(CORTE SUPREMA)

CAS. N 3098-2011-LIMA.
Nulidad de Acto Jurdico. Lima, treinta de julio del ao dos mil doce.LA SALA CIVIL TRANSITORIA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA
REPBLICA: vista la causa en el da de la fecha, expide la siguiente sentencia.
MATERIA DEL RECURSO:
Se trata del recurso de casacin obrante de fojas quinientos setenta y dos a quinientos
setenta y siete del expediente principal interpuesto por Hctor Alejandro Regalado
Villegas contra la sentencia de vista de fecha ocho de marzo del ao dos mil once dictada
por la Sexta Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima que confirma la apelada
que declar fundada la demanda de Nulidad de Acto Jurdico promovida por Alicia Antonia
Ramrez Cruz.
FUNDAMENTOS DEL RECURSO:
Mediante resolucin de fecha tres de noviembre del ao dos mil once que corre de fojas
treinta y cinco a treinta y siete del cuadernillo formado por esta Sala Suprema se ha
declarado procedente el recurso de casacin por la causal de infraccin normativa
material de los artculos 2014 y 2022 del Cdigo Civil respecto de los cuales alega: a) Se
infringe el Principio de Buena Fe Registral, pues el Contrato de Compraventa materia del
proceso est beneficiado por dicho principio, toda vez que en el presente caso se discute
la adquisicin onerosa de un derecho, el derecho transmitido se encontraba previamente
inscrito, medi inexpresividad registral en relacin a las causales de ineficacia del derecho
transmitido y finalmente hubo buena fe del adquirente;b)la parte demandante debi hacer
valer su mejor derecho sobre el bien materia delitisal hacerse referencia en la resolucin
impugnada a la existencia de un Contrato de Compraventa ingresado a la Notara Felipe
De Osma Elas bajo Minuta nmero 1753-A ajustndose adems el precio fijado por la
venta del bien a su valor real determinado a la fecha de la celebracin del Contrato de
Compraventa considerando el factor depreciacin del terreno sin mediar prueba que
acredite la existencia de la construccin levantada por la parte demandante; y, c)la
apreciacin de la Sala Superior sobre el fin ilcito del Contrato de Compraventa materia
delitises contradictoria y se aparta del precedente establecido en la Sentencia de
Casacin nmero 2248-99-Tacna la cual seala que el fin ilcito de un acto jurdico debe
resolverse en la va penal y en el presente caso no existe sentencia consentida o
ejecutoriada que se pronuncie en tal sentido el acto jurdico sub litis no incurre en causal
de nulidad.
CONSIDERANDO:
Primero.-Que, segn lo establecido por el artculo 384 del Cdigo Procesal Civil
modificado por la Ley nmero 29364 el recurso extraordinario de casacin tiene por fines
esenciales la adecuada aplicacin del derecho objetivo al caso concreto as como la
uniformidad de la jurisprudencia nacional por la Corte Suprema de Justicia por tanto este
Tribunal Supremo sin constituir una tercera instancia adicional en el proceso debe
pronunciarse acerca de los fundamentos del recurso por la causal declarada procedente.
Segundo.-Que, la presentelitisha sido promovida por Alicia Antonia Ramrez Cruz a fin de
que se declare la Nulidad de la escritura pblica de Compraventa de fecha seis de abril
del ao dos mil otorgada por la Constructora Oden Sociedad Annima a favor de Hctor
Alejandro Regalado Villegas y cnyuge Carmen Yvonne Meja de Regalado respecto al
inmueble ubicado en la avenida Del Aire nmeros 559- 561 del distrito de La Victoria por
la causal de finalidad ilcita y mala fe y accesoriamente la cancelacin de la inscripcin
registral alegando que mediante Contrato de Compraventa de fecha dos de noviembre del

ao mil novecientos setenta y tres su difunto padre Rodrigo Enrique Ramrez Lpez
adquiri el bien de la Constructora Oden Sociedad Annima cuyo precio fue de
setecientos cincuenta mil nuevos soles pagados del siguiente modo de cincuenta mil
nuevos soles de inicial y el saldo en doscientos cuarenta letras de ocho mil setecientos
cincuenta nuevos soles cada una de las cuales se cancelaron noventa y cuatro y las
siguientes se devolvieron a la empresa Constructora como consecuencia de la
comunicacin remitida por esta informando el incremento del valor del bien acordando con
fecha cuatro de marzo del ao mil novecientos ochenta y dos la refinanciacin del
inmueble en la forma all pactada (quinientos mil nuevos soles al contado a la firma del
contrato y el saldo en diez armadas letras de cambio mensuales que fueron pagadas
en su oportunidad) ingresando dicho contrato a la Notara Felipe De Osma Elas
quedando pendiente el trmite de escrituracin hasta la fecha otorgando la constructora
demandada la escritura de compraventa materia de demanda a favor de los
codemandados Hctor Alejandro Regalado Villegas y Carmen Yvonne Meja de Regalado
sobre el mismo bien por el precio de trece mil seiscientos dlares americanos.
Tercero.-Que, a fin de dilucidar los fundamentos del recurso de casacin es preciso tener
en cuenta que de conformidad a lo previsto por el artculo 140 del Cdigo Civil el acto o
negocio jurdico es la manifestacin de voluntad destinada a crear, regular, modificar o
extinguir relaciones jurdicas requirindose para su validez la concurrencia de
determinados elementos, presupuestos y requisitos como agente capaz, objeto fsica o
jurdicamente posible, fin lcito y observancia de la forma prescrita por la ley bajo sancin
de nulidad o dicho de otra manera los actos o negocios jurdicos son supuestos de hecho
conformados por una o ms manifestaciones de voluntad emitidas por los sujetos con el
propsito de alcanzar un resultado prctico el cual tutelado por el ordenamiento legal se
convierte en un resultado jurdico1 que consistir en crear, modificar, regular o extinguir
relaciones jurdicasestando conformada en general la estructura del negocio jurdico de la
siguiente manera: a) Los elementos que son los componentes indispensables para que
los sujetos celebren el acto jurdico y que son comunes a todo acto jurdico: la
Manifestacin de Voluntad y la Causa; b) los presupuestos que se definen como los
antecedentes o trminos de referencia, es decir todo aquello que es necesario para la
celebracin del acto y son: el Objeto y el Sujeto; y,c)los requisitos que son todas aquellas
condiciones que deben cumplir tanto los elementos como los presupuestos para que el
acto jurdico se considere formado vlidamente y por tanto pueda producir efectos
jurdicos los cuales vienen a ser: la Capacidad, la Licitud, la Posibilidad Fsica y Jurdica
del Objeto, la Determinacin de Especie y Cantidad y adems que la Voluntad haya
estado sometida a un proceso normal de formacin sin vicios de tal modo que la ausencia
de alguno de los elementos estructurales del acto o negocio jurdico acorde a lo previsto
por los artculos 219 y 221 del Cdigo Civil acarrea la invalidez del mismo por nulidad o
anulabilidad.
Cuarto.-Que, en relacin a la Causao Causa Final el artculo 219 Inciso 4 del Cdigo Civil
[1]prev que es nulo el acto jurdico cuandosu fin seailcito con lo que queda claro que el
ordenamiento jurdico nacional acoge el sistema causalista diseado por elCode Civil
francs vinculando la ilegalidad a la ilicitud causal de tal modo que un acto con causa
ilcita en el sentido de ser contrario a la Ley o las buenas costumbres estar afectado por
nulidad absoluta no exponiendo sin embargo la norma sustantiva qu debe entenderse
por fin o causa ilcita por lo que de la interpretacin sistemtica y en su conjunto del
artculo 219 inciso 4 del Cdigo Civil con las dems normas que regulan el Acto Jurdico y
los Contratos en nuestro medio es posible colegir que la Causa se vincula a la idea de
"Causa Concreta" es decir a los propsitos o motivos comunes que dan lugar a la
celebracin del acto jurdico de tal modo que si estos fines o motivos son ilcitos el
negocio ser nulo por falta de un elemento estructural en tal sentido la causa se comporta

como un mecanismo de control de la autonoma de la voluntad evitando que puedan

llegar a tener eficacia los actos jurdicos contrarios al ordenamiento jurdico explicando en
este mismo sentido el profesor Morales Moreno que la causa es un mecanismo de control
de la autonoma de la voluntad para apreciar en qu casos los vnculos jurdicos merecen
la proteccin del derecho2.
Quinto.-Que, de otro lado, en relacin al Principio de Fe Pblica Registral contemplado
en el artculo 2014 del Cdigo Civil [2]y el artculo VIII del Texto nico Ordenado del
Reglamento General de los Registros Pblicos aprobado por Resolucin de la
Superintendencia Nacional de Registros Pblicos nmero 079-2005-SUNARP-SN es
preciso tener en cuenta en primer orden que el fundamento o la razn de ser del Registro
de Propiedad Inmueble no puede ser otro que dotar de seguridad jurdica al trfico
patrimonial y en particular al trfico de bienes inmuebles en tal sentido si bien la
publicidad registra' garantiza la notoriedad de los actos que se inscriben pues se admite la
existencia de un inters general en torno a que las transferencias de inmuebles sean
conocibles por cualquier interesado a tal punto que el comprador pueda conocer con
exactitud y certeza que el vendedor es efectivamente el dueo del bien que se propone
adquirir y que adems dicho bien est libre de cargas o gravmenes tambin lo es que la
fe pblica registral protege al tercero que de buena fe adquiere un derecho de una
persona que en el registro aparece con facultades suficientes para disponer de l.
Sexto.- Que, en efecto, el Principio de Fe Pblica Registral que en esencia constituye la
razn misma de ser de los Registros Pblicos protege a los terceros adquirentes quienes
confiados en la exactitud y certeza que brindan las inscripciones registrales en nuestro
medio realizan la adquisicin de bienes inmuebles garantizando as que la adquisicin
resulte vlida y permanezca como tal aun cuando posteriormente se anule, rescinda o
resuelva el ttulo de su otorgante por virtud de causas que no consten en los Registros
Pblicos no teniendo sin embargo este Principio de Fe Pblica Registral carcter absoluto
no puede por tanto ser de aplicacin automtica a todas las adquisiciones realizadas a
personas que en el registro aparecen con facultades suficientes para disponer de las
mismas sino por el contrario como sostiene el profesor Puig Brutau3, en algunos casos la
fe pblica registral sufre excepciones que admite la ley por consideraciones especiales as
en la legislacin nacional el segundo prrafo del artculo 2014 del Cdigo Civil ha previsto
expresamente:"La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conoca la
inexactitud del registro" por tanto queda claro que la Ley ha establecido que la presuncin
de buena fe registral constituye un presunciniuris tantumya que la buena fe subsiste
mientras las circunstancias que rodean a la celebracin del acto y su inscripcin en los
Registros Pblicos hagan presumir que el adquirente obr de buena fe desconociendo la
inexactitud de los datos que aparecen en el registro.
Stimo.- Que, precisamente, en atencin a los fundamentos expuestos precedentemente
y teniendo en cuenta que la Exposicin de Motivos Oficial del Cdigo Civil ha previsto que
"la buena fe que se exige a una persona a efectos de constituirse en tercero registral, es
la de ignorar la existencia de inexactitud en lo publicado por el registro. En otros trminos
si en verdad existen razones de nulidad, rescisin o resolucin, que no aparecen en el
registro, ellas deben adems ser desconocidas por quien pretende ampararse en el
principio estudiado",este Tribunal Supremo ha sostenido en reiteradas ocasiones que para
que opere vlidamente el principio contenido en el artculo 2014 del Cdigo Civil es
preciso queconcurran los siguientes elementos: a) Que se trate de una adquisicin a ttulo
oneroso;b)Que el otorgante aparezca registralmente con capacidad para disponer el
derecho;c)Que el adquiriente haya inscrito su derecho;d)Que en los asientos registrales ni
de los ttulos inscritos aparezcan las causas que anulen, rescindan o resuelvan el derecho
del otorgante; y, e) Que el tercero adquirente haya actuado de buena fe al momento de la
celebracin del acto jurdico, as como al momento de su inscripcin.

Octavo.-Que, delimitado el marco jurdico aplicable en el presente caso con relacin a la

nulidad del acto jurdico que es materia de la demanda conviene tener en cuenta que ha
quedado establecido por las instancias de mrito a) Que mediante Escritura Pblica de
fecha seis de abril del ao dos mil la demandada Constructora Oden Sociedad Annima
ha otorgado en compraventa el inmueble ubicado en la avenida Del Aire nmeros 559 561 del distrito de La Victoria a favor de los codemandados Hctor Alejandro Regalado
Villegas y Carmen Yvonne Meja de Regalado;b) Que confecha veintisiete de abril del ao
dos mil se ha inscrito el derecho de los adquirentes en la PartidaRegistral nmero
43261185 de los Registros Pblicosde Lima;c) que la compraventa en cuestin se ha
celebrado no obstante que la precitada Empresa por Escritura Pblica anterior esto es de
fecha dos de noviembre del ao mil novecientos setenta y tres haba transferido la
propiedad del mismo inmueble a favor de Rodrigo Enrique Ramrez Lpez y Carmen Rosa
Cruz Mori de Ramrez padres de la ahora demandante siendo que inclusive mediante
contrato de fecha cuatro de marzo del ao mil novecientos ochenta y dos al que se
denomina "refinanciacin del saldo de precio de venta" las partes reconocieron la validez
de la venta del bien efectuada a favor de los padres de la actora por tanto incurrieron en
venta de bien ajeno hechos que sumados a la conducta evidenciada por los adquirentes
en la presunta adquisicin han conducido a establecer que el acto jurdico materia de la
compraventa incurre en causal de nulidad prevista en el articulo 219 inciso 4 del Cdigo
Civil.
Noveno.-Que, fijados as los hechos se colige que en el presente caso estamos ante la
venta de un bien totalmente ajeno pues evidentemente la segunda venta materia de la
demanda (de fecha seis de abril del ao dos mil) se ha otorgado cuando el inmueble
objeto de la compraventa ya haba salido de la esfera patrimonial de la empresa
Constructora Oden Sociedad Annima con motivo de la compraventa de fecha dos de
noviembre del ao mil novecientos setenta y tres constituyendo desde ese momento
propiedad de los fallecidos Rodrigo Enrique Ramrez Lpez y Carmen Rosa Cruz Mori de
Ramrez no perteneciendo por tanto el bien a la fecha seis de abril del ao dos mil a la
empresa Constructora demandada encontrndose por tanto impedida para disponer del
mismo.
Dcimo.-Que,en relacin a la venta de bien ajeno conviene hacer presente que conforme
ha sostenido esta Sala Suprema en reiteradas ocasiones en la denominada venta de bien
ajeno deben distinguirse claramente dos situaciones especficas: a) cuando el vendedor
hace presente que se trata de cosa ajena lo que es lcito e importa la obligacin del
vendedor de procurar la transferencia del bien a favor del comprador como prescribe el
artculo 1537 del Cdigo Civil [3]concordante con el artculo 1409 inciso 2 del mencionado
Cdigo[4]; y,b)cuando se vende como propio lo que es ajeno en esteltimo caso el acto
no puede reputarse vlido y eficaz puesto que nadie puede disponer sobre mayor derecho
del que realmente tiene adems porque la venta de bien ajeno est tipificada como delito
perseguible de oficio en el artculo 197 inciso 4 del Cdigo Penal por tanto en este ltimo
caso estamos ante un acto o negocio jurdico con causa ilcita por ser contrario a las
normas que interesan al orden pblico.
Dcimo primero.-Que, en el presente caso, habindose demostrado que la empresa
demandada ha otorgado en compraventa un bien inmueble que era ajeno pues a la fecha
de dicho negocio el inmueble ubicado en la avenida Del Aire nmeros 559 - 561del distrito
de La Victoria ya haba sido transferido a Rodrigo Enrique Ramrez Lpez y Carmen Rosa
Cruz Mori de Ramrez adems de que los compradores al momento de laventa conocan
de la inexactitud de los datos que aparecen en la Partida Registral nmero 43261185 o
cuando menos estaban en condicin razonable de no desconocerlos resulta manifiesto
que dicha compraventa est viciada de nulidad absoluta pues la causa o finalidad del
negocio jurdico materia de la demanda deviene en ilcita al haberse demostrado que el

acto jurdico estaba orientado a obtener indebidamente la propiedad de un bien inmueble

totalmente ajeno.
Dcimo Segundo.-Que, por tanto, habindose acreditado que el acto jurdico materia de la
demanda incurre en causal de nulidad por finalidad ilcita no puede ser aplicable a los
impugnantes el Principio de la Buena Fe Registral contemplado en el artculo 2014 del
Cdigo Civil puesto que como se ha explicado en los considerandos quinto al sptimo de
la presente resolucin la buena fe alegada por los demandados Hctor Alejandro
Regalado Villegas y cnyuge Carmen Yvonne Meja de Regalado solo ser aplicable
cuando las circunstancias que rodean a la celebracin del acto jurdico y su inscripcin en
los Registros Pblicos hagan presumir que obraron de buena fe desconociendo la
inexactitud de los datos que aparecen en los Registros Pblicos.
Dcimo Tercero.-Que, en relacin ala aplicacin de la fe pblica registral contenida en el
artculo 2014 del Cdigo Civil han quedado establecidos por las instancias de mrito los
siguientes hechos: a) Con fecha seis de abrildel ao dos mil la demandada Constructora
Oden Sociedad Annima ha otorgado la Escritura Pblica de Compraventa del
inmuebleubicado en la avenida Del Aire nmeros 559 - 561 deldistrito de La Victoria a
favor de los codemandados Hctor Alejandro Regalado Villegas y cnyuge Carmen
Yvonne Meja de Regalado quienes han inscrito su derecho en la Partida Electrnica
nmero 43261185 de los Registros Pblicos de Lima;b)a la fecha de la venta en cuestin
el inmueble ubicado en la avenida Del Aire nmeros 559 - 561 del distrito de La Victoria
se encontraba en posesin de Rodrigo Enrique Ramrez Lpez y Carmen Rosa Cruz Mori
de Ramrez en calidad de propietarios por haberlo adquirido de su anterior propietaria la
Constructora Oden Sociedad Annima;c)los demandados compradores Hctor Alejandro
Regalado Villegas y cnyuge Carmen Yvonne Meja de Regalado no han actuado con la
diligencia mnima exigible al comprador de bienes inmuebles pues al momento de la venta
no verificaron internamente las caractersticas del inmueble ni el estado fsico del
mismo;d)a la fecha de la presunta adquisicin los demandados compradores tampoco han
verificado quin o quienes detentaban la posesin del bien materia de adquisicin; y,e) el
precio de venta fijado en trece mil dlares americanos es nfimo y no resulta proporcional
al valor real del inmueble constituido por un Chalet de doscientos trece punto cuarenta y
ocho metros cuadradosconstruido en dos plantas.
Dcimocuarto.-Que, los hechos referidos en el considerando que antecede analizados en
su conjunto evidencian que los adquirentes HctorAlejandro Regalado Villegas y cnyuge
Carmen Yvonne Meja deRegalado conocan lainexactitud del registro o cuando menos
estaban en condicin razonable de no desconocerla pues con un mnimo de diligencia
tales compradores hubieran podido constatar que el bien que pretendan adquirir estaba
siendo posedo por terceros con titulo de propietarios, por tanto queda claro que en el
presente caso se ha desvirtuado la buena fe de los adquirentes;mxime, si se tiene en
cuenta que debido a la importancia econmica de los bienes inmuebles y los usos
generalmente aceptados en este tipo de negocios la diligencia ordinaria mnima impone al
comprador el deber de verificar el estado actual del bien que adquiere y principalmente
quin o quines detentan la posesin del mismo pues en aplicacin de lo que dispone el
artculo 912 del Cdigo Civil [5]al poseedor de un bien se le reputa propietario mientras no
se demuestre lo contrario.
Dcimo Quinto.-Que, finalmente, habindose denunciado la infraccin normativa del
artculo 2022 del Cdigo Civil referente a la oponibilidad de derechos reales sobre
inmuebles a quienes tambin tienen derechos reales sobre los mismos debe dejarse
establecido que en el presente caso no se debate la oponibilidad de un derecho de
propiedad de la actora frente al derecho de propiedad de la parte demandada pues lo que
ha sido materia del juzgamiento es la validez del negocio jurdico de fecha seis de abril del
ao dos mil por incurrir en causal de finalidad ilcita por tanto dicha norma resulta por

dems impertinente a los hechos establecidos en el presente proceso, razn por la que
igualmente debe desestimarse el recurso por esta causal; fundamentos por los cuales,
Declararon: INFUNDADOel recurso de casacin obrante de fojas quinientos setenta y dos
a quinientos setenta y siete interpuesto por Hctor Alejandro Regalado Villegas contra la
sentencia de vista que confirma la apelada que declara fundada la demanda, en
consecuencia.NO CASARON la sentencia de vista impugnada; y,DISPUSIERON la
publicacin de la presente resolucin en el Diario Oficial El Peruano, bajo responsabilidad;
en los seguidos por Alicia Antonia Ramrez Cruz contra Hctor Alejandro Regalado
Villegas y otros sobre Nulidad de Acto Jurdico; ylos devolvieron.Ponente Seora
Valcrcel Saldaa, Jueza Suprema.- SS. TICONA POSTIGO, ARANDA RODRIGUEZ,
PONCE DE MIER, VALCRCEL SALDAA, MIRANDA MOLINA
1

Sobre esta definicin puede verse: Taboada Crdova, Lizardo. Nulidad del Acto Juridico.
Lima: Griiley. Segunda Edicin 2002. Pg 21
2
MORALES MORENO, Antonio Manuel. "Causa enEnciclopedia Jurdica Bsica. Madrid:
Civitas.1994. pg 958
3
PUIG BRUTAU, Jos. Compendio de derecho Civil. Barcelona: Bosch. Vol III. 1989. pg.
555