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INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAES E PERCIAS DE

ENGENHARIA

31 de outubro de 2005- Texto para votao nacional

NORMA DE AVALIAO DE BENS DO IBAPE


PARTE 1 PROCEDIMENTOS GERAIS: 2005
Rua Maria Paula, 122
Conj. 104 / 106 - 1 Andar
Bela Vista, So Paulo SP
CEP 01319-907
PABX: (11) 3105.4112
Ibape@ibape.org.br

Responsabilidade:

Eng. Octavio Galvo Neto


Presidente
Coordenao:

Eng. Osrio Accioly Gatto


Coordenador

Eng. Paulo Grandiski


Coordenador

Relatores:

Octavio Galvo Neto, Eduardo Rottmann, Osrio Accioly Gatto e Paulo Grandiski.
Colaboradores:
Nelson Alonso, Jos Fiker, Ana Maria de Biazzi, Marcelo Rossi de Camargo Lima

CAPTULO 1 PREFCIO
Esta PARTE 1 PROCEDIMENTOS GERAIS da Norma de avaliao de bens IBAPE de Avaliaes de
Bens foi desenvolvida para apresentar os procedimentos para avaliaes de bens que devem servir como
diretrizes bsicas para os servios avaliatrios de bens no Brasil praticados por seus associados. Foi criada
para harmonizar os interesses comuns de contratantes e contratados, com adequao dos princpios
bsicos das normas internacionais do IVSC e da UPAV aos procedimentos rotineiramente adotados no
Brasil.
Seu texto final foi consolidado pelo Comit de Normas Tcnicas do IBAPE, com base na norma ABNT
ISO/IEC DIRETIVA PARTE 3: 1995, adotada pela ABNT como norma de redao e apresentao de
Normas Brasileiras, com incorporao e consolidao dos aperfeioamentos minuta inicial encaminhados
pelos associados dos Institutos Estaduais, e aprovados na Assemblia Geral do IBAPE realizada em
30/10/2005.
IBAPE: o Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia foi fundado em 1957 com o
objetivo de formular normas e promover o desenvolvimento da tcnica avaliatria e das percias de
engenharia.
Congrega Entidades atuantes em boa parte dos Estados da Federao, e tem promovido a defesa dos
interesses profissionais e morais da classe e estimulado o avano cientfico em seu campo de atuao.
Realiza bienalmente o Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliaes e Percias COBREAP,
frum que constitui o grande referencial na difuso do conhecimento e do debate voltado para a
promoo da especialidade a nveis superiores de excelncia.
Preocupado com a formao dos profissionais dedicados s avaliaes, vem realizando seminrios,
simpsios e cursos voltados ao aprimoramento tcnico e participado das iniciativas promovidas pelas
Entidades Internacionais s quais filiado, em particular, a Unio Panamericana de Associaes de
Avaliao UPAV e o Comit Internacional de Normas de Avaliao IVSC.

IVSC: o International Valuation Standards Committee, foi criado em 1981 em decorrncia do


reconhecimento da importncia das avaliaes profissionais de bens a partir da intensificao do
movimento de globalizao dos mercados de investimento.
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Para estimular a consolidao de conceitos e de procedimentos que permitam garantir uma


padronizao dos trabalhos avaliatrios em mbito mundial, o IVSC tem criado normas e promovido o
dilogo entre as Entidades nacionais dedicadas ao desenvolvimento da matria.
Organismo no empresarial, tem, entre associados, observadores e correspondentes, cerca de trinta e
cinco naes participantes de suas atividades.
Entre seus objetivos destacam-se:

Formular e publicar, para o interesse pblico, normas de avaliao de bens e promover sua
aceitao mundial.

Harmonizar as normas entre os pases, identificar e revelar suas diferenas de contedo e ou


aplicaes.

UPAV: Fundada em 1949, a Unio Panamericana de Associaes de Avaliao integrada por Entidades
Nacionais do Continente Americano que se dedicam rea de avaliao. Sua estrutura composta de uma
Diretoria Executiva rotativa e trs secretarias: Normas; Ensino e Informao. Realiza bienalmente o
Congresso Panamericano de Avaliaes e tem como objetivo o aprimoramento tcnico, a difuso do
conhecimento e a formulao de norma de avaliao.

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CAPTULO 2 - APRESENTAO
Esta Parte 1, da Norma de avaliaes do IBAPE dividida nos seguintes captulos:
CAPTULO 1 PREFCIO
CAPTULO 2 APRESENTAO
CAPTULO 3 - OBJETIVO
CAPTULO 4 - PROCEDIMENTOS TICOS DE CONDUTA PROFISSIONAL
CAPTULO 5 PRINCPIOS GERAIS DE AVALIAO
CAPTULO 6 TIPOS DE PROPRIEDADES E DIREITOS
CAPTULO 7 ATIVIDADES BSICAS
CAPTULO 8 METODOLOGIAS USUAIS
CAPTULO 9 ESPECIFICAES
CAPTULO 10 APRESENTAO DE LAUDOS

Os textos normativos avaliatrios existentes no Brasil apresentam, na prtica, uma tendncia de enfatizar a
aplicao de determinados procedimentos, em detrimento de enfoques metodolgicos, com criao de
considervel lacuna na consolidao de conceitos.
A experincia dos profissionais de avaliao e a inter-relao com consumidores desses servios induzem
necessidade da sedimentao de fundamentos tcnicos e conceituais que possam apoiar o exerccio da
atividade, apresentados nesta Norma na forma de diretrizes conceituais bsicas.
As realidades regionais de um pas de dimenses continentais como o Brasil, so bastante distintas e
variam desde os mercados sofisticados das grandes metrpoles at regies onde predominam condies
rudimentares. Este fato implica na necessidade de se estabelecer regramentos que permitam o
desenvolvimento dos trabalhos de avaliao em consonncia com os conceitos fundamentais que regem a
tcnica avaliatria e a responsabilidade tcnica profissional dos avaliadores.
Assim, em conformidade com o preconizado pelo IVSC, foi entendimento do IBAPE a consolidao de um
panorama geral dos fundamentos que so imperativos para entender o exerccio profissional, com toda a
diversidade de enfoques e finalidades que este envolve, e, em conseqncia, aplicar de forma correta todos
os procedimentos contidos nas Normas de Avaliao.
Os trabalhos de avaliao tm importncia capital nas relaes jurdicas, financeiras e comerciais de uma
sociedade. Dependendo dos propsitos e das finalidades, diferentes avaliaes podem ser realizadas, com
enfoques distintos e resultados que podem no coincidir.
Essa pluralidade de enfoques e conceitos, com mercados nem sempre bem definidos e atipicidades dos
bens a serem avaliados, exigem um profissional preparado e conhecedor de toda a tcnica avaliatria,
capacitado a identificar os procedimentos e ferramentas mais adequados aplicveis a cada situao
especfica a ser enfrentada.
necessrio, portanto, que os profissionais dedicados rea de avaliaes estejam continuamente
atualizados atravs da freqncia em cursos, seminrios e congressos. recomendvel sua adeso ao
Sistema de Certificao Profissional do IBAPE, para maior segurana e melhores condies na escolha da
contratao por parte dos consumidores desses servios.
A excelncia dos trabalhos avaliatrios resultante da combinao entre o discernimento para escolha da
melhor e mais adequada metodologia a ser empregada e dos princpios ticos que balizam a atividade
profissional.
Tm-se preliminarmente dois grandes enfoques de valores, definidos pela IVSC como valores de mercado e
valores de no mercado, que so indicados nesta Norma como:

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Valor de Mercado aplicvel em situaes onde o bem possa ser cotejado com outros
similares venda, ou na melhor aproximao metodolgica em mercados mais restritos.
Sua aplicao prepondera na maior parte das avaliaes de imveis urbanos e bens
isolados.
Valores Especficos, aplicveis em finalidades distintas, onde o objetivo da avaliao
identificar outros valores que no os de mercado.

O Tipo de valor, bem como a finalidade da avaliao, devem estar destacados no laudo avaliatrio.
A avaliao de bens implica na considerao de fatores que envolvem raciocnios lgicos e emocionais dos
agentes dos mercados, com a existncia de oscilaes normais de preos, at entre bens muito
semelhantes. Alm disso, existem mercados restritos, ou ainda em fase de transformao, que apresentam
panoramas instveis, onde o comportamento dos preos no est consolidado. Nessas diferenciadas
situaes, o valor de mercado pode ser definido por estimadores pontuais, valor modal ou mdio do
mercado, ou ainda estar associado a intervalos de valores.
Pelos motivos acima expostos, a estrutura desta norma foi dividida em trs grandes grupos:
a) Textos normativos, que correspondem a diretrizes e conceitos bsicos, adotados por consenso dos
avaliadores, aplicveis aos casos usuais. Estes textos sero apresentados nas seguintes Partes:
PARTE 1 PROCEDIMENTOS GERAIS PARA AVALIAES DE BENS
PARTE 2 PROCEDIMENTOS GERAIS NAS AVALIAES DE IMVEIS URBANOS
PARTE 3 PROCEDIMENTOS GERAIS NAS AVALIAES DE IMVEIS RURAIS
PARTE 4 PROCEDIMENTOS GERAIS NAS AVALIAES DE EMPREENDIMENTOS
PARTE 5 PROCEDIMENTOS GERAIS NAS AVALIAES DE BENS INDUSTRIAIS
b) Comentrios Orientativos e Casos Atpicos, produzidos pelos associados ou pelas Cmaras Tcnicas
dos Institutos, e submetidos ao Comit de Normas do IBAPE Nacional, para sua organizao, aprovao e
divulgao que sero indicados como C1:2005, C2:2005, etc. Representam a opinio da maior parte dos
avaliadores sobre aspectos aplicveis aos conceitos e casos comentados ou apresentados. Os Comentrios
tambm tm por finalidade esclarecer temas e aspectos polmicos da Norma.
So condies bsicas para os avaliadores e para os contratantes ou terceiros que utilizam os servios
avaliatrios prestados:
- a habilitao adequada;
- a experincia profissional;
- a compreenso dos Comentrios Orientativos e Casos Atpicos;
- o entendimento dos textos normativos.
Os Comentrios Orientativos e Casos Atpicos devem ser atualizados sempre que se fizer necessrio, de
forma a acompanharem as evolues de comportamentos do mercado e aperfeioamentos resultantes das
pesquisas e sugestes de profissionais ou das Entidades Estaduais filiadas ao IBAPE.
As Partes 1 e 2 desta Norma sero divulgadas inicialmente e complementadas posteriormente com as
demais Partes, juntamente com os Comentrios Orientativos e Casos Atpicos.
Ao mesmo tempo est previsto que os Institutos Estaduais filiados ao IBAPE divulguem suas respectivas
normas ou complementos, com detalhamento e regionalizao os conceitos e recomendaes gerais
apresentados nas normas do IBAPE.

CAPTULO 3 - OBJETIVO
A presente Norma destina-se a fornecer diretrizes, consolidar conceitos, mtodos e procedimentos gerais e
estabelecer padres aceitos e aprovados pelo IBAPE na elaborao de trabalhos de avaliao de bens,
com harmonizao e adequao aos princpios bsicos das normas do IVSC e da UPAV, entidades s
quais o IBAPE filiado.
Recomenda-se sua aplicao em todas as manifestaes escritas vinculadas Engenharia de Avaliaes
elaboradas por membros titulares de Entidades filiadas ao IBAPE, as quais podero elaborar suas normas
no intuito de adapt-la s caractersticas regionais.
As avaliaes de bens, em consonncia com a Lei Federal 5194 de 24 de dezembro de 1966 e com as
Resolues n os 205,218 e 345 do Conselho Federal de Engenharia e Arquitetura - CONFEA, so da
competncia exclusiva dos profissionais legalmente habilitados pelos Conselhos Regionais de Engenharia,
Arquitetura e Agronomia CREAs.
O avaliador deve respeitar as leis, os decretos e outros dispositivos legais que se relacionem com os bens
avaliados, quando no conflitarem com esta Norma.
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CAPTULO 4 - PROCEDIMENTOS TICOS DE CONDUTA PROFISSIONAL


O princpio tico fundamental do avaliador agir segundo cincia e conscincia. Cincia com o significado
de conhecimento tcnico adequado, domnio das regras para desempenho eficiente da atividade atravs de
educao continuada. O avaliador deve ter conscincia de que exerce uma funo social que exige o
cumprimento dos princpios de probidade e da boa f, e que demanda contnuo aprimoramento.
Alm de atender o disposto no Cdigo de tica Profissional do CONFEA, os profissionais devem respeitar
as observaes e valores mnimos preconizados no Manual de Contratao e Honorrios do IBAPE e os
procedimentos descritos a seguir:
4.1. Quanto capacitao profissional
Manter-se atualizado quanto ao estado da arte e somente aceitar encargo para o qual esteja
especificamente habilitado e capacitado, assessorando-se de especialistas, quando necessrio.
4.2. Quanto ao sigilo
Considerar como confidenciais os resultados e concluses do trabalho realizado e toda informao tcnica,
financeira ou de outra natureza, recebida do contratante, e s podem ser divulgados com a prvia
autorizao do contratante.
4.3. Quanto propriedade intelectual
Jamais reproduzir trabalhos alheios publicados sem a necessria citao. No caso de trabalhos no
publicados, obter autorizao para reproduzi-lo. Faz-lo sem truncamentos, de modo a expressar
corretamente o sentido das teses desenvolvidas na fonte.
4.4. Quanto ao conflito de interesses
Declinar de sua contratao e informar as razes ao contratante, se houver motivo de impedimento ou
suspeio em decorrncia de conflito de interesses.
4.5. Quanto independncia na atuao profissional
Assessorar com independncia a parte que o contratou, com o objetivo de expressar a realidade, mesmo
que as expectativas desta se mostrem equivocadas.
4.6. Quanto competio por preos
Evitar a participao em competies que aviltem honorrios profissionais com a observao do disposto no
Regulamento de Honorrios Profissionais dos IBAPEs regionais.
4.7. Quanto difuso do conhecimento tcnico
Envidar esforos na difuso de conhecimentos para a melhor e mais correta compreenso dos aspectos
tcnicos e assuntos relativos ao exerccio profissional. Expressar-se publicamente sobre assuntos tcnicos
somente quando devidamente capacitado para tal.
4.8. Quanto atuao em processos judiciais
Trabalhar com lealdade em face da justia e demais profissionais tcnicos sem falsear fatos relevantes para
a lide que, quando do seu conhecimento, devem ser informados aos demais atuando no processo.
4.8.1 Quando perito judicial:
a) Comunicar com antecedncia aos assistentes tcnicos a sugesto da data da vistoria, de forma que
possam providenciar autorizaes prvias para acesso ao local, bem como fornecimento de informaes,
cpias de plantas, documentos, dados amostrais e demais elementos de prova que dispuser. Quando vivel
e necessrio, recomendvel que essa data seja harmonizada com eventuais compromissos prassumidos pelos interessados;
b) Promover e aceitar, contemporaneamente e em igualdade, a assessoria dos assistentes tcnicos do feito.
Inform-los de suas atividades sem nada omitir: argumentos, documentos ou provas oferecidas. Fornecerlhes, em igualdade de tempo, cpias de textos prvios ou definitivos de seus laudos, de forma a permitirlhes exercer suas funes em tempo hbil.
4.8.2 Quando assistente tcnico, colocar-se disposio do perito. Acompanh-lo nas diligencias e
vistorias e fornecer-lhe, antecipadamente, todos os elementos de prova de que dispuser, sem ocultar dados
que afetem a soluo da percia.
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4.8.3 Os pareceres de peritos e assistentes devem ser redigidos com o devido respeito mtuo, evitando
comentrios que extrapolem o enfoque tcnico.
4.9 Os trabalhos avaliatrios devem atender:

os pressupostos de capacitao, competncia e habilitao, alm das diretrizes desta Norma;


ao Cdigo de tica do CONFEA
s Normas de Avaliao do IBAPE.

CAPTULO 5 - CONCEITOS DE BENS E PROPRIEDADES


Um bem pode ser considerado como qualquer coisa que tem valor, suscetvel de utilizao, ou que pode ser
objeto de um direito. Os bens podem ser classificados em:
Tangveis (identificados materialmente: imveis; mquinas e equipamentos; culturas agrcolas;
mveis e utenslios; instalaes, entre outros)
Intangveis (no identificados materialmente: marcas; patentes; direitos de uso; fundos de
comrcio; goodwil, entre outros)
Quanto aos tangveis, destacam-se entre outros:
imveis
mquinas, equipamentos e instalaes industriais
veculos
mobilirio e utenslios
matrias-primas, insumos e mercadorias
infra-estruturas
instalaes
recursos naturais
recursos ambientais
culturas agrcolas
semoventes
b) Quanto aos intangveis, destacam-se entre outros:
empreendimentos de base imobiliria, industrial ou rural
fundos de comrcio
marcas
patentes
A avaliao desses bens uma anlise tcnica, realizada por engenheiro de avaliaes, para identificar seu
valor, seus custos, frutos e direitos, assim como determinar indicadores da viabilidade de sua utilizao
econmica, para uma determinada finalidade, situao e data
A terra nua e suas benfeitorias so identificadas indistintamente como um bem imobilirio, e sua avaliao
utiliza conceitos tcnicos e econmicos. Seu valor decorrncia de sua utilidade e/ou de sua capacidade
de satisfazer as necessidades, interesses e desejos da sociedade, e sofre influncias por suas qualidades
singulares de natureza fsica como durabilidade, imobilidade e localizao, alm das limitaes de oferta e
procura.
A propriedade um conceito legal que compreende todos os direitos, interesses e benefcios relacionado
com a posse de um bem. A propriedade se integra com os direitos privados que outorgam ao proprietrio
um ou vrios direitos especficos sobre o que possui. Assim, este tem direito a utilizar, vender, alugar,
arrendar, dar de presente ou exercer todos ou nenhum destes direitos.
Os bens mveis incluem objetos que no esto permanentemente aderidas aos bens imobilirios e
geralmente se caracterizam por sua mobilidade, tais como, mveis, utenslios, mquinas.
Na terminologia contbil, os ativos podem ser tangveis e intangveis. So frutos de imobilizaes histricas
e investimentos realizados e deles se espera que fluam benefcios econmicos futuros ao empreendimento.

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Os benefcios econmicos futuros envoltos em um ativo podero fluir empresa em vrias formas, seja pelo
seu uso individual ou em combinao com outros ativos, para produzir bens ou servios, ou ainda quando
da sua desmobilizao, atravs de substituio por outros ativos ou empregando-os para uma dao em
pagamento.
S devem ser considerados como ativos imobilizados aqueles que se destinam a produo, e dos quais se
possa esperar benefcios econmicos futuros, que fluiro empresa.

CAPTULO 6 PRINCPIOS GERAIS DE AVALIAO


As variaes dos preos dos bens ao longo do tempo resultam dos efeitos especficos e gerais das foras
econmicas e sociais. As foras gerais podem ocasionar mudanas nos nveis de preos e no poder
aquisitivo relativo da sociedade. Foras especficas, tais como a mudana tecnolgica em mquinas e
equipamentos, planos urbansticos em imveis urbanos, podem gerar movimentos na oferta e na procura e
ocasionar mudanas significativas nos preos.

Muitos princpios reconhecidos so aplicveis na avaliao de bens. Destacam-se entre eles os abaixo
citados:
a) princpio ou lei da oferta e da procura que estabelece que o preo de um bem, servio, ou
comodidade varia inversamente com a oferta do item e diretamente com a sua procura.
Nos mercados imobilirios, oferta representa a quantidade de imveis disponibilizados para venda ou
locao, em vrios preos, num dado mercado e dentro de um perodo de tempo.
A procura constitui o nmero de possveis compradores ou locatrios procurando tipos especficos de
imveis a vrios preos, num dado mercado, dentro de um certo perodo de tempo.
Tradicionalmente os grficos de oferta e de procura so representados por duas curvas que se cruzam,
indicando um preo de equilbrio. O IBAPE reconhece que, quando h suficiente nmero de oferta e de
procura, o comportamento do mercado imobilirio melhor representado por duas faixas de variao de
preos, que correspondem s variaes da oferta e da procura, as quais se cruzam no ponto de equilbrio
indicando um intervalo de preos, conforme pode ser visto no grfico abaixo:

b) princpio da permanncia, que, embora reconhea a variabilidade dos preos ao longo do tempo,
admite que, mantidas as condies do bem e do mercado vigentes por ocasio da avaliao, existe um
lapso de tempo em que os preos podem se manter constantes.
c) princpio da proporcionalidade, segundo o qual dois bens semelhantes, em mercados semelhantes,
tm preos semelhantes. Em consequncia, as eventuais diferenas de preos sero proporcionais s
diferenas entre as caractersticas dos bens e dos respectivos mercados. Este o princpio mais usado no
tratamento por fatores, mas que deve ser usado com maior cautela, na identificao das corretas
mensuraes dessas diferenas.

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d)princpio da substituio, ou da equivalncia, segundo o qual dois bens fungveis, em mercados


semelhantes, tm preos equivalentes, numa certa data.

e) princpio da rentabilidade, segundo o qual o valor de um imvel que se encontra em explorao


econmica funo das expectativas de renda que previsivelmente proporcionar no futuro.
f) princpio da finalidade, segundo o qual a finalidade da avaliao condiciona o mtodo e as tcnicas de
avaliao a serem empregadas. Em conseqncia, os critrios e mtodos de avaliao utilizados devem ser
coerentes com a finalidade da avaliao.
g) princpio do maior e melhor uso, segundo o qual o valor de um imvel que comporta diferentes usos,
ou diferentes tipos de aproveitamento, ser o que resulte economicamente mais aconselhvel, dentro das
possibilidades legais e fsicas, e desde que absorvveis pelo mercado.
h) princpio da probabilidade, segundo o qual quando existirem vrios cenrios ou possibilidades de
eleio razoveis devem ser escolhidos aqueles que possam ser considerados os mais provveis.
i) princpio da prudncia, segundo o qual, so adotados os valores mais conservadores que permitam
maior liquidez ao bem. Este princpio usualmente aplicado nos casos de avaliao para garantias
hipotecrias, de crditos ou emprstimos, coberturas de provises tcnicas de entidades seguradoras e
determinao do patrimnio imobilirio dos Fundos de Penso ou outros casos assemelhados.
j) princpio da transparncia, segundo o qual o laudo ou parecer avaliatrio de um bem deve conter a
informao necessria e suficiente para sua fcil compreenso e detalhar as hipteses e documentao
utilizadas.

6.1 Consideraes sobre Preo, Custo, Mercado, Valor e Utilidade


A impreciso da linguagem nos diferentes segmentos profissionais pode dar lugar a ms interpretaes e
maus entendidos. Este um problema particular quando as palavras de uso comum em um idioma,
tambm tm especiais significados dentro de certa disciplina. o caso dos termos, preo, custo, mercado e
valor quando utilizados na disciplina da avaliao.
6.1.1 Preo um termo que se utiliza para a quantidade inicial que se pede, oferece ou pagamento por um
bem ou servio. O preo de venda um fato histrico, desde que seja revelado publicamente e de forma
correta. Devido s capacidades financeiras, s motivaes ou interesses especiais de certo comprador e/ou
vendedor, o preo que se paga pelos bens ou servios pode ou no ter alguma relao com o valor que
outros atribuem aos bens ou servios. Entretanto, o preo geralmente um indicador de um valor relativo
que o comprador e/ou vendedor particular do aos bens ou servios sob circunstncias particulares.
6.1.2 Custo o preo pago pelos bens e servios ou a quantidade requerida para criar ou produzir o bem
ou o servio.
6.1.3 Mercado o contexto no qual se comercializam bens e servios entre compradores e vendedores
atravs de um mecanismo de preos. O conceito de mercado implica que os bens e/ou servios podem ser
comercializados entre compradores e vendedores sem que exista qualquer relao prvia entre os mesmos.
Cada uma das partes responder s relaes de oferta e demanda e a outros fatores de fixao de preos
s necessidades e desejos individuais, assim como s suas capacidades e conhecimentos, com
entendimento da utilidade relativa dos bens e/ou servios. O mercado pode ser local, regional, nacional ou
internacional.
Quando se alteram ou interrompem as condies normais do mercado, ou quando o desequilbrio entre a
oferta e a demanda d origem a preos de mercado que no satisfazem a definio de Valor de Mercado, o
Avaliador enfrentar um difcil problema de avaliao. Conforme aumentam a indisponibilidade e a
aplicabilidade dos dados de mercado, a tarefa de avaliao pode exigir maior grau de competncia,
experincia e julgamento por parte do Avaliador, assim como a aplicao mais cuidadosa dos princpios
avaliatrios e das diretrizes desta Norma. Quanto mais restrito for o mercado, o processo avaliatrio
apresentar maiores dificuldades.

6.1.4 Valor um conceito econmico e no um fato. uma estimao do preo que se pagar pelos bens
ou servios em um dado momento, de acordo com uma finalidade particular da avaliao para uma data de
referncia.
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6.1.5 Utilidade um termo relativo ou comparativo e no uma condio absoluta que reflete o potencial de
uso e vocao de um bem. Pode ser refletido em leis de usos e ocupao de planos urbanos, e
mensurados em zonas homogneas de ocupao.

6.2 Consideraes e definies de Valor


Existem muitos tipos e definies relativas ao valor. de grande importncia para o uso e conhecimento
das avaliaes, que o tipo e a definio de valor em questo seja identificado de maneira clara, e que as
metodologias usadas estejam adequadas com as finalidades da avaliao. Uma mudana na definio de
valor pode ter um efeito material nos valores que se atribuem aos bens.
Em princpio, o valor de um bem criado e sustentado pela interao de quatro fatores a eles associados:
utilidade, escassez, desejo e poder aquisitivo. Com efeito, a oferta de um bem ou servio afetada por sua
utilidade e desejabilidade; j a sua disponibilidade limitada por sua escassez e pelo poder de compra de
seus eventuais compradores. A procura de um bem e servio, da mesma forma, conseqncia de sua
utilidade, influenciada por sua escassez e desejabilidade e restringida pelos limites do poder de compra.
As interaes desses quatro fatores so refletidas na lei da oferta e da procura, que estabelece que o
preo de um bem ou servio, ou commodity, varia inversamente com a oferta do bem e diretamente com
sua procura.
A definio e entendimento de valor sempre foi controversa na engenharia de avaliaes, existindo vrias
definies, com diferentes enfoques.
Como paradigma, para valor de mercado, o IBAPE adota a definio das normas IVS, ou seja:
6.2.1 Valor de Mercado: Quantia mais provvel pela qual um bem seria negociado em uma data de
referncia, entre vendedor e comprador prudentes e interessados no negcio, com conhecimento de
mercado mas sem compulso um bem, dentro das condies do mercado vigentes.
Cada um dos elementos dessa definio tem sua prpria estrutura conceitual:
Quantia mais provvel... se refere ao preo expresso em termos de moeda (normalmente a moeda
corrente nacional), que pode ser obtida pela propriedade em uma transao livre, ou seja, sem que o
comprador e o vendedor tenham vnculos entre si ou interesses especiais na compra e venda, na data da
avaliao. O valor de mercado medido como o mais provvel preo a ser obtido razoavelmente no
mercado vigente, na data de referncia da avaliao. Esse valor especfico exclui um preo super ou sub
estimado por circunstncias especiais relativa quele bem tais como financiamento atpico, arranjos
especiais em permutas ou retro-vendas, consideraes especiais ou concesses fornecidas por algum
associado com a venda.
...um bem seria negociado... se refere ao fato de que o valor da propriedade uma quantidade estimada,
e no uma quantidade pr-determinada ou preo de venda atual. o preo que o mercado espera numa
transao que atenda a todos os outros requisitos da definio de valor de mercado.
...em uma data de referncia.... indica que o valor de mercado estimado est vinculado a uma data de
referncia, e portanto pode variar ao longo do tempo. A eventual mudana das condies de mercado pode
conduzir a diferente valor em outra data. O valor estimado deve refletir o estado e circunstncias do
mercado na data de referncia, e no em uma data passada ou futura.
...entre vendedor e comprador... se refere a vendedor e comprador motivados, mas no compelidos
compra e venda. O comprador atua de acordo com a realidade e expectativa do mercado atual, e no em
relao a um mercado hipottico ou imaginrio cuja existncia no se pode demonstrar ou antecipar. O
comprador portanto um agente do mercado, que no pagar um preo maior do que o indicado pelo
mercado. O vendedor est motivado, mas no compelido, a vender o bem nas condies de mercado, pelo
melhor preo que lhe possam oferecer, aps um marketing adequado. Circunstncias eventuais ou fatos
especiais aplicveis ao vendedor no devem ser considerados na avaliao.
...prudentes e interessados no negcio... indica que o vendedor e comprador agem independentemente, e
que no existem relaes particulares ou especiais entre eles, tais como as e parentesco, venda da matriz a
companhia subsidria ou entre locador e locatrio) que poderiam tornar o preo atpico. Presume-se que
ambos esto razoavelmente informados sobre a natureza e caractersticas da propriedade, seu uso atual e
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potencial, e a situao do mercado na data de referncia da avaliao. No pode ser considerada


imprudncia do vendedor vender a propriedade numa situao de queda de preos de mercado, portanto
mais baixo do que os preos anteriormente praticados. Em outra situao de compra e venda, num mercado
de preos mutantes, presume-se que o comprador e o vendedor prudente agem de acordo com as melhores
informaes de mercado disponveis naquele momento. Estas circunstancias no precisam estar
comprovadas, mas podem ser identificadas nas anlise dos dados colhidos
...com conhecimento de mercado... significa que o bem deveria estar exposto ao mercado na melhor forma
possvel, de forma a que possa atingir o melhor e mais razovel preo que se poderia atingir, de acordo com
a definio de valor de mercado. O tempo de exposio pode variar conforme as condies de mercado,
mas deve ser suficiente para que a propriedade chame a ateno de um adequado nmero de potenciais
compradores. admitido que o perodo de exposio ocorre antes da data da avaliao.
...mas sem compulso... estabelece eu cada parte est motivada para efetuar a transao, mas nenhum
deles est forado ou obrigado coercitivamente a complet-la.
O valor de mercado deve ser entendido como o valor estimado de um bem, sem considerar os custos
adicionais relativos comprador, aplicveis aos valores finais de compra e venda, tais como, ITBI, despesas
de escritura e registro, e j embutidas as despesas inerentes do vendedor, tais como comisses.
A definio presume que o bem esteja livre e sem nus, que devem ser considerados quando existirem.
Se for solicitada a determinao de outro valor que no o de mercado, esse fato deve ser destacado junto
ao respectivo valor.
Os valores de mercado so mensurados em ambientes onde possvel se fazer uma comparao direta, ou
ter suporte de mercado para tal assertiva.
importante destacar que o Valor de Mercado definido acima uma estimao objetiva do bem e/ou seus
direitos, para uma determinada situao e data. Implcito dentro desta definio est o contexto do Mercado
no qual o bem est inserido e reflete a motivao dos seus participantes. Desta forma o Valor de Mercado
est associado a um estimador, seus intervalos, calculado e fundamentado de acordo com as metodologias
e critrios da presente Norma
O Valor de Mercado de um bem imobilirio mais uma decorrncia de sua utilidade, reconhecida pelo
mercado, do que por sua condio fsica. A utilidade dos ativos para uma empresa ou pessoa fsica, pode
diferir daquela que um mercado ou uma indstria em particular reconhecem. Portanto, necessrio que a
avaliao de ativos e os relatrios resultantes para propsitos contbeis, estabelea a diferena entre os
valores reconhecidos no mercado.
A propriedade imobiliria se distingue de outros bens devido ao perodo relativamente dilatado necessrio
para sua comercializao. Este tempo de exposio, as diferentes naturezas, e diversidade dos mercados,
justificam a necessidade de Engenheiros de Avaliaes habilitados e capacitados, e Normas de Avaliao
que dem amparo, diretrizes e ferramentas que possam ser utilizadas em funo da situao do mercado.

A postura do IVSC, assim como do IBAPE, que o termo Valor de Mercado nunca necessita de mais
qualificaes e que todos os pases devem encaminhar-se para seu emprego e uso. Quando se objetiva a
apurao do valor de mercado, de acordo com as Normas Internacionais de Avaliao, ele sempre se
vincular definio proposta. O termo valor deve ser utilizado com associao a algum adjetivo que
descreva o tipo de valor particular, e qualquer que seja a base de valor empregada, deve estar identificada
de forma clara nas contrataes e explicitada nos laudos de avaliao.

Nas aes judiciais indenizatrias os respectivos valores so representados, via de regra pelo valor de
mercado. J nas desapropriaes, os valores de indenizao podem no corresponder ao valor de
mercado, tendo em vista seu carter de venda compulsria. Para determinados bens, que extrapolam as
condies do mercado em que esto inseridos (como propriedades urbanas com contendo benfeitorias
incondizentes com a vocao econmica e legal do local ), o valor de mercado difere do valor de
indenizao.
6.2.2 Os Valores Especficos, so apresentados em avaliaes cuja finalidade no a determinao do
valor de mercado, mas de outros valores tais como de desapropriao,para fins de seguro, reavaliao de
ativos imobilizados, hipotecas e leiles. Os valores especficos reconhecidos como usuais nas avaliaes
so:
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Valor Patrimonial: Somatrio do valor do terreno, benfeitorias e eventuais equipamentos de um imvel. Na


avaliao de imveis urbanos, para que o mesmo represente o valor de mercado deve ser apurado e
aplicado o fator de comercializao com base em informaes de mercado levantadas pelo avaliador ou em
pesquisa de carter regional, previamente publicada.
Este valor, usualmente utilizado nas avaliaes patrimoniais de empreendimentos, representa os valores em
uso dos bens em um empreendimento. Na hiptese deste empreendimento mostrar-se invivel, uma boa
vertente deste valor o de desmonte, definido abaixo, onde so consideradas as verbas para remoes
das instalaes que no se prestam a finalidades gerais, e gastos com sua comercializao.

Valor em Risco: Valor para fins de seguros de um determinado imvel, representado pelo valor das
benfeitorias,equipamentos e instalaes, conforme objeto da aplice ou da contratao, observada a
mxima depreciao.
Valor Econmico: Valor resultante do Fluxo de Caixa Descontado na aplicao do mtodo da capitalizao
da renda.
Este valor reflete a rentabilidade de um bem. Em mercado restritos, ou em empreendimentos, pode ser um
valor de aproximao do Valor de Mercado
Valor de Liquidao Forada: Valor para uma situao de venda compulsria, tpico de leiles e tambm
muito utilizado para garantias bancrias. Quando utilizado, deve ser tambm apresentado o valor de
mercado.
Este valor reflete o valor de um bem para uma venda em um curto espao de tempo. Desta forma os valores
de liquidao forada conduzem sempre a um valor abaixo do valor de mercado, pois nestes casos
violada uma das condies basilares de mercado do bem, que a sua velocidade de venda.
Valor de Custo:Total dos custos necessrios para se repor o bem, com explicitao do estado em que se
encontra ou sem considerar eventual depreciao, conforme detalhado em 6.3.3 e 6.3.4
Valor de Indenizao: Valor de bens, no obrigatoriamente de mercado, destinado a ressarcimento de
prejuzos em desapropriaes, servides ou congneres, reedio ou recomposio de bens.
Valor de desmonte: Valor Patrimonial para uma situao em que o empreendimento no apresente
atratividade econmica.
Valor em Uso: Valor do bem em funcionamento, no estado de funcionamento em que encontra, para um
empreendimento, consideradas suas respectivas instalaes.

6.3 Consideraes e definies de Custo


O valor de custo reflete os custos para se repor determinado bem, pode ser direto ou indireto:
6.3.1 Custo Direto de Produo: Gastos com insumos, inclusive mo de obra, na produo de um bem
6.3.2 Custo Indireto de Produo: Despesas administrativas e financeiras, benefcios e demais nus e
encargos necessrios produo de um bem
Estes custos podem levar em conta a depreciao, assim definido:
6.3.3 custo de reedio: Custo de reproduo, descontada a depreciao do bem, tendo em vista o estado
em que se encontra. O Custo de reedio um critrio de valorao de bens especficos, onde no
possvel se compar-lo no mercado; de utilizao internacional, onde definido pela sigla CRD (Custo de
Reposio Depreciado)

6.3.4 custo de reproduo: Gasto necessrio para reproduzir um bem, sem considerar eventual
depreciao.
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Em alguns Pases, o termo custo de reposio (no necessariamente o custo de reproduo, ou reedio),
pode ser utilizado em vrios contextos. No mercado, se refere ao custo para substituir um bem por outro
em iguais condies. Este conceito tambm definido como custo de substituio muito utilizado nas
valoraes de mquinas e equipamentos. O custo de reposio tambm utilizado quando so calculados
os custos que refletem o custo de reproduo.
O custo de reproduo reflete os gastos para se ter um bem idntico, com a mesma estrutura, com
utilizao do mesmo projeto e dos mesmos insumos. Um custo de reposio prev a construo de um
bem de utilidade comparvel, com emprego do mesmo projeto e dos materiais que atualmente empregados
no mercado.
Em avaliaes de mquinas e equipamentos, o custo mensurado a partir da cotao de um bem similar,
assim definido:
6.3.5 Custo de substituio: Custo de reedio de um bem, com a mesma funo e caractersticas
assemelhadas ao avaliando.
O custo total de um bem inclui todos os custos diretos e indiretos de sua produo. Se o comprador incorrer
em custos de capital adicionais depois da aquisio, estes se adicionaro ao custo histrico de aquisio
para propsitos de custo contbil. Da forma como o mercado percebe a utilidade destes custos, estes
podem ou no se refletir totalmente no valor de mercado da propriedade. Mas ressalve-se que o custo no
o valor de mercado em mercados restritos, porm pode ser aceito como uma aproximao deste.

6.4 Consideraes sobre Utilidade


Um dos critrios chaves na avaliao de qualquer bem a sua utilidade. Os procedimentos que se
empregam no processo de avaliao tm o objetivo comum identificar o grau de utilidade do bem que se
est avaliando. Este processo requer a interpretao do conceito de utilidade.
A utilidade um termo relativo ou comparativo e no uma condio absoluta. Por exemplo, a utilidade de
um terreno agrcola se mede normalmente por sua capacidade de uso de solo, mensurado nas notas
agronmicas, e seus valores, em condies normais, se atero as suas capacidades de uso.
Entretanto para um terreno urbano, seu potencial estar refletido na capacidade de ocupao e uso
definidos pelas leis vigentes, e por sua vocao definida pelo mercado. Como conseqncia, o valor do
terreno se estabelece avaliando sua utilidade em termos dos fatores legais, fsicos, funcionais, econmicos
e ambientais que define sua capacidade produtiva.
Fundamentalmente, a avaliao de bens se rege pela forma especfica em que se utiliza a propriedade e/ou
como se comercializaria normalmente no mercado. Para certas propriedades, a melhor utilidade se obtm
se a propriedade em questo opera de maneira individual. Outras propriedades tm maior utilidade se
operarem como parte de um grupo de propriedades, por exemplo, uma rede de lojas pode valer mais do que
a soma dos valores das lojas. Portanto, deve-se diferenciar a utilidade de uma propriedade individual e a
uma propriedade que parte de um grupo. O Avaliador deve enfocar um bem como seu mercado o
considera, se como unidade isolada, ou integrado a outros bens. Tipicamente, o Avaliador estima e informa
o valor da propriedade como uma entidade individual.
As propriedades isoladas que constituem operaes independentes auto-contidas, normalmente trocam de
dono de maneira individual e so valoradas desta forma. Se tais propriedades tivessem agregarem valor
com a associao funcional ou econmica com outras propriedades, este valor adicional ou especial pode
ser considerado. Entretanto o avaliador deve fazer as ressalvas ou explicitar as condies que suportam
este valor. Este fato muito comum em terrenos contguos em reas de incorporaes imobilirias
A utilidade se mede com uma perspectiva de longo prazo, geralmente durante a vida til normal de uma
propriedade ou grupo de propriedades. Entretanto, h ocasies em que algumas propriedades se tornam
obsoletas, ou so eliminadas da produo, podem adaptar-se a um uso ou funo diversa, ou talvez
simplesmente estejam inativas durante um tempo especfico. Em outros casos, as circunstncias do
mercado externo, sejam polticas ou econmicas, podem reger a reduo na produo por um perodo de
tempo indefinido. Nestes casos muito importante, relevar as condies do mercado e os alcances do seu
relatrio, e definir claramente que valor foi apresentado.
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CAPTULO 7 ATIVIDADES BSICAS


7.1 Requisio da documentao
Cabe ao engenheiro de avaliaes solicitar ao contratante ou interessado o fornecimento da documentao
relativa ao bem, necessria realizao do trabalho. No cabe ao engenheiro de avaliaes a verificao
da situao dominial do bem. Caso o contratante solicite esta verificao de remunerar e efetuar contrato
especfico
7.2 Conhecimento da documentao
7.2.1 recomendvel que, ao iniciar o procedimento de avaliao, a primeira providncia do engenheiro de
avaliaes seja tomar conhecimento da documentao disponvel.
7.2.2 Na impossibilidade de o contratante ou interessado fornecer toda a documentao necessria ou
esclarecer eventuais incoerncias, o engenheiro de avaliaes dever julgar sobre a possibilidade de
elaborar a avaliao. Em caso positivo, dever deixar claramente expressas as ressalvas relativas
insuficincia ou incoerncia da informao, bem como os pressupostos assumidos em funo dessas
condies.
7.3 Vistoria do bem avaliando
7.3.1 Nenhuma avaliao poder prescindir da vistoria. Em casos excepcionais, na avaliaes de imveis
quando for impossvel o acesso ao bem avaliando, admite-se a adoo de uma situao paradigma, desde
que acordada entre as partes e explicitada no laudo. Na avaliao de mquinas e equipamentos a vistoria
imprescindvel.
7.3.2 A vistoria deve ser efetuada pelo engenheiro de avaliaes com o objetivo de conhecer e caracterizar
o bem avaliando e sua adequao ao seu segmento de mercado, da resultando condies para a
orientao da coleta de dados.
7.3.3 recomendvel registrar as caractersticas fsicas e de utilizao do bem e outros aspectos relevantes
formao do valor.
7.3.4 O conhecimento de estudos, projetos ou perspectivas tecnolgicas que possam vir a afetar o valor do
bem avaliando dever ser explicitado e suas conseqncias apreciadas.
7.4 Coleta de dados
recomendvel que seja planejada com antecedncia, tendo em vista: as caractersticas do bem avaliando,
disponibilidade de recursos, informaes e pesquisas anteriores, plantas e documentos, prazo de execuo
dos servios, enfim, tudo que possa esclarecer aspectos relevantes para a avaliao.
7.4.1 Aspectos Quantitativos
recomendvel buscar a maior quantidade possvel de dados de mercado, com atributos os mais
comparveis possveis aos do bem avaliando.
7.4.2 Aspectos Qualitativos
Na fase de coleta de dados recomendvel:
a) buscar dados de mercado com atributos mais semelhantes possveis aos do bem avaliando;
b) identificar e diversificar as fontes de informao, sendo que as informaes devem ser cruzadas, tanto
quanto possvel, com objetivo de aumentar a confiabilidade dos dados de mercado;
c) identificar e descrever as caractersticas relevantes dos dados de mercado coletados;
d) buscar dados de mercado de preferncia contemporneos com a data de referncia da avaliao.
7.4.3 Situao mercadolgica

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Na coleta de dados de mercado relativos a ofertas recomendvel buscar informaes sobre o tempo de
exposio no mercado e, no caso de transaes, verificar a forma de pagamento praticada e a data em que
ocorreram.
7.5 Escolha da metodologia
A metodologia escolhida deve ser compatvel com a natureza do bem avaliando, a finalidade da avaliao e
os dados de mercado disponveis. Para a identificao do valor de mercado, sempre que possvel preferir o
mtodo comparativo direto de dados de mercado, conforme definido no item 8.3.1.
7.6 Tratamento dos dados
Os dados devem ser tratados para obteno de modelos de acordo com a metodologia escolhida.
7.7 Identificao do valor de mercado
7.7.1 Valor de mercado do bem
A identificao do valor deve ser efetuada segundo a metodologia que melhor se aplique ao mercado de
insero do bem e a partir do tratamento dos dados de mercado, permitindo-se:
arredondar o resultado de sua avaliao, desde que o ajuste final no varie mais de 1% do valor estimado;
indicar a faixa de variao de preos do mercado admitida como tolervel em relao ao valor final, desde
que indicada a probabilidade associada.
7.7.2 Diagnstico do mercado
O engenheiro de avaliaes, conforme a finalidade da avaliao, deve analisar o mercado onde se situa o
bem avaliando de forma a indicar, no laudo, a liquidez deste bem e, tanto quanto possvel, relatar a
estrutura, a conduta e o desempenho do mercado.

CAPTULO 8 METODOLOGIAS USUAIS


As avaliaes de qualquer tipo, que se elaboram para estimar o valor de mercado ou um valor definido que
no de mercado, requerem que o Avaliador analise um ou mais enfoques de avaliao. O termo enfoque
de avaliao em geral se refere aos mtodos analticos geralmente aceitos e de uso comum. Em distintos
Pases estes enfoques so conhecidos como mtodos de avaliao. No Brasil consolidou-se o termo
metodologia, que ser consignado nesta Norma.
As metodologias avaliatrias so aplicveis a quase todas as naturezas de bens, includos bens imveis,
mveis e direitos. No existe hierarquia entre as metodologias, pois sua escolha depende da finalidade da
avaliao, da natureza do bem avaliando, e da disponibilidade, qualidade e quantidade de informaes
colhidas no mercado. A metodologia adotada na avaliao, bem como sua finalidade, devem estar
destacadas no relatrio, junto ao valor avaliado.

Para definir a matriz de deciso da seleo da metodologia, podem ser empregadas as seguintes diretrizes:
a) a natureza do bem avaliando induz os enfoques e metodologia aplicveis, que so diferentes para
avaliao de um imvel ou de uma mquina, ou de um direito agregado a um bem;
b) a finalidade da avaliao tambm induz os enfoques e metodologia aplicveis, que so diferentes para a
apurao do valor de mercado, dos valores em risco, dos valores patrimoniais, dos valores econmicos, etc.
Entre as principais finalidades da avaliao, destacam-se:

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Identificao de valor de mercado;


Identificao de valores de indenizao;
Reavaliao de ativos imobilizados;
Avaliaes patrimoniais;
Avaliaes para fuses, cises e incorporaes;
Avaliaes para leiles;
Avaliaes para seguros;
Avaliaes para garantias e penhoras;

c) as condies que o mercado oferece, para a data de referncia da avaliao, com diferentes quantidades
de imveis recentemente ofertados ou transacionados, so relevantes na escolha das metodologias e ou
ferramentas de trabalho a serem empregadas.
Segundo as Normas Internacionais, as avaliaes podem ser realizadas por mtodos alternativos. A
experincia e capacitao do avaliador, as normas locais e os dados de mercado disponveis se juntam
para determinar o mtodo ou mtodos aplicveis. A existncia de diferentes mtodos oferece ao avaliador
uma srie de procedimentos analticos que ao final devem ser conciliados para obter um estimador final do
valor, sempre em funo da finalidade da avaliao.

8.1 Quanto s metodologias avaliatrias destacam-se:


Mtodo comparativo direto de dados de mercado
Identifica o valor do bem por meio do tratamento dos atributos que influncia influenciam a tendncia de
formao do valor de mercado, naquele local e data de referncia, atravs dos elementos comparveis, que
so admitidos como representantes da referida tendncia. Quaisquer evidncias de infrao desta exigncia
devem ser obrigatoriamente investigadas, para esclarecer se o elemento em questo um outlier ou
indica uma nova tendncia, no detectada pelos demais. Este mtodo o elegvel na identificao do valor
de mercado de terrenos, casas padronizadas, lojas, apartamentos, escritrios, terras nuas, em propriedades
rurais, mquinas, veculos, entre outros bens, sempre que houver dados semelhantes ao avaliando.
Deve-se observar que no texto acima que existe uma perfeita sintonia entre a finalidade da avaliao e a
natureza do bem avaliando.
Mtodo involutivo
Trata-se de um mtodo eletivo na inexistncia de elementos comparveis, para a identificao do valor de
mercado. Baseia-se em um modelo de estudo de viabilidade tcnico-econmica, com a simulao de um
empreendimento que analisa as vocaes e condies do mercado no qual o bem avaliando est inserido.
utilizado na apurao do valor de glebas, atravs de um critrio indireto de valorao que reflete de forma
mais objetiva a viabilidade de incorporao de uma gleba ou terreno de grandes dimenses, para
transform-los em outro empreendimento, e que pode suportar o valor de mercado. Na aplicao deste
mtodo importante verificar a possibilidade da absoro, pelo mercado, da totalidade dos imveis
resultantes, dentro do prazo pr-estimado no estudo.
Mtodo evolutivo
Trata-se de mtodo para identificar o valor do bem pelo somatrio dos valores de seus componentes,
quando a finalidade a apurar o valor patrimonial. Caso a finalidade seja a identificao do valor de
mercado, deve ser considerado o fator de comercializao, que preferencialmente deve ser pesquisado
diretamente no mercado, para a data de referncia da avaliao. um mtodo indicado para apurao do
valor de mercado de imveis: onde se leva em conta o valor isolado do terreno; imveis no comparveis
diretamente; ou pequeno nmeros de elementos comparveis, tais como residncias de alto padro,
galpes, entre outros.
Mtodo da capitalizao da renda
Identifica o valor do bem, com base na capitalizao presente da sua renda lquida prevista, considerandose cenrios viveis,indicado para apurao de valores econmicos de empreendimentos, apurao da
valores intangveis (marcas, direitos entre outros). Na avaliao de empreendimentos de base imobiliria,
tais como shopping-centers, hotis, pode ser indicado como um bom aferidor de valor de mercado.
Mtodos para identificar o custo de um bem
Utilizado para a apurao do valor das benfeitorias no mtodo evolutivo, ou quando a finalidade da
avaliao for identificao do custo.
A identificao do custo de um bem tem grande utilizao na apurao dos valores de benfeitorias e
instalaes no mtodo evolutivo. utilizado quando a finalidade seja apenas a apurao do valor de custo,
ou na quantificao de investimentos necessrios na apurao dos indicadores de viabilidade de
empreendimento. Pode ser calculado por duas derivaes metodolgicas:
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Comparao de custos, por meio de tratamento tcnico, de bens similares. Utilizado a partir de
oramentos para construes padronizadas, tais como galpes pr-fabricados, armazns, residncias
populares entre outros. tambm muito utilizado como custo de substituio na avaliao de mquinas e
equipamentos.
Quantificao de custos por meio de oramentos sintticos ou analticos a partir das quantidades de
servios e respectivos custos diretos e indiretos

Mtodos para identificar indicadores de viabilidade da utilizao econmica de um empreendimento


Utilizados quando o objetivo identificar a viabilidade tcnico-econmica de um empreendimento, a partir
dos parmetros de qualidade, valor presente lquido, taxas internas de retorno, ndices de lucratividade,
perodos de recuperao, apurados no seu fluxo de caixa.
Nestes casos pode-se constatar que determinados empreendimentos so viveis para determinados
investidores e no se viabilizar para outros. Nestes casos leva-se em conta o perfil do investidor e
consideram-se taxas de retorno, custos, que no so de mercado e sim caractersticas particulares do
mesmo. Para identificao de valores de mercado devem ser adotadas taxas correntes, praticadas no
mercado na poca a avaliao.
Na impossibilidade da aplicao das metodologias previstas nesta Norma, facultado o emprego de
outro procedimento, que vise representar um cenrio provvel do mercado vigente de bens semelhantes ao
avaliando, desde que:
- seja explicitado no trabalho o motivo do no atendimento aos critrios normativos;
- sua utilizao seja justificada.

8.2 Das ferramentas utilizadas nas Avaliaes

As ferramentas utilizadas nas avaliaes deveriam:


a) contemplar tanto os aspectos cartesianos (lgicos) como os aspectos emocionais (aleatrios) das
verdadeiras tendncias de formao dos preos dos imveis;
b) contemplar as variveis endgenas e exgenas que interferem na formao dos preos;
c) as variaes dos preos ao longo do tempo.
Modelos que contemplem todos esses aspectos so muito complexos, e exigem a utilizao de nmero
muito grande de elementos amostrais, nem sempre disponveis no mercado imobilirio, razo pela qual
rotineiramente so utilizados modelos de cross-section, entre os quais destacam-se:

Tratamento por fatores: utilizado no mtodo comparativo direto de dados. Este tratamento
corresponde aplicao, na engenharia de avaliaes, da teoria cartesiana, que consiste em dividir um
problema maior em partes menores. Pelo fato de este tratamento admitir a priori a existncia de relaes
fixas entre as diferenas dos atributos especficos e os respectivos preos, nele devem ser utilizados
elementos amostrais os mais semelhantes possveis ao avaliando, em todas as suas caractersticas, e cujas
diferenas perante o mesmo, para mais ou para menos, so levadas em conta. Os fatores devem ser
aplicados sempre ao valor original do elemento comparativo na forma de somatrio e validados em relao
sua condio de fator homogeneizante, dentro das especifidades de cada Parte desta norma.
Mtodos inferenciais: Correspondem a uma variedade de tipos de tcnicas de anlise multivariadas,
utilizados no mtodo comparativo direto de dados, para inferir o comportamento do mercado e a tendncia
de formao de seus valores, entre as quais se destacam:
a) as redes neurais artificiais, que procuram encontrar atravs de processos iterativos o caminho de maior
logicidade entre as variveis utilizadas;
b) inferncias estatsticas, entre as quais a mais empregada atualmente a anlise de regresso mltipla
pelo mtodo dos mnimos quadrados. conveniente ressaltar que grande parte dos modelos inferidos por
esta tcnica explica a variao da varivel explicada, com base na variao das variveis explicativas
utilizadas no modelo, mas no na tendncia de formao dos preos.
c) algoritmos genticos, que, a partir da aleatoriedade das variveis utilizadas, na sua forma de
representao binria, procuram o melhor modelo.

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O emprego desses mtodos s deveria ser feito por profissionais devidamente habilitados, que conheam
as restries e conseqncias das hipteses bsicas neles admitidas, que no podem ser infringidas,
inclusive quanto s interaes espaciais que podem ocorrer quando, no mesmo modelo, so utilizados
dados de mercados de comportamentos diversos.

Apurao de Custos: Utilizada na identificao de custos, atravs de uma oramentao detalhada ou


sinttica do bem.
Fluxo de caixa descontado Utilizado no mtodo da renda, consiste em se calcular o valor presente da
receita lquida do bem. Projeta-se as receitas e despesas provveis, ao longo de seu perodo projetivo, a
partir de modelos aplicveis ao empreendimento em questo.
Desta forma pode-se estabelecer, de forma orientativa o seguinte mosaico entre finalidades, valores e
metodologias:
Mtodos
Finalidades

Valores

Ferramentas

Comparativo direto de dados de mercado, Involutivo, Evolutivo, Capitalizao


da renda e Anlise de viabilidade
Identificao de valor de mercado, Identificao de valores de indenizao,
Reavaliao de ativos imobilizados, Reavaliao de ativos imobilizados,
Avaliaes patrimoniais, Avaliaes para fuses, cises e incorporaes,
Avaliaes para leiles, Avaliaes para seguros
Valor de Mercado, valor de Liquidao forada, valor patrimonial, valor
econmico, valor em risco, valor de custo, valor de indenizao, valor de
desmonte e valor em uso.
Homogeneizao por Inferncia estatstica, homogeneizaes com tratamento
por fatores, redes neurais, oramentao sinttica, oramentao analtica,
fluxo de caixa descontado.

O Custo de Reedio ou Custo de Reposio Depreciado (CRD) indicado nas normas internacionais para
a avaliao de bens especficos como um mtodo substituto aceitvel para uma aproximao do valor de
mercado. Na avaliao de imveis, este valor pode ser apurado com o mtodo evolutivo, que considera o
fator de comercializao sobre as parcelas do trreo e benfeitoria, a primeira apurada pelo mtodo
comparativo de dados de mercado e a segunda pelo custo.
A base do custo histrico da contabilidade reflete apenas os custos e acumulaes histricas da
depreciao registrados nos livros contbeis, regidos pelos princpios de contabilidade segundo legislao
especfica. Entretanto, um ativo pode ter um Valor de Mercado menor ou maior que o custo histrico, j
seja que este custo se ajusta por depreciao acumulada, segundo a taxa contbil, no Brasil mais acelerada
do que as vidas teis (exemplo um prdio que contabilmente deprecia-se em 25 anos, tem uma vida til de
50 a 60 anos).
A depreciao acelerada gera um descompasso entre os valores de mercado e reedio dos bens e os
valores contbeis de uma empresa, e estas podem, particularmente no Brasil, segundo suas necessidades
contbeis, reavaliar o seu ativo imobilizado, e ajustar os seus valores contbeis.
Para ativos especficos, que so vendidos como parte de um negcio a que pertencem, e que apresentem
mercados limitados, torna-se inexeqvel a aplicao do mtodo comparativo direto de dados de mercado.
Nestes casos a aplicao do mtodo do custo, com a apresentao do valor de reedio (tambm
conhecido como Custo de Reposio Depreciado-CRD) usualmente adotada.
O valor reportado da aplicao dos valores de reedio, CRD (usual em ativos especficos em
empreendimentos tais como mquinas especficas, instalaes e prdios industriais) somado a ativos
valorados pelo mtodo comparativo direto (usual em ativos de mercado no limitado, tais como terrenos,
veculos, etc) compem o valor patrimonial do empreendimento. A liquidez destes bens est sujeito
rentabilidade ou servio potencial mais adequado da empresa pelo uso dos ativos como um todo. Este
valor da rentabilidade refletido no Valor Econmico, refletido no Fluxo de Caixa Descontado.
Ao aplicar o Mtodo da Capitalizao da Renda o avaliador ao utilizar uma taxa do investidor obter um
valor para Investimento e no o Valor de Mercado.

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Em alguns Pases, o Enfoque de Custo no se aplica necessariamente nas estimativas de Valor de


Mercado; um mtodo aceitvel como aproximao de valor de mercado apenas nas avaliaes de
propriedades especializadas e em lugares em que no existem dados do mercado.

9 ESPECIFICAO DAS AVALIAES

O grau de especificao das avaliaes ser estabelecido em razo do prazo demandado, das
disponibilidades de dados de mercado, da natureza do bem avaliando, do tratamento a ser empregado, e
dos recursos disponveis, e das informaes fornecidas pelo contratante, tais como plantas, escrituras,
levantamentos, cadastros pr existentes.
A especificao tem apenas o carter orientativo de estabelecer passos necessrios para uma avaliao
em mbito usual. Devem ser reconsideradas em mercados restritos que no permitam as aplicaes
previstas. Seu objetivo no gerar competio entre avaliadores, ou mesmo obrigar aos avaliadores a usar
mtodos no compatveis com os dados de mercado ou condies disponveis, apenas para atingir o grau
pretendido nas contrataes.
A especificao da avaliao pode ser definida quanto fundamentao e/ou preciso.
A fundamentao de uma avaliao est relacionada tanto com o empenho do avaliador quanto com as
informaes que possam ser extradas do mercado, bem como do prazo e recursos necessrios.
O grau de preciso aplicvel apenas no mtodo comparativo direto e mede o grau de incerteza que a
amostra permite avaliao. Depende das caractersticas do mercado e da amostra coletada e no
passvel de fixao a priori.
Para efeito de aplicao desta Norma,o laudo ser considerado fundamentado, quando atender aos
requisitos previstos nas Partes 2, 3, 4 e 5. O no atendimento de qualquer um deles, deve ser explicitado e
justificado pelo Engenheiro de Avaliaes; neste caso o laudo ser considerado justificado.
Esta Norma adotou os termos Fundamentado e Justificado, porque o termo parecer tcnico utilizado na
14653 na ABNT, pode ser confundido com os pareceres tcnicos de assistentes das partes nos processos
judiciais.

10 APRESENTAO DOS LAUDOS


10.1 Requisitos mnimos
O laudo de avaliao dever conter, no mnimo, as informaes abaixo relacionadas:
identificao da pessoa fsica ou jurdica e/ou seu representante legal que tenha solicitado o trabalho;
objetivo da avaliao;
identificao e caracterizao do bem avaliando;
indicao do(s) mtodo(s) utilizado(s), com justificativa da escolha;
especificao da avaliao;
resultado da avaliao e sua data de referncia;
qualificao legal completa e assinatura do(s) profissional(is) responsvel(is) pela avaliao;
local e data do laudo;
outras exigncias previstas nas demais partes desta Norma.
10.2 Modalidades
O laudo de avaliao pode ser apresentado nas seguintes modalidades:
Simplificado contm de forma sucinta as informaes necessrias ao seu entendimento.
Completo contm todas as informaes necessrias e suficientes para ser autoexplicvel.
10.3 Laudo de avaliao de uso restrito

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Obedece a condies especficas pr-combinadas entre as partes contratantes, e no tem validade para
outros usos ou exibio para terceiros, fato que deve ser explicitado no laudo. Pode ser utilizado para
finalidades gerenciais, e tanto o autor mantm sob sigilo os resultados da avaliao, quanto o contratante
no submete o laudo para anlise por terceiros.

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