TEMA 14.

LA REPARCELACIN
Derechos y deberes de los propietarios en la ejecucin del planeamiento. La
Reparcelacin y el proyecto de reparcelacin. Las cuotas de urbanizacin. El pago de
las cargas: frmulas. Trasferencias de aprovechamiento.

1. DERECHOS Y DEBERES DE LOS PROPIETARIOS EN LA EJECUCIN DEL

PLANEAMIENTO.
Segn dispone el artculo 69 de la LOTUP, los propietarios de suelo y titulares de
derechos sobre bienes inmuebles afectados por la ordenacin urbanstica tienen las
facultades y los deberes previstos por la legislacin autonmica y por la legislacin
estatal en materia de suelo, urbanismo y ordenacin del territorio.
a) Derechos.
Las personas fsicas o jurdicas propietarias de inmuebles afectados por la
ejecucin de un instrumento de planeamiento tienen los siguientes derechos:
-

Obtener de la Administracin actuante el auxilio y proteccin adecuada, lo

cual se concreta en el control y direccin durante la ejecucin de los
instrumentos de gestin; paladina expresin del carcter pblico de la
funcin urbanstica que corresponde a la Administracin.

Los propietarios tienen derecho a la justa distribucin de beneficios y

cargas y a la proporcionalidad entre el aprovechamiento objetivo
homogeneizado de la parcela adjudicada y la superficie de su finca
originaria, con las siguientes precisiones:
a) En caso de retribucin en especie, la adjudicacin al
propietario disminuye en la parte que corresponde percibir al
urbanizador en pago de cargas de urbanizacin.
b) Si, conforme al plan, las diversas fincas de origen presentan
aprovechamientos tipo heterogneos, corresponder a cada
propietario recibir adjudicaciones proporcionales a su respectivo
aprovechamiento subjetivo.
c) Si las fincas de origen provienen de zonas discontinuas de
distinto valor de repercusin, la adjudicacin se corregir para
preservar la equivalencia.
d) Las mismas reglas son aplicables cuando la aportacin de un
propietario consista en una reserva de aprovechamiento en vez
de ser un terreno.

Ser indemnizados como consecuencia de la demolicin de las

construcciones y edificaciones que deban ser demolidas y la no
conservacin de las obras, instalaciones, plantaciones y sembrados.

Realojamiento de los ocupantes legales que se precise desalojar de

inmuebles situados dentro del rea de la actuacin y que constituyan su
residencia habitual, as como el retorno cuando tengan derecho a l, en los
trminos establecidos en la legislacin vigente.

b) Facultades.
El derecho de propiedad del suelo comprende las facultades de uso, disfrute y
explotacin del mismo conforme al estado, clasificacin, caractersticas
objetivas y destino que tenga en cada momento, de acuerdo con la legislacin
aplicable por razn de las caractersticas y situacin del bien. Comprende
asimismo la facultad de disposicin, siempre que su ejercicio no infrinja el rgimen
de formacin de fincas y parcelas y de relacin entre ellas.
Las facultades a que se refiere el prrafo anterior incluyen:
-

La de realizar las instalaciones y construcciones necesarias para el

uso y disfrute del suelo conforme a su naturaleza que, estando
expresamente permitidas, no tengan el carcter legal de edificacin.

La de edificar sobre unidad apta para ello cuando la ordenacin territorial

y urbanstica atribuya a aqulla edificabilidad para uso o usos determinados
y se cumplan los dems requisitos y condiciones establecidos para edificar.
Todo acto de edificacin requerir del acto de conformidad, aprobacin o
autorizacin administrativa que sea preceptivo, segn la legislacin de
ordenacin territorial y urbanstica. Su denegacin deber ser motivada.
En ningn caso podrn entenderse adquiridas por silencio administrativo
facultades o derechos que contravengan la ordenacin territorial o
urbanstica.

La de participar en la ejecucin de las actuaciones de urbanizacin en

un rgimen de equitativa distribucin de beneficios y cargas entre
todos los propietarios afectados en proporcin a su aportacin.
Para ejercer esta facultad, o para ratificarse en ella, si la hubiera ejercido
antes, el propietario dispondr del plazo que fije la legislacin sobre
ordenacin territorial y urbanstica, que no podr ser inferior a un mes ni
contarse desde un momento anterior a aquel en que pueda conocer el
alcance de las cargas de la actuacin y los criterios de su distribucin entre
los afectados.

Las anteriores facultades alcanzarn al vuelo y al subsuelo slo hasta donde

determinen los instrumentos de ordenacin urbanstica, de conformidad con las
leyes aplicables y con las limitaciones y servidumbres que requiera la proteccin
del dominio pblico.
c) Deberes.
Segn dispone el artculo 16 del TRLS08, las actuaciones de transformacin
urbanstica comportan, segn su naturaleza y alcance, los siguientes deberes
legales:
-

Entregar a la Administracin competente el suelo reservado para

viales, espacios libres, zonas verdes y restantes dotaciones pblicas
incluidas en la propia actuacin o adscritas a ella para su obtencin.
En las actuaciones de dotacin, la entrega del suelo podr ser sustituida
por otras formas de cumplimiento del deber en los casos y condiciones en
que as lo prevea la legislacin sobre ordenacin territorial y urbanstica.

Entregar a la Administracin competente, y con destino a patrimonio

pblico de suelo, el suelo libre de cargas de urbanizacin

correspondiente al porcentaje de la edificabilidad media ponderada de

la actuacin, o del mbito superior de referencia en que sta se incluya,
que fije la legislacin reguladora de la ordenacin territorial y urbanstica.
En las actuaciones de dotacin, este porcentaje se entender referido al
incremento de la edificabilidad media ponderada atribuida a los terrenos
incluidos en la actuacin.
Con carcter general, el porcentaje a que se refieren los prrafos anteriores
no podr ser inferior al 5 por ciento ni superior al 15 por ciento.
La legislacin sobre ordenacin territorial y urbanstica podr permitir
excepcionalmente reducir o incrementar este porcentaje de forma
proporcionada y motivada, hasta alcanzar un mximo del 20 por ciento en
el caso de su incremento, para las actuaciones o los mbitos en los que el
valor de las parcelas resultantes sea sensiblemente inferior o superior,
respectivamente, al medio en los restantes de su misma categora de suelo.
En el caso de la LOTUP, el excedente de aprovechamiento resultante del
porcentaje de aprovechamiento tipo que corresponde a la administracin se
materializar en terrenos cedidos a esta, libres de cargas de urbanizacin
del siguiente modo (ex artculo 77 LOTUP):
a) En el suelo urbanizable previsto en el plan general estructural, el
porcentaje de aprovechamiento que corresponde a la administracin
es del 10% del aprovechamiento tipo.
b) En los sectores de planeamiento parcial que se desarrollen sin estar
previstos en el plan general estructural, el porcentaje de
aprovechamiento que corresponde a la administracin es del 15 %
del aprovechamiento tipo. En este caso, un 10% ser para la
administracin actuante y un 5% para la Generalitat con la finalidad
destinar los ingresos derivados de dicho patrimonio a la mejora de la
infraestructura verde.
c) En el suelo urbano incluido en unidades de ejecucin, el porcentaje
de aprovechamiento que corresponde a la administracin es del 5%
del aprovechamiento tipo.
d) En el suelo urbano incluido en actuaciones aisladas o en planes de
reforma interior, el aprovechamiento tipo coincide con el
aprovechamiento subjetivo.
Se exceptan de esta regla los mbitos que tengan un incremento de
aprovechamiento respecto del planeamiento anterior, en los que el
porcentaje de aprovechamiento que corresponde a la administracin
actuante ser del 5% respecto del incremento del aprovechamiento
tipo.
En este caso, la cesin podr realizarse preferentemente mediante
cesin de suelo, libre de cargas de urbanizacin, en el que pueda
materializarse el aprovechamiento pblico, o, en su defecto, mediante
la cesin de superficie edificada de valor econmico equivalente
integrada en edificios en rgimen de propiedad horizontal, o mediante
compensacin econmica.

Costear y, en su caso, ejecutar todas las obras de urbanizacin

previstas en la actuacin correspondiente, as como las infraestructuras
de conexin con las redes generales de servicios y las de ampliacin y
reforzamiento de las existentes fuera de la actuacin que sta demande por
su dimensin y caractersticas especficas, sin perjuicio del derecho a
reintegrarse de los gastos de instalacin de las redes de servicios con
cargo a sus empresas prestadoras, en los trminos establecidos en la
legislacin aplicable.
Entre las obras e infraestructuras a que se refiere el prrafo anterior, se
entendern incluidas las de potabilizacin, suministro y depuracin de agua
que se requieran conforme a su legislacin reguladora y la legislacin sobre
ordenacin territorial y urbanstica podr incluir asimismo las
infraestructuras de transporte pblico que se requieran para una movilidad
sostenible.

Entregar a la Administracin competente, junto con el suelo

correspondiente, las obras e infraestructuras a que se refiere la letra
anterior que deban formar parte del dominio pblico como soporte
inmueble de las instalaciones propias de cualesquiera redes de dotaciones
y servicios, as como tambin dichas instalaciones cuando estn destinadas
a la prestacin de servicios de titularidad pblica.

2. LA REPARCELACIN Y EL PROYECTO DE REPARCELACIN.

2.1.- Definicion y objeto del Proyecto de Reparcelacin.
La reparcelacin es la actividad de ejecucin del planeamiento que tiene por
objeto la nueva divisin de fincas ajustada al planeamiento para adjudicarlas
entre los afectados segn su derecho.
El proyecto de reparcelacin forzosa podr ser formulado a iniciativa del
Urbanizador o, de oficio, por la administracin actuante. El rea reparcelable,
que podr ser discontinua, se definir en el propio proyecto de reparcelacin y
no necesariamente tendr que coincidir con la Unidad de Ejecucin.
La reparcelacin forzosa tiene por objeto:
a. Regularizar urbansticamente la configuracin de fincas.
b. Materializar la distribucin de beneficios y cargas derivadas de la
ordenacin urbanstica y retribuir al Urbanizador por su labor, ya sea
adjudicndole parcelas edificables, o bien, afectando las parcelas
edificables resultantes a sufragar esa retribucin.
c. Adjudicar a la administracin los terrenos, tanto dotacionales como
edificables, que legalmente le correspondan.
d. La permuta forzosa, en defecto de acuerdo, de las fincas originarias de
los propietarios por parcelas edificables.
Atendiendo al criterio de reparcelacin utilizado, la adjudicacin de las fincas
resultantes se producir:
a. Conforme al ntegro aprovechamiento subjetivo, dejando la parcela
adjudicada sujeta al pago de las cargas de la urbanizacin.

b. Con deduccin de parte de dicho aprovechamiento, adjudicando esta

parte al Urbanizador como retribucin por su labor.
2.2.- Modalidades de Reparcelacin.
La Reparcelacin podr ser:
o

Voluntaria: Son voluntarias las reparcelaciones, continuas o

discontinuas, que son concertadas entre los afectados para
concretar el cumplimiento de sus obligaciones urbansticas de un
modo ms acorde con sus preferencias. Tambin podrn
concertarse para la normalizacin de fincas conforme al plan

Forzosa: Son forzosas las reparcelaciones en las que no existe

concierto de voluntades entre los afectados.

Econmica: La reparcelacin podr ser econmica cuando las

circunstancias de edificacin, construccin o de ndole similar
concurrentes en la unidad de ejecucin hagan impracticable o de
muy difcil realizacin la reparcelacin material.
La reparcelacin econmica se limitar al establecimiento de las
indemnizaciones
sustitutorias
con
las
rectificaciones
correspondientes en la configuracin y linderos de las fincas,
parcelas o solares iniciales y las adjudicaciones que procedan en
favor de sus beneficiarios, as como, en el supuesto previsto en el
apartado anterior, a la redistribucin de los terrenos en que no
concurran las circunstancias justificativas de su carcter econmico.

En rgimen de propiedad horizontal: La reparcelacin horizontal

consiste en la adjudicacin, incluso forzosa, de departamentos de
una obra nueva declarada en construccin a cambio de las
primitivas propiedades, con observancia de la proporcionalidad y
equidad en su valor.

2.3.- Principios reguladores la reparcelacin.

Son principios inspiradores de la reparcelacin los siguientes:
a. La justa valoracin de los bienes y derechos aportados.
b. La proporcionalidad directa entre el aprovechamiento objetivo de la
finca adjudicada a un propietario y la superficie de su finca originaria,
segn el aprovechamiento subjetivo del que por ella sea titular.
c. La concentracin de las adjudicaciones en el supuesto de que los
propietarios sean titulares de varias fincas aportadas, reduciendo en lo
posible las adjudicaciones en condominio, sin perjuicio del criterio de
proximidad en la adjudicacin.
El proyecto de reparcelacin procurar el mantenimiento en el proceso
urbanizador del mayor nmero de propietarios posible, reduciendo al mximo
los supuestos de indemnizacin sustitutoria de adjudicacin. Por ello, se
procurar que la ordenacin detallada establezca, en la medida que lo permitan
las caractersticas constructivas de las tipologas edificatorias previstas, una
parcela mnima acorde con los derechos derivados de las superficies de las
fincas originarias.

En el caso en que existan bienes de titularidad pblica dentro del rea

reparcelable habr que tener en cuenta que:
1. Los bienes patrimoniales de las administraciones pblicas as como
los bienes de dominio pblico adquiridos onerosamente, darn lugar a la
correspondiente adjudicacin de aprovechamiento subjetivo a favor de
las administraciones titulares de tales bienes.
2. Los bienes de dominio pblico no adquiridos onerosamente
generarn derecho al aprovechamiento en el caso en que la superficie
fuera igual o superior a la que resulte de la ejecucin del plan. Si la
superficie de los bienes de dominio pblico preexistente fuera inferior a
la resultante de la ejecucin del plan, se entendern sustituidas unas
por otras y no se producir adjudicacin de aprovechamiento subjetivo a
la administracin por tal titularidad.
3. Cuando en la unidad de ejecucin sea necesaria la ocupacin de
bienes de dominio pblico de titularidad supramunicipal que hayan de
cambiar de uso por previsin del plan vigente, la reparcelacin est
sujeta a informe favorable de la administracin titular de dichos bienes.
Adems, la ocupacin del inmueble deber ser autorizada por dicha
administracin cuando, tras las procedentes adjudicaciones o
compensacions reparcelatorias, sea posible materializar el cambio de
uso sin menoscabo o perturbacin del uso o servicio pblico al que
estuviese antes destinado. Todo ello sin perjuicio de tramitar con
posterioridad el correspondiente expediente de desafectacin o aquel
que procediera al objeto de formalizar la alteracin del uso. Con esta
nueva previsin, se supera el rgimen legal anterior previsto en la LUV
que condicionava la aprobacin del Proyecto de Reparcelacin a la
prvia desafectacin de dichos bienes.
2.4.- Criterios de definicin de bienes y derechos.
El derecho de los propietarios ser proporcional al aprovechamiento subjetivo
que corresponda a la superficie de sus respectivas fincas que queden incluidas
dentro del rea reparcelable.
En caso de discordancia entre los ttulos y la realidad fsica prevalecer sta
sobre aquellos en el expediente de reparcelacin.
El Proyecto de Reparcelacin propondr la adjudicacin de finca de resultado o
porcin indivisa de ella a los propietarios de fincas aportadas, aun cuando ello
determine la propuesta de adjudicacin de fincas resultantes en rgimen de
condominio. Los condominios contenidos en la propuesta de adjudicacin
podrn quedar resueltos por el procedimiento previsto legalemente.
No obstante, proceder la indemnizacin econmica sustitutoria de
adjudicacin cuando las fincas aportadas se encuentren en alguno de los
siguientes supuestos:
a. Que su titular carezca de domicilio conocido y su derecho, una vez
deducida la retribucin al Urbanizador en especie, no permita la
adjudicacin de parcela independiente.
b. Que sean de titularidad desconocida, dudosa o litigiosa cuyo
derecho, una vez deducida la retribucin al urbanizador en especie,
no permita la adjudicacin de finca de resultado independiente.

c. Que su derecho, una vez deducida la retribucin al urbanizador en

especie, sea inferior al 15% de la parcela mnima edificable.
Los propietarios y titulares de derechos afectados estn obligados a exhibir los
ttulos que posean y declarar las situaciones jurdicas que conozcan y afecten a
sus fincas. La omisin, error o falsedad en estas declaraciones no podr
afectar al resultado objetivo de la reparcelacin. Si se apreciase dolo o
negligencia grave, podr exigirse la responsabilidad civil o penal que
corresponda.
Si se plantea discrepancia en orden a la titularidad de los derechos, la
resolucin definitiva corresponde a los Tribunales ordinarios. El Proyecto de
Reparcelacin se limitar, en tal caso, a calificar la titularidad de dudosa o
litigiosa segn proceda. La Administracin actuante asumir la representacin
de los derechos e intereses de esas titularidades a efectos de la tramitacin del
expediente. A los efectos de determinar la modalidad de retribucin al
Urbanizador, se entender que las fincas de titularidad dudosa o litigiosa
retribuyen al Urbanizador en terrenos. Cuando el derecho de tales fincas no
alcance para obtener adjudicacin de finca de resultado independiente podrn
ser objeto de indemnizacin sustitutoria de adjudicacin quedando el importe
de dicha indemnizacin consignado a resultas de que se resuelva la duda o
litigio.
2.5.- Criterios de valoracin de los bienes y derechos afectados.
El propietario incluido en una reparcelacin tendr derecho a que se le
indemnice, con cargo a la actuacin, el valor de las plantaciones, instalaciones
y construcciones de su finca originaria que sean incompatibles con la
Actuacin. El propietario deber asumir la indemnizacin de las cargas y
gravmenes que afecte a su propia finca y que no puedan mantenerse sobre
sta por subrogacin real.
Igual derecho corresponde a los titulares de las actividades, legalmente
establecidas, que deban cesar o ser trasladadas como consecuencia de su
incompatibilidad con el planeamiento de cuya ejecucin se trata.
Las indemnizaciones y las dems cargas de urbanizacin se distribuirn entre
los adjudicatarios de las fincas resultantes con arreglo al valor de estas.
2.6.- Criterios de adjudicacin.
La adjudicacin de las parcelas de resultado derivadas de la reparcelacin
seguir el siguiente orden de prelacin:
1. La retribucin en especie al Urbanizador se ajustar a lo que los
propietarios convengan con l, y en defecto de acuerdo regir el
coeficiente de canje aprobado en el Programa, conforme a la
proposicin jurdico-econmica con l seleccionada en competencia.
Los acuerdos o convenios con el Urbanizador en ningn caso podrn
ser contrarios a la Ley o a la ordenacin urbanstica aplicable, ni
lesivos de derechos de terceros o del inters pblico.
Cuando la retribucin al Urbanizador deba efectuarse en parcelas
edificables, la reparcelacin le adjudicar stas, sin que para ello sea
precisa la conformidad de los afectados.

En los supuestos de gestin directa para la promocin de suelo con

destino a viviendas protegidas, la adjudicacin de terrenos
correspondientes a la cesin del 10% de aprovechamiento se
efectuar gratuitamente a favor de la urbanizadora, vinculado a ese
destino
2. La finca o fincas adjudicadas al propietario se formarn, si es posible,
con terrenos integrantes de su antigua propiedad. Para la aplicacin
de esta regla se exigir la ntegra coincidencia de superficies y que el
aprovechamiento subjetivo complete el derecho adjudicado.
3. Subsidiariamente se procurar la adjudicacin segn el criterio de
proximidad respecto a la ubicacin inicial de la finca aportada. En
cualquier otro caso, la adjudicacin podr corregir-se ponderando los
distintos valores, segn la localizacin, uso y calificacin de las fincas
adjudicadas, siempre que existan diferencias apreciables en aquellos
que justifiquen la correccin y esta se calcule adecuadamente en el
proyecto de reparcelacin.
4. El acuerdo aprobatorio de la Reparcelacin podr extinguir, total o
parcialmente, salvo oposicin expresa de todos los afectados, los
condominios existentes sobre las fincas aportadas, en aplicacin de
los criterios y con los requisitos establecidos en las normas de
Derecho Civil. A tal fin, el Proyecto propondr las adjudicaciones en
finca independiente de los derechos correspondientes a las cuotas
indivisas de que cada copropietario sea titular. Idntico tratamiento
tendrn, si es posible, las respectivas cuotas indivisas de un
condominio en el supuesto de que algunos de los condueos
hubieran optado por retribuir al Urbanizador en metlico y otros en
especie, mediante la cesin de parte de su derecho.
5. El acuerdo aprobatorio de la reparcelacin podr adjudicar una
misma finca en proindiviso a propietarios cuyo derecho supere la
mitad de la parcela mnima, incluso contra la voluntad de los
interesados. No adjudicar la misma finca en proindiviso, contra la
voluntad de los interesados, a propietarios cuyo derecho no alcance
la mitad de la parcela mnima, salvo que el condominio ya estuviera
constituido en la finca inicial.
En cualquier caso, no podrn adjudicarse como fincas independientes
superficies inferiores a la parcela mnima edificable o que carezcan de
caractersticas urbansticas adecuadas para su edificacin.
2.7.- Compensacin del excedente de aprovechameinto.
Cuando una Actuacin Integrada presente, en su conjunto, un excedente de
aprovechamiento porque el aprovechamiento tipo sea menor que el
aprovechamiento objetivo, este se compensar:
a) Preferentemente, por la cesin de los suelos dotacionales necesarios
para su urbanizacin interna o para conectar o integrar la actuacin en
las redes generales de servicios urbansticos.
b) Por la cesin de terrenos en otro sector, rea de reparto o mbito
urbanstico o geogrfico, mediante transferencias de aprovechamiento.

c) Cediendo edificacin preexistente, previa tasacin, que sea de igual

valor a los terrenos que hubiera que ceder en su lugar.
d) En defecto de los anteriores, mediante compensacin econmica por
el valor del excedente de aprovechamiento.
Lo obtenido por dicha compensacin se integrar en el patrimonio pblico de
suelo.
2.8.- Contenido del Proyecto de Reparcelacin.
El contenido de la reparcelacin se concretar en un proyecto, que constar de
los siguientes documentos:
a. Memoria.
b. Relacin de propietarios e interesados.
c. Descripcin de las fincas o partes de fincas aportadas a la
Reparcelacin.
d. Propuesta de adjudicacin de las fincas resultantes.
e. Tasacin de los derechos, edificaciones, construcciones o plantaciones
que deban extinguirse o destruirse para la ejecucin del plan.
f.

Cuenta de liquidacin provisional respecto a cada propietario.

g. En su caso, memoria de fijacin de cuotas de urbanizacin en los

trminos establecidos en la presente Ley.
h. Planos.
La documentacin anterior podr reducirse o ampliarse en congruencia con el
contenido efectivo de la reparcelacin en cada caso.
2.9.- Determinaciones del Proyecto de Reparcelacin.
La Memoria del proyecto deber expresar y justificar los siguientes extremos:
a. Circunstancias o acuerdos que motiven
peculiaridades que en su caso concurran.

la

reparcelacin

b. Descripcin de la unidad reparcelable.

c. Criterios utilizados para definir y cuantificar los derechos de los
afectados.
d. Criterios de valoracin de las superficies adjudicadas.
e. Criterios de adjudicacin.
f.

Criterios de valoracin de los edificios y dems elementos que deban

destruirse y de las cargas y gastos que correspondan a los
adjudicatarios.

g. Cualquier otra circunstancia que contribuya a explicar los acuerdos que

se propongan.

La relacin de propietarios e interesados incorporar sus datos identificativos

de modo que sea posible la prctica de cualesquiera comunicaciones dirigidas
a los mismos.
La relacin de fincas aportadas expresar la naturaleza y cuanta de las fincas
y derechos aportados por los propietarios con descripcin de las fincas o partes
de fincas aportadas a la Reparcelacin. La totalidad de la superficie incluida en
el rea reparcelable deber ser objeto de identificacin registral. A tal fin, el
Proyecto de Reparcelacin Forzosa deber proponer la inmatriculacin de las
fincas que carecieren de inscripcin, y la rectificacin de su extensin
superficial o de sus linderos o de cualquier otra circunstancia descriptiva sin
necesidad de otro requisito.
El Proyecto de Reparcelacin Forzosa propondr la realizacin de las
operaciones de modificacin de entidades hipotecarias que sean precisas para
la formacin de las fincas que han de ser incluidas en el rea reparcelable.
La propuesta de adjudicacin de las fincas resultantes, expresar el
aprovechamiento urbanstico que a cada una corresponda y la designacin
nominal de los adjudicatarios. Las adjudicaciones de fincas de resultado y su
descripcin debern cumplir los requisitos establecidos en la legislacin
hipotecaria para permitir la inscripcin del Proyecto en el Registro de la
Propiedad.
El Proyecto de Reparcelacin contendr la tasacin de los derechos,
edificaciones, construcciones o plantaciones que deban extinguirse o destruirse
para la ejecucin del plan. Las valoraciones de los edificios, plantaciones,
instalaciones y derechos que deban extinguirse, destruirse o sean
incompatibles con el Planeamiento urbanstico debern ser objeto de
justificacin expresa que integrar el Proyecto de Reparcelacin Forzosa. A tal
fin, el Urbanizador podr ser facultado para acceder a las propiedades privadas
a los efectos de efectuar las pertinentes comprobaciones y mediciones sobre
las fincas aportadas y los elementos que deban ser objeto de valoracin.
La Cuenta de liquidacin provisional establecer respecto a cada propietario,
las cantidades que le corresponde abonar o percibir. Si ste resultara ser
acreedor neto el Urbanizador le indemnizar antes de ocupar su finca
originaria.
El Proyecto de Reparcelacin incorporar los siguientes Planos:

Plano de situacin y relacin con la ciudad.

Planos de informacin, que reflejen la evolucin histrica de la realidad

fsica, incorporando los parcelarios o planos catastrales anteriores en el
tiempo, correspondientes a la misma superficie.

Planos de delimitacin e informacin, con expresin de los lmites de la

unidad reparcelable, linderos de las fincas afectadas, edificaciones y
dems elementos existentes sobre el terreno.

Plano de ordenacin, en el que se reproduzca, a la misma escala que el

anterior, el correspondiente plano del plan que se ejecute.

Plano de clasificacin y valoracin de las superficies adjudicadas.

Plano de adjudicacin, con expresin de los linderos de las fincas

resultantes adjudicadas.

Plano superpuesto de los de fincas aportadas y adjudicacin, en el que

se justificar la aplicacin de los criterios de adjudicacin.

Los planos debern redactarse en una escala comprendida entre 1:500 y

1:2.000 y, en todo caso, con la claridad suficiente para que puedan percibirse
los linderos y dems grafismos.
La simbologa grfica y la enumeracin de las parcelas debe ser uniforme y
unvoca en todo el proyecto. No podrn utilizarse smbolos contrarios a los que
sean comunes en la prctica usual ni que conduzcan a error o cuyo significado
no se explique en debida forma.
2.10.- Procedimiento de aprobacin del Proyecto de Reparcelacin.
El procedimiento de aprobacin de la reparcelacin forzosa, habr de ajustarse
a las siguientes reglas:
a. Exposicin al pblico del Proyecto de Reparcelacin Forzosa por plazo
mnimo de un mes, con la salvedad del deber de comunicacin
individualizada a los interesados.
b. Acreditacin previa o simultanea al inicio del perodo de informacin de
la titularidad y situacin de las fincas iniciales mediante certificacin del
Registro de la Propiedad de dominio y cargas.
c. Audiencia por quince das, sin necesidad de nueva informacin pblica,
de los titulares registrales no tenidos en cuenta en la elaboracin del
proyecto de reparcelacin y aquellos que resulten afectados por
modificaciones acordadas tras el perodo de informacin pblica.
d. Requerimientos recprocos entre quienes hayan resultado adjudicatarios
de fincas en condominio a fin de extinguir la situacin de proindivisin,
durante el perodo de informacin pblica y audiencia posterior.
e. Aprobacin del Proyecto de Reparcelacin Forzosa ser acordada por
el Ayuntamiento dentro del plazo mximo de tres meses desde la
presentacin de la totalidad de la documentacin exigible. El silencio se
entender positivo, si no hay alegaciones pendientes de resolucin. Si
existieran alegaciones, deberan ser resueltas en el plazo de un mes,
transcurrido el cual sin resolucin expresa se entender desestimada la
reparcelacin propuesta por el agente urbanizador, y el ayuntamiento
deber redactar el proyecto definitivo y proceder a su aprobacin. Si
pasado este plazo el ayuntamiento no hubiese redactado el documento
definitivo, el proyecto tramitado se entender aprobado definitivamente.
La resolucin que ponga fin al procedimiento deber ser motivada y decidir
todas las cuestiones planteadas por los interesados y aquellas otras derivadas
del mismo. La aprobacin podr producirse pura y simplemente; o con
rectificaciones que se expresen inequvocamente y queden incorporadas
definitivamente al Proyecto.
En todo caso, la resolucin debe pronunciarse sobre todos aquellos aspectos
que deben ser contenidos por el ttulo inscribible, y constituyen requisito para la

inscripcin del Ttulo en el Registro de la Propiedad siquiera sea por referencia

a los contenidos del proyecto.
El acuerdo aprobatorio de la reparcelacin se notificar a los interesados y, una
vez definitivo en va administrativa, se inscribir en el Registro de la Propiedad,
previo otorgamiento de documento pblico, notarial o administrativo, que
exprese su contenido. El Urbanizador, o la administracin actuante,
presentarn dicho documento pblico en el Registro de la Propiedad. Los
gastos derivados de la inscripcin se entendern incluidos en los gastos de
gestin del Urbanizador.
2.11.- Efectos de la reparcelacin.
La aprobacin de la reparcelacin forzosa producir los siguientes efectos:
a. Transmisin, a la administracin correspondiente, en pleno dominio y
libre de cargas, de todos los terrenos de cesin obligatoria para su
incorporacin al patrimonio del suelo o su afectacin a los usos
previstos en el planeamiento, una vez recibida la urbanizacin.
b. Subrogacin, con plena eficacia real, de las fincas resultantes por las
fincas aportadas debiendo quedar establecida su correspondencia.
c. Afectacin real de las fincas resultantes adjudicadas al cumplimiento de
las cargas y al pago de los gastos inherentes al sistema de actuacin
correspondiente.
3. LAS CUOTAS DE URBANIZACIN.
A) Son cargas de urbanizacin, en la categora de cargas fijas:
a) Las obras programadas necesarias para la consecucin de los objetivos
legales del programa de actuacin integrada enunciados en el artculo 110 de
esta ley.
b) La redaccin de los proyectos tcnicos y la direccin de obra necesarios con
el fin antes indicado.
c) Los gastos de gestin del urbanizador, cuantificados como un porcentaje de
la suma de los dos conceptos anteriores, tal como figuren en el programa de
actuacin integrada, que incluyen sus gastos generales y financieros, relativos
a:
1. El mantenimiento y conservacin de la urbanizacin durante el
periodo que corresponda hasta su recepcin por la administracin.
2. Los gastos, aranceles, tasas y honorarios correspondientes a la
tramitacin de las actuaciones que ha de gestionar e impulsar.
3. Los controles de calidad y peritajes presupuestados en el programa
de actuacin integrada, a cuenta de empresas o profesionales
independientes del urbanizador, para controlar la ejecucin y recepcin
de las obras o el cumplimiento de las obligaciones y la mayor
objetividad de las actuaciones.
d) El beneficio empresarial del urbanizador, calculado como un porcentaje, de
hasta el diez por cien, del valor de los conceptos referidos en los apartados
anteriores.

B) Son cargas de urbanizacin, en la categora de cargas variables, las siguientes:

a) El coste de indemnizacin a cuenta de construcciones, instalaciones,
plantaciones y sembrados que, en ejecucin del programa de actuacin
integrada se hayan de derribar, arrancar o destruir, o ceder a la administracin;
y las indemnizaciones por traslado o cese de actividades, resolucin de
arrendamientos y extincin de servidumbres prediales.
b) Las indemnizaciones a propietarios por obras de urbanizacin que ya hayan
sufragado y sean tiles a la actuacin.
c) Los gastos por realojo y retorno de ocupantes a los que estostengan derecho
conforme a la legislacin vigente.
d) En su caso, el importe del canon de urbanizacin devengado a favor de la
administracin o el reintegro que proceda a favor de otras actuaciones
conforme al artculo 146 de esta ley.
El importe total de las cargas de urbanizacin variables se repercutir entre todos los
propietarios en rgimen de equidistribucin. Posteriormente, se asignar a cada
propietario o titular de derecho indemnizable el importe que le corresponda percibir por
los conceptos indicados en
C) Son cargas de la actuacin que sern a cuenta de la propiedad de cada finca y no
imputables al programa de actuacin integrada:
a) Los costes de descontaminacin y limpieza de suelo, en los trminos
previstos por la legislacin ambiental aplicable.
b) Los costes de extincin de derechos reales y levantamiento de cargas
incompatibles con el planeamiento, excepto las servidumbres prediales.
c) Los costes por rescisin de cualesquiera derechos, contratos u obligaciones
vinculadas a sus fincas que disminuyan su valor en venta.
d) Los costes de servicios de mediacin, peritaje o arbitraje previstos en el
programa de actuacin integrada devengados a instancia de un propietario
individual, salvo que correspondan al urbanizador o al programa de actuacin
integrada.

4. EL PAGO DE LAS CARGAS: FRMULAS DE PAGO DE LA RETRIBUCIN

AL URBANIZADOR.
La LOTUP (artculo 144 y ss) como ya hiciera la LUV contempla dos modalidades o
frmulas de pago de la retribucin al urbanizador:
-

Cuando el propietario opte por la retribucin al urbanizador en suelo, el pago

se realiza en el proyecto de reparcelacin.

Cuando el propietario opte por la retribucin al urbanizador en metlico, el

pago se materializa mediante el ingreso del importe correspondiente en el
patrimonio del urbanizador, segn la cuenta de liquidacin y el plan de pagos
establecido en la reparcelacin, o aprobados posteriormente.
Para el cobro de los pagos se girarn cuotas de urbanizacin por el
urbanizador, previa autorizacin administrativa de cobro.
sta se instar acompaando las certificaciones o facturas justificativas y debe
ser resuelta en el plazo de un mes. La falta de resolucin expresa determinar

las responsabilidades que procedan para mantener la indemnidad del

urbanizador.
Las cuotas de urbanizacin se devengarn a medida que el urbanizador
presente ante la administracin las correlativas certificaciones de obra o
facturas justificativas. El cobro anticipado de inversiones futuras es posible en
caso de gestin directa, pero solo tratndose de gastos previamente
comprometidos y a ejecutar antes de seis meses y siempre que se haya
inscrito la reparcelacin en el registro de la propiedad.
En todo caso, antes del inicio de las obras y despus de la aprobacin de la
reparcelacin, podrn girarse cuotas a cuenta del coste de los proyectos y de
las indemnizaciones, segn los documentos de programacin aprobados.
Los cambios o suplementos en la liquidacin provisional requieren audiencia a los
afectados antes de su aprobacin administrativa.
Los requerimientos de pago de las cuotas de urbanizacin, del urbanizador al
propietario, establecern los plazos y revestirn las garantas legales exigibles para los
actos de recaudacin tributaria en periodo voluntario. La falta de pago en perodo
voluntario determinar su cobro en va ejecutiva; a tal efecto, la autorizacin para
ejecutar garantas puede ser instada por el urbanizador a la administracin, quien la
acordar si procede.
Las cuotas impagadas en perodo voluntario se cobrarn ejecutando la garanta
presentada para garantizar la retribucin en metlico.
La administracin, tan pronto advierta un exceso en el cobro de cuotas de
urbanizacin, proceder a suspenderlo, requiriendo justificacin al urbanizador.
5. TRANSFERENCIAS DE APROVECHAMIENTO.
La transferencia de aprovechamiento es una operacin jurdica por la que los
propietarios de un terreno cuyo aprovechamiento objetivo es inferior a su
aprovechamiento subjetivo, transmiten la diferencia entre esos dos aprovechamientos,
o parte de ella, a otros terrenos con excedente de aprovechamiento, para su
edificacin. En el caso de que el terreno de origen de la transferencia sea una dotacin
pblica, esta conlleva la cesin gratuita de los terrenos a la administracin. Unos y
otros suelos pueden estar en distinta ubicacin y situacin urbanstica.
De conformidad con lo dispuesto en el artculo 78 de la LOTUP son aplicables a la
LOTUP la transferencia de aprovechamiento se encuentra sujeta a las siguientes
previsiones:
-

Los propietarios de una finca pueden transferir su aprovechamiento subjetivo

a otras fincas que cuenten con excedentes de aprovechamiento. Estos
excedentes sern compensados mediante dicha transferencia, que legitimar
la edificacin de los mismos.

En el caso de que el terreno de origen de la transferencia sea una dotacin

pblica, la transferencia conlleva la cesin gratuita a la administracin, libre
de cargas y en pleno dominio, de la finca de origen o de reservas de
aprovechamiento cuyo valor sea igual al excedente de aprovechamiento que
se pretende compensar con ella.

Las transferencias de aprovechamiento pueden aplicarse tanto a actuaciones

aisladas como integradas, siempre que las parcelas edificables presenten un

excedente de aprovechamiento y sea insuficiente, para su compensacin, la

mera cesin de los terrenos contiguos y necesarios para urbanizarlas.
-

El aprovechamiento puede transferirse desde terrenos ubicados en cualquier

localizacin geogrfica y cualquiera que sea su destino urbanstico, pero la
superficie a ceder o el aprovechamiento a compensar debe ser mayor o
menor en funcin de la aplicacin de los coeficientes correctores
correspondientes a ambos suelos, determinados de acuerdo con lo que
establece el artculo 74.1 de la LOTUP.
Dicha equivalencia se verificar conforme a las normas de valoracin de la
legislacin estatal aplicable y, siendo una cesin gratuita, se tendrn en
cuenta, entre dichas normas, las aplicables a la reparcelacin.

La transferencia voluntaria de aprovechamiento debe ser aprobada por el

ayuntamiento, a propuesta suscrita por los interesados y formalizada en
escritura pblica, con planos adjuntos expresivos de la localizacin y
dimensiones de las fincas implicadas. Slo en actuaciones integradas es
tambin admisible que la reparcelacin discontinua tenga carcter forzoso, en
cuyo caso se tramitar conforme a la seccin siguiente. Su finalidad ser la
de cumplir las cesiones externas que, en su caso, correspondan a dichas
actuaciones por previsin de la ordenacin estructural.
La transferencia, as como la incorporacin de terrenos al dominio pblico o
patrimonio municipal de suelo que conlleve, debe hacerse constar en el
registro de la propiedad.