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INDICE
INTRODUCCIN ............................................................................................................... 1
TTULO 1.
CAPTULO I.
CAPTULO 2.
CAPTULO 3.
CAPTULO 4.
CAPITULO 5.
CAPTULO 6.
TTULO 2.
CAPTULO 1.
CAPTULO 2.
CAPTULO 3.
CAPTULO 3.
TTULO 3.
CONDICIONES DE LA EDIFICACIN.................................................. 26
CAPTULO 1.
CAPTULO 2.
TTULO 4.
CAPTULO I.
CAPTULO 2.
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TTULO 5.
CAPTULO1.
CAPTULO 2
CAPTULO 3
TITULO 6.
CAPTULO 1.
CAPTULO 2
TTULO 7
CAPTULO 1.
CAPTULO 2.
CAPTULO 3.
TTULO 8
CAPTULO 1.
CAPTULO 2.
CAPTULO 3.
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INTRODUCCIN
1.
2.
En el terreno general de los principios, cabe adelantar que, tal y como se ha puesto de
manifiesto en la Memoria, las nuevas Normas del Plan General proyectan su elaboracin
sobre la base de algunos criterios que es necesario subrayar para entender el alcance de las
innovaciones. As, por ejemplo, cabe hablar del criterio presente en todas las revisiones de
Plan General, que hace referencia a la incuestionable adaptacin de la normativa municipal a
las exigencias introducidas por la legislacin autonmica y estatal que resulten de aplicacin,
que permitir incorporar importantes novedades en el texto en materias tan significativas
como son el rgimen urbanstico del suelo o la gestin urbanstica a travs de las actuaciones
de dotacin. Tambin en este terreno cabe resaltar otro de los criterios presentes en la
redaccin del nuevo documento como es el de la incorporacin al mismo slo de las
determinaciones estructurantes y de aquellas otras que se juzgan indispensables para
construir la nueva ordenacin propuesta, lo que se traduce en la exclusin del documento,
para su traslado en cuanto sea posible a las Ordenanzas Municipales, de la regulacin
urbanstica municipal de cualesquiera otros contenidos. Finalmente, cabra resaltar tambin
como principios inspiradores de la nueva regulacin el de la flexibilizacin normativa que
pretende materializarse sobre la formulacin de propuestas de ordenacin, novedosas con
relacin al rgimen anterior, en materia sobre todo de ordenacin de usos, donde el objetivo
es proporcionar una estructura reguladora suficiente para el desarrollo mucho ms dinmico
de actuaciones urbansticas de distinto alcance.
1
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3.
En el aspecto formal, el documento normativo del Avance presenta una estructura clsica que
divide el texto en diversos Ttulos ordenados en este momento a travs de captulos y
secciones, slo por el inters de exponer con un grado de mayor claridad y sistematizacin
el contenido de la regulacin. En concreto, en esta materia se propone lo siguiente:
Ttulo 1 Rgimen jurdico e instrumentos de desarrollo en el que se recogen las
determinaciones que afectan al rgimen del Plan General como norma jurdica, los
Principios inspiradores de la actuacin urbanstica, las disposiciones relativas a las
actuaciones de planeamiento y su ejecucin, as como al rgimen general de obras y
usos, disposiciones para garantizar la sostenibilidad ambiental y econmica de la
ordenacin y finalmente, aquellas otras disposiciones generales que puedan establecerse
en materia de dotaciones.
Ttulo 2 Rgimen Urbanstico del Suelo en el que se exponen las divisiones del suelo
desde el punto de vista de su clasificacin, categorizacin y ordenacin urbanstica.
Ttulo 3 Condiciones de la edificacin al que se incorpora la regulacin de los
parmetros que condicionan el modelo de ocupacin del territorio y se avanzan los
sistemas sobre los que van a definirse las condiciones particulares de edificacin propias
de las denominadas reas de Regulacin Directa y mbitos de Regulacin Diferida.
Ttulo 4. Condiciones de ordenacin de los usos en el que se establece la nueva
clasificacin de usos en funcin de los distintos criterios: alcance urbanstico, naturaleza
y carcter, clase y subclase, admisibilidad, y modo de implantacin; asimismo, se definen
las condiciones particulares de los usos que van a aplicarse en las diferentes reas y
mbitos de Regulacin.
Ttulo 5 Condiciones particulares para la regulacin de los usos dotacionales pblicos
en el que se integra la regulacin urbanstica propia del uso de espacios libres,
equipamiento social e infraestructuras y servicios urbanos.
Ttulo 6 Condiciones particulares de uso y edificacin para el uso Residencial y de
Actividades Econmicas en el que se integran dos contenidos muy significativos: el
rgimen especfico de interrelacin de ambos usos mediante un sistema de horquillas y
los parmetros edificatorios de las diferentes reas de regulacin.
Ttulo 7 Condiciones particulares de edificacin y uso para el uso de Actividades
Complementarias en el que se incorpora la reglamentacin relativa a los suelos
destinados a las denominadas actividades complementarias, de carcter colectivo y de
carcter prestacional, que son aquellas que complementan las actividades econmicas y
el uso residencial .
Ttulo 8 Condiciones particulares de uso y edificacin para el uso rural no dotacional,
en el que se establecen las disposiciones propias para la regulacin de los suelos
reservados al uso rural natural y del uso rural periurbano.
4.
2
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TTULO 1.
4
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CAPTULO I.
5
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Sistema de indicadores.
CAPTULO 2.
6
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b) Funcin integradora: establecen los criterios para resolver las posibles contradicciones e
indefiniciones de las determinaciones del Plan General.
3. Clases
Lo Principios Generales de Actuacin Urbanstica propuestos por el Avance para la RPG son los
siguientes:
a) Principios relacionados con la creacin de oportunidades econmicas.
b) Principios relacionados con la sostenibilidad.
c) Principios relacionados con el aumento de la cohesin social y territorial.
d) Principios relacionados con el aumento de la calidad de vida.
4. Principios Generales relacionados con la creacin de oportunidades econmicas
Con el fin de asegurar la materializacin de la estrategia de actividades econmicas se
promovern las actuaciones urbansticas que contribuyan a la consecucin de los siguientes
objetivos:
a) Adaptacin a las demandas de la sociedad y generacin de nuevos espacios de
oportunidad.
b) Mezcla equilibrada de usos en las reas residenciales, potenciando la implantacin y
compatibilizacin de actividades econmicas.
c) Regeneracin de los espacios de actividad econmica obsoletos mediante actividades que
dinamicen la creacin y generacin de empleo.
d) Desarrollo de colaboracin pblico privada.
e) Implantacin preferente de actividades avanzadas vinculadas a la innovacin.
5. Principios relacionados con la sostenibilidad
Con el fin de asegurar la sostenibilidad del modelo territorial se promovern y favorecern las
actuaciones urbansticas que contribuyan a la consecucin de los siguientes objetivos:
a) Planeamiento sostenible mediante la reduccin de la ocupacin del suelo, incremento de la
compacidad y la complejidad urbana y establecimiento de medidas que garanticen la
eficiencia medioambiental y la calidad edificatoria.
b) Mejora de la accesibilidad exterior, fomento de la movilidad sostenible de proximidad e
integracin coordinada de urbanismo y movilidad.
c) Puesta en valor del patrimonio urbano y revitalizacin y reciclaje de espacios
infrautilizados.
d) Utilizacin de tecnologas disponibles para disminuir los impactos ambientales
e) Fomento de la biodiversidad mediante el desarrollo de la red ambiental.
f) Sostenibilidad econmica del modelo de utilizacin del territorio, racionalidad, suficiencia
y adecuacin del suelo destinado a usos productivos.
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CAPTULO 3.
8
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6.
que permitan
CAPTULO 4.
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Estudios de Detalle.
Catlogo de Bienes y Espacios Protegidos.
b) Otros instrumentos:
En desarrollo de lo previsto en la Ley 8/2013, de 26 de junio, de Rehabilitacin,
Regeneracin y Renovacin Urbana, se podrn delimitar mbitos de recuperacin urbana
cuya ordenacin urbanstica se formalizar a travs de la aprobacin de un Plan Especial
que quedar integrado en el marco del Plan Integral de Recuperacin Urbana.
2. Actuaciones de ejecucin del planeamiento y deberes urbansticos
La ejecucin el planeamiento urbanstico se llevar a cabo de acuerdo con lo dispuesto en el
TRLS08 y en la LSCM.
Se diferenciarn los siguientes tipos de actuaciones de ejecucin del planeamiento:
a) Actuaciones de nueva urbanizacin, a desarrollar en suelo urbanizable.
b) Actuaciones de renovacin urbana, a desarrollar en suelo urbano no consolidado.
c) Actuaciones de dotacin, a desarrollar en suelo urbano no consolidado.
Los deberes correspondientes a las diferentes actuaciones urbansticas, se ajustarn a lo
establecido en la legislacin estatal bsica, complementada en lo que resulte de aplicacin por la
LSCM.
3. Modos de gestin urbanstica
Las actuaciones de planeamiento urbanstico se podrn ejecutar, segn lo dispuesto en la LSCM,
mediante uno de los dos sistemas siguientes:
a) Actuaciones integradas.
b) Actuaciones aisladas, en los supuestos legalmente establecidos.
4. Delimitacin de reas de reparto, reas homogneas, mbitos de actuacin y
unidades de ejecucin
El planeamiento urbanstico se ejecutar a travs de la delimitacin de las unidades territoriales
siguientes:
a) reas de reparto, en suelo urbanizable incorporado y suelo urbanizable sectorizado.
b) reas Homogneas en suelo urbano.
c) mbitos de actuacin, en suelo urbano no consolidado.
El justo reparto de beneficios y cargas y el cumplimiento de las obligaciones urbansticas de la
propiedad se efectuar en el mbito de las unidades de ejecucin, ya sean las que directamente
haya delimitado el Plan o los que, en su virtud, habrn de delimitarse para posibilitar su ejecucin.
5. Sistemas de actuacin urbanstica
El sistema de actuacin correspondiente podr venir determinado en el Plan General,
establecerse en instrumentos de desarrollo posteriores, o se determinar en el momento de la
delimitacin de la unidad de ejecucin del mbito de que se trate.
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CAPITULO 5.
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pero
de
diferente
naturaleza,
b) Los usos privados debern respetar el inters general que representan los usos de
dominio pblico, debiendo tratarse asimismo, de usos compatibles funcionalmente y
garantizando siempre la adecuada accesibilidad especfica de las dotaciones pblicas.
c) El instrumento de ordenacin contendr en su caso, la desafectacin del dominio pblico
del suelo/subsuelo, justificando los cambios que en su caso se produzcan en las
calificaciones sobre y bajo rasante en las fincas registrales afectadas por la ordenacin
urbanstica.
d) Se debern regular las relaciones jurdicas entre los titulares de las diferentes propiedades
privativas, en relacin con los elementos comunes.
e) Deber ser inscrito en el Registro de la Propiedad.
CAPTULO 6.
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Esta situacin exige una armonizacin del alcance que cabe otorgar a esta ley autonmica de
obligado cumplimiento con la nueva legislacin estatal. Si con anterioridad a la publicacin del
TRLS08, a partir de las clases y categoras de suelo se definan los derechos y deberes de la
propiedad del suelo, con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley del suelo actual, la
clasificacin ha sido relegada en su funcin tradicional, siendo el Estado el competente para definir
el rgimen de derechos y deberes del suelo, sin referencia a las clases de suelo. Y as lo ha hecho,
diferenciando derechos y deberes asociados a la propiedad del suelo y derechos y deberes
asociados a la transformacin del suelo.
Todas estas novedades han determinado que en la definicin del rgimen urbanstico del suelo, el
nuevo documento de Avance proponga una definicin de dicho rgimen del suelo basada en las
siguientes actuaciones:
a) Determinando los tipos de suelo.
b) Integrando esos tipos en las clases de suelo y categoras reconocidas en la LSCM.
c) Acomodando el rgimen urbanstico de la propiedad del suelo definido por el Plan
General al bloque legislativo estatal-autonmico, teniendo en cuenta que es al Estado al
que corresponde, segn lo previsto por la STC 61/1997 de 20 de marzo, la capacidad
legislativa para regular la adquisicin del contenido urbanstico susceptible de apropiacin privada,
su valoracin, los presupuestos previos () para que pueda nacer el derecho de propiedad
privada () as como lo deberes que sean inherentes a cada manifestacin del dominio .
d) En este sentido es muy importante adelantar que en la nueva legislacin estatal los
deberes derivados de la transformacin del suelo no estn vinculados a la clasificacin del
suelo y su categorizacin, sino que dependen exclusivamente del alcance de la actuacin
de transformacin urbanstica que se pretenda llevar a cabo: actuacin de dotacin,
actuacin de renovacin urbana y/o actuacin de nueva urbanizacin.
CAPTULO 1.
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CAPTULO 2.
SECCIN 1.
DISPOSICIONES GENERALES
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En esta categora primaria quedarn integrados los terrenos que cumplan cualquiera de las
condiciones establecidas por la LSCM:
a) Las parcelas que puedan considerarse solares por ser aptas para la edificacin o
construccin y estar completamente urbanizadas, estando pavimentadas las calzadas y
soladas y encintadas las aceras de las vas urbanas municipales a que den frente y
contando, como mnimo, con los servicios de abastecimiento de agua, evacuacin de aguas
residuales, suministro de energa elctrica y alumbrado pblico conectados a las
correspondientes redes pblicas.
b) Las parcelas que, por su grado de urbanizacin efectiva y asumida por el planeamiento
urbanstico, puedan adquirir la condicin de solar, mediante obras accesorias y simultneas
a las de edificacin o construccin, as como aquellas que para adquirir la condicin de
solar estn pendientes de la cesin de la superficie destinada a vial, y las infraestructuras
de urbanizacin pendientes a todo lo largo del permetro de la parcela.
2.
En esta categora primaria se integra la restante superficie de suelo urbano y, en todo caso, la
precisada de obras de urbanizacin a realizar en rgimen de actuaciones integradas de
ejecucin del planeamiento, incluidas las de reforma interior, renovacin, mejora urbana u
obtencin de dotaciones urbansticas, que requieran de la distribucin equitativa de beneficios
y cargas.
2.
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SECCIN 2.
POR
RAZN
DE
LA
1. reas homogneas
Son divisiones del suelo urbano delimitadas con el fin de sealar, para cada una de ellas, las
condiciones de la ordenacin estructurante, relativas al coeficiente de edificabilidad y el uso
global.
El Avance propone una delimitacin de reas homogneas en referencia a parmetros de
homogeneidad urbana, funcional, tipolgica y de ordenacin estructurante segn la interseccin
de los siguientes mbitos y criterios:
Se consideran reas Homogneas independientes cada una de las reas de Regulacin
de Condiciones de Uso (RUs), mbitos de Regulacin Incorporada (RI) y mbitos de
Regulacin Diferida (RDs) contenidas en el Plano de Regulacin de Condiciones de Uso.
Tambin se consideran reas Homogneas independientes cada uno de los mbitos de
Actuaciones de Dotacin (UA), Actuacin Incorporada (UI) y Actuacin Nueva (UN)
contenidas en el Plano de Clasificacin y Categorizacin del Suelo.
En el caso de mbitos de Actuaciones de Dotacin (UA) integradas en reas de
Regulacin de Condiciones de Uso (RU), ambos se consideraran reas Homogneas
independientes.
2. mbitos de Regulacin diferida (RD)
El Avance propone la delimitacin de mbitos en los que el Plan General establece la ordenacin
bsica estructurante, con remisin ulterior a un instrumento de planeamiento posterior.
3. reas de Regulacin de Condiciones de la Edificacin y reas de Regulacin de
Condiciones de Usos
Con el fin de fijar las condiciones de ordenacin urbanstica el Avance propone la distincin de
diferentes situaciones para la regulacin de los usos y las edificabilidades:
Regulacin uniforme: Los suelos destinados por el planeamiento a usos rurales no
urbanos, usos dotacionales pblicos y actividades complementarias regulan sus
condiciones de uso y edificacin de manera homognea para el conjunto del trmino
municipal.
Regulacin diferenciada: Los suelos destinados por el planeamiento a usos de actividad
econmica y residencial regulan sus condiciones de usos y edificacin de manera
territorializada segn las reas y mbitos de regulacin en la que se encuentren.
SECCIN 3.
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aplicacin de las determinaciones que sobre cantidad o intensidad de un uso y tipologa establece
el planeamiento para un terreno determinado
El aprovechamiento susceptible de apropiacin o patrimonializable por un propietario es aquel
que le reconoce la ley en funcin del cumplimiento de los deberes que se regulan en la misma. La
aplicacin de este precepto se concreta de la forma siguiente:
a) En suelo urbano consolidado el aprovechamiento patrimonializable de una parcela
lucrativa, expresado en metros cuadrados edificables del uso y tipologa edificatoria a ella
asignado por el Plan General, es el aprovechamiento real que le otorga el planeamiento.
b) En el resto del suelo urbano el aprovechamiento es el que se reconozca en funcin de la
ejecucin y desarrollo de los instrumentos de planeamiento.
3. Actuaciones de transformacin urbanstica en suelo urbano no consolidado.
En suelo urbano no consolidado slo podrn ejecutarse actuaciones de dotacin y actuaciones de
reforma o renovacin urbana.
Se regularn por lo establecido en el TRLS08, aplicado en los trminos que pueda establecer la
legislacin autonmica sobre ordenacin urbanstica y, de lo establecido por las presentes
normas.
3.1. Actuaciones de dotacin
A efectos de determinar el rgimen de derechos y deberes que comporta su ejecucin, el Avance
propone diferenciar entre dos tipos de actuaciones de dotacin:
a) Nuevas actuaciones de dotacin
Se integran en esta clase los solares y/o parcelas, a los que el Avance asigna nuevas condiciones de
uso o edificabilidad respecto al PG 97, que comportan deberes asociados a la promocin de las
actuaciones de transformacin urbanstica, pudiendo necesitar para su materializacin la
realizacin de operaciones de reparcelacin.
Su edificacin se condiciona al cumplimiento de los siguientes deberes:
1.
2.
Cesin de dotaciones pblicas locales en la cuanta que se fije, debiendo cederse urbanizados,
en el caso de zonas verdes y viarios. En cada actuacin de dotacin se determinar la forma
concreta en que deben cumplirse estos deberes, de acuerdo con lo establecido por la Ley y
con lo que a continuacin se indica:
Cuando resulte fsicamente imposible materializar la obligacin de cesin de suelo para
dotaciones pblicas en el mbito correspondiente, sea fijo o discontinuo, podr ser
sustituida por la entrega de superficie edificada o edificabilidad no lucrativa, siempre que
este incluida dentro del mbito de la actuacin y quede acreditada aquella circunstancia.
No obstante lo anterior, en los supuestos que as se determine, las cesiones de suelo
para dotaciones locales, podr sustituirse por su equivalente econmico.
3.
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finales homogeneizados segn los coeficientes establecidos por el Plan General. Se podrn
monetizar, cuando as se determine.
El Avance propone el siguiente sistema unitario para la cuantificacin de las cargas en el conjunto
de actuaciones de dotacin nuevas, en virtud de coeficientes de homogeneizacin diferenciados
aplicables por la incorporacin de nuevos usos, tanto para establecer las cesiones de redes locales
como el porcentaje de edificabilidad.
COEFICIENTES DE HOMOGENEIZACIN
COEFICIENTES DE HOMOGENEIZACIN
Usos Iniciales
Usos Iniciales
Dotacional
0,00
Dotacional
0,00
Equipamiento Privado
0,00
Equipamiento Privado
0,63
Industrial
0,25
Industrial
0,63
Terciario
0,50
Terciario
1,00
Residencial
1,00
Residencial
1,00
Usos Finales
Usos Finales
Dotacional Pblico
0,00
Dotacional Pblico
0,00
Actividad Complementaria
0,00
Actividad Complementaria
0,63
Actividad Econmica
0,50
Actividad Econmica
1,00
Residencial
1,00
Residencial
1,00
En virtud de los anteriores, para las actuaciones establecidas en el mismo, el Avance propone, en
funcin del uso inicial considerado y del uso final propuesto, las siguientes cargas por cada 100 m
de edificabilidad referida al uso final, admitindose, para la cesin de redes, un mximo del 30% de
viario computable como cesin mnima.
Dotacional
E. Privado
Industrial
Terciario
Residencial
Dotacional Pblico
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
Actividad Complementaria
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
Actividad Econmica
15,0
15,0
0,0
Residencial
30,0
30,0
22,5
15,0
0,0
Usos Finales
20
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Dotacional
E. Privado
Industrial
Terciario
Residencial
Dotacional Pblico
0.00 %
0.00%
0.00%
0,00%
0,00%
Actividad Complementaria
6,30%
0.00%
0,00%
0,00%
0,00%
Actividad Econmica
10,00%
3,70%
0,00%
Residencial
10,00%
3,70%
3,70%
0,00%
0,00%
Usos Finales
2.
Cesin de dotaciones pblicas locales en la cuanta fijada en el PG97, que en el caso de zonas
verdes y viarios, debern cederse urbanizados.
3.
Cesin de plusvalas generadas por el planeamiento, que sern las correspondientes al 10% de
la edificabilidad media ponderada, sobre la parcela/s integrantes del mbito. Se podrn
monetizar, cuando as se determine.
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Los mbitos sujetos a regeneracin y renovacin urbana sern delimitados con posterioridad
al Plan General, mediante el sistema de indicadores establecidos como instrumento bsico
para la gestin y seguimiento de dicho Plan, y previa comprobacin de las circunstancias que
impliquen disfunciones en la habitabilidad de los mbitos, situaciones de vulnerabilidad, de
obsolescencia fsica y funcional, de inadecuacin en la estructura urbana, en los usos, etc.
Desde el punto de vista de los mbitos, los indicadores se dirigirn a detectar las siguientes
circunstancias:
Insuficiencia o degradacin de los requisitos bsicos de funcionalidad seguridad y
habitabilidad de las edificaciones.
Pobreza energtica de las edificaciones
Degradacin o insuficiencia de la urbanizacin.
Vulnerabilidad econmica y social
Obsolescencia de mbitos de actividad econmica.
2.
3.
2.
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3.
4.
Las reservas de suelo destinado a redes pblicas derivadas del incremento de edificabilidad o
cambio de uso se calcularn en funcin de la calificacin de la actuacin como actuacin de
dotacin o actuacin de renovacin urbana.
5.
6.
23
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Se considerar edificio inadecuado para el uso residencial aquel que rena condiciones de
infravivienda al menos sobre el cincuenta por ciento (50%) de la superficie til construida
sobre rasante, descontados los elementos comunes.
8.
CAPTULO 3.
SECCIN 1.
DISPOSICIONES GENERALES
Integrado por los terrenos que el planeamiento general prev expresamente que deben
transformarse en suelo urbano.
2.
24
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Se integran en esta categora los restantes terrenos adscritos a la clase de suelo urbanizable.
2.
3.
SECCIN 2.
RGIMEN JURDICO
URBANIZABLE
DE
LA
PROPIEDAD
DEL
SUELO
CAPTULO 3.
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TTULO 3.
CONDICIONES DE LA EDIFICACIN
El Ttulo 3 tiene por objeto la regulacin de las determinaciones urbansticas que condicionan el
modelo de ocupacin en el territorio, y en particular de los parmetros edificatorios de dicho
modelo.
La ordenacin de los parmetros edificatorios, que sirven para establecer la configuracin de la
edificacin sobre la parcela, va a permitir materializar en forma construida la ordenacin urbana.
Desde esta perspectiva, corresponde a la ordenacin urbanstica municipal establecer condiciones
de distinto alcance: unas ms estructurantes, porque son decisivas en la conformacin de la
morfologa urbana al controlar la parcela y el comportamiento de la edificacin en la misma,
(tamao de parcela, ocupacin, edificabilidad) y otras que regulan el resto de parmetros
edificatorios (condiciones de seguridad, salubridad, condiciones estticas, etc.). Estas condiciones
actan como elementos aseguradores de una regularidad edificatoria, que garantiza, dentro de la
ciudad, una lgica espacial y una calidad constructiva homogneas, por encima de las diferencias
que puedan derivarse de la aplicacin de otras condiciones particulares.
En este punto, la regulacin que propone el Avance viene marcada por uno de los objetivos
pretendidos por la RPG, que es el de simplificar y flexibilizar la normativa, permitiendo la
incorporacin al documento de las Normas Urbansticas slo de aquellas determinaciones que se
consideran indispensables, bien por exigirlo as la legislacin urbanstica de aplicacin, o bien por
resultar necesarias para la definicin y articulacin del modelo de ciudad elegido.
La decisin de alcanzar esta finalidad es la que ha conducido a un cambio del sistema previsto en
el Plan General de 1997. Si en este documento se inclua la regulacin de los parmetros de
edificabilidad, salubridad, ventilacin e iluminacin, seguridad, condiciones estticas y tratamiento
del entorno, la propuesta que formula el Avance es bien distinta, en cuanto propone incluir
dentro del texto de las normas urbansticas exclusivamente la regulacin de las determinaciones
que afectan a las condiciones de parcela, ocupacin, edificabilidad y aprovechamiento. El resto de
regulaciones asociadas a otros parmetros generales de edificacin: las condiciones de volumen y
forma, condiciones estticas o condiciones higinicas, por su carcter de determinaciones de
ordenacin pormenorizada, sern reguladas mediante las ordenanzas municipales que se aprueben
en ejecucin y desarrollo del Plan General.
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Con esta forma de separar la regulacin de las condiciones de edificacin se contina la lnea de
ordenacin propia en nuestro sistema desde la Ley del Suelo de 1956 que admiti la escisin de
las normas de edificacin en dos instrumentos distintos: por un lado, las propias normas
urbansticas anejas a los planes que forman parte de los mismos; y por otro las ordenanzas de
edificacin, entendidas en sus aspectos puramente tcnicos, sanitarios, de seguridad y de
regulacin de las relaciones de vecindad y servidumbres legales urbanas, que son las que se
corresponden hoy con el objeto del artculo 32 de la LSCM.
En el momento actual, esta divisin de la regulacin de condiciones de edificacin en dos niveles
se completa con el criterio de regular, en ambos, solo los parmetros urbansticos que tienen
relacin directa con la construccin de la ciudad, que constituye el fin ltimo de la ordenacin
urbanstica. Por lo tanto, todo lo que aparece regulado en la normativa sectorial y en particular en
el Cdigo Tcnico de la Edificacin no debe tener una regulacin especfica en el mbito
urbanstico ya que si as lo fuera, esta regulacin sera redundante o en su defecto contradictoria y
slo aportara confusin a las determinaciones del Plan General.
Los beneficios de esta forma de proceder son inmediatos, ya que la incorporacin a la Ordenanza
Municipal de los parmetros de edificacin, que pueden considerarse como determinaciones
pormenorizadas, y la renuncia a la sobredeterminacin normativa, permite otorgar a la regulacin
de esta materia una flexibilidad y claridad mucho mayor.
Junto a ese modo de proceder, el Avance introduce la regulacin de dos aspectos novedosos que
no tienen antecedentes en la normativa de los planes precedentes pero que se consideran muy
importantes para el desarrollo de las estrategias de Regeneracin Urbana y de Fomento de la Red
Ambiental: se trata de los Espacios Vinculados a la Edificacin y el Factor Verde. De acuerdo al
criterio anteriormente expuesto, estas condiciones tendrn una regulacin bsica estructurante
en el Plan General y un desarrollo pormenorizado en las ordenanzas correspondientes.
Una vez hechas estas aclaraciones, cabe sealar que para la definicin de las condiciones
particulares de edificacin el Avance propone los criterios siguientes:
a) Diferencia las reas de Regulacin Directa (dotacionales pblicos, actividades
complementarias y RE) de los mbitos diferidos de condiciones de edificacin (RD).
b) En las reas de Regulacin Directa, es el propio Plan General, el que a travs de sus
normas urbansticas establece la regulacin finalista de las condiciones particulares de
edificacin que permitirn desarrollar el proceso urbanstico en cada parcela.
c) Para establecer las condiciones particulares de edificacin aplicables al uso residencial y de
actividades econmicas divide el suelo urbano en ocho (8) reas de Regulacin de
Condiciones de Edificacin (RE), algunas de las cuales son subdivididas en grados, fijando
las determinaciones de ordenacin de la edificacin correspondientes en cada una de ellas.
d) Las reas de Regulacin de Condiciones de Edificacin (RE) son las siguientes: RE.1
Conservacin; RE2. Incorporada; RE3. Volumetra Especfica; RE4 Manzana Cerrada; RE5
Bloque abierto; RE6 Actividad econmica/productiva; RE7 Baja densidad; y RE8 Vivienda
unifamiliar.
e) Para establecer las condiciones particulares de edificacin aplicables a las parcelas
calificadas con otros usos urbanos: dotacional pblico y actividades complementarias el
Avance propone una regulacin nica que se aplica de una manera general, cualquiera que
sea la localizacin en el espacio de esas parcelas.
f) En el caso de los usos no urbanos el Avance propone una regulacin que est
condicionada por la legislacin sectorial que pueda resultar de aplicacin en los terrenos
afectados.
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CAPTULO 1.
1. Definicin
Son las determinaciones a las que debe sujetarse la edificacin por sus propias caractersticas, que
se establecen con el fin de asegurar la materializacin del derecho a la edificacin conforme al
modelo de ocupacin contemplado por el planeamiento.
2. Alcance
1.
2.
3.
Las condiciones generales de la edificacin sern las reguladas en el presente Ttulo, salvo
indicacin especfica en contra, en la regulacin particular del rea de Regulacin de
Condiciones de la Edificacin (RE) de aplicacin o en la ficha correspondiente de condiciones
de uso y edificacin.
SECCIN 1.
CONDICIONES DE PARCELA
1. Definicin de parcela
Tiene la consideracin de parcela la unidad de suelo, tanto en la rasante como en el vuelo o en el
subsuelo, que tenga atribuida edificabilidad y uso o solo uso urbanstico independiente.
2. Clases de parcela
Se pueden diferenciar las siguientes clases:
1.
2.
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3. Linderos
Son las lneas perimetrales que conforman el polgono que delimita una parcela y la distinguen de
sus colindantes.
4. Superficie de la parcela
Es la dimensin, en proyeccin horizontal, del rea comprendida dentro de los linderos de una
parcela.
5. Parcela Mnima
Es la superficie que se define como mnima para que una parcela pueda ser edificable.
SECCIN 2.
1. Definicin
Son las que definen la superficie de parcela que puede ser ocupada por edificacin y la que debe
permanecer libre de ella.
2. Superficie ocupable
Es la superficie de la parcela edificable susceptible de ser ocupada por la edificacin.
Las condiciones de ocupacin podrn determinarse sobre rasante y bajo rasante.
Sobre rasante: comprende la superficie de la parcela que puede ser ocupada sobre la
cota de rasante de la misma.
Bajo rasante: comprende la superficie en proyeccin horizontal de las plantas bajo
rasante que puede ser admitida.
3. Superficie libre de parcela
Es el resto de la superficie de la parcela edificable no ocupada por la edificacin sobre rasante.
4. Superficie libre de parcela con cobertura vegetal
Es la superficie de la parcela edificable, no ocupada por la edificacin sobre rasante, que deber
ajardinarse, predominantemente con arbolado, en los casos que las presentes normas as lo
determinen.
5. Coeficiente de Ocupacin
Es la relacin entre la superficie ocupable y la superficie de la parcela edificable. Esta relacin se
establecer a travs de un porcentaje.
El coeficiente de ocupacin se establecer como ocupacin mxima. Si de la aplicacin de otras
condiciones concurrentes se concluyese una ocupacin menor, ser este valor el que sea de
aplicacin.
6. Espacios Libres Vinculados a la Edificacin
Son los espacios libres de las parcelas que, por su representatividad, su valor ambiental o por su
contribucin a la construccin de la imagen del espacio pblico, han sido delimitados por el
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CONDICIONES DE EDIFICABILIDAD
1. Definicin
Las condiciones de edificabilidad son aquellas que limitan la dimensin, a nivel de superficie
construida, de las edificaciones que pueden construirse en una parcela.
2. Superficie edificada total
Es la suma de las superficies edificadas de cada una de las plantas que componen el edificio.
3. Superficie Edificada por Planta
Es el rea de la proyeccin horizontal de la superficie comprendida dentro del permetro exterior
de la planta, excluidas las zonas que a continuacin se enumeran:
a) Los espacios auxiliares vinculados a los tipos edificatorios: soportales, plantas bajas
porticadas, patios de parcela, superficie bajo cubierta no habitable o destinada a
instalaciones generales del edificio y los balcones y terrazas en las condiciones que se
establezcan en la ordenanza de desarrollo correspondiente.
b) La superficie destinada a garaje-aparcamiento en las siguientes situaciones:
Bajo rasante incluidos los accesos desde la va pblica.
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6. Factor Verde
Es un factor complementario a los parmetros bsicos de ocupacin y de edificabilidad, orientado
a la mejora del clima urbano, que relaciona el espacio libre de parcela con su nivel de vegetacin,
estableciendo un valor mnimo a nivel de parcela urbanstica segn la compacidad urbana.
A efectos de su cuantificacin se diferencia lo siguiente:
a) Factor verde existente: parmetro urbanstico definido a nivel de parcela que se expresa
como una sumatoria del conjunto de superficies tiles para el confort trmico de la
ciudad, ponderada segn el nivel de naturalizacin del suelo y calidad de la vegetacin
existente. Se expresa segn un valor normalizado entre 0 y 1. Se incorpora como
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indicador del sistema de indicadores urbanos para el seguimiento de la Revisin del Plan
General.
Para su determinacin se aplica la siguiente frmula
FVE=1 x % Espacio libre vinculado+ ndice de Vegetacin x (Espacio libre parcela
Espacio libre vinculado)
Intervienen los siguientes parmetros:
El Espacio Libre vinculado a la edificacin es el espacio de la parcela urbanstica que en el
Plano de Regulacin de Condiciones de Uso se identifica como un valor a preservar en
cualquier actuacin sobre la parcela para no ser ocupado por edificacin.
El ndice de Vegetacin es un ndice normalizado de vegetacin que representa la
actividad cloroflica detectable por imagen de satlite, incorporado al sistema de
indicadores urbano.
b) Factor verde normativo: es el valor mnimo normativo exigible a cada parcela urbanstica
en funcin del coeficiente de edificabilidad segn se establece en la siguiente tabla, donde
FVE es el factor verde existente.
MIN
Edif. > 4 m/m
Mx (0,10, FVE)
Mx (0,20, FVE)
c) Factor verde calculado: es el factor que debern calcular los proyectos de intervencin
en los edificios, conforme a una metodologa de clculo a establecer a travs de una
ordenanza que defina con detalle la ponderacin de cada tipo de superficies de cubierta:
jardines, cubiertas verdes, espacios sombreados, etc.
CAPTULO 2.
1. Condiciones particulares
Las condiciones particulares de edificacin son aquellas que, complementando a las generales,
permiten materializar la edificacin en las distintas zonas del trmino municipal.
2. Aplicacin
El Avance propone las siguientes reglas:
a) Las condiciones particulares de edificacin son de aplicacin a las diferentes clases de
obras, segn lo que la normativa establezca en cada una de las reas y mbitos en que se
divide el trmino municipal.
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TTULO 4.
En primer lugar propone la definicin de una nueva ordenacin de los usos ajustada a los
siguientes criterios:
a)
b) En el mbito de los usos globales el Avance diferencia, tras analizar la situacin del
trmino municipal, los siguientes tipos: Natural, Periurbano, Dotacional Pblico, Actividad
Complementaria, Residencial en tres grados, Mixto en tres grados, Actividad Econmica
en tres grados y Diferido cuando su concrecin se remite a planeamiento de desarrollo.
c) En el mbito de los usos pormenorizados, el Avance propone distintas clasificaciones con
el fin de explicar no solo la propuesta de ordenacin de usos que se asume sino tambin
su rgimen de interrelacin e implantacin en la parcela.
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d) A estos efectos, diferencia en primer trmino, entre los usos rurales de carcter no
urbano y los usos urbanos. Los usos no urbanos son aquellos que pueden implantarse,
dentro del marco proporcionado por la legislacin sectorial de aplicacin sobre el suelo
no urbanizable de proteccin, distinguindose tres categoras segn el destino concreto
que pueda ser asignado al espacio: uso natural, propio de espacios en los que la finalidad
es la proteccin de los valores naturales del espacio en el que se asientan; uso periurbano
asignado igualmente a los espacios naturales, pero dentro de los mismos, a las zonas de
transicin entre el espacio natural y el espacio urbano; y uso dotacional pblico no
urbano, asignado a espacios clasificados como suelo no urbanizable de proteccin sobre
los que se desarrollan usos sujetos a limitacin o servidumbre para la proteccin del
dominio pblico. Esta primera pormenorizacin de usos no solo permite resolver
problemas causados por indefinicin en la regulacin por ejemplo de los espacios
periurbanos, sino que tambin permite un mejor ajuste del Plan General a las exigencias
derivadas de la legislacin sectorial.
A su vez, dentro del grupo de usos urbanos el Avance opta por una nueva sistematizacin
que concede un protagonismo fundamental a una primera divisin establecida entre usos
pblicos de carcter dotacional y usos privados de carcter lucrativo. Considerando el
destino pblico o privado de los suelos en el que se desarrollan los usos y actividades, el
Avance integra en el mbito de los usos dotacionales pblicos, aquellos que pueden
implantarse en suelos llamados a ser de titularidad pblica para servir de soporte al
conjunto de elementos que conforman las redes pblicas de infraestructuras,
equipamientos y servicios urbanos destinados a la satisfaccin de necesidades colectivas de
la poblacin; y en los usos privados aquellos que resultan especficos de actividades de
particulares de carcter lucrativo.
Dentro del mbito de los usos privados opera introduciendo dos innovaciones
significativas: la simplificacin de los usos admitidos al regular solo tres usos: residencial,
actividad econmica y actividad complementaria; y al integrar dentro del mbito de un
nico uso de actividad econmica la regulacin de todas las categoras posibles (comercio,
oficinas, recreativo, hospedaje, industria, etc). Y asimismo, al sustituir la denominacin
tradicional de equipamiento privado por la de actividad complementaria con el fin de
clarificar la situacin jurdica de este uso subrayando su carcter privado y lucrativo.
e) Bajo estos objetivos, desde el punto de vista formal y si se quiere funcional, el Avance
propone una nueva taxonoma para sistematizar todos los usos admisibles organizndola
en funcin de la distincin de clases y subclases sobre las que con posterioridad, en los
ttulos correspondientes de este documento, propondr la articulacin de la ordenacin
relativa a las condiciones particulares de cada una de ellas. En concreto, se reconocen
dentro del grupo de los usos dotacionales pblicos tres clases: clase espacio libre
integrada por las subclases Parque Urbano, Corredor Urbano-Ambiental, rea Estancial y
Viario; clase equipamiento social; y clase infraestructuras y servicios urbanos. Y dentro
del grupo de los usos privados se reconocen otras tres clases: clase uso residencial, clase
uso actividad econmica en la que se unifican las categoras de hospedaje, servicios,
comercio, recreativo, industria y garaje; y clase actividad complementaria que agrupa todas
aquellas actividades privadas lucrativas dirigidas a la realizacin de una funcin destinada a
complementar las actividades econmicas y el uso residencial. Esta regulacin permitir
afirmar con mayor determinacin el carcter lucrativo que el Plan reconoce a todas las
actividades complementarias a las que har participar del rgimen de implantacin y
modificacin propio de los usos lucrativos.
f) Igualmente, se establece en este ttulo las bases de la regulacin de un rgimen de
interrelacin entre los usos pormenorizados que conduce a la diferenciacin entre los
usos cualificados, alternativos y usos compatibles, cuya implantacin en la parcela podr
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En segundo lugar, el Titulo IV establece los presupuestos sobre los que han de articularse
condiciones particulares aplicables a la ordenacin de cada uso. En este punto el Avance
parte de los criterios siguientes:
a) Diferencia tres tipos de situaciones en lo que se refiere a la identificacin del sistema de
regulacin: el aplicable en las reas de Regulacin de Condiciones de Usos (RU), el
aplicable en los mbitos de Regulacin Diferida (RD) y el aplicable en los mbitos de
Regulacin Incorporada (RI).
b) En las reas de Regulacin de Condiciones de Usos (RU) regula un procedimiento que
distingue:
La regulacin territorializada de las condiciones particulares que afectan al uso
residencial y de actividades econmicas, establecida en la ficha de condiciones
reguladoras de usos de cada una de ellas.
La regulacin uniforme de las condiciones particulares que afectan al uso dotacional
pblico y al uso de actividades complementarias, que se atendr a lo dispuesto por las
Normas Urbansticas que se aplicarn con independencia de la localizacin de la parcela
en el territorio.
La regulacin de los usos no urbanos se atendr igualmente, a lo dispuesto por
las Normas Urbansticas y la legislacin sectorial.
c) En los mbitos de Regulacin Diferida de condiciones de edificacin y usos (RD) el Plan
reserva la definicin de las condiciones particulares al planeamiento posterior.
d) En los mbitos de Regulacin Incorporada (RI) el Avance propone el mantenimiento
ntegro de las condiciones de regulacin de los usos establecidas en los instrumentos de
planeamiento aprobados. Se excepta de esta regla la regulacin de los usos dotacionales
pblicos que estarn sometidos a las condiciones generales establecidas en el documento
de Avance.
En este punto, resulta importante destacar que una de las mayores novedades que
presenta el Avance de la RPG hace referencia justamente al sistema de ordenacin de
usos que se construye a partir de la delimitacin de las reas de Regulacin de
Condiciones de usos (RU) efectuada tras el anlisis del territorio del trmino municipal.
En total, en funcin de las caractersticas funcionales propias de las zonas, se han
delimitado 399 reas de Regulacin de Condiciones de Uso (RU) a las que se asigna
como se explic anteriormente- un uso global. La ficha de condiciones reguladoras de uso
y edificacin es el instrumento normativo complementario que concreta el sistema de
implantacin y modificacin de usos pormenorizados dentro de cada una de las citadas
reas RU.
En el fichero de Condiciones de Ordenacin se establecen determinaciones que van a
resultar imprescindibles a efectos de regular la ordenacin de los usos:
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CAPTULO I.
1. Definicin
Son aquellas determinaciones urbansticas que conforman las bases de la nueva ordenacin de
usos propuesta por el Avance: clasificacin de usos globales y pormenorizados, rgimen general
de implantacin de usos y rgimen de modificacin.
2. Clasificacin de los usos
1.
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Residencial
RESIDENCIAL
RESIDENCIAL
% MXIMO
% MNIMO
Residencial Grado 1
<=100 >=95
<=100 >=95
Residencial Grado 2
<=100 >=75
<95 >=75
Residencial Grado 3
<=100 >=75
<75 >=50
<75 >= 50
<=75 >= 50
<=75 >=50
<50 >=25
<50 >=25
<=50 >=25
<=50>=25
<25>=0
<25>=5
<=25>=0
<5>=0
<=5>=0
Mixto Residencial
Mixto
Actividad
Econmica
Mixto
b) Usos pormenorizados
Son aquellos que concretan el destino urbanstico previsto por planeamiento general,
sobre cada una de las parcelas y/o espacios con ordenacin pormenorizada.
Se estructuran en funcin de diferentes criterios: naturaleza y carcter, segn su
interrelacin y modo de implantacin.
2.
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Aquellos que pueden desarrollarse dentro de los lmites establecidos por la legislacin
sectorial y estas normas. En funcin de los valores objeto de proteccin, se diferencian:
Uso natural: asignado a los espacios en los que la finalidad principal es la proteccin y
preservacin de sus condiciones naturales.
Uso periurbano: asignado a los espacios naturales de la zona de transicin entre los
mismos y el suelo urbano, cuya finalidad es adecuar su utilizacin a las necesidades de
los ciudadanos relacionadas con el recreo, descanso y esparcimiento.
b) Usos Rurales Dotacionales:
Aquellos que pueden desarrollarse con sujecin a limitaciones o servidumbres para la
proteccin del dominio pblico (Viario, Equipamiento Social e Infraestructuras y
Servicios Urbanos).
2.2 Usos urbanos:
Asignados a parcelas integradas en el suelo urbano y en su caso, al suelo urbanizable en el
momento de su ordenacin. Pueden diferenciarse dos tipos de usos:
a) Usos dotacionales pblicos:
Aquellos que se implantan sobre parcelas y/o espacios cuyo destino es un uso pblico
que ha de servir de soporte al conjunto de elementos que conforman las redes
pblicas de infraestructuras, equipamientos y servicios urbanos, destinados a la
satisfaccin de necesidades colectivas de la poblacin.
b) Usos privados:
Aquellos que se implantan sobre parcelas y/o espacios cuyo destino es un uso privado
que ha de servir de soporte al conjunto de actividades lucrativas que se desarrollan en
la ciudad. Se incluyen los usos lucrativos residencial, actividad econmica y actividad
complementaria.
3.
39
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5.
40
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urbanstico por afluencia de personas, de acuerdo con los criterios establecidos al efecto
por las ordenanzas municipales.
Control de movilidad: es aquel que segn las condiciones reguladoras de uso de cada
rea o mbito, se considera susceptible de implantacin, previa evaluacin de impacto
urbanstico del funcionamiento del mismo sobre la movilidad, de acuerdo con los
criterios establecidos al efecto por las ordenanzas municipales.
d) Uso prohibido (P): es aquel que segn las condiciones reguladoras de uso de cada rea o
mbito de Regulacin de Condiciones de Uso, se considera no susceptible de
implantacin por resultar incompatibles con el uso global propuesto.
e) Uso Provisional (PR): es aquel que puede implantarse, de manera transitoria y en las
condiciones establecidas por la legislacin vigente en una parcela.
CAPTULO 2.
mbitos de Regulacin Incorporada (RI) en los que el Avance incorpora, para los usos
privados, el rgimen contenido en el expediente de Revisin parcial del Plan General de 1985
y Modificacin del Plan General de 1997.
mbitos de Regulacin Diferida (RD) en los que el Plan General remite la definicin de los
usos pormenorizados a un planeamiento de desarrollo.
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TTULO 5.
El Ttulo 5 se centra en la regulacin de los usos dotacionales pblicos, esto es, de los usos
urbansticos destinados a satisfacer necesidades colectivas y a ordenar estructuralmente la ciudad,
estableciendo zonas de espacios libres, equipamientos colectivos, infraestructuras como
suministro y saneamiento de aguas, electricidad, alumbrado, telecomunicaciones y otros servicios
que puedan resultar necesarios a la poblacin.
El Avance aborda esta regulacin manifestando con claridad su decisin de asignar la calificacin
de usos dotacionales pblicos solamente a aquellos espacios que estn destinados a cumplir una
finalidad de uso pblico, lo que determina el rgimen jurdico propio de los mismos y justifica la
singularidad del rgimen urbanstico que se les concede, vinculado esencialmente a los
requerimientos de la propia dotacin.
Desde el punto de vista formal, la estructuracin de la ordenacin se realiza distinguiendo, de
acuerdo con la LSCM, tres clases de usos dotacionales pblicos o redes pblicas: la red de
espacios libres, la red de equipamiento social y la red de infraestructuras y servicios urbanos. En
cada caso, y para todos ellos, este Ttulo establece primero unas disposiciones generales relativas
a las condiciones de implantacin del uso y a continuacin unas condiciones particulares
reguladoras de la edificabilidad, la ocupacin y los usos compatibles.
CAPTULO1.
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Parque Urbano: Espacios con predominio de reas con cobertura vegetal y disposicin de
lugares para la estancia, paseo y actividades variadas de uso social, con una superficie
generalmente superior a 1 hectrea, que el planeamiento destina para ello y que, a tales
efectos, aparecen identificados, con esta denominacin, en el Plano de Regulacin de
Condiciones de Uso.
El Avance, en funcin de su superficie, propone diferenciar dos niveles:
a) Parque Urbano perteneciente a la red Supramunicipal/General, con una superficie
generalmente superior a 10 hectreas. Se identifican en el Plano de Regulacin de las
Condiciones de Uso con la letra G.
b) Parque Urbano perteneciente a la red Local, con una superficie comprendida
generalmente entre 1 y 10 hectreas. Se identifican en el Plano de regulacin de las
condiciones de uso por no tener asignado cdigo.
2.
Area Estancial: espacios vinculados a la trama viaria de la ciudad, entre los que se encuentran
las plazas y los jardines, que cumplen una funcin cvica y convivencial ligada a la estancia y a la
movilidad peatonal, con una superficie comnmente inferior a los Parques Urbanos, que a
tales efectos, aparecen identificados, con esta denominacin, en el plano de Regulacin de
Condiciones de Uso.
El Avance propone diferenciar dos niveles:
a) rea Estancial Supramunicipal/General: espacios representativos de la ciudad bien por su
valor y significado histrico, bien por su carcter cvico como lugares de expresin
ciudadana o bien por su condicin de centralidad. Se integran en este nivel las plazas
histricas, plazas cvicas, entornos de equipamientos singulares y monumentos o lugares
de intercambio modal de transporte. Se identifican en el Plano de Regulacin de
Condiciones de Uso con la letra G.
b) rea Estancial Local: espacios que pueden estar ajardinados, destinados principalmente a
resolver las necesidades bsicas de estancia y esparcimiento exterior a nivel de barrio y
que aparecen identificados en el Plano de Regulacin de Condiciones de Uso por no tener
asignado cdigo.
3.
Corredor urbano ambiental: espacios de carcter lineal, que cumplen una o varias de las
siguientes funciones: servir de conexin entre zonas verdes como corredores ambientales,
ser soporte de los itinerarios peatonales y ciclistas principales y/o dar proteccin a los usos
respecto a vas de alta capacidad. Se identifican con esta denominacin en el Plano de
Regulacin de Condiciones de Uso. La totalidad de los corredores pertenecen a la red
Supramunicipal/General.
4.
45
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1. Condiciones comunes
Para la autorizacin de cualquier actuacin en el espacio libre se observarn las siguientes
condiciones:
1.
2.
Los usos compatibles que pueden ser autorizados son los siguientes:
a) Usos dotacionales pblicos en todas sus categoras.
b) Usos de actividad econmica, en las categoras de comercial, recreativo y usos actividad
complementaria con las condiciones de ocupacin y edificacin establecidas en las
presentes normas, siempre que garanticen un uso pblico y supongan un complemento y
una mejora de la funcionalidad social de los espacios.
c) La implantacin de los usos de actividad econmica se permitir siempre en rgimen de
concesin de derecho de superficie.
d) En todos los casos la altura mxima de edificacin ser de 4 metros medidos hasta el nivel
de cornisa, admitindose elementos singulares que justifiquen su implantacin, con
criterios de paisaje urbano, mediante la redaccin de un Plan Especial.
Para la definicin de las condiciones particulares, dentro del mbito del Parque Urbano, se
diferencian las siguientes categoras:
Parque urbano >100 Has.
Parque urbano >30 Has y <100 Has.
Parque urbano >3 Has y <30 Has.
Parque urbano >1 Ha y <3 Has.
2.
Parque urbano >100 Has: se podrn implantar otros usos dotacionales pblicos, as como
usos de actividad econmica, comerciales o recreativos y actividad complementaria que no
superen individualmente los 150 m construidos. El conjunto de usos compatibles no podrn
superar el 10% de la superficie total del parque, ni ms de 5.000 m construidos. Los parques
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Parque urbano >30 Has y <100 Has: se podrn implantar otros usos dotacionales pblicos,
as como usos de actividad econmica comerciales o recreativos y actividad complementaria
que no superen individualmente 100 m construidos. El conjunto de usos compatibles no
ocuparn ms del 10 % de la superficie total del parque, ni ms de 5.000 m construidos.
4.
Parque urbano >3 Has y <30 Has: se podrn implantar otros usos dotacionales pblicos, as
como usos de actividad econmica, comerciales o recreativos y actividad complementaria
que no superen individualmente 100 mconstruidos. El conjunto de usos compatibles no
ocuparn ms del 15 % de la superficie total del parque, ni ms de 1.000 m construidos.
5.
Parque urbano >1 Ha y <3 Has: se podrn implantar otros usos dotacionales pblicos as
como usos de actividad econmica, comerciales o recreativos que no superen
individualmente 100 m construidos, ni supongan una ocupacin mayor del 25% de la
superficie total del parque, ni 250 m construidos en su conjunto.
6.
2.
3.
4.
47
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La parcela mnima para las reas estanciales de nueva creacin ser de 500 m en los que se
pueda inscribir un crculo de 20m de dimetro.
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2.
3.
Los usos compatibles que pueden ser autorizados son los siguientes:
a) Usos dotacionales pblicos en las restantes subclases de Espacio Libre Pblico, de
Equipamiento Social y de Infraestructuras y Servicios Urbanos.
b) Usos de actividad econmica, en las categoras de comercial, recreativo, garajeaparcamiento y usos de actividad complementaria con las condiciones de ocupacin y
edificacin establecidas en las presentes Normas, siempre que garanticen un uso pblico y
supongan un complemento y una mejora de la funcionalidad social de los espacios.
La implantacin de los usos de actividad econmica y complementaria se permitir
siempre en rgimen de concesin de derecho de superficie.
4.
Sobre rasante, en todos los niveles, se permitirn los usos compatibles sealados siempre que
la altura mxima sobre rasante de cualquier edificacin no supere los 3 metros ni impida o
altere la funcionalidad propia del viario. En todos los casos se admitirn los usos temporales
de terrazas de veladores, ferias, mercadillos e instalaciones para fiestas populares, cumpliendo
la regulacin establecida por las ordenanzas municipales correspondientes y con las
condiciones de integracin urbana y preservacin de las necesidades funcionales y paisajsticas
que establezcan los servicios municipales encargados de la gestin del viario.
Bajo rasante, en todos los niveles, se permitir el uso de equipamiento social y el uso
dotacional de infraestructuras y servicios urbanos, incluido el aparcamiento pblico. Ser
tambin compatible el uso de actividad complementaria prestacional de grado intensivo y
nivel bsico siempre que su ocupacin superficial no supere los 30 m. Podrn ser
autorizados usos de actividad econmica y actividad complementaria colectiva en las
condiciones establecidas por estas normas.
49
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CAPTULO 2
2.
Dentro de cada uno cada de los grados, el Avance propone diferenciar, en base a su mbito
funcional, diferentes niveles.
3.
4.
50
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SECCIN 2.
CONDICIONES
PARTICULARES
EQUIPAMIENTO SOCIAL
EN
PARCELAS
DE
1. Condiciones comunes
Para la autorizacin de la implantacin de cualquier uso en las parcelas calificadas como
Equipamiento Social se observarn las siguientes condiciones:
1.
2.
3.
Los usos compatibles que pueden ser autorizados son los siguientes:
a) Usos Dotacionales Pblicos en las restantes subclases de Espacio Libre Pblico y de
Infraestructuras y Servicios Urbanos.
b) Usos de Actividad Econmica, en las categoras de comercial y recreativo y usos de
actividad complementaria con las condiciones de ocupacin y edificacin establecidas en
las presentes normas.
c) La implantacin de los usos de Actividad Econmica y Actividad Complementaria se
permitir siempre en rgimen de concesin de derecho de superficie.
4.
2.
Los equipamientos sociales de la Red Local podrn implantarse en las parcelas calificadas
como Red Supramunicipal/General.
Condiciones
particulares
Supramunicipal/General
para
el
Equipamiento
Social
Extensivo
50% de la parcela.
50% de la parcela.
25% de la parcela.
25% de la parcela.
51
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10% de la parcela.
Usos compatibles
a) La edificabilidad mxima que puede asignarse a los usos compatibles ser el 30% de la
edificabilidad total materializada sobre la parcela que no supere la mxima permitida. A los
efectos anteriores en instalaciones deportivas no cubiertas se considerar la superficie de
suelo efectivamente destinada a la prctica deportiva.
b) La edificabilidad destinada a actividad econmica, en su clase de actividad comercial y
recreativa, ser como mximo el 25% de la edificabilidad total materializada de la parcela.
3.
Condiciones
particulares
Supramunicipal/General
para
el
Equipamiento
Social
Intensivo
Edificabilidad:
a) Para las parcelas ubicadas en el interior de Calle M-30 y en Cascos Histricos de distritos
se aplicar lo establecido por la RE (rea de Regulacin de Condiciones de Edificabilidad)
que regule las parcelas colindantes, con un mnimo de 2 m/m. Mediante Plan Especial se
podr incrementar la edificabilidad un 20%.
b) En el resto del municipio: se aplicar el coeficiente 2 m/m. En estos casos, y por razn de
necesidades especficas del equipamiento, se podr alcanzar una edificabilidad mxima de
2,40 m/m mediante la redaccin de un Plan Especial, en el que se justifiquen las
necesidades funcionales y su correcta integracin en el entorno.
2.
3.
Ocupacin mxima:
a) Sobre rasante:
100% de la parcela.
b) Bajo rasante:
100% de la parcela.
Usos compatibles:
a) La edificabilidad mxima que puede asignarse a usos compatibles ser el 40% de la
edificabilidad materializada total sobre la parcela.
b) La edificabilidad destinada a actividad econmica, en su clase de actividad comercial y
recreativa, ser como mximo el 30% de la edificabilidad total materializada sobre la
parcela.
52
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Edificabilidad:
a) Para las parcelas ubicadas en el interior de la Calle-30 y en Cascos Histricos de distritos
se aplicar lo establecido por la RE (rea de Regulacin de Condiciones de Edificabilidad)
que regule las parcelas colindantes y un mnimo de 2,40 m/m. Mediante Plan Especial se
podr incrementar la edificabilidad un 20%.
b) En el resto del municipio: se aplicar el coeficiente 2,40 m/m. En estos casos, y por
razn de necesidades especficas del equipamiento, se podr alcanzar una edificabilidad
mxima de 2,70 m/ mmediante la aprobacin de un Plan Especial, en el que se
justificarn las necesidades funcionales y su correcta integracin en el entorno.
2.
3.
Ocupacin mxima:
a) Sobre rasante:
100% de la parcela
b)
100% de la parcela
Bajo rasante:
Usos compatibles:
a) La edificabilidad mxima que puede asignarse a usos compatibles ser el 30% de la
edificabilidad total de la parcela.
b) La edificabilidad destinada a actividad econmica, en su clase de actividad comercial y
recreativa, ser como mximo el 25% de la edificabilidad total de la parcela.
CAPTULO 3
53
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1.
2.
Dentro de cada uno de los grados se podr diferenciar, de acuerdo con el mbito funcional del
servicio que se presta, los siguientes niveles:
3.
4.
3. Categoras y tipos
El Avance, a efectos de la regulacin de las condiciones particulares, distingue tres categoras, y en
cada una de ellas, diferentes tipos, segn el servicio prestado, a las que podrn asimilarse otras
que no aparezcan enunciadas especficamente:
1.
2.
Infraestructuras Bsicas:
54
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Abastecimiento de agua.
Saneamiento y depuracin.
Telecomunicaciones.
3.
Servicios Urbanos:
Limpieza urbana, recogida y tratamiento de residuos.
Instalaciones de suministro de combustibles para vehculos.
SECCIN 2.
1. Condiciones comunes
Para la autorizacin de la implantacin de cualquier uso en las parcelas calificadas como
Infraestructuras y Servicios Urbanos se observarn las siguientes condiciones:
a) Los usos, las obras de edificacin y las instalaciones estarn sujetos a la normativa sectorial
que resulte de aplicacin. Por tanto, la obligatoriedad de las reglas que propone el Avance
se entender sin perjuicio del cumplimiento de las condiciones establecidas por la
legislacin sectorial correspondiente.
b) La implantacin de usos compatibles no podr alterar la funcionalidad propia de la
Infraestructura o Servicio, ni impedir o disminuir las condiciones del servicio especfico
que este presta.
c) Los usos compatibles que pueden ser autorizados son los siguientes:
Otros Usos Dotacionales Pblicos.
Usos de Actividad Econmica, en las categoras de comercial y recreativo y usos de
actividad complementaria con las condiciones de ocupacin y edificacin establecidas en
las presentes normas.
La implantacin de los usos de Actividad Econmica y Actividad Complementaria se
permitir siempre en rgimen de concesin de derecho de superficie.
2. Condiciones particulares para las Infraestructuras y Servicios urbanos Extensivo
Supramunicipal/General
El Avance propone las siguientes reglas segn la superficie de parcela:
1.
10% de la parcela
50% de la parcela
55
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2.
5% de la parcela.
5% de la parcela.
Usos compatibles :
a) La edificabilidad mxima que puede asignarse a usos compatibles ser el 20% de la
edificabilidad total materializada en la parcela que no supere la mxima permitida.
b) La edificabilidad destinada a actividad econmica, en su clase de actividad comercial y
recreativa, ser como mximo el 10% de la edificabilidad total materializada en la parcela
que no supere la mxima permitida.
Edificabilidad:
Se aplicar el coeficiente 2 m/m. En estos casos, y por razn de necesidades especficas de
la dotacin, se podr alcanzar una edificabilidad mxima de 2,40 m/m mediante la
aprobacin de un Plan Especial, en el que se justificarn las necesidades funcionales y su
correcta integracin en el entorno.
Se tendr en cuenta las condiciones de la edificacin del rea de Regulacin de Edificacin en
que se localice.
2.
3.
100% de la parcela.
b) Bajo rasante:
100% de la parcela.
Usos compatibles:
a)
56
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TITULO 6.
El Ttulo 6 concreta las condiciones bsicas de edificacin y las condiciones de implantacin de los
usos cualificados y compatibles que afectan a las parcelas de uso residencial y de actividades
econmicas. Para su definicin, el Avance propone un sistema de regulacin que yuxtapone la
normativa reguladora de las condiciones de edificacin y la normativa reguladora de las
condiciones de uso.
La definicin de las condiciones de edificacin se hace sobre cada una de las reas de regulacin
directa asociadas a estos usos, en que el Avance ha dividido la ciudad, delimitadas en base a la
homogeneidad morfolgica de las distintas zonas, o en algn caso a la singularidad de la
ordenacin que les afecta. En concreto, el Avance propone la diferenciacin de ocho reas.
1. Conservacin
2. Incorporada.
3. Volumetra especfica.
4. Manzana cerrada.
5. Bloque abierto
6. Actividad econmica/Productiva.
7. Baja Densidad
8. Vivienda unifamiliar.
Cada una de estas reas se encuentra grafiada en el Plano P07. Regulacin de condiciones de
edificacin.
La regulacin de implantacin de usos residencial y actividad econmica se consigue por la
interrelacin entre los usos genricos: residencial, mixto centralidad y actividad econmica; la
asignacin de horquillas estructurantes y pormenorizadas para su implantacin efectiva de
porcentajes y la asignacin de grados y niveles para la regulacin del grado de admisibilidad. La
asignacin de niveles y grados se ha realizado, para cada mbito, en funcin del anlisis de su
morfologa, funcionalidad e historia, correspondindose genricamente con los siguientes tejidos
urbanos:
Grado A: unifamiliar
Grado B: almendra central, ciudad compacta, tejidos urbanos anteriores a 1960 y
cascos antiguos
57
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Grado C: tejidos entorno a la Calle 30, primera periferia correspondiente a los aos
1960-1985, tejidos de alta densidad urbana y polgonos de bloque abierto.
Grado D: tejidos entorno de la M-40, segunda periferia entre los aos 1985-2013 y
tejidos de baja densidad urbana.
El resultado permite establecer la regulacin de transformacin y compatibilidad entre los usos
residenciales y de actividad econmica, asignando a las reas de Regulacin de Usos (RU) los
siguientes regmenes de implantacin:
Nivel 1 Uso genrico bsico residencial, grados a, b, c, d
Nivel 2 Uso genrico bsico mixto centralidad, grados b, c, d
Nivel 3 Uso genrico bsico actividad econmica, grados b, c, d
CAPTULO 1.
SECCIN 1.
1.
2.
3.
4.
5.
Condiciones de edificabilidad:
a) La edificabilidad mxima de una parcela (E) se determina, mediante parmetros formales.
E=S x Z x C
Siendo:
S: Superficie computable de parcela a efectos de edificacin
58
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6.
7.
SECCIN 2.
1.
RE INCORPORADA
Caractersticas: reas en las que se asumen los objetivos propios de cada una de los mbitos
de planeamiento diferenciado y gestin, API, APE, APR, UZI, UZP, UNP y UE del Plan
59
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3.
4.
Las parcelas con calificacin industrial podrn destinarse a las restantes categoras del uso de
actividad econmica, la edificabilidad mxima se calcular por aplicacin de los coeficientes de
ponderacin establecidos en los instrumentos de ordenacin pormenorizada correspondientes, o
en su defecto, para implantar Actividades Econmicas de Servicio, Comercial o Recreativa,
multiplicando por 0,63 la edificabilidad mxima industrial.
SECCIN 3.
RE VOLUMETRA ESPECFICA
1.
2.
3.
4.
5.
6.
SECCIN 4.
RE MANZANA CERRADA.
1.
2.
3.
4.
5.
Edificabilidad:
a) Grado1: se calcula en aplicacin de parmetros formales.
60
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E=S x Z
S. Superficie de la parcela comprendida entre la lnea de fachada en contacto con el viario,
los linderos laterales y una lnea paralela a la primera, trazada a 12m de distancia.
Z. Altura en nmero de plantas definida en funcin de la anchura de la calle .
N DE PLANTAS
A<12
18>A12
24>A18
A24
Parcela mnima:
a) Grado 1: 90m
b) Grado 2:
Parcela destinada al uso de actividad econmica 500m.
Parcelas destinadas al uso residencial. 90 m.
7.
Ocupacin:
a) Sobre rasante:
Grado 1: La superficie comprendida entre la lnea de fachada en contacto con el viario,
los linderos laterales y una lnea paralela a la primera, a 12m para uso residencial y 18 m
en planta baja para uso de actividad econmica.
Grado 2:
Parcelas destinadas al uso de actividad econmica, el rea de movimiento
de la edificacin.
Parcelas destinadas al uso residencial. Se aplicarn las condiciones del grado
1.
b) Bajo rasante: En ambos grados se permite la ocupacin de la totalidad de la parcela.
61
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SECCIN 5.
RE BLOQUE ABIERTO.
1.
2.
3.
4.
5.
Edificabilidad:
Grado 1: 2,0 m/m
Grado 2: 1,6 m/m
Grado 3: 1,4 m/m
6.
Parcela mnima:
Grado 1: 1000 m
Grado 2: 500 m
Grado 3: 500 m
7.
Ocupacin
a) Sobre rasante: 50% en todos los grados.
b) Bajo rasante: 100% en todos los grados.
SECCIN 6.
RE ACTIVIDAD ECONMICA/PRODUCTIVA
1.
2.
3.
4.
5.
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a) Grado 1:
Nivel A
2,4 m/m
Nivel B
1,6 m/m
b) Grado 2:
2,0 m/m
c) Grado 3:
2,4 m/m
6.
Parcela mnima:
Grado 1: 500 m
Grado 2: 1000 m
Grado 3: 500 m
7.
Ocupacin
a) Sobre rasante: en todos los grados es el rea de movimiento de la edificacin.
b) Bajo rasante: en todos los grados se permitir la ocupacin de la totalidad de la parcela.
SECCIN 7.
RE BAJA DENSIDAD
1.
2.
3.
4.
5.
Edificabilidad
Grado 1: 0,8 m/m
Grado 2: 0,5 m/m
Grado 3: 0,7 m/m
6.
Parcela mnima:
Grado 1: 400 m
Grado 2: 2500 m
Grado 3: 2500 m
63
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7.
Ocupacin
a) Sobre rasante:
Grado 1: 35%
Grado 2: 30%
Grado 3: 40%
b) Bajo rasante:
Grado 1: 100% hasta 1600 m; 60% del resto de parcela.
Grado 2: 30%
Grado 3: 40%
SECCIN 8.
RE VIVIENDA UNIFAMILIAR
1.
2.
3.
4.
5.
64
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6.
Parcela mnima:
Grado 1: 2.500 m
Grado 2: 1.000 m
Grado 3: 250 m
Grado 4: 250 m
Grado 5: 150 m
Grado 6: 750 m
7.
Ocupacin: la ocupacin sobre y bajo rasante no podr ser superior a los siguientes
coeficientes:
Grado 1: 20%
Grado 2: 30%
Grado 3: 40%
Grado 4: 50%
Grado 5: 50%
Grado 6: 30%
CAPTULO 2
SECCIN 1.
65
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66
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1. Regmenes de implantacin
Como resultado de la interrelacin entre el nivel de uso genrico y el grado, se diferencian
tres regmenes de implantacin del uso residencial y de actividades econmicas:
Nivel 1. Uso Genrico Bsico Residencial, en el que se distinguen los grados A, B, C y D.
Nivel 2. Uso Genrico Bsico Mixto Centralidad, en el que se distingue los grados B, C y
D.
Nivel 3. Uso Genrico Bsico de Actividad Econmica, en el que se distinguen los
grados B, C y D.
2. Aplicacin del rgimen de implantacin.
1.
En cada una de las ficha de Condiciones de Uso y Edificacin de reas de Regulacin de Usos
(RU), con usos cualificados mltiples, se establece el rgimen de implantacin de usos
Residenciales y de Actividad Econmica que resulta aplicable en las parcelas integradas en el
rea a las que se asignan estos usos cualificados.
2.
3.
4.
Para regular con carcter general la presencia dispersa de viviendas unifamiliares en mbitos
de vivienda colectiva se aplicarn los siguientes criterios:
a) El rgimen de implantacin de usos de las viviendas unifamiliares, independientemente del
rea de Regulacin de Usos (RU) en el que se encuentren, se regular por el rgimen de
implantacin del Nivel 1 Grado A.
67
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6.
Autorizado
Autorizado Especial
Sometido a Control de Concurrencia
Sometido a Control de Movilidad
Condicionado a Acceso Independiente
SECCIN 3.
CC
CM
AI
1. Grado A
a) Usos cualificados
Autorizado: Residencial y Actividad Econmica exclusivamente en parcelas calificadas
en el Plano de Regulacin de Condiciones de Uso.
b) Usos Compatibles de Actividad Econmica con Residencial:
Autorizado Especial sometido a Control de Movilidad: hospedaje y administrativo y
servicios Tipo 2.
Condicionado a Acceso Independiente: Garaje hasta Tipo 2.
68
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Compatibles
Residencial
Hospedaje
Compatibles P<B a >P1
T1
T2
<15 habit.
>15 habit.
CM
Administrativo y servicios
Compatibles P<B a >P1
Garaje Compatibles P<B a PB
T1
T2
T2
<15 emp.
>15 emp.
>10 plaz.
CM
AI
2. Grado B
a) Usos cualificados
Autorizado: residencial; comercio, recreativo e industria hasta Tipo 3;
administrativo y servicios y garaje hasta Tipo 4.
hospedaje,
69
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T3
T4
T5
T6
Administrativo y Servicios T3
Compatibles P<B a >P1 T4
T5
T6
Comercio
T3
Compatibles P<B a P1
T4
T5
Recreativo
T3
Compatibles P<B a PB
T4
Garaje
T4
Compatibles P<B a PB
T5
T6
Industria
T3
Compatibles P<B a PB
T4
T5
>25 habit.
>50 habit.
>75 habit.
>150 habit
>30 emp.
>50 emp.
>125 emp.
>250 emp.
AI
CC
CM
AI
CC
CM
CC
CM
AI
CC
AI
CC
>40 plaz.
>100 plaz.
>200 plaz.
CM
CM
CC
CM
AI
CM/AI
CM/AI
AI
CC/AI
3. Grado C
a) Usos cualificados
Autorizados: Residencial; Recreativo hasta Tipo 3; Administrativo y Servicios, Comercio,
Garaje e Industria hasta Tipo 4 ; Hospedaje hasta Tipo 5
Autorizado sometido a control de movilidad: Garaje de Tipo 5 a Tipo 7.
Autorizado Condicionado a Acceso Independiente: recreativo en Tipo 4; Administrativo
y Servicios en Tipo 5.
Autorizados especiales sometidos a control de concurrencia:; Comercio y Recreativo en
Tipo 5; Hospedaje y Administrativo y Servicios en Tipo 6; Industria en Tipos 5 y 6.
Autorizados especiales sometidos a control de movilidad: Hospedaje y Administrativo y
Servicios en Tipo 7; Comercio Tipos 6, T7.
b) Usos Compatibles de Actividad Econmica con Residencial:
Autorizados: Hospedaje y Administrativo y Servicios hasta Tipo 2.
Autorizado condicionado a acceso independiente: recreativo hasta Tipo 3; hospedaje y
administrativo y Servicios en Tipo 3 y 4; comercio, garaje e industria hasta Tipo 4.
Autorizado sometido a control de movilidad y condicionado a acceso independiente:
Garaje de Tipo 5 a Tipo 7
70
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Administrativo
Compatibles P<B a >P1
T2
T4
T5
T6
T7
>15 habit.
>50 habit.
>75 habit.
>150 habit
>300 habit
CC
CM
T2
T4
T5
T6
T7
>15 emp.
>50 emp.
>125 emp.
>250 emp.
>500 emp.
AI
CC
CM
Comercio
Compatibles P<B a P1
T4
T5
T7
Recreativo
Compatibles P<B a PB
Garaje
Compatibles P<B a PB
T3
T4
T5
T4
T7
Industria
Compatibles P<B a PB
T4
T6
AI
AI
CC
CM
AI
CC / AI
AI
AI
CC
>40 plaz.
>400 plaz.
CM
AI
CM /AI
AI
CC
4. Grado D
a) Usos cualificados
Autorizados: Residencial; Hospedaje, Administrativo y Servicios, Comercio y Garaje
hasta Tipo5; Recreativo e Industria hasta Tipo 4.
Autorizados sometidos a control de concurrencia: Hospedaje y Administrativo y
Servicios en Tipo 6.
Autorizado sometido a control de movilidad: Garaje en Tipos 6 a 8.
Autorizado Condicionado a Acceso Independiente: Industria en Tipo 5
Autorizados Especiales sometidos a control de concurrencia: Recreativo en Tipo 5 e
Industria en Tipo 6.
Autorizados Especiales sometidos a control de movilidad: Recreativo en Tipo 6;
Hospedaje , Administrativo y Servicios y Comercio en Tipo 7.
71
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Administrativo y Servicios
Compatibles P<B a >P1
Comercio
Compatibles P<B a P1
Recreativo
Compatibles P<B a PB
Garaje
Compatibles P<B a PB
Industria
Compatibles P<B a PB
SECCIN 4.
T2
T5
T6
T7
>15 habit.
>75 habit.
>150 habit
>300 habit
CC
CM
T2
T5
T6
T7
>15 emp.
>125 emp.
>250 emp.
>500 emp.
CC
CM
T5
T7
T3
T4
T5
T6
T5
T8
T4
T5
T6
T7
AI
AI
AI
CM
AI
CC
CM
>100 plaz.
>1.000 plaz.
CM
AI
CM /AI
AI
AI
CC
CM
1. Grado B
a) Usos cualificados
Autorizados: Residencial; Recreativo e Industria hasta Tipo 3; Comercio y Garaje hasta
Tipo 4; Hospedaje y Administrativo y Servicios hasta Tipo 5.
Autorizado sometido a control de concurrencia: Comercio Tipo 5.
Autorizados sometidos a control de movilidad: Garaje de Tipo5 a Tipo 8.
Autorizado condicionado a acceso independiente: Recreativo Tipo 4.
72
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Administrativo y Servicios
Compatibles P<B a >P1
Comercio
Compatibles P<B a P1
Recreativo
Compatibles P<B a PB
Garaje
Compatibles P<B a PB
Industria
Compatibles P<B a PB
T2
T5
T6
T7
T2
T5
T6
T7
T4
T5
T6
T7
T3
T4
T5
T6
T4
T8
T3
T4
T5
>15 habit.
>75 habit.
>150 habit
>300 habit
>15 emp.
>125 emp.
>250 emp.
>500 emp.
Cualificados
CM
CM
CM
CM
AI
CC
CM
CM
AI
CM
CM
> 40 plaz.
>1.000 plaz.
CM
CC
CM
Compatibles
AI
CM/AI
AI
CM/AI
AI
CC/AI
CM/AI
AI
AI
CM/AI
AI
CM /AI
AI
CC/AI
73
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2. Grado C
a) Usos cualificados
Autorizados: Residencial; Recreativo, Garaje e Industria hasta T4; Hospedaje,
Administrativo y Servicios y Comercio hasta Tipo 5.
Autorizado sometido a control de concurrencia: Hospedaje y Administrativo y Servicios
Tipo 6; Recreativo Tipo 5.
Autorizado sometido a control de movilidad: Comercio Tipo 6; Garaje Tipo 5 a 8.
Autorizado Especial sometido a control de concurrencia: Industria Tipo 5 y 6.
Autorizado Especial sometido a control de movilidad: Recreativo Tipo 7; Hospedaje,
Administrativo y Servicios y Comercio Tipo 7 y 8;
b) Usos Compatibles de Actividad Econmica con Residencial:
Autorizados: Hospedaje y Administrativo y Servicios Tipo 1 y 2.
Autorizado condicionado a acceso independiente: Comercio hasta Tipo 5; Hospedaje y
Administrativo y Servicios Tipo 3 a 5; Recreativo, garaje e Industria hasta Tipo 4;
Comercio hasta Tipo 5.
Autorizado sometido a control de concurrencia y condicionado a acceso independiente:
Hospedaje y Administrativo y Servicios Tipo 6.
Autorizado sometido a control de movilidad y condicionado a acceso independiente:
Garaje Tipo 5 a 8.
Autorizado Especial sometido a control de concurrencia y condicionado a acceso
independiente: Recreativo e Industria Tipo 5.
Autorizado Especial sometido a control de movilidad y condicionado a acceso
independiente: Comercio Tipo 6.
74
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Cualificados
Compatibles
Residencial
Hospedaje
Compatibles P<B a >P1
Administrativo y Servicios
Compatibles P<B a >P1
Comercio
Compatibles P<B a P1
Recreativo
Compatibles P<B a PB
Garaje
Compatibles P<B a PB
Industria
Compatibles P<B a PB
T2
T5
T6
T8
T2
T5
T6
T8
T5
T6
T8
T4
T5
T7
T4
T8
T4
T5
T6
>15 habit.
>75 habit.
>150 habit
> 750 habit..
> 15 emp.
> 125 emp.
> 250 emp.
> 1.250 emp.
CC
CM
CC
CM
CM
CM
CC
CM
> 40 plaz.
>1.000 plaz.
CM
CC
CC
AI
CC/AI
AI
CC/AI
AI
CM/AI
AI
CC/AI
AI
CM /AI
AI
CC/AI
3. Grado D
a) Usos cualificados
Autorizados: Residencial; Recreativo, Garaje e Industria hasta Tipo 4;
Administrativo y Servicios y Comercio hasta Tipo 5.
Hospedaje,
75
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Residencial
Hospedaje
Compatibles P<B a >P1
Administrativo y Servicios
Compatibles P<B a >P1
Comercio
Compatibles P<B a P1
GRADO D
TIPO DE USO
Cualificados
T2
T5
T6
T7
T8
>15 habit.
>75 habit.
>150 habit.
>300 habit.
> 750 habit..
CC
CC
CM
T2
T5
T6
T7
T8
T5
T6
T7
T8
>15 emp.
>125 emp.
>250 emp.
>500 emp.
>1.250 emp.
Recreativo
Compatibles P<B a PB
T4
T5
T6
T8
Garaje
Compatibles P<B a PB
Industria
Compatibles P<B a PB
T4
T8
T4
T5
T6
T8
CC
CC
CM
CM
CM
CM
CC
CM
CM
>40 plaz.
>1.000 plaz.
CM
CC
CC
CM
Compatibles
AI
CC/AI
CC/AI
AI
CC/AI
AI
CM/AI
AI
CC/AI
AI
CM /AI
AI
CC/AI
76
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SECCIN 5.
1. Grado B
Usos cualificados
Autorizados: Residencial exclusivamente en parcelas calificadas en el Plano de Regulacin
de Condiciones de Uso. Comercio, Recreativo y Garaje hasta Tipo 4; Hospedaje,
Administrativo y Servicios e Industria hasta Tipo 5.
Autorizado sometido a control de concurrencia: Comercio Tipo 5.
Autorizado sometido a control de movilidad: Hospedaje y Comercio Tipo 6; Garaje
Tipo 5 a 8.
Autorizado Especial sometido a control de movilidad: Recreativo Tipo 5 a 7; Industria
Tipo 6 y 7; Administrativo y Servicios Tipo 6 a 8; Hospedaje y Comercio Tipo 7 y 8.
2. Grado C
Usos cualificados
Autorizados: Residencial exclusivamente en parcelas calificadas en el Plano de Regulacin
de Condiciones de Uso. Recreativo y Garaje hasta T4; Hospedaje, Administrativo y
Servicios, Comercio e Industria hasta Tipo 5.
Autorizado sometido a control de concurrencia: Hospedaje Tipo 6.
Autorizado sometido a control de movilidad: Garaje Tipo 5 a 8; Industria Tipo 6;
Comercio Tipo 6 y 7.
Autorizado Especial sometido a control de movilidad: Recreativo Tipo 6 a 8; Hospedaje,
Administrativo y Servicios e Industria Tipo 7 y 8; Comercio Tipo 8.
3. Grado D
Usos cualificados
Autorizados: Residencial exclusivamente en parcelas calificadas en el Plano de Regulacin
de Condiciones de Uso. Recreativo y Garaje hasta Tipo 4; Hospedaje, Administrativo y
Servicios, Comercio e Industria hasta Tipo 5.
Autorizado sometido a control de concurrencia: Recreativo Tipo 5; Hospedaje y
Administrativo y Servicios Tipo 6 y 7.
Autorizado sometido a control de movilidad: Garaje Tipo 5 a 8; Recreativo Tipo 6;
Comercio e Industria Tipo 6 y 7.
Autorizado Especial sometido a control de movilidad: Recreativo Tipo7 y 8, Hospedaje,
Administrativo y Servicios, Comercio e Industria Tipo 8.
Se admite la compatibilidad de implantacin entre todas las categoras del uso de
Actividad Econmica.
77
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GRADO B
GRADO C
GRADO D
Cualificados
Cualificados
Cualificados
Hospedaje
Compatibles P<B a >P1
T5
T6
T7
T8
>75 habit.
>150 habit.
>300 habit.
>750 habit..
CM
CM
CM
CC
CM
CM
CC
CC
CM
Administrativo y Servicios
Compatibles P<B a >P1
T5
T6
T7
T8
>125 emp.
>250 emp.
>500 emp.
>1.250 emp.
CM
CM
CM
CC
CM
CM
CC
CC
CM
Comercio
T4
T5
T6
T7
T8
T4
T5
T6
T7
T8
CC
CM
CM
CM
CM
CM
CM
CM
CM
CM
CM
CM
CM
CC
CM
CM
CM
CC
CM
CM
CM
CM
CM
CM
CM
CM
CM
CM
CM
CM
CM
CM
Compatibles P<B a P1
Recreativo
Compatibles P<B a PB
Garaje
Compatibles P<B a PB
Industria
Compatibles P<B a PB
TTULO 7
T4
T8
T5
T6
T7
T8
>40 plaz.
>1.000 plaz.
78
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sistemtica de estas actividades complementarias en el mbito propio de los usos privados, con la
finalidad de realzar ms intensamente las caractersticas propias de este tipo de actividades: su
semejanza a otras actividades privadas y su carcter lucrativo, propio de todos los usos privados.
El Avance opta con su regulacin por separarse del criterio que vincula la cobertura de las
necesidades colectivas de la poblacin, que deben de ser satisfechas a travs de las dotaciones
pblicas, a la invariabilidad, por inters pblico, de la calificacin de las actividades
complementarias, lo que implicara, desde el punto de vista jurdico, a una vinculacin singular. Por
el contrario entiende, que la asignacin del uso de actividad complementaria a una parcela puede
variar a lo largo del tiempo hacia otros usos de carcter igualmente privados y que el necesario
equilibrio entre residencia y dotaciones debe asegurarse a travs de las redes pblicas de
dotaciones. Ahora bien, esa variacin no puede realizarse sin recurrir a establecer nuevas
determinaciones de carcter estructurante en relacin a usos, edificabilidades y cargas
urbansticas, por lo que en estos casos, la formalizacin del cambio de uso, si se produce, deber
materializarse a travs de la tramitacin de una modificacin puntual de plan general, en los
trminos previstos en la legislacin vigente.
Formalmente, la normativa que propone el Avance diferencia la regulacin propia de las
actividades complementarias colectivas -aquellas que contribuyen a complementar el uso
residencial y de actividades econmicas en materia educativa, cultural, sanitaria, de bienestar
social, religiosa, deporte y ocio entre otras- y la regulacin propia de las actividades
complementarias prestacionales, aquellas que cumplen esa misma finalidad en relacin con las
infraestructuras y servicios urbanos.
Ambas se articulan sobre criterios comunes en la estructuracin de la normativa:
Los parmetros fsicos del suelo en el que se ubican, que permitirn distinguir dos
grados territoriales: Extensivo e Intensivo.
El nivel de servicio que se presta a travs de las mismas, lo que permite distinguir las
actividades complementarias Singulares y Bsicas.
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80
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CAPTULO 2.
1. Condiciones generales
1.
2.
50% de la parcela
25% de la parcela
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Ocupacin mxima:
Sobre rasante:
10% de la parcela
Usos compatibles
a) La edificabilidad mxima que puede asignarse a usos compatibles ser el 25% de la
edificabilidad total materializada sobre la parcela que no supere la mxima permitida. A los
efectos anteriores en instalaciones deportivas no cubiertas se considerar la superficie de
suelo efectivamente destinada a la prctica deportiva.
b) La edificabilidad destinada a actividad econmica, en su clase de actividad comercial y
recreativa, ser como mximo el 20% de la edificabilidad materializada sobre la parcela.
CAPTULO 3.
1. Condiciones comunes
Para la autorizacin de la implantacin de cualquier uso en las parcelas calificadas como Actividad
Complementaria Prestacional se observarn las siguientes condiciones:
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1.
Los usos, las obras de edificacin y las instalaciones estarn sujetos a la normativa sectorial
que resulte de aplicacin. Por tanto, que la obligatoriedad de las reglas que propone el
Avance se entender sin perjuicio del cumplimiento de las condiciones establecidas por la
legislacin sectorial correspondiente.
2.
3.
Los usos compatibles que pueden ser autorizados son los siguientes:
a) Usos Dotacionales Pblicos.
b) Usos de actividad econmica, en las categoras de comercial y recreativo y aparcamiento
con las condiciones de ocupacin y edificacin establecidas en las presentes normas.
c) La edificabilidad mxima que puede asignarse a usos compatibles ser el 25% de la
edificabilidad total materializada sobre la parcela.
d) La edificabilidad destinada a actividad econmica, en su clase de actividad comercial y
recreativa, ser como mximo el 20% de la edificabilidad total materializada sobre la
parcela.
3. Condiciones de edificacin
El Avance propone las siguientes reglas:
1. Edificabilidad
Se aplicarn las condiciones de edificacin establecidas por el rea de Regulacin de
Condiciones de Edificabilidad (RE) para las parcelas colindantes con un mnimo de 2 m/m.
Mediante Plan Especial se podr incrementar la edificabilidad un 20% siempre que se acredite
las necesidades funcionales y su correcta integracin en el entorno.
2. Ocupacin mxima de edificacin e instalaciones
a) Sobre rasante:
100% de la parcela
b) Bajo rasante:
100% de la parcela
83
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TTULO 8
El Ttulo 8 regula las condiciones particulares de ordenacin aplicables a los usos y edificaciones
situadas en suelos no urbanizables. Y lo hace desde un planteamiento distinto del recogido en el
Plan General de 1997, que asume la presencia en el trmino municipal de Madrid de un uso no
urbano, denominado por esa razn, uso rural que se localiza en suelos clasificados como suelos
no urbanizables de especial proteccin. Dentro de estos espacios los usos y edificaciones que
pueden implantarse y construirse estn plenamente condicionados por lo establecido en la
legislacin sectorial de proteccin. Con pleno respeto a lo establecido por la misma, el Avance
propone la diferenciacin de dos regmenes diferentes:
a) Rgimen aplicable al uso rural natural, ubicado siempre en suelo no urbanizable de especial
proteccin sometido a un rgimen especial de proteccin incompatible con su
transformacin urbana, en razn de sus valores paisajsticos, histricos, arqueolgicos,
cientficos, ambientales o culturales, de riesgos naturales acreditados en el planeamiento
sectorial, o en funcin de su sujecin a limitaciones o servidumbres para la proteccin del
dominio pblico.
b) Rgimen aplicable al uso rural periurbano localizado sobre los espacios integrados en el
lmite que mantiene el suelo no urbanizable de especial proteccin con el suelo urbano,
que el planeamiento urbanstico considera necesario ordenar para garantizar,
precisamente, la mejor conservacin de los valores del espacio natural.
Quedan fuera de esta regulacin la definicin de las condiciones particulares de aplicacin en el
suelo no urbanizable por la necesidad de dotar de especial proteccin algunas infraestructuras
(carreteras o Aeropuertos) o terrenos sometidos a servidumbres pblicas que resultan
incompatibles con su transformacin en suelos urbanos.
CAPTULO 1.
DISPOSICIONES GENERALES
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CAPTULO 2.
CAPTULO 3.
85
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Parque de Valverde
Parque del Sureste
Se propone incluir en esta categora tambin parte de los suelos clasificados por el PGOUM-97
como NUP2, en los que la legislacin sectorial es ms permisiva en cuanto a usos autorizados, ya
que no albergan las reas de mayor valor ecolgico y se entiende que tienen un carcter de
espacio de transicin con el suelo urbano.
2. Condiciones particulares de uso y edificacin del uso rural periurbano.
El Avance propone para los espacios calificados como Parques Periurbanos una regulacin que
diferencia los siguientes tipos de usos:
Usos propios del medio natural.
Usos compatibles autorizados.
Usos sujetos a control ambiental.
Usos prohibidos.
Usos Provisionales.
A) Usos propios del medio natural
Son los vinculados a la conservacin y desarrollo del medio natural que comprenden actividades
forestales, agrcolas, ganaderas, mineras, cinegticas, etc., as como tambin la conservacin y
mantenimiento del propio espacio.
Sus condiciones de autorizacin y desarrollo estn reguladas por la normativa especfica de
aplicacin a cada espacio natural.
B) Usos compatibles autorizados
Son aquellos no especficamente vinculados a la conservacin y desarrollo del medio natural que
estn permitidos, no obstante, por la normativa sectorial que afecta a los suelos no urbanizables
protegidos de Madrid.
Se corresponden con el uso equipamiento, el uso de actividad econmica en su categora de
comercio y el uso de actividad complementaria, regulados en la RPG que podrn desarrollarse
sobre estos espacios con sujecin a los lmites impuestos por la legislacin sectorial.
En particular, se podrn autorizar las siguientes actividades:
Actividades recreativas: gastronoma, enologa, centros ecuestres.
Actividades educativas: centros de interpretacin, actividades ldico-festivas, centros de
educacin ambiental.
Actividades deportivas.
Actividades culturales preservacin y potenciacin del patrimonio cultural, en todas sus
variantes (histrico, arqueolgico, arquitectnico, etnogrfico, espiritual, artstico, etc.).
Tambin patrimonio cultural inmaterial (tradiciones y expresiones orales, las artes del
espectculo, los usos sociales, los rituales y actos festivos; los conocimientos y usos
relacionados con la naturaleza o el universo o tcnicas artesanales tradicionales.).
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Estos usos son directamente autorizables, si bien las condiciones de su efectiva implantacin sern
establecidas por un Plan Especial de ordenacin pormenorizada de cada espacio que regular,
entre otros extremos, la ocupacin total de cada uso y las condiciones de la edificacin.
C) Usos condicionados a control ambiental
Son aquellos usos no regulados expresamente en la normativa sectorial que resulta de aplicacin a
los suelos no urbanizables protegidos, que se consideran compatibles con la conservacin y la
sostenibilidad de los espacios naturales Periurbanos.
Se correspondern con el uso equipamiento, el uso de actividades econmicas en su categora de
comercio y hospedaje, el uso de actividad complementaria, y el uso infraestructural, establecidos
en la Revisin del PG, que podrn desarrollarse sobre estos espacios con sujecin a los lmites
impuestos por la legislacin sectorial.
En particular, se podrn autorizar las siguientes actividades
Turismo rural y camping.
Agricultura urbana (huertos de alquiler), paisajismo y jardinera.
Actividades sanitarias y teraputicas.
Explotacin de masas forestales biomasa.
Parques elicos.
Parques fotovolticos
Actividades de depuracin de agua: lagunaje, produccin de compost, deposicin de
inertes para recuperacin de paisajes degradados.
Actividades de comercio verde/ecolgico.
La implantacin de estos usos y actividades estar sometida a las condiciones impuestas por un
procedimiento ambiental (evaluacin de impacto ambiental y/o evaluacin ambiental de
actividades), que regular la adecuacin de la actividad a los fines del Parque Periurbano.
D) Usos prohibidos y provisionales
La RPG establecer la regulacin de los usos prohibidos y provisionales.
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