El saneamiento fsico legal de propiedades en Per

Qu es el saneamiento fsico legal de propiedades

Sanear es el acto por el cual se repara algo que se encuentra daado.
En el mundo del derecho, el saneamiento
de propiedades es el
procedimiento mediante el cual se regulariza el derecho de propiedad de un
predio a efectos de dejarlo apto para su inscripcin en los registros.
Ocurre muchas veces , que el derecho de propiedad que se tiene sobre un
bien no se encuentra perfeccionado, ya sea, por ausencia, prdida o
deterioro del ttulo que acredita el derecho; o porque teniendo ttulo de
propiedad este no se corresponde con el bien existente en el mundo real
ya sea porque se realizaron reparaciones, ampliaciones o demoliciones del
bien.
En esos casos, la ley seala que es indispensable seguir un conjunto de
pasos que nos permitan reparar (sanear) estos defectos con la finalidad de
poder inscribir nuestro bien en los registros.

En qu consiste el saneamiento fsico legal de

propiedades
Consiste en reparar todos los defectos legales que impiden la inscripcin de
nuestro bien en los registros pblicos. Tenemos que tener muy claro que la
finalidad del saneamiento es lograr la inscripcin.
Ahora bien, estos defectos pueden ser de mltiple naturaleza: obtencin
del ttulo de propiedad del terreno sobre el cual se ha levantado una
edificacin, ya sea, una casa, un edificio, una quinta, etc; tambin puede ser
la declaratoria de fbrica, la rectificacin de reas y linderos, la prescripcin
adquisitiva, la inscripcin de un edificio o condominio en el rgimen de
propiedad exclusiva y comn. ENTRE OTROS.
Al margen de ciertas particularidades que puede tener cada procedimiento,
el proceso general de saneamiento consiste presentar ante un
notario por medio de un verificador el EXPEDIENTE DE
REGULARIZACIN el cual se encuentra conformado por el formulario
registral (FOR) acompaado de otros documentos exigidos por la
ley.
Los documentos que se acompaan al FOR son:
a) Los planos de localizacin y ubicacin, debindose indicar de forma
precisa los linderos y medidas perimtricas del terreno.

b) Los planos de planta de arquitectura por pisos, a la menor escala que

permita su perfecta lectura.
c) Certificado de parmetros urbansticos y edificatorios, expedido por la
municipalidad respectiva.
d) Copia literal de dominio o documento pblico o privado de fecha
cierta, donde conste el derecho de propiedad del solicitante.
e)

Informe tcnico de verificacin.

El notario comprobar que se hayan cumplido con los requisitos

legales, de ser as proceder con la inscripcin del bien en el
registro correspondiente.
Vale decir, que estos requisitos variaran en funcin del estado de legal de
nuestro inmueble y del tipo de defecto que se quiera reparar.

Porque hacer un saneamiento fsico legal

Hasta ahora, hemos insistido bastante en que la finalidad del saneamiento
es la inscripcin del bien en el registro pblico. No obstante, no hemos
sealado cules son las razones por las cuales es importante inscribir un
inmueble.
A nuestro entender, las razones en las cuales se sustenta la importancia de
la inscripcin son las siguientes:
-

La inscripcin de un bien proyecta un efecto protector sobre el

mismo. Protege al propietario del tercero que con mala fe pretenda
adquirir el bien -por ejemplo-mediante una compraventa, ya que, en
ningn caso, este, puede alegar desconocimiento de lo registrado.

La inscripcin ofrece mayor seguridad para el trfico. De hecho los

compradores de inmuebles prefieren adquirir bienes inscritos antes
que los que no lo estn. Es un hecho, que la inscripcin les da la
garanta de que el bien le pertenece al vendedor.

Lo que dice la ley sobre el saneamiento fsico legal

de propiedades
El saneamiento de propiedades urbanas se encuentra regulado por la ley
27157 y su reglamento respectivo y la ley complementaria 27333.
El contenido de estas normas se caracteriza por ser complejo y
esencialmente tcnico. A continuacin expondremos sus aspectos ms
resaltantes:

La ley regula tres procedimientos generales, lo cuales cuentan como formas

de saneamiento: la regularizacin de edificaciones, la declaratoria de fbrica
y los requisitos para adscribirse al rgimen de propiedad exclusiva y
propiedad comn.
Ahora bien cada procedimiento cuenta con actos ms pequeos o subprocedimientos, los cuales tambin pueden ser considerados como actos de
saneamiento en tanto que estn orientados a reparar defectos legales.

LA REGULARIZACIN DE EDIFICACIONES
Este procedimiento contempla el conjunto de pasos que deben darse para
obtener un ttulo apto para la inscripcin de departamentos en edificios,
quintas, casas en copropiedad, centros y galeras comerciales, y
construcciones de propiedad exclusiva.
Contiene los siguientes actos:
-

La regularizacin de edificios, galeras, centros comerciales, quintos,

etc.

El saneamiento del ttulo de propiedad, es decir, la obtencin del

ttulo de propiedad del terreno sobre el cual se levanta una
edificacin. Este su procedimiento comprende al proceso de
prescripcin adquisitiva y la adquisicin de ttulos supletorios

La rectificacin de reas y linderos

La regularizacin de demolicin

LA DECLARATORIA DE FBRICA.
Se realiza cuando se pretende construir una edificacin sobre un terreno. La
declaratoria es el reconocimiento legal de dicha construccin.
Comprende los siguientes actos:
-

La licencia de obra
La declaratoria de fbrica.

EL RGIMEN DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y PROPIEDAD COMN.

Es el rgimen al cual se deben adscribir todas las edificaciones que cuenten
con reas exclusivas y con reas comunes, como por ejemplo, los
departamentos en edificios, las quintas, las galeras, etc.
Comprende los siguientes actos:

La inscripcin del reglamento interno del rgimen de propiedad

exclusiva y comn.
Los acuerdos de la junta de propietarios.

Porque es mejor pasar por un abogado inmobiliario

para el saneamiento fsico legal
Como podr notarse son muchos los actos que pueden ser considerados
como actos de saneamiento. Todo ello en virtud, de que sanear significa
simplemente reparar u solucionar un dao o defecto.
Ahora bien, el comn denominador de todos estos es sin duda alguna su
complejidad. Todos sin excepcin se caracterizan por ser complicados y
esencialmente tcnicos. Por ello, solamente podrn ser llevados a cabo con
la asesora PERMANENTE de un abogado especialista en derecho
inmobiliario.
Solo un abogado inmobiliario podr proveerle de las herramientas tcnicas y
tericas indispensables para el cumplimiento de los diversos requisitos y
trmites (llenado de formularios, la reunin de ttulos, planos
arquitectnicos, informes catastrales, etc.) que exige la ley para sanear el
derecho de propiedad sobre el bien.
De lo contrario, teniendo en cuenta la meticulosidad de los notarios al
momento de verificar el cumplimiento de los requisitos legales, podramos
perder mucho tiempo y dinero en el intento de hacerlo por nuestra propia
cuenta.