UNIVERSIDADE DA REGIO DE JOINVILLE - UNIVILLE

RENAN MOTTA

LOCAO DE REAS DE USO COMUM DO CONDOMNIO EDILCIO.

JOINVILLE
2015

RENAN MOTTA

LOCAO DE REAS DE USO COMUM DO CONDOMNIO EDILCIO.

Artigo apresentado como requisito parcial

para concluso da disciplina de direito
imobilirio na Universidade da Regio de
Joinville UNIVILLE.

Professor. Dcio Otero

Joinville
2015

LOCAO DE REAS DE USO COMUM DO CONDOMNIO EDILCIO.

Renan Motta
Dcio Otero

Resumo: O presente artigo visa esclarecer questes acerca da locao das reas
de uso comum do condomnio, essencialmente da modalidade edilcia, no af de
proporcionar ao leitor a melhor compreenso acerca do tema.
Palavras-chave: Condomnio edilcio. reas comuns. Tributao. Normas. Ato
Declaratrio Interpretativo.

Introduo

Tema bastante relevante na prtica do direito imobilirio refere-se locao

de rea comum de Condomnios Edilcios. A ttulo puramente exemplificativo,
imagine um edifcio comercial com circulao de pessoas em demasia em suas
reas comuns, que pode, no af de auferir renda, autorizar terceiros a instalar
pequena banca de revistas e jornais na rea de circulao, ou, um edifcio qualquer
que pretenda ceder onerosamente espao de sua fachada para instalao de placa
publicitria, ou do telhado para colocao de antena de telefonia.
Atravs do presente artigo, busca-se a maior compreenso acerca de tema
que gera razovel controvrsia no mbito jurdico. Esclarecer a questo da
possibilidade da locao de reas de uso comum do condomnio edilcio, ao passo
em que tambm se abordar a questo da capacidade jurdica que possu o
condomnio para que possa realizar negcios jurdicos.
Outra controvrsia que tambm ser trabalhada no presente artigo ser a
questo da destinao da renda auferida atravs da locao das reas de uso
comum do condomnio, assim como se abordar a questo tributria.

Para tanto ser analisado o Cdigo Cvil Brasileiro, a Lei 4.591/64 no que
tange questo da possibilidade de locao das reas de uso comum do
condomnio; tambm ser analisado o Ato Declaratrio Interpretativo da Receita
Federal n. 02/07 referindo-se seu uso questo da tributao da renda auferida
por meio da locao das reas alhures mencionadas.

1- REAS DE USO COMUM DO CONDOMNIO EDILCIO

O condomnio edilcio possui espaos de propriedade destinados utilizao
de todos os condminos, chamadas de reas comuns. Segundo a Associao
Brasileira de Normas Tcnicas, tal rea corresponde a superfcie delimitada pela
linha que contorna a dependncia de uso comum, cobertas, abertas ou fechadas,
passando pelas projees das faces externas das paredes externas da edificao e
das faces internas das paredes que as separam das unidades autnomas.
O Cdigo Civil assim estabelece em seu artigo 1.131, 1 e 2:
Art. 1.331. Pode haver, em edificaes, partes que so propriedade
exclusiva, e partes que so propriedade comum dos condminos.
1 - As partes suscetveis de utilizao independente, tais como
apartamentos, escritrios, salas, lojas e sobrelojas, com as
respectivas fraes ideais no solo e nas outras partes comuns,
sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e
gravadas livremente por seus proprietrios, exceto os abrigos para
veculos, que no podero ser alienados ou alugados a pessoas
estranhas ao condomnio, salvo autorizao expressa na
conveno de condomnio. (Redao dada pela lei 12.607/12).
2 - O solo, a estrutura do prdio, o telhado, a rede geral de
distribuio de gua, esgoto, gs e eletricidade, a calefao e
refrigerao centrais, e as demais partes comuns, inclusive o
acesso ao logradouro pblico, so utilizados em comum pelos
condminos, no podendo ser alienados separadamente, ou
divididos".

Estabelecido, de forma genrica, de que se tratam as reas de uso comum do

condomnio edilcio, necessrio verificar-se quanto a possibilidade de locao da
mesma.

2 POSSIBILIDADE DE LOCAO DAS REAS DE USO COMUM DO

CONDOMNIO

Partindo do pressuposto de que, no que tange as relaes no direito privado,

tudo aquilo que no proibido permitido, verifica-se a no ocorrncia de nenhuma
proibio legal para a locao de parte comum, assim pode-se extrair do artigo 3 da
Lei 4.591/64:

ART. 3 O TERRENO EM QUE SE LEVANTAM A EDIFICAO OU

CONJUNTO DE EDIFICAES E SUAS INSTALAES, BEM
COMO AS FUNDAES, PAREDES EXTERNAS, O TETO, AS
REAS INTERNAS DE VENTILAO, E TUDO O MAIS QUE
SIRVA A QUALQUER DEPENDNCIA DE USO COMUM DOS
PROPRIETRIOS OU TITULARES DE DIREITO AQUISIO DE
UNIDADES OU OCUPANTES, CONSTITUIRO CONDOMNIO DE
TODOS, E SERO INSUSCETVEIS DE DIVISO, OU DE
ALIENAO DESTACADA DA RESPECTIVA UNIDADE. SERO,
TAMBM, INSUSCETVEIS DE UTILIZAO EXCLUSIVA POR
QUALQUER CONDMINO.

Entende-se que a locao das reas comuns do condomnio legalmente

possvel, uma vez que a mesma decorre do prprio direito de propriedade dos
condminos, que podem usar, fruir e gozar da coisa de acordo com a convenincia,
inclusive locando, se este ato for de seu interesse.
Para tal posicionamento, leva-se em considerao que em tal ato no se
verifica qualquer atividade de diviso, alienao ou utilizao exclusiva de
condminos.

3 QUORUM DE DELIBERAO
Ultrapassado o momento do questionamento quanto possibilidade ou no
da locao das reas comuns do condomnio edilcio, necessrio verificar o quorum
deliberativo para que se tome esta deciso.

A Lei n. 4.591/64 e agora o Cdigo Civil, estabelecem um condomnio

especial, diverso daquele ordinrio e, por conseguinte, do origem a uma situao
jurdica de fato, possibilitando que o Condomnio pudesse agir ativa ou
passivamente na defesa de seus interesses.
Primordialmente, cumpre questionar-se acerca da capacidade jurdica que
goza o condomnio para realizar negcios jurdicos. Hodiernamente se entende que
o condomnio no possui personalidade jurdica, e sim, to somente, personalidade
judiciria. S a partir da passa-se, de fato, a tratar do qurum necessrio para tal
aprovao.
A Lei n. 4.591/1964 dispe em seu artigo 19 que cada condmino tem o
direito de usar e fruir com exclusividade de sua unidade autnoma, segundo suas
convenincias e interesses, condicionados, umas e outros, s normas de boa
vizinhana, e poder usar as partes e coisas comuns, de maneira a no causar dano
ou incmodo aos demais condminos ou moradores, nem obstculo ou embarao
ao bom uso das mesmas partes por todos.
No mesmo sentido, o Cdigo Civil de 2002 assim determina, no artigo 1.336
que so deveres do condmino dar s suas partes a mesma destinao que tem a
edificao, e no as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e
segurana dos possuidores, ou aos bons costumes.
Tratando-se de espaos para publicidade que alterem o aspecto da fachada
(o que naturalmente ocorre), a exigncia da unanimidade dos condminos em
assemblia especificamente convocada notria, decorrente do inciso I e do 2,
do art. 10, da Lei n. 4.591/64, que autorizam, inclusive, a propositura de ao de
nunciao de obra nova pelos condminos dissidentes, ainda que individualmente.
O novo Cdigo Civil mantm a obrigao da impossibilidade de alterao da
fachada pelo art. 1.336, III.
Nesse sentido:

Tribunal de Alada de Minas Gerais

Nunciao de obra nova placa de propaganda condomnio
rea de uso comum alterao a colocao de placa de
propaganda que altere a fachada de prdio se insere no
conceito de obra nova, para os efeitos da ao prevista no

caput do art. 934 do CPC, visto que a expresso deve ser

compreendida em seu significado mais amplo. A nunciao de
obra nova o remdio processual adequado para fazer cessar
obra que, alterando a parte comum do edifcio, no foi
devidamente autorizada pelos demais condminos.( Processo
n. 164037-3/00 Apelao Belo Horizonte 5a. Cmara
Cvel Julgamento: 25/11/1993 Relator: Juiz Aloysio
Nogueira Deciso: unnime Publicao: DJ. 06.07.94 e
RJTAMG 53/143.)

Em razo das disposies legais, conclui-se que o uso da rea comum do

edifcio no pode gerar obstculo ao livre uso de quaisquer dos demais condminos.
Ou seja, com a cesso de uso para terceiros, no podemos ter um condmino
sequer contrariado, eis que assim, teramos o uso de rea comum gerando ofensa
ao "ao bom uso das mesmas partes por todos". Assim, a deliberao dos
condminos no poderia lesar o direito de qualquer deles fazer uso das partes
comuns, direito este previstos nos dispositivos legais acima transcritos.
Mesmo que se alegue vantagem gerada pela percepo dos alugueres,
reduo das despesas ou, at, formao de um fundo comum, ainda sim no h
justificativa para a leso do condmino que se sinta prejudicado, eis que pode ser
que esse no seja o interesse de alguns, que, como dito, esto amparados pela
legislao.
Desta forma, conclui-se que para a cesso de rea comum para uso por
terceiros, a ttulo gratuito ou oneroso, exige-se a unanimidade dos condminos. A
contrariedade de apenas um deles impede que o ato seja realizado pelo condomnio,
j que este nico condmino teria lesado seu direito de livre uso das reas comuns.
Resolvida a questo do quorum de deliberao, pressupondo que de fato
ocorreu a locao, necessrio questionar-se acerca da destinao da renda oriunda
desta locao.

2. DESTINAO DA RENDA ORIUNDA DA LOCAO DAS REAS DE USO

COMUM

Na hiptese de locao de partes comuns, o condomnio edilcio no perde,

no tocante a essa operao, sua natureza; contudo, por este no possuir
personalidade jurdica, os rendimentos decorrentes sero considerados auferidos
pelos condminos, na proporo da parcela que for atribuda a cada um, ainda que
tais rendimentos sejam utilizados na composio do fundo de receitas do
condomnio, na reduo da contribuio condominial ou para qualquer outro fim.
Ainda, estabelece o Ato Declaratrio Interpretativo da SRF n 02/07, as
receitas decorrentes da locao de reas comuns do condomnio, devem ser
rateadas entre os condminos, de forma proporcional frao-ideal de cada um, e
integradas aos demais rendimentos dos mesmos para a respectiva tributao.
Assim, entende-se que o condmino estar sujeito ao cumprimento de todas
as exigncias tributrias cabveis, relativamente aos tributos administrados pela
Secretaria da Receita Federal, especialmente no que tange s normas contidas na
legislao do imposto sobre a renda referentes tributao de rendimentos
auferidos com a locao de imveis.
O Ato Declaratrio Interpretativo n 02/07 da SRF atribui aos condminos a
responsabilidade tributria pelo pagamento dos tributos incidentes sobre as receitas
decorrentes da locao das partes comuns do condomnio, ou seja, os condminos
so os sujeitos passivos da obrigao tributria em questo. Sendo assim, o no
recolhimento dos encargos tributrios incidentes sobre tais valores pelos
condminos, se no houver proteo judicial, acarretar a possibilidade de autuao
dos mesmos, sujeitando-os a toda sorte de sanes diretas e indiretas
Por ter o ADI um mero carter explicitador do entendimento da receita federal
acerca da aplicao da norma, critica-se a legitimidade deste em instituir a cobrana
da tributao no que tange a questo da locao das reas de uso comum do
condomnio. Entende-se que, pelo princpio da legalidade, tal ato deve estar
submetido hierarquicamente a uma lei superior.
Entende-se que, como tratam-se os atos normativos interpretativos de meras
normas elucidativas que no podem criar novas hipteses de incidncia ou alterar as
j existentes. Visam apenas interpretar norma vigente, para sua correta aplicao.
Contudo, na situao em anlise, no h lei expressa dispondo acerca da
tributao das receitas advindas da locao de reas comuns dos condomnios, ou

acerca da responsabilidade dos condminos nesse sentido. Reportando-se Lei n

4.591/64, que dispe sobre o condomnio em edificaes, consta em seu artigo 11
que para efeitos tributrios, cada unidade autnoma ser tratada como prdio
isolado, contribuindo o respectivo condmino, diretamente, com as importncias
relativas aos impostos e taxas federais, estaduais e municipais, na forma dos
respectivos lanamentos. Do mesmo modo, o art. 15 do Decreto 3.000/99
(Regulamento do Imposto de Renda - RIR) no menciona as reas comuns ao
prever que os rendimentos decorrentes de bens possudos em condomnio sero
tributados proporcionalmente parcela que cada condmino detiver.
O princpio da legalidade tributria, consoante o art. 150, I, da Constituio
Federal e o art. 97, incisos I e II do CTN, veda a instituio ou o aumento de tributo
sem lei que o estabelea. Desse modo, no pode a legislao infralegal (CTN, art.
100) sobrepor-se lei. Sendo assim, entendemos, salvo melhor juzo, que
questionvel a constitucionalidade da ADI SRF n 02/07, por afronta aos princpios
da legalidade e da hierarquia das normas

5. CONCLUSO
Ante o exposto, conclui-se a favor da possibilidade de efetuar-se a locao
das reas de uso comum nos condomnios edilcios, uma vez que alcanado quorum
para deliberao acerca do tema. Vale lembrar, que o quorum considerado deve ser
o de maioria absoluta, uma vez que nenhum condmino pode sentir-se prejudicado
pela locao das reas comuns.
Verificou-se que os rendimentos obtidos atravs da locao de reas de uso
comum do condomnio edilcia so diretamente direcionados aos condminos, uma
vez que no possui o condomnio personalidade jurdica, apenas personalidade
judiciria para demandar em juzo seus interesses.
Por fim, constatou-se que a renda obtida atravs da locao das reas de uso
comum no condomnio est sujeita tributao, apesar de haver discordncias
acerca da legalidade de sua cobrana.

REFERNCIAS

BRASIL. Constituio (1988). Constituio da Repblica Federativa do Brasil.

Braslia, DF: Senado, 1988.
Vade Mecum Saraiva / obra coletiva de autoria da Editora Saraiva com a
colaborao de Luiz Roberto Curia, Livia Cspedes e Juliana Nicoletti. 19. ed.
atual. E ampl. So Paulo : Saraiva, 2014.
Cdigo Civil comentado / coordenadora Regina Beatriz Tavares da Silva. Pg:1321,
8.ed. de acordo com a Emenda Constitucional n.66/2010 e as Leis n.12.344/2010,
n.12.375/2010,

n.12.376/2010,

n.12.398/2011,

n.12.399/2011,

n.12.424/2011,

n.12.441/2011 e n.12.470/2011 So Paulo: Saraiva, 2012.

MARTINS, Ives Gandra da Silva; MARTINS, Rogerio Vidal Gandra da Silva Locatelli;
e SORAYA David Monteiro. O Ato declaratrio interpretativo n. 2 (27.03.07) do
Secretrio da Receita Federal do Brasil - Locao de partes comuns em
Condomnios

Constitucionalidade

questionvel.

<http://www.gandramartins.adv.br/parecer/detalhe/id/PA00464>,
01/06/2015.

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