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INTRODUO
O presente estudo versa sobre a temtica da locao e alienao para vaga de
garagem em condomnio edilcio. Trataremos do assunto analisando o artigo
1.331 do Cdigo Civil frente a entrada em vigor da Lei n 12.607/2012, que
trouxe uma reforma pontual ao 1 do artigo mencionado, a saber:
Art. 1.331 antes da edio da Lei n 12.607/12
[...]
1 As partes suscetveis de utilizao independente, tais como apartamentos,
escritrios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veculos, com as
respectivas fraes ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a
propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus
proprietrios.
Depois da edio da Lei n 12.607/12
1 As partes suscetveis de utilizao independente, tais como apartamentos,
escritrios, salas, lojas, sobrelojas, com as respectivas fraes ideais no solo e
nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser
alienadas e gravadas livremente por seus proprietrios, exceto os abrigos para
veculos, que no podero ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao
condomnio, salvo autorizao expressa na conveno de condomnio.

A LOCAO DA VAGA DE GARAGEM PARA TERCEIROS.


A vaga de garagem considerada como parte da unidade privada do
condmino e, em razo disso, deve ser utilizada exclusivamente por seu
proprietrio. Geralmente, seu ttulo de propriedade conferido juntamente com
o registro da escritura pblica da prpria unidade autnoma.
Atualmente os novos empreendimentos , vendem vagas separadamente , em
atendimento s necessidades de condminos que precisam dispor de um
nmero maior de abrigos de veculos do que aqueles vinculados ao seu
apartamento.

Assim sendo, possvel optar pelo registro autnomo da vaga em face da


unidade privada. Essa distino confere ao proprietrio a possibilidade de
dispor da sua vaga de garagem de forma muito mais desimpedida do que se o
seu registro estivesse vinculado escrita do apartamento.
H tambm que se observar o artigo 1.338 do Cdigo Civil, in verbis:
Resolvendo o condmino alugar rea no abrigo para veculos, preferir-se-,
em condies iguais, qualquer dos condminos a estranhos, e, entre todos, os
possuidores, ou seja, as opes de locatrios ganhariam um grande impulso,
pois extrapolariam os limites dos condminos, sendo aceitos, inclusive terceiros
estranhos ao condomnio.
Como uma tentativa de reduzir o entusiasmo pela explorao econmica, o
referido art. 1.338 colocou um freio na liberdade para celebrao de contratos
de locao de garagens. O legislador exigiu o cumprimento do direito de
preferncia entre os condminos para, a partir de ento, ser viabilizada a oferta
para estranhos quele convvio comunitrio.
Fato que, esta opo do Cdigo Civil sempre foi bastante criticada pelos
doutrinadores ptrios. Silvio de Salvo Venosa compe a corrente que se
posiciona contra esta possibilidade de locao para terceiros, conferida pelo
Cdigo atual. O referido autor, ao comentar o Cdigo Civil, alerta para uma
maior fragilidade da segurana do condomnio quando se autoriza a locao da
garagem para aqueles que no se apresentam como condminos, sugerindo
inclusive uma ampla restrio a esta possibilidade. Segundo o doutrinador,
deveria o Cdigo ter sido mais especfico e incisivo. No s a conveno e o
regulamento podem vedar o ingresso de estranhos, como tambm a
assemblia geral pode decidir sobre a matria.1
O doutrinador Pedro Elias Avvad, nesse mesmo sentido afirma que muito
embora a lei tenha aberto uma possibilidade de alugar rea no abrigo para
veculo a estranhos sem a tradicional ressalva se a conveno o permitir, est
claro que o condmino locador, no fica, s por isso, autorizado a ignorar o

1 VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil: Direitos Reais. 11 ed. So Paulo: Atlas, 2011, p. 384

estatuto interno alugando a sua vaga a estranhos, caso haja proibio


expressa neste sentido.2
Portanto, apesar de no constar no dispositivo mencionado, a necessidade de
previso acerca da possibilidade de locao para terceiros, pelo menos, na
conveno de condomnio deve ser imposta. Esta exigncia busca assegurar,
no mnimo, o dever de informao aos demais condminos da viabilidade de
locao aos outros, mantendo, assim um comportamento isonmico para
todos. Alm disso, garante, ainda, a participao dos demais proprietrios na
deliberao de condutas a serem adotadas junto ao condomnio.

O NOVO 1 DO ARTIGO 1331.


A alterao trazida no 1 do art. 1331 veio legitimar aquilo que os
doutrinadores mais cautelosos tinham em mente. Pois agora, o legislador,
resolveu limitar a liberdade do condmino quanto alienao e a locao da
sua vaga de garagem. A partir de ento, somente com a autorizao expressa
na conveno de condomnio que ser possvel adotar qualquer dessas
atitudes. Ou seja, a simples omisso quanto a este tema deve ser interpretada
como obstculo locao ou alienao da vaga de garagem para terceiros que
no os condminos.
Sendo assim, por exemplo, locar um abrigo para veculos sem a devida
autorizao expressa precedente da conveno de condomnio no assegura a
validade do contrato de locao, haja vista que foi desobedecida a norma
expressa, agora, em lei.
Agora, as garagens s podero ser alugadas ou alienadas se houver
autorizao expressa dos condminos. E, para isso, necessrio ter o aval de
dois teros dos moradores em assembleia. A exceo vale apenas se a
permisso for estabelecida na Conveno do condomnio.
At a entrada em vigor da referida lei, era permitido um morador alugar a sua
vaga de garagem para estranho, bastando oferecer primeiro aos prprios
2 AVVAD, Pedro Elias. Condomnio em Edificaes no Novo Cdigo Civil. 2 ed. rev. amp. Rio
de Janeiro: 2007, Renovar, p. 114

moradores o que poderia ocorrem em assembleia ou com o simples


informativo no quadro de avisos do condomnio. Porm, com a modificao
implementada pela lei, o condmino somente poder alugar sua vaga a
estranhos se a conveno assim permitir.
importante que fique claro que a lei no veda a locao das vagas para
outros condminos, pelo contrrio, esta passa a ser a nica opo do morador
que tem uma vaga a mais.
Lembrando que prdios garagens e condomnios com garagens com
matrculas separadas, so unidades autnomas e podem ser negociadas da
mesma forma que as unidades imobilirias. O objetivo principal da nova lei
oferecer mais segurana aos prdios residenciais e comerciais, reduzindo a
circulao de estranhos.
Registre-se o contido no Parecer n 1.246, de 2010, do Relator Senador
Pedro Simon: Dessa maneira, podero os condminos locar ou vender suas
propriedades a terceiros, no-proprietrios de unidades no prdio, mas os
abrigos para veculos dependero de autorizao contida na conveno
do condomnio
E acrescenta: (...) torna-se fcil intuir que a venda ou aluguel de uma
unidade de garagem a pessoa estranha ao condomnio motivo de
vulnerabilidade para todo o grupo, que assim poder estar recebendo, em
seu meio, pessoa inconveniente. Por outro lado, se esta for a vontade
assentada em assemblia, no haver o impedimento da locao ou venda da
unidade, mas a responsabilidade ser de todos os condminos
compartilhada. Alm disso, no haver obstculo a que as garagens sejam
locadas ou vendidas a outros condminos.

COMO FICAM OS CONTRATOS J CELEBRADOS?


Considerando a mudana legislativa, deve-se alertar para a seguinte situao:
E as relaes locatcias celebradas anteriormente promulgao da referida
norma em condomnios onde no h conveno de condomnio que permita
expressamente a celebrao com terceiros, como ficou a partir de ento?

Lembram os autores Rodolfo Pamplona Filho e Pablo Stolze 3que a nulidade do


negcio jurdico pode ser classificada, dentre outras espcies, em originria e
sucessiva, sendo que a primeira assim rotulada, pois o vcio nasce no prprio
ato, enquanto que a segunda se manifesta por causa superveniente. Sendo
assim, esta mudana legislativa seria, portanto, uma causa superveniente, o
que afetaria os contratos em vigncia j que no esto em conformidade com o
que determina a lei, configurando, portanto uma fraude ao dispositivo legal?
O primeiro pensamento segue a linha de raciocnio segundo a qual no pode
ser considerado como defeito do negcio jurdico, pois no houve inteno das
partes em fraudar a norma legal. Neste ponto, Cristiano Chaves e Nelson
Rosenvald destacam que a nulidade por fraude objetiva, no estando
atrelada inteno de burlar o mandamento legal. Havendo contrariedade lei,
pouco interessa se o declarante tinha, ou no, o propsito fraudatrio. 4
Ocorre que, apesar da possibilidade de invalidar um negcio jurdico por causa
superveniente, a alterao da norma jurdica no capaz de atingir o plano da
validade do contrato de locao no exemplo citado , pois os requisitos para
assegurar o livre trnsito dos efeitos desta avena devem ser observados no
momento da sua celebrao.
No caso em tela, deve-se chamar ao centro o art. 6 da Lei de Introduo ao
Direito Brasileiro que assim afirma: a lei em vigor ter efeito imediato e geral,
respeitados o ato jurdico perfeito, o direito adquirido e a coisa julgada. Isso
implica dizer que no ser possvel a retroatividade da lei 12.607/2012 devido
sua eficcia ser processada apenas a partir da sua publicao, mantendo-se,
consequentemente, hgida toda avena celebrada anteriormente.
Portanto, no h que se falar em quebra dos efeitos jurdicos decorrentes de
contratos de locao de garagem de condomnio com terceiros celebrados
antes da promulgao da referida lei. Estas avenas devem permanecer
3 GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo Curso do Direito Civil: Parte
Geral. 10 ed. rev. atual. vol I. So Paulo: SARAIVA, 2008, p. 384

4 FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Direito Civil: teoria geral. 8 ed. Rio de
Janeiro: Lmen Jris, 2010, p 530.

intactas, respeitando todos os efeitos dela decorrentes. O que no se pode


aceitar a renovao do mencionado contrato sem observar a necessidade de
autorizao expressa da conveno de condomnio para situaes como esta
em estudo.

ARTIGO

DE

AMRICO

IZIDORO

ANGLICO

advogado

do

escritrio Amrico Anglico Sociedade de Advogados, publicado no site


http://www.migalhas.com.br/dePeso/16,MI152942,51045Codigo+civil+200
2+Condominio+e+garagem+Atualidades , em 03 de abril de 2.012)
a consagrao do brocardo "o acessrio segue o principal", tipicidade
condominial o vnculo entre a propriedade exclusiva e a parte comum e
fraes ideais componentes do imvel. O pargrafo1 probe a venda ou
gravame das partes em separado. O pargrafo 2 autoriza a venda apenas
quando a conveno o permite e mesmo as assembleias dos condminos,
preferindo-se sempre, o condmino ao estranho.
Realmente tormentosa para a vida condominial a questo da possibilidade
existente na lei civil, de se vender uma vaga de garagem para pessoa
estranha ao condomnio.
Cumpre primeiramente se distinguir as duas espcies de vagas existentes:
aquelas com escritura e matrcula prprias, e, aquelas que se referem a
vagas previamente demarcadas em rea comum, que ficam atreladas
frao ideal (art. 1339 do Cdigo Civil) e que no podem ser vendidas
separadamente da unidade a que pertencem (art. 1331 / pargrafo 1 do
Cdigo Civil).
Em recente acrdo (2009) do Conselho Superior da Magistratura, no
julgamento da Apelao Cvel n. 1.130-6/2, da Comarca de Campinas, o
Relator Convocado, o eminente, Desembargador Luiz Tmbara, citou
esclarecedora lio de Joo Rabello de Aguiar Vallim, relativamente s
diversas espcies de vagas de garagem, onde menciona que as vagas,
espaos ou boxes na garagem coletiva de um edifcio de apartamentos,

classificam-se em trs espcies: 1) como unidade autnoma exclusiva; 2)


como cota ideal de unidade autnoma coletiva; 3) como acessrio de
unidade autnoma exclusiva, concluindo que na primeira hiptese a vaga
determinada no solo; com rea certa e confrontaes e com matrcula
prpria, e que, com relao s demais, o que existe uma situao de copropriedade dos condminos sobre o pavimento de estacionamento, de sorte
que, tratando-se de vaga indeterminada, mero acessrio do apartamento,
no podendo ser destacada da unidade.
A questo posta em julgamento e decidida no v.acordo acima mencionado,
tinha por objetivo a soluo de dvida registral referente negativa de
acesso ao registro de escritura de venda e compra de vaga de garagem
alienada a terceiro estranho ao condomnio, tratando-se de unidade
autnoma, com matrcula prpria, desvinculada de qualquer apartamento,
ausente qualquer proibio na Conveno Condominial.
O voto do des. Luiz Tmbara foi no sentido da improcedncia da dvida, e
provimento do recurso da parte compradora, por entender que as novas
regras trazidas pelo Cdigo Civil sobre a matria em nada alteram o
entendimento do Conselho Superior da Magistratura, j que incidente na
espcie tratada o disposto no artigo 1331, pargrafo 1 do CC e no o
disposto no artigo 1339, pargrafo 2 do CC, como justificado, no final do
voto:
"Assim, em que pesem as conhecidas controvrsias existentes na matria,
tanto em doutrina quanto na jurisprudncia dos tribunais, reproduzidas com
propriedade nas obras de J. Nascimento Franco(Condomnio . 5 edio
SP Editora Revista dos Tribunais 2005, p. 239-241), Silvio de Salvo
Venosa(Direito Civil V5- Direitos Reais- 7 edio So Paulo: Atlas, 2007, p.
341-344), Francisco Eduardo Loureiro (Cdigo Civil Comentado, Org.
Ministro Cezar Peluso, Barueri, SP; Manoele, 2007, p.1207, Comentrio ao
artigo 1339), Ademar Fioranelli(Direito Registral Imobilirio. Porto Alegre:
Sergio Antonio Fabris Editor, 2001, p. 581- 582) e Amrico Izidoro
Anglico(Condomnio no Novo Cdigo Civil, So Paulo: Juarez de Oliveira,

2003, p.30) e no parecer da Douta Procuradoria Geral da Justia , no se v


razo jurdica para que se altere a orientao estabelecida neste Conselho
Superior da Magistratura".
O Cdigo Cvil de 2002, ao permitir a alienao das garagens que constituem
unidade autnoma, para pessoas estranhas ao Condomnio, segue na esteira
da jurisprudncia dominante que tratava da questo com base na lei
4.591/1964. Lei de regncia anterior do Condomnio Edilcio que permitia a
livre alienao ou locao da garagem tanto a condmino, quanto a
estranhos, sendo certo que a restrio no pargrafo 2 do art. 2 daquela lei
condominial se referia to somente s vagas de garagem constitudas por
reas comuns, acessrias das unidades residenciais.
De sorte que as restries de venda, tanto na legislao anterior como na
atual, no alcanam as vagas autnomas com matrcula prpria, e que, por
esse motivo no so partes acessrias da unidade autnoma. Estas tm sua
venda ou locao permitidas livremente por fora do disposto no pargrafo 1
do art. 1331 do Cdigo Civil.
A menos que, embora autnoma, com matrcula prpria a vaga de garagem
seja tambm acessria da unidade e que conste da Conveno que no
possa ser alugada ou vendida, separadamente, a venda ou locao devero
ser autorizadas pela assembleia dos condminos. Caso contrrio, o art. 1339
pargrafo 2 no se aplicar a essas vagas.
Como bem observado por Nelson Kojranski, em artigo publicado na Tribuna
do Direito (janeiro de 2012):
"Diante desse cenrio, no deixa de ser intrigante a disposio contida no
pargrafo 2 do artigo 1339 do CC, ao permitir a alienao de parte acessria
de sua unidade imobiliria a outro condmino, reiterando a autorizao que
j constava do revogado pargrafo 2 do artigo 2 da Lei 4.591/64. Ora, se a
vaga no dotada de frao ideal prpria, difcil imaginar como executar,
na prtica, a transferncia a outro condmino, segundo a redao anterior
ou "alienar parte acessria de sua unidade imobiliria a outro condmino,

como hoje. Parece-me se tratar de misso impossvel, uma vez que no h


propriedade autnoma sem frao ideal correspondente."
De qualquer forma, como a simples possibilidade de ver agravadas as
condies de segurana do edifcio, com a presena de terceiros no
participantes da vida condominial, os Condomnios sempre se empenharam
em dificultar a venda das partes acessrias, com restries na conveno
condominial, criando regras internas mais especficas, sempre privilegiando a
preferncia de alienao a outro condmino.
Para apaziguar a questo, de relevo cumpre salientar recente projeto do
Senado, j aprovado pela Comisso de Constituio e Justia e da
Cidadania da Cmara que, probe o proprietrio de imvel residencial ou
comercial, de vender ou alugar vaga de garagem a pessoas de fora do
prdio. A proposta ainda depende da sano presidencial.
Segundo a proposta dessa lei fica proibida a venda e locao das vagas de
garagens a pessoas estranhas ao Condomnio, s sendo permitida se houver
autorizao expressa na Conveno Condominial, alterando, assim, as
disposies do Cdigo Civil, a respeito do tema .
Com efeito, a proposio legislativa a de alterar o pargrafo1 do art. 1331
do Cdigo Civil em vigor, atualmente assim redigido:
Art. 1331 Pode haver, em edificaes, partes que so propriedade
exclusiva, e partes que so propriedade comum dos condminos:
Pargrafo 1: "As partes suscetveis de utilizao independente, tais como
apartamentos, escritrios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veculos,
com as respectivas fraes ideais no solo e nas outras partes comuns,
sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas
livremente por seus proprietrios".
De onde se conclui que uma vez sancionada a lei em exame, as vagas de
garagem que tenham matrcula e frao ideal prpria e que constituem,
portanto, parte exclusiva (cc art. 131, pargrafo 1) no mais podero ser

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alienadas livremente, a menos que o permita expressamente a Conveno


Condominial, o que dever intensificar os esforos dos Condomnios com o
intuito de alterar e ajustar suas normas regentes com fito de no permitir a
venda, em casos tais.
Com relao quelas vagas de garagem que sejam partes acessrias de
suas unidades imobilirias, continua a reg-la, no tocante venda ou
locao, o que j dispe o art. 1339, pargrafo 2. do CC., que s o permite
se essa faculdade constar do ato convencional e se ela no se opuser a
respectiva assembleia geral.
Nada obstante, relevante demonstrar que o inesquecvel Prof. Miguel
Reale, forjador da Lei civil de 2002, deixou sempre claro em seus estudos,
que o espirito da nova lei civil pontificava tambm, a funo social do
contrato constante do art. 421, e segundo qual a liberdade de contratar ser
exercida em razo e nos limites da funo social do contrato. Um dos
motivos determinantes desse mandamento decorre da Carta Magna de 1998,
mais precisamente nos incisos 22 e 23 do art. 5, protegendo o direito de
propriedade, que "atender a funo social". O renomado Professor enfatizou
quanto ao interesse da maioria, razo bsica no campo condominial.
Bastava isto para que o magistrado aplicasse a proibio da venda ou
locao de garagem, haja vista a exposio perigosa que teria o Condomnio
em agasalhar veculo e pessoas estranhas ao seu microcosmo .
De qualquer forma a constitucionalidade da nova lei, em relao aos
princpios consagrados decorrentes do direito de propriedade devero render
boas discusses na doutrina e jurisprudncia ptrias.

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Concluso
O objetivo principal da nova lei oferecer mais segurana aos prdios
residenciais e comerciais, reduzindo a circulao de estranhos. Por outro lado,
quem tem nisso uma fonte de renda adicional, v a nova lei como um entrave
ao direito de propriedade.
At hoje, o Cdigo Civil pedia apenas que o condmino tratasse a questo com
segurana, mas isso nem sempre podia ser garantido. O que costuma
acontecer cada prdio estabelecer regras prprias para a questo, discutindo
o tema nas assembleias.

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A alterao pretende excluir aos condminos a possibilidade de alienar ou


alugar livremente os abrigos para veculos (vagas de garagem) vinculadas ao
imvel e classificadas como de uso independente para no condminos,
pretendendo que a partir de agora somente possa haver a cesso ttulo de
alienao ou locao aos prprios condminos do edifcio.
A constitucionalidade ou no da norma discutvel, uma vez que limita o direito
de propriedade, mas importante ressaltar que existe uma possibilidade da
realizao da referida cesso das vagas a no-condminos, o que se d
quando houver autorizao expressa nesse sentido na conveno do
condomnio.
Assim, poder haver a venda ou locao das referidas vagas de garagem se a
responsabilidade for compartilhada entre todos os condminos, o que dever,
segundo a Lei nova, estar constando expressamente na conveno de
condomnio, sem o que pretende-se a vedao livre disposio das referidas
partes sucetveis de utilizao independente.