XIV ENCONTRO NACIONAL DA ANPUR

Maio de 2011
Rio de Janeiro - RJ - Brasil

HABITAO DE INTERESSE SOCIAL: POLTICA OU MERCADO? REFLEXOS SOBRE A

CONSTRUO DO ESPAO METROPOLITANO

Adauto Lucio Cardoso (IPPUR) - adauto.lucio@terra.com

raduao em Arquitetura e Urbanismo pela Universidade Federal do Rio de Janeiro(1974), mestrado em Planejamento
Urbano e Regional pela Universidade Federal do Rio de Janeiro (1988) e doutorado em Arquitetura e Urbanismo pela
Universidade de So Paulo(1997

Thmis Amorim Arago (IPPUR) - themisaragao@gamil.com

Possui mestrado em Planejamento Urbano e Regional pela Universidade Federal do Rio de Janeiro (2010) e graduao
em Arquitetura e Urbanismo pela Universidade Federal do Cear (2003)

Flvia de Sousa Araujo (IPPUR) - flavisoara@gmail.com

Graduada em Arquitetura e Urbanismo pela Universidade Federal do Par (2006), concluiu Mestrado em Arquitetura e
Urbanismo na Universidade Federal da Bahia em 2008.

Habitao de Interesse Social: Poltica ou Mercado? Reflexos sobre a

Construo do Espao Metropolitano

Resumo
A poltica habitacional brasileira, aps a extino do Banco Nacional de Habitao (BNH),
passou por longo perodo sem dispor de aparato institucional e de recursos consolidados
que possibilitassem aes contnuas e integradas. A partir de 2003, foi observado um
processo de construo da poltica nacional habitacional baseada nos princpios da
participao popular, do planejamento e da integrao das polticas urbanas. Durante este
perodo foi criado o Sistema Nacional de Habitao de Interesse Social- SNHIS, que
buscava criar fluxo de recursos para habitao e estruturar os mecanismos de gesto para a
implantao de uma poltica habitacional slida para o pas. Contudo, em 2008, a crise
econmica internacional influenciou nas decises polticas e fez com que o governo
institusse o Programa Minha Casa Minha Vida, visando alavancar a economia atravs do
setor da construo civil. Atualmente, dois anos depois, os efeitos da crise j no so muito
perceptveis. Chega a hora de avaliarmos os efeitos produzidos pelo modelo de programa
adotado. A partir desta abordagem, o presente artigo se prope a levantar algumas
questes relevantes do reflexo do PMCMV na construo do espao urbano nas principais
metrpoles do pas.

Introduo
A partir da extino do BNH, em 1986, as polticas governamentais voltadas para o
enfrentamento

da

problemtica

habitacional

tm

apresentado

elevado

grau

de

descontinuidade, alternando programas baseados na iniciativa dos governos locais, do setor

empresarial ou do setor cooperativado. J no final da dcada de 80, identificou-se um forte
processo de municipalizao das polticas habitacionaisi, que representou uma ruptura em
relao prtica desenvolvida no perodo de existncia do Banco (1964-1986), quando
programas e recursos eram centralizados e a execuo desenvolvida sob principal
responsabilidade das Companhias Estaduais de Habitao (COHABs) e, em poucos casos,
de agncias municipaisii. Extinto o BNH, alm da perda da capacidade de formulao de
polticas em nvel federal e do encolhimento de recursos destinados s polticas urbanas, as

COHABs estaduais entraram em crise, e muitas foram extintasiii. A ao pblica no setor

habitacional passou ento a depender fortemente da iniciativa dos governos municipais,
fortalecidos pela reforma institucional e fiscal promovida pela Constituio de 1988 e
tambm pelo novo papel desempenhado na arena poltica nacional pelos novos prefeitos
eleitos no processo de redemocratizao do pas. No entanto, cabe ressaltar que,
paralelamente s aes de corte municipalista, em alguns momentos as polticas federais
enfatizaram as associaes ou cooperativas (a exemplo dos programas desenvolvidos pela
Secretaria Especial de Habitao e Ao Comunitria - SEAC, no governo Sarney) ou o
setor privado (caso do Plano de Ao Imediata Habitacional, durante o governo Collor)iv.
Entre 1986 e 2003, a poltica habitacional em nvel federal mostrou fragilidade institucional e
descontinuidade administrativa, com reduzido grau de planejamento e baixa integrao s
outras polticas urbanasv. A seqncia de programas desconexos, com pouca perspectiva
de continuidade, fortaleceu prticas tradicionais das administraes locais, em que
predominaram aes pontuais, muitas vezes acompanhadas de prticas clientelistas que
no dialogavam com outras polticas de desenvolvimento urbano. No entanto, em nvel local
algumas administraes, sobretudo nas grandes cidades, mostraram maior consistncia ao
constituir equipes tcnicas de bom nvel, capacidade administrativa e forte articulao com a
sociedade, o que permitiu o desenvolvimento de vrios programas e aes inovadorasvi.
A partir de 2003, com o governo Lula, possvel observar o incio de um movimento mais
sistemtico para a construo de uma poltica habitacional mais estvel. A Secretaria
Nacional de Habitao, criada no mbito do Ministrio das Cidades (MCid), procurou dar
seqncia ao Projeto Moradia, concebido antes da campanha eleitoral, fruto de um projeto
poltico resultante da experincia acumulada em poltica habitacional desenvolvida pelas
administraes municipais do Partido dos Trabalhadores, somado a uma srie de debates
realizados junto sociedade civilvii. O desenho institucional proposto reforava o papel
estratgico das administraes locais, mas propunha a sua articulao institucional e
financeira com outros nveis de governo, no mbito do Sistema Nacional de Habitao de
Interesse Social SNHIS. Para que os estados e municpios pudessem integrar o novo
sistema, teriam de aderir estrutura de criao de fundos, conselhos e planos locais de
Habitao de Interesse Social (HIS), de forma a garantir sustentabilidade, racionalidade e,
sobretudo, a participao democrtica na definio e implementao dos programas e
projetos. Como elemento central do Sistema, o Fundo Nacional de Habitao de Interesse
Social (FNHIS), criado a partir de um projeto de lei de iniciativa popular, sob a liderana do
movimento de moradia, permitiria o repasse de recursos a fundo perdido para estados e
municpios, sendo estes os principais executores das polticas. Esse processo demonstrava
a inteno do governo em planejar aes com horizonte temporal de mdio e longo prazo
diante dos problemas urbanos de moradia, criando condies para a constituio dos meios
2

necessrios para atingir seus objetivosviii. Entre 2006 e 2009 foram alocados no FNHIS
recursos da ordem de 4,4 bilhes de reais, beneficiando mais de 4.400 projetos (tabela 01).
A mudana que se opera na poltica econmica do governo a partir de 2006, com uma
progressiva liberalizao dos gastos pblicos, sem romper completamente com a poltica
anterior, mas viabilizada pela ampliao internacional das reservas que, por sua vez, foram
possibilitadas pela ampliao da exportao de commodities (e pelo aumento expressivo do
seu preo internacional).

Tabela 01 Distribuio dos recursos do FNHIS por modalidade

Modalidade

Urbanizao
Proviso
habitacional

Contra-

Repasse

contratos

(R$ mil)

616

14%

3.196,29

731,45

3.927,75

73%

1.581

36%

1.104,97

227,20

1.332,16

25%

2.219

50%

102,57

12,90

115,47

2%

4.416

100%

4.403,83

971,50

5.375,38

100%

partida
(R$ mil)

Investimento

% do

% dos

Contratos

(R$ mil)

Investimento

Desenvolvimento
Institucional
Total

Fonte: Ministrio das Cidades, 2010.

Nesta conjuntura, o governo Lula passa a liberar recursos para o investimento habitacional
por meio do FNHIS, e lana em 2007 o Plano de Acelerao do Crescimento (PAC),
destinado a promover o crescimento econmico com um ambicioso programa de
investimentos em infraestrutura. No mbito do PAC, foram previstos investimentos em
habitao e saneamento (o PAC urbano). No entanto, no campo habitacional privilegia-se a
urbanizao de favelas, com forte visibilidade poltica, principalmente nos grandes centros
urbanos. Os investimentos habitacionais do PAC se distriburam conforme a tabela a seguir:
Tabela 02 Distribuio do PAC Habitao por modalidade
PAC HABITAO

Contratado - R$ bilhes
Gov. Federal

Contrapartida

Total

Urbanizao de Favelas

6,7

2,2

8,9

Financiamento ao setor Pblico 2007-2008

2,8

0,5

3,3

Financiamento ao setor Pblico 2009-2010

0,6

0,1

0,7

10,1

2,8

12,9

FNHIS - OGU 2007-2008

1,9

0,4

2,3

FNHIS - OGU 2009-2010

1,3

0,3

1,6

Sub-total

3,2

0,7

3,9

Sub-total

Fonte: http://www.brasil.gov.br/pac/relatorios/nacionais/10o-balanco/parte-8, acessado em novembro 2010.

De acordo com o volume de recursos alocados e com a dinmica de execuo adotada,

aponta-se que o PAC Habitao causar um primeiro deslocamento na centralidade do
FNHIS na poltica habitacional. Inclusive do ponto de vista simblico,visto que o PAC passa
a ser uma label que submete sua ordem todos os programas governamentais com impacto
no crescimento econmico, entre eles o FNHIS. Para gestores da Secretaria de Habitao,
esta subordinao representava ganhos expressivos, pois recursos alocado na rubrica do
PAC no estariam sujeitos a contingenciamentosix. Diferentemente dos recursos do FNHIS,
no entanto, os do PAC no estavam atrelados a quaisquer mecanismos de controle social
ou a critrios institucionais de redistribuio, sendo a sua alocao prerrogativa exclusiva da
Casa Civil da Presidncia da Repblica.
No segundo semestre de 2008, novas mudanas ocorrem em resposta crise mundial
sobre a economia brasileira: o governo brasileiro buscou mitigar os seus efeitos internos
atravs da adoo de polticas keynesianas que incluram a manuteno do crdito, o
atendimento aos setores mais atingidos pela recesso e a sustentao dos investimentos
pblicos, particularmente na rea de infraestrutura, que j vinha sendo objeto do Programa
de Acelerao do Crescimento (PAC). No mbito destas medidas, teve destaque o pacote
de investimentos lanado para a rea de habitaox.
Em maro de 2009, com o objetivo de criar condies de ampliao do mercado
habitacional para atendimento das famlias com renda de at 10 salrios mnimos (SM), o
governo anuncia o Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV). Estabelecendo um
patamar de subsdio direto, proporcional renda das famlias, este Programa busca
claramente impactar a economia atravs dos efeitos multiplicadores gerados pela indstria
da construo. Alm dos subsdios, intenta tambm aumentar o volume de crdito para
aquisio e produo de moradias, ao mesmo tempo em que reduz os juros, com a criao
do Fundo Garantidor da Habitaoxi que aporta recursos para pagamento das prestaes
em caso de inadimplncia por desemprego e outras eventualidades. Desta forma, intenta-se
manter o desenvolvimento do setor imobilirio e reaquecer as atividades do ramo da
construo civil, que experimenta uma fase de intenso crescimento desde 2006, mas que
vem sofrendo impactos da crise econmica. Curiosamente, retoma-se neste momento
argumentos semelhantes aos que originaram a experincia do BNH, tambm criado para
impulsionar a economia por meio de efeitos multiplicadores e ampliar oportunidades de
acesso ao trabalho formal para populaes com baixa qualificaoxii.
A respeito do PMCMV, este foi fortemente inspirado na experincia chilena que, na ocasio,
foi avaliada pelo empresariado da construo civil como o modelo mais adequado para
dinamizar a produo habitacional, resguardando um papel protagonista para o setor
empresarial.xiii Considerando o desenho adotado para o programa, fortemente ancorado na
4

participao do setor privado, o PMCMV entrou em choque com os princpios do SNHIS:

pautado no papel estratgico do setor pblico, ignorou em larga medidaxiv premissas e
debates acumulados em torno do Plano Nacional de Habitao de Interesse Social
PlanHab, ento amplamente discutido desde 2007. Um dos impactos mais imediatos sobre
os programas desenvolvidos no mbito do FNHIS diz respeito eliminao dos repasses de
recursos para as aes de proviso habitacional. Desde o lanamento do PMCMV, o FNHIS
passou a concentrar os seus recursos nas aes de urbanizao de assentamentos
precrios e de desenvolvimento institucional, por orientao do MCid acatada pelo Conselho
Gestor. Vale ressaltar que, para 2010, priorizou-se a alocao de recursos em obras
complementares a projetos em andamento financiados com recursos do PAC, o que mostra
o carter subsidirio do FNHIS nas decises de poltica habitacional, na atual conjuntura.
A implementao de uma poltica habitacional regida por uma lgica empresarial trouxe
reflexos diferenciados para a construo do espao urbano, assim como para a eficcia da
poltica de habitao como mecanismo de reduo das desigualdades scioespaciais.
Afinal, como afirmam Rolnik e Nakano (2009) uma boa poltica de gerao de emprego e
renda na construo civil no significa necessariamente uma boa poltica habitacionalxv.
neste sentido que, no presente texto, esboaremos identificar potencialidades e limites do
novo programa habitacional nas regies metropolitanas (RMs), em particular no Rio de
Janeiro, sobretudo a partir da anlise de localizao e de escala dos empreendimentos,
dimenses estas usualmente retratadas na literatura especializada como elementos
diferenciais na qualidade dos conjuntos habitacionais de interesse social.
O Programa Minha Casa Minha Vida: aspectos gerais
Consolidado pela Lei N. 11.977, de 7 de julho de 2009, o PMCMV, em sua componente
urbana, foi operacionalizado a partir da alocao de recursos da Unio ao Fundo de
Arrendamento Residencial (FAR) no montante de 14 bilhes de reais e, em menor grau,
ao Fundo de Desenvolvimento Social (FDS) no montante de 500 milhes de reais ,
ambos gerenciados pela Caixa Econmica Federal (CEF). O FAR j vinha sendo utilizado
na produo de unidades habitacionais para famlias com renda entre 3 e 6 SM, dentro do
Programa de Arredamento Residencial (PAR), recebendo recursos transferidos do
Oramento Geral da Unio (OGU) e do FGTS. J o FDS havia se constitudo como fonte de
recursos para o Programa Crdito Solidrio (PCS), com objetivo de produo de unidades
em regime de autogesto, atravs de cooperativas ou associaesxvi. A partir de ento o
PCS passa a ser substitudo pelo PMCMV-Entidades.
Neste contexto, analisando-se os montantes alocados, observa-se que o ncleo central do
Programa aquele voltado para as empresas, que acessam diretamente os recursos do
FAR, atravs da apresentao de projetos a serem avaliados e aprovados pela CEF.
5

O papel dos estados e municpios nesse modelo, passou a ser o de organizar a demanda,
atravs de cadastros encaminhados CEF para a seleo dos beneficirios e, ainda, o de
criar condies para facilitar a produo, atravs da desonerao tributria e da
flexibilizao da legislao urbanstica e edilcia dos municpios. Em alguns casos,
considera-se que estados e municpios poderiam ainda viabilizar o atendimento demanda
de baixa renda atravs da cesso de terrenos pblicos. De qualquer forma, o promotor do
empreendimento deixa de ser o setor pblico e passa a ser o setor privado.
A anlise de projetos, bem como a contratao de obras e medio de etapas finalizadas,
tal como no PAR, parte dos procedimentos de responsabilidade da CEF, no cabendo aos
municpios responsabilidade formal pelos resultados alcanadosxvii. Neste sentido, cabe ao
mercado a promoo dos empreendimentos imobilirios elaborados de acordo com as
exigncias tcnicas mnimas do PMCMV, principalmente no que se refere ao clculo do
valor da unidade habitacional, de forma a se enquadrar no perfil financiado e, ao mesmo
tempo, garantir maior taxa de lucro possvel em seus projetos.
Como o objetivo das empresas necessariamente o de ampliar seus lucros, e os preos
finais esto prdeterminados pelos tetos de financiamentos, os ganhos com a produo
habitacional podero ser realizados a partir de duas possibilidades no excludentes: pela
reduo do custo de construo ou pela reduo do preo da terra, dois tipos de
lucratividade de natureza diferenciadaxviii. O ganho com a reduo do preo pago pela terra
de natureza mercantil e pode ser definido como lucro imobilirio, enquanto os ganhos com
a reduo do custo de construo so de natureza propriamente produtiva e podem ser
definidos como lucro da construo. O lucro imobilirio maximizado com a capacidade das
empresas em desenvolver estratgias de reduo do valor pago aos proprietrios, a
exemplo: com a constituio de estoques de terras, com a transformao de solo rural em
urbano, ou ainda com a possibilidade de antecipar mudanas na legislao de uso do solo
que viabilizem a utilizao de terrenos at ento fora de mercado. J o lucro da construo
se viabiliza com ampliao da escala, racionalizao do processo produtivo, reduo de
perdas, aumento da produtividade do trabalho e utilizao de novas tecnologias.

xix

Para a

reduo do custo ou do tempo de produo torna-se necessrio ampliar o tamanho dos

empreendimentos, buscando concomitantemente maior padronizao. Neste sentido, buscar
a ampliao da escala dos empreendimentos, o que tem como conseqncia a necessidade
de trabalhar com terrenos de maiores dimenses, refora o processo de periferizao, j
que mais difcil encontrar reas de tamanho adequado nas regies centrais.
A partir desses elementos, possvel identificar como, no contexto metropolitano brasileiro,
a implantao do PMCMV est se refletindo no processo de estruturao do espao urbano.
A depender da dinmica econmica do setor imobilirio e das caractersticas do mercado de
terras de cada local, os efeitos do programa podem adquirir caractersticas especficas.
6

Contudo, conforme vrias anlisesxx e a argumentao aqui exposta, pode-se inferir que o
modelo adotado pelo PMCMV tende a promover uma periferizao das intervenes
habitacionais na cidade. Fenmeno decorrente do fato da oferta de terra urbanizada ser
relativamente limitada na maioria dos municpios com maior centralidade e, na ausncia de
polticas de controle da especulao e cumprimento da funo social da propriedade, a
tendncia que o preo da terra aumente na proporo em que cresce a demanda. Seja
pelo preo ou tamanho dos terrenos disponveis, o setor empresarial ir inevitavelmente,
privilegiar as periferias para a localizao dos seus empreendimentos.
Podemos perceber a tendncia de periferizao das intervenes em HIS ao analisar os
dados relativos aos contratos do PMCMV realizados junto CEF para empreendimentos
destinados a famlias com faixa de renda de zero a trs salrios mnimos (SM) em reas
metropolitanas. A maior parte das unidades habitacionais para as camadas de mais baixa
renda est sendo construda fora do municpio plo destas regies. Contudo, este fenmeno
se manifesta de forma distinta quando consideramos as diferenas regionais (tabela 03).
Tabela 03 Distribuio Regional de empreendimentos PMCMV (renda 0-3 SM)

sul

sudeste

centro- oeste

nordeste

norte

Regio
Metropolitana

Total

RM
RM
RM
RM
RM
RM
RM
RM
RM
RM
RM
RM
RM
RM
RM
RM
RM
RM
RM
RM
RM
RM
RM
RM
RM
RM
RM

Rio Branco
Belm
Palmas
Porto Velho
Boa Vista
Subtotal
Salvador
Fortaleza
Natal
So Luiz
Joo Pessoa
Recife
Teresina
Aracaj
Subtotal
Goiania
Braslia
Campo Grande
Cuiab
Subtotal
Belo Horizonte
So Paulo
Campinas
Santos
Rio de Janeiro
Subtotal
Curitiba
Londrina
Maring
Porto Alegre
Florianpoles
Subtotal

Empreendimentos
no Municpio Plo

Total unidades
Municpio plo

Empreendimentos
nos outros
municpios da RM

10
0
5
2
3
20
16
2
0
9
2
0
10
1
40
8
0
8
5
21
0
3
3
0
23
29
11
16
1
3
0
31
141

1873
0
934
480
1050
4337
5908
352
0
3000
828
0
4355
281
14724
2752
0
1572
2243
6567
0
680
2920
0
8510
12110
2757
3469
108
992
0
7326
45064

0
8
0
0
0
8
16
6
17
52
0
2
7
1
101
6
2
0
6
14
14
22
0
14
22
72
4
2
1
13
1
21
216

Total de
unidades
outros
municpios
0
2379
0
0
0
2379
7412
1224
4534
14851
0
848
2892
251
32012
2208
303
0
2380
4891
3256
3694
0
1600
5527
14077
1343
240
343
2668
320
4914
58273

Total de
unidades na
RM
1873
2379
934
480
1050
6716
13320
1576
4534
17851
828
848
7247
532
46736
4960
303
1572
4623
11458
3256
4374
2920
1600
14037
26187
4100
3709
451
3660
320
12240
103337

Fonte: Ministrio das Cidades. Posio 04/05/2010

A tabela 03 mostra que, nas regies Norte, Centro-oeste e Sul h um maior nmero de
unidades habitacionais construdas no municpio plo das regies metropolitanas. No caso
da regio Nortexxi, todas as capitais tiveram 100% das unidades habitacionais para a faixa
de zero a trs salrios mnimos construdas no municpio plo, excetuando Belm, que teve
comportamento inverso. No caso da Regio Centro-Oeste essa mesma oposio pode ser
encontrada quando consideramos Braslia e Campo Grande. Como hipteses explicativas,
podemos sugerir que ou o preo da terra ou a falta de terrenos em tamanho e condies
adequadas de ocupao, tanto em Belm quanto em Braslia tenha inviabilizado a
construo de empreendimentos de HIS no municpio plo. Por outro lado, Campo Grande e
Manaus apresentam-se com disponibilidade de terras com preo e condies que viabilizam
o desenvolvimento de empreendimentos em seus territrios. Caberia aqui um estudo mais
aprofundado de localizao, pois o fato destes empreendimentos se localizarem no
municpio plo no implica que no estejam em situao perifrica em relao ao ncleo
metropolitano, caso do caso do Rio de Janeiro, que analisaremos mais adiante.
A tabela 03 tambm revela que, nas Regies Nordeste e Sudeste, o processo de
periferizao mais intenso, embora tambm apresente variaes. Todavia, a Regio
Nordeste apresenta fenmeno mais acentuado, construindo na periferia das capitais dois
teros das unidades habitacionais previstas em toda a regio.
As conseqncias enfrentadas neste processo pela populao de baixa renda so notrias.
Sem outras alternativas para obteno da casa prpria, este grupo se sujeita a ocupar os
distantes conjuntos habitacionais. Desta forma, passam a arcar com elevados custos de
transporte no trajeto casa-trabalho-casa, afetando a sade por conta da dura rotina de
deslocamento e dificuldade nos acessos aos servios e equipamentos bsicos. Os reflexos
tambm so sentidos pelos poderes pblicos locais, devido o aumento na demanda por
investimentos no setor de transporte pblico, ampliao das redes de abastecimento de
gua, esgotamento sanitrio e rede viria e, em muitos casos, tambm pela necessidade de
implantao de equipamentos de educao e sade.
Considerando que as diretrizes do programa exigem utilizao de partidos arquitetnicos
que proporcionem menor custo para manuteno do imvel, existe grande limitao
verticalizao, pois esta estratgia de projetoxxii acarretaria maior custo com manuteno de
equipamentos como elevadores, alm de maiores gastos com energia. A tendncia,
portanto, seria a reproduo de solues convencionais, em 4 ou 5 pavimentos sem
elevador, com unidades de rea mnima estabelecida pelo programa, induzindo a
reproduo de tipologias padro, a exemplo daquelas produzidas no perodo do BNH.
Outro aspecto relevante diz respeito ao fato de que, apesar da demanda social ser
relativamente heterognea, em termos de necessidades, o PMCMV estabelece um
programa mnimo e um nvel de acabamento nico para aquelas moradias classificadas
8

como HIS. Para edificaes destinadas s famlias com faixa de renda de 0 a 3 salrios
mnimos, a planta mnima constituda por: sala, cozinha, banheiro, circulao, dois
dormitrios e rea de servio com tanque, totalizando 32m de rea til para casa ou 37m
para apartamento. Analisando essa homogeneizao e as dimenses propostas, coloca-se
em questo se este tipo de atendimento proporciona moradias dignasxxiii a estas famlias e,
mais ainda, que tipo de morfologia urbana est sendo construda a partir do formato
desenhado pelo PMCMV. Seja em escala municipal ou nacional, ressalta-se que h uma
diversidade de realidades scioespaciais em que grande parte da populao que demanda
uma HIS no se enquadra nos padres estabelecidos pelas normativas do PMCMV.
Caractersticas como diferenas regionais na dinmica econmica, tamanho da famlia,
aspectos culturais e novas possibilidades de inovaes tecnolgicas so reiteradamente
ignoradas neste tipo de poltica, que tende a reproduzir tipologias e processos construtivos
tradicionais que homogenezam as necessidades objetivas e subjetivas das populaes as
quais estes projetos se destinam.
No intuito de evitar a edificao de conjuntos habitacionais de extensas dimenses, a
exemplo do acontecido nos anos 80 com os empreendimentos do BNH, os quais produzem
espaos segregados, com morfologia montona, de qualidade urbana inferior e com baixo
nvel de habitabilidadexxiv para o perfil da demanda, o PMCMV define como limite mximo
para cada empreendimento a construo de 500 unidades habitacionais ou condomnios
segmentados em at 250 habitaes. Porm, este tipo de regra no impede a estratgia
empresarial de formao de grandes glebas parceladas e novos conjuntos de grande
extenso aprovados de forma fracionada, apresentando a mesma tipologia (tabela 04).
Desta forma, as construtoras definem uma planta genrica que se enquadre nas normativas
da CEF, garantindo a aprovao de inmeros projetos similares em diferentes terrenos. Os
setores de avaliao de projetos da CEF no dispem de elementos para a anlise espacial
dos empreendimentos e, ao seguir os procedimentos padronizados estabelecidos nas
normativas, do o aval para a construo de numerosos conjuntos habitacionais adjacentes
que, na realidade, conformam um nico empreendimento aprovado em etapas. Analisando
o endereo de cada empreendimento contratado pela CEF nas RMs brasileiras, foi possvel
congregar conjuntos habitacionais de forma a medir a real dimenso de tais agrupamentos.
O resultado aponta que no Brasil esto sendo construdos grandes blocos de conjuntos a
partir do agrupamento de uma mdia de 3,3 empreendimentos, resultando em conjuntos
habitacionais com cerca de 1000 unidades habitacionais em mdia. Tais dimenses variam
regionalmente. Nesta conjuntura, a Regio Nordeste ganha destaque ao se constatar que
estes empreendimentos so construdos em 3 ou 4 etapas totalizando em mdia mais de
1400 Unidades Habitacionais (UH). Caso emblemtico o do Residencial Nova Terra, na
Regio Metropolitana de So Luis, construdo em 10 etapas, totalizando 4051 moradiasxxv.
9

Mesmo considerando que sejam ocupadas por famlias com trs membros em mdia,
haver um acrscimo concentrado de mais de 12 mil habitantes na rea (tabela 04).
Tabela 04 Distribuio Regional dos grupamentos de empreendimentos do PMCMV
para faixa de 0 a 3 Salrios Mnimos

Regio
Metropolitana

sul

sudeste

centro- oeste

nordeste

norte

RM Rio Branco
RM Belm
RM Palmas
RM Porto Velho
RM Boa Vista
Subtotal
RM Salvador
RM Fortaleza
RM Natal
RM So Luiz
RM Joo Pessoa
RM Recife
RM Teresina
RM Aracaj
Subtotal
RM Goiania
RM Braslia
RM Campo Grande
RM Cuiab
Subtotal
RM Belo Horizonte
RM So Paulo
RM Campinas
RM Santos
RM Rio de Janeiro
Subtotal
RM Curitiba
RM Londrina
RM Maring
RM Porto Alegre
RM Florianpoles
Subtotal
Total Brasil

Numero de
Empreendimentos
com aprovaes em
etapas

Numero de
etapas
aprovadas

Total de
unidades

2
1
1
1
1
6
6
1
4
9
0
1
4
0
25
4
1
2
3
10
4
4
0
2
11
21
3
2
0
3
0
8
70

5
2
2
2
2
13
19
3
12
49
0
2
10
0
95
10
2
6
6
24
9
14
0
13
37
73
8
12
0
6
0
26
231

915
712
224
480
1000
3331
8259
688
3333
17851
0
848
4548
0
35527
3392
303
991
2563
7249
1636
3194
0
1100
12846
18776
2725
3192
0
1112
0
7029
71912

Mdia de
empreendimentos
agrupados na Regio

Mdia de unidades por

empreendimentos
agrupados na Regio

2,17

555,17

3,80

1421,08

2,40

724,90

3,48

894,10

3,25

878,63

3,30

1027,31

Fonte: Ministrio das Cidades. Posio de contratao PMCMV (0 - 3 Salrios Mnimos): 04/05/2010

Considerando que o PMCMV no prev recursos para a construo de equipamentos

urbanos, a construo destes grandes conjuntos poder trazer mais problemas de habitao
do que necessariamente solucion-los. Cabe ressaltar que a legislao bsica, assim como
as instrues normativas que regulamentam o Programa, estabelecem parmetros para
aprovao dos projetos que buscam mitigar alguns dos impactos aqui aventados. Entre
estes parmetros, pode ser identificado, por exemplo, a orientao para que a CEF priorize
a contratao de empreendimentos localizados em reas com infraestrutura bsica,
providos ainda de servios urbanos de educao, sade e transporte. No entanto, essa
diretriz aplicvel apenas por comparao. Na atuao cotidiana da CEF, os projetos so
analisados caso a caso, e enquadrados dentro das normativas a partir de suas
caractersticas prprias. Neste processo, a aprovao de projeto dependeria de uma anlise

10

de conjunto de todas as propostas existentes em um determinado momento. Ainda assim,

mesmo considerando que a comparao fosse possvel, para que houvesse a priorizao
seria necessrio que houvessem empreendimentos bem localizados, para disputar com
outros em pior situao. No havendo oferta de projetos para reas infraestruturadas, como
realizar esta escolha?
Outra diretriz presente nas normativas a limitao da escala dos empreendimentos. Como
j assinalado, esse princpio burlado pelo fracionamento do empreendimento. Alm disso,
a normativa existente at o momento no concede aos tcnicos da CEF autonomia para no
aprovar uma solicitao, mesmo que pudessem identificar o fracionamentoxxvi.
Para concluir essas observaes mais gerais, vale ainda questionar a distribuio territorial
dos empreendimentos entre os municpios e estados. Como no caso de outros programas
federais, so estabelecidas cotas teto de distribuio de recursos, tomando como base a
distribuio da populao e tambm do dficit habitacional. No entanto, para que os
recursos cheguem aos municpios, necessrio que existam projetos de iniciativa local. No
caso do PMCMV, esses projetos dependem ainda da existncia de empresas que atendam
aos requisitos bsicos do programa e que estejam em situao regular junto CEF. Nesta
conjuntura, ocorre que vrios municpios no conseguem atrair empresas interessadas em
realizar empreendimentos em seu territrio e, portanto, no contam com o atendimento
habitacional que hoje se faz basicamente por este programa.
No caso da RMRJ, por exemplo, at maio de 2010 no haviam sido ainda aprovados
projetos nos municpios de: Niteri, Maric, Tangu, Itabora, Nilpolis, Paracambi,
Mangaratiba, Mag, So Joo de Meriti, Guapimirim, Itagua, Japeri e Belford Roxo. Se
alguns destes apresentam altas densidades e pouca rea disponvel para novos
empreendimentos, o que justificaria a sua excluso, outros esto exatamente situados em
reas de forte dinmica demogrfica e urbana, caso de Itabora, onde se desenvolve as
obras do novo plo petroqumico e onde a demanda por moradia e o conseqente
crescimento de assentamentos precrios vem se revelando um processo extremamente
preocupante. Destaca-se aqui que, deixada a oferta ao sabor do mercado, grande parte do
territrio ficar desassistida, apesar das pretenses universalistas do programa.
PMCMV Rio de Janeiro: anlise e espacializao das intervenes
Apesar das limitaes operacionais no controle do programa por parte das prefeituras, j
mencionadas neste trabalho, o municpio do Rio de Janeiro procurou lanar mo de
mecanismos de regulamentao e benefcios fiscais para conseguir o mnimo de influncia
sobre o PMCMV. A partir de legislao especfica promoveu o estabelecimento de padres
mnimos de construo de HIS na cidade. O enquadramento de projetos nesta legislao,
que inclui a flexibilizao de ndices urbansticos e outros benefcios, possibilita o acesso a
11

trmites prioritrios no licenciamento das obras, possibilitando a identificao dos projetos

que estaro sendo submetidos contratao pela CEF.
Com esta estratgia, a prefeitura pde monitorar quais os empreendimentos que esto
sendo construdos no municpio com financiamento do PMCMV e, ao definir benefcios
diferenciados em projetos para faixas de renda distintas pde identificar a localizao de
cada empreendimento por faixa de renda (Mapa 01). Alm disso, para auxiliar o mercado
imobilirio na implementao de conjuntos habitacionais no municpio, a prefeitura definiu
regies prioritrias para a implantao de projetos, alm de estabelecer benefcios
tributrios para a construo de HIS em reas de Interesse Social. Disponibilizou ainda um
Caderno de Encargosxxvii especfico para empreendimentos do PMCMV.
A flexibilizao da legislao urbana foi promovida atravs da Lei Complementar n. 97 de
10 de julho de 2009xxviii, a qual permite: a construo de UHs com rea reduzida em relao
legislao geral vigente; a ampliao do nmero de pavimentos sem elevador; uma menor
taxa de impermeabilizao nos lotes e a dispensa de algumas exigncias nas intervenes,
a exemplo do nmero de vagas de garagem, dimensionamento das reas de recreao,
dimenso mxima de projeo horizontal, etc. Por outro lado, exige-se que os terrenos
apresentem testada para logradouros que disponham de capacidade tcnica para
abastecimento de gua, as quais sejam capazes de atender demanda prevista; energia
eltrica e iluminao pblica; condies para uma soluo adequada de tratamento e
esgotamento sanitrio; drenagem pluvial; possibilidade de atendimento por transporte
pblico e proximidade de equipamentos pblicos de sade e educao. Destaca-se que a
legislao pede apenas que o logradouro possua capacidade tcnica para implantao
destes servios, no necessariamente que estes j estejam disponveis para o
empreendimento no momento do recebimento das chaves pelas famlias.
Esta flexibilizao da legislao permite a ampliao do potencial construtivo em terrenos
destinados HIS. Todavia, os benefcios so graduais a depender do valor unitrio previsto
para a habitao o qual definir a faixa de renda que o empreendimento se prope a
atender. Contudo, aps a contratao do crdito para a produo junto a CEF, o preo de
venda das UHs passa a ser definido pelo empreendedor seguindo o valor de mercado. No
h fixao de preos para estas unidades habitacionais.
No que tange ao mecanismo de concesso de crdito ao consumidor, este funciona
dissociado dos de crdito produo. Contratos de financiamento compra de imveis se
do individualmente e segue procedimentos padro de avaliao do perfil econmico do
tomador de crdito e de avaliao do imvel a ser adquirido. Todavia, no h controle
quanto ao preo dos imveis ofertados por parte das empresas que contraram crdito para
a produo via PMCMV, podendo um consumidor da faixa de trs a seis salrios mnimos
adquirir um imvel que foi inicialmente construdo para faixa de zero a trs salrios, mas que
12

o preo definido para venda pelo empreendedor s possibilite sua aquisio por camadas de
mais alta renda. Assim, o padro construtivo das UHs produzidas pelo PMCMV acaba sendo
nivelado por baixo e o valor dos imveis por cima, aproximando do teto do valor do crdito
ofertado pelo PMCMV ao consumidor ou at ofertando os imveis para faixas de renda
acima daquela a qual o empreendimento se propunha atender.
A distribuio geogrfica dos empreendimentos do PMCMV na RMRJ no segue a
tendncia predominante nas RMs da Regio Sudeste (tabela 03). O municpio concentra a
maior parte das UHs aprovadas, no mbito da metrpole. No entanto, a realidade do Rio de
Janeiro, demonstra particularidades em sua geografia que, apesar da produo para faixas
de renda entre zero a trs salrios mnimos estar se concentrando na capital, as condies
urbanas para estes empreendimentos no se diferenciam de outras intervenes localizadas
na baixada fluminense xxix. A escassez de terrenos disponveis em bairros com melhor
infraestrutura e servios urbanos contribui para uma busca pelas incorporadoras de glebas
perifricas para implantar conjuntos habitacionais financiados pelo PMCMV.
Mapa 01 PMCMV-RJ: Localizao de Empreendimentos enquadrados (municpio)

De acordo com o Mapa 01, evidente o efeito do preo da terra sobre a localizao dos
conjuntos destinados a cada faixa de renda. Neste sentido, estabelece-se uma conformao
13

gradual que inicia na regio central (rea de Planejamento AP 1) e Zona Sul (AP 2), com
valor da terra mais elevado (devido relativa escassez) em relao s outras APs, finalizando
no extremo oeste da cidade, onde se encontram terrenos com menores preos por metro
quadrado. So nas APs 1 e 2 que se identificam as menores ofertas de empreendimentos
produzidos pelo PMCMVxxx. A AP 3, subrbio bastante consolidado com alta densidade
populacional, ocupado predominantemente pela classe operria, no apresenta muitos
terrenos disponveis. Por outro lado, a AP 4 representa o vetor de expanso do mercado
imobilirio, dispondo ainda de muitos terrenos que ainda no conquistaram o patamar de
preo dos terrenos da Zona Sul. nesta rea que se identifica o predomnio de
empreendimentos destinados a famlias de renda entre seis e dez salrios mnimos, visto
que as HIS nesta rea so viveis somente se for ofertada para esta faixa de renda, que
possui valor de crdito ao consumidor mais elevado. Por fim, intervenes para faixas de
renda de at seis salrios mnimos se concentram na AP5, sobretudo ao longo da Av. Brasil.
Segundo a Secretaria Municipal de Habitao, conforme informao disponibilizada em abril
de 2010, cerca de 93.3% do total UHs em anlise ou licenciadas para o PMCMV esto ali
localizadas (VERSSIMO, 2010). Dentre as APs do municpio, esta a que apresenta os
piores indicadores de infraestrutura (cobertura de gua e esgoto por domiclio, servios de
educao, sade e lazer, etc.), mobilidade e oferta de trabalho. Com isto, a velocidade do
incremento de habitaes em reas com pouca infraestrutura urbana, associada a escassa
disponibilidade de equipamentos comunitrios, comprometeria os nveis de habitabilidade
destas moradias visto que estes servios pblicos, j insuficientes para atender populao
local, tendem a no suportar o acrscimo de demanda.
No que tange os aspectos de localizao e mobilidade, a Portaria do MCid n 140, de 11 de
agosto de 2010, estabelece que o ente pblico poder definir critrio relacionado
territorialidade, priorizando candidatos que habitam ou trabalham prximos regio do
empreendimento de forma a evitar deslocamentos intraurbanos extensos e desnecessrios.
Entretanto, observa-se que, em geral, na implementao do programa o local de oferta de
UHs no coincide com espaos polarizadores de oferta de postos de trabalho.
No municpio do Rio de Janeiro, as APs 3 e 5 apresentam os maiores dficits de empregos
formais (tabela 05) em relao a sua Populao Economicamente Ativa (PEA) e,
contraditoriamente, estas reas concentram os maiores nmeros de implantao de
conjuntos habitacionais financiados pelo PMCMV. Constata-se, portanto, um claro
desequilbrio na relao Moradia x Posto de Trabalho Formal (VERSSIMO, 2010), visto
que, considerando este cenrio, o fluxo da PEA necessariamente se intensificar em direo
s reas que ofertam vagas no mercado formal de trabalho.

14

Tabela 05 - Empregos Formais - Assemelhados a Postos de Trabalho: Ministrio do

Trabalho e Emprego (MTE) - RAIS - 2008.
AP

Populao
MRJ

PEA

Empregos

Diferena

Formais

(Empregos-PEA)

% empregos/PEA

Total

6161

2964

1949

-1015

66%

AP1

232

111

719

607

645%

AP2

943

454

392

-62

86%

AP3

2323

1118

455

-663

41%

AP4

859

413

237

-176

57%

AP5

1804

868

147

-721

17%

Fonte: Populao total MRJ: Projeo IBGE - PME - julho 2008; Populao das Ap's proporo do ensaio de Kaiz
et Allii (hiptese 1, 2008) apud VERSSIMO, 2010.
Nota: a diferena entre a PEA e empregos formais se deve aos autnomos sem empregados + informais + no
ocupados. Tabulao dos dados: Instituto Pereira Passos

Outro efeito negativo relacionado concentrao de empreendimentos na AP5 a

estratgia de construo de grandes conjuntos aprovando-os em etapas. A exemplo,
destaca-se um terreno que agrupar 08 condomnios residenciais enquadrados pelo
PMCMV que compor um nico empreendimento, onde a gleba est inserida em uma rea
de difcil acesso, sem previso de transporte pblico, escolas, postos de sade, etc. Este
grupo de conjuntos habitacionais totalizar 3.692 UHs com previso de abrigar
aproximadamente 12 mil moradores. O acrscimo desta populao em uma rea que
apresenta precariedade na oferta de infraestrutura e servios urbanos agravar e provocar
outros problemas urbanos e de moradia em vez de atenu-los. Alm disto, em relao
qualidade do espao pblico, os projetos aprovados nesta rea representam outro aspecto
bastante negativo: uma srie de condomnios fechados, nos quais as vias que os
contornaro sero estabelecidas por meio de uma seqncia de muros altos e guaritas.
Alguns deles sero contguos, ocupando grande faixa de terra sem ruas pblicas cruzando
este espao, de tal forma que consolidaro reas segregadas dentro de enclaves urbanos.
Em outras palavras, destaca-se que a Zona Oeste da cidade do Rio de Janeiro uma rea
que ainda apresenta dficits de servios pblicos e infraestrutura. A disponibilidade de
terrenos nesta rea, vetor de expanso para setores populares, e a precariedade de
servios, com impacto no preo da terra, justificam o grande nmero de unidades
construdas neste setor da cidade pelo PMCMV. Alm disto, benefcios concedidos pelo
poder pblico municipal incentivam a produo na cidade buscando, desta maneira, adquirir
algum controle sobre a gesto do programa.

15

O Caso do Condomnio Mlaga Garden

No intuito de verificar os impactos que o modelo do PMCMV pode trazer ao pblico e
cidade do Rio de Janeiro, foi realizada em agosto de 2010 uma pesquisa in loco em um dos
empreendimentos enquadrados para atender faixa de renda de zero a trs salrios mnimos
no municpio. Este conjunto, construdo pela Construtora Tenda, localiza-se no bairro de
Campo Grande, s margens da Avenida Brasil e composto de 77 blocos, somando 299
UHs do tipo duplex com rea til de 44 m cada. Entre as famlias entrevistadasxxxi, todas
foram enquadradas em linhas de crdito ao consumidor pelo PMCMV e adquiriram o imvel
atravs do stand de vendas da construtora no local ou no Feiro da Caixa.
Na anlise dos dados obtidos, verificou-se que 65% das UHs foram ocupadas por famlias
com at trs componentes. Observou-se tambm que o empreendimento absorveu um perfil
familiar jovem (mdia etria do proprietrio: 25-30 anos), o que remete possibilidade dos
consumidores corresponderem demanda reprimida por habitao e no necessariamente
o dficit habitacional que compe os assentamentos precrios.
Outro dado importante ao avaliar o perfil dos moradores refere-se renda familiar. Apesar
do empreendimento ter sido enquadrado como HIS para faixa de renda de zero a trs
salrios mnimos, apenas 45% dos entrevistados apresentaram este limite de renda. Alm
destes, 45% estavam situados na faixa de renda de trs a seis salrios, 5% na faixa de seis
a dez salrios e 5% no souberam informar. Este fenmeno aponta que incorporadores
esto se beneficiando de incentivos tributrios e de flexibilizao de legislao destinada a
uma faixa de renda e ofertando estas unidades para faixas de renda acima daquela
estabelecida. Por outro lado, ocorre que a ocupao do conjunto habitacional apresenta um
mix de renda que pode ser positivo.
O menor valor de compra da UH declarado em entrevista foi de R$ 60.300,00 (adquirido em
abril de 2009). No perodo em que se realizou a pesquisa, a construtora estava anunciando
unidades a R$ 78.000,00. Tcnicos da prefeitura afirmam que este empreendimento se
tratava de um projeto inserido no Programa de Arrendamento Residencial PAR e que
migrou para o PMCMV. Na poca de enquadramento do projeto legislao de HIS, o valor
previsto para cada unidade habitacional estava em R$ 40.000,00.
Ao argir o morador sobre os motivos que o levaram a adquirir um imvel naquela
localidade, 56% dos entrevistados afirmaram que estavam fugindo do aluguel; 13% dos
entrevistados declararam que queriam realizar um investimento imobilirio, 9% queriam
morar perto do trabalho e 22% responderam outros motivos que envolvem a fuga da
violncia atravs de um condomnio fechado, casa prpria, maior espao, entre outros.
Neste sentido, observou-se que grande parte dos entrevistados migrou do setor leste da
cidade para o bairro de Campo Grande, apesar do local de trabalho ainda estar localizado
no setor leste (mapa 02). No clculo econmico destas famlias, a propriedade de um imvel
16

pesou mais do que o custo com aluguel e o dispndio dirio com deslocamento, que teve
como mdia o gasto de trs horas dirias para o trajeto casa-trabalho-casa. Contudo, a
escolha da localizao foi limitada pela oferta, pois empreendimentos para a faixa de zero a
trs e de trs a seis salrios s esto sendo ofertadas nesta rea da cidade. O principal
reflexo desta redistribuio de pessoas no espao o aumento dos deslocamentos e dos
custos com transporte.

Mapa 02 Locais de Origem e Trabalho dos moradores do Residencial Mlaga Garden

Consideraes Finais
Passados quase dois anos aps o lanamento do PMCMV, o governo anuncia o PMCMV 2.
No entanto, o contexto econmico diferente e torna-se fundamental uma avaliao dos
efeitos do modelo implantado, considerando o carter ambguo do programa ao priorizar o
estmulo ao crescimento econmico produo efetiva de habitao para camadas de
menor poder aquisitivo. Aps a crise econmica, vale ressaltar os efeitos da periferizao e
da escala das intervenes provocados pelo desenho dado ao programa. Os reflexos
tambm atingem administraes pblicas locais responsveis por minimizar externalidades
provocadas pela implantao dos grandes conjuntos habitacionais na franja urbana.
Contudo, a poltica habitacional tem sido avaliada principalmente pelos nmeros que tm
produzido, sem contabilizar neste clculo os custos necessrios para corrigir os efeitos
negativos gerados. Este tema tem sido sempre tratado de forma inadequada no debate
17

sobre a poltica habitacional, colocando-se como uma escolha (trgica) entre qualidade e
quantidade. Todavia, cabe elucidar que as experincias internacionais em polticas de
moradia sempre tiveram como referncia a diversidade de solues no atendimento s
necessidades familiares diferenciadas. Vale trazer tona, nesta conjuntura, algumas
solues produzidas nacionalmente por cooperativas autogestionrias, que j esto
buscando (e produzindo efetivamente) solues que enfatizam a diversidade tipolgica e a
ampliao dos limites da rea mnima das unidades.
Valorizar a diversidade de usos, a variao do desenho das edificaes, a qualidade das
construes e a capacidade dos equipamentos pblicos na construo de uma cidade
funcional so atitudes importantssimas, bem como discutir melhores critrios na
implantao de programas habitacionais que permitam variaes de tipologias de forma a
adequar a UH ao perfil das famlias e no o contrrio. Em outras palavras, evidencia-se aqui
a seriedade no que tange superar a soluo bsica dois quartos, cozinha e banheiro, com
35m cada domiclio para qualquer tipo de famlia.
No tocante a gesto do programa, seria conveniente uma reflexo sobre o resgate do papel
do promotor pblico na implementao da poltica habitacional, que os recursos fossem
melhor divididos e que contemplassem mais amplamente as cooperativas e associaes, ao
invs de se concentrar no setor privado. A valorizao do promotor pblico possibilitaria a
reverso de ganhos proporcionados por inovaes tecnolgicas em melhorias na habitao.
No caso do setor privado, qualquer bnus na produo convertido em lucro da empresa.
Ao adotar procedimentos padro em todo territrio nacional, a CEF onera solues
inovadoras que poderiam estar sendo administradas pelas prefeituras. A adoo de
solues convencionais obtm resultados bvios no processo de implantao do PMCMV.
Nesta conjuntura, torna-se importante tambm a ampliao do poder decisrio dos
municpios sobre as polticas, aproximando a facilidade de crdito habitacional das polticas
locais de HIS.
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18

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para o Plano de Reabilitao e Ocupao dos Imveis do Estado situados na rea Central da Cidade
do Rio de Janeiro, promovida pelo Ministrio das Cidades, 14 de julho de 2010.
i
ii

Processo no isento de fortes contradies, como ressaltado em CARDOSO, 2001.

Como por exemplo o Departamento Municipal de Habitao, de Porto Alegre, a COHAB de Ribeiro Preto-SP, etc.

19

iii
Talvez a maior exceo a essa regra seja o caso da Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano (CDHU), de So
Paulo, que conseguiu manter uma atuao regular a partir de recursos especficos direcionados pelo Governo do Estado de
So Paulo, baseado ampliao da arrecadao gerada pela na majorao da alquota de ICMS sobre os alguns produtos.
Sobre a CDHU, ver COELHO, 2002.
iv
Conforme AZEVEDO, 2007; VALENA, BONATES, 2010.
v
Conforme ARRETCHE, 2000; AZEVEDO, 2007; VALENA, BONATES, 2010.
vi
Conforme BONDUKI, 1996
vii
Conforme BONDUKI, 2009
viii
Como coroamento desse processo, teve incio em 2007 a elaborao do Plano Nacional de Habitao de Interesse Social PlanHab, com o objetivo de consolidar os princpios gerais e de estabelecer as metas para a ao governamental em um
horizonte temporal de 12 anos, com o objetivo de reduzir o dficit habitacional e de adequar as moradias precrias.
ix
Cabendo lembrar que, entre 2003 e 2006, as iniciativas do Minstrio das Cidades foram sempre dificultadas pelo forte
contorle de gastos efeuado pela Fazenda.
x
Ver, a respeito, CARDOSO, LEAL, 2010.
xi
O Fundo Garantidor da Habitao, criado pelo Governo Federal para o Programa MCMV, destinado ao refinanciamento de
parte das prestaes, em caso de desemprego do beneficirio. A cobertura deste fundo durar o perodo de vigncia do
contrato e garantir uma quantidade mxima de prestaes que varia de 12 a 36, de acordo com a faixa de renda. O acesso
ao Fundo Garantidor ser dado queles que estiverem em dia com as prestaes, tendo pago, pelo menos, as seis primeiras
prestaes.
xii
Ver, a respeito, BOLAFFI, 1982.
xiii
Sobre a experincia chilena, ver SABATINI, 2001 e HIDALGO, 2007.
xiv
Como contribuies do PlanHab incorporadas ao MCMV, ressalte-se, entre outras medidas, o papel desempenhado pelo
Fundo Garantidor no novo programa.
xv
Conforme ROLNIK; NAKANO, 2009.
xvi
No mbito do FNHIS foi instituda a ao Produo Social da Moradia (PSM), que tambm possibilitava o acesso aos
recursos do Fundo por associaes e cooperativas. Essa mudana foi fruto de uma longa luta dos movimentos de moradia e
via-se a perspectiva de que esse programa substituiria o Crdito Solidrio, uma vez que o FDS no tinha mais recursos para
investimento. No entanto, com o lanamento do PMCMV o FDS revigorado com a aplicao de 500 milhes de reais
destinados s cooperativas autogestionrias. Diferentemente do Crdito Solidrio, no entanto, o PMCMV-Entidades trabalha
com subsdios muito mais expressivos.
xvii
Reproduz-se aqui o modelo j desenvolvido no Programa de Arrendamento Residencial, em que os municpios tinham
exatamente as mesmas atribuies.
xviii
O argumento que segue est baseado nas reflexes sobre as especificidades da produo habitacional, conforme,
principalmente TOPALOV (1979), JARAMILLO (1980) e RIBEIRO (1997).
xix
Cabe ressaltar que como a taxa de lucro funo do tempo, ela pode ser ampliada pela reduo do perodo de execuo da
obra, mesmo mantendo-se margens de lucratividade menores.
xx
Ver, a respeito: ARANTES, FIX, 2009; ROLNIK, NAKANO, 2009.
xxi
No banco de dados disponibilizado pelo Ministrio das Cidades no houve referencia a contratos em Manaus e entorno.
xxii
Em 01 dezembro de 2010 entrou em vigor a Medida Provisria n 514 a qual versa sobre o uso misto nos edifcios
contratados para HIS e mecanismos de gesto do bnus gerado pelos espaos comerciais e de servios que possibilitem a da
utilizao do elevador nestes edifcios, imprescindvel para viabilizao de empreendimentos em reas centrais
xxiii
Moradia digna um conceito que no se resume ao acesso casa, abrange tambm o acesso infraestrutura bsica
(energia eltrica, gua, esgoto e coleta de lixo) para que a habitao seja considerada de qualidade, ou seja, que ratifique o
padro de vida digno
(cf. PLIS, Instituto. 2003 in: www.polis.org.br/publicacoes_interno.asp?codigo=184)
xxiv
Trata-se de um conceito complexo, que envolve muitos aspectos que afetam a qualidade da moradia, como a qualidade da
casa em termos de material de construo, rea construda, divises internas e instalaes, a segurana da posse da terra, a
infra-estrutura de abastecimento de gua, esgoto, drenagem, sistema virio, forma do bairro e disponibilidade de equipamentos
urbanos e servios pblicos, transporte, segurana, reas de lazer e convivncia comunitria, entre outros (cf.
www.habitare.org.br)
xxv
H ainda referncias a um empreendimento com 8000 unidades em Manaus, citado por Jorge Hereda, Vice-Presidente de
Desenvolvimento Urbano da CEF, em palestra no Seminrio Grandes Empreendimentos...
xxvi
Informaes disponibilizadas no evento Grandes Empreendimentos, por tcnicos da CEF, indicam que a Caixa dispe j de
capacidade para mapear todos os projetos e, portanto, identificar os casos de fracionamento. No entanto, at o momento,
parece que essa base ainda no est disponibilizada internamente para os tcnicos responsveis pelas aprovaes dos
projetos e pelo acompanhamento das obras.
xxvii
Minha Casa Minha Vida no Rio: Recomendaes, Orientaes e Caderno de Encargos para Habitao Sustentvel. - - Rio
de Janeiro: SMH/PCRJ, 2009.
xxviii
A flexibilizao da legislao urbana para moradia popular, existente no municpio desde o Decreto 9218/90, para faixas de
renda at seis salrios mnimos. Todavia, a partir do lanamento do PMCMV, esta legislao foi revista, ampliando os
benefcios para projetos de HIS que contemplassem o pblico de at dez salrios, compatibilizando com o perfil do beneficirio
do PMCMV.
xxix
A chamada Zona Oeste do Municpio, formada pela AP-5, apresenta tendncias histricas de estruturao do espao,
formas de produo da moradia e caractersticas scio-demogrficas da populao muito similares s da regio da Baixada
Fluminense. Alm disso, situa-se a uma distncia razovel do ncleo. O acesso s regies centrais tambm dificultado pelas
encostas que separam a zona oeste da rea central da metrpole.
xxx
Cabe ainda ressaltar que a existncia de alguns empreendimentos em reas mais centrais deve-se a uma atuao mais
forte do governo municipal.
xxxi
Foram aplicados questionrios em 20 domiclios no empreendimento. Na poca, apenas 144 unidades habitacionais
estavam ocupadas. Desta forma a amostragem foi de aproximadamente 14% das moradias ocupadas.

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