BEIRA FOZ MASTERPLAN

RELATÓRIO FINAL 1

BEIRA FOZ MASTERPLAN
RELATÓRIO FINAL
SETEMBRO 2014

2 ­RELATÓRIO FINAL
BEIRA FOZ MASTERPLAN

DECLARAÇÃO DE RESPONSABILIDADE

Este Relatorio Final foi preparado para uso exclusivo da ITAIPU Binacional e aborda assuntos
específicos ao mesmo. Consequentemente, podemos não ter abordado outros assuntos relevantes
a terceiros. Este relatório foi publicado em 30 de Junho de 2014, levando em consideração o
entendimento de análises e desenhos planialtimétricos contidos no mesmo e que refletem a
informação e dados recolhidos até a data; outros dados relevantes e informações pertinentes a este
relatório, após essa data, não foram levados em consideração. As análises e viabilidade basearamse nas informações fornecidas pela Prefeitura Municipal de Foz do Iguaçu, ITAIPU Binacional e
pesquisas realizadas pela Arup/JLL e outras fontes disponíveis publicamente.
Nenhum sócio, diretor, empregado, representante ou afiliado da Arup aceita a
responsabilidade e não terá nenhuma responsabilidade contratual ou de qualquer outra
maneira com ITAIPU ou qualquer terceira parte em relação ao conteúdo deste relatório.
Qualquer uso deste relatório por parte do cliente é de seu próprio risco.
Os termos desta declaração serão regidos e interpretados de acordo com as regras e procedimentos
de arbitragem da Comissão das Nações Unidas sobre o Direito Mercantil Internacional (UNCITRAL).

BEIRA FOZ MASTERPLAN

SUMÁRIO

Sumário Executivo

5

1 Introdução

9

2 Contexto e Objetivo

13

Análise do contexto
Objetivo estratégico

14
19

3 Posicionamento Estratégico

25

Prevendo o contexto do turismo no século XXI

26

Abordagem do planejamento integrado

29

4 Áreas de estudo

33

Princípios orientadores para o Masterplan
Critérios de seleção

34
39

5 Masterplan detalhado - Zona 1

45

Componentes
46
Desenvolvimento e crescimento urbano
49
Zoneamento e uso do solo
52
Espaços abertos
68
Mobilidade 70
Infraestrutura
75
Plano urbanístico
79
Modelo de gestão
85
Viabilidade financeira
86

6 Masterplan detalhado - Zona 2

89

Componentes
Desenvolvimento e crescimento urbano
Viabilidade financeira da plataforma logística

90
92
108

7 Conclusões e próximos passos

111

Anexos

115

RELATÓRIO FINAL 3

4 ­RELATÓRIO FINAL
BEIRA FOZ MASTERPLAN

BEIRA FOZ MASTERPLAN

BAKU CITY DEVELOPMENT ­

RELATÓRIO FINAL 5

BEIRA FOZ MASTERPLAN
Sumário Executivo

5

6 ­RELATÓRIO FINAL
BEIRA FOZ MASTERPLAN

Beira Foz Masterplan

Sumário Executivo

Em Dezembro de 2013 a Arup foi chamada a desenvolver um
conceito de Masterplan estratégico para as margens dos rios
Paraná e Iguaçu, em Foz do Iguaçu. Este relatório descreve o
conceito final do Masterplan para um novo desenvolvimento
da orla. As principais constatações, planos, estratégias e
recomendações foram baseadas nas informações recebidas
da Prefeitura de Foz do Iguaçu e ITAIPU BINACIONAL durante
o projeto.
De maneira geral, o Masterplan conceitual
descrito aqui precisará ser melhor desenvolvido
e, posteriormente, deverá dar um passo à
frente em relação à viabilidade financeira para
cada parte do plano.
O Masterplan estabelece uma visão de longo
prazo para uma cidade que pretende conciliar
trabalhos realizados anteriormente por
autoridades municipais, pela ITAIPU e pelo
Ministério do Turismo do Governo Federal. No
início deste trabalho, o Plano Urbanístico para
abordar a reconstrução da fronteira nacional
foi a referência para o trabalho em termos de
premissa, política e estratégias para a cidade.
A beira do rio por si só apresenta desafios que
são inerentes a esse tipo de terreno, portanto,
requer que a visão e o conceito do Masterplan
respondam a esses desafios adotando uma
abordagem de mudança substancial.

O objetivo geral desta parte do trabalho é definir
uma visão de conjunto para a transformação
e revitalização dessa parte da cidade,
desenvolvendo um conceito de Masterplan que
integra a pré-viabilidade econômica e financeira
e explora alternativas de meios de implantação
e gestão que a cidade pode considerar mais
prioridade.
Um plano de desenvolvimento bem-sucedido
para esta área central de Foz do Iguaçu precisa
ser baseado em determinados pressupostos,
resumidos abaixo:
• Compreender o contexto em que qualquer
plano novo possa ser incorporado à legislação
urbanística local, incluindo a revisão do Plano
Diretor;
• Entender a condição da fronteira
internacional em um contexto de relações
binacionais sociais, culturais, de negócios e
de comércio;

• Identificar e dar prosseguimento a projetos
de rápido efeito na cidade, sejam eles novos
ou que já estejam encaminhados pela
prefeitura e ITAIPU;
• Abordar as lacunas nas bases de informações
e resolver quaisquer novas questões.

BEIRA FOZ MASTERPLAN

Questionamentos iniciais
A análise do contexto e o workshop inicial
(Fevereiro de 2014) nos fizeram concluir que
o Beira Foz encontra-se entre três condições
urbanas conflituosas.
O centro da cidade está perdendo,
gradualmente, a presença de hotéis e outras
atividades do setor de turismo. A existência de
terrenos vazios no tecido urbano e a ausência
de estabelecimentos de alta qualidade nos
setores de comércio e gastronomia impediram
a adaptação da região central para a migração
de hotéis e resorts, bem como dificultou a
possibilidade de reinvenção dessa região para
se manter atrativa.
As atividades que se constituem no motor
econômico do centro, os níveis de renda,
padrões de viagens e postos de trabalho têm
sido polarizados por duas condições extremas:
os negócios e atividades de compras em Ciudad
del Este (ocorrendo diariamente) e a ausência
de um núcleo túristico no centro da cidade. A
forma como o centro é utilizado atualmente
entra em conflito com a ambição de dispor de
uma grande avenida com lojas e restaurantes,
modelo que não é bem-sucedido por diversas
razões:
Características Físicas: a malha urbana
concentra pedestres e veículos na Av. Juscelino
Kubistchek e na Av. Brasil (entre a Av. República
da Argentina e Av. Jorge Schimmelpfeng). Não
há conexão clara em direção à beira do rio.
Mobilidade: todos os carros e ônibus dominam
a paisagem das ruas em detrimento dos
pedestres e ciclistas. Ao pegar o ônibus direto
do centro, observa-se o colapso da malha viária,
particularmente na Av. JK.
Vitalidade Econômica: o setor hoteleiro ainda
sustenta a economia, porém é insuficiente para
dirigir o crescimento. A expansão do Aeroporto
irá proporcionar o aumento do número de
visitantes em Foz do Iguaçu. Por outro lado, o

tempo de estadia ainda é baixo e a maior parte
dos visitantes não passa o tempo no centro
da cidade. As atividades de compras do outro
lado da fronteira refletem uma importante
fonte de emprego, porém muitas vezes são
consideradas negativas. Lazer e turismo são mal
representados, apesar dos diversos atrativos da
cidade, e a economia noturna é insignificante.

Como parte do posicionamento estratégico
do projeto Beira Foz na cidade, a condição de
incorporação de outro mecanismo econômico
tem sido analisada por diversas instituições,
entre elas, o novo Plano de Desenvolvimento
Econômico para Foz do Iguaçu2. O plano indica
que uma das oportunidades chaves, além do
turismo, está no setor logístico.

Padrão de Vida: os moradores que vivem no
centro da cidade e perto da margem do rio
normalmente trabalham na própria região.
Os mesmos estão desconectados das áreas
turísticas e representam faixas de renda de
média a baixa. Os moradores de classe média
alta preferem viver ao norte ou ao sul da cidade
e sua renda é raramente gasta no centro.

A abordagem adotada responde à solicitação
da Itapu Binacional para auxiliar e fornecer
informações detalhadas que identifiquem o
risco associado de tais instalações nesta área e
propor outros locais alternativos.

Desenvolvimento e Investimento: investidores,
especificamente relacionados à hotelaria e
turismo, têm se afastado da região central,
dando preferência à região norte e outros
locais. Os edifícios construídos nas décadas
de 1960/70 estão se degradando e a falta de
novos negócios está influenciando a imagem do
centro.
Turismo e hotelaria como motores econômicos:
Em comparação a outras cidades que possuem
oferta hoteleira maior que Foz, porém menor
número de turistas, (Salvador, Fortaleza e Natal),
pode-se afirmar que, apesar de Foz do Iguaçu
ter um volume significativo de turistas quando
comparado a essas outras cidades, a taxa de
ocupação média dos hotéis é mais baixa devido
à existência do turismo de fronteira e turismo de
sacoleiros, que muitas vezes não pernoitam nos
hotéis. A comparação do fluxo de passageiros
também demonstra que o fluxo de turista pelo
aeroporto é bem menor, pois as aeronaves que
fazem os voos à Foz do Iguaçu são de menor
porte e há poucos voos internacionais. Nesse
contexto, o impacto do aumento da oferta
hoteleira nessas outras cidades, que irá variar
entre 8% a 23% de crescimento, Foz do Iguaçu
só pode conseguir um impacto do crescimento
de 11% em relação à oferta atual. 1

Dessa forma, o presente estudo direcionou o
desenvolvimento de um novo distrito logístico
na área adjacente à Perimetral Leste.
Propostas emergentes
O Masterplan estratégico responde às questões
elencadas através da sugestão de intervenções
institucionais e socioeconomicas integradas,
de forma a compatibilizar as diretrizes com a
visão a longo prazo para a cidade. O plano será
aplicado em duas áreas chaves, onde o poder
municipal e demais interessados indicaram
como melhores locais para iniciar um projeto
nessa escala. Este plano se estrutura em cinco
temas:

Fonte: levantamento JLL e análise da indústria hoteleira de mercado em Foz 2014

Estratégias de Negócios e Turismo: orientado
pela construção da relação comercial binacional
de forma a capturar o valor do comércio e
compra de bens no Paraguai, deverá gerar novos
empregos e criar uma nova zona de negócio;
Estratégias para Plataforma Logística: baseada
na construção da relação binacional para o
comércio de cargas, deverá incorporar seu
crescimento no plano e perspectivas para a
cidade;
Anel de Infraestrutura de Serviços Inteligentes:
o anel se constituirá em um investimento com
vistas à mudança na percepção da esfera pública,
bem como revelando uma nova plataforma de
hotéis de ponta e alojamento estudantil.

Agência Beira Foz para o Desenvolvimento
Urbano: A formação de uma agência tem por
objetivo liderar a requalificação do Beira Foz e
novos perímetros;
Estrutura
Espacial:
concentrar
o
desenvolvimento de duas áreas ao longo da
beira do rio e proporcionar lazer e movimento
(em termos de transporte, mobilidade e
acessibilidade ao rio), bem como caracterizar
uma nova orla verde;
Plano Urbanístico: tem como objetivo orientar
o desenvolvimento das Operaçãoes Urbanas
Consorciadas na área do projeto definida como
Zona 1 em um horizonte de 25 anos. Busca-se

PLANO DE DESENVOLVIMENTO ECONÔMICO DE FOZ DO IGUAÇU DIAGNÓSTICO, Carlos Águedo Paiva, Latus
Consultoria, Prefeitura Municipal de Foz do Iguaçu; Conselho de Desenvolvimento Econômico e Social de Foz do Iguaçu,
April 2014
2

1

também desenvolver a zona 2 como um polo
turístico e deslocar as atividades de logística
para um novo corredor de desenvolvimento, ao
longo da Perimetral Leste;

RELATÓRIO FINAL 7

8 ­RELATÓRIO FINAL
BEIRA FOZ MASTERPLAN

BEIRA FOZ MASTERPLAN

BAKU CITY DEVELOPMENT ­

RELATÓRIO FINAL 9

BEIRA FOZ MASTERPLAN
1 Introdução

9

10 ­RELATÓRIO FINAL
BEIRA FOZ MASTERPLAN

Beira Foz Masterplan

Introdução

Este relatório apresenta o conceito estratégico do
Masterplan para a beira do rio em Foz do Iguaçu, Paraná,
Brasil. Os resultados do trabalho proporcionaram um plano
espacial abrangente, abordando especificamente a orla do
Rio Paraná e duas áreas de estudo específicas. O trabalho
realizado pela Arup recebeu insumos dos seguintes órgãos
públicos e interessados:

Figura 1

• ITAIPU BINACIONAL
• Secretaria do Turismo - Prefeitura de Foz do Iguaçu
• Secretaria do Planejamento - Prefeitura de Foz do Iguaçu
• CODEFOZ
• Polo Iguassu

BEIRA FOZ MASTERPLAN

Justificativa para o Masterplan

Foz do Iguaçu - Paraná

Foz do Iguaçu é um município brasileiro do
estado do Paraná, o sétimo mais populoso
contando com 263.508 habitantes (Censo IBGE
2010). A distância até Curitiba (capital do estado)
é de 643 quilômetros. Sua área é de 617.701
km², dos quais 61.200 km² estão inseridos no
perímetro urbano. Foz do Iguaçu é o segundo
maior destino de turistas estrangeiros no país e
o primeiro da região sul.

O município está localizado na fronteira com o
extremo sul-oeste do Brasil e atua como ponte
natural entre o país e os demais membros do
Mercosul, assim como é a rota mais conveniente
por terra do Paraguai para a costa. A cidade tem
potencial para se consolidar como centro de
logística para o Paraná e como uma porta de
entrada do comércio e varejo com o Paraguai.

A cidade foi fundada em 1549 quando o
explorador espanhol Cabeza de Vaca encontrou
as cataratas enquanto trilhava rio abaixo. Muito
impressionado, nomeou-os “Quedas de Santa
Maria”. Mais tarde o nome mudou para Quedas
del Iguazu, nome nativo dos índios guaranis
que viviam ali. Até 1860 a região se inseria em
território disputado entre Brasil e Paraguai,
mas, dada a derrota deste último na Guerra
do Paraguai, as cataratas foram reconhecidas
como parte do território brasileiro.
A cidade é muito heterogênea, com muitas
comunidades de imigrantes, tais como:
árabes, chineses, alemães, italianos, libaneses,
paraguaios, argentinos, palestinos, franceses,
suecos, portugueses e ucranianos. A cidade
abriga a segunda maior comunidade chinesa no
Brasil (cerca de 55.000, perdendo apenas para
São Paulo) e uma comunidade islâmica muito
substancial.
A beira do rio tem sido designada como uma
área natural protegida pelas seguintes razões:
• O rio constitui a fronteira internacional,
portanto, tem sido tratado como uma zona
em que não se pode desenvolver nada; e
• As condições topográficas tornam a beira
do rio uma área com baixa acessibilidade ao
longo dos 6 quilômetros que circundam a
área central da cidade.
Cabe rassaltar que essa área tem sido ocupada
aos poucos por moradores de baixa renda
que estão vivendo em áreas de risco sem
infraestrutura urbana.

Para além dos aspectos logísticos, a cidade tem
a oportunidade de desempenhar um papel
de liderança econômica dentro do estado do
Paraná no setor de turismo.

RELATÓRIO FINAL 11

12 ­RELATÓRIO FINAL
BEIRA FOZ MASTERPLAN

Figura 2 - Turismo: Feira Gastronômica

Figura 3 - Ecoturismo

Figura 4 - Inovação + Educação

Figura 5 - Campus Universitário

Figura 6 - Propaganda utilizando a imagem de Foz do Iguaçu no metrô de Nova York

Figura 7 - Marco das Três Fronteiras

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BAKU CITY DEVELOPMENT ­

RELATÓRIO FINAL 13

BEIRA FOZ MASTERPLAN
2 Contexto e Objetivo

14 ­RELATÓRIO FINAL
BEIRA FOZ MASTERPLAN

Contexto e Objetivo

2.1 Análise do contexto
O projeto Beira Foz consiste na elaboração de um Plano
Geral de Urbanização para as margens dos rios Paraná e
Iguaçu na cidade de Foz do Iguaçu através de uma Operação
Urbana Consorciada envolvendo as três esferas de governo,
a iniciativa privada e a sociedade.

Em consonância como Decreto nº 7.496/11,
o plano tem por objetivo a construção de
um espaço urbano estruturado, integrado
e sustentável, que promova a segurança na
fronteira, a valorização do meio ambiente,
a inclusão social, a ampliação da oferta de
turismo e o desenvolvimento socioeconômico.
O Plano Diretor Municipal tem como diretrizes
gerais:
• Planejamento do desenvolvimento do
município, da distribuição espacial da
população e das atividades econômicas
no território municipal, de modo a evitar
e corrigir as distorções do processo de
desenvolvimento urbano e seus efeitos
negativos sobre o meio ambiente;
• Integração e compatibilização entre a área
urbana e a área rural do município;

• Conservação e recuperação da qualidade
hídrica das bacias do município; e
• Ordenação e controle do uso do solo.
Pode-se afirmar que, atualmente, as principais
atividades concentram-se em três zonas da
cidade: Itaipu (norte), Ponte da Amizade
(Centro) e Parque Nacional do Iguaçu (Sul), as
quais necessitam de maior integração funcional
e urbana.
Cabe destacar a implantação da nova sede da
UNILA (Universidade Federal da Integração
Latino-Americana), em Itaipu, a qual pode ser
considerada como um bom veículo de inserção
da cidade no Turismo Cultural.
A integração funcional e urbanística entre
Itaipu e Foz faz com que os estudantes sintamse parte da cidade e incentiva a ampliação da

mobilidade e conexão com o centro, criando um
ambiente favorável para bicicletas e pedestres
e aumenta, consequentemente, as atividades
comerciais e de lazer. Esse aspecto incentiva,
também, a provisão de redes de ciclovias e
linhas de ônibus que se conectam ao Parque
das Cataratas.
Tanto a UNILA como a plataforma de comércio
entre Foz do Iguaçu e Ciudad del Este podem
incentivar o investimento no turismo trinacional.
Sendo o segundo destino de turistas estrangeiros
no Brasil, conhecida internacionalmente pelas
Cataratas do Iguaçu, a cidade pode enriquecer
sua dimensão cultural conectando o Brasil e a
Argentina e, assim, investir no Parque como
polo ecoturístico da cidade.

BEIRA FOZ MASTERPLAN

Zoneamento

O Plano Diretor vigente está em revisão, no
entanto, o plano não recomenda ou define
atividades de uso do solo para as áreas lindeiras
ao Rio Paraná em relação ao centro da cidade
ou principais corredores econômicos.

RELATÓRIO FINAL 15

16 ­RELATÓRIO FINAL
BEIRA FOZ MASTERPLAN

Sistema viário

A rede viária da cidade é basicamente
concêntrica com a BR 277, rodovia que liga a
cidade à Curitiba, permeando Foz a noroeste
em direção à Ponte da Amizade e ao Paraguai.
A sudoeste a Av. das Cataratas conecta a cidade
com o Aeroporto, a Argentina e o Parque
Nacional, entrando na cidade até se juntar a
Av. Felipe Wandescheer, outro importante eixo
leste - oeste. A Av. Juscelino Kubitscheck segue
no eixo norte - sul atravessando o centro da
cidade.
A estrutura viária está dividida em cinco
características diferentes, com variações de
largura. Além da rede de avenidas principais, a
cidade tem uma rota básica, principalmete pelo
centro da cidade.

BEIRA FOZ MASTERPLAN

Sistema de água

A rede de abastecimento de água da cidade
está relativamente em bom estado. De acordo
com o IRDA, a cidade tem 100% de cobertura
de abastecimento de água com 14 reservatórios
de água.

RELATÓRIO FINAL 17

18 ­RELATÓRIO FINAL
BEIRA FOZ MASTERPLAN

Sistema de esgoto

A rede de esgoto da cidade tem uma boa
cobertura. Em 2010 quase 100% do esgoto
coletado era tratado. A cidade tem 5 Estações
de Tratamento, no entanto, a rede IARCE cobre
apenas 71,5% da área urbana.

BEIRA FOZ MASTERPLAN

Contexto e Objetivo

2.2 Objetivo estratégico
Podemos observar que, atualmente, muitas cidades do
mundo estão explorando o turismo para revitalizar a
economia local. Atitudes pontuais são tomadas pelo governo,
refletindo, na maioria dos casos, em transformações urbanas
e melhorias para a cidade como um todo.

Identidade visual de destinos

Credenciais verdes

A criação e a identidade visual de locais
são vitais para a natureza competitiva do
desenvolvimento urbano moderno. Arquitetura,
projetos emblemáticos, orlas, história cultural,
recursos naturais e hospedagem de eventos
são os ingredientes principais que cidades bem
sucedidas utilizam para se promoverem como
destino.

Entre os grandes escalões de desenvolvimento
e investidores, a revolução verde está chegando
rápido.

Foz do Iguaçu tem o patrimônio natural, a
orla e os recursos naturais necessários para
construir o turismo e o comércio, mas precisa
criar e promover projetos-chave, incluindo
revitalização ambiental e espaços livres de
alta qualidade para construir a sua identidade
e imagem, de forma a desenvolver uma
marca forte e positiva. Com isso, Foz tem a
oportunidade de se firmar como o coração
vibrante da região e como centro de uma
grande entroncamento internacional.

Investidores, inquilinos e proprietários em
grande parte têm consentido em relação à
ecologização inevitável do ambiente construído.
Estima-se que 40% das emissões de carbono em
todo o mundo vem de edifícios, fato que tem
concentrado os esforços da indústria imobiliária
regulamentar/legislativa sobre a alteração da
natureza do lugar onde vivemos, trabalhamos,
compramos e nos dedicamos ao lazer.
As questões ambientais estão começando a
influenciar decisões de investimentos globais.
A seguir estão algumas citações das principais
incorporadoras e investidores entrevistadas
pela PWC em 2008:

“Pretendemos comprar edifícios e torná-los
‘verde’, porque sentimos que daqui a cinco ou
dez anos, um edifício verde simplesmente terá
mais valor do que outros.” “Quando olhamos
para um hotel, em termos de avaliação, temos
uma visão de como esse edifício ficará a partir
dessa perspectiva.” (Investidor Internacional de
Hotéis).
Beira Foz
As autoridades da cidade já realizaram trabalhos
significativos na malha urbana para revitalizar e
identificar algumas ações-chave.
Porém, a preparação de um conceito estratégico
do Masterplan exige a integração dos aspectos
espaciais e não-espaciais da beira do rio e do
centro da cidade em uma visão estratégica
coerente.
As ações prioritárias definidas pelo projeto
Beira Foz foram organizadas em 3 Grupos de
Trabalho temáticos.

RELATÓRIO FINAL 19

20 ­RELATÓRIO FINAL
BEIRA FOZ MASTERPLAN

Visão para a cidade

Território binacional

Economia circular

Turismo integrado

Parque binacional

BEIRA FOZ MASTERPLAN

Visão para a cidade

ITAIPU
Corredor de mobilidade
sustentável

CENTRO DE FOZ
Plataforma Integrada de Turismo

PARAGUAI

PARQUE DAS
CATARATAS
ARGENTINA

RELATÓRIO FINAL 21

22 ­RELATÓRIO FINAL
BEIRA FOZ MASTERPLAN

Grupo de Trabalho 1
justiça e segurança

Objetivos principais:

Ações de Justiça e Promoção Social:


Ações de ocupação e qualificação do controle na área de segurança da fronteira;

Reintegração produtiva e social da população em diversas condições de
vulnerabilidade social com ações e projetos de justiça social.


Programa integrado de inclusão social;

Plano integrado de atendimento intersetorial das famílias vulneráveis;

Centro de atenção a usuário de drogas

Mobilidade Cidadã – Manufatura de Carrinhos de Reciclagem Motorizados,
Cadeira de Rodas e Oficina de Prótese Ortopédica

Coordenador: Polícia Federal, SEJU
Participantes: Governo do Estado do Paraná (SEJU, DEPEN, SETU), Polícia Ambiental
PR, Itaipu, Receita Federal, Ministério da Defesa (Marinha), Polícia Rodoviária, Ibama,
Prefeitura de Foz do Iguaçu.

BEIRA FOZ MASTERPLAN

Grupo de Trabalho 2
sistema viário

Objetivos principais:

Ações de urbanização e qualificação espacial com intervenções de recuperação
ambiental, estrutura viária, equipamentos públicos (áreas de lazer, parques e praças),
desenho urbano, zoneamento de novas atividades urbanas e produtivas.
Coordenador: Itaipu /FPTI
Participantes: Prefeitura de Foz do Iguaçu , Seplan, Ministério do Meio Ambiente, Polícia
Rodoviária, DNIT, Governo do Estado.

RELATÓRIO FINAL 23

24 ­RELATÓRIO FINAL
BEIRA FOZ MASTERPLAN

Grupo de Trabalho 3
habitação e promoção social

Objetivos principais:

Ações de qualificação das condições de moradia das populações em situação
de vulnerabilidade social por meio de projetos de Habitação de Interesse Social,
equipamentos comunitários, programas de qualificação e capacitação profissional,
promovendo a geração de renda e a integração e inserção social das comunidades.
Coordenadores: FOZHABITA e COHAPAR
Participantes: Ministério da Justiça, Governo do Estado do PR (Secr. Família, etc.),
Prefeitura Municipal de Foz do Iguaçu (FozHabita, Secretaria Municipal de Assistência
Social), Itaipu, PTI.

BEIRA FOZ MASTERPLAN

RELATÓRIO FINAL 25

BEIRA FOZ MASTERPLAN
3 Posicionamento Estratégico

26 ­RELATÓRIO FINAL
BEIRA FOZ MASTERPLAN

Posicionamento Estratégico

3.1 Prevendo o contexto do turismo no século XXI
O Município de Foz do Iguaçu (PR) recebeu, em
2012, um total de 2.051.481 turistas (nacionais e
internacionais) motivados principalmente por viagens
de lazer (79,3%) buscando atividades relacionadas à
natureza, ecoturismo ou aventura.

Turismo em Foz do Iguaçu (PR)
Segundo uma pesquisa do Ministério do Turismo
(MTur) e da Fundação Instituto de Pesquisas
Econômicas (FIPE), o município de Foz do Iguaçu
foi o terceiro destino turístico mais visitado por
turistas internacionais em busca de lazer no ano
de 2012, atrás das cidades do Rio de Janeiro (RJ)
e Florianópolis (SC) (Fonte: BRASIL. Ministério
do Turismo, 2013).
Em relação aos turistas nacionais, os principais
estados emissores foram Paraná (22%), São
Paulo (17,8%), Santa Catarina (8,9%), Rio
Grande do Sul (8,1%) e Rio de Janeiro (4,1%).
Em relação aos turistas internacionais, a
procedência foi prioritariamente da América
do Sul (74,5%) com destaque para Argentina
e Paraguai responsáveis, respectivamente, por
44,4% e 14,7% da demanda (Fonte: BRASIL.
Ministério do Turismo, 2013).

O tempo médio de permanência em 2012
foi de 2,8 dias (a média entre 2008 a 2012
foi de 2,88 dias) e o gasto médio per capita/
dia foi de US$ 72,3 (a média entre 2008 a
2012 foi de US$ 64,76). Os principais atrativos
turísticos foram o Parque Nacional do Iguaçu
com total de 1.535.382 visitantes (nacionais e
internacionais) e Itaipu Binacional com 529.734
visitantes (nacionais e internacionais) (Fonte:
BRASIL, Ministério do Turismo, 2013; SMTU,
2013; ITAIPU BINACIONAL, 2013).
O turismo emprega, aproximadamente, 11,8%
da população ocupada, representando 14.646
postos de trabalhos. Entretanto, o Município
de Foz do Iguaçu e a região compreendida
pelas Cataratas do Iguaçu e pelos Caminhos
ao Lago de Itaipu – PR apresentam potencial
para oferecer produtos e serviços diferenciados
e inovadores para aumentar o fluxo, a
permanência e os gastos dos turistas nacionais

e internacionais, possibilitando o incremento
das demandas de turistas de outras regiões
(ampliação geográfica).
Contexto do desenvolvimento: escala da
cidade
A história de Foz do Iguaçu está vinculada a
duas condições de qualidades excepcionais:
por um lado, o Parque Nacional das Cataratas
representa a beleza do ambiente natural e
fantástico; do outro lado, a fundação Itaipu
representa os esforços do Brasil e do Paraguai
na criação de uma das maiores instalações
de produção de energia limpa no mundo. O
primeiro é listado sob Patrimônio Mundial da
UNESCO e o último é uma das realizações do
século 20 de maior orgulho no Brasil.
O crescimento da cidade foi definido por estes
dois elementos e com a proximidade geográfica
a duas fronteiras nacionais.

A área urbana da cidade tem, aproximadamente,
40% de seu território ocupado por construções
residenciais/comerciais e é cercado por corpos
d’água ao norte, leste e sul. Uma zona bastante
diversificada abrange a área central de Foz, (34º
Batalhão ao norte, a ponte a oeste e o triângulo
de estradas em direção às Cataratas ao sul),
com a orla do rio e o distrito central de varejo;
Foz do Iguaçu apresenta um tecido urbano
diversificado e heterogêneo.
A rede de transportes e acessibilidade da
cidade é uma combinação de um sistema de
rede com estradas principais concêntricas e
radiais em direção à beira do rio, na altura
da Ponte da Amizade. A rede de transportes
público é baseada em micro-ônibus e táxis.
Além do centro da cidade, a área urbana se
expande para o campo a oeste, ao longo da BR
277, ligando-se a Curitiba.

BEIRA FOZ MASTERPLAN

Turismo como motor econômico

Situação atual

3%

O gasto medio é de 60$ (em dólares americanos)

2,8 dias / estadia
29%

Itaipu

Itaipu

Cataratas

As projeções de crescimento da demanda para os
próximos 10 anos apontam crescimento anual
composto de 3,3%

Cataratas

Outros

Outros

68%

Em 2012, Fonte: Inventário Técnico de Estatísticas Turísticas, SETUR

Fonte: JLL, Análise do mercado hoteleiro, 2014

Distribuição do total de turistas pelas atrações da cidade

Situação projetada - proposta de diversificação do turismo

3%

49%
68%

Itaipu
Itaipu

4%
31%
29%

Itaipu

Itaipu

4%

18%

22%

Acomodação para estudantes
Estudiantes

Cataratas

Cataratas

Outros

Outros

20%

Proposta de distribuição turística total sem o Masterplan

Cataratas
Cataratas

52%
Proposta de distribuição turística total com o Masterplan

Centro de comércio Internacional
shopping

Lazer e bem estar
/ alto padrão
health
and
wellness

RELATÓRIO FINAL 27

28 ­RELATÓRIO FINAL
BEIRA FOZ MASTERPLAN

BEIRA FOZ MASTERPLAN

Posicionamento Estratégico

3.2 Abordagem do Planejamento Integrado
Turismo + Inovação = Sistema de Turismo Inteligente

Foi realizado um Workshop de Visão Estratégica
em Foz do Iguaçu, em fevereiro de 2014. O
evento incluiu uma sessão realizada pela
Arup para identificar os principais desafios
que o projeto Beira Foz enfrenta atualmente.
Os estudos na área se baseam em uma visão
holística para a definição de indicadores
potenciais e o estabelecimento de laços intersetoriais.
Resultado Aspire
Para tanto foi utilizada a metodologia ASPIRE
(“A Sustainability, Poverty and Infrastructure
Routine for Evaluation”) como uma ferramenta
para permitir a análise integral e priorização
setorial. Os participantes foram divididos em
dois grupos e trabalharam na identificação de
desafios sustentáveis ​​e áreas de melhoria a
serem trabalhadas pelo projeto Beira Foz.

As páginas seguintes demonstram os
resultados obtidos no workshop, os quais
mostram claramente uma grande variedade de
temas a serem priorizados, refletindo grupos
participantes multidisciplinares, provenientes
de diferentes conselhos e dos setores privado e
público. A Arup propôs encontrar sinergia sobre
os aspectos de sustentabilidade, tratando com
uma abordagem holística para o projeto.

RELATÓRIO FINAL 29

30 ­RELATÓRIO FINAL
BEIRA FOZ MASTERPLAN

Ciclo 1: Efeito Econômico

BEIRA FOZ MASTERPLAN

Ciclo 2: Infraestrutura Social

Ciclo 3: Mobilidade Urbana

RELATÓRIO FINAL 31

32 ­RELATÓRIO FINAL
BEIRA FOZ MASTERPLAN

Tabela de resultados do workshop

Fatores Econômicos

Plataforma Integrada

Nº votos Fatores Sociais

Nº votos

A proposta tem como referência Gawer (2010)
que ressalta as plataformas como aplicações
em indústrias ou atividades que geram
produtos, serviços ou tecnologias e que são
desenvolvidas por uma ou mais empresas
servindo como base para que outras empresas
possam construir produtos, serviços ou
tecnologias complementares e inovadores. Ou
seja, um ambiente sistêmico e integrado que
potencialize o desenvolvimento e a inovação.

Risco Econômico

2

Saúde e Bem estar

1

Emprego e habilidade

3

Alimento e Agricultura

0

Igualdade

1

Envolvimento das partes interessadas

12

A plataforma de negócios em turismo tem as
seguintes premissas:

Impacto econômico

11

Forma e espaço

2

i) Contexto: proporcionar um ecossistema de
empresas (públicas e privadas);

Gestão de empreendimento

11

Cultura e patrimônio

4

seleção da área do projeto

3

Infraestrutura social

15

Recursos Naturais

Nº votos Fatores Sociais

Nº votos

Terra e Solo

4

Energia

0

Biodiversidade

3

Mudança climática

0

Lixo

1

Transporte

6

Materiais

0

Uso da água

5

Qualidade do ar

0

Compras

1

Qualidade da água

2

Conceito

ii) Participantes:
empresas
que
não
necessariamente realizam comércio entre si,
mas os seus produtos, serviços e tecnologias
fazem parte (direta e indiretamente) do
sistema turístico;
iii) Objetivos para o Setor Público de Turismo:
estimular e ampliar o valor dos produtos e
serviços turísticos, formação de recursos
humanos, formalização de (Mestrado
Empresarial de Inovação) MEI e MPE
(Mestrado em Pesquisa de Inovação) e, por
fim, busca por inovação; e
iv) Objetivos para Empresas Complementares:
beneficiar-se com a implementação da
plataforma, ampliando network com
empresas ligadas direta e indiretamente,
bem como buscar a inovação.
Para tanto, a plataforma de negócios em
turismo terá como pilares:

Aplicação do conceito para mobilidade

Figura 8

BEIRA FOZ MASTERPLAN

RELATÓRIO FINAL 33

BEIRA FOZ MASTERPLAN
4 Áreas de estudo

34 ­RELATÓRIO FINAL
BEIRA FOZ MASTERPLAN

Áreas de estudo

4.1 Princípios orientadores para o Masterplan

Respondendo à topografia e à ecologia

Interfaces e limites

Conectando a cidade com a beira do rio

O local e seu ambiente são únicos, por isso
tem um valor excepcional e se apresenta como
uma oportunidade para melhoria, compondo o
desenvolvimento do Beira Foz. O projeto deve
se esforçar para ter impacto zero ou melhorar e
remediar áreas existentes degradadas.

A geografia do local exige nova infraestrutura
de apoio sem criar a excessiva dependência de
sistemas insustentáveis​​. As tipologias e escalas
da intervenção devem ser de baixa interferência,
exigir pouco capital e ter resiliência.

O caráter linear norte-sul da cidade é
estabelecido pela forma urbana em grande
escala que liga o aeroporto e o Parque Nacional
com o Complexo de Itaipu. Os moradores
existentes dentro da área inicial de estudo
necessitam de conexões leste - oeste em todo
o local, integrando a beira do rio com a cidade
através do centro.

Desenvolvimento na conexão urbana: a Ponte
da Amizade como um elo econômico
O desenvolvimento deve gerar oportunidades
de emprego e de comércio de forma a atrair o
setor privado e permitir que as pessoas possam
morar em localizações que não requerem
deslocamentos insustentáveis. O projeto deve
integrar usos, parceiros e manter flexibilidade
para promover o ambiente comercial e de
negócios.

Conexões aos bairros
O sucesso do Beira Foz contará com a evolução
e o crescimento de novas comunidades ao lado
das comunidades existentes, de modo que se
constituam lugares em que as pessoas queiram
viver e permanecer. O projeto deve reconhecer
e se adaptar à cidade existente, permitindo
que as novas comunidades e as existentes
descubram e compartilhem benefícios comuns,
como resultado do desenvolvimento.

O Masterplan vai tecer essas conexões ao longo
da extensão, criando corredores de conexão
ecológica, rotas de acesso para dentro e fora do
local, vistas para o horizonte com o nascer e pôr
do sol, quebrando a linearidade do projeto em
uma série de lugares.

BEIRA FOZ MASTERPLAN

Perímetro Urbano

Característica urbana atual

RELATÓRIO FINAL 35

36 ­RELATÓRIO FINAL
BEIRA FOZ MASTERPLAN

Característica urbana futura

Ambiental

Área Piloto
Parque Ecológico
Corredor ambiental norte

Conexão

Área Piloto
Corredor Ecológico
Serviços logísticos
Desenvolvimento Econômico

BEIRA FOZ MASTERPLAN

Característica urbana futura

Econômico

Área Piloto
Corredor Ecológico
Corredor Hoteleiro
Desenvolvimento Econômico

Social e Turístico

Área Piloto
Corredor Ecológico
Turismo
Marco das Três Fronteiras

RELATÓRIO FINAL 37

38 ­RELATÓRIO FINAL
BEIRA FOZ MASTERPLAN

Característica urbana futura

Área piloto
Corredor de mobilidade sustentável
Corredor ambiental norte
Turismo
Desenvolvimento econômico
Serviços logísticos

BEIRA FOZ MASTERPLAN

RELATÓRIO FINAL 39

Áreas de estudo

4.2 Critérios de seleção
A seleção das zonas de estudo foi feita através de avaliações
qualitativas e quantitativas. Estas zonas reúnem as principais
aspirações do grupo interessado e fornece uma abordagem
dentro da área urbana com vistas a consolidar o núcleo
urbano da cidade

A seleção das zonas seguiu cinco indicadoreschave extraídos de uma análise comparativa
internacional do Reino Unido para a confecção e
desenho urbano. (Urban Design Compendium,
English Partnership).
1. Mistura de uso de solo
Sinergias e intercâmbios: maximizar as sinergias e intercâmbios (material, conhecimento,
social e econômico) entre os diferentes usos do
solo.
Conflito entre usos: Minimizar o conflito entre
usos do solo.
Compatibilidade entre os usos: encontrar a
melhor compatibilidade entre o usos do solo
em relação às áreas adjacentes.

2. Enriquecer as condições existentes

4. Gerenciar o investimento

Entorno natural e ecologia: melhorar o entorno
natural e maximizar as oportunidades que a
topografia pode oferecer, responder de forma
positiva à paisagem.

Valor: aumentar o valor real na área de
intervenção (valor de mercado e valor da terra).
Investimento: desenvolver todo o potencial
para atrair investimentos.
Custos: minimizar o CAPEX da infraestrutura.

3. Estabelecer conexões urbanas
Conexões na escala da cidade: melhorar a
ligação com o centro da cidade.
Conexões locais: maximizar a acessibilidade e
conectividade entre a área de intervenção e os
principais nós de transporte, cultura e turismo.
Acessibilidade: facilitar o acesso à infraestrutura
de transporte público.

5. Adaptação às mudanças climáticas e criar
resiliência
Crescimento futuro: permitir o crescimento
futuro.
Risco: sempre que possível, minimizar os riscos
ambientais e financeiros.
Adaptação às alterações climáticas: acomodar
possíveis mudanças futuras nos arredores do
projeto e na configuração da cidade em geral.

Os 3 primeiros indicadores tem por objetivo
a avaliação da cidade e da área de estudo,
enquanto os dois últimos são colocados
segundo o interesse de mudança e execução de
um projeto distinto, mas gerenciando os riscos
associados a esses novos empreendimentos.

Critério
Mistura de uso do
solo
Enriquecer as
condições existentes
Establecer conexões
urbanas
Gerenciar o
investimento
Adaptação às
mudanças climáticas
e criar resiliência
Verde - ótimo
Amarelho - médio
Vermelho - péssimo

Qualificação

40 ­RELATÓRIO FINAL
BEIRA FOZ MASTERPLAN

Zonas de estudo

Duas áreas foram selecionadas pelo Grupo
de Trabalho e pela Arup, denominadas Zona
1 e Zona 2. Posteriormente, os critérios antes
referidos foram aplicados para a definição
detalhada destas áreas.

Zona 1
Critério
Mistura de uso do
solo

Qualificação

Zona 1

Enriquecer as
condições existentes
Establecer conexões
urbanas
Gerenciar o
investimento
Adaptação às
mudanças climáticas
e criar resiliência

Zona 2
Critério

Qualificação

Mistura de uso do
solo
Enriquecer as
condições existentes
Establecer conexões
urbanas
Gerenciar o
investimento
Adaptação às
mudanças climáticas
e criar resiliência

Zona 2

BEIRA FOZ MASTERPLAN

Figura 9 - Beira do Rio Paraná

Figura 10 - Tríplice Fronteira

RELATÓRIO FINAL 41

42 ­RELATÓRIO FINAL
BEIRA FOZ MASTERPLAN

Conceituações iniciais

Zona 1

Novo Shopping
Zona de livre comércio

Distrito de acomodação para
estudantes universitários
Beira do Rio “Ativa”

Nova âncora do turismo

BEIRA FOZ MASTERPLAN

Conceituações iniciais

Zona 2

Zona de Proteção
Ambiental Parque Ecológico

Portal Logístico
Trinacional

Parque Turístico
Beira Foz
Zona de Proteção
Ambiental
Parque Turístico
Tríplice Fronteira

Parque Turístico
Beira Foz

RELATÓRIO FINAL 43

44 ­RELATÓRIO FINAL
BEIRA FOZ MASTERPLAN

Estratégias chave

Rede ambiental e ecológica

Diversificação de atividades econômicas

Promover a inclusão social e o senso de
comunidade

estabelecer um corredor ecológico acessível a partir do centro da
cidade, contectando toda a Beira Rio com as principais áreas verdes
da cidade

estabelecer e/ou consolidar três áreas econômicas para o turismo na
cidade, sendo duas delas inseridas no Beira Foz

ser exemplar ao incorporar as comunidades existentes no processo de
projeto e construção em suas futuras áreas residenciais e de trabalho

BEIRA FOZ MASTERPLAN

RELATÓRIO FINAL 45

BEIRA FOZ MASTERPLAN
5 Masterplan detalhado Zona 1

46 ­RELATÓRIO FINAL
BEIRA FOZ MASTERPLAN

Masterplan detalhado - Zona 1

5.1 Componentes

A zona 1 abrange uma área aproximada de 400ha, sendo que
grande parte não pode ser transformada em área urbana.
Por outro lado, pode se tornar, estrategicamente, em um
novo espaço aberto com atividades de lazer e turismo
ecológico para a cidade, que poderá melhorar a mobilidade
urbana, promover estilos de vida saudáveis ​​e continuar a
se desenvolver sobre a aspiração binacional da região, com
um parque em ambos os lados.
O diagnóstico inicial da área de estudo tem
por partido melhorar a conectividade do rio
com a cidade, criar um novo núcleo urbano de
turismo como motor econômico e inserir novas
atividades na forma de habitação de interesse
social, residências de médio e alto padrão e
uso misto. A área de estudo situa-se ao norte
da Ponte da Amizade até o Rio M’Boicy e entre
a Av. Juscelino Kubitscheck e a Beira do Rio
Paraná.
Os princípios fundamentais adotados para o
plano foram:
a. Participação cidadã
Assume-se que esse tema não pode ser
abordado como algo secundário ou de menor
importância. O Masterplan para o Beira Foz
deve incorporar uma estratégia ambiciosa e
de alto nível para a participação cidadã, de
maneira que seja consistente com a política
de Responsabilidade Social Corporativa (RSC)
de Itaipu e que, ao mesmo tempo, promova
a coesão social e a construção de uma

comunidade em uma cidade muito marcada
por uma lógica de população flutuante.
Para isso, o Plano Diretor da cidade deve
incorporar ao menos dois elementos sugeridos
pela comunidade no desenho como parte de
uma estratégia de validação participativa que
o projeto está fazendo na comunidade e não
apenas junto ao governo regional ou local.
b. Desenho Urbano/Masterplan
O Masterplan não será refeito a partir do zero.
Já existem vários elementos desenvolvidos
e projetados para serem incorporados. A
estratégia dos postos de segurança, novas
áreas de habitação social e mobilidade urbana
através da Av. Beira Rio serão aspectos incluídos
no plano urbanístico da área de estudo.
O Masterplan propõe uma série de intervenções
em dois horizontes de tempo: a curto prazo (24
meses) e a longo prazo, de modo que o plano
seja ativado e gere “visibilidade” e credibilidade
da população e apoio municipal.

c. Conceito binacional
O Masterplan da área piloto visa implementar
três novos elementos que reforçam o conceito
binacional que irão exercer grande influência na
cidade de Foz do Iguaçu:
C.1 Zona de integração comercial/varejo - polo
de livre comércio do lado brasileiro, ajudando o
lado paraguaio a combater a informalidade e a
insegurança na Ciudad del Este e controlando
melhor a entrada de produtos importados.
C.2 Zona de Campus de Estudantes da UNILA em
Foz - Distrito Central de atividades relacionadas
à acomodação temporária estudantil e zonas de
lazer e apoio.
C.3 Zona de integração turística no centro
da cidade - Um parque turístico urbano na
beira do rio de caráter público, tornando o
próprio parque o “limite” deste novo território
binacional em ambos os lados da fronteira.

BEIRA FOZ MASTERPLAN

RELATÓRIO FINAL 47

48 ­RELATÓRIO FINAL
BEIRA FOZ MASTERPLAN

BEIRA FOZ MASTERPLAN

Masterplan detalhado - Zona 1

5.2 Desenvolvimento e Crescimento Urbano
Levando em consideração os princípios orientadores desse
Masterplan foram traçadas estratégias de desenvolvimento
e crescimento urbano através de três cenários econômicos
distintos

Cenário 1 – Caracterizado por usos e atividades
econômicas distribuídos de maneira
equilibrada em toda a área do projeto, de
maneira que a população residente e os
turistas sejam distribuídos uniformemente.
Cenário 2 – Concentração de determinado
tipo de atividade na parte central da área
do projeto, fazendo com que as demais
atividades se desenvolvessem ao redor da
mesma se espalhando para as bordas.
Cenário 3 – Os usos nesse cenário estão
agrupados por atividade criando macrozonas.
Dessa forma, concentra-se em um mesmo
lugar a economia gerada por determinada
atividade.

Os três cenários foram apresentados ao grupo de
trabalho e, através de uma conclusão conjunta,
decidiu-se que o cenário mais adequado para
atingir os objetivos do Masterplan seria o
cenário 1. Dessa forma, foi projetada uma
área com grande quantidade de uso misto
proporcionando uma vivência coletiva nessa
região da cidade.

RELATÓRIO FINAL 49

50 ­RELATÓRIO FINAL
BEIRA FOZ MASTERPLAN

Possíveis estratégias

Cenário 1

Comércio
Residencial
Residencial Estudantil
Serviços
Turismo

Cenário 2

Cenário 3

BEIRA FOZ MASTERPLAN

RELATÓRIO FINAL 51

52 ­RELATÓRIO FINAL
BEIRA FOZ MASTERPLAN

Masterplan detalhado - Zona 1

5.3 Zoneamento e Uso do Solo
Como principio básico o projeto visa a criação de espaços
com uma identidade única. O novo zoneamento deve
contemplar áreas com espaços e usos bem definidos, que
estejam conectados entre si e, principalmente, com o
restante da cidade.

Levando em consideração o atual Zoneamento
existente na cidade, entendemos que o Projeto
Beira Foz deve se enquadrar o máximo possível
dentro dessa legislação vigente. Inevitavelmente
algumas alterações se fazem necessárias para
que o Masterplan possa ser implantado de modo
que a cidade possa crescer economicamente
e atingir os objetivos desejados. Alguns dos
temas principais abordados pelo projeto são:
• Áreas de Proteção - A área protegida na beira
do Rio Paraná deverá ser ocupada de maneira
não invasiva e com usos e especificações
pré-definidos. Cabe destacar a necessidade
de permitir construções pequenas, que não
ultrapassem 1 pavimento, uma vez que a
transformação de um ambiente inóspito
leva segurança para a população (residente
e flutuante) incentivando-os a permanecer
neste local, evita que as áreas sejam
degradadas pela ocupação de assentamentos
irregulares e, por consequência, auxilia na
efetivação da estratégia de mobilidade com o

caminho para pedestres e bicicletas. Também
é importante ressaltar que as áreas verdes
protegidas continuarão assim sendo em sua
maioria, podendo, em algumas partes, serem
transformadas em grandes parques públicos.
• Áreas de Lazer e Áreas Verdes - O projeto
contempla um número significativo de
áreas de lazer e áreas verdes distribuídos
no perímetro do Masterplan,
sendo
alguns já existentes. Essas áreas inseridas
regulamentadas como tal e inseridas no
plano de zoneamento geram atrativo
constante para a população, colaborando
para a ocupação e a vivacidade do espaço. A
previsão é de que todas estejam conectadas
por um sistema único de mobilidade, dando a
possibilidade de serem acessadas facilmente
pelos principais pontos da cidade.
• Zonas Especiais de Interesse Social Consideramos que as urbanizações dos
assentamentos irregulares existentes nessa

região sejam feitas nas mesmas áreas onde
se encontram atualmente ou em áreas
próximas, se a prefeitura disponibilizar ou
providenciar terrenos. Dessa forma, são
respietadas as ZEIS estabelecidas na Lei
de Zoneamento e evitam-se conflitos com
a população residente local, tornando-as
parte da cidade de maneira formal, como
habitante de Foz do Iguaçu.
• Zona de livre comércio - O projeto prevê
a criação de uma Zona de Livre Comércio
(duty free) na região próxima à Ponte da
Amizade, controlada pela Receita Federal,
que possa fazer conexão com o comércio
paraguaio. Dessa forma institui-se, também
na Cidade de Foz do Iguaçu, o turismo de
compras, aumentando a segurança na
fronteira, ajudando a evitar a irregularidade
e informalidade e criando mais um atrativo
econômico para a cidade.

BEIRA FOZ MASTERPLAN

Criação de uma identidade

1. Comercial

Comércio
Centro de comércio internacional
Turismo
Ecoparque

De...

Figura 11

RELATÓRIO FINAL 53

54 ­RELATÓRIO FINAL
BEIRA FOZ MASTERPLAN

Criação de uma identidade

... Para: capacitar o setor informal e atrair o turismo

Figura 12

BEIRA FOZ MASTERPLAN

Criação de uma identidade

2. Cultura, Educação e Arte + Tecnologia e Lazer

Turismo
Artes e ofícios, música
Esportes + Educação
Mercado central
Centro Cultural
Beira do rio + Lazer
Segurança
Micro economia
Distrito inteligente
Wi-Fi & informação

RELATÓRIO FINAL 55

56 ­RELATÓRIO FINAL
BEIRA FOZ MASTERPLAN

Criação de uma identidade

Figura 13

Figura 14

BEIRA FOZ MASTERPLAN

Criação de uma identidade

Figura 15

RELATÓRIO FINAL 57

58 ­RELATÓRIO FINAL
BEIRA FOZ MASTERPLAN

Assentamentos irregulares

3. Habitação de Interesse Social

ZEIS
Inserção no contexto urbano
Participação cidadã
Ecoparque
Lazer
Educação

BEIRA FOZ MASTERPLAN

Assentamentos irregulares

Figura 16 - Real Parque

Figura 17 - União da Juta

RELATÓRIO FINAL 59

60 ­RELATÓRIO FINAL
BEIRA FOZ MASTERPLAN

Uso e Ocupação do Solo

Uso do solo
O uso e a ocupação do solo na área foram
pensados levando em consideração a principal
diretriz de crescimento urbano: Uso Misto.
Para isso foram estabelecidas cinco categorias
principais de uso e ocupação:
• Turismo
• Residencial
• Comercial
• Serviços
• Educação e lazer
Levando em consideração a questão da
segurança, principalmente na área da beira
do rio, partimos do principio de que essa
área deveria ter ocupação constante. Nesse
sentido, a implantação estratégica de edifícios
residenciais unidos a pequenos comércios e
serviços locais geram “vida constante” no local.
Partindo desse conceito, as atividades voltadas
ao turismo foram alocadas estrategicamente de
maneira que pudessem estar em um ambiente
com proximidade à beira do rio e ao alcance de
serviços locais.

identidade de ocupação entre as pessoas
com essa área; é o caso da região da Ponte da
Amizade. Foi considerado como uso prioritário
nessa região a atividade comercial, podendo ser
dividida em comércio local e, principalmente,
em um centro comercial internacional (duty
free). A localização estratégica, junto com a
proposta de uso de solo, tem como objetivo
principal configurar esta grande área de varejo
e uso público associados ao uso não residencial.
A rede de espaços públicos nas ruas desta
área deverá possibilitar novas articulações de
pedestres, facilitando a integração dos bairros
com os meios de transporte público e com os
corredores viários prioritários, bem como a
configuração de espaços de lazer e convívio
associados a centros de comércio e serviços.
Outras ações estratégicas de integração entre
unidades habitacionais de médio padrão e
unidades de habitação social também foram
pensadas de maneira a ajudar a inserção da
população no contexto urbano da cidade,
evitando a segregação social.

A criação de uma cidade com predominância de
uso misto não impede que locais estratégicos
sejam planejados para abrigar, em sua maioria,
um tipo específico de uso, gerando uma

No mais, atividades culturais, de lazer, esportivas
e educacionais estão contempladas em todo o
projeto como opções para a população local e
para o turista.

TURISMO
Hotel 5 Estrelas

COMERCIAL
Shopping / Duty Free

Hotel 3 Estrelas
Gastronomico
Cultural
RESIDENCIAL
Habitação de Interesse Social (HIS)

Lojas de Rua
SERVIÇOS
Serviços Locais
Escritórios
EDUCAÇÃO E LAZER
Escolas / Creches

Médio Padão (60-70m2)

Esportivo / Lazer

Alto Padão (acima de 100m2)

Recreativo / Segurança

BEIRA FOZ MASTERPLAN

Uso e Ocupação do Solo

Densidade
O adensamento da área foi pensado de maneira
a criar ambientes integrados e coerentes com o
entorno.
Os edifícios mais altos estão localizados a leste
da Av. Beira Rio, compondo o tecido urbano
existente. As edificações mais próximas ao
caminho verde e à beira do rio são, em geral,
edificações mais baixas, com um gabarito
máximo de 10 pavimentos, com exceção aos
edifícios estratégicos, como os hotéis, que tem
a vista como atrativo ao turista e a quantidade
de quartos como fator econômico.
As edificações caracterizadas como Habitação
de Interesse Social estão contempladas com, no
máximo, 5 pavimentos, respeitando o gabarito
máximo para edificações com acesso apenas
por escadas.
O Plano Urbanístico da Zona 1 propõe uma
reestruturação urbana através da adoção de
novos padrões de ocupação, do incentivo
e fortalecimento de centralidades e da
implantação de intervenções estratégicas em
cada setor: os Projetos-Âncora.
O maior adensamento foi inserido na
proximidade da Av. Beira Rio e naquelas quadras
onde os projetos-âncora serão desenvolvidos
em consonância com a existencia ou melhoria
de infraestrutura.

1 a 3 pavimentos
4 a 6 pavimentos
7 a 10 pavimentos
11 a 15 pavimentos
16 a 18 pavimentos

Em geral, o modelo de ocupação em cada
Operação Urbana Consorciada (OUC) foi
proposto com o objetivo de proporcionar um
adensamento alto de população temporaria e
permanente, bem como pretende estimular a
adoção de altos coeficientes de aproveitamento,
permitindo alto adensamento construtivo,
associados às baixas taxas de ocupação e
verticalização, com o intuito de promover a
maior liberação de espaço público.

RELATÓRIO FINAL 61

62 ­RELATÓRIO FINAL
BEIRA FOZ MASTERPLAN

Uso e Ocupação do Solo

Tabela de áreas por quadra

QUADRA

1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

ÁREA TOTAL DA
QUADRA (M²)

10,025
1,439
11,002
1,318
4,208
9,289
2,561
4,374
8,852
4,879
1,923
8,726
7,524
3,140
8,379
5,700
4,525
2,501
8,945
9,272
7,839
5,315
8,204
7,081
1,405
4,181
10,125
12,386
5,969
14,939
7,765
4,601
4,829
3,253
4,076
9,222
6,315
4,319
8,668
5,233
11,848
10,432
7,825
12,644
12,542
4,383
4,773
15,037
16,517
4,934

OCUPAÇÃO
(M²)

4,896
463
4,268
583
1,316
3,339
1,075
1,767
3,161
1,972
687
2,464
2,848
1,295
4,044
1,071
4,266
6,397
5,331
3,009
5,613
4,765
660
2,552
8,059
8,428
4,234
12,420
4,892
3,253
3,524
2,156
2,819
4,002
4,827
3,498
2,611
3,716
3,326
6,451
4,707
1,861
2,285
7,408
6,247
-

ESPAÇO
LIVRE (M²)

5,129
976
6,734
735
2,892
5,950
1,486
2,607
5,691
2,907
1,236
6,262
4,676
1,845
4,335
5,700
4,525
1,430
4,679
2,875
2,508
2,306
2,591
2,316
745
1,629
2,066
3,958
1,735
2,519
2,873
1,348
1,305
1,097
1,257
5,220
1,488
4,319
5,170
2,622
11,848
6,716
4,499
6,193
7,835
2,522
2,488
7,629
10,270
4,934

DENSIDADE
(PAV.)

2a4
2
3a5
2
2
3a5
2a6
2
3a5
2a6
2
2a3
2a6
4
4a8
2
2a3
2a4
6
2a3
2a4
6
2
6
1a6
6
6
1a6
6
6
6
6
6
6
6
6 a 10
8 a 10
8 a 12
8 a 10
3a5
3a5
2a3
6 a 10
2a5
3a5
-

51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
61
62
63
64
65
66
67
68
69
70
71
72
73
74
75
76
77
78
79
80
81
82
83
84
85
86
87
88
89
90
91
92
93
94
95
96
97
98
99
TOTAL

9,852
6,664
16,234
15,261
8,830
13,699
6,042
2,020
14,272
13,459
5,799
8,132
12,082
13,752
36,346
5,628
2,557
15,016
4,821
8,305
5,273
7,749
15,360
8,527
4,719
6,176
6,101
7,396
14,238
9,706
8,569
18,849
4,822
3,450
13,267
16,417
12,495
11,663
6,137
3,591
17,395
26,778
8,030
8,531
7,129
6,037
3,424
7,266
3,088
846,196

4,521
3,466
7,597
5,864
4,563
4,985
2,695
502
6,030
6,084
2,269
3,253
4,935
3,779
16,134
2,326
590
7,990
2,179
2,709
2,277
3,470
4,329
5,303
1,951
2,448
2,788
3,276
4,304
5,500
3,020
6,030
1,910
1,449
3,957
3,575
3,391
2,019
1,505
1,290
3,696
5,406
3,229
4,081
3,361
2,232
1,707
2,855
1,232
352,628

5,331
3,198
8,637
9,397
4,267
8,714
3,347
1,518
8,242
7,375
3,530
4,879
7,147
9,973
20,212
3,302
1,967
7,026
2,642
5,596
2,996
4,279
11,031
3,224
2,768
3,728
3,313
4,120
9,934
4,206
5,549
12,819
2,912
2,001
9,310
12,842
9,104
9,644
4,632
2,301
13,699
21,372
4,801
4,450
3,768
3,805
1,717
4,411
1,856
493,568

2a8
2a8
5
3a5
2a8
2 a 14
2 a 14
14
5a7
2 a 12
3
2 a 12
2 a 12
9 a 11
2 a 12
2 a 16
2
2 a 10
8 a 14
8
2 a 16
2 a 16
2 a 16
2 a 10
8 a 14
8
2 a 14
2 a 14
2 a 14
8 a 18
8 a 14
8 a 18
18
12
8 a 14
8 a 12
2a3
8
8
8
2 a 12
2 a 12
2 a 10
2a3
2a3
3
2
2
2

BEIRA FOZ MASTERPLAN

Uso e Ocupação do Solo

Imagem Ilustrativa

RELATÓRIO FINAL 63

64 ­RELATÓRIO FINAL
BEIRA FOZ MASTERPLAN

Uso e Ocupação do Solo

Novo Mercado Central em construção

Centro de comércio internacional Duty Free

Centro Cultural e de lazer

BEIRA FOZ MASTERPLAN

Uso e Ocupação do Solo

Hotel 5 estrelas

Centro Turístico gastronômico

Uso Misto - Residencial + Serviços

Área de proteção - Parque M’Boicy

RELATÓRIO FINAL 65

66 ­RELATÓRIO FINAL
BEIRA FOZ MASTERPLAN

Intensificação Urbana

A morfologia proposta tem como objetivos
principais a formação de redes de atendimento
de comércio e serviços à população local
e a possibilidade de criar caminhos antes
inexistentes aos pedestres.
Programa de ativação e quarteirões urbanos
As fachadas ativas combinadas com o recuo
frontal incorporado ao logradouro público
com passeio e ciclovia transformarão estes
quarteirões em unidades de vizinhança para o
atendimento da população local residente.

Quadra existente - sem uso misto

Densidade: Baixa
Espaço público: Nenhum
Atividade: Uso único
Manutenção: Via rua

BEIRA FOZ MASTERPLAN

Intensificação Urbana

Opção 1: Revitalização

Opção 2: Nova quadra - tipologia para o Beira Foz

Densidade: Média
Espaço público: Central e melhorado
Atividade: Integrar novos usos
Manutenção: Organizada e gerenciada

Densidade: Alta
Espaço público: Variado e diversificado
Atividade: Uso misto
Manutenção: Altamente eficiente

RELATÓRIO FINAL 67

68 ­RELATÓRIO FINAL
BEIRA FOZ MASTERPLAN

Masterplan detalhado - Zona 1

5.4 Espaços abertos

A paisagem urbana contemporânea está preocupada com
o equlíbrio humano e as necessidades ecológicas.

A estratégia de espaços abertos para o Beira
Foz Masterplan - Zona 1 estabelece propostas
ambiciosas, porém, possíveis para a cidade,
proporcionando o desenvolvimento urbano em
harmonia com os sistemas naturais.

A camada ecológica tem a intenção de influenciar
a natureza de todos os espaços “humanos” de
maneira significativa, independentemente do
seu uso, para que possa promover a harmonia
entre o homem e a natureza.

Considera-se que há duas camadas: o “humano”
e o “ecológico”, inicialmente definidas como
duas entidades distintas para, assim, garantir a
completa compreensão de ambas.

O desenvolvimento da estratégia de espaços
abertos é produto de contínua consulta de
especialistas de todas as disciplinas envolvidas
para a entrega da proposta local.

A camada humana define a natureza e o uso
dos espaços públicos e privados.

Esses espaços tem papel significativo dentro
do projeto, onde a saúde e o bem-estar são
centrais para o sucesso do esquema proposto.

A camada ecológica define quatro distintas
tipologias ecológicas na intenção de influenciar
o carácter da vegetação de cada área:

Figura 18

• Margens de rios
• Ativação da beira dos rios e córregos
• Pradarias
• Corredores verdes

Figura 19

BEIRA FOZ MASTERPLAN

Espaços abertos

Áreas de preservação
Parque ecológico
Espaços públicos com atividades de permanência
Espaços privados com áreas verdes
Circuitos
Parques e Praças (fora do Masterplan)
Corredores verdes
Caminho verde (trilha e ciclovia)

RELATÓRIO FINAL 69

70 ­RELATÓRIO FINAL
BEIRA FOZ MASTERPLAN

Masterplan detalhado - Zona 1

5.5 Mobilidade

A configuração física do Beira Foz tem como questão
inerente à localização do terreno a necessidade de formular
estratégias para realizar a conexão dessa área com o tecido
urbano existente, de forma a integrar a cidade em sua
totalidade.

Considerando as condições topográficas e a
configuração atual, na qual a Av. Beira Rio se
apresenta como limite de acesso ao Rio Paraná,
pode-se afirmar que as diretrizes de transporte
e mobilidade são elementos fundamentais para
realizar essa integração de forma a proporcionar
vivacidade e qualificação dos espaços públicos.
Dessa forma, a estratégia de mobilidade tem
como premissa a priorização dos pedestres e
dos ciclistas, incentivando o desenvolvimento
de atividades ou eventos a qualquer hora do
dia. Essa estratégia atende também a outras
demandas como a preservação ambiental na orla

fluvial e a segurança da fronteira internacional,
uma vez que a presença de pedestres e ciclistas
contribui para a ocupação da área como espaço
público de lazer, oferecendo maior segurança e
vivacidade à região.
Também foram desenvolvidas estratégias
para o transporte público e a circulação geral
de veículos, tendo por principais objetivos o
incentivo do uso de transporte coletivo e a
definição da hierarquia viária. O conjunto de
estratégias resulta na definição de tipologias
diversificadas para o sistema viário principal.

Figura 20 - Legible London

BEIRA FOZ MASTERPLAN

Estratégia de mobilidade

Pedestres
O plano estabelece vias cujo desenho prioriza o
pedestre através de calçadas largas, arborizadas
e redução do número de faixas para circulação
de carros como estratégia de traffic calming.
Soma-se a isso a proposta de abertura de vias e
rotas de pedestres em quadras muito grandes,
incentivando os trajetos a pé e aumentando a
acessibilidade.
A implantação de calçadas largas também
incentiva determinados estabelecimentos
como restaurantes, cafés e bares a ocuparem a
faixa de acesso, tornando esse espaço público
mais vivo durante o dia e a noite, importante
fator para a segurança na rua.
Cabe destacar que a estratégia de priorização
do pedestre deverá ser complementada com
a implantação de travessias a cada 150m,
iluminação e pavimentação uniforme nas
calçadas, sinalização de orientação a pedestres
(moradores e turistas) com os principais pontos
de interesse na região.
Ciclistas
O projeto de espaços livres proposto para o
Beira Foz tem por partido a integração com os
espaços públicos e corredores verdes no tecido
urbano existente. A implantação de ciclovias
que conectam áreas residenciais e principais
destinos ao caminho verde e espaços públicos
é um dos princípios da mobilidade que foi
incorporado ao projeto.
A rede cicloviária proposta deverá ser
complementada com a implantação de
bicicletários ou para-ciclos a cada 100 metros
e a implantação de bicycle box em interseções
com grande volume de ciclistas.

Ciclovias
Vias Primárias pedestres
Rotas de pedestres a implantar
Abertura de novo viário

RELATÓRIO FINAL 71

72 ­RELATÓRIO FINAL
BEIRA FOZ MASTERPLAN

Estratégia de mobilidade

Transporte Público
As estratégias de transporte público visam
a intensificação de seu uso e redução da
dependência do automóvel para viagens
relacionadas a trabalho, estudos e lazer. Assim,
foram propostos um corredor de ônibus
com padrão BRT (Bus Rapid Transit) na Av.
Juscelino Kubitschek e três linhas circulares que
conectam a área urbana existente à nova área
proposta pelo Masterplan. De maneira geral, o
sistema de transporte público deverá atender
às seguintes diretrizes:
• O intervalo entre veículos em horário de pico
deverá ser de, no máximo, 5 minutos. Nos
demais períodos do dia esse intervalo não
poderá exceder 15 minutos;
• Os veículos e pontos de parada deverão
ser equipados com sistema CCTV
para monitoração da segurança e GPS
para possibilitar a informação de seu
posicionamento em tempo real nos pontos
de parada e em aplicativos para smartphones;
• Os veículos deverão apresentar piso
rebaixado, permitindo o embarque em nível
para facilitar o acesso por pessoas com
mobilidade reduzida;
• Os pontos de parada deverão dispor de
assentos e cobertura, bem como informações
sobre o sistema de transporte público;
• A comunicação visual deverá valorizar esse
meio de transporte;
• Os sistemas deverão ser gratuitos nos
primeiros meses de operação para incentivar
novos usuários a utilizarem o transporte
público.

BRT
Circular 1
Circular 2
Circular 3

O BRT tem por objetivo a conexão dos bairros
à região central a partir de um sistema
tronco-alimentador com poucas rotas na área
central e integração com linhas alimentadoras
provenientes dos bairros residenciais.
Os pontos de parada deverão ser alocados
a cada 300m. As linhas circulares devem
ter pontos de parada implantados a cada
160m, preferencialmente em frente a
estabelecimentos comerciais.

BEIRA FOZ MASTERPLAN

Estratégia de mobilidade

Sistema Viário e Circulação Geral de Veículos
As propostas de circulação geral de veículos
incorporaram a hierarquia viária estabelecida
pelo Plano Diretor, definindo também a
hierarquia para a malha urbana proposta. O
sistema viário proposto teve por partido a
criação de conexões no sentido leste-oeste para
integrar o tecido urbano.
Para complementar as estratégias para veículos
particulares, ressalta-se a necessidade de
implantar políticas para redução dos limites
de velocidade em vias com grande fluxo de
pedestres e regulamentação de acostamento
para uso de carga e descarga em períodos
específicos do dia e/ou estacionamento
para consumidores com longo tempo de
permanência.

Vias primárias
Vias secundárias
Vias de acesso local
Logística

RELATÓRIO FINAL 73

74 ­RELATÓRIO FINAL
BEIRA FOZ MASTERPLAN

Seções tipo - ilustrativas

Vias prioritárias aos pedestres

Vias Locais

BEIRA FOZ MASTERPLAN

Masterplan detalhado - Zona 1

5.6 Infraestrutura

A infraestrutura no Beira Foz deve refletir a alta aspiração
ecológica da cidade, que tem por ambição se tornar uma
das cidades mais sustentáveis ​​do Brasil

A relação com a água já existe na cidade através
da Usina de Itaipu e do Parque das Cataratas,
porém, se faz necessário proporcionar o acesso
da população aos copos d’água. O projeto
Beira Foz e sua proximidade natural com a
água proporciona, quase que naturalmente, a
implantação de infraestrutura verde, criando
outra relação com a cidade.
Dessa forma, foram considerados como alguns
dos pontos mais importantes:
• Aproveitamento da água na infraestrutura
urbana da cidade
• Reaproveitamento da água
• Qualidade da água
• Áreas de lazer para a população
O conceito de reservatórios de detenção como
elemento de lazer aquático
Os reservatórios de detenção têm a função
de amortecer vazões de pico, redistribuindo
estas vazões no tempo. Eles não atuam sobre

o excesso de volume gerado pelo aumento da
impermeabilização, mas podem ser muito úteis
na função de aliviar as galerias de drenagem,
pela redução das vazões máximas geradas.
Este tipo de reservatório, em geral, funciona a
seco, sendo caracterizados como reservatórios
apenas durante os eventos chuvosos e por um
curto período posterior ao evento, quando
ocorre o seu esvaziamento.
Outro objetivo das bacias ou reservatórios de
detenção é minimizar o impacto hidrológico
da redução da capacidade de armazenamento
natural da bacia hidrográfica.
Pode-se listar como vantagens dos reservatórios
de detenção:
• Custos relativamente baixos de implantação,
operação e manutenção;
• Facilidade de administrar a construção;
• Possibilidade
de
integrar
soluções
urbanísticas e paisagísticas com o controle
de enchentes.

O reservatório poderá ser revestido em concreto,
ou não ter revestimento algum (terreno natural
ou gramado). Neste último caso, há a vantagem
de facilitar a infiltração no solo, aumentando o
desempenho do dispositivo. Em contrapartida, o
reservatório não revestido é normalmente mais
raso, em função da necessidade do fundo do
reservatório estar acima do lençol freático, sob
pena de diminuir o volume útil, necessitando
assim de áreas maiores, difíceis de serem
encontradas em áreas urbanas. Além disso,
as estruturas não revestidas necessitam de
taludes de escavação mais suaves, aumentando
a demanda por áreas ainda maiores, com uma
manutenção muito mais difícil.
Quando esses reservatórios de detenção
ocupam áreas superficiais de praças ou
parques urbanos, estas intervenções passam a
caracterizar o uso de paisagens multifuncionais.
As grandes virtudes desses parques são de
acomodar as diferentes ampliações de vazões
de cheia dentro da parte da bacia que o
reservatório do parque drena, a possibilidade de

criar um espaço ambiental agradável, reduzir o
material sólido e melhorar a qualidade da água.
Por permanecerem secos durante a estiagem,
torna-se possível seu uso como áreas de lazer
tais como pista de corrida, campo de futebol,
quadra poliesportiva ou playground.
Os reservatórios de detenção podem ser
designados ainda, de acordo com o seu
posicionamento e função nos sistemas de
drenagem, como on-line (na linha principal
do sistema ou a ele conectado em série) e offline (implantados em paralelo, para desvio dos
escoamentos).

RELATÓRIO FINAL 75

76 ­RELATÓRIO FINAL
BEIRA FOZ MASTERPLAN

Reservatórios de detenção

Operação e manutenção
Os principais aspectos que devem ser
considerados no projeto desse tipo de obra são:
• Garantir o funcionamento hidráulico e a
integridade física das estruturas por toda a
vida útil da obra;
• Evitar a infestação por insetos;
• Permitir a utilização múltipla, incluindo as
atividades de lazer e recreação;
• Garantir a segurança e o conforto dos
visitantes, especialmente das crianças, no
caso de aproveitamento multifuncional;
• Preservar o aspecto visual agradável.
Exemplos de reservatórios de detenção
A Figura 21 mostra a praça Edmundo Rego,
rebaixada em diferentes níveis. Esses níveis
permitem um escoamento seletivo de acordo
com o tempo de recorrência da chuva, até que
esta atinja seu topo.

Figura 21 - Praça Edmundo Rego

Nesse sentido, escoamentos freqüentes não
interromperiam o uso da praça. Escoamentos
mais importantes exigiriam um plano de
manutenção e limpeza para ser colocado em
prática logo após a chuva.
No caso de bacias de detenção abertas, como
a observada na figura 22, utilizam-se taludes
laterais suaves, de forma a evitar possíveis
acidentes, cobertos por grama ou construídos
na forma de arquibancadas ou rampas lisas.
A manutenção das bacias de detenção abertas
é mais rápida e econômica, pois o acesso é livre
e os equipamentos necessários são facilmente
obtidos.

Figura 22 - Praça Edmundo Rego

BEIRA FOZ MASTERPLAN

RELATÓRIO FINAL 77

Reservatórios de detenção

1
Proposta para o Beira Foz
Os reservatórios 4, 7 e 8 serão reservatórios
de retenção, com lagos permanentes, e os
demais serão reservatórios de detenção
multifuncionais.
As vazões que escoam pelas galerias pluviais
subterâneas e o escoamento superficial da
área do projeto serão encaminhados até estes
reservatórios, conforme pode-se observar nos
exemplos de reservatórios de retenção Figura
23) e de detenção multifuncional (Figura 24).
Os reservatórios de detenção multifuncionais
propostos serão projetados para reter as águas
superficiais apenas durante e após as chuvas,
permanecendo secos durante as estiagens.
Serão reservatórios com múltiplos usos, pois
funcionarão para lazer quando estiverem secos
e para controle de cheias durante e após as
chuvas.
Como opções de lazer para a área do
reservatório, podem ser propostos: brinquedos
infantis, quadra poliesportiva, pista de cooper,
pistas de bicicletas e caminhadas, pista de
skate, anfiteatros e outros.
O paisagismo é um aspecto muito importante
para
os
reservatórios
de
detenção
multifuncionais, e é por isso que os taludes
destes poderão apresentar degraus revestidos
com grama. Em períodos não chuvosos, estes
funcionarão como áreas de lazer.
Os reservatórios trabalharão também como
bacias de sedimentação já que irão reter sólidos
em suspensão e absorver poluentes que são
carregados pelos escoamentos superficiais.

Reservatórios propostos
Rede de Drenagem existente
Rede proposta Beira Foz
Sistema de Coleta Pluvial proposta

2

Os revestimentos dos pisos poderão ser em
concreto com rampas de acesso também em
concreto para que prover acesso a caminhões
ao fundo dos reservatórios para fazer o
recolhimento dos sedimentos. As rampas
devem ter declividade de 6%, para que o
caminhão não enfrente nenhuma dificuldade
durante o transporte dos sedimentos.
O reservatório multifuncional é um exemplo
de aplicação da drenagem urbana sustentável,
pois garante a integração entre sociedade,
ecossistema natural e sistema urbano artificial.
Este tipo de reservatório é uma obra hidráulica
para controlar a água da natureza e que funciona
como lazer, porém, requer premissas para
garantir o bom funcionamento da estrutura.
Entre as requisições estão a proibição de jogar
lixo e dejetos nas ruas e no reservatório, bem
como impedir que crianças e animais entrem na
área de lazer em períodos chuvosos.
Esses reservatórios de detenção permanecem
secos na maior parte do tempo, recebendo
aporte de águas apenas nos dias de chuva de
maior intensidade e que seriam capazes de
inundar as próprias ruas. Eles devem armazenar
o escoamento superficial e liberar, aos poucos,
através de pequeno orifício de saída, as vazões
à jusante.
É essencial que esse tipo de estrutura receba
tratamento paisagístico, de forma a se integrar
com a ocupação do local. A manutenção deve
manter a área livre, com bom aspecto estético,
e proteger sua integridade estrutural. Os
reservatórios mais indicados para remoção de
poluentes são os de retenção, que mantêm um
lago permanente.

3
8

4

5
6

7

78 ­RELATÓRIO FINAL
BEIRA FOZ MASTERPLAN

Reservatórios de detenção

Pré-dimensionamento dos reservatórios para
o projeto Beira Foz
Inicialmente,
consideramos
um
dimensionamento único e igual para todos
os reservatórios. Posteriormente, com
informações sobre a drenagem e terreno
atualizadas, este será revisado.
Para o pré-dimensionamento dos reservatórios
foi utilizada a equação de chuva abaixo:
I = 1194,82 ×

T 0,196
(t + 14 ,27 )0,770

Foi considerado um tempo de recorrência (T)
de 25 anos e tempo de concentração (t) de 10
minutos dando uma intensidade pluviométrica
de 192,78mm/h.
O cálculo da vazão de dimensionamento é
baseado na fórmula Racional:
Q=

c.i. A
6

Onde:
Q = Vazão (m3/s);
c = Coeficiente de escoamento superficial
(adimensional);¬
A = Área de drenagem (ha);
i = Intensidade pluviométrica (mm/min)

Figura 23

Para a determinação da área utilizada,
dividimos a área total do Masterplan (400ha)
pela quantidade de reservatórios, chegando
ao valor de aproximadamente 50ha de área de
contribuição para cada reservatório.
Considerando 1/3 da área como urbanizada
com coeficiente de runoff de 1, e 2/3 da área
como não urbanizada com coeficiente de run
off de 0,3 utilizamos um coeficiente equivalente
de runoff de 0,5.
Cada reservatório irá acumular em média
3260m³ de água, com lâmina máxima de
1,1m. Dessa forma, teremos reservatórios com
dimensóes médias de 55m x 55m x 1,5m.

Figura 24

BEIRA FOZ MASTERPLAN

RELATÓRIO FINAL 79

Masterplan detalhado - Zona 1

5.7 Plano Urbanístico
O objetivo chave deste plano urbanístico é direcionar o
desenvolvimento de sete diferentes tipos de projetos de
adensamento urbano ao longo do plano estratégico do
Beira Foz.

O instrumento das Operações Urbanas
Consorciadas ainda não foi definido pelo Plano
Diretor da Cidade e, portanto, sugere-se que a
primeira ação seja a incoorporação da seguinte
definição legal:
Operação Urbana Consorciada é o conjunto
de intervenções e medidas coordenadas
pelo Poder Executivo Municipal, com a
participação dos proprietários, moradores,
usuários permanentes e investidores privados,
com o objetivo de alcançar transformações
urbanísticas estruturais, melhorias sociais e
valorização ambiental. 2
De acordo com o Plano Diretor, cada Operação
Urbana Consorciada deve ser instituída por lei
específica, que deve conter no mínimo:
I. a definição da área a ser atingida;

III. o programa de atendimento econômico e
social para a população diretamente afetada
pela Operação;
IV. as finalidades da Operação;
V. o estudo prévio de impacto de vizinhança
VI. a contrapartida a ser exigida dos proprietários,
usuários permanentes e investidores
privados, nos termos do disposto no inciso VI
do art. 33 da Lei nº 10.257/01;
VII. forma de controle da Operação,
obrigatoriamente
compartilhado
com
representação da sociedade civil. Com
exceção do item V (estudo prévio de impacto
de vizinhança), este Plano Urbanístico
contém elementos que contribuirão para a
elaboração de todos os demais itens.

II. o programa básico de ocupação da área;

Operações Urbanas Consorciadas
Para a zona de desenvolvimento do Beira Foz
foram estruturadas diferentes propostas para
que as OUC sejam criadas. A tabela ao lado
descreve cada uma delas e a finalidade proposta
em relação ao Plano Diretor e à visão estratégica
do crescimento urbano para a cidade.

FINALIDADE

Implantação de novos espaços públicos

Estatuto da Cidade, Lei nº 10.257 de 10 de julho de 2001, Capítulo II, Seção X, Art. 32, §1.

2

X

X

3

Ampliação e melhoria da rede viária
Otimização das áreas envolvidas em
intervenções urbanas de porte e a reciclagem
de áreas consideradas subutilizadas

X

X

4

5

6

7

X
X

X

X
X

X
X

X

X

X

X

Implantação de Programas de Habitação de
Interesse Social
X

Valorização e criação de patrimônio
ambiental, arquitetônico, cultural e
paisagístico

X

X

Ordenamento do crescimento urbano da
região
X

Proteção de áreas com fragilidade ambiental
Ordenamento da ocupação do solo, visando
reforçar a centralidade no entorno da Ponte
da Amizade
Dinamização de áreas, visando a geração de
empregos

2

OUC
1

X

X

X

X

X

X

80 ­RELATÓRIO FINAL
BEIRA FOZ MASTERPLAN

A proposta para criação de uma série de OUC
para o projeto Beira Foz segue dois importantes
eixos estruturais para esta parte central da
cidade.
O primeiro eixo, ao longo das margens do rio,
visa o plano de futuro adensamento urbano que
vai prover novas áreas para turismo e comércio
nas proximidades da Ponte da Amizade e
também trazer cidadãos e visitantes para perto
do rio.
O segundo eixo, perpendicular ao rio, visa
engatilhar a reurbanização ao longo das vias: R.
Jorge Sanwais, Av. República de Argentina, Av.
Venezuela, Av. José Maria de Brito e Av. Carlos
Gomes.
Tratam-se de importantes eixos viários em
nível municipal. Os dois eixos encontram-se
atualmente em processos de transformação,
com intervenções físicas em suas estruturas
que visam ampliar sua capacidade viária.
Ao longo dessas duas ações chaves em termos
de mobilidade urbana, as distintas OUC dentro
desta Zona tem como objetivo principal
promover um melhor aproveitamento da
infraestrutura instalada no local, especialmente
o sistema de transporte, associado à
reestruturação urbana no entorno imediato da
área. Esta reestruturação deverá incrementar
a qualidade ambiental e urbanística da mesma
e deverá ser realizada a partir de três grandes
ações:
1. Estimular um adensamento orientado
preferencialmente aos usuários do setor do
Turismo e estudantes que utilizam transporte
coletivo, por meio de intervenções urbanas
com padrões de ocupação diferenciados
(novas tipologias).
2. Criar e fortalecer centralidades econômicas,
sociais e culturais ao longo do corredor do
Beira Foz. Incentivar a formação de polos
de concentração de atividades e de pessoas
através da implantação de projetos-âncoras e

de equipamentos, principalmente voltados a
atividades turísticas e de lazer. Dessa forma,
se configuram referências funcionais e visuais,
é reduzida a necessidade de deslocamento e
serão gerados novos fluxos de pessoas para
a Beira do Rio. Simultaneamente, esperase requalificar a área central da cidade
(parcialmente inserida na OUC), assim como
aumentar a densidade populacional da
região, tendo em vista a infraestrutura e os
equipamentos existentes.
3. Implantar intervenções que promovam a
melhoria das condições urbanas e ambientais
e da qualidade de vida da população,
considerando:

OU 04
OU 03
OU 01

a. A
diversificação
de
atividades
econômicas nessa parte da cidade;
b. A nova conectividade ao longo da
margem do rio, incluindo a Av. Beira Foz
como um corredor verde ecológico e a
criação de uma ampla rede de áreas verdes
de uso público através da requalificação de
praças e parques existentes, da criação de
novos parques e praças e da implantação
de conexões ambientais que interligue os
espaços verdes;
c. A inclusão social da população de baixa
renda, por meio de incentivos à Habitação
de Interesse Social, de intervenções em vilas,
favelas, loteamentos irregulares e moradias
precárias. Também espera-se políticas de
promoção de unidades habitacionais a preços
acessíveis, bem como de ações voltadas à
inserção social e produtiva da população
frágil;

OU 02
OU 05

OU 06

d. O conjunto compacto de projetos
pilotos, incluindo a implantação de
equipamentos de uso público de saúde,
educação e segurança para atender ao maior
adensamento previsto.
e. A incorporação de iniciativas inovadoras
nesta área.

OU 07

BEIRA FOZ MASTERPLAN

Operações Urbanas

Em detalhe - OU 1

Em detalhe - OU 2

Área total - 260.800 m2
Área edificada - 58.700 m2
Uso do Solo - Shopping Duty Free,
Escritórios,
• 1 infraestrutura de segurança
• Reserva ecológica
• 0,6 km de trilha na beira do rio
• Aduana / Receita Federal

Área total - 439.600 m2
Área edificada - 76.300 m2
Uso do Solo - Residencial médio
padrão, habitação social, comércio
e serviços locais
• 2 hoteis 3 estrelas
• 1 infraestrutura de lazer e esporte
• 1 infraestrutura de segurança
• 1 escola / creche
• 1 turismo cultural
• Parque e reserva ecológica
• 0,6 km de trilha na beira do rio

RELATÓRIO FINAL 81

82 ­RELATÓRIO FINAL
BEIRA FOZ MASTERPLAN

Operações Urbanas

Em detalhe - OU 3

Em detalhe - OU 4

Área total - 267.000 m2
Área edificada - 33.700 m2
Uso do Solo - Shopping Duty Free,
Comércio local,
• 1 infraestrutura de segurança
• Reserva ecológica
• 1,1 km de trilha na beira do rio

Área total - 272.000 m2
Área edificada - 34.100 m2
Uso do Solo - Residencial médio
padrão, habitação social, comércio
e serviços locais
• 3 infraestrutura de lazer e esporte
• 1 escola / creche
• Parque e reserva ecológica
• 0,8 km de trilha na beira do rio

BEIRA FOZ MASTERPLAN

Operações Urbanas

Em detalhe - OU 5

Em detalhe - OU 6

Área total - 547.400 m2
Área edificada - 234.000 m2
Uso do Solo - Residencial alto e
médio padrão, serviços locais,
• 1 hotel 5 estrelas
• 1 infraestrutura de lazer e esporte
• 1 turismo cultural
• 2 infraestrutura de segurança
• Parque e reserva ecológica
• 1,1 km de trilha na beira do rio

Área total - 293.800 m2
Área edificada - 25.500 m2
Uso do Solo - Residencial alto
padrão,
• 1 hotel 5 estrelas
• 2 hoteis 3 estrelas
• 1 infraestrutura de segurança
• Parque e reserva ecológica
• 0,9 km de trilha na beira do rio

RELATÓRIO FINAL 83

84 ­RELATÓRIO FINAL
BEIRA FOZ MASTERPLAN

Operações Urbanas

Em detalhe - OU 7

Área total - 330.000 m2
Área edificada - 38.900 m2
Uso do Solo - Residencial alto
padrão, serviços locais,
• 4 turismo gastronômico
• 5 turismo cultural
• Parque e reserva ecológica
• 1,3 km de trilha na beira do rio

BEIRA FOZ MASTERPLAN

Masterplan detalhado - Zona 1

5.8 Modelo de Gestão
A implantação do Masterplan Beira Foz para a zona 1
demandará a cooperação de diversos atores sociais, incluindo
Prefeitura, Ministério do Turismo, Governo Estadual,
moradores, CODEFOZ, investidores, incoporadoras, entre
outros, para coordenar ações e metas de maneira efetiva.

Empreendimentos
bem-sucedidos
como
Toronto Waterfront demonstram que um
processo que inclui os atores sociais é
fundamental para atingir metas de longo prazo.
O modelo de gestão explorado é baseado
nas Operações Urbanas Consorciadas (OUC).
Porém, após analisar detadalhamente dois
casos, um no Rio de Janeiro (Porto Maravilla) e
outro em São Paulo (Águas Espraiadas), a Arup
recomenda que não seja formado um consórcio,
mas uma agência.
O objetivo geral dessa nova Agência será
coordenar,
gerenciar e supervisionar o
desenvolvimento do Masterplan Beira Foz.
Dentre as obrigações primárias inclui-se a
coordenação e implementação de ações
específicas de curto e longo prazo. A finalidade
disso não é burocratizar, mas criar um “Project/

Program Champion” que assumirá projetos e
ações desde a concepção até a conclusão. Um
conselho multidisciplinar com representantes
dos setores público e privado pode supervisionar
e apoiar a agência.
Outras obrigações da Agência são:
• Estabelecer o cronograma de implementação
de cada OUC de forma a evitar especulação
imobiliária dentro da Zona 1;
• Definir um marco jurídico sólido para ter o
respaldo de um Fundo Garantidor, sendo
a agência a única entidade jurídica a pedir
empréstimos e realizar investimentos em
infraestrutura dentro da área do projeto;
• Definir e constituir companhias de serviços
para providenciar determinados serviços
públicos como coleta de lixo, esgoto, fibra
óptica e cobertura wi-fi.

RELATÓRIO FINAL 85

86 ­RELATÓRIO FINAL
BEIRA FOZ MASTERPLAN

Masterplan detalhado - Zona 1

5.9 Viabilidade financeira
A viabilidade financeira de diversas Operações Urbanas
incluídas na Zona 1 do Beira Foz Masterplan devem ser
lançadas em sequencia, em um horizonte de longo prazo.

Operações Urbanas Consorciadas
Esse instrumento é baseado na hipótese de que,
de maneira geral, os investimentos de capital
para desenvolvimento urbano de larga escala
não podem ser absorvidos em períodos de
curta duração. Temos visto isso em diferentes
partes do mundo, como Londres, Nova York,
Sydney e Cidade do México.

Figura 25

in U$$ Millions

Figura 26

BEIRA FOZ MASTERPLAN

Pressupostos fundamentais

Custos de Capital e Investimentos
Esses custos serão absorvidos pela Agência
desde o primeiro ano. A Agência será incumbida
por aumentar o capital através da aquisição de
terras e outros investimentos no setor privado,
assim como adquirir verba de fundos nacionais
e internacionais para emissão de débitos
através dos CEPACs.
Exemplo: OUC 02
Foram desenvolvidos dois cenários de aquisição
de terras pela Agência, baseados no plano
de uso do solo do Beira Foz: terrenos sem
desenvolvimento e terras atualmente ocupadas.
Em cada cenário os custos de CAPEX são
financiados pela Agência e o desenvolvimento
será distribuído da seguinte forma: 20%
construído pela Agência e 80% construído por
terceiros, do setor privado.

Cenário 1

Criação de CEPACs

Área total para desenvolvimento:

439.564 m - 408.351 m
(área lucrativa)

CAPEX total investido na preparação da terra para terceiros
(incorporadoras) e provisão de infraestrutura básica

R$ 45.000.000

Investimento direto em projetos pilotos da Agência

R$ 100.000.000

2

Capex = para custos de infraestrutura R$75m² e terrraplanagem R$35/m², mais 15% para contingência
Investimento Direto = Capex1 + (Capex2 = custo de construção de edificações selecionadas)
1

Cenário 2

Área total para desenvolvimento:

122.000,00 m2

CAPEX total investido na preparação da terra para terceiros
(incorporadoras) e provisão de infraestrutura básica

R$ 13.320.000

Investimento direto em projetos pilotos da Agência

R$ 45.000.000

Capex = para custos de infraestrutura R$75m² e terrraplanagem R$35/m², mais 15% para contingência
Investimento Direto = Capex1 + (Capex2 = custo de construção de edificações selecionadas)
1

2

A Agência tem duas principais fontes de
renda provenientes do setor privado para
sustentar um desenvolvimento bem-sucedido
do projeto Beira Foz. Uma delas é a gama de
serviços que poderiam fornecer para o novo
desenvolvimento e os outros vêm diretamente
da venda de terras. O último irá incorporar
o valor das CEPACs, necessitando de um
estudo mais detalhado a ser conduzido após a
aprovação da nova OUC no Plano Diretor.

RELATÓRIO FINAL 87

88 ­RELATÓRIO FINAL
BEIRA FOZ MASTERPLAN

Pressupostos fundamentais

Receitas

3. Renda proveniente da aquisição ou venda
de CEPAC’s dos terrenos desenvolvidos
por terceiros que decidiram não contribuir
com a sua terra para a agência. Neste caso
o rendimento da Agência se dará de duas
formas: uma outorga anual pelos serviços
prestados pela Agência e a diferença no valor
da terra, com ou sem CEPACs.

A agência terá o direito de vender terrenos
para investidores construirem determinados
edifícios ou alugar para diversos inquilinos,
atendendo as diretrizes do Masterplan, e terá
renda direta das seguintes fontes:
1. Valorização de terrenos
OUC

Custo médio da terra
atual

Custo da terra - previsão
2017

1

R$ 220/m2

R$ 270/m2

2

R$ 240/m2

R$ 290/m2

3

R$ 180/m2

R$ 220/m2

4

R$ 140/m2

R$ 200/m2

5

R$ 240/m2

R$ 290/m2

6

R$ 220/m2

R$ 270/m2

7

R$ 220/m

R$ 270/m

8

R$ 190/m2

R$ 230/m2

2

2

Fonte: Valores retirados de pesquisas de Jones Lang la Salle, levantamentos do Brasil, relatório de
mercado, 2013. Este documento é confidencial e as informações não podem ser divulgadas.

2. Valores das receitas de locação para o
desenvolvimento de propriedades da Agência
Uso do solo

Custo por mês

Custo por ano

Lazer e Hotel

2

R$ 35/m

R$ 420/m2

Comércio

R$ 20/m2

R$ 240/m2

Escritórios

R$ 43/m2

R$ 516/m2

Alimentos e bebidas

R$ 24/m2

R$ 288/m2

Alojamentos temporários

R$ 48/m2

R$ 576/m2

Infraestrutura social

R$ 18/m2

R$ 216/m2

O modelo do mercado imobiliário é baseado nos
aluguéis e vendas da agência a terceiros. A seguir,
é apresentado de forma ilustrativa um cenário
para atrair investimentos do setor privado. Esse
cenário é baseado apenas na OUC 2.
A previsão é que a OUC 2 poderá receber
um mínimo de R$ 500 mi dos investimentos
privados.
O valor presente líquido VPL da OUC 2 com o
modelo de negócio imobiliário pode variar de R$
450 milhões a R$ 1.2 bilhões avaliados para um
período de 20 anos.
O período mínimo de retorno dos investimentos
para a Agência está previsto em 8 anos, em um
cenário agressivo com a seguinte estrutura de
financiamento:

Fonte: Valores retirados de pesquisas de Jones Lang la Salle, levantamentos do Brasil, relatório de
mercado, 2013. Este documento é confidencial e as informações não podem ser divulgadas. Verificado
em http://www.custodevida.com.br/pr/foz-do-iguacu/ .

in U$$ Millions

Outros benefícios econômicos indiretos do
Beira Foz Masterplan
A revitalização da beira do rio na porção central
da cidade de Foz do Iguaçu e o Masterplan
irão trazer benefícios econômicos indiretos
significantes para a cidade, entre os quais:
• Transformação da região central da cidade
em uma zona produtiva;
• Criação de valor para uma zona de proteção
ambiental atualmente sem acessibilidade;
• Estima-se que haverá geração de cerca de
6.000 empregos diretos nos primeiros 5
anos uma vez que a primeira OUC esteja
plenamente implantada em 2019;
• Aumento do valor da terra em uma área
central da cidade;
• Criação de uma cadeia de suprimentos
para turismo, programas acadêmicos
e treinamento profissional para novas
oportunidades de trabalho no setor turístico;
• Ação conjunta para atrair o turismo para a
cidade de forma a incrementar o desempenho
anual de estadias em Foz do Iguaçu;
• Criação de rota para nova trilha e ciclovia
no parque da beira do rio tendo em vista a
promoção de uma vida mais saudável;
• Criação de 8 reservatórios novos na cidade
para minimizar riscos de enchentes.

BEIRA FOZ MASTERPLAN

RELATÓRIO FINAL 89

BEIRA FOZ MASTERPLAN
6 Masterplan detalhado Zona 2

90 ­RELATÓRIO FINAL
BEIRA FOZ MASTERPLAN

Masterplan detalhado - Zona 2

6.1 Componentes

Esta zona abrange uma área aproximada de 200ha,
usufruindo da existência do Marco das Três Fronteiras e
pode se tornar estrategicamente um novo espaço aberto
para a cidade sem negligenciar a importância econômica da
implantação do distrito logístico.

A identificação dessa área se deu através da
futura implantação de dois grandes projetos
viários que trarão mudanças significativas para
a cidade: a nova ponte ligando Foz do Iguaçu
e o Paraguai e a Via Perimetral Leste, que fará
a conexão da BR 277 com a nova ponte. Dessa
forma, foram levantadas questões referentes
à forma como essa área irá se conectar com o
resto da cidade e como ela irá se desenvolver.
A nova ponte desencadenou na diretriz para
criação de uma zona aduaneira em comum para
os 3 países, o que levaria a implantação de um
novo porto seco e a possibilidade de transformar
a área em uma zona de logística. No entanto,
a existência do Marco das Três Fronteiras e a
vontade de transformá-lo em uma atividade
turística atrativa nos guiou para a concepção
do zoneamento dessa área. Identificamos,
então, outras zonas possíveis onde poderia ser
implantado o distrito de logística, com maiores
possibilidades de expansão, sem interferir no
desenvolvimento turístico da região.

Oportunidade única
Essa área pode ser considerada uma grande
oportunidade de desenvolvimento para Foz
do Iguaçu, pois seus principais componentes
permitem que, através de um projeto planejado
e bem implantado, a região possa movimentar
a economia tanto quanto a região central.
Seus principais componentes são:
• Novo ponto de entrada para o comércio
internacional;
• Situação única para planejar e projetar
corretamente instalações contemporâneas;
• A localização aproxima os 3 países;
• Oportunidades
de
desenvolvimento
conjuntas; e
• Criação de emprego local.
Para obter o sucesso desejado as autoridades
competentes precisam ter em mente alguns
dos principais desafios e premissas, que serão

fundamentais para a implementação bemsucedida do projeto:
• A Perimetral Leste precisa estar implantada;
• Exige uma mudança no Plano Diretor;
• Melhorias na infraestrutura viária precisam
acontecer antes;
• Credibilidade e segurança para o setor
privado; e
• O projeto e a geometria da ponte devem ser
revistos.

BEIRA FOZ MASTERPLAN

Turismo

Logística

RELATÓRIO FINAL 91

92 ­RELATÓRIO FINAL
BEIRA FOZ MASTERPLAN

Masterplan detalhado - Zona 2

6.2 Desenvolvimento e Crescimento Urbano
Turismo e logística não estão juntos

Esta área do Beira Foz carrega, hoje em dia, duas
vocações contraditórias: por um lado, a nova
ponte de conexão com o Paraguai vista como
corredor de passagem de carga e logística de
comércio entre os dois países; por outro lado, é
uma região geográfica de intersecção entre dois
importantes rios, Iguaçu e Paraná. Portanto, o
Masterplan estratégico visa proteger o valor
ambiental da área e minimizar o potencial de
implantação de serviços de logística.

• A topografia é bastante íngrime, com 40
metros de declividade, desencadeando em
terrenos muito complexos e de alto custo
para o desenvolvimento de qualquer tipo de
plataforma logística.
Cadeia de conhecimento e desenvolvimento
econômico

• A área já possui uma vocação turística pela
existência do discreto ponto turístico da
triplice fronteira, o qual tem potencial para
se tornar foco turístico global;

O Plano de Desenvolvimento Econômico para
Foz do Iguaçu publicado recentemente sugere
que o turismo industrial - que mantém grande
parte da economia municipal e regional tem limitações em termos de potencial de
crescimento e não tem os mecanismos para
criar uma nova cadeia de conhecimento que
esta cidade precisa urgentemente.

• Qualquer sistema logístico ou porto seco
necessita de excelente acessibilidade e
ampla área; porém, toda região próxima à
nova ponte não atende a essa necessidade;

As conclusões preliminares e o PDE1 indicam
a necessidade de incorporação de uma nova
cadeia de conhecimento e, de acordo com a
pesquisa, os serviços de logística tem o maior

As justificativas para tanto são as seguintes:

potencial de crescimento devido à localização
geográfica na rota do comércio internacional.
No entanto, o documento também indica que
a cidade ainda tem o turismo industrial como
principal fonte de criação de conhecimento,
quantidade de empregos e produção
econômica.
Isso também é consistente,
conforme indicado no recente relatório da JLL,
o qual afirma que a cidade tem um crescimento
anual das acomodações hoteleiras estimado
em 3% para os próximos 10 anos2.

a margem do rio para perto do visitante e
residentes por meio da criação de parques,
corredores ecológicos e consolidação do Parque
das Três Fronteiras e do Espaço das Américas
como nova atração turística da cidade.

A solução é tornar Foz do Iguaçu inclusiva
para ambas as vocações, no local certo e com
atrativo suficiente para o setor privado.

Essa área tem potencial de acomodação para
mais de um milhão de metros quadrados
para o desenvolvimento de uma área logística
multimodal.

Por essas razões, o Beira Foz Masterplan propõe
duas distintas intervenções, zoneamento e
projetos piloto.
A primeira é dedicada totalmente ao turismo,
proteção ecológica e tem a intenção de trazer

JLL, Minuta, Analise do Mercado Hoteleiro, pag 58, 2014
PLANO DE DESENVOLVIMENTO ECONÔMICO DE FOZ DO IGUAÇU DIAGNÓSTICO, Carlos Águedo Paiva, Latus Consultoria, Prefeitura
Municipal de Foz do Iguaçu; Conselho de Desenvolvimento Econômico e Social de Foz do Iguaçu, April 2014
1
2

A segunda intervenção é a conceitualização
do novo distrito logístico no entorno da nova
Perimetral Leste, no trecho compreendido
entre a Av. República Argentina e a Av. Felipe
Wandscheer.

BEIRA FOZ MASTERPLAN

Zona 2 - 6.2.1
Parque das Três Fronteiras

O Parque das Três Fronteiras tem localização
restrita e má acessibilidade. Entretanto, por
causa da paisagem e do ambiente único que
o lugar possui, acreditamos que melhorando
a acessibilidade e desenvolvendo um novo
Parque com mirantes, trilhas naturais, acesso ao
Rio para passeios de barco e ainda promovendo
uma diversidade de serviços turísticos, este
poderia se tornar um ponto de atração turística
global.
O Masterplan Beira Foz dá um suporte para
o desenvolvimento de um projeto urbano
de alta qualidade. Para isso seria necessário
investimento do setor privado na forma de
construção e operação do parque. O Masterplan
inclui a definição dos parques lindeiros, acesso
e mobilidade estratégica e conexões com outros
parques ecológicos nas bordas dos rios Paraná
e Iguaçú.

Figura 27

RELATÓRIO FINAL 93

94 ­RELATÓRIO FINAL
BEIRA FOZ MASTERPLAN

Estudos de caso

Criar um destino turístico de classe mundial

The Brickpit Ring
Australia
custo: US$ 6.5 milhões
Atrai 1 milhão de visitantes por ano
Parque natural em uma pedreira abandonada perto do Parque
Olímpico de Sydney

Eden Project
Reino Unido
custo: US$ 208 milhões
Atrai 1,2 milhões de visitantes por ano
Regeneração econômica com a terceirização de 100% de suas
necessidades para empresas locais
Receita anual em 2012 foi de US$ 36 milhões

Grand Canyon skywalk
Estados Unidos
custo: US$ 30 milhões
A receita duplicou no centro de visitantes, passando US$ 7,9
milhões para US$ 18,2 milhões no primeiro ano
Número de visitantes estimado por ano (642.400)
Número de visitantes real por ano (1.927.200)

BEIRA FOZ MASTERPLAN

Conceituação

O Masterplan Beira Foz - Zona 2 pretende se
tornar um lugar exemplar para promover a
paisagem local e proteção ambiental. Esse
pressuposto é traduzido na adoção dos
seguintes conceitos:
• Abordagem da paisagem nativa
o Uso predominante de espécies de
proveniênica local e semeadura direta para
a criação de árvore robusta, rentável e
paisagem ecologicamente responsável.

Zona de Proteção Ambiental
- Parque Ecológico

• Aumento útil do habitat
o Desenvolvimento de guias para
que o habitat ecológico aumente desde as
condições existentes.
• Limite de acessibilidade nos corredores
marginais aos rios
o Inclusão de acordos desenvolvidos
em Beira Foz para restringir o acesso privado,
o qual causa danos ao ambiente natural e à
vida selvagem.
• Estratégia de acesso gerenciada e projetada
o Controle e delimitação de acesso à
área de paisagem de reserva prevenindo
a contaminação e diminuição da
vulnerabilidade.

Zona de Proteção Ambiental
Parque das 3 Fronteiras
Parque Turístico Beira Foz

RELATÓRIO FINAL 95

96 ­RELATÓRIO FINAL
BEIRA FOZ MASTERPLAN

Mobilidade

O Masterplan para essa área incorpora o projeto
do Departamento Nacional de Infraestrutura de
Transportes (DNIT) para um complexo viário
que liga o Brasil ao Paraguai.

Caminho Beira do Rio
Centro / Zona norte

O projeto do complexo viário abrange, além da
nova ponte entre Brasil e Paraguai, uma aduana,
uma rodovia perimetral (Perimetral Leste) que
conectará a Ponte da Amizade, a BR-469 (Av.
das Cataratas) e a BR-277. Esse complexo viário
deverá distribuir o fluxo de cargas que ocorre
atualmente apenas pela Ponte da Amizade e
irá desempenhar um papel muito positivo na
cidade ao desviar o fluxo de cargas das vias
urbanas para a Perimetral Leste. Dessa forma,
pode-se afirmar que esse eixo viário deverá
impulsionar usos logísticos em seu entorno.

Perimetral Leste e
Av. das Cataratas

A região abrangida pela Zona 2 apresenta
grande potencial turístico e de lazer com a
presença da tríplice fronteira. Para que o alto
fluxo de veículos de carga não se constitua em
uma barreira para o acesso ao Marco das Três
Fronteiras, haverá um acesso veicular controlado
cujo traçado será uma extensão da Av. General
Meira em direção sul, sob a Perimetral Leste. O
acesso de pedestres também é proposto sob a
Perimetral Leste e está integrado ao Caminho
Verde projetado dentro do parque.
Não são recomendadas novas conexões
viárias com a Perimetral Leste uma vez que
essa via tem caráter expresso e é destinada,
preferencialmente, a veículos de carga.

Praça das 3 Fronteiras
Paraguai
Av. Perimetral / Argentina

BEIRA FOZ MASTERPLAN

Zoneamento

A estratégia de zoneamento para essa área visa
limitar o potencial de expansão do crescimento
urbano municipal e limitar as margens dos rios a
uma rede de áreas ambientalmente planejadas
para o acesso do público. A conceituação é
baseada na criação de sub-áreas com diferentes
características da paisagem, mas que mantém o
acesso total a partir da borda do Rio Paraná até
a margem do Rio Iguaçu.
Neste contexto, estamos propondo dois
distintos parques na beira do rio. Um a norte,
mais perto da cidade como uma área de
proteção ambiental e com acesso limitado. O
outro, um novo ecoparque ao sul (Rio Iguaçú),
que levará o visitante para mais perto do rio, de
forma similar ao Parque das Cataratas, a 15 km
de distância.
Na interseção dos dois rios adotamos uma
abordagem ousada para promover o turismo,
na forma de um novo parque temático, o
Parque das 3 Fronteiras, que será a âncora
para as outras duas áreas através das quais se
tem acesso ao Parque das Três Fronteiras. Este
novo parque contemplará áreas naturais para
a observação da vida selvagem, decks para
observação/mirantes da “tríplice fronteira” e
outros serviços associados ao parque.
Para além da margem do rio, a presença de uma
nova ponte internacional e a nova perimetral
Leste levantam a possibilidade de implantação
de uma pequena área para o centro de serviços
logísticos. Esta área não tem a intenção de
atender a demanda do tráfego comercial entre
o Paraguai e o Brasil sozinha, mas tem como
objetivo maximizar a proximidade das três
fronteiras internacionais.
A definição dessa área seria da seguinte forma:
• Potencial para acomodar 200.000 m2 de
instalações de logística;
• Poderia ser localizada na Perimetral Leste, a
3km de distância da nova ponte internacional;
• Para tanto seria necessário construir acesso
específico em ambos os lados da Perimetral
Leste para permitir o tráfego de carga e
descarga das instalações.

Área = 328.500 m2
Zona de Proteção Ambiental Parque Ecológico com acesso
limitado

Área = 44.200 m2
Zona de Proteção Ambiental com
acesso limitado
Área = 128.900 m2
Parque temático - Parque das 3
Fronteiras
Área = 83.500 m2
Zona turística para o Parque das
3 Fronteiras
Área = 279.700 m2
Parque temático - Parque das 3
Fronteiras

Área = 267.000 m2
Ecoparque Beira Foz

RELATÓRIO FINAL 97

98 ­RELATÓRIO FINAL
BEIRA FOZ MASTERPLAN

Zona 2 - 6.2.2
Distrito Logístico

Como parte do posicionamento estratégico
do projeto Beira Foz na cidade, a condição de
incorporação de outro mecanismo econômico
na cidade tem sido analisada por diversas
instituições, entre elas, mais recentemente, o
novo Plano de Desenvolvimento Econômico
para Foz do Iguaçu1. O plano indica que uma das
oportunidades-chave está no setor logístico.
A abordagem adotada responde à solicitação
de Itapu Binacional para auxiliar e fornecer
informações detalhadas que identifiquem o
risco associado de tais instalações nesta área e
propor outros locais alternativos.
Algumas questões foram levantadas pela Itaipu
Binacional, após a reunião de 03.04.2014,
em relação aos estudos de pré-viabilidade
apresentados pela Arup, onde a Receita Federal
e o CodeFoz estavam presentes. As questões
apresentadas foram:
• Local de desenvolvimento de aproximado de
400.000 m2 para o porto seco e fiscalização na
proximidade da segunda ponte internacional
• Quais seriam os impactos de tais instalações
nessa área?
• Quais seriam as alternativas de locais ao
longo da zona identificada como logística
perto da Perimetral Leste e da BR 277?

IBIDEM

1

Situação atual
Nós entendemos que o projeto para a segunda
ponte internacional entre o Brasil e o Paraguai
foi aprovado e será construído. O custo total
estimado para o projeto é de R$ 250 milhões.
O alinhamento proposto para a ponte foi
desenvolvido para integrar as 3 fronteiras entre
Brasil, Paraguai e Argentina e para facilitar e
melhorar o tráfego de mercadorias por rodovia.
A Receita Federal expressou o interesse em
implantar uma área para controle fiscal e troca
de carga entre os três países nas proximidades
da nova ponte. A área disponível é muito
próxima à ponte (não mais de 3 km de distância)
e apresenta limitações para expansão.
O projeto de um porto seco ou um distrito fiscal
nas proximidades da nova ponte internacional
é uma ideia com potencial substancial. Em
2012, do total de tráfego de mercadorias do
Paraguai para o Brasil, apenas 6% foi em direção
à Argentina. A previsão é de que este número
aumente para 11% em 2017. Isso representaria
quase 12.000 caminhões por ano que poderiam
se beneficiar, demandando a criação de
uma zona fiscal controlada e eficiente perto
da tríplice fronteira, com as características
mencionadas anteriormente.

No entanto, como esse número é relativamente
pequeno em relação ao total de tráfego de
mercadorias com origem/destino no Paraguai,
pode-se argumentar que a cidade de Foz do
Iguaçu pode desenvolver uma estratégia de
crescimento urbano baseado em duas zonas
distintas:
• Zona A será uma plataforma logística
especializada, com gabinete fiscal, para
facilitar a condição da tríplice fronteira. Esta
seria uma instalação de tamanho médio
(cerca de 150 mil m²).
• Zona B será uma plataforma ou cidade de
logística e área de porto seco com uma área
de desenvolvimento potencial de 500.000 a
1.000.000 m².
Figura 28

BEIRA FOZ MASTERPLAN

Estudos de caso

As instalações mínimas para a implantação de
porto seco ou plataforma logística multimodal
compreendem:
• Controle alfandegário e aduana;
• Armazenamento temporário durante
inspeção alfandegária;
• Escritórios para um operador, proprietário
do terreno, locador ou contratante;
• Escritórios de compensação e
encaminhamento de agentes;
• Fechamento completo, cercado e com
sistema de segurança;
• Instalações de comunicações confiáveis e
eficientes; e
• Áreas de carga e descarga com serviços de
apoio.
A plataforma
abranger:

logística

completa

deverá

• Escritórios para agentes da Marinha;
• Serviços de embalagem de carga;
• Corretagem de transporte rodoviário de
mercadorias;
• Serviço computadorizado de rastreamento
de cargas;
• Pontes de pesagem; e
• Diversos armazéns.

Porto Seco atual
Foz do Iguaçu
Dados: 154 mil caminhões em 2013, (12% mais que em 2012)
Produtos: máquinas e implementos agrícolas, veículos, grãos, soja,
frutas e legumes
Modelo de gestão: privado
Total de capacidade: 150.000 m2
Armazéns: 2.000 m2
Armazéns químicos: 3.300 m2
Docas: 1
Vagas veículos: 750

Porto Seco atual
Madri

Dados: movimentação de 35 mil TEUS em 2012
Produtos: TEUS
Modelo de gestão: PPP entre Autoridades dos Portos, Cidade de
Madri e Organismo público de portos
Total de capacidade: volume 85.000 TEUS, intermodal ferroviariorodoviario, armazem de 750 m2

RELATÓRIO FINAL 99

100 ­RELATÓRIO FINAL
BEIRA FOZ MASTERPLAN

Opções de localização

Zona A

Zona A pode ser identificada a partir de uma
das opções descritas naimagem ao lado. Esta
zona vai ser limitada a uma única instalação
que servirá de forma eficiente ao tráfego de
mercadorias entre a tríplice fronteira em um
período de não mais do que 10 anos. Esta zona
deve incluir as seguintes diretrizes de projeto:
Intenção:
Garantir a integração urbana da instalação com
o tecido urbano existente e comunidade local
residente
Princípio:
Zona de segurança, incluindo uma instalação
fechada sem conexão visual entre a comunidade
local existente e o interior do recinto fiscal
Diretrizes:
• Mínimo de recuo de 20m dos lotes
residenciais próximos
• Incorporar um anel verde de infraestrutura e
serviços públicos para minimizar a descarga
das águas residuais na rede municipal
• Criar um ponto de acesso independente e
único para o recinto diretamente ligado à
nova via perimetral
As recomendações da Arup é a de preparar um
estudo de viabilidade detalhado em conjunto
com a Receita Federal para definir os requisitos
do projeto. Os seguintes aspectos necessitam
de mais estudos:
• Confirmar
disponibilidade
da
área
selecionada para o porto seco
• Organizar um workshop com a RF para criar
um novo modelo de fiscalização para otimizar
o tempo de espera
• Desenvolver com a Itaipu e com, CODEFOZ e
Prefeitura os benefícios econômicos indiretos
da instalação de uma zona de logística nesta
área

• Incorporar no plano diretor a área de
desenvolvimento logístico com algumas
diretrizes de alto padrão ambiental para a
concepção das instalações

D

Devido à proximidade da área com a área
turística da Tríplice Fronteira, a nossa
recomendação é de limitar a zona potencial de
instalações logísticas para uma pequena área
controlada. Há riscos substanciais, em termos
de degradação econômica, para atividades de
turismo se a plataforma logística for ampliada.

A

B

C

BEIRA FOZ MASTERPLAN

Opções de localização

Zona A - Resumo

Parcela

Especificações

Riscos e desafios

A

• Topografia local acidentada, portanto, vai exigir obras de terraplanagem
Localizada a norte da nova ponte e da zona aduaneira. Requer
acesso viário separado e fora da principal via de acesso.
• Acesso limitado
Área total: 150.000 m2

B

• Layout interno limitado devido aos pontos de acesso

Localizada a norte da nova ponte e da zona aduaneira. Requer • Topografia local praticamente plana
acesso viário separado e nova geometria de saída de tráfego
• Acesso limitado
de caminhões.
Área total: 142.000 m2

C
Localizada ao sul da nova ponte e da zona aduaneira, a
1km de distância. Requer nova geometria para o acesso de
caminhões
Área total: 150.000 m

• Layout interno deverá considerar a proximidade à área residencial (a
norte)
• Precisará de desapropriação de terras de um proprietário particular
• Topografia local praticamente plana
• Acesso ao local através do novo anel viário

2

D

• Layout interno deverá considerar os limites de uma APP
• Precisará de desapropriação de terras de um proprietário particular

Localizada em ambos os lados da via de acesso à ponte, a
2,5km de distância. Requer um novo acesso.
Área total: 315.000 m2

• Topografia da parcela sul vai exigir algumas obras de terraplanagem
• Precisará construir uma passagem subterrânea para acesso fiscal,
protegida em ambos os lados do viário
• Layout interno deverá considerar os limites de uma APP

RELATÓRIO FINAL 101

102 ­RELATÓRIO FINAL
BEIRA FOZ MASTERPLAN

Opções de localização

Zona B

A proposta para a Zona B consiste em desenvolver
instalações de plataformas logísticas adicionais.
Os potenciais locais inicialmente identificados
estão ilustrados abaixo. A tabela seguinte
descreve as principais questões e desafios para
cada local. Essa zona seria capaz de lidar com a
demanda futura em um cenário de crescimento
de 25 a 30 anos.

G

F

Esta zona terá aproximadamente 15 km de
distância da nova ponte internacional, mas será
ao lado da Perimetral Leste e da BR277. Este
local vai fornecer acesso fácil em direção ao
Brasil.

E

BEIRA FOZ MASTERPLAN

RELATÓRIO FINAL 103

Opções de localização

Zona B - Resumo

Parcela

Especificações

Riscos e desafios

E

Próximo à Perimetral Leste, a qual possui acesso direto para
a BR-277. Requer novo viário partindo da perimetral para
acesso ao terreno.

• Topografia local praticamente plana

Área total: 2. 300.000 m2
F

• Acesso ao terreno exige melhorias na via local existente
• Layout interno poderia ser maximizado aproveitando seu tamanho
• Topografia local praticamente plana

Localizado juntamente à BR-277 em direção a Curitiba, com
acesso direto à rodovia.
Área total: 640.000 m2

• Necessita de uma via de acesso local para o tráfego de caminhões pesados
• Layout interno semelhante às instalações do porto seco atual
• Acesso secundário possível

G

• Topografia local praticamente plana
Localizado juntamente à BR277 em direção a Curitiba.

• Necessita de uma via de acesso local para o tráfego de caminhões pesados

Área total: 610.000 m2

• Layout interno semelhante às instalações do porto seco atual
• Acesso secundário possível

104 ­RELATÓRIO FINAL
BEIRA FOZ MASTERPLAN

Opções de localização

Em detalhe - Parcela E

Área potencial de 2. 300.000 m2 para
acomodar um novo distrito logístico completo
com várias transferências modais de carga
e casas de conservação. Expansão futura
estimada em 20anos.
1,5 km distância da Perimetral Leste
6 km distância da BR 277 (estimado)
9 km distância da Nova Ponte

Tipo de Armazém

Área (m2)

Unidades

A

200m x 250m

50.000

8

B

80m x 230m

18.400

11

C

280m x 230m

64.400

2

Total galpões (m2)

731.200

Total terreno (m2)

2.300.000

Armazém tipo A
Armazém tipo B
Armazém tipo C

BR 277 - 6 km

P. leste - 1,5 km
Nova ponte - 9 km

A posição da Perimetral Leste é indicativa e aproximada
Figura29

BEIRA FOZ MASTERPLAN

Opções de localização

Em detalhe - Parcela F

Área potencial de 640.000m2 para acomodar
um novo porto seco com várias transferências
modais de carga, com capacidade de
expansão mínima. Excelente acesso a BR277.
17 km distância da Nova Ponte

Nova ponte - 17 km

A posição da Perimetral Leste é indicativa e aproximada
Figura 30

RELATÓRIO FINAL 105

106 ­RELATÓRIO FINAL
BEIRA FOZ MASTERPLAN

Opções de localização

Em detalhe - Parcela G

Área potencial de 610.000m2 para acomodar
um novo porto seco com modo de carga
único com capacidade de expansão mínima.
Excelente acesso a BR277.
19 km distância da Nova Ponte

Nova ponte - 19 km

A posição da Perimetral Leste é indicativa e aproximada
Figura 31

BEIRA FOZ MASTERPLAN

Opções de localização

Comparativo - Zonas A e B

Zona A

Pontos positivos

Pontos negativos

Proximidade com os 3 países e alfândega

A área é muito mais cara. O custo estimado para desapropriação é de R$ 45
milhões

Interesse da Receita Federal

Compromete a acessibilidade com o aumento de tráfego na área urbana
turística
Próximo a uma área de proteção ambiental
Proximidade com outras atividades econômicas, como hotéis, shoppings e
residências

Zona B

Pontos positivos

Pontos negativos

1/3 da área necessária já é pública. Pertence ao Governo do
Estado do Paraná

Distância até a nova ponte é de 16 km

O custo de desapropriação para obter uma área de 250.000m²
é de R$ 6,25 milhões
Localização na área rural, não urbanizada e com topografia
plana
Excelente acessibilidade à BR 277 e perimetral leste
Não interfere na mobilidade urbana
Proximidade das instalações de logística
Não entra em conflito com o corredor turístico

RELATÓRIO FINAL 107

108 ­RELATÓRIO FINAL
BEIRA FOZ MASTERPLAN

Masterplan detalhado - Zona 2

6.3 Viabilidade financeira da Plataforma Logística

Para ambas as zonas, os pressupostos para a
pré-viabilidade são os seguintes:
• Custos operacionais: assumimos custos de
operação e manutenção equivalentes a 15%
da receita do aluguel, o que é consistente
com a nossa experiência.
• Custos de Construção: custos de construção
do projeto como uma concessão.
• Uso do solo: a análise assume que o
concessionário é responsável por desenvolver
toda a área edificável.
• Custo de capital
• Período: Concessão de 25 anos, iniciando-se
ao final da construção.
• Inflação: Assumimos uma taxa de inflação de
5% anual.

BEIRA FOZ MASTERPLAN

RELATÓRIO FINAL 109

Tabela de áreas

Viabilidade financeira para a Área D
Superfície total

Área A - 150.000 m2
Área B - 142.000 m2

R$

Aquisição do terreno

70.875.000,00

Área C - 150.000 m2

Autorizações e aprovações (3% do custo total de

Área D - 315.000 m2

construção)

Área E - 2.300.000 m2
Área F - 640.000 m2
Área G - 610.000 m2

Superfície edificada

Custos estimados

8.437.500,00

Projeto

5.000.000,00

Custo total de infraestrutura

37.500.000,00

Custo da edificação

243.750.000,00

Custo total estimado

365.562.500,00

Área A - 75.000 m2

Viabilidade financeira para a Área E

Área B - 71.000 m2

Custos estimados

R$

Área C - 75.000 m2

Aquisição do terreno

621.000.000,00

Área D - 125.000 m2

Autorizações e aprovações (3% do custo total de

Área E - 1.610.000 m2
Área F - 448.000 m2
Área G - 427.000 m

2

Potencial construtivo (a ser confirmado)
Área D

187.500 m

Área E

2.415.000 m2

Área F

672.000 m2

Área G

640.500 m2

2

construção)

108.675.000,00

Projeto

10.000.000,00

Custo total de infraestrutura

483.000.000,00

Custo da edificação

3.139.500.000,00

Custo total estimado

4.362.175.000,00

Notas e Suposições:
• Não incluímos o custo do entroncamento para acessar as instalações
• O custo estimado para a aquisição de terras é baseado no seguinte cálculo: o valor médio da terra no local
x o fator de compensação de área para a aquisição (da ordem de 15 vezes o valor da terra em zona urbana
consolidada, 7.5% em zona rural)
• Assumimos que todos os terrenos não têm quaisquer dívidas ou reembolsos ao município
• Nós assumimos que não há nenhuma subdivisão destas parcelas
• O custo de construção estimado é de R$ 850 - 1300 por m². Isto é baseado na experiência da Arup para a
construção de edificação industrial leve, estacionamento de caminhões e equipamentos de logística.

110 ­RELATÓRIO FINAL
BEIRA FOZ MASTERPLAN

BEIRA FOZ MASTERPLAN

RELATÓRIO FINAL 111

BEIRA FOZ MASTERPLAN
7 Conclusões e próximos
passos

112 ­RELATÓRIO FINAL
BEIRA FOZ MASTERPLAN

Beira Foz Masterplan

Conclusões e próximos passos
O conceito global do Masterplan descrito aqui terá de
ser desenvolvido posteriormente e, por consequência,
precisará avançar quanto à viabilidade financeira para cada
parte distinta do plano.

O Masterplan para a zona 1 estabelece uma
visão a longo prazo para esta parte central da
cidade, desenvolvida a partir do trabalho prévio
das autoridades municipais, ITAIPU, Secretaria
do Turismo, Governo Federal e a Casa Civil.
No início deste trabalho o Plano Municipal
trata da condição da fronteira nacional e
reurbanização da beira do Rio Paraná como
base para os estudos, em termos de princípios
orientadores, estratégias e políticas para toda a
cidade.
A área da beira do rio é um dos desafios
específicos desta área e, por isso, exige que a
visão e os conceitos do Masterplan respondam
a essas questões a partir de uma abordagem de
transformação eficaz.

O Masterplan para a Zona 2 foca em uma
abordagem mais aspiracional e coloca os
conceitos orientadores para uma oportunidade
futura de desenvolvimento. Foi considerado o
projeto estratégico para uma segunda ponte
internacional – que terá um impacto local
quanto ao aumento do tráfego de veículos,
acessibilidade e especulação imobiliária.
Nossa proposta se molda nesse fato e protege
a oportunidade de reforçar o caráter turístico
desta localização específica. No entanto, devido
à natureza de uma área ambientalmente
sensível, acreditamos que o setor público
deva conduzir o desenvolvimento dos projetos
associados ao turismo e orientar o setor
privado, sempre que necessário.

BEIRA FOZ MASTERPLAN

Próximos passos

Para as duas zonas do projeto Beira Foz, a Arup
recomenda as seguintes ações:

5. Desenvolver um plano de participação da
comunidade

1. Criação da uma organização gerenciadora

As autoridades da cidade precisam manter
um processo transparente de como o Beira
Foz Masterplan será implementado. Este
processo deve envolver a comunidade através
da recomendação 4 supracitada. O objetivo
não é que a comunidade desenvolva o projeto
do Masterplan em detalhe, mas mantê-los
envolvidos e atualizados sobre todo o progresso.

A criação de uma nova organização, na forma
de duas alternativas possíveis: uma Agência
de Desenvolvimento ou um Veículo para Fins
Específicos, para liderar a requalificação do
Beira Foz, na zona 1.
2. Detalhar oportunidades de investimento do
setor público
A organização precisa ter uma lista clara de
investimentos públicos para lançar a primeira
OUC. Estes investimentos devem ser definidos e
planejados de acordo com os vários programas
federais para acelerar o desenvolvimento em
todo o Brasil.
3. Desenvolver as OUCs e inserí-las no Plano
Diretor
Atualmente o Plano Diretor não define os
direitos e obrigações para criar e desenvolver
Operações Urbanas Consorciadas. Na página 80
deste relatório, definimos os requisitos legais
“mínimos” que precisam ser incluídos no Plano
Diretor.
4. Organizar programações culturais no
horizonte Foz 2035
A implementação do projeto Beira Foz vai exigir
uma mudança de percepção dos moradores da
cidade, que poderia partir da criação de uma
série de atividades culturais e comunitárias
que estão relacionados ao projeto. O centro da
cidade pode ter, uma vez por ano, um festival
de culinária nas ruas mais próximas ao rio, por
exemplo.

6. Inserir no Plano Diretor o novo distrito de
logística e o Parque das Três Fronteiras
O Masterplan faz duas claras propostas em
termos de zoneamento que necessitam ser
incorporadas ao Plano Diretor: um novo parque
na área das Três Fronteiras definido no capítulo
6.2, item 6.2.1 deste relatório e um novo distrito
logístico descrito no capítulo 6.2, item 6.2.2.
Ambos os projetos devem ser incorporados
nas molduras legais do Plano Diretor, com seus
parâmetros chaves e diretrizes para futuro
desenvolvimento do projeto.
7. Desenvolver um projeto (Masterplan) para
o novo polo de logística – preferencialmente
Zona 2, Área E
O Masterplan reconhece o que o Plano de
Desenvolvimento Econômico declara como
paradoxo para Foz do Iguaçu em termos de quais
são os futuros motores da economia da cidade e
da região. Por um lado, o turismo como o maior
gerador econômico de empregos, investimento
direto, receita e captação de impostos; do outro
lado, o crescimento de instalações logísticas
indica que a cidade tem uma ligação estratégica
com o Paraguai e Argentina que poderia gerar
em torno de 30% da oferta total de emprego no
setor da cadeia produtiva logística.

Por este motivo, recomendamos que a cidade e
o CODEFOZ tomem a iniciativa de desenvolver
um Masterplan detalhado para um novo distrito
logístico na parcela E descrita no item 6.2.2.
8. Revisar o Plano Diretor abordando
especificamente as questões relacionadas
com:
1. Corredores de mobilidade sustentável
2. Plataforma logística integrada
3. Masterplan Beira Foz (integrando as margens
dos Rios Paraná e Iguaçu
4. Parque Turístico das 3 Fronteiras

RELATÓRIO FINAL 113

114 ­RELATÓRIO FINAL
BEIRA FOZ MASTERPLAN

BEIRA FOZ MASTERPLAN

RELATÓRIO FINAL 115

BEIRA FOZ MASTERPLAN
Anexos

116 ­RELATÓRIO FINAL
BEIRA FOZ MASTERPLAN

BEIRA FOZ MASTERPLAN

RELATÓRIO FINAL 117

118 ­RELATÓRIO FINAL
BEIRA FOZ MASTERPLAN

BEIRA FOZ MASTERPLAN

RELATÓRIO FINAL 119

120 ­RELATÓRIO FINAL
BEIRA FOZ MASTERPLAN

BEIRA FOZ MASTERPLAN

RELATÓRIO FINAL 121

122 ­RELATÓRIO FINAL
BEIRA FOZ MASTERPLAN

BEIRA FOZ MASTERPLAN

RELATÓRIO FINAL 123

124 ­RELATÓRIO FINAL
BEIRA FOZ MASTERPLAN

BEIRA FOZ MASTERPLAN

RELATÓRIO FINAL 125

126 ­RELATÓRIO FINAL
BEIRA FOZ MASTERPLAN

BEIRA FOZ MASTERPLAN

RELATÓRIO FINAL 127

128 ­RELATÓRIO FINAL
BEIRA FOZ MASTERPLAN

BEIRA FOZ MASTERPLAN

RELATÓRIO FINAL 129

130 ­RELATÓRIO FINAL
BEIRA FOZ MASTERPLAN

BEIRA FOZ MASTERPLAN

RELATÓRIO FINAL 131

132 ­RELATÓRIO FINAL
BEIRA FOZ MASTERPLAN

BEIRA FOZ MASTERPLAN

RELATÓRIO FINAL 133

134 ­RELATÓRIO FINAL
BEIRA FOZ MASTERPLAN

BEIRA FOZ MASTERPLAN

RELATÓRIO FINAL 135

136 ­RELATÓRIO FINAL
BEIRA FOZ MASTERPLAN

BEIRA FOZ MASTERPLAN

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