REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

UNIVERSIDAD JOSE ANTONIO PAEZ

FACULTAD DE CIENCIAS JURIDICAS Y POLITICAS
ESCUELA DE DERECHO
CTEDRA: METODOLOGA DE LA INVESTIGACIN

IMPACTO DE LA LEY DE REGULACION DE ALQUILER Y

ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO EN VENEZUELA EN EL 2014

INTEGRANTES:
APONTE CRUZ C.I. 7102513
GONZALEZ GENEL C.I. 18241095
MENDEZ ORIANA C.I. 24637455
NAVARRO LINA C.I.18241095
PEREIRA LUIS C.I. 19770819

SAN DIEGO, SEPTIEMBRE 2015

INDICE

Pg.
Portada.. 1
ndice.... 2
Captulo II Marco Terico.... 3
2.1 Antecedentes de la Investigacin... 4
2.2 Bases tericas......... 5
2.3 Bases legales.. 7
2.4 Definicin de trminos. 11
2.5 Hiptesis... 12
2.6 Sistemas variables. 12
2.7 Referencias Bibliogrficas 13

CAPTULO II
MARCO TERICO
Este captulo se sustenta en aquellos conocimientos y teoras que otros autores
han ido sumando en el tiempo y que son necesarias y valiosas en la vinculacin con
el planteamiento del problema y es a la vez un producto que es parte de un producto
mayor: el reporte de investigacin.
De acuerdo a Rojas (2002) el marco terico implica exponer y analizar las
teoras, las conceptualizaciones, las perspectivas tericas, las investigaciones y los
antecedentes en general que se consideren vlidos para el correcto encuadre del
estudio (p.3).

2.1 ANTECEDENTES DE LA INVESTIGACIN

Este aspecto pone de manifiesto el apoyo bibliogrfico (artculos de revistas
cientficas, investigaciones presentadas en congresos, Tesis) que fueron revisados
cuidadosamente y que nutren el problema de investigacin. A continuacin se
presenta las siguientes fuentes primarias.
Inapropiado de una modificacin del texto promulgado bajo la vigencia
del actual g o b i e r n o , e l c u a l c o n l a n o r m a t i v a c o m e n t a d o h a
p r o c u r a d o l a s o l u c i n d e l a problemtica derivada de los juicios los
cuales bajo la anterior legislacin demoraban a o s a l a e s p e r a d e u n a
pronta

decisin.

Esta

investigacin

da

un

aporte

muy

importante, ya que estudia los conceptos e iniciativas sobre el proceso inquilinaro. Bruzual (2000)
Los Arrendamientos Inmobiliarios
Trabajo de Investigacin para la Micro Empresa Jurdica, El objetivo fue una
exposicin de las disposiciones s u s t a n t i v a s d e l d e c r e t o c o n r a n g o d e
f ue rz a y le y, d e la l e y d e a rr en d a mi e nt os

inmobiliarios,

sealando las diferencias bsicas con la legislacin derogada, y

concretamente con la ley de regulacin de alquileres del 1ro de agosto de 1960.
Decreto legislativo sobre desalojo de viviendas de 27 de septiembre de 1947 de esta
manera se evidencia que existentes opiniones encontradas respecto a esta ley. La investigacin
antes mencionada realiza un aporte en gran medida al presente estudio. En base a
lograr que entendamos de manera objetiva los pros y las contras de la ley de inquilinatos.
De lo planteado en estas tres investigaciones encontramos muchas diferencia y
opiniones encontradas y de aqu que para llegar a un nivel donde los la reforma a la
ley a l c a n c e t o d o s u o b j e t i v o e s n e c e s a r i o l a a p l i c a c i n d e l o s
estmulos

sociales

mejorando e incrementando la educacin con

respecto a esta y fortalecer tanto sus ventajas como sus desventajas. Es

por este motivo que se plantea desarrollar este trabajo sobre los efectos de

la nueva reforma de la ley de inquilinato aprobada en asamblea nacional

para convertirla en nueva ley de arrendamiento inmobiliario en Venezuela.
2.2 BASES TERICAS
De acuerdo a Hernndez Sampieri, Fernndez Collado y Baptista Lucio (2006),
el marco terico ayuda a documentar cmo la investigacin agrega valor a la
literatura existente y proporciona una visin de dnde se sita el planteamiento
propuesto dentro del campo de conocimiento en el cual nos moveremos. Significa
que implica un desarrollo amplio de los conceptos y proposiciones lgicamente
articulados que conforman el punto de vista o enfoque adoptado, para sustentar o
explicar el problema planteado y predecir las conductas de un rea determinada de
fenmenos. Por lo tanto, el marco terico integra la teora con la investigacin y sus
relaciones.
Las bases tericas comprenden un conjunto de conceptos y
proposiciones que constituyen un punto de vista o enfoque determinado, dirigido a
explicar el problema en estudio. A continuacin se ofrecen las citas de algunos autores de obras
que estudian las tericas de la propiedad y del inquilinato y sus implicaciones
Aguilar Gorrondona (2009), Dice que el contrato de arrendamiento
pudiera interpretarse que el derecho de los arrendatarios es un derecho real, sin
embargo aun cuando dicha legislacin pudiera, engaosamente dar pie a esa
interpretacin. Los arrendatarios no estn investidos frente a los arrendadores si no
de un derecho personal un derecho de crdito. En efecto, en virtud del contrato de
arrendamiento, el arrendador se obliga a procurar al tomador en arrendamiento
o arrendatario el uso de la cosa arrendada, o sea, el arrendatario no adquiere ningn
dominio jurdico directo e inmediato sobre la cosa arrendada, solo el derecho de
usar de la cosa y el arrendador esta solamente en la obligacin de dar la cosa
arrendada para dar inicio al arrendamiento, de dejarla usar durante la vigencia temporal
del arrendamiento.

Prez Llantada (2004), Indica que en forma general se puede decir que el derecho
a la propiedad supone en todas las partes el derecho de servirse de una
cosa y de impedir a los otros que se sirvan de ella en las circunstancias habituales. En realidad,
el derecho a la propiedad como tal es una abstraccin. Lo real son derechos de
propiedad, numerosas formas de derecho de propiedad, de las cuales unas pueden ser
legitimas e ilegitimas. Cuando demostramos que el derecho de la propiedades
legtimo quiere decir que el derecho a la propiedad es un derecho natural que deberes
petarse en nuestro ordenamiento jurdico.
Juan Garay (1999) Explica que la Propiedad privada tal y como se establece en
casi todas las constituciones del mundo, con la limitacin lgica de las
restricciones legales. Igualmente se contempla la expropiacin por causa de
utilidad pblica o social por sentencia firme y pago de la justa indemnizacin. La
palabra oportuno no estaba en la constitucin de 1 9 6 1 , e s d e c i r e l p a g o s i n
demasiadas moras como ocurra en el pasado. No se permite
expropiar bienes sin pasar salvo en casos de ciertos delitos graves.

2.3 BASES LEGALES

No todos los trabajos son iguales y se necesita de leyes que permitan coordinar
y armonizar los derechos de todas las personas, permitiendo una convivencia social en
paz y tranquilidad, estas impiden abordar los desacuerdos o conflictos por medio de la
fuerza bruta, pues se basa en la razn y la justicia. Las leyes garantizan la seguridad,
la paz y el orden social, teniendo como base la equidad y la justicia.
En Venezuela se le da rango constitucional a la vivienda esto queda
evidenciado en el Artculo 82 de la Constitucin de la Repblica Bolivariana de
Venezuela (1999) donde se manifiesta que toda persona tiene derecho a una vivienda
segura, cmoda, higinica, con servicios bsicos que incluyan un habitad que
humanice todas las relaciones familiares, vecinales. La satisfaccin progresiva de este
derecho es obligacin compartida entre los ciudadanos (as) y el estado.
Por otra parte, el vigente Decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliario (1999) establece
en los artculos 33, 34, 42 al 50 lo siguiente:
Artculo 33:
Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolucin de un contrato de arrendamiento, reintegro
de sobre alquileres, reintegro de depsito en garanta, ejecucin de garantas, prrroga legal,
preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra accin derivada de
una relacin arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarn y
sentenciarn conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto Ley y al
procedimiento breve previsto en el Libro IV, Ttulo XII del Cdigo de Procedimiento Civil,
independientemente de su cuanta.

Artculo 34:
Solo Podr demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato
de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la accin se
fundamente en cualquiera de las siguientes causales: a ) Q u e e l a r r e n d a t a r i o h a y a
d e j a d o d e p a g a r e l c a n o n d e a r r e n d a m i e n t o correspondiente a dos (2)
mensualidades consecutivas. b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el
inmueble, o alguno de sus parientes consanguneos dentro del segundo grado, o el
hijo adoptivo) Q u e e l i n m u e b l e v a y a a s e r o b j e t o d e d e m o l i c i n o d e
r e p a r a c i o n e s q u e ameriten la desocupacin) E n e l h e c h o d e q u e e l
a r r e n d a t a r i o h a y a d e s t i n a d o e l i n m u e b l e a u s o s deshonestos,
indebidos o en contravencin a la conformidad de uso concedida por las Autoridades
Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya
cambiado el uso o destino que para el inmueble se pact en el contrato de
arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito el arrendador) Que el arrendatario
haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso
normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
f) Que el arrendatario haya incurrido en la violacin o incumplimiento de
las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble. En los inmuebles sometidos al
rgimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y
el Reglamento de Condominio, previstos en el artculo 26de la Ley de Propiedad
Horizontal, se considerarn a los fines de este literal, como Reglamento
Interno) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado
total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y
p o r e s c r i t o d e l arrendador. Pargrafo Primero: Cuando se declare con
lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las
causales sealadas en los literales b.- y c.- de este artculo, deber concederse
al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del

mismo, contados a partir de la notificacin que se le haga de la sentencia definitivamente

firme. Pargrafo Segundo: Queda a salvo el ejercicio de las acciones
judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artculo.
Que independientemente de su cuanta, las demandas por desalojo, cumplimiento de
contrato, resolucin de contrato, reintegro de sobre alquileres, reintegro de depsito
en garanta, ejecucin de garantas, prrroga legal, preferencia ofertiva,
retracto legal arrendaticio y cualquier accin derivada de una relacin arrendaticia
sobre inmuebles urbanos o suburbanos se sustanciarn y sentenciarn conforme al
procedimiento breve previsto en los artculos 881 y siguientes del Cdigo de
Procedimiento Civil
Por cuanto es el arquetipo procesal elegido para la tramitacin de todas las
pretensiones que se planteen en el mbito arrendaticio a diferencia de los aos
anteriores cuya tramitacin se efectuaba a travs del procedimiento ordinario.
Artculo 42: La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en
venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en
tal condicin de arrendatario. Slo ser acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que
tenga ms de dos (2) aos como tal, siempre que se encuentre solvente el pago de los
cnones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario. Artculo 43: El retracto
legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en. Las
mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el
lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que c o m p o r t e l a
transmisin del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho,
e l arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artculo anterior. Artculo 44:
A los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deber notificar al
arrendatario, mediante documento autntico, su manifestacin de voluntad defender. En dicha
notificacin se deber indicar el precio, condiciones y modalidades dela negociacin.
Pargrafo nico: El arrendatario deber notificar igualmente al propietario, en forma
indubitable, su aceptacin o rechazo a la oferta hecha a su favor, en el trmino de

quince (15) das calendario a contar de la fecha del ofrecimiento. Transcurrido este
trmino sin que el arrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedar en libertad
de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y
modalidades del ofrecimiento de venta .Artculo 45: Transcurridos ciento
ochenta (180) das calendario despus del ofrecimiento de venta a que se
refiere el artculo anterior, sin que se hubiese efectuado la venta a terceros,
quedar sin efecto dicho ofrecimiento, debiendo en consecuencia,
cursarse una nueva oferta al arrendatario para cualquiera otra
n e g o c i a c i n q u e s e pretendiere celebra

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2.4 DEFINICION DE TERMINOS

Arrendador:
Es la persona duea del inmueble el cual dar a otra en calidad de uso a cambio de un
dinero como pago del beneficio.
Arrendatario:
Es aquella persona que mediante un contrato hace uso y disfrute de un inmueble de
forma temporal y el cual est obligado a pagar un canon de arrendamiento por el uso
del mismo
Canon de Arrendamiento:
Es el valor o monto en bolvares que quedan entre el arrendador y el
arrendatario, el cual este ltimo est obligado a pagar por concepto de luso del bien.
Inmueble:
Es el concepto general que se le da a la propiedad ejemplo (casa, edificio, etc.)
Bilateral:
Porque actan siempre mnimo dos personas y las cuales estn obligadas
recprocamente (arrendador y arrendatario)
Oneroso:
Que cada uno de las partes recibe un beneficio, el arrendatario recibe un dinero y el
arrendador el uso, goce y disfrute del inmueble
Tracto Sucesivo:
Porque los efectos y obligaciones que estn estipulados all se ejecutan
durante el tiempo que dura en vigencia el mismo.
Contrato Principal:
Porque dicho contrato no depende de otra obligacin u otro contrato para poder
ejecutarse

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2.5 HIPOTESIS
La nueva reforma de inquilinato y su correcta aplicacin, contribuir
a evitar problemas Judiciales entre arrendatario y arrendadores, manteniendo un
verdadero y propio sentido de seguridad jurdica

2.6 SISTEMA DE VARIABLES

Variable Independiente
Ley de regulacin de alquiler de arrendamiento inmobiliario.
Variable Dependiente
Arrendador y el Arrendatario

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Referencias Bibliogrficas
Arias, (1999). Metodologa de la investigacin, Editorial Episteme Caracas-Venezuela Cdigo Civil
de Venezuela, (2009) Constitucin de la Repblica Bolivariana de Venezuela
(1999), Comentada por el abogado Juan Garay Ley de Arrendamiento Inmobiliario de
Venezuela (2010) Murray Spiegel (1991). Metodologa de la Investigacin, Editorial
Panapo Caracas-Venezuela Sabino (1992). El proceso de Investigacin Editorial Panapo CaracasVenezuela Tam a y o & Tam a y o ( 1 9 9 5 ) . L a M e t o d o l o g a d e
I n v e s t i g a c i n , E d i t o r i a l P a n a p o Caracas-Venezuela Prez Llantada (2004).
Revista de la facultad de Derecho de la Universidad Catlica Andrs Bello # 1219.
Editorial Sucre Caracas-Venezuela Aguilar Gorrondona (2009),

13