Secuenciación Del Proceso de Construcciã"n - Edificacion

Secuenciacin del proceso de construccin
Prof: M Angeles Daz Puga
UT 002. SECUENCIACIN DEL PROCESO DE

CONSTRUCCIN.
1.- FASES DEL PROCESO EDIFICATORIO.

Las sucesivas fases del proceso edificatorio se pueden ordenar de forma
simplificada tal y como se indica en el esquema siguiente:
1.1.- EL PROMOTOR:
Establece un esquema de prioridades, es decir, un conjunto de datos
previos que servirn como punto de partida para el proyecto y ejecucin de la
obra.
Esta informacin previa responder a los deseos y posibilidades econmicas del
propietario/os y puede abarcar a todos o algunos de los siguientes aspectos:
Obra terminada: en edificacin: m2 tiles, m2 construidos, nmero de

viviendas, nmero de dormitorios, etc. En obra civil: tipologa edificatoria,
n de viviendas, tipologa viaria, etc. A veces, algunos de estos datos
pueden entrar en el terreno normalmente reservado al proyectista: tipo de
fachada, tipo de cubierta, diseo de jardines, etc.
Econmico: coste total o por m2 construido, programa de inversiones.
Tiempo: fecha final de terminacin del proyecto, fecha de comienzo de

obra.
1.2.- EL PROYECTISTA:
Mediante el proyecto, refleja en documentos grficos y literales, todo lo
necesario para hacer factible:
El esquema de prioridades del propietario/os.
Que la obra se pueda realizar tcnica y legalmente.
Para ello, el proyectista tendr que hacer una toma de datos, consistente en
conocer:
El esquema de prioridades del propietario/os.
La reglamentacin tcnica aplicable.
Las condiciones legales existentes, de acuerdo con el emplazamiento

del solar o unidad de actuacin. Estas condiciones se encuentran en el
Plan General de Ordenacin Urbana, en el caso de grandes ciudades, o
en las Ordenanzas Urbansticas del Ayuntamiento, en los dems casos.
Estos condicionantes legales definen o limitan:
En edificacin: El tipo de edificacin. Uso que se le puede dar.
En obra civil: clase de suelo (urbano: consolidado por la edificacin, sin

consolidar, de ncleo rural, especial; urbanizable: sectorizado, sin
sectorizar, especial; no urbanizable: de proteccin especfica, protegido
por el planeamiento, inadecuado)
Caractersticas de la obra terminada, por ejemplo: volumen mximo de
edificabilidad (m3/m2); edificabilidad del solar o solares (m2/m2); altura
mxima.
Los condicionantes legales se pueden conocer solicitando la cdula
urbanstica correspondiente al solar, en el Ayuntamiento respectivo.
Los condicionantes tcnicos debidos al solar: topografa y tipo de

terreno, edificios colindantes, redes de agua y alcantarillado, redes
elctricas, etc.
1.3.- PROYECTO:
Tiene como finalidad la definicin completa y precisa de:
Las soluciones constructivas adoptadas.
Las condiciones, tcnicas y econmicas, a las que deber sujetarse la

ejecucin de la obra.
Los documentos principales que integran un proyecto de ejecucin son:

memoria, planos, pliego de condiciones, mediciones y presupuesto. Segn
los casos, adems hay que aadir el estudio de seguridad y salud o el
estudio bsico de seguridad y salud.
1.4.- VISADO Y LICENCIA DE OBRAS:
El visado de los Colegios
Profesionales tiene por finalidad
asegurar al promotor que el trabajo
realizado responde a criterios
profesionales.
En el caso del Proyecto Bsico,
la obtencin del visado por el Colegio
de Arquitectos o Ingenieros no le
garantiza al propietario que la
Licencia de Obras vaya a ser
concedida por el Ayuntamiento. Es el
Ayuntamiento quien tiene la ltima palabra. El visado del Proyecto Bsico se
realiza para acelerar la obtencin de la licencia de obra, aunque sea
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condicionada a la presentacin del proyecto de ejecucin, pues a partir de ese

momento puede iniciar las gestiones comerciales:
Solicitud de prstamos hipotecarios.
Inicio de la propaganda de venta.
As pues, en muchos Ayuntamientos de grandes ciudades, una vez que han

comprobado el cumplimiento de las ordenanzas, especialmente las urbansticas,
conceden una:
Licencia condicionada de obras, si se presenta el proyecto bsico.
Licencia definitiva, cuando se presenta el proyecto de ejecucin.
1.5.- EL CONSTRUCTOR:
Una vez que el constructor dispone del proyecto debe realizar lo que se
llama el estudio de la oferta, tambin llamado estudio de licitacin, con objeto de
establecer, el precio y el plazo con los que est dispuesto a comprometerse si
realiza la obra.
Para ellos deber analizar:
La propia ejecucin de la obra.
Otros factores ajenos a la misma, por ejemplo: Necesidad de contratar

obra. Mayor o menor demanda de realizacin de obras. Competencia
posible de otras empresas constructoras
Teniendo en cuenta que las prioridades de la empresa pueden ser: quedarse

con la obra o ganar dinero.
Una vez que el constructor haya realizado el estudio del proyecto, presentar
una oferta para la ejecucin de la misma.
1.6.- LA OFERTA:
Una oferta es el conjunto de condiciones, econmicas y temporales, que
la constructora se compromete a cumplir si resulta adjudicataria de la obra,
adems de las condiciones tcnicas y administrativas especificadas en el
proyecto.
Las condiciones econmicas hacen referencia:
Al precio.
A la forma de cobro, si es que no est fijada en el proyecto (entrega inicial,

cobros diferidos, etc.).
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Las condiciones temporales hacen referencia al plazo total y a los plazos

parciales, si los hubiera.
La presentacin de la oferta es la fase inicial de lo que puede desembocar
en la contratacin de una obra. Puede ocurrir, como en el caso de obras
oficiales, que antes de ser presentada sea necesario depositar una fianza
provisional.
1.7.- CONTRATO DE EJECUCIN DE OBRAS:
Es un contrato por el cual el constructor o contratista se obliga a ejecutar
una obra a favor del promotor o propietario a cambio de un precio determinado,
de conformidad con las condiciones pactadas, documentos del proyecto, normas
y reglas generales de la construccin.
El constructor debe:
Ejecutar y entregar la obra en forma y plazo convenidos.
Soportar los riesgos de la construccin hasta entregarla.
Responder de daos a terceros.
Responder de la ruina del edificio u obra en los trminos previstos por la

ley.
El promotor debe:
Cooperar en la ejecucin de la obra.
Recibir la obra ya ejecutada.
Hacer efectivo el precio en la forma, lugar y tiempo acordados.
Soportar los riesgos del edificio u obra desde su recepcin.
El tipo de remuneracin al constructor por los trabajos realizados, da lugar a tres

TIPOS DE CONTRATOS:
9 Contrato por ajuste o a tanto alzado: se determina previamente un
precio global por todo el conjunto de trabajos que se realizarn de
acuerdo con el plan acordado; el precio ser invariable o con alguna
alteracin por trabajos imprevistos o adicionales. De esta forma el
promotor sabe exactamente el costo de la obra para poder realizar sus
clculos financieros, pero como el constructor soporta un riesgo por la
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mayor o menor ganancia en funcin de las circunstancias de obra, tiende

a elevar el precio.
9 Contrato por unidad de medida: en lugar de fijar un precio global para
toda la obra, se fija un precio por unidad de medida de cada una de las
unidades de obra, cuyas cantidades se pueden determinar previamente,
pero que en cualquier caso se irn certificando por la direccin tcnica en
el transcurso de la obra.
9 Contrato por administracin: el constructor asume la obligacin de
ejecutar la obra, adquiriendo los materiales a cargo del promotor. El
promotor se obliga a abonar el coste de la mano de obra, materiales, y
dems gastos, fijndose la remuneracin del constructor a tanto alzado
por la realizacin de sus tareas (contratacin de la mano de obra,
suministro de tiles y enseres, etc.) De esta forma el constructor no tiene
por qu hinchar los precios, pero el promotor no sabe cual va a ser el
coste total de la obra.
En obra civil, todos los contratos de obras se rigen por la Ley de Contratos de
Administraciones Pblicas a nivel general.
A nivel particular se rigen por pliegos de clusulas administrativas
La forma de adjudicacin de la obra a una determinada constructora puede
ajustarse a uno de los siguientes procedimientos, dependiendo del tipo y de la
importancia de la obra a realizar:
Subasta: se expresa una cantidad y se escoge la oferta ms ventajosa

econmicamente. Es aplicable nicamente en obras de ejecucin sencilla
y de bajo presupuesto.
Concurso subasta: tiene dos partes, el concurso en el cual se

selecciona a los oferentes, y la subasta propiamente dicha entre los
constructores seleccionados.
Concurso: se elige a la constructora cuya oferta sea ms ventajosa

globalmente:
- Cuando no haya presupuesto previo.
- Si las Prescripciones Tcnicas no estn establecidas previamente
por la administracin
- Cuando el proyecto elaborado por la Administracin pueda ser
mejorado por los oferentes.
- Cuando se requieran garantas especiales
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- Obras de tecnologa especialmente avanzada.
Contratacin directa: se otorga la ejecucin a una determinada

constructora, sin que haya posibilidad de oferta por parte de otras, en
algunos casos muy determinados:
- Obras de presupuesto reducido.
- Razones de urgencia, seguridad del estado, inters militar.
- Obras de gran precisin y seguridad.
- Si no ha podido ser adjudicado por otra de las formas.
En obra civil, u obras cuyo promotor es la Administracin, en el

procedimiento abierto pueden presentarse todas aquellas empresas
constructoras que tengan la clasificacin adecuada para construir la obra que
haya salido a licitacin.
La clasificacin empresarial es una forma de acreditar la capacidad tcnica y la
solvencia econmico financiera de las empresas, con carcter previo y general, y sirve
para que el rgano de contratacin tenga conocimiento de las personas con solvencia
contrastada y adecuada para ejecutar correctamente el contrato de que se trate.
* Clasificacin de contratistas. Grupos y subgrupos

Pero, sea cual sea la modalidad de ejecucin, existe un RGIMEN DE
REVISIN DE PRECIOS, que permite revisar el coste total de la obra en funcin
de unas frmulas polinmicas que dependen del tipo de obra, que son funcin
de los ndices de precios extrados de encuestas de mercado y publicados cada
mes. Dentro de estos ndices se estudia la fluctuacin de los precios de los
elementos bsicos de la obra (cemento, aceros, etc.); sin ser todos los utilizados
son lo suficientemente representativos.
Estas frmulas polinmicas pensadas para obras promovidas por las
Administraciones, tambin pueden ser usadas en las contrataciones privadas.
1.8.- TRMITES PREVIOS:
Son el conjunto de gestiones tcnico-administrativas necesarias para poder
iniciar legalmente la ejecucin de una obra, sea sta de promocin oficial o
privada.
Libro de rdenes: debe ser solicitado en el Colegio de Arquitectos al

comienzo de la obra.
Licencia definitiva de obras: la solicita el promotor en el Ayuntamiento

previa presentacin del proyecto de ejecucin visado y el estudio de
seguridad y salud redactado por el tcnico competente.
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Impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras: se habr de

pagar en el Ayuntamiento en funcin del presupuesto de ejecucin
material.
Plan de seguridad y salud: deber ser elaborado por la constructora y

aprobado mediante el Acta de aprobacin por el coordinador de seguridad
y salud designado por el promotor.
*Acta de aprobacin del Plan de S y S
Este deber solicitar en su Colegio el libro de incidencias para el
seguimiento del Plan de seguridad y salud. Constituye el documento
bsico para la ordenacin de la actividad preventiva en la obra. Puede ser
modificado por el contratista en funcin del proceso de ejecucin de la
obra.
Aviso previo del promotor: de la obra a la autoridad laboral del

comienzo de los trabajos.
Permiso de apertura de centro de trabajo: que obtiene la constructora

en la autoridad laboral correspondiente.
Acta de comprobacin de replanteo: mediante la cual se realiza la

adecuacin de las caractersticas geomtricas del edificio a las del solar.
La firma la direccin facultativa y el constructor.
* Acta de replanteo e inicio de obra (COAM)
Seguro de responsabilidad civil decenal.
1.9.- DOCUMENTACIN DEL SEGUIMIENTO DE LA OBRA:

El CTE indica, con carcter indicativo y sin perjuicio de lo que establezcan
otras Administraciones Publicas competentes, el contenido de la documentacin
del seguimiento de la ejecucin de la obra, tanto la exigida reglamentariamente,
como la documentacin del control realizado a lo largo de la obra.
Las obras de edificacin dispondrn de una documentacin de
seguimiento que se compondr, al menos, de:
a. el Libro de rdenes y Asistencias
b. el Libro de Incidencias en materia de seguridad y salud
c. el proyecto, sus anejos y modificaciones debidamente autorizados
por el director de obra;
d. la licencia de obras, la apertura del centro de trabajo y, en su caso,
otras autorizaciones administrativas; y
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e. el certificado final de la obra
En el Libro de rdenes y
Asistencias el director de obra y el
director de la ejecucin de la obra
consignarn las instrucciones propias
de sus respectivas funciones y
obligaciones.
INSTRUCCIONES DE USO DEL LIBRO DE RDENES Y ASISTENCIAS

1. El libro habr de conservarse en todo momento en la obra a disposicin de la
Direccin Facultativa.
2. En el Libro de rdenes y Asistencias la Direccin Facultativa consignar las
instrucciones propias de sus respectivas funciones y obligaciones. Cada orden o
autorizacin deber ser extendida con la fecha que se dicte y firmada por el
Ingeniero director, consignndose a continuacin el enterado con la firma del
contratista/s, o persona que lo represente en ese momento en la obra.
3. Una vez transcrita la orden, la hoja correspondiente quedar formando parte del libro.
La primera copia quedar en poder de la Direccin Facultativa. La segunda copia
ser enviada por el contratista, a la mayor brevedad posible, al titular de la obra o a
su representante legal.
4. El libro, debidamente cumplimentado, deber presentarse al finalizar las obras en el
Colegio Profesional juntamente con la certificacin y/o certificado final de obra.
5. Las rdenes consignadas en el Libro de rdenes y Asistencias por la Direccin
Facultativa prevalecern sobre los documentos del Proyecto siempre que se
adapten a la legislacin vigente.
6. Las obras de construccin se llevarn a cabo con sujecin al Proyecto y sus
modificaciones autorizadas por el Director de Obra, previa conformidad del promotor,
a la legislacin aplicable, a las normas de la buena prctica constructiva y a las
instrucciones del Director de Obra y/o del Director de Ejecucin de la obra.
*Libro de rdenes, COAM (Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid)
El Libro de Incidencias se desarrollar

conforme a la legislacin especfica de
seguridad y salud. Tendrn acceso al
mismo los agentes que dicha legislacin
determina.
Artculo 13. Libro de incidencias
1.
2.
En cada centro de trabajo existir con fines de control y seguimiento del plan de
seguridad y salud un libro de incidencias que constar de hojas por duplicado, habilitado
al efecto.
El libro de incidencias ser facilitado por:
a.
El Colegio profesional al que pertenezca el tcnico que haya aprobado el plan

de seguridad y salud.
b.
La Oficina de Supervisin de Proyectos u rgano equivalente cuando se trate

de obras de las Administraciones pblicas.
3.
El libro de incidencias, que deber mantenerse siempre en la obra, estar en poder del
coordinador en materia de seguridad y salud durante la ejecucin de la obra o, cuando
no fuera necesaria la designacin de coordinador, en poder de la direccin facultativa. A
dicho libro tendrn acceso la direccin facultativa de la obra, los contratistas y
subcontratistas y los trabajadores autnomos, as como las personas u rganos con
responsabilidades en materia de prevencin en las empresas intervinientes en la obra,
los representantes de los trabajadores y los tcnicos de los rganos especializados en
materia de seguridad y salud en el trabajo de las Administraciones pblicas
competentes, quienes podrn hacer anotaciones en el mismo, relacionadas con los fines
que al libro se le reconocen en el apartado 1.
4.
Efectuada una anotacin en el libro de incidencias, el coordinador en materia de

seguridad y salud durante la ejecucin de la obra o, cuando no sea necesaria la
designacin de coordinador, la direccin facultativa, debern notificarla al contratista
afectado y a los representantes de los trabajadores de ste. En el caso de que la
anotacin se refiera a cualquier incumplimiento de las advertencias u observaciones
previamente anotadas en dicho libro por las personas facultadas para ello, as como en
el supuesto a que se refiere el artculo siguiente, deber remitirse una copia a la
Inspeccin de Trabajo y Seguridad Social en el plazo de veinticuatro horas. En todo
caso, deber especificarse si la anotacin efectuada supone una reiteracin de una
advertencia u observacin anterior o si, por el contrario, se trata de una nueva
observacin.
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*REAL DECRETO 1627/1997, de 24 de octubre, por el que se establecen

disposiciones mnimas de seguridad y salud en las obras de
construccin. BOE n 256 25/10/1997
Una vez finalizada la obra, la documentacin del seguimiento ser

depositada por el director de la obra en el Colegio Profesional
correspondiente o, en su caso, en la Administracin Pblica competente,
que aseguren su conservacin y se comprometan a emitir certificaciones
de su contenido a quienes acrediten un inters legtimo.
1.10.- RECEPCIN DE LA OBRA.
La recepcin de la obra, es el acto
por el cual el constructor, una vez concluida
sta, hace entrega de la misma al promotor
y es aceptada por ste. Podr ser realizada
por fases, cuando as se haya acordado.
La recepcin deber consignarse en
un acta firmada, al menos por el promotor y
el constructor, donde figurarn las partes, la
fecha del certificado final, el presupuesto de
ejecucin material, el plazo de subsanacin
de defectos observados y las garantas que se exijan al constructor. Se adjuntar
el certificado final de obra suscrito por el director de obra y el director de
ejecucin de la obra.
CERTIFICADO FINAL DE OBRA (segn CTE):
1. En el certificado final de obra, el director de la ejecucin de la obra certificar
haber dirigido la ejecucin material de las obras y controlado cuantitativa y
cualitativamente la construccin y la calidad de lo edificado de acuerdo con el
proyecto, la documentacin tcnica que lo desarrolla y las normas de la buena
construccin.
2. El director de la obra certificar que la edificacin ha sido realizada bajo su
direccin, de conformidad con el proyecto objeto de licencia y la documentacin
tcnica que lo complementa, hallndose dispuesta para su adecuada utilizacin
con arreglo a las instrucciones de uso y mantenimiento.
3. Al certificado final de obra se le unirn como anejos los siguientes
documentos:
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a) descripcin de las modificaciones que, con la conformidad del

promotor, se hubiesen introducido durante la obra, haciendo constar su
compatibilidad con las condiciones de la licencia; y
b) relacin de los controles realizados durante la ejecucin de la obra y
sus resultados.
LIBRO DEL EDIFICIO:
Una vez finalizada la obra, el proyecto,
con la incorporacin, en su caso, de las
modificaciones debidamente aprobadas, ser
facilitado al promotor por el director de obra,
para la formalizacin de los correspondientes
trmites administrativos.
A dicha documentacin se adjuntar, al
menos, el acta de recepcin, la relacin
identificativa de los agentes, as como la relativa
a las instrucciones de uso y mantenimiento del
edificio y sus instalaciones.
Toda la documentacin a que hace
referencia los apartados anteriores, que constituir el Libro del Edificio, ser
entregada a los usuarios finales del edificio.
Enlace para descarga del LIBRO DEL EDIFICIO DE LA REGIN DE MURCIA:
ftp://ftp.cype.net/libroedificiomurcia.exe
*Consejera de Obras Pblicas y Ordenacin del Territorio
Decreto n. 80 de 2 de noviembre de 2001, por el que se regula el libro del
edificio en la Regin de Murcia.
Orden de 14 de febrero de 2002, por la que se aprueba el modelo Libro del
Edificio para inmuebles de viviendas de nueva construccin.
2.- AGENTES QUE INTERVIENEN EN EL PROCESO DE CONSTRUCCIN
La Ley de Ordenacin de la Edificacin (LOE) tiene por objeto regular en
sus aspectos esenciales el proceso de la edificacin, estableciendo las
obligaciones y responsabilidades de los agentes que intervienen en dicho
proceso, as como las garantas necesarias para el adecuado desarrollo del
mismo, con el fin de asegurar la calidad mediante el cumplimiento de los
requisitos bsicos de los edificios y la adecuada proyeccin de los intereses de
los usuarios.
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La LOE, en su captulo III, establece los AGENTES DE LA EDIFICACIN,

que son todas las personas, fsicas o jurdicas, que intervienen en el proceso de
la edificacin:
2.1. EL PROMOTOR: cualquier persona, fsica o

jurdica, pblica o privada, que, individual o
colectivamente decide, impulsa, programa y
financia, con recursos propios o ajenos, las obras de
edificacin para s o para su posterior enajenacin,
entrega o cesin a terceros bajo cualquier ttulo.
OBLIGACIONES DEL PROMOTOR:

Ostentar sobre el solar la titularidad de un derecho que faculte para construir
en l.
Facilitar la documentacin e informacin previa necesaria para la redaccin del
proyecto, as como autorizar al director de obra las posteriores modificaciones
del mismo.
Gestionar o obtener las preceptivas licencias y autorizaciones administrativas,
as como suscribir el acta de recepcin de la obra.
Suscribir los seguros previstos.
Entregar al adquirente, en su caso, la documentacin de obra ejecutada o
cualquier otro documento exigible por las administraciones competentes.
2.2. EL PROYECTISTA: es el agente que, por
encargo del promotor y con sujecin a la
normativa tcnica y urbanstica correspondiente,
redacta el proyecto (serie de documentos que
definen una obra, tanto en sus aspectos
formales, tcnicos y econmicos).
OBLIGACIONES DEL PROYECTISTA:

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Estar en posesin de la titulacin acadmica y profesional habilitante de

arquitecto, arquitecto tcnico, ingeniero o ingeniero tcnico,
Redactar el proyecto con sujecin a la normativa vigente y a lo que se haya
establecido en el contrato y entregarlo, con los visados preceptivos.
Acordar, en su caso, con el promotor, la contratacin de colaboraciones
parciales.
2.3. EL CONSTRUCTOR: agente que asume, contractualmente ante el
promotor, el compromiso de ejecutar con medios humanos y materiales, propios
o ajenos, las obras o parte de las mismas con sujecin al proyecto y al contrato.
OBLIGACIONES DEL CONSTRUCTOR:

Ejecutar la obra con sujecin al proyecto, a la legislacin aplicable y a las
instrucciones del director de obra y del director de la ejecucin de la obra, a fin
de alcanzar la calidad exigida en el proyecto.
Tener la titulacin o capacitacin profesional que habilita para el cumplimiento
de las condiciones exigibles para actuar como constructor.
Designar al jefe de obra que asumir la representacin tcnica del constructor
en la obra y que por su titulacin o experiencia deber tener la capacitacin
adecuada de acuerdo con las caractersticas y la complejidad de la obra.
Asignara a la obra los medios humanos y materiales que su importancia
requiera.
Formalizar las subcontrataciones de determinadas partes o instalaciones de la
obra dentro de los lmites establecidos en el contrato.
Firmar el acta de replanteo o de comienzo y el acta de recepcin de la obra.
Facilitar al director de obra los datos necesarios para la elaboracin de la
documentacin de la obra ejecutada.
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2.4. EL DIRECTOR DE OBRA:

formando parte de la direccin
facultativa, dirige el desarrollo de la
obra en los aspectos tcnicos,
estticos,
urbansticos
y
medioambientales, de conformidad
con el proyecto que la define, la
licencia de edificacin y dems
autorizaciones preceptivas y las
condiciones del contrato, con el
objeto de asegurar su adecuacin al
fin propuesto.
OBLIGACIONES DEL DIRECTOR DE OBRA:

Estar en posesin de la titulacin acadmica y profesional habilitante de
arquitecto, arquitecto tcnico, ingeniero o ingeniero tcnico, segn corresponda y
cumplir las condiciones exigibles para el ejercicio de la profesin. En caso de
personas jurdicas, designar al tcnico director de obra que tenga la titulacin
profesional habilitante.
Verificar el replanteo y la adecuacin de la cimentacin y de la estructura
proyectadas a las caractersticas geotcnicas del terreno.
Resolver las contingencias que se produzcan en la obra y consignar en el
Libro de Ordenes y Asistencias las instrucciones precisas para la correcta
interpretacin del proyecto.
Elaborar, a requerimiento del promotor o con su conformidad, eventuales
modificaciones del proyecto, que vengan exigidas por la marcha de la obra
siempre que las mismas se adapten a las disposiciones normativas
contempladas y observadas en la redaccin del proyecto.
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Suscribir el acta de replanteo o de comienzo de obra y el certificado final de

obra, as como conformar las certificaciones parciales y la liquidacin final de las
unidades de obra ejecutadas, con los visados que en su caso fueran preceptivos.
Elaborar y suscribir la documentacin de la obra ejecutada para entregarla al
promotor, con los visados que en su caso fueran preceptivos.
2.5. EL DIRECTOR DE EJECUCIN DE LA

OBRA: formando parte de la direccin
facultativa, asume la funcin tcnica de
dirigir la ejecucin material de la obra y de
controlar cualitativa y cuantitativamente la
construccin y la calidad de lo edificado.
OBLIGACIONES DEL DIRECTOR
EJECUCIN DE LA OBRA:
DE
Estar en posesin de la titulacin acadmica y profesional habilitante y cumplir

las condiciones exigibles para el ejercicio de la profesin. En caso de personas
jurdicas, designar al tcnico director de la ejecucin de la obra que tenga la
titulacin profesional habilitante.
Verificar la recepcin en obra de los productos de construccin, ordenando la
realizacin de ensayos y pruebas precisas.
Dirigir la ejecucin material de la obra comprobando los replanteos, los
materiales, la correcta ejecucin y disposicin de los elementos constructivos y
de las instalaciones, de acuerdo con el proyecto y con las instrucciones del
director de obra.
Consignar en el Libro de rdenes y Asistencias las instrucciones precisas.
Suscribir el acta de replanteo o de comienzo de obra y el certificado final de
obra, as como elaborar y suscribir las certificaciones parciales y la liquidacin
final de las unidades de obra ejecutadas.
Colaborar con los restantes agentes en la elaboracin de la documentacin de
la obra ejecutada, aportando los resultados del control realizado.
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2.6.
ENTIDADES
Y
LABORATORIOS
DE
CONTROL DE CALIDAD.
Las entidades de control
de calidad proporcionan
asistencia tcnica en materia
de control de calidad,
analizando no slo los
materiales a emplear en la
construccin, sino tambin el
proyecto, la ejecucin de la
obra y sus instalaciones.
Los laboratorios de control de calidad tambin prestan asistencia tcnica,

pero desarrollan su actividad mediante la realizacin de pruebas y ensayos, que
practican sobre los materiales, sistemas e instalaciones de la obra.
OBLIGACIONES DE LAS ENTIDADES Y LOS LABORATORIOS DE CONTROL
DE CALIDAD DE LA EDIFICACIN:
Prestar asistencia tcnica y entregar los resultados de su actividad al agente
autor del encargo y, en todo caso, al director de la ejecucin de las obras.
Justificar la capacidad suficiente de medios materiales y humanos necesarios
para realizar adecuadamente los trabajos contratados, en su caso, a travs de la
correspondiente acreditacin oficial otorgada por las Comunidades Autnomas
con competencia en la materia.
2.7.
SUMINISTRADORES
MATERIAL.
DE
Son suministradores de material

los fabricantes, almacenistas,
importadores o vendedores de
productos de construccin, siendo
productos de construccin
aquellos que se fabrican para su
incorporacin permanente en una
obra o parte de las mismas, tanto
terminadas como en proceso de
ejecucin.
OBLIGACIONES DEL SUMINISTRADOR:
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Realizar las entregas de los productos de acuerdo con las especificaciones del
pedido, respondiendo de su origen, identidad y calidad, as como del
cumplimiento de las exigencias que, en su caso, establezca la normativa tcnica
aplicable.
Facilitar, cuando proceda, las instrucciones de uso y mantenimiento de los
productos suministrados, as como las garantas de calidad correspondientes,
para su inclusin en la documentacin de la obra ejecutada.
2.8.
PROPIETARIOS
Y
USUARIOS.
Son obligaciones de los
PROPIETARIOS conservar en
buen
estado
la
edificacin
mediante un adecuado uso y
mantenimiento, as como recibir,
conservar
y
transmitir
la
documentacin
de
la
obra
ejecutada y los seguros y
garantas con que esta cuente.
Son obligaciones de los usuarios, sean o no propietarios, la utilizacin

adecuada de los edificios o de parte de los mismos de conformidad con las
instrucciones de uso y mantenimiento, contenidas en la documentacin de la
obra ejecutada.
3.- RESPONSABILIDAD CIVIL DE LOS AGENTES:
Al margen de las responsabilidades contractuales, los agentes responden
frente a los propietarios y adquirentes de los siguientes daos materiales,
ocasionados en el edificio dentro de los respectivos plazos, a contar desde la
fecha del acta de recepcin o subsanacin:
Durante 10 aos por vicios o defectos que
afecten a la cimentacin, los soportes, las
vigas, los forjados, los muros de carga u otros
elementos estructurales que comprometan
directamente la resistencia mecnica y la
estabilidad del edificio.
Durante 3 aos, por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las
instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos bsicos de
habitabilidad.
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Durante 1 ao, el constructor por vicios o defectos de la ejecucin que afecten

a elementos de terminacin o acabado.
4.- OCUPACIONES Y PUESTOS DE TRABAJO.

4.1. OCUPACIONES DE TIPO ADMINISTRATIVO
Se realizan en una oficina instalada en la obra preferentemente y por
PERSONAL ADMINISTRATIVO.
Son trabajos burocrticos: suministros, pedidos, pagos, nminas, archivo
En la OFICINA DE OBRA debemos encontrar los siguientes documentos:
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4.2. OCUPACIONES DE CONSTRUCCIN PROPIAMENTE DICHA

Las relativas a la ejecucin de los trabajos, segn instrucciones de los
encargados y capataces. En ellas concurren distintas profesiones y categoras
dentro de ellas.
Se pueden estructurar en cuatro reas bsicas: DEMOLER, CONSTRUIR,
INSTALAR y MANTENER.
PUESTOS DE TRABAJO
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Dentro de las ocupaciones de construccin propiamente dicha, los

Puestos de Trabajo, dependen de la cualificacin de los trabajadores.
El personal que interviene en la ejecucin material de la obra ya sea
dependiendo de la empresa constructora o de subcontratas sera el siguiente:
DEMOLICIONES Y MOVIMIENTO DE TIERRAS: transportistas,

operadores de maquinaria pesada, especialistas en perforaciones,
explosivos, entibaciones, peones para ayudas, etc.
CIMENTACIONES Y ESTRUCTURAS
encofradores, ferrallistas, etc
ALBAILERA: cuadrilla de albailera: oficial 1, oficial 2, ayudante, pen
CANTERA: mamposteros, marmolistas, ayudantes, etc
CERRAJERA DE ARMAR Y DE TALLER: equipos especialistas en

estructuras metlicas, estructuristas, soldadores, cerrajeros, etc
CARPINTERA DE ARMAR Y DE TALLER: carpinteros, ebanistas, etc
INSTALACIONES:
poceros,
fontaneros,
electricitas,
antenistas,
instaladores de gas, ascensoristas, tcnicos en climatizacin, etc.
REVESTIMIENTOS: estucador, revocador, yesaire, etc.
SOLADOS Y ALICATADOS: solador, pulidor, alicatador, etc.
ACABADOS: pintores, escayolistas, cristaleros, etc.
OTROS: listeros, almaceneros, vigilantes de obra, gruistas, sealistas,

jardineros, etc
DE
HORMIGN
ARMADO:
RELACIN ENTRE LOS DISTINTOS OFICIOS:

EXCAVADOR DERRIBOS
Se encarga de los derribos excavaciones: desmontes, vaciado de stanos,
apertura de zanjas y pozos de cimentacin, etc. Organiza los trabajos en los
distintos tajos del movimiento de tierras:
Diariamente asigna a los operadores de maquinaria pesada a los distintos
tajos, da rdenes, supervisa..
Suministros de ridos o tierras de aporte para rellenos y terraplenes.
21
Localizacin de vertederos cercanos.

Su labor suele tener relacin con los trabajos de infraestructuras urbanizacin
(pavimentacin de calles, redes de distribucin, etc.)
ESTRUCTURISTAS
Pueden encargarse de la ejecucin de la estructura desde los cimientos,
muros, etc., o a partir de los arranques de los pilares. Dirigen trabajos de;
encofrado, colocacin de armaduras, hormigonado, desencofrado. Tienen que
dejar la obra repasada y limpia (repasos de coqueras con material adecuado)
OFICIALES DE ALBAILERA
Son los encargados de la ejecucin de todas las tareas que existen en la
obra, exceptuando las propias de oficios especializados (fontaneros,
electricistas, etc), y destajistas, aunque pueden sustituir a estos ltimos en
determinados casos (pavimentos, chapados, etc).
Realizan el trabajo productivo de la obra, con la ayuda de los peones
correspondientes, por ello se debe prestar la mxima atencin a las condiciones
con qu, cmo y dnde trabajan.
CHAPADORES ALICATADORES: PAVIMENTADORES SOLADORES
Son oficios llamados destajistas, suelen ser autnomos y se encargan
de la ejecucin de todo tipo de pavimentos y chapados.
Suelen pedir el material a pie de tajo y ayudas de peones.
Deben dejar el trabajo rejuntado y limpio.
PULIDORES
Se encargan de pulir los pavimentos de piedra natural o artificial (mrmol,
terrazo, etc. Son equipos autnomos. Hay que suministrarles la ayuda de un
pen para recoger el agua y otras ayudas.
FONTANERO
Se encarga desde la acometida de agua para la obra, hasta la acometida
definitiva para el edificio: bombas, grupos de presin, depsitos de agua,
aparatos sanitarios y grifera.
Replantea y marca las instalaciones junto con el encargado, para que el
equipo de apertura de rozas pueda realizarlas, as como los agujeros de las
bajantes, si hay que cambiarlos.
22
Debe instalar y montar las baeras para que los alicatadores puedan
realizar su trabajo, el resto de aparatos sanitarios podrn esperar (tienen ms
holgura en el tiempo, al igual que la grifera).
Simultneamente puede ir instalando el cuadro de contadores y las
acometidas de agua y alcantarillado.
Es el encargado de tramitar el boletn de alta de la instalacin sellado por
industria para la conexin de la misma a la red general.
ELECTRICISTA
Similar al fontanero. Se encarga desde la acometida elctrica para la obra,
hasta la acometida definitiva para el edificio.
Replantea y marca la instalacin junto con el encargado, para que el
equipo de apertura de rozas pueda realizarlas.
Simultneamente puede ir instalando el cuadro de contadores y la
acometida.
Es el encargado de tramitar el boletn de alta de la instalacin sellado por
industria.
ANTENISTA
Puede ser el mismo electricista o trabajar conjuntamente. Debe instalar
los tubos y cajas al mismo tiempo que el electricista y el resto: la antena,
amplificador y mecanismos, antes que entre el pintor, generalmente. Es el
encargado de tramitar el alta de la instalacin
ASCENSORISTA
Suelen ir a montar el ascensor cuando la albailera est prcticamente
terminada. Requieren ayuda de albailes en la colocacin de las puertas
fundamentalmente. Es el encargado de tramitar el alta e la instalacin.
YESERO YESAIRE
Personal autnomo. Todos los elementos de albailera, instalaciones y
alicatados, falsos techos, cajas elctricas, etc, deben estar terminados,
colocados y aplomados para que el acabado de los paramentos, aristas,
esquinas, rincones, techos, rodapis, etc, queden perfectamente terminados.
El yeso en pavimentos de gres, suele darse antes de colocar el pavimento
(para no daarlo), por lo que debe tenerse en cuenta dejar una franja de unos 8
cm para colocar el rodapi luego.
MARMOLISTA
Se limita a servir a la obra el producto (peldaos, tabicas, pavimentos, etc)
pero hay partes ms delicadas (aplacados de fachas, etc) que colocan ellos
mismos.
Las medidas deben tomarlas ellos (en caso de error, asumen ellos las prdidas).
PIEDRA ARTIFICIAL
23
Fabrican los productos por encargo y suelen servirlos a la obra para que
los coloquen los oficiales. Pueden encargarse del repaso y limpieza de la piedra
y de su montaje en casos especiales.
ESCAYOLISTA
Personal autnomo. No suelen requerir ayudas de ningn tipo. Deben
trabajar antes que los yeseros, pero despus que los alicatadotes, siempre que
sea posible.
Orden: alicatados, escayolas, yesos, molduras.
CERRAJERO
Suele servir el material elaborado a la obra, para su colocacin, salvo
algunos elementos que termina en la misma (barandillas de escalera y trabajos
especiales)
PINTOR ESTUCADOR
Trabaja simultneamente con el carpintero. Se suelen forrar los marcos y
mecanismos elctricos e papel, y si las puertas estn montadas deben
descolgarlas. Lo ideal es que llegue a un acuerdo con el carpintero para evitar
trabajos innecesarios.
CARPINTERO
Sirve los precercos de las puertas previamente a la ejecucin e la
tabiquera y luego simultneamente con el pintor realiza el montaje de puertas y
forrado de precercos.
En cuanto a la carpintera metlica, puede colocarse al realizar la
albailera, pero a riesgo de que se produzcan daos y desperfectos en la
misma. La otra opcin es colocar el remarco y luego el resto de la carpintera con
los vidrios antes de las pinturas.
Nota complementaria.- Categoras del personal de albailera

Las categoras del personal de albailera dependen de las funciones que son capaces
de desempear de una manera correcta:
Encargado
Responsable del personal dependiente del Constructor
Coordina los trabajos del personal subcontratado
24
Efecta replanteos con ayuda de un oficial bajo la supervisin de un Tcnico

Distribuye el personal en los distintos tajos o frentes de obra.
Transmite las rdenes u observaciones dadas por la Direccin Tcnica o
Facultativa.
Oficial 1 y 2
Realiza trabajos de albailera como fbricas, peldaeados, cubiertas, soleras,
revestimientos, etc.
Efecta remates y ayudas a otros oficios (instalaciones)
Realiza el montaje y desmontaje de andamios, protecciones y medios auxiliares.
Ayudante
Forma pareja con el oficial y est a las rdenes de ste
Confecciona morteros de yeso y cemento para los trabajos de albailera
Prepara los materiales que ha de preparar el oficial
Forma equipo o cuadrilla con el oficial, y como tal se les traslada.
Pen especializado
Maneja mquinas de fcil utilizacin
Participa en la fabricacin y puesta en obra de morteros
Realiza trabajos sencillos con una determinada especializacin.
Pen ordinario
Carga y transporte de materiales
Picado o machacado de piedra
Apertura de rozas, catas
Retirada de escombros
Realiza trabajos que no requieran conocimientos previos
Pinche
Trabajos que no exijan fuerza, destreza, ni riesgo
Trabajos que eviten prdidas de tiempo al personal de obra que puede realizar
otras tareas.
Guarda
Vigilancia y guarda de la obra
Almacenero
Controla la entrada y salida de materiales
Listero
Controla la entrada y salida de personal.
4.3. OCUPACIONES DE DIRECCIN, SUPERVISIN Y CONTROL

La Direccin Facultativa: Director de obra y Director de ejecucin de la obra
(estudiados en el apartado 2)
25
Jefe de Obra: Trabaja para

la Empresa Constructora y
puede tener varias obras a
su cargo (Jefe de rea). A
partir de la adjudicacin de
un proyecto arquitectnico
en la empresa constructora,
el jefe de obra es el
responsable de la ejecucin
del proyecto y de su gestin
tcnica y econmica.
Trabajo Especfico que Desarrolla:

-
Anlisis del proyecto y de su viabilidad

Planificacin y organizacin de la obra.
Organizacin de los trabajos.
Propuesta de los procedimientos, tcnicas y medios idneos, as como de
mtodos que mejoren los rendimientos y los resultados.
Comprobacin de mediciones. Certificaciones.
Control de costes.
Control de plazos de construccin.
Tramitacin de pedidos (proveedores).
Coordinacin de industriales y subcontratistas.
Control de calidad (redaccin, control y seguimiento del plan de calidad)
Documentacin oficial de la obra.
Control de la seguridad y la salud.
Seguimiento de las visitas de obra con la direccin facultativa o el
promotor. Redaccin de las actas.
Encargado: Es el mando directo sobre el personal

obrero y enlace entre stos y el Jefe de Obra. Recibe
rdenes del Jefe de Obra y en su ausencia lo
representa.
26

-
Planificacin y organizacin del proceso y mecnica de los trabajos de

obra.
Organizacin de los espacios de trabajo, maniobra, almacenamiento,
carga/descarga, de los talleres y accesos a la obra.
Control y seguimiento de la ejecucin de obra.
Control de cumplimiento de la planificacin.
Interpretacin de planos.
Replanteos de las unidades de obra.
Control y organizacin de los grupos de trabajo y asignacin de tareas a
los operarios.
Propuesta de procedimientos, materiales y tcnicas. Asesoramiento a los
operarios.
Coordinacin de los trabajos con diferentes industriales y subcontratados.
Recepcin y organizacin de materiales, zonas de reunin, talleres, etc.
Clculo de materiales y medicin de la obra ejecutada.
Control del cumplimiento de las medidas de prevencin de riesgos
laborales.
Control de los medios y la maquinaria de obra.
Control de los materiales.
Supervisin y verificacin de los procesos y resultados de los trabajos.
Control de calidad.
El trabajo en la obra es un trabajo claramente de equipo. Cada uno de los

jugadores -jefe de obra, jefe de produccin, jefe de maquinaria, encargados, etc.tiene que cumplir perfectamente su papel para conseguir unos buenos
resultados. Y, como en los buenos equipos de ftbol, todos tienen que jugar para
todos.
El encargado tiene que relacionarse con un buen nmero de personas del
organigrama de la obra e, incluso, con otras fuera del mismo (proveedores,
clientes).
Las relaciones del encargado con personas de la obra son:

Personas de la empresa:
- Jefe de obra
- Jefe de produccin
- Tcnico de prevencin
27
- Tcnico de calidad y medioambiente

- Personal de la oficina tcnica
- Personal de la oficina administrativa
- Representantes de los trabajadores
- Compaeros
Personas ajenas a la empresa:
- Tcnicos de la propiedad (cliente)
- Proveedores y subcontratistas
28
Capataz, Jefe de Taller y Maquinaria: El capataz es el responsable del equipo

de operarios al que se asigna la ejecucin material de un trabajo de obra
determinado. En una obra pequea, las funciones del encargado y el capataz
suelen recaer en una misma persona.

-
Organizacin del proceso y la mecnica de los trabajos de obra

encomendados.
Control y seguimiento de la ejecucin de trabajos concretos de obra.
Replanteo y construccin de las unidades de obra.
Control y organizacin del equipo de trabajo.
Propuesta de procedimientos, materiales y tcnicas. Asesoramiento a los
operarios del equipo.
Recepcin y organizacin de materiales, zonas de reunin, talleres...
Control del cumplimiento de las medidas de prevencin de riesgos
laborales por parte de los componentes del equipo.
Control de los medios y la maquinaria de obra.
Supervisin y verificacin de los procesos y resultados de los trabajos.
Control del cumplimiento de las condiciones de recepcin de los trabajos
realizados.
Jefe de Equipo: Es un oficial de 1 que tiene a su cargo una cuadrilla de trabajo

Tcnicos Especializados: Realizan estudios y tareas muy especficas.
Topgrafos, ingenieros industriales, de telecomunicaciones, gelogos, etc.
5.- ORGANIGRAMA DE OBRA.
Representa la estructura de una

empresa, pudiendo ser vertical u horizontal.
Se representa mediante unos rectngulos
que se unen por lneas horizontales y
verticales.
Las relaciones jerrquicas se hacen por
medio de las lneas verticales.
29
Las relaciones de trabajo por las horizontales (que pueden ser de igual
mando, funcionales o de cooperacin, etc)
Los rectngulos del organigrama suelen llevar indicaciones escritas que

especifican la denominacin jerrquica (Direccin, Departamento, Divisin,
Subdivisin, Seccin); la designacin de la funcin (Compras, Ventas,
Promocin, Obra, Oficina Tcnica, etc); el nombre del responsable, e incluso a
veces, una cuarta lnea que indica el nmero de personas que estn adscritas al
servicio.
La organizacin de obra se complica por la diversidad de ramas o

sectores que intervienen en ella.
El organigrama es un esquema que muestra la composicin y distribucin
de los distintos puestos de trabajo, funciones y subcontratas que intervienen en
la obra, y seala el ORDEN JERRQUICO y la RELACIN entre ellos.
Indica claramente las relaciones entre los distintos trabajos y responde a las
preguntas.
Quin hace qu?
Quin manda a quin?
Cada grado de autoridad aparece en el lugar que le corresponde, unido a
quien depende (escaln superior) y a quien manda (escaln inferior).
Estos esquemas nos muestran la organizacin con una simple ojeada,
permitindonos de una manera fcil su anlisis y ver si el tipo de organigrama
tiende a lineal (autoritario), si tiende a reglamentario, etc.
Hace aparecer las distintas funciones de forma jerrquica, por relaciones
verticales.
30
Es necesario un buen ORGANIGRAMA DE OBRA, en consonancia con:

- el volumen de la obra
- el ritmo de los trabajos. Plazos a cumplir
- las caractersticas singulares de la obra.
31
32

Secuenciación Del Proceso de Construcciã"n - Edificacion

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Secuenciacin del proceso de construccin

Prof: M Angeles Daz Puga

UT 002. SECUENCIACIN DEL PROCESO DE

1.- FASES DEL PROCESO EDIFICATORIO.

Secuenciacin del proceso de construccin

Prof: M Angeles Daz Puga

Obra terminada: en edificacin: m2 tiles, m2 construidos, nmero de

Econmico: coste total o por m2 construido, programa de inversiones.

Tiempo: fecha final de terminacin del proyecto, fecha de comienzo de

El esquema de prioridades del propietario/os.

Que la obra se pueda realizar tcnica y legalmente.

El esquema de prioridades del propietario/os.

La reglamentacin tcnica aplicable.

Las condiciones legales existentes, de acuerdo con el emplazamiento

En edificacin: El tipo de edificacin. Uso que se le puede dar.

Secuenciacin del proceso de construccin

Prof: M Angeles Daz Puga

En obra civil: clase de suelo (urbano: consolidado por la edificacin, sin

Los condicionantes tcnicos debidos al solar: topografa y tipo de

Las condiciones, tcnicas y econmicas, a las que deber sujetarse la

Los documentos principales que integran un proyecto de ejecucin son:

Secuenciacin del proceso de construccin

Prof: M Angeles Daz Puga

condicionada a la presentacin del proyecto de ejecucin, pues a partir de ese

Inicio de la propaganda de venta.

As pues, en muchos Ayuntamientos de grandes ciudades, una vez que han

Licencia definitiva, cuando se presenta el proyecto de ejecucin.

Otros factores ajenos a la misma, por ejemplo: Necesidad de contratar

Teniendo en cuenta que las prioridades de la empresa pueden ser: quedarse

A la forma de cobro, si es que no est fijada en el proyecto (entrega inicial,

Secuenciacin del proceso de construccin

Prof: M Angeles Daz Puga

Las condiciones temporales hacen referencia al plazo total y a los plazos

Soportar los riesgos de la construccin hasta entregarla.

Responder de daos a terceros.

Responder de la ruina del edificio u obra en los trminos previstos por la

Recibir la obra ya ejecutada.

Hacer efectivo el precio en la forma, lugar y tiempo acordados.

Soportar los riesgos del edificio u obra desde su recepcin.

El tipo de remuneracin al constructor por los trabajos realizados, da lugar a tres

Secuenciacin del proceso de construccin

Prof: M Angeles Daz Puga

mayor o menor ganancia en funcin de las circunstancias de obra, tiende

Subasta: se expresa una cantidad y se escoge la oferta ms ventajosa

Concurso subasta: tiene dos partes, el concurso en el cual se

Concurso: se elige a la constructora cuya oferta sea ms ventajosa

Secuenciacin del proceso de construccin

Prof: M Angeles Daz Puga

- Obras de tecnologa especialmente avanzada.

Contratacin directa: se otorga la ejecucin a una determinada

En obra civil, u obras cuyo promotor es la Administracin, en el

* Clasificacin de contratistas. Grupos y subgrupos

Libro de rdenes: debe ser solicitado en el Colegio de Arquitectos al

Licencia definitiva de obras: la solicita el promotor en el Ayuntamiento

Secuenciacin del proceso de construccin

Prof: M Angeles Daz Puga

Impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras: se habr de

Plan de seguridad y salud: deber ser elaborado por la constructora y

Aviso previo del promotor: de la obra a la autoridad laboral del

Permiso de apertura de centro de trabajo: que obtiene la constructora

Acta de comprobacin de replanteo: mediante la cual se realiza la

Seguro de responsabilidad civil decenal.

1.9.- DOCUMENTACIN DEL SEGUIMIENTO DE LA OBRA: