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FACULDADES INTEGRADAS

ANTNIO EUFRSIO DE TOLEDO


FACULDADE DE DIREITO DE PRESIDENTE PRUDENTE

OS REFLEXOS DA LEI N. 12.112, DE 09 DE DEZEMBRO DE 2009 NA


LEI DO INQUILINATO (LEI N. 8.245, DE 18 DE OUTUBRO DE 1991)
Thas Fernanda Itami Higashibara Yoshihiro

Presidente Prudente/SP
2010

FACULDADES INTEGRADAS
ANTNIO EUFRSIO DE TOLEDO
FACULDADE DE DIREITO DE PRESIDENTE PRUDENTE

OS REFLEXOS DA LEI N. 12.112, DE 09 DE DEZEMBRO DE 2009 NA


LEI DO INQUILINATO (LEI N. 8.245, DE 18 DE OUTUBRO DE 1991)
Thas Fernanda Itami Higashibara Yoshihiro

Monografia apresentada como requisito parcial


de Concluso de Curso para obteno do Grau de
Bacharel em Direito, sob orientao da Prof.
Daniela Martins Madrid.

Presidente Prudente/SP
2010

OS REFLEXOS DA LEI N. 12.112, DE 09 DE DEZEMBRO DE 2009 NA


LEI DO INQUILINATO (LEI N. 8.245, DE 18 DE OUTUBRO DE 1991)

Trabalho de Concluso de Curso aprovado como


requisito parcial para obteno do Grau de Bacharel em
Direito

___________________________
Daniela Martins Madrid
Orientadora

____________________________
Jesualdo Eduardo de Almeida Jnior
Examinador

____________________________
Matheus Videira da Silva
Examinador

Presidente Prudente/SP, __ de _______ de 2010.

Samos pelo mundo em busca de nossos


sonhos e ideais. Muitas vezes colocamos
nos lugares inacessveis o que est ao
alcance das mos.
Paulo Coelho

AGRADECIMENTOS

Agradeo, inicialmente, a Deus por estar presente em todos os momentos da


minha vida.
Agradeo especialmente ao Sr. Milton, pela integridade, pelo exemplo de vida
e principalmente por sua amizade. Muito obrigada por tudo!
Ao meu marido Emerson, por todo amor, compreenso, carinho e
principalmente pela pacincia que tem comigo e, por ter me incentivado a dar continuidade
nos estudos. Obrigada por estar me tornando uma pessoa melhor. Te amo!
Ao meu pai Hlio, uma pessoa ntegra, que tenho muito orgulho. A minha me
Marlene, uma mulher batalhadora, que nas horas difceis, sempre pensou na gente.
Aos meus irmos Guto, Carol, Kado e Antonio, ao meu sobrinho lindo Luan e
a minha tia Norma, que sempre cuidou da gente com muito carinho. Amo demais todos vocs!
Aos meus amigos, Bruno, Beta e Cris pela amizade, incentivo e por terem me
socorrido quando voltei a estudar. Aos novos amigos, Jnior, Edu, Elton, Bia e Gabi por
terem me acolhido com carinho.
Obrigada meus amigos, por terem tornado meus dias mais agradveis!
Aos examinadores, Dr. Jesualdo Eduardo de Almeida Jnior e Dr. Matheus
Videira da Silva que, gentilmente, aceitaram o convite para comporem a Banca Examinadora.
Agradeo muito a minha orientadora, Dra. Daniela Martins Madrid, pela
pacincia, pelas broncas e, por ter engrandecido este trabalho com todo o seu conhecimento.
A todos, meus sinceros e eternos agradecimentos.

RESUMO

O presente trabalho discorre sobre as principais alteraes advindas com a Lei n. 12.112/09,
que alterou a Lei do Inquilinato n. 8.245/91. Para facilitar a compreenso do tema, a autora
faz um breve estudo sobre o surgimento e a evoluo da locao de imveis no Direito
Brasileiro, explica matrias relevantes para entender como funcionam as locaes de imveis
urbanos, apresenta o conceito, a natureza jurdica, as caractersticas do contrato, os elementos,
as modalidades de locao, discorre sobre a durao dos contratos, formas de extino,
direitos e deveres dos locadores e dos locatrios. Comenta as disposies gerais e as
peculiaridades das principais aes locatcias, quais sejam, ao de consignao em
pagamento, ao revisional, ao renovatria e ao de despejo, bem como, indica o
procedimento de cada uma delas. Por fim, analisa as modificaes efetuadas pela Lei n.
12.112, de 09 de dezembro de 2009, que deu nova redao aos artigos: 4., 12, 39, 40, 59, 62,
63, 64, 68, 71 e 74 da Lei n. 8.245, de 18 de outubro de 1991. Compara, sempre que possvel,
a antiga e a nova redao. O trabalho mostra que a nova Lei adequou as regras de locaes de
imveis urbanos ao Cdigo Civil Brasileiro de 2002 e s mudanas do Cdigo de Processo
Civil, aperfeioou os procedimentos previstos na Lei do Inquilinato, dentre eles, os
procedimentos da ao de despejo, da execuo provisria e da ao renovatria e solucionou
vrias divergncias jurisprudenciais que envolviam a relao locatcia, beneficiando
principalmente os locadores e os fiadores. Demonstra que as alteraes vieram atender aos
anseios da sociedade, uma vez que, as regras da Lei do Inquilinato encontravam-se defasadas.

Palavraschave: Contrato de Locao. Lei do Inquilinato. Lei n. 12.112/2009.

ABSTRACT
The present work discusses the major changes introduced by the Law No. 12.112/09, which
amends the Tenant Law No. 8.245/91. To enhance the understanding of the topic, the author
makes a brief study of the emergence and development of rental properties in Brazilian Law,
explains the relevant matters to be able to understand how the leases of urban properties
works, introduces the concept, the legal nature, the characteristics of the contract, the
elements, the types of lease, talk about the duration of the contracts, forms of termination,
rights and duties of landlords and tenants. Comments on the general provisions and the
peculiarities of payment allocation, revisional action, renewal action and eviction action, and
indicates the procedure for each one. Finally, it analyzes the changes made by the Law No.
12.112 of December 9th. 2009, which gave new wording to the Articles 4, 12, 39, 40, 59, 62,
63, 64, 68, 71 and 74 of the Law No. 8245 of October 18th., 1991. Compares, when possible,
the old and new writing. The work shows that the new law has adapted the rules for leases of
urban properties, to the Civil Code of 2002, by changing the Code of Civil Procedure, which
improves the procedures of Tenant Law, among them, the procedures of eviction, the lawsuits
of provisional enforcement and renewals, solved several jurisprudential differences involving
the relationship between litigators of the lease contract, benefiting mainly the lessors and the
guarantors. Demonstrates that the changes come to meet the needs of society, since the rules
of
the
Law
of
Tenancy
were
deficient.

Keywords: Lease Agreement. Tenant Law No. 12.112/2009.

SUMRIO

1 INTRODUO ......................................................................................................... 10

2 EVOLUO HISTRICA DA LOCAO .......................................................... 13


2.1 Origem da Locao ................................................................................................... 13
2.2 Evoluo no Brasil ................................................................................................... 13
2.2.1 A Lei Sarney na locao ........................................................................................ 17
2.2.2 Os reflexos do Plano Real ..................................................................................... 18
2.2.3 As reformas do Cdigo de Processo Civil ............................................................. 20
2.2.4 Os Juizados Especiais e a Lei n. 8.245/91 ............................................................ 21
2.2.5 O Cdigo de Defesa do Consumidor e a locao .................................................. 22
2.2.6 A Lei do Inquilinato e o Cdigo Civil de 2002 ..................................................... 23
2.2.7 Lei n. 12.112/09 altera Lei n. 8.245/91 ............................................................... 24

3 DA LOCAO DE IMVEIS URBANOS ............................................................ 25


3.1 Conceito .................................................................................................................... 25
3.2 Natureza Jurdica e Caractersticas da Locao de Imveis ..................................... 26
3.3 Elementos ................................................................................................................. 28
3.3.1 Forma ..................................................................................................................... 28
3.3.2 Objeto .................................................................................................................... 30
3.3.3 Sujeito .................................................................................................................... 32
3.4 Espcies de Contrato ................................................................................................ 33
3.5 Modalidades de Locao .......................................................................................... 36
3.5.1 Locao residencial ............................................................................................... 36
3.5.2 Locao no-residencial ........................................................................................ 38
3.5.3 Locao para temporada ........................................................................................ 39
3.6 Garantias Locatcias ................................................................................................. 42
3.6.1 Cauo ................................................................................................................... 42
3.6.2 Fiana .................................................................................................................... 44
3.6.3 Seguro de fiana locatcia ...................................................................................... 46
3.6.4 Cumulao de garantias ......................................................................................... 47

3.7 Direitos e Deveres do Locador e do Locatrio ......................................................... 48


3.7.1 Dos direitos e deveres do locador .......................................................................... 48
3.7.2 Dos direitos e deveres do locatrio ........................................................................ 52
3.8 Extino do Contrato de Locao de Imveis .......................................................... 56
3.8.1 Extino do contrato de locao de imveis pelo locador..................................... 58
3.8.2 Extino do contrato de locao de imveis pelo locatrio................................... 61
3.8.3 Extino do contrato de locao de imveis pelo terceiro adquirente .................. 62

4 AES LOCATCIAS ............................................................................................. 64


4.1 Generalidades ........................................................................................................... 64
4.1.1 Dos procedimentos e disposies gerais ............................................................... 64
4.1.2 Tramitao durante as frias forenses ................................................................... 66
4.1.3 Foro competente .................................................................................................... 67
4.1.4 Valor da causa ....................................................................................................... 68
4.1.5 Citaes, intimaes e notificaes ....................................................................... 69
4.1.6 Ausncia do efeito suspensivo nos recursos .......................................................... 70
4.2 Ao de Consignao de Aluguel e Acessrios da Locao .................................... 72
4.3 Ao Revisional de Aluguel ..................................................................................... 76
4.4 Ao Renovatria ..................................................................................................... 79
4.5 Ao de Despejo ....................................................................................................... 83

5 ALTERAES INTRODUZIDAS PELA LEI N. 12.112/2009........................... 86


5.1 Artigo 4 ................................................................................................................... 87
5.2 Artigo 12 ................................................................................................................... 92
5.3 Artigo 39 ................................................................................................................... 97
5.4 Artigo 40 .................................................................................................................. 100
5.5 Artigo 59 .................................................................................................................. 104
5.6 Artigo 62 .................................................................................................................. 115
5.7 Artigo 63 .................................................................................................................. 124
5.8 Artigo 64 .................................................................................................................. 128
5.9 Artigo 68 .................................................................................................................. 131
5.10 Artigo 71 ................................................................................................................ 136
5.11 Artigo 74 ................................................................................................................ 139

6 CONCLUSO........................................................................................................... 145

BIBLIOGRAFIA ......................................................................................................... 149

10

1 INTRODUO

O presente trabalho compreendeu o estudo da Lei n. 8.245, de 18 de outubro


de 1991, que versa sobre as locaes dos imveis urbanos e os procedimentos a elas
pertinentes, importante tema extrado do Direito Civil, campo do direito privado. O estudo
buscou examinar, especialmente, as recentes alteraes introduzidas pela Lei n. 12.112, de 09
de dezembro de 2009 na Lei do Inquilinato n. 8.245/91.
A Lei do Inquilinato foi elaborada no intuito de pacificar as relaes entre
locadores e locatrios de imveis urbanos, tendo em vista a discrepncia que havia entre eles,
ou seja, o locador, geralmente, detentor de melhores condies financeiras que o locatrio,
ditava todas as regras da relao. Desse modo, era necessrio impor limites vontade do
locador, para que a relao ficasse equilibrada.
Surgiu ento a Lei n. 8.245, de 18 de outubro de 1.991, tambm conhecida
como Lei do Inquilinato e, objetivando amparar a parte fraca da relao, trouxe bices na
retomada do imvel por parte do locador.
Ocorre que, com essa proteo conferida aos locatrios, muitas pessoas temiam
construir e adquirir imveis para dar em locao, dada a dificuldade de reav-los
posteriormente, ou seja, os proprietrios preferiam manter seus imveis fechados ao invs de
alug-los.
Assim, a Lei n. 8.245/91, vigente h dezoito anos, reclamava por mudanas,
pois suas regras estavam em descompasso com a sociedade, tendo em vista que, a maioria dos
locadores possui um nico imvel alugado e, o valor dos locativos serve para
complementarem suas rendas.
Por isso, o trabalho abrangeu temas importantes para compreenso das
locaes de imveis urbanos, apresentou o conceito, as formas de contratao, as diferentes
modalidades, os direitos e deveres do locador e do locatrio, os tipos de garantia do contrato,
as formas de extino, bem como, as aes locatcias e seus procedimentos, enfim,
demonstrou as normas que regem o direito locatcio.
Aps examinadas as relevantes matrias atinentes ao instituto da locao de
imveis urbanos, foi possvel adentrar na anlise dos dispositivos modificados pela Lei n.
12.112/2009, tema do presente trabalho.

11

Essas alteraes trouxeram benefcios aos locadores, visto que, a Lei n.


12.112/09 acrescentou novas hipteses de despejo, reduziu o valor do valor da cauo a ser
prestada pelo locador para executar a sentena provisoriamente e, agilizou o procedimento
para retomada do imvel.
A Lei n. 12.112/09 tambm favoreceu os fiadores, porque, permitiu que se
exonerassem de suas responsabilidades, em alguns casos. O mercado imobilirio tambm foi
beneficiado, pois, agora, com a maior facilidade na retomada do imvel, os locadores se
sentiro mais seguros e, provavelmente, haver aumento das ofertas de imveis para locao,
o que, de certa forma, beneficiar tambm os locatrios, que tero mais opes e, maior
possibilidade de negociao quanto aos valores dos aluguis.
O trabalho demonstrou as principais alteraes trazidas pela Lei n. 12.112, de
09 de dezembro de 2009, que alterou a Lei n. 8.245, de 18 de outubro de 1991, adequando as
regras de locaes de imveis ao Cdigo Civil Brasileiro de 2002 e s mudanas do Cdigo
de Processo Civil e, apaziguando as divergncias jurisprudenciais que existiam sobre o
assunto, mormente, em relao fiana.
A Lei n. 12.112/09 adequou o texto normativo realidade dos contratos de
locao de imveis urbanos (comercial e residencial), e abrangeu aspectos do direito material
e processual. Assim, as alteraes se mostravam necessrias, pois a Lei do Inquilinato, desde
1991 no tinha sofrido alteraes significativas.
O assunto tornou-se interessante a partir do momento que se pde perceber a
evoluo do direito locatcio e os benefcios que a nova Lei trouxe aos envolvidos na relao
locatcia.
Os mtodos utilizados foram o dedutivo, histrico e comparativo, pois o estudo
compreendeu aspectos histricos, demonstrou a origem da locao e sua evoluo no Brasil,
examinou como eram as regras que regiam as locaes de imveis urbanos na Lei n.
8.245/91 e, como elas ficaram com as mudanas introduzidas pela Lei n. 12.112/09. Visou-se
demostrar quais foram as principais alteraes na Lei do Inquilinato trazidas pela Lei n.
12.112/09, comparando, sempre que possvel, o novo texto com o antigo (Lei n. 8.245/91).
Os recursos empregados para a coleta de dados foram: pesquisa em materiais
bibliogrficos, internet, anlise e comparao de doutrinas e jurisprudncias referentes ao
tema e obras que tratam de assuntos correlatos.
O trabalho foi dividido em cinco captulos, sendo este o primeiro (introduo).
No segundo captulo, buscou-se demonstrar a origem da locao e sua evoluo histrica no
Brasil.

12

O terceiro captulo traou importantes consideraes sobre a locao de


imveis urbanos, desde o seu conceito, formas, espcies, modalidades, garantias, direitos e
deveres das partes, at as formas de extino.
O quarto captulo, abordou as disposies gerais das aes locatcias (ao de
consignao em pagamento, ao revisional, ao renovatria e ao de despejo), aps,
discorreu sobre as particularidades e apontou os procedimentos de cada uma delas.
Por fim, o captulo cinco versou sobre as alteraes efetuadas pela Lei n.
12.112/09, que objetivou adequar as regras de locaes de imveis ao Cdigo Civil de 2002,
aprimorar os procedimentos previstos na Lei do Inquilinato, dentre eles, os procedimentos da
ao de despejo, da execuo provisria e da ao renovatria e solucionar as divergncias
jurisprudenciais sobre as relaes locatcias.
Todos esses assuntos sero tratados a seguir.

13

2 EVOLUO HISTRICA DA LOCAO

O presente captulo iniciar expondo brevemente sobre a origem da locao.


Aps, versar de forma pormenorizada sobre sua evoluo no Brasil.

2.1 Origem da Locao

A locao teve origem no Direito Romano, e conforme leciona Slvio de Salvo


Venosa (2008, p. 117), era conhecida em trs modalidades:
A primeira era a locao de coisas, denominada locatio conductio rerum1, o
locador cedia ao locatrio o uso de um bem mediante soma em dinheiro.
A segunda modalidade era a locao de servios (locatio conductio
operarum2), havia pagamento para que um sujeito prestasse servio a outro.
Finalmente, a terceira modalidade era a locao de obra ou empreitada (locatio
conductio operis3), ocorria pagamento pela encomenda da execuo de uma obra.
Segundo Jos da Silva Pacheco (1998, p. 82), no Direito Portugus antigo, as
Ordenaes Filipinas, no livro 4, ttulo 23, j tratavam dos aluguis das casas, dispondo que
uma pessoa no poderia morar na casa de outra pessoa, sem seu consentimento e sem dizer
por quanto tempo, e principalmente sem que por ela pagasse aluguel.
Conforme exposto, a locao originou-se no Direito Romano, a seguir ser
tratada sobre sua evoluo no Brasil.

2.2 Evoluo no Brasil

A evoluo das Leis do Inquilinato no Brasil era dividida em cinco importantes


fases, expostas a seguir, conforme entendimento de Dilvanir Jos da Costa (1980, p. 3 a 11):
1

Conforme o Google tradutor (s.d. ; s.p.), significa aluguel de coisas.


Conforme o Google tradutor (s.d. ; s.p.), significa aluguel de emprego dos trabalhadores.
3
Conforme o Google tradutor (s.d. ; s.p.), significa aluguel do trabalho.
2

14

Na 1 fase (1.917 1921), a locao era regida to somente pelo Cdigo Civil.
Na 2 fase (1.922 1.927), surgiram as primeiras leis de emergncia e de
proteo aos locatrios, como consequncia da I Grande Guerra.
Durante a 3 fase (1.928 1.942), ocorreu um retorno ao regime do Cdigo
Civil. Nesse perodo, tambm surgiu a chamada Lei de Luvas Decreto n. 24.150, de 20 de
abril de 1.934, Lei de Proteo s Locaes Comerciais (Fundos de Comrcio ou Indstria).
Na 4 fase (1.942 1.964) foram editadas 26 leis de exceo e de proteo aos
locatrios, em consequncia da crise habitacional provocada pela II Guerra. Foi uma fase
restritiva de direitos e interesses dos locadores. No final dessa fase foi aprovada a Lei do
Inquilinato, Lei n. 4.494, de 25 de novembro de 1.964 e, tambm foi aprovado o Estatuto da
Terra Lei n. 4.504, de 30 de novembro de 1.964.
Finalmente, na 5 fase (1.965 1.980) ocorreu a revoluo e a poltica
habitacional do governo, que estimulou a indstria da construo civil, Lei n. 4.864, de 29 de
novembro de 1.965.
Para Jos da Silva Pacheco (1998, p. 188 e 189), no entanto, a evoluo das
Leis do Inquilinato possui oito fases, como segue:

Perodo de 1917 a 1921 - Tendo entrado em vigor o Cdigo Civil, suas normas
sobre a locao, relaes entre inquilino e locador, aluguel e retomada, prevaleceram
at o final de 1921, quando foi editada a primeira lei especial sobre a matria. Nesse
perodo o Estado no assumiu qualquer posio intervencionista, uma vez que
prevaleciam: a) liberdade contratual; b) as idias do liberalismo econmico do
sculo XIX; c) a noo do direito absoluto de propriedade.
Perodo de 1922 a 1930 - Com a edio da Lei 4.403, de 22.12.1921, iniciou-se,
como conseqncia dos problemas gerados pela Primeira Grande Guerra, a
interveno do Estado no campo das locaes. Tinha-se em vista controlar o aluguel,
admitir a prorrogao cogente da locao e evitar o despejo indiscriminado ou a
denncia vazia.
Embora de estrutura acentuadamente rural e agrcola, o pas j sentia os efeitos da
incipiente urbanizao.
Perodo de 1930 a 1942 - Embora se diga que houve um retorno s regras do Cdigo
Civil, em face da recesso econmica que trouxe amplo nmero de habitaes
urbanas desocupadas, o certo que, nesse perodo, instituiu-se, de forma clara, a
locao comercial, pelo Dec. 24.150, de 20.04.1934. Regulou, com vigncia
duradoura, as condies e o processo de renovao dos contratos de locao de
imveis destinados a fins comerciais e industriais.
Por outro lado, admitiu a denncia, a qualquer tempo do contrato, pelo locatrio que
fosse militar ou funcionrio, consoante o Dec.-lei 19.573, de 07.01.1931.
Perodo de 1942 a 1950 - Durante e aps a Segunda Grande Guerra surgiram
inmeras leis sobre as locaes, visando impedir o aumento dos aluguis e as
denncias vazias, inclusive o Dec.-lei 7.959 de 17.09.1945, sobre locao de teatros,
s revogado pela Lei 6.649/79.
Perodo de 1950 a 1964 - A Lei 1.300, de 28.12.1950, depois sucessivamente
prorrogada com alteraes, dominou todo o perodo, tendo merecido os mais amplos
comentrios de emritos doutrinadores, tais como Luiz Antonio de Andrade,
Eduardo Espnola Filho, Agostinho Alvim e outros que, at hoje, so dignos de
consulta.

15

Perodo de 1964 a 1979 - Foi dominado pelas seguintes leis: a) a Lei 4.494, de
25.11.1964, que nasceu com o fito de regular a locao e resolver o problema no
perodo de dez anos, distinguindo as locaes existentes e as novas; b) a Lei 4.864,
de 29.11.1965, art. 17, que excluiu as locaes dos imveis novos do mbito daquela
Lei; c) o Dec.-lei 4, de 07.02.1966; d) o Dec.-lei 6, de 14.04.1966; e) o Dec.-lei 322,
de 07.04.1967; f) a Lei 5.334, de 12.10.1967; g) a Lei 5.441, de 24.05.1968; h) o
Dec.-lei 890, de 26.09.1969; i) as Leis 6.146, de 29.11.1974; 6.014, de 27.12.1973;
6071, de 03.07.1974; 6.239, de 19.09.1975; e 1.534, de 13.04.1977. marcado pela
tendncia a se estimular a construo, com a liberalizao do aluguel, para que fosse
corrigido e atualizado.
Perodo de 1979 a 1991 - Este perodo se iniciou com a edio da Lei 6.649, de
16.05.1979, logo alterada pela Lei 6.698, de 15.10.1979, com as Leis 7.069/82,
7.335/85, Dec.-lei 2.065/83, Decretos-leis 2.283, de 27.02.1986, e 2.284, de
10.03.1986.
Seguiram-se, nesse perodo, a Lei 7.538, de 24.09.1986, o Dec.-lei 2.290, de
21.11.1986, o Dec.-lei 2.322, de 26.02.1987, o Dec.-lei 2.335 de 12.06.1987, a Lei
7.612, de 09.07.1987, a Lei 7.730, de 31.01.1989, a Lei 7.777, de 19.06.1989, a Lei
7.801, de 11.07.1989, a Lei 8.030, de 12.04.1990, a Lei 8.157, de 03.01.1991, e a
MedProv 391, de 03.01.1991, o Projeto 4/91, inteiramente vetado, a MedProv 295,
de 31.01.1991, e a Lei 8.178, de 01.03.1991. Foi inteiramente dominado pela
tendncia ao controle e congelamento do aluguel e pela suspenso ou sustao do
despejo.
Perodo de 1992 em diante - Com a edio da Lei 8.245, de 18.10.1991, para entrar
em vigor em 20.12.1991, no final do ano de 1991, inicia-se novo perodo com
predomnio dessa lei, que englobou as locaes residenciais, comerciais e noresidenciais em geral, distinguiu mltiplas modalidades locatcias e facultou a
considerao do despejo como causa cvel de menor complexidade, nos termos do
art. 98, I, da CF de 1988. Desse modo, propiciou que as aes de despejo pudessem
ser julgadas por juizados especiais de pequenas causas, com julgamento dos recursos
por turmas de juzes de primeiro grau, nos moldes da Lei 7.244, de 07.11.1984.
Editou-se, tambm, a Lei 8.494/92 em relao aos critrios de reajuste da locao
residencial, a que se refere o pargrafo nico do art. 17 da lei 8.245/91.

A locao no Brasil era tratada em diversos dispositivos, como leis e decretos.


O Cdigo Civil de 1.916 tambm disciplinava normas, embora muito genricas, sobre a
locao.
Aps um ano de vigncia do Cdigo Civil de 1.916, comearam a surgir leis
sobre locao, pois o legislador percebeu que leis to gerais no seriam suficientes para
dirimir os conflitos entre locadores e locatrios. Todavia, ainda eram impregnadas pelo
dirigismo contratual do Estado, deixando os locatrios inseguros e causando um dficit
habitacional, que s foi suprido mais tarde, com a criao da Lei n. 8.245/91 (dispe sobre as
locaes de imveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes) que afastou o Estado,
fortalecendo o princpio da autonomia da vontade, com a promessa de maior estabilidade
legislativa.
De acordo com Franklin Delano do Rego Monteiro (1999, p. 5), antes da
edio da Lei n. 8.245/91 existiam vrias leis e decretos abordando o tema. No entanto, aps
a edio da lei supracitada, formou-se nico diploma legal para tratar da temtica da locao
predial urbana.

16

Conforme ensina Jos Fernando Simo (2008, p. 4), devido ao aumento da


utilizao do contrato de locao de imveis urbanos, o legislador entendeu que a matria
deveria ser tratada de forma mais ampla e cuidadosa, fora do sistema do Cdigo Civil, criando
dessa forma, a Lei do Inquilinato. Tal Lei surgiria para dirimir eventuais conflitos entre
locadores e locatrios, uma vez que, sendo o locador parte forte da relao, deveria ter sua
vontade limitada para que o inquilino no ficasse a sua merc.
Para Slvio de Salvo Venosa (2008, p. 118), a necessidade de uma lei
especfica para solucionar os problemas advindos da relao contratual entre locador e
locatrio se fazia necessria, porque no Direito Romano a supremacia do locador sobre o
locatrio era gritante em face das condies sociais da poca, por isso tal relao foi
transformada como que em senhores e sditos.
Devido necessidade de uma legislao mais ampla, que pudesse dirimir
eventuais conflitos entre locador e locatrio, surgiu ento a Lei n. 8.245, de 18 de outubro de
1.991, tambm conhecida como Lei do Inquilinato, que dispe sobre as locaes dos imveis
urbanos e os procedimentos a elas pertinentes.
Ensina Sylvio Capanema de Souza (2002, p. 15), que no se trata de uma lei
geral, disposta a disciplinar as trs modalidades de locao como regia o Direito Romano e
sim, regular a relao do contrato de locao do imvel urbano.
Ainda de acordo com o doutrinador Sylvio Capanema de Souza (2002, p. 3),
duas leis subsequentes introduziram modificaes no texto da Lei n. 8.245/91. A primeira
alterao foi inserida pela Lei n. 9.256/96 (alterou o caput do artigo 53 4 e o pargrafo 3 do
artigo 635), que ampliou o rol das locaes que mereciam maior proteo, sendo includas
aquelas feitas s entidades religiosas devidamente registradas. A segunda modificao foi
imposta pela Lei n. 9.267/96, que deu nova redao ao pargrafo 4 do artigo 24 da Lei n.
4.591/646, ampliando a participao dos locatrios na vida condominial, conferindo-lhes o
poder de votar nas decises de assembleias que no envolvessem despesas extraordinrias,
quando o condmino-locador no comparecesse.

Art. 53. Nas locaes de imveis utilizados por hospitais, unidades sanitrias oficiais, asilos, estabelecimentos
de sade e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Pblico, bem como por entidades religiosas
devidamente registradas, o contrato somente poder ser rescindido. [...]
5
Art. 63. [...] 3. Tratando-se de hospitais, reparties pblicas, unidades sanitrias oficiais, asilos,
estabelecimentos de sade e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Pblico, bem como por entidades
religiosas devidamente registradas, e o despejo for decretado com fundamento no inciso IV do art. 9. ou no
inciso II do art. 53, o prazo ser de um ano, exceto no caso em que entre a citao e a sentena de primeira
instncia houver decorrido mais de um ano, hiptese em que o prazo ser de seis meses.
6
Art. 24. [...] 4. Nas decises da Assembleia que no envolvam despesas extraordinrias do condomnio, o
locatrio poder votar, caso o condmino-locador a ela no comparea

17

As alteraes mencionadas foram at ento, as mais importantes no texto da


Lei n. 8.245/91.

2.2.1 A Lei Sarney na locao

A Lei n. 8.009/90, tambm conhecida como Lei Sarney, versa sobre a


impossibilidade de penhorar imvel residencial prprio por motivo de dvida, seja ela qual
for, civil, comercial, fiscal. Assim, se o casal ou entidade familiar residirem no imvel, este
no responder por dvidas contradas pelos proprietrios.
Ocorre que, a Lei do Inquilinato alterou expressamente a Lei Sarney,
possibilitando a penhora do imvel do fiador pelas obrigaes decorrentes do contrato de
locao por ele assinado (artigo 82, Lei n. 8.245/917 e artigo 3, VII, Lei n. 8.009/908).
Neste sentido, dispe Franklin Delano do Rego Monteiro (1999, p. 90):

Por meio de inteligente preocupao do legislador com a harmonia e tranqilidade


da sociedade, mormente ante a crescente inflao ( poca), foi editada a Lei n
8.009, de 29.03.90 (Lei Sarney), onde so considerados impenhorveis no apenas o
bem imvel do devedor mas, igualmente, benfeitorias, mveis que guarneam o
bem, etc., excludos veculos, obras de artes e adornos suntuosos. Aps edio da
Lei do Inquilinato foi aberta exceo mens legis, eis que permitiu-se a
penhorabilidade por obrigao decorrente de fiana concedida em contrato de
locao (cf. art. 82, Lei n 8.245/91).

Segundo Slvio de Salvo Venosa (2008, p. 406), a excluso da


impenhorabilidade do imvel residencial do fiador teve como escopo facilitar as locaes.
Porm, h tentativas no sentido de modificar essa disposio, inclusive a jurisprudncia do
STJ j deu passos nesse sentido, entendendo que o nico imvel residencial do fiador no
poder ser penhorado.
Em suma, aps o surgimento da Lei do Inquilinato n. 8.245/91, possvel a
penhora do imvel quando a obrigao decorre de fiana concedida em contrato de locao,
embora existam respeitveis posies em contrrio.

Art. 82. O art. 3. da Lei n. 8.009, de 29 de maro de 1990, passa a vigorar acrescido do seguinte inciso VII:
Art. 3. A impenhorabilidade oponvel em qualquer processo de execuo civil, fiscal, previdenciria,
trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:
VII- por obrigao decorrente de fiana concedida em contrato de locao.
8

18

2.2.2 Os reflexos do Plano Real

O Plano Real incidiu diretamente sobre a Lei do Inquilinato modificando o


comportamento do mercado, preservando o contedo econmico da obrigao pecuniria, que
sempre foi preocupao dos locadores.
Para Sylvio Capanema de Souza (2002, p. 3), os aluguis foram convertidos
conforme a regra do artigo 21 da Medida Provisria n. 542/949, que era aplicada s
obrigaes pecunirias em Cruzeiros Reais, com clusula de correo monetria baseada em
ndices de preos em que a periodicidade de reajuste pleno fosse maior que a periodicidade de
pagamento.
Explica Franklin Delano do Rego Monteiro (2001, p. 56):

O critrio da converso ser realizado pela mdia do perodo contratual: semestral


com base nos seis meses anteriores; quadrimestral, com base nos quatro meses
anteriores, etc., bem como o valor dever ser obtido dividindo-se o locativo mensal
pago pelo inquilino no dia do seu vencimento, e aps feito isso, calcular o valor das
URVs em cada ms, somando-se ao final dos quatro ou trs meses de reajuste,
dividindo-se pelo valor da periodicidade do contrato (e, se for semestral, por seis, e
assim por diante), quando do total ser acrescido.
Para exemplificar, se for trimestral o reajuste, vale a mdia de abril a junho; se for
quadrimestral, a mdia de maro a junho; e se for semestral, a mdia ser dos meses
de janeiro a junho.

Art. 21. As obrigaes pecunirias em Cruzeiros Reais, com clusula de correo monetria baseada em
ndices de preos, em que a periodicidade de reajuste pleno maior que a periodicidade de pagamento, sero
convertidas em Real, no dia 1 de julho de 1994, de acordo com as disposies abaixo:
I - dividindo-se o valor em Cruzeiros Reais de obrigao vigente no dia do aniversrio em cada um dos meses
imediatamente anteriores, em nmero igual aos do ltimo perodo de reajuste pleno, pelo valor em Cruzeiros
Reais do equivalente em URV nesses mesmos dias;
II - extraindo-se a mdia aritmtica dos valores resultantes do inciso anterior;
III - reconvertendo-se, em Cruzeiros Reais, o valor encontrado pela URV do dia do aniversrio em junho de
1994;
IV - aplicando-se, pro rata tempore, sobre o valor em Cruzeiros Reais de que trata o inciso anterior o ndice
contratual ou legal at 30 de junho de 1994; e
V - convertendo-se em Real o valor corrigido na forma do inciso anterior para paridade fixada para aquela data.
1 O clculo da mdia a que se refere este artigo ser feito com base nos preos unitrios, nos casos dos
contratos para aquisio ou produo de bens para entrega futura, execuo de obras, prestao de servios,
locao, uso e arrendamento, quando as quantidades de bens e servios, a cada ms, forem variveis.
2 No caso de obrigaes em que tenha transcorrido um nmero de meses menor que o da periodicidade de
reajuste pleno, a converso ser feita, na forma do caput deste artigo, levando-se em conta apenas os valores
referentes aos meses a partir da contratao.
3 No caso dos contratos de locao residencial com clusula de reajuste superior a 6 (seis) meses, as
disposies do caput deste artigo sero aplicadas tomando em conta apenas os aluguis dos primeiros 6 (seis)
meses do ltimo perodo de reajuste pleno.
4 Em caso de desequilbrio econmico-financeiro, os contratos de locao residencial, inclusive os
convertidos anteriormente, podero ser revistos, a partir de 1 de janeiro de 1995, atravs de livre negociao
entre as partes, ou judicialmente, a fim de adequ-los aos preos de mercado.
5 Efetivada a reviso, no novo valor do aluguel residencial vigorar pelo prazo mnimo de um ano.

19

No entanto, em caso de reajustamento anual, como existem alguns contratos


firmados no pas, sero levados em conta apenas os seis primeiros meses no perodo
de 12 meses (p. ex. se o reajuste foi em abril de 94, sero considerados os meses de
abril de 93 at o ms de setembro do mesmo ano).

Com o Plano Real, diminuiu o nmero de brasileiros que desejavam rever o


contedo econmico do contrato, pois aplicando a reviso estabelecida pela medida
provisria, o equilbrio do contrato de locao estaria restabelecido.
A medida previa uma reviso a cada trs meses, no mnimo, para que o perodo
de reajuste fosse maior que o perodo do pagamento, no entanto, devido s divergncias
doutrinrias, deveria prevalecer o que fosse ajustado entre as partes no contrato, contanto que
fosse obedecida a periodicidade mnima de um ano.
Nesse diapaso, dispe Sylvio Capanema (2002, p. 5):

Por outro lado, a periodicidade nua era indispensvel, para sinalizar ao pblico em
geral que a estabilizao veio para ficar, sendo ainda preciso romper a nefasta
cultura inflacionria, que levava os brasileiros a rever, permanentemente, o
contedo econmico dos contratos.

Segundo Franklin Delano do Rego Monteiro (2001, p. 56 e 57), antes da edio


do Plano Real, os locadores recebiam aluguis nfimos e defasados com reajustes semestrais
ou at anuais, agora, com os locatrios recebendo seus salrios atrelados ao Real, estariam em
igualdade de condies e, mesmo no ocorrendo o reajuste do aluguel, deveria ocorrer a
converso para a nova moeda.
Sobre o reajuste de aluguel, dispe Jos da Silva Pacheco (1965, p. 261), que
as partes podero alterar o contrato, ainda que no haja previso, a qualquer tempo, desde que
ocorra por acordo de vontades, a alterao ser lcita. Logo, para Pacheco, as partes podero
convencionar que o novo aluguel fique sujeito a reajustes peridicos, sendo maior ou menor
que o primitivo, ou apenas diferente.
Sobre a forma de correo dos locativos, dispe Franklin Delano do Rego
Monteiro (2001, p. 57):

Entendemos que, ao optar por esta complexa forma de correo dos locativos, o
governo federal teve como princpio bsico a finalidade de manter o equilbrio
econmico-financeiro dos contratos, com o mnimo de interferncia na vontade das
partes, bem como o respeito ao ato jurdico perfeito e ao princpio da isonomia, alm
de, procurar harmonizar e criar condies para o acerto entre proprietrios e
inquilinos, mormente em ano eleitoral.

20

Para Jos da Silva Pacheco (1998, p. 643), incumbe s partes, livremente,


regular seus interesses privados, cabendo lei suprir as omisses com o reajuste pelo ndice
mnimo ou mximo.
Em sntese, essas foram as principais implicaes do Plano Real, que
ocasionaram em um quase milagre da pacificao do mercado locativo, que acabou por
desafogar o judicirio.

2.2.3 As reformas do Cdigo de Processo Civil

A Lei do Inquilinato n. 8.245/91 aboliu o efeito suspensivo dos recursos


interpostos nas aes locatcias, permitiu maior amplitude na cumulao de pedidos, e
simplificou o incidente da emenda da mora, nas aes de despejo por falta de pagamento,
admitindo que a cobrana dos aluguis em dbito fosse processada nos mesmos autos.
Conforme leciona Sylvio Capanema de Souza (2002, p. 7), ocorreram mais trs
importantes reformas no Cdigo de Processo Civil, no final de 1.994. A primeira delas foi
introduzida pela Lei n. 8.710/93, que alterou o artigo 22210 do Cdigo de Processo Civil,
trazendo como regra geral a citao postal com algumas excees, enquanto a Lei do
Inquilinato, s a admite quando expressamente autorizada no contrato (art. 58, inciso IV).
Segundo Franklin Delano do Rego Monteiro (2001, p. 3), a Lei de Locaes,
Lei n.. 8.245/91 permite citaes, notificaes ou intimaes por meio de correspondncia,
desde que tenha sido permitido pelo contrato de locao.
A mesma Lei (n. 8.710/93) tambm ofertou nova redao ao artigo 27311 do
Cdigo de Processo Civil, importante alterao que instituiu a antecipao da tutela de mrito,
admitindo-a apenas nos chamados direitos evidentes, ou seja, quando so muito remotas as
possibilidades de vir a ser o autor derrotado ao final da causa (SOUZA, 2002, p. 7).
Apesar da divergncia doutrinria, salienta Franklin Delano do Rego Monteiro
(2001, p. 15) ser perfeitamente cabvel a tutela antecipada nos procedimentos locatcios, uma
vez que, a sua concesso no implicar no fim do processo, nesse sentido dispe:
10

Art. 222. A citao ser feita pelo correio, para qualquer comarca do Pas, exceto: [...]
Art. 273. O juiz poder, a requerimento da parte, antecipar, total ou parcialmente, os efeitos da tutela
pretendida no pedido inicial, desde que, existindo prova inequvoca, se convena da verossimilhana da alegao
e:
I - haja fundado receio de dano irreparvel ou de difcil reparao; ou
II - fique caracterizado o abuso de direito de defesa ou manifesto propsito protelatrio do ru.
11

21

No entanto, na maioria das vezes, a tutela antecipada ser cabvel e perfeitamente


admissvel no apenas no incio da ao, mas, igualmente, em qualquer momento do
processo, tendo como limite a prolao da sentena, em situaes de extrema
relevncia, tais como o pedido de levantamento de importncias depositadas em
ao de consignao de pagamento, ajuizadas anteriormente Lei n 8.245/91 e
ainda sem soluo final etc., desde que obedecidos os ditames legais (cf. art. 273,
CPC).

Portanto, deve o julgador ser prudente ao avaliar o pedido de antecipao de


tutela nas aes locatcias, aferindo com rigor a presena de tais pressupostos, conforme
ensina Sylvio Capanema (2002, p. 7).
E finalmente, o artigo 890 do Cdigo de Processo Civil foi acrescido de quatro
pargrafos. Com o propsito de desafogar o judicirio, tal alterao trouxe a possibilidade da
consignao extrajudicial de prestao pecuniria, podendo ser usada para consignar aluguis.
Tal pagamento, at ento, s poderia ser feito mediante ajuizamento de competente ao
consignatria. Os pargrafos acrescentados ao artigo 890 do Cdigo de Processo Civil
descrevem minuciosamente todo o procedimento do depsito extrajudicial (ver tpico 4.2).

2.2.4 Os Juizados Especiais e a Lei n. 8.245/91

Os Juizados Especiais trouxeram reflexos inevitveis no campo da locao


urbana. Conforme ensina Franklin Delano do Rego Monteiro (1999, p. 31), a criao dos
Juizados Especiais teve como escopo a conciliao ou a transao nos conflitos entre
locadores e locatrios, utilizando os critrios da oralidade, simplicidade, informalidade,
economia processual e celeridade.
O artigo 3, inciso III da Lei 9099/9512 preceitua que o Juizado Especial
competente para julgar a ao de despejo para uso prprio.
No entanto, existe divergncia doutrinria acerca da natureza da competncia
dos juizados especiais. Alguns acreditam que ela absoluta e outros que relativa, uma vez
que, no se pode obrigar o autor a trilhar uma via que poder lhe ser prejudicial, cerceando as
provas e reduzindo-lhe as possibilidades de recurso, pois a via mais clere.
Dispe Marcos Martins Davidovich (s.d. ; s.p.):

12

Art. 3. O Juizado Especial Cvel tem competncia para conciliao, processo e julgamento das causas cveis
de menor complexidade, assim consideradas:
III - a ao de despejo para uso prprio;

22

Existe, porm, uma corrente que segue o entendimento de que o autor no tem a
faculdade de optar pelo procedimento a ser seguido, pois a Constituio Federal em
seu artigo 98, inciso I, define que os Juizados Especiais tero competncia (da
interpreta-se exclusiva) para a conciliao, o julgamento e a execuo das causas
cveis de menor complexidade. Neste sentido decidiu a 10a Cmara do 2o Tribunal
de Alada Cvel de So Paulo (4) que uma vez definida competncia do Juizado
Especial para as causas disciplinadas em seu artigo 3o, apenas aquele rgo poderia
conhec-las.

Mostra-se adepto a corrente relativa, Sylvio Capanema de Souza (2002, p. 9):

Caber s partes e seus advogados decidirem o que mais lhe convenha, em defesa de
seus direitos e interesses.
Se, entretanto, prevalecer a tese da competncia absoluta, que tem, diga-se de
passagem, poderosos defensores, ser preciso desenvolver um grande esforo
criativo para que as aes locatcias se adqem aos princpios da oralidade, da
informalidade e da concentrao, que informam o Juizado Especial.

Frisando que a opo do autor, salienta Jos da Silva Pacheco (1998, p. 467):

Contudo, saliente-se que a Comisso Nacional de Interpretao da Lei n 9.099/95,


presidida pelo Min. Slvio de Figueiredo Teixeira, diretor da Escola Nacional de
Magistratura, e formada pelos Ministros Fontes de Alencar, Ruy Rosado de Aguiar,
Desembargadores Weber Martins Baptista (TJRJ) e Sidnei Agostinho Beneti (TJSP),
Juiz Luiz Flvio Gomes (SP), Professores Rogrio Luria Tucci e Ada Pellegrini
Grinover, deu a conhecer a concluso 5., do seguinte teor: O acesso ao Juizado
Especial Cvel por opo do Autor.

Conclui-se, portanto, que caber as partes decidirem o que mais conveniente


em cada situao, mas em alguns casos no ser fcil adequar uma ao locatcia aos
princpios do Juizado Especial.

2.2.5 O Cdigo de Defesa do Consumidor e a locao

A Lei n. 8.078/90, anterior a Lei do Inquilinato n. 8.245/91, dispe sobre a


proteo aos direitos do consumidor. Necessrio esclarecer, que polmica a divergncia
doutrinria a respeito da aplicao do Cdigo de Defesa do Consumidor nas relaes
locatcias.
Sylvio Capanema de Souza (2002, p. 10), estabelece que, no contrato de
locao, o locador no se compromete a prestar qualquer servio ao locatrio, salvo nas
hipteses de locaes em apart-hotis ou assemelhados que, esto excludas do mbito de

23

incidncia da Lei do Inquilinato. Porm, entende que os princpios ticos que emanam do
Cdigo de Defesa do Consumidor no so exclusivos das relaes de consumo (como, a
vedao das clusulas abusivas; princpio da boa-f, que foi por ele fortalecido), assim, a Lei
do Inquilinato deve ter em mira esses valores consagrados no Cdigo de Defesa do
Consumidor, que servir de fonte supletiva de integrao.
Franklin Delano do Rego Monteiro (1999, p. 52), por sua vez, defende a ideia
de que as normas do Cdigo de Defesa do Consumidor so regras gerais e as normas da Lei
do Inquilinato so normas especiais, em nada obsta a coexistncia e compatibilidade entre
ambas, uma vez que, o Cdigo de Defesa do Consumidor somente ser aplicado nos casos em
que houver abuso e violao do direito bsico do consumidor.
Nesse sentido, dispe Franklin Delano do Rego Monteiro (1999, p. 51):

Assim, respeitando-se a macia posio dos que entendem de modo diverso, aplicarse- o Cdigo de Defesa do Consumidor relao, seja com respaldo em normas de
proteo e defesa do consumidor e de ordem pblica, seja por estarmos diante de
verdadeira relao de consumo, enquadrando-se o locatrio no CDC (art. 2, Lei n
8.078/9013), como j decidido (cf. AC n 813.383/9, 15, Cmara do TACiv.SP, in
RT 720/450).

Logo, a divergncia existe, e tudo depender da anlise de cada caso concreto,


posto que, existe de certo modo uma relao de consumo e dever ser protegida.

2.2.6 A Lei do Inquilinato e o Cdigo Civil de 2002

O projeto do Cdigo Civil de 2.002 foi aprovado pelo Senado Federal depois
de mais de vinte anos parado no Congresso Nacional.
No que tange ao contrato de locao, houve uma profunda modificao, a
comear pelo abandono da tradio romana que separava a locao em trs modalidades
(locao de coisas, locao de servios e locao de obra ou empreitada).
Embora as trs modalidades ainda subsistam, so tratadas de forma autnoma,
sendo a locao de coisas disciplinadas nos artigos 565 a 578 do Cdigo Civil de 2.002.
Tambm no h mais distino entre locao de bens mveis e de prdios, e no h um
captulo separado para a locao dos prdios urbanos e dos rsticos.
13

Art. 2. Consumidor toda pessoa fsica ou jurdica que adquire ou utiliza produto ou servio como
destinatrio final.

24

Segundo Sylvio Capanema de Souza (2002, p. 12), a Lei do Inquilinato


continuar regendo a locao de imveis urbanos, pois se trata de lei especial e somente
quando esta for omissa sero aplicadas as regras gerais do Cdigo Civil.
Desse modo, o Cdigo Civil de 2.002 deve ser utilizado apenas
subsidiariamente, quando a lei especial for omissa, consoante o artigo 79 da Lei n.
8.245/9114.

2.2.7 Lei n. 12.112/09 altera Lei n. 8.245/91

Aps dezoito anos de vigncia da Lei do Inquilinato n. 8.245/91, algumas de


suas regras se mostravam defasadas, tendo em vista evoluo da sociedade.
Dessa forma, a Lei n. 12.112/09 efetuou algumas alteraes na Lei n.
8.245/91, compreendendo aspectos do direito material e processual, adequando o texto
normativo realidade dos contratos de locao de imveis urbanos (comercial e residencial),
atualizando-o de acordo com o Cdigo Civil, com as regras processuais e aperfeioando seus
procedimentos.
Considerando a recente mudana legislativa e, tendo em vista uma melhor
compreenso do tema, os artigos alterados sero analisados pormenorizadamente no captulo
cinco.

14

Art. 79. No que for omissa esta Lei aplicam-se as normas do Cdigo Civil e do Cdigo de Processo Civil.

25

3 DA LOCAO DE IMVEIS URBANOS

O presente captulo versar sobre a locao de imveis urbanos, desde o seu


conceito at sua extino.

3.1 Conceito

Conforme dispe o artigo 565 do Cdigo Civil Brasileiro, na locao uma das
partes se obriga a ceder outra, por tempo determinado ou no, o uso e gozo de coisa no
fungvel, mediante certa retribuio.
Segundo Gildo dos Santos (1999, p. 25), Locao o contrato pelo qual uma
pessoa d a outra, em carter temporrio, o uso e gozo de coisa infungvel, mediante
remunerao.
Para Slvio de Salvo Venosa (2008, p. 118), a locao de coisas pode ter por
objeto bens mveis e imveis. Na locao de imveis deve-se obedecer legislao especial,
embora a prpria Lei do Inquilinato ressalve a vigncia do Cdigo Civil nas locaes do
pargrafo nico do artigo 1 da Lei n. 8.245/9115. Aplica-se principalmente o Estatuto Civil
s locaes de mveis e, subsidiariamente s locaes imobilirias, quando no houver
disposio especfica em contrrio.
Conforme ensina Gilmar Alves de Azevedo (2002, p. 12), O contrato de
locao de bens pode referir-se a bens mveis e imveis; no caso de bens imveis: imvel
urbano ou rural.
No que concerne ao carter urbano dos imveis, dispe Jos da Silva Pacheco
(1998, p. 227):

15

Art. 1. A locao de imvel urbano regula-se pelo disposto nesta lei:


Pargrafo nico. Continuam regulados pelo Cdigo Civil e pelas leis especiais:
a) as locaes:
1. de imveis de propriedade da Unio, dos Estados e dos Municpios, de suas autarquias e fundaes pblicas;
2. de vagas autnomas de garagem ou de espaos para estacionamento de veculos;
3. de espaos destinados publicidade;
4. em apart-hotis, hotis-residncia ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam servios regulares
a seus usurios e como tais sejam autorizados a funcionar;
b) o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades.

26

O adjetivo urbano provm do latim, urbanus, relativo cidade, de que proveio,


tambm, o sentido figurado de polido ou civilizado. O imvel, de cuja locao cuida
a Lei n. 8.245/91, o construdo ou no construdo, como j salientamos, mas
localizado na rea urbana do municpio.

No entanto, a melhor posio a respeito do que imvel urbano para a Lei de


Locao no a supracitada, pois conforme ensina Jos Fernando Simo (2008, p. 4), [...]
Imvel urbano no significa aquele que se localiza na cidade. Imvel urbano aquele cuja
destinao urbana, ou seja, aquele que se destina habitao ou comrcio.
Nesse diapaso, leciona Dilvanir Jos da Costa (1980, p. 47):

Antes de tudo, h que distinguir prdio urbano de prdio rural. O critrio, segundo a
opinio dominante, no o do situs (situao do imvel) mas sim o da sua
destinao. Ao contrrio do que ocorre com o direito tributrio, que leva em conta
a situao do imvel, o direito civil adota o critrio da destinao da locao, como
objeto de disciplina e proteo. um critrio finalstico ou teleolgico. Assim, pode
o imvel estar situado no permetro urbano e a locao se reger pelo Estatuto da
Terra (se se destina agricultura, pecuria, agroindstria etc), ou se regular
exclusivamente pelo Cdigo Civil (se se trata de locao transitria ou sem
estabilidade, como a de uma galeria de arte locada a um pintor para exposio
durante um ms, a de um teatro alugado para uma temporada de 15 dias). Pode
tambm o imvel situar-se na zona rural e no se destinar agricultura, pecuria
etc., mas constituir um fundo de comrcio ou indstria, sujeito Lei de Luvas
(Decreto n. 24.150/34).

Conclui-se, portanto, que a Lei n. 8.245/91 dispe sobre locao de imveis


urbanos, sendo que estes podem ou no estar situados na cidade, pois o critrio finalstico,
ou seja, o que importa a destinao do imvel e no a sua localizao, logo, ser urbano o
imvel que se destinar habitao ou comrcio.
A locao de imvel, portanto, o contrato pelo qual uma parte cede outra,
imvel seu, em carter temporrio, para uso e gozo de outra pessoa, mediante remunerao,
neste caso, denominada aluguel, consoante o artigo 565 do Cdigo Civil.

3.2 Natureza Jurdica e Caractersticas da Locao de Imveis

A Lei do Inquilinato n. 8.245/91 uma norma de natureza hbrida, pois


apresenta regras de carter material e processual. (GIANCOLI e FIGUEIREDO, 2010, p. 9).
Para Gilmar Alves de Azevedo (2002, p. 11):

27

O contrato de imvel urbano um negcio jurdico bilateral de direito das


obrigaes que se configura pela formao do consentimento declarado por duas
partes no sentido que a primeira delas (locador) entregue e garanta segunda
(locatria), temporariamente e mediante contraprestao peridica ou antecipada, a
posse de um terreno sobre o qual exista ou no uma edificao, para que tal coisa
seja usada da forma convencionada.

O contrato de locao de imveis bilateral, consensual, comutativo, oneroso,


pessoal, no solene, de relao duradoura e de execuo sucessiva (SIMO, 2008, p. 3).
Segundo Carlyle Popp (1996, p. 31), o contrato de locao bilateral tendo em
vista estabelecer obrigaes recprocas para as partes e, comutativo porque elas j sabem os
riscos dos negcios, seus direitos e obrigaes.
Neste sentido, complementa Sylvio Capanema de Souza (2002, p. 17), em
decorrncia da natureza bilateral do contrato de locao, a parte lesada pelo inadimplemento
da obrigao da outra, poder pedir a resciso do contrato, com perdas e danos, sem prejuzo
de sua execuo forada, se ainda possvel ou conveniente.
Para Silvio de Salvo Venosa (2008, p. 119), consensual, pois o locador
obriga-se a ceder a coisa, mas no transfere a propriedade, logo, por trata-se de direito
obrigacional, a entrega da coisa mera fase executiva, bastando o acordo de vontades para dar
existncia jurdica locao.
A onerosidade da prpria essncia da locao, pois se fosse gratuito seria
comodato e no locao. Na locao, uma parte (locador) cede a posse outra (locatrio)
mediante contraprestao, nesta situao, denominada de aluguel (VENOSA, 2008, p. 118).
Carlyle Popp (1996, p. 31) leciona, oneroso porque proporciona vantagens
para ambas as partes e cada uma delas tem um encargo [...].
Explica Sylvio Capanema de Souza (2002, p. 17):

Tanto o locador quanto o locatrio perseguem um benefcio econmico, que a


percepo dos aluguis, no primeiro caso, e a aquisio da posse, no segundo. O
binmio prestao versus contraprestao, inerentes aos contratos onerosos,
ntido, no campo da locao: o locador sofre uma perda econmica inicial,
demitindo-se da posse do imvel, mas que logo compensada pelos aluguis
auferidos, que se incorporam a seu patrimnio, enquanto que o locatrio
experimenta a perda dos valores dos locativos pagos, que jamais retornaro ao seu
bolso mas recompensado pela posse direta do bem, que pode usar e fruir, como se
lhe pertencesse.

O contrato de locao comutativo, porque preciso manter esse binmio


econmico supracitado, uma vez que, o aluguel dever corresponder ao valor de mercado do

28

imvel, na poca da celebrao do contrato, bem como, durante todo o seu curso (SOUZA,
2002, p. 17).
Para Slvio de Salvo Venosa (2008, p. 119), o contrato de locao de imveis
constitui uma relao duradoura, pois o decurso do tempo lhe essencial e, trata-se de
contrato no solene, posto que, a lei no exige forma especial.
Carlyle Popp (1996, p. 31), entende que o contrato de locao pessoal porque
gera um direito de crdito, no atingindo terceiros que do contrato no fizeram parte.
Slvio de Salvo Venosa (2008, p. 120), por sua vez, leciona que existe um
contedo pessoal no contrato e chama a ateno para as Leis do Inquilinato que restringem a
possibilidade de cesso ou sublocao. Embora essa deciso no seja unnime, para ele,
indubitavelmente existe um acentuado contedo de confiana pessoal depositado na pessoa do
locatrio.
Conforme dispe Sylvio Capanema de Souza (2002, p. 18), quanto ao tempo
de execuo e durao, o contrato de locao de imvel urbano de execuo continuada,
projetando-se no futuro, mediante atos sucessivos.
Trata-se de execuo sucessiva porque o pagamento dos aluguis no tem o
fim de extinguir o contrato, apenas de solver o dbito concernente a determinado perodo, ou
seja, as partes devero cumprir suas obrigaes enquanto o contrato viger (VENOSA, 2008, p.
119).
Enfim, essas so as principais caractersticas do contrato de locao.

3.3 Elementos

Neste tpico sero abordados os elementos do contrato de locao de bens


imveis, quais sejam: forma, objeto e sujeitos do contrato de locao, expostos a seguir.

3.3.1 Forma

Por ser o contrato um negcio jurdico bilateral, necessita, para que seja vlido,
de consentimento, ou seja, de um acordo de vontades entre locador e locatrio.

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Neste sentido, leciona Carlyle Popp (1996, p. 27), [...] para que tenha
existncia, validade e eficcia todo contrato depende de um prvio acordo de vontades, ainda
que sua execuo possa se dar contra a vontade de quem se obrigou.
Segundo Jos da Silva Pacheco (1965, p. 56), o consentimento pode ser tcito
ou expresso, no tendo nada a ver com o consentimento escrito ou verbal, sendo que no
consentimento expresso h manifestao direta, positiva, inequvoca da vontade, enquanto no
consentimento tcito, h a manifestao indireta de vontade.
Para Carlyle Popp (1996, p. 28), no entanto, a vontade manifestada pelas partes
pode ser expressa ou tcita, sendo que a declarao expressa de vontade poder se dar pela
forma verbal ou escrita e, esta por sua vez, poder se dar por instrumento pblico ou
particular.
Porm, existe uma divergncia doutrinria quanto declarao tcita de
vontade, visto que, parte da doutrina defende que a omisso e o silncio podem ser tidos como
manifestao de vontade, enquanto outra parte defende que quem cala a rigor no diz nada em
Direito.
Nesse diapaso, aceitando a omisso como declarao tcita de vontade est
Jos da Silva Pacheco (1965, p. 56), ao dizer que [...] a omisso e o silncio podem ser tidos
como manifestao de vontade, pelo consentimento ou no, relativamente aos atos que se tm
em vista [...].
Por sua vez, Carlyle Popp (1996, p. 28), defende que no se pode confundir
manifestao tcita com o silncio, pois no Direito, ao contrrio do ditado popular, quem cala
no consente, pois quem cala nada diz. No entanto, para ele existem trs situaes em que o
silncio poder valer como manifestao de vontade, que se resumem simplesmente em haver
consenso expresso ou tcito a respeito da locao e de suas condies, bem como, objeto,
aluguel e demais clusulas, no havendo consenso em qualquer das condies, no se ter
contrato algum.
Para Jos da Silva Pacheco (1965, p. 56), o consentimento um elemento
bsico no contrato de locao, dessa forma, a declarao de vontade dever ser dada sem
vcio, ou seja, sem dolo, erro, violncia ou incapacidade, pois invalidariam o contrato,
devendo se sujeitar s regras regulares do Direito.
Posto isto, nota-se que a declarao de vontade, ou seja, o consentimento
bilateral estritamente necessrio para que o contrato de locao seja vlido.
O Douto Desembargador do Tribunal de Justia do Distrito Federal Eduardo
Espnola Filho (1959, p. 7), esclarece que, quer seja feito mediante contrato escrito, quer seja

30

feito mediante contrato verbal, a locao sempre ser um contrato, logo, no poder se falar
em locao sem contrato.
Assim, imperioso discorrer sobre as formas do contrato de locao. Segundo
Roberto Barcellos de Magalhes (1965, p. 22), [...] A locao, quanto forma de sua
celebrao, pode ser escrita ou verbal.
Nesse diapaso, Jos da Silva Pacheco (1965, p. 57), entende que a lei no
exige nenhuma forma especial, logo, vlido ser o contrato independentemente da forma que
se revestir, podendo ser adotada a forma escrita ou verbal.
Carlyle Popp (1996, p. 31), por sua vez, salienta que o contrato de locao
poder ser celebrado por qualquer das formas admitidas em Direito, sendo normalmente
expresso, embora seja possvel a forma tcita. Em sendo expresso, poder ser verbal ou
escrito, sendo o ltimo aconselhado por ele, uma vez que, sendo escrito, o contrato gerar
ttulo executivo para eventual cobrana de crditos que dele decorra, bem como, possibilitar
maior facilidade para a prova do vnculo contratual existente.
Em alguns casos especiais, a lei requer que o contrato de locao seja de forma
escrita, mediante instrumento pblico ou particular, sendo este ltimo obrigatoriamente
firmado por duas testemunhas (PACHECO, 1965, p. 58).
Conclui-se, portanto, que o contrato de locao poder ser celebrado de forma
tcita ou expressa. Em sendo expresso, poder ser escrito ou verbal. Em sendo escrito, poder
se dar por instrumento pblico ou particular, neste ltimo caso, imprescindvel a assinatura
de duas testemunhas.

3.3.2 Objeto

A presena do elemento denominado objeto indispensvel para que exista o


contrato de locao. Para Carlyle Popp (1996, p. 24), o objeto dever ter trs caractersticas
bsicas: ser bem infungvel, no consumvel e lcito.
Leciona Slvio de Salvo Venosa (2008, p. 121), o objeto da coisa locada dever
ser bem no fungvel, pois incumbe ao locatrio restitu-la ao locador findado o contrato, ou
seja, a necessidade do bem ser infungvel decorre de uma obrigao fundamental do locatrio,
qual seja, devolver a coisa no estado em que a recebeu, ressalvadas as deterioraes oriundas
da utilizao normal do objeto.

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Nesse sentido, Carlyle Popp (1996, p. 24), explica o que bem infungvel:

Bem infungvel todo aquele que, ao contrrio dos fungveis, perfeitamente


individualizado, no pode ser substitudo por outro de mesma espcie, qualidade e
quantidade. Normalmente a fungibilidade ou no do objeto decorre da prpria
natureza deste. No existem, por exemplo, bens imveis fungveis, pois a
fungibilidade prpria dos bens mveis. No entanto, existem bens mveis
infungveis.

O objeto, alm de infungvel, tambm dever ser no consumvel. Nesse


sentido, dispe Slvio de Salvo Venosa (2008, p. 121), [...] Ficam, portanto, excludas da
locao as coisas consumveis, como a energia eltrica anteriormente referida.
O Cdigo Civil Brasileiro define em seu artigo 8616 os bens consumveis. E no
artigo 10417 estabelece o objeto lcito como um dos requisitos de validade do negcio
jurdico.
Slvio de Salvo Venosa (2008, p. 121), ensina [...] nula ser a locao de
objeto ilcito. Defende tambm que, nulo ser o negcio do qual o objeto seja inidneo.
Por fim, ressalta Carlyle Popp (1996, p. 26), que o objeto tambm dever ter
um preo, uma vez que, a locao um negcio bilateral e oneroso, logo, indispensvel a
existncia de remunerao nesta espcie de contrato. Em razo da natureza do contrato, o
preo dever ser fixado de comum acordo pelas partes, pois, o contrrio, ensejaria a
anulabilidade do negcio.
Na locao de imveis, o preo dever obedecer o padro monetrio vigente,
no poder ser fixado em cotao estrangeira ou ser vinculado variao cambial ou ao
salrio mnimo, conforme se extrai do artigo 17 da Lei n. 8.245/91.
Logo, o objeto dever ser infungvel, no consumvel, lcito e devido
natureza do contrato, dever haver remunerao, sob pena de se ter outra figura contratual,
qual seja, o comodato.

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Art. 86. So consumveis os bens mveis cujo uso importa destruio imediata da prpria substncia, sendo
tambm considerados tais os destinados alienao.
17
Art. 104. A validade do negcio jurdico requer:
II - objeto lcito, possvel, determinado ou determinvel;

32

3.3.3 Sujeito

De nada adianta a presena dos elementos acima mencionados, se no houver o


sujeito, ou seja, as partes dessa relao jurdica contratual.
Nesse sentido, dispe Eduardo Espnola Filho (1959, p. 8):

Resultante de um contrato, que confere, a uma das partes, o uso e gozo da coisa
locada, o direito atribudo, em conseqncia, no tem carter real, mas pessoal,
obrigacional. Denomina-se locador quem entrega a coisa, geralmente da sua
propriedade, a outrem, para que este faa uso dela; locatrio, tambm chamado
inquilino, quem a recebe, para uso e gozo.

Segundo Sylvio Capanema de Souza (2002, p. 18), so partes do contrato, o


locador e o locatrio ou inquilino, pessoas naturais ou jurdicas, capazes ou incapazes, neste
caso, devidamente representadas. O locador no precisa ser necessariamente o proprietrio da
coisa locada, destarte, quem tem a livre disposio do uso e gozo de uma coisa pode
juridicamente entreg-la em locao. O locador poder manejar os interditos possessrios sem
autorizao do locatrio, uma vez que, a posse direta do locatrio no anula a posse indireta
do locador.
Nesse diapaso, Gildo dos Santos (1999, p. 26), salienta que possvel figurar
como locador, entre outros, o proprietrio do imvel, o promissrio comprador ou cessionrio,
o usufruturio, o possuidor, o fiducirio e at o prprio locatrio, se autorizado pelo locador a
sublocar.
Sylvio Capanema de Souza (2002, p. 19), comenta sobre o outro polo da
relao contratual, que o ocupado pelo locatrio ou inquilino, a quem se confere a posse
direta do imvel, sem a qual no lhe seria possvel us-lo e fru-lo, o que retiraria do contrato,
segundo ele, todo o seu interesse econmico.
Conclui-se, portanto, que a forma, o objeto e o sujeito so elementos essenciais
do contrato de locao de imveis.

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3.4 Espcies de Contrato

Conforme dispe o artigo 3 da Lei n. 8.245/91, O contrato de locao pode


ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vnia conjugal, se igual ou superior a dez
anos.
Para Jos da Silva Pacheco (1998, p. 135), o contrato de locao poder ser
ajustado por prazo determinado, indeterminado, ou, ainda, sem prazo.
Segundo Gildo dos Santos (1999, p. 40), quando a lei diz que o contrato de
locao poder ser ajustado por qualquer prazo, ela somente se refere ao contrato escrito com
prazo determinado, pois quando o ajuste for verbal, presumir-se- que o contrato por prazo
indeterminado.
Nesse mesmo sentido, Carlyle Popp (1996, p. 73), ensina que, em sendo o
contrato por prazo determinado poder: originar-se com prazo certo; originar-se sem prazo,
sendo alterado posteriormente, no sentido de determinar prazo especfico; ou originar-se com
prazo certo, contendo clusula de prorrogao automtica por prazo previamente
determinado.
Conforme ensina Pontes de Miranda (1956, p. 55), o contrato poder ser por
prazo determinado ou indeterminado, sendo que o prazo determinado poder ser longo ou
curto e para efeito de pagamento de aluguis poder se dar em dias, semanas ou at meses ou
anos.
Leciona Sylvio Capanema de Souza (2002, p. 47) que, no Brasil sempre
vigorou absoluta liberdade para convencionar o prazo da locao, cabendo s partes, sem
interferncia do Estado, decidir a respeito, o que melhor lhes aprouver. Para ele, o contrato de
locao poder ser celebrado por qualquer prazo, podendo ajustar-se por prazo determinado
ou indeterminado, conforme exposto a seguir:
Contrato de locao de imvel por prazo determinado aquele em que as
partes estabelecem um termo final certo, que dever ser por elas respeitado, salvo situaes
excepcionais.
Contrato de locao de imvel por prazo indeterminado aquele em que, em
tese, o locador poder a qualquer momento, exercer a reprise, desde que satisfeitas s
condies da lei.
O contrato de locao poder desde o incio ser por prazo indeterminado, ou
prorrogar-se aps a expirao do prazo anteriormente convencionado.

34

Nesse diapaso, dispe Dilvanir Jos da Costa (1980, p. 21), Prorrogao


legal, por tempo indeterminado dos contratos, findos os respectivos prazos, fixando o
locatrio no imvel.
Ocorre frequentemente e absolutamente comum, aps a expirao do prazo
do contrato, o locatrio permanecer no imvel, convertendo-se desse modo, para locao por
prazo indeterminado.
Assim, poder ser escrito ou verbal o contrato de locao e, poder ser
determinado ou indeterminado o prazo de sua durao. Entretanto, se for ajustado
verbalmente, haver presuno de ser o prazo indeterminado.
No tocante ao contrato verbal, segundo Sylvio Capanema de Souza (2002, p.
49), no h que se falar em vnia conjugal, pois presume-se que tenha sido ajustado por prazo
indeterminado e neste, no exigido a vnia conjugal.
Todavia, se o contrato for escrito e com prazo determinado igual ou superior a
dez anos, se forem casados, locador ou locatrio, dependero de vnia conjugal, conforme
preceitua a parte final do artigo 3 da Lei n. 8.245/91.
Carlyle Popp (1996, p. 70), define vnia conjugal:

Ao contrrio do que os mais desavisados possam pensar, a expresso vnia conjugal


significa consentimento, autorizao do outro cnjuge e dirigida tanto ao homem
quanto mulher, pois em se tratando de autorizao oriunda do marido ter-se- o
caso de outorga marital, se da mulher, o de outorga uxria.

Existe divergncia doutrinria a respeito da vnia conjugal na locao de


imveis de pessoas casadas sob o regime da separao total de bens, pois o Cdigo Civil, no
inciso I do artigo 164718 dispe que a vnia conjugal indispensvel para alienar ou gravar de
nus real bens imveis, exceto quando o regime for o da separao absoluta de bens.
Deste modo, se a lei a dispensa nos casos de alienao, no faria sentido exigila para a locao com prazo superior a dez anos, quando o casamento regido pela separao
total de bens.
Nesse diapaso, dispe Jos Fernando Simo (2008, p. 24):

Assim, aps a promulgao do Novo Cdigo Civil, deve-se compreender o art. 3 da


Lei n. 8.245/91 da seguinte maneira: O contrato de locao pode ser ajustado por
qualquer prazo, dependendo de vnia conjugal, se por mais de dez anos, salvo se o
regime adotado for o da separao absoluta de bens.
18

Art. 1647. Ressalvado o disposto no art. 1648, nenhum dos cnjuges pode, sem autorizao do outro, exceto
no regime da separao absoluta:
I alienar ou gravar de nus real os bens imveis;

35

Gilmar Alves de Azevedo (2002, p. 18), no entanto, entende que, fica proibido
a ambos os cnjuges contratar individualmente locao de imvel urbano por prazo igual ou
superior a dez anos, se o locador no obtiver a vnia conjugal, independente do regime de
bens do matrimnio.
Nota-se, que a divergncia existe no sentido de ser a Lei do Inquilinato n.
8.245/91 anterior ao Cdigo Civil de 2.002, porm, por se tratar de norma especial no teria
sido derrogada pela norma geral.
A vnia conjugal exigida para ambas as partes, tanto para o locador quanto
para o locatrio, se forem casados. Essa exigncia existe com a inteno de evitar fraudes,
para que um cnjuge no venda o imvel sem o consentimento do outro, simulando uma
locao com prazo superior a dez anos e um valor irrisrio.
Segundo Gildo dos Santos (1999, p. 40), o contrato de locao por prazo
determinado igual ou maior dez anos que no tiver a vnia conjugal no nulo, somente gera
a consequncia de desobrigar o cnjuge que no anuiu tal prazo.
Assim sendo, se o cnjuge do locatrio, por exemplo, no autorizou o contrato
de locao, no poder ser obrigado a cumpri-lo. No obstante a validade do contrato, este
perde sua eficcia em relao ao cnjuge que no anuiu, no perodo que exceder o prazo de
dez anos.
Se manifestando neste sentido, o Superior Tribunal de Justia:

Anulvel, e no nula, a locao ajustada por mais de dez anos, sem a concordncia
de ambos os cnjuges locadores (art. 2 da Lei 6.649/79). Interessados na anulao
sero o cnjuge no aquiescente ou seus herdeiros. (RSTJ 40/379 Resp 10.914
Rel. Min. Cludio Santos j. em 09.03.1992).

A dificuldade est em saber se a vnia conjugal ou no necessria, quando a


locao sucessiva e por prazo indeterminado ou determinado e o perodo de dez anos
ultrapassado.
Ensina Carlyle Popp (1996, p. 73), que a lei no poder ser objeto de
subterfgios astuciosos, logo, no caso em tela ser necessria a vnia conjugal, sob pena de
correr srio risco o locatrio de no atingir a locao prorrogada, acima do tempo legal, a
pessoa do outro cnjuge.
Diz Gilmar Alves de Azevedo (2002, p. 18), que morrendo o locatrio, o
cnjuge sobrevivente ficar sub-rogado, por isso, dever assentir na obrigao locatcia
superior a dez anos.

36

Para Sylvio Capanema de Souza (2002, p. 50), embora seja recomendada a


meno expressa do consentimento do cnjuge no contrato de locao de imvel, no
obrigatria, pois, uma vez firmado o contrato, mesmo que no exista clusula expressa, mas
se o cnjuge da parte figurou como testemunha, no se opondo em relao ao prazo,
considera-se que o mesmo anuiu para tanto.
Por fim, salienta Carlyle Popp (1996, p. 71), que se um dos cnjuges no
autorizar a locao, sem motivo justo, o consentimento poder ser suprido judicialmente.
Conclui-se, portanto, que o contrato de locao de imvel poder ser escrito ou
verbal; sendo escrito, por prazo determinado ou indeterminado, ou ainda, sem prazo; sendo
verbal, presumir-se- que por prazo indeterminado.
Ainda, na hiptese de ser escrito e por prazo igual ou superior a dez anos,
sendo locador ou locatrio casado, depender da vnia conjugal, salvo no regime de separao
absoluta de bens, embora haja divergncia.
O consentimento, no entanto, poder ser suprido judicialmente, caso o cnjuge
se recuse a anuir sem justo motivo.

3.5 Modalidades de Locao

A Lei n. 8.245/91 adota um sistema tripartido, ou seja, dividi as modalidades


de locao em trs, quais sejam: residencial, no-residencial e para temporada, as quais sero
expostas a seguir, bem como, a finalidade e a durao de cada uma.

3.5.1 Locao residencial

Locao residencial aquela empregada para habitao do locatrio, para sua


moradia e a de sua famlia.
Sylvio Capanema de Souza (2002, p. 323), define locao residencial como
sendo aquelas, [...] destinadas moradia do locatrio e de sua famlia.
Segundo a Lei do Inquilinato - artigos 46 e 47 - a locao residencial se
subdivide em duas espcies em relao ao prazo, na primeira, o prazo igual ou superior a

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trinta meses e na segunda, o prazo inferior a trinta meses. Em relao primeira, o contrato
ser escrito, enquanto na segunda, o contrato poder ser escrito ou verbal.
Ensina Jos da Silva Pacheco (1998, p. 410 e 411), que na locao residencial
com prazo igual ou superior a trinta meses, com o trmino do tempo de durao fixado no
contrato ocorrer resoluo contratual, independentemente de notificao ou aviso. Porm, se
o locador, findo o prazo, no pedir a restituio do imvel e nele permanecer o locatrio, sem
oposio daquele, por mais de trinta dias, presume-se prorrogada a locao por prazo
indeterminado.
Conforme Gilmar Alves de Azevedo (2002, p. 51), quando o prazo da locao
for inferior a trinta meses, de forma verbal ou escrita, findado o prazo contratual, a locao
ser automaticamente prorrogada por prazo indeterminado.
Caso a locao seja prorrogada por prazo indeterminado, no necessitar de
novo contrato, a no ser que as partes faam questo. Nesse sentido, dispe Sylvio Capanema
de Souza (2002, p. 272):

No h necessidade alguma de celebrar novo contrato, ou de qualquer documento


escrito, j que a prorrogao se opera por fora da lei, automaticamente, e nas
mesmas condies, inclusive em relao s garantias, salvo disposio expressa em
contrrio.

Sobre o contrato verbal, dispe Jos Fernando Simo (2008, p. 31), que o
legislador no v com bons olhos este tipo de locao, pois se o contrato verbal, faltam
regras claras que disciplinem a relao locatcia, bem como, a comprovao do incio do
contrato, gerando insegurana ao inquilino que, a qualquer tempo poder ser privado de sua
residncia.
Em suma, a locao residencial tem por finalidade a moradia do inquilino ou
do inquilino e de sua famlia e, conforme dispe o artigo 46, poder o contrato ser por prazo
determinado igual ou superior a trinta meses, neste caso, de forma escrita ou, por prazo
inferior a trinta meses, nesta ltima hiptese, podendo ser escrita ou verbal, consoante o artigo
47.
De acordo com o artigo 46, pargrafo 1, na locao residencial escrita por
prazo determinado igual ou superior a trinta meses, findo o prazo, permanecendo o locatrio
no imvel por mais de trinta dias, sem oposio do locador, considerar-se- prorrogada por
prazo indeterminado, continuando a viger todas as clusulas do contrato, exceto em relao ao
prazo.

38

Quando a locao residencial, no entanto, for de forma verbal, presumir-se-


que tenha sido por prazo indeterminado, porm se ocorreu de forma escrita com o prazo
inferior a trinta meses, findo o prazo contratual, ser automaticamente prorrogado por prazo
indeterminado, caso o locatrio permanea no imvel, como preceitua o artigo 47, caput.

3.5.2 Locao no-residencial

Jos Fernando Simo (2008, p. 39), define locao no-residencial como sendo
o imvel locado para a realizao de atividade profissional e no para habitao, o locatrio
poder no imvel, desenvolver a atividade comercial, fabril ou ainda uma prestao de
servios qualquer.
Conforme dispe a Lei do Inquilinato n. 8.245/91 em seu artigo 51, quando se
tratar de locao no-residencial, o locatrio ter direito renovao do contrato por igual
prazo, desde que, cumulativamente o contrato a renovar tenha sido celebrado: com prazo
determinado e de forma escrita; o prazo mnimo do contrato ou a soma dos contratos escritos
ininterruptos seja de cinco anos e, por fim, que o locatrio esteja explorando seu comrcio no
mesmo ramo pelo prazo mnimo e ininterrupto de trs anos.
Para Gilmar Alves de Azevedo (2002, p. 54 e 55), o contrato dever ser escrito,
pouco importando se por instrumento pblico ou particular, embora nada impea o contrato
verbal da locao, este no assegura o direito renovao, nem a soma dos prazos.
Existe uma locao residencial denominada pela doutrina de anmala, ou seja,
residencial, porm, locada por pessoa jurdica, tornando-se por presuno legal em locao
no-residencial, consoante o artigo 55 da Lei n. 8.245/9119.
Nesse diapaso, dispe Jos da Silva Pacheco (1998, p. 412):

A finalidade ou destino do imvel pode ser uso residencial. O prprio uso pode ser
residencial. A situao do imvel pode ser em rea residencial. Se, entretanto, o
locatrio for pessoa jurdica e o imvel for para uso de seus titulares, diretores,
scios, gerentes, executivos ou empregados, considera-se, por fora do art. 55 da Lei
8.245/91, locao no residencial.

19

Art. 55. Considera-se locao no residencial quando o locatrio for pessoa jurdica e o imvel, destinar-se ao
uso de seus titulares, diretores, scios, gerentes, executivos ou empregados.

39

Resumindo, a finalidade da locao no-residencial est voltada para o


comrcio e no moradia, salvo na hiptese de locao anmala, que se destina moradia,
porm, devido ao fato de ser o imvel locado pessoa jurdica, no considerada residencial.
O contrato poder ser escrito ou verbal, devendo obedecer forma escrita, se o
locatrio quiser se valer da ao renovatria posteriormente.
Quanto ao prazo, poder ser determinado ou indeterminado, sendo necessrio o
prazo de cinco anos, apenas se o locatrio utilizar-se da ao renovatria ao trmino do
contrato, em que dever apresentar cumulativamente os demais requisitos legais.

3.5.3 Locao para temporada

Os artigos 48 e seguintes da Lei n. 8.245/91 versam sobre a locao para


temporada.
Carlyle Popp (1996, p. 259), define locao para temporada, como sendo, [...]
aquela destinada residncia provisria do locatrio com o fito de alguma atividade
determinada no tempo, no superior a noventa dias.
Segundo Slvio de Salvo Venosa (2008, p. 135), a condio de locao para
temporada, por se tratar de situao excepcional, no pode ser presumida, ou seja, como essa
modalidade exige prazo determinado, h incompatibilidade com o contrato verbal, logo,
indispensvel a presena do contrato escrito.
A finalidade da locao para temporada, conforme estabelece o artigo 48 da
Lei do Inquilinato, a residncia temporria do locatrio, independente do motivo, podendo
ser, para a prtica de lazer, realizao de cursos, tratamento de sade, feitura de obras em seu
imvel, ou qualquer outra situao de que dependa o locatrio a residir por prazo no superior
a noventa dias.
A Lei do Inquilinato veda a cobrana antecipada de aluguis, conforme dispe
o inciso III do artigo 43 da Lei n. 8.245/9120.

20

Art. 43. Constitui contraveno penal, punvel com priso simples de cinco dias a seis meses ou multa de trs
a doze meses do valor do ltimo aluguel atualizado, revertida em favor do locatrio:
III - cobrar antecipadamente o aluguel, salvo a hiptese do art. 42 e da locao para temporada.

40

Sylvio Capanema de Souza (2002, p. 318), explica que a preocupao do


legislador em preservar essa norma de proteo ao locatrio foi to grande, que incluiu entre
as contravenes penais cobrar antecipadamente os aluguis.
Todavia, o mesmo inciso excetua duas hipteses: quando a locao no est
garantida por qualquer das modalidades (artigo 4221) e; a locao para temporada, nesses
casos, poder haver a cobrana antecipada.
Essa proteo se faz necessria, porque os locatrios que utilizam essa
modalidade de locao geralmente residem em outra localidade e, devolvem o imvel assim
que expira o prazo do contrato, retornando as suas cidades, dificultando assim, a cobrana de
eventuais dbitos locativos.
De acordo com Jos da Silva Pacheco (1998, p. 418), os imveis podero ser
mobiliados, nessa modalidade de locao:

[...] podendo haver a cobrana antecipada de aluguel para temporada, passaram os


imveis, para esse efeito, a ser mobiliados, a fim de valoriz-los, ensejando aluguel
maior, mas sobretudo para facilitar a comodidade do usurio, que no teria
justificativa para adquirir moblia para to curto uso.

Esse mais um motivo para que o contrato de locao para temporada seja por
escrito, pois devero constar todos os bens e utenslios contidos na residncia, bem como o
estado em que se encontram, para evitar discusses ao trmino do contrato.
Nesse sentido, dispe Gilmar Alves de Azevedo (2002, p. 53):

O pagamento dos aluguis e encargos no desonera o inquilino, evidncia, das


demais obrigaes decorrentes do contrato, tais como a de devolver o imvel e os
mveis que o guarnecem no mesmo estado que recebeu, e a reparar imediatamente
os danos verificados no imvel, ou nas suas instalaes, provocados por si, seus
dependentes, familiares, visitantes ou preposto.

Conforme ensina Gildo dos Santos (1999, p. 233), expirado o prazo contratual,
outro no poder lhe seguir tambm por temporada, pois a lei determina o prazo mximo de
noventa dias, que ultrapassado, automaticamente se transformar em locao residencial
comum e no mais por temporada, nesse sentido dispe:

Consideramos que esse segundo ajuste vlido, vigorando, entretanto, por tempo
indeterminado, porque, em princpio, seria nula a clusula que fixasse o novo prazo
em at 90 dias, que se apresenta como fraudatria dos objetivos da lei ora
21

Art. 42. No estando a locao garantida por qualquer das modalidades, o locador poder exigir do locatrio o
pagamento do aluguel e encargos at o sexto dia til do ms vincendo.

41

comentada (art. 45), uma vez que manteria o locatrio, numa locao residencial de
prazos sucessivos to curtos, sujeito a iminente despejo, quando certo que pactos
com prazos inferiores a trinta meses somente autorizam a retomada do imvel por
um dos motivos alinhados no art. 47.

Porm, a esse respeito, existe divergncia, conforme exposto a seguir, no


primeiro caso descaracterizando o novo contrato e, no segundo caso prorrogando a locao:
1 Caso:
LOCAO IMVEL PARA TEMPORADA RENOVAO SUCESSIVA
DESCARACTERIZAO INAPLICABILIDADE DO ARTIGO 48, DA LEI
8.245/91. Se ao contrato de locao por temporada se segue outro, por igual prazo,
entre as mesmas partes, fica descaracterizado o regime especial, caindo a locao
para a vala comum da locao residencial (2TAC/SP, Ap. s/ Rev.442.439-00/3 1
Cm. Rel. Juiz MAGNO ARAJO J.27.11.1.995, in JTA (LEX) 158/415).

2 Caso:

Locao para temporada. Natureza jurdica. Prazo. Prorrogao. Despejo.


Considera-se prorrogada a locao, se novo contrato for formalizado, atravs de
outro integrante da mesma famlia, permanecendo os mesmos ocupantes. A
prorrogao da locao por temporada, inicialmente fixada em noventa dias, por at
trinta dias, no retira o carter temporrio do ajuste. Para o acolhimento da alegao
de fraus legis necessria prova robusta, ficando afastada se as circunstncias
evidenciam que o locatrio tinha pleno conhecimento da natureza do contrato e a ele
anui espontaneamente (TJ/RS, Apel. Cvel 197.239.734, Rel. ULDERICO
CECCATO, 16.4.1.998).

Para Jos Fernando Simo (2008, p. 108), ser necessria a anlise de cada
caso concreto, pois as partes podem realmente ter interesse na celebrao de contratos
sucessivos por temporada, por exemplo, no caso de no ter terminado um tratamento de
sade.
Segundo Slvio de Salvo Venosa (2008, p. 136), findo o prazo, se o locatrio
permanecer no imvel, sem oposio do locador, por mais de trinta dias, presumir-se-
prorrogada a locao por prazo indeterminado, caso em que, a locao ser regida pelas regras
da locao residencial comum, no podendo mais ser exigido valor dos locativos de forma
antecipada, uma vez que, trata-se de uma exceo, concedida apenas s locaes para
temporada.
Em sntese, a locao para temporada permite a cobrana antecipada de
aluguis, tem por finalidade destinar-se moradia provisria do locatrio, para que o mesmo
realize alguma atividade determinada no tempo, por prazo no superior a noventa dias,
conforme se extrai do artigo 48, caput.

42

Sendo superior o lapso temporal, desconfigurada estar esta espcie locatcia,


pois a Lei veda prorrogaes sucessivas, neste caso, se reger pelas normas da locao
residencial. Do mesmo modo, tambm se reger pelas normas da locao residencial, se a
locao para temporada se transformar em locao por prazo indeterminado, fato que ocorrer
se o locatrio permanecer no imvel por mais de trinta dias, aps findo o prazo contratual,
sem oposio do locador, em consonncia com o artigo 50.
indispensvel o contrato escrito e, caso haja moblia no imvel, dever
constar no contrato a descrio completa dos mveis e utenslios, bem como, o estado em que
os mesmos se encontram, conforme artigo 48, pargrafo nico. Na verdade, trata-se de uma
garantia para o locador, haja vista no existir nenhuma sano para quem no o faa.

3.6 Garantias Locatcias

A Lei do Inquilinato (Lei n. 8.245/91, artigo 37), especifica trs modalidades


de garantias locatcias: cauo, fiana e seguro de fiana locatcia. Todas estudadas nos
tpicos seguintes.

3.6.1 Cauo

Ocorre quando o devedor ou um terceiro oferece alguma coisa em garantia,


para responder preferencialmente pelo pagamento de uma obrigao. A cauo est prevista
no artigo 38 da Lei n. 8.245/91.
Slvio de Salvo Venosa (2008, p. 162), define cauo:

Sob a teoria geral, cauo qualquer garantia para a realizao de um direito. No


que interessa aos direitos pessoais, cauo uma garantia que se ape ao
cumprimento de obrigaes. A garantia genrica do cumprimento das obrigaes o
patrimnio do devedor. Quando por disposio de lei ou vontade das partes, h
necessidade de reforo a essa garantia genrica, recorre-se cauo.

43

Segundo Carlyle Popp (1996, p. 215), qualquer bem pode ser objeto de cauo,
tanto bens mveis quanto bens imveis, do mesmo modo, o dinheiro tambm pode ser objeto
de cauo.
Jos da Silva Pacheco (1998, p. 307), por sua vez, ressalta que, embora a
cauo em dinheiro seja a mais comum e tradicionalmente admitida nas locaes, no poder
exceder o equivalente a trs meses de aluguel.
Dispe Jos Fernando Simo (2008, p. 82), se a cauo for prestada em
dinheiro dever ser depositado em conta poupana, revertendo todos os frutos em favor do
locatrio, quando de seu levantamento. Desse modo, a conta poupana dever ser em nome do
locatrio, que poder levantar os valores com a autorizao do locador, nunca em nome do
locador.
Gildo dos Santos (1999, p. 167), por sua vez, leciona que a Lei no prev
sano para o locador que no depositar a cauo em conta poupana, porm, caso isso
ocorra, todas as vantagens (juros, correes) que existiriam se a quantia tivesse sido aplicada,
so de responsabilidade do locador, pois ao trmino da locao, o locatrio tem direito a
receber o valor inicialmente fornecido mais aqueles acrscimos ou outros que por lei venham
a ser criados.
De acordo com o pargrafo 1 do artigo 38 da Lei n. 8.245/91, a cauo em
bens mveis dever ser registrada em Cartrio de Ttulos e Documentos e, a cauo de bens
imveis dever ser averbada margem da respectiva matrcula.
Para Gilmar Alves de Azevedo (2002, p. 45), o registro no caso de bens mveis
e a averbao no caso de bens imveis so necessrios garantia do negcio, pois d
publicidade ao ato e tem efeito contra terceiros e, no caso de bens mveis, serve como
garantia de que no desaparecero nem sero desviados. Logo, os bens mveis ou imveis
caucionados ficam indisponveis, ou seja, no podem ser negociados, enquanto estiverem
garantindo a locao, ficam fora do comrcio.
Existem alguns princpios gerais que regem os direitos reais de garantia e
sempre devero ser respeitados, conforme ensina Sylvio Capanema de Souza (2002, p. 235):
Princpio da Especializao: os bens, objetos de cauo devero ser
minuciosamente descritos e avaliados.
Princpio da Causalidade: vedada a garantia genrica, ou seja, destinada a
assegurar todas as obrigaes do devedor, deste modo, os bens objetos de cauo devero ser
minuciosamente descritos e vinculados a uma determinada obrigao.

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Princpio da Indivisibilidade: a cauo se manter integral, mesmo que a


obrigao principal tenha sido parcialmente paga, exceto se o credor concordar expressamente
em reduzi-la.
Como a Lei veda o pacto comissrio (clusula que permite ao credor diante do
inadimplemento do devedor, incorporar definitivamente o bem dado em garantia ao seu
patrimnio), o bem caucionado dever ser excutido pelo procedimento adequado, por meio de
leilo para bem mvel, ou por hasta pblica se for imvel, com a finalidade de se resguardar o
princpio de que a execuo deve ser realizada do modo menos oneroso para o devedor
(SOUZA, 2002, p. 235).
Leciona Slvio de Salvo Venosa (2008, p. 164), A cauo real tambm pode
ser constituda de valores fiducirios: letras de cmbio, ttulos da dvida pblica, aes de
sociedades annimas, certificados de depsito bancrio, etc.
O pargrafo 3 do artigo 38 da Lei n. 8.245/91 esclarece que a cauo
supracitada dever ser substituda em trinta dias em caso de concordata, falncia ou
liquidao das instituies emissoras, pois nessas hipteses, a garantia desaparecer.

3.6.2 Fiana

Trata-se de uma garantia de ordem pessoal, na qual, o fiador assume a


obrigao de pagar a dvida caso o devedor no pague, conforme preceitua o artigo 818 do
Cdigo Civil. Em regra, o fiador um garantidor e um devedor subsidirio.
Jos Fernando Simo (2008, p. 83), conceitua fiana:

O conceito de fiana vem da dico do art. 818 do Cdigo Civil de 2.002: o


contrato pelo qual uma pessoa garante satisfazer ao credor uma obrigao assumida
pelo devedor caso este no a cumpra. A fiana um instituto tipicamente civil e
serve para garantir obrigaes contratualmente assumidas.

De acordo com Slvio de Salvo Venosa (2008, p. 163), A fiana sem dvida
a forma tradicionalmente mais utilizada nas locaes.
A fiana um contrato unilateral (s o fiador assume obrigao), gratuito (pois
o fiador no recebe nada em troca, em regra), acessrio (de uma obrigao principal),

45

consensual (basta o acordo, dispensvel o ato material de entrega), solene (exige forma
escrita) e personalssimo (SOUZA, 2002, p. 240).
Conforme artigo 819 do Cdigo Civil, a fiana dar-se- por escrito e no
admite interpretao extensiva. Tambm independe de consentimento do devedor, segundo
artigo 820 do mesmo diploma legal, pois contrato entre fiador e credor.
A fiana e a cauo em imveis, conforme dispe Gildo dos Santos (1999, p.
162), se prestadas por pessoas casadas, devem ter a autorizao do outro cnjuge, sob pena de
nulidade, ou seja, so ineficazes sem a devida vnia conjugal.
Esclarece Jos da Silva Pacheco (1998, p. 302), que a garantia no apenas
sobre o pagamento dos aluguis, mas sobre todas as obrigaes do locatrio, inclusive aquelas
referentes conservao do imvel.
Carlyle Popp (1996, p. 205), por sua vez acrescenta, A regra geral a de que a
fiana assume todas as obrigaes assumidas no contrato afianado, todavia, poder ser
limitada ao principal.
Dirimindo quaisquer dvidas, dispe Sylvio Capanema de Souza (2002, p.
244):

Como j se disse a fiana, pela sua natureza fidejussria e gratuita, desafia


interpretao restrita, no se podendo ampliar a liberalidade do fiador. Assim sendo,
no responder o fiador pelos acrscimos do aluguel e/ou encargos, ajustados entre
locador e locatrio, sem a sua anuncia, salvo aquelas que resultarem da simples
atualizao dos valores, mediante a aplicao dos ndices previstos na lei ou no
contrato. Neste caso, no se opera a exonerao do fiador, mas sua responsabilidade
permanece atrelada aos valores originais.

Por fim, convm salientar, que a Lei n. 12.112/09 efetuou alteraes em


alguns dispositivos da Lei n. 8.245/91, dentre eles, o artigo 39 que dispe sobre as garantias
locatcias. A nova redao estendeu as garantias at a efetiva entrega do imvel, ainda que a
locao tenha sido prorrogada por prazo indeterminado, salvo disposio contratual em
contrrio.
No que concerne ao instituto da fiana, a Lei n. 12.112/09 incluiu a
possibilidade de exonerao do fiador nos casos de sub-rogao da locao (artigos 11 e 12)
e, nos casos de prorrogao da locao para prazo indeterminado (artigo 40, inciso X).
Determinou a citao do fiador para responder ao pedido de cobrana nas aes de despejo
cumulada com cobrana (artigo 62, I).

46

Essas modificaes foram muito importantes, haja vista terem eliminado as


vrias divergncias que existiam na doutrina e jurisprudncia, portanto, sero estudadas de
forma detalhada no captulo 5.

3.6.3 Seguro de fiana locatcia

O artigo 41 da Lei n. 8.245/91 reza que o seguro de fiana compreender a


totalidade das obrigaes do locatrio.
Gilmar Alves de Azevedo (2002, p. 45), dispe sobre a finalidade do seguro
fiana:

Esse seguro poder ser feito, como garantia contratada pelo locador que o
segurado, ou pelo locatrio, que o garantido. Sua finalidade assegurar ao locador
indenizao dos prejuzos que possam advir dos riscos pertinentes falta de
pagamento de aluguis e encargos legais previstos no contrato de locao. O prmio
do seguro ser pago ao locador aps a decretao do despejo do locatrio.

Segundo Jos Fernando Simo (2008, p. 102), essa a modalidade menos


utilizada, na qual, a seguradora responder nos limites da aplice (aluguis, encargos
locatcios, custas judiciais e honorrios advocatcios) pelos danos causados ao imvel. Esse
seguro dever ser pago pelo locatrio, caso no o faa, o locador perder a garantia. Caso haja
aumento nos valores locatcios, a seguradora dever ser informada, sob pena de no se
responsabilizar pelos acrscimos.
Jos da Silva Pacheco (1998, p. 311), esclarece que a aplice vigorar pelo
prazo de um ano, podendo, a critrio da seguradora, ser renovada por meio de endosso.
Mesmo aps o vencimento da aplice, os riscos nela includos continuaro cobertos at a
extino das obrigaes do garantido.
Sylvio Capanema de Souza (2002, p. 245) explica que as sublocaes, locaes
de mveis, multas contratuais e os danos causados ao prdio por culpa do locatrio, podero
ser includos na aplice mediante o pagamento de um prmio adicional.
Conforme dispe Carlyle Popp (1996, p. 224), [...] a indenizao oriunda do
seguro fiana no poder ser inferior totalidade das obrigaes do locatrio assumidas no
contrato.

47

Jos da Silva Pacheco (1998, p. 310) ensina sobre os limites da


responsabilidade, que equivale a trinta vezes o valor do aluguel mensal e encargos legais para
cobertura bsica e adicionais e, de seis vezes o valor do aluguel para a cobertura adicional de
danos ao imvel.
Assim, o locatrio dever pagar o prmio, pois se no houver pagamento, a
seguradora no estar obrigada a indenizar o locador, ou seja, ele perder sua garantia.

3.6.4 Cumulao de garantias

Conforme estabelece o pargrafo nico do artigo 37 da Lei n. 8.245/91,


vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato
de locao.
Para Sylvio Capanema de Souza (2002, p. 232), cabe ao locador o direito de
escolha por uma das modalidades de garantia oferecidas. Ao se estabelecer em primeiro lugar,
a fiana, ela ser valida, surgindo logo aps a cauo ou o seguro, esta segunda modalidade de
garantia que ser ineficaz.
Gildo dos Santos (1999, p. 165) esclarece que, se a segunda garantia figurar em
documento a parte, prevalecer a primeira prestada no prprio contrato de locao, pois o
descumprimento de determinada vedao legal, gera a invalidade da garantia em excesso.
Carlyle Popp (1996, p. 215), por sua vez, leciona que nula ser a ltima
garantia prestada no contrato, de acordo com a ordem sequencial, no entanto, nada obsta que
o locatrio solicite a manuteno da segunda garantia em detrimento da primeira, visando
proporcionar soluo menos gravosa ao devedor.
Segundo Jos Fernando Simo (2008, p. 80), nada impede que a fiana seja
prestada por dois ou mais fiadores, o que no importa em dualidade de garantia e sim em
multiplicidade subjetiva dos devedores garantes.
Dispe Slvio de Salvo Venosa (2010, p. 188):

[...] o simples fato de ter havido mais de uma garantia concomitante tipifica, em
tese, a infrao. Aqui tambm podero ser sujeitos ativos da conduta punvel no s
o locador, mas tambm seus mandatrios e administradores. Pune-se a conduta
considerada nociva, e a lei prescinde de qualquer resultado. Portanto, a exigncia de
mais de uma garantia no apenas se reveste de caractersticas prprias de abuso de
direito, como atinge o foro da falta penalmente punvel.

48

Deste modo, conclui-se que poder haver mais de uma garantia num mesmo
contrato, desde que sejam da mesma espcie (modalidade), contudo se existir mais de uma
modalidade garantindo o mesmo contrato de locao, este ser nulo, alm de constituir
contraveno penal descrita no inciso II, do artigo 43 da Lei n. 8.245/9122.

3.7 Direitos e Deveres do Locador e do Locatrio

Conforme dispe Slvio de Salvo Venosa (2008, p. 152), A cada direito de um


contratante corresponde obrigao de outro. Na enumerao sob o ttulo de deveres, a lei
enumera tambm direitos das partes.
Esses direitos e deveres elencados nos artigos 22 e 23 da Lei n. 8.245/91 sero
tratados a seguir.

3.7.1 Dos direitos e deveres do locador

Os deveres do locador esto elencados nos incisos do artigo 22 da Lei n.


8.245/91. Segundo Franklin Delano do Rego Monteiro (2001, p. 44), [...] a obrigao do
locador o direito do locatrio e vice-versa.
O primeiro dever, disposto no inciso I do artigo 22, o de entregar o imvel
em condies de uso para que sirva imediatamente ao fim destinado.
De acordo com Sylvio Capanema de Souza (2002, p. 167), em se tratando de
locao residencial deve o imvel estar em perfeitas condies de habitabilidade, com suas
instalaes eltricas, hidrulicas e esgoto em funcionamento, porm, quando se tratar de
locaes no residenciais, ser preciso que no local sejam toleradas tais atividades, para que o
locatrio as possa exercer normalmente.
Conforme entendimento de Jos Fernando Simo (2008, p. 52), o contrato deve
preencher sua funo econmica, logo, mesmo que o imvel no esteja em condies de uso,
22

Art. 43. Constitui contraveno penal, punvel com priso simples de cinco dias a seis meses ou multa de trs
a doze meses do valor do ltimo aluguel atualizado, revertida em favor do locatrio:
II - exigir, por motivo de locao ou sublocao, mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de
locao;

49

podero as partes avenar que o imvel ser locado assim mesmo, por conta e risco do
inquilino.
Conforme inciso II do artigo 22, o locador dever garantir o uso pacfico do
imvel, ou seja, segundo Carlyle Popp (1996, p. 142), ao locatrio assegurado o direito de
usar o imvel sem qualquer ameaa ou turbao, durante todo o tempo que durar o contrato.
Surgindo um terceiro que reivindique o imvel locado ou discuta sua posse, dever do
locador sair em defesa dela, para garantir a permanncia do locatrio no imvel.
Sobre garantir o uso pacfico do imvel, salienta Sylvio Capanema de Souza
(2002, p. 168):

No constitui ofensa posse do locatrio a regular vistoria do imvel, procedida


pelo locador, ou seu mandatrio, objetivando a verificao do cumprimento das
obrigaes contratuais, ou a oferta de venda do imvel, quando, ento, ele visitado
por eventuais pretendentes compra.

O locador tambm dever manter durante a locao, a forma e o destino do


imvel, consoante o inciso III do artigo 22.
Dispe Gildo dos Santos (1999, p. 116), no poder o locador mudar a forma e
o destino a ser dado ao imvel durante a locao, de residencial para no-residencial, por
exemplo. Tambm no poder dividi-lo, ainda que seja divisvel, a no ser que a diviso no
prejudique o inquilino.
Para Franklin Delano do Rego Monteiro (2001, p. 44), no entanto, o locador
dever manter a forma e o destino do imvel, cabendo-lhe fazer reparos necessrios, como
por exemplo, o conserto de um telhado aps uma chuva forte, sob pena de resciso pelo
inquilino, pagamento de perdas e danos ou reteno do aluguel, at o cumprimento da
obrigao.
Ainda, sobre a forma e destino do imvel, esclarece Sylvio Capanema de
Souza (2002, p. 169), a Lei veda que o locador faa obras voluntrias, aumentando ou
diminuindo o imvel locado, ainda que melhore as condies de habitabilidade ou valorize o
imvel, pois as nicas obras que o locador est autorizado a fazer, independentemente de
autorizao do locatrio, so aquelas exigidas pelas autoridades pblicas.
De acordo com os incisos IV e V do artigo 22, o locador obrigado, ainda, a
responder pelos vcios ou defeitos anteriores locao, por isso, quando solicitado pelo
locatrio, obrigao do locador, fornecer a descrio minuciosa do estado do imvel, com
expressa aluso a defeitos existentes.

50

Essa obrigao tem por escopo proteger o locador, bem como, o locatrio,
quando da entrega do imvel, que deve ser vistoriado, para averiguar a real situao que est
sendo entregue (AZEVEDO, 2002, p. 32).
Neste diapaso, dispe Carlyle Popp (1996, p. 144), que a obrigao do locador
em responder por vcios ou defeitos anteriores locao, persiste ainda que seja o vcio
posterior, pois ele deve responder durante toda locao pela forma e destino do imvel.
Slvio de Salvo Venosa (2008, p. 153), entende que, por ser a locao um
contrato comutativo e oneroso, a ele se aplica a teoria dos vcios redibitrios (vcio ou defeito
oculto que torne o imvel imprprio), assim, o locatrio poder rescindir o contrato ou pedir a
reduo do valor do aluguel e, o locador responder por perdas e danos se sabia da existncia
do defeito ou do vcio ao contratar, todavia, se o locatrio tinha conhecimento, no far jus a
tal garantia, salvo se o locador expressamente assumiu a responsabilidade.
Leciona Jos Fernando Simo (2008, p. 67), [...] se o locatrio est ciente dos
vcios e aceita a locao, no poder reclamar posteriormente.
Esclarece Carlyle Popp (1996, p. 145):

Presente o vcio redibitrio nascer para o locatrio uma obrigao alternativa num
leque de duas opes. Assim, ou redibe a coisa devolvendo-a com a possibilidade de
pedir perdas e danos, ou mantendo a mesma em seu poder, pode exigir abatimento
no valor da locao. A escolha irrevogvel, ou seja, optado por uma delas, no
poder alterar sua manifestao de vontade.

Conforme dispe o inciso VI do artigo 22, tambm obrigao do locador,


fornecer ao locatrio recibo discriminado das importncias pagas, vedada, no entanto, a
quitao geral.
Dispe Gildo dos Santos (1999, p. 116), que o recibo dado ao locatrio deve
ser discriminado, por exemplo, determinado valor corresponde ao aluguel, outro valor
corresponde s despesas ordinrias, outro ao IPTU, no podendo ser genrica a quitao.
Ressalta Franklin Delano do Rego Monteiro (2001, p. 44), direito do
locatrio reter o pagamento do aluguel se o locador se negar a dar o recibo discriminado,
podendo inclusive, se valer da ao de consignao em pagamento, pois ter justo motivo
para no efetuar o pagamento da importncia devida, caso o locador se recuse a fornecer o
recibo correto.
Recai tambm sobre o locador a obrigao de arcar com as taxas de
administrao imobiliria e de intermediaes, disposta no inciso VII do artigo 22 (despesas
necessrias aferio da idoneidade do pretendente locatrio ou de seu fiador).

51

Slvio de Salvo Venosa (2008, p. 153), salienta que essa obrigao abusiva,
praticada com conivncia das administradoras, pois colocada a cargo do locatrio, podendo
este, pleitear a devoluo dessas verbas, desde que, prove o pagamento. Por isso, se faz
necessrio o recibo discriminado.
A chamada taxa de contrato (contratao de profissional que elabore o contrato
com clusulas de direitos e obrigaes recprocas) no se inclui entre as despesas de
administrao imobiliria e muito menos de intermediaes, mas, por se tratar de interesse de
ambos, possvel que o pagamento seja efetuado pelo locatrio. Porm, a taxa de cadastro,
configura despesa de intermediao (despesas de administrao imobiliria) e, incumbe ao
locador, uma vez que, se reverte em seu exclusivo favor, pois visa proteger seu crdito, seu
patrimnio e seus direitos, livrando-o, ainda do difcil e tenso relacionamento direto com o
locatrio (SOUZA, 2002, p. 179).
O pagamento de impostos, taxas, prmio de seguro complementar contra o
fogo, que incidem ou venham a incidir sobre o imvel, salvo clusula expressa em contrrio,
dever do locador, em conformidade com o inciso VIII do artigo 22.
Franklin Delano do Rego Monteiro (2001, p. 45), salienta que os encargos e
impostos relativos ao imvel devem ser pagos pelo locador, todavia, nada impede que as
partes estipulem o contrrio no contrato, do mesmo modo, as partes podem convencionar
sobre contribuies de melhorias e outras despesas.
Jos Fernando Simo (2008, p. 68), previne o locador ao dizer que, trata-se de
norma que no de ordem pblica e por isso tais encargos podem recair sobre o locatrio, se
as partes assim decidirem, contudo, se o locatrio assumir a responsabilidade de pagar os
tributos e no os recolher, o Poder Pblico cobrar do dono do imvel que dever
regressivamente cobrar a importncia do inquilino.
Outro dever do locador, disposto no inciso IX do artigo 22, o de exibir os
comprovantes relativos s parcelas que esto sendo exigidas, quando solicitados pelo
locatrio.
Ensina Franklin Delano do Rego Monteiro (2001, p. 45), que a exibio dos
comprovantes referentes s parcelas cobradas obrigatria, quando for solicitada pelo
locatrio. O locador deve discriminar, explicar e comprovar a razo e o porqu dos
pagamentos, para que no haja cobrana de despesas inexistentes ou, injustias na cobrana
do locatrio de boa-f ou ainda, para evitar a omisso na verificao do controle de gastos.
Caso assim no proceda o locador, o locatrio poder se valer da ao de consignao em

52

pagamento (das parcelas discutidas) ou da ao de repetio de indbito (se j tiverem sido


pagas tais parcelas).
Por fim, o inciso X e o pargrafo nico do artigo 22 dispem que, o pagamento
das despesas extraordinrias do condomnio tambm dever do locador, tais despesas so
definidas como aquelas que no se referem a gastos rotineiros de manuteno do edifcio. A
Lei elenca sete hipteses de despesas extraordinrias, entretanto, o rol meramente
exemplificativo, at porque seria muito difcil para o legislador prever todas as hipteses
possveis de despesas extraordinrias decorrentes do dia a dia.
Jos Fernando Simo (2008, p. 68), esclarece que, via de regra, as despesas de
instalao so de responsabilidade do locador (aquelas que no se referem a gastos rotineiros
de manuteno do edifcio, ou seja, despesas que emanam do direito de propriedade e, direta
ou indiretamente favorecem o locador e no o locatrio), enquanto que, ao locatrio cabero
as despesas de manuteno e conservao.
Sobre o tema, esclarece Slvio de Salvo Venosa (2008, p. 154):

A disposio inelutavelmente de ordem pblica, no podendo o locador carrear as


despesas extraordinrias de condomnio ao inquilino. A enumerao da lei apenas
exemplificativa. O caso concreto pode trazer dvida acerca da natureza da despesa,
uma vez que as ordinrias ficam por conta do locatrio (art. 23, XII). Fora da relao
de despesas da lei, a questo ser casustica.

Conclui-se, portanto, que a prtica do mercado fez com que alguns deveres dos
locadores fossem transmitidos aos locatrios, no entanto, algumas normas, devido ao carter
de ordem pblica, no podem ser transferidas, sob pena de nulidade absoluta.

3.7.2 Dos direitos e deveres do locatrio

Os deveres do locatrio esto dispostos nos incisos do artigo 23 da Lei n.


8.245/91. Aps enumerar as obrigaes do locador, o legislador passou a elencar os deveres
que recaem sobre o locatrio, tendo em vista que o contrato sinalagmtico, gerando direitos
e deveres recprocos (SOUZA, 2002, p. 185).
O primeiro e mais importante dever do locatrio pagar pontualmente os
aluguis, bem como os demais encargos da locao no prazo estipulado ou na sua falta, at o
sexto dia til do ms seguinte ao vencido, em consonncia com o inciso I do artigo 23.

53

Ensina Slvio de Salvo Venosa (2008, p. 155), se no houver contrato escrito, o


prazo para o pagamento do aluguel at o sexto dia til do ms seguinte ao vencido. Trata-se
de obrigao quesvel, ou seja, o locador dever buscar o valor do aluguel no local do imvel,
isto , na casa do locatrio, contudo, nada impede que a obrigao se torne portvel pela
vontade contratual.
O locatrio dever, de acordo com os incisos II e III do artigo 23, utilizar-se do
imvel para o fim que se destina, devendo, ainda, trat-lo com o mesmo cuidado como se seu
fosse, pois, terminado o prazo contratual dever restituir o imvel ao locador no estado em
que recebeu, salvo as deterioraes decorrentes do uso normal.
Segundo Gildo dos Santos (1999, p. 125), um dever tradicional do locatrio,
zelar pelo imvel como se seu fosse, sem alterar o fim para o qual se destina, ou seja, se foi
alugado como residencial, no pode o locatrio utilizar-se do imvel para fins noresidenciais, pois tem o dever de restituir o imvel no estado em que recebeu. Por isso, to
importante a descrio minuciosa do estado do imvel, quando do incio da relao locatcia.
O locatrio deve comunicar imediatamente o locador do surgimento de
qualquer dano ou defeito, cuja reparao a este incumba, bem como as eventuais turbaes de
terceiros, conforme preceitua o inciso IV do artigo 23.
Nesse diapaso, esclarece Sylvio Capanema de Souza (2002, p. 189), o
locatrio deve, de maneira inequvoca, levar ao conhecimento do locador eventuais danos ou
defeitos (por exemplo, vazamento de cano d gua ou esgoto), para que sejam logo reparados,
evitando que se agravem e acabem por prejudicar ainda mais o patrimnio do locador.
Tambm deve cientific-lo das turbaes de terceiros (invaso da rea locada, ameaa de
invaso, ocupao indevida), sob pena de despejo e perdas e danos a serem apurados.
obrigao do locatrio a imediata reparao dos danos verificados no imvel
ou nas suas instalaes, causados por si, ou por parentes, prepostos ou at mesmo visitantes,
consoante o artigo 23, inciso V.
Se o locatrio deve zelar pelo imvel como se fosse seu, do mesmo modo, deve
reparar os danos causados por qualquer pessoa que dele se utilize sob a relao locatcia, pois
a Lei ampliativa, incluindo at visitantes, e no poderia ser diferente, visto que essa
obrigao decorre da posse direta exercida pelo locatrio (VENOSA, 2008, p. 156).
Dispe o inciso VI do artigo 23, que o locatrio no poder, sob nenhuma
hiptese, alterar qualquer forma, interna ou externa do imvel, sem autorizao prvia e por
escrita do locador.

54

Nesse sentido, dispe Jos Fernando Simo (2008, p. 72), essa obrigao
decorre do dever de devolver o bem no mesmo estado em que recebeu e a penalidade para o
inquilino que fez o que no devia, o despejo por denncia cheia (infrao de obrigao
legal).
Sylvio Capanema de Souza (2002, p. 191), destaca que, se autorizadas e
realizadas benfeitorias teis, estas sero indenizveis, gerando inclusive direito de reteno,
salvo se o contrato estipular o contrrio, exonerando o locador de qualquer indenizao.
Assim, qualquer modificao interna ou externa no imvel, ainda que traga valorizao, se
no for autorizada pelo locador, configurar infrao de disposio legal, ensejadora de ao
de despejo.
De acordo com os incisos VII e VIII do artigo 23, o locatrio tem a obrigao
de entregar ao locador todos os documentos de cobrana de tributos e encargos condominiais,
bem como qualquer intimao, multa ou exigncia de autoridade pblica, ainda que dirigida a
ele locatrio, exceto as despesas de telefone e de consumo de fora, luz e gs, gua e esgoto,
que devero ser pagas pelo mesmo.
Nesse sentido, explica Gilmar Alves de Azevedo (2002, p. 35), As despesas
de luz, gs, telefone e impostos devero ser pagas pelo locatrio, e todos os demais
documentos entregues no endereo do imvel locado, devero ser entregues ao locador.
Segundo Carlyle Popp (1996, p. 169), [...] os documentos devem ser
entregues ao locador, mediante meio que formalize a entrega, sendo indispensvel para a
segurana do locatrio a exigncia do recibo.
Necessrio esclarecer, que de nada adiantaria o direito do locador de vistoriar o
imvel, se o inquilino no autorizasse, logo, a Lei elenca no inciso IX do artigo 23, como
obrigao do locatrio, permitir que o imvel seja vistoriado pelo locador ou mandatrio em
dia e hora previamente combinados, bem como permitir visitas de terceiros (pretendentes
compra do imvel).
Explica Gildo dos Santos (1999, p. 128), que ensejar ao de despejo por
infrao contratual, caso o locatrio obste a visita do locador, porm, o locador dever ser
conveniente, no aparecendo em horrios imprprios que acabem importunando o locatrio.
Estabelece o inciso XI do artigo 23, que o locatrio dever pagar o prmio do
seguro fiana. Conforme leciona Carlyle Popp (1996, p. 171), no h nada mais justo que o
seguro fiana seja pago pelo locatrio, uma vez que, o locatrio o responsvel por prestar
garantia locao e, escolhendo essa modalidade, o no pagamento deixar a locao
desprovida de qualquer garantia.

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Conforme incisos X e XII do artigo 23, o locatrio dever cumprir


integralmente a conveno de condomnio e os regulamentos internos, bem como, pagar as
despesas ordinrias do condomnio.
Conforme leciona Gildo dos Santos (1999, p. 130), ainda que no haja
nenhuma clusula contratual, se o imvel locado situar-se em condomnio de edifcio, o
locatrio dever obedecer conveno e o regulamento interno, pois trata-se de propriedade
horizontal, ou seja, a comunidade condominial tem suas normas de convivncia, que devem
ser respeitadas por todos que habitem, visitem, trabalhem ou simplesmente ingressem no
edifcio.
Segundo Franklin Delano do Rego Monteiro (2001, p. 42), as despesas
ordinrias devem ser pagas pelo locatrio, servem para manuteno e conservao do imvel,
esto previstas no inciso XII e, trata-se de rol meramente exemplificativo.
Silvio de Salvo Venosa (2008, p. 158), dispe sobre os pargrafos 2 e 3, que
subordinam o pagamento das despesas ordinrias do inquilino cientificao prvia da
previso anual e ao rateio mensal (que no acontece na prtica); e quando houver um nico
locador, no prdio locado por partes, em unidades autnomas, cada inquilino estar obrigado
a arcar apenas com o rateio proporcional, referente a sua unidade, subordinando-se tambm s
despesas ordinrias e extraordinrias.
O artigo 26 da Lei n. 8.245/91 aduz sobre a necessidade de reparos urgentes
no imvel, cuja realizao seja de responsabilidade do locador, o locatrio ser obrigado a
consenti-los. Se os reparos durarem mais de dez dias, o locatrio ter o direito ao desconto
proporcional no valor do locativo mensal, porm, se os reparos durarem mais de trinta dias,
facultado ao locatrio desfazer o contrato.
O artigo 83 da Lei n. 8.245/91 (que faz remisso ao artigo 24 da Lei n.
23

4.591/64 ), por sua vez, traz um importante direito adquirido do locatrio-condmino, o


direito de comparecer s assembleias, com direito a voto, desde que ausente o proprietrio do
imvel e, desde que versem somente sobre despesas ordinrias.
Dispe Gilmar Alves de Azevedo (2002, p. 84 e 85), [...] Devem os sndicos e
administradores de condomnio em face desse direito convocar os inquilinos para as
assemblias, devendo a conveno especificar qual a natureza das despesas que sero
deliberadas.

23

Art. 24. [...] 4. Nas decises da Assembleia que no envolvam despesas extraordinrias do condomnio, o
locatrio poder votar, caso o condmino-locador a ela no comparea.

56

Os artigos 2724 e seguintes da Lei n. 8.245/91 versam sobre o direito de


preferncia, no qual, o locatrio ter preferncia sobre terceiros para aquisio do imvel
locado, desde que, em igualdade de condies, caso o locador aliene de qualquer modo o bem.
O locador dever notificar o locatrio, a comunicao dever conter todos os dados
pertinentes realizao do negcio. Depois de notificado, o locatrio ter um prazo de trinta
dias para manifestar de forma inequvoca sua aceitao integral proposta, caso contrrio, seu
direito caducar.

3.8 Extino do Contrato de Locao de Imveis

Esse tpico abordar as formas de extino dos contratos de locaes de


imveis, que podem ser: pelo locatrio, pelo locador e por terceiro adquirente. Mas antes,
analisar alguns conceitos fundamentais para a compreenso do tema.
No que concerne locao de imveis, muito comum o emprego das
expresses denncia cheia e denncia vazia, o que equivaleria ideia de justa causa e
sem justa causa.
Ensina Giancoli e Figueiredo (2010, p. 11), Dessa forma, o legislador adotou
o vocbulo denncia como sinnimo de resilio unilateral e como o procedimento pelo
qual uma das partes deve comunicar outra seu interesse no desfazimento do negcio.
A extino do contrato por denncia cheia ocorre quando existe um motivo
justo para a retomada do imvel, so causas previstas nos artigos 9 25 e 4726 da Lei n.

24

Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cesso ou promessa de cesso de direitos ou dao em
pagamento, o locatrio tem preferncia para adquirir o imvel locado, em igualdade de condies com terceiros,
devendo o locador dar-lhe conhecimento do negcio mediante notificao judicial, extrajudicial ou outro meio
de cincia inequvoca.
Pargrafo nico. A comunicao dever conter todas as condies do negcio e, em especial, o preo, a forma
de pagamento, a existncia de nus reais, bem como o local e horrio em que pode ser examinada a
documentao pertinente.
25
Art. 9. A locao tambm poder ser desfeita:
I - por mtuo acordo;
II - em decorrncia da prtica de infrao legal ou contratual;
III - em decorrncia da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
IV - para a realizao de reparaes urgentes determinadas pelo Poder Pblico, que no possam ser normalmente
executadas com a permanncia do locatrio no imvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.
26
Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e com prazo inferior a trinta meses, findo o prazo
estabelecido, a locao prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o
imvel:
I - Nos casos do art. 9.;

57

8.245/91. O artigo 9 cabe em qualquer tipo de contrato, so causas gerais e o artigo 47 traz as
justas causas especficas, que so limitadas a alguns tipos de contratos. imprescindvel
provar a causa alegada.
Jos Fernando Simo (2008, p. 30), entende por denncia cheia, tambm
conhecida por denncia motivada, aquela exercida quando o locador justifica os motivos
pelos quais pretende ver o inquilino despejado.
Por outro lado, denncia vazia a extino do contrato sem justo motivo legal
e independe de prova, pois no h causa. O nico requisito a ser observado, a notificao do
locatrio com 30 dias de antecedncia.
Ensina Carlyle Popp (1996, p. 239), que denncia vazia [...] a possibilidade
de rescindir um contrato sem qualquer motivao, simplesmente por assim desejar uma das
partes.
Dispe Giancoli e Figueiredo (2010, p. 12):

A denncia motivada, tambm denominada denncia cheia, encontra fundamento


em lei e em regra libera o denunciante do pagamento de indenizao por perdas e
danos. J a denncia vazia ou imotivada possibilita quele que vier a sofrer
prejuzos dela decorrentes a indenizao por perdas e danos ou tambm o pagamento
de multa ou clusula penal contratual.

Feitas essas importantes consideraes, ser possvel examinar as hipteses de


extino do contrato de locao de imveis, conforme segue.

II - em decorrncia de extino do contrato de trabalho, se a ocupao do imvel pelo locatrio estiver


relacionada com o seu emprego;
III - se for pedido para uso prprio, de seu cnjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou
descendente que no disponha, assim como seu cnjuge ou companheiro, de imvel residencial prprio;
IV - se for pedido para demolio e edificao licenciada ou para a realizao de obras aprovadas pelo Poder
Pblico, que aumentem a rea construda em, no mnimo, vinte por cento ou, se o imvel for destinado a
explorao de hotel ou penso, em cinquenta por cento;
V - se a vigncia ininterrupta da locao ultrapassar cinco anos.
1. Na hiptese do inciso III, a necessidade dever ser judicialmente demonstrada, se:
a) o retomante, alegando necessidade de usar o imvel, estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua
propriedade situado na mesma localidade ou, residindo ou utilizando imvel alheio, j tiver retomado o imvel
anteriormente;
b) o ascendente ou descendente, beneficirio da retomada, residir em imvel prprio.
2 Nas hipteses dos incisos III e IV, o retomante dever comprovar ser proprietrio, promissrio comprador
ou promissrio cessionrio, em carter irrevogvel, com imisso na posse do imvel e ttulo registrado junto
matrcula do mesmo.

58

3.8.1 Extino do contrato de locao de imveis pelo locador

Os artigos 46 e 47 da Lei n. 8.245/91, respectivamente tratam das


possibilidades de denncia quando a locao for escrita e com prazo igual ou superior a trinta
meses e, quando a locao for verbal ou com prazo inferior a trinta meses.
Quando as locaes ajustadas por contrato escrito e com prazo igual ou
superior a trinta meses findarem o prazo estipulado no contrato, ocorrer a resoluo
contratual, independente de aviso ou notificao, conforme artigo 46, caput.
Porm, se ao trmino do prazo contratual, o locatrio permanecer no imvel
por mais de trinta dias sem oposio do locador, considerar-se- presumida locao por prazo
indeterminado e neste caso, o locador poder denunciar o contrato a qualquer tempo
concedido o prazo de trinta dias para a desocupao do locatrio, trata-se neste caso de
denncia vazia, uma vez que o locador no precisa justificar a extino do contrato, em
conformidade com os pargrafos 1 e 2 do artigo 46.
Logo, em sendo o contrato escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses
caber denncia vazia ou imotivada, ou seja, o locador poder denunciar o contrato, ainda que
no tenha motivo algum.
Segundo Sylvio Capanema de Souza (2002, p. 272), se o contrato se prorrogar
por tempo indeterminado, o locador, ainda assim, poder denunciar o contrato independente
de motivo (denncia vazia), todavia, dever notificar o locatrio de forma clara, que no mais
lhe convm manter o vnculo locativo e que ele dispor de trinta dias para a devoluo do
imvel.
Outra possibilidade de denncia trazida pela Lei n. 8.245/91 est disposta no
artigo 47, caput. No caso de ser o contrato verbal ou escrito com prazo inferior a trinta meses,
se ao trmino do contrato o locatrio permanecer no imvel, a locao se prorrogar
automaticamente por prazo indeterminado e nesse caso, o locador s poder denunciar o
contrato se houver motivo, ou seja, por denncia cheia.
As hipteses de retomada do imvel pelo locador esto elencadas no artigo 47
da Lei n. 8.245/91.
A locao poder ser desfeita por mtuo acordo, neste caso, ensina Gildo dos
Santos (1999, p. 66), poder ser qualquer entendimento recproco, oral ou por escrito, tcito
ou explcito, passvel de ocorrer entre a parte locadora e a parte locatria, no sentido de
amigavelmente colocarem fim relao locatcia, de maneira formal, ou seja, com a

59

devoluo das chaves do imvel, precedida de desocupao da coisa pelo locatrio, e a parte
locadora que as aceita.
Tambm poder ser desfeita a locao em decorrncia da prtica de infrao
legal ou contratual, neste caso, conforme dispe Slvio de Salvo Venosa (2008, p. 132), se a
infrao ocorrer por parte do locatrio, o locador estar autorizado a despej-lo.
Do mesmo modo, poder ser desfeita a locao em decorrncia da falta de
pagamento do aluguel e demais encargos, Sylvio Capanema de Souza (2002, p. 99), diz que
uma das obrigaes mais importantes do locatrio pagar pontualmente o aluguel e os
encargos, inadimplida essa obrigao, o locador poder rescindir o contrato.
Outra situao que permite a extino do contrato a retomada para a
realizao de reparaes urgentes determinadas pelo Poder Pblico, que no possam ser
normalmente executadas com a permanncia do locatrio no imvel ou, podendo, ele se
recuse a consenti-las (artigo 9., IV). Agora, com o atual texto, inserido pela Lei n.
12.112/09, existe possibilidade de concesso de liminar para desocupao em quinze dias nas
aes de despejo com esse fundamento, conforme artigo 59, pargrafo 1, inciso VI27.
No tocante a essa desocupao para realizao de reparaes urgentes, Gilmar
Alves de Azevedo (2002, p. 24) explica que, trata-se de uma hiptese de extino do contrato
de locao, pois, uma vez desocupado o imvel pelo inquilino, a ele no dado o direito de
retornar.
Todas essas hipteses acima elencadas esto previstas no inciso I do artigo 47,
que faz remisso para o artigo 9 da Lei n. 8.245/91.
De acordo com o artigo 47, inciso II, tambm poder o imvel ser retomado,
caso o contrato de trabalho seja extinto, dessa forma, no obstante constituam relaes
jurdicas distintas, os contratos de trabalho e de locao esto intimamente vinculados, presos
a mesma sorte, uma vez que, o contrato de locao se constitui no interesse do contrato de
trabalho, para que melhor se desenvolva a atividade do empregado (SOUZA, 2002, p. 277).
Ainda, o locador poder retomar o imvel, quando for pedido para uso prprio
ou de seu cnjuge ou companheiro ou, para uso de ascendente ou descendente, conforme
exposto no artigo 47, inciso III.
27

Art. 59. Com as modificaes constantes deste captulo, as aes de despejo tero o rito ordinrio.
1 Conceder-se- liminar para desocupao em quinze dias, independentemente da audincia da parte contrria
e desde que prestada a cauo no valor equivalente a trs meses de aluguel, nas aes que tiverem por
fundamento exclusivo:
VI o disposto no inciso IV do art. 9., havendo a necessidade de se produzir reparaes urgentes no imvel,
determinadas pelo poder pblico, que no possam ser normalmente executadas com a permanncia do locatrio,
ou, podendo, ele se recuse a consenti-las;

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Neste caso, salienta Carlyle Popp (1996, p. 255), que dever haver
demonstrao judicial da necessidade de uso prprio, quando o retomante j estiver ocupando
um imvel de sua propriedade no momento do pedido ou, quando fez uso do direito de
retomada anteriormente. Do mesmo modo, necessitar de demonstrao judicial da
necessidade de uso para ascendente ou descendente, se o beneficirio da retomada residir em
imvel prprio.
O artigo 47 ainda elenca outra hiptese de retomada em seu inciso IV, quando
houver pedido para demolio ou edificao licenciada ou, para a realizao de obras
aprovadas pelo Poder Pblico, que aumentam a rea construda em no mnimo vinte por cento
ou, se o imvel for destinado para o uso de hotel ou penso em cinquenta por cento.
Neste sentido, dispe Gilmar Alves de Azevedo (2002, p. 52), que o artigo 47,
inciso IV da Lei n. 8.245/91, autoriza a retomada por dois motivos, sendo que o primeiro
pelo desejo do proprietrio em demolir o prdio para construir outro em seu lugar e, o
segundo decorre da vontade de pedir o imvel para nele realizar obras de acrscimo.
Se a vigncia ininterrupta da locao ultrapassar cinco anos, o locador tambm
poder retomar o imvel, neste caso, trata-se de denncia imotivada, prevista no artigo 47,
inciso V.
Para Slvio de Salvo Venosa (2008, p. 135), o inciso V o mais importante do
artigo 47, pois o locador poder retomar o imvel injustificadamente, simplesmente por ser o
perodo de locao superior a cinco anos ininterruptos.
No tocante locao para temporada, dispe o artigo 50, caput e pargrafo
nico da Lei n. 8.245/91, se o locatrio permanecer no imvel, findo o prazo contratual, por
mais de trinta dias sem oposio do locador, considerar-se- prorrogada por prazo
indeterminado a locao, neste caso o locador somente poder retomar o imvel aps trinta
meses do seu incio ou nos casos de extino supracitados (artigo 47).
Conforme leciona Jos Fernando Simo (2008, p. 41), no caso de locao noresidencial, o contrato com prazo determinado cessa de pleno direito, findo o prazo
estipulado, independentemente de notificao, porm, se o contrato for por prazo
indeterminado, poder ser denunciado por escrito pelo locador, sem necessidade de motivo
(denncia vazia), desde que concedido ao locatrio o prazo de trinta dias para desocupao,
conforme artigos 56 e 57 da Lei n. 8.245/91.
Assim, deve-se verificar em qual espcie (escrito ou verbal; prazo determinado
ou indeterminado; menor ou maior que trinta meses) e, em qual modalidade (residencial, no-

61

residencial, para temporada) o contrato se insere, para que o locador consiga retomar o
imvel.

3.8.2 Extino do contrato de locao de imveis pelo locatrio

Em se tratando de contrato de locao de imvel com prazo determinado,


estabelece o artigo 4 da Lei n. 8.245/91, que o locatrio poder devolv-lo a qualquer
momento, desde que pague a multa pactuada, proporcionalmente ao perodo de cumprimento
do contrato, ou na sua falta, a que for judicialmente estipulada. Essa a nova redao dada
pela Lei n. 12.112/09 e, ser examinada de maneira aprofundada no item 5.1.
Conforme ensina Gilmar Alves de Azevedo (2002, p. 19), se o locatrio
romper o contrato antes do trmino do prazo estipulado, dever pagar a multa que consta no
contrato, proporcional ao tempo que resta do contrato, porm, caso no haja, dever ser
judicialmente estipulada.
Todavia, o prprio artigo 4 faz uma ressalva em seu pargrafo nico, o
locatrio poder ser dispensado da multa, caso seja transferido pelo seu empregador, para
prestar servio em localidade diversa. Neste caso, apenas dever notificar o locador com
antecedncia de trinta dias.
Nesse sentido, dispe Sylvio Capanema de Souza (2002, p. 61), essa
desocupao independe da vontade do locatrio, constitui circunstncia de fora maior,
afastando assim a incidncia da clusula penal, contudo, essa dispensa est condicionada a
notificao ao locador com antecedncia de trinta dias.
Gilmar Alves de Azevedo (2002, p. 20), dispe ao comentar o artigo 6 da Lei
n. 8.245/91, se a locao for por prazo indeterminado, o locatrio tambm poder denunciar a
locao, desde que notifique o locador com antecedncia de trinta dias e, caso assim no
proceda, o locador poder exigir a quantia equivalente a um ms de aluguel mais os encargos
vigentes quando da resilio contratual.
De acordo com Slvio de Salvo Venosa (2008, p. 132), poder tambm ser
extinta a locao, em decorrncia da prtica de infrao legal (transgresso de normas legais)
ou contratual (violaes de regras fixadas entre as partes), se a infrao ocorrer por parte do
locador, poder ensejar uma indenizao em favor do inquilino, alm da resciso do contrato.

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Dessa forma, existem basicamente quatro situaes em que se considera


extinto o contrato de locao de imveis pelo locatrio: Ao final do prazo, nos contratos por
prazo determinado; Nos contratos por prazo indeterminado, pode o contrato ser extinto sem
justo motivo, mediante notificao ao locador com antecedncia de 30 dias; Em qualquer tipo
de contrato, se o locador tiver cometido alguma infrao grave, ou seja, o locatrio pode
extinguir o contrato por culpa do locador (denncia cheia); Antes do prazo, nos contratos por
prazo determinado, desde que pague multa proporcional ao descumprimento.

3.8.3 Extino do contrato de locao de imveis pelo terceiro adquirente

De acordo com Slvio de Salvo Venosa (2008, p. 146), a alienao do imvel


durante a locao permite a denncia do contrato.
Disciplina o artigo 8 da Lei n. 8.245/91, que o adquirente poder denunciar o
contrato com o prazo de noventa dias para a desocupao, exceto se a locao for por prazo
determinado e o contrato contiver clusula de vigncia em caso de alienao e estiver
averbado junto matrcula do imvel.
Conforme leciona Gilmar Alves de Azevedo (2002, p. 22), o adquirente tem o
prazo de noventa dias para denunciar a locao, caso assim no proceda, presume-se a
concordncia na manuteno da locao.
Sobre o adquirente estar obrigado a respeitar o contrato de locao, explica
Carlyle Popp (1996, p. 94):

Somente com a juno de trs requisitos ter-se- a obrigatoriedade do adquirente


respeitar a locao. Para tanto, necessrio que o contrato esteja vigendo por tempo
determinado, que contenha clusula de vigncia, bem como que esteja devidamente
averbado no registro de imveis. Presentes tais requisitos, obrigatrio ser o respeito
do adquirente pela locao.

O artigo 8, pargrafo 1 prescreve que o promissrio comprador e o


promissrio cessionrio possuem o mesmo direito do adquirente, desde que, tenham imisso
na posse do imvel e ttulo registrado junto matrcula do mesmo.
Desse modo, salienta Gildo dos Santos (1999, p. 58):

63

Decorridos aqueles 90 dias sem a necessria denncia de que o adquirente,


compromissrio comprador ou cessionrio pretende reaver a coisa, a locao ficar
mantida, modificada, no entanto, quanto figura do locador, que passa a ser o novo
adquirente ou o compromissrio comprador ou cessionrio do bem. Nesse caso, na
prtica, significa que o comprador aceitou o inquilino, assumindo a posio de
locador.

Assim, se o contrato for escrito, por prazo determinado, contiver clusula de


vigncia e estiver registrado pelo menos 30 dias antes da venda no Cartrio de Registro de
Imveis, o terceiro estar obrigado a anuir o contrato de locao.
A finalidade da clusula de vigncia tentar assegurar a manuteno do
contrato e o registro faz com que produza eficcia em relao a terceiros.
A extino ocorre quando o locatrio no goza de direito de preferncia e o
imvel locado alienado para terceiro ou, quando o contrato no contm clusula de vigncia
ou ainda, quando o contrato no estiver registrado.
Nesses casos, o terceiro adquirente no obrigado a respeitar o contrato, lhe
sendo facultado notificar o locatrio sobre seu desinteresse na locao no prazo de 90 dias
contados do registro da aquisio, como estabelece o artigo 8, pargrafos 1 e 2. Cabendo ao
locatrio apenas reclamar perdas e danos do locador alienante.

64

4 AES LOCATCIAS

O presente captulo discorrer sobre as aes mais utilizadas no mbito das


relaes locatcias, quais sejam: ao de consignao em pagamento; ao revisional de
aluguel; ao renovatria e ao de despejo. Inicialmente, tratar das disposies gerais, aps
versar sobre as peculiaridades das aes, bem como, indicar o procedimento a ser seguido
por cada uma delas.

4.1 Generalidades

4.1.1 Dos procedimentos e disposies gerais

Conforme ensina Carlos Elmano de Oliveira Neto (2000, p. 50), rito ou


procedimento a frmula processual que dever ser observada, desde a propositura da ao
at a prolao da sentena.
A Lei do Inquilinato n. 8.245/91 em seu ttulo II, artigo 5828 estabelece regras
procedimentais especficas para as aes mais utilizadas no mbito das relaes locatcias.
Leciona Jos Fernando Simo (2008, p.124), que essas disposies processuais
especficas afastam as regras gerais contidas no Cdigo de Processo Civil, devido ao princpio
da hermenutica (lei geral derrogada pela lei especial, se houver incompatibilidade).
Segundo Humberto Theodoro Jnior (2009, p. 493), a Lei do Inquilinato
destacou um captulo para disposies gerais (em relao competncia, frias forenses, valor
28

Art. 58. Ressalvados os casos previstos no pargrafo nico do art. 1, nas aes de despejo, consignao em
pagamento de aluguel e acessrio da locao, revisionais de aluguel e renovatrias de locao, observar-se- o
seguinte:
I - os processos tramitam durante as frias forenses e no se suspendem pela supervenincia delas;
II - competente para conhecer e julgar tais aes o foro do lugar da situao do imvel, salvo se outro houver
sido eleito no contrato;
III - o valor da causa corresponder a doze meses de aluguel, ou, na hiptese do inciso II do art. 47, a trs
salrios vigentes por ocasio do ajuizamento;
IV - desde que autorizado no contrato, a citao, intimao ou notificao far-se- mediante correspondncia
com aviso de recebimento, ou, tratando-se de pessoa jurdica ou firma individual, tambm mediante telex ou facsmile, ou, ainda, sendo necessrio, pelas demais formas previstas no Cdigo de Processo Civil;
V - os recursos interpostos contra as sentenas tero efeito somente devolutivo.

65

da causa, citaes e recursos) aplicveis s quatro aes locatcias (consignao em


pagamento; revisional de aluguel; renovatria e de despejo) e destinou um procedimento
especfico para cada uma delas.
Sylvio Capanema de Souza (2002, p. 378) dispe sobre a controvrsia que
existia, uma corrente sustentava que as disposies gerais s se aplicavam s quatro aes
referidas no supracitado artigo, no se admitindo qualquer tipo de ampliao, por outro lado,
havia outra corrente que defendia a tese ampliativa, que o enunciado do caput do artigo 58
seria exemplificativo, tendo em vista o princpio da efetividade do processo. Tem prevalecido
em nossos Tribunais, a primeira corrente, pois, trata-se de regra de exceo, ademais, se o
legislador quisesse que as regras do artigo 58 fossem aplicadas a todas as aes derivadas da
relao locatcia, no teria feito referncia expressa apenas quatro. Dessa forma, no so
aplicveis as disposies do artigo 58 s outras aes que decorrerem da relao locatcia, por
exemplo, aes de cobrana de aluguis, de execuo, resciso de contrato por parte do
locatrio, declaratrias, que continuaro regidas pelas regras comuns.
Adepto a corrente ampliativa, est Humberto Theodoro Jnior (2009, p. 503):

Data venia, no vejo razo para desmembrar o pedido de cobrana de aluguel, para
atribuir-lhe um regime procedimental distinto daquele previsto para a ao de
despejo. A Lei n 8.245 disps, em carter geral, que a ao de despejo estaria
sujeita s regras especiais ditadas por seu art. 58. Em seguida, ao disciplinar o
procedimento especial da ao de despejo, disps, de forma explcita, que no bojo da
causa seria lcito ao senhorio cumular o pedido de despejo com o de cobrana de
aluguel. A inteno do legislador no foi outra seno a de conferir pretenso de
cobrar aluguis o carter de parte do procedimento nico da ao de despejo. Logo,
a ao no deixa de ser a de despejo pela circunstncia de ter sido utilizada pelo
autor a faculdade legal de cobrar em seu bojo as prestaes vencidas. E se a ao
de despejo a ela devem aplicar-se todos os predicamentos do art. 58, pouco
importando se a pretenso de evacuando tenha sido formulada isoladamente ou
acrescida da cobrana de aluguis.
No me parece aceitvel que o intuito do legislador tenha sido complicar a situao
dos litigantes pela cumulao de despejo com cobrana de aluguis. Seu propsito
evidente foi o de economia processual, que, na espcie, s se completa se se admitir
que o procedimento nico e, por isso mesmo, subordinado a uma nica disciplina
normativa.

O artigo 58 elenca em seus incisos, cinco disposies gerais em matria


procedimental, que sero abordadas nos prximos tpicos.

66

4.1.2 Tramitao durante as frias forenses

O inciso II do artigo 58 da Lei n. 8.245/91 dispe que os processos tramitam


durante as frias forenses e no se suspendem pela supervenincia delas.
Leciona Humberto Theodoro Jnior (2009, p. 493), com o advento da Lei n.
8.245/91, todos os procedimentos disciplinados por ela, ou seja, aes de despejo,
renovatrias, revisionais e de consignao, tramitaro durante as frias coletivas e no se
suspendero pela supervenincia delas, exceto relaes locatcias no reguladas pela Lei n.
8.245/91 previstas no artigo 1, pargrafo nico da mesma Lei.
Para Jos Fernando Simo (2008, p.124), frias forenses e feriados so coisas
distintas:

Frias forenses so aquelas coletivas que gozam os membros dos Tribunais, de


acordo com o art. 66, 1, da LOMAN (Lei Orgnica da Magistratura), e
compreendem os perodos de 2 a 31 de janeiro e 2 a 31 de julho (SANTOS, 2004, p.
448). J os feriados so os domingos e os dias declarados por lei (CPC, art. 175).

Entretanto, a Emenda Constitucional n. 45 acrescentou o inciso XII ao artigo


93 da Carta Magna29, proibindo as frias coletivas nos juzos e tribunais de segundo grau,
dispondo que a atividade jurisdicional ser ininterrupta, funcionando, em dias em que no
houver expediente forense normal, juzes em planto permanente. Desta forma, a questo foi
parcialmente superada.
Assim, conclui Jos Fernando Simo (2008, p.125), que s existiro frias
forenses nos Tribunais Superiores (STF e STJ) e, as aes locatcias correro durante esse
perodo (o prazo que se iniciou antes das frias forenses no se suspende com a sua chegada e,
se iniciado durante as frias, corre normalmente).
O objetivo dar celeridade s aes locatcias e tem maior relevncia quando
se trata de ao renovatria, cujo exerccio est sujeito a prazo decadencial, que poderia
expirar durante as frias.

29

Art. 93. [...] XII - a atividade jurisdicional ser ininterrupta, sendo vedado frias coletivas nos juzos e
tribunais de segundo grau, funcionando, nos dias em que no houver expediente forense normal, juzes em
planto permanente;

67

4.1.3 Foro competente

De acordo com Slvio de Salvo Venosa (2003, p. 278), Foro a circunscrio


judiciria em que se deve processar a ao. A presente Lei estabelece foro especial para as
aes. O foro especial aqui estabelecido o do lugar do imvel, elemento objetivo.
Dispe Humberto Theodoro Jnior (2009, p. 494), que as aes locatcias so
pessoais e no regime do Cdigo de Processo Civil estavam sujeitas s regras comuns da
competncia, o foro seria o do domiclio do ru, de acordo com o artigo 9430. A Lei n.
8.245/91 inovou ao dispor que competente ser o foro da situao do imvel, exceto quando
houver foro de eleio previsto no contrato.
Para Slvio de Salvo Venosa (2003, p. 278), isso se justifica pela convenincia
de correr o processo prximo ao imvel, pois diminui as despesas das partes e possibilita um
exame mais direto das condies da locao pelo juiz.
Segundo Sylvio Capanema de Souza (2002, p. 383), o foro de eleio previsto
no contrato prevalece sobre o da situao do imvel, e tradio no mercado imobilirio.
Decorre do princpio da autonomia da vontade, pois ningum melhor que as partes para
determinar o melhor lugar para travar o litgio.
Ensina Gildo dos Santos (1999, p. 298), que trata-se de competncia relativa
(competncia territorial), ou seja, ajuizada a causa em foro diverso e, no oposta a exceo de
incompetncia, esta se prorrogar (CPC, artigo 11231 e 11432).
Por fim, ressalta Jos Fernando Simo (2008, p. 127), se o foro de eleio
acarretar em dificuldade de acesso ao Poder Judicirio, o inquilino pode pedir sua nulidade,
por ser parte hipossuficiente da relao locatcia, com fundamento no artigo 45 da Lei n.
8.245/9133.
Assim, conclui-se que o foro competente para conhecer e julgar as aes
locatcias o do local do imvel, contudo, se houver foro de eleio, este prevalecer,

30

Art. 94. A ao fundada em direito pessoal e a ao fundada em direito real sobre bens mveis sero
propostas, em regra, no foro do domiclio do ru.
31
Art. 112. Argui-se, por meio de exceo, a incompetncia relativa.
Pargrafo nico. A nulidade da clusula de eleio de foro, em contrato de adeso, pode ser declarada de ofcio
pelo juiz, que declinar de competncia para o juzo de domiclio do ru.
32
Art. 114. Prorrogar-se- a competncia se dela o juiz no declinar na forma do pargrafo nico do art. 112
desta Lei ou o ru no opuser exceo declinatria nos casos e prazos legais.
33
Art. 45. So nulas de pleno direito as clusulas do contrato de locao que visem a elidir os objetivos da
presente lei, notadamente as que probam a prorrogao prevista no art. 47, ou que afastem o direito renovao,
na hiptese do art. 51, ou que imponham obrigaes pecunirias para tanto.

68

conforme se extrai do artigo 58, II da Lei n. 8.245/91. Como a competncia no absoluta,


pois, caso de competncia territorial, se a ao for proposta em foro diverso, esta se
prorrogar, se no for oposta a exceo de incompetncia.

4.1.4 Valor da causa

Jos Fernando Simo (2008, p. 128), dispe que o valor da causa tem por
escopo refletir o contedo econmico da demanda, entretanto, o artigo 258 do Cdigo de
Processo Civil34 alerta que toda causa deve ter um valor, ainda que no tenha contedo
econmico.
De acordo com Slvio de Salvo Venosa (2003, p. 279), o valor da causa tem
duas finalidades: processual (auxilia no critrio de fixao de honorrios advocatcios da parte
vencedora) e, tributrio (serve ou pode servir como base de clculo para o recolhimento de
taxa judiciria ou custa).
O inciso III do artigo 58 da Lei n. 8.245/91 prescreve que o valor da causa
corresponder a doze meses de aluguel, exceto os casos previstos no inciso II do artigo 4735,
que corresponder a trs salrios vigentes por ocasio do ajuizamento.
Dispe Gilmar Alves de Azevedo (2002, p. 62):

O valor a ser dado nas aes de despejo, sobre o qual dever ser paga a taxa
judiciria, o que corresponde a doze meses do valor do aluguel que o inquilino
estiver pagando no ato da propositura da ao, salvo se o que motivou foi a
necessidade de desalojar do imvel empregado cujo contrato de trabalho tenha sido
rescindido (artigo 47, inciso II), porque nesse caso o seu valor ser igual a trs
salrios mnimos vigentes no dia da distribuio da ao.

Por fim, Sylvio Capanema de Souza (2002, p. 385), diz ter sido adotada pela
Lei a melhor soluo, j que eram frequentes os incidentes de impugnao ao valor da causa,
que retardavam o julgamento das aes e tumultuavam os feitos, pois existiam vrias
correntes quanto aos critrios fixadores de seu valor.

34

Art. 258. A toda causa ser atribudo um valor certo, ainda que no tenha contedo econmico imediato.
Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e com prazo inferior a trinta meses, findo o prazo
estabelecido, a locao prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o
imvel:
II - em decorrncia de extino do contrato de trabalho, se a ocupao do imvel pelo locatrio estiver
relacionada com o seu emprego;
35

69

Assim, atribui-se s aes locativas o valor correspondente a um ano de


aluguel, salvo a hiptese do artigo 47, II.

4.1.5 Citaes, intimaes e notificaes

Para Humberto Theodoro Jnior (2009, p. 495), o artigo 58, V, contm um


grande progresso no que concerne comunicao processual, haja vista ter incorporado a
citao postal s aes locatcias. E autorizou tambm o uso do telex e o fac-smile (modernos
processos de intercmbio magnticos) em alguns casos, porm, s podero ser utilizados esses
meios, se houver uma prvia autorizao no contrato de locao.
Assim, se o contrato for omisso quanto ao modo de realizao dos atos de
comunicao, sero aplicadas as regras do Cdigo de Processo Civil.
Nesse sentido, Gilmar Alves de Azevedo (2002, p. 62):

A citao, a intimao e a notificao a serem feitas s pessoas fsicas podero


realizar-se atravs do Correio com AR (aviso de recebimento). Se o citando,
intimando ou notificando for pessoa jurdica ou firma individual, elas podero ser
feitas por telex ou fac-smile, se esses meios de comunicao estiverem autorizados
no contrato. Mas podem tambm ser feitas pelo modo preconizado pelo Cdigo de
Processo Civil se parecer ao juiz que assim devam ser efetivadas.

Dispe Sylvio Capanema de Souza (2002, p. 387), que a citao postal foi
estendida a qualquer procedimento (Lei n. 8.710/93 alterou os artigos 22236 e 22337 do
Cdigo de Processo Civil). Assim, desde 1993, a citao poder ser requerida e realizada por
via postal, ainda que no haja previso contratual. Entretanto, h uma corrente minoritria que
sustenta o contrrio, por ser a Lei do Inquilinato um diploma especial, s ser possvel aplicar
o Cdigo de Processo Civil quando aquela for omissa. Este no o melhor entendimento,
porque no se amolda filosofia que inspirou a Lei do Inquilinato, devendo ser recepcionada
36

Art. 222. A citao ser feita pelo correio, para qualquer comarca do Pas, exceto:
a) nas aes de estado;
b) quando for r pessoa incapaz;
c) quando for r pessoa de direito pblico;
d) nos processos de execuo;
e) quando o ru residir em local no atendido pela entrega domiciliar de correspondncia;
f) quando o autor a requerer de outra forma.
37
Art. 223. Deferida a citao pelo correio, o escrivo ou chefe da secretaria remeter ao citando cpias da
petio inicial e do despacho do juiz, expressamente consignada em seu inteiro teor a advertncia a que se refere
o art. 285, segunda parte, comunicando, ainda, o prazo para a resposta e o juzo e cartrio, com o respectivo
endereo.

70

a regra geral para acelerar a tramitao das aes locatcias e alm do mais, no traz nenhum
prejuzo para as partes.
Dessa forma, o autor poder se utilizar desses meios, no est obrigado,
podendo optar por outras formas, como por exemplo, a citao por oficial de justia, se assim
o requerer.

4.1.6 Ausncia do efeito suspensivo nos recursos

O recurso um instrumento colocado disposio da parte que deseja obter o


reexame da deciso judicial que no lhe foi favorvel, impede o trnsito em julgado e a
imutabilidade da deciso.
O recurso dotado de dois efeitos: devolutivo e suspensivo, conforme explica
Slvio de Salvo Venosa (2003, p. 283):

Lembre-se, a propsito, que toda interposio de recursos produz, de imediato, o


efeito comum a todos: o efeito devolutivo. Consiste esse efeito na transferncia ao
juzo recursal do ato decisrio recorrido a fim de que se reexamine a causa nos
limites do recurso interposto. efeito de todo recurso. Devolve-se ao juzo ad quem
as questes recorridas, para um novo pronunciamento. O efeito suspensivo impede a
eficcia da deciso at que haja o novo pronunciamento almejado. Esse efeito
suspensivo desponta desde o momento da deciso, desde que sujeita a recurso com
esse efeito. Ordinariamente, tm esse efeito os recursos de apelao, embargos
infringentes de acrdo e embargos de declarao. Referindo-se o dispositivo sob
exame aos recursos, de maneira geral, nenhum deles em sede destas aes
decorrentes da locao, ter efeito suspensivo.

Leciona Humberto Theodoro Jnior (2009, p. 495), que a Lei do Inquilinato


excluiu o efeito suspensivo de todas as apelaes locatcias, para coibir o uso do recurso como
meio de prolongar a retomada do imvel locado, j que muitos locatrios apelavam apenas
para retardar a execuo do despejo. Todavia, se houver casos de extrema injustia e
ilegalidade contra direitos do inquilino, poder este valer-se do artigo 558 do Cdigo de
Processo Civil38, que possibilita ao relator do agravo e da apelao, suspender o cumprimento
da deciso at o pronunciamento definitivo pelo Tribunal.

38

Art. 558. O relator poder, a requerimento do agravante, nos casos de priso civil, adjudicao, remio de
bens, levantamento de dinheiro sem cauo idnea e em outros casos dos quais possa resultar leso grave e de
difcil reparao, sendo relevante a fundamentao, suspender o cumprimento da deciso at o pronunciamento
definitivo da turma ou cmara.

71

Adverte Sylvio Capanema de Souza (2002, p. 391), o artigo 558 deve ser
utilizado em casos rarssimos, em que seja evidente a existncia de um vcio ou de um error
in procedendo. Caso contrrio, estar-se-ia permitindo burlar a lei (artigo 58, V), assegurandose por via oblqua o efeito suspensivo da apelao.
Dispe Gildo dos Santos (1999, p. 302), que h regra especial no tocante a
sentena que desacolhe o pedido em ao renovatria. Nesse caso, a apelao ter efeito
suspensivo, tanto assim que, se houver pedido na contestao para que o locatrio deixe o
imvel, a execuo do julgado s ser feita aps o trnsito em julgado da sentena. Esse
tratamento diferenciado visa proteger o fundo de comrcio.
Leciona Slvio de Salvo Venosa (2010, p. 58):

H uma nica mitigada exceo ao princpio na Lei, estampada no art. 74, no tocante
sentena que desacolhe o pedido em ao renovatria. Nessa hiptese, se houver
pedido de desocupao do imvel, o juiz fixar prazo de at trinta dias para tal, aps
o trnsito em julgado. Esse lapso foi fixado pela Lei n 12.112/2009. Na redao
original esse prazo era de seis meses.

Insta ressaltar, que ao artigo 74 da Lei n. 8.245/9139 foi dado nova redao
pela Lei n. 12.112/09, tendo sido suprimida a expresso aps o trnsito em julgado da
sentena, fortalecendo, assim, a regra de que os recursos das aes locatcias no tem efeito
suspensivo. Dispositivo que ser examinado no item 5.11.
Por fim, conclui-se que, eliminando o efeito suspensivo, a Lei do Inquilinato
objetivou dar maior efetividade s decises, haja vista permitir a imediata execuo provisria
do que ficou decidido. Para tanto, ser necessrio que o exequente preste cauo, que servir
de indenizao, caso haja a reforma da deciso, de acordo com o artigo 64 da Lei n.
8.245/9140.
Analisadas as disposies gerais (comuns) das aes locativas tpicas,
passamos ao estudo de cada uma delas.

39

Art. 74. No sendo renovada a locao, o juiz determinar a expedio de mandado de despejo, que conter o
prazo de 30 (trinta) dias para a desocupao voluntria, se houver pedido na contestao.
40
Art. 64. Salvo nas hipteses das aes fundadas no art. 9, a execuo provisria do despejo depender de
cauo no inferior a 6 (seis) meses nem superior a 12 (doze) meses do aluguel, atualizado at a data da
prestao da cauo.
1 A cauo poder ser real ou fidejussria e ser prestada nos autos da execuo provisria.
2 Ocorrendo a reforma da sentena ou da deciso que concedeu liminarmente o despejo, o valor da cauo
reverter em favor do ru, como indenizao mnima das perdas e danos, podendo este reclamar, em ao
prpria, a diferena pelo que a exceder.

72

4.2 Ao de Consignao de Aluguel e Acessrios da Locao

Slvio de Salvo Venosa (2003, p. 327), define consignao, [...] instituto que
pertine tanto ao direito material quanto ao direito processual. Trata-se do depsito judicial da
coisa objeto da obrigao.
O pagamento a forma natural para se extinguir uma obrigao, se o devedor
no efetu-lo, estar inadimplente (mora solvendi41). Alm de um dever, o pagamento um
direito do devedor, para que sobre ele no incida a cobrana de juros, mora e riscos sobre o
bem. (SOUZA, 2002, p. 529)
Leciona Sylvio Capanema de Souza (2002, p. 529), Sobre os ombros do
devedor no recai apenas o dever de pagar, oferecendo ao credor a prestao, na forma, no
lugar e no prazo avenados. Assiste-lhe, igualmente, um direito de pagar, para que possa,
finalmente alforriar-se do vnculo.
Em determinadas situaes (elencadas no artigo 335 do Cdigo Civil42), o
devedor deseja pagar, mas encontra obstculos, quando, por exemplo, o credor se recusa a
receber sem justa causa, tem-se a mora accipiendi43 (mora do credor), mas podem ocorrer
situaes que no so imputveis s partes, como no caso de haver dvida sobre quem
realmente o credor da obrigao. O devedor ter, nessas ocasies, a faculdade de consignar o
bem e ver extinta sua obrigao, pois ser considerado como pagamento (se a ao for julgada
procedente).
No s o dinheiro que pode ser consignado, mas sim, qualquer coisa que seja
objeto de uma obrigao. Sobre essa possibilidade na locao de imveis, dispe Slvio de
Salvo Venosa (2010, p. 312):

certo que a regra geral ser sempre a consignao de dinheiro para pagamento das
obrigaes do contrato de locao. Porm, no se afasta a possibilidade de
consignao em outros bens, como permite a consignao em geral, cujos princpios
continuam aqui aplicveis, no que no houver conflito.

41

Conforme Google tradutor (s.d. ; s.p.) significa atraso no pagamento.


Art. 335. A consignao tem lugar:
I - se o credor no puder, ou, sem justa causa, recusar receber o pagamento, ou dar quitao na devida forma;
II - se o credor no for, nem mandar receber a coisa no lugar, tempo e condio devidos;
III - se o credor for incapaz de receber, for desconhecido, declarado ausente, ou residir em lugar incerto ou de
acesso perigoso ou difcil;
IV - se ocorrer dvida sobre quem deva legitimamente receber o objeto do pagamento;
V - se pender litgio sobre o objeto do pagamento.
43
Conforme Google tradutor (s.d ; s.p.) significa atraso de aceitar.
42

73

O artigo 335 do Cdigo Civil elenca as hipteses de consignao e os artigos


890 e seguintes do Cdigo de Processo Civil trazem as regras processuais.
A Lei n. 8.951/94 instituiu uma modalidade de consignao extrajudicial,
prevista nos pargrafos do artigo 890 do Cdigo de Processo Civil. Por meio da consignao
extrajudicial, o devedor ou o terceiro, nas obrigaes de pagar soma em dinheiro, poder
depositar a quantia devida em uma conta corrente (em estabelecimento bancrio oficial),
dando cincia ao credor por carta com aviso de recebimento, tendo este, o prazo de 10 dias
para manifestar sua recusa, conforme pargrafo 1 do artigo 890.
De acordo com os pargrafos 2, 3 e 4 do artigo 890 do Cdigo de Processo
Civil, se o credor no se manifestar, estar satisfeita a obrigao do devedor, e a quantia ficar
disponvel para aquele. Por outro lado, se houver a recusa (por escrito), o devedor poder
propor ao de consignao judicial, no prazo de 30 dias, devendo instruir a petio inicial
com o comprovante do depsito e da recusa. Caso no seja proposta a ao nesse perodo, o
devedor poder levantar o depsito, pois este ficar sem efeito.
Com a nova redao do artigo 890 (dada pela Lei n. 8.951/94) do Cdigo de
Processo Civil, surgiram divergncias quanto admissibilidade da consignao extrajudicial
em sede de locao.
Uma corrente defende a impossibilidade do depsito extrajudicial dos aluguis,
por entender que a Lei do Inquilinato traz disciplina processual da ao consignatria (artigo
67), e sendo ela especial, no deve ser aplicada a regra geral. Assim, o locatrio, se quiser
consignar aluguis, ter que fazer por meio judicial (AZEVEDO, 2002, p. 73).
Outra corrente admite o depsito extrajudicial de aluguis e/ou acessrios na
locao, pois a lei comum (Cdigo de Processo Civil) deve ser aplicada nos casos de omisso
da Lei do Inquilinato, e esta nada diz a respeito da consignao extrajudicial (que antecede a
ao). Ademais, o locador no ter nenhum prejuzo, j que no est obrigado a aceitar o
depsito (SOUZA, 2002, p. 540).
A Lei do Inquilinato (artigo 67) trouxe algumas inovaes para as obrigaes
locatcias, de acordo com Humberto Theodoro Jnior (2009, p. 508), pois em boa parte, temos
um novo procedimento da consignatria, quando o dbito a solver decorrer de um contrato de
locao. Por isso, se fala em ao de consignao de aluguel e acessrios da locao. As
hipteses de cabimento no foram alteradas pela Lei n. 8.245/91, continuam iguais as da
legislao ordinria (Cdigo Civil, artigo 335). O artigo 67 no faz remisso ao procedimento
previsto no Cdigo de Processo Civil (artigo 890 a 900), mas este deve ser aplicado
subsidiariamente, pois a Lei no apresenta um iter procedimental completo.

74

Na relao locatcia, h constantemente discusses acerca do reajuste do


aluguel (valor) e o locador, muitas vezes, para imputar mora ao locatrio e propor ao de
despejo, recusa-se a receber o aluguel, nessas situaes, o inquilino poder consignar os
valores e livrar-se da mora (SIMO, 2008, p. 145).
Tem legitimidade para propor tal ao, o locatrio, bem como qualquer terceiro
interessado (sublocatrio ou fiador), ou terceiro no interessado, desde que faa em nome do
devedor. Tem legitimidade passiva, o locador, sublocador ou quem legitimamente o suceda.
Slvio de Salvo Venosa (2003, p. 333), comenta sobre a controvrsia que existe
na jurisprudncia acerca da possibilidade de ser movida contra a administradora do imvel
ao de consignao, e traz o seguinte julgado permitindo que ela figure no polo passivo:
No entanto, tendo poderes para receber o pagamento dos alugueres, pode ser
demandada (RT 634/165, 2 TACSP, Ap.c./Ver. 245.312 6 Cmara, Rel. Juiz
Ralpho Oliveira, 11 10 89; contra JTACSP 103/360, por maioria, 83/341,
79/212).

Em sentido contrrio, Jos Fernando Simo (2008, p. 146):

No plo passivo da demanda dever figurar o locador, e jamais seu representante.


Assim se o imvel estiver sendo administrado, no ser a imobiliria parte legtima
na ao de consignao (STJ, REsp 77.404/SP, Rel. Min. PAULO GALLOTTI,
SEXTA TURMA, J.21.8.2001, DJ 7.10.2002, p. 306).

A ao de consignao de aluguel e acessrios da locao dever observar o


procedimento disposto nos incisos I a VIII, do artigo 67 da Lei n. 8.245/91. Dessa forma,
determinada a citao do locador, o locatrio ser intimado para depositar os valores no prazo
de vinte e quatro horas (inciso II do artigo 67), e no no prazo de cinco dias, como preceitua o
artigo 893 do Cdigo de Processo Civil.
Os aluguis que se vencerem durante o curso do processo devem ser
depositados nos respectivos vencimentos, de acordo com o inciso III do artigo 67, e no at
cinco dias contados da data do vencimento, conforme artigo 892 do Cdigo de Processo Civil.
O inciso IV do artigo 67, determina a fixao de honorrios advocatcios em
20% (vinte por cento) do valor dos depsitos, enquanto o artigo 897 do Cdigo de Processo
Civil no fixa valor nenhum.
Quanto s matrias que podem ser alegadas em sede de contestao, as regras
so as mesmas (CPC, artigo 896 e inciso V do artigo 67). Tambm admitida a reconveno
por parte do locador, podendo, inclusive, pedir o despejo do locatrio, bem como cobrar

75

eventuais diferenas entre o valor depositado e aquele que realmente devido, desde que
discorde dos valores depositados, consoante o inciso VI do artigo 67.
Leciona Humberto Theodoro Jnior (2009, p. 510):

Quanto cobrana reconvencional, a lei a restringe s prestaes versadas na ao


consignatria e no a quaisquer outras acaso exigveis entre as partes. Houve, sem
dvida, preocupao de economia processual, de modo a impedir que na
improcedncia da consignao o locatrio levantasse os depsitos feitos e o locador
tivesse que propor outra ao para cobrar aqueles mesmos valores.

A reconveno uma nova ao, proposta pelo locador contra o locatrio nos
mesmos autos da consignao, no prazo da contestao e, tem por escopo, ampliar o mbito
de cognio do juiz, que antes, estava limitado ao pedido de consignao (SIMO, 2008, p.
148).
No tocante complementao do depsito aps a contestao, o autor
(inquilino) poder depositar a diferena no prazo de cinco dias (o artigo 899 do Cdigo de
Processo Civil tambm permite, mas o prazo de dez dias), desde que acrescida de 10% (dez
por cento) sobre o valor da diferena e, mesmo saindo vitorioso na obteno de quitao do
dbito, o autor ficar sujeito a pagar todas as custas do processo, bem como os honorrios
advocatcios de 20% (vinte por cento) do valor dos depsitos (THEODORO JUNIOR, 2009,
p. 511).
Por fim, o pargrafo nico do artigo 67 permite que, a qualquer momento, o
ru levante os valores incontroversos que foram depositados. Igual regra h no pargrafo 1
do artigo 899 do Cdigo de Processo Civil. O levantamento no prejudicar a defesa, pois,
no se est reconhecendo a procedncia do pedido, apenas amenizando o prejuzo do locador,
para que ele no fique totalmente privado de sua renda, enquanto pende a ao, que na
maioria das vezes se arrasta por um longo perodo (SOUZA, 2002, p. 556).
De acordo com Slvio de Salvo Venosa (2010, p. 323), A sentena proferida
em consignao de natureza meramente declaratria. Acolhida a pretenso na ao de
consignao, efetuado estar o pagamento e extinta a obrigao.
A ao de consignao de aluguel e acessrios da locao (artigo 67 da Lei n.
8.245/91) no sofreu nenhuma alterao pela Lei n. 12.112/09, tema do presente trabalho.

76

4.3 Ao Revisional de Aluguel

O artigo 17 da Lei do Inquilinato prescreve que livre a conveno do aluguel,


somente no podendo atrel-lo ao salrio-mnimo e variao cambial, sendo vedada
tambm, sua estipulao em moeda estrangeira.
Dilson Machado de Lima (2010, p. 51), dispe sobre a ao revisional:

Aps trs anos de vigncia do contrato, no havendo acordo entre senhorio e


inquilino, as partes podero propor acordo do reajuste judicialmente pelo rito
sumrio. O que se busca, por intermdio da ao revisional, adequar o aluguel ao
real valor de mercado do imvel, de modo que este seja o mais justo possvel,
constituindo fator de equilbrio para o locador e o locatrio. A ao de reviso dos
aluguis judicialmente proposta tanto pelo locador como pelo locatrio visa ajustlos ao preo de mercado. Normalmente o preo do novo aluguel arbitrado tendo
como base percia realizada.

As partes podem fixar novo valor de aluguel, inserir ou modificar clusula de


reajuste no contrato. Caso no haja acordo, o locador ou o locatrio poder pedir reviso
judicial do aluguel, para adequ-lo ao preo de mercado, desde que obedecida periodicidade
de trs anos do contrato ou do acordo anteriormente realizado, conforme se extrai dos artigos
18 e 19 da Lei n. 8.245/91.
Leciona Slvio de Salvo Venosa (2010, p. 106):

No atual diploma h uma nica ao revisional aplicvel tanto s locaes


residenciais quanto s no residenciais, protegidas ou no pela ao renovatria.
A finalidade recolocar o aluguel do imvel a preo de mercado. Presume-se que
quando foi contratada a locao o preo estava de acordo com esse mercado. No
decorrer da locao pode haver alterao do seu justo valor.

Assim sendo, as locaes reguladas pela Lei n. 8.245/91 (locaes residenciais


ou no residenciais) se sujeitam ao revisional, exceto a locao para temporada. Por ter
perodo curto (mximo 90 dias), esta no se sujeita reviso, j que o pressuposto temporal
o prazo de trs anos decorridos do contrato ou acordo.
Conforme disposio do artigo 68, pargrafo 1, s no caber ao revisional
se estiver pendente o prazo para desocupao do imvel nos casos descritos nos artigos 46,

77

pargrafo 244 e 5745 (denncia imotivada), quando tenha sido este prazo estipulado amigvel
ou judicialmente.
Nesse sentido, Jos Fernando Simo (2008, p. 150):

S ser carecedor de ao a parte que propuser a ao revisional na pendncia de


prazo para a desocupao do imvel decorrente de acordo estipulado judicial ou
extrajudicialmente; em caso de denncia vazia do contrato de locao residencial ou
comercial prorrogado por prazo indeterminado.

Dessa forma, procura-se no agravar a situao do locatrio j prestes a sair do


imvel, no sendo justo elevar seu prejuzo. Ademais, se j est decidida a dissoluo do
contrato, haveria pouco proveito econmico e abarrotaria o Judicirio inutilmente. A regra
vale tanto para o locador quanto para o inquilino (SOUZA, 2002, p. 584).
admitida clusula contratual em que as partes renunciam ao revisional,
por tratar-se de direito patrimonial (disponvel). Tambm, pode ocorrer de as partes inserirem
clusula estendendo o prazo da revisional, para mais de trs anos. Quanto hiptese inversa
(reduo do prazo), h duas correntes: a primeira admite, diante de circunstncias
excepcionais e imprevisveis, invocando a teoria da onerosidade excessiva (princpio da
clusula rebus sic standibus46), enquanto a segunda corrente, no admite, haja vista ter
condio expressa prevista no artigo 19 da Lei do Inquilinato. (SOUZA, 2002, p. 568).
Para Jos Fernando Simo (2008, p. 149), essa norma referente ao prazo de trs
anos limita o direito reviso, evitando abusos e excessos de pedido de reviso.
Segundo Sylvio Capanema de Souza (2002, p. 557 e 558), o contrato de
locao de execuo continuada, muitas vezes, se prolonga por vrios anos transmitindo-se
de uma gerao para outra. Por isso, natural que seu contedo econmico venha a ser
abalado no curso de sua durao, defasando-se o aluguel, em decorrncia da corroso
inflacionria ou de uma excepcional valorizao ou decadncia do local onde se situa o
imvel, rompendo-se o equilbrio que existia no momento da celebrao. Dessa forma, a ao
revisional visa atualizar o valor do aluguel, para ajust-lo ao preo de mercado, inibindo-se o
enriquecimento sem causa de uma das partes em detrimento da outra.

44

Art. 46. Nas locaes ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resoluo do
contrato ocorrer findo o prazo estipulado, independentemente de notificao ou aviso.
2 Ocorrendo a prorrogao, o locador poder denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de
trinta dias para desocupao.
45
Art. 57. O contrato de locao por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador,
concedidos ao locatrio trinta dias para a desocupao.
46
Conforme Google tradutor (s.d. ; s.p.), significa, o estado de coisas deve ser seguido.

78

Adverte Gildo dos Santos (1999, p. 18 e 19), a existncia de reajustes


contratuais por ndices legais ou oficiais, no significa que tenha sido celebrado acordo. Pois,
h casos em que os contratantes anualmente celebram novos instrumentos de locao, apenas
para fixar o aluguel ajustado por ndices legais. Salienta que, reajuste e reviso so coisas
distintas, o primeiro a atualizao monetria do aluguel, mediante aplicao do ndice
escolhido ou indicadores legais, enquanto o ltimo se refere mudana do valor do aluguel,
para adequ-lo ao preo do mercado imobilirio locatcio.
Deste modo, simples reajustes por ndices contratuais ou oficiais no impedem
propositura da ao revisional de aluguel.
Quanto natureza da ao revisional, ensina Humberto Theodoro Jnior (2009,
p. 512):

Trata-se de ao de natureza constitutiva, pois o que se alcana com a sentena de


acolhimento do pedido do autor uma alterao do vnculo obrigacional vigente
entre as partes. Independentemente do consenso entre os contratantes, o provimento
judicial impor um novo preo locao existente, para compatibiliz-la com o
mercado.
A ao est dotada pela Lei n 8.245, tambm de fora condenatria, pois, uma vez
fixado por sentena o novo valor do aluguel, as diferenas sero executveis nos
prprios autos da ao revisional (art. 69, 2).

Tem legitimidade para propor a ao em comento, tanto o locador (e todos os


que estejam equiparados a ele, sublocadores, sucessores, herdeiros) visando aumentar o
aluguel, quanto o locatrio (herdeiros, sucessores, cessionrios) objetivando a reduo do
valor.
Explica Slvio de Salvo Venosa (2010, p. 68):

Como o fenmeno inflacionrio atinge frontalmente e quase exclusivamente o


locador, a generalidade dessas aes movida por ele. No entanto, no pode ser
esquecido que esta uma ao disposio do locador e do locatrio. Sem levarmos
em conta a inflao, na expectativa de que ela continue estvel, o desajuste do preo
de mercado na locao do imvel pode vir tambm em prejuzo do locatrio.
Imaginem-se as situaes em que se fechem os acessos da via pblica do imvel em
razo de obra pblica, em que a regio do imvel deixe, por qualquer razo, de ter
importncia econmica etc. Nessas situaes, o valor de mercado do aluguel tende a
cair e surge o interesse do locatrio propositura da revisional.

Logo, o polo ativo da ao pode ser ocupado pelo locador ou pelo locatrio, o
mesmo ocorrendo, por via de consequncia, em relao ao polo passivo.
A Lei n. 8.245/91 traz o procedimento para a ao revisional nos artigos 68,
69 e 70, o rito a ser seguido o sumrio. De acordo com o inciso I do artigo 68, a petio

79

inicial dever indicar o valor do aluguel cuja fixao pretendida, alm dos requisitos
exigidos pelos artigos 276 e 282 do Cdigo de Processo Civil.
O pedido deve ser certo, requisito essencial da petio inicial da ao
revisional, a indicao do valor do aluguel cuja fixao almejada. Desse modo, estar
incompleta a inicial sem esse requisito, no podendo ser admitida (VENOSA, 2010, p. 329).
Se houver pedido do autor, o juiz fixar aluguel provisrio, com base nas
alneas do inciso II do artigo 68, que poder ser revisto a pedido do ru. O artigo 69 dispe
sobre o aluguel definitivo e a execuo das diferenas dos aluguis provisrios. Por fim, o
artigo 70 trata da homologao do acordo de desocupao.
Todavia, o artigo 68 da Lei n. 8.245/91, que disciplina o procedimento da
revisional, foi alterado pela Lei n. 12.112/09 e, ser examinado no captulo a seguir (item
5.9).

4.4 Ao Renovatria

O artigo 51 da Lei n. 8.245/9147 estabelece que o locatrio, nas locaes


destinadas ao comrcio, ter direito renovao do contrato e elenca os requisitos que devem
ser atendidos para tanto.
A Lei n. 8.245/91 em seu artigo 4548 preceitua que so nulas de pleno direito
as clusulas do contrato de locao que visem afastar o direito renovao do artigo 51, ou
47

Art. 51. Nas locaes de imveis destinados ao comrcio, o locatrio ter direito a renovao do contrato, por
igual prazo, desde que, cumulativamente:
I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
II - o prazo mnimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco
anos;
III - o locatrio esteja explorando seu comrcio, no mesmo ramo, pelo prazo mnimo e ininterrupto de trs anos.
1. O direito assegurado neste artigo poder ser exercido pelos cessionrios ou sucessores da locao; no caso
de sublocao total do imvel, o direito a renovao somente poder ser exercido pelo sublocatrio.
2. Quando o contrato autorizar que o locatrio utilize o imvel para as atividades de sociedade de que faa
parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comrcio, o direito a renovao poder ser exercido pelo locatrio
ou pela sociedade.
3. Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos scios, o scio sobrevivente fica sub-rogado no
direito a renovao, desde que continue no mesmo ramo.
4. O direito a renovao do contrato estende-se s locaes celebradas por indstrias e sociedades civis com
fim lucrativo, regularmente constitudas, desde que ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo.
5. Do direito a renovao decai aquele que no propuser a ao no interregno de um ano, no mximo, at seis
meses, no mnimo, anteriores data da finalizao do prazo do contrato em vigor.
48
Art. 45. So nulas de pleno direito as clusulas do contrato de locao que visem a elidir os objetivos da
presente lei, notadamente as que probam a prorrogao prevista no art. 47, ou que afastem o direito renovao,
na hiptese do art. 51, ou que imponham obrigaes pecunirias para tanto.

80

que imponham obrigaes pecunirias para tanto. Assim, mesmo que as partes queiram, no
pode o contrato conter clusula no sentido de retirar do locatrio o direito renovatria ou,
que imponha ao inquilino dever de pagar para poder exercer o direito renovao.
Nesse diapaso, dispe Gildo dos Santos (1999, p. 71):

O direito renovao exercido contra o locador, que, no tendo srio e legtimo


motivo para retomar o prdio, est obrigado a ver o inquilino continuar no imvel
por mais cinco anos. A isso corresponde o senhorio, o direito de ter locatrio que lhe
pague pontualmente a renda.

Por meio da ao renovatria, possvel fazer com que o locador renove o


contrato por determinado perodo, impedindo que ele se utilize da denncia vazia. Trata-se de
direito potestativo, preenchidos os requisitos legais, o contrato dever ser renovado. Leciona
Jos Fernando Simo (2008, p. 155):

Trata-se de ao criada para proteo do fundo de comrcio do locatrio comercial


e, portanto, no cabe se a locao for residencial. O esforo do inquilino em
desenvolver certa atividade se transforma em um valor passvel de avaliao
econmica, chamado de fundo de comrcio.
O fundo de comrcio inclui a clientela, o renome, os bens imateriais do
estabelecimento.

Para Slvio de Salvo Venosa (2010, p. 227), o objeto da renovao o contrato


em vigncia, no h direito renovao se no for o contrato escrito ou, se viger por prazo
indeterminado.
O inciso II do artigo 51, exige que o prazo mnimo do contrato a renovar ou
que a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos.
Esse dispositivo no pode ser interpretado com excessivo rigor, pois seria fcil
para os locadores fraudarem a lei, impedindo a soma, bastando que deixassem entre os
contratos, alguns dias de intervalo. Dessa forma, se no houve contrato, mas o locatrio
continuou pagando o aluguel ao locador e a atividade continuou a mesma, os pequenos
intervalos no podero obstar a renovatria. Tambm h decises admitindo a renovatria, se
no contrato foi fixado prazo um pouco inferior a cinco anos e, com exclusivo propsito de
fraudar a proteo ao fundo de comrcio (SOUZA, 2002, p. 329).
O ltimo requisito o disposto no inciso III do artigo 51, que o locatrio esteja
explorando o seu comrcio, no mesmo ramo, pelo prazo mnimo e ininterrupto de trs anos.
Conforme ensinamento de Slvio de Salvo Venosa (2010, p. 229):

81

O locatrio deve apresentar a prova da explorao trienal do mesmo ramo de


atividade com a inicial da ao. Esse trinio deve remontar propositura da ao.
Entende a lei que esse o prazo mnimo para a criao do ponto e da clientela.
Explorao por prazo inferior no tem o resguardo da renovao.

O direito renovatria no se restringe s locaes comerciais de lojas e


assemelhados em que a existncia do fundo de comrcio se revele bvia. Assim, tambm tm
direito, as sociedades civis com fins lucrativos (advogados, mdicos, dentistas, etc.) que
estejam regularmente constitudas (registro no rgo competente) e, desde que atendidos os
requisitos do artigo 51 (SIMO, 2008, p. 156).
Dessa forma, tambm o profissional individual, mdico, advogado, dentista,
desde que desempenhe atividade com intuito de obter lucro, merece proteo da renovatria
(VENOSA, 2010, p. 233).
Slvio de Salvo Venosa (2010, p. 229) explica sobre o exerccio no mesmo
ramo:

O exerccio no mesmo ramo no impede que o locatrio, nesse trinio tenha


ampliado seu ramo de atividade, acrescentando outras finalidades a seu
estabelecimento. Desse modo, quem vende aparelhos eletrnicos poder ampliar o
negcio para comercializar, tambm, equipamentos e mveis de informtica. A
atividade originria que deve ser mantida no perodo. O comrcio essencialmente
dinmico e no se pode tolher a ampliao da atividade do comerciante.
[...]
Do mesmo modo, a restrio do mbito da atividade do inquilino deve ser permitida,
desde que seja mantido o ncleo de sua finalidade comercial, industrial ou civil. Um
estabelecimento dedicado inicialmente corretagem, administrao e assistncia
jurdica imobiliria pode se restringir, no trinio, to somente administrao
predial, por exemplo.

O prazo para propor a ao renovatria est descrito no pargrafo 5 do artigo


51. Devendo ser proposta no interregno de um ano, no mximo, at seis meses, no mnimo,
anteriores data da finalizao do prazo do contrato em vigor.
Conforme ensinamento de Jos Fernando Simo (2008, p. 160):

Assim, a partir da data final do contrato, volta-se no tempo um ano e, assim, iniciase a contagem de seis meses. Exemplificamos: se o prazo contratual vencer em 30
de novembro de 2007, o prazo para a propositura da demanda se iniciar em 30 de
novembro de 2006 e fluir at 30 de maio de 2007.

Como o prazo decadencial, no admite interrupo ou suspenso e, o


ajuizamento antes ou depois dele ser intempestivo. Se a demanda for proposta antes da data,

82

haver extino por falta de condio da ao (CPC, art. 267, VI49), se proposta depois,
ocorrer decadncia (SIMO, 2008, p. 160).
Humberto Theodoro Jnior (2009, p. 517), discorre sobre a natureza jurdica da
ao renovatria:

O pedido formulado pelo autor da ao renovatria (locatrio) de que seja imposto


ao ru (locador) a renovao do contrato de locao para fins comerciais, criando-se,
ento, por ato judicial, uma nova relao jurdica obrigacional entre as partes,
independentemente do consenso no alcanado pelos interessados.
Trata-se, pois, de ao que veicula pretenso constitutiva, mas que contm, em boa
dose, tambm prestao jurisdicional condenatria, pois, no caso de procedncia do
pedido, a sentena que fixa novo aluguel autoriza a execuo forada das diferenas
nos prprios autos da renovatria (art. 73). E, quando se der a rejeio do pedido do
autor, a sentena, desde logo, poder acolher pedido do ru contestante para impor
ao vencido a condenao a desocupar o imvel (art. 74).

A legitimidade ativa do locatrio, contudo, o pargrafo 1 do artigo 51 indica


outros legitimados para propor a renovatria, assegurando o direito aos cessionrios ou
sucessores da locao, todavia, tratando-se de sublocao total, somente o sublocatrio poder
se valer da ao em comento. No plo passivo, figurar o locador, no entanto, se for proposta
a ao pelo sublocatrio do imvel, sero citados sublocador e locador, como litisconsortes.
O artigo 52 da Lei n. 8.245/9150 trata das excees ao direito de renovao, ou
seja, ainda que presentes os requisitos, o direito de propriedade prevalecer sobre o direito de
renovao. (SIMO, 2008, p. 169)
Nesse sentido, Sylvio Capanema de Souza (2002, p. 342):

A proteo ao fundo empresarial, em que pese seu relevante interesse social, no


poderia chegar ao ponto de vedar, inteiramente, a retomada do imvel, o que
golpearia de morte o direito de propriedade, garantido constitucionalmente.
Em se tratando de locaes que se enquadrem na proteo especial do art. 51, a
renovao a regra geral, mas no absoluta, admitindo a lei que o locador possa
resistir pretenso renovatria, nas hipteses especificadas no art. 52.
Nesses casos, no h que se falar em direito potestativo de resilir unilateralmente o
contrato, ficando a retomada condicionada aos motivos permitidos pela norma legal.
49

Art. 267. Extingue-se o processo, sem resoluo de mrito:


VI - quando no concorrer qualquer das condies da ao, como a possibilidade jurdica, a legitimidade das
partes e o interesse processual;
50
Art. 52. O locador no estar obrigado a renovar o contrato se:
I - por determinao do Poder Pblico, tiver que realizar no imvel obras que importarem na sua radical
transformao; ou para fazer modificaes de tal natureza que aumente o valor do negcio ou da propriedade;
II - o imvel vier a ser utilizado por ele prprio ou para transferncia de fundo de comrcio existente h mais de
um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cnjuge, ascendente ou descendente.
1 Na hiptese do inciso II, o imvel no poder ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatrio, salvo se a
locao tambm envolvia o fundo de comrcio, com as instalaes e pertences.
2 Nas locaes de espao em shopping centers, o locador no poder recusar a renovao do contrato com
fundamento no inciso II deste artigo.

83

Por fim, o pargrafo 3 do artigo 52 dispe sobre o direito de indenizao em


favor do locatrio, com intuito de ressarci-lo dos prejuzos e dos lucros cessantes.
A Lei n. 8.245/91 elenca nos artigos 71 a 75 o procedimento da ao
renovatria. A petio inicial dever atender aos requisitos do artigo 71. O artigo 72 trata das
matrias que podem ser alegadas pelo locador em sede de contestao. O artigo 73 dispe
sobre a execuo das diferenas dos aluguis vencidos. O artigo 74 versa sobre o despejo do
locatrio, em caso de improcedncia da ao renovatria e, o artigo 75 estabelece a
indenizao a ser paga ao locatrio, em caso de no ser renovada a locao por motivo de
melhor proposta de terceiro.
A Lei n. 12.112/09 modificou o inciso V do artigo 71 e o artigo 74, que sero
estudados no prximo captulo, nos itens 5.10 e 5.11.

4.5 Ao de Despejo

Dilson Machado de Lima (2010, p. 46), define ao de despejo:


A ao de despejo o meio legal de que lana mo o locador para obter a restituio
do imvel locado, com a desocupao do mesmo. Para que possa ser concedida essa
desocupao, necessrio que o locador proponha, em juzo, a ao de despejo com
seus requisitos legais.

O artigo 5 da Lei n. 8.245/91 dispe que, qualquer que seja o fundamento do


trmino da locao, a ao apropriada para o locador reaver o imvel a de despejo. O
pargrafo nico, por sua vez, traz uma ressalva, no ser usada a ao de despejo quando a
locao terminar em decorrncia de desapropriao com imisso do expropriante na posse do
imvel.
Leciona Humberto Theodoro Jnior (2009, p. 497):

A posse do locatrio sobre o objeto do contrato temporria, e portanto, marcada


pela obrigao de restituir to logo cesse a relao ex locato. A lei concede ao
senhorio, por isso, a ao de despejo, como remdio processual adequado para
recuperar a posse do imvel locado, quando o inquilino descumpre a obrigao de
devolv-lo no momento devido.

Assim, a ao de despejo o meio legal que possui o locador para dissolver o


contrato e obter a restituio do imvel locado, com a desocupao do mesmo e, no a

84

reintegrao de posse, conforme entendimento de Slvio de Salvo Venosa (2010, p. 51), que
traz o seguinte julgado:

Visa a ao de despejo desocupao do imvel. Afasta-se a reintegrao de posse.


J decidiu o Pretrio de So Paulo: No a ao possessria meio idneo para
reaver a posse direta do imvel locado. Enquanto no entregues as chaves do prdio
ao locador, ato que simboliza o acordo na extino da avena, esta perdura,
dependendo, para seu desfazimento, de sentena judicial. Assim, no importando o
abandono do imvel pelo locatrio, dispe o locador de ao prpria, que a de
despejo (RT 631/165).

A ao de despejo especfica do locador para reaver a coisa locada, muito


embora possa ser deferida ao proprietrio que no figura como locador, como no caso de ter
sido a locao celebrada pelo usufruturio (GIANCOLI e FIGUEIREDO, 2010, p. 51).
Dessa forma, tem legitimidade ativa para propor a ao de despejo, o locador
ou quem o suceda. Poder figurar no polo passivo o locatrio ou quem tenha se sub-rogado
nos seus direitos.
Conforme ensinamento de Giancoli e Figueiredo (2010, p. 51), a ao de
despejo tem natureza pessoal, pois visa extino do contrato de locao, em razo do
trmino do prazo de vigncia, por falta de interesse na locao, porque o locatrio inadimpliu
com suas obrigaes ou, porque interessa ao locador a retomada do imvel (nas causas
previstas na Lei).
Explica Slvio de Salvo Venosa (2010, p. 268):

A ao de despejo, qualquer que seja seu fundamento, ter o rito do procedimento


ordinrio (arts. 282 a 475 do Cdigo de Processo Civil). Todavia, as modificaes
inseridas nesta lei trazem especialidade ao procedimento. Afora essa circunstncia,
h que se entender que o procedimento o ordinrio, excluindo-se a possibilidade
do procedimento sumrio ou especial. Ou ento, enunciando-se de outra forma, o
procedimento da ao de despejo especial no estipulado nesta Lei; no que no
conflitar, aplicam-se os dispositivos do procedimento ordinrio.

O procedimento da ao de despejo encontra previso nos artigos 59 a 66 da


Lei n. 8.245/91, o rito da ao de despejo o ordinrio. O artigo 59, caput, pargrafo 1 traz
as hipteses de despejo liminar, independente da ouvida da parte contrria e, desde que
oferecida cauo no valor de trs aluguis. O artigo 60 prev os casos em que h exigncia da
prova da propriedade ou do compromisso registrado para instruir a petio inicial. O artigo 61
dispe sobre o prazo para desocupao do imvel, em caso em concordncia do locatrio. O
artigo 62 versa sobre a ao de despejo por falta de pagamento de aluguel e acessrios da
locao, de aluguel provisrio, de diferenas de aluguis, ou somente de quaisquer dos

85

acessrios da locao. O artigo 63 estabelece os prazos para desocupao em caso de


procedncia da ao. O artigo 64 dispe sobre a cauo a ser prestada em caso de execuo
provisria da sentena. O artigo 65 permite o emprego de fora e arrombamento nos casos em
que o locatrio no desocupa o imvel, findo o prazo para desocupao. Por fim, o artigo 66
dispe sobre a imisso na posse do imvel em caso de abandono pelo locatrio.
Leciona Humberto Theodoro Jnior (2010, p. 17), no Captulo das aes de
despejo, foram introduzidas significativas inovaes em diversos dispositivos: no artigo 59,
foram ampliados os casos de desocupao do imvel com concesso de liminar de quinze
dias; no artigo 62, caput, despejo por falta de pagamento de aluguis e encargos e cumulao
do pedido de resciso da locao com pedido de cobrana de aluguis; o pargrafo nico do
artigo 62 alterou o prazo da purga da mora; artigo 63, cumprimento da sentena de despejo e,
artigo 64, que dispensou a cauo para execuo provisria do despejo por falta de
pagamento. Todos esses artigos alterados sero analisados no captulo a seguir. (itens 5.5, 5.6,
5.7 e 5.8.).
Presentes todos os requisitos necessrios e pertinentes para compreenso do
tema referente locao de bens imveis, passamos agora ao momento mais importante do
trabalho, no qual, se buscar esclarecer as principais alteraes introduzidas pela Lei n.
12.112/09, que alterou a Lei n. 8.245, de 18 de outubro de 1991, para aperfeioar as regras e
os procedimentos sobre a locao de imvel urbano.

86

5 ALTERAES INTRODUZIDAS PELA LEI N. 12.112/2009

Foi publicada no Dirio Oficial da Unio de 10 de dezembro de 2009, a Lei n.


12.112, de 09 de dezembro de 2009, que alterou a Lei n. 8.245, de 18 de outubro de 1991
(dispe sobre as locaes dos imveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes).
De acordo com Luiz Antonio Scavone Junior (2009, p. 133 a 135), a vacatio
legis de quarenta e cinco dias e, a contagem do prazo foi feita conforme a Lei
Complementar 95/1998, assim, a Lei n. 12.112/09 entrou em vigor no dia 24 de janeiro de
2010. Dessa forma, atingiu todas as locaes em curso nos aspectos processuais tratados pela
reforma. Nas alteraes que tratam de aspectos materiais e contratuais, aplica-se a regra do
artigo 6 da Lei de Introduo ao Cdigo Civil51 e o artigo 5, XXXVI da Constituio
Federal52.
A Lei do Inquilinato, em vigor h dezoito anos, precisava de mudanas, pois
suas regras se mostravam defasadas frente evoluo da sociedade. Muitos proprietrios de
imveis decidiam no alug-los, temendo inadimplncias por parte dos locatrios e
dificuldades na retomada do imvel.
Nesse sentido, o site Cmara & Cmara Advogados (s.d.; s.p.) dispe:

Segundo o Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relaes de Consumo


(Ibedec), estima-se que em todo o Brasil mais de 3 milhes de imveis encontram-se
fechados, pois os proprietrios desistiram de alug-los. Com a nova lei, que garante
o despejo imediato dos inadimplentes, esses imveis entraro novamente no
mercado, trazendo um leque maior de opes para os inquilinos e refletindo em uma
baixa nos preos, devido alta oferta, avalia Jos Geraldo Tardin, presidente da
entidade. Segundo ele, pesquisas mostram tambm que 96% dos locadores de
imveis tm um nico imvel alugado, demonstrando que a renda do aluguel vai
para sua subsistncia e faz falta quando no honrado.

Desse modo, facilitando a retomada do imvel, os locadores se sentiro mais


seguros e, provavelmente, haver aumento no nmero de imveis oferecidos para locao, o

51

Art. 6 A Lei em vigor ter efeito imediato e geral, respeitados o ato jurdico perfeito, o direito adquirido e a
coisa julgada.
1 Reputa-se ato jurdico perfeito o j consumado segundo a lei vigente ao tempo em que se efetuou.
2 Consideram-se adquiridos assim os direitos que o seu titular, ou algum por ele, possa exercer, como
aqueles cujo comeo do exerccio tenha termo pr-fixo, ou condio pr-estabelecida inaltervel, a arbtrio de
outrem.
3 Chama-se coisa julgada ou caso julgado a deciso judicial de que j no caiba recurso.
52
Art. 5. XXXVI - a lei no prejudicar o direito adquirido, o ato jurdico perfeito e a coisa julgada

87

que, de certa forma, beneficiar tambm os locatrios, que tero mais opes e, podero
negociar uma reduo no valor dos alugueres.
Conforme entendimento de Rubens de Almeida Arbelli (s.d. ; s.p.):

O objetivo da Lei 12.112/2009, como dito, equilibrar a relao entre Proprietrios


e Inquilinos, tornando mais justa, porquanto interessante aos proprietrios as
locaes de seus imveis e mais atraentes os preos para os Inquilinos, pois, a
alterao legislativa, certamente incentivar os proprietrios locarem seus imveis
hoje cerrados.

Com a edio da Lei n. 12.112/2009, diversas modificaes foram inseridas,


buscando dar maior efetividade aos procedimentos judiciais ligados s relaes locatcias,
bem como esclarecer algumas disposies materiais que geraram dvida na doutrina e na
jurisprudncia (GIANCOLI e FIGUEIREDO, 2010, p. 9).
De fato, a Lei n. 12.112/09 atualizou a Lei n. 8.245/91 em conformidade com
o Cdigo Civil de 2002 e com as mudanas do Cdigo de Processo Civil. Pode-se afirmar,
tambm, que aquela lei aperfeioou os procedimentos previstos na Lei do Inquilinato, dentre
eles, os procedimentos da ao de despejo, da execuo provisria e da ao renovatria.
Considerando a recente mudana legislativa e, tendo em vista uma melhor
compreenso do tema, os artigos alterados sero analisados pormenorizadamente.

5.1 Artigo 4

Eis a antiga redao do artigo 4 da Lei n. 8.245/91:

Art. 4. Durante o prazo estipulado para a durao do contrato, no poder o locador


reaver o imvel alugado. O locatrio, todavia, poder devolv-lo, pagando a multa
pactuada, segundo a proporo prevista no art. 924 do Cdigo Civil e, na sua falta, a
que for judicialmente estipulada.

Contudo, a Lei n. 12.112/09 efetuou a seguinte alterao:

Art. 4. Durante o prazo estipulado para a durao do contrato, no poder o locador


reaver o imvel alugado. O locatrio, todavia, poder devolv-lo, pagando a multa
pactuada, proporcionalmente ao perodo de cumprimento do contrato, ou, na sua
falta, a que for judicialmente estipulada.

88

Os contratos devem ser cumpridos, o que estabelece o princpio pacta sunt


53

servanda , norteador dos contratos em geral. Dessa forma, realizado um contrato com prazo
determinado, as partes devem cumpri-lo. A quebra antecipada do contrato surpreende o outro
contratante e lhe ocasiona prejuzos e contratempos, por isso, havendo quebra injustificada do
pactuado por uma das partes, ter a outra direito indenizao, em regra. (VENOSA, 2010, p.
39).
Observa-se que a redao anterior permitia, assim como a nova, a devoluo do
imvel pelo locatrio, antes do prazo fixado no contrato, mediante o pagamento de multa.
Nesse diapaso, leciona Pery Moreira (2003, p. 16):

Pactuado um prazo determinado para a durao do contrato, o locador obrigado a


observ-lo, no podendo ele reaver o imvel durante a vigncia do ajuste, a no ser,
claro, nas hipteses previstas na lei, como o caso da resciso por infrao legal
ou contratual. Se for o inquilino quem deseja devolver o imvel antes de findo o
prazo, poder faz-lo desde que pague a multa prevista no contrato, ou, inexistindo
esta, a que for ajustada de comum acordo ou arbitrada judicialmente.

Portanto, o locador s poder retomar o imvel dentro das hipteses legais ou


contratuais. Por outro lado, o locatrio poder faz-lo mediante o pagamento de multa.
Conforme leciona Sylvio Capanema de Souza (2002, p. 58 e 59), essa multa
tpica clusula penal compensatria, desse modo, no pode transformar-se em instrumento de
enriquecimento de um dos contratantes e de runa do outro, dado o seu carter reparatrio. Por
isso, o nosso Direito sempre buscou limitar a clusula penal.
O Cdigo Civil de 2.002 disciplina a matria nos artigos 408 a 416, esses
dispositivos devem ser aplicados locao no que no conflitar, especialmente quando as
partes no estipularam multa (VENOSA, 2010, p. 41).
Dilson Machado de Lima (2010, p. 18), dispe sobre a multa contratual:

O contrato de locao poder conter a possibilidade de multa, ou clusula penal, que


uma prefixao antecipada de perdas e danos. Trata-se de obrigao acessria que
onerar a parte que deixar de dar cumprimento obrigao, ou apenas retard-la.
So duas, pois as faces da chamada clusula penal, de um lado traz a finalidade de
indenizao prvia de perdas e danos, e o outro lado a de penalizar o contratante
inadimplente.

A antiga redao do artigo 4 permitia ao locatrio devolver o imvel alugado


em qualquer momento, mesmo antes do trmino do prazo contratual, mas, para isto, estaria

53

Conforme Google tradutor (s.d. ; s.p.), significa, os contratos devem ser observados.

89

obrigado a pagar uma multa contratual baseada no artigo 924 do Cdigo Civil de 1.916 ou, na
falta desta, poderia ser outra estipulada pelo juiz.
Redao do artigo 924, do Cdigo Civil de 1.916:

Art. 924. Quando se cumprir em parte a obrigao, poder o juiz reduzir


proporcionalmente a pena estipulada para o caso de mora, ou de inadimplemento.

O artigo 924 do Cdigo Civil de 1.916 era considerado pela doutrina como
sendo expressa regra cogente, dessa forma, dispe Gilmar Alves de Azevedo (2002, p. 19):

Prevendo o contrato multa para o caso de inadimplemento de qualquer de suas


clusulas e tendo o inquilino rompido-o antes do prazo previsto para o seu trmino,
seu pagamento dever ser proporcional, nos termos do artigo 924 do Cdigo Civil.

No antigo texto do artigo 4, se no houvesse multa contratual prevista no


contrato, o Judicirio levava em considerao o valor do aluguel vigente poca da infrao,
aplicando como multa o equivalente a trs meses do aluguel.
Leciona Gildo dos Santos (1999, p. 42 e 43):

Na falta de regra particular, o juiz pode valer-se das regras de experincia comum
(CPC, art. 335), tambm conhecidas como mximas de experincia, as quais
indicam, por certo, que, de ordinrio, essa multa, se ajustada pelos contratantes,
fixada, em regra, no valor de trs locativos mensais. A partir desse dado, reduzindoa proporcionalmente ao tempo que faltar para o termo do contrato, por certo ter
meios de estabelecer a sano, sem que se possa acus-la de excessiva ou
benevolente.

Deste modo, tambm dispe sobre perdas e danos na locao, no que tange
multa contratual, Franklin Delano do Rego Monteiro (1999, p. 97):

As perdas e danos mais freqentes no meio locatcio so aquelas prefixadas por


ocasio da elaborao do contrato de locao entre locador, locatrio e fiador,
estipulando que, ocorrendo infrao das clusulas firmadas no pacto, por qualquer
um dos contratantes, a parte inocente ser contemplada com a multa previamente
estipulada, geralmente por trs locativos vigentes por ocasio da infrao.

Ressalta-se que a Lei do Inquilinato n. 8.245/91 no impe qualquer limitao


multa, que a rigor, est limitada apenas ao valor do contrato, como preceitua o artigo 412 do
Cdigo Civil de 2.00254. Contudo, a praxe indica que normalmente estipulada em trs
meses de aluguel (SCAVONE JUNIOR, 2009, p. 22).
54

Art. 412. O valor da cominao imposta na clusula penal no pode exceder o da obrigao principal.

90

Todavia, a Lei n. 12.112/09 efetuou importante alterao nesse artigo, embora


ainda permita a devoluo do imvel locado, antes do trmino do prazo pelo locatrio, agora,
de acordo com a nova redao do artigo 4, a multa a ser paga pelo locatrio dever ser a
pactuada, proporcional ao perodo de cumprimento do contrato ou, a que for judicialmente
estipulada.
Dispe Slvio de Salvo Venosa (2010, p. 39):

A proporcionalidade da multa vista tendo em mira o tempo j transcorrido ou


cumprido do contrato. Recorde, a propsito, que o art. 413 do Cdigo de 2002
determina que a multa deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigao
principal tiver sido cumprida em parte, ou, se o montante da penalidade for
manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e finalidade do negcio.
Aquilo que a jurisprudncia j entendera como base no antigo art. 924 foi trazido
para o bojo da lei, agora com terminologia atualizada.

Note-se que a principal alterao quanto multa, que a nova redao no


mais faz referncia ao artigo 924 do Cdigo Civil de 1.916 como base para aplicao da
multa, desse modo, a multa passa a ter um parmetro legal de fixao, qual seja, o perodo de
cumprimento do contrato ou na sua falta, a que for judicialmente estipulada, conforme nova
redao do artigo 4.
De acordo com Luiz Antonio Scavone Junior (2009, p. 20), afastando a
remisso ao artigo 924 do Cdigo Civil de 1.916 (artigo 413 do Novo Cdigo 55), o dispositivo
determina a reduo proporcional ao perodo de cumprimento do contrato, de forma
imperativa. Dessa forma, rompe-se com a possibilidade de reduo equitativa do artigo 413
do Cdigo Civil defendida por parte da doutrina.
Todavia, pode ocorrer no caso concreto, que a pena se mostre excessiva mesmo
com a reduo proporcional ao cumprimento. Nesse caso, o juiz poder aplicar
subsidiariamente o artigo 413 do Cdigo Civil (equidade, justia no caso concreto,
suavizando os rigores da lei), em razo do princpio da boa-f e da funo social do contrato
(artigos 42156 e 42257 do Cdigo Civil). Pois, a excessividade da clusula penal no
admitida em nenhuma hiptese, ainda que a reduo proporcional tenha sido aplicada
(SCAVONE JUNIOR, 2009, p. 23).

55

Art. 413. A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigao principal tiver sido
cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e
a finalidade do negcio.
56
Art. 421. A liberdade de contratar ser exercida em razo e nos limites da funo social do contrato.
57
Art. 422. Os contratantes so obrigados a guardar, assim na concluso do contrato, como em sua execuo, os
princpios de probidade e boa-f.

91

Assim, a multa decorre da vontade das partes ou da lei, no correto o


entendimento de que o juiz fixa uma multa para o descumprimento contratual, esta s
denominada dessa forma para evitar mal entendidos, pois o que ele faz concretizar a vontade
das partes no contratado. Na falta de estipulao, o juiz fixa uma compensao, segundo as
restries e orientaes que a lei lhe impe, pela resoluo antecipada e injustificada do
contrato, levando em considerao a natureza do contrato, seu vulto e seu valor (VENOSA,
2010, p. 44).
A respeito da alterao em comento, dispe Isabel Cristina Porto Borjes (2010,
p. 15):

A redao da Lei n. 12.112, ao determinar que a clusula penal pactuada, para o caso
de desocupao antecipada, seja proporcional ao perodo de cumprimento do
contrato, est em consonncia com a legislao civil e com a jurisprudncia. O
legislador nesse aspecto protegeu o locatrio dos abusos que o locador cometia ao
exigir-lhe o pagamento integral da clusula penal, desconsiderando o tempo em que
efetivamente havia cumprido o contrato. Dessa forma, o valor da multa pactuada no
contrato dever corresponder proporcionalmente ao tempo faltante para o seu
cumprimento.

Ensina Slvio de Salvo Venosa (2010, p. 47), Seria sumamente injusto, por
exemplo, que num contrato de doze meses, tendo a parte cumprido dez meses, respondesse
pela totalidade da multa convencionada.
Destarte, a jurisprudncia procurou reduzir a multa proporcionalmente ao
tempo descumprido do contrato. Antes, era faculdade do juiz (artigo 924 do Cdigo Civil,
poder), agora, a nova redao do artigo 4 tornou obrigatria a reduo proporcional
(VENOSA, 2010, p. 47).
De acordo com Giancoli e Figueiredo (2010, p. 20), o pargrafo nico do artigo
4 no sofreu alterao alguma, logo, o locatrio continua fazendo jus ao direito de devolver o
imvel locado, sem pagar a multa, se a resilio tiver como causa a transferncia, pelo seu
empregador, privado ou pblico, para prestar servios em localidades diversas daquela do
incio do contrato, desde que notifique por escrito o locador, com prazo de no mnimo trinta
dias de antecedncia.
Por fim, conclui-se que a nova redao do artigo 4 beneficia o locatrio, pois
agora ele no ficar a merc do locador, que muitas vezes, estipulava multas abusivas. A nova
redao estabelece uma reduo (embora no o diga expressamente) proporcional ao perodo
de cumprimento do contrato.

92

5.2 Artigo 12

O artigo 12 da Lei n. 8.245/91 originalmente dispunha o seguinte:

Art. 12. Em casos de separao de fato, separao judicial, divrcio ou dissoluo


da sociedade concubinria, a locao prosseguir automaticamente com o cnjuge
ou companheiro que permanecer no imvel.
Pargrafo nico. Nas hipteses previstas neste artigo, a sub-rogao ser
comunicada por escrito ao locador, o qual ter o direito de exigir, no prazo de trinta
dias, a substituio do fiador ou o oferecimento de qualquer das garantias previstas
nesta lei.

Aps a edio da Lei n. 12.112/09, passou a vigorar com a seguinte redao:

Art. 12. Em casos de separao de fato, separao judicial, divrcio ou dissoluo


da unio estvel, a locao residencial prosseguir automaticamente com o cnjuge
ou companheiro que permanecer no imvel.
1. Nas hipteses previstas neste artigo e no art. 11, a sub-rogao ser
comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia
locatcia.
2. O fiador poder exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta)
dias contado do recebimento da comunicao oferecida pelo sub-rogado, ficando
responsvel pelos efeitos da fiana durante 120 (cento e vinte) dias aps a
notificao ao locador.

O artigo 12 da Lei n. 8.245/91 dispunha sobre a possibilidade de substituio


do locatrio por sub-rogao nos casos de separao de fato, divrcio ou dissoluo da
sociedade concubinria, que prosseguia automaticamente com o cnjuge ou companheiro que
permanecesse no imvel residencial locado (aquele que no fosse o locatrio original),
exonerando automaticamente da relao contratual aquele que se afastou do lar.
Segundo Gildo dos Santos (1999, p. 79), caso de sub-rogao legal, dessa
forma, independe da vontade do locador e se d no momento em que um dos cnjuges
desocupa o lar, ou seja, no momento da separao. No entanto, era necessrio que o locador
fosse comunicado por escrito, para que fosse vinculado ao sub-rogado e para que pudesse
tambm exigir novo fiador, se assim desejasse. A falta de notificao ensejava a resciso do
contrato de locao.
Leciona Gilmar Alves de Azevedo (2002, p. 26), Quando o cnjuge figurante
na parte contratual locatria deixar de residir no imvel por causa de separao de fato, o
cnjuge que permanecer no imvel alugado, ficar na posio de locatrio.

93

Nesse sentido, Dilson Machado de Lima (2010, p. 23) traz o seguinte julgado:

Na hiptese de separao de fato, separao judicial, divrcio ou dissoluo de


sociedade concubinria, o contrato de locao prorroga-se automaticamente,
transferindo-se ao cnjuge que permanecer no imvel todos os deveres e direitos
relativos ao contrato. A comunicao por escrito sobre a sub-rogao visa,
exclusivamente, a garantir ao locador o oferecimento de novo fiador ou nova
garantia, no se podendo responsabilizar o ex-marido pelos dbitos posteriores
separao judicial. (STJ RT 794/220).

No caput do artigo, foram realizadas duas alteraes, a expresso dissoluo


da sociedade concubinria foi substituda por dissoluo da unio estvel e, houve
acrscimo do adjetivo residencial expresso locao, restando claro que o
prosseguimento automtico da locao com o cnjuge ou companheiro somente ocorre em
relao locao residencial e no em qualquer modalidade locatcia (THEODORO JNIOR,
2010, p. 5).
Explica Luiz Antonio Scavone Junior (2009, p. 27), que o antigo texto no se
limitava somente s locaes residenciais. Dessa maneira, a modificao visa explicitar que a
regra versa apenas sobre locaes residenciais. clara a inteno da lei em proteger
dignidade da pessoa e prestigiar o direito constitucional moradia (artigo 6 da Constituio
Federal58).
Humberto Theodoro Jnior (2010, p. 5) estabelece que, essa locao presumese feita intuitu familiae59, visa amparar o cnjuge que permanece no imvel, de modo que a
retirada de um dos membros do lar no chegar a extinguir a locao, aquele ex-consorte ou
ex-companheiro que continuar no imvel locado, se sub-rogar na locao.
O artigo 12 continua a proteger a entidade familiar, uma vez que comum
apenas um dos cnjuges (principalmente o varo) celebrar a locao (VENOSA, 2003, p. 96).
Luiz Antonio Scavone Junior (2009, p. 29), entende que a obrigao de
comunicar do sub-rogado e, caso ele no cumpra essa exigncia legal, poder ser despejado
por infrao legal.
A lei no prev qual efeito ter a falta de comunicao do sub-rogado ao
fiador, de acordo com Giancoli e Figueiredo (2010, p. 31), a falta de notificao ao fiador
torna a garantia ineficaz a partir do trmino da entidade familiar, assim, o fiador continua

58

Art. 6. So direitos sociais a educao, a sade, o trabalho, a moradia, o lazer, a segurana, a previdncia
social, a proteo maternidade e infncia, a assistncia aos desamparados, na forma desta Constituio.
59
Conforme Google tradutor (s.d. ; s.p.), significa, as famlias de uma viso clara.

94

garantindo a obrigao somente pelos cento e vinte dias posteriores ao fato, em consonncia
com o artigo 12, pargrafo 2.
Quanto nova redao do caput do artigo 12, Giancoli e Figueiredo (2010, p.
29), entende que a redao foi mantida em sua estrutura original, apenas houve uma
atualizao de nomenclatura para se ajustar ao Cdigo Civil, substituindo a expresso
sociedade concubinria por unio estvel.
No entanto, a nova redao continua a dizer menos do que pretendeu, uma vez
que, o dispositivo tambm aplicvel aos casos de nulidade e anulao do casamento. Assim,
qualquer que seja a forma de extino do vnculo conjugal, o cnjuge ou companheiro ter
direito a permanecer no imvel locado (VENOSA, 2010, p. 82).
Enfim, com a alterao o caput entra em consonncia no apenas com o
Cdigo Civil de 2002, mas tambm com a prpria Constituio Federal (artigo 226, pargrafo
3, da Constituio Federal60), que reconhece a unio estvel, equiparando os companheiros
aos cnjuges. Portanto, o que antes era dado como interpretao jurisprudencial, agora texto
legal expresso.
O pargrafo nico do artigo 12 da antiga redao da Lei n. 8.245/91 foi
eliminado, hoje o supracitado artigo foi acrescido de dois novos pargrafos que contm
correspondncia parcial ao texto anterior.
A antiga redao do pargrafo nico do artigo 12 trazia a obrigatoriedade da
comunicao por escrito, em caso de sub-rogao, somente ao locador. Agora, de acordo com
o pargrafo 1, a comunicao tambm dever ser feita ao fiador (se for esta a espcie de
garantia da locao). O pargrafo 1, tambm estendeu as consequncias da sub-rogao s
hipteses do artigo 11 da Lei n. 8.245/91. Por fim, o pargrafo 2 trouxe a possibilidade de
exonerao do fiador no prazo de 30 dias, ficando responsvel por mais 120 dias aps
notificao ao locador.
Antes da alterao, era necessria, nesta hiptese, a comunicao ao locador,
conforme ensina Slvio de Salvo Venosa (2003, p. 97):

Sendo a fiana uma garantia pessoal, no exigvel que o fiador continue a garantir
a obrigao de outro afianado com quem no contratou. Nas situaes dbias pode
o fiador pedir declarao de exonerao da fiana. Com esse sentido a lei determina
que a sub-rogao seja comunicada por escrito ao locador para que este possa exigir
nova fiana ou novas garantias permitidas na lei.

60

Art. 226. A famlia, base da sociedade, tem especial proteo do Estado.


3. Para efeito da proteo do Estado, reconhecida a unio estvel entre o homem e a mulher como entidade
familiar, devendo a lei facilitar sua converso em casamento.

95

[...] O locador tem o prazo de trinta dias, a contar da comunicao por escrito, para
exigir nova garantia sob pena de decair desse direito. A lei no diz qual o prazo para
o inquilino comunicar por escrito a sua sub-rogao na locao. Como passa ele a
responder pelos encargos da locao, dever faz-lo at o primeiro pagamento que
efetuar dos alugueres, sob pena de transgredir a determinao legal.

Para Isabel Cristina Porto Borjes (2010, p. 18), a sub-rogao, ou substituio


do locatrio original legal e automtica, mas a falta de comunicao ao locador faz com que
a sub-rogao no se opere, ou seja, tanto o locatrio original quanto o seu fiador
permanecero responsveis pela locao. Entende que a comunicao tambm poder ser feita
pelo locatrio originrio, pois este tem interesse em se ver livre do vnculo locatcio.
Conforme entendimento de Luiz Antonio Scavone Junior (2009, p. 29), o
fiador ao ser notificado da sub-rogao, caso no queira permanecer como garante, dever
notificar o locador no prazo de trinta dias, sob pena de permanecer na condio que estava,
garantindo o sub-rogado at o trmino do contrato de fiana. Para ele, antes da nova redao,
quando havia substituio do locatrio, o fiador estaria exonerado automaticamente, agora,
entende que houve inverso do nus, ou seja, mesmo que o fiador notifique o locador, no
ocorrer exonerao automtica, pois o fiador permanecer responsvel por mais cento e vinte
dias, contados da efetiva notificao ao locador.
No entanto, para Ney Bastos (s.d. ; s.p.), tambm ocorria sub-rogao em
relao ao fiador:

Na dico anterior, a sub-rogao prevista nos artigos 11 e 12 ocorria


automaticamente tambm em relao ao fiador, que apenas poderia ser substitudo
por exigncia do locador, mas no por vontade prpria. Em suma, o fiador celebrava
contrato de fiana com um e estava obrigado com outro, caso ocorresse a hiptese
do artigo 12.
Com a nova redao, a distoro foi corrigida, pois a sub-rogao exige a
comunicao ao locador e ao fiador, permitindo-se a este a exonerao da fiana,
desde que manifestada no prazo de 30 dias, respondendo, ainda, pelo prazo de 120
dias depois da notificao.
O silncio da nova norma faz com que haja sido revogada a determinao de que o
locador poderia exigir a substituio da garantia, sendo-lhe imposta sua manuteno,
caso o fiador no se oponha.

Por sua vez, Luiz Antonio Scavone Junior (2009, p. 30 e 31), entende que a lei
no mais prev neste artigo a possibilidade do locador exigir a substituio do fiador ou outra
modalidade de garantia no prazo de trinta dias, pois a hiptese encontra previso no artigo 40,
IV da Lei n. 8.245/9161, sob o ttulo exonerao do fiador.

61

Art. 40. O locador poder exigir novo fiador ou a substituio da modalidade de garantia, nos seguintes casos:
IV - exonerao do fiador;

96

A nova redao veio esclarecer as obscuridades da redao anterior no tocante


fiana nos casos de sub-rogao. A notificao tem por escopo dar cincia ao fiador, para
que ele decida entre permanecer garantindo o sub-rogado ou se exonerar da sua
responsabilidade. Assim, a Lei deixa claro que no existe exonerao automtica e sim
possibilidade de o fiador se exonerar, se assim desejar (BORJES, 2010, p. 21).
Dessa forma, conclui Slvio de Salvo Venosa (s.d. ; s.p.):

O texto atual coloca em situao mais clara e confortvel o fiador, o qual, no


entanto, ficar responsvel pela fiana pelo prazo de 120 dias a contar de sua
comunicao de exonerao no prazo de 30 dias, como reza o texto. Esse prazo de
120 dias conferido, evidentemente, a fim de que as partes, senhorio e inquilino
sub-rogado, possam providenciar novo fiador ou estabelecer nova modalidade de
garantia locatcia. Desse modo, ocorre uma acomodao dos interessados, no que
andou bem o legislador, fugindo do texto mais rigoroso do CC (art. 835).

A Lei acertadamente permitiu a exonerao do fiador quando ocorrer a subrogao, ainda que a locao esteja vigorando por prazo determinado, visto que no certo
obrigar o fiador a garantir pessoa diferente do afianado original (BORJES, 2010, p. 26).
O pargrafo 1 do artigo 12, inserido pela Lei n. 12.112/09 tambm estendeu a
exigncia da comunicao (ao locador e ao fiador) nos casos de sub-rogao decorrente da
morte do locatrio, prevista no artigo 11 da Lei n. 8.245/9162.
Essa sub-rogao gerava vrios problemas, pois antes do advento da Lei n.
12.112/09, quando ocorria a substituio automtica e legal, no havia sequer exigncia da
comunicao ao locador. Assim, frequentemente, o locador apenas tomava conhecimento da
sub-rogao quando os sucessores ficavam inadimplentes. E quando ajuizada ao contra os
fiadores, os Tribunais entendiam que eles haviam se exonerado automaticamente pela subrogao, em razo da morte do locatrio, causando assim enorme prejuzo ao locador.
(BORJES, 2010, p. 22).
Em suma, aps a alterao do artigo em anlise, havendo sub-rogao, o fiador
poder exonerar-se da responsabilidade ao manifestar essa vontade em 30 (trinta) dias aps
ser comunicado pelo sub-rogado, ainda assim, o fiador continuar responsvel durante 120
(cento e vinte) dias aps a notificao ao locador, consoante o pargrafo 2 do artigo 12.
Dispe Isabel Cristina Porto Borjes (2010, p. 25):

62

Art. 11. Morrendo o locatrio, ficaro sub-rogados nos seus direitos e obrigaes:
I - nas locaes com finalidade residencial, o cnjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os
herdeiros necessrios e as pessoas que viviam na dependncia econmica do de cujus, desde que residentes no
imvel;
II - nas locaes com finalidade no residencial, o esplio e, se for o caso, seu sucessor no negcio.

97

Trata-se de um direito potestativo do fiador para buscar a sua exonerao da garantia


prestada. Se assim no o fizer, sua inrcia vai mant-lo responsvel pelo locatrio
sub-rogado.
Esse trintdio prazo decadencial, e o fiador que tiver a inteno de desonerar-se da
obrigao, pela mudana do locatrio, dever observ-lo.

Assim, o fiador dever ficar atento para no perder o prazo, porque seno, s
poder se exonerar quando a locao se prorrogar para prazo indeterminado, conforme
estabelece o inciso X do artigo 40 (includo pela Lei n. 12.112/09).

5.3 Artigo 39

O artigo 39 da Lei n. 8.245/91 tinha a seguinte redao: salvo disposio


contratual em contrrio, qualquer das garantias da locao se estende at a efetiva devoluo
do imvel.
Depois, passou a vigorar com redao a seguir:

Art. 39. Salvo disposio contratual em contrrio, qualquer das garantias da locao
se estende at a efetiva devoluo do imvel, ainda que prorrogada a locao por
prazo indeterminado, por fora desta Lei.

A limitao temporal da fiana sempre causou alvoroos, mormente na redao


anterior, j que nada aduzia sobre a prorrogao do contrato para prazo indeterminado (se a
fiana se estenderia ou no).
Conforme ensinamento de Isabel Cristina Porto Borjes (2010, p. 27), cedio
que no contrato com prazo determinado, o fiador no poder se exonerar da garantia, exceto
se houver sub-rogao, substituio do locatrio original. No entanto, a Lei do Inquilinato
prev que decorrido o prazo determinado e, o locatrio permanece no imvel sem oposio do
locador por mais de trinta dias, o contrato prorrogado por prazo indeterminado e so
mantidas todas as clusulas e condies. O STJ tinha decises antagnicas, que ora permitiam
a exonerao automtica do fiador, ora decidiam que a obrigao dele se estendia at a
devoluo das chaves. Portanto, na realidade era uma questo de sorte, pois ficava merc da
corrente que seguiria o julgador.

98

Leciona Humberto Theodoro Jnior (2010, p. 9 e 10), que o STJ, durante certo
tempo, tomava decises invocando a Smula n. 21463, assim, a fiana somente vigorava
durante o prazo certo previsto no contrato e, o fiador somente seguiria responsvel durante a
prorrogao do contrato, se tivesse anudo expressamente. Entretanto, a aludida smula se
referia a aditamentos que introduzissem alteraes nos termos do contrato, portanto, no tinha
pertinncia com as prorrogaes que j estavam inseridas no contrato de fiana desde a sua
origem. Mais tarde, o STJ deixou de lado a aplicao da smula, traduzindo-se no seguinte
julgado:
Pacificou neste STJ o entendimento de que havendo, como no caso vertente,
clusula expressa no contrato de aluguel de que a responsabilidade dos fiadores
perdurar at a efetiva entrega das chaves do imvel objeto da locao, no h falar
em desobrigao por parte destes em razo do trmino do prazo originalmente
pactuado (EREsp.791.077/SP, 3 Seo, Min. Arnaldo Esteves de Lima, DJ,
28.05.2007).

Para Slvio de Salvo Venosa (2010, p. 174), a Lei trouxe regra que j era
adotada na jurisprudncia, pois o fiador j vinha sendo responsvel pela garantia at a efetiva
entrega das chaves. O contrrio s poderia resultar de disposio restritiva expressa no
contrato.
Nesse sentido, dispe Luiz Antonio Scavone Junior (2009, p. 43);

O caput do presente dispositivo apenas esclarece aquilo que a jurisprudncia j


confirmava: as garantias no contrato de locao se estendem at a efetiva entrega das
chaves, ainda que o contrato tenha sido prorrogado por prazo indeterminado por
fora de lei, o que ocorre depois de trinta dias do final do contrato sem manifestao
do locador ou devoluo do imvel por parte do locatrio.

Os contratos de locao por prazo determinado podem ser prorrogados por


prazo indeterminado. Nestes casos, as garantias continuam vlidas. o que prescreve o artigo
39, alterado pela Lei n. 12.112/09. O texto anterior dava margem a interpretaes, mas que j
eram apaziguadas pela jurisprudncia, conforme dispe Gildo dos Santos (2001, p. 203):

Terminado o prazo de contrato de locao, mas prorrogada esta por tempo


indeterminado, perdura a responsabilidade do fiador, se estabelecida at a entrega
das chaves, inclusive quanto aos aluguis reajustados dentro dos parmetros legais
(JTACivSP-RT 89/370, Rel. Camargo da Fonseca, 2. TACivSP).

63

214. O fiador na locao no responde por obrigaes resultantes de aditamento ao qual no anuiu.

99

Decorre do princpio do negcio, que a fiana seja prestada at a real e efetiva


entrega do bem locado ao senhorio, quando se tem por finda a locao. Dessa forma, a fiana,
a cauo e o seguro de fiana garantem as obrigaes locativas at a devoluo da coisa,
exceto se houver disposio contratual em contrrio, conforme entendimento de Gildo dos
Santos (2001, p. 202).
Segundo Gilmar Alves de Azevedo (2002, p. 46), a entrega das chaves,
geralmente cessam as garantias oferecidas ocasionando a liberao da cauo e a extino da
fiana.
Desse modo, em relao s outras formas de garantia (depsito em dinheiro ou
bens e seguro de fiana), devem seguir a mesma regra, se possvel. Assim, o depsito em
dinheiro ou a cauo de bens garantir a obrigao at a efetiva entrega do imvel. Quanto ao
seguro fiana, cabe s partes providenciar sua renovao peridica (VENOSA, 2010, p. 174).
Giancoli e Figueiredo (2010, p. 43), dispe sobre a alterao do artigo 39 e a
posio jurisprudencial:

A nova redao afasta a posio do STJ de que a fiana locatcia deve ser
interpretada de forma restritiva, ou seja, de que a garantia prestada se estende apenas
durante a vigncia do contrato. O novo texto do art. 39 influenciado pelo atual
entendimento da Terceira Seo do Superior Tribunal de Justia, no julgamento do
EREsp566.633/CE. A grande inovao reside na dispensa de qualquer clusula
expressa no contrato para estender a responsabilidade do fiador at a efetiva entrega
das chaves do imvel objeto da locao. A clausula s necessria quando o fiador
pretende restringir sua responsabilidade vigncia do contrato.

De acordo com Luiz Antonio Scavone Junior (2009, p. 44), [...] a fiana s se
estende at a efetiva entrega das chaves caso o fiador no tome a providncia de pedir pela
exonerao, nos termos do inciso X, do art. 40, da Lei 8245/199164.
Sempre existiu polmica acerca da possibilidade ou no do fiador abrir mo
desse direito. Nesse sentido, dispe Isabel Cristina Porto Borjes (2010, p. 38 e 40):

A fundamentao principal para a defesa do direito de o fiador renunciar


exonerao consubstancia-se no fato de que o fiador no pode permanecer
eternamente garantidor. Alm disso, o direito de exonerar-se da fiana est regulado
pelo Cdigo Civil, lei que trata de direito privado, no de interesse pblico, razo
pela qual perfeitamente admissvel ao titular renunci-lo.
[...] O principal argumento que leva ao entendimento de ineficcia da clusula de
renncia do fiador, faculdade de exonerao, diz respeito impossibilidade de
algum renunciar a um direito que ainda no tenha, uma vez que tal clusula
64

Art. 40. [] X - prorrogao da locao por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de
sua inteno de desonerao, ficando obrigado por todos os efeitos da fiana, durante 120 (cento e vinte) dias
aps a notificao ao locador.

100

colocada inicialmente no contrato de locao, quando ainda no ocorreu a


prorrogao do prazo determinado para indeterminado. Tal renncia s poderia ser
admitida depois da prorrogao.

Luiz Antonio Scavone Junior (2009, p. 61 e 62), defende a impossibilidade da


renncia ao direito de pedir exonerao, pois pensar o contrrio seria tornar a renncia uma
clusula apta a afastar completamente a inteno da lei, que proteger o fiador quando ocorre
a prorrogao automtica do contrato. Ademais, a renncia prvia do direito de exonerao ao
final do contratado, implica em limitao resultante da natureza do negcio jurdico, logo, no
deve ser admitida.
Portanto, conclui-se que a nova redao do artigo 39 vai ao encontro da
jurisprudncia, para o fim de estender as garantias da locao at a devoluo do imvel,
mesmo que o contrato seja prorrogado por prazo indeterminado, sem necessidade de clusula
expressa que estenda a responsabilidade do fiador.
Todavia, como o artigo em comento prescreve: salvo disposio contratual em
contrrio, haver possibilidade das partes inserirem clusula expressa restringindo a
responsabilidade do fiador no contrato de locao.

5.4 Artigo 40

Antes da alterao, o artigo 40 da Lei do Inquilinato dispunha:

Art. 40. O locador poder exigir novo fiador ou a substituio da modalidade de


garantia, nos seguintes casos:
[...]
II - ausncia, interdio, falncia ou insolvncia do fiador, declaradas judicialmente;

Aps a alterao:

Art. 40. [...]


[...]
II - ausncia, interdio, recuperao judicial, falncia ou insolvncia do fiador,
declaradas judicialmente;
[...]

101

X - prorrogao da locao por prazo indeterminado uma vez notificado o locador


pelo fiador de sua inteno de desonerao, ficando obrigado por todos os efeitos da
fiana, durante 120 (cento e vinte) dias aps a notificao ao locador.
Pargrafo nico. O locador poder notificar o locatrio para apresentar nova
garantia locatcia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locao.

O artigo 40 elenca as hipteses de desaparecimento ou diminuio efetiva da


garantia que permitem ao locador exigir do locatrio novo fiador ou outra garantia.
Nesse sentido, dispe Gildo dos Santos (1999, p. 172):

De qualquer modo, morrendo o fiador, pode o credor exigir uma nova garantia,
como tambm no caso de ser, por sentena judicial, declarado ausente, ou
desaparecer sem que dele haja notcia (CC, art. 463 e SS.) ou de ser declarado
interdito por incapacidade (art. 452) assim como se lhe for declarada a falncia,
tratando-se de devedor comerciante (Dec.-lei 7.661/45, arts. 14 e SS.) ou a
insolvncia, no caso de devedor civil (CPC art. 751). A propsito sempre se
considerou que o credor pode exigir que seja substitudo o fiador que se tornou
incapaz ou insolvente (CC, art. 1.490).

A nova redao do artigo 40, por sua vez, inclui a recuperao judicial no
inciso II. O locatrio no precisa esperar que a pessoa jurdica seja declarada judicialmente
falida, caso contrrio, representaria um nus ao locador, cuja garantia seria dbia. Portanto, a
declarao (judicial) de recuperao judicial, nos termos da Lei n. 11.101/05, suficiente
para que o locador possa exigir nova garantia.
De acordo com Humberto Theodoro Jnior (2010, p. 13), a inovao efetuada
pela Lei n. 12.112/09 resumiu-se ao acrscimo do inciso II ao artigo 40, da decretao da
recuperao judicial do fiador entre as hipteses de substituio de garantia do contrato de
locao. Nesse sentido, dispe:

Embora o empresrio submetido ao regime de recuperao judicial no perca,


necessariamente, a gesto de seu patrimnio, o certo que sua situao econmicofinanceira de crise de solvabilidade, o que, sem dvida, anula ou enfraquece a
idoneidade da garantia fidejussria prestada. Da sua equiparao falncia e
insolvncia civil, para os efeitos do art. 40 da Lei n 8.245. A previso legal
inovadora, no que respeita recuperao judicial, continua sujeitando a substituio
do fiador condio de prvia declarao judicial. No basta, pois, a existncia de
um pedido de recuperao, preciso que j tenha sido pronunciada a sentena
declarando o estado jurdico do fiador. Ocorrendo, porm, a declarao judicial, seja
da falncia ou da insolvncia civil, seja agora da recuperao judicial do fiador,
tornar-se- absolutamente ineficaz a garantia com que contava o locador
(THEODORO JNIOR, 2010, p. 13 e 14).

102

A alterao foi feita, tendo em vista que uma empresa ou empresrio fiador que
esteja nessa situao, est passando por dificuldade financeira e talvez, no possa arcar com
as dvidas deixadas pelo afianado. (BORJES, 2010, p. 45).
Desse modo, a alterao beneficia o locador e a empresa fiadora, pois esta
poder se livrar do pagamento de novas obrigaes do locatrio.
Insta ressaltar que a Lei nada aduz sobre a recuperao extrajudicial, tambm
prevista na Lei n. 11.101/2005. Sobre a recuperao extrajudicial, explica Giancoli e
Figueiredo (2010, p. 47):
[...] recuperao extrajudicial modalidade de ao integrante do sistema legal
destinado ao saneamento de empresas regulares, que tem por objetivo constituir
ttulo executivo a partir da sentena homologatria do acordo, individual ou por
classe de credores, firmado pelo autor com seus credores.

Para Isabel Cristina Porto Borjes (2010, p. 45), foi um erro da lei no ter
contemplado a recuperao extrajudicial como uma das hipteses, pois o devedor que se
encontra nesta situao, igualmente est em dificuldade financeira, podendo tambm colocar
em risco a garantia locatcia prestada no contrato.
A Lei n. 12.112/09 acrescentou o inciso X ao artigo 40. Sem previso na
redao anterior, agora o fiador pode exonerar-se da fiana, quando o contrato de locao por
prazo determinado prorrogado por prazo indeterminado. Nesta hiptese, o fiador deve
notificar o locador no prazo de trinta dias, caso contrrio, permanecem os efeitos do artigo 39.
Logo, se o contrato prorrogado por prazo indeterminado, o fiador continua
responsvel, consoante o artigo 39, no entanto, se desejar se desvincular, dever comunicar o
locador da sua inteno, ficando responsvel pela fiana por mais 120 dias aps ter dado
cincia a ele, em conformidade com o inciso X do artigo 40.
No ocorrer exonerao automtica, uma vez que, o fiador permanecer
responsvel durante 120 (cento e vinte) dias, contados da efetiva notificao ao locador. No
entanto, segundo Luiz Antonio Scavone Junior (2009, p. 63), se a nova garantia prestada pelo
locatrio, aps a notificao do fiador ao locador, for apresentada no prazo de trinta dias e
antes do prazo de cento e vinte dias, limite da responsabilidade do fiador, este ser
automaticamente exonerado pela substituio operada.
Conforme ensina Slvio de Salvo Venosa (2010, p. 178), aps vrias
discusses, a nova redao dada pela Lei n. 12.112/09 trouxe soluo intermediria, pois, ao

103

mesmo tempo que permite a exonerao do fiador na locao por prazo indeterminado, o
mantm vinculado fiana locatcia por 120 dias aps a notificao.
No artigo 40, tambm foi acrescentado o pargrafo nico (pela Lei n.
12.112/09), o locador poder notificar o locatrio para apresentar nova garantia locatcia no
prazo de 30 (trinta) dias, caso o fiador se exonere, sob pena de desfazimento da locao.
Leciona Slvio de Salvo Venosa (2010, p. 182), deve o inquilino ser notificado
para em 30 dias apresentar novo fiador ou nova garantia, devendo a nova garantia ser idnea
(fiador ou outra modalidade). Transcorrido esse prazo, sem manifestao do locatrio, estar
autorizado o despejo.
A Lei no se pronuncia sobre a forma da notificao, assim a exonerao do
fiador poder ser feita por meio de notificao judicial ou extrajudicial, bem como a
notificao do locador ao locatrio, para exigir nova garantia (THEODORO JNIOR, 2010,
p. 12).
Sobre o inciso X e o pargrafo nico, esclarece Giancoli e Figueiredo (2010, p.
49):

Contudo, com a nova redao do inciso X do art. 40, o pedido de exonerao do


fiador quando o contrato se prorrogar por prazo indeterminado foi contemplado
expressamente como hiptese de extino da fiana, possibilitando ao locador
formular pedido de substituio de garantia mediante notificao endereada ao
locatrio, o qual ter o prazo de trinta dias para oferecer nova garantia, sob pena de
desfazimento do contrato de locao, de acordo com a redao do novo pargrafo
nico do art. 40, tambm introduzido pela Lei n. 12.112/09.

Desse modo, se o locatrio no apresentar nova garantia no prazo de 30 (trinta)


dias, aps receber a notificao do locador, ter o contrato rescindido por culpa sua.
Estabelece Humberto Theodoro Jnior (2010, p. 12), se no for apresentada
nova garantia, permitir o despejo do inquilino, em carter liminar, conforme artigo 59,
pargrafo 1, inciso VII da Lei n. 8.245/9165 (tambm acrescentado pela Lei n. 12.112/09).
Por fim, cumpre anotar a distino entre o inciso X (includo pela Lei n.
12.112/09) e os incisos IV e V do artigo 4066, estes j existiam na redao anterior.
65

Art. 59. Com as modificaes constantes deste captulo, as aes de despejo tero o rito ordinrio.
1 Conceder-se- liminar para desocupao em quinze dias, independentemente da audincia da parte contrria
e desde que prestada a cauo no valor equivalente a trs meses de aluguel, nas aes que tiverem por
fundamento exclusivo:
VII o trmino do prazo notificatrio previsto no pargrafo nico do art. 40, sem apresentao de nova garantia
apta a manter a segurana inaugural do contrato;
66
Art. 40. O locador poder exigir novo fiador ou a substituio da modalidade de garantia, nos seguintes casos:
IV - exonerao do fiador;
V - prorrogao da locao por prazo indeterminado, sendo a fiana ajustada por prazo certo;

104

O inciso IV trata dos casos de exonerao do fiador previstos no artigo 838 do


67

Cdigo Civil

e independe da manifestao do fiador ( a lei que extingue a garantia

fidejussria, no a vontade do fiador). O inciso V trata da diferena entre fiana com prazo
certo e o prazo do contrato de locao, se a fiana for celebrada por prazo certo, extingue-se
com o advento de seu termo, possibilitando ao locador exigir novo fiador ou nova garantia.
Por sua vez, o inciso X atinge contratos em que o prazo da fiana o mesmo do contrato de
locao, razo pela qual se estende a responsabilidade do fiador ao perodo de prorrogao da
locao, por fora da lei (BORJES, 2010, p. 46 e 47).
Assim, o inciso X no se confunde com os incisos IV e V, todos do artigo 40
da Lei n. 8.245/91.

5.5 Artigo 59

A Lei n. 12.112/09 incluiu os incisos VI, VII, VIII e IX ao pargrafo 1 do


artigo 59 e, acrescentou o pargrafo 3:
Art. 59. Com as modificaes constantes deste captulo, as aes de despejo tero o
rito ordinrio.
1. Conceder-se- liminar para desocupao em quinze dias, independentemente
da audincia da parte contrria e desde que prestada a cauo no valor equivalente a
trs meses de aluguel, nas aes que tiverem por fundamento exclusivo:
[...]
VI o disposto no inciso IV do art. 9o, havendo a necessidade de se produzir
reparaes urgentes no imvel, determinadas pelo poder pblico, que no possam
ser normalmente executadas com a permanncia do locatrio, ou, podendo, ele se
recuse a consenti-las;
VII o trmino do prazo notificatrio previsto no pargrafo nico do art. 40, sem
apresentao de nova garantia apta a manter a segurana inaugural do contrato;

X - prorrogao da locao por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua inteno de
desonerao, ficando obrigado por todos os efeitos da fiana, durante 120 (cento e vinte) dias aps a notificao
ao locador.
67
Art. 838. O fiador, ainda que solidrio, ficar desobrigado:
I - se, sem consentimento seu, o credor conceder moratria ao devedor;
II - se, por fato do credor, for impossvel a sub-rogao nos seus direitos e preferncias;
III - se o credor, em pagamento da dvida, aceitar amigavelmente do devedor objeto diverso do que este era
obrigado a lhe dar, ainda que depois venha a perd-lo por evico.

105

VIII o trmino do prazo da locao no residencial, tendo sido proposta a ao em


at 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificao comunicando o
intento de retomada;
IX a falta de pagamento de aluguel e acessrios da locao no vencimento, estando
o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por no ter sido
contratada ou em caso de extino ou pedido de exonerao dela,
independentemente de motivo.
[...]
3. No caso do inciso IX do 1 o deste artigo, poder o locatrio evitar a resciso
da locao e elidir a liminar de desocupao se, dentro dos 15 (quinze) dias
concedidos para a desocupao do imvel e independentemente de clculo, efetuar
depsito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista
no inciso II do art. 62.

Os incisos I a V do pargrafo 1 do artigo 59 permanecem inalterados, sendo


possvel a concesso de liminar quando: haja descumprimento do mtuo acordo, no qual
tenha sido ajustado o prazo mnimo de seis meses para desocupao (inciso I); houver prova
escrita da resciso do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audincia (inciso II);
findado o prazo da locao para temporada, tendo sido proposta ao de despejo em at trinta
dias do vencimento do contrato (inciso III); morrendo o locatrio, sem ter deixado sucessor,
permanecer no imvel, pessoas no autorizadas por lei (inciso IV) e, permanecer o sublocatrio no imvel, extinta a relao locatcia com o locatrio (inciso V).
De acordo com Jos Fernando Simo (2008, p. 135), sempre foi controvertida a
questo da concesso da liminar na ao de despejo, uns diziam que o rol do pargrafo nico
do artigo 59 era taxativo (Enunciado 31 do Centro de Estudos Judicirios do Segundo
Tribunal de Alada Civil de So Paulo), pois a concesso da liminar acelera o despejo e com
isso prejudica o inquilino, ademais, depois de efetivado o despejo liminar, a situao seria
considerada irreversvel (violando um dos requisitos do art. 273 do CPC). De outro lado,
havia julgados do STJ e do STF, que permitiam a concesso da liminar, ainda que no fosse
caso das hipteses previstas no artigo 59, ampliando as hipteses contidas na antiga redao.
Sylvio Capanema de Souza (2002, p. 420 e 421), faz a distino entre as
liminares previstas no artigo 59 e as antecipaes de tutela do artigo 273 do Cdigo de
Processo Civil:
Para que o juiz defira a medida liminar a que se refere o pargrafo nico do art. 59,
basta que o autor comprove a ocorrncia das hipteses ali previstas.
[...] suficiente, portanto, o fumus boni iuris, o mesmo que informa a tutela
cautelar.
A aferio objetiva, devendo a prova documental constar da inicial.

106

J a antecipao da tutela de mrito exige pressupostos diversos, ou seja, a


verossimilhana da verso do autor, baseada em clculos de probabilidade, e o
perigo de retardamento.
Os critrios, portanto, so diversos, e no colidem.
[...] Como se v, o art. 273 do Cdigo de Processo Civil veio a trazer normas que se
somam s do pargrafo nico do art. 59 da Lei n 8.245/91.

Observa-se que o renomado autor permitia a antecipao de tutela nos casos


no abarcados pelo artigo 59. O pargrafo 1 do artigo 59 elencava cinco hipteses de despejo
liminar para desocupao em quinze dias, independente da audincia da parte contrria
(inaudita altera parte) e desde que, prestada cauo no valor de trs meses de aluguel. Por sua
vez, a Lei n. 12.112/09 introduziu quatro novas possibilidades de despejo liminar no aludido
artigo.
No obstante a nova hiptese de despejo liminar em casos de ao de despejo
por falta de pagamento de aluguel e encargos, o legislador concedeu ao locatrio o direito de
purgar a mora, impedindo a desocupao, consoante o pargrafo 3 do artigo 59 (acrescido
pela Lei n. 12.112/09).
Como bem observa Giancoli e Figueiredo (2010, p. 52), a expresso
conceder-se- liminar atribui fora cogente lei, dessa forma, no pode o juiz atuar de
maneira discricionria, devendo conceder a medida, se estiverem presentes os requisitos.
Assim sendo, caso o locador apresente uma das hipteses previstas no
pargrafo 1 do artigo 59 e preste a cauo no valor de trs meses do aluguel, obter a
desocupao do imvel em quinze dias.
Importante ressaltar, para que seja concedida a medida liminar, em todas as
hipteses previstas no artigo 59, o locador dever prestar cauo no valor de trs meses do
aluguel vigente, cujo escopo ressarcir o locatrio, servindo como indenizao mnima de
perdas e danos, caso seja julgada improcedente a ao de despejo. Nada impede que o
locatrio ajuze ao de indenizao contra o locador, se a cauo no for suficiente para
cobrir os prejuzos por ele sofridos. Nesta hiptese, a cauo ser abatida, se tiver sido
levantada pelo locatrio. (BORJES, 2010, p. 50).
Essa cauo difere daquela prevista nos artigos 37 e seguintes da Lei n.
8.245/91. Slvio de Salvo Venosa (2010, p. 59), explica:

J falamos de cauo ao analisarmos as garantias locatcias (arts. 37 ss). Ali se cuida


de cauo de direito material a garantir o negcio locacional. Depende de conveno
das partes. Aqui a cauo legal e de cunho processual. Desempenha um papel
especfico no processo, qual seja, acautelar o direito do ru quanto a possvel
prejuzo. Pela sua natureza, prestada no prprio bojo do processo de

107

conhecimento. A concesso da desocupao cautelar depende do requerimento do


interessado e do comprovante do depsito.

Isabel Cristina Porto Borges (2010, p. 59), entende que essa cauo no pode
ser substituda pelo crdito que o locador tem a receber, pois isto s permitido na execuo
provisria da sentena, ou seja, no despejo liminar no se tem certeza do dbito reconhecido
por sentena, como ocorre com a cauo do artigo 64.
Segundo Giancoli e Figueiredo (2010, p. 57), o pedido de liminar deve ser feito
com a inicial ou estar nela inserido, com o comprovante da cauo. Se o autor no pleitear a
desocupao nesse momento, dever esperar a sentena de procedncia, para ento, solicitar a
execuo provisria.
A primeira hiptese de liminar includa no rol do artigo 59 se refere ao de
despejo com fundamento na necessidade de realizar reparaes urgentes no imvel,
determinadas pelo Poder Pblico, que no possam ser executadas com a permanncia do
locatrio, ou podendo, ele se recuse a consenti-las, tal hiptese est descrita no inciso VI, do
pargrafo 1 do artigo 59.
Segundo Luiz Antonio Scavone Junior (2009, p. 77), se a reparao for urgente
a ponto de colocar em risco a integridade dos que habitam no imvel, a liminar poder ser
concedida ainda que no haja determinao do Poder Pblico.
Com base no artigo 26 da Lei do Inquilinato68, mister se faz esclarecer, que
obrigao do locatrio consentir com as reparaes urgentes quando o imvel necessitar,
sendo que sua discordncia em tal obrigao legal, acarretar a resilio contratual e o
consequente despejo.
Ressalta Isabel Cristina Porto Borjes (2010, p. 50), que os reparos urgentes
previstos no inciso VI do artigo 59 diferem dos previstos no artigo 26, pois estes no so
determinados pelo Poder Pblico, so obras que devem ser realizadas para que o imvel fique
em condies de habitabilidade, visando a segurana do locatrio.
Para Giancoli e Figueiredo (2010, p. 56), o artigo 9 citado no artigo 59,
pargrafo 1, inciso VI, elenca duas hipteses diferentes, sendo uma de retomada (mesmo que
o inquilino consinta para as realizaes dos reparos urgentes, estes no podem ser realizados
com a presena dele) e, outra de resilio contratual com consequente despejo (quando tratar-

68

Art. 26. Necessitando o imvel de reparos urgentes, cuja realizao incumba ao locador, o locatrio
obrigado a consenti-los.
Pargrafo nico. Se os reparos durarem mais de dez dias, o locatrio ter direito ao abatimento do aluguel,
proporcional ao perodo excedente; se mais de trinta dias, poder resilir o contrato.

108

se de obras que possam ser realizadas com a permanncia do locatrio no imvel, porm, ele
se recuse a consenti-las).
A redao anterior Lei n. 12.112/09 no previa concesso de liminar, apenas
permitia o desfazimento da locao para realizao de reparos urgentes determinados pelo
Poder Pblico (artigo 9, IV da Lei n. 8.245/9169). Havia possibilidade de conseguir uma
tutela antecipada, de forma excepcional, quando preenchidos os requisitos do artigo 273 do
Cdigo de Processo Civil. Dessa forma, a Lei n. 12.112/09 veio suprir essa falha, haja vista
ter includo um inciso especfico para esse tipo de despejo, para tanto, o locador dever
instruir a inicial com a intimao remetida pela autoridade pblica determinando a realizao
dos reparos e, a recusa do locatrio em consentir ou, a impossibilidade de fazer os reparos
com o locatrio dentro do imvel (BORJES, 2010, p. 51).
A segunda hiptese de liminar trazida pela Lei n. 12.112/09 encontra previso
no inciso VII, do pargrafo 1 do artigo 59 e, diz respeito ao trmino do prazo notificatrio
previsto no pargrafo nico do artigo 4070, caso o locatrio no apresente nova garantia, apta a
manter a segurana inaugural do contrato, ao final do prazo de trinta dias, a atual redao
autoriza o despejo, com possibilidade de liminar para desocupao em quinze dias.
Nesse sentido, dispe Luiz Antonio Scavone Junior (2009, p. 79):
Seja como for, em todos esses casos de insubsistncia da garantia, nos termos do
pargrafo nico do art. 40, o locador poder notificar o locatrio para apresentar
nova garantia locatcia no prazo de 30 dias, sob pena de desfazimento da locao e
ao de despejo. E esta ao de despejo, agora, conta com a possibilidade de liminar
para desocupao em 15 dias.

Logo, quando notificado pelo locador sobre a exonerao do fiador, o inquilino


dever no prazo de trinta dias apresentar nova garantia locatcia, sob pena de resilio
contratual.
Trata-se, segundo Giancoli e Figueiredo (2010, p. 56), de hiptese que visa
garantir maior agilidade ao despejo, pois a ausncia de apresentao de nova garantia acarreta
instabilidade na relao locatcia, fazendo com que os interesses do locador sejam
prejudicados.

69

Art. 9. A locao tambm poder ser desfeita:


IV - para a realizao de reparaes urgentes determinadas pelo Poder Pblico, que no possam ser normalmente
executadas com a permanncia do locatrio no imvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.
70
Art. 40. [...] Pargrafo nico. O locador poder notificar o locatrio para apresentar nova garantia locatcia
no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locao.

109

De acordo com Isabel Cristina Porto Borjes (2010, p. 52), A novel legislao
andou muito bem nesse aspecto, ao no permitir que a locao prossiga sem que tenha um
outro garantidor, pois o fiador desonerou-se da obrigao.
O inciso VIII, do pargrafo 1 do artigo 59 a terceira hiptese acrescida pela
Lei n. 12.112/09, versa sobre a ao de despejo pelo trmino do prazo da locao noresidencial, tendo sido proposta a ao em at 30 dias do termo ou do cumprimento da
notificao comunicando o intento de ao de retomada.
Conforme matria j estudada em tpicos anteriores, quando a locao for com
prazo determinado, findo o prazo contratual, obrigao do locatrio devolver o imvel ao
locador, tal regra encontra-se tambm disposta no artigo 23, III da Lei do Inquilinato71, caso o
locatrio assim no proceda, poder o locador intentar ao de despejo. Agora, com a nova
redao do inciso VIII, haver a possibilidade de liminar, independente de notificao, desde
que a ao seja proposta em at trinta dias, contados do trmino da relao contratual.
Desse modo, conforme inciso VIII do artigo em comento, a ao dever ser
proposta em at trinta dias, contados do trmino do contrato ou da notificao comunicando o
intento de retomada, ou seja, caso o locatrio permanea no imvel, findo prazo contratual,
por mais de trinta dias sem oposio do locador, a locao se transformar em locao por
prazo indeterminado e, nesse caso, o locador somente poder retomar o imvel aps notificar
o locatrio, concedendo-lhe prazo de trinta dias para desocupao voluntria, transcorrido
esse lapso temporal, caso o locatrio no desocupe voluntariamente o imvel, poder o
locador propor ao de despejo.
Na redao antiga, a Lei n. 8.245/91 no previa a possibilidade de liminar na
ao de despejo por denncia vazia (apenas por ter esgotado o prazo contratual).
Para Isabel Cristina Porto Borjes (2010, p. 52) a alterao foi muito
importante, na medida em que igualmente agilizou as aes de despejo por denncia vazia, de
locaes no-residenciais, previstas nos arts. 56 e 57, que no tm direito renovatria.
Dispe Sylvio Capanema de Souza (2002, p. 370):

No largo espectro das locaes no-residenciais, algumas merecem proteo


especial, em homenagem existncia de um fundo empresarial, que justifica ser
preservado, em funo de sua densidade econmica e social. So aquelas que
preenchem as condies elencadas no art. 51, e para as quais prev a lei o direito
potestativo renovao compulsria do contrato, a ser exercido mediante o
ajuizamento da ao renovatria.
71

Art. 23. O locatrio obrigado a:


III - restituir o imvel, finda a locao, no estado em que o recebeu, salvo as deterioraes decorrentes do seu
uso normal;

110

As demais, ao contrrio, ficam desprotegidas, estabelecendo o art. 56 que o contrato


para fins no-residenciais por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o
prazo estipulado, independentemente de notificao ou aviso.
Criou-se, assim, uma condio resolutiva, que se opera automaticamente, ex vi legis,
permitindo ao locador, advindo o termo final do contrato, denunci-lo, sem precisar
alegar o motivo, despedindo o locatrio.

Explica Luiz Antonio Scavone Junior (2009, p. 80), igualmente haver


possibilidade de concesso de liminar para desocupao no prazo de quinze dias, no caso de o
locador no se manifestar sobre a retomada do imvel, passados trinta dias do termo do
contrato. Todavia, nessa situao, a locao se prorroga por prazo indeterminado, e se o
locador optar pela retomada, dever notificar o locatrio para que desocupe voluntariamente o
imvel em trinta dias, somente aps escoado esse prazo que o locador poder propor a ao
de despejo. A diferena, que se o locador propor a ao em at trinta dias do trmino do
prazo contratual, no precisar comunicar o locatrio.
Para a locao no-residencial, a denncia sempre foi a vazia ou imotivada.
Mesmo assim, o processo se estendia por muitos anos, pois permitia protelaes por parte do
locatrio, o que dificultava bastante a retomada definitiva do imvel locado. A tutela
antecipada (artigo 273 do CPC) s vezes era admitida e outras no, ou quando comprovado o
propsito manifestamente protelatrio do direito de defesa do inquilino, ou ainda, desde que o
locador oferecesse cauo de trs meses de aluguel (artigo 59, pargrafo 1), o que resultava
em verdadeiro disparate frente redao da lei processual civil (BORJES, 2010, p. 52).
Ressalta Giancoli e Figueiredo (2010, p. 56):

A natureza do prazo decadencial, pois afasta completamente a possibilidade de


desocupao liminar, restando ao locador apenas a possibilidade de formular pedido
de tutela antecipada, sujeitando-se aos requisitos processuais do art. 273 do CPC.

Portanto, mesmo com a novidade trazida pela lei, embora seja possvel a
desocupao liminar, o locador deve estar atento ao prazo, pois caso decaia do seu direito,
somente lhe restar a tutela antecipada, sujeitando-se aos requisitos do artigo 273 do Cdigo
de Processo Civil72, ou seja, se no observar os prazos, somente poder ajuizar ao de

72

Art. 273. O juiz poder, a requerimento da parte, antecipar, total ou parcialmente, os efeitos da tutela
pretendida no pedido inicial, desde que, existindo prova inequvoca, se convena da verossimilhana da alegao
e:
I- haja fundado receio de dano irreparvel ou de difcil reparao; ou
II - fique caracterizado o abuso de direito de defesa ou o manifesto propsito protelatrio do ru.

111

despejo com fulcro nos artigos 5673 e 5774, e no ter direito a liminar do artigo 59, pargrafo
1. (SCAVONE JUNIOR, 2010, p. 80).
De acordo com Giancoli e Figueiredo (2010, p. 56), o mercado imobilirio
um importante meio de investimento patrimonial. Essa nova hiptese acelera a retomada dos
imveis nas locaes no-residenciais, antes, com a lentido na prestao jurisdicional e a
indisponibilidade dos imveis, os proprietrios se submetiam a perdas patrimoniais
expressivas.
Destarte, a nica proteo aferida locao no-residencial o contrato estar
vigendo por prazo determinado. Pois, se assim no for, estar o inquilino sujeito a ao de
despejo com ou sem pedido liminar.
Por fim, a ltima hiptese, esculpida no inciso IX, do pargrafo 1 do artigo 59,
estabelece a desocupao mediante concesso de liminar na ao de despejo por falta de
pagamento de aluguel e acessrios da locao no vencimento, desde que, no haja no contrato
nenhuma das garantias previstas no artigo 3775, por no ter sido contratada ou em caso de
extino ou pedido de exonerao dela, independente de motivo.
A principal obrigao do locatrio sempre foi o pagamento dos aluguis (artigo
23, I da Lei do Inquilinato). Entretanto, no havia previso de desocupao mediante
concesso de liminar na ao de despejo por falta de pagamento de aluguis e encargos.
Agora, permitida inclusive, ao de despejo que tenha unicamente como fundamento a
ausncia de pagamento de encargos (despesas ordinrias de condomnio e impostos), ainda
que os aluguis tenham sido pagos (SCAVONE JUNIOR, 2009, p. 80).
Mister se faz esclarecer, conforme Giancoli e Figueiredo (2010, p. 57), [...] a
hiptese possui requisitos cumulativos, quais sejam: a) a falta de pagamento do aluguel ou
outro encargo da locao; e b) a inexistncia ou extino de garantia contratual.
Explica Slvio de Salvo Venosa (2010, p. 276):

73

Art. 56. Nos demais casos de locao no residencial, o contrato por prazo determinado cessa, de pleno
direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificao ou aviso.
Pargrafo nico. Findo o prazo estipulado, se o locatrio permanecer no imvel por mais de trinta dias sem
oposio do locador, presumir-se- prorrogada a locao nas condies ajustadas, mas sem prazo determinado.
74
Art. 57. O contrato de locao por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador,
concedidos ao locatrio trinta dias para a desocupao.
75
Art. 37. No contrato de locao, pode o locador exigir do locatrio as seguintes modalidades de garantia:
I - cauo;
II - fiana;
III - seguro de fiana locatcia.
IV - cesso fiduciria de quotas de fundo de investimento.

112

Trata-se sem dvida, do motivo mais imperioso para a desocupao imediata do


imvel, superando a urgncia dos demais incisos. A falta de pagamento de aluguis
a mais grave infrao contratual e exige tratamento judicial rpido. O legislador,
no entanto, no avanou tanto quanto se esperava, pois o despejo liminar somente
autorizado quando o contrato estiver desprovido das garantias locatcias possveis
(art. 37).

Para Isabel Cristina Porto Borjes (2010, p. 56 e 57), o inciso IX traz a principal
modificao Lei do Inquilinato. Antes da nova redao, esse despejo apenas podia ser
proposto com fulcro no artigo 62, da Lei n. 8.245/91 e no havia possibilidade de liminar.
Por isso, o Tribunal de Justia de So Paulo, vinha admitindo a tutela antecipada do despejo
(artigo 273 do Cdigo de Processo Civil), mas somente depois de constatar o abuso de direito
de defesa e a falta da purga da mora, e aps a contestao. O artigo 64 exigia que o juiz
fixasse cauo de doze a dezoito meses de aluguel (a atual redao do artigo 64 76 diminuiu
esses valores), caso o locador quisesse fazer uso da execuo provisria, assim, no raras
vezes, o locador era obrigado a esperar o julgamento final da causa para retomar o imvel.
Desse modo, a nova hiptese de liminar poder aquecer o mercado imobilirio,
pois os locadores se sentiro mais protegidos, conforme entendimento de Lucas Vidon Galvo
do Rio Apa (s.d. ; s.p.):
Por um lado, a introduo da concesso de liminar para desocupao em 15 (quinze)
dias do imvel em virtude da falta de pagamento do aluguel e acessrios da locao
no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no
art. 37 tende a aquecer o mercado imobilirio. Tendo em vista o carter facultativo
da exigibilidade da garantia locatcia acarretando menor dificuldade para formao
do negcio, estmulo de confiana para donos de imveis ociosos ofertarem o
mesmo ao mercado de locao e, consequentemente, o aumento da oferta,
provavelmente ir reduzir o valor dos aluguis, o mercado de locaes e,
indiretamente, a economia como um todo se desenvolver.

No mesmo sentido, dispe o site Secovi-DF Sindicato da Habitao (s.d. ; s.p.):

A nova lei objetiva em linhas gerais conduzir o mercado imobilirio a um melhor


nvel de segurana jurdica e celeridade processual, atendendo aos crescentes apelos
da sociedade brasileira.
A oxigenao da lei do inquilinato permitir o setor expandir-se, gerando novos
investimentos e principalmente moradia digna aos cidados. o que se espera para
um mercado que contempla quase 6,5 milhes de contratos ativos, que apresenta trs
milhes de imveis ociosos e para um Brasil que necessita de quase 8 milhes de
moradias.

76

Art. 64. Salvo nas hipteses das aes fundadas no art. 9, a execuo provisria do despejo depender de
cauo no inferior a 6 (seis) meses nem superior a 12 (doze) meses do aluguel, atualizado at a data da
prestao da cauo.

113

Contudo, Isabel Cristina Porto Borges (2010, p. 95), adverte que nem sempre
ser interessante dispensar a garantia:

[...] deve-se ter cautela ao afirmar que a nova lei dispensar qualquer modalidade de
garantia locatcia, e nem se deve acreditar que a dispensa de um fiador ser muito
mais interessante para o locador, apenas porque a lei permite, neste caso, a ao de
despejo com possibilidade de liminar para a desocupao em 15 dias, desde que
prestada, pelo locador, uma cauo de trs meses de aluguel.
Para abrir-se mo de uma garantia que assegure ao locador o recebimento do seu
crdito preciso analisar-se com muito cuidado a pessoa do locatrio, seu cadastro,
sua vida pregressa, a fim de apurar sua idoneidade.

Assim sendo, o locador pode optar por contratar sem garantias para,
posteriormente, se houver inadimplemento por parte do locatrio, se valer do despejo liminar.
No entanto, deve estar atento ao fato de que suas chances de receber diminuiro, pois caso o
locatrio no pague, no haver garantia para responder pela dvida.
Sobre as novas hipteses de despejo liminar descritas nos incisos VIII e IX,
dispe Ney Bastos (s.d. ; s.p.):

[...] Tratava-se, sem dvida, de verdadeira aberrao jurdica, violadora do exerccio


do direito constitucional propriedade, sem que me parea razovel a desculpa de
defesa da dignidade da pessoa humana do locatrio, pois este era sabedor do prazo
do contrato.
O que acontecia na prtica que o locatrio permanecia no imvel por longo
perodo, mesmo depois de findo o prazo contratual ou mesmo sem o pagamento dos
aluguis contratados.
A meu ver, sem embargos de entendimento diverso, esta uma das mais importantes
alteraes da norma, retirando das costas do locador fardo deveras pesado, para
distribu-lo entre as partes.
Creio inclusive que quanto ao atraso de aluguis (a principal obrigao do locatrio),
o legislador foi tmido, pois exige que o atraso esteja cumulado com a falta de
qualquer das garantias do art. 37, quando acredito que bastava o atraso por um certo
perodo para que fosse possvel a liminar do despejo. Destaco, o direito moradia do
cidado tarefa que incumbe ao Estado e no ao locador.

Por fim, a Lei n. 12.112/09 adicionou ao artigo 59 o pargrafo 3, assim, no


caso do inciso IX, o locatrio poder, a fim de evitar a resciso locatcia e impedir a liminar,
dentro dos quinze dias concedidos para desocupao do imvel, efetuar depsito judicial da
totalidade dos valores devidos, nos termos do artigo 62, inciso II, da Lei do Inquilinato77.

77

Art. 62. [] II o locatrio e o fiador podero evitar a resciso da locao efetuando, no prazo de 15 (quinze)
dias, contado da citao, o pagamento do dbito atualizado, independentemente de clculo e mediante depsito
judicial, includos:
a) os aluguis e acessrios da locao que vencerem at a sua efetivao;
b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigveis;
c) os juros de mora;

114

Leciona Luiz Antonio Scavone Junior (2009, p. 81), que a concesso de


liminar por falta de pagamento com desocupao em quinze dias se condiciona ausncia de
depsito judicial do valor devido no prazo para desocupao. Para ele, o juiz poder, ao
determinar a citao, conceder a liminar e condicionar sua eficcia ausncia do depsito, de
modo que o locatrio seja citado e informado da concesso da liminar caso no deposite o
valor devido dentro do prazo de quinze dias, contados da prpria citao.
Assim, no basta o requerimento da purga da mora pelo locatrio nos quinze
dias assinados para a desocupao voluntria. A lei exige que seja efetuado o depsito integral
dos valores devidos, nos moldes do inciso II do artigo 62 da Lei do Inquilinato.
Esclarece Isabel Cristina Porto Borjes (2010, p. 60):

Embora seja facultado ao locatrio a purga da mora, no se poder admitir que ele se
aproveite desta situao para retardar o despejo, litigando de m-f e abusando do
seu direito, pois se oferecer um valor inferior totalidade do dbito, a lei no lhe
faculta a complementao, e o despejo concedido liminarmente dever ser efetivado,
ainda que tenha havido parcial pagamento do dbito.
Deve ser possibilitado ao locador o levantamento desse valor, ainda que incompleto,
e a ao despejatria prosseguir pela diferena, principalmente, se tiver sido
cumulada com a cobrana, j que se trata do inciso IX, cuja locao est desprovida
de garantia, mas sem que o locatrio possa permanecer no imvel locado.

A purga da mora sendo regularmente provida ter o efeito de impedir a


execuo da liminar, bem como, evitar a resciso do contrato e o despejo definitivo. Dessa
forma, extingue-se o processo, sem o decreto do despejo, entretanto, o inquilino ser
responsabilizado pelos encargos sucumbenciais, por ter ocasionado a demanda (THEODORO
JNIOR, 2010, p. 20).
Slvio de Salvo Venosa (2010, p. 59) avisa, que poder surgir dvidas quanto a
valores exorbitantes, indicados na inicial e a integralidade do depsito. Desse modo, o juiz
dever com seu bom senso, avaliar o caso concreto e chegar soluo quanto totalidade
dos valores devidos.
Isabel Cristina Porto Borjes (2010, p. 61), entende ser necessrio aplicar o
pargrafo nico do artigo 6278, proibindo o direito de purgar a mora, se o locatrio j tiver
feito uso dessa benesse nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores propositura
da ao. Pois, para ela, se essa vedao aplicada ao despejo por falta de pagamento com

d) as custas e os honorrios do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do
contrato no constar disposio diversa;
78
Art. 62. [...] Pargrafo nico. No se admitir a emenda da mora se o locatrio j houver utilizado essa
faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores propositura da ao.

115

contrato que tenha garantia locatcia (artigo 62), com muito mais razo dever ser aplicada ao
contrato desprovido de garantia.
Em suma, a Lei n. 12.112/09 trouxe quatro novas hipteses de despejo liminar
com prazo de quinze dias para desocupao e, a possibilidade da purga da mora, nos casos de
despejo fundado na falta de pagamento de aluguel e acessrios, quando a locao estiver
desprovida de garantias.
Cumpre anotar, que os artigos 60 (prova da propriedade nas aes de despejo
fundadas em pedido para reforma ou demolio do prdio locado) e, 61 (concordncia do ru
e prazo para desocupao) da Lei n. 8.245/91 no foram alterados pela Lei n. 12.112/09.

5.6 Artigo 62

Redao original do artigo 62 e seus incisos:

Art. 62. Nas aes de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e


acessrios da locao, observar-se- o seguinte:
I - o pedido de resciso da locao poder ser cumulado com o de cobrana dos
aluguis e acessrios da locao, devendo ser apresentado, com a inicial, clculo
discriminado do valor do dbito;
II - o locatrio poder evitar a resciso da locao requerendo, no prazo da
contestao, autorizao para o pagamento do dbito atualizado, independentemente
de clculo e mediante depsito judicial, includos:
a) os aluguis e acessrios da locao que vencerem at a sua efetivao;
b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigveis;
c) os juros de mora;
d) as custas e os honorrios do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre
o montante devido, se do contrato no constar disposio diversa;
III - autorizada a emenda da mora e efetuado o depsito judicial at quinze dias aps
a intimao do deferimento, se o locador alegar que a oferta no integral,
justificando a diferena, o locatrio poder complementar o depsito no prazo de dez
dias, contados da cincia dessa manifestao;
IV - no sendo complementado o depsito, pedido de resciso prosseguir pela
diferena, podendo o locador levantar a quantia depositada;
V [...]
VI [...]
Pargrafo nico. No se admitir a emenda da mora se o locatrio j houver
utilizado essa faculdade por duas vezes nos doze meses imediatamente anteriores
propositura da ao.

116

Nova redao do artigo 62 e seus incisos:

Art. 62. Nas aes de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e


acessrios da locao, de aluguel provisrio, de diferenas de aluguis, ou somente
de quaisquer dos acessrios da locao, observar-se- o seguinte:
I - o pedido de resciso da locao poder ser cumulado com o pedido de cobrana
dos aluguis e acessrios da locao; nesta hiptese, citar-se- o locatrio para
responder ao pedido de resciso e o locatrio e os fiadores para responderem ao
pedido de cobrana, devendo ser apresentado, com a inicial, clculo discriminado do
valor do dbito;
II - o locatrio e o fiador podero evitar a resciso da locao efetuando, no prazo de
15 (quinze) dias, contado da citao, o pagamento do dbito atualizado,
independentemente de clculo e mediante depsito judicial, includos:
a) os aluguis e acessrios da locao que vencerem at a sua efetivao;
b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigveis;
c) os juros de mora;
d) as custas e os honorrios do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre
o montante devido, se do contrato no constar disposio diversa;
III - efetuada a purga da mora, se o locador alegar que a oferta no integral,
justificando a diferena, o locatrio poder complementar o depsito no prazo de 10
(dez) dias, contado da intimao, que poder ser dirigida ao locatrio ou diretamente
ao patrono deste, por carta ou publicao no rgo oficial, a requerimento do
locador;
IV - no sendo integralmente complementado o depsito, o pedido de resciso
prosseguir pela diferena, podendo o locador levantar a quantia depositada;
V - os aluguis que forem vencendo at a sentena devero ser depositados
disposio do juzo, nos respectivos vencimentos, podendo o locador levant-los
desde que incontroversos;
VI - havendo cumulao dos pedidos de resciso da locao e cobrana dos
aluguis, a execuo desta pode ter incio antes da desocupao do imvel, caso
ambos tenham sido acolhidos.
Pargrafo nico. No se admitir a emenda da mora se o locatrio j houver
utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores
propositura da ao.

Conforme matria estudada anteriormente, o pagamento do aluguel a mais


importante obrigao do locatrio (artigo 23, I), logo, quando o locatrio estiver em mora com
suas obrigaes locatcias (aluguel, acessrios), o locador poder ajuizar ao de despejo por
falta de pagamento, objetivando a resciso do contrato de locao e a desocupao do imvel,
com fulcro no artigo 62.

117

Adverte Isabel Cristina Porto Borjes (2010, p. 64), O art. 62 trata da ao de


despejo por falta de pagamento que no permite a concesso da liminar prevista no art. 59,
1, inc. IX79, pois atinge contratos de locao que possuem garantia locatcia.
O artigo 62 da Lei n. 8.245/91 versa sobre a possibilidade da ao de despejo
por falta de pagamento de aluguel e acessrios da locao, com a nova redao, trazida pela
Lei n. 12.112/09, o caput do artigo supracitado traz novas possibilidades, dentre elas, o
descumprimento das obrigaes concernentes ao aluguel provisrio, s diferenas dos
aluguis, ou exclusivamente os acessrios do contrato, ou seja, qualquer encargo locatcio que
no tenha sido regularmente cumprido pelo locatrio.
Todavia, essas hipteses j existiam, conforme ensinamento de Sylvio
Capanema de Souza (2002, p. 483):

Tambm ser possvel requerer a ao de despejo ainda que estejam os aluguis em


dia, referindo-se a mora, unicamente, aos encargos da locao.
Assim que caber a ao de despejo se estiver o locatrio atrasado no pagamento
dos impostos, inclusive IPTU, taxas, condomnio, diferenas de aluguel apuradas em
ao revisional ou renovatria, ou qualquer outro encargo decorrente da locao,
legal ou contratualmente exigvel, sendo irrelevante argir que o aluguel est em dia.
por isso que o art. 62 se refere, expressamente, falta de pagamento de aluguel e
acessrios da locao, a englobando, de maneira genrica, tudo o que decorrer do
contrato, e que tenha natureza de obrigao pecuniria.

Explica Humberto Theodoro Jnior (2010, p. 22), que o caput da redao


anterior gerava dvidas quanto ao seu cabimento. Dessa forma, a atual redao solucionou
esse problema, e a ao de despejo por falta de pagamento pode fundar-se em: aluguis e
acessrios da locao; aluguel provisrio arbitrado liminarmente na ao revisional (art. 68,
inciso II80) ou incidentalmente na ao renovatria (art. 72, pargrafo 481), diferenas de
aluguis apuradas ao final das aes renovatrias ou revisionais e somente acessrios da
locao, tais como, impostos, honorrios, juros, multa, encargos de condomnio, etc.

79

Art. 59. [...] 1 [...] IX a falta de pagamento de aluguel e acessrios da locao no vencimento, estando o
contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por no ter sido contratada ou em caso de
extino ou pedido de exonerao dela, independentemente de motivo.
80
Art. 68. [...] II - ao designar a audincia de conciliao, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos
fornecidos tanto pelo locador como pelo locatrio, ou nos que indicar, fixar aluguel provisrio, que ser devido
desde a citao, nos seguintes moldes:
a) em ao proposta pelo locador, o aluguel provisrio no poder ser excedente a 80% (oitenta por cento) do
pedido;
b) em ao proposta pelo locatrio, o aluguel provisrio no poder ser inferior a 80% (oitenta por cento) do
aluguel vigente;
81
Art. 72. [...] 4 Na contestao, o locador, ou sublocador, poder pedir, ainda, a fixao de aluguel
provisrio, para vigorar a partir do primeiro ms do prazo do contrato a ser renovado, no excedente a oitenta
por cento do pedido, desde que apresentados elementos hbeis para aferio do justo valor do aluguel.

118

Para Isabel Cristina Porto Borjes (2010, p. 64), a nova redao confere duas
opes ao locador, podendo escolher entre executar os valores nos prprios autos da
renovatria ou revisional ou, intentar ao de despejo por falta de pagamento (se no houver
divergncia sobre o valor do aluguel provisrio). Logo, ao locador, cabe eleger a alternativa
que melhor lhe aprouver, caso contrrio seria incua a nova redao que permite o despejo.
O inciso I do artigo 62 trata da ao de despejo, que poder ser cumulada com
a cobrana dos aluguis e acessrios, devendo ser apresentado com a inicial, clculo
discriminado do valor do dbito. No que tange cumulao de pedidos, a nova redao
estabelece a necessidade de citar o locatrio para responder ao pedido de resciso e, o
locatrio e os fiadores para responderem ao pedido de cobrana.
Antes da nova redao, muito se discutia sobre a incluso do fiador no polo
passivo da demanda, conforme leciona Pery Pereira (2003, p. 107):

De fato, na ao de despejo o ru somente o locatrio, podendo o fiador ser apenas


notificado da propositura da ao, sem passar a integr-la como parte, mas somente
tendo dela conhecimento. J na ao de cobrana, os demandados podero ser
inquilino e seu fiador, em conjunto, ou apenas qualquer um deles separadamente, em
face da obrigao solidria que normalmente ajustada nos contratos de locao. A
cumulao da ao de despejo por falta de pagamento do aluguel e acessrios com
ao de cobrana desses mesmos encargos tem sido objeto de polmica entre os
doutos, gerando tambm controvrsias na jurisprudncia.

Antes, existiam duas correntes, a primeira defendia a impossibilidade da


cumulao, com fundamento no artigo 292 do Cdigo de Processo Civil82 (permite apenas a
cumulao de aes em face do mesmo ru, por isso o fiador no poderia ser ru); a segunda
admitia a cumulao, visto que o litisconsrcio se apresenta apenas quanto ao pedido de
cobrana, alm de importar em economia processual, tambm se apoiavam no princpio da
especialidade, em que a lei especial (artigo 62, I) derroga a geral (artigo 292 CPC). Assim, a
lei abarcou a segunda corrente (SCAVONE JUNIOR, 2009, p. 91).
Ressalta Humberto Theodoro Jnior (2010, p. 25), que a exigncia de que o
locador proponha duas aes (despejo e executiva) se mostra incompatvel com a economia

82

Art. 292. permitida a cumulao, num nico processo, contra o mesmo ru, de vrios pedidos, ainda que
entre eles no haja conexo.
1 So requisitos de admissibilidade da cumulao:
I - que os pedidos sejam compatveis entre si;
II - que seja competente para conhecer deles o mesmo juzo;
III - que seja adequado para todos os pedidos o tipo de procedimento.
2 Quando, para cada pedido, corresponder tipo diverso de procedimento, admitir-se- a
cumulao, se o autor empregar o procedimento ordinrio.

119

processual e a efetividade da tutela jurisdicional, haja vista a Lei possibilitar a resoluo de


todas as pretenses contra o locatrio numa ao s.
Sylvio Capanema de Souza (2002, p. 497), j se posicionava a respeito da
divergncia:

Vedando-se a cumulao, perde o dispositivo grande parte do interesse prtico que o


inspirou, j que de pouco adiantar aparelhar a cobrana apenas contra o locatrio,
quase sempre insolvente, aps o desalijo.
Ousamos afirmar que, ao permitir, expressamente, a cumulao do pedido do
despejo por falta de pagamento do aluguel e/ou encargos, com o de sua cobrana, o
legislador teve em mira a figura do fiador, e no do locatrio, pois a realidade
forense nos ensina que daquele, e no deste, que emana a ltima esperana do
locador de receber seu crdito.
Vedar a cumulao em face do fiador, que terceiro interessado, tornar incua,
letra morta, a regra do inciso I do art. 62.

Segundo Giancoli e Figueiredo (2010, p. 60), Trata-se, portanto, de hiptese


especfica de litisconsrcio obrigatrio e unitrio em relao ao pedido de cobrana.
De acordo com Isabel Cristina Porto Borjes (2010, p. 67), esse entendimento
extremamente correto, pois se o fiador no for citado, no poder ser reconhecido como
devedor no ttulo executivo, de acordo com o artigo 568, I do Cdigo de Processo Civil83, sob
pena tambm, de ferir o contraditrio e a ampla defesa.
Nesse sentido, explica Humberto Theodoro Jnior, (2010, p. 24 e 25):

importante a insero do fiador no polo passivo da ao, porque, no figurando


como parte passiva na demanda, a sentena no far contra ele coisa julgada, e no
permitir ao locador execut-la, nos moldes do art. 475-J do CPC, sobre o
patrimnio do garante.
A ausncia do fiador na relao processual do despejo no elimina a garantia
fidejussria existente. Sua exigncia, no entanto, reclamar a propositura de ao
prpria, no podendo ser tratada como mero efeito da condenao isolada do
locatrio.
O contrato de fiana , em si, ttulo suficiente para abrir ao de execuo (CPC, art.
585, III). Esta, porm, ser uma execuo de ttulo extrajudicial, passvel de
questionamentos muito maiores do que os permitidos perante o cumprimento da
sentena (ttulo judicial, revestido da intangibilidade prpria da res iudicata) e no
compreender os encargos processuais impostos apenas ao sujeito passivo da ao
de despejo.

Assim, a nova redao do inciso I do artigo 62, esclarece que o inquilino ser
citado para responder as duas aes (resciso e cobrana) e o fiador to-somente para a ao
de cobrana.
Nesse sentido, dispe Jesualdo Eduardo de Almeida Jnior (s.d.; s.p.):
83

Art. 568. So sujeitos passivos na execuo:


I - o devedor, reconhecido como tal no ttulo executivo;

120

Assim, o plo passivo contar com o locatrio e o fiador. O objeto imediato


pretendido nos pedidos plrimo: despejo e cobrana. E cada ru responder pelo
objeto mediato que lhe toca (pagamento, no caso do fiador; pagamento e despejo, no
caso do locatrio).

A inicial deve estar acompanhada do clculo discriminado do valor do dbito,


cabendo ao autor explicitar exatamente o valor e os acrscimos que entende serem devidos
(no podendo ser genrica a afirmao do dbito), para que o devedor possa purgar a mora ou
se defender de parcelas que no concorda (VENOSA, 2010, p. 285).
A atual redao do inciso II fixa o prazo de 15 (quinze) dias aps citao para
que o fiador e o locatrio depositem o dbito reclamado, evitando a resciso contratual. Antes,
era necessrio o requerimento no prazo da contestao, para que fosse autorizado o
pagamento do dbito.
Dispe Isabel Cristina Porto Borjes (2010, p. 68) A nova redao clarssima:
o locatrio ou o fiador, pretendendo evitar a resciso da locao, devero, no prazo da
contestao, efetuar o pagamento integral do dbito, sem a necessidade de requerer
autorizao judicial.
Nesse sentido, explica Luiz Antonio Scavone Junior (2009, p. 93):

Com isso, em razo da pletora de feitos que assoberba o Poder Judicirio, o prazo de
quinze dias para pagamento s comeava a fluir depois que o requerimento para
pagamento fosse juntado aos autos, encaminhado ao juiz para deferimento,
retornasse ao cartrio, e, finalmente, fosse providenciada a efetiva publicao
contendo a intimao do deferimento. Agora, ainda que o locatrio-ru concorde
com o clculo e resolva no contestar, mas apenas purgar a mora, dever efetuar o
depsito no prazo de quinze dias contados da efetiva citao, respeitados os critrios
de contagem do Cdigo de Processo Civil [...].

Conforme salienta Giancoli e Figueiredo (2010, p. 62), a purgao no depende


mais de autorizao e deve ser realizada no prazo de quinze dias, contados da citao,
independente da juntada aos autos do mandado citatrio, ou seja, trata-se de mandado nico,
no qual constar a possibilidade de purgar a mora ou oferecer contestao.
Dessa forma, agiliza-se o procedimento da ao de despejo por falta de
pagamento de aluguis e encargos, no permitindo que ela se arraste por muito tempo, pois,
antes da atual redao, o locatrio, mesmo aquiescendo com os valores indicados na inicial,
apenas solicitava no prazo da contestao, autorizao para saldar o dbito.
O inciso III, por sua vez, estabelece que, se o depsito no for integral, o
locatrio poder complementar a diferena no prazo de dez dias da sua intimao. Caso no

121

seja efetuada a complementao, a ao de despejo seguir pela diferena apontada pelo


locador, conforme dispe a nova redao do inciso IV.
Neste sentido, dispe Gilmar Alves de Azevedo (2002, p. 68):

Se o locador alegar que o depsito no completo, justificando a diferena, poder o


locatrio complementar a diferena no prazo de dez dias, contando da cincia desta
manifestao. V-se da, que o locador ter de demonstrar porque no o depsito
completo, qual a diferena e porque ela devida. Alm disso, deve estar atento que
o locatrio tome cincia de sua impugnao. O locatrio nos dez dias seguintes,
poder complementar o depsito.

No basta o locador discordar do valor, este dever fundamentar o pedido,


comprovando no processo a existncia da diferena e, requerer a intimao do ru ou de seu
procurador, para que efetue o complemento do depsito dentro do prazo de dez dias
(BORJES, 2010, p. 69).
Leciona Humberto Theodoro Jnior (2010, p. 26 e 27), realizada a purga da
mora, o locador ser ouvido e, poder impugnar o depsito se entender que no integral
(justificando a diferena apontada). Da impugnao, o locatrio ter o prazo de dez dias para
complementar o depsito. A intimao para complementao poder ser dirigida ao locatrio
ou ao seu advogado, a requerimento do locador.
Segundo Luiz Antonio Scavone Junior (2009, p. 94):

A redao anterior no deixava clara a possibilidade de a intimao para


complementao ser dirigida ao patrono do locatrio-ru e, nesta medida, o inciso
III, com a nova redao, expressamente prev a intimao do advogado por carta,
hiptese que na prtica ser pouco usual, ou por intimao efetivada atravs de
imprensa oficial a requerimento do autor, como, alis, j ocorria, a par da impreciso
da antiga redao do inciso III do art. 62.

Por fim, cumpre anotar, que a nova redao do artigo 62, inciso II, trouxe
modificaes considerveis, haja vista no ser mais necessria autorizao judicial para que o
locatrio ou o fiador efetue a purga da mora, uma vez que se trata de benefcio concedido pela
lei.
Determina a nova redao do inciso IV, oferecida pela Lei n. 12.112/09, se o
depsito no for integralmente complementado, o pedido de resciso prosseguir pela
diferena e o locador poder levantar a quantia que foi depositada.
Dispe Humberto Theodoro Jnior (2009, p. 504), que o locatrio tinha duas
alternativas para elidir a pretenso do autor: ou purgava a mora, ou contestava o pedido,
demonstrando sua ilicitude, sendo incompatveis as duas opes. No entanto, a jurisprudncia

122

do STJ, j vinha considerando que nem sempre havia uma total repugnncia entre as duas
medidas, desse modo, se fosse possvel fracionar o valor em verbas bem distintas e a
discordncia se limitasse a uma delas, seria vivel o depsito das incontroversas, e admissvel
a contestao sobre as outras. Sendo essa ltima corrente (purgao parcial) tambm
defendida por Sylvio Capanema de Souza (2002, p. 520).
Conforme ensinamento de Luiz Antonio Scavone Junior (2009, p. 95) quando a
lei fala em alegao de depsito no integral, est fazendo meno s diferenas existentes
entre a data da planilha que instruiu a inicial e a data do depsito. Se o inquilino depositar
valor inferior ao descrito na planilha, sem contestar a ao justificando a diferena, a ao
deve ser julgada de plano, com a decretao do despejo. Assim, caso o locatrio pretenda
contestar a ao, dever faz-lo expressamente, juntando com a contestao, depsito do valor
que entende correto.
Leciona Slvio de Salvo Venosa (2010, p. 62), como h possibilidade de
cumulao de pedidos, haver situaes que s a prtica demonstrar a soluo. Pois o
princpio geral de incompatibilidade de purgao de mora com a contestao persiste.
Entretanto, a prpria lei permite que o devedor pague o que entender incontroverso, e discuta
parte do dbito. Tanto assim, que permitido ao locatrio complementar o depsito, se o
locador entender que a oferta no integral. Caso ele no complemente, o pedido de resciso
prosseguir pela diferena, e o locador poder levantar o valor incontroverso.
Nesse sentido, Humberto Theodoro Jnior (2010, p. 28):

Ora, se a lei admite que, mesmo incompleto o depsito em relao pretenso do


autor, a ao deve prosseguir com base na controvrsia instalada em torno da
diferena, claro que a lei no exclui a possibilidade de requerimento de purga da
mora por valor inferior quele reclamado na inicial; nem impede o demandado de
submeter deciso judicial defesa fundada em excesso na exigncia do locador.

O pargrafo nico do artigo 62, no admitia a emenda da mora, se o inquilino


tivesse usufrudo dessa faculdade por duas vezes nos doze meses imediatamente anteriores
propositura da ao.
Nesse sentido, dispe Gildo dos Santos (1999, p. 339):

No ser possvel purgar a mora, quando, por duas vezes, nos doze meses anteriores
propositura da demanda, o locatrio j o tiver feito. Nessa hiptese, o locador deve
instruir a petio inicial com a prova da existncia das duas aes anteriores, bem
como da data em que foi emendada a mora nas duas oportunidades, para que se
verifique se incide a lei vedando a terceira purga.

123

Na distribuio da ao, era verificado, se nos doze meses anteriores, no havia


ocorrido por duas vezes, a purgao. Caso contrrio, ou seja, se o locatrio j tivesse feito uso
dela, seu direito de purgar a mora era considerado abusivo e o inquilino era despejado de
qualquer maneira (SIMO, 2008, p. 141).
Grande alterao trouxe a Lei n. 12.112/09 para a redao do pargrafo nico
do artigo 62, no ser admitida a emenda da mora, se esta j tiver sido utilizada 01 (uma) vez
nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores propositura da ao. A atual redao
dobrou o tempo em relao ao texto original, que era de 12 (doze) meses, e diminuiu para
apenas uma vez, assim, a emenda passou a ser um mecanismo mais restrito.
Leciona Humberto Theodoro Jnior (2010, p. 28 e 29):

A Lei n 12.112, foi muito mais severa na represso ao abuso no exerccio da


faculdade de elidir o despejo mediante purga da mora em juzo. A nova redao
dada ao pargrafo nico do art. 62 da Lei de Inquilinato priva do mencionado
benefcio todo inquilino que dele j houver usufrudo nos ltimos 24 meses. Basta,
pois, que nos dois anos anteriores nova ao de despejo o locatrio tenha uma
nica vez utilizado a faculdade em questo para que fique dela excludo.

Explica Luiz Antonio Scavone Junior (2010, p. 96):


bvio que, ainda que j tenha utilizado essa faculdade nos vinte e quatro meses
anteriores, o locatrio ter que pagar.
Apenas, nessa eventualidade, no poder permanecer no imvel, salvo acordo com o
locador, posto que o juiz ser obrigado a decretar o despejo.
Caber ao locador, ao propor a ao de despejo, informar o juzo, juntando cpias do
processo anterior ou certido, aptos a provar a distribuio de outra ao em face do
mesmo contrato e locatrio nos vinte e quatro meses anteriores, requerendo a
decretao do despejo.

Logo, nota-se, assim como na antiga redao da Lei n. 8.245/91, a nova


redao do pargrafo nico do artigo 62, mantm a limitao temporal, porm de forma mais
restrita, limitando o uso da purgao para uma vez a cada vinte e quatro meses.
Ensina Sylvio Capanema de Souza (2002, p. 525), que nas aes de despejo
por falta de pagamento, a lei confere ao inquilino um extraordinrio favor, que o de evitar a
resciso do contrato, por meio da emenda da mora. Contudo, essa faculdade tem limites, para
que no haja abuso do direito.
Slvio de Salvo Venosa (2010, p. 293 e 294), esclarece sobre o princpio do
abuso do direito:

124

[...] A noo supralegal. Decorre da prpria natureza das coisas e da condio


humana. Extrapolar os limites de um direito em prejuzo do prximo merece
reprimenda em virtude de consistir em uma violao de princpios de finalidade da
lei e equidade.
[...] A purgao da mora um direito do devedor, mas sua reiterao pode
converter-se num ato emulativo contra o credor, forando-o continuamente a receber
em juzo. A lei houve por bem colocar parmetros ao alcance desse direito. O atual
Cdigo Civil trouxe o princpio para a lei expressa, no art. 187, colocando-o na seara
dos atos ilcitos: Tambm comete ato ilcito o titular de um direito que, ao exerc-lo,
excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econmico social, pela boaf ou pelos bons costumes.

Igualmente vedado ao locatrio, com a inteno de burlar a lei, ingressar com


a ao de consignao em pagamento para depositar os locativos em juzo, vez que se trata de
finalidade ilcita. (MONTEIRO, 1999, p. 243).
No podendo o locatrio purgar a mora, tambm no poder o fiador ou
qualquer terceiro, sob pena de ocorrer fraude lei (VENOSA, 2010, p. 294).
Sobre a alterao do pargrafo nico do artigo 62, conclui Ney Bastos (s.d.;
s.p.):

A alterao do pargrafo nico, a meu ver, h de ser festejada, visto que conforme j
ventilado algures, o direito purgao teve seu gozo limitado.
[...] O que resta claro que o legislador reconheceu que ao locador deixa de ser
interessante manter um contrato de locao com quem contumaz em atrasar o
pagamento do aluguel, pois os prejuzos materiais nem sempre sero ressarcidos
integralmente, somado ao fato de que o desgaste proveniente de quo tumultuado
negcio jurdico imaterial.

Enfim, continua havendo o direito de purgar a mora, mas agora, houve


restrio a esse direito. Antes, era bem mais fcil o locatrio inadimplente evitar o despejo e,
compelir o locador a receber os aluguis atrasados em juzo, por meio da purga da mora;
agora, com a nova redao, o locatrio que purgou a mora, nos vinte e quatro meses anteriores
distribuio da ao, no poder faz-lo. Desse modo, o atual texto do pargrafo nico visa
eliminar os abusos que emanavam dos locatrios, quando da purga da mora.

5.7 Artigo 63

A redao anterior do artigo 63, caput e pargrafo 1, alnea b, previa:

Art. 63. Julgada procedente a ao de despejo, o juiz fixar prazo de trinta dias para
a desocupao voluntria, ressalvado o disposto nos pargrafos seguintes:

125

1. O prazo ser de quinze dias se:


a) [...]
b) o despejo houver sido decretado com fundamento nos incisos II e III do art. 9. ou
no 2. do art. 46.

A redao atual do mesmo artigo estabelece:

Art. 63. Julgada procedente a ao de despejo, o juiz determinar a expedio de


mandado de despejo, que conter o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupao
voluntria, ressalvado o disposto nos pargrafos seguintes.
1. O prazo ser de quinze dias se:
a) [...]
b) o despejo houver sido decretado com fundamento no art. 9. ou no 2. do art. 46.

A antiga redao do caput do artigo 63 estabelecia que, se a ao de despejo


fosse julgada procedente, em regra, o juiz fixaria o prazo de trinta dias para a desocupao
voluntria.
Dispe Humberto Theodoro Jnior (2009, p. 505):
Toda sentena de despejo deve fixar um prazo para desocupao voluntria do
imvel, cuja contagem se far a partir da data da notificao do locatrio para que
cumpra o julgado (art. 65). Somente quando inocorrer a sujeio espontnea do ru
ao comando da sentena que se lanar mo dos meios de coero fsica para
expuls-lo do imvel.

Conforme o exposto, na redao originria, apesar de no necessitar de uma


nova ao, a execuo da sentena dependia de sucessivos expedientes processuais, o que
tornava o procedimento mais lento. O antigo artigo 63 estabelecia dois mandados de
cumprimento, a notificao e o despejo, alm da intimao normal da sentena, restando em
verdadeiro descompasso frente ao processo de execuo modernizado pelas reformas do
Cdigo de Processo Civil, em que as medidas de cumprimento da sentena se seguem
automaticamente deciso judicial, um simples mandado desencadeia e esgota a execuo do
julgado (THEODORO JNIOR, 2010, p. 31).
Para sobrepujar essa discrepncia, o atual texto do caput do artigo 63, alterado
pela Lei n. 12.112/09 reza que nas aes de despejos julgadas procedentes, o juiz determinar
a expedio de mandado de despejo, que conter o prazo de 30 (trinta) dias para desocupao
voluntria do imvel pelo locatrio.

126

Conforme ensinamento de Luiz Antonio Scavone Junior (2009, p. 101), o


mandado de intimao conter o prazo para a desocupao voluntria e a ordem de despejo,
caso o prazo seja desatendido pelo locatrio, no mais haver a necessidade de novo
requerimento, ou seja, o despejo ser executado com fundamento no mandado j expedido.
Segundo Isabel Cristina Porto Borjes (2010, p. 72), ao contrrio da antiga
redao, no existe mais a intimao para que o locatrio desocupe voluntariamente o imvel,
ao julgar procedente, o juiz automaticamente determinar a expedio do mandado de
despejo, com o prazo para desocupao voluntria, que, segundo ela, dever conter
autorizao para que o oficial de justia empregue fora e arrombamento, se necessrio, caso
o locatrio no desocupe o imvel no final do prazo.
De acordo com Amlcar (s.d. ; s.p.):

Em lugar de fixar prazo para desocupao voluntria e, posteriormente, determinar


a expedio mandado de despejo, o juzo desde logo recorrer a esta ltima
providncia, fazendo constar do documento ambas as informaes, a fim de abreviar
o procedimento.

Leciona Dilson Machado de Lima (2010, p. 49), os prazos para desocupao


so variveis, podendo ser de quinze dias, seis meses ou um ano, conforme exposto a seguir:
O prazo para desocupao ser de quinze dias quando: a) houver decorrido
mais de quatro meses entre a citao e a sentena de primeira instncia; b) quando ocorrer
infrao legal ou contratual (conforme nova redao da alnea b, essa possibilidade foi
estendida para todas as hipteses do artigo 9, conforme veremos abaixo); c) quando a locao
prorrogar-se por prazo indeterminado, o locador poder a qualquer tempo denunciar o
contrato, desde que conceda o prazo de trinta dias para desocupao.
Ser de seis meses a um ano o prazo para desocupao, quando se tratar de
estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado pelo Poder Pblico, o juiz dever prolatar
a sentena de modo que a desocupao coincida com o perodo de frias escolares, consoante
o pargrafo 2 do artigo 63.
Poder, ainda, ser de um ano o prazo para desocupao, quando tratar-se de
hospitais, reparties pblicas, unidades sanitrias oficiais, asilos, entidades religiosas,
estabelecimentos de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Pblico, entidades
religiosas, devidamente registradas, exceto nos casos em que houver decorrido mais de um
ano entre a citao e a sentena de primeira instncia, pois nesse caso o prazo ser de seis
meses, conforme estabelece o pargrafo 3 do artigo 63.

127

Os pargrafos do artigo 63 so excees regra geral descrita no caput, dessa


forma, o prazo de desocupao voluntria ser de trinta dias em todas as demais locaes que
no estiverem previstas nesses pargrafos.
Dessa forma, a nova redao agilizou o procedimento, nesse sentido,
estabelece Humberto Theodoro Jnior (2010, p. 31 e 32):

Tem-se, agora, um s mandado - o mandado de despejo - que ser consequncia


automtica da sentena de acolhimento do pedido de despejo formulado pelo
locador desde a propositura da ao. De posse do mandado, o oficial intimar o
inquilino para dar incio ao prazo de desocupao voluntria. Findo ele, sem a
restituio do imvel, o despejo, j cominado no mandado, ser cumprido, na sua
funo de desalojar o inquilino, foradamente. No se h mais, portanto, de pensar
num mandado de notificao e num posterior mandado de despejo. Tudo se cumpre
em funo de um s mandado, que expedido como consequncia imediata da
sentena de procedncia do pedido de despejo.

O pargrafo 1 elenca as hipteses cujo prazo de desocupao voluntria do


imvel (em caso de procedncia da ao) de 15 (quinze) dias. Conforme a nova redao
(alnea b, do pargrafo 1), o prazo de 15 (quinze) dias se o fundamento da ao for
qualquer dos incisos do artigo 984.
A redao anterior apenas aplicava este prazo se o despejo se desse por
infrao legal ou contratual; falta de pagamento de alugueres e encargos (art. 9, inciso II e
III) (AZEVEDO, 2002, p. 69).
Assim, com a mudana, o prazo de quinze dias para desocupao voluntria do
imvel alcana todas as hipteses do artigo 9 (SCAVONE JUNIOR, 2009, p. 102).
Segundo Isabel Cristina Porto Borjes (2010, p. 72), a nova redao incluiu o
despejo por falta de pagamento, fixando o prazo de quinze dias para a desocupao do imvel,
podendo a sentena ser executada provisoriamente independente de cauo (artigo 64), para
ela, ao alargar sua aplicao atingindo todos os incisos do artigo 9, s pode estar se referindo
quele previsto no artigo 62, que no admite a concesso de liminar.
O pargrafo 4 trata da cauo para o caso da sentena de despejo ser
executada provisoriamente. Conforme ensinamento de Sylvio Capanema de Souza (2002, p.
441), a incluso desse pargrafo nesse artigo nada tem a ver com a matria versada no caput.
O artigo 63 trata sobre a fixao de prazos para a desocupao do imvel e no da prestao
84

Art. 9. A locao tambm poder ser desfeita:


I - por mtuo acordo;
II - em decorrncia da prtica de infrao legal ou contratual;
III - em decorrncia da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
IV - para a realizao de reparaes urgentes determinadas pelo Poder Pblico, que no possam ser normalmente
executadas com a permanncia do locatrio no imvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.

128

da cauo na execuo provisria, essa cauo tratada no artigo 64. Assim, o pargrafo 4
do artigo 63 deveria ser o caput do artigo 64, e este, deveria ser seu pargrafo, pois exceo
regra da cauo.
Passamos ento, ao estudo do artigo 64, que trata da cauo para execuo
provisria da sentena.

5.8 Artigo 64

Antes do advento da Lei n. 12.112/09, estabelecia o artigo 64:

Art. 64. Salvo nas hipteses das aes fundadas nos incisos I, II e IV do art. 9., a
execuo provisria do despejo depender de cauo no inferior a doze meses e
nem superior a dezoito meses do aluguel, atualizado at a data do depsito da
cauo.

Aps o advento da Lei n. 12.112/09, estabelece o citado artigo:

Art. 64. Salvo nas hipteses das aes fundadas no art. 9., a execuo provisria
do despejo depender de cauo no inferior a 6 (seis) meses nem superior a 12
(doze) meses do aluguel, atualizado at a data da prestao da cauo.

Os recursos interpostos contra as sentenas nas aes locatcias, em regra, no


tm efeito suspensivo, conforme ensina Slvio de Salvo Venosa (2010, p. 33):

Nas aes de despejo, e nas aes locatcias em geral, a regra no terem efeito
suspensivo os recursos interpostos contra as sentenas (Lei n 8.245, art. 58), o que
possibilita o cabimento de execuo provisria, tal como, alis, se acha explicitado
nos arts. 59, 63, 4, e 64, tanto para as decises de antecipao de tutela como para
as sentenas finais.

Dispe Dilson Machado de Lima (2010, p. 50), Portanto, para que haja
execuo provisria necessria a prestao de cauo nos termos do art. 64, 1[...].
Gilmar Alves de Azevedo (2002, p. 70), comenta sobre a cauo:

Cauo a garantia de que a obrigao que ela abona ser satisfeita; pois, a
garantia do encargo assumido pelo devedor da prestao. Tanto pode ser real como
fidejussria. A finalidade dessa garantia assegurar eventual prejuzo ao ru.
Reformada a deciso que decretou o despejo, a deciso anterior deixa de ter eficcia.
Em sntese, executado o despejo, deveria ser possibilitado ao ru retornar ao imvel.
No entanto, a lei imagina que tal procedimento no prtico e inconveniente na

129

grande maioria das vezes. No podendo voltar ao seu estado anterior, a cauo
servir de indenizao pelos prejuzos sofridos pelo ru com a desocupao do
imvel reconhecida como indevida. Ainda que se coloque o inquilino no prdio, ter
havido prejuzos. O valor da cauo servir de indenizao mnima. Esta
reclamada, independentemente de qualquer prova, nos prprios autos.

A primeira mudana ofertada pela Lei n. 12.112/09 ao artigo 64, foi o


acrscimo do inciso III do artigo 985 s hipteses de dispensa de cauo.
Sylvio Capanema de Souza (2002, p. 447), j sustentava o erro evidente, visto
que o dispositivo em comento (artigo 64) deveria reportar-se ao inciso III do artigo 9 e, no
ao inciso II. Dessa forma, conclua que ao aludir a Lei ao inciso II, teria includo por
consequncia lgica o inciso III, pois o pagamento do aluguel a principal obrigao do
locatrio (artigo 23, I), assim, no faria sentido exigir a cauo quando a causa de pedir a
ocorrncia da maior de todas as infraes.
Assim, por meio de interpretao sistemtica, vrios Tribunais dispensavam a
prestao de cauo na hiptese do inciso III do artigo 9, j que a falta de pagamento
configura espcie de infrao contratual (inciso II), logo, independia de cauo em qualquer
das hipteses do artigo 9 (SCAVONE JUNIOR, 2009, p. 104).
No obstante esse entendimento, havia posio em contrrio, que entendia pela
obrigatoriedade da cauo, sob pena de violao lei. Desse modo, a Lei n. 12.112/09
acabou com essa divergncia, dispensando a exigncia da cauo para o caso de ser executada
provisoriamente a sentena proferida na ao de despejo por falta de pagamento, corrigindo
essa injustia, ou seja, alm de no receber os aluguis, o locador devia prestar cauo para
executar provisoriamente a sentena (BORJES, 2010, p. 80).
Nesse sentido, Slvio de Salvo Venosa (2010, p. 298):

A redao originria da lei mencionava as hipteses dos incisos I, II, e IV do art. 9,


tendo, inexplicavelmente excludo o despejo por falta de pagamento de aluguel e
demais encargos. No havia razo para essa omisso, algo que somente
recentemente, pela Lei n 12.112/09, foi corrigido.

Conclui-se, portanto, que na ao de despejo por falta de pagamento de


aluguis, o despejo ser decretado e a execuo provisria no mais depender de cauo,
conforme dispe o caput do artigo 64.
Ressalta Luiz Antonio Scavone Junior (2009, p. 105), que essa hiptese de
dispensa de cauo na execuo provisria do despejo por falta de pagamento no se
85

Art. 9. A locao tambm poder ser desfeita:


III - em decorrncia da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;

130

confunde com aquela que decorre da concesso da liminar prevista no inciso IX, do pargrafo
1 do artigo 59 (quando a locao desprovida de garantia), pois nesta, a retomada exigir
prestao de cauo no valor equivalente a trs meses de aluguel.
Assim, na hiptese de despejo liminar (artigo 59), o locador deve prestar uma
cauo no valor de trs aluguis e, no seria justo ter que se submeter a uma cauo to mais
elevada (at 18 aluguis) para executar provisoriamente a sentena, visto que, nesta situao
j houve uma sentena favorvel a ele (BORJES, 2010, p. 80).
Dessa forma, o valor da cauo tambm foi reduzido. Agora, com a nova
redao, o valor mnimo a ser fixado pelo juiz, segundo o caput do artigo 64, de 6 (seis)
meses e o valor mximo de 12 (doze) meses de aluguel (e no mais entre doze e dezoito
meses de aluguel).
Dispe Humberto Theodoro Jnior (2010, p. 34):

O valor da cauo, que no poderia ser inferior a 12 meses de aluguel, e nem


superior a 18 mensalidades, com a reforma teve o piso reduzido para 6 meses do
aluguel, e o teto para 12. Ser, pois, entre 6 e 12 aluguis que o juiz arbitrar a
cauo (quando exigvel) para permitir a execuo provisria da sentena de
despejo.

Segundo Giancoli e Figueiredo (2010, p. 78), [...] o valor ser fixado a critrio
do magistrado, o qual avaliar as consequncias da execuo provisria no caso concreto.
De acordo com Isabel Cristina Porto Borjes (2010, p. 80), a sentena de
qualquer ao de despejo que no esteja inserida no artigo 9 ou no pargrafo 1 do artigo 59
(despejos com liminar), s ser executada provisoriamente (sem aguardar o resultado da
apelao), se prestada a cauo fixada pelo juiz.
Portanto, a nova lei melhora a situao do locador, pois, querendo este executar
provisoriamente a sentena de despejo, prestar uma cauo menor que a exigida na redao
original. Agora, o valor mximo que pode atingir a cauo, o mnimo que antes era exigido.
Por fim, segundo Luiz Antonio Scavone Junior (2009, p. 105), ocorreu ainda a
substituio da expresso depsito da cauo por prestao da cauo, abarcando o
entendimento pretoriano, segundo o qual, a cauo pode ser qualquer bem ou crdito, ou seja,
no precisa ser necessariamente em dinheiro.
No entanto, alguns julgados j admitiam que a cauo podia ser substituda
pelo crdito que o locador tinha a receber (aluguis vencidos), pela indicao do prprio
imvel alugado ou, ainda, qualquer outra espcie, real, fidejussria. (BORJES, 2010, p. 70)
Leciona Humberto Theodoro Jnior (2010, p. 34):

131

O valor do aluguel utilizvel para arbitramento da cauo deve sofrer atualizao at


a data da prestao da garantia. O texto primitivo falava em data do depsito da
cauo. A emenda foi apenas literal, porque no se modificou a data da atualizao.
Apenas se corrigiu a impropriedade de se falar em data do depsito da cauo,
como se a garantia admitida fosse apenas o depsito (garantia real), quando o 1
do mesmo art. 64 previa que a cauo para o despejo provisrio poderia ser tanto
real como fidejussria. Da ser mais correto apontar como data da atualizao do
valor caucionado a da prestao da cauo, e no mais a do depsito da cauo.

Por fim, o pargrafo 2 do artigo 64 preceitua que, havendo reforma da


sentena que concedeu o despejo, o valor da cauo se reverter em favor do locatrio, como
indenizao mnima de perdas e danos. Contudo, h possibilidade de ajuizamento de ao
prpria para reclamar a diferena que exceder o valor da cauo. Os artigos 65 e 66 da Lei n.
8.245/91 permanecem idnticos redao original.

5.9 Artigo 68

A redao original do artigo 68 dispunha:

Art. 68. Na ao revisional de aluguel, que ter o rito sumarssimo, observar-se- o


seguinte:
I - [...]
II - ao designar a audincia de instruo e julgamento, o juiz, se houver pedido e
com base nos elementos fornecidos pelo autor ou nos que indicar, fixar aluguel
provisrio, no excedente a oitenta por cento do pedido, que ser devido desde a
citao;
III - [...]
IV - na audincia de instruo e julgamento, apresentada a contestao, que dever
conter contraproposta se houver discordncia quanto ao valor pretendido, o juiz
tentar a conciliao e, no sendo esta possvel, suspender o ato para a realizao
de percia, se necessria, designando, desde logo, audincia em continuao.

A redao atual do artigo 68 estabelece:

Art. 68. Na ao revisional de aluguel, que ter o rito sumrio, observar-se- o


seguinte:
I - [...]
II - ao designar a audincia de conciliao, o juiz, se houver pedido e com base nos
elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatrio, ou nos que indicar,
fixar aluguel provisrio, que ser devido desde a citao, nos seguintes moldes:

132

a) em ao proposta pelo locador, o aluguel provisrio no poder ser excedente a


80% (oitenta por cento) do pedido;
b) em ao proposta pelo locatrio, o aluguel provisrio no poder ser inferior a
80% (oitenta por cento) do aluguel vigente;
III - [...]
IV - na audincia de conciliao, apresentada a contestao, que dever conter
contraproposta se houver discordncia quanto ao valor pretendido, o juiz tentar a
conciliao e, no sendo esta possvel, determinar a realizao de percia, se
necessria, designando, desde logo, audincia de instruo e julgamento;

Conforme dispe a nova redao do caput do artigo 68, alterado pela Lei n.
12.112/09, o procedimento das aes revisionais de aluguel foi alterado, agora o
procedimento o comum sumrio e no mais o sumarssimo.
Leciona Humberto Theodoro Jnior (2010, p. 36 e 37), que o antigo texto do
artigo 68 previa uma s audincia de instruo e julgamento, que se destinava tentativa de
conciliao, resposta do ru e produo de prova oral. Se fosse necessria prova pericial, a
audincia era suspensa por prazo suficiente para realizao e apresentao do laudo. O atual
texto prev duas audincias, uma de conciliao e outra de instruo e julgamento (se houver
prova a ser produzida).
Ensina Isabel Cristina Porto Borjes (2010, p. 82), que as alteraes realizadas
nesse dispositivo se referem ao aspecto processual da ao revisional de aluguel, alterando o
nome do procedimento sumarssimo para sumrio. A nova redao apenas ajustou a Lei do
Inquilinato ao Cdigo de Processo Civil, visto que o procedimento que o CPC antes chamava
de sumarssimo passou a denominar-se sumrio (artigos 275 e seguintes).
Nesse sentido, Luiz Antonio Scavone Junior (2009, p. 109), A primeira
alterao diz respeito adequao da denominao do rito que, desde a Lei 9.245/1995
passou a ser o sumrio.
Marcus Vinicius Rios Gonalves (2008, p. 315), escreve a respeito do
procedimento sumrio:

O que o caracteriza uma maior concentrao dos atos processuais, dispostos de


maneira tal que, em princpio, o processo deve ter um desfecho mais breve que o
ordinrio. Ela revela-se pela maior proximidade temporal entre os sucessivos atos
processuais e pela restrio prtica de determinados atos ou requerimentos que
possam implicar delongas.

No despacho da inicial, o juiz designar audincia de conciliao, no havendo


acordo, nesse momento, o ru oferecer contestao (instruda com documentos e rol de

133

testemunhas). O juiz sentenciar na prpria audincia ou, nos dez dias subsequentes, caso no
sejam requeridas outras provas. Se requerida e deferida a percia, no haver mais a suspenso
da audincia inicial, esta se encerrar e, ser designada audincia de instruo e julgamento.
Essa marcao imediata da segunda audincia objetiva acelerar a marcha do processo,
impedindo que a percia se torne um empecilho rpida tramitao do procedimento sumrio,
pois ela dever ser concluda antes da realizao da segunda audincia j designada
(THEODORO JNIOR, 2010, p. 37).
Giancoli e Figueiredo (2010, p. 85), dispe sobre o procedimento da ao
revisional, explicitado abaixo:

Revisional com acordo firmado pelas partes: a) propositura da ao revisional; b)


designao de audincia de conciliao - fixao de aluguis provisrios citao;
c) oferecimento da contestao com contraproposta - realizao da audincia de
conciliao; d) realizao de acordo, extino do processo;
Revisional sem acordo firmado pelas partes: a) propositura da ao revisional; b)
designao da audincia de conciliao fixao de aluguis provisrios citao;
c) oferecimento da contestao com contraproposta realizao da audincia de
conciliao; d) tentativa de acordo frustrada designao de audincia de instruo
e julgamento determinao de realizao de prova pericial; e) produo de prova
pericial e sentena.

Assim, a vantagem do procedimento sumrio est na audincia de conciliao,


que estimula a soluo da demanda, antes mesmo da instruo e at da contestao, trazendo
benefcios tanto para as partes quanto para a Justia (THEODORO JNIOR, 2010, p. 36).
O aludido procedimento contm uma audincia de conciliao, na qual poder
ser fixado aluguel provisrio, que sero devidos desde a citao at a sentena transitada em
julgado, conforme se extrai dos artigos 68 e 6986 da Lei n. 8.245/91.
Explica Giancoli e Figueiredo (2010, p. 85):

Entende-se por aluguel provisrio aquele fixado durante o curso da ao revisional


ou ao renovatria do contrato de locao. Sua exigibilidade temporria, tendo
em vista que passa a compor a relao locatcia efetivamente apenas quando a ao
que o determina julgada procedente.

86

Art. 69. O aluguel fixado na sentena retroage citao, e as diferenas devidas durante a ao de reviso,
descontados os alugueres provisrios satisfeitos, sero pagas corrigidas, exigveis a partir do trnsito em julgado
da deciso que fixar o novo aluguel.
1 Se pedido pelo locador, ou sublocador, a sentena poder estabelecer periodicidade de reajustamento do
aluguel diversa daquela prevista no contrato revisando, bem como adotar outro indexador para reajustamento do
aluguel.
2 A execuo das diferenas ser feita nos autos da ao de reviso.

134

O inciso II do artigo 68 versa sobre a fixao do aluguel provisrio e, nele,


foram includas duas alneas, nas quais esto previstas dois tipos de aes revisionais, uma
proposta pelo locador e outra pelo locatrio. A redao anterior dava a entender que somente
o locador tinha legitimidade ativa para mov-la, no obstante a previso do artigo 1987, que
faculta tanto ao senhorio quanto ao inquilino mov-la (BORJES, 2010, p. 83).
Explica Humberto Theodoro Jnior (2010, p. 38), esse arbitramento depende
de pedido do autor, no podendo ser deferido ex officio (de ofcio) pelo juiz. O antigo texto
permitia que a deciso tomasse por base os elementos trazidos pelo autor, o atual texto dispe
que o aluguel provisrio poder se apoiar nos elementos trazidos pelo locador ou pelo
locatrio. Assim, o dispositivo deixou claro que a ao revisional pode ser proposta tanto pelo
locador como pelo locatrio e, sendo proposta por qualquer deles, o outro no estar impedido
de interferir, agregando elementos teis para estabelecer o aluguel provisrio.
O inciso II do artigo 68 estabelece os seguintes parmetros para que o juiz fixe
os aluguis provisrios, em suas alneas a e b respectivamente: Se a ao revisional foi
proposta pelo locatrio (que deseja um aluguel menor), ento o valor do aluguel provisrio
no poder ser menor que 80% do aluguel vigente. Se a ao revisional foi proposta pelo
locador (que deseja um aluguel maior), ento o valor do aluguel provisrio no poder ser
maior que 80% do novo valor pretendido na reviso.
Leciona Slvio de Salvo Venosa (2010, p. 331):

A Lei n 12.112/2009 traou novos parmetros para essa fixao.


[...] As porcentagens referidas nos textos devem ser obedecidas. Desse modo, de
toda convenincia que tanto o locador como o locatrio apontem em suas peas
valores locatcios compatveis e razoveis. Levar-se-o em conta pesquisas feitas por
entidades especializadas, associaes de classe ligadas a imveis vizinhos etc.

De acordo com Humberto Theodoro Jnior (2010, p. 39), o limite (80%) era
facilmente compreensvel quando o pedido era de majorao de aluguel requerido pelo
locador, entretanto, era de difcil aplicao quando o pedido era de reduo, feito pelo
inquilino. Para superar essa dificuldade prtica, o inciso II do artigo 68 estabeleceu esses dois
critrios a serem observados para o arbitramento judicial.
A Lei n. 12.112/09 acrescentou o inciso V no artigo 68, sem previso na
redao anterior, trata-se de causa interruptiva do prazo recursal. O pedido de reviso do

87

Art. 19. No havendo acordo, o locador ou locatrio, aps trs anos de vigncia do contrato ou do acordo
anteriormente realizado, podero pedir reviso judicial do aluguel, a fim de ajust-lo ao preo de mercado.

135

aluguel provisrio feito pelo ru interrompe o prazo para interposio do recurso contra
deciso que fixar o aluguel.
Na redao originria, o inciso III do artigo 68 j previa a possibilidade de
pedido de reviso do aluguel provisrio pelo ru (sem prejuzo da contestao e at a
audincia), desde que fornecido elementos para tanto.
Segundo Humberto Theodoro Jnior (2010, p. 40), diante dessa faculdade, o
ru tem duas opes, recorrer do arbitramento judicial por meio do agravo de instrumento ou
requerer a reviso diretamente ao juiz da causa.
Conforme dispe Luiz Antonio Scavone Junior (2009, p. 113), o inciso V
determina que o prazo para a interposio seja interrompido e s volte a correr com a
intimao da deciso sobre o pedido de reviso. Acabando assim, com a celeuma doutrinria e
jurisprudencial quanto ao interesse e oportunidade do recurso de agravo por intempestividade.
No mesmo sentido, Isabel Cristina Porto Borjes (2010, p. 85), Este pedido
interrompe o prazo para interposio do recurso de agravo de instrumento, que recomear a
fluir do momento em que tomar cincia da deciso do juiz que indeferiu a reviso, nos termos
do novel inciso V.
Explica Humberto Theodoro Jnior (2010, p. 40):
Deduz-se, portanto, que, mesmo sendo rejeitado o pedido de reexame do aluguel
provisrio, no fica precluso o direito do ru de recorrer do arbitramento no revisto.
Isto se, obviamente, o pedido de reexame se fez antes de extinto o prazo do recurso.
Se, pois, o ru tomou conhecimento do aluguel arbitrado, por fora da citao, o
prazo fluir desde ento. Vindo a pedir reviso depois de vencido o prazo do
recurso, no se aplicar o efeito interruptivo de que cogita o inciso V do art. 68,
como bvio. S se interrompe o prazo se ainda existente, ou no extinto por
precluso temporal.

Ao conferir segurana jurdica para o ru questionar o valor do aluguel


provisrio perante o juiz de primeiro grau, sem precisar, desde logo, interpor recurso da
deciso que o fixa, a alterao trazida pela nova lei, acaba por desafogar os Tribunais de
segunda instncia com essa nova sistemtica (SCAVONE JUNIOR, 2009, p. 111).
Conclui-se, com a nova redao, que tanto o locador quanto o locatrio
podero levar elementos para que o juiz utilize como parmetros na fixao dos aluguis
provisrios e, as porcentagens descritas no inciso II do artigo 68 devem ser obedecidas.
Porm, na fixao dos aluguis definitivos que sero determinados na sentena,
o juiz no estar adstrito a esses parmetros, consoante artigo 69 da Lei do Inquilinato, o

136

aluguel fixado na sentena retroage citao e as diferenas devidas durante a ao revisional


sero exigveis aps o trnsito em julgado da deciso que fixar o novo aluguel.
Isabel Cristina Porto Borjes (2010, p. 85), lembra que o aluguel provisrio, ou
a diferena dos aluguis (se houver), podero ser cobrados por meio da ao de despejo por
falta de pagamento do artigo 62, caso seja o locador quem estiver propondo a revisional.
Tambm podero ser cobrados nos autos da prpria ao revisional (art. 69, pargrafo 2).
Por fim, o artigo 70 da Lei n. 8.245/91 dispe sobre a homologao de acordo
de desocupao na ao revisional, que ser executado mediante expedio de mandado de
despejo.
Muitas vezes, quando da tentativa de conciliao na ao revisional, o
inquilino prefere desocupar o imvel em prazo razovel, por no poder suportar o novo
aluguel, o momento propcio para o acordo na audincia, mas nada impede que seja por
transao extrajudicial trazida ao bojo dos autos e homologada (VENOSA, 2001, p. 336).
Assim, no que concerne ao revisional, a Lei n. 12.112/09 alterou tosomente o artigo 68, permanecendo os demais dispositivos (artigos 69 e 70 da Lei n.
8.245/91) inalterados.

5.10 Artigo 71

A nova redao do artigo 71 alterou to somente seu inciso V. Estabelecia a


redao anterior:

Art. 71. Alm dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Cdigo de Processo
Civil, a petio inicial da ao renovatria dever ser instruda com:
[...]
V - indicao de fiador quando houver no contrato a renovar e, quando no for o
mesmo, com indicao do nome ou denominao completa, nmero de sua inscrio
no Ministrio da Economia, Fazenda e Planejamento, endereo e, tratando-se de
pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profisso e o nmero da carteira de
identidade, comprovando, em qualquer caso e desde logo, a idoneidade financeira;

Aps o advento da Lei n. 12.112/09:

Art. 71 [...]

137

[...]
V - indicao do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando no for o
mesmo, com indicao do nome ou denominao completa, nmero de sua inscrio
no Ministrio da Fazenda, endereo e, tratando-se de pessoa natural, a
nacionalidade, o estado civil, a profisso e o nmero da carteira de identidade,
comprovando, desde logo, mesmo que no haja alterao do fiador, a atual
idoneidade financeira;

O presente artigo trata dos pressupostos processuais necessrios ao


renovatria. Eles devem ser conjugados com os requisitos do artigo 282 do Cdigo de
Processo Civil.
A mudana elementar da nova redao dada ao inciso V pela Lei n. 12.112/09,
apenas atualiza a Lei do Inquilinato com as regras de organizao da Administrao Pblica,
alterando o termo Ministrio da Economia, Fazenda e Planejamento para Ministrio da
Fazenda.
Desse modo, a petio inicial da ao renovatria dever conter, conforme
artigo 71, indicao de fiador e, entre seus dados, o nmero de seu Cadastro Nacional de
Pessoa Fsica (CPF) ou de seu Cadastro Nacional de Pessoa Jurdica (CNPJ), tratando-se de
pessoa fsica ou jurdica, respectivamente.
O antigo texto do artigo 71 exigia a comprovao da idoneidade financeira
apenas se fossem novos os fiadores. Dessa forma, no precisaria comprov-la, se
continuassem os mesmos fiadores garantindo a relao locatcia.
Para Luiz Antonio Scavone Junior (2009, p. 119), a atual redao exige que,
em qualquer caso, o autor da ao renovatria prove a idoneidade dos seus fiadores, tal prova,
dever ser feita por meio da juntada de certides de distribuio e aes, certides negativas
de protesto e prova da capacidade financeira atravs de certides recentes da matrcula de
imveis ou documentos de propriedade de bens mveis suficientes para garantir os aluguis.
Segundo Humberto Theodoro Junior (2010, p. 44), ainda que no haja
alterao do fiador, a atual idoneidade financeira requisito a ser atendido pelo locatrio,
pois, a situao financeira de qualquer pessoa dinmica, sendo que poder melhorar ou
piorar, assim, quem ontem tinha condies de garantir satisfatoriamente o valor da locao,
hoje, pode no mais se revelar idneo para esse fim.
Sylvio Capanema de Souza (2002, p. 608), j admitia essa possibilidade:

Se o fiador oferecido for o mesmo do contrato renovando, tambm no preciso


fazer a prova de sua idoneidade, que se presume.

138

Mas nada impede que o ru, em contestao, a exija, tendo em vista que durante o
curso do contrato renovando a condio econmica do fiador pode ter se
deteriorado.
Nesse caso, fica o autor obrigado a fazer a prova da idoneidade, no havendo nisto
qualquer contradio. O que a lei estabelece que, sendo o fiador o mesmo, a prova
de sua solvncia no precisa ser feita com a inicial, podendo o locador aceit-lo, sem
maiores indagaes.

Para Isabel Cristina Porto Borjes (2010, p. 88), essa alterao serviu para
eliminar inmeras dvidas criadas pela omisso da redao originria e, pr fim as
divergncias jurisprudenciais, que ora exigiam a comprovao de idoneidade do fiador, ainda
que fosse o mesmo do contrato original, ora dispensavam totalmente essa prova (por ser ela
presumida).
Adverte Slvio de Salvo Venosa (2010, p. 346), que as garantias locatcias no
se resumem fiana, o locatrio pode apresentar cauo ou seguro fiana, conforme artigo 37.
Em qualquer caso, ser examinada a idoneidade da garantia com base nos documentos
apresentados, devendo esta ser suficiente para assegurar o cumprimento de todas as
obrigaes contratuais.
Assim, a nova redao do inciso V exige prova da idoneidade financeira do
fiador para instruir a petio inicial, ainda que o fiador seja o mesmo, pois a situao
financeira dele pode ter sido alterada.
Ressalta-se que a Lei n. 12.112/09 alterou apenas o inciso V do artigo 71, os
demais incisos permanecem inalterados, ou seja, a petio inicial da ao renovatria, alm da
prova da idoneidade financeira do fiador, dever ser instruda com a prova do preenchimento
dos requisitos contidos nos incisos do artigo 51; prova do exato cumprimento do contrato em
curso; prova da quitao dos impostos e taxas; prova de que o fiador aceita os encargos da
fiana e quando for o caso, prova de ser cessionrio ou sucessor, em virtude de ttulo oponvel
ao proprietrio (de acordo com os incisos do artigo 71 da Lei n. 8.245/91).
Por fim, os artigos 72 (contedo da contestao do locador e possibilidade de
fixao de aluguel provisrio), 73 (pagamento das diferenas dos aluguis provisrios) e 75
(indenizao fixada para o locatrio pela no prorrogao da locao), tambm no sofreram
modificaes pela Lei n. 12.112/09.

139

5.11 Artigo 74

A antiga redao do artigo 74 dispunha:

Art. 74. No sendo renovada a locao, o juiz fixar o prazo de at seis meses aps
o trnsito em julgado da sentena para desocupao, se houver pedido na
contestao.

A nova redao dispe:

Art. 74. No sendo renovada a locao, o juiz determinar a expedio de mandado


de despejo, que conter o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupao voluntria, se
houver pedido na contestao.

Mister se faz esclarecer que a nova redao do artigo 74 inova por completo,
uma vez que, caso no seja renovada a locao o juiz determinar a expedio do mandado de
despejo, concedendo o prazo de trinta dias para a desocupao voluntria do imvel (se
houver pedido na contestao).
Leciona Slvio de Salvo Venosa (2010, p. 354):
A modificao introduzida pela Lei n 12.112/09, reduzindo o prazo de desocupao
para trinta dias, importante e de h muito vinha sendo reclamada pelos locadores
desses imveis no residenciais. Geralmente, as aes renovatrias j so por si s
demoradas, no se justificando mais o prazo de seis meses de permanncia do
locatrio no imvel. Nessa altura da desocupao, o inquilino teve tempo de sobra
para tratar de sua mudana.

Na redao anterior o prazo era de at seis meses e, somente aps o trnsito em


julgado da sentena para a desocupao. Ensina Pery Moreira (2003, p. 132 e 133):

Portanto, para a fixao do prazo de desocupao na sentena que rejeitar o pedido


de renovao do contrato, devem ocorrer dois fatores: primeiro, necessrio que, na
contestao, o locador tenha requerido, em caso de improcedncia da ao, fosse
fixado o prazo de desocupao, e, em segundo lugar indispensvel que a sentena
tenha transitado em julgado, no se admitindo aqui execuo provisria da sentena.

De acordo com Humberto Theodoro Jnior (2010, p. 46), a ao renovatria j


era dotada de carter dplice no texto primitivo, no entanto, no havia exatido quanto
forma de executar a sentena em favor do locador. A nova redao esclarece que caber ao
juiz determinar a expedio do mandado de despejo, que conter prazo de trinta dias para

140

desocupao voluntria. Isto se dar de ofcio, ou seja, o locador no precisa formular outro
requerimento (alm do formulado na contestao).
Assim, semelhante redao anterior, ainda exigvel o requerimento de
despejo pelo locador na contestao, consoante o artigo 74.
Ressalta Isabel Cristina Porto Borjes (2010, p. 91), que a determinao de
desocupao do imvel s ser fixada pelo juiz, se houver pedido do locador na contestao
da renovatria, caso contrrio, a ao ser somente julgada improcedente e, no haver
expedio do mandado de despejo, devendo o locador, aps o trnsito em julgado da deciso,
promover a ao de despejo, se houver interesse em reaver o imvel.
No formulado esse pedido pelo locador na contestao, a locao no
renovada passar a vigorar por prazo indeterminado, desse modo, se o locador desejar retomar
o imvel, dever promover ao ordinria de despejo, por denncia vazia (THEODORO
JNIOR, 2010, p. 47).
Leciona Luiz Antonio Scavone Junior (2009, p. 123 e 124):

A par do que dispe o inciso V do art. 58, segundo o qual os recursos interpostos
contra as sentenas tero efeito somente devolutivo, inclusive nas aes
renovatrias, o fato que, em razo da redao original do art. 74, o prazo para
desocupao se prorrogava para at seis meses a partir do trnsito em julgado da
sentena.
Em outras palavras, a ausncia do efeito suspensivo ao recurso de apelao do
locatrio vencido em primeiro grau no gerava qualquer efeito prtico, posto que o
prazo concedido para desocupao (de at seis meses) encontrava seu termo inicial
no trnsito em julgado.

Diante disso, no era possvel a execuo provisria para retomada do imvel


durante a pendncia do recurso. Com a nova redao, a situao agora outra, o prazo para
desocupao voluntria flui da sentena e, no do trnsito em julgado, podendo o locador
fazer uso da execuo provisria, prestando cauo nos termos do artigo 64, caput
(THEODORO JNIOR, 2010, p. 47).
Dispe Isabel Cristina Porto Borjes (2010, p. 93):

Agora a nova redao foi mais severa com o locatrio pois, alm de diminuir
consideravelmente o prazo para a desocupao para 30 dias, no condicionou o
incio do prazo ao trnsito em julgado do decisum.

141

A atual redao atribui fora regra descrita no inciso II do artigo 58 da Lei n.


88

8.245/91 , desse modo, possibilita a execuo provisria quando a renovao no for


acolhida na sentena, e desde que, haja pedido do locador na contestao e seja prestada a
cauo do artigo 6489.
Conforme ensina Luiz Antonio Scavone Junior (2009, p. 124), a execuo
provisria no automtica na hiptese de improcedncia da renovatria, com a decretao
do despejo do locatrio. O locador deve requerer na contestao e prestar cauo (de 6 a 12
meses de aluguel). Dessa forma, com exceo da necessidade de pedido expresso, a execuo
provisria do despejo se adqua perfeitamente ao sistema geral de caues do artigo 64.
Para Ney Bastos (s.d. ; s.p.), a reduo do prazo era imperiosa:

O absurdo da norma anterior patente, pois o locador mesmo depois de provar que
no estava obrigado a renovar o contrato de locao, precisava esperar 6 (seis)
meses para rever o imvel, o que a meu ver irrazovel. A diminuio do prazo era
sem sombra de dvida medida imperativa.

Segundo Giancoli e Figueiredo (2010, p. 91), s resta saber se o prazo ser


realmente aplicado na prtica, pois existem situaes excepcionais que merecem tratamento
diferenciado por parte do magistrado.
Conforme leciona Jesualdo Eduardo de Almeida Jnior (s.d. ; s.p.), as posies
em torno das alteraes efetuadas pela Lei n. 12.112/09 ficaro divididas:

Uns diro que as modificaes das aes locatcias as tornam tutelas diferenciadas,
geis e efetivas; que trazem um acesso Justia de razovel durao e clere quanto
tramitao, auspcio constitucional previsto no art. 5, LXXVIII;
Outros, que os interesses econmicos se sobrepuseram ao Direito Social de Moradia,
um direito fundamental previsto no art. 6, da CF e que, dispensando comentrios
sobre, refletem a dignidade da pessoa humana.
Parece-nos que ambos tm razo!

Realmente h posies em todos os sentidos, de um lado os locadores, donos


de imveis respiram mais aliviados, posto que, h tempos esperavam por essas mudanas que
lhes conferissem mais garantias. De outro lado, h os que defendem o direito social de
moradia do inquilino, inclusive o inciso IX do pargrafo 1 do artigo 59 j foi objeto de
questionamento em uma ao direta de inconstitucionalidade, por violao aos artigos 1,

88

Art. 58. [...] V - os recursos interpostos contra as sentenas tero efeito somente devolutivo.
Art. 64. Salvo nas hipteses das aes fundadas no art. 9., a execuo provisria do despejo depender de
cauo no inferior a 6 (seis) meses nem superior a 12 (doze) meses do aluguel, atualizado at a data da
prestao da cauo.
89

142

III90; 5, LV91 e 170, caput92, todos da Constituio Federal. Todavia, o primeiro


entendimento parece ser o mais correto, pois o objetivo da Lei n. 12.112/09 claro,
reequilibrar a relao entre locadores e locatrios, tendo em vista que as regras anteriores
protegiam demais o locatrio. Ademais, se forem colocados mais imveis no mercado
imobilirio, mais pessoas tero moradia e dessa forma, atender tambm ao direito social de
moradia.
Em sntese, a Lei n. 12.112/09 alterou onze dispositivos da Lei do Inquilinato
n. 8.245/91 (artigos 4, 12, 39, 40, 59, 62, 63, 64, 68, 71 e 74).
De acordo com Luiz Antonio Scavone Junior, a Lei n. 12.112/09 adapta
socialmente a Lei n. 8.245/91, corrige distores e estabelece novidades, conforme segue:
a) A nova redao do artigo 4 estabelece que a multa a ser paga pelo locatrio
em caso de devoluo do imvel antes do trmino do prazo determinado, dever ser
proporcional ao perodo de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for estipulada
judicialmente, dessa forma, a nova redao beneficia o locatrio, pois este no ficar merc
do locador, que muitas vezes, estipulava multas abusivas.
b) No artigo 12 houve alterao da expresso sociedade concubinria por unio
estvel, entrando em conformidade com o Cdigo Civil e com a Constituio Federal e,
restrio da possibilidade de sub-rogao locao residencial. A atual redao determina a
comunicao do sub-rogado ao locador e ao fiador, e prev a possibilidade deste se exonerar
da responsabilidade, mediante notificao ao locador no prazo de trinta dias. Dessa forma, o
atual texto coloca em situao mais confortvel o fiador, o qual, no entanto, ficar responsvel
pelo prazo de cento e vinte dias, caso opte pela exonerao da fiana. O pargrafo 1 do
artigo 12 estendeu a exigncia da comunicao (ao locador e ao fiador), nos casos de subrogao decorrente da morte do locatrio previstos no artigo 11.
c) A nova redao do artigo 39 vai ao encontro da jurisprudncia, para o fim de
estender as garantias da locao at a devoluo do imvel, mesmo que o contrato seja
prorrogado por prazo indeterminado, sem necessidade de clusula expressa que estenda a
responsabilidade do fiador.

90

Art. 1. A Repblica Federativa do Brasil, formada pela unio indissolvel dos Estados e Municpios e do
Distrito Federal, constitui-se em Estado Democrtico de Direito e tem como fundamentos:
III - a dignidade da pessoa humana;
91
Art. 5. [...] LV - aos litigantes, em processo judicial ou administrativo, e aos acusados em geral so
assegurados o contraditrio e ampla defesa, com os meios e recursos a ela inerentes;
92
Art. 170. A ordem econmica, fundada na valorizao do trabalho humano e na livre iniciativa, tem por fim
assegurar a todos existncia digna, conforme os ditames da justia social, observados os seguintes princpios:

143

d) O artigo 40 versa sobre as hipteses que permitem ao locador exigir do


locatrio novo fiador ou outra garantia, o novo texto inclui a recuperao judicial e, permite
a exonerao do fiador no caso prorrogao legal do contrato por prazo indeterminado. O
locador poder notificar o locatrio para apresentar nova garantia locatcia no prazo de trinta
dias, sob pena de desfazimento da locao.
e) No artigo 59, foram includas novas hipteses de despejo liminar nas aes
que tenham por fundamento: necessidade de reparaes urgentes no imvel, determinadas
pelo poder pblico, que no possam ser realizadas com a permanncia do locatrio, ou, ele se
recuse a consenti-las; falta de apresentao de garantia ao trmino do prazo notificatrio do
artigo 40, pargrafo nico; o trmino do prazo da locao no-residencial, desde que tenha
sido proposta a ao em at trinta dias do termo ou do cumprimento de notificao
comunicando o intento de retomada e; a falta de pagamento de aluguel e acessrios da locao
no vencimento, estando o contrato desprovido de garantias previstas no art. 37.
Ainda, foi inserido o pargrafo 3 no artigo 59, possibilitando ao locatrio
purgar a mora, para impedir a resciso da locao e a liminar de despejo. Desse modo, ao
mesmo tempo que confere ao locador possibilidade de despejar liminarmente o inquilino com
fundamento na falta de pagamento de aluguel e acessrios, permite ao inquilino o direito de
purgar a mora e se livrar do despejo.
f) O artigo 62 gerava dvidas quanto ao seu cabimento, a nova redao acaba
com as discusses e, apresenta novas possibilidades de despejo por falta de pagamento, dentre
elas, o descumprimento das obrigaes concernentes ao aluguel provisrio, as diferenas dos
aluguis, ou exclusivamente os acessrios do contrato, ou seja, qualquer encargo locatcio,
que no tenha sido regularmente cumprido pelo locatrio.
O novo texto do artigo 62 esclarece que o inquilino ser citado para responder
as duas aes (resciso e cobrana) e o fiador to-somente para a ao de cobrana e,
possibilita ao locatrio e ao fiador purgarem a mora no prazo da contestao, sem necessidade
de autorizao judicial. No entanto, a nova lei limita o uso da purgao para uma vez a cada
vinte e quatro meses.
g) No atual artigo 63, ao contrrio da antiga redao, no existe mais a
intimao para que o locatrio desocupe voluntariamente o imvel, ao julgar procedente, o
juiz automaticamente determinar a expedio do mandado de despejo, com o prazo para
desocupao voluntria, dessa forma, a nova redao abreviou o procedimento. Tambm
houve uniformizao do prazo de quinze dias para desocupao voluntria do imvel para
todas as hipteses do artigo 9.

144

h) O novo artigo 64 dispensou a cauo para execuo provisria do despejo


por falta de pagamento, reduziu os valores da cauo para seis a doze aluguis e acabou com a
discusso acerca da possibilidade de prestar cauo em bens e direitos.
i) O artigo 68 alterou o nome do procedimento sumarssimo para sumrio,
ajustando a Lei do Inquilinato ao Cdigo de Processo Civil. Trouxe parmetros para fixao
do aluguel provisrio requerido tanto pelo locador quanto pelo locatrio. Incluiu a interrupo
do prazo recursal, quando houver pedido de reviso do aluguel provisrio, eliminando o
problema da intempestividade do recurso e aliviando os Tribunais.
j) A nova redao do artigo 71 exige prova da idoneidade financeira do fiador
para instruir a petio inicial, ainda que o fiador seja o mesmo, pois a situao financeira dele
pode ter sido alterada no decorrer da relao locatcia.
k) Por fim, o atual texto do artigo 74 modificou o prazo para desocupao de
seis meses para trinta dias, em caso de improcedncia da ao renovatria e, no condicionou
o incio do prazo ao trnsito em julgado da sentena, possibilitando dessa forma, a execuo
provisria da sentena.
Enfim, foram essas as principais alteraes advindas com a Lei n. 12.112 de
09 de dezembro de 2009.

145

CONCLUSO

Conclui-se com este trabalho, que a Lei n. 12.112, de 09 de dezembro de


2009, veio atender aos anseios da sociedade, beneficiando principalmente os locadores, que
estavam se sentindo injustiados e, os fiadores, na medida em que possibilitou que se
exonerassem de suas obrigaes, em alguns casos. Em outras palavras, a novidade trazida
pela Lei n. 12.112/09 melhorou a situao dos locadores e fiadores nas relaes locatcias.
A realidade mostra que a maioria dos locadores possui um nico imvel
locado, por isso, a Lei veio proteg-los, dado o risco que eles correm entregando seus bens
para locao. O locador aplica todo seu dinheiro na aquisio de um imvel, para,
posteriormente d-lo em locao e, com isso, obter remunerao (aluguis), que servir para
complementar sua renda, por isso, precisava ter mais garantias.
Os locadores estavam se sentindo desamparados, devido lentido no trmite
das aes de despejo e, dificuldades nas relaes com os inquilinos inadimplentes, que quase
sempre conseguiam impedir a retomada do imvel, utilizando de forma abusiva a purga da
mora. O fato que a Lei permitia protelaes por parte dos locatrios inadimplentes,
acarretando prejuzos patrimoniais expressivos para os locadores.
Isso tudo causava muitos transtornos ao locador, que alm de no receber os
aluguis devidos, tinha que esperar muito tempo para reaver seu imvel, e, nos casos em que
havia possibilidade de executar provisoriamente a sentena, deveria se submeter prestao
de uma cauo muito alta (de 12 a 18 meses do aluguel), ficando obrigado, na maioria das
vezes, a esperar o desfecho final do processo para poder ter seu imvel de volta, na verdade,
era como dar com uma mo e tirar com a outra.
Portanto, muitos proprietrios preferiam manter seus imveis fechados ao invs
de alug-los, temendo os desgastes que poderiam advir com as relaes locatcias e a lentido
do Judicirio. A Lei n. 12.112/09 veio ao socorro dos locadores, na medida em que acelerou
o procedimento das aes de despejo, trouxe novas possibilidades de ao de despejo (falta de
pagamento de aluguel provisrio, diferena de aluguis ou somente acessrios).
Tambm inseriu novas hipteses de despejo liminar, com prazo para
desocupao em quinze dias, sem audincia do ru e, desde que prestada cauo no valor de
trs aluguis. O locador, muitas vezes, solicitava uma antecipao de tutela na ao de
despejo para conseguir reaver seu imvel, no entanto, deveria se submeter aos rigorosos

146

requisitos do artigo 273 do Cdigo de Processo Civil. Desse modo, no era sempre que
conseguia, visto que, era controvertida a questo da antecipao da tutela nas aes de
despejo, dado o carter de irreversibilidade que elas possuem.
A nova Lei imps limites mais severos ao direito do locatrio de purgar a
mora, impedindo a desagradvel situao que antes ocorria, ou seja, o locatrio no pagava os
aluguis, o locador tentava receber amigavelmente e no conseguia, ento, se socorria do
Judicirio, ingressando com uma ao de despejo cumulada com cobrana contra o locatrio.
O locador perdia tempo, dinheiro, sem falar no desgaste emocional, e, posteriormente, o
locatrio vinha em juzo, purgava a mora (pagava o valor em atraso) e, continuava a morar no
imvel. Isso se repetia por vrias vezes, deixando os locadores cada vez mais insatisfeitos
com a justia. Visando eliminar essas situaes, a Lei n. 12.112/09 restringiu esse direito
de purgar a mora para uma vez a cada vinte e quatro meses (ou seja, o locatrio s poder
pagar o valor em atraso, se no o fez nos dois anos anteriores) e, o prazo de quinze dias para a
purga da mora comea a contar da citao.
A Lei n. 12.112/09 tambm possibilitou a execuo provisria da sentena que
denegou a ao renovatria, pois no mais a condiciona ao trnsito em julgado da sentena e,
diminuiu o prazo de seis meses para trinta dias, para que o inquilino desocupe o imvel,
assim, o locador conseguir recuperar seu imvel mais rapidamente.
Foi reduzido o valor da cauo para executar provisoriamente a sentena, visto
que, antes, era exigido um valor muito alto (de 12 a 18 aluguis) do locador, este, j privado
da renda dos alugueres, geralmente no tinha como prest-la. A nova redao do artigo 64 da
Lei n. 8.245/91 dispensou a cauo para o despejo por falta de pagamento do aluguel e
demais encargos, corrigindo o erro que havia anteriormente, pois, alm de no receber os
aluguis, o locador era obrigado a prestar cauo para executar provisoriamente o despejo.
Enfim, a Lei n. 12.112/09 conferiu maiores garantias aos locadores.
Atendendo, dessa forma, ao direito razovel durao do processo e os meios que garantam a
celeridade de sua tramitao, disposto no artigo 5., inciso LXXVIII da Constituio Federal.
Destarte, com essa simplificao nas aes de despejo, os proprietrios se
sentiram mais amparados, possibilitando, dessa forma, um crescimento no nmero de imveis
oferecidos para locao, refletindo positivamente tambm nos locatrios, que tero mais
alternativas e, possibilidade de reduo no valor do aluguel, devido maior oferta de imveis
no mercado imobilirio. E, havendo mais imveis no mercado, mais pessoas tero onde
morar, posto que, no obstante facilitao para a aquisio do imvel prprio, o fato que,
por motivos vrios, muitas pessoas alugam ao invs de comprar.

147

Os fiadores tambm foram favorecidos, pois a Lei concedeu a eles o direito de


se exonerarem da fiana prestada, nos casos de sub-rogao das locaes residenciais por
motivo de separao judicial, divrcio, dissoluo da unio estvel e, quando a sub-rogao
decorrer da morte do locatrio. Tambm permitiu a exonerao nos casos em que ocorrer
prorrogao da locao para prazo indeterminado. Assim, a Lei solucionou vrios problemas,
pois a limitao temporal da fiana sempre foi motivo de desavenas e, colocou o fiador numa
posio bem mais confortvel que antes, podendo escolher entre continuar garantindo a
obrigao ou exonerar-se da responsabilidade.
possvel que a figura do fiador perca um pouco sua importncia, em face da
nova hiptese de liminar de despejo para as locaes que estejam desprovidas de garantia
(garantias previstas artigo 37 da Lei n. 8.245/91, quais sejam, cauo, fiana e seguro de
fiana), pois muitos locadores vo optar pelo contrato de locao sem garantia, para, em caso
de inadimplemento do locatrio, usufrurem dessa hiptese de liminar de despejo com
desocupao em quinze dias.
Contudo, o locador deve ter cautela ao decidir dispensar a garantia, pois suas
chances de receber o valor em atraso diminuiro, ou seja, caso o locatrio no pague, no
haver garantia para responder pela dvida. Ademais, na maioria das vezes, o locador sequer
conhece o locatrio com quem est contratando e, este no se importar tanto assim em
cumprir com sua obrigao aps ter sido despejado.
Ainda, foram efetuadas vrias alteraes que suprimiram divergncias na
doutrina e jurisprudncia. Resolveu-se a questo da legitimidade passiva do fiador, que dever
ser citado para responder ao de cobrana. No tocante s garantias da locao, pacificou-se
que elas se estendem at a devoluo das chaves do imvel. No que concerne multa por
descumprimento do contrato por prazo determinado, ficou decidido que o locatrio pagar a
multa pactuada, proporcional ao perodo de cumprimento do contrato ou, a que for
judicialmente estipulada. A Lei tambm estabeleceu parmetros para fixao dos aluguis
provisrios nas aes revisionais, esclarecendo que a ao pode ser proposta tanto pelo
locador quanto pelo inquilino, determinou a interrupo do prazo para interposio do
recurso, quando houver pedido de reviso do aluguel provisrio, eliminando dvidas quanto
tempestividade de eventual recurso.
Desse modo, a Lei melhorou as relaes locatcias e, no trar nenhum prejuzo
aos locatrios que cumprem com suas obrigaes, uma vez que, estes tero mais alternativas
de moradias. Todavia, os locatrios inadimplentes, vo ter que ter cuidado, pois para eles, as
mudanas no foram boas.

148

Enfim, as alteraes se mostravam necessrias, por isso a Lei n. 12.112/09


veio restabelecer o equilbrio entre as partes da relao locatcia, haja vista a proteo
exacerbada que a Lei n. 8.245/91 conferia aos locatrios.

Assim, a Lei n. 12.112/09

adequou as regras locatcias ao Cdigo Civil Brasileiro de 2002 e s regras processuais do


Cdigo de Processo Civil, aprimorou os procedimentos da Lei do Inquilinato e, sepultou
vrias divergncias que existiam na doutrina e jurisprudncia.

149

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