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Esse conteúdo aborda uma metodologia em oito etapas, que visa
trasnferir conhecimento e processo para uma melhor tomada de
decisão sobre pontos comerciais.
O Objetivo desta metodologia é transferir conhecimento sobre
aspectos relevante no processo de escolha de pontos comerciais e
trazer, no formato de um questionário de avaliação, uma lista de
pontos a serem observados, que reduzirão a subjetividade no processo
de escolha e servirá como ferramenta de checagem dos pontos críticos
associados a esse processo tão fundamental.

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O Primeiro passo é sensibilizar o público sobre a importância de se
escolher bem um ponto comercial e o quanto esse processo é chave
para muitos modelos de negócio.

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Importante chamar a atenção para uma seleção de ponto de forma
racional e fazendo uso de uma metodologia consistente.

São inúmeros os casos de negócios que fecham pois, apesar de um
bom produto estão mal localizados, seja por não terem a quantidade
de fluxo necessária, seja pelo perfil do mercado onde o negócio está
inserido, não está alinhado com as necessidades.

Importante também lembrar que uma decisão de ponto envolve
muitas vezes contratos que são restritivos e investimentos altos em
reforma e adequação, fazendo com esse seja uma decisão sem volta.

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seja por não terem a quantidade de fluxo necessária. 6 .Importante chamar a atenção para uma seleção de ponto de forma racional e fazendo uso de uma metodologia consistente. apesar de um bom produto estão mal localizados. seja pelo perfil do mercado onde o negócio está inserido. fazendo com esse seja uma decisão sem volta. São inúmeros os casos de negócios que fecham pois. Importante também lembrar que uma decisão de ponto envolve muitas vezes contratos que são restritivos e investimentos altos em reforma e adequação. não está alinhado com as necessidades.

7 .Diferentes negócios demandam diferentes pontos. melhor será o resultado dessa escolha. mas interessante para outro. Quanto maior a quantidade de opções disponíveis para análise. Ele pode ser inadequado para um determinado modelo de negócio. Em geral decisões apressadas podem resultar em más escolhas. Não podemos dizer que um ponto é simplesmente inadequado. A calma é muito importante para encontrar-se o ponto ideal.

corretores. Muitas vezes será melhor não abrir o negócio do que abrir o negócio no ponto inadequado. Olharemos nos próximos slides que há inúmeras fontes fundamentais para auxiliar na tomada de decisão. seriedade e um pouco de ceticismo ajudam muito a evitar más decisões. Pé no chão. NÃO TER SUPORTE PROFISSIONAL – Advogados. EXCESSO DE OTIMISMO – É natural que na ansiedade d ecomeçar um novo negócio de sucesso. arquitetos e outros profissionais podem ajudar muito e se serão um investimento maior no início. FALTA DE INFORMAÇÃO – As informações necessárias vão além daquelas disponíveis vendo um ponto. PREGUIÇA – Procurar um bom ponto dá trabalho e consome tempo e energia. Um empreendedor com preguiça nesse processo tem sérios riscos de fazer mau negócio. 8 . o empreendedor super estime sua capacidade de gerar negócios e também o potencial do seu produto e modelo de operação.Algumas atitudes por parte do empreendedor se configuram em verdadeiros pecados no processo de seleção de ponto comercial. PRESSA – Escolher o primeiro ponto disponível porque há a necessidade de se iniciar o negócio não é produtivo. podem fazer com que não ocorra um prejuízo muito maior no futuro.

antes da escolha do ponto comercial.Segundo passo trata sobre o conhecimento das especificidades de um negócio. 9 . Identificar bem os requisitos específicos de um negócio aumentará muito a assertividade no processo.

podemos distiguir dois tipos diferentes.Do ponto de vista da atratividade de uma operação de varejo. -De no máximo 10 minutos de carro. Estudos apontam que na maioria dos negócios. mas muitas vezes. podem estar em ruas secundárias com custo muitas vezes mais interessante. AS OPERAÇÕES DESTINO – são aquelas em que o consumidor sai de sua casa para ir até lá. bancos e centros comerciais. AS OPERAÇÕES DE CONVENIÊNCIA – são aquelas em que o consumidor não planeja comprar e acaba visitando porque o acesso é facilitado. São exemplos de operações do tipo CONVENIÊNCIA postos de gasolina. Esse tipo de operação é bastante dependente de um bom ponto comercial. colégios. entre tantas outras. Nesse caso. Nas operações de conveniência. cerca de 80% dos clientes vem de uma distância: -De no máximo 5 minutos a pé ou. muitas vezes na passagem quando o consumidor está em trânsito ou pela proximidade com outros geradores de tráfego. 10 . pelo seu poder de atração. entram os grandes formatos de varejo como Home Centers. que vendem um mix exclusivo de produtos e justificam o deslocamento do consumidor. farmácias. o consumidor em geral fará compras mais corriqueiras e não está disposto a parcorrer distâncias grandes para conseguir o que quer. lanchonetes. Lógico que mesmo operações destino se beneficiam de um bom ponto e de uma boa localização. como hospitais. Supermercados e também as lojas especialidadas.

Importância do ponto ideal: Passagem. então o acesso precisa ser mais facilitado. Ativa. Impulso. Meu negócio tem vendedores externos que bão em busca de negócios? Se sim. Meu negócio depende de produtos expostos para que os consumidores vejam – será mais interessante então que eu tenha uma boa vitrine. por exemplo. Uma lavanderia. Já uma farmácia. Sobreloja – quanto o meu negócio dependerá do ponto? Alguns modelos dependem de grande visibilidade.Conhecer bem o seu negócio é o primeiro e fundamental passo para conseguir um bom ponto comercial. dependerei menos do ponto comercial. precisa ser percebida e ter acesso facilitado. talvez não precise de uma grande fachada. Expositiva. Fundamental que o empreendedor conheça: Seu Público-Alvo: quais os níveis de renda médio do seu consumidor. Processo de Venda: Passiva. qual a faixa etária. mas precisa estar próxima de seus consumidores. quais seus hábitos de compra. 11 . outros apenas de alto fluxo e proximidade de grandes centros. assim como uma academia de ginástica. Tráfego. visível para o público. Vendo itens mais de impulso. Conveniência. quais são as outras operações de varejo que ele costuma visita. Esquina.

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13 . de onde eles vieram e inserirmos essa informação em um mapa. características físicas e divulgação podem ser mais relevantes. O Conceito de área de influência é importante pois em determinados negócios. Se perguntarmos para todos os clientes de uma loja. já que o modelo de operação tem um alto poder de atratividade de consumidores. não há a necessidade de grandes investimentos em pontos de muito fluxo.Área de Influência: Quanto as pessoas estão dispostas a andar para vir ao meu negócio. Esse conceito pode ajudar muito a saber da dependência de um negócio em relação a um excelente ponto comercial. estacionamento. A partir da área de influência. conseguiremos ter a ideia de qual a distância média que uma operação consegue atrair. Questões como facilidade de acesso. conseguimos determinar até onde aquele ponto consegue atingir.

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quantidade de exposição em paredes. acesso a entregas durante o dia. como vitrine. altura de pé direito. pontos de água. É fundamental relacionar todas as características imprescindíveis para o negócio e avaliar se o ponto comercial: -Já possui. estrutura do imóvel. -Se é possível preparar e nesse caso qual o custo. boa área de estocagem. 17 . -Se a legislação do local permite.Alguns modelos de negócio exigem características específicas. cofres. ponto de gás. estacionamento amplo. etc. -Se o proprietário permite as alterações.

instalar equipamentos de esterilização e tubulações de água. -Uma academia precisa de estruturas que aguentem os pesos dos equipamentos. Não há a necessidade de preencher. ter piso específico. -Uma pastelaria precisa de pontos de gás. de pontos de água e instalações elétricas que permitam uso de camaras frigoríficas. se não tem muito tráfego de pedestre. -Uma farmácia precisa de boa fachada e dependendo do tipo de rua. vamos convidar os participantes a refletir. 18 . Estimule a participação do grupo dando duas opiniões.Nesse exercício. precisará de estacionamento. áreas ventiladas ou que possibilitem a instalacão de ar condiiconado potentes. -Um consultório odontológico precisará cumprir com a legislação santitária.

19 .Conhecer bem a região onde se procura instalar o negócio é o terceiro passo. conversar com moradores e comerciantes e perceber todas as dinâmicas daquela localidade em particular. Entender os hábistos das pessoas.

não só da característica do ponto comercial específico. se identificam com esse centro e se os custos envolvidos estão dentro do que é possível ser pago. -Condomínios. porém por conta de empresas e concentrações comerciais. etc. Hoje diversas empresas oferecem serviços de mensuração das possibilidade. -Centros de Convenção. -Repartições públicas. Oportunidades Iniciais: Shoppings. Uma boa análise de geomarketing ajuda a comparar dois pontos comerciais. 20 . Comportamento de consumidores: compare as regionalizações com o perfil do negócio para saber se o tipo de consumidor é realmente o que é necessário para o negócio. Operações que podem servir como geradores de tráfego: -Bancos. apresenta um outro tipo de perfil de habitante durante o horário comercial .avaliar centros já estabelecidos em uma região pode ser um primeiro passo para buscar ocupar espaço em uma vizinhança. em geral. -Igrejas.Um bom conhecimento. mas do comportamento da região é fundamental. bancos. -Empresas. Galerias. ajuda a analisar dados demográficos e estatísticos. Ao avaliar o centro comercial é importante analisar com os consumidores da região. Ruas. Muitas vezes uma região tem moradores de um determinado perfil econômico e social. -Escolas. -Prédios. O potencial de um ponto será. Pólos de Atratividade. empresas. proporcionalmente maior com o fluxo de consumidores dentro do perfil necessário. Potencial de Mercado: Nº de habitantes.

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potencial. -Quais as carências da região. reduzindo riscos e incertezas. Perguntar sobre os melhores horários. 23 . segurança. -Quem é visto como referência no mercado onde quer atuar. faturamento. -Como são percebidos os principais concorrentes da região. já que muitas pessoas não colaboram ou não são sinceras nas suas argumentações. por conta de algum interesse particular no ponto em análise. perfil do cliente e todas as informações necessárias ajudarão a criar o cenário da análise do ponto comercial em questão. Entrevistar consumidores: Um café na padaria do bairro pode dizer muito sobre uma região.Entrevistar lojistas: Carências. pontos positivos e negativos. Quanto maior a quantidade de visitas. -Quais são seus hábitos de ocnsumo. Entender de pessoas que passam por um determinado ponto: -Quais são suas motivações quando estão por ali. melhor. custos – conversar com outros lojistas pode dar uma visão qualitativa sobre um ponto comercial.

ao olhar uma região. •Já o site do IBGE aponta potenciais econômicos. é possível mostrar uma busca. mostrar quais os negócios em determinado segmento estão naquela região. •Google Maps possibilita. pela palavra (por exemplo) Hotel. além de fontes pagas de análise. Se houver conexão disponível. A página mostrará os hotéis em uma região.Há diversas fontes gratuitas de informações de geomarketing. •O SISGRAn traz várias informações sobre a cidade de Campo Grande e é também uma boa ferramenta de consulta. 24 . perfil dos moradores e quantidade de empresas de uma região.

•Google Maps possibilita. Nesse exemplo.Há diversas fontes gratuitas de informações de geomarketing. é possível mostrar uma busca. pela palavra (por exemplo) Padaria. permitindo mapear onde estão os principais núcleos de consumo do bairro. ao olhar uma região. além de fontes pagas de análise. Se houver conexão disponível. fora realizada uma busca por “Padaria” com uma área central de Campo Grande e o sistema mostra diversos estabelecimentos. A página mostrará os estabelecimentos de uma região. 25 . mostrar quais os negócios em determinado segmento estão naquela região.

26 . sobre diversas óticas.Nosso quarto passo contempla uma minuciosa análise do imóvel do ponto comercial.

Pense também que a fachada deve ser visível para o fluxo de pessoas que passa no seu negócio. pois mesmo que esteja em uma região de alto potencial para o modelo de negócio. Segurança Histórico de assaltos. sobretudo em diferentes horários do dia.Recuos para estacionamento . . dessa forma poderá compará-los depois e compartilhar com pessoas para quem for pedir opiniao e orientação. Não deixe de reparar nisso. Atençao para questões como: . Visibilidade da fachada – uma fachada bem visível é imprescindível para muitos negócios.Placas e totens do ponto ao lado. entrada do estacionamento e tantas outras vão deixar o ponto mais ou menos atraente.você provavelmente precisará comprar e lembrar de pontos os pontos que visitou.Estiverem em esquina e principalmente a positiva (aquela em que está contra o sentido do fluxo de carros e os passantes saem de frente para a operação). de enchentes e qualquer outra questão que posso impactar no negócio.Se estiverem a direita do fluxo de carros . Fotos de vários ângulos e direções . 27 . . velocidade da via. Se está em uma região de alto fluxo de pedestres.A análise do imóvel em si é a mais importante na escolha de um ponto comercial.Se não estiverem recuados. um imóvel mal localizado ou com probelams pontuais pode prejudicar bastante. da forma que eles passam. . portanto é fundamental ter foto de todos os pontos. Faça o caminho do cliente e avalie criteriosamente a visibilidade.Intereferência de imóveis que ficam sobre o ponto. Facilidade de acessos Questões como retorno. Posição do Ponto – Pontos comerciais em geral terão mais visibilidade se: .Muro do vizinho. mas bastante prejudicial para uma loja de serviços automotivos. . Um ponto de ônibus pode ser positivo para uma bomboniere.Se estiverem em rua com menor velocidade de tráfego Bloqueios (como ponto de ônibus) – Alguns bloqueios como lombadas e pontos de ônibus podem ajudar consumidores potenciais a prestarem ainda mais atenção no seu ponto comercial. a fachada precisa ser visível para eles e não para quem passa de carro e vicexversa. possibilidade de acessar. Considere o eventual custo de reformas nesse contexto.

um imóvel mal localizado ou com probelams pontuais pode prejudicar bastante. .Se estiverem a direita do fluxo de carros . de enchentes e qualquer outra questão que posso impactar no negócio. Segurança Histórico de assaltos. . portanto é fundamental ter foto de todos os pontos. velocidade da via. Atençao para questões como: . dessa forma poderá compará-los depois e compartilhar com pessoas para quem for pedir opiniao e orientação.você provavelmente precisará comprar e lembrar de pontos os pontos que visitou.Estiverem em esquina e principalmente a positiva (aquela em que está contra o sentido do fluxo de carros e os passantes saem de frente para a operação). Pense também que a fachada deve ser visível para o fluxo de pessoas que passa no seu negócio. pois mesmo que esteja em uma região de alto potencial para o modelo de negócio. Não deixe de reparar nisso. entrada do estacionamento e tantas outras vão deixar o ponto mais ou menos atraente. Considere o eventual custo de reformas nesse contexto. . Facilidade de acessos Questões como retorno. Fotos de vários ângulos e direções . Se está em uma região de alto fluxo de pedestres. 28 .Intereferência de imóveis que ficam sobre o ponto. Um ponto de ônibus pode ser positivo para uma bomboniere. Visibilidade da fachada – uma fachada bem visível é imprescindível para muitos negócios.Placas e totens do ponto ao lado.A análise do imóvel em si é a mais importante na escolha de um ponto comercial. Faça o caminho do cliente e avalie criteriosamente a visibilidade. da forma que eles passam. possibilidade de acessar.Se estiverem em rua com menor velocidade de tráfego Bloqueios (como ponto de ônibus) – Alguns bloqueios como lombadas e pontos de ônibus podem ajudar consumidores potenciais a prestarem ainda mais atenção no seu ponto comercial.Se não estiverem recuados.Recuos para estacionamento . . sobretudo em diferentes horários do dia. a fachada precisa ser visível para eles e não para quem passa de carro e vicexversa.Muro do vizinho. Posição do Ponto – Pontos comerciais em geral terão mais visibilidade se: . mas bastante prejudicial para uma loja de serviços automotivos.

Despesas de implantação Esses são os custos que contemplam a implatação do negócio como um todo e quanto o ponto impacta nesse contexto. dessa forma há maiores garantias em relação ao fundo de comércio. Importante tentar buscar aluguéis com vigência de ao menos 5 anos. Outros pontos não possuem estacionamento próprio e avaliar se a rua tem essa possibilidade. Esse investimento inicial pode elevar-se muito por conta de características e necessidades de obra do ponto. Pontos que o varejista não conseguirá controlar e poderá impactar em seu resultado comercial. de exposição de produto e de estocagem necessária para comportar uma determinada operação varejista. mais produtos expostos e investimento bem maior. Nesse caso. Muitas vezes uma loja maior demandará mais prateleiras.Facilidades para estacionar – algumas ruas são de alto tráfego e dão a falsa ilusão de muita gente passando em frente. se é cobrado e o quanto isso pode ajudar ou prejudicar o negócio. Não deixe de checar isso para sua análise. Investimento para reforma Estimar quanto será gasto para eventualmente fazer ajustes no ponto comercial a fim de que ele receba a operação foco da análise. 29 . Metragem mínima a área de venda. como feiras algumas ruas ficam completamente fechadas em dias de feiras livres ou de eventos esportivos ou feiras. Tempo de contrato e luvas O prazo de contrato deverá ser compatível com as estimativas de retorno e rentabilidade do empresário. Preste atenção se esse alto tráfego consegue reduzir e parar no ponto. vale a pena refazer as estimativas de prazo de retorno do investimento e avaliar a capacidade de arcar com esses ajustes. Bloqueios esporádicos.

É importante checar se os funcionários conseguirão chegar e sair com facilidade. Acesso a Funcionários– Em geral as empresas vão precisar de funcionários para o desenvolvimento de suas atividades. avaliando pontos como: -Instalações elétricas. Em cidades como São Paulo.Logística de suprimentos – horários de entrega. caminhões maiores só podem acessar as ruas principais em horários especiais e geralmente noturnos. uma inspeção detalhada se faz necessária. portas. facilidade de acesso. -Fundações e estrutura do imóvel. 30 . esquadrias. Condição Geral do Imóvel– Antes de fechar negócio. Local de carga e descarga também impactam na decisão sobre o ponto. restrições ao recebimento de mercadorias podem impactar em um negócios. -Instalações sanitárias. Não ter bom acesso para a mão de obra pode dificultar uma questão já bastante delicada em muitos modelos de negócios. nos horários de trabalho. -Janelas.

Tentar vender produtos dessas categorias concentradas em outras regiões .A vizinhança pode exercer forte influência sobre um negócio. porque são percebidos como a solução para esses casos. Há regiões com alto poder de atração de consumidores de determinada categoria ou segmento. 31 . poderá ser bastante difícil.

estar é preferencial: -Estar à direita do fluxo do sentido do fluxo da via. 32 . Em geral. -Estar contra o sol (consumidores pedestres preferem andar pelo lado com sombras).A posição geográfica influencia o ponto comercial . -Estar em esquinas “Positivas” que são aquelas de frente para o fluxo da Rua.

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a comparação deverá também ocorrer nos mesmos dias e horários nos dois locais alvo da análise.Muitas vezes. Os valores obtidos na contagem podem ser referenciais para a comparação com outras unidades já existentes. em diferentes horários do dia. Nesse caso. inclusive em Shopping Centers. vale a pena realizar uma contagem de fluxo. Processo é simples e deverá ser feito por no mínimo uma hora. com o objetivo de observar quantos pedestres com chance de ver o ponto e quantos carros passam em frente à operação. em dias e horários diferentes. para comprara dois pontos comerciais. com negócios de concorrentes ou para comparar pontos distintos. 35 .

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O empresário deverá pontuar” . que devem ser contemplados.Horário de funcionamento x escala de equipe. Horários de operação – em muitos locais há altos custos condominiais.Custos com segurança . . pois não há – em contratos menores – nenhuma garantia de renovação deste contrato. para atender à vigilância sanitária ou aos órgãos de classe específico (como na área de saúde).Plano de Negócios – é importante que o empreendedor tenha realizado um planejamento financeiro prévio do negócio. 37 . em quais horários? Quanto isso irá impactar nas escala de funcionários e rentabilidade esperada. Custo de Reformas – muitos negócios exigem características particulares.Condomínios e afins Dias de venda – a região tem comércio funcionando aos finais de semana.Custos com estacionamento . Otimismo demais tende a ser prejudicial para empresas que estão começando e sem muito caixa excedente. Os custos necessários para adequar o ponto comercial a estas exigências devem ser considerados. adicionais extraordinários. O valor das luvas deve ser considerado no plano de negócios. se os valores propostos de aluguem cabem em seu orçamento. com expectativas claras de receitas e despesas e contemple nesse momento . Luvas – As luvas existem em muitos pontos comerciais no Brasil e representam o valor necessário para a transferência do ponto comercial ao novo proprietário e está associado ao fundo de comércio criado naquele ponto comercial. taxas municipais. Custo operacional – diferentes pontos vão impactar em diferentes custos de operação. O ideal é pagamento de luvas apenas em contratos com no mínimo 5 anos de duração.

Custo de Reformas – muitos negócios exigem características particulares. se os valores propostos de aluguem cabem em seu orçamento. O ideal é pagamento de luvas apenas em contratos com no mínimo 5 anos de duração. O empresário deverá pontuar” . Otimismo demais tende a ser prejudicial para empresas que estão começando e sem muito caixa excedente. Luvas – As luvas existem em muitos pontos comerciais no Brasil e representam o valor necessário para a transferência do ponto comercial ao novo proprietário e está associado ao fundo de comércio criado naquele ponto comercial. adicionais extraordinários. pois não há – em contratos menores – nenhuma garantia de renovação deste contrato. taxas municipais. O valor das luvas deve ser considerado no plano de negócios.Custos com estacionamento . Horários de operação – em muitos locais há altos custos condominiais. em quais horários? Quanto isso irá impactar nas escala de funcionários e rentabilidade esperada.Custos com segurança . que devem ser contemplados. 38 .Condomínios e afins Dias de venda – a região tem comércio funcionando aos finais de semana.Horário de funcionamento x escala de equipe. com expectativas claras de receitas e despesas e contemple nesse momento . Custo operacional – diferentes pontos vão impactar em diferentes custos de operação. para atender à vigilância sanitária ou aos órgãos de classe específico (como na área de saúde). .Plano de Negócios – é importante que o empreendedor tenha realizado um planejamento financeiro prévio do negócio. Os custos necessários para adequar o ponto comercial a estas exigências devem ser considerados.

Uma locação de imóvel é regida por contratos. a fim de conceder maior segurança jurídica para o empreendedor. Nesse sexto passo. 39 . iremos avaliar cuidados legais que não podem ser negligenciados.

40 . Muitas prefeituras não permitem comércios em algumas regiões e isso geralmente impacta nos preços dos pontos. Os custos necessários para adequar o ponto comercial a estas exigências devem ser considerados. Zoneamento da Prefeitura Uma obrigatoriedade para quem abre um negócio é consultar a Prefeitura sobre a possibilidade de instalar determinado modelo de negócio no ponto analisado. Importante lembrar dos acessos a portadores de NECESSIDADES ESPECIAIS. Alvará de funcionamento – possibilidade. para atender à vigilância sanitária ou aos órgãos de classe específico (como na área de saúde).Adequações para legalização – muitos negócios exigem características particulares. facilidade e tempo necessários para a obtenção de alvará de funcionamento é fundamental.

contemple isso no seu custo total de ocupação. Contratos de locação com prazo inferior a 5 anos não dão garantias de renovação ao locatário. Garantias físicas.o tempo de contrato deverá ser compatível com o prazo de retorno do investimento . Em casos como a busca de ponto para uma franquia. fiança bancária e seguro-fiança – locadores irão exigir garantias e esse processo fará parte dos elementos da negociação inicial. Tenha sempre em mente que o contrato não deve ser de um modelo de adesão e em geral os donos dos imóveis estão dispostos a rever algumas cláusulas no processo de negociação. Atenção redobrada nos contratos de Shopping Center. Os contratos podem ter cláusulas restritivas e o empreendedor precisa estar preparado para conhecê-las no momento da negociação. Prazo de Contrato . Análise do Contrato – feita por um profissional. 41 . Caso tenha que pagar por um seguro-fiança. Cláusulas de Renovação – quais as exigência e possibilidade. que possuem cláusulas específicas para a notificação antecipada de intenção de renovação. o prazo deverá ser o mais alinhado possível com o prazo de vigência do contrato de franquia.FUNDAMENTAL O APOIO DE UM ADVOGADO ESPECIALIZADO NESSE PROCESSO.

Registro do Contrato na matrícula do imóvel – caso o empreendedor esteja em um imóvel. e esse imóvel seja vendido e o contrato de aluguel não estiver anexado à matrícula do imóvel no cartório de registros. mesmo que pagando luvas. há o risco da não manutenção da locação. 42 . há grandes riscos de sucessão de débitos de passivos trabalhistas e tributários. Passivos do anterior locatário – caso o antigo locatário seja do mesmo segmento. Uma pesquisa prévia se faz fundamental nesses casos.

perante a empresa proprietária do shopping. o locatário deverá pagar o valor do aluguel exigido. que terá em vista a dimensão da loja e o tipo de negócio explorado. pois o instrumento reúne cláusulas obrigacionais que nascem não só da vontade da lei. nos meses em que o percentual sobre as vendas superaro valor do aluguel mínimo. com a finalidade de informar os próprios lojistas sobre os regulamentos internos.O estatuto da associação dos lojistas. b. dirigido por um conselho deliberativo e por uma diretoria executiva. visando custear campanhas de publicidade e marketing do shopping. o locatário pagará o aluguel correspondente à aplicação do percentual sobre o movimento das vendas. LOCAÇÃO COMERCIAL – RENOVATÓRIA – Imóvel em centro comercial – Estipulação de valor de aluguel com dois critérios: rentabilidade e aluguel mínimo – mescla de critérios – Variáveis a serem analisadas na perícia. o que existe é uma relação atípica. para averiguar a exatidão do aluguel percentual. B. Para fixar o valor do aluguel.Fiscalização da contabilidade das lojas pelo empreendedor que.Filiação obrigatória do locatário na “associação de lojistas”. Na ação renovatória de imóvel situado dentro de shopping Center há que se ater às peculiaridades de cada loja e sua destinação. o lojista passa a se vincular. conforme artigo 54 da Lei 8245/91.A locação em shopping centers é um contrato complexo. Tal fiscalização pode ser efetuada desde a análise e auditoria dos livros e documentos contábeis do inquilino até a própria permanência de preposto do locador no interior da loja. C. Na verdade. órgão colegiado que tomará as decisões necessárias. arrecadar recursos para um “fundo promocional” a fim de atrair compradores ao centro comercial. F. E. O sistema mesclado de critérios visa a dar proteção mínima ao locador. D. mormente quando uma das partes não concorda com a conclusão. c. mas também da liberdade contratual exercida pelas partes. representá-los perante a administração do Shopping.Adoção de cláusula contratual que estabelece um valor fixo a título de aluguel mínimo e um percentual sobre o movimento de vendas ou faturamento das empresas (sistema alternativo de cobrança). conforme o plano estabelecido por ocasião da construção do centro. Caso as vendas sejam baixas e o valor do percentual ficar abaixo do aluguel mínimo preestabelecido.O regimento interno do shopping center. que trata da arrecadação e administração do fundo de promoção e publicidade.Existência de proibições e práticas ligadas ao uso da loja. em que. mormente quando se estipulam as garantias pela rentabilidade e pelo valor mínimo). tudo dentro do bom senso e razoabilidade. administração. deve o juiz louvar-se em resultados periciais. O lojista submeter-se-á à associação. voltada para o funcionamento operacional do empreendimento.Uma convenção que define as normas gerais de locação. a três outros instrumentos: a. mediante contrato de adesão. que são um conjunto de regras para todos. PECULIARIDADES NOS CONTRATOS EM SHOPPING CENTERS A. além de outras questões administrativas. além do contrato de locação em sí.SHOPPING CENTERS Cláusulas de Renovação . que não são absolutos nem definitivos. contabilizando cada venda realizada. entre outras funções. Com isso. 43 .Pagamento de encargos condominiais (encargos comuns) e encargos específicos ( água e luz). controlará os registros de venda e os balanços. eleitos em assembleia geral.Distribuição das lojas no centro comercial. funcionamento e fiscalização.

Empresários com maior disposição para busca e maior habilidade de negociação. certamente obterão melhores resultados.Sétimo passo trata da negociação e busca efetiva do ponto comercial. 44 .

45 .O empresário. Franquia = Menor Risco: Valorização do ponto. instalações. Renovação: Aluguel de valor progressivo – muitos empresários conseguem boas negociações montando uma escala de progressividade dos valores dos aluguéis e já contemplando preços para renovação. faça uso disso para conseguir melhores condições com os donos dos imóveis a fim de equalizar a potencial valorização que o ponto terá. ao analisar a viabilidade de um ponto comercial e se preparar para a negociação. Uma marca conhecida também dá maior segurança em relação à inadimplência e deverá ser usada como fator de negociação. Geralmente donos de imóveis preferem negócios mais sólidos e topam alguma concessão para isso. Se está trazendo alguma marca conhecida para o ponto comercial. como: Volume de investimento: Custo do ponto. despesas de segurança e todo o custo necessário para ocupar o imóvel no momento de estabelecer a análise de viabilidade do investimento. O empreendedor precisa saber o real custo daquele imóvel e eventualmente tentar buscar na negociação um valor que permita a sua instalação. reforma. Despesa de ocupação e não aluguel – considerar condomínio. deverá considerar inúmeros fatores.

quanto mais abordagens. Observe se existe facilidade de visualização e quais as impressões transmitidas. Não deixe de fazer a lição de casa e visitar o ponto em outros momentos também. A PLANILHA/QUESTIONÁRIO DE AVALIAÇÃO de pontos será nosso próximo passo. 46 . esses picos não podem ser considerados como a realidade do ponto. Sem dúvida há o risco de negativa ou de preços abusivos. entrar e perguntar se o empresário tem alguma intenção em passar o ponto. os melhores pontos não estão com placas. Conte com um corretor – Os corretores muitas vezes podem fazer filtros de pontos dentro das suas necessidades ou saber de pontos comerciais que não estão com placas. Geralmente.Visite o Ponto em diferentes horários – O empresário precisará entender as dinâmicas do ponto em diferentes horários e dias da semana. mas estão à disposição. melhor será a escolha e estamos falando de contratos de longo prazo de duração e muitas vezes alto investimento. Fins de semana também devem fazer parte da pesquisa. Seja incansável na busca – Quanto maior a busca. se há a intenção de funcionamento nesses dias Analise como um consumidor – Use o “chapéu” de consumidor e faça o caminho de carro e a pé para chegar ao ponto comercial. saída do colégio) e portanto. Vale a pena “gastar sola de sapato” nesse processo. ao encontrar um ótimo ponto comercial . Busque pontos sem placas – Não é vergonha nenhuma.porém ocupado. quanto mais contagens de fluxo. mas há também a chance de encontrar alguém em um momento que case com a necessidade do empreendedor. É muito comum pontos terem características de excesso de movimento por conta de um movimento dos geradores de fluxo próximo (horário de almoço de empresas. quanto maior a pesquisa. Contate um que conheça bem a região que pretende se instalar e lembre-se que ele quer que você feche negócio e provavelmente o levará nos horários e dias mais encantadores.

podemos nos lembrar dos principais aspectos a observar. De posse dese questionário. 47 .Com o objetivo de sintetizar os principais pontos dessa metodologia. fora desenvolvido um questionário que serve de guia para os empreendedores e consultores que vão avaliar um ponto comercial.

com anotações.Questionário de avaliação de pontos é parte dessa metodologia e resume os principais pontos fundamentais para a escolha do ponto comercial. mas sim uma série de fatores que não pdoem ser desprezados pelo empreendedor e que depois. ou em uma via impressa. Não há alternativa certa ou errada. precisarão ser relacionados com o modelo de negócio existente. para depois comparação entre as diversas opções disponíveis. O preenchimento poderá ser feito direto em um computador. 48 .

Questionário de avaliacão de pontos começa com o entendimento das necessidades específicas do negócios. O Bloco de questões a seguir trata das características físicas do ponto e vão ser fundamentais depois para a comparação entre diversos locais visitados. 49 . Muitas veses empreendedores. entusiasmados por um aspecto muito positivo de um ponto (como localização ou visibilidade) acabam descartando características particulares do seu negócio e fazendo negociações das quais se arrependerão no futuro.

50 . Essa nota levará em conta todos os critérios apresentados e representará uma visão muito mais racional. das questões abertas. que servirão de base para a negociação futura. no canto superior direito. trata das pesquisas realizadas com moradores e comerciantes da região.Último bloco. para que os principais pontos levantados sejam relacionados. reduzindo muito a subjetividade na escolha. pode-se dar uma nota geral ao ponto comercial. Há também um espaço para anotação das condições comerciais e contratuais apresentadas. fundada em uma metodologia. Ao final do preenchimento.

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