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Contratos em geral

Evico
Evico a perda total ou parcial de coisa adquirida por contrato oneroso (ou por
doao em contemplao de casamento CC, art. 552), por motivo anterior aquisio,
em virtude de deciso judicial, apreenso do bem pela polcia, implemento de condio
resolutiva ou outro evento de efeitos irresistveis. O adquirente ter garantia contra
evico ainda que tenha adquirido a coisa em hasta pblica (CC, art. 447).
Os sujeitos envolvidos na evico so o evictor (terceiro reivindicante), o evicto
(o adquirente da coisa) e o alienante. Este ltimo presta garantia ao evicto de que ir
ressarci-lo, caso o evictor venha a ter sucesso em sua reivindicao.
O alienante devolver ao adquirente evicto o preo e as despesas, alm de responder pelos danos sofridos pelo evicto, inclusive custas judiciais e honorrios (CC, art.
450). E como se trata de obrigao de garantia, irrelevante perquirir se o alienante
estava de boa ou de m-f, pois, de qualquer modo, precisar responder ao adquirente.
O preo a ser devolvido ser sempre o valor da coisa ao tempo da evico (CC, art. 450,
pargrafo nico).
As partes podem reforar, diminuir ou mesmo excluir a responsabilidade, desde
que o faam por clusula expressa (CC, art. 448), mas essa clusula de excluso no
vlida nos contratos de adeso, pois estaria havendo renncia antecipada do aderente a
direito resultante da natureza do negcio, o que proibido pelo artigo 424.
De qualquer modo, apesar da clusula que exclui a responsabilidade do alienante, se a evico se deu, o evicto ter direito a receber o preo (no as perdas e danos),
se no sabia do risco da evico ou se no o assumiu (CC, art. 449). Assim, o adquirente
no ter direito de ser ressarcido se ao adquirir a coisa j sabia que era alheia ou litigiosa
(CC, art. 457), pois nesse caso o contrato se transforma em aleatrio.
O adquirente, para exercer o direito que resulta da evico (o regresso contra o
alienante), precisa denunciar lide o alienante, ou o alienante imediato ou qualquer
dos anteriores (CC, art. 456). Se o alienante no atender ao chamado e for manifesto o
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direito do terceiro, o adquirente poder deixar de contestar ou de recorrer (CC, art. 456,
pargrafo nico), sem qualquer prejuzo quanto ao seu direito de ser ressarcido.
Mas o adquirente no pode, ao ser citado, simplesmente entregar a coisa ao reivindicante antes de denunciar a lide ao alienante, pois este quem, em ltima anlise,
vai sofrer as consequncias da evico, e por isso ter que ter oportunidade de defesa.
Por isso, se o adquirente no denunciar a lide, perder a garantia contra a evico. Trata-se, portanto, de denunciao obrigatria, nos moldes do artigo 70, I, do Cdigo de Processo Civil (CPC). A prpria sentena que mandar devolver a coisa ao evictor condenar
o alienante a ressarcir o evicto (CPC, art. 76).
Mas deve-se observar que a denunciao envolve exclusivamente aqueles que
participaram da cadeia dominial do bem. Assim, se houver responsabilidade de um terceiro, ela dever ser cobrada em ao prpria. Por exemplo, se ocorreu alienao de um
veculo e houver responsabilidade do Detran, que forneceu informaes erradas sobre
a propriedade, o Detran dever ser cobrado em ao prpria, no podendo ser chamado
na ao de evico.
No caso de evico parcial, se considervel, o evicto poder optar entre a resciso do contrato e o abatimento proporcional no preo. Logo, contrario sensu, se no for
considervel, s caber o abatimento do preo (CC, art. 455).
Na partilha (nas sucesses), se um dos coerdeiros vier a ser evicto, todos sero obrigados, reciprocamente, a indenizar-se, salvo se houver entre eles conveno em
contrrio, se houve culpa do evicto, ou se a perda do bem decorreu de fato posterior
partilha (CC, arts. 2.024 e 2.025). Tambm aqui pouco importa boa-f dos coerdeiros,
pois a finalidade da norma legal igualar os quinhes.

Contratos aleatrios
A caracterstica principal dos contratos aleatrios a presena do risco (lea), no
sentido de que no se sabe qual dos contratantes ter lucro ou qual ter prejuzo, pois
tal avaliao depende de um evento incerto (a ocorrncia ou no do sinistro, no contrato
de seguro, a quantidade a ser obtida na colheita da safra futura etc.).
O contrato aleatrio pode dizer respeito a coisa futura (CC, arts. 458 e 459) ou a
coisa existente, mas que se encontra exposta a risco, no se sabendo se este j se consumou (CC, arts. 460 e 461).
Quanto s espcies de contratos aleatrios, os que dizem respeito a coisas futuras
podem ser classificados como contratos em que o risco se refere existncia da coisa,
que poder no existir (emptio spei); e contratos nos quais o risco se refere quantidade
em que a coisa existir (emptio rei speratae). Temos, ento, as seguintes caractersticas:
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emptio spei, a prestao devida, ainda que da coisa futura nada venha a existir, pois o risco se refere precisamente existncia da coisa (CC, art. 458);
emptio rei speratae, a prestao s ser devida se a coisa vier a existir, em qualquer quantidade, mas se nada existir, nada ser devido, pois o risco se refere
quantidade e no existncia (CC, art. 459).

Contrato preliminar
aquele no qual se promete, no futuro, celebrar o contrato definitivo. O contrato
preliminar sempre gera a mesma obrigao de fazer, ou seja, celebrar o definitivo, desde
que no haja clusula de arrependimento. Se houver tal clusula, no se poder exigir do
contratante preliminar a celebrao do definitivo, e a soluo se dar em perdas e danos.
Os requisitos do contrato preliminar so os mesmos requisitos essenciais do
contrato definitivo, exceto quanto forma (CC, art. 462). Assim, por exemplo, o contrato preliminar de compra e venda de um imvel dever conter todos os requisitos
essenciais do contrato de compra e venda (que o definitivo), tais como o preo e a
descrio da coisa (que so os elementos essenciais da compra e venda), podendo ainda
conter, se as partes o desejarem, outras condies do contrato. No entanto, esse contrato preliminar poder ser celebrado por escrito particular, no precisando obedecer
forma da escritura pblica.
O contrato preliminar pode ser unilateral ou bilateral, conforme permita a apenas
um deles ou a ambos a possibilidade de exigir a celebrao do contrato definitivo.
Assim, no unilateral (tambm chamado de opo), um dos contratantes preliminares tem o direito de exigir que o outro celebre o contrato definitivo, mas o outro
no tem esse mesmo direito. o que ocorre, por exemplo, nos contratos de leasing e no
emprstimo de jogador de futebol, com opo de compra ao final.
J o contrato preliminar bilateral cria o direito recproco de exigir a celebrao
do definitivo, cada um dos contratantes podendo exigir que o outro celebre o contrato
definitivo, assinando-lhe o prazo para faz-lo (CC, art. 463).
Exige a lei que seja feito o registro do contrato preliminar (CC, art. 463, pargrafo nico), mas convm que se esclarea que tal registro para que o contrato possa ter
eficcia erga omnes, e no para garantir a sua validade. Em outras palavras, mesmo sem o
registro, o contrato preliminar valer entre os contratantes, um podendo exigir do outro
a celebrao do contrato definitivo, a exigncia no podendo ser feita apenas se afetar
direitos de terceiros. Assim, se o promitente j vendeu a coisa para um terceiro, por
exemplo, e o contrato preliminar no foi registrado, a soluo ser em perdas e danos,
pois nada se poder exigir contra esse terceiro.
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Aps o prazo assinado para a celebrao do contrato definitivo, poder o contratante pedir que o juiz confira carter definitivo ao contrato preliminar, se o outro no o
cumpriu, a menos que a isso se oponha a natureza da obrigao (CC, art. 464). Alguns
contratos no podem ser exigidos, pois sua natureza a isso se ope, como seria o caso,
por exemplo, da promessa de outorgar mandato (pois o mandato pode ser revogado ad
nutum), a promessa de doao (pois a doao precisa conter o animus donandi no momento em que celebrada), ou a promessa de ceder o direito aos alimentos (a natureza
personalssima e a lei art. 1.707 se opem cesso) etc. Da mesma forma, no poder ser exigida a celebrao do definitivo se houver clusula de arrependimento.
A sentena judicial substitui a vontade do devedor que se recusou a celebrar o
contrato definitivo, e por si s ser bastante para tornar definitivo o contrato preliminar (CC, art. 464). Mas que o credor poder, em vez de exigir a celebrao do contrato
definitivo, optar por desfazer o preliminar, pedindo do contratante inadimplente o pagamento de perdas e danos (CC, art. 465).

Contrato com pessoa a declarar


possvel que um dos contratantes no pretenda ser desde logo identificado,
no momento da celebrao do contrato, e por isso outra pessoa ir aparecer como contratante. Mas essa pessoa que aparece como contratante estar celebrando o contrato
em seu prprio nome, e no como representante. No entanto, essa pessoa se reserva
o direito de indicar quem ir assumir os seus direitos e obrigaes contratuais (CC,
art. 467). Trata-se, como se v, de uma cesso de contrato.
A indicao do outro contratante, que substituir o contratante original, dever
ser feita no prazo de cinco dias, aps a concluso do contrato, salvo se outro prazo tiver sido entre ambos ajustado (CC, art. 468). E evidente que a pessoa nomeada para
substituir o contratante original ter que aceitar a nomeao, sendo que essa aceitao
dever ser feita pela mesma forma usada para o contrato.
A aceitao opera ex tunc, ou seja, o nomeado considerado como contratante
originrio, vale dizer, ser considerado como contratante desde o momento em que o
contrato foi celebrado (CC, art. 469). Logo, o nomeado assume os direitos e obrigaes
de modo retroativo, assumindo inclusive obrigaes que j estejam vencidas ao tempo
em que aceitou.
No entanto, o contrato produzir seus efeitos entre os contratantes originais se a
nomeao no for feita no prazo ou se o nomeado recusar-se a aceit-la, ou ento se o
nomeado era insolvente ou incapaz e o outro no sabia de tal circunstncia (CC, arts.
470 e 471).
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Extino do contrato
Os modos de extino do contrato esto previstos nos artigos 472 a 480.
O distrato um acordo entre os contratantes para desfazer o contrato, e dever
obedecer mesma forma exigida (no a forma que foi usada) para o contrato. Trata-se, portanto, de um desfazimento bilateral, ou seja, um contrato celebrado para
desfazer outro contrato.
A resilio unilateral, ou seja, a extino do contrato pela vontade de apenas um
dos contratantes, ser possvel quando a lei expressa ou implicitamente a admite. Assim, por exemplo, no contrato de mandato a lei expressa ao admitir a revogao e a
renncia, que nada mais so do que o desfazimento do contrato pela vontade de apenas
um dos contratantes (CC, art. 682, I). Nos contratos de prazo indeterminado, como
ningum pode ser obrigado a se manter indefinidamente vinculado a contrato, estar
sempre implcita a possibilidade de resilio unilateral.
Nos casos em que admitida, a resilio unilateral opera mediante denncia
notificada outra parte, ou seja, um dos contratantes informa ao outro que pretende
extinguir o contrato. Mas se em virtude da natureza do contrato houve investimento
considervel de uma das partes, a denncia s produzir efeitos aps o decurso de prazo
compatvel com tal investimento (CC, art. 473).
Outro modo de extino dos contratos pela concretizao da clusula resolutiva, que est presente em todos os contratos bilaterais, podendo ser expressa ou tcita.
Quando expressa a clusula resolutiva, opera de pleno direito, independentemente de
interpelao judicial ou extrajudicial. Quando tcita, ela depender de interpelao judicial, no operando automaticamente (CC, art. 474).
Quando a clusula resolutiva for tcita, a parte lesada poder optar entre a resoluo do contrato ou a exigncia do seu cumprimento, em qualquer dos casos podendo
ser cumulado o pedido com o de indenizao por perdas e danos (CC, art. 475).
Tambm pode se extinguir o contrato pela exceo do contrato no cumprido, que se
apresenta como um meio de defesa nos contratos bilaterais, ou seja, a exceo arguvel em contestao. Diz a referida exceo que um dos contratantes no pode exigir a
prestao do outro se ainda no cumpriu a sua prpria (exceptio non adimpleti contractus
CC, art. 476). Mas evidente que a exceo s poder ser invocada se as prestaes
deviam ser cumpridas simultaneamente, pois, se um deles havia se comprometido a
cumprir a sua em primeiro lugar, obviamente no poder recusar-se a cumprir sob o
argumento de que o outro no cumpriu a dele.
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Se houve cumprimento parcial (cumprimento defeituoso, portanto), a exceo


passa a ser chamada de exceptio non rite adimpleti contractus.
Se um deles se comprometeu a cumprir sua prestao antes do cumprimento pelo
outro, no poder alegar a exceo, como vimos acima. No entanto, se houver mudana
significativa da situao patrimonial do que deveria cumprir por ltimo a sua prestao,
o que iria cumprir por primeiro poder exigir o cumprimento antecipado pelo outro, ou
que lhe d garantias de que poder cumpri-la. Se no obtiver nem o cumprimento e nem
a garantia, poder recusar-se a cumprir a sua em primeiro lugar (CC, art. 477).
Pode extinguir-se o contrato, finalmente, no caso de resoluo por onerosidade
excessiva, mas essa forma de extino s cabvel nos contratos de execuo continuada
ou diferida. Pode ocorrer a resoluo por onerosidade excessiva se a prestao de uma
das partes se tornar muito onerosa, em virtude de fatos supervenientes e imprevistos,
passando a haver excessiva vantagem para a outra parte. Em tal hiptese, o devedor
excessivamente onerado poder pedir a resoluo do contrato (CC, art. 478). Trata-se
da clusula rebus sic stantibus (teoria da impreviso).
O outro contratante, contudo, o que est sendo beneficiado, poder evitar a resoluo oferecendo-se para reequilibrar as prestaes (CC, art. 479).
Se for resolvido o contrato, a sentena que o resolveu ter seus efeitos retroativos
data da citao.

Dicas de Estudo
Leia os artigos 447 a 457 do Cdigo Civil, referentes evico, procurando imaginar situaes concretas que possam servir de exemplo. Observe, tambm, a promessa
de compra e venda, que na prtica a modalidade mais comum de contrato preliminar,
e inclusive atribui direito real ao promitente comprador, se no houver clusula de arrependimento e se foi feito o registro (art. 1.417).

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