CONSUMIDOR. COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA

DE

IMVEL.

ATRASO

NA

ENTREGA

DA

OBRA.

FATO

INCONTROVERSO. IMPUTAO DE CULPA DO EMPREITEIRO. RETARDO

EXISTNCIA

DE

CIRCUSTNCIA

EXCLUDENTE.

RESPONSABILIDADE

OBJETIVA, COM BASE NA TEORIA DO RISCO DO EMPREENDIMENTO. DANO


MORAL CARACTERIZAO. FRUSTRAO E CONSTRANGIMENTO DO
CONSUMIDOR, COM INAFASTVEL DANO EM SUA ROTINA PSICOLGICA.
NEGADO PROVIMENTO AO PRIMEIRO APELO. PARCIAL PROVIMENTO DO
RECURSO ADESIVO 2009.001.06238 APELAO 1 EMENTA
DESEMBARGADOR LINDOLPHO MORAIS MARINHO Julgamento: 07/10/2008
DCIMA SEXTA CMARA CIVEL INCORPORAO IMOBILIRIA PROMESSA DE
COMPRA E VENDA DE APARTAMENTO EM CONSTRUO. INADIMPLEMENTO
CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. CULPA EXCLUSIVA DO
INCORPORADOR.

RESCISO

DE

CONTRATO.

RESTITUIO

DAS

IMPORTNCIAS PAGAS. PERDAS E DANOS. PREVISO CONTRATUAL DE


RESSARCIMENTO.

DANO

MORAL

OCORRNCIA.

TRANSTORNOS

QUE

EXTRAPOLAM O MERO ABORRECIMENTO. Havendo inadimplemento contratual


por parte da incorporadora, que no entrega a unidade no prazo avenado, e no
logrando xito em demonstrar as excludentes de responsabilidade, deve devolver as
quantias pagas, uma vez rescindido o contrato. Havendo clusula no instrumento
particular de incorporao prevendo ressarcimento do adquirente em caso de atraso
na entrega das chaves, faz o mesmo jus reparao pretendida. O dano moral se
caracteriza em razo da demora na entrega da unidade e na frustrao da
realizao do um sonho da casa prpria, estando a verba indenizatria bem
fixada, no merecendo qualquer censura. Recurso ao qual se nega provimento.
2008.001.30306 APELAO 1 Ementa.

A DPLICE FUNO DO DANO MORAL (ASPECTO PUNITIVO OU PEDAGGICO)

A indenizao por dano moral tem funo dplice. De um lado, compensar a vtima.
Do outro, punir o agressor. a chamada funo punitiva ou pedaggica do dano moral
(exemplaryorpunitivedamages)
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PELO QUAL RESPONDO O PROMITENTE VENDEDOR, QUE NO COMPROVA A

fls. 32

O STJ j h algum tempo reconhece e adota essa tese quando aplica a condenao
por dano moral:
A indenizao punitiva pode fixar uma punio exemplar, como forma
de contribuir para desestimular o ofensor a repetir o ato,
inibindo sua conduta antijurdica (STJ, REsp 265.133, Rel. Min.
Slvio de Figueiredo Teixeira, 4T.,j. 19/09/2000,p; DJ 23/10/2000).

32

O valor do dano moral tem sido enfrentado no STJ com o escopo


de entender a sua dupla funo: reparar o dano, buscando
minimizar a dor da vtima, e punir o ofensor para que no
reincida. (STJ, REsp. 550.317, Rel. Min. ElianaCalmon, 2 T.,j.
07/12/2004, p. DJ 13/06/2005).

O sentido punitivo ou pedaggico tem sido reforado em mltiplos julgados:


Responsabilidade civil. Dano moral. Indenizao. O dano moral
deve ser indenizado mediante a considerao das condies
pessoais do ofendido e do ofensor, da intensidade do dolo ou
grau de culpa e da gravidade dos efeitos, a fim de que o
resultado no seja insignificantes a estimular a prtica do ato
ilcito, nem o enriquecimento indevido da vtima (STJ,
REsp.207.926, Rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar, 4 T., j. 01/06/99,
p; DJ 08/03/2000).

PRINCPIO DA REPARAO INTEGRAL RESTITUTIO IN INTEGRUM


CDC - Art. 6: So direitos bsicos do consumidor:
VI- a efetiva preveno e reparao de danos patrimoniais e
morais, individuais, coletivos e difusos.

O direito do consumidor tem entre os seus princpios informadores o da reparao


integral restitutio in integrum, que estabelece para o fornecedor o dever de reparar
todo e qualquer dano causado ao consumidor da maneira mais ampla possvel, e de
forma objetiva, ou seja, sem que entre na discusso jurdica o elemento culpa. Assim
o entendimento absoluto da doutrina consumerista:
Havendo dano, a indenizao ter que ser a mais completa possvel.
Para o Cdigo, de fato, a reparao ampla, cobrindo todos os danos
sofridos pela vtima, patrimoniais (diretos e indiretos) e morais,
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O carter dplice do dano moral tem sido reconhecido pela jurisprudncia:

fls. 33

inclusive aqueles causados no prprio bem de consumo defeituoso.


Ademais, a indenizao integral (...) (Antnio Herman V. Benjamin,
Cludia Lima Marques e Leonardo Bessa, Manual de Direito do
Consumidor, 2009).
33

Trata-se de um princpio relativo reparao de danos causados. Se o


consumidor sofre um dano, a reparao que lhe devida deve ser a
mais ampla possvel, abrangendo, efetivamente, todos os danos
causados. Na verdade, a teoria da responsabilidade civil, em todo o

que a vtima do dano quem deve ser considerada em linha de


princpio, frente de quaisquer outras ordens de considerao. O
CDC, entre ns, acolheu tal tendncia, prestigiando-a fortemente.
(Felipe Peixoto Braga Netto, Manual de Direito do Consumidor,2009).
De todo modo, havendo dano material representado por perdas
emergentes ou relativas a lucros cessantes, ou dano moral, sua
reparao tem de ser integral. (Rizzatto Nunes, Curso de Direito do
Consumidor,2008).

PRINCPIO DA RESPONSABILIDADE OBJETIVA


Art. 12 O fabricante, o produtor, o construtor, nacional ou
estrangeiro, e o importador respondem, independente da existncia de
culpa, pela reparao de danos causados aos consumidores(...)
Art. 14. O fornecedor de servios responde, independente da
existncia de culpa, pela reparao dos danos causados aos
consumidores por defeitos relativos prestao dos servios, (...)

Na seara consumerista a teoria da responsabilidade civil sofre algumas evolues,


tendo como a mais contundente a excluso do elemento culpa (negligncia,
imprudncia e impercia) que deixa de integr-la, passando a teoria a se aperfeioar
agora com apenas dois elementos: dano e nexo causal.
A modificao nasce primordialmente de duas constataes: 1 - da desigualdade de
foras existentes na relao fornecedor X consumidor, que deixa este ltimo em
estado de vulnerabilidade em relao ao primeiro. Esta vulnerabilidade se expressa de
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mundo, vem crescentemente se valendo deste princpio, fazendo ver

fls. 34

vrias formas, tcnica, jurdica, ftica, econmica, etc. Reflete, naturalmente, tambm,
numa maior dificuldade de produzir provas contra o fornecedor. Exs: a)fulano vai ao
caixa eletrnico, comanda um saque, a operao vai at o final mais o dinheiro no
sai; b) um hacker invade a sua conta bancria e transfere dinheiro ou paga contas; c)
beltrano ingere uma medicao em casa e passa mal por causa do remdio. Todos

34

esses exemplos tm em comum a dificuldade para o consumidor produzir a prova da


culpa do fornecedor. A entra a segunda constatao motivadora da evoluo da
teoria da responsabilidade civil, a percepo da necessidade de privilegiar-se a vtima,

A doutrina tambm brada unssona nesse sentido:


A responsabilidade civil por danos causados ao consumidor
objetiva. Isto , independe do elemento culpa. Basta que a vtima prove
o dano sofrido e o nexo causal. (Felipe Peixoto Braga Netto, Manual
de Direito do Consumidor,2009).
A sociedade de consumo, com seus produtos e servios inundados
de complexidades tecnolgicas, no convive satisfatoriamente com
um regime de responsabilidade civil baseado em culpa. Se
relativamente fcil provar o prejuzo, o mesmo j no acontece com a
demonstrao de culpa. Se, porm, fosse obrigada a provar, sempre e
sempre, a culpa do responsvel, raramente seria bem sucedida na sua
pretenso de obter ressarcimento.
A substituio da culpa, como informadora do dever de reparar, por
um outro critrio, em especial na proteo do consumidor, vinha
sendo reclamada de h muito.
Afastando-se, por conseguinte, do direito tradicional, o Cdigo d um
fundamento objetivo ao dever de indenizar. No mais importa se o
responsvel legal agiu com culpa (imprudncia, negligncia ou
impercia) ao colocar no mercado produto ou servio defeituoso.
No sequer relevante tenha ele sido o mais cuidadoso possvel. No
se trata de mera presuno de culpa que o obrigado pode ilidir
provando que atuou com diligncia. Ressalte-se que tampouco ocorre
mera inverso do nibus da prova. A partir do Cdigo no custa
repetir o ru ser responsvel mesmo que esteja apto a provar que
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parte mais vulnervel, em ateno ao princpio da efetividade dos direitos.

fls. 35

agiu com a melhor diligncia e percia. (Antnio Herman V. Benjamin,


Cludia Lima Marques e Leonardo Bessa, Manual de Direito do
Consumidor, 2009).

GARANTIAS CONTITUIDAS SOBRE AS UNIDADES PROMETIDAS

35

INEFICCIA JURDICA - SMULA 308 STJ LIBERAO HIPOTECRIA


DO IMVEL
Em face da smula de n 308 do STJ, a clusula contratual no produzir efeitos

sobre os imveis.
"Smula n 308. A hipoteca firmada entre a construtora e o
agente financeiro, anterior ou posterior celebrao da
promessa de compra e venda, no tem eficcia perante os
adquirentes do imvel."

reconhecido pela doutrina que esta smula foi calcada integralmente no princpio da
boa-f objetiva, haja vista que violaria de forma frontal tal princpio constituir garantia
real de uma dvida da construtora sobre o bem de terceiros (Promitentes
Compradores), que nada tem com isso e est em dia com as suas obrigaes
contratuais. Seria transferir o risco da atividade negocial, que do empresrio, para o
consumidor.
Assim, como a hipoteca trata-se de um direito real de garantia sobre coisa alheia,
tornaria possvel que o agente financiador, que tem direito de sequela, reivindicasse
futuramente o bem contra os Autores. Ento, os consumidores, adquirentes de boa-f,
no podem perder o imvel perante o credor da construtora R, bem como no podem
ser responsabilizados pela conduta da mesma, pois esta no fez o repasse ao Banco
a fim de quitar o dbito.
Alm disso, no deixa de ser o consumidor parte vulnervel nessa relao contratual,
que comprou seu imvel para desenvolver um empreendimento e se v impedido pela
postura maliciosa da R.
Portanto, o devedor hipotecrio tem legitimidade para discutir a hipoteca com o agente
financeiro. A questo j foi diversas vezes decidida pelo STJ, in verbis:

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jurdicos para os contratantes, pois prev a possibilidade de constituio de hipoteca

fls. 36

Processo AgRg no Ag 664695 / RJ


AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO
2005/0038993-5
Relator(a) Ministro FERNANDO GONALVES (1107)
rgo Julgador T4 - QUARTA TURMA
Data do Julgamento 02/08/2005
Data da Publicao/Fonte DJ 22/08/2005 p. 296
Ementa
CIVIL
E
CONSUMIDOR.
IMVEL.
INCORPORAO.
FINANCIAMENTO. SFH. HIPOTECA. TERCEIRO ADQUIRENTE.
BOA-F. NO PREVALNCIA DO GRAVAME.
1 - O entendimento pacificado no mbito da Segunda Seo deste
STJ no sentido de que, em contratos de financiamento para
construo de imveis pelo SFH, a hipoteca concedida pela
incorporadora em favor do Banco credor, ainda que anterior, no
prevalece sobre a boa-f do terceiro que adquire, em momento
posterior, a unidade imobiliria. Smula 308 do Superior Tribunal de
Justia.
2 - Agravo regimental no provido
RECURSO ESPECIAL N 1.218.169 - RS (2010/0195596-4)
RELATOR
:
MINISTRO
VASCO
DELLA
GIUSTINA
(DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJ/RS)
RECORRENTE : CAIXA ECONMICA FEDERAL - CEF
ADVOGADO : WILSON DE SOUZA MALCHER E OUTRO(S)
RECORRIDO : CLUDIO FERREIRA BAQUES
ADVOGADO : CRISTIANE NOSCHANG VIEIRA
INTERES. : MARSIAJ OLIVEIRA INCORPORAES IMOBILIRIAS
LTDA
EMBARGOS DE TERCEIRO. PENHORA DECORRENTE DE
HIPOTECA SOBRE BEM ADQUIRIDO MEDIANTE CONTRATO DE
PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMPOSSIBILIDADE.
POSSUIDOR DE BOA-F. SMULAS 84 E 308 DO STJ.
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Processo AgRg no AREsp 14462 / SP


AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
2011/0071521-5
Relator(a): Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI (1145)
rgo Julgador T4 - QUARTA TURMA
Data do Julgamento 06/03/2012
Data da Publicao/Fonte DJe 22/03/2012
Ementa
AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO. RECURSO ESPECIAL.
HONORRIOS ADVOCATCIOS. AUSNCIA DE CONDENAO.
EQUIDADE. ARTIGO 20, 4, DO CPC. HIPOTECA. PROMITENTE
COMPRADOR. INEFICCIA. SMULA N. 308-STJ.
1. As instncias ordinrias declararam a ineficcia da hipoteca
firmada entre os agentes financeiro e construtor em face dos
promitentes compradores, com expressa adoo do entendimento
firmado no enunciado n. 308, da Smula do STJ.
2. Tratando-se, portanto, de provimento em que ausente a
condenao, os honorrios advocatcios devem ser fixados por
equidade, nos termos do artigo 20, 4, do CPC.
3. Agravo regimental a que se nega provimento.

fls. 37

CIVIL E PROCESSUAL. ACRDO ESTADUAL. NULIDADE NO


CONFIGURADA. COMPRA E VENDA. IMVEL DADO EM
HIPOTECA PELA CONSTRUTORA A AGENTE FINANCEIRO.
QUITAO DO PREO PELO ADQUIRENTE. OUTORGA DE
ESCRITURA DEFINITIVA POR DETERMINAO JUDICIAL.
LIBERAO DO NUS REAL. SMULA N. 308-STJ. I. No se
configura nulidade em acrdo que enfrenta suficientemente as
questes essenciais ao deslinde da controvrsia, apenas que
desfavoravelmente parte. II. "A hipoteca firmada entre a construtora
e o agente financeiro, anterior ou posterior celebrao da promessa
de compra e venda, no tem eficcia perante os adquirentes do
imvel" - Smula 308 -STJ. III. Recurso especial parcialmente
conhecido e provido, para cancelar a hipoteca incidente sobre o
imvel. (REsp 248.781/MG, Rel. Ministro ALDIR PASSARINHO
JUNIOR, QUARTA TURMA, julgado em 29/06/2006, DJ 04/09/2006
p. 272) Ante o exposto, nego seguimento ao recurso especial.
Intimem-se.
Braslia-DF, 18 de fevereiro de 2011.
Ministro VASCO DELLA GIUSTINA
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37

Este documento foi assinado digitalmente por MARCIO BESERRA GUIMARAES. Protocolado em 15/05/2015 s 17:46:53.
Se impresso, para conferncia acesse o site http://esaj.tjba.jus.br/esaj, informe o processo 0527550-70.2015.8.05.0001 e o cdigo 16AD1ED.

1. Deve-se resguardar o terceiro possuidor e adquirente de boaf quando a penhora recair sobre imvel objeto de execuo e
no mais pertencente ao devedor/alienante, uma vez que houve
transferncia do domnio.
2. "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro,
anterior ou posterior celebrao da promessa de compra e venda,
no tem eficcia perante os adquirentes do imvel" (Smula n 308
do STJ).
[...]Nas razes do especial, alega a agravante violao do artigo 755
do Cdigo Civil/1916, bem como divergncia jurisprudencial.
Sustenta, em sntese, que a caracterstica essencial dos direitos
reais de garantia sua oponibilidade erga omnes, que
proporciona o direito de sequela, ou seja, de haver o bem
gravado de que o possua enquanto no se verificar o
adimplemento da obrigao qual a garantia est vinculada (fl.
255). o breve relatrio.
DECIDO.
No merece prosperar a irresignao.
Com efeito, verifica-se que o entendimento adotado pelo Tribunal de
origem est em harmonia com a jurisprudncia assente nesta Corte,
consubstanciada na Smula n 308, verbis: "A hipoteca firmada entre
a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior celebrao
da promessa de compra e venda, no tem eficcia perante os
adquirentes do imvel". Nesse sentido, os seguintes precedentes:
Direito civil e processual civil. Agravo no agravo de instrumento.
Hipoteca. Efeitos contra terceiro adquirente de unidade imobiliria.
Promessa de compra e venda. Smula 308 do STJ. Consonncia do
acrdo recorrido com a jurisprudncia do STJ. - Inadmissvel o
recurso especial se o acrdo recorrido est em consonncia com a
jurisprudncia do STJ. - "A hipoteca firmada entre a construtora e o
agente financeiro, anterior ou posterior celebrao da promessa de
compra e venda, no tem eficcia perante os adquirentes do imvel".
(Smula 308/STJ). Agravo no agravo de instrumento no provido.
(AgRg no Ag 871973/RJ, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI,
TERCEIRA TURMA, julgado em 20/09/2007, DJ 08/10/2007 p. 270)

fls. 38

(DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJ/RS)


Relator

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Processo REsp
1267234
Relator(a) Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO
Data da Publicao 17/05/2013
Deciso
RECURSO ESPECIAL N 1.267.234 - PR (2011/0169851-0)
RELATOR : MINISTRO PAULO DE TARSO SANSEVERINO
RECORRENTE : CAIXA ECONMICA FEDERAL - CEF
ADVOGADO : MARGIT KLIEMANN FUCHS E OUTRO(S)
RECORRIDO : MARIZA VIOLI MONTEIRO
ADVOGADO : LUTERO DE PAIVA PEREIRA E OUTRO(S)
RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. GARANTIA HIPOTECRIA
CELEBRADA ENTRE CONSTRUTORA E AGENTE FINANCEIRO.
INEFICCIA EM FACE DO ADQUIRENTE DO IMVEL. INCIDNCIA
DOS
ENUNCIADOS
308
E
83/STJ.
AUSNCIA
DE
PREQUESTIONAMENTO. NO DEMONSTRAO DA VIOLAO
AO ART. 535 DO CPC.
ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. CUMULAO DE
PEDIDOS. ADQUIRENTE DE IMVEL GRAVADO COM HIPOTECA
INSTITUDA PELA CONSTRUTORA EM FAVOR
DO AGENTE FINANCEIRO. SMULA 308 DO STJ.
1. A cumulao de pedidos somente pode ser acolhida quando o
mesmo juzo competente para responder a todos eles, conforme
previso expressa do artigo 292, 1, II, do Cdigo de Processo Civil.
2. "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro,
anterior ou posterior celebrao da promessa de compra e venda,
no tem eficcia perante os adquirentes do imvel" (Smula n.
308/STJ).
Em suas razes recursais, asseverou violados os arts. 535 do CPC e
755 do CC/16 (1.419 do CC/02). Destacou a vinculao do bem dado
em garantia ao adimplemento da obrigao correspondente, tendo, o
acrdo recorrido, descaracterizado o instituto da hipoteca, retirandolhe os efeitos.
Salientou, ainda, a ausncia de registro do contrato de compra e
venda entre o adquirente do imvel e a incorporadora, na esteira
do disposto no art. 167, itens 9 e 18, da Lei 6.015/73, e do art. 1.417
e 436, pargrafo nico, do CC/02, no podendo, assim, alcanar
terceiros, no caso, a recorrente que concedera o financiamento
para a incorporadora. Finalizou dizendo da inaplicabilidade das
disposies contidas na Lei 4.864/65 e do seu direito de sequela,
postulando o provimento do recurso.
No houve contrarrazes. O apelo excepcional foi admitido pela Corte
de origem. o relatrio.
Passo a decidir.
[...]
No mrito, limita-se o apelo excepcional ao tpico em que o acrdo
do Egrgio Tribunal Regional Federal da 4 Regio reconheceu
incidente o enunciado sumular n. 308/STJ, e, assim, no eficaz a
hipoteca constituda sobre o imvel em face do adquirente da
unidade condominial, deciso que assim restou vazada: A questo
trazida baila no comporta maiores discusses, tendo em vista o
entendimento sumulado pelo egrgio Superior Tribunal de Justia no
sentido de que "a hipoteca firmada entre a construtora e o agente

fls. 39

financeiro, anterior ou posterior celebrao da promessa de compra


e venda, no tem eficcia perante os adquirentes do imvel" (Smula
n. 308).
No mesmo sentido a jurisprudncia pacfica desta Corte:

Por todo o exposto, no pode ser garantido ao agente financeiro o direito de efetuar a
cobrana de dbitos da R em face da aquisio de imveis por terceiros com boa- f,
devendo a clusula contratual que dispe sobre a garantia, ser declarada nula de
pleno direito, em face da smula 308 do STJ.

DA INVERSO NUS DA PROVA


O legislador federal brasileiro ao criar a Lei N. 8078/90 (Cdigo do Consumidor),
estabeleceu no seu art. 6, inciso VIII, como direito bsico do consumidor a facilitao
da defesa dos seus direitos, inclusive com a inverso do nus da prova, a seu favor,
no processo civil, quando, a critrio do juiz, for verossmil a alegao ou quando for ele
hipossuficiente, segundo as regras da experincia.

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[...]
AC 2005.70.00.005201-2, Quarta Turma, Relatora Des. Federal
MargaInge Barth Tessler, D.E. 14/06/2010
Nessa equao, no h reparos a fazer na sentena hostilizada. De
incio, as questes relativas ausncia de registro e, assim,
pretensa desateno ao disposto nos arts. 167, itens 9 e 18, da Lei
6.015/73, 1.417 e 436, pargrafo nico, do CC/02, assim como no
incidncia aos dispositivos da Lei 4.864/65, no esto devidamente
prequestionados, delas no tendo tratado o acrdo recorrido.
O aresto de origem, com supedneo em orientao sumulada desta
Corte Superior, patentemente incidente na hiptese, reconheceu
ineficaz a hipoteca em face dos adquirentes do imvel cuja
construo foi financiada pela CEF.
Nos termos do enunciado 308/STJ: A hipoteca firmada entre a
construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior celebrao
da promessa de compra e venda, no tem eficcia perante os
adquirentes do imvel.
O adquirente do imvel, em suma, no poder ser prejudicado pelo
inadimplemento do financiamento celebrado entre construtora e
agente financeiro, mostrando-se evidncia. Sequer arrazoou o
recorrente eventual equvoco na aplicao do referido enunciado
sumular, estando o recurso fadado ao insucesso pela incidncia do
enunciado 83/STJ. Ante o exposto, nego seguimento ao recurso
especial.
Intimem-se.
Braslia (DF), 15 de maio de 2013.
MINISTRO PAULO DE TARSO SANSEVERINO
Relator

fls. 40

Tendo em vista a ingente dificuldade na realizao da prova pelo consumidor no caso


concreto, de se avaliar o efetivo reconhecimento da vulnerabilidade/ hipossuficincia
(precariedade cultural e material).
A vulnerabilidade referncia universal para todos os consumidores, sejam estes ricos

40

ou pobres, letrados ou ignorantes, crdulos ou espertos, pessoas fsicas ou jurdicas,


interiorano ou no, etc., indissocivel da conjuno das relaes de consumo e
independe do grau cultural ou econmico, no admitindo prova em contrrio, por no

Registre-se por oportuno, que cada contendor dever nortear o seu lastro probatrio
de acordo com as provas que embasam o seu direito, conquanto se assim no agir,
assumir, efetivamente, o risco de sofrer a desvantagem da sua prpria inrcia,
inclusive com a incidncia das regras ordinrias de experincias em favor do
consumidor.
A inverso do nus da prova tem em mira, contudo, permitir ao consumidor o exerccio
pleno da garantia constitucional prevista no artigo 5, LV, da Constituio Federal, e
a partir deste princpio que deve ser analisada a necessidade da inverso.

DA TUTELA ANTECIPADA

So fundamentos basilares desta ao os art. 6, incisos V, VI e VIII, 39, inciso V, 51,


incisos I, III, IV e IX, 81, 83, 84 e demais especficos da Lei 8.078/90 e 113, 421, 422,
423, do CC/2002.
Assim, requerem os AUTORES, como institui no art. 84, 3 da Lei n. 8.078/90
c/c art. 273 e seus incisos, 461 3, ambos do CPC, seja concedida a tutela
antecipada na forma a seguir:
a) Seja o nus da prova invertido, nos termos do art. 6, VIII, da Lei 8078/90, em
face da vulnerabilidade tcnica e ftica da parte Acionante, o que a coloca em
situao de desvantagem e dificuldade para a produo de provas no presente
feito;

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se tratar de mera presuno legal.

fls. 41

PEDIDO FINAL
Diante das colocaes retro escandidas, propugna o Autor pela citao postal das
rs para contestar o presente feito, pena de revelia e confisso, assim como pela
procedncia da ao, confirmando-se a inverso do nus da prova e sendo as

41

demandadas condenadas a:
1. INVERSO DO NUS DA PROVA Confirmao da inverso do nus
vulnerabilidade tcnica e ftica da Autora, que os coloca em situao de
dificuldade e desvantagem na produo de provas;
2. NULIDADE DA CLUSULA DE TOLERNCIA Que seja reconhecida a
nulidade da Clusula Vigsima Quinta. por ser meramente potestativa e
prever vantagem exagerada e desproporcional s Rs, violando o equilbrio
contratual entre as partes e a boa-f objetiva que deve presidir as relaes
de consumo.
3. ALUGUIS COMO LUCROS CESSANTES - Pagar ao Autor, o valor
equivalente a 1% (um por cento) sobre o valor do imvel atual de mercado,
por cada ms de atraso da obra, a partir de maio de 2014 com
pagamentos retroativos, at a data da efetiva entrega do imvel aos
Autores, qual seja, fevereiro de 2015, consoante jurisprudncia pacfica do
STJ supra transcrita;
4. DA RESTITUIO DO VALOR PAGO A MAIOR DO SALDO DEVEDOR,
GERADO DURANTE O PERODO DE ATRASO - Seja determinada a
restituio ao Autor da diferena em dobro do Saldo Devedor que foi
cobrado a maior indevidamente, daquele que deveria ter sido pago poca
da correta entrega das chaves 30 de abril de 2014 com a devida
atualizao monetria, atravs do congelamento do saldo devedor do
Autor. Pugna-se, alternativamente pela substituio do ndice de reajuste
do saldo devedor do INCC (ndice de nacional de custos da construo
civil) ou do IGPM (ndice geral de preo de mercado) pelo INPC ou outro
ndice oficial menos gravoso ao consumidor e que expresse apenas a
atualizao monetria, desde a data de prevista para a entrega da obra
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probandi, nos termos do art. 6, VIII, da Lei 8078/90, em face da

fls. 42

at a data da quitao total e apenas nos meses em que o ndice contratual


for desfavorvel ao Acionante, a fim de que no haja prejuzo injustificado
para o Autor e enriquecimento sem causa para as Rs;
42

5. JUROS E MULTA DE MORA - Com base no art. 406 do CC e nos


princpios da bilateralidade, equidade e boa-f objetiva em relao
Clusula Stima que seja determinado s Rs o pagamento de juros
moratrios de 1% (um por cento) sobre o valor de contrato do imvel
do extrato de pagamentos anexado), calculados ao ms ou frao de ms,
por cada ms de atraso da obra; e de multa, tambm moratria, de 2%
(dois por cento) sobre o valor do imvel de contrato atualizado (valor
devido e no adimplido), at a data que receberam a unidade, ressaltandose que a atualizao deve ocorrer segundo a variao mensal do
INCC/FGV (ndice nacional de custos da construo, divulgado pela
Fundao Getlio Vargas) ou IGPM/FGV (ndice geral de preo de
mercado);
6. RESTITUIO EM DOBRO DO VALOR DE CORRETAGEM Restituir
aos Autores o dobro do valor indevidamente cobrado e pago pela
intermediao imobiliria (corretagem), corrigidos monetariamente, sendo
manifesta a prtica da venda casada e em razo das particularidades com
que foi realizado o negcio (corretora contratada, escolhida e imposta pela
Construtora);
7. DANOS EXTRAPATRIMONIAIS Pagar ao Demandante, a ttulo de
indenizao por danos extrapatrimoniais, em face dos prejuzos de ordem
psicolgico/emocional suportados pelo mesmo a partir do inadimplemento
contratual com o atraso excessivo e doloso da entrega do seu imvel
residencial, no importe de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais), corrigidos
monetariamente. A referida indenizao dever atender dplice funo
consagrada pela jurisprudncia do STJ: compensatria e punitiva ou
pedaggica, levando em considerao as condies do ofensor e do
ofendido, e sendo apta a desestimular a reincidncia em prticas
semelhantes;
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devidamente atualizado (com base no valor atualizado do imvel constante

fls. 43

8. NULIDADE DAS GARANTIAS CONSTITUIDAS SOBRE A UNIDADE Declarao de nulidade da clusula Vigsima Oitava, do Contrato, que
oferece a unidade (imvel) prometida ao Autor em garantia a terceiros,
smula 308 STJ;

43

9. CUSTAS E HONORRIOS ADVOCATCIOS - Condenar as Rs a


suportarem

as

despesas

judiciais,

extrajudiciais

os

honorrios

PROVAS
No obstante o requerimento de inverso do nus probandi, e apenas por cautela,
propugna pela produo de provas ao seu alcance, como o depoimento pessoal, a
prova pericial, testemunhal e documental.
D-se causa o valor de R$ 157.330,72 (cento e cinquenta e sete mil trezentos e
trinta reais e setenta e dois centavos)
Salvador-Ba, 28 de abril de 2015.
Termos em que, pede e espera deferimento.

Henrique Guimares
OAB/BA 17.056

Marcio Guimares
OAB/BA 21.323

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advocatcios arbitrados em 20% sobre o valor da condenao.