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LAUDO DE AVALIAO DE GLEBA DE TERRA E BENFEITORIAS

1.0 INTERESSADO E DADOS CADASTRAIS:


Xxx
Xxx
xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
2.0 OBJETIVO DO TRABALHO:
Determinar valores para fins de avaliaao geral das terras e suas benfeitoriais
3.0 DATA:
Julho de 2011
4.0 RESPONSVEL TCNICO:
Esteve aplicando os conhecimentos tcnicos para esta avaliao o Eng Civil Alexandre
Rogrio Gaino CREA 5060435411-D
5.0 LOCAL E CARACTERSTICAS:
Terras e Benfeitorias Rurais que so acessadas pela xxxxxxxxxxxxxxxxxx
xxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxx xxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxx.. A
gleba de terra foi desmembrada em meados de setembro de 1996 que originou
a seguinte demarcaao, este retirada da Escritura de Diviso Amigavel, no
Registro Civil de Pessoas Naturais, Comarca de Rio Claro, Estado de So
Paulo, Livro xx, folha xxx, 2 translado, Desmembramento da Fazenda xxxxx,
Gleba xx, Inscriao Cadastral n. xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx, Municipio de
xxxxxxxxxxx xxxxxxxxx sendo:
o GLEBA 2 (DOIS), assim descrita: O levantamento teve incio em um marco M
10 A, situado no ponto de interseco da rea a ser descrita, com a rea
1 e com o Eucaliptal da xxxxxxxxxxxxx S. A., antiga Cia. Paulista de Estrada
de Ferro; do marco M 10 A, toma-se o rumo xxxxxxxxxxxxxx NW, por uma
distncia de 1.608,53 m. (hum mil, seiscentos e oito metros e cinqenta e trs
centmetros), at encontrar o marco M 11, confrontando com o Eucaliptal da
Ferrovia Paulista S. A., antiga Cia. Paulista de Estrada de Ferro, com o Sr.
Domingo Franciscato (sucessor de Antonio Peixoto Filho ou sucessores), com
o Sr. xxxxxxxxxxxxxxxx do marco M 11, deflete direita e toma-se o rumo
xxxxx, por uma distncia de 976,20 m. (novecentos e setenta e seis metros e
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vinte centmetros), at encontrar o marco M 11 A, confrontando com a


Fazenda So Bento, de Jos Alves Pena ou sucessores; do marco M 11 A,
deflete direita e toma-se o rumo 590419 SE, por uma distncia de 811,81
m. (oitocentos e onze metros e oitenta e um centmetros), at encontrar o
marco M C; deste marco, deflete direita e toma-se o rumo xxxxxxx SE, por
uma distncia de xxxxx m. (seiscentos e vinte e nove metros e doze
centmetros), at encontrar o marco M B; xxxxxxxxxxxxxx xxxxxx xx xxxx
xxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxx acima descritos, confrontam-se com a
rea 1, atribuda pela presente escritura a xxxxxxxxxx, terminando assim esta
descrio, encerrando a rea total de 126,77412 ha ou 52,386 alqueires
paulistas; que, sobre essa gleba, localizam-se todas as benfeitorias existentes
na antiga xxxxxxxxxxxxxxxxx e objeto da Av. 2, da matrcula n 143.

Terra Rural sendo faixa de terreno, situada no Bairro xxxxxxx, neste municpio de
Santa Gertrudes:
o Circunscrio imobiliria da comarca de Rio Claro SP, Inscriao Cadatral
xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
x xxxxxxxxxx xx xxxxxxxxxxxxx xxxxx xxxx
xxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxx xxxxxx verso, em data de
30 de Dezembro de 1975, pelo valor de Cr$. 8.138,00 e parte por escritura de
compra e venda lavrada no Tabelio de Cordeirpolis SP, no Livro 44, Fl. 30,
em data de 1 de Dezembro de 1983, pelo valor de Cr$. 11.435,63
(proporcional), tudo devidamente registrado sob ns. 1 e 4, na matrcula n 145,
do 1 Registro de Imveis de Rio Claro SP; que na supra citada matrcula n
145.

Ambas avaliadas unitariamente.

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Mapa areo

Croqui de implantaao

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6.0 CONSIDERAES INICIAIS:


Introduo
Um laudo o resultado de uma vistoria ou de uma pesquisa: um parecer emitido por
um perito ou tcnico na matria que foi chamado a opinar sobre uma questo controversa ou
que necessita ser conhecida em maior profundidade.
Assim sendo, a apresentao dos resultados dessa vistoria e pesquisa deve ser revista
com apurado cuidado, de forma metdica, tcnica e clara, a fim de que o laudo atinja o seu
objetivo primordial, que o de esclarecer amplamente a autoridade a quem dirigida.
Os laudos tambm podem ser apresentados de forma sinttica, com a utilizao de
formulrios estudados e preparados previamente, de acordo com as necessidades tcnicas
do cliente.
As avaliaes devem produzir valores que expressam as condies vigentes no
mercado local, ou seja, representem o VALOR DE MERCADO.
Alm de experincia profissional, o avaliador no pode deixar de observar as regras
tcnicas cabveis em cada caso, e as recomendaes das Normas Brasileiras de Avaliao de
Imveis Urbanos, elaboradas pela Associao Brasileira de Normas Tcnicas.
Procurou-se justificar as concluses, fornecendo-se bases para o julgamento dos
critrios empregados e dos elementos que pareceram indispensvel perfeita compreenso
dos valores adotados, evitando-se a descrio e a fundamentao muito prolixas dos dados
solicitados.
Sendo assim:
Avaliao a determinao tcnica de valor de um imvel ou de um direito sobre o
imvel. Valor a expresso monetria do bem, data de referncia da avaliao, numa
situao em que as partes conhecedoras das possibilidades de seu uso e envolvidas em sua
transao no estejam compelidas negociao
Determinar o valor corresponde sempre aquele, num dado instante, nico, qualquer
que seja a finalidade da avaliao. Esse valor tambm ao preo que se definiria em um
mercado de concorrncia perfeita, caracterizados pelas seguintes premissas:
-

homogeneidade dos bens levados a mercado;

nmero elevado de compradores e vendedores, de tal sorte que no possam,


individualmente ou em grupos, alterar o mercado;

inexistncia de influencias externas;

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racionalidade dos participantes e conhecimento absoluto de todos sobre o bem, o


mercado e as tendncias deste.

Perfeita modalidade de fatores e de participantes, oferecendo liquidez com


liberdade plena de entrada e sada de mercado.

Reconhecimentos dos fatos


Esteve este assistente tcnico, na data de 23 de maio de 2011, em local da percia,
autorizado pelo proprietario, no que pode visitar as dependencias e benfeitorias das terras.
7.0 PROCEDIMENTOS TCNICOS ADOTADOS:
7.1 Avaliao de Terra Nua
As propriedades rurais podem ser definidas como aquelas terras no-urbanas, de uso
agropecurio ou florestal, com todas as suas benfeitorias, aguadas e recursos naturais. Uma
gleba de terra um imvel rural adaptado primariamente e usado para a produo de
colheitas agrcolas, para a criao de aves ou de gado ou para o cultivo e explorao de
florestas.
HENRIQUE DE BARROS conceituou admiravelmente a terra como sendo um bem
econmico, sem custo de produo por ser anterior prpria humanidade, todavia constitui
riqueza cuja utilidade medida pela capacidade de originar rendimentos.
Alguns autores, como E.R. RENNE, so de opinio que:
as benfeitorias devero ser avaliadas no na base, entre outras do seu custo de
construo, mas do ponto de vista de causa utilidade fazenda, dentro dos tipos de
explorao estabelecimentos. O avaliador dever avaliar as benfeitorias numa base que
reflita em termos de utilidade a relao entre as benfeitorias e a fazenda como uma
unidade de produo.
Pontos relevantes no estudo do valor da terra, sem dvida so:
a) Situao do imvel em relao s estradas de escoamento
Evidentemente que um imvel cuja produo seja de difcil escoamento ser bastante
desvalorizado em relao a outro de igual produo e de fcil colocao nos centros
consumidores.
b) Recursos naturais
Os recursos naturais para finalidades agrcolas so as aguadas, cursos dgua, pastagens
naturais e matas. Tais recursos no tm custo de produo. muito importante a

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existncia de aguadas, mananciais naturais que dispensam investimentos em poos ou


audes.
Para levantamento da rea em questo, adotamos o simples croqui fornecido pelo
proprietario do imovel, no que descrevemos por meio da escritura, um desenho topografico
determinando as coordenadas e divisas, o qual consta em Anexo 04 folha 01

7.2 Consideraes para o Anexo 1 Homogeneizao de Valores para Alqueires


Para a avaliao ser aplicado o Mtodo Comparativo Direto, que consiste em
determinar o valor do alqueire obtido mediante comparao de dados de mercado relativo a
outros de caractersticas similares, por tratamento tcnico de seus atributos. Este mtodo se
presta, sobretudo, avaliao de terrenos, nos quais os atributos podem ser tratados
diretamente, a fim de homogeneiz-los e torn-los comparveis.
condio fundamental para aplicao deste mtodo a existncia de um conjunto de
dados que possa ser tomado estatisticamente como amostra do mercado. Isto , por este
mtodo, qualquer bem pode ser avaliado, desde que existam dados que possam ser
considerados como uma amostra representativa para o mesmo. Suas fases de aplicao so:
vistoria do bem avaliado; identificao das variveis influentes; levantamento de dados de
mercado e tratamento dos dados de valor. Este mtodo, denominado pelos americanos de
"comparative sales approach", tambm referido entre ns como "mtodo emprico", "mtodo
direto", "mtodo sinttico" e "mtodo comparativo".
Para que tratemos a presente avaliao pelo Mtodo Comparativo direto de dados de
mercado para determinar os valores dos alqueires, foram observados: os itens de pesquisa, a
gleba avaliada, o tipo de utilizao do solo, a topografia do terreno e as caractersticas fsicoqumicas do solo. Para este foi aplicado para a homogeneizao o PROCESSO DE MENDES
SOBRINHO.

7.3 Processo de Mendes Sobrinho


A relao a seguir apresenta o escalonamento do valor das oito classes de terra de
acordo com sua capacidade de produo econmica. Ela foi construda com dados obtidos
pelo processo de apurao da renda lquida (RL) de exploraes rurais capazes de refletir,
com aprecivel margem de segurana, a renda da terra de cada classe de uso.
O valor das terras no escalonamento a seguir oscila entre um mximo de 100% para a
Classe I e um mnimo de 20% para a Classe VIII.
Esse processo obedece aos seguintes parmetros:

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CAPACIDADE DE USO DO SOLO E VALOR RELATIVO DE CADA CLASSE


Escala de
Classe de uso
Critrio/Descriminao
valor (% s/rl)
renda lquida da orizicultura (arroz), sem despesas de
I
100%
prticas conservacionistas.
renda lquida da orizicultura sujeita a despesas de
II
95%
prticas conservacionistas simples (nivelamento, etc.)
como a anterior, sujeita a despesas de prticas
III
75%
conservacionistas complexas (terraceamento, etc.)
renda lquida de agricultura em um ano, associada
IV
de pastagem em quatro anos (pecuria leiteira tipo
55%
mediana: 3 l/vaca/dia)
renda lquida de pastagem (pecuria leiteira tipo
V
mediana: 3 l/vaca/dia) sem despesas de prticas
50%
conservacionistas.
como a anterior, sujeita a despesas de prticas
VI
40%
conservacionistas simples em pastagens.
renda lquida de explorao silvcola (eucalipto para
VII
lenha base de 600 m3/alq./1corte, 400 m3/alq. /2
30%
corte, 350 m3/alq./3 corte.
VIII
renda de uma eventual explorao pisccola 20 %
20%
Combinando os dois fatores lderes na formao do valor da terra nua:
a) - capacidade de uso do solo e;
b) - situao do imvel do ponto de vista da circulao e acessibilidade
7.4 Valor e Homogeneizao
Partindo da idia de Mendes Sobrinho, Miguel Kosma imaginou tornar essa tabela
permanente se, em vez de valores absolutos, fossem lanados valores percentuais
decrescentes a partir de 100% para a Classe I na Situao tima e apresentou a tabela a
seguir.
Valores das terras rsticas segundo a capacidade de uso e sua situao
Classe
I
II
III
IV
V
VI
VII
VIII
Situao
100%
95%
75%
55%
50%
40%
30%
20%
tima
1,000 0,950 0,750 0,550 0,500 0,400 0,300 0,200
100%
Muito boa
0,950 0,903 0,713 0,523 0,475 0,380 0,285 0,190
95%

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Boa
90%
Desfavorvel
80%
M
75%
Pssima
70%

0,900

0,855

0,810

0,495

0,450

0,360

0,270

0,180

0,800

0,760

0,600

0,440

0,400

0,320

0,240

0,160

0,750

0,713

0,563

0,413

0,375

0,300

0,225

0,150

0,700

0,665

0,525

0,385

0,350

0,280

0,210

0,140

Assim, por essa tabela, desde que, por pesquisa, for estabelecido o valor absoluto da
Classe I, Situao tima (nmero ndice 1,000), o valor de qualquer outra propriedade poder
ser obtido por simples multiplicao pelo nmero-ndice correspondente.
Consideramos essa tabela extremamente prtica porque, ao mesmo tempo em que faz
uma homogeneizao de valores, nos d, de forma direta, o valor procurado. Todavia, a
nosso ver, entendemos que o desdobramento da Situao em somente seis categorias entre
100% e 70%, quando a Classe se desdobra em oito categorias entre 100% e 20%, prejudica a
racional idade da construo da tabela e diminui sua abrangncia.
Assim, elaboramos outra tabela em que a Classe se desdobra, como Norton, em oito
categorias, mas regularmente entre 100% e 30% e a Situao passa a ter igualmente oito
categorias pelo desdobramento da Situao desfavorvel em trs outras: regular, sofrvel
e inconveniente, de forma a tornar quadrada a tabela originalmente retangular e, a cada uma
das Classes, bem como Situaes, atribumos valores percentuais decrescentes
regularmente, de 10% em 10%; com isso, obtivemos 64 intercesses de abscissas com
ordenadas onde foram a lanados nmeros-ndices que so produto do percentual da
abscissa pelo da ordenada e que so simplesmente nmeros relativos.
A tabela a seguir apresenta essa nossa concepo.
Valores relativos de terras rsticas segundo a capacidade de uso do solo e a
situao do imvel do ponto de vista da localizao
Classe
I
II
III
IV
V
VI
VII
VIII
Situao
100%
95%
75%
55%
50%
40%
30%
20%
tima
1,00
0,90
0,80
0,70
0,60
0,50
0,40
0,30
100%
Muito boa
0,90
0,81
0,72
0,63
0,54
0,45
0,36
0,27
90%
Boa
0,80
0,72
0,64
0,56
0,48
0,40
0,32
0,24
80%
Regular
0,70
0,63
0,56
0,49
0,42
0,35
0,28
0,21
70%
Alexandre Rogrio Gaino

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Sofrvel
0,60
0,54
0,48
0,42
0,36
0,30
0,24
0,18
60%
Inconveniente
0,50
0,45
0,40
0,35
0,30
0,25
0,20
0,15
50%
M
0,40
0,36
0,32
0,28
0,24
0,20
0,16
0,24
40%
Pssima
0,30
0,27
0,24
0,21
0,18
0,15
0,12
0,09
30%
Com essa tabela poderemos operar da seguinte forma: suponhamos avaliar a terra nua de
uma propriedade cujas caractersticas se enquadrem na Classe VII e Situao IV (fator 0,28)
e, em nossa pesquisa, encontramos a cerca de 10 km dessa propriedade, reas similares e
comercializadas.
Assim, com a tabela que propomos, faz-se automaticamente uma homogeneizao
quando se passa do valor de referncia, antecedente, para o valor do imvel avaliado, pois se
estar considerando, ao mesmo tempo, as influncias da mudana de Classe e de Situao.
Ver tabela Anexo 2
7.5 Clculo da Terra Nua
Para clculo das terras nuas, subdividimos as reas por valorizao local, conforme
projeto Desenho anexo 04 folha 03
Este consiste na diviso das reas sendo elas subdivididas como no Anexo 02 e sendo:

ITEM

1
2
3
4

REA
M2

DESCRIO DA GLEBA

rea geral da terra


rea de Preservao Permanente
rea de macio de agua
rea de terra circunstancial

TOTAIS

1.092.986,38
124.519,52
50.235,30
1.250,00

1.268.991,20

7.6 Mtodo do clculo


Exemplificamos que, o metro quadrado, dividido pelo alqueire, multiplicado por 0,85
(valor de Mendes Sobrinho), multiplicado pelo fator non edificant e pelo fator de valorizao
local dar-se- valor do alqueire relativo. Este multiplicado por alqueire da rea, denomina o
valor da terra em cada rea, o qual ter somatria geral para resultado final deste item
conforme:
ANEXO 02
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7.7 Avaliao de Benfeitorias


Para a avaliao das benfeitorias usamos o Mtodo comparativo direto de Custo
aplicado com o custo unitrio de construo e inserido com Depreciao do imvel
determinado por fator de obsoletismo e o estado de conservao.
Para que este trabalho de ao avaliatria seja aplicado, enumeramos as benfeitorias
em imveis chamados de elementos conforme indicado em Anexo 04 Folha 02, estes
chamados de elementos por esta avaliao.
Salientamos que, este projeto de numerao foi desenvolvido por este, mas todo
absolvido do projeto superficial tipo cadastro de imvel feito com trenas de mao em cada
local das benfeitorias
As benfeitorias foram subdivididas em letras para melhor identificaao no que segue
abaixo para melhor entendimento:
ITEM
A
B
C
D
E
F
G
H
I
J
K
L
M
N
O
P
Q
R
S
T
U
V
W
X
Y
PG
QD
PAS
CC1
CC2
CC3

DESCRIO
POO
CASA CASEIRO
RESERV. DE GUA
RANCHO DEPSITO
VESTIRIOS
REA DE LAZER
RESIDNCIA PRINCIPAL
PISCINA
CASA DE MORADA
CELEIRO
CELEIRO
BAIAS (CAVALOS)
DEPOSITO
TERREIRO DE CAF
DEPOSITO
GALPO DEMOLIDO
GALPO GARAGEM
COBERTURA
DEPSITO DE MILHO
CASA DE GROS
CASA DE MORADA
GARAGEM
BAIAS (GADO)
BAIAS (CAVALOS)
SELEIRO
PLAY GROUND
QUADRA ESPORTIVA
PASSARELA
CASA DE COLONO
CASA DE COLONO
CASA DE COLONO

Alexandre Rogrio Gaino

REA
17,64
114,33
3,80
44,00
55,41
175,27
457,70
79,68
165,85
75,60
117,60
24,00
184,68
35,00
167,40
123,69
153,64
123,69
120,60
65,70
185,70
80,00
160,00
75,00
168,00
100,00
588,65
27,60
146,80
146,80
146,80

Engenheiro Civil

UNIDADE
M
M
M
M
M
M
M
M
M
M
M
M
M
M
M
M
M
M
M
M
M
M
M
M
M
M
M
M
M
M
M

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10

CC4
CC5

CASA DE COLONO
CASA DE COLONO

146,80
146,80

M
M

Para determinao de imvel tipo e padro consideramos os aspectos tcnicos de um


avaliador.
O estado da edificao foi aplicado sua vida referencial, comutado com a idade
aparente e valor residual. Sendo assim, se chegou ao ndice de Coeficiente Ross Heidecke
(K), o qual est totalmente ligado Determinao do fator de obsoletismo e conservao.
Diremos que o mtodo da idade-vida til estabelece um fator de depreciao igual
relao entre a vida remanescente e a sua vida til. Para isto utilizaremos o mtodo de Ross
Heidecke que estabelece um fator de depreciao baseado em tabelas que so considerados,
ao mesmo tempo, a idade em porcentagem da vida til e o estado de conservao da
benfeitoria.
Podemos dizer em palavras claras que:
DEPRECIAO a diminuio do valor econmico ou do preo de um bem, porque
modificou o seu estado ou qualidade.
Este se aplicou diretamente no valor do Custo Unitrio de Construo.
7.7.1 Mtodo do clculo
Frmula usada:
Valor da Benfeitoria Depreciada = P * Foc * rea Construda, sendo:
P = Custo Unitrio Bsico de Edificaes e Custo Unitrio Pini de Edificaes em So
Paulo (Anexo 07).
Foc = Fator de obsoletismo
rea construda = rea construda do imvel conforme levantamento topogrfico da
VC Topografia Ltda.
Resumindo:
Para determinar o valor da benfeitoria (construo), utilizamos do Mtodo Comparativo
de Custo, apurado do valor de metro quadrado de um custo unitrio da construo, redigido e
publicado mensalmente pela Editora PINI de nome: Custo Unitrio Bsico de Edificaes e
Custo Unitrio Pini de Edificaes em So Paulo. (Anexo 07).
Este se categorizar para o tipo de cada imvel, multiplicado pela metragem quadrada
construda e depreciada, pelo coeficiente de obsoletismo e pelo estado de conservao.
Sendo assim, avaliaremos o que determina que:
Benfeitorias so quaisquer melhoramentos incorporados permanentemente ao solo
pelo homem que no podem ser retirados sem destruio, fratura ou dano.
Alexandre Rogrio Gaino

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7.8 Pomar de laranja


Para se avaliar um pomar de laranja, h que se conhecer o espaamento entre as rvores, a
produtividade. A formao e respectivo custo, bem como o preo da caixa referente quela safra.
No local dos pomares houve uma dificuldade em levantamento de dados que poderiam ser fornecidos
pelo interessado, fato este que no ocorre j que o mesmo no tem acesso destas informaoes.
Assim estimamos areas de

Dados:
rea= 1 h = 10.000,00 m
Espaamento: 55,00 m/rvore - estimado
Produtividade: 3 a 4 caixas por p
Formao: produtividade alcanada aps o 4 ano (perodo = 4 anos)
O valor do pomar dado pela expresso:
Vpomar = CF + RL x Fa x r

Onde:
CF= custo de formao = despesas do 1 ano ao 4 ano, atualizadas.
RL= renda lquida obtida em uma safra mdia.
Fa= fator de valor presente para (4 1) = 3 renda lquidas consecutivas.
R= taxa de risco = 10% (pragas, sinistros, quedas de preo etc...)
CF= R$3.766,00 / hectare
Custo de Manuteno= R$ 4.503,00/hectare
Preo da Caixa= R$14,00/caixa
RL= ( ps x 3,5 caixas/p x R$14/caixa) despesas de manuteno
Fa (taxa de 12% ao ano) = (1,12)-1 + (1,12)-2 + (1,12)-3 = 2,40
Vpomar = CF + RL x Fa x r

Conforme Anexo 03 - POMAR

Alexandre Rogrio Gaino

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8.0 CONCLUSO
Aps o Resumo ( Anexo 06), Conclumos que os valores desta avaliao do lote com
52,386 ALQUEIRES e suas beneitorias de :
R$ 7.934.000,00 (sete milhes e novecentos e trinta e quatro mil reais)

9.0 ENCERRAMENTO
Segue o laudo, em uma via, todo rubricado no anverso e assinado esta pagina, com
total de pginas de 97 paginas , sendo 13 deste laudo, 2 pginas do anexo 01, 01 paginas do
anexo 02, 69 pagina do anexo 03, 3 paginas do anexo 04, 2 paginas do anexo 05, 01 pagina
do anexo 06, 4 paginas de foto aerea, 2 paginas da ART. ( anotaao de responsabilidade
tcnica).
____________________________________
Alexandre Rogrio Gaino
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10.0 - Bibliografia
Manual de Avaliao e Percias em Imveis Urbanos
Autor: Jos Fiker
Fundamentos de Avaliaes Patrimoniais e Percias de Engenharia
Autor: Marcelo Correa Mendona e outros.
Engenharia de Avaliaes
Autor: Rubens Alves Dantas
Princpios de Engenharia de Avaliaes
Autor: Eng Alberto Llio Moreira
Engenharia Legal e de Avaliaes
Autor: Srgio Antonio Abunahman

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