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reales
generalidades: definicin
y diferencia con los
derechos personales
Derechos reales. Diferentes definiciones.
Definicin legal
Buteler Cceres (2005) divide a los derechos subjetivos en:
I. Derechos que importan directamente a la persona y son extrapatrimoniales,
por ejemplo derecho a la integridad fsica, a la intimidad, etc.
II. Derechos que importan directamente al patrimonio:
Derechos personales: existe una relacin jurdica entre un sujeto deudor y uno
acreedor que puede exigir del primero la realizacin de una prestacin de dar,
hacer o no hacer. Estn reglados en el libro segundo del cdigo civil.
Derechos reales: existe una relacin directa entre un sujeto y una cosa. Estn
reglados en el libro tercero del cdigo civil.
III. Mixtos: son los derechos intelectuales que poseen una faceta susceptible
de valuacin pecuniaria (referente a la explotacin econmica de la creacin),
el aspecto econmico, y otra que no lo es (aquella potestad vitalicia para
tutelar que la creacin no sea cambiada o menoscabada), el aspecto moral.
Aclaremos algunos conceptos.
Bien: los objetos inmateriales susceptibles de valor, e igualmente las cosas, se
llaman bienes. El conjunto de bienes de una persona constituye su
patrimonio.1
Cosa: es todo objeto material susceptible de tener un valor (no
necesariamente pecuniario, puede ser afectivo o de otra ndole). Las
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Pothier (1761), otro exponente de esta doctrina, nos explica que los derechos
reales son ius in re y los personales ius ad rem, los primeros sobre la cosa y los
segundos sobre una persona para que nos procure la prestacin.
En el mismo sentido, se puede mencionar a Aubry y Rau (citados en Musto,
1995) para quienes hay derecho real cuando una cosa se encuentra sometida,
total o parcialmente al poder de una persona, en virtud de una relacin
inmediata oponible a toda otra persona (pp. 27).
Otras teoras:
Algunas teoras no encuentran diferencia entre ambos tipos de derechos,
mientras que otras parten de distintos criterios para encontrarlas.
Teoras Monistas: consideran a los derechos reales y personales una misma
categora, dividindose entre:
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Nota al ttulo IV del libro III - Ley 340-Cdigo Civil (derogado). Link web:
http://www.infoleg.gov.ar/infolegInternet/anexos/105000-109999/109481/texact.htm
Nota al art. 2502 y 2503, Ley 340-Cdigo Civil (derogado). Link web:
http://www.infoleg.gov.ar/infolegInternet/anexos/105000-109999/109481/texact.htm
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Art. 2162, Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
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Art. 2171, Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
b) el condominio;
c) la propiedad horizontal;
d) los conjuntos inmobiliarios;
e) el tiempo compartido;
f) el cementerio privado;
g) la superficie;
h) el usufructo;
i) el uso;
j) la habitacin;
k) la servidumbre;
l) la hipoteca;
m) la anticresis;
n) la prenda.12
de la vieja Roma: de ttulo + modo, en tanto slo nacen cuando el sujeto rene
estos dos elementos.
Ttulo: Alude a la causa fuente de la adquisicin del derecho y responde a la
pregunta: cmo vino a ser titular del derecho? El ttulo material puede
consistir en un hecho jurdico (aprehensin del objeto que no es de nadie), en
un acto jurdico (compraventa, constitucin de hipoteca, legado, etc.), o en un
imperativo de la propia ley (como es el caso del condominio de medianeras).
Mientras que el ttulo material es el contenido, llamamos continente al ttulo
formal, que es la manera en que la voluntad se expresa (oral, por signos
inequvocos o por escrito y en ese caso- por instrumento privado o pblico).
Modo posesorio y modo inscriptorio: Es el segundo elemento necesario para
que se constituya el derecho real. Y puede ser inscriptorio o posesorio. Luego
de celebrado el acto jurdico, o en el momento en que tiene lugar el hecho
jurdico que da causa o ttulo al derecho, la cosa debe ser aprehendida, tomada
materialmente por el sujeto (modo posesorio), o bien el derecho debe ser
inscripto (modo inscriptorio). El derecho real necesitar de uno u otro modo,
segn el objeto sobre el cual recaiga. En el caso de los automotores, el modo es
inscriptorio: antes de la inscripcin, no se adquiere el dominio; lo mismo
sucede con los caballos pura sangre de carrera y las palomas mensajeras. Para
el resto de las cosas, el modo es posesorio.
Se ha considerado que en el caso de la usucapin, el ttulo es la ley y el modo es
la posesin continua por el tiempo fijado por la norma.
Antes hemos hecho alusin al modo como elemento constitutivo del derecho
real, pero cuando hablamos de modos de adquisicin del derecho real, nos
referimos a la manera en la cual ste puede ser adquirido (vgr. actos jurdicos) y
que estudiaremos siguiendo las normas de adquisicin del dominio. No
obstante ello, al estudiar cada derecho real especficamente, analizaremos las
particularidades en la constitucin de cada uno.
Los modos de adquisicin, pueden ser sujetos a diversas clasificaciones: a ttulo
oneroso o gratuito, por actos inter vivos o mortis causa y originarios o
derivados, siendo esta ltima la distincin ms trascendente y que se basa en la
ligazn con el titular anterior. En los modos de adquisicin originarios, la
constitucin del derecho real se realiza en forma totalmente independiente al
titular anterior, sin consideracin alguna a que la cosa haya tenido propietario
anterior o no; en los modos derivados, el derecho proviene de un antecesor
que lo transmite en las mismas condiciones y con las mismas limitaciones que
recaan en cabeza de l. Por ejemplo, si alguien se apropia de un bien mueble
sin dueo, lo adquiere en forma originaria y sin limitaciones pero, si esa misma
cosa estaba prendada y es el dueo quien transfiere el dominio, lo har con la
consiguiente carga real que es el derecho de prenda. Ello, en virtud del
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principio que indica que nadie puede transmitir sobre un objeto un derecho
mejor o ms extenso del que gozaba (nemo plus iuris).
La convalidacin
Cuando una persona constituye o trasmite un derecho real que no tena
derecho a constituir o trasmitir, ello entra en colisin con el principio latino
nemo plus iuris. Es por ello que el acto jurdico celebrado sera nulo para el
ordenamiento.
Aun as, razones de poltica legislativa en proteccin del trfico mercantil
inmobiliario, se ha sentado el siguiente principio convalidante:
Art. 1885. Convalidacin. Si quien constituye o transmite un derecho real que
no tiene, lo adquiere posteriormente, la constitucin o transmisin queda
convalidada.13
Vemoslo en un ejemplo:
Juan le vende a Luis una coleccin de obras de arte perteneciente a Mara el 06
de abril. Al momento de la venta, la propietaria es Mara y por ende- esa
venta debera ser nula. Sin embargo, con fecha 15 de mayo, Luis le compra la
misma a Mara. Por el fenmeno de la convalidacin, cobra validez la venta
efectuada por Juan y se reputa que Luis es propietario de la coleccin desde el
mismo da en que l piensa haberla comprado vlidamente a Juan (06 de abril).
As, la convalidacin posee un efecto retroactivo.
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casa. Otros, como el uso o la habitacin, pueden otorgarse sobre una parte
determinada de la cosa, materialmente demarcada; por ejemplo, una parte del
inmueble.
Sobre una parte indivisa, se constituyen, por ejemplo, el condominio o el
cousufructo. Presuponen la existencia de varios titulares, imputndose sobre
cada uno una porcin inmaterial o porcentaje sobre la cosa.
Por ltimo la ley cita el caso de un bien, trmino para el cual el legislador
tradicionalmente quiere significar un derecho inmaterial. Tal supuesto toma
lugar, por ejemplo, en la prenda o el usufructo sobre un derecho de crdito.
Derecho real
Derecho personal
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inscriptorio).
Son
derechos
absolutos Son derechos relativos (slo oponibles
(oponibilidad erga omnes).
al deudor).
Prescripcin
adquisitiva.
El
transcurso del tiempo (entre otros
requisitos) hace adquirir el derecho
real por usucapin.
Algunos de los derechos reales sobre cosa ajena son de uso y goce (como el
usufructo) y otros de garanta (prenda, hipoteca y anticresis).
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Segn el rol:
Segn su contenido:
1) Con facultades plenas: dominio, pues comprende el ius utendi (uso), ius
fruendi (frutos) y ius abutendi (disposicin).
2) Con facultades mermadas: el resto de los derechos reales.
Segn su duracin:
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Art. 1890, ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin [el resaltado es propio].
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Analicemos: para adquirir el dominio sobre la cosa mueble, por la causal del
art. 1895, es necesario que quien la tiene ejerza:
posesin: hemos dicho que esta implica actuar como verdadero titular de un
derecho real
de buena fe: la buena fe se presume en todos los casos en que alguna norma
no mandase a presumir mala fe.
Sobre cosas muebles no registrables que no sean hurtadas o perdidas el
propietario debe haberse desprendido voluntariamente de una cosa no
registrable, caso de quien deja un reloj para reparar. Las cosas perdidas o
robadas siguen siendo del propietario y esta hiptesis no se aplica.
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Art. 1895, ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin [el resaltado es propio].
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La publicidad posesoria
(aspecto esttico). Las
relaciones de poder
Las relaciones de poder. Definicin y
categoras
Los sujetos pueden tener diversas relaciones con la cosa, la ms dbil se
denomina yuxtaposisin; quien la utiliza en virtud de una relacin de
dependencia, servicio, hospedaje u hospitalidad, se llama servidor de la
posesin y quienes ostentan la posesin o tenencia, son titulares de una
relacin de poder. As, vemos:
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Posicin de Savigny. Para este jurista, los elementos de la posesin son dos:
Posicin de Ihering. Este jurista, joven aun cuando Savigny era ya un erudito de
renombre y avanzada edad, refut varios puntos de sus teoras,
especficamente en relacin a los elementos de la posesin; considera Ihering,
que la inclusin del elemento animus, hace que la prueba de la posesin sea
diablica23. Argumenta que, al depender de un elemento interno del sujeto,
los particulares podran ser hoy poseedores, maana tenedores y as
sucesivamente, entregando la categora jurdica al capricho de las partes. Para
Ihering, la posesin se prueba demostrando el corpus (elemento objetivo) y, si
la otra parte afirma que esa relacin real es una tenencia, deber demostrar
que una disposicin legal expresa priva a ese corpus de proteccin posesoria.
Para l, la posesin tiene un solo elemento, el corpus.
Corpus. Lo define siguiendo un punto de vista econmico: la relacin exterior
que normalmente vincula al propietario de la cosa, segn el destino
econmico de sta ms un mnimo de voluntad que la diferencie de la mera
yuxtaposicin local. As, las monturas que yacen al pie del corral de los caballos
no se consideran abandonadas aun cuando no estn en el terreno del
propietario sino en la vereda, igualmente los elementos necesarios para la
conservacin de una barca que se encuentren en el muelle del puerto, pero s
se considerarn abandonados, no existiendo este mnimo de voluntad, cuando
yacen en la plaza del pueblo, pues no es lo normal en las monturas ni en los
elementos relacionados a la conservacin de un barco que stos se hallen en
las plazas.
Aclaremos en este punto, que suele llamarse cuasiposesin a la posesin
cuando es ejercida en virtud de derechos reales distintos del dominio
(usufructo, uso, prenda, anticresis, propiedad horizontal y superficie forestal).
La explicacin tiene un origen histrico, ya que en Roma se identificaba al
dominio con la cosa material y a la posesin y a los dems derechos reales con
23
La prueba diablica (en latn, probatio diabolica) o prueba inquisitorial es una expresin del
mbito del Derecho que describe la prctica de exigir una prueba imposible. En una probatio
diabolica el interpelado deber, por ejemplo, demostrar que algo no ha ocurrido, la inexistencia
de algo, o su propia inocencia en un proceso judicial, cuando lo correcto segn el Derecho
moderno es que la carga de la prueba corresponde a quien alega la existencia de algo, o
acusa a otro.
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Friedrich Karl von Savigny, eminente jurista prusiano que vivi entre 1779 y 1861 y fund la
escuela histrica del derecho alemana; tuvo gran influencia en la obra de nuestro codificador.
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Nota al art. 2470: la posesin se nos presenta en su primer aspecto como un poder de
hecho sobre la cosa, como un no derecho, algo en fin, completamente extrao al derecho; sin
embargo ella es protegida contra ciertas violaciones. El motivo de esta proteccin y de esta
asimilacin de la posesin a un derecho, es la conexin ntima que existe entre el hecho de la
posesin y el poseedor; nota al ttulo 2 del Libro II del cdigo civil (que comienza con el art.
2351) en cuanto a la posesin misma, como ella no es sino una condicin requerida para el
ejercicio de las acciones posesorias, no es un derecho y no puede por lo tanto pertenecer a
ninguna clase de derechos
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derechos reales, ya que en estos existe una relacin directa e inmediata entre
el sujeto y la cosa. En tanto Molitor (1868) entiende que la posesin es un
derecho de naturaleza mixta (real y personal).
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poseedor legtimo desde esa fecha, pero nunca podra, por su sola voluntad (o
sea unilateralmente), ni por el transcurso del tiempo, pasar de poseedor de
mala fe vicioso a poseedor legtimo. Pudo hacerlo, en el ejemplo dado, porque
existi un nuevo ttulo.
La imposibilidad de cambiar el tipo o las cualidades de la relacin real, es el
principio. La interversin, es la excepcin. Tal sera el caso del locatario que
una vez vencido el plazo de locacin- se niega a restituir el inmueble e impide la
entrada del propietario, o de quien est en contacto con la cosa en virtud de un
comodato y se niega a la restitucin de la cosa, a pesar de haber sido intimado
por el dueo de sta. En tal caso, la calidad de locatario o de comodatario
(tenedor en ambos casos) se pierde para asumir la de poseedor (ilegtimo, por
cierto) al momento de ejercer los actos posesorios que excluyen al poseedor
anterior. La prueba de la interversin del ttulo corre por cuenta de quien
afirma su existencia.
Objeto de la posesin
El objeto de la posesin, debe ser un bien con las siguientes caractersticas:
1)
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6)
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Clasificacin de la posesin.
Presunciones legales
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Clasificaciones
de
Presunciones legales
la
posesin.
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mala fe:
o simple: Es por exclusin la que carece de vicios. Sera el caso de
quien ha sido negligente y por ello no puede alegar buena fe, (en
este caso el error de hecho no es excusable). Estos poseedores, a
diferencia de los viciosos, cuentan con las acciones posesorias
propiamente dichas.
o viciosa: los poseedores viciosos carecen de acciones posesorias
propiamente dichas y no pueden ejercer el derecho de retencin
sobre la cosa por mejoras y gastos. Comienza el cmputo para la
prescripcin adquisitiva el da que cesan los vicios.
muebles:
1) Muebles:
a) Hurto: tiene un sentido ms amplio que el del hurto penal, pues esta
figura incluye el caso de robo (hurto con violencia) y no, en cambio, los
casos de estafa.
b) Estafa: Es toda maniobra dolosa o ardidosa que tiene por fin la
adquisicin de un bien ajeno. Este poseedor vicioso, se las arregla para
engaar al transmitente, quien ignora por ejemplo, que la cosa no le
pertenece o est gravada.
c) Abuso de confianza: Es el caso de quien se ha obligado a restituir la cosa
ante el requerimiento de su dueo e incumple tal compromiso.
2) Inmuebles:
a) Violencia: ya sea material o moral, pero siempre hay vas de hecho
tendientes a adquirir la posesin o mantenerla si se ha tomado en
ausencia del poseedor. Quien puede alegar este vicio, es quien ha sido
vctima de estas vas de hecho. Este vicio se opone a una de las
caractersticas fundamentales de la posesin, cual es la de pacfica.
b) Clandestinidad: este vicio se opone a otra de las caractersticas
fundamentales de la posesin, la de pblica. La posesin es clandestina,
cuando los actos por los cuales se tom o se continu, fueron ocultos, o
se tom en ausencia del poseedor, o con precauciones para sustraerla al
conocimiento de los que tenan derecho a oponerse. Para evitar este
vicio, no es necesario que el propietario de hecho conozca la posesin,
sino que debe poder conocerla.
c) Abuso de confianza: es el mismo supuesto que respecto de los muebles.
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Importancia de la clasificacin
Es de gran aplicacin prctica, como se ver en los captulos sucesivos; por
ejemplo, respecto de las cosas muebles, la posesin de buena fe de cosas no
robadas ni perdidas hace presumir la propiedad, y de inmuebles, pone freno a
la accin reivindicatoria en casos de adquisicin onerosa por ttulo nulo o
anulable.
Asimismo, los efectos de la sentencia que ordena la restitucin de la cosa al
verdadero dueo son completamente distintos segn el poseedor haya sido de
buena o mala fe, en especial en relacin a los frutos percibidos o que debi
percibir, las mejoras efectuadas sobre la cosa y los daos sufridos por aqulla.
As, indica el cdigo civil que el poseedor de buena fe hace suyos los frutos
percibidos y los naturales devengados no percibidos. El de mala fe debe
restituir los percibidos y los que por su culpa deja de percibir. Sea de buena o
mala fe, debe restituir los productos que haya obtenido de la cosa.
Purga de los vicios: Hay una divisin doctrinaria entre quienes entienden que
los vicios de la posesin dejan de existir cuando cesa la causa que les dio origen
(por ej. cuando se deja de ejercer la violencia) y aquellos que entienden que el
vicio se purga al ao del cese, en tanto recin entonces prescriben las acciones
posesorias del anterior poseedor.
Recordemos, de todas formas, que los vicios son relativos y slo puede
alegarlos la vctima que los ha sufrido. Para el resto de la comunidad, el
poseedor no es vicioso.
Presunciones y reglas:
La buena fe se presume, salvo prueba en contrario: Las relaciones de poder se
presumen legtimas, a menos que exista prueba en contrario. Todo aquel que
alegue que hay posesin ilegtima, debe probarlo, salvo en los casos en que la
ley indica presumir la ilegitimidad
Las cualidades de la posesin se juzgan al momento de adquirirla: La
legitimidad, as como la buena o mala fe, se determinan al comienzo de la
relacin de poder y permanecen invariables mientras no se produce un nuevo
ttulo o la interversin del ttulo original. No siendo posible determinar el
tiempo en que comienza la mala fe, se debe estar al da de la citacin al juicio.
Asimismo, la buena fe del poseedor debe existir en el origen de la posesin, y
en cada hecho de la percepcin de los frutos que genere la cosa, en tanto ellos
se adquieren de forma independiente.
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2) Inter vivos:
Adquirir la posesin significa asumir el poder fsico sobre la cosa; es en ese
momento cuando, segn Savigny, deben reunirse los dos elementos corpus y
animus. La importancia del acto adquisitivo radica en el hecho de que es all
donde se exterioriza la causa de la posesin, se plasman sus caracteres y
comienza el cmputo de la anualidad, condicin necesaria para ejercer las
acciones posesorias propiamente dichas. En los derechos reales que se ejercen
mediante posesin, sta tiene carcter constitutivo del derecho (como se ver
despus).
La posesin, en cuanto poder de hecho, solo puede ser asumida mediante
actividades del mundo fsico, no bastando la mera declaracin contractual del
transmitente; asimismo, en cuanto poder de hecho, tcnicamente, este no se
transmite, lo que se transmite es, en primer lugar, la cosa poseda y en
segundo lugar los derechos que emanan de la posesin.
As, habr una posesin que culmina y una que empieza (a salvo lo normado
sobre accesin de posesiones a los fines de usucapir).
La citada adquisicin puede consistir en un acto jurdico unilateral o bilateral.
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Conservacin de la posesin
Hemos dicho que para adquirir la posesin era necesario reunir los elementos
corpus y animus. Una vez adquirida la posesin, no es necesario estar en
contacto permanente con la cosa; el corpus se conserva mientras se tiene la
posibilidad de acceder a ella y el animus se mantiene hasta que se expresa la
voluntad en contrario. As, una persona puede olvidar temporalmente que
posee una cosa o en qu lugar la ha guardado, sin perder por ello la posesin.
En relacin a las cosas perdidas, se conserva la posesin mientras haya
esperanza de hallarlas.
La relacin de poder se conserva hasta su extincin, aunque su ejercicio est
impedido por alguna causa transitoria. Tambin se presume, a menos que
exista prueba en contrario, que el sujeto actual de la posesin o de la tenencia
que prueba haberla ejercitado anteriormente, la mantuvo durante el tiempo
intermedio.
La posesin se conserva tambin cuando es ejercida por representantes,
aunque estos manifiesten poseer para s y aunque abandonaren la cosa,
fallecieren o devinieren incapaces, as como cuando sus herederos comenzaren
a poseer pensando que les correspondiere a nombre del representante
fallecido.
Extincin de la posesin
La prdida de la posesin puede acaecer:
1) corpore, aunque se conserve el animus, como sucede cuando se
destruye o pierde el objeto, o un tercero desapodera al poseedor.
2) nimo -aunque se conserve el corpus-. Es decir, puede desaparecer el
deseo o intencin de sujetar la posesin al poder de hecho.
3) corpore y nimo, cuando se pierde el acceso a la cosa y media nimo en
tal sentido; tal como acontece cuando el sujeto efecta tradicin.
se extingue la cosa;
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b)
c)
d)
e)
f)
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Todo sujeto de una relacin de poder puede reclamar el costo de las mejoras
necesarias, excepto que se hayan originado por su culpa si es de mala fe.
Puede asimismo reclamar el pago de las mejoras tiles, pero slo hasta el
mayor valor adquirido por la cosa. No puede reclamar indemnizacin por las
mejoras de mero mantenimiento ni por las suntuarias. Las suntuarias, pueden
ser retiradas si con ello no se produce dao a la cosa. Si las mejoras son
producto de un fenmeno natural, no deben ser indemnizadas.
Acciones posesorias.
Derecho a usucapir.
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Publicidad posesoria:
las defensas de las
relaciones de poder
(continuacin)
Defensas de la posesin y de la tenencia.
Finalidad
En todo Estado de Derecho, la justicia por mano propia est proscripta.
Consecuentemente, quien est en posesin o tenencia de una cosa no puede -a
salvo el caso excepcionalsimo de la defensa extrajudicial- ser privado de ella
por vas de hecho, ni aun de manos del verdadero propietario, quien deber
recurrir a la justicia. En virtud de lo expuesto, existe en la normativa un cmulo
de acciones que protegen al tenedor o poseedor turbado o desposedo.
As, nuestro Cdigo en su art. 2239 indica:
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Analicemos la disposicin:
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Accin de despojo:
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La obra nueva
Este tema ha sido tratado en forma conjunta con las acciones de despojo y
manutencin.
Se ha dicho que la obra nueva, o el comienzo de ejecucin de una obra nueva,
implica toda amenaza fundada sobre la cosa que es objeto de la tenencia o
posesin. Asimismo, cuando la obra ha llegado a su fin, ya se considera
consumado el despojo.
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Referencias bibliogrficas
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Cdigo Civil y Comercial de la Nacin. Aprobado por Ley N 26.994 B.O. 08/10/2014
Suplemento. Vigencia: 1 de agosto de 2015, texto segn art. 1 de la Ley N 27.077
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