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III. CARACTERSTICAS.
Dentro del contrato de compraventa encontramos las siguientes caractersticas:
1) CONTRATO BILATERAL
Supera tu Grado - Contratos en particular (Segunda parte)
Tutoras de Preparacin de Examen de Grado en Derecho
Direccin: Jaime Eyzaguirre N 9, Oficina 63, Metro Universidad Catlica, Santiago, Chile.
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Pues genera obligaciones para ambas partes, una de ellas se obliga a dar una cosa y sanear,
y la otra a pagarla en dinero y recibir la cosa.
2) CONTRATO ONEROSO
Pues reporta utilidad para ambas partes. Desde el punto de vista del comprador es la opcin,
es la alternativa de poder acceder en propiedad a una cosa y desde el punto de vista del
vendedor naturalmente la de transformar esa cosa en dinero que le permita realizar otro tipo
de operaciones generales.
3) POR REGLA GENERAL ES UN CONTRATO CONMUTATIVO, EXCEPCIONALMENTE
PUEDE SER ALEATORIO
Porque a lo que se obliga una parte se estima como equivalente a lo que la otra parte se
obliga, esta caracterstica en definitiva lo que justifica y fundamenta la aplicacin de la lesin
enorme en este contrato de compraventa.
Excepcionalmente, el contrato de compraventa puede ser aleatorio, cuando en definitiva
aparezca que se ha comprado la suerte, como ocurre en los contratos de compraventa de
cosa que no exista pero que se espera que exista.
4) CONTRATO PRINCIPAL
En principio a travs de l, las partes logran satisfacer el inters jurdico econmico
perseguido con su celebracin.
Adems de no requerir de otro contrato para nacer o subsistir en la vida jurdica logrndose
dicho inters jurdico econmico con su celebracin.
5) ES GENERALMENTE, CONSENSUAL, salvo las excepciones legales. (Art. 1801)
Las solemnidades en materia de compraventa son excepcionales y por lo mismo no pueden
aplicarse por analoga y deben interpretarse restrictivamente.
Es solemne el contrato de compraventa de:
bienes races - Servidumbre
Censo
derechos hereditarios
La venta de aprovechamiento de aguas.
6) TTULO TRANSLATICIO DE DOMINIO
Es de aquellos ttulos que por su naturaleza son aptos para transferir el domino, y as
se encuentra reconocido en los artculo 675 y 703 del CC. Ello significa que sirve de
antecedente jurdico y necesario para que opere la transferencia del dominio por
medio de un modo de adquirir que generalmente ser la tradicin.
La compraventa dentro de nuestro ordenamiento slo genera derecho personales, de
forma tal, que por s sola no puede transferir el dominio.
La obligacin que genera la compraventa respecto del vendedor es la de hacer
entrega jurdica de la cosa al comprador lo que realizar mediante la tradicin.
En oportunidades, ni siquiera podr operar como antecedente jurdico a la adquisicin
del dominio, por ejemplo: en la compraventa de cosa ajena, ya que en esa situacin
la adquisicin del dominio operar por prescripcin.
Obsta, al acuerdo sobre la cosa el error, que puede recaer o en la identidad de la cosa
especfica o en su sustancia o calidad esencial.
Obsta al acuerdo sobre el precio la circunstancia de que el precio por la que una de las
partes entiende comprar, sea distinto de aquel por la que la otra parte entienda vender.
A propsito del precio, es posible que en un mismo acto o contrato se contengan dos o
ms compraventas distintas, pues el acuerdo sobre el precio debe estar referido a todas
ellas
Obsta al acuerdo sobre la naturaleza del acto o contrato el error, que recae sobre la
especie o acto o contrato que se celebre.
Se critica esta explicacin pues solo justifica las obligaciones contradas voluntariamente.
Otros explican este hecho en la representacin, toda vez es el representante quien concurre con
su voluntad, no siendo necesaria la voluntad del representado.
Solemnidades en la c/v
Las solemnidades son aquella manera especial que debe revestir el consentimiento y que son
impuestas por la ley en consideracin a la naturaleza del acto o contrato para su validez.
En materia de compraventa ellas son excepciones, por tanto, solo operan en los casos que la ley
expresamente lo indica.
1. SOLEMNIDADES LEGALES: Son aquellas impuestas por la ley, y pueden ser
ordinarias o especiales.
Solemnidades ordinarias: son aquellas establecidas por la ley y que afectan a la
compraventa por referirse a cierta clase de bienes.
Ej.
compraventa de bienes races. Compraventa de censo
Compraventa de servidumbre
Compraventa de sucesin hereditaria
Cuando una persona desea vender todo cuanto tiene (art. 1811)
OBSERVACIONES:
A. Algunos autores sostienen que en estricto rigor solo hay 2 casos de
compraventa solemne; la venta de bienes races y la de la sucesin hereditaria,
porque el censo y la servidumbre necesariamente son inmuebles, encontrndose
comprendidos en la compraventa de bienes inmuebles.
B. Con la expresin bienes races, solo se refiere a los inmuebles por naturaleza.
Respecto de los inmuebles por adherencia se reputan muebles,
antes de la separacin para constituir un derecho real a favor de un
tercero distinto del dueo, en consecuencia la venta sera
consensual. (art. 571 con el 1801 inc. 3).
Respecto de los inmuebles por destinacin ellos se reputan
inmuebles si estn destinados al uso, beneficio o cultivo de un
inmueble. Si el dueo los quiere enajenar abandonan esta
finalidad, recuperando por tanto su carcter de mueble, y siendo
por tanto, consensual la compraventa.
C. La solemnidad es la escritura pblica, y no la inscripcin, que es la solemnidad
de la tradicin. Si no hay escritura pblica la compraventa no se perfecciona.
D. La compraventa solemne solo puede probarse con la respectiva escritura
pblica.
E. Para a mayora de la doctrina si la compraventa es solemne y se realiza por
medio de mandatario, el mandato igualmente debe otorgarse por escritura pblica.
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Respecto de los gastos que genera la compraventa tambin se requiere consentimiento, pero la ley
suple la falta de acuerdo sealando que por regla general son de cargo del vendedor, salvo
estipulacin contraria.
2) LA COSA VENDIDA
Aspectos previos
La cosa vendida dentro de la compraventa es su el objeto, pero adems es un elemento
esencial del mismo, sin el cual, o no hay compraventa o el contrato es nulo.
Si no hay obligacin del vendedor, tampoco hay obligacin del comprador, ya que de
acuerdo a la teora clsica de la causa, la obligacin del comprador carecera de causa.
Requisitos de la cosa
I. Como objeto del contrato de compraventa, en tanto acto jurdico, debe ser Lcito, real,
comerciable, determinado o determinable y debe existir o esperarse que exista.
II. Como elemento esencial de la compraventa debe ser:
1. Comerciable
2. Singular o determinado
3. Real: existir o esperar que exista
4. No debe pertenecer al comprador.
Obs.: se trata de los requisitos generales con particularidades.
1.
Es un requisito general que debe reunir todo objeto de una declaracin de voluntad.
El art. 1810 seala que pueden venderse todas las cosas corporales e incorporales
cuya enajenacin no est prohibida por la ley, y est prohibida por la ley la enajenacin
de las cosas que no estn en el comercio (art. 1464 n1), por tanto, tambin lo est la
venta de las cosas incomerciables.
2.
Determinada y singular.
A) EN CUANTO A LA DETERMINACIN
Debe ser determinada al menos en cuanto a su gnero (art. 1461) o determinable,
siempre que contenga los datos para su determinacin.
B) EN CUANTO A LA SINGULARIDAD (ART. 1811)
Slo pueden ser objeto del contrato de compraventa las cosas singulares. No puede
venderse todos los bienes presentes o futuros ya totalmente o una cuota de ellos so
pena de nulidad, establecida en el artculo 1811 y a partir de la cual, entonces se
concluye que no es posible que sea objeto de la compraventa la universalidad
jurdica constituida por la totalidad o una parte del patrimonio de una persona.
Excepcin: venta del derecho real de herencia
Observacin: Es posible que se vendan cada uno los bienes que integran el
patrimonio de una persona siempre que se individualicen, a pesar que constituya la
totalidad del patrimonio, cumpliendo los ss., requisitos:
Que la venta se haga por escritura publica
Que se especifiquen los bienes que se venden
3. Real
Significa que la cosa debe existir (venta de cosa presente) o esperarse que exista
(venta de cosa futura), la venta de cosa futura puede revestir 2 modalidades:
a) VENTA DE COSA FUTURA PROPIAMENTE TAL: Se vende una cosa que no
existe pero se espera que exista.
- Se trata de un contrato condicional, supeditado a la condicin de que la
cosa llegue a existir.
- Es un contrato oneroso conmutativo, pues el precio tambin est
condicionado a la existencia de la cosa.
Observaciones (art. 1814):
De acuerdo al artculo 1816 la compra de cosa propia no vale, y ello por ausencia de
causa ocasional, es decir, por faltar un motivo determinante en orden a contratar, ya
que nada justifica que una persona compre lo que le pertenece.
Problema:
El inciso 1 del Art. 1816 seala que la compra de cosa propia no vale, el inciso 2
reglamenta a quien pertenecen los frutos y el inciso final seala que por la voluntad
de las partes se puede alterar las reglas precedentes.
El problema se genera porque en el inciso 1 de ste artculo, la sancin a la compra
de cosa propia sera la inexistencia o la nulidad absoluta por falta de causa y en
cualquiera de stos casos, no cabe el saneamiento por ratificacin de las partes,
pero el inciso final del Art. 1816 da a entender que si puede haber saneamiento por
ratificacin de las partes.
Se ha tratado de explicar ste problema recurriendo a la historia fidedigna de la ley y
se ha sealado que en los primeros textos, el inciso 1 era un artculo separado y los
incisos 2 y 3 eran otro artculo, si esto es as, la posibilidad de alterar las reglas
legales slo se entenda referida al tema de los frutos.
Esta explicacin ha sido criticada, sealndose que ya en el proyecto indito de
1855 sta disposicin figuraba cmo un solo artculo, lo que estara demostrando
que la intencin del legislador era que las partes pudiesen modificar no slo el tema
de los frutos, sino que adems la ineficacia de la compra de cosa propia.
Adems se seala que ste tema no es completamente ajeno al cdigo y que es
posible identificar otras situaciones en que la ausencia de un requisito de existencia
que genera nulidad absoluta o inexistencia tambin puede sanearse por ratificacin
de las partes. Esto es lo que ocurre por ejemplo con los Art. 672 y 673 ubicados a
propsito de la tradicin, en los que se permite sanear por ratificacin una tradicin
en que falt la voluntad del tradente y/o la voluntad del adquirente.
Venta de cosa ajena (art. 1815)
Para estar frente a la venta de cosa ajena, se necesita:
1. Que la cosa pertenezca a un tercero, es decir que no pertenezca al vendedor ni al
comprador.
2. Que el vendedor no tenga facultad para representar legal ni convencionalmente al
verdadero dueo.
No se exige mala fe del vendedor.
Situacin en el cdigo civil:
El Art. 1815 seala que la venta de cosa ajena vale, y ello se explica porque la venta
slo es el ttulo, y para que opere la transferencia del dominio, requiere adems de la
tradicin. Por tanto, el vendedor no dueo, est en condiciones de cumplir con su
obligacin, cual es la entrega de la cosa al comprador, dejndolo adems en
posesin de la cosa.
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Esta condicin dice relacin con la circunstancia que el precio sea efectivamente una
suma de dinero que se pague por la cosa, de forma tal, que el precio simulado o fingido es
irreal, por lo que no cumple este requisito.
3. El precio debe ser serio
El precio debe ser serio, en el sentido que no debe ser irrisorio. El precio que se entrega a
cambio de una cosa, adems de tener que entregarse efectivamente, debe guardar cierta
relacin con el valor de la cosa, lo que no significa atribuir al precio la calidad de justo.
No es necesario que el precio sea justo, la falta de equivalencia entre el valor del dinero y
el valor de la cosa vendida en principio no afecta la validez de la compraventa, sino en
ciertos y determinados casos, que son tratados por el cdigo como lesin enorme.
4. El precio debe ser determinado o determinable
Es decir, debe sealarse en forma precisa lo que el comprador est obligado a pagar por
concepto de precio y por la cosa vendida. Esta determinacin puede hacerse por las partes
o incluso por un tercero, pero en ningn caso la determinacin del precio, puede quedar
entregado al arbitrio de una de las partes.
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suspensiva o resolutoria, que puede fijarse un plazo tanto para la entrega de la cosa como para el
pago del precio. La compraventa adems, puede tener por objeto dos cosas alternativas.
2. MODALIDADES ESPECIALES DE LA COMPRAVENTA
EL contrato de compraventa es susceptible de modalidades y se rigen en principio por las reglas
generales, sin embargo el cdigo civil reglamenta modalidades especiales que puede estar sujetos
el contrato de compraventa.
Venta al ensayo.
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Tiene lugar cuando la cosa vendida es determinada en base a una muestra o modelo que
el comprador suministra al vendedor para que la cosa vendida rena precisamente las
condiciones de dicha muestra o modelo.
VII. EFECTOS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA: En este prrafo trataremos:
1.- Las Obligaciones del Vendedor (Entregar la cosa y la obligaciones de saneamiento), y
2.- Las Obligaciones del Comprador (Pagar el precio y recibir la cosa)
1.- LAS OBLIGACIONES DEL VENDEDOR.
Partiendo por las obligaciones que asumen a virtud del contrato de compraventa de acuerdo al
artculo 1824 las obligaciones del vendedor se reducen a dos: la entrega y tradicin de la cosa y el
saneamiento de la misma.
1.1. OBLIGACIN DE ENTREGAR LA COSA VENDIDA POR EL VENDEDOR
A.- Contenido de esta obligacin
Comprende una entrega jurdica y una entrega material.
i. Entrega jurdica
Contenido: En doctrina los autores no estn de acuerdo en el contenido de
esta entrega.
Opiniones
A) Para algunos consiste en garantizar al comprador una posesin tranquila,
pacifica, til y duradera de la cosa vendida. (Art. 1815)
El art. 1815 al sealar que la venta de cosa ajena vale. Si el vendedor
estuviese obligado a transferir el dominio, el art. 1815 no tendra sentido.
En el derecho romano la obligacin del vendedor se agotaba en garantizar
al comprador una posesin tranquila, pacifica, til y duradera de la cosa
vendida. Y en materia de compraventa don Andrs Bello habra seguido el
derecho romano.
Si dijsemos que la obligacin del vendedor consiste en transferir el
dominio ello implicara sostener que si el vendedor no transfiere el dominio
no habra cumplido con su obligacin, y el comprador podra hacer uso del
mecanismo del art. 1489.
B) Hay autores que sealan que el vendedor se obliga a transferir el dominio (Arts.
1793, 1824, 1837)
El tenor literal del art. 1793 que al definir la compraventa seala que el
vendedor se obliga a dar una cosa, y obligacin de dar es aquella que
tiene por objeto transferir el dominio.
El art. 1824 seala que al referirse a las obligaciones del vendedor habla
de la entrega o tradicin. Y la tradicin es una entrega que implica
transferencia de dominio.
El tenor literal del art. 1837 que al referirse a la obligacin de saneamiento,
seala que consiste en amparar al comprador
17
iii.
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2.
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E.- Venta de una misma cosa a dos o ms personas por contratos distintos (art. 1817
relacionar con el art. 684)
El cdigo se encarga de regular cul de los distintos compradores ser preferido por sobre los
otros, y para estos efectos establece un orden de prelacin.
1. Es preferido aquel de los compradores que haya entrado en posesin de la cosa.
2. Si se ha hecho entrega a ambos ser preferido aquel a quien primero se hizo entrega.
3. Si no se ha hecho entrega a ninguno prevalecer el ttulo ms antiguo.
F.- Gastos de la venta y gastos de la entrega
a) Los gastos de la venta son de cargo del vendedor por regla general, a menos que las
partes hayan estipulado otra cosa. Art. 1806
Los autores sealan que el fundamento de esta regla se encuentra en que el vendedor
ha tomado en consideracin estos gastos a la hora de fijar el precio de la cosa.
b) Tratndose de la gastos de la entrega hay que distinguir:
i.
ii.
Los gastos hechos para poner la cosa a disposicin del comprador y hasta el
momento de la entrega son de cargo del vendedor.
Pero los gastos hechos despus de entregada la cosa son de cargo del
comprador.
Con todo, las partes pueden alterar estas reglas. (Art. 1825)
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Segn el art. 1550 y el 1820 el riesgo es de cargo del acreedor. En principio esta misma regla es
aplicable a la compraventa, y por lo tanto, entendemos que el riesgo es de cago del comprador.
Sin embargo en materia de compraventa la teora de los riesgos presenta algunas particularidades.
Excepciones:
1. La compraventa sujeta a condicin suspensiva . En este caso si la prdida fortuita de la
cosa vendida se produce pendiente la condicin, dicha prdida debe soportarla el
vendedor. En este caso se extinguen ambas obligaciones, producida la prdida de la cosa,
pendiente la condicin se extingue la obligacin del vendedor y del comprador: y si el
comprador no est obligado a nada, por lo tanto los riesgos lo soporta el vendedor.
Si pendiente la condicin se produce una prdida parcial o deterioro de la cosa, se
mantiene la regla general, en el sentido de que el comprador debe soportar esa prdida
parcial o deterioro, en el estado que se encuentra, porque l se beneficia de los accesorios
y frutos y es lgico que cargue deterioros parcial, naturalmente hablamos de deterioros
fortuitos, porque de lo contrario el vendedor responder.
2. Compraventa a cuenta, peso o medida.
Compraventa en block: En este caso el riesgo solo es de cargo del comprador
desde que las partes han convenido en la cosa y en el precio.
3. Compraventa al gusto. El riesgo corre por cuenta del comprador slo a partir de que ste
haya expresado su agrado por la cosa.
H.- La entrega en la compraventa de predios rsticos (arts. 1831 a 1836)
H.1. Concepto de predio rustico
El cdigo no lo define, y existen dos criterios para determinar cundo un predio es rustico.
H.2. Formas en que puede venderse un predio rustico (art. 1831 inc.1)
H.2.1. Venta de acuerdo a la cabida o superficie
Se vende a la cabida, cuando lo relevante es la superficie del predio, y as se expresa en el
contrato.
El art. 1831 inc. 2 da a entender que constituye la regla general, pero en realidad es excepcional.
De manera que para que se entienda que la venta es en relacin a la cabida hay que cumplir los
siguientes requisitos:
i.
Que en el contrato se indique la cabida.
ii.
Que sea un elemento determinante en el contrato.
iii.
Que el precio dependa de la cabida o superficie del predio rustico.
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iv.
Que las partes no hayan sealado que les es indiferente la mayor o menor
cabida del predio rustico. (que las partes no hayan renunciado a las acciones
que derivan de la diferencia de la cabida real y la declarada)
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Para saber si es o no mucho menor hay que calcular el precio de lo que falta, como
faltan 5 mt2, el precio de lo que falta son 5.000.000 que debemos comparar con la
decima parte del precio de la cabida declarada. En nuestro ejemplo con 10.000.000
de pesos. Como el precio de lo que falta no excede a la decima parte, del precio de la
cabida declarada, lo que falta no es mucho menor.
Efecto: El vendedor debe sufrir una disminucin proporcional del precio. El cdigo
plantea como alternativa, que el vendedor complete la cabida, pero en la prctica esto
es poco probable. De manera que se entiende que la regla es la disminucin
proporcional del precio.
ii. La cabida real es mucho menor que la cabida declarada
Se entiende que es mucho menor cuando el precio de lo que falta excede de la
dcima parte de la cabida declarada.
Por ejemplo, 100 mt2 es la cabida declarada a un valor de 100.000.000 y la cabida
real son 80 mt2. Faltan 20 mt2, y por lo tanto, el precio de lo que falta son 20.000.000
que debo comparar con la cabida declarada. En este caso el precio de lo que falta
excede de la dcima parte de la cabida declarada, por lo tanto la cabida real es
mucho menor que la cabida declarada.
Efectos: en este caso surge un derecho optativo para el comprador quien puede
elegir entre:
o Aceptar una disminucin proporcional del precio
o Desistirse del contrato con indemnizacin de
perjuicios.
H.2.2. Venta Ad corpus o como cuerpo cierto
La venta se hace ad corpus o como cuerpo cierto, cuando la cabida no se expresa dentro del
contrato o slo se indica como un dato ilustrativo.
Observacin:
Cuando se venden ad corpus se renuncian a las acciones que derivan de las diferencias de
superficies.
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Esto no tiene aplicacin prctica: quin tiene inters una superficie, la hace medir con antelacin y
esa medicin segn la firma topogrfica. Mantiene vigencia prctica la venta ad corpus cuando sea
difcil determinar la superficie o un precio que se fije por metros cuadrados.
Esta venta puede presentar dos formas:
i.
ii.
Problema
Puede venderse un predio rustico sin sealamiento de deslindes?
a) Algunos autores como Meza Barros y Pescio, sealan q no es posible porque
el art. 78 n 4 del reglamento del registro conservatorio de bienes races,
seala que la inscripcin debe contener el nombre y deslindes del fundo y el
art. 82 inc. 1 del mismo reglamento seala que toda omisin de alguna de las
menciones legales, solo podr llenarse por escritura pblica.
b) La mayora de los autores entiende que si puede haber venta sin sealamiento
de deslindes, porque la exigencia del art. 78 es para la inscripcin, o sea, para
la tradicin, pero la compraventa solo es el ttulo. En consecuencia puede
haber una venta sin sealamiento de deslindes y para los efectos de la
inscripcin, puede otorgarse una escritura complementaria, con tal que conste
por escritura pblica.
Prescripcin.
El art. 1834 establece una prescripcin de corto tiempo. Un ao contado desde la entrega,
este el plazo de prescripcin de las siguientes acciones:
a) Accin del vendedor para que el comprador aumente proporcionalmente el precio.
b) Accin del comprador para que el vendedor complete la cabida.
c) Accin del comprador para que el vendedor rebaje proporcionalmente el precio.
d) Accin del comprador para desistirse del contrato.
Regla especial
El art. 1835 seala que las reglas especiales de los arts. 1832 y 1833 se aplican a
cualquier todo o conjunto de efectos o mercaderas. Por ejemplo si se venden 100 cabezas
de ganado en un milln de pesos y faltan o sobran cabezas de ganado.
Problema
Qu ocurre si estamos frente a la venta de un predio urbano y lo que se entrega es
diverso de lo que reza el contrato?
Art. 1834, 1832, 1833:
Segn el art. 1834 las acciones dadas en los dos artculos
precedentes, prescriben en un ao.
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Los dos arts. precedentes son los arts. 1832 y 1832 y ambos hablan de
predios, sin distinguir entre urbanos y rsticos.
Lo anterior podra hacernos pensar que estas dos disposiciones
tambin son aplicables a los predios urbanos, porque si el legislador no
ha distinguido no cabe al intrprete distinguir.
Sin embargo, esta forma de razonar no es correcta, porque de acuerdo
al art. 1831 es la venta de predios rsticos la que puede hacerse en
relacin a la cabida o como especie o cuerpo cierto. Y adems, como
estas disposiciones estn ubicadas a propsito de la obligacin de
entrega, debe entenderse que solo resultan aplicables a los predios
rsticos.
Tratndose de los predios urbanos, si no hay concordancia entre lo
que se entrega y lo que reza el contrato, cabe hacer uso del
mecanismo del art. 1489.
Observacin
Segn el art. 1836 las acciones sealadas precedentemente se entendern que se
conceden sin perjuicio de la accin rescisoria por causa de lesin enorme que procediere
en su caso. Esto es si la diferencia entre el precio del inmueble y el precio que se paga o
se recibe excede de los lmites permitidos por el legislador, llegando a constituir lesin
enorme.
I. Situacin del vendedor que no cumple con su obligacin de entregar la cosa
Se hace aplicable el art. 1489.
En consecuencia, el comprador podr demandar:
1. El cumplimiento del contrato con indemnizacin de perjuicios.
2. La resolucin del contrato con indemnizacin de perjuicios.
3. Segn un sector de la doctrina, solo la indemnizacin de perjuicios.
4. Si se haba hecho la entrega jurdica y falta hacer la entrega material, el comprador puede
ejercer la accin reivindicatoria.
El artculo 1826, seala que, frente al incumplimiento o retardo en el cumplimiento de su obligacin
de entregar del vendedor por su hecho o culpa otorga al comprador la facultad de perseverar en el
contrato o desistirse de l, y en ambos casos con indemnizacin de perjuicios. Pero para que el
comprador pueda hacer uso de cualquiera de estos derechos alternativos deber haber pagado el
precio o estar pronto a pagarlo o encontrarse pendiente el plazo estipulado para su pago.
Observacin: El artculo 1826 en este sentido, a propsito del incumplimiento de la obligacin de
entregar, contiene una combinacin entre el artculo 1489 y 1552 que establecen la condicin
resolutoria tcita y la excepcin de contrato no cumplido respectivamente.
1.2. OBLIGACIN DE SANEAMIENTO.
A.
Aspectos previos
La obligacin de entregar importa hacer poseedor al comprador, y esta posesin debe permitir al
comprador usar y gozar de la cosa tranquila y tilmente.
La posesin no ser tranquila, cuando terceros hagan valer derechos sobre la cosa
vendida. Se trata por ende, de turbaciones de derecho y no de hecho.
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B.
La posesin ser intil cuando la cosa adolece de defectos que hacen que sea
inadecuada para el objeto que se tuvo a la vista al tiempo de contratar.
Concepto
La obligacin de saneamiento es aquella que recae sobre el vendedor, y que consiste en amparar
al comprador en el dominio y posesin pacifica de la cosa vendida y de responder de los vicios
ocultos llamados vicios redhibitorios.
C.
Objetivos
D.
Caractersticas
1.- Esta obligacin es de la naturaleza del contrato de compraventa, ya que si las partes nada
dicen, se entiende incorporada sin necesidad de una clausula especial. Pero las partes fcilmente
pueden excluirlas sin que con ello se afecte la eficacia del contrato y sin que degenere en un
contrato diferente.
2.- Se trata de una obligacin eventual, porque solo se hace exigible si se producen determinados
acontecimientos.
Esta obligacin de saneamiento se inserta dentro de las obligaciones de garantas que derivan del
contrato de compraventa, como contrato oneroso.
E.
i.
Es aquella obligacin de garanta que pesa sobre el vendedor y que tiene por objeto amparar al
comprador en la posesin tranquila de cosa vendida, frente a turbaciones de derecho que ejerzan
terceros.
Observaciones:
1.- Las turbaciones de derecho importan el ejercicio por parte de terceros de acciones
judiciales mediante las cuales pretende derechos sobre la cosa.
2.- Las turbaciones de hecho, en cambio, son aquellos actos de terceros que importan
perturbacin de la tenencia material que el comprador tiene de la cosa vendida.
3.- El saneamiento de la eviccin slo tiene por objeto amparar al comprador frente a
turbaciones de derecho, de forma tal si el comprador es privado de todo o parte de la cosa
por hechos materiales, no hay eviccin; si en cambio, el comprador es privado todo o parte
de la cosa, como consecuencia de una accin ejercida por el tercero a virtud de la cual, se
le reconoce un derecho sobre la cosa, hay lugar a la eviccin.
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iii.
iv.
Naturaleza jurdica
v. Concepto de eviccin
Es la privacin que experimenta el comprador del todo o parte de la cosa comprada en virtud de
una sentencia judicial por causa anterior a la venta.
vi.
Requisitos de la eviccin
1. Que se haga efectiva la privacin total o parcial de la cosa.
2. Que se haga efectiva a virtud de una sentencia judicial.
3. Que reconozca por causa una anterior al contrato (fundamento del tercero que
pretenda el reconocimiento de ese derecho).
1. ES NECESARIO QUE EL COMPRADOR SE PRIVADO TOTAL O PARCIAL DE LA
COSA.
La privacin ser total, si el derecho que pretende el tercero de la cosa lo sea sobre
toda ella, como por ejemplo, su derecho de dominio que har valer a travs del
ejercicio de la accin reivindicatoria.
La privacin ser parcial, cuando el derecho que el tercero pretenda sobre la cosa
se refiera a derechos limitativos del derecho de dominio, de que es titular el
comprador: una servidumbre, usufructo.
2. SENTENCIA JUDICIAL.
La eviccin supone la existencia de un juicio que debe culminar con la dictacin de una
sentencia, que prive total o parcialmente al comprador de la cosa comprada. Este
elemento, genera las siguientes consecuencias:
i.
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ii.
iii.
Problema
El art. 1856 que regula la prescripcin de la obligacin de saneamiento en su inc. 2,
seala que el plazo se cuenta desde la sentencia de eviccin, y si esta no ha llegado a
pronunciarse desde la restitucin de la cosa. Si sealamos que la sentencia judicial es
un elemento de esta obligacin. Cmo se explica que el inc. 2 del art. 1856 plantee la
posibilidad que la sentencia no se haya dictado?
R.: Los autores sealan para resolver esta contradiccin que la referencia al caso en
que no se dicta la sentencia de eviccin, se refiere al caso en que el vendedor citado de
eviccin comparece al juicio y se allana. En este caso, de todas formas debe dictarse
sentencia, pero esta ser declarando la eviccin y no obstante ello, como el vendedor
se ha allanado el plazo se cuenta desde la restitucin.
3. CAUSA ANTERIOR A LA CELEBRACIN DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA.
La exigencia relativa a una causa anterior al contrato, se encuentra contenida en el
artculo 1843, y contiene una excepcin cual es la voluntad de las partes.
Por causa anterior al contrato vamos entender aqul hecho o situacin que sirve de
fundamento jurdico a la pretensin de derecho que hace valer el tercero sobre la cosa
vendida.
vii. Citacin de eviccin.
Requisitos para que se haga exigible esta obligacin
i.
ii.
Oportunidad para citar de eviccin: dentro del trmino de emplazamiento, antes de contestar la
demanda.
Quienes pueden ser citados de eviccin: al vendedor, y a quienes este hubiese podido citar si
hubiere permanecido en posesin de la cosa.
Naturaleza jurdica de esta gestin:
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28
a)
b)
29
i.
ii.
30
5.
Pago del aumento del valor de la cosa.
La indemnizacin puede llegar a comprender el pago al comprador del aumento del valor
de la cosa, si el aumento del valor de la cosa, se produjo estando ella en poder del
comprador por causas naturales o por el mero transcurso del tiempo.
El vendedor de buena fe es obligado al pago de este aumento hasta la cuarta parte del
precio.
El vendedor de mala fe es obligado al pago del total del aumento. Si el aumento del valor
de la cosa que ha sufrido, estando en el poder del comprador se ha debido a mejoras 4, el
vendedor de buena fe es obligado a rembolsar al comprador aquellas mejoras necesarias
y tiles que haya hecho el comprador y que no hayan sido abonadas por el tercero que
obtuvo sentencia favorable.
El vendedor de mala fe es obligado a reembolsar al comprador todas las mejoras
necesarias, tiles y voluptuarias que no hayan sido abonadas por el tercero.
SI LA EVICCIN ES PARCIAL.
Naturalmente que el alcance y dimensin va depender de la magnitud de la eviccin:
1. Si la eviccin es de tal magnitud que hara presumir que el comprador no habra
comprado:
En este caso, el comprador tiene derecho por una parte a la rescisin del contrato.
Si ejerce este derecho, el comprador debe restituir al vendedor la parte de la cosa vendida
no evicta, considerndose como poseedor de buena fe al comprador.
Por su parte, el vendedor frente la rescisin del contrato que ha optado el comprador, debe
restituir el precio y abonar los frutos que el comprador se vio obligado a pagar por la parte
evicta.
Si el comprador no opta por la rescisin del contrato, tendr lugar el saneamiento de la
eviccin, caso en el cual el comprador mantendr la parte de la cosa no evicta y se
aplicarn las reglas de eviccin ya vista.
2. Si la magnitud de la eviccin no es tal, que hara presumir que el comprador no hubiese
comprado
Se aplican las reglas de eviccin sobre la parte evicta. En ese caso, entonces nuevamente
el comprador retiene para si de la parte cosa no evicta y respecto de la parte no evicta se
aplican las reglas de saneamiento ya vistas.
ix. Extincin de la accin de saneamiento de la eviccin.
1. Renuncia.
2. Prescripcin.
3. Casos en que la ley as lo dispone.
1. Renuncia.
Cesa la obligacin de restituir el precio si el comprador compro la cosa a sabiendas de que era
ajena o si al comprarla tomo sobre s expresamente el riesgo de eviccin especificndolo.
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Reglas de la renuncia
a) Si el vendedor conoce la causa de eviccin es un vendedor de mala fe, de manera
que el pacto en que se exime al comprador es nulo.
b) Si el vendedor no conoce la causa de eviccin, es un vendedor de buena fe, pero
de todas formas el vendedor debe restituir el precio.
Porque de lo contrario habra un enriquecimiento injustificado.
2. Prescripcin.
A. Tratndose de la obligacin del vendedor de defender al comprador, esta es
imprescriptible, en el sentido que en cualquier momento en que un tercero reclame derecho
sobre la cosa comprada, el comprador podr hacer exigible esta obligacin, y el vendedor
citado de eviccin debe defender al comprador. Lo que ocurre es que mientras el comprador
no sea demandado, esta obligacin no es exigible.
B. Tratndose de la obligacin de indemnizar, esta es prescriptible , pero hay que distinguir:
i. La regla general es que el plazo es de 4 aos contados desde la fecha de la
sentencia de eviccin o desde la restitucin si esta no hubiere llega a
pronunciar.
ii. Tratndose de la restitucin del precio, prescribo de acuerdo a las reglas
generales, 5 aos.
Si el comprador ha sufrido otros perjuicios y quieren que sean indemnizados, en qu plazo
prescribe la accin indemnizatoria?
ii.
iii.
iv.
32
i.
ii.
33
OBS.: Nada impide a las partes, otorgar o conferir el carcter de redhibitorio, aquellos
vicios o defectos que naturalmente no renan estas condiciones.
v.
Casos de excepcin.
Si la cosa ha perecido por un defecto inherente a ella, nuevamente nace la opcin del
acreedor, ya en orden a pedir la rescisin del contrato o la rebaja proporcional del precio en
ambos casos de indemnizacin siempre que el vendedor este de mala fe en razn de su
profesin u oficio.
Si el objeto vendido consta de varias cosas, slo habr lugar a la accin redhibitoria por la
cosa viciosa y no por el conjunto, salvo que aparezca que no se habra comprado esa
cosa, sin el conjunto.
34
Se entiende que est de mala fe si conoca de los vicios o deba conocer de ellos en razn de
su profesin u oficio y no los dio a conocer al comprador.
Si se ha renunciado a la accin redhibitoria y el vendedor conoca de sus vicios o deba
conocer, deber no obstante sanear estos vicios, pero slo de aquellos que tuvo conocimiento
el vendedor, y que dio noticia al comprador.
2. PRESCRIPCIN.
a) Accin redhibitoria
i.
ii.
Sin perjuicio de reglas especiales, que establece los artculo 18 y 19 ley general de urbanismo
y construccin por vicios en la construccin, accin que prescribe al trmino de 5 aos.
Observaciones
El cdigo seala que estos plazos pueden ampliarse o restringirse por disposiciones
especiales, o por la voluntad de las partes, esto es excepcional, ya que lo normal, es
que sea la ley la que establezca los plazos de prescripcin.
Estos plazos se cuentan desde la entrega real. Se entiende por entrega real la
entrega fsica, porque solo a partir de ese momento el comprador estar en
condiciones de darse cuenta de la existencia de estos vicios.
Estos plazos de prescripcin son muy breves, es por esta razn, que el art. 1867
seala que prescrita la accin redhibitoria todava podr reclamarse la accin
quantiminoris y la accin indemnizatoria.
b) Accin quantiminoris:
a) Tratndose de bienes muebles prescribe en 18 meses.
b) Tratndose de inmuebles prescribe en 1 ao.
El plazo se cuenta desde la entrega real.
Observaciones
Puede ser que se compre una cosa para mandarla a un lugar distante, en ese caso la accin
quantiminoris prescribe en 1 ao contados desde la entrega al consignatario, ms el trmino
de emplazamiento. Con todo, esta regla solo se aplicar si el comprador en el tiempo
intermedio entre el contrato y el envo, ha podido ignorar el vicio de la cosa sin negligencia de
su parte.
c) Accin indemnizatoria
La ley no seala un plazo especial de prescripcin, y en doctrina encontramos 2 opiniones:
35
1. Algunos autores sealan que a falta de norma especial se aplican las normas
generales en materia de prescripcin.
2. Otros sealan que la accin indemnizatoria prescribe junto con la accin a que
accede.
Argumentan sealando que el art. 1867 al referirse a la accin indemnizatoria seala
segn las reglas precedentes, y dentro de esas reglas precedentes esta el art. 1866
que establece el plazo de prescripcin de la accin redhibitoria.
3. VENTA FORZADA: La regla general, es que la obligacin de saneamiento de los vicios
redhibitorios no procede en las ventas forzadas, a menos que el vendedor no haya podido
desconocer la existencia del vicio y no lo haya declarado al comprador. (Se produce la
extincin en los mismos trminos del seneamiento de la eviccin 1865)
4. Si la cosa vendida se compone de varias cosas, por ejemplo se vende ganado, solo
procede la accin redhibitoria en relacin a la cosa viciosa y no respecto de las dems cosas,
menos que sea de presumir que no se hubiese comprado el conjunto sin la cosa viciosa.
2.- LAS OBLIGACIONES DEL COMPRADOR.
2.1. OBLIGACIN DE PAGAR EL PRECIO
En lo que se refiere a la obligacin de pagar el precio, sabemos que es una obligacin de la
esencia, debe cumplirse en dinero, y est integrada dentro del concepto de compraventa.
A. Concepto de precio
Es el dinero que el comprador da por la cosa vendida. Art. 1893.
B. Lugar y momento del pago (art. 1872)
El cumplimiento de esta obligacin se rige por las reglas generales relativas al pago.
i. Debe estarse primeramente al lugar estipulado por las partes. ii. A falta de estipulacin
debe cumplirse en el lugar que deba efectuarse la entrega de la cosa.
A partir de esto se entiende que si las partes nada han dicho en relacin al momento en que
se debe pagar el precio, pero estipularon un plazo para la entrega de la cosa,
automticamente ese mismo plazo rige para el pago del precio.
El art. 1872 plantea que el precio debe pagarse al momento de la entrega, es decir, ambas
obligaciones deben cumplirse simultneamente, pero Cul de ellas debe cumplirse
primero?
Los autores sealan que primero debe cumplirse con la obligacin de entregar la cosa, por
las siguientes razones:
a) El cdigo al definir la compraventa en el art. 1793, parte sealando que una de las
partes se entrega a dar una cosa. Esta redaccin no sera accidental, sino que la
intencin del legislador es que primero se cumpla con esta obligacin del vendedor
de entregar la cosa.
36
37
iii. Tiene derecho a que se le restituyan los frutos, ya sea, todos los frutos si
ninguna parte del precio se hubiere pagado o en el caso de pago parcial en
proporcin a la parte no pagada.
iv. Tiene derecho a que se le abonen los deterioros que hubiere
experimentado la cosa. Y para esos efectos el comprador ser considerado
como poseedor de mala fe, a menos, que pruebe haber sufrido una
disminucin en su fortuna sin culpa de su parte, de manera que le haya
sido imposible cumplir lo pactado.
v. Tiene derecho a que se le indemnicen los perjuicios que pudo haber sufrido
con ocasin del incumplimiento.
b) Derechos del comprador
i.
Tiene derecho a que se le restituya la parte del precio que hubiere pagado
en caso de haber existido un pago parcial.
ii. Tiene derecho a que se le abonen las mejoras que hubiere hecho sobre la
cosa, pero para estos efectos ser considerado como un poseedor de mala
fe, a menos que pruebe que ha sufrido una disminucin en su fortuna sin
culpa de su parte, de manera que le ha sido imposible cumplir con los
prometido. En este caso el poseedor de mala fe tiene derecho a las
mejoras necesarias y a las voluptuarias siempre que no daen las cosas.
2. Efectos respecto de terceros
El art. 1876 inc. 1 se remite a las reglas generales de los arts. 1490 y 1491.
1.
Si se trata de una cosa mueble la resolucin solo afecta a los terceros de mala fe,
es decir, los que conocan la existencia de la condicin resolutoria.
2.
Observacin
El inc. 2 del art. 1876 seala que si en la escritura de venta se deja constancia que el
precio se ha pagado ntegramente no se admitir prueba alguna en contrario, salvo la
nulidad o la falsificacin de la escritura, y solo en virtud de esta prueba habr accin contra
terceros poseedores.
Problema
Si en la escritura de venta se seala que el precio se pago ntegramente, pero en realidad
ello no ocurri. Puede el vendedor demandar la resolucin del contrato por no haberse
pagado el precio?
1. Si la cosa se encuentra en poder del comprador
a) Alessandri sostiene que el vendedor no puede demandar la resolucin porque
el art. 1876 inc. 2 exige la prueba de la nulidad o falsificacin de la escritura, y
al no distinguir entre las partes y terceros se entiende que esa exigencia es
aplicable a todos.
38
39
Si esto es as, significa que el vendedor ya cumpli con su obligacin de dar, lo que
equivale sostener que ya transfiri el dominio. No obstante la existencia de este pacto.
Como se soluciona esta contradiccin: La jurisprudencia ha sealado que cabe aplicar el
principio de especialidad. En este sentido, el art. 1874 seria especial frente al art. 680. En
efecto el art. 680 est ubicado a propsito de la tradicin, de manera que ser de aplicacin
general cuando se invoque cualquier ttulo traslaticio de dominio, como la donacin, el
mutuo, el cuasiusufructo y el aporte en dominio a una sociedad. Pero si el ttulo es la
compraventa aplicamos el art. 1874.
Critica a esta solucin
Los autores sealan que no es posible aplicar el principio de especialidad, porque si se
observa el art. 680 este se refiere al vendedor, cosa vendida y precio, por lo tanto, solo
resulta aplicable a la compraventa. Frente a esto se afirma que habra que hacer una
interpretacin derogatoria. Es decir, frente a dos normas contradictorias que tienen la
misma jerarqua, el mismo grado de especialidad y que fueron dictadas en el mismo
momento, se derogan recprocamente. En consecuencia, se configura un vaco legal, hay
que proceder a integrar, pero el problema es que existen dos principios contradictorios en
este caso y que resultan aplicables, que son, la autonoma privada y la libre circulacin de
los bienes. De esta manera, el problema aun no ha podido ser resuelto.
2.2. RECIBIR LA COSA
Manifestacin o expresin de aquella obligacin general que asiste a todo acreedor en
orden a recibir el pago. En este caso, la obligacin de dar integrada dentro de la
compraventa, donde el comprador es el acreedor.
En lo que se refiere a la obligacin de recibir la cosa, ella consiste fundamentalmente en
hacerse cargo de ella, tomando posesin de la misma, como obligacin correlativa a la
obligacin del vendedor de entregar al comprador la posesin til y tranquila de la cosa
La forma que el comprador toma posesin de la cosa vendida depender naturalmente de
su naturaleza y de acuerdo a las reglas de adquisicin, conservacin y prdida de la
posesin.
Efectos de la mora del comprador de recibir la cosa:
Segn el art. 1827 si el comprador se constituye en mora de recibir:
Debe indemnizar al comprador de los gastos en que este haya incurrido.
El vendedor queda descargado de la obligacin de cuidar la cosa y solo ser
responsable de dolo o culpa grave.
Sin perjuicio de lo anterior, junto con la mora del comprador de recibir la cosa, el vendedor
podr pedir: o el cumplimiento o la resolucin del contrato y en ambos casos con la
indemnizacin correspondiente, de suerte que la obligacin de tomar la posesin de la cosa
vendida por parte del comprador es una obligacin que deriva del contrato y que su
incumplimiento produce el efecto anlogo y previsto en el artculo 1489, y que a propsito
de la compraventa est establecido en el ya citado artculo 1827.
VIII. PACTOS ACCESORIOS EN LA COMPRAVENTA.
40
41
42
43
1.
Si el vendedor no ejerce su derecho oportunamente, o en las condiciones
sealadas, se entiende que falla la condicin resolutoria, por lo tanto, se consolida el
derecho del comprador.
2.
Si el vendedor ejercita oportunamente su derecho. Se entiende que se cumple la
condicin resolutoria y en consecuencia hay que distinguir:
a)
b)
Efectos respecto de terceros: Segn el art. 1882 son aplicables los arts.
1490 y 1491.
Observaciones
1.
El derecho que nace del pacto de retroventa es intransferible, pero
es transmisible.
2.
Si la cosa es fructfera y solo rinde frutos de tiempo en tiempo y a
consecuencia de trabajos e inversiones preparatorios no podr pedirse la
restitucin, sino despus de la prxima percepcin de frutos.
La facultad del vendedor de recobrar la cosa vendida es:
A. Transmisible a sus herederos, de consuno si lo hacen dentro del plazo y
cumpliendo los requisitos legales. B. Intransferible.
3. PACTO DE RETRACTO
A. CONCEPTO
Es aquel en que las partes acuerdan que se resolver el contrato de compraventa si en un
plazo determinado aparece un nuevo comprador que ofrezca al comprador condiciones
ms ventajosas que el comprador primitivo en cuanto al precio.
Observaciones
i.
Es de la esencia de este pacto que las partes sealen que la venta se
resolver si con posterioridad a su celebracin aparece otro comprador que mejore
el precio. En consecuencia no se trata de una retractacin de la oferta, porque
este pacto opera cuando la compraventa ya se ha perfeccionado.
44
ii.
El nuevo comprador que mejore el precio deber hacerlo en el pazo que
fijaren las partes, el cual no podr exceder de 1 ao
B. REGULACION
Art 1886 y siguientes y se refieren a otros pactos accesorios.
C. EFECTOS DE ESTE PACTO
i.
ii.
iii.
Observaciones:
1.
Tanto respecto de las partes como en relacin a los terceros este pacto de
retracto produce los mismos efectos que el pacto de retroventa dentro de los
cuales se incluye las prestaciones mutuas que debe tener lugar y reguladas a
propsito del sealado pacto de retroventa.
2.
La simulacin de que haya otra persona puede terminar con la nulidad por
vicio de consentimiento ya que cay en un error que hizo que pagar un precio
mayor del que deba haber pagado.
IX. LA RESCICION POR CAUSA DE LESIN ENORME EN LA COMPRAVENTA
1. ASPECTOS PREVIOS
No est consagrada como una sancin de la ineficacia de los actos jurdicos que tenga aplicacin
general en nuestro Ordenamiento Jurdico.
En nuestro ordenamiento es doblemente especial porque solo tiene lugar en los casos en que la
ley especficamente la contempla y porque no significa lo mismo para esos casos. Sin perjuicio de
lo anterior, siempre descansa en una misma idea, la falta de equivalencia de las prestaciones
reciprocas de las partes.
En el derecho alemn es una sancin general por ineficacia de los actos jurdicos y tiene lugar
cuando una de las partes aprovechndose de la ignorancia, del estado de necesidad, de la falta de
educacin etc., de la otra parte obtenga prestaciones notoriamente ms beneficiosas para ella a
que las que podra obtener en condiciones normales.
As entendida la lesin enorme se funda ella en el principio de la buena fe contractual que se aplica
durante todo el ITER contractual desde las tratativas preliminares hasta incluso con posterioridad al
cumplimiento del contrato.
2. REGULACION EN LA COMPRAVENTA
Art. 1888 y siguientes del Cdigo Civil.
3. CONCEPTO DE LESIN
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Es el perjuicio econmico que experimenta una de las partes en un contrato oneroso conmutativo
como consecuencia de la desproporcin existente entre sus prestaciones.
Cabe tener presente, que no toda desproporcin entre las prestaciones de las partes autoriza al
derecho a intervenir. Es por esta razn que el ordenamiento solo reacciona cuando la lesin es
enorme, es decir, cuando esa desproporcin excede de los lmites permitidos por el legislador.
4. REQUISITOS PARA QUE OPERE LA LESION EN LA COMPRAVENTA
1. Que la venta sea susceptible de recisin por causa de lesin de enorme.
i.
ii.
46
se puede perseguir al comprador pero solo por el exceso hasta concurrencia el justo precio con
deduccin de una decima parte.
Por ejemplo, justo precio 50 millones de pesos, vendedor recibe 20 millones de pesos, hay
lesin enorme. Si el comprador enajena la cosa por 40 millones de pesos, hay un exceso de 20
millones de pesos que el vendedor puede perseguir, pero la ley establece un lmite para que el
vendedor pueda perseguir el exceso que es el justo precio deducido en un decima parte. En
nuestro ejemplo el lmite es de 45 millones de pesos. Si el comprador ha vendido la cosa en
120 millones de pesos e, el exceso es de 100 millones, pero en este caso el vendedor no
puede perseguir los 100 millones porque excede el lmite establecido por el legislador. De
manera que solo podr perseguir los 45 millones de pesos.
5. Que la accin no se encuentre prescrita.
- El plazo es de 4 aos desde la fecha del contrato.
- No se suspende y corre en consecuencia contra toda clase de persona.
- La lesin produce la nulidad relativa pero no es renunciable, la alegaran aquellos en
cuyo beneficio la han establecido las leyes.
5. EFECTOS DE LA RECISIN POR CAUSA DE LESIN ENORME
I. Efectos entre las partes
1. El comprador debe restituir la cosa con sus frutos al vendedor.
2. El vendedor debe restituir el precio con sus intereses al comprador.
Cabe tener presente que tanto frutos como intereses, solo se deben desde la notificacin
de la demanda de recisin por causa de lesin enorme.
Se diferencia de la nulidad ya que ella produce efecto retroactivo aqu los frutos se deben
desde la notificacin de la demanda.
Art. 1890 inc. 2.
Observacin
El vendedor no puede demandar que se le indemnicen los deterioros que hubiere
experimentado la cosa a menos que el comprador se hubiere aprovechado de ellos.
II. Efectos respecto de terceros
Art. 1893 inc. 2
No hay recisin de la cosa por causa de lesin enorme.
En principio no hay terceros cuando se demanda la recisin por causa de lesin enorme,
ya que uno de los requisitos para que proceda la accin rescisoria es que el comprador no
haya enajenado la cosa.
Sin embargo, puede ocurrir que el comprador haya constituido algn derecho real sobre la
cosa vendida, y en este caso si va a haber terceros, que van a ser los titulares de esos
derechos reales. En tal caso, el art. 1895 seala que el comprador debe purificar la cosa de
toda hipoteca o gravmenes que haya constituido sobre la cosa.
La ley no seala la forma en que debe purificarla, y habra que entender que hay que
examinar cada caso, por ejemplo si se trata de una hipoteca el comprador deber cumplir
la obligacin principal para que se extinga la hipoteca.
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47
48
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Son crditos NOMINATIVOS aquellos que slo deben pagarse a una determinada persona,
como el crdito del vendedor en contra del comprador para reclamar el precio de la
compraventa.
Son crditos A LA ORDEN aquellos que contienen, antes del nombre de la persona a quien
deben pagarse, la expresin a la orden: cheques, letras de cambio, pagars en los que
no se ha tarjado la mencionada expresin o que se han girado, aceptado o suscrito "a la
orden".
Los crditos nominativos se transfieren en conformidad a los arts. 1901 a 1908, advirtiendo la
ltima disposicin que los crditos a la orden y al portador se rigen por otras normas. Los crditos
a la orden se transfieren por medio del endoso, que es la orden que el acreedor da al deudor de
efectuar el pago a la persona del endosatario. En cuanto a los crditos al portador, se transfieren
por la sola entrega material del ttulo. Rigen la cesin de los crditos a la orden y al portador, las
normas de la Ley N 18.092, sobre letras de cambio, aplicables tambin a los pagars.
3.- Cesin de crditos nominativos.
3.1. Concepto.
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podra cederse por no existir ttulo material, o sea, un documento. No slo puede
efectuarse la tradicin de un derecho personal por la entrega material de su ttulo, sino
que tambin, como ocurre con los bienes muebles corporales, puede hacerse de una
manera simblica; por ejemplo, permitiendo o autorizando al cesionario para tener el
crdito cedido por suyo. As sucede cuando por medio de una escritura se traspasa el
crdito que consta de una escritura pblica de mutuo, en que el dueo expresa su
voluntad de transferirlo y el cesionario de acepta tal transferencia, verificndose
entonces la tradicin por ese instrumento de cesin y no por la entrega de la primera
copia del crdito (Corte de Talca, mayo de 1890 y marzo de 1922; Corte de Santiago,
agosto de 1892; Corte Suprema, mayo de 1909 y marzo de 1945).
c) Perfeccionamiento de la cesin respecto del deudor y terceros.
Realizada la entrega real o simblica del ttulo por el cedente al cesionario, queda
perfeccionada la transferencia del dominio del crdito, y radicado ste en manos del
cesionario. Termina con esto la primera etapa de la cesin de crditos. Pero hay otro
que tiene intereses comprometidos, el deudor. Este puede no tener conocimiento del
acto que ha mediado entre el cedente y el cesionario; pero dado que es el quien va a
efectuar el pago, es de absoluta necesidad que se le ponga en conocimiento de la
cesin, y a este propsito responden los arts. 1902 a 1905.
Conforme al art. 1902, para que la cesin produzca efectos respecto del deudor y
terceros, es necesario que se le notifique al primero o la acepte.
La omisin de esta notificacin o aceptacin no invalida la tradicin entre el cedente y
el cesionario, pero respecto del deudor y los terceros, el crdito se reputa subsistir en
manos del cedente, con las consecuencias del art. 1905: el deudor podr pagar al
cedente, y los acreedores del ltimo podrn embargar el crdito.
En todo caso, para que la cesin se perfeccione respecto del deudor y terceros, no es
necesaria la concurrencia copulativa de la notificacin y la aceptacin: basta con una
de ellas. En tal sentido, un fallo de septiembre de 1943, de la Corte Suprema, ratifica
que se trata de condiciones separadas e independientes, de modo que la cesin
produce los efectos ante el deudor y terceros, siempre que se verifique una sola de
ellas, si bien nada repugna a que puedan concurrir ambas.
La notificacin debe hacerse por va judicial, exhibiendo el ttulo, que llevar anotado el
traspaso del derecho con la designacin del cesionario y bajo la firma del cedente
(1903).
En efecto, si bien el CC. no lo seala expresamente, se ha concluido que la notificacin
ha de hacerse a travs de receptor judicial, previa resolucin del tribunal. Inicialmente,
la jurisprudencia concluy que el art. 1902 no exiga que la notificacin se hiciera por
decreto judicial, de manera que bastaba que la cesin llegara a conocimiento del
deudor de un modo fehaciente, como lo era la diligencia estampada por un ministro de
fe, siempre que la notificacin se realizare en la forma prevenida en el art. 1903 (fallos
de la Corte de Santiago, de diciembre de 1864 y abril de 1878). Sin embargo, hoy en
da no es posible sostener lo anterior, considerando las normas del Cdigo de
Procedimiento Civil, concretamente el art. 47, que dispone: La forma de notificacin de
que tratan los artculos precedentes (notificacin personal) se emplear siempre que la
ley disponga que se notifique a alguna persona para la validez de ciertos actos, o
cuando los tribunales lo ordenen expresamente.
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53
Cabe indicar que el deudor no puede oponerse a la cesin: art. 1636, respecto de la
novacin. Aun cuando el deudor no consienta o se oponga a la cesin, queda obligado
para con el cesionario. Estamos ante lo que se denomina delegacin imperfecta. Para
un solo efecto tiene importancia que la cesin haya sido aceptada por el deudor, y es
en materia de compensacin. Si la cesin le ha sido notificada y la ha aceptado sin
reservas, el deudor no puede oponer en compensacin al cesionario, los crditos que
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Tanto las cosas litigiosas como los derechos litigiosos pueden ser objeto de un acto
jurdico, en las condiciones determinadas por la ley. Hay venta de cosa litigiosa cuando el
contrato recae sobre la cosa corporal misma cuya propiedad se litiga; en cambio, hay
cesin de derechos litigiosos, cuando lo que se cede son LAS PRETENSIONES que se
han sometido por el demandante a la decisin del tribunal: art. 1911 (segn veremos, la
mayora estima que slo el actor puede ceder derechos litigiosos). Se cede EL EVENTO
INCIERTO DE LA LITIS. Se trata de un acto eminentemente aleatorio, porque su objeto es
una contingencia incierta de ganancia o prdida. En otras palabras, lo que se cede es la
posibilidad de ganar o perder el pleito.
5.2. Condiciones que debe reunir un derecho para considerrsele litigioso.
Dos son las condiciones:
a) Que se haya interpuesto una demanda y haya sido notificada judicialmente (art.
1911, 2).
b) Que se litigue sobre la existencia del derecho. Que este derecho est en
discusin. Por eso, se ha resuelto que no es litigioso el derecho que se ejercita en
un juicio ejecutivo para obtener el cumplimiento forzado de una obligacin.
5.3. Quien puede ceder el derecho litigioso.
La mayora de la jurisprudencia y doctrina, estima que slo el demandante puede ceder el
derecho litigioso.
Como se indica en una sentencia de la Corte de Valdivia, de julio de 1930, el contrato
segn el cual el demandado vende los derechos litigiosos sobre los bienes de que est en
posesin y cuyo dominio se encuentra en litigio, no es una cesin de derechos litigiosos
que al demandado pudieran corresponderle, sino de las cosas mismas litigadas. Como
demandado, no puede ceder derechos litigiosos que, por regla general, slo pertenecen al
demandante, conforme se desprende de los arts. 1912 y 1913. El primero de estos
considera indiferente que el derecho lo persiga el cedente o el cesionario, y el que persigue
un derecho es el actor. Por su parte, el art. 1913 dispone que el deudor no ser obligado a
pagar al cesionario sino el valor de lo que ste haya dado por el derecho cedido con los
intereses desde la fecha en que se haya notificado la cesin al deudor, y siendo en todo
juicio el deudor el demandado, carecera de aplicacin el beneficio de retracto que dicha
norma establece en trminos generales si aqul pudiera ceder derechos litigiosos.
Sintetizando, dos seran las razones:
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litigioso, cuando hubiere reconvenido en el juicio, caso en que el deudor de que hablan los
arts. 1913 y 1914 ser el demandante, que ha pasado a ser el demandado en la
reconvencin.
Emilio Rioseco sostiene que el demandado puede ceder sus derechos litigiosos siempre
que concurran dos supuestos:
61
En general, en todos estos casos, se estima que no hay nimo del cesionario de especular
con la suerte del litigio. En los dems casos en que la ley permite al demandado ejercitar el
derecho de rescate, lo que se pretende a fin de cuentas, es desincentivar la cesin de
derechos litigiosos con objetivos especulativos, evitando as la proliferacin de juicios que
tengan tal origen.
4.- CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. Ttulo XXVI libro IV arts. 1915 a 2021
4.1. CONCEPTO: Art. 1915.
El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recprocamente, la una a
conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un ser vicio, y la otra a pagar por
este goce, obra o servicio un precio determinado.
4.2. FINALIDAD: Del concepto dado deriva la triple finalidad asignada tradicionalmente al contrato
de arrendamiento; 1. Por l se concede el goce de una cosa, 2. Se obtiene la ejecucin de una
obra Y 3. Se presta un servicio.
4.3. PARALELO CON LA COMPRA VENTA: Al igual que la compraventa reconoce elementos
esenciales: 1. El precio, 2. La cosa o servicio y 3. La naturaleza del contrato, adems el
consentimiento debe recaer sobre todos ellos.
Pero a diferencia del contrato de CV, no es un ttulo traslaticio de dominio sino solo un ttulo de
mera tenencia, porque por su naturaleza no es apto para transferir el dominio o constituir otro
derecho real, sino solo procurarse el goce de la cosa, la prestacin de un servicio o la ejecucin de
una obra, solo genera derechos personales.
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Lo que determina la naturaleza del contrato de arrendamiento como ttulo de mera tenencia
tratndose del goce de una cosa es la obligacin que genera por parte del arrendatario de restituir
la cosa.
Observacin: El goce en el contrato de arrendamiento es un derecho personal que incluso puede
conferirlo una persona distinta a titular del derecho de dominio. El arrendador no se desprende de
su derecho de goce que emana de las facultades que otorga el dominio sino que solo lo cede
temporalmente.
Observacin: La venta de cosa ajena vale por un motivo distinto a aquel por el cual el
arrendamiento de cosa ajena vale.
La venta de cosa ajena vale porque el vendedor no asume la obligacin de hacer dueo
al comprador de la cosa vendida sino solo de entregar la posesin legal y material de la
cosa y para ello no necesita ser dueo.
El arrendamiento de cosa ajena vale porque a lo que se obliga el arrendador es a
proporcionar el goce de la cosa objeto del contrato para lo cual no necesita ser dueo.
4.4. CARACTERSTICAS:
4.1. ES UN CONTRATO BILATERAL: Porque genera obligaciones para ambas partes.
La obligacin principal para el arrendador es la de proporcionar el goce de la cosa, ejecutar
la obra o prestar el servicio. Pero adems la de amparar al arrendatario en el goce de la
cosa.
La obligacin principal del arrendatario es la de pagar el precio por ese goce obra o
servicio pero adems la de restituir la cosa y la de cuidarla porque toda obligacin de
restituir implica la obligacin de conservar
4.2. ES UN CONTRATO ONEROSO: Porque presta utilidad para ambas partes.
Para el arrendador la utilidad est representada por el precio que obtiene a cambio del
goce de la cosa, prestacin de servicio o ejecucin de la obra.
Para el arrendatario la utilidad o beneficio est representada precisamente por la
posibilidad de poder gozar de la cosa, obtener el servicio o la ejecucin de la obra que de
otra forma no podra procurarse.
4.3. ES UN CONTRATO CONMUTATIVO: Porque la obligacin de proporcionar el goce de la cosa,
prestar el servicio o ejecutar la obra se mira como equivalente al precio que el arrendatario debe
pagar por dicho goce, prestacin o ejecucin.
4.4. ES UN CONTRATO PRINCIPAL: Porque subsiste por s mismo sin necesidad de otra
convencin.
4.5. ES CONSENSUAL: Por regla general se perfecciona por el solo consentimiento de las partes,
pero excepcionalmente est sujeto a formalidades y muy excepcionalmente a solemnidades.
4.6. ES UN CONTRATO TPICO: Est reglamentado en la ley. Cabe tener presente que se
encuentra reglamentado no solo en el CC sino que adems en leyes especiales, como ocurre con
el arrendamiento de predios urbanos y el arrendamiento de predios rsticos.
4.7. ES UN CONTRATO DE TRACTO SUCESIVO: Ya que las obligaciones van naciendo y
extinguindose sucesivamente en el tiempo.
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Por su parte la ejecucin de una obra que tambin puede tener por objeto un contrato de
arrendamiento puede derivar dependiendo de quin proporciona los materiales en un contrato de
compraventa, o en un contrato de ejecucin de obra.
En trminos generales si los materiales son proporcionados por quien encarga la obra
pues el cdigo califica de contrato de ejecucin o construccin de obra.
El contrato queda regido por los art 1996 y ss. (Contrato de ejecucin de obra) sin perjuicio
de las normas especiales que se contienen en otros cuerpos legislativos como la ley
general de urbanismo y construccin en lo que se refiere a la responsabilidad del
arquitecto, constructor y calculista en la ejecucin de la obra.
Si en cambio es el artfice el que suministra los materiales hay all una venta.
El contrato queda regido por las normas de la CV sin perjuicio de algunas reglas
especiales contenidas en el cdigo a propsito del contrato de ejecucin de obra.
Ejemplo: el artfice proporciona los materiales que segn el art 1996 no se encuentra
perfeccionada sin la aprobacin de quien la ha encargado.
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(Precisamente por faltar uno de sus elementos, que es la posesin porque el arrendatario o mero
tenedor siempre est por definicin reconociendo dominio ajeno y no puede actuar respecto de la
cosa como seor o dueo), a menos de concurrir estas dos circunstancias (copulativas):
1 Que el que se pretende dueo no pueda probar que en los ltimos diez aos se haya reconocido
expresa o tcitamente su dominio por el que alega la prescripcin
Esto es imposible, mientras exista el contrato de arrendamiento, es imposible que el
arrendatario pueda probar esta circunstancia)
2 Que el que alega la prescripcin pruebe haber posedo sin violencia, clandestinidad ni
interrupcin por el mismo espacio de tiempo
Existiendo un contrato de arrendamiento, la pretendida posesin no puede sino ser
clandestina, porque el contrato de arrendamiento es un ttulo de mera tenencia)
4.7.4. PARALELO CON EL USUFRUCTO:
Semejanza: A virtud de ambas instituciones se procura a una de las partes el derecho a gozar de la
cosa.
Diferencia:
1. El derecho de usufructo es un derecho real y supone que el propietario o el dueo se haya
desprendido de parte de las facultades que confiere el dominio, particularmente de las facultades
de usar y gozar.
En cambio en el arrendamiento el derecho de goce que adquiere el arrendatario es un
derecho personal que deriva del contrato de arrendamiento y supone que el dueo de la cosa
mantenga para s todas las facultades inherentes al dominio.
2. En el usufructo estamos en presencia del nudo propietario, en cambio en el arrendatario
estamos ante un propietario con todas sus facultades inherentes al dominio.
4.7.5. ELEMENTOS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
I. Elementos comunes: Debe reunir los requisitos comunes a todo acto jurdico, tanto los de
existencia como los de validez. Esto es, consentimiento y consentimiento libre y espontaneo,
capacidad de las partes, objeto y objeto licito, causa y causa licita.
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II. Elementos particulares del contrato de arrendamiento: Tal como ocurre en la compraventa
en rigor no se trata de elementos distintos sino que de los elementos comunes que presentan
algunas particularidades, estos son consentimiento, cosa y precio.
II. A. CONSENTIMIENTO: El consentimiento debe recaer tanto en la cosa como en el precio que
se paga por el goce de la cosa. As como en la naturaleza jurdica del contrato.
Este consentimiento por regla general no requiere ser revestido de ninguna formalidad.
IMPORTANCIA PRCTICA DE LA ESCRITURACIN: Aun cuando el contrato de arrendamiento no
exija en principio cumplimiento de solemnidades en su manifestacin, existe relevancia prctica en
la escrituracin que se haga de este contrato.
i. En materia probatoria
Facilita la prueba del contrato de arrendamiento, ya que las obligaciones que contengan la
de entregar una cosa que valga ms de 2 UTM deben consignarse por escrito, de lo
contrario no admiten ser probadas por testigos.
ii. Medida de publicidad
Si el contrato de arrendamiento consta por escritura pblica y se inscribe en el CBR es
oponible a terceros adquirentes de la cosa arrendada, haciendo excepcin al principio de
efecto relativo de los contratos.
Segn el Art. 1962 n 2 si el arrendador transfiere su derecho a un tercero en virtud de un
ttulo oneroso, la regla es que ese tercero no est obligado a respetar el arrendamiento, a
menos que el arrendamiento conste por escritura pblica, pues en tal cosa, el tercero
adquirente si tendr que respetar el contrato de arrendamiento.
iii. Merito ejecutivo
Si el contrato se extiende por escritura pblica, se contiene en ella entonces un ttulo
ejecutivo que reuniendo los dems requisitos legales hara admisible el cobro ejecutivo de
dicha obligacin.
Normativa especial
1 De acuerdo al art. 20 de la ley 18101 en el arrendamiento de predios urbanos la escrituracin se
exige como formalidad por va de prueba. Si el arrendamiento no consta por escrito se tendr por
renta la que seale el arrendatario. De manera que es de cargo del arrendador que el contrato
conste por escrito.
2. Segn el art. 5 de DL 993 sobre arrendamiento de predios rsticos, la escrituracin es una
solemnidad del contrato. Esta disposicin exige que el arrendamiento conste por escritura pblica
o privada; y si se trata de escritura privada debe ser autorizada ante 2 testigos.
FORMALIDADES ESPECIALES: El contrato de arrendamiento no deja de ser consensual aun en
aquellos casos en que la ley exige el cumplimiento de ciertas formalidades en consideracin a las
personas que intervienen en l.
Por ello no constituyen solemnidades sino solo formalidades.
1. Tratndose del arrendamiento de bienes races sociales.
Segn el art. 1749 para que el marido pueda dar en arriendo los bienes races sociales por ms de
5 aos si son urbanos y por ms de 8 aos si son rsticos, requiere de la autorizacin de la mujer.
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Si el marido da en arrendamiento bienes races sociales por un plazo superior a los sealados, la
sancin es la inoponibilidad del exceso, si es que no ha actuado con la autorizacin de la mujer.
2. El marido en un rgimen de sociedad conyugal administra los bienes propios de la mujer, y en tal
carcter puede dar en arrendamiento los bienes races propios de ella, pero con los mismo limites,
esto es, 5 aos para los bienes races urbanos y 8 aos para los bienes races rsticos.
3. El tutor o curador tampoco puede dar en arrendamiento los bienes races del pupilo por ms de
5 aos si son urbanos, ni por ms de 8 aos si son rsticos, ni tampoco por el nmero de aos que
falte para que el pupilo cumpla 18 aos.
Para pactar un arrendamiento por un plazo superior requiere de autorizacin judicial.
Observacin: Tratndose de arrendamiento de predios rsticos derechamente es un contrato
solemne
SOLEMNIDADES VOLUNTARIAS: Las partes pueden dar al arrendamiento el carcter de
solemne. Art. 1921
El art. 1921 reconoce plena validez a este acuerdo en cuya virtud las partes estipulan que el
arrendamiento no se repute perfecto mientras no se otorgue escritura. De ah que mientras no se
otorgue la escritura cualquiera de las partes puede retractarse; y esto es lgico porque aun no hay
contrato, pero no ya no es posible retractarse en dos casos:
a) Cuando se otorga la escritura, lo cual es lgico porque se perfecciono el contrato.
b) Cuando se ha procedido a la entrega de la cosa, porque esa entrega es el cumplimiento de la
obligacin del arrendador, lo que supone que hay una obligacin que cumplir, porque de contrario
estaramos frente a un pago de lo no debido.
Si hay obligacin es porque hay contrato de arrendamiento, tcitamente las partes dejaron sin
efecto ese pacto en que acordaron que el arrendamiento se perfeccionara mediante la escritura.
El arrendamiento recobra su carcter de consensual y por lo tanto, se perfecciono cuando las
partes acordaron en la cosa y en el precio.
El art. 1921 adems seala que si hubieren intervenido arras se observara lo dispuesto a propsito
de la compraventa. Esto es, que si la parte que se retracta es la que dio las arras, las pierde, y si la
parte que se retracta es la que dio las arras, deber restituirlas dobladas.
II. B. OBJETO: COSA ARRENDADA: La cosa arrendada constituye el objeto del contrato de
arrendamiento.
1. Debe reunir los requisitos del objeto en todo acto jurdico, es decir, debe ser real, comerciable,
determinado o determinable y licito.
2. No puede ser consumible porque el arrendamiento es un contrato de tracto sucesivo. Esto
supone que la obligacin del arrendador de conceder el goce de una cosa se prolonga en el
tiempo, lo que es incompatible con una cosa consumible.
3. Pueden darse en arrendamiento bienes muebles o inmuebles, y tambin cosas corporales e
incorporales.
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Si la cosa es mueble se realizara por algunas de las formas del art 684.
Si la cosa arrendada es un crdito se cumplir esta obligacin entregando el titulo
respectivo.
Tratndose de inmuebles el cumplimiento de esta obligacin no se efecta mediante la
inscripcin que prev el art 686 sino que mediante la entrega material o poniendo el
inmueble a disposicin del arrendatario o simblicamente entregndole las llaves.
Lugar de la entrega: El cdigo no contiene reglas especiales a propsito del arrendamiento por lo
tanto se aplican las reglas generales en materia de pago:
1)
En el lugar convenido por las partes
2)
A falta de estipulacin hay que distinguir:
a. si se trata de una especie o cuerpo cierto debe hacer en el lugar donde se encontraba la
especie o cuerpo cierto al momento de contraerse la obligacin
b. Tratndose de las dems cosas el pago se hace en el domicilio del deudor.
Cabe recordar que los cambios de domicilio que pudieron haber experimentado, acreedor y deudor
no alteran las reglas precedentes.
Momento en que debe hacerse la entrega: El cdigo no contiene reglas especiales a propsito
del arrendamiento, de manera que aplicamos las reglas generales en materia de pago que son:
Hay que distinguir:
a)
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El arrendador incumple esta obligacin de entregar la cosa en estado de servir, si la cosa presenta
vicios o defectos que no permiten al arrendatario obtener de ella el adecuado goce a que est
naturalmente destinada.
GARANTA POR LOS VICIOS DE LA COSA
a) Si la cosa arrendada tiene vicios que impidan hacer el uso de ella para el objeto con que ha
sido arrendada, el arrendatario tiene derecho a demandar la terminacin del contrato,
incluso si el vicio es posterior al perfeccionamiento del contrato, con tal que, no sea
imputable al arrendatario.
b) Si la existencia del vicio solo impide parcialmente obtener el goce de la cosa corresponde
al juez decidir, atendiendo las circunstancias si debe terminar el arriendo o solo concederse
una disminucin en el precio.
c) El arrendatario tendr derecho adems a la indemnizacin del dao emergente si la causa
del vicio es anterior al contrato. Y si el vicio era conocido del arrendador o si este deba
conocerlo, el arrendatario puede demandar adems lucro cesante.
d) El arrendatario no tiene derecho a indemnizacin de perjuicios:
i. Si contrato a sabiendas de la existencia del juicio y el arrendador no se oblig a
sanearlo.
ii. Si el arrendatario no tomo conocimiento del vicio por negligencia grave de su
parte.
iii. As expresamente renuncio a la accin de saneamiento por el vicio
especificndolo.
ARRENDAMIENTO DE UNA MISMA COSA A VARIAS PERSONAS
El cdigo regula la situacin que se presenta cuando se da en arrendamiento una misma cosa a
varias personas por contratos distintos, y establece un verdadero orden de prelacin para saber
cul de esos arrendamientos debe preferirse por sobre los dems:
1. Se prefiere al arrendatario a quien se haya hecho entrega de la cosa.
2. Si se ha hecho entrega a ambos ser preferido, aquel a quien se haya hecho entrega
primero.
3. Si no se ha hecho entrega a ninguno prevalecer el titulo ms antiguo.
INCUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACIN DE ENTREGAR
El cdigo reglamenta dos situaciones:
1. En caso de imposibilidad absoluta de entregar la cosa al arrendatario este tendr derecho
a demandar la terminacin del contrato con indemnizacin de perjuicios.
Si el incumplimiento de esta obligacin se ha debido a caso fortuito o fuerza mayor o el
arrendatario conoca de la imposibilidad de entregar la cosa por parte del arrendador
solamente tendr derecho a la terminacin del contrato sin indemnizacin de perjuicios
2. En caso de mora en la entrega de la cosa arrendada.
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Reparaciones ordinarias: Son aquellas que se hacen necesarias en razn del uso legtimo que
hace el arrendatario de la cosa arrendada y se diferencias de las locativas porque estas derivan del
hecho con culpa del arrendatario en el uso de la cosa, y son de cargo del arrendatario, estos
Mejoras tiles: Son aquellas que aumentan el valor de venta de la cosa.
La regla general, es que el arrendatario no tiene derecho a ser reembolsado por las mejoras tiles
que pudo haber incorporado a la cosa arrendada, solo tiene derecho a ser reembolsado:
i.
ii.
Fuera de este segundo caso, el arrendatario solo tiene derecho a llevarse los materiales si puede
separarlos sin detrimento de la cosa, y si el arrendador se niega a pagar su valor.
Art. 1936
Mejoras voluptuarias: Consisten en meros adornos, y por definicin pueden separarse sin
detrimento de la cosa; el arrendatario podr retirarlas y llevrselas.
1.3. OBLIGACIN DE LIBRAR AL ARRENDATARIO DE TODA TURBACIN EN EL GOCE
CONTENIDO DE LA OBLIGACIN: El arrendador se obliga a conceder un goce tranquilo y
pacfico de la cosa y a mantenerlo durante la vigencia del contrato.
ANALOGA DE ESTA OBLIGACIN CON LA COMPRAVENTA
1.
En cuanto a la obligacin de entregar, existe tanto en la compraventa como en el
arrendamiento, pero difieren en cuanto a su naturaleza como en el objeto.
2.
En cuanto a la obligacin de mantener la cosa en estado de servir, se contiene en ambos
contratos.
3.
En cuanto a la obligacin de saneamiento de los vicios redhibitoria, ambos se refieren a la
utilidad. En el arrendamiento al goce til, en la Compraventa a la posesin til
4.
Esta obligacin de evitar turbaciones, en el contrato de compraventa alude al saneamiento
de la eviccin. Ambos se refieren a la tranquilidad. En el contrato de arrendamiento a la
tranquilidad en el goce y en la compraventa a la tranquilidad de la posesin.
MBITOS EN QUE SE MANIFIESTA ESTA OBLIGACIN
Esta obligacin es compleja, y por lo tanto, puede descomponerse en distintas obligaciones:
a) EL PROPIO ARRENDADOR NO PUEDE TURBAR AL ARRENDATARIO EN EL GOCE DE LA
COSA.
Esta obligacin comprende varios aspectos:
i. El arrendador no puede mudar la forma de la cosa, ni hacer obras o reparaciones en ella sin el
consentimiento del arrendatario.
Si se trata de reparaciones que no pueden diferirse, el arrendatario deber soportarlas, pero tendr
derecho a una disminucin proporcional del precio.
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Con todo, puede ocurrir que las reparaciones comprendan una parte tan grande de la cosa
arrendada que el resto no parezca suficiente para el objeto con el cual se tomo en arriendo. En tal
caso, el arrendatario puede demandar la terminacin del contrato.
Si la causa de esas reparaciones ya exista al momento de perfeccionarse el contrato, el
arrendatario no lo saba, pero si era conocido del arrendador, o si este deba conocerlas, el
arrendatario tendr derecho adems a la indemnizacin de perjuicios.
Las mismas reglas se aplican si las reparaciones hayan de prolongarse en el tiempo, de manera
que el arrendamiento no pueda subsistir sin grave molestia para el arrendatario.
Esta obligacin de amparar en el goce tranquilo y pacifico de la cosa se representa en 2 mbitos
distintos:
ii. Si el arrendador causa una turbacin al arrendatario en el goce de la cosa, o si esa turbacin
procede de un tercero, a quien el arrendador pueda prohibrselo, el arrendatario tendr derecho a
que se le indemnicen los perjuicios.
b) OPORTUNIDAD DE SANEAR LAS TURBACIONES PRODUCIDAS POR UN TERCERO
En esta materia hay que distinguir:
i.
ii.
74
i.
ii.
iii.
Si la causa del derecho del tercero era conocida del arrendador o deba haberse
sido conocida del arrendador al tiempo del contrato, y no era conocida del
arrendatario, o si conocindola intervino estipulacin especial de saneamiento; el
arrendatario tendr derecho a que se le indemnicen los perjuicios.
iv.
Si la causa del derecho del tercero no era o no deba ser conocida del arrendador,
pero era ignorada por el arrendatario el arrendatario solo tendr derecho a
reclamar dao emergente, excluyndose lucro cesante.
75
Observacin: La obligacin de pagar la renta y de restituir son las que determinan la naturaleza
jurdica del contrato de arrendamiento y que la diferencia de otros contratos. El contrato de
arrendamiento por la obligacin de restituir constituye un titulo de mera tenencia, que implica por
parte del tenedor de la cosa la obligacin de restituir y el reconocimiento expreso o tcito de
dominio ajeno.
3.1. OBLIGACIN DE PAGAR LA RENTA DE ARRENDAMIENTO
Esta obligacin es de la esencia del contrato de arrendamiento, porque si no existe la obligacin de
pagar el precio, no habra contrato o el contrato degenerara en un contrato diverso, por ejemplo en
un comodato.
Cuando asume el carcter peridico y no de suma alzada toma el nombre de renta de
arrendamiento.
Sabemos que el precio puede determinarse por los mismos medios como se determina en la
compraventa. Sin embargo, el cdigo reglamenta una situacin especial, que se produce cuando
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se ha entregado la cosa y exista discrepancia entre las partes respecto del precio. La solucin que
da el cdigo es que el precio ser fijado por peritos, y los costos se dividirn por partes iguales
entre ambos contratantes.
Art. 1943
Esta situacin es distinta de aquella que se presenta cuando la cosa no ha sido entregada, y existe
discrepancia en torno del precio, porque si la cosa no ha sido entregada y no hay acuerdo en torno
al precio, falta un elemento esencial en el arrendamiento, y por lo tanto, derechamente no hay
contrato.
En cambio, en la hiptesis del art. 1943 si ya hubo entrega de la cosa el arrendador cumpli con su
obligacin, lo que da a entender que hay contrato, y por esa razn el legislador solo se encarga de
regular la forma de fijar el precio.
POCA PARA EL PAGO DE PRECIO
Debe estarse a lo convenido por las partes en el contrato. Si nada han dicho debe estarse a la
costumbre del pas.
Sin embargo el art 1944 establece algunas normas supletorias.
i. Tratndose de predios urbanos el pago se har mensualmente.
ii. Tratndose de predios rsticos, el pago se har anualmente.
iii. Tratndose de cosas muebles, el pago se har una vencido el respectivo periodo. iv.
Si el arrendamiento se hace por una sola suma, el precio se pagara una vez terminado
el contrato.
Observacin: En Chile es costumbre pagar por mensualidades anticipadas (debe primar la
costumbre del pas).
EFECTOS DE LA FALTA DE PAGO EN EL PRECIO
Por aplicacin de las reglas generales, el arrendador puede demandar el cumplimiento o la
terminacin del contrato con indemnizacin de perjuicios.
En materia de arrendamiento el cdigo precisa, que dentro de la indemnizacin se considera
especialmente las rentas que falten hasta la terminacin del contrato. (art. 1945)
En cuanto a su naturaleza jurdica este es un caso de lucro cesante, y el arrendatario puede
eximirse de pagar este lucro cesante proponiendo a otra persona para que asuma el rol de
arrendatario hasta la terminacin del contrato, y prestando al efecto caucin suficiente.
3.2. OBLIGACION DE USAR LA COSA SEGN LOS TRMINOS Y ESPRITU DEL
CONTRATO
En la determinacin del cumplimiento de esta obligacin hay que estar a lo convenido entre las
partes.
Si nada han dicho las partes, debe estarse a la intencin de los contratantes determinada por el
natural destino a que esta llamada a servir la cosa. Ser el juez el llamado a determinar ese
destino y si la cosa fue usada conforme a l.
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Frente al incumplimiento de esta obligacin, es decir si el arrendatario usa la cosa con infraccin a
los trminos convenidos y espritu del contrato podr el arrendador o persistir en el contrato o
solicitar su terminacin y en ambos casos con indemnizacin de perjuicios.
3.3. OBLIGACION DE CUIDAR LA COSA ARRENDADA COMO UN BUEN PADRE
DE FAMILIA
Art. 1547 inc. 1
Segn el art. 44 quien debe actuar como un buen padre de familia es responsable hasta de la
culpa leve. En consecuencia, el art. 1939 esta reiterando la regla general del art. 1547. Segn esta
disposicin, si el contrato tiene por finalidad el beneficio de ambas partes, el deudor responde
hasta de la culpa leve.
Observaciones
a) Si el arrendatario no cumple con esta obligacin, el arrendador tiene derecho a demandar
indemnizacin de perjuicios, e incluso puede demandar la terminacin del contrato en caso
de grave y culpable deterioro.
b) Cabe tener presente que el arrendatario es responsable, no solo de su propia culpa, sino
tambin de la culpa de su familia, huspedes y dependientes.
CESIN DEL ARRENDAMIENTO Y SUB ARRENDAMIENTO.
En el sistema del cdigo, de acuerdo al art. 1946, la facultad de ceder el arriendo es un elemento
accidental del contrato, es decir, para que se entienda incorporado el contrato, se requiere de una
clausula especial.
La ley prohbe al arrendatario subarrendar o ceder el contrato de arrendamiento, para lo cual
necesitar de la autorizacin expresa del arrendador. Si se subarrienda o se cede el contrato bajo
las condiciones ante dichas asume el cesionario o subarrendatario el cumplimiento de esta
obligacin de cuidar la cosa en los mismos trminos en que pesaba sobre el arrendatario.
Ese sistema se repite en la ley sobre arrendamiento de predios rsticos, pero es distinto en la ley
sobre arrendamiento de predios urbanos. En esta, la facultad de ceder el arriendo, o de sub
arrendar, es de la naturaleza del contrato, es decir, se entiende incorporada sin necesidad de
clausula especial a menos que las partes expresamente haya excluido dicha facultad.
Observacin
No hay que confundir cesin del arrendamiento, con sub arrendamiento.
La diferencia se presenta, en que en el sub arrendamiento hay dos contratos simultneamente
vigentes, uno entre arrendador y arrendatario; y un sub contrato entre arrendatario que pasa a ser
subarrendador y un subarrendatario.
En cambio en la cesin del arrendamiento el arrendatario transfiere su posicin jurdica a un
tercero. En consecuencia solo existe un contrato de arrendamiento, solo que la posicin que tena
el arrendatario, pasa a ser ocupada por el cesionario.
3.4. OBLIGACION DE EFECTUAR LAS REPARACIONES LOCATIVAS
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Las reparaciones locativas son aquellas que provienen del uso que el arrendatario ha hecho de la
cosa arrendada pero que se han producido por su hecho o culpa y que no alcanzan a aquellos
deterioros que provengan del uso legtimo y que conforme al contrato haya hecho el arrendatario
de la cosa arrendada.
Si tales deterioros provienen del caso fortuito o de la fuerza mayor o de la mala calidad de la cosa
y exceden de aquellos provenientes del uso legtimo, deber soportarlos el arrendador.
Observacin: No existe un lmite absolutamente definido entre reparaciones necesarias y locativas,
y el art. 1940 se remite a la costumbre.
3.5. OBLIGACIN DE RESTITUIR LA COSA ARRENDADA
El arrendamiento es un ttulo de mera tenencia, por lo tanto, necesariamente tiene una duracin
temporal, de manera que terminado el contrato, el arrendatario debe restituir la cosa al arrendador.
Es por esta razn, que esta obligacin es de la esencia del contrato.
ESTADO EN QUE DEBE RESTITUIRSE LA COSA
El arrendatario debe restituirla en el mismo estado en que le fue entregada, tomando en
consideracin el deterioro ocasionado por el uso y goce legtimo.
Si en el contrato se seala, el estado en que fue entregada la cosa, deber ser restituida en ese
mismo estado, pero si no consta dicho estado la ley presume que fue entregada en regular estado,
salvo prueba en contrario. Se trata de una presuncin leal por lo que admite prueba en contrario.
Del mismo modo la ley presume que los deterioros experimentados por la cosa se deben a culpa
del arrendatario, a menos que se pruebe lo contrario.
Por tanto, al arrendador le corresponder probar el estado en que fue entregada la cosa, si
pretende que lo fue en mejor situacin que la de regular estado de servir; al arrendatario le
corresponder probar que los daos y deterioros que presenta la cosa no se han producido por su
hecho y culpa sino por el uso y goce legtimos.
FORMA DE HACER LA RESTITUCIN
El cdigo no seala una forma de cmo debe hacerse esta restitucin, y solo a propsito del
arrendamiento de bienes races seala que debe restituirse completamente desocupada y
entregndole las llaves al arrendador. A partir de esto los autores entienden que el arrendatario
debe poner la cosa a disposicin del arrendador.
INCUMPLIMIENTO DE ESTA OBLIGACIN DE RESTITUCIN
El arrendatario para que se entienda constituido en mora de restituir es preciso que sea
reconvenido por parte del arrendador an cuando hubiese precedido desahucio. Esta regla
contenida en el art 1949 hace excepcin a la regla general contenida en el art 1551 N2 en virtud
del cual el deudor se entiende constituido en mora cuando debiendo cumplir la obligacin dentro
de un plazo lo ha dejado pasar sin cumplirla.
79
Si el arrendatario ha sido constituido en mora, para que deba indemnizar los perjuicios se necesita
de requerimiento judicial, lo que constituye una situacin de excepcin, porque de acuerdo al art.
1551 el requerimiento puede ser contractual o judicial.
Art. 1557 1551
4. DERECHO LEGAL DE RETENCIN DEL ARRENDADOR
El art. 1942 inc. 2 establece este derecho al sealar que el arrendador puede retener los frutos
existentes y las cosas con que el arrendatario haya amoblado, guarnecido o provisto la cosa
arrendada y que le pertenecieren, presumindose que son de su propiedad (del arrendatario).
Casos en que procede
a) Si el arrendatario no ha uso la cosa arrendada de conformidad al tenor o espritu del
contrato, o sea, si no se le ha dado un uso conforme a su naturaleza.
b) Si el arrendatario no ha cuidado de la cosa arrendada como un buen padre de familia.
c) Si el arrendatario ha sido requerido judicialmente para que restituya la cosa y no la ha
restituido.
d) Si se pone trmino al contrato de arrendamiento por culpa del arrendatario.
e) Incumplido su obligacin de pagar el precio.
4.7.7. EXPIRACIN O TERMINACIN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
Expiracin comn a todo contrato: El contrato de arrendamiento, termina por las mismas causales
que expiran los contratos en general, y sabemos que estos terminan por el cumplimiento de las
obligaciones que estos generan y eventualmente por la expiracin del plazo que se haya
convenido para su vigencia.
Causales propias: Pero por las caractersticas del contrato de arrendamiento, ste reconoce
causales de terminaciones propias que estn establecidas en el art 1950 del CC y son las
siguientes:
1.
2.
3.
4.
Sin embargo, los autores comentan que existen otras formas de poner trmino al arrendamiento
como:
1. El desahucio
2. La circunstancia de necesitar el arrendador la cosa para los efectos de hacer
reparaciones
1.
Esto resulta evidente porque si se ha destruido la cosa, el arrendador no puede cumplir con su
obligacin de conceder el goce de la cosa.
Cabe tener presente que la destruccin puede ser total o parcial:
a) Destruccin total: pone trmino al contrato de arrendamiento, y esta destruccin
puede ser fortuita o culpable.
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Para que produzca el efecto de poner trmino al contrato de arrendamiento debe ser total.
Puede ser fortuita o culpable, lo que en definitiva es indiferente ya que no altera el efecto de poner
trmino al contrato de arrendamiento, sin perjuicio de la responsabilidad que pudiere caber al autor
de la destruccin.
Observacin: Frente a una destruccin total el efecto de poner trmino al contrato de
arrendamiento se produce por el solo ministerio de la ley, acreditndose en el procedimiento
respectivo, dicha destruccin total. Si en cambio la destruccin es solo parcial, para que tenga
lugar la terminacin del contrato, as deber solicitarse y el juez declararla.
2.
Sabemos que el arrendamiento como es un ttulo de mera tenencia, necesariamente debe tener
una duracin determinada. No obstante ello, es posible distinguir dos clases de arrendamiento:
1. Arrendamiento a plazo fijo o determinado
En este caso se ha sealado un da cierto para la expiracin del contrato o bien esa duracin,
viene dada por la naturaleza del servicio a que se destina la cosa o bien viene dada por la
costumbre del lugar.
En cualquiera de estos casos el solo vencimiento del plazo, pone trmino al contrato de pleno
derecho, sin que sea necesario proceder al desahucio.
Es por ello que los contratos de arrendamiento regidos por la ley 18.101 es decir cuando se trata
de BR urbanos si hay un plazo fijo y determinado, al vencimiento de l solo cabe pedir la
restitucin del inmueble, ya que la terminacin del contrato ha tenido lugar por el solo ministerio de
la ley, sin perjuicio, como lo veremos, de la tcita reconduccin.
2. Arrendamiento a plazo indefinido o indeterminado
En este caso no existe un da cierto en el cual termine el contrato de arrendamiento, por lo tanto, el
vencimiento del plazo per se no puede poner trmino al contrato, sino que se requiere que alguna
de las partes manifieste su intencin de ponerle termino, y esto se hace a travs del desahucio.
As por ejemplo tratndose de inmuebles urbanos regidos por la ley 18.101 si el plazo del contrato
de arrendamiento es indeterminado, corresponde efectuar el aviso de trmino de contrato o
desahucio en alguna de las formas que establece el art 3 de dicha ley, y solo vencido el cual,
podr solicitarse la restitucin del inmueble.
3. Situacin intermedia (art. 1953)
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I.
CONCEPTO DE DESAHUCIO:
Es el aviso anticipado que una de las partes da a la otra de su voluntad de poner trmino al
contrato.
Observaciones
1. El desahucio es un acto jurdico unilateral, ya que no se requiere de la aceptacin de la
contraparte.
2. El desahucio debe darse con una cierta anticipacin, para de esta manera evitar provocar
perjuicios al destinatario del aviso, quien puede haber tomado ciertas medidas pensando
en la continuacin del contrato.
II.
FORMAS DE DESAHUCIO
El art. 548 inc. 1 del CPC, seala que el desahucio puede ser judicial o extrajudicial.
a) Desahucio extrajudicial
Es aquel que tendr lugar sin intervencin de algn tribunal mediante aviso verbal o escrito
que haga en tal sentido una de las partes a la otra.
Segn el art. 548 inc. 2 se sujeta a las reglas generales de la prueba de las obligaciones,
que establece el titulo XXI del libro IV del CC
Este puede ser verbal o escrito. En la prctica, presenta serios inconvenientes:
Si es verbal queda sujeto a las limitaciones a la prueba testimonial. Es decir, si la
cosa vale ms de 2 UTM no podr probarse por testigos.
Si se da por escrito como es un aviso, la escritura privada quedara en poder de la
contraparte, de manera que ser de difcil prueba, debiendo recurrirse a la
diligencia de exhibicin de documentos.
Estos obstculos se pueden subsanar de dos formas:
1) Si el desahucio se enva a travs de una carta certificada notarial. Se encarga a un
notario que enve una carta, pero que adems certifique el contenido.
2) Si el desahucio se enva por medio de un documento electrnico con los trminos de la
ley 19799.
b) Desahucio judicial
Se realiza a travs de una gestin voluntaria que solo tiene por finalidad poner en
conocimiento de la contraparte esta voluntad de poner trmino al contrato.
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Para estos efectos debe presentarse una solicitud y pedirse su notificacin personal o por
cedula.
Tratndose del arrendamiento de predios urbanos, la ley contempla una situacin de excepcin en
los contratos de mes a mes y en los de duracin indefinida. El desahucio puede ser judicial, o
puede hacerse mediante notificacin personal efectuada por un notario.
En estos casos el plazo de desahucio, es de dos meses contados desde la notificacin,
agregndose un mes por cada ao completo que el arrendatario hubiere ocupado el inmueble. Con
todo, el plazo no podr exceder de 6 meses.
El arrendatario puede restituir anticipadamente el inmueble, debiendo pagar la renta
exclusivamente, hasta el da de la restitucin.
III.
La parte que da el desahucio no puede dejarlo sin efecto por su sola declaracin de voluntad, sino
que requiere del consentimiento de la otra parte.
La razn de ello se debe a que el legislador entiende que una vez recibido el desahucio la parte
que la recibe ha tomado las medidas necesarias previendo la terminacin del contrato, por
ejemplo, ha buscado otro inmueble para arrendar. En consecuencia dejar sin efecto el desahucio,
puede causar perjuicios a la otra parte.
IV.
Depende del periodo que regula los pagos, es decir, si el arrendamiento se ha pactado un pago
semanal la anticipacin ser de una semana, y si los pagos son mensuales, la anticipacin ser de
un mes.
Desde ese momento en que comienza a correr el prximo periodo de pago, comienza a correr el
plazo del desahucio.
V.
La extincin se produce cuando vence el plazo del desahucio. El plazo de desahucio comienza a
correr al mismo tiempo que el prximo periodo de pago, producindose la terminacin o expiracin
del contrato una vez que termina o expira el plazo de desahucio.
Independientemente de la fecha u oportunidad en que se realice el desahucio el arrendatario es
obligado a pagar la renta de arrendamiento por todo el periodo que falte hasta que el contrato
termine, an cuando restituya la cosa arrendada con anterioridad. Esta regla tambin reconoce
excepciones en normas especiales, por ejemplo el art 6 de la ley 18101, en virtud de la cual
tratndose de inmuebles urbanos el arrendatario es obligado al pago de la renta de arrendamiento
hasta que se efecte la restitucin material del inmueble.
LA TACITA RECONDUCCIN
I.
CONCEPTO
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Es la renovacin del contrato que se produce por el hecho de retener el arrendatario la cosa
arrendada con la aparente aquiescencia del arrendador.
II.
SITUACIN EN EL CC
84
Tratndose del usufructo el art. 794, seala que el propietario dar al arrendatario el tiempo
necesario para la prxima percepcin de frutos y durante ese plazo, el propietario se
entender sustituido en los derechos del arrendatario.
Responsabilidad del arrendador
i.
ii.
Si la causa de la expropiacin fuere de tanta urgencia que no sea posible dar ese
tiempo al arrendatario, o si el arrendamiento se ha estipulado por un cierto nmero
de aos pendientes a la fecha de la expropiacin, y as constare por escritura
pblica, la entidad expropiante deber indemnizar al arrendatario.
iii.
85
1.
TODO AQUEL A QUIEN SE TRANSFIERE EL DERECHO DEL ARRENDADOR AL
TTULO GRATUITO.
La expresin transfiere est tomada en un sentido amplsimo, para referirse a todo aquel
que pasa a ser sucesor del arrendador por un ttulo gratuito sea este universal o singular, o
sea, heredero o legatario.
2.
Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador, a ttulo oneroso, si el
arrendamiento ha sido contrado por escritura pblica; exceptuados los acreedores
hipotecarios;
En esta hiptesis el legislador entiende que si el arrendamiento constaba por escritura
pblica, los terceros podan tener noticia del contrato y de la fecha de su celebracin.
Por tanto, si adquieren la cosa asumen el riesgo de tener que respetar ese contrato.
3.
LOS ACREEDORES HIPOTECARIOS, SI EL ARRENDAMIENTO HA SIDO
OTORGADO POR ESCRITURA PBLICA INSCRITA EN EL REGISTRO DEL
CONSERVADOR ANTES DE LA INSCRIPCIN HIPOTECARIA.
El arrendatario de bienes races podr requerir por s solo la inscripcin de dicha escritura.
Tratndose de los acreedores hipotecarios, para que deban respetar el arriendo es
necesario que el contrato conste por escritura pblica, y que esta se inscriba antes
que la inscripcin hipotecaria en el registro del conservador de bienes races.
El legislador entiende que los acreedores hipotecarios han tomado conocimiento de la
existencia del contrato, por lo tanto, si deciden celebrar el contrato de hipoteca
asumen el riesgo de tener que respetar el arrendamiento.
Observaciones:
Esta excepcin solo se configura cuando el acreedor hipotecario es el adjudicatario de la subasta,
porque si el inmueble se vende en pblica subasta a peticin del acreedor hipotecario, pero se la
adjudica un tercero, solo se configura la 2 excepcin, es decir, el caso de un tercero que adquiere
a ttulo oneroso.
Otras excepciones:
Las situaciones no se agotan en el art 1962 y podemos encontrar otras normas especiales en otros
cuerpos legales.
Por ejemplo en la nueva legislacin de prenda o el art 792 del CC relativo al usufructo.
Seala que el usufructuario es obligado a respetar el contrato de arrendamiento que sobre la cosa
fructuaria haya celebrado el propietario antes de constituir el usufructo, pero en compensacin a
ello, tendr derecho a percibir las correspondientes rentas de arrendamiento.
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REGLAS APLICABLES:
Normas especiales de la ley 18.101
Normas generales a partir de los art 1970 y ss. que se refieren al arrendamiento de
casas almacenes u otros edificios. Naturalmente que en lo no previsto por la ley 18101
Supletoriamente las normas generales sobre el contrato de arrendamient o contenidas
en el CC a las cuales nos hemos referido.
AMBITO DE APLICACIN: La ley 18101, tiene un mbito de aplicacin restringido. (art. 1)
1. contratos de arrendamiento sobre BR urbanos
Bienes races urbanos son aquellos ubicados dentro del radio urbano respectivo
2. Arrendamientos de viviendas situadas fuera del radio urbano aunque incluyan terreno y siempre
que no sea a una superficie superior a 1 hectrea es decir 10.000 metros2.
Excepciones: Casos en que no obstante tratarse de BR urbanos no se aplica esta ley (art. 2)
1.- Predios de cabida superior a una hectrea y que tengan aptitud agrcola, ganadera o
forestal, o estn destinados a ese tipo de explotacin;
2.- Inmuebles fiscales
3.- Viviendas que se arrienden por temporadas no superiores a tres meses, por perodos continuos
o discontinuos, siempre que lo sean amobladas y para fines de descanso o turismo;
4.- Hoteles, residenciales y establecimientos similares, en las relaciones derivadas del hospedaje, y
5.- Estacionamiento de automviles y vehculos: No obstante, los juicios que se originen en
relacin con los contratos a que se refieren los Nos. 3 y 5 de este artculo, se sustanciarn con
arreglo al procedimiento establecido en el Ttulo III de la presente ley.
6.- Las viviendas regidas por la ley N19.281 (leasing habitacional): Observacin: Si bien en
nuestro ordenamiento jurdico se admite la clasificacin entre BR urbanos y rsticos, no hay
definicin general para referirse a uno u otro y cada legislacin en especial determina criterios
distintos para definirlos. El criterio que utiliza la ley 18101 es la de su ubicacin pero con estas
excepciones.
FUNDAMENTO DE ESTA LEY
88
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La sancin para el arrendador no es solo por negarse a dar el recibo de arrendamiento sino
tambin en virtud de la ltima modificacin, en el caso que el arrendador se niegue
injustificadamente a otorgar el permiso al arrendatario a abandonar el inmueble.
Hoy las normas sobre salvo conducto han sido modificadas. Es otorgado por notario previa
comprobacin de que el arrendatario se encuentra al da en las rentas de arrendamiento y en las
cuentas de servicio. Antes quedaba el salvo conducto a la voluntad del arrendador.
6. Limitacin en lo que se refiere a la garanta que est en condiciones de exigir el arrendador al
arrendatario la que no puede exceder de 1 mes de renta y debe restituirse debidamente
reajustada.
OBLIGACIONES DE LAS PARTES.
Regulacin ley 18101 y supletoriamente Art 1970 y ss.
1. MANTENER EL EDIFICIO EN EL ESTADO EN QUE LO RECIBI.
Efectuar reparaciones locativas.
El arrendatario no responder de los deterioros que provengan:
- Del tiempo
- Del uso legtimo que haga del inmueble arrendado - De aquellos que provengan del caso fortuito
o fuerza mayor - De la mala calidad del inmueble.
2. CONSERVAR EL INMUEBLE
Se refiere a cuidar la integridad interior y aseo del inmueble, reponer cristales y mantener puertas y
ventanas.
Para estos efectos, la ley consagra una presuncin que es simplemente legal y que consiste en
entender, cuando no se haya dejado constancia de ello en el contrato o que no se pruebe lo
contrario, entender que el inmueble se ha recibido en buen estado de conservacin.
CASO DE INCUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES DE MANTENER Y CONSERVAR
Por su parte, el incumplimiento de estas obligaciones la de mantener y conservar, en todos
aquellos casos que los deterioros provengan del hecho o culpa suya, o de su familia o de sus
huspedes, deber indemnizacin al arrendador, y ste podr solicitar la terminacin del contrato
de arrendamiento frente a deterioros calificados y negligencia grave en el cumplimiento de esta
obligacin.
ARRENDAMIENTO CON MOBILIARIO
Cuando el contrato de arrendamiento incluya mobiliario, se entiende de acuerdo a la ley que
ambos arriendos (aquel del inmueble y aquel del mobiliario) lo son por el mismo tiempo. En
cualquier evento, en estos contratos de arrendamiento el arrendador no responder por prdida de
mercaderas salvo que dicha prdida se haya producido por su hecho o culpa.
DESAHUCIO Y LA RESTITUCIN
EL DESAHUCIO
90
Cuando el plazo de duracin no es superior a 1 ao, al vencimiento del plazo solo cabe
solicitar la restitucin del inmueble, pero se le otorga un plazo al arrendatario de 2 meses
para llevar a efecto la restitucin, plazo que se cuenta desde la notificacin de la demanda
y que es sin perjuicio de la obligacin del arrendatario de pagar la renta de arrendamiento
hasta la restitucin efectiva del inmueble.
Con vigencia superior a 1 ao, tambin solo cabe la restitucin del inmueble, pero no se le
concede plazo alguno al arrendatario para dicha restitucin, debe restituir inmediatamente,
pero en estos de plazo superior a 1 ao se entiende implcita la facultad del arrendatario de
subarrendar salvo estipulacin expresa en contrario (que se le haya prohibido subarrendar)
Si es as se entiende que el arrendatario podr poner trmino anticipado al contrato de
arrendamiento sin necesidad de pagar la renta de arrendamiento por el tiempo que falte
hasta el vencimiento del contrato, porque el plazo no le es obligatorio.
Si el contrato termina por cualquier causa, el arrendatario est obligado a pagar la renta y los
consumos por servicios comunes hasta la restitucin efectiva del inmueble. De acuerdo al art 6 de
esta ley.
ABANDONO DEL INMUEBLE
El arrendador puede hacerse del inmueble arrendado sin necesidad de iniciar un juicio en contra
del arrendatario cuando ste ha procedido a abandonar el inmueble, y con la sola certificacin de
abandono de un ministro de fe.
Entonces el interesado se presenta al juez mediante un procedimiento voluntario y solicita previa
certificacin del ministro de fe que corresponda, la entrega del inmueble, el tribunal ordena previo a
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resolver certifquese por un ministro de fe la situacin de abandono del inmueble ubicado en tal
parte.
PROCEDIMIENTO: El procedimiento es:
- brevsimo
- verbal
- la notificacin de la demanda se practica en forma personal, pero si el demandado no es habido,
es posible hacerla conforme al art 553 del CPC que permite notificar con el art 44, certificando solo
que el lugar de notificacin corresponde efectivamente al domicilio del demandado.
Art 8 de la ley 18101.
1.
En la demanda debern indicarse los medios de prueba con que intenta hacerse
valer el demandante y si pretende la declaracin de testigos deber incluir la lista de
testigos en la demanda.
2.
3.
4.
92
Es una excepcin porque generalmente cuando demando el cobro de pesos, es por deudas
existentes al tiempo de la demanda y si durante la secuela del juicio se generan otras deudas,
aunque sean por el mismo concepto, tendr que intentar nuevas acciones para obtener el cobro de
la deuda. En juicio de arrendamiento no ser necesario demandarlo por separado, porque se
entienden ya incluidas dentro de la demanda.
OPONIBILIDAD A LOS SUBARRENDATARIOS
Art 11 de la ley 18101, establece regla relativa a los subarrendatarios.
Seala que para que el juicio o la sentencia sea oponible a los subarrendatarios estos deben
haberse apersonado al juicio, deben haber sido emplazados al juicio.
Para estos efectos como el arrendador no le consta la identidad de los subarrendatarios el ministro
de fe cuando practique la notificacin de la demanda deber requerir al arrendatario una
declaracin jurada acerca de la existencia o no de subarrendatarios.
Cuando la notificacin no se practique en forma personal, tal requerimiento deber hacerse por el
tribunal en la audiencia.
La falta de verdad en esa declaracin por parte del arrendatario es sancionada con una multa de 1
a 60 UF.
Si el arrendatario tiene la posibilidad de enervar la accin de terminacin del contrato de
arrendamiento por no pago de renta, a los subarrendatarios tambin se les concede esta facultad
incluso ms amplia: si los arrendatarios pueden enervar la accin hasta la 2 reconvencin de
pago, los subarrendatarios pueden hacerlo hasta la dictacin de la sentencia. Teniendo derecho a
ser reembolsados de lo pagado al arrendatario. Si esa es la situacin, el arrendatario que habiendo
recibido las rentas de arrendamiento de los subarrendatarios y no pagare la renta de
arrendamiento al arrendador, y con motivo de los cual sean lanzados del inmueble los
subarrendatarios; el arrendatario ser sancionado mediante el pago de una multa sin perjuicio de
la indemnizacin de los daos causados.
CUMPLIMIENTO DE LA SENTENCIA:
Se aplican las reglas generales.
Hay dos posibilidades:
Procedimiento incidental: la ejecucin de la sentencia se solicita ante el mismo
tribunal que la dict dentro del plazo de 1 ao. (art 231 y ss. del CPC)
Si no es posible ello su cumplimiento se exigir mediante el juicio ejecutivo.
Sin embargo, en materia de contrato de arrendamiento de predios urbanos, cuando la sentencia
ordene la entrega del inmueble se proceder conforme al art 595 del CPC, es decir, si la entrega
ordenada en la sentencia judicial no se efecta voluntariamente: se podr solicitar lanzamiento
previa intimacin, que se produce a travs de la notificacin por cdula.
Observacin: Es posible solicitar el lanzamiento sin necesidad de solicitar el cumplimiento
incidental, por expresa disposicin del artculo 13.
4.7.9. ARRENDAMIENTO DE PREDIOS RSTICOS
REGLAS APLICABLES: DL 993 del ao 1975 y art 1978 y ss. CC
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Se ha dictado un cuerpo legal especial sobre este contrato de arrendamiento de predios rsticos.
(DL).
MBITO DE APLICACIN DEL DL 993: A los contratos de arrendamiento sobre predios rsticos
entendiendo por tales aquellos que tengan aptitud para ser explotados: agrcola, ganadera y
forestalmente. Supone que estos inmuebles rsticos sean explotados por terceros que no son
dueos del mismo.
Adems se aplica a las medieras o aparceras.
MBITO DE APLICACIN LEY 18101: Slo se aplicaba a predios rsticos (fuera del rea urbana)
cuando se trata de inmuebles que incluyen vivienda con una superficie no superior a 1 hectrea. Y
que no se aplica a aquellos inmuebles con aptitud para ser explotados agrcola, ganadera o
forestalmente que no tuviesen vivienda y estuviesen dentro de la zona urbana, lo que concuerda
con el mbito del DL. No hay conflicto de aplicacin.
ELEMENTOS ESENCIALES: El contrato de arrendamiento de predios rsticos es por excepcin
un contrato solemne, exige para su celebracin escritura pblica o instrumento privado otorgado
ante 2 testigos.
Dentro de las obligaciones del arrendador est la de informar y declarar al arrendatario si la renta
que obtiene del inmueble y afecta a 1 categora, la determina sobre la base de renta efectiva con
contabilidad completa o por el contrario se encuentra acogido al rgimen de renta presunta.
La renta de BR estn afectas a 1 categora, pero esas rentas pueden determinarse o se
determinan normalmente en base a contabilidad completa, esa es la regla general dentro de la ley
de impuesto a la renta, pero en este caso cuando las rentas brutas que deriven de la explotacin
de un inmueble agrcola no superen cierta cantidad de dinero: 8 mil UTM ($300 millones al ao)
podrn ser declaradas en base a la renta presunta. O sea aquella que sobre la base del avalo
fiscal presume el legislador.
Y para evitar que el contribuyente pueda burlar esta norma que le impone tributar sobre la base de
renta efectiva si es que sus rentas son superiores a ese monto, el legislador establece reglas que
determinan situaciones de relacin que en la prctica forense se llaman: contaminacin.
MORA EN EL PAGO DE LA RENTA DE ARRENDAMIENTO: Da derecho al arrendador a poner
trmino al contrato de arrendamiento, pero al igual que los contratos de arrendamiento de predios
urbanos debern mediar a lo menos 2 reconvenciones de pago.
Estas reconvenciones de pago son una situacin de excepcin. La regla general es que en un
contrato de arrendamiento comn y corriente el incumplimiento de la obligacin de pagar la renta
de arrendamiento genera inmediatamente la posibilidad del arrendador de poner trmino al
contrato de arrendamiento, sin que medie reconvencin de pago alguna o requerimiento de pago
alguno.
Esta limitacin de poder poner trmino al contrato de arrendamiento por no pago de renta previas
dos reconvenciones de pago, la establece el legislador a propsito del arrendamiento de inmuebles
en general, art 1977 y con ello pasa al contrato de arrendamiento de BR urbanos y rsticos.
Pero aqu el plazo que debe mediar entre la 1 reconvencin y la 2 reconvencin es de 30 das.
Arrendamiento de inmueble: 4 das entre la 1 y 2 reconvencin de pago
Art 1970 y ss. del CC (art 1977)
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Ley 18101
3. Restituir el predio al trmino del contrato: si el arriendo inclua ganado, deber restituir con
el inmueble el mismo nmero de cabezas de igual edad o calidad, y si ello no es posible
deber indemnizar los perjuicios mediante el pago de dinero.
4. No est facultado para subarrendar o ceder el contrato salvo autorizacin expresa.
EN MATERIA DE EXPIRACIN DEL CONTRATO.
Hay una norma especial para el caso que no se haya establecido un plazo o termino de vigencia,
caso en el cual el contrato expira conforme a las reglas generales pudiendo cualquiera de ellas
desahuciarlo en los trminos sealados en el art 1985 del CC. Debiendo darse en este caso el
aviso de al menos 1 ao.
Art. 1985. No habiendo tiempo fijo para la duracin del arriendo, deber darse el desahucio con
anticipacin de un ao, para hacerlo cesar.
El ao se entender del modo siguiente: El da del ao en que principi la entrega del fundo al
colono, se mirar como el da inicial de todos los aos sucesivos, y el ao de anticipacin se
contar desde este da inicial, aunque el desahucio se haya dado algn tiempo antes.
Las partes podrn acordar otra regla, si lo juzgaren conveniente.
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