TEMA 21

LA FUNCIN SOCIAL DE LA PROPIEDAD. LIMITACIONES DE UTILIDAD

PUBLICA Y DE UTILIDAD PRIVADA. LAS RELACIONES DE VECINDAD.
LA FUNCIN SOCIAL DE LA PROPIEDAD
En la evolucin del derecho de propiedad se han enfrentado
tradicionalmente dos corrientes fundamentales: la concepcin individualista,
que reclama la propiedad para el individuo, y las concepciones socialistas, que
reclaman la propiedad para la sociedad. Modernamente y en un intento de
conciliar ambas posiciones, ha surgido la llamada teora social de la
propiedad, que, partiendo del reconocimiento del derecho a la propiedad
privada, defiende la funcin social de la misma, y que ha sido recogida en
nuestros textos legales, si bien fuera del CC.
En efecto, la regulacin de la propiedad en el Cdigo Civil, influenciado
por el Cdigo de Napolen, dista mucho de esta concepcin. As, el art. 348
dispone que la propiedad es el derecho a gozar y disponer de una cosa sin
ms limitaciones que las establecidas en las leyes.
No obstante, fuera del Cdigo se ha recogido la teora la funcin social
de la propiedad. As, la Ley de Expropiacin Forzosa de 1954 incluye como
causa de expropiacin el incumplimiento de la funcin social de la propiedad;
la Ley del Suelo de 1956, que, segn su exposicin de motivos, se dict para
asegurar la utilizacin del suelo conforme a la funcin social de la propiedad,
propsito que se reitera en la vigente Ley del Suelo de 2007; y la Ley de
Reforma y Desarrollo Agrario de 12-01-1973, que utiliza el trmino funcin
social al determinar las obligaciones a las que queda sujeta la propiedad de las
fincas rsticas.
Finalmente, esta teora obtiene su consagracin constitucional en el art.
33 CE 1. Se reconoce el derecho a la propiedad privada y a la herencia.
2. La funcin social de estos derechos delimitar su contenido, de
acuerdo con las leyes.
3. Nadie podr ser privado de sus bienes y derechos sino por causa
justificada de utilidad pblica o inters social, mediante la correspondiente
indemnizacin y de conformidad con lo dispuesto por las leyes.
El anlisis de este precepto puede sistematizarse de la siguiente forma:
a) Reconocimiento constitucional del derecho a la propiedad privada: La
CE reconoce este derecho, pero no lo incluye entre los derechos
fundamentales (Seccin 1, Captulo II, Ttulo I), sino entre los derechos de los
ciudadanos (Seccin 2). Por tanto, no considera a la propiedad como un
atributo de la personalidad, apartndose de la concepcin ramente
individualista.
b) La funcin social de la propiedad delimitar su contenido: Sern las
leyes, concretando la funcin social, las que determinarn las facultades insitas

en el dominio o establecern los lmites de su extensin, as como las cargas,

deberes y obligaciones que el propietario ha de cumplir por razn de su
titularidad y en aras del bien comn. Pero el propietario no es un mero gestor
de lo que los poderes pblicos decidan, pues ello privara de sentido al
reconocimiento de la propiedad privada. No es que la propiedad sea una
funcin social, sino que ha de cumplir una funcin social, por estar subordinada
al inters general. As, el art. 128.1 CE dispone Toda la riqueza del pas, en
sus distintas formas y sea cual fuere su titularidad, est subordinada al inters
general.
Como afirma LACRUZ, la funcin social no es un criterio dirigido al
propietario o a su actuacin, como si lo es en cambio la prohibicin del ejercicio
antisocial o abusivo del derecho (art. 7.2 CC), sino una frmula dirigida al
legislador en cuya virtud, cada configuracin del derecho de propiedad debe
tener en cuenta, no slo los intereses individuales de su propietario, sino
tambin los intereses generales de la comunidad.
c) La delimitacin de su contenido debe hacerse de acuerdo con las
leyes: Algunos autores han mantenido que solo por norma con rango de ley
pueden establecerse lmites al derecho de propiedad, vetando esta posibilidad
a los reglamentos. Sin embargo, como ha declarado el TC, el art. 33.2 CE
contiene una reserva de ley que prohbe todo intento de deslegalizacin de la
materia mediante su regulacin por medio de reglamentos independientes o
extra legem, pero admitiendo la remisin del legislador al poder normativo de la
Administracin para completar la regulacin con reglamentos ejecutivos o de
desarrollo (secumdum legem)
d) Expropiacin del derecho de propiedad: Se admite slo por causa
justificada de utilidad pblica o inters social, mediante la correspondiente
indemnizacin y de acuerdo con lo dispuesto por las leyes. LEF de 16-12-1954.
e) Las leyes deben respetar el contenido esencial del derecho de
propiedad. Art. 53.1 dispone que slo por Ley, que en todo caso deber
respetar su contenido esencial, podr regularse el ejercicio de los derechos y
libertades reconocidos en el Captulo II, Ttulo I de la CE, entre los que se
encuentra el derecho de propiedad.
El TC ha entendido por contenido esencial el ncleo del derecho, el
contenido mnimo necesario para hacerlo efectivo. Se rebasa o se desconoce
el contenido esencial cuando el derecho queda sometido a limitaciones que lo
hacen impracticable, lo dificultan ms all de lo razonable o lo despojan de la
necesaria proteccin.
LIMITACIONES DE UTILIDAD PUBLICA Y DE UTILIDAD PRIVADA
Art. 348 CC La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una
cosa, sin ms limitaciones que las establecidas en las leyes.
La doctrina generalmente distingue entre lmites y limitaciones del
derecho de propiedad. Los lmites del dominio configuran y determinan el
contenido del derecho, el mbito de poder jurdico del propietario, y vienen
establecidos ex lege de modo general e igual para todo propietario. En cambio,

las limitaciones son reducciones del contenido del derecho de propiedad para
casos singulares, reducen el contenido normal de la propiedad previamente
determinada por los lmites. Tienen un carcter externo al derecho de
propiedad, son excepcionales, singulares y dan lugar a indemnizacin.
I. LIMITACIONES DE UTILIDAD PUBLICA
A) CONTENIDAS EN EL CODIGO CIVIL:
a) En inters de las personas y cosas: Art. 389 Si un edificio, pared,
columna o cualquiera otra construccin amenazase ruina, el propietario estar
obligado a su demolicin, o a ejecutar las obras necesarias para evitar su
cada. Si no lo verificare el propietario de la obra ruinosa, la Autoridad podr
hacerla demoler a costa del mismo. Art. 390 Cuando algn rbol corpulento
amenazare caerse de modo que pueda causar perjuicios a una finca ajena o a
los transentes por una va pblica o particular, el dueo del rbol est obligado
a arrancarlo y retirarlo; y si no lo verificare, se har a su costa por mandato de
la Autoridad.
b) En inters de la navegacin, flotacin, pesca y salvamento: Art. 553
CC Las riberas de los ros, aun cuando sean de dominio privado, estn sujetas
en toda su extensin y sus mrgenes, en una zona de tres metros, a la
servidumbre de uso pblico en inters general de la navegacin, la flotacin, la
pesca y el salvamento. Los predios contiguos a las riberas de los ros
navegables o flotables estn adems sujetos a la servidumbre de camino de
sirga para el servicio exclusivo de la navegacin y flotacin fluvial. Si fuere
necesario ocupar para ello terrenos de propiedad particular, proceder la
correspondiente indemnizacin. Este precepto debe entenderse modificado
por el art. 6 del TR Ley de Aguas (RD Legislativo de 20-07-2001)
c) En inters de la defensa nacional: Art. 589 No se podr edificar ni
hacer plantaciones cerca de las plazas fuertes o fortalezas sin sujetarse a las
condiciones exigidas por las leyes, ordenanzas y reglamentos particulares de la
materia.
B) CONTENIDAS EN LEYES ADMINISTRATIVAS: Son mltiples las leyes
administrativas que imponen limitaciones al derecho de propiedad:
a) Las impuestas por la Ley de Costas de 28-07-1988 respecto de la
zona martimo terrestre y que clasifica en:
- Servidumbres de proteccin: 100 metros medidos tierra adentro desde
el lmite interior de la ribera del mar.
- Servidumbres de trnsito: franja de 6 metros medidos tierra adentro a
partir del lmite interior de la ribera del mar.
- Servidumbre de acceso al mar, gratuito y pblico.
b) Las impuestas por la Ley de Carreteras de 29-07-1988 que establece
limitaciones de la propiedad en el uso y defensa de las carteras estatales
donde no se podrn realizar obras y estableciendo adems una zona de

afeccin donde las obras requerirn de la autorizacin administrativa

correspondiente.
c) Las impuestas por la Ley de Aguas (TR de 21-07-2001) que establece
que las mrgenes de los cauces pblicos estn sujetas en toda su extensin
longitudinal a una zona de servidumbre de 5 metros de anchura para el uso
pblico, una zona de polica de 100 metros anchura y teniendo en cuenta lo
dispuesto tambin en los arts. 553, 555 y 556, que regulan las servidumbres
de uso pblico en inters de la navegacin, flotacin, pesca y salvamento,
servidumbre de camino de sirga, saca de aguas y abrevadero.
II. LIMITACIONES DE UTILIDAD PRIVADA
Dentro de ellas cabe incluir: los derechos de tanteo y retracto, las
prohibiciones de disponer y las relaciones de vecindad.
A) DERECHOS DE TANTEO Y RETRACTO son limitaciones que afectan a la
facultad de disponer del propietario, restringiendo el mbito de las personas
que pueden adquirir la cosa. Son objeto de estudio en otros temas del
programa.
B) LAS PROHIBICIONES DE DISPONER: restriccin impuesta a la facultad
dispositiva de un derecho subjetivo. Pueden ser:
a) Legales: Establecidas por la ley.
Se
caracterizan
por
su
temporalidad y a ellas se refiere el art. 26 1 LH, que les reconoce plena
eficacia aunque no se inscriban en el Registro de la Propiedad. Cabe citar el
art. 196 CC que prohbe a los herederos del ausente declarado fallecido que
puedan disponer de los bienes a ttulo gratuito hasta cinco aos despus de la
declaracin de fallecimiento.
b) Judiciales: Medidas cautelares para garantizar el resultado de un
procedimiento y que no deben confundirse con las prohibiciones reconocidas
por sentencia firme. As, art. 727 LEC determina que podrn acordarse, entre
otras, la medida cautelares de anotacin preventiva de demanda, cuando sta
se refiera a bienes o derechos susceptibles de inscripcin en los Registros
pblicos, de conformidad con lo dispuesto en el art. 42 LH, que afirma que
podrn pedir anotacin preventiva de sus derechos el que demandando en
juicio ordinario el cumplimiento de cualquier obligacin, obtuviere, con arreglo a
las leyes, providencia ordenando secuestro o prohibicin de enajenacin de
bienes inmuebles.
c) Administrativas: Tienen por finalidad garantizar la eficacia de una
resolucin administrativa y son inscribibles en el Registro.
d) Voluntarias: Impuestas por la voluntad de los particulares, en negocios
inter vivos o mortis causa. La admisin de las prohibiciones de enajenar
encuentra amparo en el principio de autonoma de la voluntad consagrado en el
art. 1255 CC, pero la doctrina exige que estn justificadas en un inters
legtimo, pues es principio informador en nuestro Derecho que el dominio debe

ser, en principio, libre. Adems, por razones de analoga, se entiende de

aplicacin a las transmisiones inter vivos lo dispuesto para las mortis causa en
el art 785 2 CC que priva de eficacia a las disposiciones testamentarias que
contengan prohibicin perpetua de enajenar, o prohibicin temporal fuera del
lmite que el art. 781 seala para las sustituciones testamentarias (que no
pasen del segundo grado, o que se hagan en favor de personas que vivan al
tiempo del fallecimiento del testador.)
En la LH se regulan las prohibiciones de disponer voluntarias,
distinguiendo entre las realizadas:
- A ttulo gratuito: Art. 26 3) Tienen acceso al Registro las prohibiciones
impuestas por el testador o donante en actos o disposiciones de ltima
voluntad, capitulaciones matrimoniales, donaciones y dems actos a ttulo
gratuito, sern inscribibles siempre que la legislacin vigente reconozca su
validez. Les reconoce eficacia real, al tener acceso al Registro, de modo que
los actos que las infrinjan devendrn ineficaces aunque concurran los requisitos
del artculo 1261CC.
- A ttulo oneroso: Son impuestas normalmente para garantizar un
derecho del transmitente e incluidas en pactos anejos a la constitucin de
hipotecas, ventas con pago aplazado y otros negocios similares. Se valoran
negativamente por el legislador, al entender que resultan contrarias al inters
de la comunidad en cuanto que limitan la circulacin de bienes e incluso
pueden falsear el mercado y la competencia. Por ello, el art. 27 LH les niega el
acceso al registro, sin perjuicio de que mediante hipotecas o cualquier otra
forma de garanta real se asegure su cumplimiento. Por tanto, estas
prohibiciones no tienen alcance real y en caso de infraccin slo producen
obligacin para la persona afectada por la prohibicin de abonar los daos y
perjuicios ocasionados.
LAS RELACIONES DE VECINDAD
Las relaciones de vecindad se traducen en un conjunto de limitaciones al
contenido del derecho de propiedad sobre inmuebles que, por exigencias de
una ordenada convivencia, se imponen en inters de las propiedades contiguas
o prximas y de cuantos por cualquier ttulo disfrutan de ellas. Generalmente
tienen carcter recproco.
I, CONSTRUCCION DOCTRINAL
A) TEORIA DE LA PROHIBICION DE LOS ACTOS DE EMULACION: Actos de
emulacin son los realizados con nimo de perjudicar al vecino. Esta teora no
es suficiente para dar solucin a todos los casos, pues hay actos no dolosos
que perturban gravemente la propiedad ajena y que tambin deben ser
prohibidos. Por ej. los sitios de diversin ruidosos, instalaciones industriales,
etc.
B) TEORIA DE LA PROHIBICION DE LOS ACTOS DE INMISION: Prohibicin
de actividades que produzcan el envo de sustancias de cualquier gnero al
fundo vecino. Posteriormente se matiz prohibiendo nicamente las inmisiones
directas, como el arrojo de lquidos, pero no las indirectas, lo que no siempre es
justo. Por ej. los humos excesivos.

C) TEORA DE LA NORMAL TOLERANCIA: (Ihering) Se deben prohibir todos

los influjos que se inicien directamente en el fundo vecino, y permitir los que
comienzan en el fundo propio y prosiguen en el vecino, siempre que no sean
nocivos a las personas o a las cosas en medida superior a la normal tolerancia.
Por ej. el humo de la calefaccin en invierno.
D) TEORA DEL USO NORMAL: Los derechos deben de ser ejercitados segn
su natural destino y sin ocasionar a los dems un dao apreciable. Para fijar la
normalidad del uso deben tenerse en cuenta las costumbres sociales, que
varan en el tiempo y en el espacio, por lo que debern ser apreciadas por el
juez en cada caso concreto.
II. REGULACIN EN NUESTRO ORDENAMIENTO JURDICO
El CC no contiene una disciplina global ni un principio general que regule
las relaciones de vecindad. Tanto doctrina como jurisprudencia han dirigido sus
esfuerzos a construir una frmula general prohibitoria de las inmisiones
perjudiciales o nocivas, inducindola, por analoga, de los arts. 1908 y 590 del
CC, o deducindolo, sin ms, de la doctrina de prohibicin del abuso del
derecho contenida en el art. 7.2 CC.
El art. 1908 responsabiliza a los propietarios de los daos causados,
entre otros, por los humos excesivos que sean nocivos a las personas o a la
propiedad (n 2) y por las emanaciones de las cloacas o depsitos de
materiales infectantes, construidos sin las precauciones adecuadas al lugar en
que estuvieren. (n 4) Una generalizacin analgica permite asignar el
tratamiento de los humos a otros gases, a los ruidos y vibraciones, y a
cuerpos lquidos y slidos. El trmino excesivos reclama la aplicacin de
criterios de normalidad en el uso y tolerancia de las molestias propias del
Derecho vecinal. El concepto de nocivos debe extenderse a los molestos,
incmodos o perturbadores.
Por su parte, el art. 590 prohbe construir cerca de una pared ajena o
medianera pozos, cloacas, acueductos, hornos, fraguas, chimeneas, establos,
depsitos de materias corrosivas, artefactos que se muevan por el vapor, o
fbricas que por s solas o por sus productos sean peligrosas o nocivas, sin
guardar las distancias prescritas por los reglamentos y usos del lugar, y sin
ejecutar las obras de resguardo necesarias.
Finalmente, el art. 7.2 CC La ley no ampara el abuso del derecho o el
ejercicio antisocial del mismo. Todo acto u omisin que por la intencin de su
autor, por su objeto o por las circunstancias en que se realice sobrepase
manifiestamente los Imites normales del ejercicio de un derecho, con dao
para tercero, dar lugar a la correspondiente indemnizacin y a la adopcin de
las medidas judiciales o administrativas que impidan la persistencia en el
abuso.