PLANEAMIENTO

URBANO REGIONAL

DISEO URBANO
ARQ. HUGO C. GMEZ TONE

LA PROPIEDAD
El Cdigo Civil, en los artculos 954 y 957 establece:
La propiedad de un predio se extiende al subsuelo y
sobresuelo, comprendido dentro de los planos
verticales del permetro superficial y hasta donde sea
til al propietario el ejercicio de su derecho.
La propiedad del subsuelo no comprende los recursos
naturales, los yacimientos y restos arqueolgicos, ni
otros bienes regidos por leyes especiales.
La propiedad predial queda sujeta a la Zonificacin, a
los procesos de habilitacin y subdivisin y a los
requisitos y limitaciones que establecen las
disposiciones respectivas

EL PLAN DE DESARROLLO URBANO

El Plan de Desarrollo Urbano es el instrumento tcniconormativo para promover y orientar el desarrollo
urbano de cada asentamiento poblacional del mbito
provincial, en concordancia con el Plan de
Acondicionamiento Territorial, estableciendo:
La zonificacin de usos del suelo urbano y su
normativa.
El plan vial y de transporte y su normativa.
Los requerimientos de vivienda para determinar las
reas de expansin urbana y/o programas de
densificacin.
Los requerimientos de saneamiento ambiental y de
infraestructura de servicios bsicos.

La preservacin de las reas e inmuebles de valor

histrico monumental.
La programacin de acciones para la proteccin y
conservacin ambiental y la de mitigacin de
desastres.
El nivel de servicio de los equipamientos de educacin,
salud, seguridad, recreacin y otros servicios
comunales.
El Sistema de Inversiones Urbanas a fin de promover
las inversiones al interior de la ciudad e incrementar
el valor de la propiedad predial.
La delimitacin de reas que requieran de Planes
Especficos.

LA NORMATIVA URBANA
La Normativa Urbana esta constituida por el conjunto
de reglamentos que hacen posible la Administracin
Urbana para el cumplimiento de un Plan de Desarrollo
Forma parte fundamental de esta normativa :
La Estructuracin Urbana
El Plan Vial
La Zonificacin Urbana
El ndice de usos para la ubicacin de actividades
urbanas.
El Reglamento de Habilitaciones Urbanas
El Reglamento de Edificaciones

ZONIFICACIN URBANA
La zonificacin es el el conjunto de normas tcnicas
urbansticas contenidas en el PDU por las que se
regula el uso del suelo en funcin de las demandas
fsicas, econmicas y sociales de la ciudad, para
localizar actividades con fines de vivienda, recreacin,
proteccin y equipamiento, as como la produccin,
industrial, comercio, transportes y comunicaciones
La zonificacin regula el ejercicio al derecho de
propiedad predial, se concreta en Planos de
Zonificacin Urbana, Reglamento de Zonificacin e
ndice de Usos para la ubicacin de actividades
urbanas..
Ninguna
norma
puede
establecer
restricciones al uso de suelo no consideradas en la
zonificacin.

La identificacin de usos de suelo y la compatibilidad

con las distintas Zonas Urbanas, se efectuar, segn el
PDU, aplicando las denominaciones y caractersticas
contenidas en el cuadro NICO que establece el
Reglamento De Acondicionamiento Territorial Y
Desarrollo Urbano

HABILITACIONES
URBANAS
TTULO II - RNE

CONSIDERACIONES GENERALES
Una Habilitacin Urbana es el proceso de convertir
un terreno rstico en urbano, mediante la ejecucin de
obras de accesibilidad, distribucin de agua y
recoleccin de desage, distribucin de energa e
iluminacin pblica, pistas y veredas. Adicionalmente
podr contar con redes de distribucin de gas y redes
de comunicaciones.
La ejecucin de una Habilitacin Urbana comprende:
a)La descripcin y caractersticas de los componentes
fsicos que integran la habilitacin de un terreno
rstico, a fin de que se encuentre apto para ejecutar
edificaciones, segn lo dispuesto en el Plan Urbano de
la localidad;

b)Las condiciones tcnicas de diseo y de construccin

que se requieren para proveer de acceso, de espacios
pblicos y de infraestructura de servicios a un terreno
por habilitar;
c)Los requerimientos de diseo y construccin de las
vas pblicas con las caractersticas de las aceras,
bermas y calzadas;
d)La distribucin y dimensiones de los lotes, as como
los aportes reglamentarios para recreacin pblica y
para el equipamiento social urbano;
e)Las condiciones especiales cuando se trate de
habilitaciones residenciales, comerciales, industriales
y de usos especiales, sobre terrenos ubicados en zonas
de riberas y laderas y en zonas de reurbanizacin

f) El planeamiento integral;
g)Las reservas para obras de carcter distrital,
provincial y regional, segn sea el caso;
h) Las servidumbres;
i) La canalizacin de los cursos de agua;
j) El mobiliario urbano; y la nomenclatura general

Las habilitaciones urbanas podrn ejecutarse en todo

el territorio nacional, con excepcin de las zonas:
a)De inters arqueolgico, histrico y patrimonio
cultural
b)De proteccin ecolgica
c)De riesgo para la salud e integridad fsica de los
pobladores
d)De Reserva Nacional
e)Destinadas
a
inversiones
pblicas
para
equipamiento urbano y para obras viales
f) Riberas de ros, lagos o mares, cuyo lmite no se
encuentre determinado por el INRENA, el INDECI,
la Marina de Guerra del Per o por las entidades
competentes
h) De alta dificultad de dotacin de servicios pblicos

COMPONENTES DEL DISEO URBANO

Una habilitacin urbana consta de dos componentes:
Los espacios pblicos
Vas de circulacin vehicular y peatonal
Parques de uso pblico
Los terrenos o lotes aptos para ser edificados
Lotes de libre disposicin del propietario
Lotes para aportes reglamentarios
Las servidumbres para cables de alta tensin, canales
de regado, ductos para petrleo y derivados, etc.
forman parte del diseo de la habilitacin y sus
recorridos deben encontrarse en las vas pblicas *

DISEO DE VAS
Si el sistema vial no est bien estructurado con una
clara jerarqua y distincin entre las diversas
modalidades de circulacin, produce caos en la
circulacin interna
El diseo de vas debe integrarse al sistema vial
existente o establecido en el PDU, respetando la
continuidad de las vas
El sistema vial est conformado por vas expresas,
vas arteriales, vas colectoras, vas locales y pasajes
Las vas locales y pasajes son diseadas dentro de la
habilitacin y segn el tipo de la misma

La excepcin de veredas se da en habilitaciones en laderas, pudiendo

ser 0.60m en los frentes que no habiliten lotes

Mdulos en las vas locales principales:

Mdulos en las vas locales secundarias:

Mdulos en las vas locales secundarias de Habil.

Residenciales:

Accesos en las vas locales secundarias de Habil.

Residenciales:

Giro de las vas locales secundarias de acceso nico:

Pendiente de las calzadas

Distancias mn/mx en vas de Habil. Residenciales:

Pasajes peatonales:

Vereda, berma y calzada:

Radio mnimo de unin de dos calzadas:

Rampas para discapacitados:

Radio mnimo de unin de dos calzadas:

Radios mnimos de inflexiones:

Longitudes entre curvas y contracurvas:

LOTIZACIN
El lote es la superficies de terreno urbano
delimitado por una poligonal, definido como
resultado de un proceso de habilitacin urbana y
subdivisin del suelo
Lote normativo es el lote que sirve de base para el
diseo de las H.U. y que est de acuerdo con la
zonificacin, densidad y uso de suelo
Las manzanas estarn conformadas por uno o ms
lotes y estarn delimitadas por vas pblicas,
pasajes peatonales o parques pblicos.
Todos los lotes deben tener acceso desde una va
pblica con trnsito vehicular o peatonal. En los
casos de vas expresas y arteriales, lo harn a
travs de una va auxiliar.

APORTES
Son los lotes regulares edificables, que las
habilitaciones urbanas deben aportar de manera
obligatoria y gratuita para la recreacin pblica,
servicios pblicos complementarios, educacin y
otros fines
El rea del aporte se calcula como porcentaje del
rea bruta
Los aportes para cada entidad se ubicarn de
manera concentrada, siendo los mnimos:
Para Recreacin Pblica
800 mt2
Ministerio de Educacin
Lote normativo
Otros fines
Lote normativo
Parques zonales
Lote normativo

Cuando el clculo de rea de aporte sea menor al

rea mnima requerida, podr ser redimido en
dinero

APORTES PARA RECREACIN PBLICA:

Estarn ubicados dentro de la habilitacin de
manera que no haya ningn lote que diste ms de
300 ml. Pueden estar distribuidos en varias zonas y
debern ser accesibles desde vas pblicas
El ancho mnimo ser de 25 m. No se considerar las
reas comprendidas dentro de los lados de ngulos
menores de 45 grados hasta una lnea perpendicular
a la bisectriz ubicada a 25 m del vrtice del ngulo,
ni las reas de servidumbre bajo lneas de alta
tensin.

Se computar el rea de los separadores centrales de

vas principales que tengan un ancho mayor a 25 m.
Tendrn jardines, veredas interiores, iluminacin,
instalaciones para riego y mobiliario urbano. Se
podr proponer zonas de recreacin activa hasta
alcanzar el 30% de la superficie del rea de
recreacin aportada

PLANEAMIENTO INTEGRAL

Cuando el rea a habilitar no colinde con zonas

habilitadas se debe elaborar el planeamiento
integral que comprende:
La red de vas
La propuesta de integracin a la trama urbana
ms cercana en funcin del PDU
Servidumbres de paso a travs de propiedad de
terceros para permitir la provisin de servicios
pblicos de saneamiento y energa elctrica
Canalizacin de cursos de agua por vas pblicas

MOBILIARIO URBANO Y SEALIZACIN

El diseo la de habilitacin comprende el siguiente
mobiliario urbano:
Luminarias
Basureros
Bancas
Hidrantes contraincendios
Sealizacin
Otro mobiliario urbano es opcional

Todo soporte vertical de sealizacin debe tener

seccin circular y deben colocarse en el borde
exterior de la vereda

OBRAS DE CARCTER REGIONAL/PROVINCIAL

Cuando dentro de la habilitacin, el PDU haya
previsto obras de carcter regional/provincial como
vas expresas/arteriales intercambios viales o
equipamientos urbanos, se debe reservar las reas
para dichos fines
Estas reas se descontarn del rea bruta de la
habilitacin para los efectos del cmputo de aportes

NOMENCLATURA

Toda habilitacin debe tener una nomenclatura que

consiste en letras para las manzanas y nmeros
para los lotes, ambos de forma correlativa, tambin
para las vas pblicas y parques

COMPONENTES Y CARACTERSTICAS DE LOS

PROYECTOS
El proyecto de Habilitacin Urbana debe contener:
a) Plano de localizacin, con coordenadas UTM
b) Planeamiento Integral, cuando se requiera.
c) Plano de trazado y lotizacin (con lotes), aportes,
vas y secciones de vas y ejes de trazo, con
indicacin de curvas de nivel cada metro.
d) Plano de Ornamentacin de Parques
El proyecto de Pavimentos debe contener:
a) a) Plano de trazado de ejes de vas;
b) b) Plano de perfiles longitudinales de las vas;
c) c) Plano de secciones viales;
d) d) Memoria Descriptiva y especificaciones tcnicas

El proyecto de instalaciones elctricas debe contener:

a) Plano de redes primarias o de electrificacin;
b) Plano de redes secundarias;
c) Plano de sistemas de transformacin de alta o media
tensin a baja tensin;
d) Plano de detalles constructivos;
e) Especificaciones tcnicas y procedim. de ejecucin.
El proyecto de instalaciones sanitarias debe contener:
a) Plano de redes primarias o de saneamiento;
b) Plano de redes secundarias;
c) Planos de sistemas de almacenamiento y bombeo de
agua;
d) Plano de detalles constructivos;
e) Especificaciones tcnicas y procedim. de ejecucin

TIPOS DE HABILITACIONES
HABILITACIONES RESIDENCIALES
Destinados predominantemente a la edificacin de
viviendas y se clasifican en:
a) Habilitaciones
para
uso
de
vivienda
o
Urbanizaciones
b) Habilitaciones para uso de Vivienda Taller
c) Habilitaciones para uso de Vivienda Tipo Club
d) Habilitacin y construccin urbana especial
Los aportes constituyen un porcentaje del rea bruta
descontando las reas de cesin para vas expresas,
arteriales, y las reas de reserva para proyectos de
carcter provincial o regional

URBANIZACIONES
Conformadas por lotes para fines de edificacin para
viviendas unifamiliares y/o multifamiliares, as como
de sus servicios pblicos complementarios y el
comercio local.
En funcin de la densidad, se agrupan en seis tipos,
de acuerdo al siguiente cuadro:
R1
R2
R3
R4
*
R5-6-7

De acuerdo a su tipo, debern cumplir con los

aportes de habilitacin urbana, de acuerdo al
siguiente cuadro: :

De acuerdo a las caractersticas de las obras existirn

6 tipos diferentes de habilitacin, de acuerdo a lo
consignado en el siguiente cuadro:

La calidad mnima de obras en Urbanizaciones

para fines multifamiliares ser la tipo B

HABILITACIONES PARA VIVIENDA TALLER

Son las conformadas por lotes destinados a
edificaciones de uso mixto: viviendas e industria
elemental y complementaria, as como de sus
servicios pblicos complementarios y comercio local,
que se ejecutan sobre predios calificados como Zonas
de Vivienda Taller (I1-R).
Las Habilitaciones para uso de Vivienda Taller
contarn con las mismas caractersticas de diseo
que las Habilitaciones para uso de vivienda o
Urbanizaciones Tipo 3 y la calidad mnima de obras
ser la Tipo C.

HABILITACIONES PARA VIVIENDA TIPO CLUB,

TEMPORAL O VACACIONAL

Conformadas por una o mas viviendas agrupadas en

condominio con reas recreativas y sociales de uso
comn. Se ubican en Zonas R1, Zonas de H.
Recreacional, o reas de playa o campestres.
El rea Bruta mnima ser de 1 Ha.
Se permite como mximo, la construccin de 25
unidades de vivienda por Hectrea Bruta de terreno,
pudiendo ser unifamiliares o en multifamiliares.
Las obras de esta habilitacin sern mnimo Tipo D
El rea recreativa comn ser como mnimo el 60%
del rea bruta, el 1% para educacin y 1% para otros
fines

HABILITACIONES PARA USO COMERCIAL

Son las destinadas a la edificacin de locales donde
se comercializan bienes y/o servicios y que se
realizan sobre terrenos calificados con una
Zonificacin afn o compatible.
Las Habilitaciones para uso Comercial se clasifican
en:
Habilitaciones para uso de Comercio Exclusivo
Habilitaciones para uso de Comercio y otros usos.
(Uso Mixto)

HABILITACIONES PARA USO COMERCIAL Y

OTROS USOS (MIXTO)

Son aquellas conformadas por lotes para locales

comerciales y para usos compatibles como vivienda,
vivienda-taller o industria

Tipo 3: colindan y proporcionan servicios a los

sectores residenciales de la ciudad, adems de
albergar viviendas.
Tipo 4: se mezcla los usos comerciales con la
actividad residencial de alta densidad, por lo que
debe efectuarse estudios de impacto ambiental y/o
vial.
Tipo 5: colindan y proporcionan servicios a los
sectores residenciales de la ciudad, adems de
albergar
industria
de
tipo
elemental
y
complementaria.
Tipo 6: se mezcla los usos comerciales con la
actividad
industrial
de
tipo
elemental
y
complementaria, por lo que debe efectuarse estudios
de impacto ambiental y/o vial.

Dependiendo de la clase de Habilitacin para uso

Comercial con otros usos - Uso Mixto, deber
cumplirse con efectuar aportes, para fines
especficos, que son los siguientes:
Para Recreacin Pblica;
Para Otros Fines; y
Para Parques Zonales.
Los aportes de Habilitacin Urbana en los tipos 3 y
4, se harn en funcin de la densidad residencial.
Los aportes de habilitacin Urbana en los tipos 5 y 6,
se harn de acuerdo a lo establecido para las
habilitaciones para comercio exclusivo

HABILITACIONES PARA USO INDUSTRIAL

Son las destinadas a la edificacin de locales
industriales que se realizan sobre terrenos
calificados con una Zonificacin afn o compatible.
Las Habilitaciones para uso Industrial se clasifican
en:

1. Actividad industrial no molesta ni peligrosa, de

apoyo a la industria de mayor escala, a ser
ejecutadas
en
Zonas
Industriales
I1.
Los predios calificados con Zonificacin Comercial
que planteen una habilitacin urbana de uso
mixto debern cumplir con los aportes
correspondientes a este tipo de Habilitacin
Industrial
2. Actividad industrial no molesta ni peligrosa,
orientada al rea del mercado local y la
infraestructura vial urbana, a ser ejecutadas en
Zonas Industriales I2. Admiten hasta 20% de
lotes Tipo 1

3.Actividad industrial que conforman concentraciones

con utilizacin de gran volumen de materia prima,
orientadas hacia la infraestructura vial regional,
produccin a gran escala, a ser ejecutadas en Zonas
Industriales I3. Admiten hasta 20% de lotes Tipo 2 y
10% Tipo 1
4.Actividad industrial de proceso bsico a gran escala,
de gran dimensin econmica, orientadas hacia la
infraestructura regional y grandes mercados, a ser
ejecutadas en Zonas Industriales I4.

Los aportes son:

La dimensin mxima de un frente de manzana ser

de 400 m. El ancho mnimo de las Vas Locales
Secundarias ser de 16.80 m.
Las de tipo 1 y 2 debern estar aisladas de las zonas
residenciales circundantes mediante una Va Local
Secundaria. Las de tipo 3, debern estar aisladas de
los sectores no vinculados a la actividad industrial,
por lo menos mediante una Va Local que incluir un
jardn separador de 30.00 ml. de seccin mnima