Aproximaciones al nuevo Cdigo Civil y Comercial en lo referido a

la propiedad horizontal

Por Jorge C. Resqui Pizarro(*)

Sumario: I.- Introduccin. II.- Los fundamentos. III.- Anlisis del articulado propuesto.
III.
A) Captulo 1 Disposiciones generales.III.
B) Captulo 2 - Facultades y obligaciones de los propietarios.III.
c) Captulo 3 - Modificaciones en cosas y partes comunes.III.
D) Captulo 4 - Reglamento de propiedad y administracin.III.
E) Captulo 5 Asambleas.III.
F) Captulo 6 - Consejo de propietarios. III.
G) Captulo 7 Administrador. III.
H) Captulo 8 Subconsorcios.III.
I) Captulo 9 Infracciones.
IV.- Conclusiones preliminares.I.- Introduccin
En 01/10/2014 se sancion finalmente el nuevo Cdigo Civil y Comercial de la Nacin
(ley 26.994, publicada en el B.O. 32.985 del 08/10/2014, con fe de erratas publicada en el
B.O. del 10/10/2014) que, entre otras cuestiones de suma importancia, unifica la
legislacin civil y mercantil, derogando adems del actual cdigo civil que nos seguir
rigiendo hasta el 31/12/2015 una serie de normas, incluida la ley 13.512, generadora del
rgimen de la propiedad horizontal en nuestro pas.
En tanto la tan meneada unificacin de los cdigos civil y comercial presenta
un nuevo captulo en su camino de consolidacin, el legislador tuvo ahora la oportunidad de
consagrar en la sistematizacin normativa al derecho real depropiedad horizontal dentro
del articulado del Cdigo nico, agregando un ttulo ms al numerus clausus de los
derechos reales, siguiendo a la ya casi pacfica doctrina especializada y a la jurisprudencia
tambin casi uniforme de los tribunalesciviles de la Repblica.As, el Ttulo V incluye a la propiedad horizontal dentro del corpus iuris
del nuevo Cdigo Civil y Comercial, como decamos, como un nuevo derecho real que
viene a integrar el numerus clausus de las relaciones de seoro de las personas sobre las
cosas[1] (1).Esta inclusin en el nuevo art.1887 conjuntamente con el reconocimiento expreso
de nuevos derechos reales, tales como los conjuntos inmobiliarios, los cementerios
privados, el derecho de superficie (sin calificacin alguna), la propiedadcomunitaria indgena
y el tiempo compartido, como asimismo la prehorizontalidad incluida como Captulo 10 del
Ttulo V (De la propiedad horizontal) del Libro cuarto (De los derechos reales), ha
consagrado un nuevo nmerus clausus comprensivo de 15 derechos reales, tres de los
cuales son de garanta, que no difieren del actual art. 2503.Recordemos que la PH constituye un derecho "sui generis", que siendo real, combina el
dominio sobre partes exclusivas de una propiedad y la participacin como condminos de
sus titulares, en las partes o cosas comunes, en un sistema de indivisin forzosa.-

Y se agrega: "El instituto que nos ocupa ha sido definido como el derecho real de uso, goce
y disposicin jurdica sobre una cosa propia, consistente en una unidad funcional de un
inmueble unificado, que est integrado por una parte privativa consistente en una fraccin
del edificio y por una cuota parte indivisa sobre el terreno y sobre todas las partes y cosas
comunes del edificio"[2] .Ya nuestros tribunales han avanzado sobre la cuestin al dirimir que "El derecho real
de propiedad horizontal es un derecho autnomo, nuevo y distinto de los derechos
reales enumerados en el art. 2503 del Cd. Civil, que recae sobre una unidad
funcional formada por un objeto exclusivo consistente en un departamento (del verbo partiri,
que implica la idea de una particin de un edificio), y un porcentaje de cosas comunes.
La suma de los derechos de propiedad horizontal de todos los consorcistas recae
sobre una sola cosa, un inmueble edificado y cada uno sobre un sector del edificio,
estructurado de modo tal que forma una unidad autnoma pero que integra un
mismo bloque de construccin (del fallo de primera instancia confirmado por la Cmara; el
resaltado nos pertenece)[3].Por otro lado, se ha progresado en algunas cuestiones como por ejemplo la tipificacin legal
del Consejo de Propietarios, mal llamado, en algunos reglamentos, como Consejo de
Administracin.Asimismo, en otras cuestiones y de suma importancia para el funcionamiento de la persona
jurdica, se ha retrocedido, como en la consagracin de la "doble" mayora absoluta de las
voluntades de la asamblea del consorcio para tomar decisiones o de la precaria disposicin
procesal, o en lo referente a la accin jurisdiccional tendiente a hacer cesar una violacin
legal o reglamentaria, por parte de propietarios o terceros ocupantes (cfr. actual artculo 15
de la ley 13.512).Es dable manifestar que el art. 2039 del nuevo Cdigo, abandona un principio que se da
como de suyo acerca de la posibilidad de dividir horizontalmente o para mejor decir sub
parcelar la propiedad, horizontal y verticalmente (cbicamente), propio del art. 1 de la ley
13.512, prestando particular inters en determinar sobre qu cosa se ejerce este derecho y
en tal sentido el art. 2037 mejora sustancialmente al artculo 1 de la ley 13.512 que limitaba
dicho objeto a pisos o departamentos.Ahora se enuncia un inmueble propio que da derecho o faculta a su titular a usar, gozar y
disponer material y jurdicamente del mismo y partes "comunes" de un edificio, en los casos
que este Cdigo y el reglamento de propiedad horizontal lo determinen.Tambin se establece, acertadamente, que tanto las partes del inmueble como las facultades
sobre el mismo son interdependientes y conforman un todo inescindible.II.- Los fundamentos
El anteproyecto del nuevo Cdigo fundamentaba la incorporacin del entonces "Ttulo VI.
De la Propiedad horizontal" expresando que "La propiedad horizontal tiene carta de
ciudadana plasmada en la ley 13.512 desde 1948 pero debido a la falta de modificacin
del cdigo, slo en la legislacin especial. Ciertamente que todos los intentos de reforma lo
proyectaron, por constituir una necesidad que estuviera regulado en el cdigo civil como el
derecho real que es, completando los pocos artculos de la ley con la jurisprudencia
interpretativa que es mucha y rica. La convivencia cercana que implica morar en pisos y
departamentos trae conflictos inevitables. Y a ello se agregan las nuevas necesidades en

los grandes edificios y megaconsorcios como tambin la multiplicidad de servicios que se

brindan dentro del propio edificio (que ms que un edificio en muchos casos es casi una mini
poblacin.-La Comisin tom una cantidad de normas del Proyecto de 1998".De este modo, dijeron sus autores que "para permitir tantos y mejores usos se ampla el
concepto de unidad funcional a todos los locales u otros espacios susceptibles de
aprovechamiento por su naturaleza o destino, siempre que tengan independencia funcional,
en comunicacin con la va pblica, directamente o por un pasaje comn".Es de destacar, que conforme a la unificada doctrina de autores y judicial, se quita toda duda
sobre el carcter de persona jurdica del consorcio consignando expresamente que lo es; y
se incluye entre sus rganos no slo a la asamblea y al administrador, sino al consejo de
propietarios "que es una realidad de la que no se puede prescindir y que en gran parte, es el
que a nivel cotidiano, se encarga de todos los asuntos".Entonces, el nuevo Cdigo otorga al Consorcio la calidad de "persona jurdica" constituida
por el conjunto de los propietarios de las unidades descriptas en el Reglamento
de propiedad horizontal. Y si bien esto podra considerarse, a esta altura de los tiempos,
una obviedad habida cuenta la casi pacfica consideracin de la opinin de los autores de la
especialidad y la vasta jurisprudencia de nuestros jueces, no est dems ya que se le otorga
categora legal a una idea exteriorizada en la llamada "teora del rgano", que tanto debate y
ros de tinta otrora provocara."El consorcio de propietarios, emergente del sistema de propiedad horizontal, aparece as
como un ente con personalidad jurdica, que puede adquirir derechos y contraer obligaciones
y es distinto de los miembros que lo integran"[4].Por ello, el nuevo Cdigo refleja la posicin dominante de la doctrina de autores [5] y
judicial, basado en el art.33 del CdigoCivil[6] y en innumerables citas jurisprudenciales[7].Se dispone que los propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna expensa o
contribucin a su cargo aun con respecto a las devengadas antes de su adquisicin, por
renuncia al uso y goce de los bienes o servicios comunes, por enajenacin, ni por abandono
de la unidad; y, se ampla la cantidad de personas que aprovechan los servicios y en
consecuencia quedan obligados. Se manda que -sin implicar liberacin del titular-, los
titulares de otros derechos reales o personales que sean poseedores por cualquier ttulo
estn obligados al pago de los gastos y contribuciones.Una
clusula
novedosa
es
la
que
establece
que
el
Reglamento
de Propiedad Horizontal puede eximir parcialmente de las contribuciones por expensas a
las unidades funcionales que no tengan acceso a determinados servicios.En cuanto a asambleas de propietarios, se simplifica la convocatoria y especialmente, el
qurum y mayoras pueden lograrse ms fcilmente, por adhesin. Se establece tambin
una breve regulacin de la asamblea judicial (actual art.10 de la ley 13.512).Los subconsorcios quedan contemplados por ser un nuevo escenario. Son sectores con
independencia econmica, funcional o administrativa en todo aquello que no gravite sobre el
edificio en general; y cada sector puede tener una subasamblea, y puede designarse un
subadministrador del sector. Ello no implica quitar responsabilidades del consorcio general
frente a terceros pues los subconsorcios constituyen solo una organizacin interna.Y, por ltimo se agregan algunas normas que favorecen la prehorizontalidad a los fines de

dar ciertas seguridades a quienes estn por comprar en rgimen horizontal.Por su parte, en el Ttulo VI. De los conjuntos inmobiliarios, constituye una novedad la
introduccin de los conjuntos inmobiliarios, trmino que abarca los barrios cerrados o
privados, clubes de campo, parques industriales, empresariales o nuticos, barrios de
chacras, ciudades pueblo o cualquier otro emprendimiento urbanstico independientemente
del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que
tenga, comprendidos asimismo aqullos que contemplen usos mixtos, segn el texto
del nuevo Cdigo.El marco legal de los conjuntos inmobiliarios, cuando se configuren derechos reales se
informa -, es el de propiedadhorizontal, aunque pueden existir conjuntos inmobiliarios en
los que se establezcan los derechos como personales o en los que coexistan derechos
reales y derechos personales.Los fundamentos del nuevo plexo legal manifestaban que "Tiene la novedosa concepcin de
una regulacin de disciplina, como tambin de rgimen de invitados y de usuarios no
propietarios respecto de los cuales los usos pueden ser ms restringidos segn se
establezca en el reglamento; asimismo la previsin de la posible constitucin de
servidumbres de los conjuntos o con tercer so conjuntos inmobiliarios. Pueden preverse
tambin limitaciones aunque no la prohibicin total para la trasmisin de unidades".III.- Anlisis del articulado
III. A) Captulo 1 Disposiciones generales.El artculo 2037 del nuevo Cdigo define a la propiedad horizontal como el derecho real
que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y
disposicin material y jurdica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes
de un edificio, de conformidad con lo que establece el Ttulo supra citado y el
respectivo reglamento depropiedad horizontal de cada edificio. Las diversas partes del
inmueble as como las facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes y
conforman un todo no escindible.De este modo, significativamente, el texto normativo alude, indistintamente a edificio y a
inmueble, vale decir el sustrato material sobre el que se asienta el derecho real.Empero, resulta contradictorio, prima facie, en ciertos casos, como en el supuesto
del nuevo derecho real de Conjuntos Inmobiliarios, que en el artculo 2077
del nuevo Cdigo se establece que la unidad funcional sobre la que recae el derecho puede
encontrarse en proceso de construccin, sumado al artculo 2075 que expresamente dice
que cuando se configuran derechos reales, "los conjuntos inmobiliarios deben someterse a
la normativa del derecho real de propiedad horizontalestablecida en el Ttulo V de este
Libro, con las modificaciones que establece el presente Ttulo, a los fines de conformar un
derecho real de propiedad horizontal especial".Ante ello podra admitirse esta propiedad horizontal especial sin edificio y con unidades en
construccin.Para un mejor entendimiento del texto, ese inmueble sobre el que se ejerce el derecho
de propiedad horizontal es laUnidad Funcional.Entendemos confusa las "facultades" que menciona el artculo en examen, pues de tratarse

de disposicin material o jurdica sobre partes "comunes" sobre ellas no se tiene ninguna
facultad ni jurdica ni material.Esa aparente identificacin de lo exclusivo y lo comn en cuanto a la posibilidad de disponer
material y/o jurdicamente debera ser objeto de reforma a los fines de una mayor y mejor
comprensin.El artculo 2038 expresa: "Constitucin. A los fines de la divisin jurdica del edificio, el titular
de dominio o los condminos deben redactar, por escritura pblica, el reglamento
de propiedad horizontal, que debe inscribirse en el registro inmobiliario. El reglamento
de propiedad horizontal se integra al ttulo suficiente sobre la unidad funcional".De esta manera, el estatuto consorcial consagra el estado de propiedad horizontal,
finalizando con el perodo de la denominada, equvocamente, pre-horizontalidad, que en
rigor es pre-propiedad horizontal.Se consagra, de ste modo, un principio doctrinario y jurisprudencial unificado acerca de que
el reglamento de propiedad esintegrativo del ttulo de propiedad horizontal[8].As, se da por terminada con la facultad de que la primera asamblea del Consorcio redacta el
reglamento, como lo exiga el art. 9 de la ley 13.512, que en la prctica nunca se produca
pues en base a lo que dispone el art. 1 del Decreto Reglamentario 18.734/49, que faculta a
toda persona fsica o jurdica que se dispusiera a dividir horizontalmente un edificio
construido, en construccin o a construir, a redactar el reglamento, que es lo que realmente
sucede.El artculo 2039 reza: "Unidad funcional. El derecho de propiedad horizontal se determina
en la unidad funcional, que consiste en pisos, departamentos, locales u otros espacios
susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino, que tengan independencia
funcional, y comunicacin con la va pblica, directamente o por un pasaje comn.
La propiedadde la unidad funcional comprende la parte indivisa del terreno, de las cosas y
partes de uso comn del inmueble o indispensables para mantener su seguridad, y puede
abarcar una o ms unidades complementarias destinadas a servirla".Es de puntualizar que el nuevo Cdigo no habla de copropiedad sobre partes comunes,
como si lo hace el art. 2 de la ley 13.512, sino, que la propiedad de la unidad funcional
comprende la parte indivisa del terreno y cosas y partes de uso comn.Esta falta de mencin a la copropiedad coincide con el criterio sustentado en el Captulo 4
cuyo ttulo es "Reglamento depropiedad horizontal".As, si el derecho es de propiedad horizontal, el reglamento tambin es de propiedad
horizontal, haciendo referencia directa a lo principal del rgimen (la unidad privativa) y no a
lo accesorio (el condominio de indivisin forzosa sobre partes comunes).Del anlisis de la segunda parte del artculo aparece que la propiedad de la unidad
funcional y comprende o abarca lapropiedad de la cuota parte indivisa, para ser
consecuente con el art. 2037 que al definir al derecho real de propiedadhorizontal, lo
asienta sobre la unidad funcional que a su vez le otorga al titular la facultad de uso, goce y
disposicin, no solo sobre dicha unidad sino sobre las partes comunes.Entonces este nuevo ordenamiento normativo pone nfasis en el derecho de "propiedad" de
la unidad privativa que faculta a su titular a usar, gozar y disponer de las partes comunes.-

Parecera que del sistema de comunidad con dominio exclusivo o excluyente o privativo sobre una unidad funcional se pasar a uno que se solidifica en el dominio privado y se
extiende hacia el resto de lo comunitario o condominial. En otras palabras, hasta ahora, el
rgimen comunitario comprenda al dominio exclusivo y a partir de la reforma nos centramos
en lapropiedad individual que se proyecta sobre un sistema comn.De esta forma, el nuevo Cdigo legisla definitivamente en el artculo sub examine sobre el
sometimiento de este instituto a otros espacios no destinados a viviendas, a saber: locales,
oficinas, consultorios, cocheras o espacios guardacoches; etc.; al expresar "la unidad
funcional, que consiste en pisos, departamentos, locales u otros espacios susceptibles de
aprovechamiento por su naturaleza o destino".Resulta destacable la referencia a "unidades complementarias", que por costumbre a veces
plasmada en instrumentos pblicos tales como el reglamento de copropiedad y escrituras de
inmuebles, se desvirtuaba llamando unidades complementarias a verdaderas unidades
principales y con independencia funcional y registral.El nuevo Cdigo aclara el concepto de unidad complementaria al decir que integra lo
principal formando una unidad funcional.Por su parte, el artculo 2040 legisla: "Cosas y partes comunes. Son comunes a todas o a
algunas de las unidades funcionales las cosas y partes de uso comn de ellas o
indispensables para mantener su seguridad y las que se determinan en el reglamento
de propiedad horizontal. Las cosas y partes cuyo carcter de comunes o propias no est
determinado, se consideran comunes. Sobre estas cosas y partes ningn propietario puede
alegar derecho exclusivo, sin perjuicio de su afectacin exclusiva a una o varias unidades
funcionales. Cada propietario puede usar las cosas y partes comunes conforme a su destino,
sin perjudicar o restringir los derechos de los otros propietarios".Bsicamente, aqu no se difiere del art. 2 de la ley 13.512 pero se agregan algunos
supuestos no contemplados en la anterior normativa como las partes comunes solo para
"algunas unidades", como por ejemplo las terrazas existentes en dos cuerpos de edificacin
de un mismo consorcio.Se fija una regla general: las cosas y partes cuyo carcter de comunes o propias no est
determinado, se considerancomunes.El tercer prrafo hace hincapi en cosas o partes comunes que favorecen o se afectan a una
o varias unidades funcionales, de lo que se infiere que est contemplando sin decirlo a las
cosas comunes de uso exclusivo, por caso el de los balcones, sin perjuicio de lo que dice
respecto a stos el artculo 2041.Y finalmente, se mantiene la idea del uso de las partes o cosas comunes conforme su
destino sin generar perjuicios a los otros comuneros.El artculo 2041 regula: "Cosas y partes necesariamente comunes. Son cosas y partes
necesariamente comunes: a) el terreno; b) los pasillos, vas o elementos que comunican
unidades entre s y a stas con el exterior; c) los techos, azoteas, terrazas y patios solares;
d) los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y dems estructuras, incluso las
de balcones, indispensables para mantener la seguridad; e) los locales e instalaciones de los
servicios centrales; f) las caeras que conducen fluidos o energa en toda su extensin si
estn embutidas y los cableados hasta su ingreso en la unidad funcional; g) los locales para

alojamiento del encargado; h) los ascensores, montacargas y escaleras mecnicas; i) los

muros exteriores y los divisorios de unidades entre s y con cosas y partes comunes; j) las
instalaciones necesarias para el acceso y circulacin de personas con discapacidad, fijas o
mviles, externas a la unidad funcional, y las vas de evacuacin alternativas para casos de
siniestros; k) todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio
comn; l) los locales destinados a sanitarios o vestuario del personal que trabaja para el
consorcio. Esta enumeracin tiene carcter enunciativo".El precepto responde al actual art.2 de la ley especial que gobierna al rgimen de la PH,
aunque aclara decididamente que los balcones y patios solares son bienes comunes.En significativa redunda la afirmacin que las caeras de fluidos (lquidos y gaseosos) que
se encuentren embutidas son "siempre" comunes, sin tener en cuenta el sector que
atraviesan y respecto a los cableados, son comunes hasta la entrada a cada unidad
funcional. No olvidemos que estas cuestiones registran un alto grado de conflictividad en la
vida consorcial, por lo que es ms que bienvenida su incorporacin.Como en el actual rgimen legal aplicable, la enumeracin de cosas y partes
"necesariamente" (la necesariedad hoy es indispensabilidad en la ley 13.512) comunes es
enunciativa.A su vez, el artculo 2042 expresa: "Cosas y partes comunes no indispensables. Son cosas y
partes comunes no indispensables: a) la piscina; b) el solrium; c) el gimnasio; d) el
lavadero; e) el saln de usos mltiples. Esta enumeracin tiene carcter enunciativo".Este artculo puede saber a innecesario pues por un lado, toda cosa que tenga un beneficio
comn es necesariamente comn y por otro lado todo aquello sobre el que una persona no
pueda atribuirse la propiedad exclusiva, es comn, careciendo en absoluto de importancia si
son o no indispensables. Aunque si se adecua a la tipologa de los nuevos edificios que se
construyen con amenities.El artculo 2043 plantea: "Cosas y partes propias. Son necesariamente propios con respecto
a la unidad funcional las cosas y partes comprendidas en el volumen limitado por sus
estructuras divisorias, los tabiques internos no portantes, las puertas, ventanas, artefactos y
los revestimientos, incluso de los balcones. Tambin son propias las cosas y partes que,
susceptibles de un derecho exclusivo, son previstas como tales en el reglamento
de propiedad y administracin, sin perjuicio de las restricciones que impone la convivencia
ordenada".En ste precepto no se modifica sustancialmente el rgimen actual, generalmente
establecido en los reglamentos de copropiedad y administracin aunque es de destacar la
explicitacin que se hace de que los revestimientos son cosas propias, privativas o
exclusivas "incluso de los balcones".De este modo podr zanjarse los habituales conflictos entre el propietario y el consorcio
acerca de quin debe hacerse cargo del costo de la conservacin y la reparacin del
balcn.El nuevo artculo plasma un principio sostenido por la doctrina y la jurisprudencia, respecto
que si el dao se produce en los revestimientos, en el solado, la responsabilidad de la
conservacin y reparacin corresponde al titular dominial, y ms all de ello, al consorcio.El artculo 2044 reza: "Consorcio. El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales

constituye la persona jurdica consorcio. Tiene su domicilio en el inmueble. Sus rganos son
la asamblea, el consejo de propietarios y el administrador. La personalidad del consorcio se
extingue por la desafectacin del inmueble del rgimen de propiedad horizontal, sea por
acuerdo unnime de los propietarios instrumentado en escritura pblica o por resolucin
judicial, inscripta en el registro inmobiliario".Aqu se innova al darle al Consejo de Propietarios carcter de rgano del Consorcio, ahora
establecido por ley. Hasta ahora, los consejos eran creaciones convencionales mediante el
estatuto organizador o asamblearias. Si bien conforme la denominada teora "organicista"
slo la Asamblea de propietarios tendra tal carcter debido a que es la que forma la
voluntad del ente, se puede decir sin hesitacin que el nuevo Cdigo es claro al darle a los
tres sujetos asamblea, consejo y administrador- la caracterstica de "rgano" del
Consorcio. Y esto est muy bien para ponerlos a cada uno en el marco de sus funciones que
luego veremos, en un pie de igualdad estatutaria.Es dable sealar que tambin la personalidad del consorcio termina, adems de lo
puntualizado en el ltimo prrafo del precepto, por la destruccin total o la demolicin del
edificio transformndose en un condominio sobre lo que queda, desapareciendo como
persona jurdica.Ahora bien, la expresin "o por resolucin judicial" dar lugar a entender que el Consorcio
puede, asimismo, desaparecer por la declaracin de su quiebra, abriendo embozadamente
un debate de larga data y pronunciamientos encontrados de los tribunales[9].III.B) Captulo 2 - Facultades y obligaciones de los propietarios.Expresa el artculo 2045: "Facultades. Cada propietario puede, sin necesidad de
consentimiento de los dems, enajenar la unidad funcional que le pertenece, o sobre ella
constituir derechos reales o personales. La constitucin, transmisin o extincin de un
derecho real, gravamen o embargo sobre la unidad funcional, comprende a las cosas y
partes comunes y a la unidad complementaria, y no puede realizarse separadamente de
stas".Esta norma reafirma el principio del carcter principal y accesorio de las cosas privativas y
comunes respectivamente y la inseparabilidad entre ambas, agregando a la unidad
complementaria, que como tal, sigue la suerte de la principal.El artculo 2046 regla: "Obligaciones. El propietario est obligado a: a) cumplir con las
disposiciones del reglamento depropiedad horizontal, y del reglamento interno, si lo hay; b)
conservar en buen estado su unidad funcional; c) pagar expensas comunes ordinarias y
extraordinarias en la proporcin de su parte indivisa; d) contribuir a la integracin del fondo
de reserva, si lo hay; e) permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones
de cosas y partes comunes y de bienes del consorcio, como asimismo para verificar el
funcionamiento de cocinas, calefones, estufas y otras cosas riesgosas o para controlar los
trabajos de su instalacin; f) notificar fehacientemente al administrador su domicilio especial
si opta por constituir uno diferente del de la unidad funcional".En el inciso a) surge un nuevo instrumento privado de reglamentacin de la convivencia o
vida del consorcio, que es elreglamento interno, que de existir por estar contemplado en
el reglamento o ser consagrado por va asamblearia - deber ser acatado por los consortes
al igual que al estatuto.Aunque, sin lugar a dudas, ste instrumento es de jerarqua inferior al reglamento

de propiedad, instrumento pblico que integra el ttulo.Si bien esta norma, en su inciso c) concluye con la discussio sobre si existen expensas
comunes ordinarias y extraordinarias (a nuestro parecer todas las expensas son
comunes y
propias
del
sistema,
aunque
los gastos pueden
clasificarse
enordinarios y extraordinarios), seala la obligatoriedad del pago de las expensas
"extraordinarias" debiendo aclarar que en tanto y en cuanto sean decididas por la asamblea
de propietarios, en vista a lo normado en el art. 2048, como veremos infra.Las obligaciones estatuidas en el precepto en anlisis no hace ms que receptar las mandas
establecidas en la mayora de los actuales reglamentos, no obstante es de mencionar que el
inciso f) no es desdeable en absoluto al tiempo de tener que intimar de pago en el juicio de
cobro de expensas comunes, pues se infiere de la norma que el domicilio real del propietario
demandado es siempre el de la unidad, excepto que fehacientemente dicho titular constituya
uno diferente (ver ms adelante comentario al art.2067, inciso i, en lo que respecta al
Registro de Propietarios).El artculo 2047 predica: "Prohibiciones. Est prohibido a los propietarios y ocupantes: a)
destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o a fines distintos a los
previstos en el reglamento de propiedad y administracin; b) perturbar la tranquilidad de los
dems de cualquier manera que exceda la normal tolerancia; c) ejercer actividades que
comprometan la seguridad del inmueble; d) depositar cosas peligrosas o perjudiciales".Claramente, est tomado del art.6 de la ley 13.512, que hoy rige.Por su lado, el nuevo artculo 2048 establece: "Gastos y contribuciones. Cada propietario
debe atender los gastos de conservacin y reparacin de su propia unidad funcional.
Asimismo, debe pagar las expensas comunes ordinarias de administracin y reparacin o
sustitucin de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener
en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble y las
resultantes de las obligaciones impuestas al administrador. Igualmente son expensas
comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones necesarias para el acceso o
circulacin de personas con discapacidad, fijas o mviles, y para las vas de evacuacin
alternativas para casos de siniestros. Debe tambin pagar las expensas comunes
extraordinarias dispuestas por resolucin de la asamblea. El certificado de deuda expedido
por el administrador es ttulo ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y
dems contribuciones".De esta manera, se concluye sobre la tenida referida a que no existen expensas ordinarias
o
extraordinarias,
sino
slo
expensas
comunes
que
derivan
en gastos
ordinarios y extraordinarios, segn su finalidad. Pero, reiteramos, las expensas
extraordinarias tienen la particularidad que deben ser impuestas por resolucin asamblearia.Notorio es que aparece por primera vez contemplada la situacin de las personas
minusvlidas dentro de los consorcios, conteste con la normativa formal y material referida a
accesibilidad.El artculo 2049 precisa: "Defensas. Los propietarios no pueden liberarse del pago de
ninguna expensa o contribucin a su cargo aun con respecto a las devengadas antes de su
adquisicin, por renuncia al uso y goce de los bienes o servicios comunes, por enajenacin
voluntaria o forzosa, ni por abandono de su unidad funcional. Tampoco pueden rehusar el
pago de expensas o contribuciones ni oponer defensas por cualquier causa, fundadas en
derechos que ellos invoquen contra el consorcio, excepto compensacin, sin perjuicio de su

articulacin por la va correspondiente. El reglamento de propiedadhorizontal puede eximir

parcialmente de las contribuciones por expensas a las unidades funcionales que no tienen
acceso a determinados servicios o sectores del edificio que generan dichas erogaciones".Esta norma no dista de los principios emergentes de la ley 13.512 en lo referido a que el
abandono de la unidad de la que proviene la deuda de expensas, su transferencia por
cualquier ttulo oneroso o gratuito, voluntaria o forzosa (por ejemplo subasta judicial) no
produce la extincin de dicha deuda, ni siquiera las devengadas antes de su adquisicin.Al decir que el propietario no puede liberarse de la deuda de expensas aun por venta
"forzada" incluye la subasta judicial, que hasta hace unos aos produca la extincin total de
toda deuda anterior tanto de impuestos, tasa y contribuciones como de expensas comunes,
aplicando el principio de subrogacin real (el privilegio pasaba de la cosa al precio).A partir de los fallos "Banco Rio de la Plata (Suc. Atlntica) c/ Alonso, Ral Alberto y otro s/
Ejecucin Hipotecaria" dictado por la SCBA el 13/07/1999[10]y "Servicios Eficientes S.A. c/
Yabra, Roberto Isaac s/ Ejecucin Hipotecaria", de la Cmara Nacional en lo Civil de la
Capital Federal en pleno, de fecha 18/02/1999[11], aun por consideraciones sustancialmente
diferentes (obligacin propter rem para la Suprema Corte de Buenos Aires y obligacin
personal para la Cmara capitalina en plenario), arribaban a la misma conclusin: el
comprador en subasta debe hacerse cargo del saldo insoluto del precio, por aplicacin de los
artculos 17 de la ley 13512 y el art. 3266 del actual Cdigo Civil.La otra incorporacin al texto legal que resulta importante es que se puede eximir
parcialmente - por conducto del reglamento de propiedad a determinadas unidades del
pago de expensas, por no tener acceso a determinados servicios o sectores del edificio.Esta exoneracin debe ser "causada", vale expresar que para ser pasible de ella la unidad
funcional no debe tener acceso a ciertos sectores del inmueble o a determinados servicios,
dando por tierra la injusta redaccin de muchos reglamentos en los que los redactores
originarios (por lo general, los constructores) eximan a sus unidades, no obstante gozar de
todos los servicios del edificio.Por ende se penetra en un principio liminar de la propiedad horizontal cual es que la
eximicin de pago de expensas comunes, debe corresponder a servicios no gozados o a
impedimento de utilizacin de sectores comunes.En el artculo 2050 se legisla: "Obligados al pago de expensas. Adems del propietario, y sin
implicar liberacin de ste, estn obligados al pago de los gastos y contribuciones de
la propiedad horizontal los titulares de otros derechos reales o personales que sean
poseedores por cualquier ttulo".Se ampla el espectro con la posibilidad de reclamar la deuda de expensas comunes al
usufructuario, que es quien en definitiva usa y goza del inmueble, y porque la obligacin de
pago emerge no de la calidad de titular registral sino de la posesin del bien.Que slo recaiga la obligacin sobre el nudo propietario, como hoy en da, representa una
injusticia pues solo ostenta el dominio directo del bien, mientras que el dominio til est en
cabeza del usufructuario.En lo referente a hacer extensiva la legitimacin pasiva al simple ostentador de un derecho
personal (locatario, comodatario; etc.) no deviene cuestionable, aunque difcilmente una
accin judicial se dirigir contra estos obligados, dada la inseguridad sobre la existencia de

un patrimonio a agredir, cuando demandando al propietario se encuentra que existe un

inmueble en garanta, y que el comprador en una eventual subasta, deber hacerse cargo
del saldo insoluto, si lo hubiere.III.C) Captulo 3 - Modificaciones en cosas y partes comunes.Dice el artculo 2051: "Mejora u obra nueva que requiere mayora. Para realizar mejoras u
obras nuevas sobre cosas y partes comunes, los propietarios o el consorcio requieren
consentimiento de la mayora de los propietarios, previo informe tcnico de un profesional
autorizado.Quien solicita la autorizacin si le es denegada, o la minora afectada en su inters particular
que se opone a la autorizacin si se concede, tienen accin para que el juez deje sin efecto
la decisin de la asamblea.El juez debe evaluar si la mejora u obra nueva es de costo excesivo, contraria al reglamento
o a la ley, y si afecta la seguridad, solidez, salubridad, destino y aspecto arquitectnico
exterior o interior del inmueble. La resolucin de la mayora no se suspende sin una orden
judicial expresa".Este artculo es similar a las obras nuevas sobre partes comunes del art. 8 de la ley 13512,
empero se agrega un requisito previo: un informe tcnico antes de la celebracin de la
asamblea que decidir sobre la cuestin.Si bien no se determina qu clase de mayora es la aplicable, se deduce que es la absoluta
(mitad ms del total de comuneros) en consonancia con el principio que fija dicha mayora
para las resoluciones que no requieran mayoras especiales, segn lo dispone este Ttulo.En el resto del artculo no difiere sustancialmente de la vigente norma.Asimismo, el artculo 2052 establece: "Mejora u obra nueva que requiere unanimidad. Si la
mejora u obra nueva, realizada por un propietario o por el consorcio sobre cosas y partes
comunes, aun cuando no importe elevar nuevos pisos o hacer excavaciones, gravita o
modifica la estructura del inmueble de una manera sustancial, debe realizarse con el
acuerdo unnime de los propietarios.Tambin requiere unanimidad la mejora u obra nueva sobre cosas y partes comunes en
inters particular que slo beneficia a un propietario".La norma amplia y aclara que sujetos pueden ser autores de la obra pues adems del
copropietario incluye al consorcio.Implica una excepcin al artculo anterior, puesto que establece la unanimidad de los
propietarios del consorcio, cuando esa obra - llevada a cabo por el propietario o por el
consorcio gravita o modifica sustancialmente la estructura del inmueble o cuando sin dicho
requisito, la obra es llevada a cabo por un propietario en su inters particular.El artculo 2053 menciona: "Mejora u obra nueva en inters particular. Si la mejora u
obra nueva autorizada sobre cosas y partes comunes es en inters particular, el beneficiario
debe efectuarla a su costa y soportar los gastos de la modificacin del reglamento
de propiedad y administracin y de su inscripcin, si hubiera lugar a ellos".En lnea con el artculo precedente, predica expresamente sobre un principio postulado en

doctrina y jurisprudencia de la especialidad, que se refiere a la asuncin de gastos

producidos como consecuencia de esa obra en beneficio particular, que obliga al propietario
a hacerse cargo de los gastos de modificacin del reglamento de propiedad y su inscripcin
en el registro de la propiedad inmueble.Por su lado, el artculo 2054 abarca: "Reparaciones urgentes. Cualquier propietario, en
ausencia del administrador y de los integrantes del consejo de propietarios puede realizar
reparaciones urgentes en las cosas y partes comunes, con carcter de gestor de negocios.Si el gasto resulta injustificado, el consorcio puede negar el reintegro total o parcial y exigir,
si corresponde, la restitucin de los bienes a su estado anterior, a costa del propietario".La regla modifica el art. 8, en su tercer prrafo, de la ley 13.512 pero con idntica tlesis.As, declara que las reparaciones urgentes efectuadas por los propietarios ante la ausencia
del administrador y ahora agregando tambin al Consejo de Propietarios, sobre cosas y
partes comunes, las efecta en carcter de gestor de negocios, no requirindose ya el casi
imposible consentimiento del resto de los propietarios.Sin embargo, de resultar el gasto injustificado el consorcio puede negar el Consorcio el
reintegro y hasta intimar que se retrotraigan los bienes a su estado preliminar, asumiendo los
costos el propietario.El artculo 2055 menciona: "Grave deterioro o destruccin del edificio. En caso de grave
deterioro o destruccin del edificio, la asamblea por mayora que represente ms de la mitad
del valor, puede resolver su demolicin y la venta del terreno y de los materiales, la
reparacin o la reconstruccin. Si resuelve la reconstruccin, la minora no puede ser
obligada a contribuir a ella, y puede liberarse por transmisin de sus derechos a terceros
dispuestos a emprender la obra. Ante la ausencia de interesados, la mayora puede adquirir
la parte de los disconformes, segn valuacin judicial".Este texto unifica los contenidos de los actuales arts. 12 y 16 de la ley de PH, pero
reemplaza los trminos: la destruccin parcial mayor desaparece para dar lugar nicamente
a la destruccin del edificio y la destruccin parcial menor y la vetustez se reemplazan por el
grave deterioro.
Adems, postula derechamente la posibilidad de liberacin de la minora por la transmisin
de derechos a terceros que pretendan la reparacin o reconstruccin.
En su defecto, la mayora tiene la facultad de adquirir "la parte de los disconformes", segn
valuacin judicial, como en el actual rgimen.
III.D) Captulo 4 - Reglamento de propiedad horizontal.Artculo 2056: "Contenido. El reglamento de propiedad horizontal debe contener: a)
determinacin del terreno; b) determinacin de las unidades funcionales y complementarias;
c) enumeracin de los bienes propios; d) enumeracin de las cosas y partes comunes; e)
composicin del patrimonio del consorcio; f) determinacin de la parte proporcional indivisa
de cada unidad; g) determinacin de la proporcin en el pago de las expensas comunes; h)
uso y goce de las cosas y partes comunes; i) uso y goce de los bienes del consorcio; j)
destino de las unidades funcionales; k) destino de las partes comunes; l) facultades
especiales de las asambleas de propietarios; m) determinacin de la forma de convocar la
reunin de propietarios y su periodicidad; n) especificacin de limitaciones a la cantidad de
cartas poderes que puede detentar cada titular de unidad funcional para representar a otros
en asambleas; ) determinacin de las mayoras necesarias para las distintas decisiones; o)

determinacin de las mayoras necesarias para modificar el reglamento

de propiedad horizontal; p) forma de computar las mayoras; q) determinacin de
eventuales prohibiciones para la disposicin o locacin de unidades complementarias hacia
terceros no propietarios; r) designacin, facultades y obligaciones especiales del
administrador; s) plazo de ejercicio de la funcin de administrador; t) fijacin del ejercicio
financiero del consorcio; u) facultades especiales del consejo de propietarios".Sin perjuicio que la distincin surge del ttulo del Captulo, atento a que se habla de
reglamento de "propiedad horizontal", a diferencia de la ley 13.512 que se refiere al
reglamento de "copropiedad y administracin" ya nos referimos al tema en oportunidad de
comentar supra el artculo 2039 es conveniente resaltar que la norma avanza sobre temas
dispuestos en los vigentes estatutos comunitarios, con sustrato en el art. 3 del decreto
reglamentario de la ley de PH, N 18.734/49.Llama la atencin el inciso l), el que al hablar de "facultades especiales de las asambleas de
propietarios" infiere cierta confusin: cules son esas facultades? Acaso son distintas a las
que la calidad de consocio conlleva y que slo reconoce lmites mientras se trate de
planteos de inters comn en la afectacin de derechos individuales de los propietarios. El
interrogante queda postulado. Aunque entendemos innecesario que se pauten esas
"facultades especiales".Por su parte, el inciso n) representa la aplicacin de un principio general existente, por el que
si el reglamento no fija lmites en el nmero de poderes que pueda presentar una persona
(copropietario o tercero) se entiende que puede llevar los poderes que quiera.Respecto del inciso o) debi aclarar que en ningn caso puede ser inferior a los dos tercios
del total de votos del consorcio, que fija el artculo 2057.Por ltimo, y estimamos que peligrosamente como lo explicaremos ms adelante -, el
inciso u) permite que el reglamento puede establecer otras facultades al Consejo de
Propietarios, que se les aadan a las que ya expresa el artculo 2064 de la reforma..El artculo 2057 describe: "Modificacin del reglamento. El reglamento slo puede
modificarse por resolucin de los propietarios, mediante una mayora dos tercios de la
totalidad de los propietarios.
Aqu, se suscita una aparente controversia con el artculo 2060 que dispone respecto a toda
clase de asambleas la doble mayora cmputo de votos y proporciones -, por lo que no
queda claro si o tambin es de esa manera que se debe reformar el estatuto.Al no hacer mencin alguna al respecto, inferimos que no se requiere esa dualidad de
mayoras y al no determinarse tampoco si se debe considerar por unidad o por porcentual,
nos inclinamos por el principio general que ha dominado siempre en este rgimen: si nada
se dice, se entiende que es un voto por unidad de la que se es propietario (cfr. art.10,
segundo prrafo, de la ley 13.512).El artculo se presenta distinto al art. 9 de la actual ley especial de PH, ya que no se
establece un mnimo sino una proporcin fija (2/3), lo que inhabilita a cualquier otra solucin
estatutaria.III.E) Captulo 5- Asambleas.Dice el nuevo artculo 2058: "Facultades de la asamblea. La asamblea es la reunin de

propietarios facultada para resolver: a) las cuestiones que le son atribuidas especialmente
por la ley o por el reglamento de propiedad horizontal; b) las cuestiones atribuidas al
administrador o al consejo de propietarios cuando le son sometidas por cualquiera de stos
o por quien representa el cinco por ciento de las partes proporcionales indivisas con relacin
al conjunto; c) las cuestiones no contempladas como atribuciones del administrador o del
consejo de propietarios, si lo hubiere".En este artculo, seguramente, traer polmica en especial en su inciso b) que hasta
podramos aseverar que deviene ms que novedoso por asimilacin con la legislacin
societaria.La norma deja de lado la premisa "asuntos de inters comn" contendida en el primer
prrafo del art.10 del vigente ordenamiento como raz fundante de los temas a tratar en
deliberacin por los consortes, lo que constituye, a nuestro criterio, un error.Artculo 2059: "Convocatoria y qurum. Los propietarios deben ser convocados a la
asamblea en la forma prevista en el reglamento de propiedad horizontal, con transcripcin
del orden del da, el que debe redactarse en forma precisa y completa; es nulo el tratamiento
de otros temas, excepto si estn presentes todos los propietarios y acuerdan por unanimidad
tratar el tema.La asamblea puede autoconvocarse para deliberar sin necesidad de citacin previa. Las
decisiones que se adopten son vlidas si la autoconvocatoria y el temario a tratar se
aprueban por una mayora de dos tercios de la totalidad de los propietarios
Son igualmente vlidas las decisiones tomadas por voluntad unnime del total de los
propietarios aunque no lo hagan en asamblea."
Es indudable que la citacin conforme al reglamento otorga a la asamblea las seguridades
del caso para de evitar eventuales pedidos de nulidad por los consorcistas sustentados en la
falta de cumplimiento de los recaudos mnimos indispensables.
Asimismo configura un adelanto la afirmacin de que no se pueden tratar "otros temas", mas
all de los expresados en el orden del da, y consagra el reconocimiento legal a un principio
jurisprudencial y doctrinario imperante que es la admisin de la "autoconvocatoria". El
legislador entendi creemos con acierto que para su validez se debe contar con los 2/3
de la totalidad de los propietarios.
Por otra parte, se legisl sobre la validez de las decisiones adoptadas por la totalidad de los
consocios, an sin asamblea.En relacin a esto ltimo nos parece improcedente, debido a que se pretende la sustitucin
de la asamblea como rgano mximo de expresin de la voluntad consorcial por meras
adhesiones individuales[12].Prescribe el artculo 2060: "Mayora absoluta. Las decisiones de la asamblea se adoptan por
mayora absoluta computada sobre la totalidad de los propietarios de las unidades
funcionales y se forma con la doble exigencia del nmero de unidades y de las partes
proporcionales indivisas de stas con relacin al conjunto.La mayora de los presentes puede proponer decisiones, las que deben comunicarse por
medio fehaciente a los propietarios ausentes y se tienen por aprobadas a los quince das de
notificados, excepto que stos se opongan antes por igual medio, con mayora suficiente.-

El derecho a promover accin judicial de invalidez de la asamblea caduca a los treinta das
contados desde la fecha de la asamblea".Hete aqu una encrucijada que propone el nuevo ordenamiento: la doble exigencia para la
conformacin de la mayora absoluta de la voluntad consorcial.Y con ello, un brete muy complicado de salvar que conspirar, ciertamente, con la posibilidad
de adoptar decisiones por el Consorcio cuando se requiera la mentada mayora.Si con la ley 13.512 nos encontramos de manera recurrente con la falta de mayoras para
obtener decisiones vlidas reglamentariamente, no obstante que el principio reinante era el
de la "simple" mayora, que para aquellos temas que no requeran mayoras legales
especiales, con la redaccin proyectada derechamente se impedir al Consorcio actuar.Vemos con agrado la creacin del sistema de "consulta" a los ausentes, lo que moderniza el
andamiaje del sistema aunque observamos con preocupacin la incertidumbre que
promueve el segundo prrafo in fine de la norma al hablar de "mayora suficiente" para
oponerse a la decisin tomada en asamblea, ya que no se especifica cul sera esa mayora
o como se conformara. Entendemos, pues, que la consulta surte efecto cuando no se han
alcanzado las mayoras suficientes o "especiales" que estipulen los reglamentos para
adoptar decisiones cuando se trate de temas excluidos del principio general que es el de la
mayora absoluta, ahora regulada con la doble exigencia de nmero y proporciones.Tenemos la impresin abonada por el anlisis - que estamos frente a un caso de errnea
redaccin del artculo, y que lo escrito no coincide con lo que efectivamente se quiso decir.En cuanto al plazo de impugnacin de la asamblea tercer prrafo - se debi haber
legislado que la misma se puede ejercer dentro de los sesenta (60) das de la notificacin del
acta de asamblea, debido a que en reiteradas ocasiones la presunta nulidad emerge de la
falsedad en la redaccin del acta y la causal es comprobada, sobre todo por los ausentes,
con la lectura de tal acta. Es razonable fijar un plazo de caducidad (arg. la ley 19.550 que en
su art. 251 fija el de sesenta das) ya que hasta el momento no existe tal figura, dando lugar
a diversas interpretaciones como ser que no es aplicable ningn plazo o que la caducidad
opera cuando empiezan a surtir efecto las decisiones adoptadas en asamblea o aplicando el
de los arts.4023 y 4030 del actual Cdigo Civil, segn el thema decidendum.Tambin se debi reglar, para acortar los tiempos, un plazo no mayor a diez (10) das a partir
de la finalizacin de la Asamblea para que el Administrador del Consorcio remita la copia
certificada por l de dicha acta a cada uno de los copropietarios.As las cosas, adems debera preverse que los nicos legitimados activos a llevar adelante
la accin son los propietarios o mandatarios de aquellos, el legitimado pasivo debe ser el
Consorcio, manteniendo inclume el principio que lo podrn hacer los ausentes o quienes se
opusieron expresamente en la misma Asamblea o los que votaron en contra de la decisin
adoptada invocando un inters serio y legtimo al respecto[13].El artculo 2061: "Conformidad expresa del titular. Para la supresin o limitacin de derechos
acordados a las unidades que excedan de meras cuestiones de funcionamiento cotidiano, la
mayora debe integrarse con la conformidad expresa de sus titulares."
El presente principio se reconoce doctrinaria y jurisprudencialmente y, en general, para todo
el ordenamiento jurdico, asumiendo que cuando se afectan derechos individuales de los
propietarios sobre la cosa, se requiere la confirmacin expresa del afectado.-

Artculo 2062: "Actas. Sin perjuicio de los restantes libros referidos a la administracin del
consorcio, es obligatorio llevar un Libro de Actas de Asamblea y un Libro de Registro de
firmas de los propietarios.Debe labrarse acta de cada asamblea en el libro respectivo, en el que los presentes deben
firmar como constancia de su asistencia. Las firmas que suscriben cada asamblea deben ser
cotejadas por el Administrador con las firmas originales registradas.Las actas deben confeccionarse por un secretario de actas elegido por los propietarios;
stas deben contener el resumen de lo deliberado y la transcripcin de las decisiones
adoptadas o, en su caso, propuestas por la mayora de los presentes, y ser firmadas por el
presidente de la asamblea y dos propietarios. Al pie de cada acta, el administrador debe
dejar constancia de las comunicaciones enviadas a los ausentes, de las oposiciones
recibidas y de las eventuales conformidades expresas-.
Al pie de cada acta, el Administrador debe dejar constancia de las comunicaciones enviadas
a los ausentes, de las oposiciones recibidas y de las eventuales conformidades expresas".El texto remite a los libros obligatorios, pero ahora slo los limita al de Actas ya existente
por prescripcin del art. 5 del decreto 18.734/49 y al nuevo de registro de firmas de
propietarios, que tiene su antecedente en algunos actuales reglamentos y en la ley 3254
CABA (art.9 e y 9 e del Anexo del decreto reglamentario 551/2010 CABA), soslayando el
libro de administracin del inmueble creado por el ltimo prrafo del sealado art.5 del
decreto reglamentario de la ley 13.512). Como en la ley 3254 reformadora de la ley 941 de
creacin del Registro de Administradores de Consorcios en PropiedadHorizontal en la
Ciudad Autnoma de Buenos e imitada a la fecha en otras jurisdicciones el libro de firmas
servir para el cotejo por parte del Administrador y por los propios consocios, agregamos
de las firmas registradas en l con las de asistencia a las asambleas, en particular cuando
nazcan dudas sobre la legitimacin de los participantes en las reuniones o cuando surjan las
mismas de las autorizaciones conferidas por el titular de dominio a otros propietarios o
terceros para que los representen en dichos eventos.En lnea con lo legislado en el art. 2060, el Administrador deber asentar constancia, al pie
de cada acta, "de las oposiciones recibidas y de las eventuales conformidades expresas".El pergeado artculo 2063 de la reforma regula: "Asamblea judicial. Si el administrador o el
consejo de propietarios, en subsidio, omiten convocar a la asamblea, los propietarios que
representan el diez por ciento del total pueden solicitar al juez la convocatoria de una
asamblea judicial.El juez debe fijar una audiencia a realizarse en su presencia a la que debe convocar a los
propietarios.La asamblea judicial puede resolver con mayora simple de presentes.Si no llega a una decisin, decide el juez en forma sumarsima. Asimismo, y si corresponde,
el juez puede disponer medidas cautelares para regularizar la situacin del consorcio".En esta instancia se ha modificado, a nuestro entender, errneamente el instituto de la
asamblea judicial instituido por el art.10 de la actual ley especial que gobierna al sistema de
PH. Esto as pues se ha gravado con un mnimo necesario de propietarios para solicitarla
cuando, en rigor, si la asamblea no es convocada ahora inclusive por el Consejo de
Propietarios, con facultades en ese sentido, como veremos infra bastara con que un

comunero lo pudiera solicitar demostrando tal situacin para que el juez fije la audiencia o
bien, sumariamente, decidiese aun disponiendo cautelares (vgr. intervencin del consorcio;
coadministracin judicial; etc.).III.F) Captulo 6 Consejo de propietarios.Dice el nuevo artculo 2064: "Atribuciones. La asamblea puede designar un consejo
integrado por propietarios, con las siguientes atribuciones:
a) convocar a la asamblea y redactar el orden del da si por cualquier causa el administrador
omite hacerlo;
b) controlar los aspectos econmicos y financieros del consorcio;
c) autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y
mayores que los ordinarios;
d) ejercer la administracin del consorcio en caso de vacancia o ausencia del Administrador,
y convocar a la asamblea si el cargo est vacante dentro de los treinta das de producida la
vacancia.Excepto los casos indicados en este artculo, el consejo de propietarios no sustituye al
administrador, ni puede cumplir sus obligaciones".Este captulo ms que debatido tendr sus bemoles a la hora de implementarse en la
realidad consorcial. No porque en la actualidad los Consejos no acten, ya que son cada vez
ms habituales en los inmuebles ya sea por creacin estatutaria o asamblearia, sino porque
se discute largamente hasta donde llegan sus facultades.El inciso a) diseado, seguramente, concitar ms de una polmica en oportunidad de
determinarse si el administrador deba o no llamar a la asamblea, fuera de lo reglado en la
ley o en el estatuto.De igual modo operar el inciso c), que debera establecer que la decisin quedar
supeditada al refrendo de la asamblea de propietarios.Por otro lado, los incisos b) y d) son, claramente, competencias que le dan sentido a la
existencia de los Consejos, cuya fundamental importancia radica en erigirse en rganos de
contralor, supervisin, fiscalizacin y vigilancia de los movimientos econmicos financieros
del Consorcio, cuyo rgano ejecutivo es el Administrador, principal responsable de ellos. Y la
funcin, subsidiaria, de administracin en los supuestos de acefala del rgano ejecutivo y de
representacin tambin resulta aceptable y facilita la operatividad en las decisiones
consorciales, sujetas a un ritmo por lo general acelerado en su toma.El ltimo prrafo de la norma va de suyo, porque de lo contrario habra confusin y/o colisin
de competencias, aunque la ampliacin de facultades propugnada en la reforma derivar,
lamentablemente, en conflictos atinentes a esta cuestin.Dos cuestiones: el nuevo Cdigo elimin la "obligatoriedad" de la existencia del consejo de
propietarios incluida en el proyecto elevado oportunamente por el PEN. Ahora, la asamblea
de propietarios "puede" designar un consejo integrado por propietarios, vale decir pasa a ser
facultativo del rgano de decisin su creacin y, adems, retir el proyectado inciso d) de
ste artculo ("dar conformidad con el nombramiento y despido del personal del consorcio",

por lo que ahora el administrador slo debe "nombrar y despedir al personal del consorcio,
con acuerdo de la asamblea convocada al efecto" (como se ver en el examen del art. 2067,
f).
Consideramos que el soslayado inciso d) del proyecto se haba pensado en razn de no
provocar dilaciones en la designacin y despido de los dependientes del Consorcio, ante la
dinmica de las decisiones consorciales, ms en un tema sensible como lo es el
nombramiento o distracto del personal.
Pero aun as, preferimos que la conformidad pase por la asamblea mediante un
procedimiento de convocatoria inmediata.III.G) Captulo 7- Administrador.Artculo 2065: "Representacin legal. El administrador es representante legal del consorcio
con el carcter de mandatario. Puede serlo un propietario o un tercero, persona humana o
jurdica".En este punto sera de nuestro agrado, como lo hemos propugnado en otras oportunidades,
que la representacin legal de los consorcios pudiese caer en cabeza no slo del
administrador a quien ubicamos en un rol operativo o gerencial en los entes consorciales
sino de cualquier otra persona fsica o jurdica que la asamblea determinase, permitiendo, de
esa manera, diferenciar la labor ejecutiva de la de mandatario legal o necesario de la
persona de existencia ideal consorcio, que bien podra recaer en algn propietario o en un
tercero de confianza de los condminos. Empero, el nuevo Cdigo sigue la lnea trazada
por la actual legislacin consorcial.Dice el nuevo artculo 2066: "Designacin y remocin. El administrador designado en el
reglamento de propiedad y administracin cesa en oportunidad de la primera asamblea si
no es ratificado en ella.La primera asamblea debe realizarse dentro de los noventa das de cumplidos los dos aos
del otorgamiento del reglamento o del momento en que se encuentren ocupadas el
cincuenta por ciento de las unidades funcionales, lo que ocurra primero.
Los Administradores sucesivos deben ser nombrados y removidos por la asamblea, sin que
ello importe la reforma del reglamento de propiedad y administracin. Pueden ser
removidos sin expresin de causa".Es, a nuestro entender, ms que correcto el sentido de ste artculo, puesto que implica
romper con la consabida designacin de un representante por el constructor y en los
ltimos tiempos por los abundantes fideicomisos inmobiliarios que dan lugar a la edificacin
de fincas sometidas al rgimen en estudio que, por lo general, son nombrados por un plazo
extenso de manera abusiva, impidiendo a los dueos del sistema a elegir a otro de su
confianza. Esto tiene directa relacin con la posibilidad de que se conozcan vicios ocultos o
redhibitorios y/o reclamos al constructor, quien contar con un mandatario fiel a sus intereses
que, indefectiblemente, intentar detener el avance de los consorcistas y el propio Consorcio
en la defensa de sus derechos.Sin embargo apreciamos exagerado el plazo de dos (2) aos a partir del otorgamiento del
estatuto, ya que limitar la posibilidad de cambio del administrador y representante legal,
insistimos a los propietarios si antes no renen la mitad de las unidades ocupadas.
Finalmente, es lgico el enunciado del ltimo prrafo del artculo pensado, conforme las
reglas del mandato civil.Expresa el artculo 2067: "Derechos y obligaciones. El administrador tiene los derechos y

obligaciones impuestos por la ley, el reglamento y la asamblea de propietarios. En especial

debe:
a) convocar a la asamblea y redactar el orden del da.
b) ejecutar las decisiones de la asamblea;
c) atender a la conservacin de las cosas y partes comunes y a la seguridad de la estructura
del edificio y dar cumplimiento a todas las normas de seguridad y verificaciones impuestas
por las reglamentaciones locales;
d) practicar la cuenta de expensas y recaudar los fondos necesarios para satisfacerlas. Para
disponer total o parcialmente del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que
los ordinarios, el administrador debe requerir la autorizacin previa del consejo de
propietarios;
e) rendir cuenta documentada dentro de los sesenta das de la fecha de cierre del ejercicio
financiero fijado en el reglamento de propiedad horizontal;
f) nombrar y despedir al personal del consorcio, con acuerdo; con acuerdo de la asamblea
convocada al efecto;
g) cumplir con las obligaciones derivadas de la legislacin laboral, previsional y tributaria;
h) mantener asegurado el inmueble con un seguro integral de consorcios que incluya
incendio, responsabilidad civil y dems riesgos de prctica, aparte de asegurar otros riesgos
que la asamblea resuelva cubrir;
i) llevar en legal forma los libros de actas, de administracin, de registro de propietarios, de
registros de firmas y cualquier otro que exija la reglamentacin local.Tambin debe archivar cronolgicamente las liquidaciones de expensas, y conservar todos
los antecedentes documentales de la constitucin del consorcio y de las sucesivas
administraciones;
j) en caso de renuncia o remocin, dentro de los quince das hbiles debe entregar al
consejo de propietarios los activos existentes, libros y documentos del consorcio, y rendir
cuentas documentadas;
k) notificar a todos los propietarios inmediatamente, y en ningn caso despus de las
cuarenta y ocho horas hbiles de recibir la comunicacin respectiva, la existencia de
reclamos administrativos o judiciales que afecten al consorcio;
l) a pedido de parte interesada, expedir dentro del plazo de tres das hbiles el certificado de
deudas y de crditos del consorcio por todo concepto con constancia de la existencia de
reclamos administrativos o judiciales e informacin sobre los seguros vigentes;
m) representar al consorcio en todas las gestiones administrativas y judiciales como
mandatario exclusivo con todas las facultades propias de su carcter de representante
legal".No escapan los derechos y obligaciones enunciados a los que en la actualidad le
corresponden a los administradores de consorcios de PH, aunque sobresalen los incisos h, i,
j y k.-

El h) atento a que extiende la obligacin primigenia contenida en el actual rgimen de

"asegurar el edificio contra incendio" (segundo prrafo art. 11 de la ley 13.512) a "un seguro
integral de consorcios", ms a tono con la poca y las necesidades de los consorcios.El i), por su costado, agrega a los libros obligatorios normados en el art. 2062
del nuevo Cdigo en anlisis, el deadministracin (o vulgarmente denominado de "caja") al
que nos hemos referido ms arriba y el de registro de propietarios,de suma importancia
para conocer quienes son las personas titulares del dominio de las distintas unidades
funcionales y, en particular, si constituyen domicilio especial para las notificaciones
inherentes a la cuestin societaria fuera del asiento de sus unidades, que hasta el momento
haba sido olvidado por la iniciativa.El j) abreva en la prctica consorcial y fija un plazo razonable para la devolucin de activos y
documentacin del Consorcio y para practicar la llamada liquidacin final mediante rendicin
de cuentas documentada, sin embargo, errneamente a nuestro parecer, limita la entrega al
Consejo de Propietarios (que es de creacin potestativa de la asamblea, por lo que puede no
existir) cuando de existir nuevo Administrador, debera ser a ste a quien se le debera
reintegrar los citados elementos.Por ltimo el k) pone de resalto la necesaria funcin informativa del Administrador hacia "sus
administrados" (por supuesto, sabemos, que la relacin contractual es con la persona o
figura jurdica "consorcio" y no con cada uno de sus integrantes, pero no puede
desconocerse que el "consorcio" tiene protagonistas de "carne y hueso" que son los
consorcistas, aun siendo personas de existencia visible o ideal) que colabora con una mayor
y mejor transparencia en la gestin[14].III.H) Captulo 8 Subconsorcios.Proyecta el artculo 2068: "Sectores con independencia. En edificios cuya estructura o
naturaleza lo haga conveniente, el reglamento de propiedad horizontal puede prever la
existencia de sectores con independencia econmica, funcional o administrativa, en todo
aquello que no gravita sobre el edificio en general.Cada sector puede tener una subasamblea, cuyo funcionamiento y atribuciones deben
regularse especialmente y puede designarse a un subadministrador del sector.En caso de conflicto entre los diversos sectores la asamblea resuelve en definitiva.Frente a terceros responde todo el consorcio sin tener en cuenta los diversos sectores que lo
integran".Responde
el
artculo
as
delineado
a
la
ms
concreta
realidad
de
la propiedad horizontal en nuestros das: la ingobernabilidad de los grandes edificios y
complejos inmobiliarios.Es impecable la redaccin en lo relativo a la creacin de subasambleas y la figura del
subadministrador (que se registra hoy en muchos inmuebles) pero siempre supeditados a la
decisin unificada (de la Asamblea General) en el supuesto de conflicto. Y en tanto, acierta,
por ende, en la asuncin de la responsabilidad del "nico Consorcio" ante terceros.III.I) Captulo 9 Infracciones.-

El artculo 2069 qued as redactado: "Rgimen. En caso de violacin por un propietario u

ocupante de las prohibiciones establecidas en este Cdigo o en el reglamento
de propiedad horizontal, y sin perjuicio de las dems acciones que corresponden, el
consorcio o cualquier propietario afectado tienen accin para hacer cesar la infraccin, la
que debe sustanciarse por la va procesal ms breve de que dispone el ordenamiento local.Si el infractor es un ocupante no propietario, puede ser desalojado en caso de reiteracin de
infracciones".Aqu no se altera lo regulado en el vigente art. 15 de la ley 13.512, empero consideramos
que hubiera sido ms acertado mantener el segundo prrafo de ese precepto ("El juez
adoptar adems las disposiciones necesarias para que cese la infraccin, pudiendo ordenar
el allanamiento del domicilio o el uso de la fuerza pblica si fuera menester") as cunto era
necesario eliminar la inconducente clusula contenida en el primer prrafo in fine de aquella
norma ("se impondr al culpable pena de arresto hasta veinte das o multa en beneficio del
Fisco, de doscientos a cinco mil pesos").IV.- Conclusiones preliminares
Era hora, sin dudas, de "aggiornar" una legislacin que se mantuvo inalterable por ms de
66 aos desde su instalacin, sin desdear que durante todo ese lapso la doctrina
especializada y la doctrina judicial aportaron de forma superlativa a la conformacin del
derecho real y al desarrollo de sus institutos.Saludamos como promisoria la consolidacin legislativa del "derecho real
de propiedad horizontal"; la recepcin de los distintos requerimientos de los grandes
edificios y megaconsorcios; la reafirmacin de la personalidad jurdica del Consorcio de
Propietarios; la ampliacin del concepto de unidad funcional a la complementaria; la
inclusin como nuevo rgano del Consejo de Propietarios; la ampliacin de la legitimacin
activa y pasiva a la figura del consorcista que puede no ser propietario; la eximicin parcial a
la contribucin por expensas de las unidades funcionales que no tengan acceso o gocen de
determinados servicios o partes/espacios comunes; la contemplacin de los subconsorcios y
los subadministradores siempre constituyendo una sola organizacin interna, responsable
ante terceros; la agregacin de algunas normas que favorecen la prehorizontalidad a los
fines de dar ciertas seguridades a quienes estn por adquirir en el rgimen horizontal;
imbricar el marco legal de los conjuntos inmobiliarios, cuando se configuren derechos reales,
en el de propiedad horizontal, aunque pueden existir conjuntos inmobiliarios en los que se
establezcan los derechos como personales o en los que coexistan derechos reales y
derechos personales.No es para celebrar, por su parte, la consagracin de la "doble" mayora absoluta de las
voluntades de la asamblea del consorcio para tomar decisiones; el abandono de la premisa
"asuntos de inters comn" para convocar a la asamblea; la posible conflictividad que podra
nacer de algunas de las facultades del Consejo de Propietarios; el exceso en los requisitos
para solicitar la asamblea judicial; el mantenimiento de la figura de representante legal
subsumida en la del administrador sin dar la posibilidad de su ampliacin; la precaria
disposicin procesal, o en lo referente a la accin jurisdiccional tendiente a hacer cesar una
violacin legal o reglamentaria, por parte de propietarios o terceros ocupantes.En definitiva, el debate est abierto y, apreciamos que la ms beneficiada, hasta el
momento, ha sido la "propiedad horizontal", por lo que auguramos que la prognosis se
sostenga al tiempo de aplicarse la nueva ley, la que seguramente ser enriquecida como
ha sucedido con la actual 13.512 con el aporte pretoriano y de la doctrina de los autores.

(*) Abog. Jorge C. Resqui Pizarro. Especialista en Propiedad Horizontal. Derecho

Inmobiliario y Real Estate.
[1] "Esta nueva forma de propiedad inmobiliaria que si bien se alimenta y edifica a partir de
materia, conceptos y principios clsicos se nos presenta como un derecho real diferente,
autnomo, con reglas propias de creacin y funcionamiento independientes de las que
regulan los derechos reales preexistentes" Picado, Leandro, en "Presentacin de
la PropiedadHorizontal", pg.9/10, Propiedad Horizontal, Claudio M. Kiper (director),
Rubinzal-Culzoni, Santa F, 2008, citando a Racciati, Hernn, "Propiedad por pisos o
departamentos", 2da. ed., Depalma, Buenos Aires, 1958, pg.3.
[2] Picardo, Leandro, op, cit,, pg.10, citando a Edmundo Gatti, "Teora general de los
Derechos Reales, 3 ed., Abeledo-Perrot, Bs.As., 1997, pg.425; Elena I. Highton,
"Propiedad Horizontal y Prehorizontalidad", 2 ed., Hammurabi, Bs.As., 2007, pg.35.[3] CNCiv., Sala C, 19/09/89, LL., 1991-A-333; en el mismo sentido Juzg. 1 Inst.Esp.Civ. y
Com. N 22, firme, 26/07/85, LL., 1987-A-517; ED.,122-669; CNac.Civ., Sala F. 01/09/2000,
in re "Consorcio Espinosa 4222/25/33/35 c/ Gandolfo, Beatriz D., Lexis N 1/5508309;
CNac.Esp.Civ. y Com., Sala 2, 01/12/1986 en autos "Consorcio Ecuador 160 v. Chattas,
Alberto", JA 1987-IV-591, Lexis N 2/33050.[4] Fraga, Andrs, en "Consorcio de Propietarios", pg.272, Propiedad Horizontal, Claudio
M. Kiper (director), Rubinzal-Culzoni, Santa F, 2008.
[5] A modo de ejemplo: Mario Bendersky, Eduardo Laje, Andrs Palmiero, Jorge J,
Llambas, Juan F. Corchn, Alberto G. Spota, Hernn Racciatti, Jorge H. Alterini, Marina
Mariani de Vidal, Guillermo Borda, Elena I. Highton, Ricardo Papao, Claudio Kiper, Gregorio
Dillon, Jorge Causse.[6] Art. 33. Las Personas jurdicas pueden ser de carcter pblico o privado.Tienen carcter pblico:
1. El Estado Nacional, las Provincias y los Municipios.2. Las entidades autrquicas.3. La Iglesia Catlica.Tienen carcter privado:
1. Las asociaciones y las fundaciones que tengan por principal objeto el bien comn,
posean patrimonio propio, sean capaces por sus estatutos de adquirir bienes, no subsistan
exclusivamente de asignaciones del Estado, y obtengan autorizacin para funcionar.2. Las sociedades civiles y comerciales o entidades que conforme a la ley tengan
capacidad para adquirir derechos y contraer obligaciones, aunque no requieran autorizacin
expresa del Estado para funcionar.(Artculo sustituido por art. 1 de la Ley N 17.711 B.O. 26/4/1968. Vigencia: a partir del 1 de
julio de 1968).[7] Entre muchos otros: Cm.Nac.Civ., Sala H, 26/02/98, in re "De Filippis, Gustavo F. c/
Jimnez, Francisco". JA., 1998-III-490; Sala A, 09/10/56, JA 1956-IV-361, LL, 84-311; Sala B,
08/07/68, ED,.27-440; ibdem, 02/07/75, JA, 29-1975, sntesis; dem 05/03/81, JA, 1981-IV344; Sala D, 28/06/74, JA, 24-1974-90, ll, 1975-A-69; dem 30/03/79, ED, 83-473; Sala F,
29/10/68, LL, 135-1197; Sala H, 21/08/02, en autos "Lagreca, Miguel ., v. Consorcio
Avda.Rivadavia 6356", JA, 2003-IV-817; Sala I, 17/12/96, en "Panzitta de Rossi, Elina c/
Cons. Avda. Daz Vlez 4290 s/ ordinario", Lexis N 10/3809; Sala B, 19/10/90, "Consorcio
Montevideo 60/69 vs. S.A. Cinematogrfica", JA, 1991-III-632, Lexis N 2/14199; dem
18/02/66, LL, 123-975; Sala A, 21/11/62, ED, 5-230; Sala D, 02/10/81, LL, 1982-A-294; Sala
C, 23/12/92, LL, 1993-D-482; dem 29/05/90, LL, 1990-D-461; ED, 140-552; Sala L,

30/07/91, Jurisp.Cm.Civ., Isis, sum.1942; CNEsp.Civ.yCom., Sala II, 29/04/74, JA, 23-1974,
sntesis; Sala I, 29/04/82, LL, 1982-C-305; dem, 23/08/79, JA, 1980-III-615; ibdem,
26/10/88, Jurisp.Cm.Civ., Isis, sum. 695; Sala IV, 11/11/88, Jurisp.Cm.Civ., Isis, sum. 566;
Sala V, 30/05/80, BCNECyC, 690-10-250; Sala VI, 28/12/78, ED, 83-155; idem, 14/03/1986,
autos "Consorcio Per 731 c/ Coimfer S.A.", JA, 1986-III-sntesis, Lexis N 2/37024;
Cm.Civ.yCom., Mar del Plata, Sala 1, 29/05/2003, en el expte. "Raffo, Marta S. v.
Consorcio Aristbulo del Valle 3555 s/ cobro ejecutivo", BA B1400331, Lexis N 14/85623;
Sala 2, 29/12/97, "Consorcio Prop. Edif.. calle Mitre 2190 c/ Olgun, Gonzalo y otros s/
desalojo", BA B1402203, Lexis N 14/9947; idem, 06/02/79, SPLL, 1980-61; ibdem,
18/10/84, LL, 1986-C-547; JA, 1985-III-269; Cm.Nac.del Trabajo (en pleno) 02/12/65, JA,
1966-I-346; LL, 121-335; ED, 13-665; Sala IV, 11/08/83, DT, 1983-B-1809; Sup. Corte Bs.As.,
21/11/2001, en autos "Tinnirello, Enrique E. v. Consorcio calle 69-690 s/ cobro
indemnizaciones", Lexis N 14/77215; idem, 10/08/71, ED, 39-791; Cm.Nac.Com., Sala A,
21/11/62, ED, 5-230; Sala B, 02/07/75, JA, 29-1975, sntesis; C.Civ. y Com. Rosario, Sala 1,
25/07/1995, in re "Consorcio Melipal c/ lvarez Calvo, Rodrigo", JA, 1997-IV-sntesis, Lexis
N 1/12501; Sup.Corte Just. de Mendoza, Sala 1, 18/12/1991, "Caretta Pons de Zeballos,
C.A. vs. Consorcio Rivadavia 38/46", JA, 1994-IV-sntesis, Lexis N 1/36333;
Cm.Fed.Seg.Social, Sala 1, 14/03/2003, "OSPERyHRA c/ Consorcio Boedo 969/81", Lexis
N 1/5508636.[8] "El reglamento integra el ttulo de dominio y configura un verdadero contrato desde que
es fuente de obligaciones y derechos para sus otorgantes, concepto vlido para todos los
supuestos: ya sea que el reglamento se hubiera convenido por los propietarios entre s o que
lo haya redactado un solo propietario que poseyendo originariamente la totalidad haya
efectuado las ventas ulteriores de departamentos sobre la base de ese reglamento",
Gurfinkel de Wendy, Lilian N., Lapropiedad horizontal. Anlisis dogmtico de la ley 13.512;
pgs. 204/5, LexisNexis, Bs.As., 2005. Ver C.Nac.Esp.Civ.yCom. cartula "Consorcio
Repblica de la India 3025/29/31 c/ Hurovich, Lzaro", ED, 124-399, en igual sentido entre
muchos otros CNac.Civ., Sala C, "Stasevich, Graciela y otro v. Vicente Lpez 356 S.A.", DJ
2000-3-409; CNac.Esp.Civ.yCom.,Sala V, 03/04/87 ED, 123-399, ll, 1988-A-258, DJ, 1988-226, JA, 1987-IV-724; DJ 1994-I-823.[9] Por la negativa a la concursalidad del consorcio de copropietarios ver el fallo con fecha
30/10/1996 de la Cm.Nac.Com.,Sala A, en autos "Consorcio de Propietarios de la calle
Per 1724. Le pide la quiebra Ramrez, Eva Mara", ED, 171-60; Revista del Notariado, N
851, enero-marzo 1998, pg.133 .Sintticamente el decisorio abord la caracterizacin del
consorcio de copropietarios como persona jurdica -la cual reconoci sin retaceos- pero
rechaz el pedido de quiebra formulado por un acreedor contra el consorcio por considerar
que previamente debi haberse constituido en mora a todos y cada uno de los consorcistas.
Por la afirmativa C.Civ. y Com. Mar del Plata, Sala 1, 22/04/1969, JA 5-1970-649, la que
admiti el concurso civil de un consorcio insolvente, con fundamento en que el consorcio de
copropietarios es un verdadero sujetos de derecho, que goza de capacidad para adquirir
derechos y contraer obligaciones, tiene domicilio, posee un patrimonio propio, acta por
intermedio de su rgano de representacin y decide en asamblea. En doctrina ver Gurfinkel
de Wendy, Lilian N., La propiedad horizontal. Anlisis dogmtico de la ley 13.512, pgs.
265/8, LexisNexis, 2005, Bs.As. y Costantino, Juan Antonio, Quiebra del consorcio de
propietarios y de los consorcistas por deudas consorciales. Su factibilidad, MJ-DOC-390AR.[10] LLBA. 1999-1006; MJ-JU-M-3995-AR "Por su parte, y en armona con lo antes dicho,
el art. 568 del Cdigo ProcesalCivil y Comercial dispone como recaudo para decretar la
subasta de un inmueble sujeto al rgimen de la propiedadhorizontal, que deber requerirse
entre otras cosas informe sobre la deuda por expensas comunes. De tal manera
obligatoriamente debe conocerse, previamente al remate, cul es la deuda por el concepto
expresado, pues deber ser cancelada previamente a la escrituracin o inscripcin, al igual
que los impuestos que gravan la propiedad (Bustos Berrondo, H., "Juicio Ejecutivo", 6a.

edicin, pg. 545)" Doctrina legal aplicable en la Pcia. de Bs.As.[11] DJ 1999-1-881; MJ-JU-E-12550-AR; EDJ12550: "No corresponde que el adquirente en
subasta judicial afronte las deudas que registra el inmueble por impuestos, tasas y
contribuciones devengadas antes de la toma de posesin, cuando el monto obtenido en la
subasta no alcanza para solventarlas. No cabe una solucin anloga respecto de las
expensas comunes para el caso de que el inmueble se halle sujeto al rgimen de la ley
13.512".[12] "La asamblea es la reunin de los propietarios constituidos en cuerpo deliberante,
convocada para un fin determinado. Es el rgano mximo de la comunidad que,
previa deliberacin, resuelve todos los asuntos que sean de inters del conjunto de
propietarios; como exterioriza la voluntad en un cuerpo colegiado, la decisin tomada
vlidamente es obligatoria para los ausentes y disidentes" (el resaltado nos pertenece) ver
Highton Elena I., Propiedad horizontal y prehorizontalidad, 2 ed., pg.633, Hammurabi,
2007,Bs.As..En ese sentido se verifica amplia jurisprudencia, entre otros, CNEsp.Civ.yCom.,
Sala I, 28/09/1979, RepED, 17-783; dem Sala VI, 04/03/1983, ED, 105-632; dem Sala I,
02/05/1980, LL, 1980-C-77; dem Sala IV, 29/08/1980, RepED, 17-784; CNCiv., Sala H
26/02/1998, JA, 1998-III-490, Lexis N 1/7805 in re "De Filippis, Gustavo F. c/ Gimnez,
Francisco"; dem Sala C, 20/06/1995, ED 167-397, LL.1996-D-268; misma Sala, 30/08/1968,
LL. 133-473; dem Sala D, 19/03/1981, LL.1982-A-298; Cm.Civ. y Com. Rosario, Sala 1,
25/06/1993, JA, 1994-IV, sntesis.[13] CNac.Civ., Sala I, autos "Biagorri, Alfredo Oscar v. Consorcio La Pampa 3121 s.
nulidad de asamblea", 11/03/2003, Lexis N 10/9370; misma Sala en "Giudice, Carlos c.
Consorcio calle Riobamba 1142/1152 s. sumarsimo, 15/08/1991; dem tribunal, Sala L, in re
""Biltmore S.A. c/ Consorico de Propietarios Hiplito Yrigoyen 428/34 s/ nulidad de
asamblea",18/05/2000, Lexis N 10/8492; dem Sala H, expte."Burbridge, Clelia J., c/
Consorcio Ecuador 1428, 13/10/2000, Lexis N 1/5509199; dem Sala D, 22/09/1997, LL.,
1997-IV, sntesis; dem Sala K, autos "Consorcio de Propietarios Av. Belgrano 2555 c/
Fernndez, Nelson R., 13/09/2004; CNEsp.Civ.yCom., Sala IV, 20/09/1982, ED, 101-435;
SCBA, 08/06/1993, JA., 1997-IV-sntesis; entre varios otros resolutorios.[14] "ya que al ser el consorcio una persona distinta de sus componentes, los
copropietarios que lo integran son verdaderos terceros cuando actan frente al l", Gabs.
Alberto Anibal, Derecho prctico de propiedad horizontal; Tomo 1, pg.204, Hammurabi,
1994, Bs.As..Tambin Palmiero, Andrs, Tratado de la Propiedad Horizontal, pg.200,
Depalma, 1974, Bs.As.; Corchn, Juan F., Sistema Jurdico argentino de la propiedad por
departamentos.Propiedad Horizontal, pg.48, Calacor, 1949, Bs.As.; Alterini, Jorge H.,
Responsabilidad de los consorcistas por deudas del consorcio. Enfoque dinmico de la
responsabilidad del consorcio, ED., 56-742; Laje, Eduardo, La personalidad del consorcio de
propietarios creado por la ley 13.512, LL., 99-430; Highton, Elena I, op.cit. nota (2); entre
varios otros.En idntico sentido: CNCiv., Sala H, in re "Lagreca, Miguel . v. Consorcio
Avenida Rivadavia 6356", 21/08/2002, ja 2003-IV-817, Lexis N 1/66812; dem tribunal, Sala
I, en autos "Panzitta de Rossi, Elina c/ Consorcio Av.Daz Vlez 4290 s/ ordinario",
17/12/1996, Lexis N 10/3809; dem Sala, 19/11/1992, LL., 1994-B-394; mismo tribunal, Sala
B, 08/07/1968, ED., 27-440 y 05/03/1981, JA., 1981-IV-344; dem Sala, 18/02/1966, LL., 123975; dem tribunal Sala C, 23/12/1992, LL., 1993-D-482 mismo tribunal, Sala D, 28/06/1974,
JA., 24-1974-90, LL., 1975-A-69; dem tribunal Sala A, 21/11/1962, ED., 5-230; mismo
tribunal Sala F, 29/10/1968, LL.,135-1197; Sala L, 30/07/1991, Jurisp.Cm.Civ., Isis, sum.
1942; C.Doc.y Loc. Tucumn, Sala 2, "Falivene Constructora SRL c. Consorcio Barrio Vial
Tres s. cobro de pesos", 06/12/2002, Lexis N 25/8117;Cm.Civ. y Com. Mar del Plata, Sala
2, en la causa "Consorcio de propietarios Edificio calle Mitre 2190 vs. Olgun, Gonzalo y
otros s/ desalojo", 29/12/1997, BA B 1402203, Lexis N 14/9947; dem tribunal, misma Sala,
06/02/1979, SPLL., 1980-61; la misma Sala en autos "DAncor Soc. en Com. Por accs. c/
Saavedra de Gmez, Carmen", LL., 1986-C-547, JA., 1985-III-269; Suprema Corte Bs.As.,
autos "Tinnirello, Enrique E. c/ Consorcio calle 69-690 s/ cobro indemnizaciones",

21/11/2001, Lexis N 14/77221;dem tribunal, 10/08/1971, ED., 39-791; Cm.Nac.Esp.Civ.y

Com., Sala I, 29/04/1982, LL., 1982-C-305; dem tribunal y Sala, 26/10/1988,
Jurisp.Cm.Civ., Isis, sum. 695; dem tribunal, Sala II, 29/04/1974, JA., 23-1974, sntesis;
dem tribunal Sala IV, 11/11/1988, Jurisp.Cm.Civ., Isis, sum. 566; dem tribunal Sala V,
30/05/1980, BCNECyC, 690-10-250; dem tribunal Sala VI, 28/12/1978, ED.,83-155;
Cm.Fed. Seguridad Social, Sala 1, "Obra Social del Personal de Edificios de Renta
y Horizontal de la Rep.Arg. v. Consorcio Boedo 969/81", 14/03/2003, Lexis N 1/5508636;
CNac.del Trabajo, en plenario N 100 "Nogueira Seoane, Jos c. Consorcio de Propietarios
Tucumn 1629", 02/12/1965, LL., 121-335, JA., 1966-I-346, JA., reseas 1974-228, ED., 13665; entre varios otros.-

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DC1E06
13/11/2014

Doctrina sobre Propiedad Horizontal y en nuevo Cdigo

Civil y Comercial (Jorge C. Resqui Pizarro)
1.1. Aproximaciones al nuevo Cdigo Civil y Comercial en lo referido a la
propiedad horizontal Por Jorge C. Resqui Pizarro(*) Sumario: I.- Introduccin.
II.- Los fundamentos. III.- Anlisis del articulado propuesto.III.A) Captulo 1
Disposiciones generales.III. B) Captulo 2 - Facultades y obligaciones de los
propietarios.III.C) Captulo 3 - Modificaciones en cosas y partes comunes.III.D)
Captulo 4 - Reglamento de propiedad y administracin.III.E) Captulo 5 Asambleas.III.F) Captulo 6 - Consejo de propietarios. III.G) Captulo 7
Administrador. III. H) Captulo 8 Subconsorcios.III.I) Captulo 9 Infracciones.
IV.- Conclusiones preliminares.- I.- Introduccin En 01/10/2014 se sancion
finalmente el nuevo Cdigo Civil y Comercial de la Nacin (ley 26.994,
publicada en el B.O. 32.985 del 08/10/2014, con fe de erratas publicada en el
B.O. del 10/10/2014) que, entre otras cuestiones de suma importancia, unifica
la legislacin civil y mercantil, derogando adems del actual cdigo civil que
nos seguir rigiendo hasta el 31/12/2015 una serie de normas, incluida la
ley 13.512, generadora del rgimen de la propiedad horizontal en nuestro
pas. En tanto la tan meneada unificacin de los cdigos civil y comercial
presenta un nuevo captulo en su camino de consolidacin, el legislador tuvo
ahora la oportunidad de consagrar en la sistematizacin normativa al derecho
real depropiedad horizontal dentro del articulado del Cdigo nico, agregando
un ttulo ms al numerus clausus de los derechos reales, siguiendo a la ya
casi pacfica doctrina especializada y a la jurisprudencia tambin casi
uniforme de los tribunalesciviles de la Repblica.- As, el Ttulo V incluye a la
propiedad horizontal dentro del corpus iuris del nuevo Cdigo Civil y
Comercial, como decamos, como un nuevo derecho real que viene a integrar
el numerus clausus de las relaciones de seoro de las personas sobre las
cosas[1] (1).- Esta inclusin en el nuevo art.1887 conjuntamente con el
reconocimiento expreso de nuevos derechos reales, tales como los conjuntos

inmobiliarios, los cementerios privados, el derecho de superficie (sin

calificacin alguna), la propiedadcomunitaria indgena y el tiempo
compartido, como asimismo la prehorizontalidad incluida como Captulo 10
del Ttulo V (De la propiedad horizontal) del Libro cuarto (De los derechos
reales), ha consagrado un nuevo nmerus clausus comprensivo de 15
derechos reales, tres de los cuales son de garanta, que no difieren del actual
art. 2503.- Recordemos que la PH constituye un derecho "sui generis", que
siendo real, combina el dominio sobre partes exclusivas de una propiedad y la
participacin como condminos de sus titulares, en las partes o cosas
comunes, en un sistema de indivisin forzosa.- Y se agrega: "El instituto que
nos ocupa ha sido definido como el derecho real de uso, goce y disposicin
jurdica sobre una cosa propia, consistente en una unidad funcional de un
inmueble unificado, que est integrado por una parte privativa consistente en
una fraccin del edificio y por una cuota parte indivisa sobre el terreno y
sobre todas las partes y cosas comunes del edificio"[2] .-

2.2. Ya nuestros tribunales han avanzado sobre la cuestin al dirimir que "El
derecho real de propiedad horizontal es un derecho autnomo, nuevo y
distinto de los derechos reales enumerados en el art. 2503 del Cd. Civil, que
recae sobre una unidad funcional formada por un objeto exclusivo consistente
en un departamento (del verbo partiri, que implica la idea de una particin de
un edificio), y un porcentaje de cosas comunes. La suma de los derechos de
propiedad horizontal de todos los consorcistas recae sobre una sola cosa, un
inmueble edificado y cada uno sobre un sector del edificio, estructurado de
modo tal que forma una unidad autnoma pero que integra un mismo bloque
de construccin (del fallo de primera instancia confirmado por la Cmara; el
resaltado nos pertenece)[3].- Por otro lado, se ha progresado en algunas
cuestiones como por ejemplo la tipificacin legal del Consejo de Propietarios,
mal llamado, en algunos reglamentos, como Consejo de Administracin.Asimismo, en otras cuestiones y de suma importancia para el funcionamiento
de la persona jurdica, se ha retrocedido, como en la consagracin de la
"doble" mayora absoluta de las voluntades de la asamblea del consorcio para
tomar decisiones o de la precaria disposicin procesal, o en lo referente a la

accin jurisdiccional tendiente a hacer cesar una violacin legal o

reglamentaria, por parte de propietarios o terceros ocupantes (cfr. actual
artculo 15 de la ley 13.512).- Es dable manifestar que el art. 2039 del nuevo
Cdigo, abandona un principio que se da como de suyo acerca de la
posibilidad de dividir horizontalmente o para mejor decir sub parcelar la
propiedad, horizontal y verticalmente (cbicamente), propio del art. 1 de la
ley 13.512, prestando particular inters en determinar sobre qu cosa se
ejerce este derecho y en tal sentido el art. 2037 mejora sustancialmente al
artculo 1 de la ley 13.512 que limitaba dicho objeto a pisos o
departamentos.- Ahora se enuncia un inmueble propio que da derecho o
faculta a su titular a usar, gozar y disponer material y jurdicamente del
mismo y partes "comunes" de un edificio, en los casos que este Cdigo y el
reglamento de propiedad horizontal lo determinen.- Tambin se establece,
acertadamente, que tanto las partes del inmueble como las facultades sobre
el mismo son interdependientes y conforman un todo inescindible.- II.- Los
fundamentos El anteproyecto del nuevo Cdigo fundamentaba la
incorporacin del entonces "Ttulo VI. De la Propiedad horizontal" expresando
que "La propiedad horizontal tiene carta de ciudadana plasmada en la ley
13.512 desde 1948 pero debido a la falta de modificacin del cdigo, slo en
la legislacin especial. Ciertamente que todos los intentos de reforma lo
proyectaron, por constituir una necesidad que estuviera regulado en el cdigo
civil como el derecho real que es, completando los pocos artculos de la ley
con la jurisprudencia interpretativa que es mucha y rica. La convivencia
cercana que implica morar en pisos y departamentos trae conflictos
inevitables. Y a ello se agregan las nuevas necesidades en los grandes
edificios y megaconsorcios como tambin la multiplicidad de servicios que se
brindan dentro del propio edificio (que ms que un edificio en muchos casos
es casi una mini poblacin.-La Comisin tom una cantidad de normas del
Proyecto de 1998".- De este modo, dijeron sus autores que "para permitir
tantos y mejores usos se ampla el concepto de unidad funcional a todos los
locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o
destino, siempre que tengan independencia funcional,

3.3. en comunicacin con la va pblica, directamente o por un pasaje

comn".- Es de destacar, que conforme a la unificada doctrina de autores y
judicial, se quita toda duda sobre el carcter de persona jurdica del consorcio
consignando expresamente que lo es; y se incluye entre sus rganos no slo
a la asamblea y al administrador, sino al consejo de propietarios "que es una
realidad de la que no se puede prescindir y que en gran parte, es el que a
nivel cotidiano, se encarga de todos los asuntos".- Entonces, el nuevo Cdigo
otorga al Consorcio la calidad de "persona jurdica" constituida por el conjunto
de los propietarios de las unidades descriptas en el Reglamento de propiedad
horizontal. Y si bien esto podra considerarse, a esta altura de los tiempos,
una obviedad habida cuenta la casi pacfica consideracin de la opinin de los
autores de la especialidad y la vasta jurisprudencia de nuestros jueces, no
est dems ya que se le otorga categora legal a una idea exteriorizada en la
llamada "teora del rgano", que tanto debate y ros de tinta otrora
provocara.- "El consorcio de propietarios, emergente del sistema de
propiedad horizontal, aparece as como un ente con personalidad jurdica,
que puede adquirir derechos y contraer obligaciones y es distinto de los
miembros que lo integran"[4].- Por ello, el nuevo Cdigo refleja la posicin
dominante de la doctrina de autores[5] y judicial, basado en el art.33 del
CdigoCivil[6] y en innumerables citas jurisprudenciales[7].- Se dispone que
los propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna expensa o
contribucin a su cargo aun con respecto a las devengadas antes de su
adquisicin, por renuncia al uso y goce de los bienes o servicios comunes, por
enajenacin, ni por abandono de la unidad; y, se ampla la cantidad de
personas que aprovechan los servicios y en consecuencia quedan obligados.
Se manda que -sin implicar liberacin del titular-, los titulares de otros
derechos reales o personales que sean poseedores por cualquier ttulo estn
obligados al pago de los gastos y contribuciones.- Una clusula novedosa es
la que establece que el Reglamento de Propiedad Horizontal puede eximir
parcialmente de las contribuciones por expensas a las unidades funcionales
que no tengan acceso a determinados servicios.- En cuanto a asambleas de
propietarios, se simplifica la convocatoria y especialmente, el qurum y

mayoras pueden lograrse ms fcilmente, por adhesin. Se establece

tambin una breve regulacin de la asamblea judicial (actual art.10 de la ley
13.512).- Los subconsorcios quedan contemplados por ser un nuevo
escenario. Son sectores con independencia econmica, funcional o
administrativa en todo aquello que no gravite sobre el edificio en general; y
cada sector puede tener una subasamblea, y puede designarse un
subadministrador del sector. Ello no implica quitar responsabilidades del
consorcio general frente a terceros pues los subconsorcios constituyen solo
una organizacin interna.- Y, por ltimo se agregan algunas normas que
favorecen la prehorizontalidad a los fines de dar ciertas seguridades a
quienes estn por comprar en rgimen horizontal.- Por su parte, en el Ttulo
VI. De los conjuntos inmobiliarios, constituye una novedad la introduccin de
los conjuntos inmobiliarios, trmino que abarca los barrios cerrados o
privados, clubes de campo, parques industriales, empresariales o nuticos,
barrios de chacras, ciudades pueblo o cualquier otro emprendimiento
urbanstico independientemente del destino de vivienda permanente o
temporaria, laboral, comercial o empresarial que

4.4. tenga, comprendidos asimismo aqullos que contemplen usos mixtos,

segn el texto del nuevo Cdigo.- El marco legal de los conjuntos
inmobiliarios, cuando se configuren derechos reales se informa -, es el de
propiedadhorizontal, aunque pueden existir conjuntos inmobiliarios en los que
se establezcan los derechos como personales o en los que coexistan derechos
reales y derechos personales.- Los fundamentos del nuevo plexo legal
manifestaban que "Tiene la novedosa concepcin de una regulacin de
disciplina, como tambin de rgimen de invitados y de usuarios no
propietarios respecto de los cuales los usos pueden ser ms restringidos
segn se establezca en el reglamento; asimismo la previsin de la posible
constitucin de servidumbres de los conjuntos o con tercer so conjuntos
inmobiliarios. Pueden preverse tambin limitaciones aunque no la prohibicin
total para la trasmisin de unidades".- III.- Anlisis del articulado III. A)
Captulo 1 Disposiciones generales.- El artculo 2037 del nuevo Cdigo
define a la propiedad horizontal como el derecho real que se ejerce sobre un

inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposicin

material y jurdica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes
comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece el Ttulo supra
citado y el respectivo reglamento depropiedad horizontal de cada edificio. Las
diversas partes del inmueble as como las facultades que sobre ellas se
tienen son interdependientes y conforman un todo no escindible.- De este
modo, significativamente, el texto normativo alude, indistintamente a edificio
y a inmueble, vale decir el sustrato material sobre el que se asienta el
derecho real.- Empero, resulta contradictorio, prima facie, en ciertos casos,
como en el supuesto del nuevo derecho real de Conjuntos Inmobiliarios, que
en el artculo 2077 del nuevo Cdigo se establece que la unidad funcional
sobre la que recae el derecho puede encontrarse en proceso de construccin,
sumado al artculo 2075 que expresamente dice que cuando se configuran
derechos reales, "los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa
del derecho real de propiedad horizontalestablecida en el Ttulo V de este
Libro, con las modificaciones que establece el presente Ttulo, a los fines de
conformar un derecho real de propiedad horizontal especial".- Ante ello podra
admitirse esta propiedad horizontal especial sin edificio y con unidades en
construccin.- Para un mejor entendimiento del texto, ese inmueble sobre el
que se ejerce el derecho de propiedad horizontal es laUnidad Funcional.Entendemos confusa las "facultades" que menciona el artculo en examen,
pues de tratarse de disposicin material o jurdica sobre partes "comunes"
sobre ellas no se tiene ninguna facultad ni jurdica ni material.- Esa aparente
identificacin de lo exclusivo y lo comn en cuanto a la posibilidad de
disponer material y/o jurdicamente debera ser objeto de reforma a los fines
de una mayor y mejor comprensin.-

5.5. El artculo 2038 expresa: "Constitucin. A los fines de la divisin jurdica

del edificio, el titular de dominio o los condminos deben redactar, por
escritura pblica, el reglamento de propiedad horizontal, que debe inscribirse
en el registro inmobiliario. El reglamento de propiedad horizontal se integra al
ttulo suficiente sobre la unidad funcional".- De esta manera, el estatuto
consorcial consagra el estado de propiedad horizontal, finalizando con el

perodo de la denominada, equvocamente, pre-horizontalidad, que en rigor

es pre-propiedad horizontal.- Se consagra, de ste modo, un principio
doctrinario y jurisprudencial unificado acerca de que el reglamento de
propiedad esintegrativo del ttulo de propiedad horizontal[8].- As, se da por
terminada con la facultad de que la primera asamblea del Consorcio redacta
el reglamento, como lo exiga el art. 9 de la ley 13.512, que en la prctica
nunca se produca pues en base a lo que dispone el art. 1 del Decreto
Reglamentario 18.734/49, que faculta a toda persona fsica o jurdica que se
dispusiera a dividir horizontalmente un edificio construido, en construccin o
a construir, a redactar el reglamento, que es lo que realmente sucede.- El
artculo 2039 reza: "Unidad funcional. El derecho de propiedad horizontal se
determina en la unidad funcional, que consiste en pisos, departamentos,
locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o
destino, que tengan independencia funcional, y comunicacin con la va
pblica, directamente o por un pasaje comn. La propiedadde la unidad
funcional comprende la parte indivisa del terreno, de las cosas y partes de
uso comn del inmueble o indispensables para mantener su seguridad, y
puede abarcar una o ms unidades complementarias destinadas a servirla".Es de puntualizar que el nuevo Cdigo no habla de copropiedad sobre partes
comunes, como si lo hace el art. 2 de la ley 13.512, sino, que la propiedad
de la unidad funcional comprende la parte indivisa del terreno y cosas y
partes de uso comn.- Esta falta de mencin a la copropiedad coincide con el
criterio sustentado en el Captulo 4 cuyo ttulo es "Reglamento depropiedad
horizontal".- As, si el derecho es de propiedad horizontal, el reglamento
tambin es de propiedad horizontal, haciendo referencia directa a lo principal
del rgimen (la unidad privativa) y no a lo accesorio (el condominio de
indivisin forzosa sobre partes comunes).- Del anlisis de la segunda parte
del artculo aparece que la propiedad de la unidad funcional y comprende o
abarca lapropiedad de la cuota parte indivisa, para ser consecuente con el
art. 2037 que al definir al derecho real de propiedadhorizontal, lo asienta
sobre la unidad funcional que a su vez le otorga al titular la facultad de uso,
goce y disposicin, no solo sobre dicha unidad sino sobre las partes

comunes.- Entonces este nuevo ordenamiento normativo pone nfasis en el

derecho de "propiedad" de la unidad privativa que faculta a su titular a usar,
gozar y disponer de las partes comunes.- Parecera que del sistema de
comunidad con dominio exclusivo o excluyente o privativo - sobre una
unidad funcional se pasar a uno que se solidifica en el dominio privado y se
extiende hacia el resto de lo comunitario o condominial. En otras palabras,
hasta ahora, el rgimen comunitario comprenda al dominio exclusivo y a
partir de la reforma nos centramos en lapropiedad individual que se proyecta
sobre un sistema comn.-

6.6. De esta forma, el nuevo Cdigo legisla definitivamente en el artculo sub

examine sobre el sometimiento de este instituto a otros espacios no
destinados a viviendas, a saber: locales, oficinas, consultorios, cocheras o
espacios guardacoches; etc.; al expresar "la unidad funcional, que consiste en
pisos, departamentos, locales u otros espacios susceptibles de
aprovechamiento por su naturaleza o destino".- Resulta destacable la
referencia a "unidades complementarias", que por costumbre a veces
plasmada en instrumentos pblicos tales como el reglamento de copropiedad
y escrituras de inmuebles, se desvirtuaba llamando unidades
complementarias a verdaderas unidades principales y con independencia
funcional y registral.- El nuevo Cdigo aclara el concepto de unidad
complementaria al decir que integra lo principal formando una unidad
funcional.- Por su parte, el artculo 2040 legisla: "Cosas y partes comunes.
Son comunes a todas o a algunas de las unidades funcionales las cosas y
partes de uso comn de ellas o indispensables para mantener su seguridad y
las que se determinan en el reglamento de propiedad horizontal. Las cosas y
partes cuyo carcter de comunes o propias no est determinado, se
consideran comunes. Sobre estas cosas y partes ningn propietario puede
alegar derecho exclusivo, sin perjuicio de su afectacin exclusiva a una o
varias unidades funcionales. Cada propietario puede usar las cosas y partes
comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir los derechos de los
otros propietarios".- Bsicamente, aqu no se difiere del art. 2 de la ley 13.512
pero se agregan algunos supuestos no contemplados en la anterior normativa

como las partes comunes solo para "algunas unidades", como por ejemplo las
terrazas existentes en dos cuerpos de edificacin de un mismo consorcio.- Se
fija una regla general: las cosas y partes cuyo carcter de comunes o propias
no est determinado, se considerancomunes.- El tercer prrafo hace hincapi
en cosas o partes comunes que favorecen o se afectan a una o varias
unidades funcionales, de lo que se infiere que est contemplando sin decirlo a
las cosas comunes de uso exclusivo, por caso el de los balcones, sin perjuicio
de lo que dice respecto a stos el artculo 2041.- Y finalmente, se mantiene la
idea del uso de las partes o cosas comunes conforme su destino sin generar
perjuicios a los otros comuneros.- El artculo 2041 regula: "Cosas y partes
necesariamente comunes. Son cosas y partes necesariamente comunes: a) el
terreno; b) los pasillos, vas o elementos que comunican unidades entre s y a
stas con el exterior; c) los techos, azoteas, terrazas y patios solares; d) los
cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y dems estructuras,
incluso las de balcones, indispensables para mantener la seguridad; e) los
locales e instalaciones de los servicios centrales; f) las caeras que conducen
fluidos o energa en toda su extensin si estn embutidas y los cableados
hasta su ingreso en la unidad funcional; g) los locales para alojamiento del
encargado; h) los ascensores, montacargas y escaleras mecnicas; i) los
muros exteriores y los divisorios de unidades entre s y con cosas y partes
comunes; j) las instalaciones necesarias para el acceso y circulacin de
personas con discapacidad, fijas o mviles, externas a la unidad funcional, y
las vas de evacuacin alternativas para casos de siniestros; k) todos los
artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio comn; l) los
locales destinados a sanitarios o vestuario del personal que trabaja para el
consorcio. Esta enumeracin tiene carcter enunciativo".-

7.7. El precepto responde al actual art.2 de la ley especial que gobierna al

rgimen de la PH, aunque aclara decididamente que los balcones y patios
solares son bienes comunes.- En significativa redunda la afirmacin que las
caeras de fluidos (lquidos y gaseosos) que se encuentren embutidas son
"siempre" comunes, sin tener en cuenta el sector que atraviesan y respecto a
los cableados, son comunes hasta la entrada a cada unidad funcional. No

olvidemos que estas cuestiones registran un alto grado de conflictividad en la

vida consorcial, por lo que es ms que bienvenida su incorporacin.- Como en
el actual rgimen legal aplicable, la enumeracin de cosas y partes
"necesariamente" (la necesariedad hoy es indispensabilidad en la ley 13.512)
comunes es enunciativa.- A su vez, el artculo 2042 expresa: "Cosas y partes
comunes no indispensables. Son cosas y partes comunes no indispensables:
a) la piscina; b) el solrium; c) el gimnasio; d) el lavadero; e) el saln de usos
mltiples. Esta enumeracin tiene carcter enunciativo".- Este artculo puede
saber a innecesario pues por un lado, toda cosa que tenga un beneficio
comn es necesariamente comn y por otro lado todo aquello sobre el que
una persona no pueda atribuirse la propiedad exclusiva, es comn,
careciendo en absoluto de importancia si son o no indispensables. Aunque si
se adecua a la tipologa de los nuevos edificios que se construyen con
amenities.- El artculo 2043 plantea: "Cosas y partes propias. Son
necesariamente propios con respecto a la unidad funcional las cosas y partes
comprendidas en el volumen limitado por sus estructuras divisorias, los
tabiques internos no portantes, las puertas, ventanas, artefactos y los
revestimientos, incluso de los balcones. Tambin son propias las cosas y
partes que, susceptibles de un derecho exclusivo, son previstas como tales en
el reglamento de propiedad y administracin, sin perjuicio de las restricciones
que impone la convivencia ordenada".- En ste precepto no se modifica
sustancialmente el rgimen actual, generalmente establecido en los
reglamentos de copropiedad y administracin aunque es de destacar la
explicitacin que se hace de que los revestimientos son cosas propias,
privativas o exclusivas "incluso de los balcones".- De este modo podr
zanjarse los habituales conflictos entre el propietario y el consorcio acerca de
quin debe hacerse cargo del costo de la conservacin y la reparacin del
balcn.- El nuevo artculo plasma un principio sostenido por la doctrina y la
jurisprudencia, respecto que si el dao se produce en los revestimientos, en
el solado, la responsabilidad de la conservacin y reparacin corresponde al
titular dominial, y ms all de ello, al consorcio.- El artculo 2044 reza:
"Consorcio. El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales

constituye la persona jurdica consorcio. Tiene su domicilio en el inmueble.

Sus rganos son la asamblea, el consejo de propietarios y el administrador. La
personalidad del consorcio se extingue por la desafectacin del inmueble del
rgimen de propiedad horizontal, sea por acuerdo unnime de los
propietarios instrumentado en escritura pblica o por resolucin judicial,
inscripta en el registro inmobiliario".- Aqu se innova al darle al Consejo de
Propietarios carcter de rgano del Consorcio, ahora

8.8. establecido por ley. Hasta ahora, los consejos eran creaciones
convencionales mediante el estatuto organizador o asamblearias. Si bien
conforme la denominada teora "organicista" slo la Asamblea de propietarios
tendra tal carcter debido a que es la que forma la voluntad del ente, se
puede decir sin hesitacin que el nuevo Cdigo es claro al darle a los tres
sujetos asamblea, consejo y administrador- la caracterstica de "rgano" del
Consorcio. Y esto est muy bien para ponerlos a cada uno en el marco de sus
funciones que luego veremos, en un pie de igualdad estatutaria.- Es dable
sealar que tambin la personalidad del consorcio termina, adems de lo
puntualizado en el ltimo prrafo del precepto, por la destruccin total o la
demolicin del edificio transformndose en un condominio sobre lo que
queda, desapareciendo como persona jurdica.- Ahora bien, la expresin "o
por resolucin judicial" dar lugar a entender que el Consorcio puede,
asimismo, desaparecer por la declaracin de su quiebra, abriendo
embozadamente un debate de larga data y pronunciamientos encontrados de
los tribunales[9].- III.B) Captulo 2 - Facultades y obligaciones de los
propietarios.- Expresa el artculo 2045: "Facultades. Cada propietario puede,
sin necesidad de consentimiento de los dems, enajenar la unidad funcional
que le pertenece, o sobre ella constituir derechos reales o personales. La
constitucin, transmisin o extincin de un derecho real, gravamen o
embargo sobre la unidad funcional, comprende a las cosas y partes comunes
y a la unidad complementaria, y no puede realizarse separadamente de
stas".- Esta norma reafirma el principio del carcter principal y accesorio de
las cosas privativas y comunes respectivamente y la inseparabilidad entre
ambas, agregando a la unidad complementaria, que como tal, sigue la suerte

de la principal.- El artculo 2046 regla: "Obligaciones. El propietario est

obligado a: a) cumplir con las disposiciones del reglamento depropiedad
horizontal, y del reglamento interno, si lo hay; b) conservar en buen estado su
unidad funcional; c) pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en
la proporcin de su parte indivisa; d) contribuir a la integracin del fondo de
reserva, si lo hay; e) permitir el acceso a su unidad funcional para realizar
reparaciones de cosas y partes comunes y de bienes del consorcio, como
asimismo para verificar el funcionamiento de cocinas, calefones, estufas y
otras cosas riesgosas o para controlar los trabajos de su instalacin; f)
notificar fehacientemente al administrador su domicilio especial si opta por
constituir uno diferente del de la unidad funcional".- En el inciso a) surge un
nuevo instrumento privado de reglamentacin de la convivencia o vida del
consorcio, que es elreglamento interno, que de existir por estar
contemplado en el reglamento o ser consagrado por va asamblearia - deber
ser acatado por los consortes al igual que al estatuto.- Aunque, sin lugar a
dudas, ste instrumento es de jerarqua inferior al reglamento de propiedad,
instrumento pblico que integra el ttulo.- Si bien esta norma, en su inciso c)
concluye con la discussio sobre si existen expensas comunes ordinarias y
extraordinarias (a nuestro parecer todas las expensas son comunes y propias
del sistema, aunque los gastos pueden clasificarse enordinarios y
extraordinarios), seala la obligatoriedad del pago de las expensas
"extraordinarias" debiendo aclarar que en tanto y en cuanto sean decididas
por la asamblea

9.9. de propietarios, en vista a lo normado en el art. 2048, como veremos

infra.- Las obligaciones estatuidas en el precepto en anlisis no hace ms que
receptar las mandas establecidas en la mayora de los actuales reglamentos,
no obstante es de mencionar que el inciso f) no es desdeable en absoluto al
tiempo de tener que intimar de pago en el juicio de cobro de expensas
comunes, pues se infiere de la norma que el domicilio real del propietario
demandado es siempre el de la unidad, excepto que fehacientemente dicho
titular constituya uno diferente (ver ms adelante comentario al art.2067,
inciso i, en lo que respecta al Registro de Propietarios).- El artculo 2047

predica: "Prohibiciones. Est prohibido a los propietarios y ocupantes: a)

destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o a fines
distintos a los previstos en el reglamento de propiedad y administracin; b)
perturbar la tranquilidad de los dems de cualquier manera que exceda la
normal tolerancia; c) ejercer actividades que comprometan la seguridad del
inmueble; d) depositar cosas peligrosas o perjudiciales".- Claramente, est
tomado del art.6 de la ley 13.512, que hoy rige.- Por su lado, el nuevo
artculo 2048 establece: "Gastos y contribuciones. Cada propietario debe
atender los gastos de conservacin y reparacin de su propia unidad
funcional. Asimismo, debe pagar las expensas comunes ordinarias de
administracin y reparacin o sustitucin de las cosas y partes comunes o
bienes del consorcio, necesarias para mantener en buen estado las
condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble y las resultantes
de las obligaciones impuestas al administrador. Igualmente son expensas
comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones necesarias para el
acceso o circulacin de personas con discapacidad, fijas o mviles, y para las
vas de evacuacin alternativas para casos de siniestros. Debe tambin pagar
las expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolucin de la
asamblea. El certificado de deuda expedido por el administrador es ttulo
ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y dems
contribuciones".- De esta manera, se concluye sobre la tenida referida a que
no existen expensas ordinarias o extraordinarias, sino slo expensas comunes
que derivan en gastos ordinarios y extraordinarios, segn su finalidad. Pero,
reiteramos, las expensas extraordinarias tienen la particularidad que deben
ser impuestas por resolucin asamblearia.- Notorio es que aparece por
primera vez contemplada la situacin de las personas minusvlidas dentro de
los consorcios, conteste con la normativa formal y material referida a
accesibilidad.- El artculo 2049 precisa: "Defensas. Los propietarios no pueden
liberarse del pago de ninguna expensa o contribucin a su cargo aun con
respecto a las devengadas antes de su adquisicin, por renuncia al uso y
goce de los bienes o servicios comunes, por enajenacin voluntaria o forzosa,
ni por abandono de su unidad funcional. Tampoco pueden rehusar el pago de

expensas o contribuciones ni oponer defensas por cualquier causa, fundadas

en derechos que ellos invoquen contra el consorcio, excepto compensacin,
sin perjuicio de su articulacin por la va correspondiente. El reglamento de
propiedadhorizontal puede eximir parcialmente de las contribuciones por
expensas a las unidades funcionales que no tienen acceso a determinados
servicios o sectores del edificio que generan dichas erogaciones".- Esta norma
no dista de los principios emergentes de la ley 13.512 en lo referido a que el
abandono de la unidad de la que proviene la deuda de expensas, su
transferencia por

10.10. cualquier ttulo oneroso o gratuito, voluntaria o forzosa (por ejemplo

subasta judicial) no produce la extincin de dicha deuda, ni siquiera las
devengadas antes de su adquisicin.- Al decir que el propietario no puede
liberarse de la deuda de expensas aun por venta "forzada" incluye la subasta
judicial, que hasta hace unos aos produca la extincin total de toda deuda
anterior tanto de impuestos, tasa y contribuciones como de expensas
comunes, aplicando el principio de subrogacin real (el privilegio pasaba de la
cosa al precio).- A partir de los fallos "Banco Rio de la Plata (Suc. Atlntica) c/
Alonso, Ral Alberto y otro s/ Ejecucin Hipotecaria" dictado por la SCBA el
13/07/1999[10]y "Servicios Eficientes S.A. c/ Yabra, Roberto Isaac s/ Ejecucin
Hipotecaria", de la Cmara Nacional en lo Civil de la Capital Federal en pleno,
de fecha 18/02/1999[11], aun por consideraciones sustancialmente diferentes
(obligacin propter rem para la Suprema Corte de Buenos Aires y obligacin
personal para la Cmara capitalina en plenario), arribaban a la misma
conclusin: el comprador en subasta debe hacerse cargo del saldo insoluto
del precio, por aplicacin de los artculos 17 de la ley 13512 y el art. 3266 del
actual Cdigo Civil.- La otra incorporacin al texto legal que resulta
importante es que se puede eximir parcialmente - por conducto del
reglamento de propiedad a determinadas unidades del pago de expensas, por
no tener acceso a determinados servicios o sectores del edificio.- Esta
exoneracin debe ser "causada", vale expresar que para ser pasible de ella la
unidad funcional no debe tener acceso a ciertos sectores del inmueble o a
determinados servicios, dando por tierra la injusta redaccin de muchos

reglamentos en los que los redactores originarios (por lo general, los

constructores) eximan a sus unidades, no obstante gozar de todos los
servicios del edificio.- Por ende se penetra en un principio liminar de la
propiedad horizontal cual es que la eximicin de pago de expensas comunes,
debe corresponder a servicios no gozados o a impedimento de utilizacin de
sectores comunes.- En el artculo 2050 se legisla: "Obligados al pago de
expensas. Adems del propietario, y sin implicar liberacin de ste, estn
obligados al pago de los gastos y contribuciones de la propiedad horizontal
los titulares de otros derechos reales o personales que sean poseedores por
cualquier ttulo".- Se ampla el espectro con la posibilidad de reclamar la
deuda de expensas comunes al usufructuario, que es quien en definitiva usa
y goza del inmueble, y porque la obligacin de pago emerge no de la calidad
de titular registral sino de la posesin del bien.- Que slo recaiga la obligacin
sobre el nudo propietario, como hoy en da, representa una injusticia pues
solo ostenta el dominio directo del bien, mientras que el dominio til est en
cabeza del usufructuario.- En lo referente a hacer extensiva la legitimacin
pasiva al simple ostentador de un derecho personal (locatario, comodatario;
etc.) no deviene cuestionable, aunque difcilmente una accin judicial se
dirigir contra estos obligados, dada la inseguridad sobre la existencia de un
patrimonio a agredir, cuando demandando al propietario se encuentra que
existe un inmueble en garanta, y que el comprador en una eventual subasta,
deber hacerse cargo del saldo insoluto, si lo hubiere.- III.C) Captulo 3 Modificaciones en cosas y partes comunes.-

11.11. Dice el artculo 2051: "Mejora u obra nueva que requiere mayora. Para
realizar mejoras u obras nuevas sobre cosas y partes comunes, los
propietarios o el consorcio requieren consentimiento de la mayora de los
propietarios, previo informe tcnico de un profesional autorizado.- Quien
solicita la autorizacin si le es denegada, o la minora afectada en su inters
particular que se opone a la autorizacin si se concede, tienen accin para
que el juez deje sin efecto la decisin de la asamblea.- El juez debe evaluar si
la mejora u obra nueva es de costo excesivo, contraria al reglamento o a la
ley, y si afecta la seguridad, solidez, salubridad, destino y aspecto

arquitectnico exterior o interior del inmueble. La resolucin de la mayora no

se suspende sin una orden judicial expresa".- Este artculo es similar a las
obras nuevas sobre partes comunes del art. 8 de la ley 13512, empero se
agrega un requisito previo: un informe tcnico antes de la celebracin de la
asamblea que decidir sobre la cuestin.- Si bien no se determina qu clase
de mayora es la aplicable, se deduce que es la absoluta (mitad ms del total
de comuneros) en consonancia con el principio que fija dicha mayora para
las resoluciones que no requieran mayoras especiales, segn lo dispone este
Ttulo.- En el resto del artculo no difiere sustancialmente de la vigente
norma.- Asimismo, el artculo 2052 establece: "Mejora u obra nueva que
requiere unanimidad. Si la mejora u obra nueva, realizada por un propietario
o por el consorcio sobre cosas y partes comunes, aun cuando no importe
elevar nuevos pisos o hacer excavaciones, gravita o modifica la estructura del
inmueble de una manera sustancial, debe realizarse con el acuerdo unnime
de los propietarios.- Tambin requiere unanimidad la mejora u obra nueva
sobre cosas y partes comunes en inters particular que slo beneficia a un
propietario".- La norma amplia y aclara que sujetos pueden ser autores de la
obra pues adems del copropietario incluye al consorcio.- Implica una
excepcin al artculo anterior, puesto que establece la unanimidad de los
propietarios del consorcio, cuando esa obra - llevada a cabo por el propietario
o por el consorcio gravita o modifica sustancialmente la estructura del
inmueble o cuando sin dicho requisito, la obra es llevada a cabo por un
propietario en su inters particular.- El artculo 2053 menciona: "Mejora u
obra nueva en inters particular. Si la mejora u obra nueva autorizada sobre
cosas y partes comunes es en inters particular, el beneficiario debe
efectuarla a su costa y soportar los gastos de la modificacin del reglamento
de propiedad y administracin y de su inscripcin, si hubiera lugar a ellos".En lnea con el artculo precedente, predica expresamente sobre un principio
postulado en doctrina y jurisprudencia de la especialidad, que se refiere a la
asuncin de gastos producidos como consecuencia de esa obra en beneficio
particular, que obliga al propietario a hacerse cargo de los gastos de
modificacin del reglamento de propiedad y su inscripcin en el registro de la

propiedad inmueble.- Por su lado, el artculo 2054 abarca: "Reparaciones

urgentes. Cualquier propietario, en

12.12. ausencia del administrador y de los integrantes del consejo de

propietarios puede realizar reparaciones urgentes en las cosas y partes
comunes, con carcter de gestor de negocios.- Si el gasto resulta
injustificado, el consorcio puede negar el reintegro total o parcial y exigir, si
corresponde, la restitucin de los bienes a su estado anterior, a costa del
propietario".- La regla modifica el art. 8, en su tercer prrafo, de la ley
13.512 pero con idntica tlesis.- As, declara que las reparaciones urgentes
efectuadas por los propietarios ante la ausencia del administrador y ahora
agregando tambin al Consejo de Propietarios, sobre cosas y partes comunes,
las efecta en carcter de gestor de negocios, no requirindose ya el casi
imposible consentimiento del resto de los propietarios.- Sin embargo, de
resultar el gasto injustificado el consorcio puede negar el Consorcio el
reintegro y hasta intimar que se retrotraigan los bienes a su estado
preliminar, asumiendo los costos el propietario.- El artculo 2055 menciona:
"Grave deterioro o destruccin del edificio. En caso de grave deterioro o
destruccin del edificio, la asamblea por mayora que represente ms de la
mitad del valor, puede resolver su demolicin y la venta del terreno y de los
materiales, la reparacin o la reconstruccin. Si resuelve la reconstruccin, la
minora no puede ser obligada a contribuir a ella, y puede liberarse por
transmisin de sus derechos a terceros dispuestos a emprender la obra. Ante
la ausencia de interesados, la mayora puede adquirir la parte de los
disconformes, segn valuacin judicial".- Este texto unifica los contenidos de
los actuales arts. 12 y 16 de la ley de PH, pero reemplaza los trminos: la
destruccin parcial mayor desaparece para dar lugar nicamente a la
destruccin del edificio y la destruccin parcial menor y la vetustez se
reemplazan por el grave deterioro. Adems, postula derechamente la
posibilidad de liberacin de la minora por la transmisin de derechos a
terceros que pretendan la reparacin o reconstruccin. En su defecto, la
mayora tiene la facultad de adquirir "la parte de los disconformes", segn
valuacin judicial, como en el actual rgimen. III.D) Captulo 4 - Reglamento

de propiedad horizontal.- Artculo 2056: "Contenido. El reglamento de

propiedad horizontal debe contener: a) determinacin del terreno; b)
determinacin de las unidades funcionales y complementarias; c)
enumeracin de los bienes propios; d) enumeracin de las cosas y partes
comunes; e) composicin del patrimonio del consorcio; f) determinacin de la
parte proporcional indivisa de cada unidad; g) determinacin de la proporcin
en el pago de las expensas comunes; h) uso y goce de las cosas y partes
comunes; i) uso y goce de los bienes del consorcio; j) destino de las unidades
funcionales; k) destino de las partes comunes; l) facultades especiales de las
asambleas de propietarios; m) determinacin de la forma de convocar la
reunin de propietarios y su periodicidad; n) especificacin de limitaciones a
la cantidad de cartas poderes que puede detentar cada titular de unidad
funcional para representar a otros en asambleas; ) determinacin de las
mayoras necesarias para las distintas decisiones; o) determinacin de las
mayoras necesarias para modificar el reglamento de propiedad horizontal; p)
forma de computar las mayoras; q) determinacin de eventuales
prohibiciones para la disposicin o locacin de unidades complementarias
hacia terceros no propietarios; r) designacin, facultades y obligaciones
especiales del administrador; s) plazo de ejercicio de la funcin de
administrador; t) fijacin del ejercicio financiero del consorcio; u) facultades
especiales del consejo de propietarios".-

13.13. Sin perjuicio que la distincin surge del ttulo del Captulo, atento a
que se habla de reglamento de "propiedad horizontal", a diferencia de la ley
13.512 que se refiere al reglamento de "copropiedad y administracin" ya
nos referimos al tema en oportunidad de comentar supra el artculo 2039 es
conveniente resaltar que la norma avanza sobre temas dispuestos en los
vigentes estatutos comunitarios, con sustrato en el art. 3 del decreto
reglamentario de la ley de PH, N 18.734/49.- Llama la atencin el inciso l), el
que al hablar de "facultades especiales de las asambleas de propietarios"
infiere cierta confusin: cules son esas facultades? Acaso son distintas a las
que la calidad de consocio conlleva y que slo reconoce lmites mientras se
trate de planteos de inters comn en la afectacin de derechos

individuales de los propietarios. El interrogante queda postulado. Aunque

entendemos innecesario que se pauten esas "facultades especiales".- Por su
parte, el inciso n) representa la aplicacin de un principio general existente,
por el que si el reglamento no fija lmites en el nmero de poderes que pueda
presentar una persona (copropietario o tercero) se entiende que puede llevar
los poderes que quiera.- Respecto del inciso o) debi aclarar que en ningn
caso puede ser inferior a los dos tercios del total de votos del consorcio, que
fija el artculo 2057.- Por ltimo, y estimamos que peligrosamente como lo
explicaremos ms adelante -, el inciso u) permite que el reglamento puede
establecer otras facultades al Consejo de Propietarios, que se les aadan a las
que ya expresa el artculo 2064 de la reforma..- El artculo 2057 describe:
"Modificacin del reglamento. El reglamento slo puede modificarse por
resolucin de los propietarios, mediante una mayora dos tercios de la
totalidad de los propietarios. Aqu, se suscita una aparente controversia con el
artculo 2060 que dispone respecto a toda clase de asambleas la doble
mayora cmputo de votos y proporciones -, por lo que no queda claro si o
tambin es de esa manera que se debe reformar el estatuto.- Al no hacer
mencin alguna al respecto, inferimos que no se requiere esa dualidad de
mayoras y al no determinarse tampoco si se debe considerar por unidad o
por porcentual, nos inclinamos por el principio general que ha dominado
siempre en este rgimen: si nada se dice, se entiende que es un voto por
unidad de la que se es propietario (cfr. art.10, segundo prrafo, de la ley
13.512).- El artculo se presenta distinto al art. 9 de la actual ley especial de
PH, ya que no se establece un mnimo sino una proporcin fija (2/3), lo que
inhabilita a cualquier otra solucin estatutaria.- III.E) Captulo 5- Asambleas.Dice el nuevo artculo 2058: "Facultades de la asamblea. La asamblea es la
reunin de propietarios facultada para resolver: a) las cuestiones que le son
atribuidas especialmente por la ley o por el reglamento de propiedad
horizontal; b) las cuestiones atribuidas al administrador o al consejo de
propietarios cuando le son sometidas por cualquiera de stos o por quien
representa el cinco por ciento de las partes proporcionales indivisas con
relacin al conjunto; c) las cuestiones no contempladas como atribuciones del

administrador o del consejo de propietarios, si lo hubiere".-

14.14. En este artculo, seguramente, traer polmica en especial en su

inciso b) que hasta podramos aseverar que deviene ms que novedoso por
asimilacin con la legislacin societaria.- La norma deja de lado la premisa
"asuntos de inters comn" contendida en el primer prrafo del art.10 del
vigente ordenamiento como raz fundante de los temas a tratar en
deliberacin por los consortes, lo que constituye, a nuestro criterio, un error.Artculo 2059: "Convocatoria y qurum. Los propietarios deben ser
convocados a la asamblea en la forma prevista en el reglamento de
propiedad horizontal, con transcripcin del orden del da, el que debe
redactarse en forma precisa y completa; es nulo el tratamiento de otros
temas, excepto si estn presentes todos los propietarios y acuerdan por
unanimidad tratar el tema.- La asamblea puede autoconvocarse para
deliberar sin necesidad de citacin previa. Las decisiones que se adopten son
vlidas si la autoconvocatoria y el temario a tratar se aprueban por una
mayora de dos tercios de la totalidad de los propietarios Son igualmente
vlidas las decisiones tomadas por voluntad unnime del total de los
propietarios aunque no lo hagan en asamblea." Es indudable que la citacin
conforme al reglamento otorga a la asamblea las seguridades del caso para
de evitar eventuales pedidos de nulidad por los consorcistas sustentados en
la falta de cumplimiento de los recaudos mnimos indispensables. Asimismo
configura un adelanto la afirmacin de que no se pueden tratar "otros temas",
mas all de los expresados en el orden del da, y consagra el reconocimiento
legal a un principio jurisprudencial y doctrinario imperante que es la admisin
de la "autoconvocatoria". El legislador entendi creemos con acierto que
para su validez se debe contar con los 2/3 de la totalidad de los propietarios.
Por otra parte, se legisl sobre la validez de las decisiones adoptadas por la
totalidad de los consocios, an sin asamblea.- En relacin a esto ltimo nos
parece improcedente, debido a que se pretende la sustitucin de la asamblea
como rgano mximo de expresin de la voluntad consorcial por meras
adhesiones individuales[12].- Prescribe el artculo 2060: "Mayora absoluta.
Las decisiones de la asamblea se adoptan por mayora absoluta computada

sobre la totalidad de los propietarios de las unidades funcionales y se forma

con la doble exigencia del nmero de unidades y de las partes proporcionales
indivisas de stas con relacin al conjunto.- La mayora de los presentes
puede proponer decisiones, las que deben comunicarse por medio fehaciente
a los propietarios ausentes y se tienen por aprobadas a los quince das de
notificados, excepto que stos se opongan antes por igual medio, con
mayora suficiente.- El derecho a promover accin judicial de invalidez de la
asamblea caduca a los treinta das contados desde la fecha de la asamblea".Hete aqu una encrucijada que propone el nuevo ordenamiento: la doble
exigencia para la conformacin de la mayora absoluta de la voluntad
consorcial.-

15.15. Y con ello, un brete muy complicado de salvar que conspirar,

ciertamente, con la posibilidad de adoptar decisiones por el Consorcio cuando
se requiera la mentada mayora.- Si con la ley 13.512 nos encontramos de
manera recurrente con la falta de mayoras para obtener decisiones vlidas
reglamentariamente, no obstante que el principio reinante era el de la
"simple" mayora, que para aquellos temas que no requeran mayoras
legales especiales, con la redaccin proyectada derechamente se impedir al
Consorcio actuar.- Vemos con agrado la creacin del sistema de "consulta" a
los ausentes, lo que moderniza el andamiaje del sistema aunque observamos
con preocupacin la incertidumbre que promueve el segundo prrafo in fine
de la norma al hablar de "mayora suficiente" para oponerse a la decisin
tomada en asamblea, ya que no se especifica cul sera esa mayora o como
se conformara. Entendemos, pues, que la consulta surte efecto cuando no se
han alcanzado las mayoras suficientes o "especiales" que estipulen los
reglamentos para adoptar decisiones cuando se trate de temas excluidos del
principio general que es el de la mayora absoluta, ahora regulada con la
doble exigencia de nmero y proporciones.- Tenemos la impresin abonada
por el anlisis - que estamos frente a un caso de errnea redaccin del
artculo, y que lo escrito no coincide con lo que efectivamente se quiso decir.En cuanto al plazo de impugnacin de la asamblea tercer prrafo - se debi
haber legislado que la misma se puede ejercer dentro de los sesenta (60) das

de la notificacin del acta de asamblea, debido a que en reiteradas ocasiones

la presunta nulidad emerge de la falsedad en la redaccin del acta y la causal
es comprobada, sobre todo por los ausentes, con la lectura de tal acta. Es
razonable fijar un plazo de caducidad (arg. la ley 19.550 que en su art. 251
fija el de sesenta das) ya que hasta el momento no existe tal figura, dando
lugar a diversas interpretaciones como ser que no es aplicable ningn plazo o
que la caducidad opera cuando empiezan a surtir efecto las decisiones
adoptadas en asamblea o aplicando el de los arts.4023 y 4030 del actual
Cdigo Civil, segn el thema decidendum.- Tambin se debi reglar, para
acortar los tiempos, un plazo no mayor a diez (10) das a partir de la
finalizacin de la Asamblea para que el Administrador del Consorcio remita la
copia certificada por l de dicha acta a cada uno de los copropietarios.- As
las cosas, adems debera preverse que los nicos legitimados activos a
llevar adelante la accin son los propietarios o mandatarios de aquellos, el
legitimado pasivo debe ser el Consorcio, manteniendo inclume el principio
que lo podrn hacer los ausentes o quienes se opusieron expresamente en la
misma Asamblea o los que votaron en contra de la decisin adoptada
invocando un inters serio y legtimo al respecto[13].- El artculo 2061:
"Conformidad expresa del titular. Para la supresin o limitacin de derechos
acordados a las unidades que excedan de meras cuestiones de
funcionamiento cotidiano, la mayora debe integrarse con la conformidad
expresa de sus titulares." El presente principio se reconoce doctrinaria y
jurisprudencialmente y, en general, para todo el ordenamiento jurdico,
asumiendo que cuando se afectan derechos individuales de los propietarios
sobre la cosa, se requiere la confirmacin expresa del afectado.- Artculo
2062: "Actas. Sin perjuicio de los restantes libros referidos a la administracin
del consorcio, es obligatorio llevar un Libro de Actas de Asamblea y un Libro
de Registro de firmas de los propietarios.- Debe labrarse acta de cada
asamblea en el libro respectivo, en el que los presentes deben

16.16. firmar como constancia de su asistencia. Las firmas que suscriben

cada asamblea deben ser cotejadas por el Administrador con las firmas
originales registradas.- Las actas deben confeccionarse por un secretario de

actas elegido por los propietarios; stas deben contener el resumen de lo

deliberado y la transcripcin de las decisiones adoptadas o, en su caso,
propuestas por la mayora de los presentes, y ser firmadas por el presidente
de la asamblea y dos propietarios. Al pie de cada acta, el administrador debe
dejar constancia de las comunicaciones enviadas a los ausentes, de las
oposiciones recibidas y de las eventuales conformidades expresas-. Al pie de
cada acta, el Administrador debe dejar constancia de las comunicaciones
enviadas a los ausentes, de las oposiciones recibidas y de las eventuales
conformidades expresas".- El texto remite a los libros obligatorios, pero ahora
slo los limita al de Actas ya existente por prescripcin del art. 5 del
decreto 18.734/49 y al nuevo de registro de firmas de propietarios, que
tiene su antecedente en algunos actuales reglamentos y en la ley 3254 CABA
(art.9 e y 9 e del Anexo del decreto reglamentario 551/2010 CABA),
soslayando el libro de administracin del inmueble creado por el ltimo
prrafo del sealado art.5 del decreto reglamentario de la ley 13.512). Como
en la ley 3254 reformadora de la ley 941 de creacin del Registro de
Administradores de Consorcios en PropiedadHorizontal en la Ciudad
Autnoma de Buenos e imitada a la fecha en otras jurisdicciones el libro de
firmas servir para el cotejo por parte del Administrador y por los propios
consocios, agregamos de las firmas registradas en l con las de asistencia a
las asambleas, en particular cuando nazcan dudas sobre la legitimacin de
los participantes en las reuniones o cuando surjan las mismas de las
autorizaciones conferidas por el titular de dominio a otros propietarios o
terceros para que los representen en dichos eventos.- En lnea con lo
legislado en el art. 2060, el Administrador deber asentar constancia, al pie
de cada acta, "de las oposiciones recibidas y de las eventuales conformidades
expresas".- El pergeado artculo 2063 de la reforma regula: "Asamblea
judicial. Si el administrador o el consejo de propietarios, en subsidio, omiten
convocar a la asamblea, los propietarios que representan el diez por ciento
del total pueden solicitar al juez la convocatoria de una asamblea judicial.- El
juez debe fijar una audiencia a realizarse en su presencia a la que debe
convocar a los propietarios.- La asamblea judicial puede resolver con mayora

simple de presentes.- Si no llega a una decisin, decide el juez en forma

sumarsima. Asimismo, y si corresponde, el juez puede disponer medidas
cautelares para regularizar la situacin del consorcio".- En esta instancia se
ha modificado, a nuestro entender, errneamente el instituto de la asamblea
judicial instituido por el art.10 de la actual ley especial que gobierna al
sistema de PH. Esto as pues se ha gravado con un mnimo necesario de
propietarios para solicitarla cuando, en rigor, si la asamblea no es convocada
ahora inclusive por el Consejo de Propietarios, con facultades en ese
sentido, como veremos infra bastara con que un comunero lo pudiera
solicitar demostrando tal situacin para que el juez fije la audiencia o bien,
sumariamente, decidiese aun disponiendo cautelares (vgr. intervencin del
consorcio; coadministracin judicial; etc.).- III.F) Captulo 6 Consejo de
propietarios.-

17.17. Dice el nuevo artculo 2064: "Atribuciones. La asamblea puede

designar un consejo integrado por propietarios, con las siguientes
atribuciones: a) convocar a la asamblea y redactar el orden del da si por
cualquier causa el administrador omite hacerlo; b) controlar los aspectos
econmicos y financieros del consorcio; c) autorizar al administrador para
disponer del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los
ordinarios; d) ejercer la administracin del consorcio en caso de vacancia o
ausencia del Administrador, y convocar a la asamblea si el cargo est vacante
dentro de los treinta das de producida la vacancia.- Excepto los casos
indicados en este artculo, el consejo de propietarios no sustituye al
administrador, ni puede cumplir sus obligaciones".- Este captulo ms que
debatido tendr sus bemoles a la hora de implementarse en la realidad
consorcial. No porque en la actualidad los Consejos no acten, ya que son
cada vez ms habituales en los inmuebles ya sea por creacin estatutaria o
asamblearia, sino porque se discute largamente hasta donde llegan sus
facultades.- El inciso a) diseado, seguramente, concitar ms de una
polmica en oportunidad de determinarse si el administrador deba o no
llamar a la asamblea, fuera de lo reglado en la ley o en el estatuto.- De igual
modo operar el inciso c), que debera establecer que la decisin quedar

supeditada al refrendo de la asamblea de propietarios.- Por otro lado, los

incisos b) y d) son, claramente, competencias que le dan sentido a la
existencia de los Consejos, cuya fundamental importancia radica en erigirse
en rganos de contralor, supervisin, fiscalizacin y vigilancia de los
movimientos econmicos financieros del Consorcio, cuyo rgano ejecutivo es
el Administrador, principal responsable de ellos. Y la funcin, subsidiaria, de
administracin en los supuestos de acefala del rgano ejecutivo y de
representacin tambin resulta aceptable y facilita la operatividad en las
decisiones consorciales, sujetas a un ritmo por lo general acelerado en su
toma.- El ltimo prrafo de la norma va de suyo, porque de lo contrario habra
confusin y/o colisin de competencias, aunque la ampliacin de facultades
propugnada en la reforma derivar, lamentablemente, en conflictos atinentes
a esta cuestin.- Dos cuestiones: el nuevo Cdigo elimin la "obligatoriedad"
de la existencia del consejo de propietarios incluida en el proyecto elevado
oportunamente por el PEN. Ahora, la asamblea de propietarios "puede"
designar un consejo integrado por propietarios, vale decir pasa a ser
facultativo del rgano de decisin su creacin y, adems, retir el proyectado
inciso d) de ste artculo ("dar conformidad con el nombramiento y despido
del personal del consorcio", por lo que ahora el administrador slo debe
"nombrar y despedir al personal del consorcio, con acuerdo de la asamblea
convocada al efecto" (como se ver en el examen del art. 2067, f).
Consideramos que el soslayado inciso d) del proyecto se haba pensado en
razn de no provocar dilaciones en la designacin y despido de los
dependientes del Consorcio, ante la dinmica de las decisiones consorciales,
ms en un tema sensible como lo es el

18.18. nombramiento o distracto del personal. Pero aun as, preferimos que la
conformidad pase por la asamblea mediante un procedimiento de
convocatoria inmediata.- III.G) Captulo 7- Administrador.- Artculo 2065:
"Representacin legal. El administrador es representante legal del consorcio
con el carcter de mandatario. Puede serlo un propietario o un tercero,
persona humana o jurdica".- En este punto sera de nuestro agrado, como lo
hemos propugnado en otras oportunidades, que la representacin legal de los

consorcios pudiese caer en cabeza no slo del administrador a quien

ubicamos en un rol operativo o gerencial en los entes consorciales sino de
cualquier otra persona fsica o jurdica que la asamblea determinase,
permitiendo, de esa manera, diferenciar la labor ejecutiva de la de
mandatario legal o necesario de la persona de existencia ideal consorcio, que
bien podra recaer en algn propietario o en un tercero de confianza de los
condminos. Empero, el nuevo Cdigo sigue la lnea trazada por la actual
legislacin consorcial.- Dice el nuevo artculo 2066: "Designacin y remocin.
El administrador designado en el reglamento de propiedad y administracin
cesa en oportunidad de la primera asamblea si no es ratificado en ella.- La
primera asamblea debe realizarse dentro de los noventa das de cumplidos
los dos aos del otorgamiento del reglamento o del momento en que se
encuentren ocupadas el cincuenta por ciento de las unidades funcionales, lo
que ocurra primero. Los Administradores sucesivos deben ser nombrados y
removidos por la asamblea, sin que ello importe la reforma del reglamento de
propiedad y administracin. Pueden ser removidos sin expresin de causa".Es, a nuestro entender, ms que correcto el sentido de ste artculo, puesto
que implica romper con la consabida designacin de un representante por el
constructor y en los ltimos tiempos por los abundantes fideicomisos
inmobiliarios que dan lugar a la edificacin de fincas sometidas al rgimen en
estudio que, por lo general, son nombrados por un plazo extenso de manera
abusiva, impidiendo a los dueos del sistema a elegir a otro de su confianza.
Esto tiene directa relacin con la posibilidad de que se conozcan vicios
ocultos o redhibitorios y/o reclamos al constructor, quien contar con un
mandatario fiel a sus intereses que, indefectiblemente, intentar detener el
avance de los consorcistas y el propio Consorcio en la defensa de sus
derechos.- Sin embargo apreciamos exagerado el plazo de dos (2) aos a
partir del otorgamiento del estatuto, ya que limitar la posibilidad de cambio
del administrador y representante legal, insistimos a los propietarios si
antes no renen la mitad de las unidades ocupadas. Finalmente, es lgico el
enunciado del ltimo prrafo del artculo pensado, conforme las reglas del
mandato civil.- Expresa el artculo 2067: "Derechos y obligaciones. El

administrador tiene los derechos y obligaciones impuestos por la ley, el

reglamento y la asamblea de propietarios. En especial debe: a) convocar a la
asamblea y redactar el orden del da. b) ejecutar las decisiones de la
asamblea;

19.19. c) atender a la conservacin de las cosas y partes comunes y a la

seguridad de la estructura del edificio y dar cumplimiento a todas las normas
de seguridad y verificaciones impuestas por las reglamentaciones locales; d)
practicar la cuenta de expensas y recaudar los fondos necesarios para
satisfacerlas. Para disponer total o parcialmente del fondo de reserva, ante
gastos imprevistos y mayores que los ordinarios, el administrador debe
requerir la autorizacin previa del consejo de propietarios; e) rendir cuenta
documentada dentro de los sesenta das de la fecha de cierre del ejercicio
financiero fijado en el reglamento de propiedad horizontal; f) nombrar y
despedir al personal del consorcio, con acuerdo; con acuerdo de la asamblea
convocada al efecto; g) cumplir con las obligaciones derivadas de la
legislacin laboral, previsional y tributaria; h) mantener asegurado el
inmueble con un seguro integral de consorcios que incluya incendio,
responsabilidad civil y dems riesgos de prctica, aparte de asegurar otros
riesgos que la asamblea resuelva cubrir; i) llevar en legal forma los libros de
actas, de administracin, de registro de propietarios, de registros de firmas y
cualquier otro que exija la reglamentacin local.- Tambin debe archivar
cronolgicamente las liquidaciones de expensas, y conservar todos los
antecedentes documentales de la constitucin del consorcio y de las
sucesivas administraciones; j) en caso de renuncia o remocin, dentro de los
quince das hbiles debe entregar al consejo de propietarios los activos
existentes, libros y documentos del consorcio, y rendir cuentas
documentadas; k) notificar a todos los propietarios inmediatamente, y en
ningn caso despus de las cuarenta y ocho horas hbiles de recibir la
comunicacin respectiva, la existencia de reclamos administrativos o
judiciales que afecten al consorcio; l) a pedido de parte interesada, expedir
dentro del plazo de tres das hbiles el certificado de deudas y de crditos del
consorcio por todo concepto con constancia de la existencia de reclamos

administrativos o judiciales e informacin sobre los seguros vigentes; m)

representar al consorcio en todas las gestiones administrativas y judiciales
como mandatario exclusivo con todas las facultades propias de su carcter de
representante legal".- No escapan los derechos y obligaciones enunciados a
los que en la actualidad le corresponden a los administradores de consorcios
de PH, aunque sobresalen los incisos h, i, j y k.- El h) atento a que extiende la
obligacin primigenia contenida en el actual rgimen de "asegurar el edificio
contra incendio" (segundo prrafo art. 11 de la ley 13.512) a "un seguro
integral de consorcios", ms a tono con la poca y las necesidades de los
consorcios.- El i), por su costado, agrega a los libros obligatorios normados en
el art. 2062

20.20. del nuevo Cdigo en anlisis, el deadministracin (o vulgarmente

denominado de "caja") al que nos hemos referido ms arriba y el de registro
de propietarios,de suma importancia para conocer quienes son las personas
titulares del dominio de las distintas unidades funcionales y, en particular, si
constituyen domicilio especial para las notificaciones inherentes a la cuestin
societaria fuera del asiento de sus unidades, que hasta el momento haba
sido olvidado por la iniciativa.- El j) abreva en la prctica consorcial y fija un
plazo razonable para la devolucin de activos y documentacin del Consorcio
y para practicar la llamada liquidacin final mediante rendicin de cuentas
documentada, sin embargo, errneamente a nuestro parecer, limita la
entrega al Consejo de Propietarios (que es de creacin potestativa de la
asamblea, por lo que puede no existir) cuando de existir nuevo
Administrador, debera ser a ste a quien se le debera reintegrar los citados
elementos.- Por ltimo el k) pone de resalto la necesaria funcin informativa
del Administrador hacia "sus administrados" (por supuesto, sabemos, que la
relacin contractual es con la persona o figura jurdica "consorcio" y no con
cada uno de sus integrantes, pero no puede desconocerse que el "consorcio"
tiene protagonistas de "carne y hueso" que son los consorcistas, aun siendo
personas de existencia visible o ideal) que colabora con una mayor y mejor
transparencia en la gestin[14].- III.H) Captulo 8 Subconsorcios.- Proyecta el
artculo 2068: "Sectores con independencia. En edificios cuya estructura o

naturaleza lo haga conveniente, el reglamento de propiedad horizontal puede

prever la existencia de sectores con independencia econmica, funcional o
administrativa, en todo aquello que no gravita sobre el edificio en general.Cada sector puede tener una subasamblea, cuyo funcionamiento y
atribuciones deben regularse especialmente y puede designarse a un
subadministrador del sector.- En caso de conflicto entre los diversos sectores
la asamblea resuelve en definitiva.- Frente a terceros responde todo el
consorcio sin tener en cuenta los diversos sectores que lo integran".Responde el artculo as delineado a la ms concreta realidad de la propiedad
horizontal en nuestros das: la ingobernabilidad de los grandes edificios y
complejos inmobiliarios.- Es impecable la redaccin en lo relativo a la
creacin de subasambleas y la figura del subadministrador (que se registra
hoy en muchos inmuebles) pero siempre supeditados a la decisin unificada
(de la Asamblea General) en el supuesto de conflicto. Y en tanto, acierta, por
ende, en la asuncin de la responsabilidad del "nico Consorcio" ante
terceros.- III.I) Captulo 9 Infracciones.- El artculo 2069 qued as redactado:
"Rgimen. En caso de violacin por un propietario u ocupante de las
prohibiciones establecidas en este Cdigo o en el reglamento de propiedad
horizontal, y sin perjuicio de las dems acciones que corresponden, el
consorcio o cualquier propietario afectado tienen accin para hacer cesar la
infraccin, la que debe sustanciarse por la va procesal ms breve de que
dispone el ordenamiento local.-

21.21. Si el infractor es un ocupante no propietario, puede ser desalojado en

caso de reiteracin de infracciones".- Aqu no se altera lo regulado en el
vigente art. 15 de la ley 13.512, empero consideramos que hubiera sido ms
acertado mantener el segundo prrafo de ese precepto ("El juez adoptar
adems las disposiciones necesarias para que cese la infraccin, pudiendo
ordenar el allanamiento del domicilio o el uso de la fuerza pblica si fuera
menester") as cunto era necesario eliminar la inconducente clusula
contenida en el primer prrafo in fine de aquella norma ("se impondr al
culpable pena de arresto hasta veinte das o multa en beneficio del Fisco, de
doscientos a cinco mil pesos").- IV.- Conclusiones preliminares Era hora, sin

dudas, de "aggiornar" una legislacin que se mantuvo inalterable por ms de

66 aos desde su instalacin, sin desdear que durante todo ese lapso la
doctrina especializada y la doctrina judicial aportaron de forma superlativa a
la conformacin del derecho real y al desarrollo de sus institutos.- Saludamos
como promisoria la consolidacin legislativa del "derecho real de propiedad
horizontal"; la recepcin de los distintos requerimientos de los grandes
edificios y megaconsorcios; la reafirmacin de la personalidad jurdica del
Consorcio de Propietarios; la ampliacin del concepto de unidad funcional a la
complementaria; la inclusin como nuevo rgano del Consejo de Propietarios;
la ampliacin de la legitimacin activa y pasiva a la figura del consorcista que
puede no ser propietario; la eximicin parcial a la contribucin por expensas
de las unidades funcionales que no tengan acceso o gocen de determinados
servicios o partes/espacios comunes; la contemplacin de los subconsorcios y
los subadministradores siempre constituyendo una sola organizacin interna,
responsable ante terceros; la agregacin de algunas normas que favorecen la
prehorizontalidad a los fines de dar ciertas seguridades a quienes estn por
adquirir en el rgimen horizontal; imbricar el marco legal de los conjuntos
inmobiliarios, cuando se configuren derechos reales, en el de propiedad
horizontal, aunque pueden existir conjuntos inmobiliarios en los que se
establezcan los derechos como personales o en los que coexistan derechos
reales y derechos personales.- No es para celebrar, por su parte, la
consagracin de la "doble" mayora absoluta de las voluntades de la
asamblea del consorcio para tomar decisiones; el abandono de la premisa
"asuntos de inters comn" para convocar a la asamblea; la posible
conflictividad que podra nacer de algunas de las facultades del Consejo de
Propietarios; el exceso en los requisitos para solicitar la asamblea judicial; el
mantenimiento de la figura de representante legal subsumida en la del
administrador sin dar la posibilidad de su ampliacin; la precaria disposicin
procesal, o en lo referente a la accin jurisdiccional tendiente a hacer cesar
una violacin legal o reglamentaria, por parte de propietarios o terceros
ocupantes.- En definitiva, el debate est abierto y, apreciamos que la ms
beneficiada, hasta el momento, ha sido la "propiedad horizontal", por lo que

auguramos que la prognosis se sostenga al tiempo de aplicarse la nueva ley,

la que seguramente ser enriquecida como ha sucedido con la actual
13.512 con el aporte pretoriano y de la doctrina de los autores. (*) Abog.
Jorge C. Resqui Pizarro. Especialista en Propiedad Horizontal. Derecho

22.22. Inmobiliario y Real Estate. [1] "Esta nueva forma de propiedad

inmobiliaria que si bien se alimenta y edifica a partir de materia, conceptos y
principios clsicos se nos presenta como un derecho real diferente,
autnomo, con reglas propias de creacin y funcionamiento independientes
de las que regulan los derechos reales preexistentes" Picado, Leandro, en
"Presentacin de la PropiedadHorizontal", pg.9/10, Propiedad Horizontal,
Claudio M. Kiper (director), Rubinzal-Culzoni, Santa F, 2008, citando a
Racciati, Hernn, "Propiedad por pisos o departamentos", 2da. ed., Depalma,
Buenos Aires, 1958, pg.3. [2] Picardo, Leandro, op, cit,, pg.10, citando a
Edmundo Gatti, "Teora general de los Derechos Reales, 3 ed., AbeledoPerrot, Bs.As., 1997, pg.425; Elena I. Highton, "Propiedad Horizontal y
Prehorizontalidad", 2 ed., Hammurabi, Bs.As., 2007, pg.35.- [3] CNCiv., Sala
C, 19/09/89, LL., 1991-A-333; en el mismo sentido Juzg. 1 Inst.Esp.Civ. y
Com. N 22, firme, 26/07/85, LL., 1987-A-517; ED.,122-669; CNac.Civ., Sala F.
01/09/2000, in re "Consorcio Espinosa 4222/25/33/35 c/ Gandolfo, Beatriz D.,
Lexis N 1/5508309; CNac.Esp.Civ. y Com., Sala 2, 01/12/1986 en autos
"Consorcio Ecuador 160 v. Chattas, Alberto", JA 1987-IV-591, Lexis N
2/33050.- [4] Fraga, Andrs, en "Consorcio de Propietarios", pg.272,
Propiedad Horizontal, Claudio M. Kiper (director), Rubinzal-Culzoni, Santa F,
2008. [5] A modo de ejemplo: Mario Bendersky, Eduardo Laje, Andrs
Palmiero, Jorge J, Llambas, Juan F. Corchn, Alberto G. Spota, Hernn
Racciatti, Jorge H. Alterini, Marina Mariani de Vidal, Guillermo Borda, Elena I.
Highton, Ricardo Papao, Claudio Kiper, Gregorio Dillon, Jorge Causse.- [6]
Art. 33. Las Personas jurdicas pueden ser de carcter pblico o privado.Tienen carcter pblico: 1. El Estado Nacional, las Provincias y los
Municipios.- 2. Las entidades autrquicas.- 3. La Iglesia Catlica.- Tienen
carcter privado: 1. Las asociaciones y las fundaciones que tengan por
principal objeto el bien comn, posean patrimonio propio, sean capaces por

sus estatutos de adquirir bienes, no subsistan exclusivamente de

asignaciones del Estado, y obtengan autorizacin para funcionar.- 2. Las
sociedades civiles y comerciales o entidades que conforme a la ley tengan
capacidad para adquirir derechos y contraer obligaciones, aunque no
requieran autorizacin expresa del Estado para funcionar.- (Artculo sustituido
por art. 1 de la Ley N 17.711 B.O. 26/4/1968. Vigencia: a partir del 1 de
julio de 1968).- [7] Entre muchos otros: Cm.Nac.Civ., Sala H, 26/02/98, in re
"De Filippis, Gustavo F. c/ Jimnez, Francisco". JA., 1998-III-490; Sala A,
09/10/56, JA 1956-IV-361, LL, 84-311; Sala B, 08/07/68, ED,.27-440; ibdem,
02/07/75, JA, 29-1975, sntesis; dem 05/03/81, JA, 1981- IV-344; Sala D,
28/06/74, JA, 24-1974-90, ll, 1975-A-69; dem 30/03/79, ED, 83-473; Sala F,
29/10/68, LL, 135-1197; Sala H, 21/08/02, en autos "Lagreca, Miguel ., v.
Consorcio Avda.Rivadavia 6356", JA, 2003-IV-817; Sala I, 17/12/96, en
"Panzitta de Rossi, Elina c/ Cons. Avda. Daz Vlez 4290 s/ ordinario", Lexis N
10/3809; Sala B, 19/10/90, "Consorcio Montevideo 60/69 vs. S.A.
Cinematogrfica", JA, 1991-III-632, Lexis N 2/14199; dem 18/02/66, LL, 123975; Sala A, 21/11/62, ED, 5-230; Sala D, 02/10/81, LL, 1982-A-294; Sala C,
23/12/92, LL, 1993-D-482; dem 29/05/90, LL, 1990-D-461; ED, 140-552; Sala
L, 30/07/91, Jurisp.Cm.Civ., Isis, sum.1942; CNEsp.Civ.yCom., Sala II,
29/04/74, JA, 23-1974, sntesis; Sala I, 29/04/82, LL, 1982-C-305; dem,
23/08/79, JA, 1980-III-615; ibdem, 26/10/88, Jurisp.Cm.Civ., Isis, sum. 695;
Sala IV, 11/11/88, Jurisp.Cm.Civ., Isis, sum. 566; Sala V, 30/05/80, BCNECyC,
690-10-250; Sala VI, 28/12/78, ED, 83-155; idem, 14/03/1986, autos
"Consorcio Per 731 c/ Coimfer S.A.", JA, 1986-III-sntesis, Lexis N 2/37024;
Cm.Civ.yCom., Mar del Plata, Sala 1, 29/05/2003, en el expte. "Raffo, Marta
S. v. Consorcio Aristbulo del Valle 3555 s/ cobro ejecutivo", BA B1400331,
Lexis N 14/85623;

23.23. Sala 2, 29/12/97, "Consorcio Prop. Edif.. calle Mitre 2190 c/ Olgun,
Gonzalo y otros s/ desalojo", BA B1402203, Lexis N 14/9947; idem, 06/02/79,
SPLL, 1980-61; ibdem, 18/10/84, LL, 1986-C-547; JA, 1985-III-269;
Cm.Nac.del Trabajo (en pleno) 02/12/65, JA, 1966-I-346; LL, 121-335; ED, 13665; Sala IV, 11/08/83, DT, 1983-B-1809; Sup. Corte Bs.As., 21/11/2001, en

autos "Tinnirello, Enrique E. v. Consorcio calle 69-690 s/ cobro

indemnizaciones", Lexis N 14/77215; idem, 10/08/71, ED, 39-791;
Cm.Nac.Com., Sala A, 21/11/62, ED, 5-230; Sala B, 02/07/75, JA, 29-1975,
sntesis; C.Civ. y Com. Rosario, Sala 1, 25/07/1995, in re "Consorcio Melipal c/
lvarez Calvo, Rodrigo", JA, 1997-IV-sntesis, Lexis N 1/12501; Sup.Corte Just.
de Mendoza, Sala 1, 18/12/1991, "Caretta Pons de Zeballos, C.A. vs.
Consorcio Rivadavia 38/46", JA, 1994-IV-sntesis, Lexis N 1/36333;
Cm.Fed.Seg.Social, Sala 1, 14/03/2003, "OSPERyHRA c/ Consorcio Boedo
969/81", Lexis N 1/5508636.- [8] "El reglamento integra el ttulo de dominio
y configura un verdadero contrato desde que es fuente de obligaciones y
derechos para sus otorgantes, concepto vlido para todos los supuestos: ya
sea que el reglamento se hubiera convenido por los propietarios entre s o
que lo haya redactado un solo propietario que poseyendo originariamente la
totalidad haya efectuado las ventas ulteriores de departamentos sobre la
base de ese reglamento", Gurfinkel de Wendy, Lilian N., Lapropiedad
horizontal. Anlisis dogmtico de la ley 13.512; pgs. 204/5, LexisNexis, Bs.As.,
2005. Ver C.Nac.Esp.Civ.yCom. cartula "Consorcio Repblica de la India
3025/29/31 c/ Hurovich, Lzaro", ED, 124-399, en igual sentido entre muchos
otros CNac.Civ., Sala C, "Stasevich, Graciela y otro v. Vicente Lpez 356 S.A.",
DJ 2000-3-409; CNac.Esp.Civ.yCom.,Sala V, 03/04/87 ED, 123-399, ll, 1988-A258, DJ, 1988-2- 26, JA, 1987-IV-724; DJ 1994-I-823.- [9] Por la negativa a la
concursalidad del consorcio de copropietarios ver el fallo con fecha
30/10/1996 de la Cm.Nac.Com.,Sala A, en autos "Consorcio de Propietarios
de la calle Per 1724. Le pide la quiebra Ramrez, Eva Mara", ED, 171-60;
Revista del Notariado, N 851, enero-marzo 1998, pg.133 .Sintticamente el
decisorio abord la caracterizacin del consorcio de copropietarios como
persona jurdica -la cual reconoci sin retaceos- pero rechaz el pedido de
quiebra formulado por un acreedor contra el consorcio por considerar que
previamente debi haberse constituido en mora a todos y cada uno de los
consorcistas. Por la afirmativa C.Civ. y Com. Mar del Plata, Sala 1,
22/04/1969, JA 5-1970-649, la que admiti el concurso civil de un consorcio
insolvente, con fundamento en que el consorcio de copropietarios es un

verdadero sujetos de derecho, que goza de capacidad para adquirir derechos

y contraer obligaciones, tiene domicilio, posee un patrimonio propio, acta
por intermedio de su rgano de representacin y decide en asamblea. En
doctrina ver Gurfinkel de Wendy, Lilian N., La propiedad horizontal. Anlisis
dogmtico de la ley 13.512, pgs. 265/8, LexisNexis, 2005, Bs.As. y Costantino,
Juan Antonio, Quiebra del consorcio de propietarios y de los consorcistas por
deudas consorciales. Su factibilidad, MJ-DOC-390- AR.- [10] LLBA. 1999-1006;
MJ-JU-M-3995-AR "Por su parte, y en armona con lo antes dicho, el art. 568
del Cdigo ProcesalCivil y Comercial dispone como recaudo para decretar la
subasta de un inmueble sujeto al rgimen de la propiedadhorizontal, que
deber requerirse entre otras cosas informe sobre la deuda por expensas
comunes. De tal manera obligatoriamente debe conocerse, previamente al
remate, cul es la deuda por el concepto expresado, pues deber ser
cancelada previamente a la escrituracin o inscripcin, al igual que los
impuestos que gravan la propiedad (Bustos Berrondo, H., "Juicio Ejecutivo",
6a. edicin, pg. 545)" Doctrina legal aplicable en la Pcia. de Bs.As.- [11] DJ
1999-1-881; MJ-JU-E-12550-AR; EDJ12550: "No corresponde que el adquirente
en subasta judicial afronte las deudas que registra el inmueble por impuestos,
tasas y contribuciones devengadas antes de la toma de posesin, cuando el
monto obtenido en la subasta no alcanza para solventarlas. No cabe una
solucin anloga respecto de las expensas comunes para el caso de que el
inmueble se halle sujeto al rgimen de la ley 13.512".-

24.24. [12] "La asamblea es la reunin de los propietarios constituidos en

cuerpo deliberante, convocada para un fin determinado. Es el rgano mximo
de la comunidad que, previa deliberacin, resuelve todos los asuntos que
sean de inters del conjunto de propietarios; como exterioriza la voluntad en
un cuerpo colegiado, la decisin tomada vlidamente es obligatoria para los
ausentes y disidentes" (el resaltado nos pertenece) ver Highton Elena I.,
Propiedad horizontal y prehorizontalidad, 2 ed., pg.633, Hammurabi,
2007,Bs.As..En ese sentido se verifica amplia jurisprudencia, entre otros,
CNEsp.Civ.yCom., Sala I, 28/09/1979, RepED, 17-783; dem Sala VI,
04/03/1983, ED, 105-632; dem Sala I, 02/05/1980, LL, 1980-C-77; dem Sala

IV, 29/08/1980, RepED, 17-784; CNCiv., Sala H 26/02/1998, JA, 1998-III-490,

Lexis N 1/7805 in re "De Filippis, Gustavo F. c/ Gimnez, Francisco"; dem
Sala C, 20/06/1995, ED 167-397, LL.1996-D-268; misma Sala, 30/08/1968, LL.
133-473; dem Sala D, 19/03/1981, LL.1982-A-298; Cm.Civ. y Com. Rosario,
Sala 1, 25/06/1993, JA, 1994-IV, sntesis.- [13] CNac.Civ., Sala I, autos
"Biagorri, Alfredo Oscar v. Consorcio La Pampa 3121 s. nulidad de asamblea",
11/03/2003, Lexis N 10/9370; misma Sala en "Giudice, Carlos c. Consorcio
calle Riobamba 1142/1152 s. sumarsimo, 15/08/1991; dem tribunal, Sala L,
in re ""Biltmore S.A. c/ Consorico de Propietarios Hiplito Yrigoyen 428/34 s/
nulidad de asamblea",18/05/2000, Lexis N 10/8492; dem Sala H,
expte."Burbridge, Clelia J., c/ Consorcio Ecuador 1428, 13/10/2000, Lexis N
1/5509199; dem Sala D, 22/09/1997, LL., 1997-IV, sntesis; dem Sala K,
autos "Consorcio de Propietarios Av. Belgrano 2555 c/ Fernndez, Nelson R.,
13/09/2004; CNEsp.Civ.yCom., Sala IV, 20/09/1982, ED, 101-435; SCBA,
08/06/1993, JA., 1997-IV-sntesis; entre varios otros resolutorios.- [14] "ya
que al ser el consorcio una persona distinta de sus componentes, los
copropietarios que lo integran son verdaderos terceros cuando actan frente
al l", Gabs. Alberto Anibal, Derecho prctico de propiedad horizontal; Tomo
1, pg.204, Hammurabi, 1994, Bs.As..Tambin Palmiero, Andrs, Tratado de la
Propiedad Horizontal, pg.200, Depalma, 1974, Bs.As.; Corchn, Juan F.,
Sistema Jurdico argentino de la propiedad por departamentos.Propiedad
Horizontal, pg.48, Calacor, 1949, Bs.As.; Alterini, Jorge H., Responsabilidad de
los consorcistas por deudas del consorcio. Enfoque dinmico de la
responsabilidad del consorcio, ED., 56-742; Laje, Eduardo, La personalidad del
consorcio de propietarios creado por la ley 13.512, LL., 99-430; Highton,
Elena I, op.cit. nota (2); entre varios otros.En idntico sentido: CNCiv., Sala H,
in re "Lagreca, Miguel . v. Consorcio Avenida Rivadavia 6356", 21/08/2002,
ja 2003-IV-817, Lexis N 1/66812; dem tribunal, Sala I, en autos "Panzitta de
Rossi, Elina c/ Consorcio Av.Daz Vlez 4290 s/ ordinario", 17/12/1996, Lexis
N 10/3809; dem Sala, 19/11/1992, LL., 1994-B-394; mismo tribunal, Sala B,
08/07/1968, ED., 27-440 y 05/03/1981, JA., 1981-IV-344; dem Sala,
18/02/1966, LL., 123-975; dem tribunal Sala C, 23/12/1992, LL., 1993-D-482

mismo tribunal, Sala D, 28/06/1974, JA., 24-1974-90, LL., 1975-A-69; dem

tribunal Sala A, 21/11/1962, ED., 5-230; mismo tribunal Sala F, 29/10/1968,
LL.,135-1197; Sala L, 30/07/1991, Jurisp.Cm.Civ., Isis, sum. 1942; C.Doc.y
Loc. Tucumn, Sala 2, "Falivene Constructora SRL c. Consorcio Barrio Vial
Tres s. cobro de pesos", 06/12/2002, Lexis N 25/8117;Cm.Civ. y Com. Mar
del Plata, Sala 2, en la causa "Consorcio de propietarios Edificio calle Mitre
2190 vs. Olgun, Gonzalo y otros s/ desalojo", 29/12/1997, BA B 1402203,
Lexis N 14/9947; dem tribunal, misma Sala, 06/02/1979, SPLL., 1980-61; la
misma Sala en autos "DAncor Soc. en Com. Por accs. c/ Saavedra de Gmez,
Carmen", LL., 1986-C-547, JA., 1985-III-269; Suprema Corte Bs.As., autos
"Tinnirello, Enrique E. c/ Consorcio calle 69-690 s/ cobro indemnizaciones",
21/11/2001, Lexis N 14/77221;dem tribunal, 10/08/1971, ED., 39-791;
Cm.Nac.Esp.Civ.y Com., Sala I, 29/04/1982, LL., 1982-C-305; dem tribunal y
Sala, 26/10/1988, Jurisp.Cm.Civ., Isis, sum. 695; dem tribunal, Sala II,
29/04/1974, JA., 23-1974, sntesis; dem tribunal Sala IV, 11/11/1988,
Jurisp.Cm.Civ., Isis, sum. 566; dem tribunal Sala V, 30/05/1980, BCNECyC,
690-10-250; dem tribunal Sala VI, 28/12/1978, ED.,83-155; Cm.Fed.
Seguridad Social, Sala 1, "Obra Social del Personal de Edificios de Renta y
Horizontal de la Rep.Arg. v. Consorcio Boedo 969/81", 14/03/2003, Lexis N
1/5508636;

25.25. CNac.del Trabajo, en plenario N 100 "Nogueira Seoane, Jos c.

Consorcio de Propietarios Tucumn 1629", 02/12/1965, LL., 121-335, JA.,
1966-I-346, JA., reseas 1974-228, ED., 13- 665; entre varios otros.- Citar:
elDial.com - DC1E06 Publicado el 13/11/2014 Copyright 2014 - elDial.com editorial albrematica - Tucumn 1440 (1050) - Ciudad Autnoma de Buenos
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