Escolar Documentos
Profissional Documentos
Cultura Documentos
Evaluacin de Proyectos
de Inversin Inmobiliaria
MDULO
Evaluacin de Proyectos
Inmobiliarios
Expectativas?
Temario
I. Introduccin
II. Manejo del dinero a travs del tiempo
III. Presupuesto de Capital
A. Tcnicas de evaluacin de proyectos
B. Estimacin del Flujo de efectivo
C. Anlisis de riesgo
I. Introduccin
vs
El valor de la inversin (precio justo)
Ideas Bsicas
1.-
2.-
3.-
Equivalencia
- Flujos de efectivo de diferente magnitud
y en diferentes puntos en el tiempo
pueden ser iguales al compararse en un
punto determinado en el tiempo.
- La tasa de inters es lo que hace que
dos o ms flujos de efectivo sean
equivalentes.
Equivalencia
Acumulacin de intereses:
A) Simple
B) Compuesto
Inters Simple
n
0
1
2
3
Inters Compuesto
n
0
1
2
3
Valor Final
100
110
121
133.1
Inters compuesto
A diferencia del inters simple, en el inters
compuesto los intereses de los primeros
perodos se acumulan al capital para generar
intereses en los perodos subsecuentes.
Los intereses de un perodo sern menores
que los calculados en perodos posteriores.
Inters compuesto
VF = VP ( 1 + i )
VF =
VP =
i =
n=
Ejemplo 1:
Usted compra una casa con valor de Q1,500,000 que
acuerda liquidar haciendo un pago inicial de Q500,000
y un pago final 24 meses despus.
Acepta pagar el 10% de inters anual, cunto debe
pagar dentro de 24 meses?
Valor Presente
El valor presente siempre es menor que
el valor futuro, porque sobre el valor
presente se van a acumular intereses
hasta llegar a la fecha futura.
VP
VF
.
( 1 + i )n
Ejemplo 2:
Usted desea vender un terreno a un precio de
Q300,000, dicha cantidad deber ser pagada en
12 meses.
Si consideramos que el costo del dinero es del
8% anual, cunto estara dispuesto a recibir si
el cliente le paga hoy mismo?
Rentabilidad
1/n
VF
VP
-1
Ejemplo 3:
Usted adquiri un Terreno hace 3 aos a un
precio de 25 m2.
Al da de hoy el terreno se vende en el mercado
a 70 m2, Qu rentabilidad tendra si vende hoy
mismo el terreno?
Plazo
n = ln
VF
VP
/ ln (1 + i)
Ejemplo 4:
Usted adquiere de oportunidad una casa, el
precio de compra es de Q750,000. El precio al
cual usted considera puede venderse la casa es
de Q1,000,000.
Ejemplo 5
El 1 de Febrero usted inviertir Q100,000 en
el banco a una tasa de inters del 12% anual
a un plazo de 3 meses, Cunto recibir en 3
meses?
a) Si la capitalizacin de intereses es mensual.
b) Si la capitalizacin de intereses es trimestral.
c) Si la capitalizacin de intereses es diaria.
Ejemplo 6:
Considere que tiene una propiedad que alberga
12 departamentos, los cuales renta amueblados.
Considera que debe reponer el mobiliario en
promedio cada 8 aos. Si el reponer el mobiliario
de un departamento representa 10,000 usd,
Anualidades
Es un flujo de efectivo constante que se paga
o se cobra cada cierto perodo.
Las cantidades deben ser iguales y el intervalo
de tiempo entre ellas siempre es el mismo.
Los intereses se acumulan una vez cada
perodo.
Anualidades Anticipadas
0
1
2
3
10
10
10
10
Anualidades Vencidas
0
1
2
3
10
10
10
10
11 12
10
10
10
11 12
10
10 10
Anualidades Anticipadas
0
1
2
3
VP AA AA AA AA
Anualidades Vencidas
0
1
2
3
VP
Av
Av Av
10
11 12
AA AA
10
VF
11 12
Av Av Av
VF
1 -
VP = AV
1
(1 + i )n
VF = AV
(1 + i )n - 1
Anualidades Vencidas
1 -
VP = AA *
1
(1 + i )n
* (1 + i)
i
VF = AA
(1 + i )n - 1
i
Anualidades Anticipadas
* (1 + i)
Ejemplo 7:
Se va a comprar una casa nueva cuyo valor total
es de Q2,000,000. Se pagar un enganche de
Q400,000 y el resto a 120 mensualidades a una
tasa del 12% anual. Cul ser el monto de las
mensualidades si se pagan al final de cada mes?
- 1 = 0.1025
Ejemplo 8
Considerando que la tasa de inters en el
mercado es del 12% anual capitalizable
mensualmente. Determina su tasa de inters
anual equivalente con:
a) Capitalizacin de intereses anual.
b) Capitalizacin de intereses trimestral.
c) Capitalizacin de intereses diaria.
Ejemplo 9:
La tasa de inters promedio del inters en el ao
2011 fue del 5%. Considerando que la tasa de
inflacin anual fue del 4%, Cul fue la tasa de
inters real obtenida por los inversionistas en el
2011?
Ejemplo 10:
Si consideramos que la tasa de inflacin
esperada para el ao 2012 es del 6%, Cul
debe ser la tasa de inters nominal promedio en
el ao para que el inversionista obtenga la
misma tasa real que en el 2011? (Tome en
cuenta el resultado del ejercicio anterior).
Ejemplo 11:
Usted adquiri un terreno con un crdito hace 12
meses. El precio del terreno era de $1,000,000. El
contrato estableca el pago en 36 mensualidades
(vencidas) de $40,000 y un pago anual $50,000 al
final de cada ao (junto con la mensualidad).
Cul es el la tasa de inters efectiva relacionada
con este financiamiento?
Ahora
Solos
Ejercicio 1.
Obtenga el monto a recibir al final de un ao
para Q100,000 a una tasa de inters del 12%
anual si se capitaliza:
a) anual
b) trimestral
c) mensual
Ejercicio 2.
Calcule el valor actual de Q80,000 que recibir
en dos aos y seis meses descontados a una
tasa del 10% anual con capitalizacin
trimestral.
Ejercicio 3.
Cul es el valor actual de 6 pagos iguales de
Q1,500 a una tasa del 14%,
(a) si los pagos se hacen al final de cada ao;
(b) si los pagos se hacen al inicio de cada ao?
Ejercicio 4.
Considere que la tasa de inters anual
capitalizable mensualmente es del 8%.
Determine su tasa equivalente:
a) Anual capitalizable trimestralmente
b) Anual capitalizable semestralmente
c) Anual capitalizable anualmente
Ejercicio 5.
La compaa Construye compr una propiedad en
Q45,000. Se realiz un pago inicial de Q10,000 y el
resto se pagar en plazos semestrales iguales, el
primero de los cuales vence 6 meses despus de la
fecha de la compra. El inters es del 14% anual
capitalizable en forma mensual y la deuda se debe
amortizar en 5 aos.
a) Cul es el pago semestral requerido?
b) Cul deber ser el pago inicial si la tasa de inters
es de 12% anual capitalizable mensual y los pagos
semestrales son de Q5,000?
Ejercicio 6.
El precio para una casa es de Q250,000 de
enganche, 24 mensualidades de Q10,000
cada una (pagaderas al finalizar el mes) y 2
pagos mas de Q50,000 al finalizar cada ao.
Cul es el precio equivalente de contado si
se maneja una tasa del 12% anual /
mensual?
Ejercicio 7.
Usted ha adquirido una casa a un precio de 200,000
dlls. La casa la va a rentar.
a) Cul es el valor de renta si la casa se vendi a un
mltiplo de 180?.
Si la renta mensual es de 1,200 dlls,
b) cunto tiempo tardar en recuperar la inversin?
Asuma un costo del dinero del 6% anual.
Considerando que desea recuperar la inversin en un
plazo de 10 aos.
c) Cul es el monto de la renta que deber cobrar al
inicio de cada mes?
Inversionista
Prestamista
Usuario
Gobierno
Mercado
Legal
Financiero
Fiscal
Ingreso potencial
Ingreso efectivo
Margen operativo
Impuestos
Valor de desecho de la propiedad
Inversin inicial
Flujo operativo
Flujo terminal
0
Desembolso
Inicial
FNE0
FNO1
FNO2
FNO3
FNO4
+ Flujo
Terminal
FNE1
FNE2
FNE3
FNE4
Perodo de recuperacin
Busca saber en cunto tiempo una inversin
generar fondos suficientes para igualar al
total de dicha inversin.
EJEMPLO
Inversin = 100
FNE 1 = 25
FNE 2 = 30
FNE 3 = 35
FNE 4 = 40
FNE 5 = 45
Perodo de Recuperacin = ?
Decisin
Para la eleccin de un proyecto evaluado en
forma individual, se compara el perodo de
recuperacin con un tiempo de recuperacin
esperado que ser el lmite.
Si se comparan dos o ms proyectos,
adems de tener un lmite se elige el
proyecto con menor perodo de recuperacin.
Clculo
Para la aplicacin de este mtodo es necesario
tener la siguiente informacin: el valor neto de
la inversin, los flujos anuales netos y el valor
de desecho si este existe, la vida del proyecto
y la tasa de rendimiento mnimo aceptado.
EJEMPLO
Inversin = 100
FNE 1 = 25
FNE 2 = 30
FNE 3 = 35
FNE 4 = 40
FNE 5 = 45
i = 10%
Valor Presente Neto = ?
Decisin
Si el resultado es un valor presente neto
positivo, este representara un dividendo que
podra anticiparse a los accionistas, sabiendo
que se recuperar la inversin y se pagar el
costo del financiamiento.
Un proyecto se considera bueno si el valor
presente de los flujos supera al valor de la
inversin, es decir, resulta un valor presente
neto positivo.
EJEMPLO
Inversin = 100
FNE 1 = 25
FNE 2 = 30
FNE 3 = 35
FNE 4 = 40
FNE 5 = 45
Tasa Interna de Rendimiento = ?
FNE0
FNE1
Costo
FNE2
entradas
FNE3
Decisin
Conforme a este mtodo se considera como
bueno aquel proyecto cuya tasa interna de
rendimiento es superior a la tasa de
rendimiento mnimo aceptado.
TIR > k
y VPN > 0
Aceptar.
k > TIR
y VPN < 0.
Rechazar.
k (%)
TIR
Ejemplos
Bibliografa Recomendada