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PODER JUDICIRIO

TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO

Registro: 2012.0000096792
ACRDO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelao n 003729364.2001.8.26.0100, da Comarca de So Paulo, em que so apelantes CARLOS
ALBERTO BRANDO NAVARINI e MARISA COSME BRANDO NAVARINI
sendo apelado CONDOMNIO EDIFCIO ASTRIAS.
ACORDAM, em 1 Cmara de Direito Privado do Tribunal de Justia de
So Paulo, proferir a seguinte deciso: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acrdo.
O julgamento teve a participao dos Exmos. Desembargadores RUI
CASCALDI (Presidente) e DE SANTI RIBEIRO.
So Paulo, 13 de maro de 2012.
Claudio Godoy
RELATOR
Assinatura Eletrnica

PODER JUDICIRIO
TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO

APELAO CVEL
Processo n. 0037293-64.2001.8.26.0100
Comarca: So Paulo
Apelante: CARLOS ALBERTO BRANDO NAVARINI e OUTRA
Apelado: CONDOMNIO EDIFCIO ASTRIAS
Juiz: Carlos Henrique Andr Lisba
Voto n. 2.202

Usucapio extraordinria. Condomnio edilcio.


rea comum insuscetvel de ser adquirida por condmino,
ainda que de forma originria. Inexistncia de conflito com
demanda possessria. Sentena mantida. Recurso desprovido.

Cuida-se

de

recurso

de

apelao

interposto contra sentena que julgou, na parte recorrida, improcedente


o pedido de usucapio do 23 pavimento de edifcio sobre o qual
institudo o condomnio ru, ao argumento de que se trata de rea
comum, nos termos da instituio e especificao, assim impassvel de
aquisio, mesmo originria. Sustenta o autor, em sua irresignao, que
o condomnio nunca exerceu a posse sobre o pavimento, que no h
bice usucapio de imvel em condomnio e que a conveno de
condomnio no pode prevalecer sobre contrato celebrado diretamente
com o incorporador, antes da prpria instituio. Alternativamente,
pleiteiam a usucapio sobre o ltimo pavimento, apenas que excetuada
a rea destinada sala de mquinas e caixa d'gua.

Apelao n 0037293-64.2001.8.26.0100

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Recurso regularmente processado e


respondido.

A Procuradoria de Justia opinou pelo


desprovimento do apelo.

o relatrio.

Os

autores

propuseram

ao

de

usucapio para ver declarado seu domnio sobre as unidades autnomas


n 201 e 202, respectivas vagas de garagem e sobre o 23 pavimento do
Edifcio Astrias, localizado no bairro Jardim Paulista, nesta Capital.

Citados os proprietrios tabulares e


terceiros interessados, no houve contestao. O Estado e a Unio,
citados, no manifestaram interesse no feito. A Municipalidade, tambm
citada, no se manifestou. O Ministrio Pblico, em primeiro grau,
deixou de intervir.

Sobreveio,

porm,

contestao

do

Condomnio Edifcio Astrias, limitada questo do 23 pavimento,


que, de fato, a instituio e especificao condominial prevem ser rea
comum (fls. 293).

E, a rigor, ainda que o ttulo aquisitivo


dos autores, assim como de seus antecessores, mencione, alm das
unidades autnomas e respectivas garagens, o ltimo pavimento do
Apelao n 0037293-64.2001.8.26.0100

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edifcio, ele , na realidade, insuscetvel de ser apropriado por qualquer


condmino, e j nos termos do art. 3, da Lei 4.591/64, portanto mesmo
antes da previso que se levou ao texto do artigo 1.331, e pargrafo 5,
do CC/02 e, mais, vigente ao tempo em que o condomnio foi institudo.

Ademais da observao acertada da


sentena de que os ttulos originrios dos antecessores dos autores
sequer foram levados a registro, neles referindo-se nem propriamente a
aquisio, mas o uso do 23 pavimento, a verdade que, no condomnio
especial, ex-vi legis, as reas comuns so essencialmente ligadas,
acessrias e dependentes das unidades autnomas, a que se subordinam
mesmo no clculo das reas, a chamada tbua de reas. No se
sujeitam, por isso, a alienao separada pelos condminos, mesmo que
originria.

Assentando que a rea comum


insuscetvel de usucapio pelo condmino, h inmeros precedentes
deste Tribunal. Pela remisso doutrinria que nele se contm, cita-se,
por exemplo:
Porm, no se pode olvidar que a posse exclusiva de
rea comum localizada em condomnio edilcio
extremamente precria e, assim sendo, mesmo quando
tolerada por longo perodo de tempo, no tem o condo
de gerar aquisio da propriedade por meio de
usucapio.
Joo Batista Lopes, valendo-se da lio de Caio Mrio
da Silva Pereira, anota que o direito positivo ptrio no
admite o usucapio de rea comum por condmino:
Apelao n 0037293-64.2001.8.26.0100

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O proprietrio do apartamento condmino por quota


ideal do terreno e das partes comuns do edifcio. E, ut
condominus, tem o direito de usar a coisa comum, desde
que no exclua os demais condminos da mesma
utilizao. [...] Sendo o proprietrio de apartamento um
comunheiro das partes do edifcio no constitutivas da
propriedade exclusiva de cada um, por mais que dure a
ocupao exclusiva jamais se converter em domnio
daquele que dela se assenhoreou a parte comum do
edifcio (in Condomnio, Editora Revista dos
Tribunais, 10 ed., 2008, p. 169).
Outro no o entendimento de Benedito Silvrio
Ribeiro, que acrescenta que as reas comuns, no
condomnio horizontal, constituem partes acessrias
das unidades condominiais e, isoladas, seriam
acessrios
sem
principal.
Sendo
indivisveis,
perdurando, destarte, o estado de indiviso, descabe
qualquer aquisio por via da prescrio. Assim, no
condomnio horizontal, o uso da coisa comum, mesmo
que por parte de um dos condminos, no conduz
usucapio, pois a posse tolerada pelos demais
consortes, consubstanciando-se precria, sendo da
essncia desse condomnio que assim seja (art. 3 da Lei
n. 4.591/64 e art. 1.331 do Cdigo Civil) (in Tratado
de Usucapio, volume 1, Editora Saraiva, 6 ed., 2008,
p. 306-307).
(Apelao
9126528-53.2005.8.26.0000,
Relator
Erickson Gavazza Marques, 5 Cmara de Direito
Privado, j. 01/02/2012)
No mesmo sentido:
Sendo o proprietrio do apartamento, comunheiro das
partes do edifcio no constitutivas da propriedade
exclusiva de cada um, por mais que dure a ocupao
Apelao n 0037293-64.2001.8.26.0100

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exclusiva, jamais se converter em domnio daquele que


dela se assenhoreou a parte comum do edifcio.
Comentando a questo acerca usucapio de rea
comum, observa o eminente Desembargador Luis
Camargo Pinto de Carvalho, tambm deste Egrgio
Tribunal, em artigo intitulado "Condomnio: reas
Comuns e Usucapio" (Condomnio Edilcio - aspectos
relevantes - aplicao do novo Cdigo Civil - coord.
Francisco Antnio Casconi e Jos Roberto Neves
Amorim - ed. Mtodo - p.179/180), o quanto segue, com
apoio, inclusive, no magistrio do tambm
desembargador Benedito Silvrio Ribeiro, digno
integrante desta Cmara:
"No caso de condomnio edilcio, para ficarmos com a
expresso legal, convivem reas de unidades autnomas
com reas comuns. E a existncia desses dois tipos de
reas que lhe imprimem a caracterstica especial que
ostentam, distinguindo-se do condomnio tradicional.
(Apelao 0424763-26.1988.8.26.0000, Relator A. C.
Mathias Coltro, 5 Cmara de Direito Privado, j.
01/12/2010)
Confira-se,

ainda:

RTJ

80/851,

RJTJSP 129/266,180/43 e 207/15; RT 734/343 e 753/236. E, desta


Cmara: Apelao 9216997-48.2005.8.26.0000, Relator De Santi
Ribeiro, 1 Cmara de Direito Privado, j. 30/03/2010.

E nem se argumente com a demanda


possessria ajuizada pelo Condomnio em face dos ora autores,
porquanto julgada improcedente, confirmada a sentena em segundo
grau (Apelao 9078433-26.2004.8.26.0000, Relator Moura Ribeiro,
11 Cmara de Direito Privado, j. 04/08/2011). Nem por isso o
Apelao n 0037293-64.2001.8.26.0100

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deslinde proprietrio se altera.

que, na esteira do que se vem


decidindo, mesmo em demandas de usucapio de rea comum, e
malgrado negada a sua possibilidade, possvel reconhecer-se, conforme
o caso, o direito de o condmino continuar a usufruir de rea comum
desde que a situao, consolidada, ademais da ausncia de concreto
prejuzo aos outros condminos, seja de tal modo a ensejar ocorrncia
do que se convencionou chamar de suppressio.

Com efeito, ainda que a rea comum de


condomnio seja inalienvel e, assim, impassvel de aquisio separada
da unidade, mesmo que de forma originria, no raro se d sua
utilizao por um s dos condminos, sem oposio, por muitos anos,
da no decorrendo qualquer especial prejuzo universalidade dos
proprietrios.

A propsito do tema, merc de largo


escoro da jurisprudncia, assenta Francisco Eduardo Loureiro: O
Superior Tribunal de Justia, em mais de uma oportunidade, entendeu
que o prolongado uso de rea comum do edifcio no gera usucapio,
mas a posse deve continuar em poder do condmino, em razo da
prolongada inrcia do condomnio, geradora de suppressio. (CC
comentado. Coord.: Min. Cezar Peluso. Manole. 5 ed., p. 1230).
Remete a aresto paradigma do STJ, relatado pelo E. Min. Ruy Rosado,
in: Resp. 214.680, j. 10.08.1999.

Apelao n 0037293-64.2001.8.26.0100

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Em

idntico

sentido,

observa

Nascimento Franco que embora sem admitir usucapio de rea


comum, vem sendo permitido ao condmino por longos anos ocupante
de rea vinculada estruturalmente apenas sua unidade que se defenda
contra pedido de devoluo pleiteada pelo condomnio, ou por outro
condmino, invocando a figura da suppressio que protege a posse e a
boa-f objetiva. (Condomnio. RT, p. 222).

Pois bem. Na lio de Menezes


Cordeiro, diz-se suppressio a situao do direito que, no tendo sido,
em certas circunstncias, exercido durante determinado lapso de
tempo, no possa mais s-lo por, de outra forma, se contrariar a boaf. (Da boa-f no direito civil. Almedina. 2001. p. 797). Tem-se
conduta de titular de direito violado que deixa de exercit-lo em
condies tais que cria a justa confiana na contraparte de que tal
exerccio no mais suceder. Por atuao, ento, da boa-f objetiva, em
sua funo restritiva do exerccio de direitos, retira-se do titular aquela
prerrogativa.

Tudo isto se afirma apenas para deixar


claro que eventual deslinde possessrio favorvel aos ora apelantes no
significa, por si, incongruncia com a impossibilidade manifesta de
aquisio proprietria, posto que originria, porque de rea comum em
condomnio especial, em que ela adere de modo indissocivel s
unidades autnomas de que depende, delas inseparvel em favor da
titularidade exclusiva de qualquer condmino. Quer dizer, possvel
vencer o pleito possessrio, mas sucumbir na usucapio. o caso.
Apelao n 0037293-64.2001.8.26.0100

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Ante

exposto,

NEGA-SE

PROVIMENTO ao recurso.

CLAUDIO GODOY
relator

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