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Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro Décima Sexta Câmara Cível Apelação Cível nº

Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro Décima Sexta Câmara Cível

Apelação Cível nº 0122858-74.2013.8.19.0001 Apelante: Jose Eduardo Botelho Apelado: Condomínio do Edificio Chateau de Fontainebleu Desembargador Eduardo Gusmão Alves de Brito Neto

ACÓRDÃO

Apelação Cível. Petitória. Ação reivindicatória. Vaga de garagem não escriturada. Sentença de improcedência que não merece censura. Ausência de prova de domínio e da posse injusta do réu. Propriedade que somente se adquire com a transcrição do título translativo no Registro de Imóveis. Inteligência do artigo 1.245 do Código Civil. Previsão da vaga de garagem no contrato de compra e venda e na Convenção Condominial que não cria para o autor direito real de propriedade, instituindo mera relação obrigacional entre as partes. Condomínio réu que demonstrou a propriedade registral das 24 vagas de garagem disponíveis. Área comum que impede a propositura de ação reivindicatória por um dos condôminos em face dos demais, porquanto todos são coproprietários do bem vindicado. Inteligência do artigo 1.314 do Código Civil. Precedentes do Superior Tribunal de Justiça e do Supremo Tribunal Federal. Posse injusta não demonstrada. Recurso desprovido para manter a sentença de improcedência.

Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação Cível n.º 0122858-74.2013.8.19.0001, em que é apelante Jose Eduardo Botelho e apelado Condomínio do Edificio Chateau de Fontainebleu.

ACORDAM os Desembargadores da Décima Sexta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, por unanimidade, em negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

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Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro Décima Sexta Câmara Cível RELATÓRIO Trata-se de

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RELATÓRIO

Trata-se de ação reivindicatória proposta por Jose Eduardo Botelho em face de Condomínio do Edifício Chateau de Fontainebleu, na qual alega, em síntese, que ao adquirir a unidade 501 do condomínio réu, foi informado de que possuía vaga na garagem, muito embora esta não fosse escriturada. Diz que foi impedido pelo porteiro de estacionar o seu veículo na sua vaga da garagem, tendo esta ordem partido do síndico. Pede a concessão de tutela antecipada para que seja imediatamente desocupada a vaga do imóvel, mantida a liminar em sentença de procedência do pedido reivindicatório.

Ata de audiência de conciliação às fls. 75, sem acordo, ocasião em que o réu ofereceu a contestação de fls. 77/85, aduzindo, em resumo, que o condomínio não possui vaga de garagem por absoluta falta de espaço físico, e que os proprietários que fazem uso do espaço têm o seu direito garantido no registro geral de imóveis, o que não é caso do autor. Aduz, ainda, que eventual combinação entre compradores e vendedores não pode ser imputada ao condomínio, que, se procurado oportunamente, teria esclarecido ao autor a inexistência de vaga na garagem para o imóvel adquirido.

Decisão saneadora às fls. 186, deferindo a produção de prova documental suplementar e indeferindo a prova oral, ao argumento de que desnecessária ao deslinde da controvérsia.

Pela sentença de fls. 191/192, o pedido foi julgado improcedente e o autor condenado ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em R$ 1.000,00 (mil reais), a teor do parágrafo 4° do artigo 20 do Código de Processo Civil.

Inconformado com o julgado, o autor interpôs o apelo de fls. 197/202, pelo qual pede a reforma da sentença e a procedência do pedido reivindicatório, trazendo como argumentos aqueles mesmos contidos na peça vestibular, em especial o fato de a Convenção do condomínio garantir à sua unidade o uso de umas das vagas da garagem.

Contrarrazões às fls. 208/212.

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Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro Décima Sexta Câmara Cível É o relatório.

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É o relatório.

VOTO

Nos termos do artigo 1.228 do Código Civil, o proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha. O direito de reaver a coisa de quem a possua injustamente é, diante disso, consequência da propriedade como direito, cujo exercício se dá através da ação reivindicatória.

Em outras palavras, é certo que a reivindicação é um dos elementos que integram o direito de propriedade, poder este conferido ao proprietário para que possa reaver bens de seu domínio que estejam detidos injustamente por outrem. Não é por outra razão que o exercício da ação reivindicatória exige a prova da propriedade da coisa individualizada que se pretende reaver e, de outro lado, a prova de que o demandado a possui ou detém de maneira injusta.

Pois bem, assim postas as coisas e descendo aos fatos da causa, tem-se que o autor, proprietário de uma das unidades autônomas do Condomínio réu, cuja escritura não faz menção à existência de vaga de garagem determinada, reivindica uma das vagas, o que faz com base na Convenção Condominial e no fato de lhe ter sido assegurada, quando do negócio de compra e venda, a existência de vaga de garagem.

A sentença julgou improcedente o pedido e, contra ela, insurge-se

o

autor, nada obstante não tenha razão.

Isto porque, como um primeiro argumento, deve-se considerar que

o

autor não fez prova do domínio, já que sua unidade não possui mesmo qualquer

vaga de garagem escriturada. E, tratando-se direitos reais imobiliários, o artigo 1.245 do Código Civil não deixa margem para dúvidas de que a aquisição da propriedade se dá através da transcrição do respectivo título no cartório imobiliário.

Nesse sentido:

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Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro Décima Sexta Câmara Cível RECURSO ESPECIAL. ADMINISTRATIVO

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RECURSO ESPECIAL. ADMINISTRATIVO E PROCESSO CIVIL. INCRA. AÇÃO REIVINDICATÓRIA. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. FALTA DE INDICAÇÃO DO DISPOSITIVO VIOLADO. SÚMULA 284/STF. NÃO-COMPROVAÇÃO DO DOMÍNIO DA ÁREA LITIGIOSA NAS INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS. PERÍCIA JUDICIAL E DECRETO EXPROPRIATÓRIO. REVOLVIMENTO DE MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA

07/STJ.

( ) 4. A ação reivindicatória submete-se à comprovação da

propriedade da área litigiosa, da sua correta individualização e da prova da posse injusta exercida pelo réu sobre o imóvel, sob pena de não se obter guarida do pleito reivindicatório.

5. Rever o entendimento das instâncias ordinárias, de que o INCRA

não logrou comprovar por meio de justo título a sua propriedade

sobre as áreas em litígio, em recurso especial, demandaria o

revolvimento do conjunto fático-probatório carreado aos autos. Incidência da Súmula 07/STJ.

6. Recurso especial conhecido em parte e não provido.

(REsp 1188676/AC, Rel. Ministro Castro Meira, Segunda Turma, julgado em 05/04/2011, DJe 14/04/2011)

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO REIVINDICATÓRIA. IMÓVEL ABANDONADO. INEXISTÊNCIA DE POSSE INJUSTA. FALTA DE INTERESSE DE AGIR. 1. A admissibilidade da ação reivindicatória exige a presença de

três requisitos: a prova da titularidade do domínio pelo autor, a individualização da coisa e a posse injusta do réu. Precedentes.

2. A caracterização da posse nem sempre se dá pelo contato físico

com a coisa, muitas vezes prescindindo de exteriorização material, bastando a existência de um poder de fato sobre o bem. Nesse contexto, há de se distinguir o abandono da ausência, seja ela eventual ou habitual. No abandono, o possuidor abdica de sua situação jurídica, desligando-se da coisa com a intenção de se privar definitivamente de sua disponibilidade física e de não mais exercer sobre ela atos possessórios. Na mera ausência, o possuidor perde

apenas transitoriamente o contato físico com a coisa, mas mantém a relação de fato com o bem e a vontade de exercer a posse.

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Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro Décima Sexta Câmara Cível 3. Se o

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3. Se o imóvel está abandonado, o proprietário não precisa de decisão judicial para reavê-lo, devendo ser reconhecida a sua falta de interesse de agir, ante à desnecessidade ou inutilidade do provimento jurisdicional perseguido. 4. Recurso especial a que se nega provimento. (REsp 1003305/DF, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 18/11/2010, DJe 24/11/2010)

Em segundo lugar, conforme recentemente decidiu o Superior Tribunal de Justiça, quando do julgamento do REsp nº 1152148, a vaga de garagem pode ser enquadrada como: (i) unidade autônoma (art. 1.331, § 1º, do CC), desde que lhe caiba matrícula independente no Registro de Imóveis, sendo, então, de uso exclusivo do titular; (ii) direito acessório, quando vinculado a um apartamento, sendo, assim, de uso particular; ou (iii) área comum, quando sua fruição couber a todos os condôminos indistintamente.

As duas primeiras hipóteses restam descartadas, seja porque a vaga pretendida pelo autor não se encontra independentemente escriturada ou mesmo agregada à matrícula do imóvel, valendo enfatizar que o Condomínio réu colacionou as certidões de ônus reais das unidades autônomas às quais foram atribuídas as vagas de garagem. Isto quer dizer que naquele edifício existem apartamentos com direito à vaga de garagem agregada à matrícula do imóvel e unidades que não a possuem, como é o caso do autor.

Resta, então, a terceira possibilidade, que é a fruição da vaga de garagem por todos os condôminos, indistintamente. E, aqui, há uma particularidade que merece destaque, que é o fato de a Convenção deliberar expressamente que as unidades com finais 01 e 03, além das coberturas, possuem vaga de garagem. E é com base nesta disposição que reivindica o autor a sua posse. O pedido, também sob este prisma, não prospera.

A uma porque nem deliberação da Convenção do Condomínio nem decisão assemblear são capazes de instituir direito de propriedade de vaga de garagem, limitando-se a permitir o seu uso por um dos condôminos ou por terceiros. Assim, ainda que a Convenção tenha feito tal previsão, isso em nada garante eventual direito de propriedade do autor, que pode sim exigir a utilização

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Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro Décima Sexta Câmara Cível da vaga, diante

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da vaga, diante da relação de natureza obrigacional, podendo o condomínio, a qualquer tempo, deliberar de forma diversa.

Com muito menos razão vale a tese de que os vendedores garantiram a existência da vaga de garagem, certo de que os prejuízos eventualmente suportados pelo autor com a suposta falsa declaração devem ser perseguidos pela via própria.

E a duas porque, segundo orientação firme do Superior Tribunal de Justiça, para fins de ação reivindicatória, tem-se como possuidor injusto aquele que exerce a posse direta ou a detenção do imóvel sem estar amparado em uma causa derivada do domínio, o que não ocorre em se tratando de áreas comuns de condomínio edilício, em que todos os condôminos são coproprietários. É esta, aliás, a inteligência do artigo 1.314 do Código Civil: Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la.

Também nesse sentido:

CIVIL. AÇÃO REIVINDICATÓRIA. ÁREA COMUM. CONDOMÍNIO. NÃO CABIMENTO. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADO. 1. O condomínio, representado pelo síndico, tem legitimidade para propor ação reivindicatória em defesa da área comum contra terceiro, mas não contra outro condômino, conforme dispõe o artigo 623, II, do Código Civil de 1916.

2. Malgrado a tese de dissídio jurisprudencial, há necessidade, diante

das normas legais regentes da matéria (art. 541, parágrafo único, do CPC c/c art. 255 do RISTJ), de confronto, que não se satisfaz com a simples transcrição de ementas, entre trechos do acórdão recorrido e das decisões apontadas como divergentes, mencionando-se as circunstâncias que identifiquem ou assemelhem os casos confrontados. Ausente a demonstração analítica do dissenso, incide a censura da súmula 284 do Supremo Tribunal Federal.

3. Recurso especial não conhecido.

(REsp 235.340/MG, Rel. Ministro Fernando Gonçalves, Quarta

Turma, julgado em 02/02/2010, DJe 15/03/2010)

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Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro Décima Sexta Câmara Cível Reivindicatória. Condomínio. A

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Reivindicatória.

Condomínio.

A

comunhão

que

resulta

da

multiplicidade de títulos de domínio sobre uma área, atribuindo-o a diversos proprietários sobre frações ideais, de localização imprecisa, impede o exercício da ação reivindicatória de um condômino contra o outro. Recurso conhecido e provido. (REsp 30.802/PR Rel. Ministro Dias Trindade (ER 03/93), Quarta Turma, julgado em 07/06/1994, DJ 27/06/1994, p. 16985)

AÇÃO REIVINDICATÓRIA. TERRAS EM CONDOMINIO INDIVISO. DESCABIMENTO DE AÇÃO REIVINDICATÓRIA DE UM CONDOMINO SOBRE OS DEMAIS COMUNHEIROS. A ação de reivindicação tem seu fundamento no direito de sequela. Cabe promove-la o proprietário que não detém a posse contra o possuidor que não é proprietário, mas que assim se julga, ou contra aquele que retém o bem, sem título ou causa, ainda que não conteste a propriedade do dono do bem. Assim, incabível a reivindicatória de um proprietário contra outros que também o são. (RE 100.656/ RS, Rel. Min. Aldir passarinho, DJ 07/12/1984)

Veja-se que seria possível garantir ao autor o uso de uma das vagas, nos termos do que dispõe a Convenção, se as 24 vagas disponíveis na garagem previstas naquele documento já não estivessem sendo usufruídas pelos condôminos que, a teor das respectivas certidões de ônus reais, são seus verdadeiros proprietários. E essas unidades são: 101, 103, 203, 301, 303 (que foi posteriormente desvinculada e vinculada à unidade 902), 304, 401, 403, 504, 503, 601, 602, 603, 604, 701, 703, 801, 803, 901, 902 (adquirida da unidade 303), 903, 1001, 1003 e C-01 e C-02. Isto totaliza 24 unidades possuidoras das 24 vagas previstas na Convenção.

E embora cause estranheza a propriedade registral de duas das vagas pelas unidades 504 e 604, em detrimento das unidades 201 e 501, únicas exceções à repartição prevista na Convenção (unidades com finais 01 e 03, as coberturas e as unidades 304 e 602), este ajuste não pode ser feito por meio desta ação reivindicatória que, conforme acima afirmado, demanda a propriedade registral da área vindicada.

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Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro Décima Sexta Câmara Cível De toda sorte,

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De toda sorte, isso não impede que o autor, por outros meios, demonstre a ocorrência de eventual equívoco quando da confecção dos registros das mencionadas unidades.

Diante do acima exposto, voto pelo desprovimento do apelo para manter a sentença de improcedência lançada.

Rio de Janeiro, 8 de setembro de 2015.

EDUARDO GUSMÃO ALVES DE BRITO NETO Desembargador Relator

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