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1. Introduccin
2. Legislacin de las comunidades autnomas en materia de edificacin y vivienda
3. Fecha del certificado final de obra-licencia de obra y su incidencia en la
posterior reclamacin judicial
4. Solidaridad de los intervinientes
ANALISIS DE LA LEY 38/1999, DE 5 DE NOVIEMBRE, DE ORDENACIN DE LA EDIFICACIN
Introduccin
La Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenacin de la Edificacin (en adelante LOE), segn se extrae de su propia exposicin de motivos, surge
para "regular el proceso de la edificacin, actualizando y completando la configuracin legal de los agentes que intervienen en el mismo, fijando sus
obligaciones para as establecer las responsabilidades y cubrir las garantas a los usuarios, en base a una definicin de los requisitos bsicos que
deben satisfacer los edificiosrequisitos que abarcan tanto a los aspectos de funcionalidad y de seguridad de los edificios como aquellos referentes a
la habitabilidad" .
El presente escrito, se va a centrar en la proteccin y garantas que se le otorgan al adquirente de una vivienda de nueva construccin, y en el importante
aspecto de la responsabilidad que tienen los distintos agentes que intervienen en el proceso de edificacin. Antes de todo veamos los sujetos, que segn
la LOE, estn implicados en la construccin:
En una enumeracin sucinta, los distintos agentes de la edificacin, que establece la LOE, son los siguientes:
1 El promotor (art. 9 LOE); es quien decide, impulsa, programa y financia las obras.
Las obras para uso propio o para su posterior enajenacin, por ejemplo, una persona que decide realizarse su propia casa, es promotor de una nica
vivienda, que en un futuro ser su propia vivienda, pero tambin es promotor aquella persona (fsica o jurdica) que compra un solar para realizar un
edificio o promocin de viviendas cuya finalidad es su venta, dando unos "derechos de suelo" al futuro comprador.
2 El proyectista (art. 10 LOE); es el agente que redacta el proyecto (medidas, distribucin, caractersticas, calidades...) y dirige la obra.
El proyectista slo proyecta y redacta el proyecto y dependiendo del tipo de obra tendr que tener el ttulo de Arquitecto, Arquitecto Tcnico, Ingeniero
o Ingeniero Tcnico y el director de obra, es quien dirige la obra, dependiendo tambin del tipo de obra, se requerir una titulacin u otra.
Lo que puede ocurrir es que el proyectista y el director de obra sean la misma persona, es decir, un Arquitecto puede desempear ambas funciones, pero
eso no significa que la funcin de proyectista sea dirigir una obra.
3 El constructor (art. 11 LOE); es el que la ejecuta con sujecin al proyecto y al contrato.
4 El director de obra (art.12 LOE) dirige el desarrollo de la obra en los aspectos tcnicos, estticos, urbansticos y medioambientales, de conformidad
con el proyecto, licencia, contrato y dems autorizaciones.
5 El director de la ejecucin de la obra (art. 13 LOE); que asume la funcin tcnica de dirigir la ejecucin material de la obra y de controlar cualitativa y
cuantitativamente la construccin y la calidad de lo edificado.
El director de obra como el director de ejecucin de obra forman parte de la direccin facultativa. En una promotora, habr que determinar la direccin
facultativa es importante, pues esta es quien decide ante un imprevisto, por ejemplo, hay que cambiar el tipo de azulejo, el tipo de ladrillo cara vista,
etc, aspectos que pueden surgir en el transcurso de la ejecucin de la obra y que posteriormente, de existir, los vicios estaran relacionados con dichos
cambios, por lo que se le exigir a la direccin facultativa dicha responsabilidad.
6 Las entidades y laboratorios de control de calidad (art.14 LOE), y que son los capacitados para prestar asistencia tcnica en el control de calidad,
mediante la realizacin de ensayos o pruebas de servicio de los materiales, sistemas o instalaciones de una obra de edificacin.
Las OCT, son empresas encargadas del control tcnico del proyecto y la ejecucin, realizando una estimacin del riesgo para la aseguradora. No se
encuentran reconocidas como agentes de la edificacin ni por la LOE ni por normas autonmicas, pero tienen una cierta similitud con las entidades de
control de calidad cuando actan como tales, en fase de proyecto, aunque en la actualidad, no existe ninguna sentencia que las haya considerado como
tales.
7 Y, en fin, los propietarios y usuarios (art. 15 LOE).
Agentes de la edificacin tambin son los suministradores de productos y materiales (art. 15 LOE).
En general, todas las personas fsicas o jurdicas, que intervienen en el proceso de la construccin, segn el art. 8 LOE, y en mi opinin, las compaas
aseguradoras en virtud del art. 19 de la LOE, a pesar de que en el captulo III no est reflejado como tal, ya que un promotor est obligado a tener un
seguro de acuerdo con la LOE, y estas tendrn su participacin, en caso de existir un vicio o defecto y que este sea reclamado por el usuario terceros.
Se constituirn en responsables civiles.
A) Garantas relacionadas con la documentacin a entregar:
Segn se establece en el art. 7 de la LOE, debe entregarse a los usuarios finales del edificio, la documentacin de la obra ejecutada. En estos documentos
que dicho artculo denomina el "Libro del Edificio", constar; el acta de recepcin, la relacin de agentes que han intervenido durante el proceso de
edificacin, y las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones. Este artculo viene a complementar lo que en su da dispuso el
http://www.monografias.com/trabajos98/analisis-ley-ordenacion-edificacion/analisis-ley-ordenacion-edificacion.shtml
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Autor:
Concepcin Monerri Guillen.
Juez Sustituta del TSJ de Murcia
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